Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости: Теория, методология и российская практика для рыночной оценки

В мире, где каждый квадратный метр земли становится все более ценным ресурсом, способность определить его максимальный потенциал является не просто желательной, а жизненно необходимой компетенцией. Представьте, что вы владеете участком земли в быстрорастущем пригороде: что принесет вам наибольшую выгоду — строительство жилого комплекса, торгового центра или сохранение его в текущем виде? Ответ на этот вопрос скрывается в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) недвижимости. Этот фундаментальный принцип оценки, пришедший к нам из международной практики, является краеугольным камнем для определения истинной рыночной стоимости любого объекта. Он отражает рациональное поведение участников рынка, которые стремятся максимизировать выгоду от своих инвестиций в недвижимость.

В контексте динамично развивающейся российской экономики, где рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения, а градостроительные регламенты и законодательные нормы модифицируются, понимание и систематизация методологических подходов к ННЭИ приобретает особую актуальность. Эта курсовая работа ставит своей целью не просто изложить теоретические основы, но и глубоко проанализировать практическое применение ННЭИ, выявить его сильные стороны и существующие проблемы в условиях отечественного рынка. Мы исследуем эволюцию концепции, правовые аспекты, детализированную методологию, количественные и качественные методы оценки, а также обсудим стратегическое значение ННЭИ для максимизации стоимости и принятия эффективных управленческих решений. Особое внимание будет уделено практическим примерам расчетов и применению современных аналитических инструментов, таких как факторный анализ, чтобы вооружить будущего специалиста всесторонними знаниями в этой ключевой области.

Теоретические основы и эволюция концепции наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)

Основные понятия и принципы ННЭИ

В основе каждого успешного инвестиционного решения в сфере недвижимости лежит глубокое понимание потенциала объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) — это не просто теоретический конструкт, а процедура выявления и обоснования такого альтернативного использования собственности, которое обеспечивает максимально продуктивное и ценное применение. Это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое отвечает четырем ключевым критериям: оно законодательно разрешено, физически осуществимо, финансово обосновано и обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Разберем эти термины подробнее:

  • Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ): Комплексный анализ, направленный на выявление такого способа использования объекта недвижимости (как свободного земельного участка, так и с существующими улучшениями), который принесет максимальную экономическую выгоду его собственнику или инвестору, при условии соблюдения всех правовых, физических и финансовых ограничений.
  • Рыночная стоимость: Наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Принцип ННЭИ является фундаментальным и ключевым при ее определении, отражая влияние рационального поведения человека на формирование стоимости.
  • Физическая осуществимость: Возможность реализации того или иного варианта использования с учетом характеристик самого объекта недвижимости, таких как размер, форма, рельеф, геологические условия, наличие коммуникаций и т.д.
  • Юридическая допустимость: Соответствие предполагаемого использования всем действующим законодательным и нормативным актам, включая градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки, экологические нормы и ограничения.
  • Финансовая целесообразность: Способность выбранного варианта использования генерировать доход, достаточный для покрытия всех капитальных и операционных затрат, а также обеспечивающий приемлемый уровень прибыли для инвестора.
  • Максимальная продуктивность: Критерий, согласно которому из всех юридически допустимых, физически осуществимых и финансово целесообразных вариантов выбирается тот, который обеспечивает наивысшую стоимость или доходность объекта недвижимости.

Принцип ННЭИ выступает как основополагающий элемент при оценке рыночной стоимости. Он постулирует, что рынок стремится к наиболее эффективному использованию ресурсов, и, следовательно, цена, которую готовы заплатить участники рынка, отражает ожидаемую выгоду от такого использования. Этот принцип помогает оценщику абстрагироваться от текущего, возможно, неэффективного использования объекта и сфокусироваться на его потенциальной ценности.

Исторический аспект и эволюция концепции ННЭИ

История концепции ННЭИ уходит корнями в начало XX века, когда американская оценочная школа начала систематизировать подходы к определению стоимости недвижимости. Первоначально идея «лучшего и наиболее эффективного использования» (Best and Most Profitable Use) появилась в трудах американских экономистов и оценщиков как способ определения максимальной ценности земельного участка.

В российскую оценочную практику понятие ННЭИ пришло относительно недавно, во второй половине 90-х годов, вместе с формированием рыночной экономики и активным развитием оценочной деятельности. Мы впервые узнали о его необходимости из переводных изданий с английского языка, в частности, из работ таких мэтров, как Д. Фридман и Г. Харрисон. Именно тогда возникла некоторая терминологическая неопределенность: принцип переводился как «наилучшее и наиболее эффективное использование» (ННЭИ) и «лучшее и наиболее эффективное использование» (ЛНЭИ). Со временем, благодаря практике и распространению профессиональной литературы, сокращение «анализ ННЭИ» прочно вошло в лексикон российских оценщиков и закрепилось как общепринятое. Этот период стал важным этапом в становлении отечественной оценочной науки, позволив интегрировать передовые мировые подходы в формирующуюся российскую методологию.

Современные вызовы и критический анализ концепции ННЭИ в России

Несмотря на свое фундаментальное значение, современная концепция ННЭИ в России подвергается серьезной критике, что вполне объяснимо в условиях динамично меняющегося рынка. Главные проблемы связаны с высоким уровнем неустойчивости, рисков и неопределенности, а также с отсутствием соответствующего текущим реалиям теоретического аппарата и методического инструментария.

В российском профессиональном сообществе широко обсуждается проблема анализа ННЭИ. Одна из ключевых проблем — отсутствие устоявшегося и четкого определения как самого принципа ННЭИ, так и процедуры его анализа в российской нормативной документации по оценке. Это приводит к многообразию трактовок, понятийным затруднениям и, как следствие, к неоднородности в практическом применении. Оценщики зачастую вынуждены интерпретировать общие положения стандартов, что открывает простор для субъективизма и потенциальных ошибок. Какой важный нюанс здесь упускается? Отсутствие единой терминологической базы не только затрудняет работу оценщиков, но и снижает прозрачность и сопоставимость результатов оценки, что напрямую влияет на доверие к рынку недвижимости в целом.

Особые сложности возникают на недостаточно развитых рынках недвижимости России, особенно в регионах или отдельных сегментах объектов. Здесь наблюдается острый дефицит достоверной информации о совершенных сделках и полное отсутствие сопоставимых объектов-аналогов. Эта ситуация усугубляется отсутствием законодательной базы, обязывающей публиковать информацию о сделках с недвижимостью. В таких условиях проведение объективной оценки рыночной стоимости, опираясь исключительно на предложения или обрывочные данные, становится крайне затруднительным. Возникает потребность в дополнительном инструментарии для дифференциации экономической ценности, который бы компенсировал информационный вакуум.

Наконец, важно учитывать, что при оценке социально значимых объектов (например, недвижимости, принадлежащей государственным предприятиям, или объектов культурного наследия) необходимо обеспечить выполнение условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования для общества в целом. Это так называемый критерий «наилучшего» использования. Только после того, как социально приемлемые варианты определены, из них выбирается максимально доходный вариант, соответствующий принципу «наиболее эффективного» использования. Этот двойной критерий добавляет сложности в анализ, требуя не только экономической, но и общественной экспертизы. И что из этого следует? Для таких объектов оценка ННЭИ становится многогранной задачей, балансирующей между экономической целесообразностью и социальной ответственностью, что требует привлечения не только оценщиков, но и градостроителей, социологов, а также представителей культурных и государственных организаций.

Правовое и нормативное регулирование анализа ННЭИ в Российской Федерации

Система правового регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации является многоуровневой и включает в себя федеральные законы, постановления Правительства, федеральные стандарты оценки (ФСО) и другие нормативные акты. Понимание этих документов критически важно для корректного проведения анализа ННЭИ.

Обзор федерального законодательства

Основополагающим документом, определяющим правовые рамки оценочной деятельности в России, является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Этот закон устанавливает не только общие принципы и требования к проведению оценки, но и определяет, что в случае отсутствия прямого указания на конкретный вид стоимости в нормативном акте или договоре, установлению подлежит именно рыночная стоимость. Таким образом, закон № 135-ФЗ прямо или косвенно обязывает оценщика определять рыночную стоимость, которая, как мы уже установили, неотделима от анализа ННЭИ. Это создает юридическую основу для применения принципа ННЭИ в каждой оценочной работе.

Федеральные стандарты оценки (ФСО)

Детализация и методологические требования к проведению оценки, включая анализ ННЭИ, содержатся в Федеральных стандартах оценки, утверждаемых Министерством экономического развития Российской Федерации.

  • Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО 1) играет роль «вводного» документа, который определяет фундаментальные термины и концепции. В нем четко указывается, что при определении наиболее эффективного использования объекта оценки, главной целью является определение такого использования, при котором его стоимость будет наибольшей. Это положение напрямую связывает ННЭИ с максимизацией стоимости объекта.
  • Ключевым для анализа ННЭИ является Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости» (ФСО 7). Этот стандарт прямо утверждает, что анализ наиболее эффективного использования является основой оценок рыночной стоимости недвижимости. ФСО 7 дает следующее определение: наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует её продуктивность (соответствует её наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано.

Стандарт также допускает, что наиболее эффективное использование может как соответствовать фактическому использованию объекта недвижимости, так и предполагать иное использование – например, ремонт, реконструкцию существующих объектов капитального строительства или даже их снос и новое строительство. Это подчеркивает прогностический характер анализа ННЭИ. ФСО 7 также устанавливает, что анализ ННЭИ проводится по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов, включающих земельный участок и объекты капитального строительства, ННЭИ определяется с учетом существующих объектов капитального строительства, с расчетами или без них при наличии обоснований. Если объект недвижимости сдается в аренду, при анализе ННЭИ учитываются условия использования, установленные договором аренды или его проектом.

Градостроительное и Земельное законодательство

Помимо оценочного законодательства, критически важное значение для ННЭИ имеют нормы градостроительного и земельного законодательства, поскольку они напрямую определяют юридическую допустимость тех или иных вариантов использования.

  • Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ является ключевым документом, регулирующим вопросы территориального планирования и градостроительного зонирования. В контексте ННЭИ особенно важны:
    • Статья 37, регулирующая виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ВРИ). Она определяет, какие виды деятельности могут осуществляться на данном участке и какие объекты могут быть построены.
    • Статья 38, устанавливающая предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства, такие как высотность, плотность застройки, отступы от границ.
    • Статья 39, описывающая порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, что может расширить или ограничить потенциальные варианты ННЭИ. Эти положения критически важны для определения юридической допустимости вариантов ННЭИ.
  • Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает категории земель и виды разрешенного использования (ВРИ), определяющие возможности эксплуатации участка и строительства на нем. Например, земли сельскохозяйственного назначения имеют свои ограничения, отличающиеся от земель поселений. Статья 66 ЗК РФ регулирует оценку земли, включая определение рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, тем самым замыкая цикл нормативного регулирования и подтверждая обязательность анализа ННЭИ для земельных участков.

Таким образом, комплексное правовое и нормативное поле в России формирует прочную основу для проведения анализа ННЭИ, хотя, как будет показано далее, его интерпретация и применение на практике сопряжены с определенными вызовами.

Методология и последовательность этапов проведения анализа ННЭИ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – это не хаотичный поиск вариантов, а строго структурированный процесс, основанный на последовательном применении логических критериев. Эта методология позволяет оценщику системно отсеивать нежизнеспособные сценарии и концентрироваться на наиболее перспективных.

Последовательность применения четырех критериев ННЭИ

В основе методологии ННЭИ лежит последовательное рассмотрение четырех ключевых критериев: юридическая допустимость, физическая осуществимость, финансовая целесообразность и максимальная продуктивность. Эта строгая последовательность не случайна; она обусловлена тем, что каждый последующий критерий естественным образом сужает область применения предыдущего, отсекая все менее реалистичные или выгодные варианты.

  1. Юридическая допустимость: На первом этапе рассматриваются все виды использования, которые разрешены действующим законодательством и нормативными актами. Если вариант использования запрещен, он немедленно исключается из дальнейшего рассмотрения, независимо от его потенциальной привлекательности.
  2. Физическая осуществимость: Из юридически допустимых вариантов выбираются те, которые могут быть реализованы с учетом физических характеристик объекта. Например, если участок слишком мал для многоэтажного здания, этот вариант отсекается.
  3. Финансовая целесообразность: Из физически осуществимых вариантов отбираются те, которые способны генерировать достаточный доход для покрытия затрат и обеспечения приемлемой прибыли.
  4. Максимальная продуктивность: И наконец, из всех финансово целесообразных вариантов выбирается тот единственный, который обеспечивает наивысшую стоимость или доходность для объекта недвижимости.

Такой подход гарантирует, что к финальному этапу оценки дойдут только те варианты, которые являются реалистичными, законными и экономически оправданными.

Анализ ННЭИ для участка как незастроенного (условно свободного)

При определении ННЭИ оценщик всегда рассматривает две принципиально разные ситуации, чтобы всесторонне оценить потенциал объекта. Первая из них — это анализ участка как незастроенного, или условно свободного от улучшений. В этом случае существующие постройки игнорируются, как будто их не существует.

Цель такого анализа — определить максимальную стоимость, которую может принести сам земельный участок, абстрагируясь от того, что на нем уже построено. Оценщик должен:

  • Выделить стоимость только земельного участка.
  • Установить аналоги при оценке методом сопоставимых продаж, фокусируясь исключительно на земельных участках с аналогичным потенциалом, а не на застроенных объектах.
  • Рассчитать возможные потери стоимости из-за внешнего устаревания (например, изменение градостроительной политики, снижение привлекательности района), которые могут повлиять на потенциал «свободной» земли.
  • Определить идеальный тип сооружений, которые могут быть построены на участке, основываясь на его характеристиках и рыночном спросе. Варианты использования могут включать как спекулятивные цели (продажа участка без улучшений), так и застройку новыми зданиями (без промежуточного использования или с промежуточным использованием, например, временная парковка).

Анализ ННЭИ для участка как застроенного (с существующими улучшениями)

Вторая ситуация — это анализ ННЭИ для участка как застроенного, то есть с учетом существующих объектов капитального строительства. Здесь оценщик рассматривает возможности преобразования уже имеющихся строений. Этот анализ предполагает рассмотрение нескольких альтернатив:

  1. Использование в неизменном виде: Оценка объекта в его текущем состоянии, без каких-либо изменений.
  2. Реконструкция без изменения текущего использования: Например, капитальный ремонт офисного здания с модернизацией инженерных систем, но без изменения его функционального назначения.
  3. Реконструкция с изменением текущего использования: Переоборудование промышленного здания под лофты или бизнес-центр.
  4. Снос существующих строений с последующей продажей земли или новым строительством: Этот вариант рассматривается, если стоимость земли без улучшений значительно превышает стоимость застроенного участка, а снос и новое строительство экономически оправданы.

Важно отметить, что ННЭИ застроенного участка может отличаться от ННЭИ свободного участка. В первом случае анализируются возможности по реконструкции существующих улучшений без их коренного преобразования, тогда как во втором случае рассматривается потенциал «чистой» земли.

Детализация критериев анализа ННЭИ

Глубокий анализ каждого из четырех критериев является залогом успешного определения ННЭИ.

  • Юридическая допустимость: Этот критерий служит первым и самым жестким фильтром. Он требует досконального изучения всех законодательных и нормативных актов, которые могут регулировать использование объекта. К ним относятся распоряжения о зонировании, нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты (например, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые устанавливают ВРИ, предельные параметры застройки), положения об исторических зонах (если объект находится в такой зоне), строительные нормы и правила (СНиПы), а также экологическое законодательство.

При оценке юридической допустимости критически важно учитывать специфику градостроительного регулирования в конкретном городе или регионе. Местные ПЗЗ и другие локальные нормативные акты могут устанавливать уникальные ограничения на изменение назначения, снос существующих объектов или параметры нового строительства, которые не всегда отражены в федеральном законодательстве. Также на юридическую допустимость оказывают влияние долгосрочные договоры аренды или обременения, которые могут ограничивать права собственника на изменение использования объекта. Игнорирование этих нюансов может привести к выбору нереализуемого варианта ННЭИ.

  • Физическая осуществимость: Если вариант использования юридически допустим, следующим шагом является оценка его физической реализуемости. Здесь анализируются характеристики самого земельного участка и существующих строений:
    • Размер и форма участка: Влияют на его конечную полезность и возможность реализации конкретных вариантов застройки, требующих определенной площади. Например, для строительства крупного торгового центра необходим участок значительно большей площади, чем для индивидуального жилого дома.
    • Естественные особенности: Топография (рельеф), наличие растительности, состояние грунта (несущая способность, риск просадок) могут требовать дополнительных затрат на подготовку участка или вовсе исключать некоторые виды строительства.
    • Транспортная доступность: Наличие удобных подъездных путей, близость к магистралям, остановкам общественного транспорта существенно влияют на привлекательность объекта для различных видов использования (например, для коммерческой недвижимости или жилых комплексов).
    • Инженерные коммуникации: Наличие и мощность электроснабжения, водопровода, канализации, газоснабжения, свободной мощности очистных сооружений — все это определяет возможность подключения и полноценной эксплуатации объекта. Отсутствие или недостаточная мощность коммуникаций может потребовать значительных капиталовложений.
    • Имеющиеся строения: Их конструктивные особенности, состояние, возможность реконструкции или необходимость сноса.
    • Риски стихийных бедствий: Риски наводнений, землетрясений или оползней могут существенно увеличить затраты на освоение участка или вовсе исключить некоторые варианты использования, требуя специальных инженерных решений.
  • Финансовая целесообразность (обоснованность): Этот критерий отвечает за экономическую жизнеспособность вариантов. Если юридически допустимый и физически осуществимый проект не приносит достаточного дохода, он не может быть признан финансово целесообразным. Использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства.

Финансовая целесообразность предполагает, что реализация выбранного варианта использования должна обеспечивать положительный чистый дисконтированный доход (NPV > 0) при норме отдачи, равной безрисковой ставке, после вычета всех затрат и обеспечения полного возврата вложенного капитала. Иными словами, проект должен быть не просто прибыльным, но и конкурентоспособным по сравнению с альтернативными инвестициями. Важным аспектом является также возможность достижения положительного финансового левереджа, когда доходность от использования заемных средств превышает процентную ставку по кредиту, что усиливает привлекательность проекта для инвесторов.

  • Максимальная продуктивность (эффективность): Этот финальный критерий позволяет выбрать один, наилучший вариант из всех, прошедших предыдущие три фильтра. Критерий максимальной продуктивности означает выбор такого варианта использования, который обеспечивает наивысшую стоимость основы недвижимости – земельного участка, или приводит к максимальному чистому доходу (текущей стоимости объекта) среди всех экономически оправданных альтернатив. Ключевым показателем для оценки этого критерия часто служит максимальная остаточная стоимость земельного участка, которая получается после вычета всех затрат и доходов от возможных улучшений. Иными словами, это тот вариант, который максимизирует прибыль или ценность для собственника.

Для более полного и глубокого анализа, особенно в практике крупных консалтинговых компаний (например, по методике RRG), к этим четырем основным критериям добавляются дополнительные этапы: анализ местоположения, окружения, визуальной и транспортной доступности; анализ инфраструктуры района; анализ рынка и его сегментов; анализ конкурентной среды; определение соответствия характеристик объекта требованиям рынка; разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка; рассмотрение различных видов использования объекта, их положительных и отрицательных сторон; определение группы потенциальных потребителей. Эти шаги позволяют учесть более широкий спектр факторов и принять максимально обоснованное решение.

Методы оценки вариантов ННЭИ и расчет рыночной стоимости

После того как в рамках анализа ННЭИ были определены наиболее перспективные варианты использования объекта недвижимости, следующим критически важным шагом является их количественная оценка для определения рыночной стоимости. Именно результаты ННЭИ становятся фундаментом для выбора адекватных подходов и методов оценки, а также для подбора сопоставимых объектов-аналогов.

Подходы к оценке недвижимости в контексте ННЭИ

В оценке недвижимости традиционно используются три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Выбор и комбинация этих подходов напрямую зависят от результатов анализа ННЭИ:

  1. Доходный подход: Применяется, когда ННЭИ предполагает получение регулярного дохода от объекта (например, арендные платежи от торгового центра или офисного здания). Этот подход является ведущим для коммерческой недвижимости.
  2. Сравнительный подход: Наиболее эффективен, если ННЭИ совпадает с распространенными видами использования в данном сегменте рынка, и существует достаточное количество аналогичных сделок. Например, для оценки жилой недвижимости или типовых земельных участков под ИЖС.
  3. Затратный подход: Чаще используется для оценки специализированных объектов, новых построек или в условиях низкой активности рынка, когда трудно найти сопоставимые аналоги или оценить будущие доходы. В контексте ННЭИ, он помогает определить стоимость создания новых улучшений, соответствующих выбранному оптимальному варианту.

Количественные методы

Для детального расчета стоимости различных вариантов ННЭИ используются конкретные количественные методы в рамках каждого из подходов.

  • Доходный подход:
    • Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП): Это основной метод для оценки новых объектов капитального строительства (ОКС), где предполагается длительный период создания и эксплуатации. Он позволяет оценить текущую стоимость будущих денежных потоков, генерируемых объектом. Превышение ожидаемых доходов над строительными затратами, дисконтированными к текущему моменту, является ключевым индикатором финансовой обеспеченности проекта.
    • Метод прямой капитализации: Применяется для объектов со стабильными и предсказуемыми денежными потоками. Он позволяет преобразовать годовой чистый операционный доход (ЧОД) в стоимость объекта путем деления на общий коэффициент капитализации. Определение этого коэффициента может производиться различными методами: сравнительного анализа продаж, мультипликатора валового дохода, инвестиционной группы, коэффициента покрытия долга.
  • Затратный подход:
    • Основан на определении полных затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом его износа и устареваний. В контексте ННЭИ, этот подход критически важен для расчета стоимости создания новых ОКС, соответствующих выбранному варианту.
    • Для определения затрат используются Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) и индексы перехода к текущим ценам.
      • УПСС являются ключевым инструментом в системе ценообразования и сметного нормирования в строительной отрасли РФ. Они предназначены для предварительной оценки стоимости строительства на стадии планирования и подготовки инвестиционных проектов. УПСС разрабатываются на основе проектной документации по объектам-представителям, запроектированным и построенным в конкретном регионе, и используются для определения стоимости объектов жилищно-гражданского назначения на ранней стадии проектирования, составления инвесторских смет и формирования социально-экономических программ.
      • Плановая актуализация УПСС осуществляется не реже одного раза в пять лет на основе анализа новых проектов-аналогов и изменений в сметно-нормативной базе. Внеплановая актуализация может проводиться при существенных изменениях экономических условий или появлении новых технологических решений.
      • Применение УПСС регулируется Градостроительным кодексом РФ (статья 8.3), который устанавливает порядок ценообразования в строительстве, а также соответствующими постановлениями Правительства РФ, что подчеркивает их авторитетность и обязательность в профессиональной практике.
    • Этот подход наиболее эффективен для оценки объектов, недавно сданных в эксплуатацию, или при низкой активности на рынке, когда нет достаточных данных для сравнительного или доходного подхода.
  • Сравнительный подход:
    • Основан на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, по которым имеется информация о ценах сделок или предложений. Применяется при наличии достаточной информации об аналогичных сделках на рынке. Результаты анализа ННЭИ помогают выбрать наиболее релевантные аналоги.
  • Метод остатка для земли:
    • Является одним из наиболее часто используемых методов в рамках ННЭИ, особенно для условно свободного земельного участка. Его фундаментальное значение заключается в том, что вывод о ННЭИ делается по максимальной остаточной стоимости земельного участка.
    • Техника остатка лежит в основе всех методов определения стоимости земельного участка для выбора наиболее эффективного варианта. Суть метода: доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и суммами дохода, обеспечиваемыми привлечением рабочей силы, капитала и основных средств (т.е. затратами на строительство и операционные расходы).
  • Метод выделения:
    • Используется, когда известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения, но необходимо выделить стоимость земельного участка. Он также позволяет определить норму прибыли путем выделения прибыли предпринимателя из цены продажи или рыночной стоимости объекта-аналога.

Качественные методы

Помимо количественных методов, для предварительного анализа и выявления возможных вариантов ННЭИ используются также качественные инструменты.

  • SWOT-анализ:
    • Может быть эффективно использован для выявления основных возможных вариантов функционального использования земельного участка. Он предполагает сопоставление внутренних характеристик объекта (сильных и слабых сторон) с внешними факторами рынка (возможностями и опасностями).
    • Например, сильной стороной может быть выгодное местоположение, слабой — устаревшие коммуникации. Возможностью — растущий спрос на определенный тип недвижимости, опасностью — появление сильного конкурента. Комбинация этих факторов позволяет выявить наиболее перспективные направления для развития объекта и сузить круг вариантов для дальнейшего количественного анализа.

Таким образом, для определения наиболее эффективного использования объекта недвижимости и его рыночной стоимости оценщик применяет комплексный подход, комбинируя количественные и качественные методы, каждый из которых служит своей цели на разных этапах анализа.

Практические проблемы и стратегическое значение анализа ННЭИ в России

Несмотря на теоретическую стройность и фундаментальную значимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, его практическая реализация в российских условиях сопряжена с рядом серьезных вызовов. Тем не менее, значение ННЭИ для экономики страны и эффективного управления недвижимостью трудно переоценить.

Основные практические проблемы реализации ННЭИ

  1. Проблемы понятийного аппарата и формального подхода: Оценщики в России часто сталкиваются с большими затруднениями в процессе проведения анализа ННЭИ, которые начинаются уже на уровне понятийного аппарата. Одной из существенных проблем является отсутствие в российских нормативных документах по оценке четкого и устоявшегося определения термина ННЭИ. Это приводит к неоднозначности его трактовок в профессиональном сообществе и, как следствие, к отсутствию единых методологических рекомендаций по проведению расчетов. Распространению формального подхода также способствует недостаток компетентных кадров с достаточным уровнем профессионализма, что может приводить к грубым ошибкам и неверным оценочным решениям, когда анализ ННЭИ сводится к шаблонным фразам без глубокого обоснования.
  2. Ограничения информационной инфраструктуры рынка недвижимости: Ограниченность информационной инфраструктуры рынка недвижимости России существенно ограничивает применимость некоторых методов анализа ННЭИ, особенно сравнительного и доходного подходов. Это проявляется в недостаточности достоверной информации о проданных объектах-аналогах и, что еще более важно, в отсутствии законодательной базы, обязывающей публиковать данные о сделках с недвижимостью. В условиях дефицита рыночных данных, особенно на пассивных или узкоспециализированных рынках, оценить реальную стоимость и доходность потенциальных вариантов использования становится крайне сложно.
  3. Законодательные и нормативно-правовые ограничения: Оценщики постоянно сталкиваются с ограничениями на изменение назначения объекта или снос существующей застройки. Эти ограничения могут быть вызваны различными факторами:
    • Правила зонирования: Градостроительные регламенты строго определяют разрешенные виды использования и параметры застройки (высотность, плотность).
    • Строительные нормы и правила: Требования к безопасности, энергоэффективности, доступности для маломобильных групп населения.
    • Положения об исторических зонах: Если объект находится в историческом поселении или является объектом культурного наследия, любые изменения, включая снос или реконструкцию, строго регулируются и часто запрещены.
    • Экологическое законодательство: Ограничения, связанные с водоохранными зонами, санитарно-защитными зонами, а также требования к охране окружающей среды при строительстве и эксплуатации.
  4. Функциональное или экономическое устаревание: Если текущее использование объекта не соответствует ННЭИ, это может привести к функциональному или экономическому устареванию, что, в свою очередь, потребует значительных капитальных затрат на доведение объекта до состояния ННЭИ. Например, устаревшее офисное здание в престижном районе может быть неэффективным в текущем виде, но его реконструкция под современные стандарты или перепрофилирование под жилье может оказаться высокодоходным.
  5. «Проблемные объекты»: Особую категорию составляют «проблемные объекты», у которых ННЭИ свободного участка земли не совпадает с ННЭИ застроенного участка. Это особенно актуально, если снос или перестройка существующих улучшений запрещены (например, в случае с историческими объектами), что значительно ограничивает возможности для максимизации стоимости.
  6. Необходимость учета специфики регионального рынка: Специфика регионального рынка оказывает колоссальное влияние на анализ ННЭИ. Потенциал местоположения, рыночный спрос, правовая, технологическая и финансовая обоснованность проекта варьируются в зависимости от региона. Например, категории земель и виды разрешенного использования (ИЖС – индивидуальное жилищное строительство, ЛПХ – личное подсобное хозяйство, СНТ – садоводческое некоммерческое товарищество) диктуют допустимые виды строительства и использования, а также влияют на ликвидность и стоимость.

    7. Для иллюстрации: в марте 2025 года средняя стоимость сотки земли под ИЖС в Дагестане составила 987 тысяч рублей, что в 3,4 раза дороже, чем в Московском регионе. Этот феномен объясняется активной застройкой в курортных зонах и высокой популярностью частного домостроения. В то же время, в Псковской, Новгородской, Курганской, Смоленской и Орловской областях стоимость сотки была значительно ниже (от 16 до 34 тысяч рублей). Эти данные демонстрируют, как сильно региональные особенности влияют на ценообразование и, соответственно, на ННЭИ.

    В 90% регионов России наблюдается рост спроса на земельные участки, при этом в некоторых субъектах РФ (Крым, Дагестан, Ингушетия) доля участков в общем объеме спроса превышает 40%. Региональные рынки также демонстрируют различия в спросе: Москва и Санкт-Петербург лидируют по объему строительства и спросу на жилье, в то время как Свердловская область может испытывать дефицит коммерческой недвижимости. Все эти факторы должны быть тщательно проанализированы для корректного определения ННЭИ.

    Стратегическое и экономическое значение анализа ННЭИ

    Несмотря на все сложности, анализ ННЭИ имеет колоссальное стратегическое и экономическое значение:

    1. Основа для определения рыночной стоимости: Анализ ННЭИ лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Он позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта, на которое ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. Без такого анализа оценка будет неполной и необъективной.
    2. Руководство для оценщика: Результаты анализа ННЭИ являются руководством для оценщика при выборе подходов и методов оценки, а также сопоставимых объектов недвижимости. Он помогает выбрать наиболее адекватные инструменты для каждого конкретного случая.
    3. Максимизация стоимости и эффективные управленческие решения: ННЭИ имеет ключевое значение для максимизации рыночной стоимости объекта оценки и принятия эффективных управленческих решений в сфере недвижимости. Инвесторы, девелоперы и собственники используют этот анализ для определения наиболее выгодных стратегий развития своих активов.
    4. Инструмент для инвестора: Анализ ННЭИ является инструментом, позволяющим инвестору реализовывать концепцию будущего проекта, оценивать его потенциальную прибыльность и минимизировать риски. Он помогает принимать обоснованные инвестиционные решения.
    5. Программирование новой, более эффективной экономики: Анализ ННЭИ объектов недвижимости можно рассматривать как инструмент программирования новой, более эффективной экономики в стране. Будучи основой объективной оценки недвижимости, он играет стратегическую роль в развитии экономики России, стимулируя спрос на рынке кредитования и предложения в строительстве, решая социальные задачи по обеспечению граждан жильем и обеспечивая эффективное управление государственной и муниципальной собственностью. Он также имеет важное значение для корректного расчета налоговых обязательств и оспаривания кадастровой стоимости объектов, способствуя формированию прозрачного и справедливого рынка.

    Таким образом, ННЭИ — это не просто технический этап оценки, а мощный аналитический инструмент, который, несмотря на существующие проблемы в российской практике, играет центральную роль в формировании рыночной стоимости недвижимости, принятии стратегических решений и вносит существенный вклад в экономическое развитие страны.

    Примеры расчетов ННЭИ и применение факторного анализа

    Чтобы продемонстрировать практическое применение методологии анализа ННЭИ, рассмотрим гипотетический пример расчета для земельного участка. Затем мы введем концепцию факторного анализа, которая позволяет углубить понимание финансовой эффективности выбранного варианта.

    Гипотетический пример расчета ННЭИ для земельного участка

    Для определения ННЭИ земельного участка часто используется метод остатка для земли, при котором выбирается вариант использования, обеспечивающий максимальную остаточную стоимость земли.

    Исходные данные:

    • Земельный участок: площадь 10 000 м2.
    • Местоположение: пригород крупного города, зона смешанной застройки с потенциалом развития.
    • Юридическая допустимость: Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) разрешены два основных вида использования:
      • а) Многоквартирное жилое строительство (МЖС);
      • б) Торгово-офисный комплекс (ТОК).
    • Физическая осуществимость: Участок ровный, имеет удобный подъезд, обеспечен всеми необходимыми инженерными коммуникациями (электричество, водоснабжение, канализация, газ). Размер и форма участка позволяют реализовать оба варианта застройки.

    Вариант 1: Многоквартирное жилое строительство (МЖС)

    Рассчитываем финансовые показатели для данного варианта.

    • Предполагаемая площадь застройки (общая площадь квартир): 20 000 м2.
    • Средняя цена продажи 1 м2: 120 000 руб.
    • Предполагаемый валовой доход от продажи: 20 000 м2 × 120 000 руб./м2 = 2 400 000 000 руб.
    • Затраты на строительство (включая проектные работы, согласования, маркетинг, непредвиденные расходы): 80 000 руб./м2 × 20 000 м2 = 1 600 000 000 руб.
    • Прибыль предпринимателя (норма прибыли 15% от выручки – типичная для девелоперских проектов): 2 400 000 000 руб. × 0,15 = 360 000 000 руб.
    • Чистый доход, относимый к земле (остаточная стоимость земли):
      2 400 000 000 руб. − 1 600 000 000 руб. − 360 000 000 руб. = 440 000 000 руб.

    Вариант 2: Торгово-офисный комплекс (ТОК)

    Рассчитываем финансовые показатели для второго варианта.

    • Предполагаемая арендопригодная площадь: 15 000 м2.
    • Средняя годовая арендная ставка: 15 000 руб./м2.
    • Предполагаемый потенциальный валовой доход от аренды: 15 000 м2 × 15 000 руб./м2 = 225 000 000 руб. в год.
    • Допущение по потерям от незанятости и недополученной аренды (вакансии, неплатежи): 10%.
    • Действительный валовой доход: 225 000 000 руб. × (1 − 0,10) = 202 500 000 руб.
    • Операционные расходы (оценочные, 30% от действительного валового дохода, включая коммунальные платежи, управление, ремонт): 202 500 000 руб. × 0,30 = 60 750 000 руб.
    • Чистый операционный доход (ЧОД) до уплаты налогов и процентов: 202 500 000 руб. − 60 750 000 руб. = 141 750 000 руб.
    • Коэффициент капитализации для ТОК (определяется на основе рыночных данных): 10%.
    • Стоимость ТОК по прямой капитализации: 141 750 000 руб. / 0,10 = 1 417 500 000 руб.
    • Затраты на строительство ТОК: 90 000 руб./м2 × 15 000 м2 = 1 350 000 000 руб.
    • Чистый доход, относимый к земле (остаточная стоимость земли):
      1 417 500 000 руб. − 1 350 000 000 руб. = 67 500 000 руб.

    Вывод:

    Сравнивая остаточную стоимость земли для двух вариантов, мы видим, что вариант Многоквартирного жилого строительства (МЖС) с 440 000 000 руб. обеспечивает значительно более высокую остаточную стоимость земли по сравнению с вариантом Торгово-офисного комплекса (ТОК) с 67 500 000 руб. Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием данного земельного участка является многоквартирное жилое строительство.

    Концепция факторного анализа (метод цепных подстановок) в контексте ННЭИ

    После того как оптимальный вариант использования выбран, возникает задача не только подтвердить его эффективность, но и понимать, какие факторы наиболее сильно влияют на его финансовые результаты. Здесь на помощь приходит концепция факторного анализа, в частности, метод цепных подстановок.

    Метод цепных подстановок используется для определения влияния отдельных факторов на изменение результативного показателя. Он позволяет количественно оценить, как изменение каждого из факторов (например, цена продажи, объем строительства, удельные затраты) повлияло на общее изменение ключевого показателя (например, прибыли или остаточной стоимости земли).

    В контексте анализа ННЭИ, после выбора оптимального варианта использования, факторный анализ может быть применен для детализированного изучения факторов, влияющих на доходность или стоимость этого варианта. Например, если в ходе реализации проекта МЖС (из примера выше) возникнет отклонение от запланированной прибыли, метод цепных подстановок позволит оценить, как изменение цены продажи за 1 м2, площади застройки или строительных затрат повлияло на итоговый финансовый результат.

    Общая формула для факторного анализа (мультипликативная модель):

    Y = F1 × F2 × ... × Fn

    где Y — результативный показатель (например, прибыль), а Fi — факторы, влияющие на этот показатель.

    Пример применения метода цепных подстановок для анализа изменения прибыли от проекта МЖС:

    Допустим, наша прибыль (П) зависит от трех факторов: (Цена продажи за м2 (Ц)), (Площадь застройки (S)), и (Удельные строительные затраты (З)).

    Тогда прибыль = (Ц − З) × S

    Предположим, что:

    • Базисные значения (план): Цбаз = 120 000 руб./м2, Збаз = 80 000 руб./м2, Sбаз = 20 000 м2.
    • Фактические значения (результат): Цфакт = 115 000 руб./м2, Зфакт = 82 000 руб./м2, Sфакт = 21 000 м2.

    Расчет влияния факторов:

    1. Базисная прибыль (план):
      Пбаз = (120 000 − 80 000) × 20 000 = 40 000 × 20 000 = 800 000 000 руб.
    2. Влияние изменения цены продажи (Ц): Заменяем только Ц на фактическое значение.
      Пусл1 = (Цфакт − Збаз) × Sбаз = (115 000 − 80 000) × 20 000 = 35 000 × 20 000 = 700 000 000 руб.
      Влияние Ц = Пусл1 − Пбаз = 700 000 000 − 800 000 000 = −100 000 000 руб. (снижение прибыли из-за падения цены)
    3. Влияние изменения удельных строительных затрат (З): Заменяем З на фактическое значение (Ц уже фактическое).
      Пусл2 = (Цфакт − Зфакт) × Sбаз = (115 000 − 82 000) × 20 000 = 33 000 × 20 000 = 660 000 000 руб.
      Влияние З = Пусл2 − Пусл1 = 660 000 000 − 700 000 000 = −40 000 000 руб. (снижение прибыли из-за роста затрат)
    4. Влияние изменения площади застройки (S): Заменяем S на фактическое значение (Ц и З уже фактические).
      Пфакт = (Цфакт − Зфакт) × Sфакт = (115 000 − 82 000) × 21 000 = 33 000 × 21 000 = 693 000 000 руб.
      Влияние S = Пфакт − Пусл2 = 693 000 000 − 660 000 000 = +33 000 000 руб. (рост прибыли из-за увеличения площади)

    Итоговое изменение прибыли:
    −100 000 000 (Ц) + (−40 000 000) (З) + 33 000 000 (S) = −107 000 000 руб.

    Проверка:
    Фактическая прибыль (693 000 000 руб.) − Базисная прибыль (800 000 000 руб.) = −107 000 000 руб.

    Этот метод позволяет количественно оценить вклад каждого фактора в общее изменение показателя, что критически важно для глубокого понимания финансовой эффективности выбранного варианта ННЭИ, идентификации ключевых рисков и корректировки управленческих решений. Ведь как иначе можно принимать обоснованные решения без детального понимания всех переменных?

    Заключение

    В завершение нашего глубокого погружения в тему анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объектов недвижимости, становится очевидной его центральная роль в современной оценочной деятельности. Мы проследили эволюцию этой концепции от ее зарождения в мировой практике до адаптации и столкновения с реалиями российского рынка, где она столкнулась с вызовами, связанными с понятийной неопределенностью и ограниченностью информационной базы.

    Было подчеркнуто, что ННЭИ — это не просто один из этапов оценки, а фундаментальный принцип, лежащий в основе определения рыночной стоимости. Он требует от оценщика не только глубоких экономических знаний, но и скрупулезного изучения правовых, физических и финансовых аспектов, а также понимания региональной специфики рынка. Последовательное применение четырех критериев — юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой целесообразности и максимальной продуктивности — позволяет системно отсеять нежизнеспособные варианты и выявить тот единственный, который максимизирует стоимость объекта.

    Мы рассмотрели детализированную методологию, включающую анализ участка как незастроенного и застроенного, а также основные количественные и качественные методы оценки, такие как дисконтирование денежных потоков, метод остатка для земли и SWOT-анализ. Особое внимание было уделено роли Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) в российской практике, подчеркивая их актуализацию и регулирование.

    Несмотря на выявленные проблемы, такие как отсутствие четких определений в нормативной базе и информационные ограничения, стратегическое значение анализа ННЭИ остается бесспорным. Он служит мощным инструментом для принятия эффективных управленческих и инвестиционных решений, стимулирует развитие строительной отрасли и способствует формированию более прозрачной и справедливой экономики в целом. Представленный гипотетический пример расчета и концепция факторного анализа продемонстрировали практические подходы к обоснованию выбора ННЭИ и углубленному анализу его финансовой эффективности.

    Дальнейшее развитие методического аппарата ННЭИ в России требует не только совершенствования нормативной базы, но и усиления информационной прозрачности рынка, а также повышения квалификации специалистов. Только комплексный подход позволит полностью раскрыть потенциал анализа наилучшего и наиболее эффективного использования как ключевого драйвера устойчивого развития рынка недвижимости и всей экономики страны.

    1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2025) [Электронный ресурс]. URL: https://docs.cntd.ru/document/901921387 (дата обращения: 28.10.2025).
    2. Гражданский кодекс РФ от 01.01.2012.
    3. Земельный кодекс РФ от 01.10.2008.
    4. Экономика управление недвижимостью : учебник для вузов / под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск : Смолин Плюс ; М. : АСВ, 2009. 440 с.
    5. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса и инноваций. М. : Информационно-издательский дом «Филинъ», 2010. 360 с.
    6. Харрисон, Г.С. Оценка недвижимости : уч. пособие / пер. с англ. М. : РИО Мособлупрполиграфиздат, 2010. 231 с.
    7. Грибовский, С.В. Об оценке земельных участков методом DCF-анализа // Вопросы оценки. 2009. № 1. С. 24–36.
    8. Озеров, Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб. : МКС, 2009. 422 с.
    9. Оценка рыночной стоимости недвижимости : учеб. и практ. пособие / под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. М. : Дело, 2011. 384 с. (Серия «Оценочная деятельность»).
    10. Симионова, Н.Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. Ростов н/Д : Феникс, 2006. 320 с.
    11. Соловьев, М.М., Гровер, Р. Введение в управление недвижимостью. Сборник трудов российско-британских проектов. М. : ПАРИТЕТ, 2012. 350 с.
    12. Телман, Л.Н. Оценка недвижимости : учеб. пособие для вузов / под ред. В.А. Швандара. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 303 с.
    13. Федотова, М.А., Уткин, Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М. : ЭКМОС, 2010. 352 с.
    14. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М. : Дело ЛТД, 2009. 211 с.
    15. Хавин, Д.В., Овчинников, П.А. Оценка собственности. Практикум. 2-е изд. Н.Новгород : Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2011. 59 с.
    16. Что за тип этот дом? типовые серии жилья: их характеристики и советы риэлторов. М. : Эксмо, 2010. 288 с.
    17. Щербакова, Н.А. Экономика недвижимости : учеб. пособие. Ростов н/Д : Феникс, 2012. 320 с.
    18. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19588/ (дата обращения: 28.10.2025).
    19. Анализ наиболее эффективного использования застроенного земельного участка [Электронный ресурс]. URL: http://www.bstudy.ru/work/20121764_1.html (дата обращения: 28.10.2025).
    20. ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП… Что это и в чем разница? : от Россельхозбанка [Электронный ресурс]. URL: https://svoe.rodnayasemya.ru/articles/izhs-lph-snt-dnp-chto-eto-i-v-chem-raznitsa (дата обращения: 28.10.2025).
    21. Александров, В.Т. Об учете принципа НЭИ в практике оценки недвижимости [Электронный ресурс]. URL: https://www.appraiser.ru/p/articles/article/10705 (дата обращения: 28.10.2025).
    22. Анализ наиболее эффективного использования [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/edu/student/download_books/book_razvitie-predprinimatelstva_i_biznesa_v_rossii/ch6_1.html (дата обращения: 28.10.2025).
    23. Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости — Cfin.ru [Электронный ресурс]. URL: https://www.cfin.ru/press/expert/2017/02/02.shtml (дата обращения: 28.10.2025).
    24. Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости — Audit-it.ru [Электронный ресурс]. URL: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/appraisal/a57/915654.html (дата обращения: 28.10.2025).
    25. Проверять участок перед сделкой нужно особенно тщательно, отмечает юрист VERSUS — Недвижимость и строительство Петербурга [Электронный ресурс]. URL: https://nsp.ru/news/24796-proveryat-uchastok-pered-sdelkoi-nuzno-osobenno-tsatelno-otmecaet-yurist-versus (дата обращения: 28.10.2025).
    26. Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости — Оценщик.ру [Электронный ресурс]. URL: https://www.appraiser.ru/p/articles/article/260 (дата обращения: 28.10.2025).
    27. Варианты и примеры анализа НЭИ земельного участка — Оценка недвижимого имущества — Bstudy [Электронный ресурс]. URL: http://www.bstudy.ru/work/20121764_2.html (дата обращения: 28.10.2025).
    28. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки [Электронный ресурс]. URL: https://studfile.net/preview/4420336/page:16/ (дата обращения: 28.10.2025).
    29. О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки — Оценщик.ру [Электронный ресурс]. URL: https://www.appraiser.ru/p/articles/article/219 (дата обращения: 28.10.2025).
    30. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования — компаний RRG [Электронный ресурс]. URL: https://rrg.ru/services/best-use-analysis/ (дата обращения: 28.10.2025).
    31. Анализ наиболее эффективного использования (нэи) [Электронный ресурс]. URL: https://studfile.net/preview/3494553/page:21/ (дата обращения: 28.10.2025).
    32. Анализ наиболее эффективного использования ООО АФ «Аудит-Консалтинг» : презентация онлайн [Электронный ресурс]. URL: https://prezentacii.org/prezentacii/analiz_buhgalterskoj_otchetnosti/41348-analiz-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-ooo-af-audit-konsalting.html (дата обращения: 28.10.2025).
    33. Федеральный стандарт оценки 1 (ФСО 1), общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки — Бизнес Лайтхаус [Электронный ресурс]. URL: https://businesslighthouse.ru/standarty-otsenki/fso-1/ (дата обращения: 28.10.2025).
    34. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Оценка стоимости имущества — ВикиЧтение [Электронный ресурс]. URL: https://vikich.ru/wiki/2._3._%D0%90%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B7_%D0%BD%D0%B0%D0%B8%D0%B1%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B5_%D1%8D%D1%84%D1%84%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%B8%D1%81%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8 (дата обращения: 28.10.2025).
    35. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования [Электронный ресурс]. URL: https://studfile.net/preview/4420336/page:23/ (дата обращения: 28.10.2025).
    36. ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33642/2600109ae940b3c64c8d94b29c97b83321598f31/ (дата обращения: 28.10.2025).
    37. Методические неопределенности оценки рыночной стоимости недвижимо [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodicheskie-neopredelennosti-otsenki-rynochnoy-stoimosti-nedvizhimo (дата обращения: 28.10.2025).
    38. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости — ИСА РАН [Электронный ресурс]. URL: https://www.appraiser.ru/p/articles/article/8421 (дата обращения: 28.10.2025).
    39. Оптимальная площадь участка для строительства загородного дома: критерии и рекомендации по выбору размера — от Россельхозбанка [Электронный ресурс]. URL: https://svoe.rodnayasemya.ru/articles/optimalnaya-ploshchad-uchastka-dlya-stroitelstva-zagorodnogo-doma-kriterii-i-rekomendatsii-po-vyboru-razmera (дата обращения: 28.10.2025).
    40. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (best use) [Электронный ресурс]. URL: https://www.rgm.ru/services/analiz-nnii-best-use/ (дата обращения: 28.10.2025).
    41. Факторный анализ: для чего нужен, пример, виды и методы анализа, формулы [Электронный ресурс]. URL: https://financier.pro/baza-znaniy/chto-takoe-faktornyy-analiz (дата обращения: 28.10.2025).
    42. Факторный анализ: что это такое и как его проводить — Сервис «Финансист» [Электронный ресурс]. URL: https://financist.pro/blog/faktornyy-analiz (дата обращения: 28.10.2025).
    43. Методика факторного анализа: как провести — Финансовый директор [Электронный ресурс]. URL: https://fd.ru/articles/161204-metodika-faktornogo-analiza (дата обращения: 28.10.2025).
    44. Методы факторного анализа — Иван Шамаев [Электронный ресурс]. URL: https://ivan-shamaev.ru/metody-faktornogo-analiza/ (дата обращения: 28.10.2025).
    45. Определение НЭИ свободного земельного участка [Электронный ресурс]. URL: https://studfile.net/preview/3494553/page:54/ (дата обращения: 28.10.2025).
    46. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости [Электронный ресурс]. URL: https://arin.spb.ru/articles/faktory-vliyayushchie-na-stoimost-obektov-nedvizhimosti/ (дата обращения: 28.10.2025).
    47. Определение наиболее эффективного использования земельных участков на основе метода остатка и выделения — КиберЛенинка [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/opredelenie-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-zemelnyh-uchastkov-na-osnove-metoda-ostatka-i-vydeleniya (дата обращения: 28.10.2025).
    48. Подходы к оценке стоимости недвижимости [Электронный ресурс]. URL: https://studfile.net/preview/5742618/page:14/ (дата обращения: 28.10.2025).
    49. Факторный анализ. Метод цепных подстановок — YouTube [Электронный ресурс]. URL: https://www.youtube.com/watch?v=S016D4116yM (дата обращения: 28.10.2025).
    50. Об утверждении национального стандарта оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ № 10) : 2044-сон от 18.11.2009. LEX.UZ [Электронный ресурс]. URL: https://lex.uz/docs/1628170 (дата обращения: 28.10.2025).
    51. МУ Оценка рыночной стоимости ООН 2 [Электронный ресурс]. URL: https://www.elib.gsu.by/bitstream/123456789/22879/1/MU_Ocenka_ryn._stoimosti_OON_2.pdf (дата обращения: 28.10.2025).
    52. Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости здания общей площадью 650 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 1520 кв. м..pdf — Страницы №№16-20 — Файловый архив files.student-it.ru [Электронный ресурс]. URL: https://files.student-it.ru/00/00/02/89/34/28934/d4d97d0958137351631525a74d538f90.pdf (дата обращения: 28.10.2025).
    53. Показатели оценки состояния регионального рынка недвижимости [Электронный ресурс]. URL: https://studfile.net/preview/4351052/page:3/ (дата обращения: 28.10.2025).

    С этим материалом также изучают

    Сравнительный анализ кадастровый и рыночный (оценки) стоимости зем.участка категории: «Земли населенных пунктов», разрешенное использование – «для строительства гостиницы»

    ... из текста • кадастровой оценке зданий и земельных участков для целей налогообложения;Цель данной работы: выявить несоответствия между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости. Выполнить современный анализ состояния оценочной ...

    Сравнительный анализ кадастровой и рыночной (оценки) стоимости зем.участка категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего комплекса автосервиса с автомойкой, пунктом диагностики технического обслуживания автомобилей, автосалона по продаже автомобилей, продаже запасных частей и сопутствующих товаров

    ... земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости» // ... участки населенных пунктов 232. Использование земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ... федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № ...

    Методологический план контрольной работы по оценке стоимости земельных участков: комплексный подход к определению рыночной и инвестиционной стоимости с практическими решениями

    Полный методологический план по оценке стоимости земельных участков: от теоретических основ и правового регулирования до практических расчетов рыночной и инвестиционной стоимости.

    Структура и методология выполнения курсовой работы по теме «Оценка стоимости земельных участков»

    Подробно разбираем структуру и содержание курсовой по оценке земли. Анализ сравнительного, доходного и затратного подходов, обзор законодательства и советы по написанию.

    Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 2

    ... анализа 17 2.3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости 21 3. Примеры расчета вариантов использования объектов. 24 3.1. Расчет варианта использования земельного участка как свободного, обеспечивающего наивысшую стоимость ...

    Оценка стоимости недвижимости в Российской Федерации: правовые основы, методология и перспективы развития в условиях цифровизации

    Глубокий анализ оценки недвижимости в России: правовые основы, методология, оспаривание кадастровой стоимости и влияние Big Data, ИИ и ГИС. Проблемы и перспективы.

    Практика оценки стоимости недвижимости

    ... Стоимость объекта оценки Задача 19. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка ... стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости. Вариант использования ...

    Информационные технологии и системный анализ в оценке стоимости земельных участков: комплексный подход к проектированию автоматизированных систем

    Исследуйте комплексный подход к оценке земельных участков с помощью информационных технологий и системного анализа. Узнайте о методах, факторах и защите данных.

    Основы оценки стоимости недвижимости

    ... оценке? 2. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в доходном подходе к оценке? 3. Почему при оценке инвестиционной стоимости объекта недвижимости не нужно анализировать наиболее эффективное использование объекта? ...

Похожие записи