Как написать курсовую по аренде земельных участков — структура, законы и судебная практика

Введение. Обоснование актуальности и постановка задач исследования

Договор аренды земельного участка является одним из ключевых и наиболее распространенных инструментов в сфере оборота недвижимости в Российской Федерации. Его значимость определяется тем, что он затрагивает основы экономической деятельности и жизни граждан, позволяя вовлекать землю в хозяйственный оборот, не отчуждая ее у собственника. Актуальность глубокого исследования этой темы обусловлена несколькими факторами. Во-первых, правовое регулирование носит комплексный характер, находясь на стыке Гражданского и Земельного кодексов РФ, что порождает сложности в правоприменении. Во-вторых, судебная практика показывает значительное количество споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением данных договоров, что свидетельствует о наличии нерешенных вопросов и противоречий в законодательстве.

Целью настоящей курсовой работы является исследование комплекса теоретических и практических вопросов, связанных с гражданско-правовым регулированием аренды земельных участков. Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

• изучить понятие, правовую природу и существенные условия договора аренды земли;
• выявить особенности процедуры его заключения и государственной регистрации;
• проанализировать права и обязанности сторон;
• исследовать основания и порядок прекращения договора;
• проанализировать актуальные проблемы правоприменения и судебную практику.

Методологическую базу исследования составляют общенаучные методы, такие как анализ и синтез, а также специальные юридические методы: сравнительно-правовой и формально-юридический.

Глава 1. Как закон определяет сущность договора аренды земли

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Этот договор является консенсуальным (считается заключенным с момента достижения согласия по всем существенным условиям), возмездным (предполагает плату за пользование) и двусторонним (создает права и обязанности для обеих сторон).

Сторонами договора выступают арендодатель (собственник участка или уполномоченное им лицо) и арендатор (лицо, получающее участок в пользование). Предметом договора является индивидуально-определенный земельный участок, прошедший кадастровый учет. Для того чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать все его существенные условия. К ним относятся:

1. Объект аренды: Данные, позволяющие однозначно установить земельный участок, подлежащий передаче (кадастровый номер, адрес, площадь).
2. Размер арендной платы: Условие о размере платы за пользование участком. При его отсутствии договор не будет считаться заключенным.

Ключевой обязанностью арендатора, вытекающей из особого статуса земли как природного ресурса, является использование участка в строгом соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Это означает, что участок, предоставленный для сельскохозяйственных целей, не может быть использован для промышленного строительства без прохождения сложной процедуры изменения вида разрешенного использования.

1.2. Каков порядок заключения и государственной регистрации договора

Процедура заключения договора аренды земли начинается с согласования сторонами всех существенных и иных условий, после чего они облекаются в письменную форму путем составления единого документа. Однако простого подписания не всегда достаточно для того, чтобы договор возымел полную юридическую силу.

Ключевым моментом, на который необходимо обратить внимание, является обязательная государственная регистрация для договоров, заключенных на срок один год и более. Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным для третьих лиц. Это правило защищает права арендатора от последующих сделок с этим же участком и обеспечивает публичную достоверность сведений о существующих обременениях. Краткосрочные договоры (заключенные на срок до одного года) в регистрации не нуждаются и вступают в силу с момента подписания.

Для проведения государственной регистрации в уполномоченный орган (Росреестр) подается пакет документов, включающий заявление, сам договор аренды и документы, подтверждающие полномочия сторон. Перед заключением сделки арендатору крайне важно проявить должную осмотрительность и проверить наличие у арендодателя правоустанавливающих документов на участок, чтобы убедиться в его праве распоряжаться землей.

1.3. Какие права и обязанности сторон составляют содержание договора

Содержание договора аренды формируется через совокупность взаимных прав и обязанностей сторон, обеспечивающих баланс их интересов.

Обязанности арендодателя:

• Предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.
• Не чинить препятствий в законном пользовании участком.
• Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду участок (например, о сервитуте).

Обязанности арендатора:

• Своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.
• Использовать участок строго по целевому назначению, не допуская его порчи и ухудшения плодородия почв.
• По окончании срока аренды вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии.

Одним из важнейших прав добросовестного арендатора является преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Это означает, что при прочих равных условиях он имеет приоритет перед другими лицами по истечении срока действия договора. Арендодатель, в свою очередь, имеет право осуществлять контроль за использованием участка и требовать устранения нарушений, если таковые имеются.

1.4. Что служит основанием для прекращения и расторжения договора

Действие договора аренды земельного участка может быть прекращено по нескольким основаниям. Самым естественным из них является истечение срока, на который он был заключен. Кроме того, стороны могут в любой момент расторгнуть договор по взаимному соглашению.

Сложности возникают при досрочном расторжении по требованию одной из сторон, которое, как правило, происходит в судебном порядке. Закон предусматривает такую возможность в случае существенного нарушения условий договора.

Под существенным нарушением понимается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Со стороны арендатора к таким нарушениям чаще всего относят:

• Невнесение арендной платы более двух раз подряд.
• Использование земельного участка не по целевому назначению.
• Действия, которые приводят к существенному ухудшению состояния участка.

Со стороны арендодателя основанием для расторжения может стать создание препятствий в пользовании участком. Процедура расторжения в судебном порядке обычно предполагает обязательное досудебное урегулирование — направление стороне-нарушителю письменной претензии с требованием устранить нарушения в разумный срок.

Глава 2. Анализ актуальных проблем и судебной практики в сфере аренды земли

Несмотря на детальную регламентацию, сфера аренды земли насыщена практическими проблемами и судебными спорами. Анализ правоприменения позволяет выявить несколько ключевых болевых точек.

1. Особенности аренды государственных и муниципальных земель. Предоставление таких участков, как правило, осуществляется на торгах (аукционах), что усложняет процедуру для потенциального арендатора. Контроль за использованием таких земель со стороны публичных собственников является более строгим, а любое отклонение от условий договора может стать основанием для его незамедлительного расторжения.
2. Определение и оспаривание размера арендной платы. Часто арендная плата, особенно за государственные земли, привязана к кадастровой стоимости участка. Однако кадастровая оценка не всегда отражает реальную рыночную стоимость, что приводит к многочисленным спорам. Арендаторы вынуждены инициировать сложные и затратные процедуры по оспариванию кадастровой стоимости в суде или специальных комиссиях для снижения арендных платежей.
3. Реализация преимущественного права арендатора. На практике добросовестные арендаторы, вложившие средства в улучшение участка, нередко сталкиваются с нежеланием арендодателя продлевать договор. Судебная практика по спорам, связанным с отказом в реализации преимущественного права, весьма противоречива и часто зависит от формальных нюансов, что создает правовую неопределенность.
4. Изменение вида разрешенного использования (ВРИ). Арендатор, желающий изменить ВРИ для более эффективного ведения бизнеса, сталкивается со сложными административными процедурами. Самовольное же изменение ВРИ является грубым нарушением и практически гарантированно ведет к расторжению договора и взысканию убытков.
5. Недействительность договоров. Суды нередко признают договоры аренды недействительными из-за нарушений, допущенных при их заключении, например, если участок был предоставлен без проведения обязательных торгов или если договор подписан неуполномоченным лицом.

Заключение. Формулировка итоговых выводов и предложений

В ходе исследования был изучен комплекс вопросов, связанных с договором аренды земельного участка. Мы установили, что данный институт является сложным, комплексным и имеет важнейшее значение для экономического оборота. Были детально рассмотрены его понятие, элементы, порядок заключения и прекращения.

Центральной частью работы стал анализ актуальных проблем, который показал наличие системных трудностей в правоприменении. Ключевые проблемы концентрируются вокруг аренды публичных земель, механизма расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости, защиты преимущественного права арендатора и сложности изменения вида разрешенного использования. Большое количество судебных споров свидетельствует о том, что действующее законодательство не всегда дает однозначные ответы на вызовы практики.

На основе проведенного анализа можно сформулировать предложение по совершенствованию правоприменительной практики: необходимо разработать и внедрить более гибкие и экономически обоснованные методики расчета арендной платы за государственные и муниципальные земли, которые бы учитывали не только кадастровую стоимость, но и инвестиционную привлекательность территории и вид деятельности арендатора. Такой подход мог бы снизить количество споров и создать более справедливые условия для ведения бизнеса на арендованных участках.

Список источников информации

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015 // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 330
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 05.10.2015) // Собрание законодательства РФ. 2001.№ 44. Ст. 4147
4. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 08.06.2015) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 29.10.2001. № 44. Ст. 4148.
5. Постановление Правительства РФ от 19.07.2012 № 736 «О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 30. Ст. 4290.
6. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011. 780 с.
7. Гражданское право : в 2 т. Том II. Полутом 1 : Учебник / отв. Ред. проф. Е. А. Суханов. – 2-е изд., перераб. И доп. М. : Волтерс Клувер, 2004. 412 с.
8. Желакович М.С. Институт аренды земельных участков в законодательствах Российской Федерации и государств — членов Европейского Союза. М.: Юнити-Дана, 2011. 114 с.
9. Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А. Баринов, К. П. Беляев, Е. В. Вавилин и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Мейер Д. И. Русское гражданское право : В 2 ч. По испр. И доп. 8-му изд., 1902. Ч. 1. М., 1997. 455 с.
11. Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др. / отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. М.: Статут, 2011. 559 с.
12. Тихомиров М., Оглоблина О. Аренда и купля-продажа земельных участков. Комментарии и образцы документов. М.: изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 61 с.
13. Чернокальцев Д. Нет произвольному толкованию // ЭЖ-Юрист. 2015. № 14. С. 14.
14. Эрделевский А. М. О судебной практике применения норм о договоре аренды. Подготовлен для системы «КонсультантПлюс», 2013. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Вестник ВАС РФ. 2013. №4.
16. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 7, июль. 2010.
17. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды : Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
18. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04–18496/2015 по делу N А03–12825/2014 Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
19. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2013 № 07АП-5984/13 по делу N А27–19820/2012 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Собрание законодательства РФ. 2009. № 30. Ст. 3821.