Образец курсовой работы на тему «Договор аренды зданий и сооружений»

Арендные отношения являются неотъемлемой частью современной экономической системы России, обеспечивая гибкость и динамику для гражданского оборота недвижимости. В условиях активного развития предпринимательской деятельности договор аренды зданий и сооружений приобретает особую актуальность, поскольку именно он позволяет бизнесу оперативно получать доступ к необходимым производственным, торговым и офисным площадям без колоссальных капитальных вложений в их приобретение. Сложность правового регулирования, многообразие судебной практики и высокая значимость этого инструмента для экономики обуславливают необходимость его глубокого и всестороннего изучения.

Объектом настоящего исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения и прекращения договора аренды зданий и сооружений. Предметом исследования являются нормы российского гражданского законодательства, регулирующие данный вид договора, а также доктринальные подходы ведущих ученых-правоведов и сложившаяся судебная практика.

Цель курсовой работы — провести комплексный теоретико-практический анализ договора аренды зданий и сооружений. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

• раскрыть правовую природу и понятие исследуемого договора;
• проанализировать его элементы и содержание;
• изучить порядок заключения, государственной регистрации и прекращения договора;
• выявить актуальные проблемы правового регулирования и предложить пути их решения.

Методологическую основу работы составили общенаучные и частнонаучные методы познания, в частности: системный, сравнительно-правовой и формально-юридический методы, позволившие рассмотреть предмет исследования комплексно и объективно.

Глава 1. Теоретико-правовые основы договора аренды зданий и сооружений

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Этот договор обладает рядом ключевых квалифицирующих признаков, определяющих его юридическую сущность. Он является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, а не с момента передачи объекта. Договор является возмездным, поскольку исполнение обязанности одной стороной (передача имущества) обусловлено встречным предоставлением другой стороной (внесением арендной платы). Наконец, он является двусторонним (синаллагматическим), поскольку у каждой из сторон возникают и права, и обязанности по отношению друг к другу.

Один из центральных вопросов в теории гражданского права — определение правовой природы аренды. Несмотря на то что арендатор получает широкие полномочия по владению и пользованию имуществом, право аренды не является вещным правом. Это право обязательственное, возникающее из договора и связывающее исключительно его стороны — арендодателя и арендатора. В отличие от вещного права (например, права собственности), которое носит абсолютный характер и защищается от посягательств любого третьего лица, право аренды имеет относительный характер. Это ярко проявляется при сравнении, например, с договором купли-продажи недвижимости в рассрочку, где конечной целью является переход права собственности, то есть возникновение полноценного вещного права у покупателя.

Глава 2. Элементы и содержание договора аренды зданий и сооружений

Содержание любого договора раскрывается через его элементы. Сторонами договора аренды зданий и сооружений выступают арендодатель (лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду) и арендатор (лицо, заинтересованное в получении имущества во временное пользование). Ими могут быть любые субъекты гражданского права: физические, юридические лица и публично-правовые образования.

Ключевое внимание уделяется объекту договора. В тексте соглашения должны быть указаны данные, позволяющие однозначно индивидуализировать передаваемое здание или сооружение. К таким данным относятся: точный адрес, кадастровый номер, площадь, этажность и иные характеристики, содержащиеся в документах технического учета. Без такой конкретизации условие об объекте считается несогласованным, а сам договор — незаключенным.

Закон выделяет два существенных условия для данного вида договора:

1. Предмет договора — точное описание объекта аренды, о котором говорилось выше.
2. Цена (размер арендной платы). При отсутствии согласованного в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Арендная плата может устанавливаться в различных формах, например:

• в виде твердой денежной суммы, вносимой периодически или единовременно;
• в виде доли от доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
• в виде предоставления арендатором определенных услуг;
• в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Права и обязанности сторон составляют юридическое содержание договора. Основная обязанность арендодателя — предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Основная обязанность арендатора — своевременно вносить арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора. По общему правилу, капитальный ремонт является обязанностью арендодателя, а текущий — арендатора. Важно отметить, что сдача имущества в субаренду возможна только с согласия арендодателя.

Глава 3. Порядок заключения, государственная регистрация и прекращение договора

Законодательство предъявляет строгие требования к форме договора аренды зданий и сооружений. Он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора.

Особое практическое значение имеет институт государственной регистрации. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Такой договор считается заключенным для третьих лиц именно с момента его регистрации. Правовые последствия отсутствия регистрации весьма серьезны: хотя договор и порождает права и обязанности для его сторон, он не имеет юридической силы для третьих лиц. Например, если собственник продаст здание, новый собственник не будет связан условиями незарегистрированного долгосрочного договора аренды и сможет потребовать освобождения помещений.

Прекращение договора возможно по различным основаниям. В первую очередь, это истечение срока аренды. Кроме того, договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Досрочное расторжение по требованию одной из сторон в судебном порядке допускается в случаях существенного нарушения условий договора другой стороной. Гражданский кодекс прямо указывает на такие нарушения со стороны арендатора, как невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Со стороны арендодателя основанием может служить непредоставление имущества в пользование либо создание препятствий в его использовании.

Глава 4. Актуальные проблемы правового регулирования и судебная практика

Несмотря на детальную регламентацию, на практике возникает ряд сложных вопросов, не имеющих однозначного ответа в законодательстве. Анализ судебной практики позволяет выявить несколько ключевых проблем.

Проблема аренды части здания. Долгое время судебная практика стояла на позиции невозможности зарегистрировать договор аренды части объекта недвижимости, не являющейся самостоятельным объектом кадастрового учета. Это создавало огромные трудности для бизнеса. Хотя сейчас подходы смягчились и регистрация стала возможной при условии точного описания части объекта на техническом плане, правовая определенность в этом вопросе все еще недостаточна. Представляется целесообразным внести в ГК РФ прямое указание на возможность заключения и регистрации договора аренды части здания или сооружения с установлением четких критериев ее индивидуализации.

Споры, связанные с неотделимыми улучшениями. Классическая проблема — судьба улучшений, произведенных арендатором. Если улучшения неотделимы без вреда для имущества, а арендатор произвел их за свой счет и с согласия арендодателя, он имеет право на возмещение их стоимости после прекращения договора. Однако на практике часто возникают споры о том, было ли получено согласие и какова реальная стоимость улучшений. Для снижения конфликтности было бы полезно закрепить в законе требование об обязательном оформлении письменного дополнительного соглашения к договору, в котором бы фиксировались согласие арендодателя, смета и характер планируемых неотделимых улучшений.

Заключение

В ходе настоящей курсовой работы был проведен всесторонний анализ договора аренды зданий и сооружений. Были решены все поставленные во введении задачи: мы раскрыли правовую природу договора как консенсуального, возмездного и двустороннего, порождающего обязательственное правоотношение. Мы детально рассмотрели его ключевые элементы, включая стороны, объект, а также существенные условия — предмет и цену. Был изучен жизненный цикл договора от заключения в обязательной письменной форме до государственной регистрации и оснований прекращения. Наконец, мы выявили и проанализировали актуальные проблемы правоприменения, в частности, связанные с арендой части здания и неотделимыми улучшениями, предложив конкретные пути совершенствования законодательства.

Таким образом, цель работы можно считать достигнутой. Проведенное исследование подтверждает, что договор аренды зданий и сооружений является одним из важнейших инструментов гражданского оборота. Он обеспечивает баланс интересов собственников недвижимости и предпринимателей, способствуя эффективному использованию имущественных комплексов. Дальнейшее развитие законодательства в этой сфере должно быть направлено на устранение существующих пробелов и коллизий для повышения стабильности и предсказуемости арендных отношений.

Список использованных источников

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Научная и учебная литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011.
2. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2017. Т. 2.
3. Иванов А.А. Проблемы аренды недвижимости: монография. М.: Проспект, 2022.

Материалы судебной практики

1. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Приложение А. Образец договора аренды нежилого помещения

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ____

г. Москва                                                                                                  «___» _________ 202_ г.

Общество с ограниченной ответственностью «Авангард», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании Свидетельства о государственной регистрации, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение (далее – «Объект»), а Арендатор обязуется принять Объект и своевременно уплачивать арендную плату.

1.2. Характеристики Объекта:

• Назначение: офисное.
• Адрес: г. Москва, ул. Центральная, д. 1, этаж 2, помещение № 5.
• Общая площадь: 55,0 (пятьдесят пять целых ноль десятых) кв. м.
• Кадастровый номер: 77:01:0001001:1234.

1.3. Объект передается для использования в целях размещения офиса Арендатора.

2. СРОК АРЕНДЫ

2.1. Срок аренды Объекта составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания Акта приема-передачи Объекта.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Размер ежемесячной арендной платы составляет 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается.

3.2. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 5-го (пятого) числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Арендодатель обязан: Передать Арендатору Объект по Акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования. Производить капитальный ремонт Объекта.

4.2. Арендатор обязан: Использовать Объект строго по назначению. Своевременно вносить арендную плату. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.2. Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619 и 620 ГК РФ.

6. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель:
ООО «Авангард»
ИНН/КПП, ОГРН, адрес
р/с, к/с, БИК
___________________ (Иванов И.И.)

Арендатор:
ИП Петров П.П.
ИНН, ОГРНИП, адрес
р/с, к/с, БИК
___________________ (Петров П.П.)

Список используемой литературы:

1. Интернет источник Википедия https://ru.wikipedia.org/wiki/Недвижимость
2. Интернет источник http://www.6pl.ru/arenda/gk_arenda_com.htm
3. Интернет источник https://uristhome.ru/sushchestvennye-usloviya-dogovora-arendy-zdanii-i-sooruzhenii
4. Интернет источник http://www.arbitr.ru/as/pract/vas_info_letter/2986.html
5. Интернет источник http://buh.ru/articles/documents/14991/