Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга (2020-2025): Комплексный анализ состояния, тенденций, факторов и перспектив развития

Санкт-Петербург, один из крупнейших экономических и культурных центров России, неизменно привлекает внимание инвесторов, девелоперов и компаний, стремящихся к развитию своего бизнеса. В этом динамичном процессе рынок офисной недвижимости играет ключевую роль, выступая не просто пространством для работы, но и индикатором экономической активности, инвестиционной привлекательности и адаптивности городской среды.

Последние пять лет, с 2020 по 2025 год, стали периодом беспрецедентных трансформаций, вызванных как глобальными вызовами, так и специфическими региональными особенностями. От пандемии COVID-19, изменившей подходы к организации труда, до макроэкономических сдвигов и геополитических факторов – все это оказало глубокое влияние на формирование спроса и предложения, динамику арендных ставок и инвестиционные стратегии.

Настоящая курсовая работа посвящена комплексному анализу современного состояния рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в период с 2020 по 2025 год. Целью исследования является не только фиксация произошедших изменений, но и выявление глубинных причин этих трансформаций, оценка их последствий и формирование обоснованных прогнозов на ближайшую перспективу. Мы ставим перед собой задачи определить текущие характеристики и классификацию объектов, проследить динамику спроса и предложения, оценить влияние ключевых факторов, рассмотреть основные подходы к оценке недвижимости, а также выявить инвестиционные тенденции, риски и возможности. Структура работы последовательно раскрывает эти аспекты, начиная с теоретических основ и заканчивая практическими рекомендациями для устойчивого развития рынка. Данное исследование призвано стать ценным источником информации для студентов экономических, управленческих и градостроительных вузов, а также для специалистов, интересующихся динамикой регионального рынка недвижимости.

Теоретические основы и методологические подходы к анализу рынка офисной недвижимости

Определение и сущность офисной недвижимости

В современном мире, где экономика все больше переходит к сервисным моделям и знаниям, офисная недвижимость перестала быть просто набором стен и крыши. Сегодня это сложный, многофункциональный инструмент, критически важный для успешного функционирования любого коммерческого или государственного предприятия. Она выступает не только как физическое пространство, где сотрудники выполняют свои задачи, но и как стратегический актив, способствующий решению бизнес-задач, формированию корпоративной культуры и повышению производительности.

Под офисной недвижимостью понимается категория коммерческой недвижимости, предназначенная для размещения административно-управленческого персонала компаний, организаций и государственных учреждений. Это могут быть как отдельные здания, так и части зданий, специально оборудованные для офисной деятельности. Ключевая роль офисной недвижимости заключается в создании оптимальной рабочей среды, обеспечении коммуникаций, безопасности и доступа к необходимой инфраструктуре.

Бизнес-центр является наиболее распространенной формой офисной недвижимости. Это не просто отдельно стоящее здание с офисами, а комплекс, тщательно спроектированный и оборудованный для нужд современного бизнеса. В его состав, помимо самих офисных помещений, входит развитая инфраструктура: современные инженерные системы (вентиляция, кондиционирование, электроснабжение), системы безопасности (видеонаблюдение, охранная и пожарная сигнализация), высокоскоростные оптиковолоконные сети связи. Более того, для повышения комфорта и эффективности арендаторов, бизнес-центры часто включают в себя дополнительные сервисы: банкоматы, кафе, рестораны, магазины, фитнес-центры и парковки, что превращает их в полноценные деловые экосистемы.

В последние годы активно развиваются коворкинги, или гибкие офисные пространства. Это высокофункциональные и относительно недорогие рабочие места, предназначенные для фрилансеров, удаленных специалистов, стартапов и небольших компаний. Они предлагают не только рабочее место, но и общую инфраструктуру (переговорные комнаты, зоны отдыха, оргтехника), а также возможность нетворкинга и обмена опытом. Коворкинги стали ответом на растущую потребность в гибкости и адаптивности рабочих пространств, особенно после пандемии. В Санкт-Петербурге к IV кварталу 2023 года насчитывалось около 90 коворкингов, треть из которых расположена в Центральном районе, что подчеркивает их востребованность в условиях высокой деловой активности. Сетевые операторы, такие как «Практик» и «PAGE», активно развивают это направление, все чаще ориентируясь не только на индивидуальных пользователей, но и на корпоративных клиентов, предлагая им готовые решения для размещения команд.

Таким образом, офисная недвижимость сегодня – это не статичный объект, а динамично развивающаяся категория, постоянно адаптирующаяся к изменяющимся требованиям бизнеса и технологическим инновациям. Её сущность определяется способностью создавать эффективную и комфортную среду для работы, выступая одновременно и инструментом для решения бизнес-задач, и качественным активом для инвестирования.

Классификация офисной недвижимости: Российские и международные подходы

Классификация офисной недвижимости является краеугольным камнем для понимания рынка, формирования ценовой политики и принятия инвестиционных решений, поскольку позволяет стандартизировать объекты по уровню качества, функциональности и предоставляемых услуг, делая рынок более прозрачным и предсказуемым. В России исторически сложились и развиваются собственные системы классификации, учитывающие специфику отечественного девелопмента и предпочтения арендаторов.

Одной из первых влиятельных систем стала классификация Московского исследовательского форума (МИФ), разработанная 11 апреля 2003 года. Этот подход делит офисы на категории A, B+, B- и C, устанавливая 20 подробных требований к качеству зданий. Чтобы объект был отнесен к классу «A», он должен соответствовать не менее 16 из 20 критериев. Класс «B» требует соответствия не менее 10 критериям, а к классу «C» относятся объекты, удовлетворяющие менее 8 критериям. Среди ключевых требований МИФ для офисов класса «А» выделялись такие параметры, как наличие центральной системы климат-контроля, электроснабжение не менее 70 Вт на м², автоматизированная система управления зданием (СУЗ или Building Management System), профессиональная управляющая компания, собственная подземная парковка и современные системы безопасности. Для класса «В» допускались менее строгие требования, например, отсутствие центральной системы кондиционирования, наличие парковки на открытом воздухе или более простые системы безопасности.

С течением времени, а также с учетом международного опыта, возникла потребность в более гибкой и актуальной классификации. В 2009 году Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) разработала собственную систему, которая впоследствии стала наиболее распространенной на рынке. Обновленная версия классификации РГУД была утверждена в 2022 году. Она также предусматривает классы «А», «В» и «С», но с более детализированными подгруппами, обозначаемыми знаками «+» или «-«. Важным изменением в обновленной классификации РГУД, действующей с 2022 года, стало упразднение класса «С» как такового, что подчеркивает стремление рынка к повышению стандартов качества.

Классификация РГУД уделяет внимание широкому спектру параметров, включая:

• Конструктивные особенности здания: наличие фальшпола, высота потолков (для класса «А» — не менее 3,3 м), шаг колонн (от 6×6 м), нагрузка на перекрытия (от 400 кг).
• Качество инженерных систем: повышенные требования к приточно-вытяжной вентиляции и кондиционированию, рекомендации по интеграции интеллектуальных инженерных систем и BMS. Для класса «B+» обязательным является наличие автоматизированной системы управления зданием.
• Географическое положение и транспортная доступность: близость к основным транспортным магистралям, станциям метро.
• Наличие парковки: Для офисов класса «А» требуется не менее одного парковочного места на каждые 100 м² арендуемой площади.
• Уровень управления зданием и сервиса: профессиональная управляющая компания, круглосуточная охрана, рецепция.
• Энергоэффективность и экологические стандарты: С 2024 года объекты класса «А» должны соответствовать стандартам «зеленой» сертификации, а с 2025 года — обеспечивать раздельный сбор мусора.

На рынке Санкт-Петербурга наблюдается постоянное развитие и адаптация к новым реалиям. В сентябре 2024 года Исследовательский форум MRF объявил о начале обновления классификации офисной недвижимости в Санкт-Петербурге. Это решение призвано адаптировать критерии оценки к текущим рыночным условиям, учитывая новые технологии, изменения в требованиях к комфорту и безопасности, а также растущий интерес к устойчивому развитию. Ожидается, что обновленная классификация будет представлена рынку в 2025 году, что позволит инвесторам и арендаторам более точно ориентироваться на рынке. Последнее обновление классификации в Санкт-Петербурге проводилось в 2018 году, что подчеркивает необходимость регулярной актуализации стандартов.

Коворкинги и гибкие офисные пространства: Развитие и влияние на рынок

Последние годы ознаменовались появлением и бурным развитием нового формата рабочих пространств – коворкингов и гибких офисов, которые кардинально изменили ландшафт рынка офисной недвижимости. Изначально ориентированные на фрилансеров и стартапы, эти пространства быстро эволюционировали, став мощным драйвером спроса и предложив альтернативу традиционной аренде.

Коворкинг — это не просто аренда рабочего места, это философия гибкости, сообщества и эффективного использования ресурсов. Он предлагает полностью оборудованные рабочие места (как индивидуальные, так и в open space), высокоскоростной интернет, переговорные комнаты, зоны отдыха, а также, зачастую, административную поддержку и различные сервисы. Главное преимущество коворкинга — это возможность масштабировать рабочее пространство в зависимости от текущих потребностей, не связывая себя долгосрочными обязательствами и значительными капитальными вложениями в обустройство офиса.

В Санкт-Петербурге к IV кварталу 2023 года насчитывалось около 90 коворкингов, что свидетельствует о значительной востребованности этого формата. Примечательно, что треть из них сосредоточена в Центральном районе, что подчеркивает их привлекательность для компаний, ценящих престиж и транспортную доступность. Сетевые операторы, такие как «Практик» и «PAGE», активно расширяют свое присутствие, предлагая стандартизированные и качественные решения.

Особую роль коворкинги сыграли в период пандемии COVID-19. В 2020 году, когда многие компании перешли на удаленный формат работы, а затем начали искать гибридные решения, именно гибкие рабочие пространства выступили драйвером спроса на офисную недвижимость. Компании, не готовые возвращаться в большие традиционные офисы, но нуждающиеся в пространствах для встреч, проектных команд или временного размещения сотрудников, активно обращались к коворкингам. Как результат, в 2020 году объем предложения в коворкингах увеличился почти на 40% за год, что стало одним из наиболее ярких показателей адаптивности рынка.

Сегодня наблюдается рост интереса операторов коворкингов к корпоративным клиентам. Крупные компании все чаще используют гибкие пространства для:

• Тестовых площадок: Для пилотных проектов или новых подразделений, не требующих немедленной аренды большого офиса.
• Гибких решений для удаленных сотрудников: Предоставление возможности работать в коворкинге рядом с домом, снижая время на дорогу.
• Проектных команд: Размещение временных команд, требующих автономного, но быстро настраиваемого пространства.
• Снижения капитальных затрат: Избегание расходов на ремонт, мебель и обслуживание при аренде традиционного офиса.

В целом, коворкинги и гибкие офисные пространства оказывают многогранное влияние на рынок:

• Снижение барьера входа: Позволяют стартапам и малому бизнесу получить доступ к качественной офисной инфраструктуре.
• Повышение эффективности использования площадей: Оптимизация рабочих мест, особенно для компаний с гибридными моделями работы.
• Увеличение конкуренции: Создают альтернативу для традиционных бизнес-центров, заставляя их адаптироваться и предлагать более гибкие условия.
• Развитие новых районов: По мере насыщения центра коворкинги начинают активно осваивать «серый пояс» и спальные районы, формируя новые деловые кластеры.

Таким образом, коворкинги не просто заняли свою нишу на рынке, но и стали катализатором изменений, подталкивая традиционный офисный сегмент к большей гибкости и клиентоориентированности, а также открывая новые возможности для развития городской среды. Желаете узнать больше о роли коворкингов в формировании спроса? Обратитесь к разделу «Динамика спроса: Структура и ключевые драйверы».

Методы оценки офисной недвижимости и их применение в Санкт-Петербурге

Определение рыночной стоимости офисной недвижимости — это сложный процесс, требующий глубокого понимания как самого объекта, так и рыночной конъюнктуры. Для этого используются три основных, общепринятых подхода: сравнительный, доходный и затратный. Выбор и комбинация этих подходов зависят от специфики оцениваемого объекта, целей оценки и доступности информации.

Сравнительный подход к оценке

Сравнительный подход — это один из наиболее интуитивно понятных и широко применяемых методов оценки недвижимости, особенно на развитых рынках, где существует достаточное количество сопоставимых объектов. Его фундаментальная идея заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта можно определить путем анализа цен на аналогичные объекты, которые недавно были проданы или предлагаются к продаже на рынке.

Этот подход считается наиболее удобным и эффективным для оценки офисов в Санкт-Петербурге благодаря относительно высокой ликвидности и наличию обширной базы данных о сделках и предложениях. Процесс оценки включает следующие этапы:

1. Поиск объектов-аналогов: Идентификация недавно проданных или выставленных на рынок офисных объектов, максимально схожих с оцениваемым.
2. Сбор информации: Детальный сбор данных о ценах сделок или запрашиваемых ценах, а также характеристиках каждого аналога.
3. Внесение корректировок: Корректировка цен аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом. Эти корректировки могут быть как количественными, так и качественными.

Критерии сравнения крайне важны для точности оценки и включают широкий спектр параметров:

• Местоположение: Один из ключевых факторов, влияющих на стоимость. Оценивается престижность района, близость к деловым центрам, станциям метро, транспортным магистралям.
• Тип недвижимости: Отдельно стоящее здание, встроенное помещение в жилом или многофункциональном комплексе.
• Год постройки и износ: Возраст здания и степень его физического и морального износа.
• Размеры: Общая площадь, количество этажей, площадь типового этажа.
• Планировка: Открытая (open space), кабинетная, смешанная; возможность трансформации пространства.
• Технические особенности: Этот пункт особенно важен для офисной недвижимости. Он включает наличие двух независимых источников электроснабжения или дизельного генератора, высокоскоростных оптиковолоконных сетей связи, современных систем приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования (особенно с функцией климат-контроля), систем пожарной безопасности и видеонаблюдения, автоматизированных систем управления зданием (BMS).
• Наличие/отсутствие коммуникаций: Качество и надежность инженерных систем.
• Транспортная доступность и инфраструктура: Наличие парковочных мест, близость к остановкам общественного транспорта, наличие кафе, магазинов, банкоматов в непосредственной близости.

После внесения всех необходимых корректировок, оценщик получает скорректированные цены аналогов, на основании которых выводится итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта. Главное преимущество сравнительного подхода – его способность отражать текущие рыночные настроения и предпочтения покупателей, поскольку он напрямую опирается на реальные рыночные данные.

Доходный подход к оценке

Доходный подход является фундаментальным методом оценки коммерческой недвижимости, включая офисные помещения, поскольку он напрямую связан с основной целью инвестора – получением прибыли. Этот подход основывается на принципе ожидания, согласно которому стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые он способен принести своему владельцу.

Применение доходного подхода особенно актуально для офисной недвижимости, поскольку её основное предназначение – генерировать арендный доход. В рамках этого подхода используются два основных метода:

1. Метод прямой капитализации.
2. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП).

Метод прямой капитализации является более простым и часто используется для объектов со стабильным и предсказуемым денежным потоком. Его суть выражается следующей формулой:

V = ЧОД / R

Где:

• V — рыночная стоимость объекта недвижимости.
• ЧОД — чистый операционный доход (Net Operating Income, NOI), который объект способен принести за год.
• R — ставка (коэффициент) капитализации, отражающая ожидаемую норму доходности от инвестиций в недвижимость с учётом рисков.

Расчёт чистого операционного дохода (ЧОД):
ЧОД = Действительный валовой доход (ДВД) – Операционные расходы (ОР)

Действительный валовой доход (ДВД), в свою очередь, рассчитывается с учётом потенциального валового дохода (ПВД) и потерь от неполной загрузки и неплатежей:
ПВД – это максимальный доход, который объект мог бы принести при 100% заполнении и сдаче всех площадей по рыночным ставкам.
ДВД = ПВД – Потери от неполной загрузки и неплатежей + Прочие доходы (например, от парковки, рекламных конструкций).

Операционные расходы (ОР) — это все затраты, связанные с эксплуатацией объекта, которые не являются капитальными. Они делятся на:

• Условно-постоянные расходы: Налоги на недвижимость, страхование, лицензии.
• Условно-переменные расходы: Расходы на коммунальные услуги, уборку, охрану, текущий ремонт, заработную плату персонала управления.
• Резерв затрат капитального характера: Фонд для будущих капитальных ремонтов и замены оборудования, который включается в операционные расходы, чтобы обеспечить долгосрочную устойчивость объекта.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) применяется, когда денежные потоки объекта не являются стабильными или когда прогнозируется значительное изменение этих потоков в будущем (например, при планировании реконструкции, существенном изменении арендных ставок или при оценке объектов на ранних стадиях девелопмента). Этот метод учитывает временную стоимость денег и предполагает дисконтирование всех будущих денежных потоков (ЧОД на каждый год прогнозного периода и реверсии – стоимости продажи объекта в конце прогнозного периода) к текущему моменту времени.

Формула ДДП выглядит следующим образом:

V = Σni=1 (ЧОДi / (1 + r)i) + (Vn / (1 + r)n)

Где:

• V — рыночная стоимость объекта.
• ЧОД_i — чистый операционный доход в i-м году.
• r — ставка дисконтирования, отражающая требуемую норму доходности инвестора с учётом риска.
• n — количество лет в прогнозном периоде.
• V_n — стоимость реверсии (стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода).

Доходный подход позволяет оценить инвестиционную привлекательность объекта, учитывая не только текущие доходы, но и их динамику в будущем, что делает его незаменимым инструментом для инвесторов на динамичном рынке Санкт-Петербурга.

Затратный подход к оценке

Затратный подход к оценке недвижимости основан на принципе замещения: инвестор не будет платить за объект недвижимости больше, чем стоимость создания аналогичного объекта с аналогичной полезностью. Этот подход определяет стоимость объекта путём расчёта затрат на его полное воспроизводство или замещение с последующим вычетом всех видов накопленного износа.

Данный метод оптимален для:

• Оценки новых зданий: Особенно тех, которые только что построены или находятся на стадии завершения строительства, поскольку фактические затраты на их возведение хорошо известны.
• Объектов, для которых сложно найти аналоги: Уникальная застройка, специализированные офисные комплексы, не имеющие прямых рыночных аналогов.
• Отдельно стоящих офисных зданий: В отличие от встроенных помещений, где затраты на воспроизводство могут быть сложнее выделить.
• Оценки объектов для целей страхования или налогообложения.

Основные этапы затратного подхода:

1. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения:
   • Восстановительная стоимость — это сумма затрат, необходимых для строительства точной копии объекта в текущих ценах, с использованием тех же материалов, технологий и стандартов.
   • Стоимость замещения — это сумма затрат, необходимых для строительства нового объекта, имеющего аналогичную полезность, но выполненного с использованием современных материалов, технологий и стандартов. Чаще используется стоимость замещения, так как она более реалистична для рынка.
2. Расчёт всех видов накопленного износа:
   • Физический износ: Потеря стоимости объекта из-за естественного старения и эксплуатации (износ конструкций, инженерных систем).
   • Функциональный износ: Потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным стандартам и требованиям к планировке, оборудованию, дизайну (например, устаревшие инженерные системы, неэффективная планировка).
   • Внешний (экономический) износ: Потеря стоимости из-за негативных внешних факторов, не связанных с самим объектом (например, ухудшение экономической ситуации в районе, изменение законодательства, снижение спроса).
3. Расчёт рыночной стоимости земельного участка: Определяется как если бы участок был свободным и готовым к оптимальному использованию.
4. Сложение скорректированной стоимости объекта и стоимости земельного участка.

Методы расчёта физического износа:

• Нормативный метод: Использует стандартизированные таблицы и нормативы для определения износа в зависимости от возраста здания и его типа. Применяется для типовых объектов, но может быть менее точным для уникальных.
• Стоимостной метод: Оценивает износ как соотношение стоимости необходимых ремонтных мероприятий (для устранения дефектов) к восстановительной стоимости всего объекта.
• Экспертный метод (метод срока жизни): Считается наиболее точным. Оценщик составляет дефектную ведомость по каждому конструктивному элементу здания (фундамент, стены, крыша, инженерные системы и т.д.), определяет степень износа каждого элемента и затем агрегирует эти данные для получения общего показателя физического износа.

Проблемы применения затратного подхода:
Хотя затратный подход даёт объективную оценку стоимости воспроизводства, его применение может быть проблематичным для уникальной застройки, исторически ценных объектов или зданий с высокой степенью функционального или внешнего износа. В таких случаях ценность объекта определяется не столько затратами на его строительство, сколько рыночной эксклюзивностью, потенциальным доходом или исторической значимостью, что лучше учитывается другими подходами. Тем не менее, для оценки новых, современных офисных центров затратный подход предоставляет ценную информацию.

Оптимальное применение подходов в условиях рынка Санкт-Петербурга

Выбор наиболее адекватного подхода к оценке офисной недвижимости в Санкт-Петербурге не является универсальным и всегда зависит от конкретных обстоятельств, характеристик оцениваемого объекта и поставленных целей. Опытный оценщик, сталкиваясь с динамичным рынком Северной столицы, как правило, использует комбинацию подходов, чтобы обеспечить максимально точный и всесторонний результат.

Для определения рыночной стоимости встроенных офисных помещений в Санкт-Петербурге наиболее часто и эффективно применяются сравнительный и доходный подходы.

• Сравнительный подход здесь доминирует благодаря обилию предложений и сделок с аналогичными встроенными помещениями в различных бизнес-центрах и многофункциональных комплексах. Рынок таких объектов достаточно активен, что позволяет найти релевантные аналоги и применить корректировки.
• Доходный подход также играет важную роль, поскольку встроенные офисы почти всегда приобретаются или арендуются с целью получения дохода (прямого – от сдачи в аренду, или косвенного – от использования для собственного бизнеса). Анализ потенциального арендного потока и операционных расходов даёт объективную картину инвестиционной привлекательности.

В случае оценки отдельно стоящего офисного здания, особенно если оно является новым или обладает уникальными характеристиками, дополнительно используется затратный подход.

• Затратный подход позволяет определить стоимость воспроизводства объекта, что особенно важно для девелоперов и инвесторов, рассматривающих возможность строительства аналогичного объекта. Он также полезен, когда рыночных аналогов мало или их характеристики существенно отличаются.
• Сравнительный и доходный подходы при этом сохраняют свою актуальность. Отдельно стоящие здания также генерируют доход и могут быть сопоставлены с другими подобными объектами, хотя и с большей осторожностью из-за их индивидуальности.

Факторы, определяющие выбор подхода:

1. Доступность информации: Наличие актуальных данных о сделках (для сравнительного), арендных ставках и расходах (для доходного), а также сметных данных (для затратного).
2. Тип объекта: Встроенное помещение или отдельно стоящее здание, его уникальность, возраст, состояние.
3. Цель оценки: Для продажи, аренды, кредитования, страхования, инвестиционного анализа или бухгалтерского учёта.
4. Стадия жизненного цикла объекта: Новый объект, объект на стадии проектирования или объект, требующий реконструкции.
5. Рыночная конъюнктура: Активность рынка, уровень конкуренции, соотношение спроса и предложения.

В конечном итоге, отчёт об оценке рыночной стоимости офисного помещения в Санкт-Петербурге обычно представляет собой комплексное исследование, включающее:

• Расчёты всеми тремя подходами: Для получения наиболее объективной и обоснованной стоимости, а также для перекрёстной проверки результатов.
• Описание объектов-аналогов: Подробный анализ выбранных для сравнения объектов с обоснованием корректировок.
• Документы и аттестаты оценщика: Подтверждение квалификации специалиста.
• Правоустанавливающие документы: Подтверждение прав на оцениваемый объект.
• Фотографии объекта: Визуальное представление объекта и его окружения.
• Анализ и прогноз рынка: Обоснование предположений, использованных в расчётах, и описание текущих и будущих тенденций рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга.

Такой всесторонний подход позволяет не только определить текущую стоимость, но и оценить потенциал объекта в условиях динамично развивающегося городского рынка.

Анализ динамики рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга (2020-2025 гг.)

Период с 2020 по 2025 год стал временем значительных перемен и вызовов для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. От глобальной пандемии до макроэкономических сдвигов и геополитических факторов – все эти события оставили свой отпечаток на динамике спроса, предложения, вакантности и арендных ставок, формируя новый ландшафт для инвесторов и арендаторов.

Динамика предложения: Объем нового строительства и общий фонд

Рынок офисной недвижимости в Санкт-Петербурге в период с 2020 по 2025 год демонстрировал крайне неравномерную динамику предложения, характеризующуюся общей тенденцией к снижению девелоперской активности и замедлением темпов ввода новых площадей.

2020 год стал показателем низкой девелоперской активности, сопоставимой с периодом пандемии. Несмотря на то, что общий объем введенных в эксплуатацию офисных площадей составил 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 года, этот рост был обманчив. Львиная доля приходилась на объекты, строительство которых началось задолго до пандемии. Более критичным является показатель спекулятивного объема качественных офисных площадей – всего 61,3 тыс. м², что на 38% ниже объемов ввода за 2019 год. Это означало, что на рынок вышло значительно меньше площадей, изначально предназначенных для свободной аренды или продажи.

В 2021 году рынок пополнился 150 тыс. м² офисных площадей, что, хотя и было немного выше 2020 года, оказалось вдвое меньше первоначальных заявлений девелоперов. Это свидетельствовало о первых признаках задержек и пересмотра планов. Общий объем качественных офисных площадей достиг 2,8 млн м², а общий объем офисных площадей (включая объекты более низких классов) – 4,2 млн м².

2022 год продолжил тренд умеренного роста: рынок пополнился 157 150 м² офисов в 12 бизнес-центрах. Этот показатель лишь немного превысил уровень 2021 года, но был уже недостаточен для удовлетворения растущего спроса. Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга достиг 3,97 млн м².

Пик дефицита пришёлся на 2024 год, когда объем ввода новых офисных зданий в Санкт-Петербурге составил всего 34,1 – 36,8 тыс. м². Это стало самым низким показателем за всю историю наблюдений, что является тревожным сигналом для рынка. При этом общий объем рынка офисной недвижимости, несмотря на низкий ввод, достиг 4,89 – 5,13 млн м² (GLA) к концу 2024 года, что объясняется включением в статистику ранее не учитываемых объектов и переклассификацией.

На 2025 год прогнозируется некоторый рост объемов ввода – около 120-125,5 тыс. м². Однако ключевой особенностью этого года стало то, что значительная часть (40-60%) этих площадей уже была законтрактована на этапе строительства. Более того, в первом полугодии 2025 года введено 101 тыс. м² офисов (в три раза больше, чем в первом полугодии 2024 года), но из прогнозируемых к вводу 156 тыс. м² новых площадей порядка 81% уже реализовано или не выйдет на открытый рынок. Это означает, что несмотря на увеличение физических объемов ввода, дефицит свободных качественных площадей на рынке сохраняется и даже усугубляется.

Таблица 1: Динамика объема введенных в эксплуатацию офисных площадей в Санкт-Петербурге (2020-2025 гг.)

Год	Общий объем введенных площадей (тыс. м²)	Спекулятивный объем качественных площадей (тыс. м²)	Примечания
2020	141,3	61,3	Низкая девелоперская активность, сопоставимая с пандемией.
2021	150	н/д	Вдвое меньше первоначальных заявлений девелоперов.
2022	157,15	н/д	Незначительное превышение показателя 2021 года.
2024	34,1 – 36,8	н/д	Самый низкий показатель за всю историю наблюдений.
2025 (прогноз)	120-125,5	Только 19-30% выйдет на открытый рынок.	Значительная часть уже законтрактована на этапе строительства (порядка 81% из 156 тыс. м²).

Низкая девелоперская активность в последние годы объясняется рядом факторов, включая экономическую неопределенность, рост себестоимости строительства и сложности с финансированием, о которых будет сказано ниже. Это привело к значительному дисбалансу между спросом и предложением на рынке.

Динамика спроса: Структура и ключевые драйверы

Спрос на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в период с 2020 по 2025 год прошёл через несколько фаз, отражая как глобальные тренды, так и внутренние экономические изменения. От резкого спада до стремительного восстановления и рекордной активности – рынок продемонстрировал высокую степень адаптивности.

2020 год стал периодом глубокого спада спроса. Пандемия COVID-19 и связанные с ней ограничения привели к тому, что многие компании заняли выжидательную позицию. Они приостанавливали развитие, откладывали расширение рабочих пространств, а некоторые даже сокращали занимаемые площади, переходя на удалённый или гибридный формат работы. Совокупный объем сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составил лишь 66,9 тыс. м², что более чем в два раза ниже показателя 2019 года (139,7 тыс. м²). Чистое поглощение офисов высокого класса также снизилось, составив 60,7 тыс. м², что демонстрировало годовое падение на 18%.

Уже к концу 2021 года рынок продемонстрировал впечатляющее восстановление. Спрос на качественные офисные помещения вернулся к допандемийному уровню 2019 года, а объем поглощения достиг 150 тыс. м². Этот восстановительный рост был во многом обусловлен адаптацией компаний к новым условиям и осознанием того, что физический офис по-прежнему играет ключевую роль в корпоративной культуре и эффективности работы. Значительную долю в структуре сделок в 2021 году (27%) занимали ИТ-компании, которые активно развивались и нуждались в новых площадях.

2022 год принёс новые вызовы. Рынок столкнулся с уходом крупных ИТ- и международных компаний, которые ранее были основными драйверами спроса на высококлассные офисы. Это привело к временному высвобождению значительных объемов качественных площадей. Однако, несмотря на эти потери, рынок продолжал демонстрировать активность, хотя и со смещением акцентов: 63% сделок по аренде были заключены в бизнес-центрах класса B, что свидетельствовало о поиске более бюджетных и гибких решений. Российские компании и стартапы начали активно заполнять ниши, оставленные ушедшими игроками.

2024 год стал годом рекордно высокой активности на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Объем сделок вырос более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом, достигнув 510 000 – 570 000 м². Из этого объема около 45% (228 000 м²) пришлось на арендные сделки. Такой бурный рост объясняется несколькими факторами: окончательной адаптацией бизнеса к новым условиям, стремлением компаний к расширению и модернизации офисов, а также формированием отложенного спроса, который накапливался в предыдущие периоды.

Структура спроса по секторам и классам:

• ИТ-компании: На протяжении всего периода сохраняли высокую активность. В IV квартале 2023 года на ИТ-компании приходилось около 50% спроса, а к III кварталу 2025 года они оставались лидерами (18%) в структуре сделок аренды и купли-продажи офисных площадей для собственных нужд. Они часто предпочитали крупные офисы площадью более 5 000 м².
• Нефтегазовый сектор: В IV квартале 2023 года занимал около 30% спроса.
• Производственные компании и госпредприятия: Занимали третье место по активности. К III кварталу 2025 года отмечался рост доли государственных структур в сегменте аренды офисов класса B.
• Компании из сегмента торговли и банковской сферы: В 2024 году также формировали значительную часть спроса.
• Ресурсодобывающие компании: К III кварталу 2025 года занимали 13% в структуре сделок.

Влияние удалённой работы: Изначально, в 2020-2022 годах, формат удалённой работы привёл к неопределённости и отложенному спросу на офисные помещения. Однако к 2025 году крупные игроки рынка, адаптировавшись к новым условиям и осознав важность офиса для командной работы и корпоративной культуры, вернулись к найму и расширению площадей. Гибридные модели работы стали нормой, но потребность в качественном офисе не исчезла, а трансформировалась.

Таким образом, рынок спроса в Санкт-Петербурге демонстрирует устойчивость и способность к быстрому восстановлению, несмотря на внешние шоки. Ключевыми драйверами остаются технологические компании, а также секторы, ориентированные на стабильное развитие и расширение.

Вакантность и арендные ставки: Тренды и определяющие факторы

Динамика вакантных площадей и арендных ставок является одним из наиболее чувствительных индикаторов состояния рынка офисной недвижимости. В Санкт-Петербурге в период с 2021 по 2025 год эти показатели претерпели существенные изменения, отражающие сложную комбинацию макроэкономических факторов, девелоперской активности и арендного спроса.

Уровень вакантных площадей:

• Конец 2021 года: Доля свободных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга уменьшилась на 1,4 процентных пункта, достигнув 7%. Это свидетельствовало о восстановлении рынка после пандемийного спада.
• Первая половина 2022 года: Наблюдался рост уровня вакантности, что было обусловлено уходом ряда международных компаний и общей неопределённостью. В классе А доля свободных площадей выросла до 6,9% (+3,2 п.п. по сравнению с концом 2021 г.), а в классе В – до 9,0% (+1,8 п.п.). В среднем по Санкт-Петербургу показатель составил 8,3% (+2,2 п.п.).
• Конец 2023 года: Доля свободных площадей на рынке составляла 8,4% (348 500 м²), при этом в офисах класса А – 8,8%. Рынок постепенно поглощал освободившиеся площади, но без значительного снижения.
• За девять месяцев 2024 года: Произошло резкое и значительное снижение доли свободных площадей до 3,8% (159 800 м²). Это стало результатом активного спроса и минимального ввода новых объектов.
• III квартал 2024 года: Уровень вакансии в офисах класса А упал на рекордные 7 процентных пунктов с конца 2023 года, достигнув 1,8%. Это указывает на острый дефицит высококачественных площадей.
• По итогам 2024 года: Доля свободных площадей снизилась до 3,2% (133 700 м²), достигнув самого низкого значения за всю историю наблюдений. В классе А этот показатель составил 1,1% (-7,7 п.п. с конца 2023 г.).
• Первое полугодие 2025 года: Доля свободных офисных площадей класса А и В в среднем по рынку составила 4,1%. По прогнозам, к концу 2025 года этот показатель не превысит 4%, а уровень вакантности может снизиться до 3,2%.

Динамика арендных ставок (средневзвешенные, включают операционные расходы, но не включают НДС, если не указано иное):

• Конец 2021 года: Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса А достигла 1 950 рублей/м²/месяц (+2% за год), а в бизнес-центрах класса В выросла на 5% до 1 380 рублей/м²/месяц (без учёта НДС и операционных расходов).
• Первая половина 2022 года: Средневзвешенная арендная ставка в классе А снизилась на 1,4% по сравнению с 2021 годом, составив 2 277 рублей/м²/месяц (с учётом НДС и операционных расходов). В классе В ставка увеличилась на 0,6% по сравнению с 2021 годом, до 1 534 рублей/м²/месяц (с учётом НДС и операционных расходов).
• I квартал 2024 года: Ставка в качественных бизнес-центрах класса А показала рост до 1 873 рублей/м²/месяц (+8%), а в классе В – до 1 240 рублей/м²/месяц (+1%) (без учёта НДС и операционных расходов).
• I квартал 2025 года: Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А составила 2 838 рублей/м² в месяц (включая НДС и OPEX, но не включая эксплуатационные расходы), что на 15% выше показателя за аналогичный период 2024 года. В классе В показатель составил 1 851 рублей/м² в месяц (включая НДС и OPEX, но не включая эксплуатационные расходы), что на 16% выше значения по итогам I квартала 2024 года.
• Октябрь 2025 года: Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисов класса А достигла 3 100 рублей/м² в месяц (включая НДС), показав рост на 8,8% год к году. В классе В рост составил 24,2%, достигнув 1 900 рублей/м² в месяц (включая НДС).

Таблица 2: Динамика вакантности и арендных ставок в Санкт-Петербурге (2021-2025 гг.)

Показатель / Год	Конец 2021	1 пол. 2022	Конец 2023	III кв. 2024	Конец 2024	I кв. 2025	Окт. 2025
Вакантность, А	н/д	6,9%	8,8%	1,8%	1,1%	н/д	н/д
Вакантность, В	н/д	9,0%	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
Вакантность, ср.	7,0%	8,3%	8,4%	3,8%	3,2%	4,1%	н/д
Ставка А, руб/м²/мес	1 950 (б/н)	2 277 (с/н)	н/д	1 873 (б/н)	н/д	2 838 (с/н)	3 100 (с/н)
Ставка В, руб/м²/мес	1 380 (б/н)	1 534 (с/н)	н/д	1 240 (б/н)	н/д	1 851 (с/н)	1 900 (с/н)

Примечание: (б/н) – без учёта НДС и операционных расходов; (с/н) – с учётом НДС и операционных расходов.

Что определяет эти показатели:

1. Дефицит нового строительства: Сохраняющаяся низкая девелоперская активность, особенно в сегменте офисов класса А, является основным фактором. Отсутствие новых качественных объектов приводит к тому, что спрос концентрируется на существующих предложениях.
2. Высокая активность арендаторов: Несмотря на экономические вызовы, компании активно ищут офисные помещения, что приводит к быстрому поглощению освободившихся площадей.
3. Вымывание крупных блоков: Дефицит предложения особенно остро ощущается в сегменте крупных офисных блоков. Компании, нуждающиеся в больших площадях, сталкиваются с крайне ограниченным выбором, что усиливает конкуренцию.
4. Ограниченность предложения и высокая волатильность: Из-за скудного выбора арендаторы вынуждены действовать быстро, что приводит к высокой волатильности арендных ставок на коротких временных отрезках. В условиях дефицита арендодатели могут устанавливать более высокие цены.
5. Форматы «build-to-suit» и «под расселение»: В условиях дефицита предложения арендаторы, особенно крупные, вынуждены рассматривать нестандартные решения. Формат «build-to-suit» (BTS) — строительство офиса под конкретного клиента — становится всё более актуальным, хотя и требует значительных временных и финансовых затрат. Предложения «под расселение» — когда арендодатель находит замену текущему арендатору для освобождения площадей под нового клиента — также выходят на первый план, часто по ставкам выше среднерыночных.
6. Транспортная доступность и парковка: Возросло влияние этих факторов. В условиях расширения зон платной парковки наличие собственного парковочного места или удобной транспортной доступности становится критически важным для арендаторов, что влияет на выбор локации и готовность платить более высокую арендную ставку.
7. Заполняемость: В IV квартале 2023 года среднегодовая заполняемость для класса А составляла 75%, для класса В/В+ – 89%. Для сравнения, по итогам IV квартала 2020 года среднегодовая заполняемость для бизнес-центров класса А составляла до 85%, для класса В — 82%. Эти цифры показывают, что в 2023 году класс В продемонстрировал более высокую устойчивость к колебаниям спроса.

Таким образом, рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга в последние годы характеризуется резким снижением вакантности до исторических минимумов и устойчивым ростом арендных ставок, что в первую очередь обусловлено дисбалансом между ограниченным предложением и высоким, хоть и меняющимся по структуре, спросом.

Факторы, влияющие на рынок: Макроэкономические и социальные изменения

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга является чувствительным барометром для макроэкономических и социальных изменений. В период с 2020 по 2025 год на его динамику оказали влияние несколько ключевых факторов, которые трансформировали как сторону предложения, так и сторону спроса.

1. Пандемия COVID-19 и влияние удалённой работы (2020-2022 гг.):
   • Отложенный спрос: Изначально пандемия вызвала шок на рынке. Компании массово перешли на удалённый формат работы, что привело к отложенному спросу на офисные помещения. Многие заняли выжидательную позицию, откладывая решения о расширении или переезде.
   • Гибридные модели: Постепенно сформировалась тенденция к гибридным моделям работы, когда сотрудники часть времени работают из дома, а часть — в офисе. Это привело к переосмыслению роли офиса, который стал рассматриваться не просто как рабочее место, а как центр коллаборации, корпоративной культуры и креатива.
   • Рост коворкингов: Как уже упоминалось, коворкинги стали бенефициарами этой трансформации, предлагая гибкие и масштабируемые решения для компаний, не готовых к долгосрочной аренде традиционных офисов.
2. Высокая ключевая ставка, инфляция и рост цен:
   • Увеличение себестоимости строительства: С конца 2019 года до июня 2024 года себестоимость строительства квадратного метра качественной офисной недвижимости увеличилась на 69%, достигнув 168,5 тыс. рублей. Этот рост был особенно стремительным в 2021 году из-за удорожания стройматериалов. С начала 2024 года стоимость строительства выросла ещё на 16% из-за дефицита рабочей силы и продолжающегося роста цен на материалы. Прогнозируется, что в перспективе трёх лет этот показатель может вырасти ещё на 36%.
   • Проблемы с финансированием: Высокая ключевая ставка Центрального банка делает банковское финансирование девелоперских проектов очень дорогим. Это снижает инвестиционную привлекательность новых проектов и приводит к переносу сроков ввода в эксплуатацию или даже заморозке некоторых девелоперских инициатив.
   • Давление на арендные ставки: Рост себестоимости и дорогие кредиты вынуждают девелоперов и собственников поднимать арендные ставки, чтобы компенсировать издержки и обеспечить необходимую рентабельность.
3. Дефицит рабочих кадров:
   • Рост затрат на персонал: Нехватка квалифицированной рабочей силы в строительной отрасли приводит к росту затрат на оплату труда, что вносит дополнительный вклад в увеличение себестоимости строительства.
   • Влияние на сроки: Дефицит кадров может затягивать сроки реализации проектов, что также негативно сказывается на предложении.
4. Уход западных компаний и появление новых игроков (после 2022 года):
   • Высвобождение площадей: Уход ряда крупных международных компаний, особенно из ИТ-сектора, привёл к высвобождению значительных объемов качественных офисных площадей.
   • Заполнение ниш российскими компаниями: Однако, этот процесс был относительно быстро компенсирован. Российские стартапы, ИТ- и финтех-компании, а также государственные структуры активно заняли освободившиеся офисы. К 2025 году в структуре сделок аренды и купли-продажи офисных площадей для собственных нужд наибольшую активность сохраняют IT-компании (18%) и ресурсодобывающие компании (13%), а также отмечается рост доли государственных структур в сегменте аренды офисов класса B.
   • Возвращение крупных игроков: К 2025 году крупные российские игроки рынка, адаптировавшись к новым экономическим условиям, вернулись к найму и расширению площадей, что усилило спрос.

Таким образом, рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга оказался под влиянием мощного комплекса факторов. Отложенный спрос и трансформация моделей работы, усугубленные ростом себестоимости строительства и высокой ключевой ставкой, привели к значительному дефициту предложения, который, в свою очередь, стимулировал рост арендных ставок и изменение структуры спроса.

Инвестиционные тенденции, риски и возможности на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга, пережив период турбулентности, вновь становится центром притяжения для инвесторов. Однако инвестиционный ландшафт значительно изменился, предлагая как новые возможности, так и специфические риски, которые необходимо учитывать при принятии решений.

Инвестиционная активность и основные тенденции

После некоторого затишья, инвестиционный спрос в сектор офисной недвижимости Санкт-Петербурга начал активно возвращаться в IV квартале 2023 года. Наблюдался заметный рост числа проектов и интереса к приобретению как отдельных офисных помещений, так и целых зданий.

Объем инвестиций:

• За девять месяцев 2025 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга достиг 43 млрд рублей. Это на 29% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и является одним из рекордных результатов за всю историю наблюдений, за исключением аномального 2023 года, когда объем инвестиций достиг 74 млрд рублей.
• Эта цифра свидетельствует о том, что инвестиционная активность, хотя и не достигла пиковых показателей прошлых лет, постепенно стабилизируется и демонстрирует устойчивый рост.

Влияние ключевой ставки:
Снижение Банком России ключевой ставки трижды в течение 2025 года стало одним из наиболее позитивных сигналов для инвесторов. Снижение стоимости заёмных средств делает инвестиции в недвижимость более привлекательными, увеличивая рентабельность проектов и снижая финансовые риски. Хотя существенный рост активности ожидается при снижении ставки до более комфортного уровня в 12-14%, уже текущее снижение привело к заметному оживлению спроса на рынке. Например, в сентябре 2025 года число покупок недвижимости с ипотекой выросло на 3%, а количество ипотечных заявок – на 9%, что прямо отражает рост интереса заёмщиков и инвесторов.

Мотивация компаний-собственников:
Компании все чаще рассматривают покупку офиса не только как способ размещения персонала, но и как стратегический инструмент для:

• Вложения и сохранения средств: В условиях инфляции и экономической неопределённости недвижимость воспринимается как надёжный защитный актив.
• Гарантирования стабильности инфраструктуры бизнеса: Владение офисом устраняет зависимость от арендодателей и риски, связанные с непредсказуемым ростом арендных ставок.
• Защиты от роста затрат на аренду: Переход в собственность позволяет фиксировать капитальные затраты и избегать постоянного удорожания аренды. В 2024 году 55% сделок пришлось на покупку офисных помещений, из которых 36,7% были совершены для собственных нужд, что подтверждает стремление компаний обезопасить себя от роста арендных ставок и сохранить неотделимые улучшения в своей собственности.

Смена девелоперских моделей: От аренды к продаже офисных площадей

На фоне изменившихся макроэкономических условий и растущих издержек девелоперы офисной недвижимости в Санкт-Петербурге демонстрируют заметный стратегический сдвиг: наблюдается переход от традиционной модели строительства объектов под последующую аренду к активной продаже офисных блоков, а порой и целых зданий.

Этот тренд обусловлен несколькими факторами:

1. Высокая ключевая ставка и дорогое банковское финансирование: Кредиты для девелоперских проектов стали значительно дороже, что увеличивает финансовую нагрузку и удлиняет сроки окупаемости при арендной модели. Продажа же позволяет быстрее вернуть инвестиции и снизить долговую нагрузку.
2. Рост себестоимости строительства: Непрерывное удорожание стройматериалов и дефицит квалифицированной рабочей силы приводят к значительному росту капитальных затрат. Продажа офисов позволяет девелоперам быстрее компенсировать эти затраты.
3. Снижение рисков: Продажа офисных площадей снижает риски, связанные с вакантностью, колебаниями арендных ставок и сложностями с поиском арендаторов, особенно в условиях высокой конкуренции на некоторых сегментах рынка.
4. Спрос со стороны компаний-собственников: Как уже отмечалось, все больше компаний предпочитают приобретать офисы в собственность для защиты от инфляции и обеспечения стабильности бизнеса. Этот сформировавшийся спрос является мощным стимулом для девелоперов к изменению модели продаж.

Таким образом, если раньше основной фокус был на создании стабильного арендного потока, то сейчас девелоперы активно используют продажу как инструмент для ускорения возврата инвестиций и минимизации рисков, что приводит к формированию нового инвестиционного ландшафта на рынке офисной недвижимости.

Новые категории инвесторов: Приток «квартирных инвесторов»

Изменения на рынке недвижимости, особенно в жилом сегменте, привели к появлению новой, но значимой категории инвесторов на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга – так называемых «квартирных инвесторов». Это частные лица, которые традиц��онно инвестировали в жилую недвижимость (покупка квартир для последующей сдачи в аренду или перепродажи), но теперь активно диверсифицируют свои портфели, обращая внимание на коммерческие объекты.

Этот тренд обусловлен несколькими причинами:

1. Ограничение доходности в жилом сегменте:
   • Ужесточение ипотечных условий: Рост ключевой ставки и ужесточение условий ипотечного кредитования сделали инвестиции в жилую недвижимость менее доступными и менее выгодными.
   • Введение ограничений на «инвестиционную» ипотеку: Ряд мер, направленных на охлаждение рынка жилья, снизил привлекательность покупки квартир исключительно для инвестиционных целей.
2. Привлекательность офисного сегмента:
   • Стабильный арендный поток: Офисная недвижимость, особенно в условиях дефицита предложения, может генерировать более стабильный и предсказуемый арендный доход по сравнению с жильём.
   • Более высокая доходность: В некоторых случаях доходность от сдачи офисных помещений может быть выше, чем от жилья, особенно при долгосрочной аренде корпоративными клиентами.
   • Диверсификация портфеля: Для частных инвесторов это возможность распределить риски и не зависеть исключительно от одного сегмента рынка.
   • Доступность небольших лотов: Появление на рынке предложений о продаже офисных блоков небольшой площади позволяет «квартирным инвесторам» входить в этот сегмент с относительно небольшими капиталовложениями.

Приток «квартирных инвесторов» способствует повышению ликвидности рынка офисных помещений и формированию более разнообразного круга покупателей. Однако для девелоперов это также означает необходимость адаптации своих продуктов и маркетинговых стратегий под запросы новой аудитории, которая может иметь иные ожидания и требования по сравнению с крупными институциональными инвесторами.

Риски для инвесторов и девелоперов

Несмотря на возросшую активность и привлекательность рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, инвесторы и девелоперы по-прежнему сталкиваются с рядом существенных рисков, которые могут повлиять на рентабельность и сроки реализации проектов.

1. Высокая себестоимость строительства: Этот фактор продолжает оставаться одним из главных вызовов.
   • Инфляция и рост цен на стройматериалы: Непрерывное удорожание строительных материалов, вызванное как глобальными, так и внутренними экономическими процессами, напрямую увеличивает капитальные затраты на девелоперские проекты.
   • Дефицит рабочей силы: Нехватка квалифицированных строителей ведёт к росту фонда оплаты труда и затягиванию сроков строительства, что также негативно сказывается на себестоимости и окупаемости.
   • Логистические сложности: Изменения в логистических цепочках могут приводить к задержкам поставок и дополнительным расходам.
   • Последствия: Значительно увеличивает себестоимость строительства, что, в свою очередь, приводит к переносу сроков ввода объектов в эксплуатацию или даже к заморозке проектов, особенно тех, которые не имеют заранее законтрактованных объёмов.
2. Дефицит нового спекулятивного строительства:
   • Осторожность девелоперов: В условиях высокой неопределённости и дороговизны финансирования девелоперы крайне осторожно подходят к запуску новых проектов «на свободный рынок» (спекулятивное строительство), предпочитая работать по предзаказам.
   • Низкий уровень вакантности в строящихся объектах: Большая часть новых офисных площадей, которые вводятся в эксплуатацию, уже законтрактована на этапе строительства (pre-lease/pre-sale). Например, около 60% новых объектов класса А, введенных в 2024 году, были арендованы крупными компаниями ещё на этапе строительства. Примерами являются корпуса 8 и 9 бизнес-центра «Невская Ратуша» и половина площадей БЦ «Северная Пальмира». Аналогично, из 156 тыс. м² ожидаемого нового фонда за 2025 год порядка 81% уже реализовано или не выйдет на открытый рынок.
   • Последствия: Это приводит к хроническому дефициту предложения на рынке, что, с одной стороны, поддерживает высокие арендные ставки, но с другой – ограничивает возможности для быстрого масштабирования бизнеса и привлекает внимание к альтернативным решениям.
3. Необходимость привлечения внешних инвесторов или ключевых арендаторов на этапе проектирования:
   • Требования банков: Банки-кредиторы, стремясь снизить риски, все чаще требуют от девелоперов обеспечения части будущих площадей крупными арендаторами или покупателями ещё до начала строительства.
   • Снижение рисков для девелопера: Такая модель (pre-lease/pre-sale) позволяет девелоперу минимизировать риски, гарантировать частичную окупаемость проекта и облегчить привлечение финансирования.
   • Последствия: Хотя это и является способом снижения рисков для девелоперов, это также означает, что на свободный рынок выводится меньше готовых объектов, что усугубляет дефицит и смещает баланс сил в сторону крупных арендаторов, способных заключать долгосрочные контракты на ранних стадиях.

В целом, риски на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга связаны в основном с удорожанием и сложностью создания нового предложения, что при отсутствии достаточного количества свободных площадей приводит к ограничению выбора для арендаторов и потенциальному замедлению развития рынка в долгосрочной перспективе.

Возможности рынка: Децентрализация и Build-to-Suit

В условиях дефицита предложения и растущих арендных ставок на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга возникают новые возможности, которые могут быть успешно использованы инвесторами и девелоперами, готовыми к адаптации и поиску нестандартных решений.

1. Отложенный спрос:
   • Накопившийся за предыдущие годы отложенный спрос, особенно в сегменте качественных офисов класса А и B+, представляет собой значительный потенциал для рынка. Многие компании, которые откладывали расширение или переезд, теперь активно ищут подходящие площади, что создает устойчивую базу для заполнения новых объектов.
   • Этот спрос невозможно удовлетворить в условиях текущего дефицита предложения, что формирует «голодный» рынок, готовый к поглощению новых качественных объектов.
2. Тренд на децентрализацию офисов:
   • Исторически деловая активность концентрировалась в Центральном районе Санкт-Петербурга. Однако, из-за уменьшения свободных качественных площадей в центре и их высокой стоимости, компании все чаще готовы рассматривать новые районы для размещения своих офисов.
   • В 2024 году Московский, Василеостровский и Приморский районы начали пользоваться повышенным спросом. Эти локации предлагают лучшую транспортную доступность, более выгодные арендные ставки и возможность создания современных бизнес-парков с развитой инфраструктурой.
   • Возможности: Децентрализация открывает значительные возможности для развития офисных объектов за пределами исторического центра, в так называемом «сером поясе» и активно развивающихся жилых районах. Это позволяет девелоперам осваивать новые участки, предлагая более доступные, но при этом качественные решения.
3. Проекты формата «build-to-suit» (BTS):
   • В условиях острой нехватки готовых предложений крупные арендаторы, требовательные к специфическим параметрам офиса (планировка, инженерные системы, корпоративный дизайн), все чаще обращаются к формату BTS.
   • Суть BTS: Девелопер строит или реконструирует здание под конкретного клиента в соответствии с его уникальными требованиями. Это позволяет арендатору получить идеальное для себя пространство, а девелоперу — гарантированный долгосрочный арендный контракт ещё на этапе проектирования, что снижает инвестиционные риски.
   • Возможности: Этот формат является идеальным решением для крупных корпораций и компаний с особыми запросами, готовых инвестировать в создание собственного офиса или заключать долгосрочные договоры аренды. Для девелоперов это возможность получить стабильный доход и надёжного партнера.
4. Предложения «под расселение»:
   • Как уже упоминалось, в 2024 году арендодатели активно выводили предложения «под расселение» по ставкам выше рынка для клиентов, заинтересованных в аренде крупных площадей.
   • Суть «под расселение»: Это означает, что для крупного нового арендатора собственник готов «расселить» текущих, более мелких арендаторов, чтобы освободить необходимый объём площадей.
   • Возможности: Для арендаторов, которым срочно нужны большие площади и которые готовы платить премию за решение их проблемы, это становится одним из немногих доступных вариантов. Для арендодателей это возможность оптимизировать портфель арендаторов и увеличить доходность за счёт привлечения крупного клиента.

Таким образом, несмотря на существующие риски, рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга предлагает инвесторам и девелоперам значительные возможности, особенно для тех, кто готов адаптироваться к изменяющимся условиям, исследовать новые локации и предлагать гибкие и индивидуальные решения.

Прогнозы развития и меры по устойчивому развитию рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга находится на пороге нового этапа своего развития, определяемого дефицитом предложения и высокой активностью спроса. Прогнозирование его динамики на ближайшие годы, а также разработка мер по устойчивому развитию, являются критически важными для всех участников рынка.

Краткосрочные и среднесрочные прогнозы (2025-2027 гг.)

На ближайшие три года (2025-2027 гг.) можно выделить несколько ключевых тенденций, которые будут формировать ландшафт рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга:

1. Сохранение дефицита нового спекулятивного строительства:
   • Основной прогноз – это продолжение крайне низких объёмов ввода новых офисных зданий, особенно в формате спекулятивного строительства (то есть, без предварительного привлечения крупных арендаторов или покупателей).
   • Девелоперы по-прежнему будут сталкиваться с вызовами, такими как дорогое банковское финансирование, продолжающийся рост себестоимости строительства и геополитическая нестабильность. Эти факторы замедляют запуск новых проектов.
   • Цикл девелопмента офисных зданий составляет от двух до четырёх лет, и поскольку анонсировано мало новых инициатив, существенного увеличения предложения на открытом рынке не ожидается ранее 2026-2027 годов. Новые офисы класса А, как ожидается, не выйдут на рынок ранее 2026 года.
   • Наибольший объем ввода новых офисных площадей прогнозируется на 2025 год – 125,5 тыс. м², но даже из них только 40% останутся свободными, а 81% из ожидаемых 156 тыс. м² уже законтрактованы или не выйдут на открытый рынок.
   • Для поддержания баланса на рынке Санкт-Петербурга ежегодный объём ввода новых бизнес-центров должен составлять порядка 200 тыс. м², однако реальные цифры значительно ниже.
2. Низкий уровень вакантности и замедление объёмов поглощения:
   • В связи с дефицитом предложения, уровень вакантных площадей останется рекордно низким, что усилит конкуренцию за каждый доступный лот. К концу 2025 года прогнозируется, что уровень вакантности не превысит 4%, а может снизиться до 3,2%.
   • Парадоксально, но из-за острого дефицита качественных площадей ожидается замедление объёмов поглощения арендаторами. Компании просто не смогут найти подходящие объекты, что приведёт к формированию значительного отложенного спроса.
3. Продолжение роста арендных ставок:
   • Ограниченное предложение и высокая конкуренция за доступные офисы будут способствовать дальнейшему росту арендных ставок.
   • К октябрю 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисов класса А в Санкт-Петербурге уже выросла на 8,8% год к году, а в классе В – на 24,2%. Ожидается, что до конца 2025 года эта тенденция сохранится.
4. Стабилизация инвестиционных объёмов:
   • Совокупный объём вложений в недвижимые активы Санкт-Петербурга по итогам 2025 года прогнозируется на уровне 90-100 млрд рублей. Это будет означать стабилизацию инвестиционной активности после пиковых значений 2023 года.

Перспективы децентрализации и развития коворкингов

В условиях нарастающего дефицита в центре города и изменения потребностей бизнеса, децентрализация и развитие гибких офисных пространств станут ключевыми векторами развития рынка.

1. Продолжение тенденции к децентрализации офисов:
   • Компании, не имея возможности найти подходящие площади в историческом центре, будут активно рассматривать альтернативные локации.
   • Районы, такие как Московский, Василеостровский и Приморский, которые уже показали рост спроса в 2024 году, продолжат развиваться как новые деловые центры.
   • Этот тренд также затронет так называемый «серый пояс» Санкт-Петербурга – бывшие промышленные зоны, которые трансформируются в современные многофункциональные комплексы, предлагая новые возможности для офисной застройки. В 2020 году деловой район «Обводный» был одним из наиболее популярных для аренды, что подтверждает потенциал таких локаций.
2. Расширение сетей коворкингов за пределы центра города:
   • Операторы коворкингов будут активно осваивать децентрализованные районы и «серый пояс». Это обусловлено не только дефицитом площадей в центре, но и растущим спросом со стороны компаний, предпочитающих гибридные модели работы, и сотрудников, стремящихся сократить время в пути.
   • Коворкинги смогут предложить гибкие и экономичные решения для локальных команд и сотрудников, живущих в этих районах, создавая удобные «рабочие хабы» ближе к месту жительства.

Меры по стимулированию девелоперской активности и удовлетворению спроса

Для обеспечения устойчивого развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга и преодоления текущего дефицита необходим комплекс мер, направленных на стимулирование предложения и адаптацию к изменяющимся потребностям спроса.

1. Стимулирование девелоперской активности через партнерство:
   • Для преодоления высоких издержек строительства и дороговизны финансирования, девелоперам необходимо активно привлекать внешних инвесторов или ключевых арендаторов уже на этапе проектирования (модели pre-lease/pre-sale). Государственные программы субсидирования или льготного кредитования для таких партнёрских проектов могли бы стать дополнительным стимулом.
2. Развитие проектов формата «build-to-suit» (BTS):
   • Учитывая специфические потребности крупных корпораций и острый дефицит предложения, необходимо активно развивать формат BTS. Это требует более тесного взаимодействия между девелоперами и потенциальными арендаторами на всех этапах проекта, от концепции до реализации. Создание специализированных платформ для поиска партнёров по BTS могло бы ускорить этот процесс.
3. Рассмотрение предложений «под расселение»:
   • В условиях дефицита качественных помещений, предложения по аренде или покупке площадей «под расселение» (когда собственник договаривается с текущими арендаторами о выезде для освобождения крупного блока) станут более актуальными. Рынок должен быть готов к таким сделкам, а консультанты – активно продвигать этот формат, даже если ставки по ним будут выше среднерыночных.
4. Актуализация классификации офисной недвижимости:
   • Запланированное на 2025 год обновление классификации офисной недвижимости для Санкт-Петербурга является критически важной мерой. Оно позволит адаптировать критерии оценки к текущим рыночным условиям, учесть новые технологии, стандарты энергоэффективности и экологичности. Более прозрачная и актуальная классификация повысит инвестиционную привлекательность рынка и облегчит принятие решений для арендаторов и инвесторов.
5. Развитие офисных объектов в новых районах и «сером поясе»:
   • Необходимо активное планирование и стимулирование девелопмента офисных центров в децентрализованных районах и на территории «серого пояса». Это включает в себя разработку мастер-планов, создание благоприятной городской среды, развитие транспортной инфраструктуры и предоставление льгот для девелоперов, готовых инвестировать в эти локации.

Принятие этих мер позволит не только решить проблему дефицита предложения, но и обеспечить устойчивое, сбалансированное развитие рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в долгосрочной перспективе, адаптируясь к новым экономическим реалиям и потребностям бизнеса.

Заключение

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга в период с 2020 по 2025 год прошёл через глубокие трансформации, демонстрируя как высокую степень уязвимости перед внешними шоками, так и впечатляющую способность к адаптации. Пандемия COVID-19, макроэкономические сдвиги, включая высокую ключевую ставку и инфляцию, а также геополитические изменения, оказали комплексное влияние на все его сегменты.

Ключевые выводы, полученные в ходе анализа:

1. Дефицит предложения: Одной из главных характеристик современного рынка является хронический дефицит нового спекулятивного строительства. Низкая девелоперская активность, обусловленная ростом себестоимости строительства, дорогим банковским финансированием и дефицитом рабочей силы, привела к тому, что объёмы ввода новы�� площадей значительно отстают от потребностей рынка. Прогнозируется, что этот дефицит сохранится в среднесрочной перспективе.
2. Рекордно низкая вакантность и рост ставок: Дефицит предложения, в свою очередь, привел к исторически низкому уровню вакантных площадей (менее 4% к концу 2024 года) и устойчивому росту арендных ставок во всех классах офисов, особенно в высококачественном сегменте.
3. Изменение структуры спроса: После ухода ряда международных компаний, рынок оперативно заполнили российские ИТ-компании, финансовые структуры, производственные предприятия и государственные организации. Отмечен растущий интерес к крупным офисным блокам и устойчивое доминирование ИТ-сектора.
4. Эволюция форматов: Коворкинги и гибкие офисные пространства доказали свою востребованность, выступив драйвером спроса в кризисные периоды и продолжая привлекать как фрилансеров, так и корпоративных клиентов, ищущих гибкие решения.
5. Сдвиг в инвестиционных моделях: Наблюдается переход девелоперов от строительства под аренду к продаже офисных блоков, что позволяет быстрее возвращать инвестиции. Отмечен приток «квартирных инвесторов» из жилого сегмента, ищущих более высокую доходность и стабильность.
6. Новые возможности: Дефицит предложения стимулирует развитие проектов формата «build-to-suit» и предложений «под расселение», а также способствует децентрализации офисов, открывая перспективы для освоения новых районов и «серого пояса» Санкт-Петербурга.
7. Актуализация стандартов: Признана необходимость обновления классификации офисной недвижимости, что позволит рынку адаптироваться к новым требованиям и повысить прозрачность.

Ключевые тенденции: Дефицит предложения, рост арендных ставок, активная роль российских компаний в формировании спроса, трансформация моделей девелопмента и инвестирования, а также развитие гибких офисных пространств и децентрализация.

Риски: Высокая себестоимость строительства, дорогое финансирование, сохраняющийся дефицит нового спекулятивного строительства.

Возможности: Отложенный спрос, развитие BTS-проектов, освоение новых локаций, приток новых категорий инвесторов.

Рекомендации для устойчивого развития рынка:

• Стимулирование девелоперской активности: Разработка механизмов государственной поддержки (льготное кредитование, субсидии) для девелоперов, готовых запускать новые проекты, особенно в партнерстве с крупными арендаторами или инвесторами.
• Развитие гибких форматов: Поддержка расширения сетей коворкингов и гибких офисов, как в центре, так и в децентрализованных районах, для удовлетворения растущего спроса на адаптивные рабочие пространства.
• Градостроительное планирование: Целенаправленное планирование и зонирование территорий в «сером поясе» и активно развивающихся районах для создания новых деловых кластеров с соответствующей инфраструктурой.
• Прозрачность рынка: Внедрение и регулярное обновление классификации офисной недвижимости, а также публикация актуальной аналитической информации, что повысит доверие инвесторов и облегчит принятие решений.

В заключение, рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга продемонстрировал свою устойчивость и способность к быстрому восстановлению после череды вызовов. Несмотря на сохраняющийся дефицит предложения, который будет определять динамику в ближайшие годы, рынок обладает значительным потенциалом для роста. Целенаправленные действия всех участников, включая девелоперов, инвесторов, арендаторов и городские власти, позволят обеспечить его устойчивое и сбалансированное развитие.

Список использованной литературы

1. Анализ рынков коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга в первой половине 2012 г. [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.industrialrussia.com/marketanalysis2012 (дата обращения: 25.10.2025).
2. Анализ рынка офисной недвижимости в 2025 году в России: прогнозы, тренды, цифры. AKTIVO. URL: https://aktivo.ru/blog/analiz-rynka-ofisnoi-nedvizhimosti-v-2025-godu-v-rossii-prognozy-trendy-tsifry (дата обращения: 25.10.2025).
3. Бизнес-центр А класса: особенности и отличия от прочих категорий. NF Group. URL: https://nfgroup.ru/research/bc-klassa-a-osobennosti-i-otlichiya-ot-prochih-kategoriy/ (дата обращения: 25.10.2025).
4. В Петербурге обновят классификацию офисной недвижимости. LifeDeluxe. URL: https://lifedeluxe.ru/news/v-peterburge-obnovyat-klassifikaciyu-ofisnoy-nedvizhimosti/ (дата обращения: 25.10.2025).
5. Итоги 2024 | Санкт-Петербург | Офисная недвижимость. Nikoliers. URL: https://www.nikoliers.ru/analytics/itogi-2024-sankt-peterburg-ofisnaya-nedvizhimost (дата обращения: 25.10.2025).
6. Как правильно производить оценку коммерческую недвижимости. Блог RentNow. URL: https://rentnow.ru/blog/kak-pravilno-proizvodit-otsenku-kommercheskuyu-nedvizhimosti/ (дата обращения: 25.10.2025).
7. Классы бизнес-центров | Классификация офисов и офисной недвижимости. BC-CENTR.RU. URL: https://www.bc-centr.ru/articles/klassy-biznes-centrov/ (дата обращения: 25.10.2025).
8. Коммерческая недвижимость — аренда в Петербурге на выгодных условиях [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://park-invest.ru/kommercheskaya/arenda (дата обращения: 25.10.2025).
9. Концепция бизнес-центра. CONCEPT Development. URL: https://conceptdevelopment.ru/koncepciya-biznes-centra/ (дата обращения: 25.10.2025).
10. Коворкинг сети «Практик» откроется рядом с будущим Большим Смоленским мостом. Деловой Петербург. 2025. URL: https://www.dp.ru/a/2025/10/19/Kovorking_seti_Praktik (дата обращения: 25.10.2025).
11. Материал сайта RVIEW.ru «Офисы от A до B — классификация офисной недвижимости», 2009.
12. Методы оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. Dom.mail.ru. URL: https://dom.mail.ru/article/metody-ocenki-nedvizhimosti-sravnitelnyy-dohodnyy-i-zatratn-21950482/ (дата обращения: 25.10.2025).
13. Методы оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. Юрдис. URL: https://jurdis.ru/metody-ocenki-nedvizhimosti-sravnitelnyj-doxodnyj-i-zatratnyj/ (дата обращения: 25.10.2025).
14. Обзор и анализ рынка офисной недвижимости. MegaResearch. URL: https://megaresearch.ru/review/obzor-i-analiz-rynka-ofisnoy-nedvizhimosti.html (дата обращения: 25.10.2025).
15. Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2012 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://uniprice-ocenka.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=139 (дата обращения: 25.10.2025).
16. Обзор рынка недвижимости 2011 год [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.colliers.spb.ru/images/analitika/pdf/St%20Petersburg%20Research%20Report_Year%20End%202011_RUS.pdf (дата обращения: 25.10.2025).
17. Обзор рынка офисов Санкт-Петербурга — июль 2012 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://zdanie.info/2393/2420/news/2718 (дата обращения: 25.10.2025).
18. Офисная недвижимость Санкт-Петербурга в 2011 году [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.maris-spb.ru/news/1/2012/2/655 (дата обращения: 25.10.2025).
19. Офисная недвижимость (рынок России). TAdviser. URL: https://www.tadviser.ru/index.php/Статья:Офисная_недвижимость_(рынок_России) (дата обращения: 25.10.2025).
20. ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ — Санкт-Петербург. АйБи ГРУПП. URL: https://www.ibgroup.ru/analytics/ofisnaja-nedvizhimost (дата обращения: 25.10.2025).
21. Praedium Oncor International [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.praedium.ru/docs/99/praedium_q1mo-2012.pdf (дата обращения: 25.10.2025).
22. Разница в предпочтениях [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.kommersant.ru/doc/2046282 (дата обращения: 25.10.2025).
23. Рынок коммерческой недвижимости России в 2024 году: ключевые тренды, вызовы и перспективы до 2030 года. БЦИнформ. URL: https://bc-inform.ru/blog/rynok-kommercheskoj-nedvizhimosti-rossii-v-2024-godu-klyuchevye-trendy-vyzovy-i-perspektivy-do-2030-goda/ (дата обращения: 25.10.2025).
24. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Перспективы развития [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.estimation.ru/ru/analytics/2008/05/05-1/ (дата обращения: 25.10.2025).
25. РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА. NF Group. URL: https://nfgroup.ru/upload/ib/nf_group_spb_office_market_2020-2025_q3_2023.pdf (дата обращения: 25.10.2025).
26. Рынок офисной недвижимости. Санкт-Петербург. I полугодие 2022 года. URL: https://arendator.ru/articles/188610-rynok-ofisnoy-nedvizhimosti-sankt-peterburg-i-polugodie-2022-goda/ (дата обращения: 25.10.2025).
27. Санкт-Петербург. Рынок офисной недвижимости стабилизировался [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.arendator.ru/articles/1/art/59278/ (дата обращения: 25.10.2025).
28. Современные Методы Оценки Недвижимости: Преимущества и Недостатки. Incom.ru. URL: https://www.incom.ru/press/articles/sovremennye-metody-otsenki-nedvizhimosti-preimuschestva-i-nedostatki/ (дата обращения: 25.10.2025).
29. Сводный обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и ленинградской области по итогам 2011 и 1 квартала 2012 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.estimation.ru/ru/analytics/2012/05/18-01/ (дата обращения: 25.10.2025).
30. Стандартная классификация офисов. Ремонт коммерческой недвижимости. URL: https://remont-ofisov.spb.ru/standartnaya-klassifikatsiya-ofisov/ (дата обращения: 25.10.2025).
31. Уровень вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Петербурга в III кв. 2012 г. года значительно сократился [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.estateline.ru/news/145773/ (дата обращения: 25.10.2025).
32. Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.estimation.ru/ru/analytics/2012/01/12-2/ (дата обращения: 25.10.2025).
33. Цены на недвижимость, прогноз на 2013 год [Электронный ресурс] // Режим доступа: bs-life.ru (дата обращения: 25.10.2025).
34. Эксперты обновят классификацию офисной недвижимости в Санкт-Петербурге. CMWP. URL: https://cmwp.com/news/experts-obnovjat-klassifikatsiju-ofisnoj-nedvizhimosti-v-sankt-peterburge/ (дата обращения: 25.10.2025).