Актуальные правовые проблемы договора купли-продажи земельной доли: критический анализ законодательства и предложения по совершенствованию с учетом новейших изменений

На текущий момент, по данным сельскохозяйственной переписи 2016 года, 97,2 миллиона гектаров (44%) всех сельскохозяйственных угодий в России являлись неиспользуемыми. Эта ошеломляющая цифра, в 2,5 раза превышающая предыдущие оценки, наглядно демонстрирует масштаб проблемы, связанной с оборотом земель сельскохозяйственного назначения и, в частности, с земельными долями. Правовое регулирование договора купли-продажи земельной доли, являющейся неотъемлемой частью этого обширного массива, остается одним из наиболее сложных и дискуссионных вопросов в отечественной юриспруденции. Актуальность этой темы обусловлена не только необходимостью совершенствования законодательной базы для обеспечения стабильности гражданского оборота, но и стратегическими задачами государства по эффективному использованию сельскохозяйственных земель для обеспечения продовольственной безопасности.

Настоящая работа посвящена анализу правовых проблем, возникающих при заключении договора купли-продажи земельной доли. Мы рассмотрим теоретические основы правового режима земельных участков и долей, проанализируем соотношение гражданского и земельного законодательства, выявим исторические корни и современные недостатки действующего регулирования. Особое внимание будет уделено судебной практике, формирующей подходы к разрешению споров, а также новейшим законодательным инициативам и предложениям по совершенствованию. В заключительной части будет оценено влияние актуальной хозяйственной политики на оборот земельных долей, подчеркивая взаимосвязь правовых механизмов с экономическими и социальными целями развития агропромышленного комплекса.

Введение: Значение земельной доли в современном гражданском обороте

Земля, как основа жизни и хозяйственной деятельности, всегда занимала особое место в правовой системе любого государства. В Российской Федерации ее правовой режим характеризуется сложностью и многогранностью, обусловленной как уникальными природными свойствами, так и историческими особенностями формирования земельных отношений. Договор купли-продажи земельной доли является одним из ключевых инструментов вовлечения сельскохозяйственных земель в экономический оборот, но, несмотря на его очевидную значимость, правовое регулирование этой сферы остается несовершенным, порождая множество коллизий, пробелов и правовых ошибок. Актуальность данного исследования продиктована не только теоретическим интересом к взаимодействию гражданского и земельного права, но и насущной потребностью в выработке практических рекомендаций для стабильного и эффективного функционирования рынка сельскохозяйственных земель. Мы ставим перед собой цель не просто констатировать проблемы, но и обосновать конкретные предложения по их устранению, опираясь на новейшие изменения в законодательстве и судебной практике.

Теоретические основы: Земельный участок и земельная доля как объекты гражданских прав

Понимание правовой природы земельного участка и земельной доли является краеугольным камнем для анализа правовых проблем, возникающих при их обороте. Эти объекты, будучи тесно связанными, обладают существенными различиями в своем правовом режиме, что порождает специфические сложности в правоприменении.

Понятие и правовой режим земельного участка

Исторически понятие «земельный участок» развивалось от простого пространственного обозначения к сложному правовому конструкту. С 1 марта 2023 года Федеральный закон от 21 декабря 2021 года № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» окончательно закрепил в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) определение земельного участка как части поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. Это нововведение позволило унифицировать подход к трактовке земельного участка, ранее аналогичные положения содержались в статье 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).

Земельный участок, согласно статье 128 ГК РФ, является объектом гражданских прав, а пункт 1 статьи 130 ГК РФ прямо относит его к недвижимым вещам. Его существование как индивидуально определенной вещи подтверждается государственным кадастровым учетом и регистрацией в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Основные сведения, вносимые в ЕГРН, включают вид объекта недвижимости, кадастровый номер, описание местоположения и площадь, что позволяет однозначно идентифицировать каждый участок.

Важно отметить, что право собственности на земельный участок простирается не только на его поверхность, но и на находящийся в его границах почвенный слой, водные объекты, а также растения, если иное не установлено законом. Собственник участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под его поверхностью, при условии, что это не противоречит законам и не нарушает прав других лиц. Конституция РФ (часть 2 статьи 9) закрепляет возможность нахождения земли и других природных ресурсов в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, что создает основу для многообразия земельных отношений.

Таким образом, земельный участок – это не просто территория, а сложный объект недвижимости, обладающий четко определенными характеристиками, подлежащий государственному учету и регистрации, и находящийся под защитой как гражданского, так и земельного законодательства. И что из этого следует для владельца? Это означает, что его права на землю не только юридически защищены, но и подкреплены конкретными процедурами идентификации и регистрации, что существенно снижает риски оспаривания его владения.

Специфика земельной доли в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения

Понятие «земельная доля» зачастую вызывает путаницу, поскольку оно тесно связано с «долей в праве общей собственности», но имеет свою специфику, особенно когда речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Земельная доля, по сути, представляет собой долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Ее правовое регулирование устанавливает Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Ключевое отличие заключается в том, что «земельная доля» – это не абстрактная часть, а именно часть земельного участка как недвижимого имущества, которая является объектом вещного права. Однако следует четко понимать, что предметом сделок (например, купли-продажи) и наследственных прав всегда служит именно доля в праве собственности на земельный участок, а не само по себе понятие «земельная доля» в его обыденном смысле. Иными словами, продается не физический гектар земли, а право на невыделенный участок земли, принадлежащий многим собственникам.

Право на земельную долю и все сделки с ней подлежат обязательной государственной регистрации, что подчеркивает их публично-правовое значение и направлено на обеспечение стабильности оборота и защиту прав собственников. Эта особенность обусловлена не только ценностью сельскохозяйственных земель как стратегического ресурса, но и историческими предпосылками их формирования в результате земельной реформы 90-х годов.

Взаимодействие этих двух понятий и их правового регулирования создает уникальный пласт проблем, требующий глубокого анализа на стыке гражданского и земельного права.

Соотношение гражданского и земельного законодательства при обороте земельных долей: коллизии и межотраслевой характер

Сложность правового регулирования оборота земельных долей кроется в постоянном переплетении и, порой, противоречии норм гражданского и земельного законодательства. Это взаимодействие не всегда гармонично, что приводит к коллизиям и создает трудности в правоприменительной практике.

Общие положения гражданского и земельного законодательства

В основе регулирования договора купли-продажи земельного участка лежат два фундаментальных кодекса Российской Федерации: Гражданский кодекс и Земельный кодекс. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), являясь основой частного права, устанавливает общие положения о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), предусматривая свободное отчуждение объектов гражданских прав, если они не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 129 ГК РФ). Однако в отношении земли сделана важная оговорка: она отчуждается «в той мере, в какой это допускается законами о земле».

Именно здесь в игру вступает Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), который регулирует особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и недвижимости. ЗК РФ устанавливает особые условия и ограничения, обусловленные уникальной природой земли как природного ресурса, средства производства и основы жизнедеятельности. Например, если имущественные земельные отношения основываются на административном акте, они регулируются нормами земельного права, а не гражданского (пункт 3 статьи 2 ГК РФ).

Таким образом, ГК РФ формирует рамочные условия сделок, а ЗК РФ детализирует и корректирует их применительно к земельным участкам, вводя публично-правовые ограничения, направленные на защиту публичных интересов. При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства (статья 1 ЗК РФ), что подчеркивает необходимость учитывать специфику каждого кодекса. Какой важный нюанс здесь упускается? Разграничение действия норм не всегда означает их полную независимость, а часто требует сложной юридической интерпретации и соотнесения, чтобы избежать конфликта интересов частного собственника и публичных потребностей государства.

Особенности оборотоспособности земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения, в силу их особой ценности и стратегического значения для продовольственной безопасности страны, выделены в особую категорию с уникальным правовым режимом. Требования к купле-продаже таких земель существенно отличаются от общих правил гражданского оборота.

Одним из ключевых отличий является преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Это право принадлежит субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию по цене, за которую участок продается. Единственное исключение – продажа с публичных торгов. Продавец такого земельного участка обязан письменно известить высший исполнительный орган государственной власти соответствующего субъекта РФ или орган местного самоуправления о своем намерении продать участок, указав цену, местоположение и другие существенные условия сделки. Такое извещение является обязательным этапом, без которого сделка может быть оспорена.

Кроме того, законодательство устанавливает особые условия при предоставлении земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам (КФХ) в аренду без торгов. Например, на срок до пяти лет не допускается изменение целевого назначения участка, а также его передача третьим лицам или оставление права аренды в залог. Эти меры направлены на предотвращение спекуляций и обеспечение целевого использования сельскохозяйственных угодий.

Таким образом, оборотоспособность земель сельскохозяйственного назначения регулируется не только общими нормами ГК РФ, но и целым рядом специальных норм ЗК РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», создающих сложную систему ограничений и преференций, направленных на сохранение и эффективное использование этого ценного ресурса.

Межотраслевые институты и «двойная прописка» норм

Сложность правового регулирования земельных отношений часто приводит к возникновению так называемых «межотраслевых институтов» – норм, которые имеют двойственную правовую природу и «двойную прописку» как в земельном, так и в гражданском праве. Это явление создает дополнительные сложности для правоприменителей, поскольку требует одновременного учета принципов и норм обеих отраслей.

Например, многие нормы, регулирующие особенности аренды, купли-продажи недвижимости (включая земельные участки сельскохозяйственного назначения) или выдел доли из общей собственности, являются яркими примерами таких межотраслевых институтов. С одной стороны, они подчиняются общим правилам гражданского оборота, установленным ГК РФ: свобода договора, равенство сторон, защита права собственности. С другой стороны, эти нормы содержат специфические требования, ограничения и процедуры, продиктованные публично-правовым характером земельных отношений и закрепленные в ЗК РФ и других земельных законах.

Примером может служить процедура выдела земельной доли. С одной стороны, это реализация гражданско-правового права сособственника на раздел общего имущества (статья 252 ГК РФ). С другой стороны, к этой процедуре применяются строго определенные земельным законодательством требования к минимальному размеру выделяемого участка, его целевому назначению, местоположению и форме, что может существенно ограничивать реализацию гражданско-правовых прав.

Такая «двойная прописка» норм обусловлена тем, что гражданское законодательство является предметом исключительного ведения Российской Федерации, тогда как земельное – предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Это приводит к потенциальным коллизиям между федеральными и региональными актами, а также к необходимости постоянного согласования и гармонизации правовых позиций.

В результате, юристам и правоприменителям приходится маневрировать между двумя системами права, тщательно анализируя каждую конкретную ситуацию, чтобы избежать ошибок и обеспечить законность сделок. Это подчеркивает острую необходимость в дальнейшем совершенствовании законодательства с целью минимизации таких коллизий и повышения предсказуемости правоприменения. Больше информации о судебной практике, касающейся таких споров, можно найти в соответствующем разделе.

Проблемы правового регулирования оборота земельных долей и недостатки действующего законодательства: исторический аспект и современное состояние

История российского земельного законодательства полна драматических поворотов, и правовое регулирование оборота земельных долей не является исключением. Корни многих современных проблем уходят глубоко в период земельной реформы 1990-х годов, а некоторые недостатки сохраняются и по сей день.

Истоки проблемы: Земельная реформа 1990-х годов и возникновение невостребованных долей

Земельная реформа в постсоветской России, начавшаяся в начале 1990-х годов, преследовала амбициозные цели: разгосударствление земли, формирование частной собственности, вовлечение земли в гражданский оборот и создание полноценного земельного рынка. В рамках этой реформы членам колхозов и совхозов, а также незанятым в сельхозпроизводстве пенсионерам и работникам социальной сферы, осуществлялось предоставление земельных паев. Это было частью не только экономической, но и социальной политики, направленной на финансовую поддержку сельского населения.

Однако процесс оказался крайне сложным и противоречивым. В 1990-1991 годах, на первом этапе земельной реформы, происходила ожесточенная борьба между сторонниками государственной монополии на землю и их противниками. Это политическое противостояние привело к непоследовательности и ошибкам в земельных преобразованиях. Одним из критических факторов, способствовавших возникновению проблемы неиспользуемых земель, стала реорганизация коллективных хозяйств и массовая выдача земельных паев бывшим сотрудникам.

Многие пайщики, получив право на земельную долю, так и не оформили свои права в установленном порядке и фактически не использовали эти земли. Причины были разнообразны: юридическая неграмотность, отсутствие средств для межевания и оформления, потеря интереса к сельскому хозяйству, миграция в города. В результате, возник феномен «невостребованных земельных долей». Отсутствие законодательной определенности в статусе этих долей в 90-е годы стимулировало региональное нормотворчество и подзаконные акты, что лишь усугубляло правовой хаос.

Несогласованность нормативных актов того периода породила множество судебных споров, связанных с реализацией прав на земельную долю. Земельные реформы 1990-х годов, выразившиеся в «раздаче» земли сельским жителям, привели к разрушению сельского хозяйства и деревни по производственным показателям, и окончательное восстановление аграрной отрасли произошло лишь после дефолта 1998 года. По состоянию на 1 января 2022 года, общая площадь невостребованных земельных долей в Российской Федерации составляла колоссальные 14,2 миллиона гектаров. Эта цифра наглядно демонстрирует масштаб проблемы, корни которой лежат в неоднозначном и противоречивом периоде земельной реформы.

Неэффективность процедур вовлечения невостребованных земельных долей в оборот до 2025 года

Долгое время одной из наиболее острых проблем оставалась крайняя неэффективность процедуры признания земельных долей невостребованными и их последующего перехода в муниципальную собственность. До 1 января 2025 года этот процесс требовал обязательного судебного порядка.

Судебное разбирательство в таких случаях сталкивалось с рядом серьезных препятствий. Главное из них – частое отсутствие ответчика, то есть собственника невостребованной доли. Многие из них умерли, сменили место жительства, или просто не проявляли интереса к своим паям. Установление наследников или розыск собственников превращались в длительную и трудоемкую процедуру, которая фактически затягивала вовлечение земель в оборот на годы, а порой и десятилетия. Это создавало парадоксальную ситуацию: огромные площади плодородных земель фактически находились «в подвешенном состоянии», не могли быть использованы для сельскохозяйственного производства, что наносило значительный ущерб агропромышленному комплексу.

Законодатель, осознавая эту проблему, принял важные шаги для ее решения. С 1 января 2025 года ситуация кардинально меняется: невостребованные земельные доли будут автоматически переходить в муниципальную собственность во внесудебном порядке на основании самого факта признания доли невостребованной. Это изменение, внесенное Федеральным законом № 639-ФЗ от 29 декабря 2022 года, существенно упрощает и ускоряет процесс, устраняя одно из ключевых препятствий на пути эффективного вовлечения земель в оборот.

Однако, несмотря на значительные улучшения, до сих пор остаются нерешенными вопросы, связанные с окончательной правовой судьбой этих земель, и предстоит еще большая работа по их полноценному включению в хозяйственный оборот.

Актуальные недостатки законодательства и практики

Несмотря на принятые меры, современное законодательство, регулирующее оборот земельных долей, по-прежнему содержит ряд существенных недостатков, которые замедляют эффективное использование сельскохозяйственных земель и создают правовые риски для участников оборота.

1. Во-первых, по-прежнему ощущается высокая степень неопределенности понятия «земельная доля». Хотя мы разграничили ее с «долей в праве собственности», в практическом применении эта тонкая грань часто стирается, что приводит к правовым ошибкам со стороны собственников, которые либо не реализуют свои права, либо делают это некорректно. Основные причины такого положения, возникшего еще в 1990-е годы, связаны с тем, что многие пайщики не оформили свои права на землю, не использовали ее, а также с общей сложностью процедур и недостатком доступной информации.
2. Во-вторых, проблемы с выделом земельной доли в натуре остаются актуальными. Согласно статьям 246 и 252 ГК РФ, выдел доли из общей собственности требует согласия всех сособственников. В условиях, когда собственников могло быть от 500 до 3000 человек (как это было в крупных колхозах), получить такое согласие было практически невозможно. Это создавало тупиковые ситуации, когда собственник формально владел долей, но не мог ею реально распорядиться или использовать. Хотя новые правила 2025 года частично решают проблему невостребованных долей, вопрос выдела из долей, находящихся в активном обороте, все еще требует внимания.
3. В-третьих, законодательство по-прежнему не урегулировало в полной мере вопросы установления и изменения видов разрешенного использования для земельных долей, а также системного формирования законодательства в области охраны земель. Отсутствие четких механизмов в этой сфере затрудняет планирование и устойчивое развитие сельскохозяйственного производства.
4. В-четвертых, несмотря на принятые программы, недостаточно эффективно работают механизмы вовлечения в оборот земель, особенно тех, которые признаны невостребованными или просто не используются. В рамках Государственной программы эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса Российской Федерации, реализуемой с 2022 года, поставлена стратегическая задача по введению в оборот более 13 миллионов гектаров земель сельскохозяйственного назначения к 2030 году. Однако для достижения этой цели необходимо дальнейшее совершенствование правовых инструментов.

Отдельно стоит упомянуть, что имущественные паи, которые имели денежное выражение и были внесены в уставный капитал сельхозорганизаций, часто ошибочно путались с земельными долями, что также привносило путаницу в правоприменение. Эти недостатки, накапливавшиеся годами, требуют системного подхода к реформированию земельного законодательства.

Судебная практика и типичные споры при купле-продаже земельных долей: обзор последних тенденций

Судебная практика играет ключевую роль в формировании правового поля, особенно в таких сложных и динамично развивающихся сферах, как оборот земельных долей. Анализ решений высших судебных инстанций позволяет выявить типичные проблемы, подходы к их разрешению и текущие тенденции правоприменения.

Общие принципы рассмотрения земельных споров

Верховный Суд РФ регулярно публикует обзоры судебной практики, которые становятся ориентиром для нижестоящих судов. Так, в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2025), утвержденном 8 октября 2025 года, разъяснено, что при разрешении спора о земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, суду следует установить, к чьим полномочиям относится распоряжение таким участком и какой именно орган вправе предъявлять требования. Этот принцип подчеркивает важность правильного определения надлежащего истца в публичных земельных спорах.

Еще один важный аспект касается цены договора купли-продажи. Если условие о цене было предметом переговоров сторон, оно становится существенным и не может быть восполнено судом по правилам пункта 3 статьи 424 ГК РФ (т.е. путем определения цены, обычно взимаемой за аналогичные товары при сравнимых обстоятельствах). Суд не вправе определять цену договора исходя из действительной стоимости переданного имущества, если стороны обсуждали и согласовывали этот параметр, что исключает возможность произвольного изменения условий сделки судом.

Эти разъяснения направлены на повышение предсказуемости судебных решений и защиту принципа свободы договора, одновременно обязывая стороны максимально четко формулировать свои намерения.

Признание договоров купли-продажи недействительными: основания и последствия

Договоры купли-продажи земельных долей, как и другие сделки с недвижимостью, нередко становятся предметом судебных разбирательств, связанных с их оспариванием и признанием недействительными. Типичные основания для оспаривания включают:

• Мошеннические действия: обман, подделка документов, сокрытие обременений (например, залога или ареста).
• Недействительность сделки: заключение договора под влиянием обмана, заблуждения, принуждения или угрозы.
• Несоответствие оформления сделки требованиям закона: несоблюдение нотариальной формы, отсутствие государственной регистрации (до 2013 года, когда требовалась регистрация самого договора), отсутствие согласия супруга или сособственников (в случаях, предусмотренных законом).
• Двойная продажа участка: ситуация, когда один и тот же участок продается нескольким покупателям.
• Недееспособность одной из сторон: заключение сделки лицом, признанным недееспособным или находящимся в состоянии, не позволяющем осознавать значение своих действий.

Последствия признания сделки недействительной регламентируются пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, предусматривающим так называемую двустороннюю реституцию: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Если это невозможно в натуре (например, земельный участок был значительно изменен или передан третьему лицу), возмещается его стоимость.

Особое внимание уделяется защите прав добросовестных приобретателей. Требования публично-правового образования (например, о возврате земельного участка, государственная собственность на который не разграничена) к гражданину, которому был предоставлен такой участок, подлежат разрешению на основании статьи 301 ГК РФ (виндикационный иск) с соблюдением положений о защите прав добросовестного приобретателя. По отношению к последующему приобретателю такие требования не могут быть удовлетворены путем признания права отсутствующим или аннулирования записей о праве в ЕГРН, что направлено на поддержание стабильности гражданского оборота и защиту добросовестных участников.

Особенности рассмотрения споров о праве на невостребованную земельную долю и долю под зданием

Споры, связанные с невостребованными земельными долями, имеют свою специфику. При рассмотрении таких дел к участию в деле должна быть обязательно привлечена организация, использующая земельный участок, на котором расположена невостребованная доля. Это позволяет обеспечить защиту прав фактических землепользователей и избежать ущемления их интересов при перераспределении земли.

Отдельную категорию составляют споры, связанные с отчуждением помещений в здании и земельных участков под ними. Здесь судебная практика выделяет два основных подхода:

1. Совместная продажа: В случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка таким образом, что выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Это обеспечивает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.
2. Общая долевая собственность: Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить невозможно, то совместно с помещениями индивидуально определенный земельный участок продан быть не может. В таких ситуациях, в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Этот подход позволяет избежать дробления участка до нецелесообразных размеров и сохраняет его функциональное единство.

Таким образом, судебная практика постоянно адаптируется к сложным и разнообразным ситуациям, возникающим в сфере оборота земельных долей, стремясь найти баланс между защитой прав собственников, публичными интересами и эффективным использованием земель. Актуальные предложения по совершенствованию законодательства, направленные на разрешение этих проблем, рассматриваются далее.

Предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики: пути решения проблем

Проблемы, накопившиеся в сфере оборота земельных долей, требуют комплексного подхода и системных решений. Законодатель и правоприменительная практика активно работают над их устранением, и уже приняты значимые меры, а также разрабатываются новые инициативы.

Новейшие законодательные инициативы и изменения

Одним из наиболее значимых прорывов в решении проблемы невостребованных земельных долей стало принятие Федерального закона № 639-ФЗ от 29 декабря 2022 года. Этот закон внес существенные изменения в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», усовершенствовав порядок вовлечения в оборот долей в праве общей собственности. Ключевое изменение, вступившее в силу с 1 января 2025 года, заключается в автоматическом переходе невостребованных земельных долей в муниципальную собственность во внесудебном порядке. Теперь правообладатели невостребованных земельных долей утрачивают право собственности на них на основании самого факта признания доли невостребованной, что значительно упрощает и ускоряет процедуру, исключая необходимость длительных судебных тяжб, где часто отсутствовал ответчик. Закон также разрешает признавать земельные доли, собственники которых умерли, выморочным имуществом, что дополнительно способствует очистке реестров.

Другое важное изменение, направленное на поддержку сельскохозяйственных производителей, касается предоставления земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам (КФХ). С 1 января 2023 года вступила в силу статья 10.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которая установила льготный порядок предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в аренду без торгов на срок до пяти лет. Это решение направлено на устранение проблемы конкуренции КФХ с крупным агробизнесом и стимулирование развития малых и средних форм хозяйствования на селе.

Наконец, с 1 марта 2025 года совершенствуется порядок налогообложения земельных долей (паев). Орган местного самоуправления поселения, муниципального или городского округа по месту нахождения земельного участка наделяется полномочиями по переводу размера земельных долей, выраженных в гектарах или балло-гектарах, в простую правильную дробь в соответствии с порядком, предусмотренным Правительством РФ. Это изменение, касающееся определения размера долей в праве собственности на налогооблагаемый участок, полученный при приватизации сельхозугодий до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ, призвано упростить налоговое администрирование и сделать процесс более прозрачным для собственников.

Эти нововведения демонстрируют активную позицию государства по совершенствованию земельного законодательства и решению накопившихся проблем.

Меры по эффективному вовлечению земель в оборот

Помимо законодательных изменений, активно реализуются и другие меры, направленные на повышение эффективности вовлечения сельскохозяйственных земель в оборот. Эти действия осуществляются в рамках Государственной программы эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса Российской Федерации, утвержденной Правительством РФ 14 мая 2021 года Постановлением № 731.

Ключевые направления работы включают:

1. Формирование информационных ресурсов о землях сельскохозяйственного назначения: Это включает создание и постоянное обновление кадастровых данных, ведение «дежурных карт» и организацию мониторинга оборота и использования земель. Цель – обеспечить полную и достоверную информацию о земельных ресурсах, что является основой для принятия управленческих решений.
2. Перераспределение земель к более эффективным пользователям: Механизмы перераспределения включают не только упрощенный порядок перехода невостребованных долей в муниципальную собственность, но и меры по отчуждению сельхозземель у недобросовестных правообладателей, которые не используют участки или используют их с нарушением законодательства. Законопроект устанавливает возможность учитывать сроки неиспользования участков к моменту выявления факта надзорным органом, что позволит оперативно возвращать земли в сельхозоборот.
3. Экономическое стимулирование: Для вовлечения земель в оборот и повышения их продуктивности государством предусмотрены различные меры экономического стимулирования. К ним относятся предоставление субсидий на межевание и кадастровые работы, что позволяет собственникам оформлять свои права и снижать финансовую нагрузку. Также оказывается не связанная поддержка в сфере растениеводства, стимулирующая аграриев к эффективному использованию земель. Усиление государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля также играет важную роль в выявлении и пресечении нарушений земельного законодательства.

Эти меры направлены на создание благоприятных условий для сельскохозяйственного производства и максимальное вовлечение ценных земельных ресурсов в экономический оборот.

Дополнительные предложения по изменению законодательства

Несмотря на значительные шаги, предпринятые законодателем, ряд вопросов все еще остается открытым и требует дальнейшего совершенствования. Для достижения максимальной эффективности и устранения оставшихся правовых пробелов можно выдвинуть следующие дополнительные предложения:

1. Закрепление понятия земельного участка в гражданском законодательстве с учетом его основных признаков: Хотя в ГК РФ уже внесены изменения, уточняющие понятие земельного участка, дальнейшая детализация и гармонизация с земельным законодательством могли бы снять ряд вопросов, касающихся определения границ, индивидуализирующих признаков и особенностей оборота. Это повысит юридическую определенность и снизит риски возникновения споров.
2. Упрощение оснований передачи невостребованных долей в муниципальную собственность путем признания их бесхозными вещами: Хотя с 2025 года процесс значительно упрощается, возможно дальнейшее сокращение бюрократических процедур. Признание невостребованных долей бесхозными вещами могло бы стать дополнительным, более быстрым и менее ресурсозатратным механизмом их вовлечения в оборот, особенно для долей, по которым длительное время отсутствуют сведения о собственниках. Это также потребует уточнения процедуры их передачи и оснований прекращения права собственности.
3. Организация мониторинга оборота и использования земельных долей: Для своевременного выявления невостребованных земельных долей и предотвращения их выбытия из оборота необходимо создание эффективной системы мониторинга. Это может включать ведение специализированных дежурных карт, интегрированных с ЕГРН и кадастровыми данными, а также регулярный анализ сведений о правообладателях и фактическом использовании земель. Такой мониторинг позволит не только оперативно реагировать на проблемы, но и прогнозировать тенденции в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Реализация этих предложений позволит создать более совершенную и эффективную систему правового регулирования оборота земельных долей, способствуя устойчивому развитию агропромышленного комплекса и рациональному использованию земельных ресурсов страны.

Влияние актуальной хозяйственной политики на оборот земельных долей

Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения неразрывно связано с хозяйственной политикой государства. Земля, обладающая особыми плодородными свойствами, является основой агропромышленного комплекса, и ее эффективное использование – залог продовольственной безопасности и экономического благополучия страны.

Цели и итоги земельной реформы: от разгосударствления к проблемам неиспользуемых земель

Земельная реформа в России в 1990-х годах была одним из самых масштабных экономических и социальных преобразований после распада СССР. Ее первоначальные цели были грандиозны: разгосударствление земли, возникновение частной собственности, вовлечение земли в гражданский оборот и создание полноценного земельного рынка. Предполагалось, что передача земли в частные руки станет мощным стимулом для развития сельского хозяйства.

Однако, как это часто бывает с масштабными реформами, результаты оказались противоречивыми. В 1990-1991 годах, на первом этапе земельной реформы, происходила ожесточенная борьба между сторонниками государственной монополии на землю и их противниками. Эта политическая борьба, в которой доминировали идеологические, а не экономические подходы, привела к ошибкам в земельных преобразованиях. Земельные реформы, выразившиеся в массовой «раздаче» земли сельским жителям через земельные паи, парадоксальным образом привели к разрушению сельского хозяйства и деревни по производственным показателям. Окончательное восстановление аграрной отрасли началось лишь после дефолта 1998 года, когда в условиях девальвации рубля российская сельскохозяйственная продукция стала конкурентоспособной.

Критическим фактором увеличения площади неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения стала именно реорганизация коллективных хозяйств и выдача земельных паев бывшим сотрудникам, что привело к возникновению огромного количества невостребованных земельных долей. На тот момент никто не продумал механизмы их дальнейшего вовлечения в оборот. Статистика подтверждает масштаб проблемы: по данным сельскохозяйственной переписи 2016 года, 97,2 миллиона гектаров (44%) всех сельскохозяйственных угодий в России были неиспользуемыми. Хотя к 2022 году эта цифра, по информации субъектов РФ, сократилась до 43 миллионов гектаров, а сельскохозяйственная микроперепись 2021 года показала сокращение неиспользуемых сельхозземель за пять лет более чем на 3 миллиона гектаров, проблема остается крайне острой. В Тюменской области, например, 21% сельхозугодий не используется, и значительная часть приходится именно на невостребованные земельные доли.

Таким образом, земельная реформа, призванная стимулировать развитие сельского хозяйства, в условиях политической нестабильности и непродуманных механизмов привела к обратному эффекту, породив проблему неиспользуемых и невостребованных земель, которая до сих пор требует системного решения. Неужели мы можем позволить себе игнорировать этот колоссальный потенциал, оставив миллионы гектаров без эффективного использования, когда перед страной стоят задачи продовольственной безопасности?

Стратегические задачи современного агропромышленного комплекса

Сегодняшняя хозяйственная политика России ставит перед агропромышленным комплексом (АПК) стратегические задачи, которые напрямую влияют на правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Главная цель – не только обеспечить продовольственную безопасность страны, но и максимально эффективно использовать имеющиеся земельные ресурсы.

Актуальные вопросы правового регулирования хозяйственного оборота земель сельскохозяйственного назначения связаны с необходимостью сохранения плодородных участков и предотвращения их выбытия из оборота. Это означает не только борьбу с неиспользуемыми землями, но и противодействие деградации почв, загрязнению и нецелевому использованию.

В рамках Государственной программы эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса Российской Федерации, реализуемой с 2022 года, поставлена амбициозная стратегическая задача: ввести в оборот более 13 миллионов гектаров земель сельскохозяйственного назначения к 2030 году. Это огромный резерв для наращивания производства и обеспечения продовольственной самодостаточности.

Для достижения этой цели предложены конкретные направления:

• Формирование информационных ресурсов: Создание прозрачной и актуальной информации о землях сельскохозяйственного назначения (мониторинг оборота, дежурные карты) является фундаментом для принятия обоснованных решений.
• Перераспределение земель к эффективным пользователям: Это включает в себя упрощение процедур вовлечения невостребованных земельных долей в оборот, а также механизмы отчуждения земель у недобросовестных собственников. Цель – обеспечить доступ к земле тем, кто готов и способен ее обрабатывать.
• Экономическое стимулирование: Предоставление субсидий на межевание, кадастровые работы и не связанную поддержку в растениеводстве – все это призвано поддержать аграриев и стимулировать инвестиции в сельскохозяйственное производство.

Современная хозяйственная политика четко осознает, что без эффективного правового регулирования и активного вовлечения земель в оборот невозможно решить стратегические задачи АПК. Поэтому совершенствование законодательства в сфере оборота земельных долей становится не просто юридической, но и важнейшей экономической и социальной задачей государства.

Заключение

Анализ правовых проблем, возникающих при заключении договора купли-продажи земельной доли, наглядно демонстрирует сложность и многогранность этой темы. От исторических ошибок земельной реформы 1990-х годов, породивших миллионы гектаров невостребованных земель, до современных коллизий между гражданским и земельным законодательством – каждый аспект требует пристального внимания и системного подхода.

Выявленные недостатки действующего законодательства, такие как неопределенность правового статуса земельной доли, сложности с выделом в натуре и неэффективность процедур вовлечения земель в оборот, долгое время препятствовали полноценному развитию рынка сельскохозяйственных земель. Однако, с учетом новейших изменений, вступивших в силу с 2023 и 2025 годов, таких как автоматический переход невостребованных долей в муниципальную собственность и льготный порядок предоставления земель КФХ, можно говорить о значительном прогрессе.

Судебная практика, регулярно публикуя обзоры и разъяснения, активно участвует в формировании единых подходов к разрешению земельных споров, защищая права добросовестных приобретателей и уточняя границы применения норм. Предложенные меры по совершенствованию законодательства, включая дальнейшее закрепление понятия земельного участка в ГК РФ, упрощение процедур признания долей бесхозными и организацию мониторинга оборота земель, призваны закрепить достигнутые успехи и устранить оставшиеся пробелы.

Влияние актуальной хозяйственной политики, направленной на вовлечение в оборот миллионов гектаров неиспользуемых земель и поддержку агропромышленного комплекса, подчеркивает стратегическую значимость правового регулирования оборота земельных долей. Только через комплексное и последовательное совершенствование законодательства, опираясь на глубокий анализ проблем и актуальную судебную практику, можно обеспечить стабильность гражданского оборота, эффективное использование земельных ресурсов и устойчивое развитие аграрного сектора Российской Федерации.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994. «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.1995. «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
5. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.
6. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. «Российская газета», № 145, 30.07.1997.
7. ГК РФ Статья 261. Земельный участок как объект права собственности. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
8. ЗК РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
9. Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
10. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 сентября 2023 г. N 4-КГ23-25-К1. Дело о признании недействительным договора купли-продажи… Доступ из СПС «ГАРАНТ».
11. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025). Доступ: https://www.vsrf.ru/documents/appellate_review/34551/ (дата обращения: 17.10.2025).
12. Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утв. Президиумом Верховного Суда РФ…). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
13. Земельное право. Учебник. Под ред. Быстрова Г.Е., Гусева Р.К. Москва: Проспект, 2006. 289 с.
14. Земельное право России. Учебник. Чубуков Г.В. Москва: Экзамен, 2006. 348 с.
15. Земельное право. Учебное пособие. Колпаков Р.В. Санкт-Петербург: Питер, 2005. 312 с.
16. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве. Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. и др. // Государство и право. 2005. № 7. С. 29—41.
17. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой. Под ред. С.А. Боголюбова. Москва: Юрайт-Издат, 2006. 439 с.
18. Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав по новым правилам. Ассоциация юристов России. Челябинское региональное отделение. Доступ: https://alrf74.ru/news/ponyatie-i-osobennosti-zemelnogo-uchastka-kak-obekta-grazhdanskikh-prav-po-novym-pravilam/ (дата обращения: 17.10.2025).
19. Правовое регулирование купли-продажи земельного участка. КиберЛенинка. Доступ: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/viewer (дата обращения: 17.10.2025).
20. Доли земельных участков как объекты гражданских правоотношений. КиберЛенинка. Доступ: https://cyberleninka.ru/article/n/doli-zemelnyh-uchastkov-kak-obekty-grazhdanskih-pravootnosheniy/viewer (дата обращения: 17.10.2025).
21. Особенности купли-продажи земельного участка. Обуховское сельское поселение. Доступ: http://obuhovo.ru/news/osobennosti_kupli-prodazhi_zemelnogo_uchastka/ (дата обращения: 17.10.2025).
22. Гражданско-правовой режим земельных участков в новейшей редакции Земельного кодекса Российской Федерации. Арбитражные споры. Доступ: https://arbitr.spb.ru/journal/stat/3628/ (дата обращения: 17.10.2025).
23. Земельный участок как объект гражданских правоотношений. АПНИ. Доступ: https://apni.ru/article/1959-zemelnyj-uchastok-kak-obekt-grazhdanskikh-prav (дата обращения: 17.10.2025).
24. Особенности купли-продажи земельных участков. Центр услуг. Доступ: https://center-uslug.ru/stati/osobennosti-kupli-prodazhi-zemelnykh-uchastkov/ (дата обращения: 17.10.2025).
25. Правовой режим земельных долей. Арбитражные споры. Доступ: https://arbitr.spb.ru/journal/stat/3509/ (дата обращения: 17.10.2025).
26. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации. dslib.net. Доступ: https://www.dslib.net/zemel-pravo/pravovoj-rezhim-zemelnyh-dolej-v-prave-obshej-sobstvennosti-na-zemelnye-uchastki.html (дата обращения: 17.10.2025).
27. Особенности и некоторые проблемы современного соотношения земельного и гражданского права. naukaru.ru. Доступ: https://naukaru.ru/ru/nauka/article/18981/view (дата обращения: 17.10.2025).
28. Земельные доли: современные проблемы и перспективы. dpr.ru. Доступ: http://www.dpr.ru/journal/journal_25_2.htm (дата обращения: 17.10.2025).
29. Что такое «земельная доля». Нива — Киквидзе. Доступ: https://www.nivakik.ru/publ/chto_takoe_quot_zemelnaja_dolja_quot/1-1-0-2 (дата обращения: 17.10.2025).
30. К вопросу об актуальности совершенствования правового регулирования вовлечения в оборот долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Elibrary. Доступ: https://elibrary.ru/item.asp?id=46505928 (дата обращения: 17.10.2025).
31. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости. Тверской Дайджест. Доступ: https://td-center.ru/pravovye-osobennosti-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/ (дата обращения: 17.10.2025).
32. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ. КиберЛенинка. Доступ: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-pravovogo-rezhima-zemelnogo-uchastka-kak-obekta-grazhdanskih-prav/viewer (дата обращения: 17.10.2025).
33. Проблемы правового регулирования оборота земельных долей. КиберЛенинка. Доступ: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-pravovogo-regulirovaniya-oborota-zemelnyh-doley/viewer (дата обращения: 17.10.2025).
34. Представлен третий Обзор ВС за 2025 год. Адвокатская газета. Доступ: https://www.advgazeta.ru/novosti/predstavlen-tretiy-obzor-vs-za-2025-god/ (дата обращения: 17.10.2025).
35. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. КиберЛенинка. Доступ: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-pravovogo-regulirovaniya-otchuzhdeniya-doley-v-prave-obschey-dolevoy-sobstvennosti-zemelnyh-uchastkov/viewer (дата обращения: 17.10.2025).
36. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ДОЛЯМИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: ОТДЕЛЬНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ. Elibrary. Доступ: https://elibrary.ru/item.asp?id=47477382 (дата обращения: 17.10.2025).
37. Принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства: вопросы теории. Земельное право. kso.ru. Доступ: https://kso.ru/obuchenie/yurisprudenciya/zemelnoe-pravo/princip-razgranicheniya-dejstviya-norm-grazhdanskogo-i-zemelnogo-zakonodatelstva-voprosy-teorii/ (дата обращения: 17.10.2025).
38. Основания для оспаривания договора купли-продажи земельного участка, подача иска и разбор реальной практики. Городская юридическая служба. Доступ: https://gursud.ru/osnovaniya-dlya-osparivaniya-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/ (дата обращения: 17.10.2025).
39. В ГД обсудили совершенствование земельного законодательства. Государственная Дума РФ. Доступ: https://duma.gov.ru/news/54817/ (дата обращения: 17.10.2025).
40. О РАЗВИТИИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. Elibrary. Доступ: https://elibrary.ru/item.asp?id=46101438 (дата обращения: 17.10.2025).
41. Актуальные вопросы правового регулирования хозяйственного оборота земель сельскохозяйственного назначения. Издательская группа ЮРИСТ. Доступ: https://lawinfo.ru/catalog/art/aktualnye-voprosy-pravovogo-regulirovaniya-hozyajstvennogo-oborota-zemel-selsk/ (дата обращения: 17.10.2025).
42. «Тенденции и проблемы развития земельного законодательства». Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. Доступ: http://council.gov.ru/activity/documents/85938/ (дата обращения: 17.10.2025).
43. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ по спорам, связанным с осуществлением прав на земельные доли, полученные при приватизации сельскохозяйственных угодий. sudact.ru. Доступ: https://sudact.ru/regular/doc/902hL96g7g0u/ (дата обращения: 17.10.2025).
44. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Мелекесский район. Доступ: http://melekess.org/ru/activity/zemelnye-otnosheniya/oborot-zemel-selskoxozyajstvennogo-naznacheniya.html (дата обращения: 17.10.2025).
45. С 2025 года совершенствуется порядок налогообложения земельных долей (паев). ФНС России. Доступ: https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/tax_doc_news/14352136/ (дата обращения: 17.10.2025).
46. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения. КиберЛенинка. Доступ: https://cyberleninka.ru/article/n/nekotorye-problemy-vzaimodeystviya-grazhdanskogo-i-zemelnogo-zakonodatelstva-i-puti-ih-resheniya/viewer (дата обращения: 17.10.2025).
47. Соотношение гражданского и земельного законодательства при регулировании аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности. ИД «Панорама». Доступ: https://lawinfo.ru/catalog/art/sootnoshenie-grazhdanskogo-i-zemelnogo-zakonodatelstva-pri-regulirovanii-arendy-zemelnyh-uchastkov/ (дата обращения: 17.10.2025).
48. Вовлечение в хозяйственный оборот невостребованных земельных долей и неиспользуемых земельных участков. КиберЛенинка. Доступ: https://cyberleninka.ru/article/n/vovlechenie-v-hozyaystvennyy-oborot-nevostrebovannyh-zemelnyh-doley-i-neispolzuemyh-zemelnyh-uchastkov/viewer (дата обращения: 17.10.2025).
49. Продажа невостребованных земельных долей. Гражданский кодекс Российской Федерации. Доступ: https://gkodeks.ru/zakupki/prodazha-nevostrebovannyh-zemelnyh-dolej.html (дата обращения: 17.10.2025).
50. Особенности продажи земельной доли. Щербиновского сельского поселения. Доступ: http://shcherbinovskoe.ru/rosreestr-informiruet/osobennosti-prodazhi-zemelnoj-doli.html (дата обращения: 17.10.2025).
51. Оборот сельскохозяйственных земель в России: трансформация институтов. Институт Гайдара. Доступ: https://www.iep.ru/files/text/nauchnye-trudy/142.pdf (дата обращения: 17.10.2025).