Договор аренды земельного участка из публичной собственности для строительства: комплексный анализ правового регулирования и проблем правоприменения

На протяжении последних десятилетий, особенно после кардинальных изменений в земельном законодательстве, вступивших в силу 1 марта 2015 года, аренда стала основным правовым титулом, на котором государственные и муниципальные земельные участки предоставляются для целей строительства. Это решение, направленное на повышение оборота публичных земель и обеспечение их эффективного использования, сделало институт договора аренды земельных участков из публичной собственности одним из ключевых механизмов развития строительной отрасли и градостроительной деятельности в Российской Федерации.

Актуальность темы обусловлена не только ее фундаментальным значением для экономического развития и эффективного управления земельными ресурсами, но и перманентной динамикой правового регулирования, а также сложностью и противоречивостью правоприменительной практики. В условиях постоянно меняющегося законодательства и возникающих коллизий между нормами гражданского и земельного права, понимание всех аспектов договора аренды публичных земель для строительства приобретает особую значимость для юристов, девелоперов и органов государственной власти.

Настоящая курсовая работа ставит своей целью проведение всестороннего анализа института договора аренды земельного участка из публичной собственности для строительства, охватывая как его теоретические основы, так и практические аспекты. В рамках работы будут рассмотрены правовые основы и принципы предоставления таких участков, детально изучены существенные условия и сроки договора аренды, проанализированы процедуры предоставления земель (как через торги, так и без них), а также особенности продления договорных отношений. Особое внимание будет уделено выявлению и анализу проблемных аспектов современного законодательства и правоприменительной практики, с последующей формулировкой предложений по совершенствованию гражданско-правового регулирования в данной сфере. Структура работы призвана обеспечить системное и последовательное изложение материала, способствующее глубокому пониманию всех нюансов данной сложной и многогранной темы.

Теоретические и правовые основы предоставления публичных земель для строительства

Институт земельных отношений в России базируется на глубоких правовых и исторических корнях, где право собственности на землю выступает краеугольным камнем. Понимание правового режима земель, находящихся в публичной собственности, и принципов их предоставления для строительства является отправной точкой для изучения договора аренды, что позволяет глубже осознать его юридическую природу.

Понятие и правовой режим земель публичной собственности

В основе российской правовой системы лежит концепция многообразия форм собственности, закрепленная в Конституции РФ. Части 2 статьи 8 и 9 Конституции устанавливают, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В развитие этого принципа, Гражданский кодекс РФ (статьи 212, 214, 215) и Земельный кодекс РФ (статьи 16-19) детально регламентируют право публичной собственности на землю.

Публичная собственность на землю представляет собой правовое состояние, когда земельные участки принадлежат Российской Федерации (федеральная собственность), субъектам Российской Федерации (собственность субъектов РФ) или муниципальным образованиям (муниципальная собственность). К этой же категории относятся земли, государственная собственность на которые не разграничена. Это означает, что несмотря на наличие публичного собственника, конкретный уровень власти, которому принадлежит участок, еще не определен, но такие земли в любом случае не находятся в частной собственности граждан или юридических лиц.

Основная цель публичной собственности на землю — обеспечение общественного блага и рационального использования ресурсов в интересах всего общества. Это выражается в том, что распоряжение такими землями осуществляется органами государственной власти и местного самоуправления в строгом соответствии с законодательством, с учетом публичных интересов и принципов эффективности. В контексте строительства, это означает, что предоставление земельных участков для возведения зданий и сооружений должно способствовать развитию инфраструктуры, удовлетворению социальных потребностей и стимулированию экономического роста, при этом исключая возможность монополизации и обеспечивая равный доступ к ресурсам.

Принципы и цели земельной реформы 2015 года в контексте аренды

С 1 марта 2015 года земельное законодательство Российской Федерации претерпело значительные изменения, которые фактически перевернули подход к предоставлению государственных и муниципальных земель. Эти изменения, часто именуемые «земельной реформой», были направлены на достижение ряда амбициозных целей, одной из которых стало признание аренды основным правовым титулом для предоставления публичных земель под строительство.

Ключевые цели земельной реформы 2015 года:

1. Повышение оборота земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности: До реформы процесс предоставления земель был чрезмерно забюрократизирован, что тормозило их ввод в хозяйственный оборот. Новые нормы были призваны стимулировать активное использование этих ресурсов.
2. Упрощение процедуры предоставления земельных участков и сокращение сроков рассмотрения заявлений: До реформы процесс мог затягиваться на многие месяцы, а то и годы. Законодатель стремился, чтобы общий срок рассмотрения заявлений не превышал трех месяцев, что значительно ускоряло инвестиционные и строительные проекты.
3. Исключение коррупционной составляющей: Непрозрачность предыдущих процедур создавала почву для злоупотреблений. Введение аукционного принципа и четких правил предоставления без торгов было призвано минимизировать такие риски.
4. Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства: Для инвесторов и застройщиков предсказуемость, прозрачность и скорость получения земельных участков критически важны. Реформа ставила задачу сделать процесс более привлекательным.
5. Повышение социального, инвестиционного и производительного потенциала земли: Эффективное использование земель напрямую влияет на благосостояние граждан, привлечение инвестиций и рост производительности в различных секторах экономики.
6. Сокращение расходов бюджетов всех уровней: Упрощение порядка предоставления земель должно было снизить затраты, связанные с подготовкой участков к продаже и администрированием этих процессов.

Важно отметить, что с 2015 года продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается. Исключения составляют лишь случаи предоставления их без проведения торгов (например, собственникам расположенных на них зданий) или для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, а также садоводства для собственных нужд. Таким образом, аренда стала де-факто основным инструментом для коммерческого строительства на публичных землях. Этот сдвиг в парадигме подчеркивает стремление государства сохранять контроль над публичными землями, одновременно стимулируя их продуктивное использование через временное пользование.

Оборотоспособность земельных участков публичной собственности

Не все земельные участки могут быть объектом аренды или иных сделок. Земельный кодекс РФ устанавливает четкие критерии оборотоспособности земельных участков, разделяя их на изъятые из оборота и ограниченные в обороте. Это разграничение имеет принципиальное значение для понимания возможности предоставления публичных земель для строительства, ибо определяет допустимые правовые рамки.

1. Земельные участки, изъятые из оборота (пункт 4 статьи 27 ЗК РФ):
Эти участки полностью исключены из гражданского оборота и не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, прямо установленных федеральными законами. Причина такого строгого режима — их особая государственная или стратегическая важность, либо их критическая роль в обеспечении безопасности и неприкосновенности.
Примеры участков, изъятых из оборота:

• Занятые государственными природными заповедниками и национальными парками (с некоторыми исключениями, где допускается ограниченное использование).
• Занятые объектами Вооруженных Сил РФ, военных судов, организаций Федеральной службы безопасности и государственной охраны, а также объектами оборонного производства, если они непосредственно используются для обеспечения обороны и безопасности.
• Находящиеся под объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.
• Занятые воинскими и гражданскими захоронениями, требующими особого режима охраны.
• Занятые инженерно-техническими сооружениями и коммуникациями, возведенными в интересах защиты Государственной границы РФ.

2. Земельные участки, ограниченные в обороте (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ):
В отличие от изъятых, эти участки могут быть объектами аренды, но с существенными ограничениями, которые обусловлены их особым назначением или состоянием. Эти ограничения призваны обеспечить соблюдение экологических, культурных, исторических или иных публичных интересов.
Примеры участков, ограниченных в обороте:

• Находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий (например, природные парки, заказники), за исключением тех, что изъяты из оборота. Здесь возможна аренда для целей, не противоречащих режиму охраны.
• Из состава земель лесного фонда, где использование регулируется лесным законодательством и допускает определенные виды деятельности (например, рекреация, заготовка древесины, но под строгим контролем).
• В пределах которых расположены государственные или муниципальные водные объекты (например, береговые полосы, водоохранные зоны), где аренда возможна при условии соблюдения водного законодательства.
• Занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами Всемирного наследия. Здесь аренда возможна только в целях сохранения и использования таких объектов.
• Загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся деградации земли. Аренда возможна после проведения мероприятий по рекультивации и только для определенных целей.
• Находящиеся в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Здесь аренда допускается при соблюдении строгих санитарных норм и правил.

Для арендатора, планирующего строительство, критически важно убедиться в оборотоспособности земельного участка. Проверка категории земель, их отнесения к изъятым или ограниченным в обороте, является одним из первых шагов при выборе участка и подготовке к заключению договора аренды. Нарушение этих правил может повлечь за собой недействительность сделки и серьезные правовые последствия.

Договор аренды публичного земельного участка для строительства: существенные условия и сроки

Договор аренды земельного участка из публичной собственности, предназначенного для строительства, представляет собой специфический гражданско-правовой инструмент, который, наряду с общими положениями Гражданского кодекса РФ об аренде, регулируется также специальными нормами Земельного кодекса РФ и подзаконными актами. Ключевое значение имеют существенные условия, без согласования которых договор считается незаключенным, а также строго регламентированные сроки.

Предмет договора аренды: индивидуально-определенный земельный участок

Как и любой договор аренды, соглашение о предоставлении публичного земельного участка для строительства должно содержать исчерпывающие данные о его предмете. Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды, которым в данном случае выступает индивидуально-определенный земельный участок.

Индивидуальная определенность земельного участка означает, что он должен быть четко идентифицирован, чтобы исключить возможность смешения с другими объектами и однозначно определить границы прав и обязанностей сторон. Для земельных участков такая идентификация достигается за счет следующих характеристик:

• Кадастровый номер: Уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер, который присваивается земельному участку при осуществлении его государственного кадастрового учета.
• Местоположение: Адрес участка или его описание с привязкой к местности, позволяющее однозначно определить его расположение.
• Площадь: Установленные в процессе кадастровых работ размеры участка.
• Границы: Описание или графическое изображение границ участка, зафиксированное в кадастровом плане или выписке из ЕГРН.
• Категория земель и вид разрешенного использования (ВРИ): Эти характеристики определяют правовой режим участка и цели, для которых он может быть использован, что особенно важно при аренде для строительства.

Значение кадастрового учета в контексте предмета договора невозможно переоценить. Именно государственный кадастровый учет является основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости. Без постановки участка на кадастровый учет и присвоения ему кадастрового номера невозможно заключение легитимного договора аренды, поскольку объект аренды не будет считаться индивидуально-определенным. Кадастровый учет подтверждает факт существования участка с определенными характеристиками, что обеспечивает правовую безопасность сделки и защиту прав арендатора и арендодателя.

Арендная плата: порядок определения и внесения

Финансовая сторона любого арендного соглашения является ключевой, и договор аренды публичного земельного участка для строительства не исключение. Размер арендной платы признается существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ). Это означает, что без согласования этого условия договор считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются уполномоченными органами публичной власти: Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

1. Определение размера арендной платы на основании кадастровой стоимости:
В большинстве случаев, размер арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки определяется на основании их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость, в свою очередь, устанавливается исходя из разрешенного использования земельного участка, его местоположения, инфраструктурной обеспеченности и других факторов. Такой подход обеспечивает объективность и единообразие в расчетах.
Основные принципы определения размера арендной платы установлены Правительством РФ, например, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Общая формула расчета арендной платы по кадастровой стоимости:
Арендная плата = Кадастровая стоимость × Коэффициент

При этом местные органы власти обладают правом устанавливать дополнительные параметры и корректирующие коэффициенты. Эти коэффициенты могут зависеть от:

• Вида разрешенного использования участка: Например, для строительства жилья, коммерческих объектов, промышленных предприятий могут быть установлены разные ставки.
• Вида деятельности арендатора: В некоторых случаях для социальных проектов или определенных категорий предпринимателей могут предусматриваться льготные условия.
• Срока строительства: В целях стимулирования быстрого завершения проектов, возможно увеличение платы при затягивании сроков.
• Категории арендатора: Например, для малого и среднего бизнеса могут устанавливаться пониженные ставки.
• Решения социальных задач и задач развития города: В крупных городах, таких как Москва, размер арендной платы может быть гибко настроен для достижения градостроительных целей. Так, в Москве ставки арендной платы могут быть установлены в процентном соотношении от кадастровой стоимости (например, 1,5% для некоторых офисных зданий), с учетом вида разрешенного использования и других условий, что позволяет городским властям регулировать инвестиционную активность и направлять развитие территорий.

2. Порядок и сроки внесения арендной платы:
Эти условия также детально регламентируются в соответствующих нормативных актах и самом договоре аренды. Обычно предусматривается ежеквартальное или ежемесячное внесение платы, а также порядок индексации и применения штрафных санкций за просрочку платежей. Контроль за своевременностью и полнотой внесения арендной платы является важной функцией арендодателя – публичного органа.

Таким образом, арендная плата за публичные земли для строительства – это не просто экономическая категория, но и инструмент государственного регулирования, призванный обеспечить эффективное использование земельных ресурсов и реализацию публичных интересов.

Сроки договора аренды для различных целей строительства

Сроки, на которые заключаются договоры аренды земельных участков из публичной собственности для целей строительства, строго регламентированы Земельным кодексом РФ, в частности пунктом 8 статьи 39.8. Эти сроки не являются произвольными и зависят от конкретного вида разрешенного использования участка и цели строительства. Такая регламентация призвана обеспечить баланс между интересами застройщика и публичными интересами, стимулируя своевременное завершение проектов.

Рассмотрим основные категории сроков:

1. Для строительства или реконструкции зданий, сооружений (общее правило):

• Срок: от трех до десяти лет. (подпункт 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ)
  Этот диапазон предоставляет определенную гибкость, позволяя учитывать масштаб и сложность планируемого объекта. Для крупных инфраструктурных или многоэтажных проектов, требующих значительных инвестиций и длительного цикла реализации, может быть установлен максимальный срок, тогда как для менее масштабных объектов — минимальный. При этом органы власти при определении конкретного срока должны исходить из проектной документации и разумных сроков реализации проекта.

2. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта:

• Срок: двадцать лет. (подпункт 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ)
  Этот срок является одновременно минимальным и фиксированным для данной категории. Увеличенный срок обусловлен социальной значимостью ИЖС и ЛПХ, а также пониманием того, что индивидуальное строительство требует времени, а гражданам необходима стабильность правоотношений для реализации своих жилищных прав.

3. Для завершения строительства объекта незавершенного строительства:

• Срок: до трех лет. (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ)
  Этот срок предназначен для ситуаций, когда на участке уже имеется объект незавершенного строительства, и требуется его достройка. Он является более коротким, поскольку предполагает, что основные этапы возведения уже пройдены, и требуется лишь финализация проекта. При этом такое продление носит однократный характер, что призвано стимулировать собственников к скорейшему завершению строительства и предотвращению «замораживания» участков.

Таблица 1: Сроки договора аренды публичного земельного участка для строительства

Цель аренды	Норма ЗК РФ	Срок договора аренды
Строительство или реконструкция зданий, сооружений	пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ	От 3 до 10 лет
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)	пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ	20 лет
Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта	пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ	20 лет
Завершение строительства объекта незавершенного строительства	пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ	До 3 лет

Строгое соблюдение этих сроков и выбор правильного срока при заключении договора аренды имеют принципиальное значение. Отступление от установленных законом сроков может быть основанием для признания договора недействительным или незаключенным, что повлечет серьезные правовые и финансовые риски для арендатора.

Недопустимость изменения вида разрешенного использования

Одним из наиболее строгих и принципиальных положений, регулирующих договор аренды публичного земельного участка, заключенного по результатам аукциона, является запрет на изменение видов разрешенного использования такого земельного участка. Это правило закреплено в пункте 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Данное ограничение имеет глубокий смысл и прямо вытекает из целей земельной реформы 2015 года, а именно – повышение прозрачности процедур и исключение коррупционной составляющей. Когда земельный участок выставляется на аукцион, его стоимость и привлекательность для потенциальных застройщиков формируются исходя из конкретного вида разрешенного использования (ВРИ), указанного в аукционной документации. Участники торгов делают свои ставки, основываясь на понимании того, какой объект они смогут построить на данном участке и какую прибыль это принесет.

Практическое значение для арендатора:

• Жесткие рамки проекта: Арендатор, выигравший аукцион, обязан строго придерживаться того ВРИ, который был заявлен при проведении торгов. Это означает, что любое отклонение от первоначальных планов строительства, требующее изменения ВРИ (например, вместо жилого дома построить торговый центр, или изменить этажность/функциональное назначение), будет невозможно без расторжения действующего договора и участия в новом аукционе, если такие изменения допустимы градостроительной документацией.
• Риски изменения рыночной конъюнктуры: В условиях длительного срока строительства, рыночная ситуация может измениться, и первоначально запланированный объект может стать менее рентабельным или вовсе невостребованным. Однако пункт 17 статьи 39.8 ЗК РФ лишает арендатора возможности оперативно адаптироваться, изменив ВРИ. Это может привести к «замораживанию» проектов или финансовым потерям.
• Предотвращение злоупотреблений: С другой стороны, этот запрет эффективно предотвращает ситуации, когда участок приобретается по заниженной цене под один ВРИ, а затем, после заключения договора, его ВРИ меняется на более дорогой и доходный без конкурентных процедур. Такие действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного без торгов для целей, не связанных со строительством, рассматриваются как направленные на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства, в том числе процедуры торгов.

Таким образом, пункт 17 статьи 39.8 ЗК РФ является инструментом обеспечения справедливости и конкурентности при распределении публичных земельных ресурсов. Он требует от застройщиков максимально ответственного подхода к планированию своих проектов и тщательной оценки всех рисков перед участием в аукционе, поскольку возможности для маневрирования после заключения договора будут крайне ограничены.

Порядок предоставления публичных земельных участков в аренду для строительства

Процесс предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства — это комплексная процедура, строго регламентированная Земельным кодексом РФ. Существуют два основных пути: через торги (аукционы) и без проведения торгов, причем второй вариант является исключением из общего правила.

Общее правило: предоставление на торгах (аукционах)

Фундаментальный принцип, заложенный в земельном законодательстве Российской Федерации после реформы 2015 года, заключается в том, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для строительства осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ). Этот принцип продиктован стремлением к прозрачности, справедливости и максимальной эффективности использования публичных ресурсов.

Суть аукциона:
Аукцион обеспечивает конкурентную среду, где потенциальные арендаторы соревнуются за право заключения договора аренды, предлагая наиболее выгодные условия (как правило, это размер ежегодной арендной платы). Такой механизм позволяет публичному собственнику получить максимальную выгоду от использования своих земель, а также гарантирует равный доступ к ресурсам для всех заинтересованных лиц, соответствующих установленным требованиям.

Последствия заключения договора без торгов:
Принцип обязательности торгов настолько важен, что его нарушение влечет за собой серьезные правовые последствия. Заключение договора аренды земельного участка без проведения обязательного аукциона может повлечь признание такого договора недействительным (статья 168 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что сделка, совершенная в обход установленной законом процедуры, будет признана ничтожной, и стороны будут обязаны вернуть все полученное по такой сделке (двусторонняя реституция). Для арендатора это обернется потерей права пользования участком, а также возможными убытками, связанными с уже произведенными на участке работами или инвестициями. Судебная практика последовательно поддерживает этот подход, признавая недействительными договоры, заключенные с нарушением принципа торгов.

Таким образом, аукцион не просто желательный, а обязательный элемент процедуры предоставления публичных земель для строительства, подтверждающий приверженность государства принципам рыночной экономики и борьбе с коррупцией в сфере земельных отношений.

Случаи предоставления земельных участков без проведения торгов

Хотя аукцион является общим правилом, Земельный кодекс РФ предусматривает ряд строго определенных исключений, когда земельные участки из публичной собственности могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов. Эти случаи закреплены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и их перечень является исчерпывающим. Каждый из этих подпунктов обусловлен определенными публичными интересами или специфическими обстоятельствами, требующими особого подхода.

Наиболее часто встречающиеся исключения:

1. Собственникам зданий, сооружений, расположенных на таком участке (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ):
Это правило является логичным продолжением принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Если лицо является собственником здания или сооружения, оно имеет исключительное право на приобретение или аренду земельного участка, занятого этим объектом. Цель данного положения — избежать ситуации, когда собственник здания не имеет прав на землю под ним, что порождает конфликты и неопределенность. При этом вид разрешенного использования участка должен соответствовать виду разрешенного использования объекта капитального строительства.

2. Собственникам объектов незавершенного строительства однократно для завершения их строительства (подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ):
Данное исключение направлено на стимулирование завершения «замороженных» строительных объектов и ввод их в эксплуатацию. Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на однократное предоставление земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства. Важно, что это право распространяется как на собственников, которые изначально получили участок, так и на тех, кто приобрел право собственности на объект незавершенного строительства по результатам публичных торгов. Однако, если уполномоченный орган ранее обращался в суд с требованием об изъятии объекта, или объект не был продан с торгов по причине отсутствия участников, такое право может быть ограничено.

3. Юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ):
Это одно из наиболее значимых исключений для крупных проектов. Субъекты РФ могут предоставлять земельные участки без торгов для реализации стратегически важных проектов, которые соответствуют критериям, установленным законодательством субъекта. Цель — привлечение инвестиций, развитие инфраструктуры, создание рабочих мест и решение социальных задач. Критерии масштабности инвестиционных проектов могут включать объем инвестиций, количество создаваемых рабочих мест, социальную значимость объекта и т.д.

Другие, часто встречающиеся случаи предоставления без торгов:

• Крестьянским (фермерским) хозяйствам или сельскохозяйственным организациям: Для осуществления их деятельности, что поддерживает агропромышленный комплекс.
• Для размещения объектов Единой системы газоснабжения: Обеспечение стратегической инфраструктуры страны.
• Взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд земельного участка, находящегося в аренде: Компенсация арендатору за принудительное изъятие земли.
• Религиозным организациям: Для строительства зданий, предназначенных для осуществления религиозной деятельности.
• Гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества: В случаях, предусмотренных федеральными законами, как мера государственной поддержки или реализации социальных программ.

Перечень случаев предоставления земельных участков без торгов постоянно расширяется и корректируется законодателем в ответ на текущие экономические и социальные вызовы. Это подчеркивает гибкость правовой системы, способной адаптироваться к изменяющимся потребностям, сохраняя при этом основной принцип прозрачности и конкурентности.

Процедура предоставления без торгов: этапы и сроки

Предоставление земельного участка без проведения торгов, хоть и является исключением из общего правила, само по себе представляет собой строго регламентированную многоэтапную процедуру. Детализированное понимание каждого шага, а также установленных сроков, является критически важным для успешной реализации проекта.

Основные этапы процедуры предоставления земельного участка без торгов:

1. Подготовка схемы расположения земельного участка (если участок не образован):
Первый шаг, если испрашиваемый участок еще не сформирован как самостоятельный объект недвижимости и не имеет кадастрового номера. Заявитель (или уполномоченный орган) готовит схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Эта схема должна соответствовать утвержденным документам территориального планирования и градостроительного зонирования.

• Детализация: В некоторых случаях, например, при предоставлении участка для ИЖС, садоводства или огородничества, такую схему могут готовить и органы местного самоуправления по заявлению гражданина.

2. Подача заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка:
Заявитель обращается в уполномоченный орган (например, местную администрацию или департамент имущественных отношений) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. К заявлению прикладываются необходимые документы, подтверждающие право на получение участка без торгов.

• Документы:
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт для граждан, выписка из ЕГРЮЛ для юридических лиц).
  • Документы, подтверждающие право на приобретение участка без торгов (например, документы на право собственности на здание, расположенное на участке, или решение о реализации масштабного инвестиционного проекта). Перечень таких документов может быть детализирован в приказе Росреестра (например, Приказ Росреестра от 02.09.2020 № П/0321).
  • Схема расположения земельного участка (если она подготавливалась заявителем).
• Сроки: Процедура предварительного согласования обычно занимает не более 30 дней с момента поступления заявления. Однако срок регистрации запроса может составлять 20 минут, а общий срок может быть продлен до 35 дней, если требуется согласование схемы расположения земельного участка с другими органами.

3. Выполнение кадастровых работ:
После получения предварительного согласия и утверждения схемы расположения участка (если применимо), необходимо провести кадастровые работы. Их выполняет кадастровый инженер, который определяет точные границы участка на местности и подготавливает межевой план.

• Сроки: Срок выполнения кадастровых работ по договору подряда для земельных участков, предназначенных для ИЖС, садоводства или огородничества, не должен превышать трех рабочих дней, без учета времени, необходимого для обязательного согласования местоположения границ участка с заинтересованными лицами. Для более сложных участков сроки могут быть дольше.

4. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственная регистрация прав:
На основании межевого плана участок ставится на государственный кадастровый учет, ему присваивается кадастровый номер. Одновременно или последовательно осуществляется государственная регистрация права аренды.

• Сроки:
  • Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение 5 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром.
  • Через многофункциональный центр (МФЦ) эти сроки составляют 7 рабочих дней.
  • При одновременном учете и регистраци�� прав эти сроки увеличиваются до 10 и 12 рабочих дней соответственно.
  • Важно: сроки могут быть приостановлены на срок до 3 месяцев при выявлении ошибок, несоответствий в документах или необходимости дополнительных проверок.

5. Принятие уполномоченным органом решения о предоставлении и заключение договора:
После всех вышеуказанных этапов, уполномоченный орган принимает окончательное решение о предоставлении земельного участка в аренду и направляет заявителю проект договора аренды. После подписания сторонами договор считается заключенным.

Выбор земельного участка для строительства может осуществляться двумя путями:

• Из уже сформированных участков: Арендатор может выбрать участок из перечня, имеющегося в распоряжении муниципальных или региональных органов власти.
• Инициирование аукциона на несформированный земельный участок: Если подходящего сформированного участка нет, можно инициировать процедуру его формирования и последующего выставления на аукцион (при отсутствии оснований для предоставления без торгов).

Таким образом, процедура предоставления без торгов, несмотря на кажущуюся простоту, требует тщательной подготовки, знания законодательства и строгого соблюдения сроков и требований к документации.

Особенности продления договора аренды публичного земельного участка для строительства

Вопрос продления договора аренды земельного участка из публичной собственности для строительства является одним из наиболее чувствительных и часто становится источником судебных споров. Законодательство в этой сфере достаточно строго, однако предусматривает и исключения, а также временные особенности, которые важно учитывать.

Общее правило: отсутствие преимущественного права и запрет на продление без торгов

В отличие от арендных отношений между частными лицами, где арендатор часто имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (статья 621 Гражданского кодекса РФ), в отношении публичных земель действует иное правило. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ). Это положение логично вытекает из принципа конкурентности и эффективности использования публичных ресурсов, подразумевающего, что по истечении срока аренды участок должен быть вновь выставлен на торги, чтобы обеспечить равный доступ и возможность получения максимальной выгоды для публичного собственника.

Из этого следует и еще одно важное правило: соглашение о продлении или перезаключении договора аренды земельного участка, который должен предоставляться на торгах, на новый срок без их проведения является недействительным (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде»). Это постановление четко указывает на недопустимость обхода установленной законом процедуры торгов, даже если обе стороны заинтересованы в продлении. Любые попытки продлить договор без проведения нового аукциона будут признаны ничтожными, что может привести к серьезным юридическим и финансовым последствиям для арендатора.

Принцип, закрепленный в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, ограничен максимальными (предельными) сроками договора аренды публичных земельных участков, установленными пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ. Это означает, что даже если арендодатель не возражает, договор не может быть продлен на неопределенный срок, если это противоречит императивным нормам Земельного кодекса, устанавливающим конкретные сроки аренды для публичных земель.

Таким образом, арендаторам, планирующим строительство на публичных землях, следует изначально ориентироваться на ограниченный срок действия договора и заранее продумывать стратегию завершения проекта в установленные сроки или готовиться к участию в новом аукционе.

Продление для завершения строительства объекта незавершенного строительства

Исключение из общего правила невозможности продления договора аренды публичной земли без торгов предусмотрено для случаев, когда на участке находится объект незавершенного строительства. Эта норма направлена на поддержку добросовестных застройщиков и предотвращение появления «долгостроев».

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, продление договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта без проведения торгов.

Условия и порядок такого продления:

1. Наличие объекта незавершенного строительства: На участке должен быть официально зарегистрированный объект незавершенного строительства.
2. Собственник объекта: Право на продление имеет:

• Первоначальный арендатор, являющийся собственником объекта незавершенного строительства.
• Лицо, которое приобрело право собственности на объект незавершенного строительства по результатам публичных торгов. Это позволяет новым инвесторам получить возможность завершить проект.

3. Отсутствие претензий публичного собственника: Продление возможно, если уполномоченный орган не заявил в суд требование об изъятии объекта незавершенного строительства (например, в связи с нецелевым использованием или нарушением сроков строительства) или если такой объект не был продан с торгов по причине отсутствия участников. Это подтверждает добросовестность арендатора и его намерение завершить строительство.
4. Срок продления: Договор аренды заключается на срок до трех лет. Это однократное продление, призванное дать арендатору достаточно времени для завершения уже начатого строительства, но не допускающее бесконечное «замораживание» участка.

Анализ судебной практики:
Судебная практика последовательно подтверждает, что такое продление является именно однократным и ограничено сроком в три года. Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что целью данной нормы является не предоставление неограниченных прав на публичные земли, а обеспечение возможности для завершения строительства при наличии уже возведенного объекта. Например, в обзорах судебной практики отмечается, что право на продление не возникает автоматически и требует соблюдения всех установленных законом условий, а также отсутствия злоупотреблений со стороны арендатора. Это подчеркивает значимость добросовестного поведения застройщика и соблюдения им всех требований.

Таким образом, возможность продления договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства является важным механизмом, но она строго ограничена и требует от арендатора активных действий по завершению проекта в установленные сроки.

Временные особенности и актуальные положения о продлении (по состоянию на 2025 год)

В период экономических и санитарных кризисов государство иногда вводит временные меры поддержки для бизнеса, в том числе в сфере земельных отношений. Такие меры действовали и в России, однако по состоянию на 2025 год важно четко разграничивать истекшие и актуальные положения.

Истекшие временные нормы:

1. Федеральный закон № 98-ФЗ от 01.04.2020:
Этот закон, принятый в начале пандемии COVID-19, временно позволял арендаторам требовать заключения дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды публичных земель до трех лет без проведения торгов. Ключевыми условиями были: срок договора не истек на дату обращения, и отсутствовали неустраненные нарушения законодательства.

• Срок действия: Это положение истекло 1 марта 2021 года.

2. Федеральный закон № 58-ФЗ от 14.03.2022:
Принятый в ответ на новые экономические вызовы, этот закон также предоставлял арендаторам право требовать увеличения срока действия договора аренды государственных или муниципальных земель до трех лет без проведения торгов. Особенностью было то, что это право действовало независимо от оснований заключения договора или наличия задолженности.

• Срок действия: Данное положение действовало до 1 марта 2023 года.

Таким образом, обе эти меры были временными антикризисными инструментами и по состоянию на 01.11.2025 года уже не применяются.

Актуальные на 2025 год положения о продлении/заключении нового договора без торгов:

Несмотря на истечение вышеупомянутых временных мер, законодательство продолжает предусматривать некоторые возможности для продления или заключения нового договора без торгов, ориентированные на специфические ситуации.

• Федеральный закон № 137-ФЗ (статья 3, пункт 21.1), вступивший в силу с 04.08.2023:
  Это положение является актуальным на 2025 год и предусматривает возможность однократного заключения нового договора аренды на 5 лет без торгов для определенной категории арендаторов. Условия применения:
  1. Первоначальный договор заключен до 1 марта 2015 года. Это критический критерий, так как он затрагивает договоры, заключенные до вступления в силу основных изменений в земельном законодательстве.
  2. Договор не предназначался для строительства/реконструкции объектов капитального строительства. То есть, первоначальный договор был заключен для иных целей (например, для временного размещения некапитальных объектов, ведения деятельности, не связанной со строительством).
  3. Отсутствие объектов капитального строительства на участке. На дату обращения с заявлением на участке не должно быть зарегистрированных объектов капитального строительства.

  Данное положение направлено на урегулирование отношений, возникших до «земельной реформы», и предоставляет арендаторам, не имеющим долгосрочных строительных планов, но использующим публичные земли, возможность продлить свои права на определенный срок.

Таблица 2: Актуальные и истекшие положения о продлении договоров аренды публичных земель

Нормативный акт	Период действия	Условия	Результат	Актуальность на 01.11.2025
ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 (временные меры)	01.04.2020 – 01.03.2021	Срок договора не истек на дату обращения; отсутствие неустраненных нарушений.	Продление до 3 лет без торгов.	Не актуально
ФЗ № 58-ФЗ от 14.03.2022 (временные меры)	14.03.2022 – 01.03.2023	Независимо от оснований заключения договора или наличия задолженности.	Увеличение срока действия договора до 3 лет без торгов.	Не актуально
ФЗ № 137-ФЗ (ст. 3, п. 21.1) с изменениями от 04.08.2023	С 04.08.2023 (действует)	Первоначальный договор заключен до 01.03.2015; договор не для строительства/реконструкции ОКС; отсутствие ОКС на участке.	Однократное заключение нового договора аренды на 5 лет без торгов.	Актуально
ЗК РФ (п. 5 ст. 39.6)	Действует постоянно	Наличие объекта незавершенного строительства; собственник — первоначальный арендатор или приобрел ОНС с торгов; нет требований об изъятии ОНС или объект не продан с торгов из-за отсутствия участников.	Однократное продление договора на срок до 3 лет для завершения строительства.	Актуально

Таким образом, по состоянию на конец 2025 года, возможности для продления договоров аренды публичных земель без торгов строго ограничены двумя основными сценариями: завершение строительства объекта незавершенного строительства и, для очень старых договоров, заключение нового договора при отсутствии капитальных объектов.

Проблемы и противоречия в современном законодательстве и правоприменительной практике

Несмотря на значительные усилия законодателя по совершенствованию регулирования земельных отношений, институт договора аренды публичных земель для строительства все еще сталкивается с рядом проблем и противоречий. Эти сложности проявляются как на уровне законодательных формулировок, так и в их толковании и применении судебными органами, что ставит под вопрос эффективность действующей системы.

Неопределенность правового регулирования использования участков не по целевому назначению

Одной из острых проблем является неопределенность правового регулирования использования публичного земельного участка правообладателями расположенных на нем зданий способами, не предусмотренными прямо в договоре аренды. Эта ситуация приводит к отсутствию единообразия в судебной практике, создавая правовую неопределенность для всех участников отношений.

Суть проблемы:
Представьте ситуацию, когда арендатор заключил договор аренды публичного земельного участка, например, для размещения административного здания. Однако со временем он начинает использовать часть участка или здания для целей, которые формально не входят в «вид разрешенного использования», указанный в договоре (например, устанавливает рекламные конструкции, организует временную торговую точку, или сдает часть помещений под другие виды деятельности, не соответствующие ВРИ).

Судебная практика демонстрирует два основных подхода при разрешении таких споров:

1. Применение норм главы 60 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении:
В этом случае суды исходят из того, что арендатор использует часть публичной земли без достаточного правового основания или в объемах, превышающих предусмотренные договором, и, соответственно, получает доход или экономию, которые по праву принадлежат публичному собственнику. Тогда с арендатора взыскивается неосновательное обогащение в размере стоимости такого нецелевого или избыточного пользования. Этот подход акцентирует внимание на имущественной выгоде, полученной арендатором.

• Пример: В деле № А32-10028/2023 Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, администрация ссылалась на расположение участка в границах проектируемой селитебной территории и систематическое нарушение предпринимателем условий договора, что может быть квалифицировано как нецелевое использование и привести к взысканию неосновательного обогащения.

2. Рассмотрение споров по правилам глав Гражданского кодекса РФ об аренде в случае использования участка не по целевому назначению:
При таком подходе суды квалифицируют действия арендатора как нарушение существенных условий договора аренды, что может повлечь за собой такие последствия, как расторжение договора, взыскание штрафов, предусмотренных договором, а также возмещение убытков. Здесь фокус делается на нарушении договорных обязательств и режима использования земельного участка.

• Последствия: В этом случае могут применяться нормы об ответственности за нецелевое использование земель, предусмотренные Земельным кодексом РФ, вплоть до принудительного прекращения права аренды.

Отсутствие единого подхода в судебной практике создает серьезные риски для арендаторов, поскольку они не могут с уверенностью предсказать правовые последствия своих действий. Для публичного собственника это также означает сложности в эффективном управлении земельными ресурсами и защите публичных интересов. Необходимость устранения этой неопределенности становится очевидной.

Проблемы, связанные с объектами незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства (ОНС) представляют собой специфическую категорию недвижимости, которая часто становится источником правовых проблем, особенно когда речь идет о публичных земельных участках. Проблема заключается в том, что «замороженные» стройки занимают ценные земельные ресурсы, не приносят пользы обществу и могут портить городской ландшафт.

Анализ правовых последствий незавершения строительства в срок:
Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ предусматривают механизмы, направленные на стимулирование завершения строительства и предотвращение злоупотреблений. В случае, если собственник земельного участка (или арендатор) не завершает строительство в установленный срок, наступает риск принудительного прекращения его прав на участок и объект.

Процедура изъятия и продажи объектов незавершенного строительства с публичных торгов (статья 239¹ Гражданского кодекса РФ):
Это радикальная мера, применяемая в крайних случаях, когда иные способы стимулирования не принесли результата.

1. Условие применения: Механизм изъятия применяется, если собственник не завершил строительство объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном для этих целей, в установленный срок. Этот срок может быть определен в договоре аренды, градостроительном плане или разрешении на строительство.
2. Инициирование: Уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, являющийся арендодателем или обладателем публичных прав на землю, обращается в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.
3. Судебное решение: Суд, рассмотрев все обстоятельства, принимает решение об изъятии ОНС и его продаже с публичных торгов.
4. Продажа с торгов: После вступления решения суда в законную силу, ОНС выставляется на публичные торги. Вырученные от продажи средства, за вычетом расходов на проведение торгов, передаются бывшему собственнику.
5. Право участия в торгах: Важно отметить, что бывший собственник не лишается права участвовать в торгах на общих основаниях. Это означает, что он может попытаться выкупить свой же объект, если готов предложить конкурентную цену.

Цель механизма:
Цель статьи 239¹ ГК РФ — не наказать нерадивого застройщика, а вернуть земельный участок в хозяйственный оборот и обеспечить завершение строительства. Новый собственник объекта незавершенного строительства, приобретенного на торгах, получает право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ), что создает стимул для инвестиций и оживления «замороженных» проектов.

Однако, несмотря на наличие этого механизма, практика показывает, что судебные разбирательства по таким делам могут быть длительными, а процесс реализации объектов на торгах — сложным. Это подчеркивает необходимость усиления контроля за сроками строительства на ранних этапах и поиска более оперативных способов разрешения проблемы «долгостроев».

Соотношение гражданского и земельного законодательства в сфере аренды публичных земель

Одна из фундаментальных проблем, пронизывающих всю систему регулирования земельных отношений в России, заключается в нечетком соотношении гражданского и земельного законодательства в сфере регулирования арендных отношений. Эта проблема не только создает сложности в правоприменительной практике, но и уделяется недостаточное внимание в юридической литературе, что затрудняет выработку единообразных подходов.

Истоки проблемы:

• Двойственная природа земельных отношений: Земля является одновременно объектом недвижимости (и, следовательно, объектом гражданских прав) и природным ресурсом (объектом земельного права). Этот дуализм приводит к тому, что к земельным отношениям применяются нормы как Гражданского кодекса РФ, так и Земельного кодекса РФ, а также множества подзаконных актов.
• Иерархия и приоритет норм: В идеале, земельное законодательство должно быть специальным по отношению к гражданскому праву в части регулирования земельных отношений. Однако на практике часто возникают коллизии, когда нормы ЗК РФ и ГК РФ противоречат друг другу, или одна норма не в полной мере учитывает специфику другой.
• Публично-правовой элемент: Аренда публичных земель по своей сути всегда содержит сильный публично-правовой элемент, поскольку одной из сторон выступает государство или муниципальное образование. Это накладывает дополнительные ограничения и правила, которые не всегда гармонично вписываются в традиционные гражданско-правовые концепции.

Конкретные проявления проблемы в контексте аренды для строительства:

1. Применение общих положений ГК РФ об аренде: Возникают вопросы о том, в какой степени к договору аренды публичных земель применимы, например, статьи ГК РФ о преимущественном праве арендатора на продление договора (как было рассмотрено ранее) или о возобновлении договора на неопределенный срок. Земельный кодекс содержит прямые исключения из этих правил, но их взаимодействие не всегда очевидно.
2. Ответственность за нарушение условий договора: При нарушении арендатором условий договора (например, нецелевое использование, просрочка строительства), какие нормы применять — гражданско-правовые о нарушении обязательств или земельно-правовые о прекращении прав на землю?
3. Изменение условий договора: Вопросы изменения существенных условий (например, арендной платы или ВРИ) также могут вызывать коллизии, поскольку ГК РФ предоставляет сторонам большую свободу, тогда как ЗК РФ накладывает жесткие публично-правовые ограничения.

Недостаток доктринального осмысления:
Юридическая наука пока не выработала единой и общепризнанной концепции соотношения гражданского и земельного законодательства в этой сфере. Это приводит к тому, что судебные органы вынуждены самостоятельно решать возникающие коллизии, что часто становится причиной непоследовательности и неединообразия судебной практики.

Для устранения этой проблемы требуется комплексный подход, включающий не только точечные изменения в законодательство, но и глубокий доктринальный анализ, который позволил бы создать четкую иерархию и механизм взаимодействия норм двух отраслей права.

Ограничения на изменение вида разрешенного использования как источник проблем

Строгий запрет на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, закрепленный в пункте 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, хоть и имеет целью защиту публичных интересов, на практике может стать серьезным источником проблем для добросовестных арендаторов и препятствием для эффективного освоения территорий.

Почему это создает трудности?

1. Длительность инвестиционного цикла: Строительные проекты, особенно масштабные, имеют длительный инвестиционный цикл, который может составлять от нескольких лет до десятилетий. За это время могут существенно измениться:

• Рыночная конъюнктура: Спрос на определенный тип недвижимости (жилье, офисы, торговые площади) может измениться. Изначально запланированный ВРИ может перестать быть рентабельным или актуальным.
• Градостроительные планы: Развитие городской инфраструктуры, изменение транспортных потоков, появление новых объектов притяжения могут сделать более целесообразным иной вид использования участка.
• Технологии и требования: Могут появиться новые технологии строительства, или измениться государственные стандарты, что потребует корректировки проекта и, возможно, ВРИ.
• Финансовые возможности инвестора: В процессе реализации проекта финансовая ситуация у инвестора может измениться, требуя корректировки масштаба или функционала объекта.

2. Невозможность гибкого реагирования: Запрет на изменение ВРИ лишает арендатора возможности гибко реагировать на эти изменения. Если, например, участок был взят в аренду под офисное здание, а спустя 5 лет рынок офисной недвижимости перенасыщен, но есть острая потребность в жилье, арендатор не сможет перепрофилировать проект, даже если это экономически обосновано и соответствует градостроительной политике города. Неужели такая жесткость всегда оправдана?

3. Попытки обхода законодательства: Строгость нормы, при отсутствии легитимных механизмов ее корректировки, может подтолкнуть недобросовестных участников к поиску «серых» схем для изменения ВРИ, что противоречит духу закона и подрывает доверие к правовой системе. Например, это может проявляться в попытках изменить ВРИ косвенно, через изменение проекта, или в затягивании строительства до момента появления возможности переоформления прав на иных условиях.

Баланс интересов:
С одной стороны, запрет защищает публичный интерес, предотвращая спекуляцию и обход конкурентных процедур. С другой стороны, он может стать тормозом для развития, не позволяя участкам использоваться наиболее эффективно в изменившихся условиях. Целью земельной реформы является повышение благосостояния граждан и ускорение экономического роста на основе эффективного и рационального использования земельных ресурсов. Чрезмерная жесткость в регулировании ВРИ может вступать в противоречие с этой целью, требуя дальнейшего совершенствования законодательного обеспечения.

Поэтому назревает необходимость в разработке таких механизмов, которые позволили бы, при соблюдении принципов прозрачности и конкуренции, легитимно корректировать ВРИ, если это обосновано изменившимися обстоятельствами и соответствует публичным интересам, без ущерба для целостности аукционной процедуры.

Предложения по совершенствованию гражданско-правового регулирования

Системный анализ текущего состояния правового регулирования и правоприменительной практики в сфере аренды публичных земельных участков для строительства выявляет ряд проблем, требующих незамедлительного решения. Для достижения целей земельной реформы и обеспечения эффективного использования публичных ресурсов необходим комплексный подход к совершенствованию законодательства.

Гармонизация гражданского и земельного законодательства

Как было отмечено, одним из ключевых источников проблем является нечеткое соотношение гражданского и земельного законодательства. Для устранения этой коллизии и создания более логичной и предсказуемой правовой среды предлагается:

1. Разработка единой концепции комплексного института аренды земельного участка:
Необходимо на доктринальном уровне осмыслить аренду земельного участка не просто как гражданско-правовую сделку, а как комплексный институт земельного права, имеющий свои особенности, обусловленные публичным характером объекта аренды. Это подчеркнет необходимость гармонизации гражданского и земельного законодательства, где ЗК РФ выступает в качестве специального закона, уточняющего и дополняющего общие положения ГК РФ.

2. Внесение уточнений в Гражданский кодекс РФ:
Целесообразно внести в главу ГК РФ об аренде (или в отдельную статью) прямое указание на особенности применения ее положений к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Например, можно четко прописать, что положения о преимущественном праве на продление или автоматическом возобновлении договора на неопределенный срок не применяются к таким договорам, если иное прямо не установлено земельным законодательством. Это позволит избежать разночтений и конфликтов норм.

3. Разработка научно-практических рекомендаций и методических указаний:
Для судебных и исполнительных органов власти необходимо создать подробные научно-практические комментарии и методические указания, разъясняющие порядок применения гражданского и земельного законодательства в спорных ситуациях. Такие документы, разработанные при участии ведущих правоведов, способствовали бы формированию единообразной судебной практики и снижению числа судебных споров.

Уточнение правового режима использования участков в случае расхождений с договором

Для обеспечения единообразия судебной практики и устранения правовой неопределенности в вопросах использования земельных участков способами, не предусмотренными договором аренды, предлагается:

1. Прямое законодательное закрепление последствий нецелевого использования:
В Земельном кодексе РФ или в специальном подзаконном акте необходимо четко разграничить ситуации, когда использование участка не соответствует ВРИ, указанному в договоре, и установить конкретные правовые последствия. Это может быть:

• Применение административной ответственности за нецелевое использование земель.
• Взыскание повышенной арендной платы за период нецелевого использования, рассчитанной по соответствующему фактическому ВРИ.
• Право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке в случае систематического или существенного нарушения целевого использования.
• Уточнение случаев, когда возможно применение норм о неосновательном обогащении, и когда следует применять иные меры ответственности.

2. Разработка типовых форм договоров аренды:
Создание типовых (рекомендованных) форм договоров аренды публичных земель, в которых будут четко прописаны права и обязанности сторон по использованию участка, а также последствия их нарушения. Это позволит минимизировать количество неясностей и споров, возникающих из-за неполноты или некорректности договорных формулировок.

Механизмы корректировки вида разрешенного использования

Признавая обоснованность запрета на изменение ВРИ для «аукционных» участков, необходимо также учитывать реалии длительных инвестиционных проектов и динамику рыночных условий. Для обеспечения гибкости при сохранении принципов прозрачности и конкуренции предлагается:

1. Создание процедуры изменения ВРИ через переторжку или дополнительный аукцион:
В случае обоснованной необходимости изменения ВРИ для участка, полученного по результатам аукциона, предусмотреть механизм, позволяющий это сделать через проведение дополнительной переторжки или нового аукциона на измененные условия.

• Пример: Арендатор подает заявление об изменении ВРИ. Уполномоченный орган оценивает обоснованность и градостроительную целесообразность. Если изменение возможно, участок с новым ВРИ выставляется на аукцион, где действующий арендатор имеет право участвовать на общих основаниях. В случае его победы, заключается новый договор аренды с учетом измененного ВРИ. Если побеждает другой участник, первоначальный договор расторгается, а бывшему арендатору возмещаются затраты (например, на подготовку участка), если это предусмотрено законом.

Этот подход позволит сохранить конкурентную среду, но при этом дать возможность добросовестным арендаторам адаптироваться к изменяющимся условиям.

2. Установление четких критериев для обоснованности изменения ВРИ:
Разработать объективные критерии, по которым уполномоченные органы будут оценивать заявления арендаторов об изменении ВРИ (например, существенное изменение рыночной конъюнктуры, изменение градостроительных нормативов, новые социальные или экологические потребности). Это исключит субъективизм в принятии решений.

Усиление контроля и предотвращение злоупотреблений

Несмотря на действующие механизмы изъятия объектов незавершенного строительства, необходимо усилить контроль и превентивные меры для предотвращения злоупотреблений и повышения эффективности использования публичных земель.

1. Внедрение системы мониторинга сроков строительства:
Создание единой государственной информационной системы мониторинга, которая отслеживала бы этапы и сроки строительства на публичных земельных участках. Автоматизированные уведомления о приближении контрольных сроков и возможных нарушениях позволили бы органам власти оперативно реагировать.

2. Увеличение частоты и эффективности проверок целевого использования:
Регулярные плановые и внеплановые проверки целевого использования земельных участков, проводимые уполномоченными органами. Применение современных технологий (например, спутниковый мониторинг, дроны) для выявления нарушений.

3. Повышение прозрачности информации о «долгостроях»:
Создание публичных реестров объектов незавершенного строительства и земельных участков, которые могут быть изъяты или уже изъяты по статье 239¹ ГК РФ. Это повысит информированность потенциальных инвесторов и стимулирует их к участию в торгах.

4. Стимулирование своевременного завершения строительства:
Возможно, предусмотреть более гибкую систему штрафных санкций за нарушение сроков строительства, которая бы не только наказывала, но и стимулировала к завершению. Например, поэтапное увеличение арендной платы при затягивании сроков, или предоставление льгот при досрочном завершении.

Все эти меры должны способствовать достижению главной цели земельной реформы – повышение благосостояния граждан и ускорение экономического роста на основе эффективного и рационального использования земельных ресурсов, что требует дальнейшего совершенствования законодательного обеспечения и правоприменительной практики.

Заключение

Договор аренды земельного участка из публичной собственности для строительства является краеугольным камнем в системе земельных отношений Российской Федерации, выступая ключевым инструментом для реализации инвестиционных и градостроительных проектов. Проведенный анализ показал, что, несмотря на значительные шаги, предпринятые законодателем, особенно в рамках земельной реформы 2015 года, этот правовой институт по-прежнему характеризуется сложной структурой, динамичным регулированием и неоднозначной правоприменительной практикой.

В ходе работы были раскрыты теоретические основы публичной собственности на землю, ее виды и принципы предоставления, подчеркнута роль аренды как основного титула для строительства на публичных землях. Детально исследованы существенные условия договора, такие как индивидуально-определенный земельный участок и порядок определения арендной платы, а также установленные законодательством сроки, которые зависят от конкретных целей строительства. Особое внимание было уделено процедурам предоставления участков — как через обязательные аукционы, так и в строго определенных исключительных случаях без проведения торгов, с подробным описанием всех этапов и сроков.

Одним из наиболее чувствительных аспектов оказалось продление договоров аренды. Было установлено, что по общему правилу арендатор публичных земель не имеет преимущественного права на продление, и соглашения о продлении без торгов признаются недействительными. Исключение составляет однократное продление для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Отдельно были проанализированы истекшие временные положения антикризисного законодательства и актуальные на 2025 ��од возможности продления, что имеет решающее значение для текущей практики.

Выявление проблем и противоречий в современном законодательстве и правоприменительной практике показало, что существуют серьезные сложности в вопросах неопределенности использования участков не по целевому назначению, управления объектами незавершенного строительства, нечеткого соотношения гражданского и земельного законодательства, а также жестких ограничений на изменение вида разрешенного использования. Эти проблемы создают правовую неопределенность и могут препятствовать эффективному освоению земельных ресурсов.

В качестве предложений по совершенствованию гражданско-правового регулирования были сформулированы конкретные меры, направленные на гармонизацию законодательства, уточнение правового режима использования участков, разработку механизмов корректировки вида разрешенного использования, а также усиление контроля и предотвращение злоупотреблений. Реализация этих предложений позволит не только устранить существующие противоречия, но и создать более прозрачную, предсказуемую и эффективную систему управления публичными землями, способствующую устойчивому развитию строительной отрасли и экономики в целом.

Представленный в курсовой работе комплексный анализ договора аренды земельного участка из публичной собственности для строительства вносит вклад в понимание данной сложной проблематики. Дальнейшие исследования могут быть сосредоточены на глубоком сравнительно-правовом анализе механизмов предоставления публичных земель в других юрисдикциях, а также на разработке детализированных законопроектов, направленных на имплементацию предложенных мер по совершенствованию законодательства.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с поправками от 30.12.2008). М., 2015.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция).
3. Богданова А.В., Гутарина О.В., Козырин А.Н., Комягин Д.Л., Савенко Г.В., Ялбулганов А.А., Янкевич С.В. Постатейный научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. А.А. Ялбулганова // СПС КонсультантПлюс. 2014.
4. Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для вузов. М., 2015.
5. Болтанова Е.С., Женетль С.З. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: РИОР, Инфра-М, 2015.
6. Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник МГУ. Серия 11. Право. 2015. №3.
7. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (постатейный) / С.Н. Волков, М.И. Васильева, Е.А. Галиновская и др.; отв. ред. С.Н. Волков, науч. ред. Ю.Г. Жариков. М.: Юстицинформ, 2015.
8. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., перераб. М.: Норма, 2014.
9. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Споры о правах на земельные участки. Комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2012.
10. Эйриян Г.Н. Применение приобретательной давности к земельным участкам // Адвокат. 2013. № 7.
11. Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов? // Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/articles/srok-arendy-publichnoy-zemli-istek-no-arendator-prodolzhaet-polzovatsya-uchastkom-mozhno-li-prodlit-dogovor-bez-torgov/
12. Продление договора аренды земельного участка для завершения строительства. URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/Doc_ot_17.06.2024_17-06-2024.pdf (дата обращения: 01.11.2025).
13. В каких случаях можно продлить договор аренды публичного земельного участка и как это сделать // Todzhinsky. 2025. 27 октября. URL: http://todzhinsky.ru/news/society/2025-10-27/v-kakih-sluchayah-mozhno-prodlit-dogovor-arendy-publichnogo-zemelnogo-uchastka-i-kak-eto-sdelat-769032
14. Публичные земли // ZemLaw.ru. URL: http://www.zemlaw.ru/articles/zemelnyj-uchastok-kak-obekt-grazhdanskikh-prav/publichnye-zemli/
15. Некоторые аспекты заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nekotorye-aspekty-zaklyucheniya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-nahodyaschegosya-v-gosudarstvennoy-ili-munitsipalnoy/viewer
16. § 4. Право публичной собственности на землю // Lawbook.online. URL: https://lawbook.online/pravo-zemelnoe/pravo-publichnoy-sobstvennosti.html
17. Как продлить договор аренды земельного участка, рассказали столичные эксперты // Кадастр.ру. URL: https://kadastr.ru/news/kak-prodlit-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-rasskazali-stolichnye-eksperty/
18. Глава 3.2. Аренда земельных участков // Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры». URL: https://kachkin.ru/praktiki/nedvizhimost-i-stroitelstvo/glava-3-2-arenda-zemelnykh-uchastkov
19. Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок для строительства // Городское поселение Октябрьское. URL: http://oktyabrskoe.ru/novosti/kak-predostavit-gosudarstvennyy-ili-munitsipalnyy-zemelnyy-uchastok-dlya-stroitelstva/
20. Глава 3.1. Право собственности на земельные участки // Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры». URL: https://kachkin.ru/praktiki/nedvizhimost-i-stroitelstvo/glava-3-1-pravo-sobstvennosti-na-zemelnye-uchastki
21. Споры из договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности: последние тенденции // Экономика и жизнь. URL: https://www.eg-online.ru/article/455938/
22. Нововведения в Земельном Законодательстве // Clifford Chance. URL: https://www.cliffordchance.com/content/dam/cliffordchance/briefings/2014/12/novovvedeniya-v-zemelnom-zakonodatelstve.pdf
23. 2.2. Общая процедура предоставления прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности // StudFiles. URL: https://studfile.net/preview/8354966/page:8/
24. Порядок предоставления земельного участка в собственность или аренду для ИЖС, КФХ, ВДХ, садоводства // Государственное казенное учреждение Республики Карелия. URL: https://grk.karelia.ru/ru/deyatelnost/prodazha-i-sdacha-v-arendu-gosudarstvennogo-imuschestva/poryadok-predostavleniya-zemelnogo-uchastka-v-sobstvennost-ili-arendu-dlya-izhs-kfh-vdh-sadovodstva/
25. Новый порядок предоставления публичных земель под строительство. К чему готовиться компаниям // Гарант.ру. URL: https://www.garant.ru/article/612250/
26. Аренда публичного земельного участка. Можно ли изменить вид его разрешенного использования в договоре? // VEGAS LEX. URL: https://vegaslex.ru/analytics/publications/arenda_publichnogo_zemelnogo_uchastka_mozhno_li_izmenit_vid_ego_razreshennogo_ispolzovaniya_v_dogovore/
27. Существенные условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/suschestvennye-usloviya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-nahodyaschegosya-v-gosudarstvennoy-ili-munitsipalnoy/viewer
28. Порядок предоставления земельного участка под строительство индивидуального жилого дома // Elibrary. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=50073539
29. Обзор судебной практики по спорам, связанным с землепользованием // СудАкт. URL: https://sudact.ru/regular/doc/N40N04vN0p6k/
30. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с арендой земельных участков // ВАС РФ. URL: https://www.vassud.ru/precedent_full.php?id=8050
31. Отдельные вопросы судебной практики по спорам о взыскании платы за пользование земельными участками // Верховный Суд РФ. URL: https://arbitr.ru/upload/iblock/c38/c38661b369c733352dfa228308479e39.pdf
32. Соотношение гражданского и земельного законодательства при регулировании аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности // ИД «Панорама». URL: https://lawinfo.ru/catalog/art/sootnoshenie-grazhdanskogo-i-zemelnogo-zakonodatelstva-pri-reguli/