Товарищество собственников недвижимости – полное руководство по созданию, управлению и ликвидации

Покупка квартиры, дома или коммерческого помещения — это лишь первый шаг на пути к полноценному владению. Настоящая ответственность и, вместе с тем, настоящие возможности начинаются там, где кончается порог вашей личной собственности и начинается общее имущество: подъезды, крыши, подвалы, придомовая территория. От качества управления этими общими активами напрямую зависит не только комфорт проживания и ведения дел, но и техническое состояние всего здания, а значит, и сохранность ваших инвестиций. Перед каждым собственником встает вопрос: готовы ли вы отдать этот важнейший процесс на откуп внешним управляющим компаниям или хотите взять его под свой контроль? Именно для тех, кто выбирает второй путь, и был создан такой инструмент, как Товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Что представляет собой Товарищество собственников недвижимости

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это добровольное объединение собственников различных объектов недвижимости с целью совместного владения, пользования и, в установленных законом пределах, распоряжения общим имуществом. Важно понимать, что по своей правовой природе ТСН является некоммерческой организацией, то есть его основная цель — не извлечение прибыли, а эффективное управление собственностью.

Многие путают ТСН с более привычной аббревиатурой ТСЖ (Товарищество собственников жилья). Ключевое различие заключается в масштабе. Понятие ТСН появилось в Гражданском кодексе РФ осенью 2014 года и является более широкой правовой формой. ТСЖ — это лишь частный случай ТСН, создаваемый исключительно для управления общим имуществом в одном многоквартирном доме. В свою очередь, ТСН может объединять собственников самой разной недвижимости:

• Квартир и комнат в нескольких многоквартирных домах;
• Садовых и дачных домов на территории одного поселка;
• Гаражных боксов и машино-мест в гаражном комплексе;
• Офисных и коммерческих помещений, расположенных в одном или нескольких зданиях.

Деятельность Товариществ регулируется главным образом Гражданским кодексом РФ (в частности, статьями 123.12-123.14) и Жилищным кодексом РФ (главы 13 и 14).

Какие плюсы и минусы нужно взвесить перед созданием ТСН

Прежде чем инициировать создание Товарищества, необходимо трезво оценить все его сильные и слабые стороны. Это решение требует взвешенного подхода, так как напрямую повлияет на ваши финансы, время и уровень ответственности.

Преимущества ТСН

1. Полный контроль над управлением и финансами. Собственники сами решают, как и на что тратить собранные средства, какие работы проводить в первую очередь и с какими подрядчиками сотрудничать. Все финансовые потоки абсолютно прозрачны.
2. Потенциальное снижение затрат. При эффективном менеджменте и отсутствии посредников в лице управляющей компании можно существенно сократить расходы на содержание общего имущества.
3. Возможность получения дополнительного дохода. ТСН вправе сдавать в аренду части общего имущества (например, подвальные помещения, фасады для размещения рекламы, крыши для установки оборудования связи), а полученные средства направлять на нужды дома, снижая тем самым финансовую нагрузку на собственников.

Риски и недостатки

• Высокие требования к компетенциям. Управление недвижимостью — сложный процесс. От председателя и членов правления требуются знания в области юриспруденции, бухгалтерии и хозяйственной деятельности.
• Риск недобросовестного управления. Внутренний контроль не всегда бывает эффективным, что создает риски злоупотреблений со стороны нечестного правления.
• Коллективная ответственность. Ответственность по долгам ТСН перед поставщиками ресурсов и услуг может быть распределена между всеми членами товарищества. Взыскать долги с отдельных неплательщиков внутри коллектива бывает непросто.
• Вероятность дополнительных взносов. В случае непредвиденных расходов (например, крупной аварии) может потребоваться сбор целевых взносов сверх установленной сметы.
• Слабая законодательная база. Некоторые аспекты деятельности ТСН все еще недостаточно детально проработаны в законах, что может порождать спорные ситуации.

Как проходит процедура регистрации ТСН. Пошаговый план

Если после анализа всех «за» и «против» решение о создании ТСН принято, необходимо пройти четкую юридическую процедуру. Процесс можно условно разделить на четыре основных этапа.

1. Инициация и подготовка. Все начинается с формирования инициативной группы из числа активных собственников. Задача этой группы — провести разъяснительную работу с соседями, донести до них цели создания ТСН и преимущества такого шага, а также подготовить почву для проведения общего собрания.
2. Проведение общего собрания собственников. Это ключевой этап, на котором принимаются все основополагающие решения. Инициаторы должны правильно уведомить всех собственников о дате, времени, месте и повестке дня собрания. На собрании необходимо утвердить решение о создании ТСН, принять его устав, избрать правление и ревизионную комиссию. Для принятия таких решений требуется определенный кворум (количество голосов), установленный Жилищным кодексом. Все решения фиксируются в протоколе.
3. Разработка и утверждение Устава. Устав — это главный учредительный документ Товарищества, его «конституция». В нем должны быть четко прописаны: наименование и местонахождение ТСН, предмет и цели его деятельности, порядок вступления и выхода из членов товарищества, состав и компетенция органов управления (правления, председателя), порядок внесения взносов и ответственность за их неуплату.
4. Государственная регистрация. ТСН считается созданным с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица. Для этого в регистрирующий орган (Федеральную налоговую службу) подается пакет документов:
   • Заявление о государственной регистрации юридического лица по форме № Р11001;
   • Протокол общего собрания собственников;
   • Устав ТСН в двух экземплярах;
   • Квитанция об уплате государственной пошлины.

После проверки документов налоговая инспекция вносит сведения о новой организации в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Как эффективно управлять делами Товарищества

Регистрация ТСН — это только начало пути. Дальнейший успех зависит от грамотной и системной работы правления и активного участия всех членов товарищества. Управление включает в себя несколько ключевых направлений.

Финансовый менеджмент. Это основа основ. Правление должно ежегодно составлять и выносить на утверждение общего собрания смету доходов и расходов, устанавливать размеры обязательных платежей и взносов, вести строгий учет всех поступлений и трат. Важнейшим принципом здесь является прозрачность — каждый член ТСН должен иметь возможность ознакомиться с финансовой отчетностью.

Хозяйственная деятельность — это повседневная работа по поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии. Сюда входит заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (поставщиками воды, тепла, электроэнергии), выбор подрядчиков для выполнения ремонтных работ, организация уборки территории и мест общего пользования, а также планирование текущего и капитального ремонта.

Юридические и организационные аспекты. Правлению приходится заниматься работой с должниками, вплоть до взыскания задолженности в судебном порядке. Также в его ведении находится разрешение споров между собственниками, взаимодействие с государственными надзорными органами (например, жилищной инспекцией) и проведение очередных и внеочередных общих собраний.

Наконец, эффективное управление подразумевает поиск источников дополнительного дохода. Сдача в аренду свободных нежилых помещений, стен для рекламы или крыш для телекоммуникационного оборудования может значительно пополнить бюджет ТСН и направить эти средства на благоустройство, снижая финансовую нагрузку на самих собственников.

Когда и как можно ликвидировать ТСН. Полный алгоритм

Иногда возникают ситуации, когда дальнейшее существование Товарищества становится неэффективным или невозможным. В этом случае закон предусматривает процедуру его ликвидации, которая может быть добровольной или принудительной (по решению суда).

Добровольная ликвидация

Этот процесс инициируется самими собственниками и проходит в несколько этапов.

1. Принятие решения на общем собрании. Вопрос о ликвидации выносится на общее собрание членов ТСН. Для принятия решения требуется квалифицированное большинство — не менее двух третей голосов от общего числа голосов членов товарищества.
2. Уведомление госорганов и назначение комиссии. В течение трех рабочих дней после принятия решения ТСН обязано уведомить об этом регистрирующий орган (ФНС). На том же собрании назначается ликвидационная комиссия (или ликвидатор), к которой переходят все полномочия по управлению делами товарищества.
3. Расчеты с кредиторами и фондами. Ликвидационная комиссия выявляет всех кредиторов, уведомляет их о ликвидации и производит с ними расчеты. Параллельно происходит урегулирование всех вопросов с внебюджетными фондами (ПФР, ФСС).
4. Составление ликвидационных балансов. После окончания срока для предъявления требований кредиторами составляется промежуточный ликвидационный баланс. После завершения всех расчетов с кредиторами составляется итоговый (окончательный) ликвидационный баланс.
5. Государственная регистрация ликвидации. После завершения всех расчетов и утверждения итогового баланса в регистрирующий орган подается заявление о государственной регистрации в связи с ликвидацией юридического лица. С этого момента ТСН официально прекращает свое существование.

Важно помнить о возможных проблемах: процесс может быть заторможен из-за трудностей со сбором необходимого кворума для голосования или из-за активного сопротивления со стороны действующего правления, не желающего терять контроль.

Заключение и выводы

Мы рассмотрели полный жизненный цикл Товарищества собственников недвижимости — от зарождения идеи до возможной ликвидации. Важно понимать, что ТСН — это не панацея от всех проблем в сфере ЖКХ, а мощный, но сложный инструмент в руках самих собственников. Его нельзя создать и пустить на самотек, ожидая немедленных результатов.

Успех или провал этой формы самоуправления зависит не столько от законов, сколько от людей. Он требует глубокой вовлеченности, готовности брать на себя ответственность, тратить личное время, находить компромиссы с соседями и постоянно повышать свою компетенцию. Только при активном и добросовестном участии большинства собственников ТСН способно превратиться из просто юридического лица в эффективный механизм, повышающий качество жизни и капитализацию вашей недвижимости. Поэтому, принимая решение, ответьте себе честно на главный вопрос: готовы ли вы и ваши соседи к такой работе?

Список источников информации

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016).
2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016).
3. Федеральный закон от 05.05.2014 N 99-ФЗ (ред. от 28.11.2015) «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
4. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
5. Бутовецкий А.И. Садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества как собственники недвижимости (новеллы Гражданского кодекса Российской Федерации) // Право. Журнал Высшей школы экономики, № 4, 2014. – с.90-100.
6. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. – URL: http://www.gks.ru (дата обращения 29.02.2016)