Анализ Наилучшего и Наиболее Эффективного Использования Объекта Недвижимости: Методология, Факторы и Актуальные Тенденции (Курсовая работа)

В условиях динамично меняющегося рынка и постоянно эволюционирующего законодательства, особенно в сфере землепользования и градостроительства, вопрос определения оптимального использования объекта недвижимости становится краеугольным камнем успешного девелопмента, инвестирования и управления активами. На фоне снижения ввода жилья в России на 5,6% за январь-сентябрь 2025 года, одновременно с ростом цен на новостройки на 4,3% и вторичное жилье на 16% за II квартал 2025 года, необходимость глубокого и всестороннего анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) приобретает особую остроту. Эти данные подчеркивают не только сложность, но и жизненную важность принятия обоснованных решений в области недвижимости, а значит, и успешности всех проектов на рынке.

Целью данной курсовой работы является всестороннее исследование теоретических основ, методологических подходов и практических аспектов анализа ННЭИ объекта недвижимости. Задачи исследования включают:

• Раскрытие сущности принципа ННЭИ, его международной и российской нормативно-правовой базы.
• Детальный обзор понятия объекта недвижимости и его улучшений в контексте российского законодательства, включая последние изменения 2025 года.
• Систематизация и анализ факторов и критериев, определяющих ННЭИ.
• Изучение применения затратного и доходного подходов в процессе финансового обоснования вариантов ННЭИ.
• Обоснование важности учета общественных интересов и разработка мероприятий по повышению эффективности использования объектов.
• Интеграция актуальных статистических данных российского рынка недвижимости для демонстрации их влияния на анализ ННЭИ.

Актуальность темы для студентов экономических, финансовых и строительных ВУЗов, изучающих оценку и управление недвижимостью, обусловлена не только фундаментальным значением ННЭИ в оценке рыночной стоимости, но и его практической применимостью для формирования инвестиционных стратегий, принятия управленческих решений и минимизации рисков. Работа структурирована таким образом, чтобы последовательно раскрыть заявленные задачи, начиная с теоретических основ и заканчивая конкретными рекомендациями, учитывая выявленные «слепые зоны» в общедоступных материалах, что делает ее особенно ценной для будущих специалистов.

Теоретические и Методологические Основы Наилучшего и Наиболее Эффективного Использования (ННЭИ)

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является фундаментом любого серьезного оценочного суждения о стоимости недвижимости, ведь без его применения оценка рискует быть неполной или даже ошибочной. Этот принцип не просто теоретическая конструкция, а практический инструмент, позволяющий определить максимальный потенциал объекта.

Понятие ННЭИ: Сущность и Значение

В основе концепции ННЭИ лежит предположение, что каждый объект недвижимости обладает определенным потенциалом, который может быть реализован с наибольшей отдачей. Согласно общепринятому определению, наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) — это вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, при условии его физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности подобных действий. Это не просто текущее или желаемое использование, а то, которое максимально увеличивает рыночную стоимость объекта.

Для коммерческой недвижимости этот принцип приобретает еще большую значимость, подразумевая такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов способствует повышению рыночной стоимости, минимизации расходов и максимальному увеличению доходов собственника при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Иными словами, это поиск «золотой середины» между максимальной прибыльностью и устойчивостью.

Значимость ННЭИ закреплена на международном и национальном уровнях. В Международных стандартах оценки (МСО) используется термин «наиболее эффективное использование» (НЭИ), который по своему смыслу аналогичен ННЭИ. Европейские стандарты оценки (ЕСО) TEGoVA также рекомендуют этот принцип как лучшую практику для проведения достоверных оценок. В Российской Федерации, согласно Федеральным стандартам оценки (ФСО), в частности ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, действует в редакции приказа № 200 от 14.04.2022), анализ ННЭИ является обязательным условием при определении рыночной стоимости любого объекта оценки, что подчеркивает его фундаментальный характер в отечественной оценочной практике.

Этапы Анализа ННЭИ: От Незастроенного Участка к Улучшениям

Анализ ННЭИ представляет собой итеративный процесс, который традиционно проводится в два ключевых этапа, позволяющих системно подойти к оценке потенциала объекта.

Первый этап: Анализ ННЭИ условно вакантного (незастроенного) земельного участка.
На этом этапе оценщик абстрагируется от существующих на участке строений, предполагая, что участок свободен или может быть освобожден от них (например, путем сноса). Основная задача — определить наиболее эффективное использование земли, исходя из ее потенциала, местоположения, разрешенного использования и рыночного спроса. Здесь рассматриваются различные сценарии застройки, например:

• Строительство многоквартирного жилого дома.
• Размещение торгового центра.
• Возведение офисного здания.
• Создание рекреационной зоны.

Для каждого такого сценария оцениваются потенциальные затраты на строительство и ожидаемые доходы, чтобы определить, какой вариант принесет наибольшую стоимость земельному участку.

Второй этап: Анализ ННЭИ участка с существующими улучшениями.
После того как определено ННЭИ незастроенного участка, переходят к анализу существующих строений и их соответствия этому оптимальному сценарию. Здесь возможны несколько исходов:

1. Существующее использование соответствует ННЭИ: Это идеальный случай, когда объект уже используется наиболее эффективно.
2. Существующее использование не соответствует ННЭИ, но продолжение текущего использования является ННЭИ: Это происходит, когда стоимость земли при ННЭИ, предполагающем снос существующих улучшений и новую застройку, не превышает стоимость всего имущества в его текущем состоянии. Иными словами, сносить и строить новое еще невыгодно, сохранение текущего положения дел оправдано.
3. Существующее использование не соответствует ННЭИ, и изменение использования является ННЭИ: Это означает, что наиболее эффективным будет изменение функционального назначения объекта, его реконструкция или даже снос с последующей новой застройкой. Такой сценарий реализуется, когда стоимость земли при ННЭИ превышает стоимость всего имущества в его текущем состоянии, делая инвестиции в изменение использования финансово оправданными.

Таким образом, анализ ННЭИ может быть определен как отличающееся от существующего использования, особенно когда на участке имеются устаревшие или неоптимально используемые улучшения. Этот двухэтапный подход позволяет не только оценить текущую стоимость, но и раскрыть скрытый потенциал объекта, что критически важно для принятия стратегических решений.

Объект Недвижимости и Его Улучшения в Российском Правовом Поле

Понимание объекта недвижимости и его возможных улучшений в российском контексте требует глубокого погружения в законодательство, особенно в свете последних изменений. Эти юридические тонкости напрямую влияют на анализ ННЭИ, определяя границы допустимого и возможности для оптимизации, что является основой для принятия любых инвестиционных решений.

Правовые Основы Понятия Недвижимости

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Это означает объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В дополнение, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также иное имущество, которое может быть отнесено к недвижимости законом. Жилые и нежилые помещения, а также машино-места также признаются недвижимыми вещами, если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (статья 289 ГК РФ).

Важно отметить, что российский законодатель уравнял термины «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» и «недвижимость», что упрощает правоприменение. Основные признаки недвижимости включают:

• Невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению.
• Прочная связь с землей (для зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства).
• Самостоятельное присутствие в гражданском обороте.
• Наличие разрешения на строительство (для капитальных объектов).
• Не сборно-разборная конструкция.

Государственная регистрация прав на недвижимость, регулируемая статьей 131 ГК РФ, является обязательным условием для возникновения, изменения и прекращения таких прав. При продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости права на земельный участок регулируются статьей 552 ГК РФ, которая устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Наконец, Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) всесторонне регулирует использование земель, включая статьи 41 и 78, определяющие права землепользователей и использование земель сельскохозяйственного назначения соответственно.

Отделимые и Неотделимые Улучшения: Классификация и Значение

В контексте недвижимости важно различать два типа улучшений, которые по-разному влияют на объект и его ННЭИ:

1. Неотделимые улучшения — это изменения, которые нельзя демонтировать без нанесения вреда помещению, функциональности или ценности объекта недвижимости. Они повышают качество, уровень безопасности, улучшают инфраструктуру участка или необходимы для замены пришедших в негодность систем.
   • Примеры: Замена электрики или водопровода, перепланировка помещений, обновление отделочных материалов (если это капитальный ремонт), замена отопительной системы, установка сигнализации, расширение жилья за счет новых конструктивных элементов (пристройки, мансарды).
   • Значение для ННЭИ: Неотделимые улучшения часто являются частью инвестиционного проекта по изменению ННЭИ, например, при реконструкции здания для изменения его функционального назначения. Их стоимость, как правило, учитывается в рыночной стоимости объекта.
2. Отделимые улучшения — это изменения, которые можно отделить от объекта недвижимости без ущерба для его состояния, функциональности и ценности.
   • Примеры: Декоративные элементы, мебель, бытовая техника, а также некапитальные объекты, такие как беседки, теплицы, временные навесы на земельном участке.
   • Значение для ННЭИ: Отделимые улучшения обычно не влияют на рыночную стоимость самой недвижимости и ее ННЭИ, хотя могут повышать ее привлекательность для арендаторов или покупателей.

Актуальные Изменения в Законодательстве РФ (2025 год)

2025 год принесет ряд существенных изменений в земельное и градостроительное законодательство РФ, которые напрямую влияют на понятие улучшений и на анализ ННЭИ:

• Освоение земельного участка (с 1 марта 2025 г.): В Земельный кодекс РФ введена статья 85.1, официально закрепляющая понятие «освоение земельного участка» и устанавливающая трехлетний срок для начала его использования по назначению. Эти нормы применяются к земельным участкам в границах населенных пунктов, а также садовым и огородным участкам. Мероприятия по освоению включают осушение, увлажнение, освобождение от сорной растительности и отходов, выравнивание рельефа. Для участков, приобретенных после 1 марта 2025 года, срок освоения исчисляется с момента регистрации прав собственности; для уже находящихся в собственности земель трехлетний период отсчитывается с 1 марта 2025 года. Это стимулирует активное использование земель и напрямую влияет на оценку потенциала ННЭИ, поскольку неиспользуемые участки могут быть подвергнуты санкциям, что приводит к финансовым потерям.
• Признаки неиспользования земельных участков (с 1 сентября 2025 г.): Вступают в силу конкретные признаки неиспользования земельных участков, которые могут стать основанием для их принудительного изъятия. Например, отсутствие построек на участках, предназначенных для строительства, в течение 5 и более лет, или разрушение крыши и стен существующих зданий без начала ремонтных работ в течение одного года. Эти нормы усиливают давление на собственников, подталкивая к реализации ННЭИ, соответствующего разрешенному использованию, или к его продаже.
• Линейные объекты как «неотделимые улучшения» (Федеральный закон № 295 от 31 июля 2025 года): Предлагается считать линейные объекты, такие как железные и автомобильные дороги, линии электропередачи, кабели связи, «неотделимыми улучшениями земельного участка». Это принципиально меняет подход к оценке земель, обремененных такими объектами, и их ННЭИ. Федеральный закон № 295 предусматривает новые возможности для размещения линейных объектов независимо от категории земель и видов разрешенного использования, а также новые правила установления публичных сервитутов и регистрации прав на них. В то же время, некапитальные объекты (беседки, теплицы) будут отнесены к «отделимым улучшениям». Эти изменения требуют от оценщиков более глубокого понимания градостроительных ограничений и потенциальных обременений при анализе ННЭИ.

Эти законодательные нововведения подчеркивают динамичный характер правового поля и необходимость их постоянного учета при проведении анализа ННЭИ, что является критически важным для актуальности и достоверности курсовой работы.

Факторы и Критерии, Определяющие ННЭИ

Выбор наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости — это не интуитивное решение, а результат систематического анализа, основанного на строгих критериях и всестороннем учете множества факторов. Этот процесс позволяет отсеять нереалистичные варианты и сосредоточиться на тех, которые принесут максимальную пользу.

Четыре Основных Критерия ННЭИ

Любой потенциальный вариант использования объекта недвижимости должен быть оценен по четырем взаимосвязанным критериям, которые формируют основу для определения ННЭИ:

1. Законодательная разрешенность:
   • Суть: Предполагаемое использование должно строго соответствовать действующему законодательству, включая градостроительный регламент (Правила землепользования и застройки), генеральный план, проекты планировки и межевания территорий, а также любые ограничения местной администрации и требования населения.
   • Пример применения: Если земельный участок расположен в зоне жилой застройки, строительство химического завода будет законодательно неразрешенным, даже если оно может быть финансово привлекательным. Также необходимо учитывать наличие обременений (например, охранные зоны, сервитуты) и особые условия использования, которые могут быть решающими.
2. Физическая осуществимость:
   • Суть: Вариант использования должен быть реально осуществим с физической точки зрения. Это включает учет физических, грунтовых, ландшафтных характеристик объекта недвижимости (размер, форма, уклон, почвенные и геологические особенности земельного участка, состав растительности, глубина залегания грунтовых вод), а также наличие необходимых коммуникаций (электричество, водоснабжение, канализация, газ) или возможность их прокладки.
   • Пример применения: Участок с высоким уровнем грунтовых вод может быть непригоден для строительства подземного паркинга, а небольшой или неправильной формы участок может ограничивать возможности размещения крупного объекта, даже если законодательство это допускает, что, несомненно, повлияет на итоговую ценность.
3. Финансовая целесообразность (доступность):
   • Суть: Предполагаемое использование должно быть экономически выгодным и обеспеченным с точки зрения финансирования. Это означает, что ожидаемые доходы должны покрывать все операционные расходы, финансовые обязательства (кредиты) и капитальные затраты на новое строительство или реконструкцию, а также обеспечивать приемлемую норму прибыли для инвестора. Предполагаемые объемы финансирования должны соответствовать типичным условиям привлечения денежных средств на рынке (например, ставки по кредитам).
   • Пример применения: Строительство элитного жилья в районе с низким уровнем доходов населения может быть физически и законодательно разрешено, но финансово нецелесообразно из-за отсутствия платежеспособного спроса, что приведет к убыткам.
4. Максимальная эффективность (экономическая целесообразность):
   • Суть: Из всех финансово обоснованных, законодательно разрешенных и физически осуществимых вариантов использования выбирается тот, который обеспечивает наибольшую стоимость объекта оценки или наивысшую доходность для собственника. Этот критерий является финальным фильтром.
   • Пример применения: После отбора нескольких жизнеспособных вариантов (например, многоквартирный дом, торговый центр, офисное здание) необходимо провести их сравнительный финансовый анализ, чтобы определить, какой из них принесет максимальную чистую приведенную стоимость (NPV) или внутреннюю норму доходности (IRR).

Влияние Рыночных, Градостроительных и Технических Факторов

Помимо четырех основных критериев, на определение ННЭИ влияет целый комплекс факторов:

• Рыночные факторы:
  • Спрос и предложение: Актуальный спрос на определенный тип недвижимости в данном районе и уровень конкуренции среди аналогичных объектов.
  • Цены и арендные ставки: Текущие рыночные цены продажи и арендные ставки, доходность инвестиций в различные сегменты недвижимости.
  • Тенденции рынка: Долгосрочные и краткосрочные тренды, например, урбанизация, развитие определенных отраслей, изменение потребительских предпочтений.
  • Потенциал местоположения: Является основным фактором, определяющим стоимость участка. Включает его соотношение с преобладающим типом землепользования в данном районе, доступность (транспортная, пешеходная), близость к объектам инфраструктуры (образование, медицина, торговля, рекреация), экологическая обстановка.
• Градостроительные факторы:
  • Генеральный план и ПЗЗ: Зонирование территории, высотные регламенты, плотность застройки, требования к озеленению.
  • Перспективные планы развития: Будущие проекты по развитию инфраструктуры, строительству дорог, социальных объектов, которые могут повысить привлекательность участка.
  • Ограничения и обременения: Охранные зоны (культурное наследие, природные объекты), санитарно-защитные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий.
• Технические и физические факторы:
  • Размер и конфигурация участка: Влияют на возможности размещения объектов, их площадь и форму.
  • Топография и рельеф: Сложный рельеф может увеличить затраты на строительство и инженерную подготовку.
  • Геологические и гидрогеологические условия: Характеристики грунтов, глубина залегания грунтовых вод, сейсмичность района — все это влияет на выбор фундаментов, конструкций и общую стоимость проекта.
  • Наличие и состояние инженерных сетей: Доступность к централизованным сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения и теплоснабжения, а также их пропускная способность.

Комплексный учет всех этих критериев и факторов позволяет сформировать наиболее реалистичную и прибыльную стратегию использования объекта недвижимости, что является залогом успешной оценки и эффективного управления.

Методы Оценки в Контексте Обоснования ННЭИ

Определение ННЭИ неразрывно связано с финансовым анализом, который проводится с помощью классических подходов к оценке недвижимости. Эти подходы позволяют не только определить текущую рыночную стоимость, но и спрогнозировать экономическую эффективность различных вариантов использования. Финансовая обоснованность вариантов использования рассчитывается с применением методов затратного и доходного подходов.

Затратный Подход: Определение Стоимости Строительства и Реконструкции

Затратный подход фокусируется на стоимости создания объекта, его воспроизводства или замещения. В контексте анализа ННЭИ он применяется для определения полных затрат на:

• Строительство новых объектов капитального строительства (ОКС).
• Ремонт или реконструкцию существующих ОКС.
• Ликвидацию существующих ОКС (снос) и строительство новых.

Применение затратного подхода включает следующие шаги:

1. Определение прямых затрат: Включают стоимость строительно-монтажных работ, материалов, заработной платы рабочих, эксплуатации машин и механизмов. Для этого используются различные сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС). УПСС применяются для укрупненных расчетов стоимости строительства, формирования начальной цены при подготовке конкурсной документации и стоимостных оценок объектов недвижимости. Они разрабатываются на основе сметно-нормативной базы ценообразования 2001 года. Существуют специализированные сборники УПСС, например, для города Москвы, которые учитывают региональную специфику.
2. Пересчет в текущие цены: Поскольку УПСС представлены в базовых ценах (чаще всего 2001 года), для получения актуальной стоимости необходимо применить соответствующие индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ. Эти индексы публикуются Минстроем России ежеквартально и позволяют пересчитать сметную стоимость из базисного уровня цен в текущие цены на дату оценки. Например, если базисная стоимость составляет 100 млн руб., а индекс изменения сметной стоимости равен 5,5 (для IV квартала 2025 года), то текущая стоимость будет 100 млн руб. × 5,5 = 550 млн руб.
3. Учет косвенных затрат: Включают стоимость проектирования, инженерных изысканий, разрешительной документации, надзора, страхования, а также прибыль застройщика (предпринимательскую прибыль).
4. Учет износа и устареваний: Для существующих объектов недвижимости необходимо учесть все виды износа (физический, функциональный, внешний/экономический).

Пример расчета (упрощенный):
Предположим, для нового строительства офисного центра:

• Базовая стоимость по УПСС (2001 г.) = 150 000 руб./м²
• Площадь объекта = 5 000 м²
• Индекс изменения сметной стоимости (на 20.10.2025) = 6,0 (гипотетически)
• Коэффициент накладных расходов и сметной прибыли = 1,25
• Дополнительные затраты (проектирование, согласования и т.д.) = 10% от прямых затрат

Расчет:

1. Прямые затраты в текущих ценах: 150 000 руб./м² × 5 000 м² × 6,0 = 4 500 000 000 руб.
2. Затраты с учетом накладных расходов и прибыли: 4 500 000 000 руб. × 1,25 = 5 625 000 000 руб.
3. Общие затраты (с учетом дополнительных): 5 625 000 000 руб. × (1 + 0,10) = 6 187 500 000 руб.

Таким образом, затратный подход позволяет оценить инвестиционные вложения, необходимые для реализации каждого варианта ННЭИ.

Доходный Подход: Прогнозирование Потоков Доходов и Капитализация

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые он способен генерировать. В контексте ННЭИ он используется для оценки финансовой обеспеченности и продуктивности различных вариантов использования.

Основные методы доходного подхода:

1. Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП):
   • Суть: Наиболее универсальный и точный метод, применяемый для объектов, генерирующих нестабильные или меняющиеся денежные потоки, а также для оценки инвестиционных проектов, таких как создание и эксплуатация новых ОКС или реконструкция и эксплуатация ОКС.
   • Процесс:
     • Прогнозирование будущих денежных потоков (доходов от аренды, продаж, операционных расходов, налогов) на определенный прогнозный период (например, 5-10 лет).
     • Определение ставки дисконтирования, отражающей риски и требуемую доходность инвестора.
     • Расчет текущей стоимости этих потоков путем дисконтирования.
     • Определение стоимости реверсии (остаточной стоимости объекта по окончании прогнозного периода).
     • Суммирование дисконтированных потоков и дисконтированной стоимости реверсии для получения текущей стоимости объекта.
   • Пример: Прогнозирование арендных потоков от нового офисного центра на 10 лет, с учетом инфляции, вакансии, операционных расходов и ставки дисконтирования, например, 15%.
2. Метод прямой капитализации доходов:
   • Суть: Применяется для объектов, генерирующих стабильные и предсказуемые доходы, когда фактическое использование ОКС соответствует их ННЭИ. Он предполагает преобразование одного года дохода в стоимость объекта путем деления дохода на ставку капитализации.
   • Формула: Стоимость = Доход / Ставка капитализации.
   • Пример: Если чистый операционный доход от сдачи в аренду торгового центра составляет 50 млн руб. в год, а рыночная ставка капитализации для аналогичных объектов составляет 10%, то стоимость объекта будет 50 млн руб. / 0,10 = 500 млн руб.

Превышение доходов (от сдачи площадей ОКС в аренду) над строительными затратами свидетельствует о финансовой обеспеченности (продуктивности) рассматриваемого варианта застройки свободной земли или использования имеющихся ОКС.
Среди финансово обоснованных вариантов выбирается вариант с максимальной стоимостью земельного участка (для ННЭИ свободной земли) или объекта (для ННЭИ застроенного участка). Экономическая эффективность в процессе обоснования вариантов финансирования анализирует объемы планируемых затрат на строительство и составляет прогноз денежных поступлений от владения и распоряжения недвижимостью.

Таблица 1: Сравнительный анализ применения подходов к оценке в контексте ННЭИ

Подход к оценке	Основная цель в ННЭИ	Применяемые методы	Преимущества	Ограничения
Затратный	Определение инвестиционных затрат на создание/изменение	УПСС, индексы Минстроя	Точность для новых объектов, отсутствие прямого аналога	Сложность учета износа, не отражает рыночный спрос
Доходный	Оценка финансовой продуктивности и доходности	ДДП, прямая капитализация	Отражает инвестиционную привлекательность	Зависимость от точности прогнозов, сложность определения ставки дисконтирования

Таким образом, сочетание затратного и доходного подходов позволяет получить всестороннюю картину финансовой жизнеспособности и привлекательности различных сценариев ННЭИ, что является критически важным для принятия обоснованных решений.

Учет Общественных Интересов и Повышение Эффективности Использования

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости не может быть сведено исключительно к финансовым показателям. Важным аспектом является интеграция общественных интересов, особенно когда речь идет о социально значимых объектах или о влиянии на прилегающие территории. Более того, сам анализ ННЭИ часто служит отправной точкой для разработки конкретных мероприятий по повышению эффективности использования.

«Наилучшее» против «Наиболее Эффективного»: Социальный Аспект ННЭИ

Принцип ННЭИ, как было отмечено ранее, включает в себя четыре критерия, и законодательная разрешенность является первым из них. В рамках этого критерия обязательно учитываются требования населения и ограничения местной администрации. Это означает, что даже если какой-либо вариант использования кажется максимально прибыльным, он не будет признан ННЭИ, если он противоречит общественным нормам, вызывает социальное недовольство или нарушает существующие градостроительные планы, разработанные с учетом потребностей местных жителей.

Когда речь заходит о социально значимых объектах (например, школы, больницы, парки, культурные центры), происходит смещение акцента. В таких случаях принцип ННЭИ требует не только определения «наиболее эффективного» использования (то есть того, которое обеспечивает максимальную финансовую отдачу), но и «наилучшего» использования. «Наилучшее использование» подразумевает обеспечение приемлемости рассматриваемых вариантов для общества в целом. Здесь критерий не сводится к количественной характеристике результата (например, прибыль), а охватывает качественные параметры:

• Удовлетворение потребностей социума: Например, сохранение или создание рекреационных зон, доступность социальных услуг, улучшение экологической обстановки.
• Гармонизация с окружающей средой: Проект не должен негативно влиять на качество жизни населения, приводить к транспортному коллапсу, ухудшению экологии.
• Баланс функций: ННЭИ подразумевает баланс функций, которые гармонизируются с потребностями социума. Например, в рамках одного девелоперского проекта может быть целесообразно выделить часть территории под общественное пространство или социальный объект, даже если это снизит общую коммерческую прибыльность, но повысит «наилучшее» использование с точки зрения общества.

Анализ ННЭИ косвенно отражает потребности общества через изучение инфраструктуры участка и прилегающей территории, оценку местоположения объектов, формирующих конкурентную среду, и емкости рынка. Рыночный спрос в определенной степени является агрегированным отражением потребностей населения в тех или иных услугах или жилье. Может ли «наиболее эффективное» использование объекта недвижимости быть по-настоящему успешным, если оно игнорирует потребности и интересы местного сообщества?

Пример: Строительство крупного торгово-развлекательного центра на месте старого парка может быть «наиболее эффективным» с финансовой точки зрения для инвестора. Однако, если это вызывает массовые протесты населения из-за потери зеленой зоны и увеличения транспортной нагрузки, это не будет «наилучшим» использованием. В таком случае ННЭИ может быть реконструкция парка с добавлением небольших культурных или спортивных объектов, что обеспечит социальную приемлемость.

Мероприятия по Повышению Эффективности Использования

После проведения анализа ННЭИ, который может выявить несоответствие текущего использования объекта его оптимальному потенциалу, разрабатываются конкретные мероприятия по повышению эффективности. Эти мероприятия могут быть как капитальными, так и операционными:

1. Изменение функционального назначения объекта: Это может быть наиболее радикальное, но и наиболее доходное решение. Например:
   • Преобразование старого промышленного здания в лофт-апартаменты или офисы.
   • Редевелопмент устаревшего торгового центра в многофункциональный комплекс с жильем, офисами и ритейлом.
   • Переоборудование бывшей гостиницы в медицинский центр или учебное заведение.
2. Реконструкция или модернизация объекта: Если изменение функционального назначения не требуется или невозможно, можно улучшить существующее использование:
   • Перепланировка помещений: Оптимизация пространства для повышения его функциональности или арендной привлекательности.
   • Модернизация инженерных систем: Замена устаревшего оборудования на более энергоэффективное, улучшение вентиляции, кондиционирования, что снижает операционные расходы и повышает комфорт.
   • Обновление фасадов и входных групп: Повышение эстетической привлекательности объекта.
   • Добавление новых функций: Создание коворкингов, фитнес-центров, детских игровых зон в жилых комплексах для повышения их конкурентоспособности.
3. Оптимизация операционной деятельности: Эти меры не требуют капитальных вложений, но могут значительно повысить доходность:
   • Смена арендаторов: Привлечение более платежеспособных или стратегически важных арендаторов.
   • Расширение числа сдаваемых в аренду помещений: Использование ранее неиспользуемых площадей (например, подвалы, чердаки, кровли).
   • Оптимизация арендных ставок: Корректировка ставок в соответствии с рыночными условиями и конкурентоспособностью объекта.
   • Улучшение маркетинговой стратегии: Повышение узнаваемости объекта, привлечение новых клиентов.
   • Внедрение современных систем управления недвижимостью: Повышение эффективности эксплуатации и обслуживания.
4. Ликвидация объекта (снос и новая застройка): Если существующие улучшения не соответствуют ННЭИ и их реконструкция экономически нецелесообразна, наиболее эффективным может быть снос объекта и возведение нового, полностью соответствующего оптимальному сценарию. Это особенно актуально для ветхого жилья или устаревших промышленных зон.
5. Разделение или объединение земельных участков: В некоторых случаях, для достижения ННЭИ, может быть выгодно разделить крупный участок на несколько меньших с разным функциональным назначением или, наоборот, объединить несколько мелких участков для реализации крупного проекта.

Выбор конкретных мероприятий зависит от результатов комплексного анализа ННЭИ, учитывающего как финансовые, так и социальные, правовые и физические аспекты.

Анализ Актуальных Тенденций Российского Рынка Недвижимости (на основе данных 2025 года)

Для того чтобы анализ ННЭИ был действительно эффективным и отражал реалии, он должен опираться на актуальную информацию о состоянии рынка. Российский рынок недвижимости в 2025 году демонстрирует интересные и порой противоречивые тенденции, которые необходимо учитывать при обосновании наилучшего и наиболее эффективного использования объектов, ведь игнорирование таких данных может привести к значительным финансовым потерям.

Обзор Ключевых Показателей Рынка Жилья (Январь-Сентябрь 2025)

1. Ввод жилья:
   • В январе-сентябре 2025 года общий ввод жилья в России снизился на 5,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 76,6 млн м².
   • В сентябре 2025 года было сдано более 9 млн м² жилья, что на 8,3% меньше, чем в сентябре 2024 года.
   • Населением возведено 52,3 млн м² жилья за девять месяцев 2025 года, что составляет 68% от общего ввода. Это подчеркивает значительную долю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и его влияние на рынок.
   • Лидеры по вводу: Московская область (9,8 млн м², +4,1%), Краснодарский край (4,6 млн м², −10,3%), Москва (почти 4 млн м², +26,9%), Ленинградская область (3,3 млн м², −3,7%), Татарстан (почти 3 млн м², +2,4%).
2. Стабильность рынка и продажи:
   • Вопреки некоторым прогнозам о возможном «крахе» из-за сокращения ипотечных программ и затоваренности, рынок жилой недвижимости остается стабильным.
   • Показатель распроданности на рынке держится около 31–32% и даже незначительно вырос с начала 2025 года. Это свидетельствует о том, что девелоперы контролируют объемы нового предложения.
   • Продажи новостроек снизились на 17% год к году, однако девелоперы оперативно перестроились, запуская меньше новых проектов для предотвращения перегрева рынка.
3. Динамика цен:
   • Номинальный рост цен на новостройки за 8 месяцев 2025 года составил 4,3%, в то время как за аналогичный период прошлого года он был 6%. Замедление темпов роста указывает на снижение ажиотажного спроса.
   • Средний рост цен на вторичном рынке жилья во II квартале 2025 года составил +16% год к году (по данным Росстата). Это может быть связано с перетоком спроса со значительно подорожавших новостроек и изменением условий по ипотеке.
4. Ипотечное кредитование и финансирование застройщиков:
   • Объем ипотеки за 9 месяцев 2025 года снизился на 33%. Однако после значительного падения в июле и августе 2025 года, данные нормализовались, и ипотека постепенно растет в течение года (с 129 млрд руб. в январе до 400 млрд руб. в сентябре). Это указывает на адаптацию рынка к новым условиям ипотечных программ.
   • Объем кредитных линий для застройщиков составляет 21,8 трлн руб. (+7% год к году), задолженность – 9,7 трлн руб. (+18% год к году). Соотношение задолженности к кредитным линиям увеличилось с 40% до 44%. Рост задолженности при замедлении продаж может создавать риски для девелоперов и влиять на их инвестиционные решения.

Как эти тенденции влияют на потенциальные варианты ННЭИ:

• Снижение ввода жилья и замедление продаж новостроек при сохранении стабильного показателя распроданности может свидетельствовать о более консервативном подходе девелоперов. Это означает, что при анализе ННЭИ для земельных участков под жилую застройку необходимо более тщательно оценивать риски и потенциальный спрос, а также учитывать возможные задержки в реализации проектов.
• Рост цен на вторичном рынке может стимулировать реконструкцию и модернизацию существующего жилого фонда, особенно в районах с развитой инфраструктурой, где новое строительство затруднено. Анализ ННЭИ для старых зданий может склоняться к вариантам реновации, а не сноса.
• Динамика ипотечного рынка напрямую влияет на финансовую целесообразность проектов. Увеличение процентных ставок или ужесточение условий ипотеки снижает покупательную способность населения, что, в свою очередь, может уменьшить доходность жилых проектов и повлиять на выбор ННЭИ в пользу менее капиталоемких или более универсальных решений (например, строительство апартаментов вместо квартир, развитие арендного жилья).
• Рост задолженности девелоперов указывает на потенциальные финансовые риски в отрасли. Это может привести к более осторожному подходу банков к финансированию новых проектов, что потребует от оценщиков более консервативных прогнозов при расчете финансовой целесообразности ННЭИ.

Таблица 2: Влияние актуальных рыночных тенденций на анализ ННЭИ

Тенденция рынка (Янв-Сен 2025)	Потенциальное влияние на ННЭИ
Снижение ввода жилья и продаж новостроек	Усиление внимания к рискам, более тщательная оценка спроса, возможные задержки проектов.
Рост цен на вторичном рынке жилья	Стимулирование проектов реконструкции и модернизации существующего жилого фонда.
Замедление роста цен на новостройки	Необходимость более реалистичных финансовых прогнозов, снижение ожидаемой маржинальности.
Сокращение объема ипотеки	Снижение покупательной способности, смещение фокуса на более доступные сегменты или арендное жилье.
Рост задолженности застройщиков	Ужесточение условий финансирования, увеличение рисков, консервативные прогнозы доходности при анализе финансовой целесообразности ННЭИ.

Таким образом, комплексный учет актуальных рыночных тенденций позволяет формировать более точные и реалистичные сценарии ННЭИ, а также адаптировать инвестиционные и управленческие решения к текущей экономической конъюнктуре.

Заключение: Выводы и Рекомендации

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости – это не просто академическая дисциплина, а жизненно важный инструмент в арсенале оценщика, инвестора и девелопера. Проведенное исследование подтвердило, что ННЭИ является краеугольным камнем для определения рыночной стоимости любого объекта, будь то пустующий земельный участок или застроенная территория, и закреплено как в международных, так и в российских стандартах оценки. Его обязательность в отечественной практике (согласно ФСО №7) подчеркивает его фундаментальное значение, а также необходимость глубокого изучения.

Ключевые выводы исследования:

1. Комплексность определения ННЭИ: ННЭИ — это не только финансово-экономическое понятие, но и многогранный принцип, требующий учета законодательной разрешенности, физической осуществимости, финансовой целесообразности и максимальной эффективности. Игнорирование хотя бы одного из этих критериев ведет к некорректным выводам, что может привести к неэффективным инвестициям.
2. Динамичность правового поля: Российское законодательство в сфере недвижимости постоянно эволюционирует. Последние изменения 2025 года, касающиеся «освоения земельного участка», признаков его неиспользования и регулирования линейных объектов как «неотделимых улучшений», существенно влияют на оценку потенциала и границ ННЭИ. Актуальность правовой информации становится критической для достоверности анализа, ибо без этого невозможно принимать обоснованные решения.
3. Двухэтапный подход к анализу: Последовательное исследование ННЭИ для условно вакантного участка, а затем для участка с существующими улучшениями, позволяет выявить скрытый потенциал объекта и определить наиболее оптимальный сценарий его развития, даже если он отличается от текущего использования.
4. Синтез методов оценки: Затратный и доходный подходы являются взаимодополняющими инструментами для финансового обоснования вариантов ННЭИ. Использование актуальных УПСС и индексов Минстроя для затратного подхода, а также ДДП и прямой капитализации для доходного, обеспечивает полноту и точность расчетов.
5. Важность социальных аспектов: Принцип ННЭИ не может быть оторван от общественных интересов. Особенно для социально значимых объектов, «наилучшее» использование (приемлемость для общества) может превалировать над исключительно «наиболее эффективным» (максимальной прибылью). Гармонизация с потребностями социума является неотъемлемой частью современного анализа.
6. Влияние рыночной конъюнктуры: Актуальные статистические данные по российскому рынку недвижимости (январь-сентябрь 2025 года) — снижение ввода жилья, стабильность рынка на фоне сокращения ипотеки, разнонаправленная динамика цен на первичном и вторичном рынках, рост задолженности девелоперов — должны быть интегрированы в процесс анализа ННЭИ для формирования реалистичных и обоснованных прогнозов.

Рекомендации для дальнейшего исследования и практического применения:

1. Постоянный мониторинг законодательства: Учитывая высокую динамику изменений в земельном и градостроительном законодательстве РФ, оценщикам и инвесторам необходимо внедрить систему регулярного мониторинга нормативно-правовых актов, особенно в части, касающейся понятий «освоение участка», «неотделимые улучшения» и правил размещения линейных объектов.
2. Расширение методик учета общественных интересов: Разработка более детализированных методик для количественного и качественного учета общественных интересов при анализе ННЭИ, особенно для проектов редевелопмента в плотной городской застройке или при оценке социально значимых объектов. Это может включать социологические опросы, анализ градостроительных нормативов, касающихся социальной инфраструктуры и зеленых зон.
3. Применение сценарного моделирования: Для повышения точности прогнозов в условиях неопределенности рынка целесообразно использовать сценарное моделирование в рамках доходного подхода, разрабатывая несколько вариантов развития рынка (оптимистичный, реалистичный, пессимистичный) и оценивая ННЭИ для каждого из них.
4. Развитие баз данных по кейсам: Формирование и анализ баз данных успешных (и неуспешных) кейсов реализации ННЭИ для различных типов объектов и в разных регионах России. Это позволит обогатить практический опыт и выявить лучшие практики.
5. Учет экологических и устойчивых аспектов: Включать в анализ ННЭИ критерии экологической устойчивости, энергоэффективности и «зеленого» строительства. В долгосрочной перспективе такие подходы повышают стоимость объекта и его привлекательность для инвесторов и общества.
6. Глубокий анализ сегментов рынка: Проведение более детального сегментированного анализа рынка (например, по классам жилья, типам коммерческой недвижимости) с учетом региональных особенностей, что позволит точнее определять спрос и предложение для конкретного типа ННЭИ.

Таким образом, разработка курсовой работы по анализу ННЭИ должна быть основана на комплексном подходе, сочетающем фундаментальные теоретические знания, строгое следование методологии оценки, актуальную правовую базу, свежие рыночные данные и глубокое понимание социальной ответственности. Только такой всесторонний подход позволит студенту не только успешно выполнить научное исследование, но и подготовиться к практической деятельности в сфере недвижимости, став по-нанастоящему ценным специалистом.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023). Статья 130. Недвижимые и движимые вещи. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ad547cf08c5c93847f2922ef653457a17725916f/ (дата обращения: 20.10.2025).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями). § 7. Продажа недвижимости (ст. 549 — 558). URL: https://base.garant.ru/10164072/81e2815330e70b333a958e08d66938a9/ (дата обращения: 20.10.2025).
3. Гражданский кодекс РФ (часть 2). Глава 30. Купля — продажа, § 7. Продажа недвижимости. URL: http://std-stroy.ru/pages/gk-rf-chast-2-glava-30-kuplya-prodazha-7-prodazha-nedvizhimosti (дата обращения: 20.10.2025).
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2024). Глава V.6. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3377/cd1966a31065c6978187889e43a9f4c399b2dd78/ (дата обращения: 20.10.2025).
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2024). Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3377/a4143a57b290dfc718a38b1f50a80572d3f74619/ (дата обращения: 20.10.2025).
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ЗК РФ) (с изменениями и дополнениями). Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://base.garant.ru/10164072/81e2815330e70b333a958e08d66938a9/ (дата обращения: 20.10.2025).
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 — Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://docs.cntd.ru/document/901815599#18P003A (дата обращения: 20.10.2025).
8. Статья 131 ГК РФ. Государственная регистрация недвижимости. URL: https://urist-profi.ru/st-131-gk-rf-gosudarstvennaya-registratsiya-nedvizhimosti/ (дата обращения: 20.10.2025).
9. Статья 289 ГК РФ. Квартира как объект права собственности. URL: https://www.zakonrf.info/gk/289/ (дата обращения: 20.10.2025).
10. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб: Изд-во «МКС», 2007.
11. Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб: Изд-во «МКС», 2007.
12. Елькина, А. С. Анализ наиболее эффективного использования объектов коммерческой недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости / А. С. Елькина // Молодой ученый. — 2019. — № 18 (256). — С. 181-184. URL: https://moluch.ru/archive/256/58749/ (дата обращения: 20.10.2025).
13. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости. URL: https://studwood.ru/2074362/ekonomika/analiz_nailuchshego_naibolee_effektivnogo_ispolzovaniya_nnei_obekta_nedvizhimosti (дата обращения: 20.10.2025).
14. Что такое неотделимые улучшения недвижимости и что к ним относится при продаже, аренде квартиры или участка + соглашение. URL: https://kredituysa.ru/chto-takoe-neotdelimye-uluchsheniya-nedvizhimosti-i-chto-k-nim-otnositsya-pri-prodazhe-arendy-kvartiry-ili-uchastka-soglashenie/ (дата обращения: 20.10.2025).
15. Неотделимые улучшения арендованного имущества. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/neotdelimyye-uluchsheniya-arendovannogo-imuschestva/ (дата обращения: 20.10.2025).
16. Неотделимые улучшения. URL: https://urvopros.ru/neotdelimye-uluchsheniya/ (дата обращения: 20.10.2025).
17. Оценка стоимости неотделимых улучшений. URL: https://kbc.ru/articles/ocenka-stoimosti-neotdelimyx-uluchshenij.html (дата обращения: 20.10.2025).
18. О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. URL: https://www.appraiser.ru/methods/valuation/92/ (дата обращения: 20.10.2025).
19. Критерии анализа наиболее эффективного использования. URL: https://www.appraiser.ru/articles/nedvizhimost/370/ (дата обращения: 20.10.2025).
20. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка как условно вакантного. URL: https://www.appraiser.ru/methods/valuation/2372/ (дата обращения: 20.10.2025).
21. Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости. URL: https://www.appraiser.ru/articles/valuation_reports/8226/ (дата обращения: 20.10.2025).
22. Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости. URL: https://www.appraiser.ru/articles/valuation_reports/8230/ (дата обращения: 20.10.2025).
23. Определение НЭИ при оценке недвижимости / Автор проф. Коростелев С. П./ Статья из книги «Стоимостная оценка для целей девелопмента и управления недвижимости». URL: https://www.appraiser.ru/articles/valuation_reports/8228/ (дата обращения: 20.10.2025).
24. «Улучшение земельного участка» – новое понятие в законодательстве. URL: https://www.appraiser.ru/articles/zemlya/8476/ (дата обращения: 20.10.2025).
25. Обоснование наиболее эффективного использования объекта недвижимости — Appraiser.Ru. Вестник оценщика. URL: https://www.appraiser.ru/articles/nedvijimost/970/ (дата обращения: 20.10.2025).
26. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. URL: https://www.rrg.ru/uslugi/analiz_nnei.php (дата обращения: 20.10.2025).
27. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости — ИСА РАН (статья). URL: https://www.isa.ru/images/documents/2014_6/32-38.pdf (дата обращения: 20.10.2025).
28. Совершенствование алгоритма анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-algoritma-analiza-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 20.10.2025).
29. Ввод жилья в России за девять месяцев снизился на 6% — Финансы Mail. URL: https://finance.mail.ru/2025-10-15/vvod-zhilya-v-rossii-za-devyat-mesyatsev-snizilsya-na-6-53841961/ (дата обращения: 20.10.2025).
30. Жилищное строительство в РФ за 9 месяцев снизилось на 5,6% — Росстат. URL: https://www.interfax.ru/realty/820719 (дата обращения: 20.10.2025).
31. Рынку жилой недвижимости пророчили крах — почему он остается стабильным — Финам. URL: https://www.finam.ru/analysis/forecasts/rynku-zhiloy-nedvizhimosti-prorochili-krax-pochemu-on-ostaetsya-stabilnym-20251018-090909/ (дата обращения: 20.10.2025).
32. Индексы цен и средние цены на первичном и вторичном рынках жилья (Росстат). URL: https://rosstat.gov.ru/statistics/realestate (дата обращения: 20.10.2025).
33. Цены на рынке жилья — Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Томской области. URL: https://tmsk.gks.ru/folder/33056 (дата обращения: 20.10.2025).
34. Корпоративный менеджмент: Определение НЭИ при оценке недвижимости. URL: https://www.cfin.ru/management/finance/eval/realestate_nei.shtml (дата обращения: 20.10.2025).
35. Объекты недвижимости: виды и характеристики. URL: https://citadel-piter.ru/obekty-nedvizhimosti-vidy-i-harakteristiki/ (дата обращения: 20.10.2025).
36. Понятие и основные признаки объектов недвижимого имущества. URL: https://arbitrazh-spory.ru/ponjatie-i-osnovnye-priznaki-obektov-nedvizhimogo-imushhestva (дата обращения: 20.10.2025).
37. Администрация ЗАТО г. Зеленогорска: Земельный кодекс Российской Федерации. URL: https://www.zelenogorsk.ru/about/info/legal/landcode (дата обращения: 20.10.2025).
38. studfiles.net: Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ). URL: https://studfiles.net/preview/5267156/page:21/ (дата обращения: 20.10.2025).
39. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, его использование в управлении недвижимостью. URL: http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/anni.pdf (дата обращения: 20.10.2025).
40. Оценка недвижимого имущества: Факторы, определяющие НЭИ. Критерии НЭИ. URL: https://ocenkagz.ru/faktory-opredelyayushhie-nei-kriterii-nei/ (дата обращения: 20.10.2025).
41. Е.С. Озеров. Экономический анализ и оценка недвижимости. URL: http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/ozerov_iorf.pdf (дата обращения: 20.10.2025).