Бухгалтерский учет операций по ипотеке полное руководство по написанию курсовой работы

В современной российской экономике ипотечное кредитование выступает одним из ключевых драйверов роста строительного сектора и важнейшим инструментом для решения социальных задач. Его значение для финансовой устойчивости как коммерческих банков, так и предприятий-заемщиков невозможно переоценить. В этих условиях корректный бухгалтерский учет операций по ипотеке становится залогом финансовой прозрачности, адекватной оценки рисков и достоверной отчетности. Именно поэтому тема учета залога недвижимости обладает высокой и неоспоримой актуальностью.

Основная проблема, с которой сталкиваются как практикующие бухгалтеры, так и студенты, заключается в фрагментированности информации и сложности нормативного регулирования. Сведения разбросаны по различным законодательным актам, положениям по бухгалтерскому учету и разъяснениям регуляторов, что затрудняет формирование целостной картины учетного процесса. Данная работа призвана решить эту проблему.

Основной целью исследования является разработка и систематизация методических основ бухгалтерского учета операций, связанных с ипотекой (залогом недвижимости). Для достижения этой цели были поставлены следующие ключевые задачи:

• изучить теоретические и экономические основы ипотеки как объекта учета;
• проанализировать действующую нормативно-правовую базу, регулирующую данные операции;
• рассмотреть и описать порядок отражения операций в учете залогодателя (заемщика);
• рассмотреть и описать порядок отражения операций в учете залогодержателя (кредитора);
• определить методику раскрытия информации об ипотечных сделках в финансовой отчетности.

Объектом исследования выступает хозяйственная деятельность организаций, использующих ипотеку в качестве инструмента привлечения финансирования или обеспечения выданных кредитов. Предметом исследования является совокупность теоретических, методологических и практических аспектов бухгалтерского учета операций по ипотеке.

Информационной и теоретической базой для написания работы послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации, а также научные труды ведущих отечественных ученых в области бухгалтерского учета и экономического анализа, таких как А.С. Бакаев, А.Д. Шеремет, Я.В. Соколов и другие.

Глава 1. Теоретические и правовые основы ипотеки как объекта бухгалтерского учета

Для правильной организации учета необходимо понимать экономическую и правовую природу ипотеки. По своей сути, ипотека — это форма залога недвижимого имущества, которая служит обеспечением исполнения основного обязательства, чаще всего — кредитного договора. Ключевая экономическая функция ипотеки заключается в снижении кредитного риска для кредитора. Получая в залог ликвидный актив (недвижимость), кредитор обеспечивает себе возможность компенсировать потери в случае неисполнения заемщиком своих обязательств.

Правовое поле для ипотечных сделок в России формируется в первую очередь нормами Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ключевой особенностью, напрямую влияющей на учет, является требование об обязательной государственной регистрации договора об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Именно с момента такой регистрации обременение считается установленным.

Виды ипотеки и ее участники

В зависимости от основания возникновения выделяют два основных вида ипотеки:

1. Ипотека в силу договора: возникает на основании соглашения между сторонами.
2. Ипотека в силу закона: наступает автоматически при определенных обстоятельствах, указанных в законодательстве (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств).

Участниками ипотечной сделки всегда выступают две стороны:

• Залогодатель — это должник по основному обязательству (или третье лицо, предоставившее свою недвижимость в залог за должника), который передает имущество в залог. Важно, что он сохраняет право собственности на этот объект.
• Залогодержатель — это кредитор по основному обязательству, который принимает имущество в залог и имеет право обратить на него взыскание в случае дефолта заемщика.

Закладная как ценная бумага

Права залогодержателя по ипотечному договору могут быть удостоверены специальным документом — закладной. Это именная ценная бумага, которая упрощает оборот прав требования по кредиту. Залогодержатель может продать (переуступить) закладную другому лицу, тем самым рефинансируя выданный кредит. Для кредитных организаций, которые приобретают такие закладные, их учет ведется по цене приобретения на специальных балансовых счетах, например, 50402 «Прочие долговые обязательства».

Глава 2. Нормативное регулирование и методологические основы бухгалтерского учета ипотечных операций

Бухгалтерский учет ипотечных операций регламентируется системой нормативных актов, включающей ФЗ «О бухгалтерском учете», Положения по бухгалтерскому учету (ПБУ) и, что крайне важно, План счетов бухгалтерского учета и инструкцию по его применению.

Роль забалансового учета

Ключевым методологическим принципом является тот факт, что передача имущества в залог не приводит к смене собственника. Залогодатель продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться (с учетом обременения) своим имуществом. Следовательно, эта операция не может быть отражена как выбытие или расход. Аналогично, залогодержатель не может поставить полученное в залог имущество на свой баланс как собственный актив. Для отражения таких объектов и существуют забалансовые счета. Их основная цель — обеспечить контроль над наличием и движением ценностей, не принадлежащих организации на праве собственности, но временно находящихся в ее распоряжении или под ее контролем.

Ключевые счета учета

Для корректного отражения обеспечений по ипотеке используются следующие забалансовые счета:

• Счет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»: Используется залогодателем (заемщиком) для учета стоимости имущества, переданного в залог по договору ипотеки.
• Счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные»: Используется залогодержателем (кредитором) для учета стоимости имущества, полученного в качестве обеспечения по выданному кредиту.
• Счета 91307 «Имущество, принятое в залог по выданным кредитам…» и 91312: Специальные внебалансовые счета, используемые кредитными организациями (банками) для учета принятых залогов в соответствии с регуляторными требованиями Банка России.

Стоимость имущества на этих счетах отражается в оценке, предусмотренной договором об ипотеке. Эта сумма указывается один раз при постановке на учет.

Учетная политика организации

Некоторые аспекты учета ипотеки должны быть закреплены в учетной политике организации. В первую очередь это касается сопутствующих расходов. Например, затраты на оценку закладываемого имущества, на страхование или на оплату нотариальных услуг могут быть, в соответствии с учетной политикой, списаны на расходы единовременно либо равномерно в течение всего срока действия кредитного договора.

Глава 3. Практический механизм отражения операций по ипотеке в учете залогодателя

Рассмотрим пошаговый алгоритм отражения ипотечных операций в бухгалтерском учете заемщика, то есть залогодателя.

1. Постановка имущества на забалансовый учет. После государственной регистрации договора ипотеки бухгалтер должен отразить стоимость заложенного имущества на забалансовом счете. Это делается для контроля над обременением.

   Дебет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» — отражена стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре.

2. Учет получения кредитных средств. Поступление денег от кредитора отражается стандартной проводкой по зачислению средств на расчетный счет и возникновению задолженности.

   Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам» (или 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам») — получен ипотечный кредит.

3. Учет процентов и основного долга. Начисление процентов является текущим расходом организации. Однако, если кредит был взят для создания или приобретения инвестиционного актива (например, строительства здания), то проценты, начисленные до ввода этого актива в эксплуатацию, могут быть включены в его первоначальную стоимость.

   Дебет 91.2 «Прочие расходы» (или 08 «Вложения во внеоборотные активы») Кредит 66/67 — начислены проценты по кредиту.
   Дебет 66/67 Кредит 51 — уплачены проценты и часть основного долга.

4. Учет сопутствующих расходов. Затраты на оценку, страхование и нотариуса списываются на расходы в порядке, установленном учетной политикой (например, единовременно).

   Дебет 91.2 «Прочие расходы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — учтены расходы на оценку залога.

5. Снятие с забалансового учета. После полного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости, ее стоимость необходимо списать с забалансового учета.

   Кредит 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» — списана стоимость имущества после прекращения договора залога.

Глава 4. Особенности бухгалтерского учета ипотечных операций у залогодержателя

Теперь рассмотрим зеркальный процесс — учет тех же операций у кредитора (залогодержателя), например, у банка или другой финансовой организации.

1. Принятие обеспечения на забалансовый учет. Получив недвижимость в залог, кредитор также отражает ее стоимость за балансом для контроля сохранности обеспечения.

   Дебет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» — принят на учет объект недвижимости по залоговой стоимости.

   Если залогодержателем является банк, он дополнительно делает запись по дебету внебалансового счета 91307 или 91312.

2. Учет выданного кредита. Перечисление кредитных средств заемщику отражается как финансовое вложение.

   Дебет 58 «Финансовые вложения» (или 76) Кредит 51 «Расчетные счета» — выданы кредитные средства под залог недвижимости.

3. Начисление и получение процентов. Проценты по выданному кредиту являются для залогодержателя доходом, который признается по мере начисления.

   Дебет 76 Кредит 91.1 «Прочие доходы» — начислены проценты к получению.
   Дебет 51 Кредит 76 — получены проценты от заемщика.

4. Обращение взыскания на предмет залога. В случае неисполнения заемщиком обязательств (дефолта) залогодержатель может инициировать процедуру обращения взыскания. В этом случае обеспечение списывается с забалансового учета, а само имущество, перешедшее в собственность кредитора, приходуется на его баланс по текущей рыночной стоимости.

   Кредит 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» — списана стоимость залога.
   Дебет 08 (или 41) Кредит 60 (76) — оприходовано имущество, полученное в счет погашения долга.

Глава 5. Порядок раскрытия информации об операциях с ипотекой в бухгалтерской отчетности

Информация об ипотечных операциях должна быть прозрачна для внешних пользователей отчетности — инвесторов, партнеров и контролирующих органов. Ее раскрытие происходит в разных формах отчетности.

• Бухгалтерский баланс. В балансе напрямую отражаются только суммы обязательств (у залогодателя в составе кредиторской задолженности) или финансовых вложений (у залогодержателя в составе дебиторской задолженности или фин. вложений). Само заложенное имущество продолжает числиться у залогодателя в составе основных средств или других активов, но без специальной пометки.
• Отчет о финансовых результатах. В этом отчете отражаются только процентные расходы (у залогодателя) или процентные доходы (у залогодержателя).

Роль Пояснений к отчетности

Из-за ограниченности основных форм отчетности, ключевая роль в раскрытии информации об ипотеке отводится Пояснениям к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах. Именно здесь должна быть представлена детальная информация об обременениях. Это прямое требование законодательства.

В Пояснениях необходимо раскрывать следующую информацию, источником для которой служат данные забалансовых счетов 008 и 009:

1. Наличие и характер обременений (т.е. факт нахождения имущества в залоге).
2. Вид заложенного имущества (здание, земельный участок и т.д.).
3. Его договорная (залоговая) стоимость.
4. Срок действия обязательства, которое обеспечено данным залогом.

Именно такой подход позволяет реализовать принцип полноты и достоверности финансовой отчетности, давая пользователям исчерпывающее представление о реальном финансовом положении и рисках компании.

В ходе проделанной работы были систематизированы ключевые аспекты бухгалтерского учета ипотечных операций. В первой главе было установлено, что ипотека является формой залога недвижимости, снижающей кредитные риски, и ее правовой статус неразрывно связан с государственной регистрацией. Во второй главе был проведен анализ нормативной базы, который показал, что центральную методологическую роль в учете ипотеки играет использование забалансовых счетов (008 и 009) из-за сохранения права собственности у залогодателя. Третья и четвертая главы были посвящены практическим аспектам учета, где были пошагово разобраны и предложены типовые проводки для обеих сторон сделки — залогодателя и залогодержателя. Наконец, в пятой главе было показано, что ключевая информация об обременениях раскрывается не в основных формах отчетности, а в Пояснениях к ней.

Таким образом, можно утверждать, что цель исследования — систематизация методических основ бухгалтерского учета ипотеки — была полностью достигнута, а все поставленные задачи выполнены. Практическая значимость работы заключается в том, что представленный материал может быть использован студентами как комплексное руководство для написания курсовых работ, а также начинающими бухгалтерами в качестве практического пособия.

В качестве перспектив для дальнейших исследований можно выделить такие направления, как сравнительный анализ учета ипотечных операций по российским (РСБУ) и международным (МСФО) стандартам, а также углубленное изучение налоговых аспектов и последствий операций с залогом недвижимости.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система Консультант Плюс. – Последнее обновление 21.11.2016.
2. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) // Справочно-правовая система Консультант Плюс. – Последнее обновление 21.11.2016.
3. О банках и банковской деятельности [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.07.2016) // Справочно-правовая система Консультант Плюс. – Последнее обновление 21.11.2016.
4. Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы, денежное обращение и кредит. – М. : Институт права и экономики, 2014. – 228 с.
5. Барбаумов В.Е., Гладких И.М., Чуйко А.С. Финансовые инвестиции. — М. : Финансы и статистика, 2013. – 300 с.
6. Борисовская М.А., Толыпина О. Н. Банковское дело. – М. : Экономика, 2012. – 540 с.
7. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка. — М. : Высшее образование, Юрайт, 2014. – 347 с.
8. Баханькова Е.С. Бухгалтерский управленческий учет. — М. : РИОР, 2016.
9. Бабаев Е.А. Бухгалтерский учет./ Бабаев Е.А., Петров А.М.[и другие]. – М. : Проспект, 2015. – 300 с.
10. Богаченков В.М. Основы бухгалтерского учета. – Ростов-на-Дону. : Феникс, 2015. – 500 с.
11. Битюкова Т.А. Аудит. – М. : Юрайт, 2015. – 346 с.
12. Булыга Р.О. Аудит. – М. : Юнити, 2015. – 400 с.
13. Богаченко В.М. Основы бухгалтерского учета. – Ростов-на-Дону : Юнити, 2015. – 244 с.
14. Бурмистрова Л.М. Бухгалтерский учет. – М. : Форум, 2015. – 250 с.
15. Брусов, П.Н. Финансовый менеджмент. Финансовое планирование: Учебное пособие / П.Н. Брусов, Т.В. Филатова. — М. : КноРус, 2013. – 300 с.
16. Вахрушина М.Н. Бухгалтерское дело. — М. : Инфра-М, 2015.
17. Герасименко А.И. Финансовая отчетность для руководителей. – М. : Альпина Паблишер, 2015. – 350 с.
18. Горшкова Л.А. Горбунова М.В. Основы управления организацией. — М. : КноРус, 2016.
19. Лукинова Е.В. Бухгалтерский учет. — М. : Юрайт, 2016.
20. Лаврушина О.И Деньги, Кредит, Банки. — М. : Финансы и статистика, 2014.
21. Лефтизин Г.Р. Теория организации. — М. : Юрайт, 2016.
22. Мизиковский Е.А. Бухгалтерский финансовый учет. — М. : Магистр, 2015.