Выкуп земельных участков в водоохранных зонах Российской Федерации: правовой режим, ограничения и пути совершенствования законодательства

В современном мире, где экономическое развитие часто вступает в конфликт с необходимостью сохранения природного наследия, правовое регулирование земельных участков, расположенных в водоохранных зонах, становится одной из наиболее сложных и многоаспектных проблем. Эти территории, критически важные для поддержания экологического равновесия и обеспечения качества водных ресурсов, находятся под пристальным вниманием законодателя, собственников земли, инвесторов и природоохранных организаций. Взаимодействие земельного, водного и экологического права порождает множество нюансов, создавая как возможности для развития, так и жесткие ограничения, которые необходимо понимать для эффективного управления и использования таких участков.

Настоящее эссе представляет собой углубленный правовой анализ, цель которого — не только осветить действующее законодательство Российской Федерации в области водоохранных зон, но и выявить возникающие практические проблемы, проанализировать судебную практику и, что особенно важно, предложить научно-практические рекомендации по совершенствованию нормативно-правовой базы. Мы рассмотрим эволюцию правового режима, детализируем ограничения и запреты, исследуем порядок выкупа и приватизации, а также предложим пути решения типовых спорных ситуаций. Такой комплексный подход позволит студентам, юристам, специалистам и собственникам земельных участков получить исчерпывающее представление о сложной, но чрезвычайно важной проблематике, способствуя более эффективному взаимодействию с окружающей средой и правовой системой.

Теоретические основы правового режима водоохранных зон и прибрежных защитных полос

Понимание правового режима земельных участков, прилегающих к водным объектам, начинается с четкого определения ключевых терминов и их назначения. Эти понятия, будучи закрепленными в российском законодательстве, формируют основу для всей системы ограничений и разрешений на использование таких территорий.

Понятие и назначение водоохранных зон (ВЗ)

Водоохранные зоны (ВЗ) представляют собой не просто географические области, а территории особого правового режима. Статья 65 Водного кодекса Российской Федерации определяет их как пространства, примыкающие к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер и водохранилищ. Главное назначение ВЗ — предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов, а также истощения их вод. Кроме того, ВЗ играют важнейшую роль в сохранении среды обитания водных биологических ресурсов и других представителей животного и растительного мира, обеспечивая экологическую стабильность прилегающих экосистем. Фактически, это буферные зоны, созданные для минимизации негативного антропогенного воздействия на водные объекты, что критически важно для поддержания их жизнеспособности.

Понятие и назначение прибрежных защитных полос (ПЗП)

Внутри водоохранных зон, как более строго регулируемые области, выделяются прибрежные защитные полосы (ПЗП). Они являются частью ВЗ и на их территориях устанавливаются дополнительные, более жесткие ограничения хозяйственной и иной деятельности. Если водоохранная зона призвана защитить водный объект от общего негативного воздействия, то прибрежная защитная полоса служит своего рода «передовой линией обороны», непосредственно примыкающей к водной глади. Ее задача — предотвратить прямой сток загрязняющих веществ, эрозию почв и механическое повреждение береговой линии, что критически важно для сохранения естественного состояния водного объекта и поддержания его экосистемной целостности.

Размеры и особенности установления границ ВЗ и ПЗП для различных водных объектов

Размеры водоохранных зон и прибрежных защитных полос строго регламентированы и зависят от типа, протяженности и специфики водного объекта. Это не произвольные величины, а научно обоснованные параметры, призванные обеспечить достаточную защиту.

Для рек и ручьев ширина водоохранной зоны устанавливается от их истока и зависит от протяженности:

• до 10 км: 50 метров;
• от 10 до 50 км: 100 метров;
• от 50 км и более: 200 метров.

Важно отметить, что для истоков реки или ручья радиус водоохранной зоны составляет 50 метров. Если же река или ручей имеет протяженность менее 10 километров от истока до устья, то водоохранная зона и прибрежная защитная полоса совпадают по ширине, что подчеркивает особую уязвимость малых водных объектов.

Морские акватории требуют более масштабной защиты: ширина водоохранной зоны моря составляет 500 метров. Для озер и водохранилищ, за исключением расположенных внутри болот или имеющих акваторию менее 0,5 км², ширина водоохранной зоны установлена в размере 50 метров.

Особое внимание уделяется гидротехническим сооружениям: водоохранные зоны магистральных или межхозяйственных каналов совпадают по ширине с полосами отводов таких каналов. Детализация этого положения крайне важна. Ширина полос отводов для мелиоративных каналов (оросительных, осушительных, водосборно-сбросных, коллекторно-дренажных) определяется в зависимости от их размеров и поперечного сечения, согласно нормативным документам, таким как ГОСТ Р 71111-2023 «Системы и сооружения мелиоративные. Нормы отвода земель для линейных сооружений» и СН 474-75 «Нормы отвода земель для мелиоративных каналов». Например, для каналов с пропускной способностью воды более 10 м³/с, а также проходящих в сложных условиях (например, в районах оползней, селей или в населенных пунктах), ширина полосы отвода определяется индивидуальным проектом, что подчеркивает необходимость инженерного подхода к защите этих объектов. В то же время, водоохранные зоны рек, их частей, помещенных в закрытые коллекторы, не устанавливаются, так как они лишены прямого контакта с окружающей средой.

Ширина прибрежной защитной полосы, в отличие от водоохранной зоны, зависит от уклона берега водного объекта:

• 30 метров для обратного или нулевого уклона;
• 40 метров для уклона до 3 градусов;
• 50 метров для уклона 3 и более градусов.

Исключение составляют водные объекты, являющиеся средой обитания особо ценных водных биологических ресурсов: для них ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере 200 метров независимо от уклона берега, что подчеркивает приоритет сохранения биоразнообразия.

На территориях населенных пунктов действуют особые правила: при наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных, а ширина водоохранной зоны отсчитывается от парапета набережной. Это компромисс между градостроительными реалиями и необходимостью защиты вод, обеспечивающий баланс между развитием инфраструктуры и экологической безопасностью.

Актуальное правовое регулирование: ключевые нормативно-правовые акты и последние изменения

Правовое регулирование водоохранных зон и прибрежных защитных полос базируется на фундаментальных актах Российской Федерации. Главными столпами этой системы являются Водный кодекс РФ (статья 65) и Земельный кодекс РФ (статьи 27, 56), которые устанавливают общие принципы и конкретные нормы. Дополняют их положения Федерального закона «Об охране окружающей среды» и ряд подзаконных актов.

Однако правовая система не стоит на месте, и последние годы принесли важные изменения. Так, с 1 марта 2025 года вступают в силу новые Правила установления границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 31.10.2024 № 1459, в рамках реализации Федерального закона от 25.12.2023 № 657-ФЗ. Эти новые правила не только конкретизируют требования к процедуре установления границ, но и вводят важные новации в части информирования населения. Например, они обязывают устанавливать специальные информационные знаки на территориях, используемых для рекреационных целей. В соответствии с новыми Правилами, эти знаки должны размещаться в местах массового пребывания граждан (туризм, физическая культура и спорт, отдых и оздоровление, включая детский), где существует явная потребность в информировании о специальном режиме использования этих зон. Образцы таких знаков утверждаются Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации, что обеспечит единообразие и узнаваемость, повышая эффективность информирования.

Исторически, с 2007 года, после введения в действие нового Водного кодекса РФ, произошла существенная трансформация правового режима. Водоохранные зоны были исключены из состава земель водного фонда. Это ключевое изменение означает, что теперь ВЗ могут быть установлены на землях любой другой категории — сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного фонда и т.д. Это расширило потенциал использования таких земель, но одновременно усилило необходимость строгого соблюдения природоохранного законодательства, поскольку режим ВЗ накладывается поверх основного целевого назначения земель, требуя от собственников дополнительной ответственности.

Ограничения и запреты на использование земельных участков в водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах

Специальный правовой режим водоохранных зон и прибрежных защитных полос неразрывно связан с комплексом строгих ограничений и абсолютных запретов, направленных на минимизацию антропогенного воздействия на водные объекты. Этот перечень, закрепленный в статье 65 Водного кодекса РФ, служит краеугольным камнем природоохранного законодательства.

Общие запреты в границах водоохранных зон

В пределах водоохранных зон действует ряд фундаментальных запретов, игнорирование которых влечет за собой административную, а в некоторых случаях и уголовную ответственность. К ним относятся:

• Использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв. Это обусловлено риском попадания загрязняющих веществ из стоков в водные объекты, что может привести к их загрязнению и эвтрофикации, необратимо нарушая экосистему.
• Размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления. Эти объекты являются источниками потенциального биологического и химического загрязнения, которое недопустимо в непосредственной близости от водных ресурсов.
• Размещение химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов. Складирование таких опасных материалов в ВЗ категорически запрещено из-за высокого риска катастрофического загрязнения в случае аварии или ненадлежащего хранения.
• Осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами. Распыление пестицидов и других химикатов с воздуха сопряжено с высоким риском их попадания в водные объекты, даже при строгом соблюдении технологий.
• Движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных) вне дорог и специально оборудованных мест с твердым покрытием. Этот запрет направлен на предотвращение разрушения почвенного покрова, эрозии, а также загрязнения вод нефтепродуктами и другими выбросами от транспорта.
• Размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением территорий портов, инфраструктуры внутренних водных путей), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, а также осуществление мойки транспортных средств. Данные объекты являются источниками значительного загрязнения нефтепродуктами и химическими веществами, что делает их размещение в ВЗ крайне нежелательным. Исключения для портов и инфраструктуры внутренних водных путей обусловлены их специфической функцией и необходимостью обеспечения транспортной логистики.
• Хранение пестицидов и агрохимикатов (за исключением специализированных хранилищ в морских портах за пределами прибрежных защитных полос) и их применение. Аналогично авиационным мерам, использование и хранение агрохимикатов представляют серьезную угрозу для качества воды.
• Сброс сточных, в том числе дренажных, вод. Этот запрет является одним из ключевых и направлен на предотвращение загрязнения водных объектов неочищенными стоками.
• Разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если они осуществляются пользователями недр). Добыча ископаемых может привести к изменению гидрологического режима, нарушению целостности берегов и загрязнению вод, поэтому она строго ограничена.

Дополнительные запреты в границах прибрежных защитных полос

На территориях прибрежных защитных полос, являющихся наиболее уязвимой частью водоохранной зоны, к вышеперечисленным общим запретам добавляются еще более строгие ограничения:

• Распашка земель. Распашка приводит к эрозии почв, выносу питательных веществ и загрязнителей в водный объект, что значительно ускоряет процесс заиления.
• Размещение отвалов размываемых грунтов. Отвалы грунта способствуют заилению водных объектов и изменению их русла, оказывая прямое негативное воздействие.
• Выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн. Скот может загрязнять воду отходами жизнедеятельности, а также разрушать береговую растительность, способствуя эрозии, поэтому эти действия строго запрещены.

Разрешенная хозяйственная деятельность

Несмотря на широкий спектр запретов, хозяйственная деятельность в границах водоохранных зон не исключается полностью, но осуществляется при строгом соблюдении природоохранных требований. В частности, допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при одном непременном условии: такие объекты должны быть оборудованы сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод. Примерами таких сооружений являются централизованные системы водоотведения (канализация), локальные очистные сооружения, а также сооружения для сбора отходов. Это требование подчеркивает приоритет превентивных мер и внедрение наилучших доступных технологий для минимизации негативного воздействия, что позволяет найти компромисс между развитием и сохранением природы.

Особенности правового режима береговой полосы

Особое место в системе правового регулирования прибрежных территорий занимает береговая полоса. Это не просто часть водоохранной зоны или прибрежной защитной полосы, а самостоятельный элемент публичного водного сервитута. Береговая полоса водного объекта общего пользования, имеющая ширину 20 метров (для рек и ручьев протяженностью до 10 км — 5 метров), предназначена для общего пользования. Это означает, что каждый гражданин имеет право свободного доступа к водному объекту, беспрепятственно передвигаться по этой полосе. Как следствие, береговая полоса категорически не подлежит застройке, и любые капитальные сооружения на ней являются незаконными. Этот принцип закреплен для обеспечения конституционного права граждан на благоприятную окружающую среду и свободный доступ к водным ресурсам, что делает ее неприкосновенной зоной.

Правовой порядок приобретения и выкупа земельных участков, расположенных в водоохранных зонах

Вопрос о возможности приобретения или выкупа земельных участков, частично или полностью расположенных в водоохранных зонах, является одним из наиболее животрепещущих для собственников и инвесторов. Хотя на первый взгляд может показаться, что такие земли полностью изъяты из оборота, действующее законодательство Российской Федерации предоставляет определенные возможности, но с существенными оговорками и ограничениями.

Отсутствие прямого запрета на приватизацию земель в ВЗ

Ключевым моментом в понимании правового режима земель в водоохранных зонах является отсутствие прямого, абсолютного запрета на их предоставление в частную собственность. Статья 27 Земельного кодекса РФ, определяющая ограничения оборотоспособности земельных участков, не включает водоохранные зоны в перечень земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, если нет иных, более строгих обременений. Это означает, что само по себе расположение участка в ВЗ не является автоматическим препятствием для оформления права собственности, но накладывает на собственника особые обязательства и ограничения в использовании, обязывая его к соблюдению природоохранного режима.

Исторический аспект и изменения в регулировании

Исторически ситуация была иной. До 2006 года, когда действовал старый Водный кодекс, водоохранные зоны относились к землям водного фонда, приватизация которых была строго запрещена. Это создавало значительные барьеры для оформления прав на участки у воды. Однако с введением в действие нового Водного кодекса РФ в 2007 году, ВЗ были исключены из состава земель водного фонда, что открыло путь для их нахождения в различных категориях земель, включая земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Наиболее значимые изменения в контексте приватизации произошли относительно недавно. С 26 января 2022 года был отменен запрет на приватизацию земельных участков, находящихся во втором поясе зон санитарной охраны источников водоснабжения. Это изменение было внесено Федеральным законом № 9-ФЗ от 16 февраля 2022 года, скорректировавшим статью 27 Земельного кодекса РФ. Теперь владельцы зарегистрированных в ЕГРН зданий и сооружений, расположенных во втором поясе ЗСО, получили право выкупить такие участки. Это решение законодателя было обосновано тем, что приватизация земель во втором поясе ЗСО не создает дополнительных рисков загрязнения, поскольку соблюдение требований санитарного законодательства не зависит от вида права на земельный участок. Более того, как указывается в пояснительной записке к законопроекту и комментариях Росреестра, эффективность привлечения к ответственности собственника земельного участка за нарушения природоохранного законодательства выше, чем арендатора, так как появляется возможность обращения взыскания на сам земельный участок в случае систематических или грубых нарушений, что усиливает контроль.

Особенности выкупа земельных участков без торгов

Для граждан, на чьих земельных участках расположены зарегистрированные в ЕГРН жилые дома, существует возможность выкупа таких участков без проведения торгов. Это применимо при условии, что участок не предназначен для огородничества и не имеет иных ограничений, изымающих его из оборота. В таких случаях выкупная цена участка может быть существенно ниже рыночной и составлять, например, 3% от его кадастровой стоимости. Этот механизм призван защитить права граждан, которые добросовестно построили жилье на участках, впоследствии оказавшихся в водоохранной зоне, обеспечивая им социальную справедливость.

Ограничения на приватизацию: береговая полоса и первый пояс ЗСО

Несмотря на смягчение режима, существуют абсолютные и незыблемые ограничения на приватизацию. Строго запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ (пункт 8 статьи 27 ЗК РФ). Как уже упоминалось, береговая полоса является территорией общего пользования и не подлежит застройке или индивидуализации.

Аналогично, земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, остаются изъятыми из оборота и не могут быть переданы в частную собственность. Это критически важная мера для обеспечения безопасности питьевой воды для населения, что ставит публичные интересы выше частных.

Требования к земельным участкам в ВЗ для ИЖС и садоводства

Даже если земельный участок в водоохранной зоне может быть приватизирован, его использование для строительства имеет свои особенности. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) обязательным условием является подключение к централизованной системе канализации или наличие локальных очистных сооружений, обеспечивающих полную очистку сточных вод. Это требование направлено на предотвращение загрязнения водного объекта бытовыми стоками.

Для садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) или отдельных садовых участков в водоохранных зонах допускается монтаж приемников сточных вод из водонепроницаемых материалов. Это могут быть герметичные накопительные емкости или септики, исключающие попадание неочищенных стоков в почву и далее в водный объект. Эти требования подчеркивают, что использование земель в ВЗ возможно только при условии минимизации любого негативного воздействия на водные ресурсы, что обеспечивает их долгосрочное сохранение.

Типовые проблемы и спорные ситуации в судебной практике

Правовое регулирование водоохранных зон, несмотря на свою детальность, постоянно порождает сложные и неоднозначные ситуации, которые часто становятся предметом судебных разбирательств. Анализ судебной практики позволяет выявить наиболее уязвимые точки и типовые проблемы, с которыми сталкиваются как собственники, так и контролирующие органы.

Отсутствие сведений о водоохранной зоне в государственных реестрах

Одной из самых распространенных и парадоксальных проблем является отсутствие полных и актуальных сведений о границах водоохранных зон или прибрежных защитных полос в Государственном водном реестре (ГВР) или Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Нередко граждане или юридические лица приобретают участки, не зная об их расположении в ВЗ, поскольку эта информация отсутствует в публичных реестрах. Однако судебная практика однозначно указывает: отсутствие сведений в ГВР или ЕГРН не является основанием для игнорирования установленного режима водоохранной зоны. Режим ВЗ устанавливается законом (статья 65 Водного кодекса РФ) с момента введения его в действие, и наличие или отсутствие информации в реестрах лишь отражает степень исполнения требований по их внесению. Это означает, что даже при отсутствии официальных отметок, собственник обязан соблюдать все ограничения, что служит важным уроком для потенциальных покупателей земли.

Оспаривание отказов органов власти в предоставлении/перераспределении участков

В судебной практике часто возникают споры, связанные с оспариванием отказов органов государственной власти или местного самоуправления в предоставлении или перераспределении земельных участков. Зачастую такие отказы мотивируются лишь тем, что участок расположен в водоохранной зоне. Однако, как было показано ранее, само по себе расположение в ВЗ не является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в приватизации или предоставлении, если нет иных, более строгих ограничений (например, нахождение в береговой полосе или первом поясе ЗСО). Суды, как правило, признают такие отказы неправомерными, требуя от органов власти предоставления конкретных, законных оснований для ограничения прав на землю, что обеспечивает защиту прав добросовестных приобретателей.

Проблема неправомерных исков прокуроров о признании права собственности отсутствующим

Особое внимание следует уделить практике обращения прокуроров в суд с исками о признании отсутствующим права собственности на земельный участок, расположенный в пределах природного объекта или по границе с ним. Хотя такие иски могут быть направлены на защиту публичных интересов, они не всегда правомерны. Судебная практика, включая позицию Верховного Суда РФ, указывает на то, что иск о признании права собственности отсутствующим является исключительным и субсидиарным способом защиты. Это означает, что он может быть применен только тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено другими, более конкретными способами, предусмотренными гражданским законодательством (например, иском о признании права, иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения — виндикационным иском, или иском об устранении препятствий в пользовании имуществом — негаторным иском).

Кроме того, неправомерность исков прокуроров может быть связана с:

• Отсутствием фактического владения спорным имуществом со стороны истца. Если публичное образование не владеет спорным участком, виндикационный иск, по сути, замаскированный под иск о признании права отсутствующим, не может быть удовлетворен без учета срока исковой давности.
• Пропуском срока исковой давности. Если требование прокурора фактически направлено на истребование имущества из чужого владения, к нему применяются общие правила об исковой давности. Верховный Суд РФ в своем Определении от 01.04.2025 № 302-ЭС24-20524 по делу № А33-33025/2022 отменил ранее принятые судебные акты и отказал в иске прокурора о признании права собственности отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения, поскольку заявленные требования были направлены на истребование имущества из чужого владения, и суды первой и апелляционной инстанций ошибочно не учли истечение срока исковой давности. Это подчеркивает, что даже публичный интерес не может быть защищен в обход установленных процессуальных норм и сроков.

Административная ответственность за нарушение режима ВЗ и коллизии в законодательстве

Нарушение специального режима осуществления хозяйственной и иной деятельности в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе водного объекта влечет административную ответственность по статье 8.42 КоАП РФ. Размеры штрафов весьма существенны:

• для граждан — от 3 000 до 5 000 рублей;
• для должностных лиц — от 10 000 до 15 000 рублей;
• для юридических лиц — от 300 000 до 500 000 рублей.

Однако в законодательстве существует коллизия между статьями 8.12 и 8.42 КоАП РФ, которая создает правовую неопределенность. Статья 8.12 КоАП РФ (часть 2) предусматривает штрафы для юридических лиц в размере от 200 000 до 300 000 рублей за нарушение режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах. В то же время, статья 8.42 КоАП РФ (часть 1) устанавливает более высокие штрафы для юридических лиц — от 300 000 до 500 000 рублей — за нарушение специального режима осуществления хозяйственной и иной деятельности на прибрежной защитной полосе водного объекта, водоохранной зоны водного объекта.

Примером такой коллизии может служить размещение транспортных средств вне специально оборудованных мест. Данное нарушение может быть квалифицировано как по статье 8.12, так и по статье 8.42 КоАП РФ, что приводит к ситуации, когда за одно и то же деяние предусмотрены разные размеры административных штрафов. Это создает не только правовую неопределенность для правонарушителей, но и потенциальные возможности для злоупотреблений в правоприменительной практике, когда выбор статьи КоАП РФ может зависеть от усмотрения должностного лица. Как избежать таких ситуаций и обеспечить единообразное применение норм?

Признание сделок недействительными и проблема «исчезающих» водных объектов

Судебная практика также включает дела о признании недействительными сделок с земельными участками, сформированными с нарушением водного законодательства. Например, если в процессе межевания в состав частного земельного участка была незаконно включена часть береговой полосы, такая сделка может быть оспорена и признана недействительной, что является важным механизмом защиты публичных интересов.

Отдельной проблемой является «исчезновение» водных объектов. Нередко визуально существующий пруд, ручей или водоем по факту отсутствует в официальных реестрах (ГВР, ЕГРН), что приводит к оспариванию правомерности застройки на таких участках. В отсутствие официального статуса водного объекта, его границы и, соответственно, водоохранная зона не установлены, что создает лазейки для недобросовестных застройщиков. Однако судебные органы в таких случаях могут опираться на фактическое наличие водного объекта и экспертные заключения для защиты публичных интересов, предотвращая неправомерное использование территорий.

Правовые механизмы и пути решения проблем для собственников земельных участков

Для собственников и потенциальных приобретателей земельных участков в водоохранных зонах крайне важно знать и применять доступные правовые механизмы, которые помогут избежать проблем и защитить свои интересы. Эти механизмы охватывают как превентивные меры, так и действия по оспариванию неправомерных решений.

Проверка статуса земельного участка

Первоочередным шагом для любого, кто заинтересован в земельном участке у воды, является тщательная проверка его правового статуса. Это позволит избежать многих проблем в будущем.

1. Выписка из ЕГРН: Запрос актуальной выписки из Единого государственного реестра недвижимости является базовым инструментом. В ней должны быть отражены сведения обо всех зарегистрированных обременениях, включая расположение участка в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе, если эти данные внесены в реестр.
2. Публичная кадастровая карта Росреестра: Этот онлайн-ресурс позволяет визуально определить границы земельного участка и проверить его расположение относительно зон с особыми условиями использования территорий. Хотя данные могут быть не всегда полными, это хороший инструмент для первичного анализа.
3. Обращение в местные органы власти: Для получения наиболее точных и полных сведений рекомендуется обратиться в местное управление водных ресурсов или органы местного самоуправления. Они располагают информацией о границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос, а также о режимах использования.
4. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): Перед началом строительства или даже приобретением участка целесообразно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ является комплексным источником информации, отображающим сведения обо всех охранных зонах, ограничениях, разрешенных видах использования и параметрах застройки, что критически важно для принятия обоснованных решений и минимизации рисков.

Уточнение границ земельного участка и оспаривание отказов

Если в процессе проверки или эксплуатации участка выявляются неточности или неправомерные решения органов власти, существуют механизмы для защиты прав:

1. Уточнение границ земельного участка: При наличии веских оснований, таких как кадастровая ошибка, возможно инициирование процедуры уточнения границ земельного участка, в том числе и в водоохранной зоне. Это процесс, требующий участия кадастровых инженеров и согласования с заинтересованными сторонами.
2. Оспаривание отказов органов власти: Если орган власти отказывает в приватизации или перераспределении земельного участка, ссылаясь на его расположение в водоохранной зоне, но при этом нет законных оснований (например, участок не находится в береговой полосе или первом поясе ЗСО), такой отказ может быть оспорен в судебном порядке. Важно собрать доказательства отсутствия других обременений и правомерности заявленных требований.
3. Новые возможности с 1 марта 2025 года: С 1 марта 2025 года вступают в силу новые правила, которые расширяют круг лиц, имеющих право инициировать уточнение границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос. Теперь это смогут делать также лица-инициаторы работ по уточнению местоположения береговой линии, что упростит процесс для тех, кто занимается кадастровыми работами у водных объектов.

Соблюдение требований к хозяйственной деятельности и повышение информированности

Даже после успешного приобретения или оформления прав на участок в водоохранной зоне, собственник не освобождается от обязанности соблюдать установленный режим.

1. Оборудование объектов очистными сооружениями: При осуществлении любой хозяйственной деятельности, связанной со строительством или эксплуатацией объектов в ВЗ, собственники обязаны оборудовать их сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод. Это могут быть централизованные системы водоотведения, локальные очистные сооружения или другие инженерные решения.
2. Специфика для садоводств: Для садоводческих некоммерческих товариществ и индивидуальных садовых участков в водоохранных зонах допускается использование водонепроницаемых приемников сточных вод, что является компромиссным решением, позволяющим вести садоводство при условии минимизации вреда.
3. Повышение экологической культуры и информированности: Эффективным, хотя и долгосрочным, механизмом решения проблем является повышение уровня экологической культуры и информированности природопользователей о правовом режиме водоохранных зон и прибрежных защитных полос. Это достигается через реализацию государственных программ, таких как Государственная программа «Охрана окружающей среды», которая включает в себя экологическое просвещение. Кроме того, в рамках Национального проекта «Экология» инициируются проекты по очистке водных объектов, развитию экотуризма, волонтерские акции, а также создаются экологические центры и экотропы с информационными стендами. Новые правила установления границ водоохранных зон, вступающие в силу с 1 марта 2025 года, также предусматривают установку специальных информационных знаков на территориях, используемых для рекреационных целей, с целью информирования граждан. Эти меры способствуют формированию ответственного отношения к водным ресурсам, что является основой для устойчивого развития.

Предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации

Несмотря на активное развитие водного и земельного законодательства, текущая система регулирования водоохранных зон по-прежнему сталкивается с рядом вызовов и нуждается в дальнейшей доработке. Цель совершенствования — не только устранить пробелы и противоречия, но и обеспечить более эффективную и устойчивую охрану водных объектов в условиях современного экономического и социального развития.

Переход к экосистемному подходу в регулировании

Одним из фундаментальных недостатков действующего водного законодательства в контексте правового режима водоохранных зон является его несоответствие полноценному экосистемному подходу в природопользовании. Формально предусмотренное регулирование часто создает лишь видимость наличия эффективных механизмов охраны вод, в то время как на практике сохраняются проблемы загрязнения и деградации водных объектов. Необходимость перехода к интегрированному управлению водными ресурсами, рассматривающему водосборный бассейн как целостную экосистему, активно обсуждается в научных кругах и экспертных сообществах. Существующая российская практика природопользования часто носит «послесобытийный» характер, фокусируясь на устранении последствий, а не на превентивных мерах и комплексном планировании, учитывающем взаимосвязь всех компонентов водной экосистемы. Предлагается внедрить принципы экосистемного подхода на всех уровнях регулирования, начиная с стратегического планирования и заканчивая конкретными нормами использования земель в ВЗ, что позволит создать более устойчивую систему.

Уточнение положений Водного кодекса РФ

Для повышения определенности и эффективности правового регулирования необходимо внести ряд точечных изменений в Водный кодекс РФ:

1. Малые озера и водохранилища: В настоящее время часть 6 статьи 65 Водного кодекса РФ исключает озера и водохранилища с акваторией менее 0,5 км² из обязательного установления 50-метровой водоохранной зоны (если они не расположены внутри болот). Это создает правовую лазейку, поскольку малые водные объекты также нуждаются в защите от антропогенного воздействия. Предлагается предусмотреть обязательное установление 50-метровой водоохранной зоны для всех небольших озер и водохранилищ (менее 0,5 км²), исключив соответствующее положение из части 6 статьи 65 Водного кодекса РФ. Это обеспечит их надлежащую охрану и предотвратит их деградацию.
2. Размещение кладбищ: Пункт 2 части 15 статьи 65 Водного кодекса РФ запрещает «размещение кладбищ» в границах водоохранных зон. Для повышения определенности и исключения неоднозначных толкований предлагается заменить слова «размещение кладбищ» на «строительство новых и расширение существующих кладбищ». Это позволит более четко разграничить запрет на создание новых объектов и потенциальное использование уже существующих, но при этом строго контролировать их воздействие на водные ресурсы.

Устранение коллизий в КоАП РФ

Крайне важно устранить пробелы и противоречия в законодательстве об административных правонарушениях, в частности, коллизию между статьями 8.12 и 8.42 КоАП РФ. Как было отмечено, за схожие нарушения режима водоохранных зон эти статьи предусматривают существенно различающиеся размеры штрафов, что создает правовую неопределенность и может приводить к произволу в правоприменении. Необходимо провести тщательный анализ составов правонарушений, предусмотренных этими статьями, и либо унифицировать их, либо четко разграничить сферы применения, исключив возможность двойного толкования и применения разных санкций за одно и то же деяние. Это повысит прозрачность и предсказуемость правового регулирования, снижая коррупционные риски.

Актуализация государственных реестров

Проблема неполноты и неточности сведений о границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос в государственных реестрах (ГВР, ЕГРН) остается одной из наиболее острых. Отсутствие этих данных в публичных источниках дезинформирует граждан и юридических лиц, приводит к необоснованным претензиям и судебным спорам. Необходима комплексная государственная программа по полной и своевременной актуализации сведений о границах ВЗ и ПЗП с обязательным внесением их в ЕГРН. Это позволит значительно снизить количество спорных ситуаций, повысить правовую грамотность населения и обеспечить эффективный контроль за соблюдением природоохранного законодательства.

Дальнейшие научные исследования и законодательные инициативы

Водное законодательство должно постоянно развиваться, отвечая современным тенденциям роста экономики, активной урбанизации и динамично растущим потребностям населения. Для этого необходимы дальнейшие научные исследования. Конкретные направления для таких исследований включают:

• уточнение понятийного аппарата водного законодательства, адаптация его к современным экологическим вызовам;
• разработка системных подходов к берегозащите на федеральном уровне, учитывающих комплексное воздействие на водные объекты;
• анализ и реформирование отдельных положений Водного кодекса РФ и смежных нормативных актов для обеспечения рационального водопользования и экологической безопасности.

Законодательные инициативы должны быть направлены на создание более гибкой, но при этом строгой системы регулирования, которая позволит находить баланс между интересами природопользователей и необходимостью сохранения водных ресурсов для будущих поколений, что является залогом устойчивого развития страны.

Заключение

Исследование правовых аспектов выкупа земельных участков в водоохранных зонах Российской Федерации демонстрирует сложную, многослойную систему регулирования, находящуюся в постоянном развитии. Отсутствие прямого запрета на приватизацию земель в ВЗ, за исключением береговых полос и первого пояса ЗСО, открывает определенные возможности для собственников, но накладывает на них серьезные обязательства по соблюдению природоохранного режима. Недавние изменения, такие как отмена запрета на приватизацию участков во втором поясе зон санитарной охраны, свидетельствуют о стремлении законодателя к балансу между частными интересами и публичной защитой водных ресурсов.

Однако практика показывает, что текущее регулирование не лишено проблем. Отсутствие полных сведений в государственных реестрах, неправомерные отказы органов власти, коллизии в административном законодательстве и проблема «исчезающих» водных объектов создают значительные трудности для собственников и правоприменителей.

Предложенные рекомендации по совершенствованию законодательства — от внедрения полноценного экосистемного подхода и уточнения положений Водного кодекса до устранения коллизий в КоАП РФ и актуализации государственных реестров — призваны повысить эффективность правовой защиты водных объектов и обеспечить предсказуемость для всех участников земельных и водных отношений. Только сбалансированный подход, сочетающий строгость природоохранных требований с ясностью и последовательностью правовых норм, позволит достичь устойчивого развития и сохранить ценнейшие водные ресурсы страны. Перспективы развития правового регулирования лежат в плоскости дальнейшей гармонизации различных отраслей права, интеграции экологических принципов в экономические решения и повышения правовой и экологической культуры общества в целом.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации: принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря. № 237.
2. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 19.06.2007).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 21 октября 1994 г. М.: Юристъ, 2007.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.11.2007).
5. Комментарий к новому Водному кодексу Российской Федерации / под ред. А.В. Мазурова. М., 2006.
6. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой / под ред. О.Н. Садикова. М., 2006.
7. Научно-практический правовой постатейный комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / под ред. С.А. Боголюбова. М., 2006.
8. Куликова И.П. Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений: дисс. канд. юрид. наук. Саратов, 2005.
9. Водный кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 года. Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы. URL: https://docs.cntd.ru/document/901980838 (дата обращения: 17.10.2025).
10. ЗК РФ, Статья 56. Ограничение прав на землю. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33772/1d96144e3e3b08e235e584f22784d166c3c5912d/ (дата обращения: 17.10.2025).
11. ВК РФ, Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60667/2f5bf0549c716f981442c55e4e839e44383c072c/ (дата обращения: 17.10.2025).
12. Обзор изменений в Водный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты, которые вступают в силу в 2024 году. URL: https://www.garant.ru/news/1672323/ (дата обращения: 17.10.2025).
13. Устанавливать границы водоохранных зон и полос будут по-новому. Zakon.kz. URL: https://www.zakon.kz/6397390-ustanavlivat-granitsy-vodookhrannykh-zon-i-polos-budut-po-novomu.html (дата обращения: 17.10.2025).
14. С 1 марта 2025 года вступит в силу новый порядок установления границ водоохранных зон. Нерюнгринская районная администрация. URL: https://www.neru.gov.ru/news/s-1-marta-2025-goda-vstupit-v-silu-novyy-poryadok-ustanovleniya-granic-vodookhrannykh-zon (дата обращения: 17.10.2025).
15. Земельный участок в водоохранной зоне: какие правила нужно соблюдать. URL: https://journal.etagi.com/posts/zemelnyy-uchastok-v-vodookhrannoy-zone-kakie-pravila-nuzhno-soblyudat/ (дата обращения: 17.10.2025).
16. КоАП РФ Статья 8.42. Нарушение специального режима осуществления хозяйственной и иной деятельности на прибрежной защитной полосе водного объекта, водоохранной зоны водного объекта либо режима осуществления хозяйственной и иной деятельности на… URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/c6c39f1c97a58a741364506c9a35606649f874d1/ (дата обращения: 17.10.2025).
17. Приобретение участка в водоохранной зоне. Главбух. URL: https://www.glavbukh.ru/hl/35031-priobretenie-uchastka-v-vodohrannoy-zone (дата обращения: 17.10.2025).
18. Эколого-правовые проблемы формирования и функционирования водоохранных зон / КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ekologo-pravovye-problemy-formirovaniya-i-funktsionirovaniya-vodooohrannyh-zon (дата обращения: 17.10.2025).
19. О корректировке режима хозяйственной и иной деятельности в границах водоохранных зон для обеспечения экологической безопасности. Окружающая среда Санкт-Петербурга. URL: https://ecosaint.ru/okruzhayushchaya-sreda-sankt-peterburga/o-korrektirovke-rezhima-khozyajstvennoj-i-inoj-deyatelnosti-v-granitsakh-vodookhrannykh-zon-dlya-obespecheniya-ekologicheskoj-bezopasnosti/ (дата обращения: 17.10.2025).
20. Приобретение прав на земельный участок в водоохранной зоне земель населенных пунктов / КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/priobretenie-prav-na-zemelnyy-uchastok-v-vodoochrannoy-zone-zemel-naselennyh-punktov (дата обращения: 17.10.2025).
21. О возможности приватизации земельных участков, попадающих в водоохранную зону водных объектов и расположенных на территории городов и иных поселений / КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-vozmozhnosti-privatizatsii-zemelnyh-uchastkov-popadayuschih-v-vodoochrannuyu-zonu-vodnyh-obektov-i-raspolozhennyh-na-territorii-gorodov-i-inyh-poseleniy (дата обращения: 17.10.2025).
22. Законопроект о приватизации земель в санитарных зонах у воды одобрен во втором чтении. NormaCS. URL: https://www.normacs.ru/news/000030589.html (дата обращения: 17.10.2025).
23. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы в законодательных системах России и мира / КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vodoo-hrannye-zony-i-pribrezhnye-zaschitnye-polosy-v-zakonodatelnyh-sistemah-rossii-i-mira (дата обращения: 17.10.2025).
24. Опубликован закон о новшествах в сфере приватизации. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/legalnews/30528/ (дата обращения: 17.10.2025).