Договор купли-продажи: понятие, виды, содержание и проблемы правового регулирования в РФ (с акцентом на недвижимость)

По данным Росреестра, в 2023 году в России было зарегистрировано 10,6 млн переходов прав на жилье, из которых 5,4 млн — по договорам купли-продажи (мены), что на 5,1% больше, чем в 2022 году. Эти цифры убедительно демонстрируют не только колоссальный объем гражданского оборота в сфере недвижимости, но и неоспоримую значимость договора купли-продажи как краеугольного камня современного гражданского права.

Договор купли-продажи — это не просто юридическая конструкция; это фундамент экономических отношений, механизм, приводящий в движение капиталы, обеспечивающий потребности общества в товарах и услугах, а также гарантирующий стабильность имущественного оборота. Его экономическая и социальная роль трудно переоценить: он служит основой для функционирования рыночной экономики, регулируя передачу прав собственности на материальные и нематериальные активы, от повседневных покупок до масштабных инвестиционных проектов.

Однако, несмотря на вековую историю и глубокую доктринальную проработку, договор купли-продажи постоянно эволюционирует, сталкиваясь с новыми вызовами, обусловленными развитием технологий, изменением социальных норм и усложнением экономических связей. Особенно остро эти проблемы проявляются в сфере сделок с недвижимостью, где высокая стоимость объектов, долгосрочность последствий и специфический правовой режим создают благодатную почву для возникновения спорных ситуаций.

В рамках данной курсовой работы мы ставим перед собой цель не просто изложить общеизвестные положения о договоре купли-продажи, но и провести всесторонний, глубокий анализ его правовой природы, видов и содержания. Особое внимание будет уделено особенностям и актуальным проблемам правового регулирования сделок с недвижимостью, а также роли судебной практики в формировании единых подходов к толкованию норм. Наконец, мы рассмотрим научные инициативы и предложения по совершенствованию законодательства, направленные на повышение эффективности и безопасности гражданского оборота.

Структура работы выстроена таким образом, чтобы последовательно раскрыть исследуемую проблематику: от теоретических основ и исторического контекста до практических проблем и перспектив развития.

Понятие и правовая природа договора купли-продажи

Историческое развитие института купли-продажи в российском праве

Институт купли-продажи, будучи одним из старейших и фундаментальных в гражданском праве, прошел долгий и насыщенный путь развития на территории России, отражая эволюцию общественных и экономических отношений. Его корни уходят глубоко в историю, начиная с древнерусского периода.

Первые зафиксированные гражданские договоры, включая куплю-продажу, нашли свое отражение в Русской Правде XI–XV веков. В те времена сделки носили преимущественно устный характер и заключались публично. Важным элементом было присутствие свидетелей, а также мытника — сборщика торговых пошлин, что придавало акту купли-продажи не только юридическую, но и государственную легитимность. Такое регулирование подчеркивало значимость сделок для фискальной системы и правопорядка в целом.

Эпоха Российской империи привнесла в правовое регулирование купли-продажи, особенно недвижимости, новые, гораздо более строгие формальности. С принятием Положения о нотариальной части 1866 года, сделки с недвижимостью перешли в разряд нотариально удостоверяемых. Эти акты именовались «купчими крепостями», и их действительность напрямую зависела от строжайшего соблюдения процедуры, включающей утверждение старшим нотариусом. В этот период активно развивалась и доктринальная мысль: выдающийся цивилист Д.И. Мейер, например, рассматривал куплю-продажу как двусторонний договор, подчеркивая взаимность прав и обязанностей сторон, тогда как К.П. Победоносцев склонялся к более утилитарному подходу, определяя куплю-продажу как действие по передаче вещи, смещая акцент с соглашения на фактическую реализацию; эти дискуссии сформировали глубокую теоретическую базу, во многом предопределившую последующее развитие института.

Советский период, несмотря на радикальную смену экономической и политической парадигмы, также сохранил институт купли-продажи, хотя и с существенными ограничениями, особенно в сфере частной собственности. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года, в Главе 21, регулировал вопросы купли-продажи, включая и договор купли-продажи жилого дома. Однако цель этих сделок чаще всего была связана с удовлетворением бытовых нужд граждан, а не с предпринимательской деятельностью, что существенно отличало советский подход от дореволюционного и современного.

Таким образом, на протяжении веков договор купли-продажи адаптировался к меняющимся условиям, вбирая в себя новые правовые формы и доктринальные концепции. От простой устной сделки Древней Руси до сложнейших многоуровневых контрактов современности, он неизменно оставался центральным элементом гражданского оборота.

Понятие и общая характеристика договора купли-продажи

В современном российском гражданском праве договор купли-продажи (ДКП) является одним из наиболее фундаментальных и широко применяемых институтов. Его легальное определение закреплено в пункте 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), где устанавливается, что «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».

Это определение позволяет выявить ключевые характеристики ДКП:

1. Консенсуальный характер: Договор купли-продажи относится к консенсуальным договорам. Это означает, что он считается заключенным не с момента фактической передачи товара, а с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме. Для возникновения прав и обязанностей достаточно самого факта волеизъявления сторон и их обоюдного согласия на все ключевые аспекты сделки.
2. Возмездный характер: ДКП всегда является возмездным. Приобретение вещи покупателем не происходит безвозмездно; оно обусловлено уплатой определенной денежной суммы — цены — продавцу. Этот принцип возмездности является неотъемлемым элементом договора и отличает его, например, от договора дарения.
3. Двусторонне-обязывающий (взаимный) характер: Договор купли-продажи порождает взаимные права и обязанности у обеих сторон. Продавец принимает на себя обязанность передать товар в собственность покупателя, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять этот товар и оплатить его. Нарушение одной из сторон своих обязательств влечет за собой право другой стороны требовать их исполнения или применения мер гражданско-правовой ответственности.

Основной целью договора купли-продажи является перенесение права собственности на товар покупателю. Именно в этом состоит его главное юридическое назначение. В момент надлежащего исполнения продавцом своей обязанности по передаче вещи, а покупателем — по ее принятию и оплате (если иное не предусмотрено договором), право собственности переходит от продавца к покупателю, что влечет за собой переход всех сопутствующих прав и рисков.

Помимо этого, ДКП входит в широкую группу обязательств по передаче имущества в собственность. В эту же группу входят, например, договоры мены, дарения, ренты. Однако именно купля-продажа, благодаря своей универсальности и прямому денежному эквиваленту, является наиболее распространенным и экономически значимым видом из этой группы.

Объект договора купли-продажи: вещи и имущественные (цифровые) права

В качестве объекта договора купли-продажи традиционно выступает «товар», под которым, согласно статье 455 ГК РФ, понимаются любые вещи. Однако современное гражданское право значительно расширило это понятие, включив в него не только материальные объекты, но и имущественные, в том числе цифровые, права.

1. Вещи как товар.
Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, не изъятые из гражданского оборота. Фундаментальный принцип оборотоспособности объектов гражданских прав закреплен в статье 129 ГК РФ. Он устанавливает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не ограничены в обороте.
Детализация статьи 129 ГК РФ позволяет выделить три категории объектов:

• Свободно обращаемые: большинство вещей (например, бытовая техника, автомобили, одежда).
• Ограниченные в обороте: могут принадлежать лишь определенным участникам оборота или совершение сделок с ними допускается по специальному разрешению. Примерами являются земля и другие природные ресурсы (в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах), а также некоторые виды пестицидов и агрохимикатов, не внесенных в Государственный каталог. Также к этой категории можно отнести оружие, сильнодействующие яды, наркотические средства.
• Изъятые из оборота: те, которые по закону не могут быть объектами гражданских прав (например, объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности и не подлежащие приватизации).

Важно отметить, что результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (статья 1225 ГК РФ) сами по себе не могут отчуждаться. Однако права на такие результаты и средства, а также материальные носители, в которых они выражены, могут переходить от одного лица к другому в установленных Кодексом случаях и порядке.

2. Имущественные (цифровые) права как товар.
С 1 октября 2019 года в Гражданский кодекс РФ вступил в силу Федеральный закон №34-ФЗ, который кардинально изменил подход к объектам гражданских прав, введя новое для гражданского законодательства понятие — «цифровые права». Это стало ответом на стремительное развитие информационных технологий и появление новых форм активов.

Согласно статье 141.1 ГК РФ, цифровыми правами признаются обязательственные и иные права, содержание и условия осуществления которых определяются в соответствии с правилами информационной системы, отвечающей установленным законом признакам. Ключевыми характеристиками цифровых прав являются:

• Цифровая форма: они существуют исключительно в информационной системе.
• Определенность правил: содержание и условия их осуществления жестко регламентированы правилами этой системы.
• Децентрализация или квази-децентрализация: осуществление, распоряжение, в том числе передача, залог или обременение цифрового права, возможны только в информационной системе без обращения к третьему лицу, что обеспечивает высокую степень автоматизации и прозрачности.
• Определение обладателя: обладатель цифрового права определяется по правилам информационной системы, что исключает необходимость традиционных реестров или нотариальных актов для подтверждения собственности.

Цифровые права являются разновидностью имущественных прав (согласно статье 128 ГК РФ), что позволяет применять к ним общие положения о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из их содержания или характера.

Примеры цифровых прав:

• Права на цифровое имущество: например, акции, облигации или доли участия в цифровой форме (токены, выпущенные в рамках ICO).
• Утилитарные цифровые права: предоставляющие доступ к определенным сервисам, продуктам, бонусам или скидкам (например, игровые активы, программы лояльности, предоплаченные абонементы, выраженные в цифровой форме).
• Активы, используемые в качестве средства расчета: криптовалюты (биткойн, эфириум) и другие токены, которые признаются имуществом, но их правовой статус как платежного средства в РФ ограничен.

Таким образом, объект договора купли-продажи сегодня представляет собой сложную и многогранную категорию, включающую как традиционные материальные вещи, так и инновационные цифровые активы, что требует от правоприменителя глубокого понимания их специфики.

Виды договора купли-продажи и их содержание

Классификация видов договора купли-продажи

Глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященная купле-продаже, не ограничивается общими положениями, а предусматривает целую систему специальных видов договора, каждый из которых имеет свои уникальные особенности, обусловленные предметом, субъектным составом, целями приобретения и применимым законодательством. Общие положения о купле-продаже применяются к этим видам, если иное не предусмотрено правилами об этих конкретных договорах.

Давайте рассмотрим основные из них:

1. Розничная купля-продажа:
   • Субъектный состав: Продавец — лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по розничной продаже; Покупатель — приобретает товар для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
   • Цель: Удовлетворение личных бытовых потребностей.
   • Особенность: К данному виду договора в полной мере применяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей», что предоставляет покупателю дополнительные гарантии и возможности защиты своих прав (например, право на обмен товара надлежащего качества, право на возврат в течение 14 дней).
2. Договор поставки:
   • Субъектный состав: Поставщик-продавец — осуществляет предпринимательскую деятельность, производит или закупает товары; Покупатель — использует товары в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным потреблением.
   • Цель: Использование товаров в профессиональной или хозяйственной деятельности.
   • Особенность: Часто носит систематический характер, предусматривает передачу товаров партиями в обусловленный срок или сроки. Отличается от розничной купли-продажи именно целью приобретения товара.
3. Договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд:
   • Субъектный состав: Поставщик — производитель или поставщик товаров; Государственный или муниципальный заказчик — выступает от имени Российской Федерации или субъекта РФ (муниципального образования).
   • Цель: Обеспечение государственных или муниципальных потребностей.
   • Особенность: Особое правовое регулирование, включающее Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», строгие требования к порядку заключения, исполнения и контроля.
4. Договор контрактации:
   • Субъектный состав: Производитель сельскохозяйственной продукции (крестьянское (фермерское) хозяйство, сельскохозяйственный кооператив и т.д.); Заготовитель — лицо, осуществляющее закупки такой продукции для переработки или продажи.
   • Цель: Организация производства и поставки сельскохозяйственной продукции.
   • Особенность: Предметом являются будущие урожаи или произведенная продукция. Заготовитель часто оказывает производителю финансовую, техническую или агрономическую помощь.
5. Договор энергоснабжения:
   • Субъектный состав: Энергоснабжающая организация; Абонент (потребитель) — лицо, получающее энергию.
   • Цель: Подача и потребление энергии (электрической, тепловой и т.д.) через присоединенную сеть.
   • Особенность: Абонент не только оплачивает энергию, но и обязуется соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации сетей и исправность оборудования. Это сложный, длящийся договор с особыми требованиями к безопасности и технической готовности.
6. Договор продажи недвижимости:
   • Субъектный состав: Продавец и Покупатель.
   • Цель: Передача недвижимого имущества в собственность.
   • Особенность: Строгая обязательная письменная форма (путем составления одного документа), обязательная государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре. Требует передачи имущества по передаточному акту.
7. Договор продажи предприятия:
   • Субъектный состав: Продавец и Покупатель.
   • Цель: Передача предприятия как имущественного комплекса в собственность.
   • Особенность: Предприятие рассматривается как единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества (земля, здания, оборудование, инвентарь, права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки и т.д.), за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Договор подлежит государственной регистрации и требует составления передаточного акта.

Эта классификация позволяет учесть специфику различных сфер гражданского оборота и обеспечить адекватное правовое регулирование для каждой из них, опираясь на общие принципы договора купли-продажи, но с учетом их уникальных характеристик.

Существенные и иные условия договора купли-продажи

Содержание любого договора, включая договор купли-продажи, формируется совокупностью его условий. Среди них особое место занимают существенные условия, без согласования которых договор считается незаключенным, то есть юридически не существующим.

Существенные условия договора купли-продажи:

1. Предмет договора (наименование и количество товара): Это безусловное существенное условие для любого вида договора купли-продажи. Условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет однозначно определить его наименование и количество.
   • Наименование: Должно быть достаточно конкретным, чтобы идентифицировать товар. Например, не просто «зерно», а «пшеница третьего класса».
   • Количество: Должно определяться в договоре в соответствующих единицах измерения (килограммы, метры, литры, штуки, комплекты) или в денежном выражении. Например, «1000 кг картофеля» или «товар на сумму 100 000 рублей в ассортименте согласно спецификации». Точное указание единиц измерения помогает избежать споров.
2. Цена: По общему правилу, цена не является существенным условием договора купли-продажи, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Если цена не установлена и не может быть определена из условий договора, товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (пункт 3 статьи 424 ГК РФ). Однако есть важные исключения:
   • Для договора продажи недвижимости: Цена является существенным условием (статья 555 ГК РФ). При отсутствии соглашения о цене предмета сделки, договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным.
   • Для договора продажи предприятия: Аналогично, цена выступает в качестве существенного условия (статья 559 ГК РФ).
3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением: Это специфическое существенное условие для договора продажи жилого помещения. Согласно статье 558 ГК РФ, в договоре должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования продаваемым жилым помещением после его перехода к новому собственнику (например, члены семьи продавца, имеющие право пожизненного проживания, или наниматели по договору социального найма). Отсутствие этого условия делает договор незаключенным.

Иные условия договора купли-продажи:

Помимо существенных, стороны могут согласовать множество других условий, которые, не влияя на факт заключения договора, определяют порядок его исполнения и детализируют права и обязанности сторон.

• Срок договора: По общему правилу, срок не относится к существенным условиям ДКП. Однако он приобретает особое значение и становится существенным для некоторых его видов:
  • Договор поставки: В нем сроки или график поставки являются критически важными.
  • Продажа товаров в кредит с рассрочкой платежа: Сроки оплаты здесь определяют график погашения задолженности.
• Качество товара (статья 469 ГК РФ): Стороны могут установить требования к качеству, гарантийные сроки, условия о предпродажной подготовке.
• Ассортимент (статья 467 ГК РФ): Особенно важен для оптовых поставок, когда определяется соотношение товаров по видам, моделям, размерам.
• Комплектность (статьи 478, 480 ГК РФ) и комплект (статья 479 ГК РФ): Указывает на состав товара (например, комплект мебели или набор инструментов).
• Тара и упаковка (статья 481 ГК РФ): Условия о необходимости, виде и материале тары/упаковки, особенно для товаров, требующих специальных условий хранения или транспортировки.
• Место и способ передачи товара: Самовывоз, доставка, отгрузка и т.д.
• Порядок расчетов: Предоплата, оплата по факту, рассрочка, безналичный расчет и т.д.

Таким образом, содержание договора купли-продажи представляет собой сложную систему условий, которые должны быть тщательно согласованы сторонами для обеспечения правовой определенности и минимизации рисков.

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи

Договор купли-продажи, будучи двусторонне-обязывающим, порождает четкий круг прав и обязанностей как для продавца, так и для покупателя. Их точное исполнение является залогом действительности и эффективности сделки.

Обязанности продавца:
Продавец, являясь стороной, передающей имущество, несет более широкий спектр обязанностей, детализированных в Гражданском кодексе РФ:

1. Передать товар покупателю:
   • Срок: В срок, установленный договором. Если срок не определен, то в разумный срок после возникновения обязательства, а по его истечении — в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования (пункт 1 статьи 457 ГК РФ).
   • Соответствующего качества: Товар должен соответствовать требованиям, установленным законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемым требованиям к такого рода товарам (статья 469 ГК РФ).
   • В соответствующем количестве: Согласно условиям договора (статьи 465, 466 ГК РФ).
   • В соответствующем ассортименте: Если договором предусмотрена передача товаров в определенном соотношении по видам, моделям, размерам (статья 467 ГК РФ).
   • В соответствующей комплектности: Если товар является комплектом (например, компьютер с монитором, клавиатурой, мышью), он должен быть передан в полном составе (статьи 478, 480 ГК РФ).
   • В соответствующем комплекте: Если товар представляет собой набор отдельных изделий (например, сервиз), он должен быть передан в полном составе (статья 479 ГК РФ).
   • В таре или упаковке: Если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, либо если характер товара требует тары или упаковки для его сохранности.
   • С принадлежностями и документами: Продавец обязан передать покупателю все принадлежности товара (например, зарядное устройство для телефона) и относящиеся к нему документы (технический паспорт, инструкцию по эксплуатации, гарантийный талон, сертификаты качества, соответствия, безопасности, лицензии, а также иные сопроводительные документы, предусмотренные законодательством или договором).
   • Свободным от прав третьих лиц: Товар должен быть передан без каких-либо обременений, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами (например, залог, аренда). Несоблюдение этого условия может повлечь ответственность продавца за эвикцию (изъятие товара у покупателя третьими лицами).

Обязанности покупателя:
Покупатель также несет ряд ключевых обязанностей, направленных на принятие товара и его оплату:

1. Принять переданный ему товар: Покупатель обязан совершить все необходимые действия для обеспечения принятия товара (например, предоставить склад, обеспечить разгрузку) и фактически принять его.
2. Оплатить товар по установленной цене: Эта обязанность является центральной для покупателя и должна быть исполнена в соответствии с условиями договора (сроки, форма оплаты).

Исполнение этих обязанностей является основой для стабильности и предсказуемости гражданского оборота, а их нарушение влечет за собой правовые последствия, предусмотренные Гражданским кодексом РФ.

Особенности правового регулирования и проблемы договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости занимает особое место в гражданском обороте Российской Федерации, что обусловлено высокой стоимостью, социальной значимостью и уникальным правовым режимом объектов недвижимости. По данным Росреестра, в первом полугодии 2024 года количество регистраций переходов прав на жилье по договорам купли-продажи (мены) составило 2,6 млн, что подтверждает его массовый характер и критическую важность. Однако эта сфера сопряжена с множеством специфических проблем и рисков.

Общие положения договора продажи недвижимости

Правовое регулирование договора продажи недвижимости имеет ряд ключевых особенностей, отличающих его от купли-продажи движимого имущества:

1. Обязательная государственная регистрация перехода права собственности: В отличие от сделок с движимым имуществом, где право собственности, как правило, переходит в момент передачи вещи, по договору продажи недвижимости право собственности покупателя на объект возникает только с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) Росреестра. До этой регистрации покупатель, хотя и является стороной заключенного договора, не вправе совершать сделки по дальнейшему отчуждению этого имущества. Этот механизм обеспечивает публичность, достоверность и защиту прав собственников.
2. Особые требования к форме договора: Договор продажи недвижимости подлежит обязательной простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ). Несоблюдение этой формы влечет его недействительность. Для договора продажи жилого дома или квартиры статья 558 ГК РФ также предусматривает обязательную государственную регистрацию самого договора (до 1 марта 2013 года, после этой даты регистрируется только переход права собственности). Несмотря на отмену регистрации самого договора, требование о простой письменной форме остается незыблемым.

Эти положения призваны обеспечить стабильность оборота недвижимости и защиту интересов его участников, однако на практике возникают многочисленные сложности.

Актуальные проблемы правового регулирования и риски в сделках с недвижимостью

Сложность и многоаспектность сделок с недвижимостью порождают целый ряд проблем как в правовом регулировании, так и в правоприменительной практике:

1. Отсутствие единого доктринального понимания «недвижимого имущества»:
   • Проблема: В доктрине гражданского права до сих пор нет исчерпывающего и однозначного определения критериев недвижимого имущества. Традиционно выделяются прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, а также государственная регистрация. Однако эти критерии не всегда достаточны.
   • Примеры дискуссий:
     • Машино-места: Долгое время был спорный вопрос об их статусе, пока законодательно не были отнесены к объектам недвижимости.
     • Линейные объекты: Трубопроводы, линии электропередач (ЛЭП) — их правовой режим как недвижимости вызывает вопросы из-за специфики их функционирования и связи с земельными участками.
     • Объекты незавершенного строительства: Могут ли они считаться недвижимостью до завершения строительства и регистрации? Судебная практика склоняется к положительному ответу при соблюдении определенных условий.
   • Последствия: Эта неопределенность создает правовые риски при совершении сделок, определении налоговой базы, а также при разрешении споров.
2. Проблемы защиты прав покупателя при использовании банковских ячеек:
   • Механизм: Банковские ячейки часто используются для безопасной передачи денежных средств: покупатель закладывает деньги, продавец получает к ним доступ после предоставления документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности.
   • Риски:
     • Получение средств до регистрации: Если условия договора аренды ячейки сформулированы нечетко, продавец может получить доступ к деньгам до фактической регистрации перехода права, оставив покупателя без денег и без собственности.
     • Отказ от сделки: При расторжении или отказе от сделки возникают сложности с возвратом средств из ячейки, так как банк является лишь хранителем и не несет ответственности за исполнение обязательств по основному договору. Решение спора часто требует судебного вмешательства.
3. Риски занижения цены объекта недвижимости для целей налогообложения:
   • Мотив: Стороны могут занижать цену в договоре купли-продажи, чтобы продавец избежал уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с полной суммы, если он владел недвижимостью менее минимального предельного срока (статья 217.1 Налогового кодекса РФ).
   • Последствия для продавца: Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, налоговая база для НДФЛ рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Это может привести к доначислению налогов и штрафов со стороны ФНС.
   • Последствия для покупателя: При оспаривании сделки (например, в случае банкротства продавца или при признании сделки недействительной), покупатель сможет взыскать с продавца только ту сумму, которая указана в договоре, что приведет к значительным убыткам.
4. Проблема «забытых детских долей»:
   • Суть проблемы: При использовании материнского капитала для приобретения жилья законодательство обязывает выделять доли в праве собственности на жилое помещение детям. Нередко продавцы, особенно при последующей продаже такой недвижимости, не учитывают или не выделяют эти доли.
   • Правовые последствия: Невыполнение этого требования является существенным нарушением закона. Органы опеки и попечительства или прокуратура имеют право оспорить такую сделку. Это может привести к признанию сделки недействительной, возврату жилья в собственность продавца и необходимости возврата материнского капитала в Пенсионный фонд, а также к потере покупателем жилья и денег.
5. Отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга:
   • Норма: Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, которая находится в совместной собственности, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   • Риск: Отсутствие такого согласия является основанием для признания сделки недействительной по иску супруга, чьи права были нарушены. Это создает значительный риск для покупателя, который может лишиться приобретенного имущества.
6. Риски приобретения недвижимости у лица, проходящего процедуру банкротства:
   • Проблема: Сделки по продаже недвижимости, совершенные должником в преддверии или в ходе процедуры банкротства, могут быть оспорены конкурсным управляющим на основании статей 61.2 и 61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
   • Виды оспариваемых сделок:
     • Подозрительные сделки: Совершенные в целях причинения вреда кредиторам (например, продажа имущества по цене существенно ниже рыночной).
     • Сделки с неравноценным встречным исполнением: Когда стоимость полученного должником имущества меньше стоимости переданного.
     • Сделки, влекущие предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов: Если сделка была совершена с одним из кредиторов в ущерб другим.
   • Последствия: Покупатель рискует лишиться приобретенной недвижимости, которая будет возвращена в конкурсную массу должника.
7. Несовершенство законодательства в части отсутствия четких механизмов защиты прав покупателей недвижимости:
   • Проблема: Несмотря на обилие норм, правовая защита покупателей недвижимости по-прежнему имеет пробелы, особенно в части предотвращения рисков до момента регистрации права собственности.

Эти проблемы требуют системного подхода к совершенствованию правового регулирования и усиления контроля за соблюдением законодательства.

Пути совершенствования законодательства о купле-продаже недвижимости

Учитывая выявленные проблемы и риски, научное сообщество и правоприменительная практика предлагают ряд направлений для совершенствования законодательства о купле-продаже недвижимости:

1. Усиление роли нотариуса:
   • Предложение: Введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью.
   • Обоснование: Нотариус, как независимый и квалифицированный юрист, проводит правовую экспертизу документов, проверяет дееспособность сторон, наличие необходимых согласий (например, супруга, органов опеки), отсутствие обременений и прав третьих лиц. Это значительно снизит риски оспаривания сделок и повысит их юридическую чистоту.
2. Внедрение системы страхования титула собственника:
   • Предложение: Создание обязательной или добровольной системы страхования рисков утраты права собственности (титула) по причине недействительности сделки.
   • Обоснование: В случае признания сделки недействительной и изъятия недвижимости у добросовестного покупателя, страховая компания возместит ему убытки, что обеспечит дополнительную финансовую защиту.
3. Создание единой электронной базы данных об истории объекта недви��имости:
   • Предложение: Разработка и внедрение государственной электронной системы, аккумулирующей полную информацию обо всех сделках, собственниках, обременениях, судебных спорах и технических характеристиках каждого объекта недвижимости.
   • Обоснование: Это повысит прозрачность рынка, позволит покупателям и их представителям получать исчерпывающую информацию о «юридической чистоте» объекта, минимизируя риски.
4. Стандартизация форм договоров и сопутствующих документов:
   • Предложение: Разработка типовых, юридически выверенных форм договоров купли-продажи недвижимости, актов приема-передачи и иных сопутствующих документов.
   • Обоснование: Стандартизация поможет избежать неточностей, пробелов и противоречий в формулировках, которые часто становятся причиной судебных споров.
5. Конкретизация терминологии и перечня типов объектов недвижимости:
   • Предложение: Законодательная разработка единой, исчерпывающей дефиниции «недвижимого имущества» и четкой классификации его видов.
   • Обоснование: Это позволит устранить доктринальные разногласия и правовую неопределенность в отношении таких объектов, как машино-места, линейные сооружения, объекты незавершенного строительства, что упростит их гражданский оборот и налогообложение.

Комплексное применение этих мер способно существенно повысить надежность и безопасность сделок с недвижимостью, защитить интересы всех участников гражданского оборота и снизить нагрузку на судебную систему.

Роль судебной практики и научные подходы к совершенствованию законодательства

Судебная практика в толковании и применении норм о договоре купли-продажи

Судебная практика в России играет ключевую, стабилизирующую и направляющую роль в правовой системе. Она не только обеспечивает единообразное понимание и применение норм права на всей территории Российской Федерации, но и, по сути, является живым механизмом их адаптации к постоянно меняющимся общественным отношениям. Однако, несмотря на эту фундаментальную функцию, в современном правоприменении не всегда наблюдается полное единство.

1. Проблемы единообразия судебной практики:
Одной из актуальных проблем является отсутствие единого мнения как по вопросу о наборе существенных условий договора купли-продажи, так и по технологии их согласования. Например, для договора купли-продажи будущей вещи до сих пор ведутся дискуссии, является ли срок её передачи существенным условием. Такая неоднородность создает правовую неопределенность, затрудняет предсказуемость судебных решений и, как следствие, повышает риски для участников гражданского оборота. Это подчеркивает необходимость более четких разъяснений со стороны высших судебных инстанций.

2. Правовые позиции Верховного Суда РФ:
Верховный Суд РФ, являясь высшей судебной инстанцией, регулярно формулирует правовые позиции по делам, связанным с договорами купли-продажи, особенно в сфере недвижимости, что имеет колоссальное значение для единообразия правоприменения. Эти позиции находят отражение в постановлениях Пленумов Верховного Суда РФ и в обзорах судебной практики.

• Уклонение от государственной регистрации: Если сделка, требующая государственной регистрации (например, договор продажи недвижимости, заключенный до 2013 года, или переход права собственности на недвижимость), совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Это решение суда является самостоятельным основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки (пункт 4 статьи 165 ГК РФ).
• Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности: Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Это означает, что сам договор остается действительным, но право собственности у покупателя возникает только после регистрации. Данная позиция отражена в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 (применительно к аренде) и пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.
• Расторжение договора при существенном нарушении: Договор купли-продажи помещения может быть расторгнут до его полной оплаты, если покупатель нарушил существенные условия договора. Например, продавец может расторгнуть договор, если покупатель, не полностью оплативший объект, продал большую часть помещений третьим лицам без согласия продавцов. Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 ГК РФ).
• Оспаривание сделок в банкротстве: В случае банкротства должника сделки по продаже недвижимости могут быть оспорены на основании неравноценного встречного исполнения. Суды исследуют не только цену, но и все обстоятельства совершения сделки, чтобы выявить признаки подозрительности или предпочтения (статьи 61.2, 61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

3. Основания признания сделок недействительными и сроки исковой давности:
Судебная практика также активно формируется вокруг оснований для признания сделок недействительными:

• Использование подложных документов или предоставление неверных сведений: Такие сделки признаются недействительными.
• Сделки, совершенные недееспособными или ограниченно дееспособными лицами: Подлежат оспариванию или являются ничтожными.
• Несоблюдение формы договора: Например, отсутствие простой письменной формы для недвижимости или нотариального удостоверения в случаях, когда оно обязательно, является основанием для признания сделки недействительной или незаключенной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам строго регламентированы (статья 181 ГК РФ):

• Для ничтожных сделок (которые недействительны с самого начала, независимо от признания судом) срок исковой давности составляет три года. Течение срока начинается со дня, когда началось исполнение такой сделки.
• Для оспоримых сделок (которые могут быть признаны недействительными судом по заявлению заинтересованного лица) срок исковой давности составляет один год. Течение срока начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений особенно ярко свидетельствует о неизбежности возникновения спорных ситуаций, что требует постоянного анализа для их предотвращения и эффективного разрешения.

Научные подходы к совершенствованию законодательства о договоре купли-продажи

Современное правовое поле, регулирующее договор купли-продажи, не является статичным. Научное сообщество активно указывает на необходимость его постоянного совершенствования. Это обусловлено динамичным развитием социальных, политических и экономических условий, а также внедрением новых технологий.

1. Адаптация к современным реалиям:

• Цифровые технологии и электронный документооборот: Развитие цифровой экономики требует адаптации норм о купле-продаже к электронным сделкам, смарт-контрактам и обороту цифровых прав. Необходимо предусмотреть четкие правила для заключения, исполнения и оспаривания таких сделок, а также для защиты прав участников в условиях распределенных реестров.
• Защита интересов участников оборота: В условиях меняющейся экономической конъюнктуры возрастает потребность в более эффективных механизмах защиты прав как продавцов, так и покупателей, особенно в сферах, где риски высоки (например, продажа недвижимости или высокотехнологичных товаров).
• Модернизация ГК РФ: Существует потребность в комплексной модернизации положений Главы 30 ГК РФ, направленной на устранение существующих пробелов, противоречий и неясностей, что позволит обеспечить более высокий уровень правовой защиты.

2. Разработка четких и единых правил для сделок с недвижимостью:
Особое внимание уделяется сфере недвижимости. Для снижения количества конфликтов между продавцами и покупателями предлагается:

• Усиление требований к раскрытию информации: Законодательно закрепить обязательство продавца предоставлять покупателю исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, его истории, технических характеристиках, обременениях, наличии судебных споров.
• Обязательная преддоговорная проверка: Рассмотреть возможность введения законодательного требования об обязательной юридической экспертизе объекта недвижимости до заключения договора, возможно, с участием нотариуса или специализированных организаций.
• Стандартизация форм договоров: Разработать и утвердить на государственном уровне типовые формы договоров купли-продажи недвижимости, которые бы минимизировали разночтения и исключали недобросовестные манипуляции с формулировками.

3. Устранение пробелов и конкретизация терминологии:

• Исторический опыт: Использование исторического опыта развития договора купли-продажи может помочь в поиске оптимальных решений для современных проблем.
• Терминология недвижимых вещей: Необходимо разработать единую законодательную дефиницию «недвижимого имущества», которая учитывала бы современные реалии и исключала двойственное толкование. Это включает:
  • Конкретизация перечня типов объектов недвижимости: Четкое определение статуса объектов незавершенного строительства, линейных объектов (трубопроводов, ЛЭП), машино-мест и других спорных категорий.
  • Фиксация критериев отнесения к типам: Разработка ясных критериев, по которым тот или иной объект относится к конкретному типу недвижимости, что значительно облегчит правоприменение и снизит количество судебных споров.
• Унификация норм и конкретизация понятий: Общая унификация норм, регулирующих договорные отношения купли-продажи, и конкретизация всех используемых в законе понятий, могут существенно минимизировать проблемы, возникающие в процессе реализации товаров и объектов гражданских прав.

Эти научные подходы призваны сделать законодательство о договоре купли-продажи более прозрачным, эффективным и соответствующим вызовам XXI века, обеспечивая более надежную защиту прав и интересов всех участников гражданского оборота.

Заключение

Договор купли-продажи, являясь одним из древнейших и фундаментальных институтов гражданского права, продолжает оставаться краеугольным камнем современной рыночной экономики. Его историческая эволюция от публичных сделок Древней Руси до сложных цифровых контрактов сегодняшнего дня свидетельствует о неиссякаемой способности адаптироваться к меняющимся экономическим и социальным условиям.

В ходе данной курсовой работы мы проследили трансформацию понятия и правовой природы договора купли-продажи, подтвердив его статус как консенсуального, возмездного и двусторонне-обязывающего соглашения, основной целью которого является перенесение права собственности. Особое внимание было уделено расширению объекта договора, который теперь включает не только материальные вещи, но и имущественные, в том числе инновационные цифровые права, что стало ответом на вызовы цифровизации экономики.

Анализ многообразия видов договора купли-продажи, закрепленных в Гражданском кодексе РФ, показал, что несмотря на общие положения, каждый из них обладает специфическими особенностями, обусловленными субъектным составом, целями и предметом сделки. Детальное изучение существенных и иных условий договора позволило подчеркнуть их критическую важность для действительности и надлежащего исполнения обязательств сторон.

Особый акцент был сделан на особенностях правового регулирования и актуальных проблемах договора купли-продажи недвижимости. Высокая социальная и экономическая значимость этих сделок обусловливает необходимость строгих формальностей, таких как государственная регистрация перехода права собственности и простая письменная форма. Однако, как показал анализ, эта сфера по-прежнему изобилует рисками и «слепыми зонами»: от доктринальных разногласий по определению недвижимого имущества до практических проблем, связанных с использованием банковских ячеек, занижением цены, «забытыми детскими долями», отсутствием согласия супруга и рисками банкротства продавца.

Неоценимая роль в преодолении этих проблем принадлежит судебной практике, которая обеспечивает единообразное толкование и применение норм, а также формирует ориентиры для участников оборота. Тем не менее, выявленные противоречия в судебной доктрине по ряду вопросов, таких как существенные условия договора, указывают на необходимость дальнейшей систематизации и унификации подходов.

Наконец, рассмотрение научных подходов к совершенствованию законодательства показало, что модернизация норм о купле-продаже является неотложной задачей. Предложения по усилению роли нотариуса, внедрению страхования титула, созданию единых электронных баз данных, стандартизации форм договоров и, самое главное, конкретизации терминологии и классификации объектов недвижимости, представляются наиболее перспективными направлениями. Их реализация позволит не только устранить существующие пробелы и противоречия, но и повысить безопасность, прозрачность и эффективность гражданского оборота, особенно в такой чувствительной сфере, как сделки с недвижимостью.

Таким образом, комплексный подход к изучению договора купли-продажи, сочетающий глубокий исторический и доктринальный анализ с исследованием актуальных правоприменительных проблем и научных предложений, является единственно верным путем к совершенствованию правового регулирования и обеспечению стабильности гражданских отношений в Российской Федерации.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации: принята Всенародным Голосованием 12.12.1993 // Российская газета. 1993. 25 дек. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ: принят ГД ФС РФ 21.10.1994 // Российская газета. 1994. 8 дек. № 238-239.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федер. закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ: принят ГД ФС РФ 22.12.1995 // Российская газета. 1996. 6 февр. № 23; 7 февр. № 24; 8 февр. № 25; 10 февр. № 27.
4. О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации: Федер. закон от 14.04.95 № 41-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1995. № 16. Ст. 1316; 1999. № 7.
5. Об электроэнергетике: Федер. закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2003. № 13. Ст. 1177.
6. О защите прав потребителей: Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 // Российская газета. 1996. 16 янв. № 8.
7. Алексеев С.С., Гангало Б.М. Гражданское право. М.: Велби, 2007. 480 с.
8. Алексеев С.С., Гангало Б.М., Мурзин Д.В. Гражданское право. М.: Велби, 2007. 320 с.
9. Васьковский Е.В. Гражданское право. М.: Статут, 2003. 382 с.
10. Гражданское право / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2002. 496 с.
11. Ершова И.В., Иванова Т.М. Предпринимательское право. М., 2000.
12. Комментарий к ГК РФ. Ч.1-3 / под ред. Е.Л. Забарчука. М.: Экзамен, 2005. 960 с.
13. Мушинский В.О. Основы гражданского права. М., 2000. 462 с.
14. Попондопуло В.Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: учебник. М.: Юристъ, 2005. 624 с.
15. Садиков О.Н. Гражданское право. М.: Инфра-М, 2006. 328 с.
16. Смоленский М.Б. Гражданское право. Ростов-на-Дону: Феникс, 2005. 348 с.
17. Суханов Е.А. Гражданское право. В 2 т. Т.1: Учебник. 2004. 422 с.
18. Договор купли-продажи – Гражданское право (Кушнир И.В.). URL: https://stud.wiki/uploads/pages/grazhdanskoe-pravo-kushnir-i-v.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
19. Сущность и основные функции договора купли-продажи в гражданском праве России // Молодой ученый. 2023. № 478. С. 104618. URL: https://moluch.ru/archive/478/104618/ (дата обращения: 18.10.2025).
20. ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9025/354d241d63d64380b06424e64f89196b8c9d0092/ (дата обращения: 18.10.2025).
21. Договор купли-продажи // Прокуратура Калужской области. URL: https://epp.genproc.gov.ru/web/proc_40/activity/legal-education/explain?item=24098935 (дата обращения: 18.10.2025).
22. Тема 8. Договоры купли-продажи // Договорное право. URL: https://dogovor.moscow/uchebnik/tema-8-dogovory-kupli-prodazhi/ (дата обращения: 18.10.2025).
23. Договор купли-продажи и его значение в инновационном развитии региона // Российский университет кооперации. URL: https://old.ruc.su/upload/medialibrary/eb9/99-106.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
24. ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья и четвертая) // Система ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/10164072/81e58284693dd5b967919a3118d0f19a/ (дата обращения: 18.10.2025).
25. Когда сделку с жильем могут признать недействительной и как этого избежать // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/kogda-sdelku-s-zhilem-mogut-priznat-nedejatelnoj-i-kak-etogo-izbezhat/ (дата обращения: 18.10.2025).
26. Судебная практика по делам, возникающим из купли-продажи жилого помещения // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sudebnaya-praktika-po-delam-voznikayuschim-iz-kupli-prodazhi-zhilogo-pomesch (дата обращения: 18.10.2025).
27. Обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок // АКГ Капитал. URL: https://akg-capital.ru/articles/obzor-sudebnoy-praktiki-po-sporam-svyazannym-s-osparivaniem-sdelok/ (дата обращения: 18.10.2025).
28. Обзор практики оспаривания сделок по выводу имущества должника в 2019 г. // Интерфакс. URL: https://www.interfax.ru/business/721200 (дата обращения: 18.10.2025).
29. Договор купли-продажи в системе договорного гражданского права // Аллея науки. URL: https://alley-science.ru/domains_data/files/9September2021/DOGOVOR%20KUPLI-PRODAGI%20V%20SISTEME%20DOGOVORNOGO%20GRAJDANSKOGO%20PRAVA.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
30. ГК РФ часть 2 Ст. 455. Условие договора о товаре // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9025/11e5c0e12d1b824040a454ce407e3a958e08d591/ (дата обращения: 18.10.2025).
31. Проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества // Научный лидер. URL: https://scilead.ru/article/6258-problemi-pravovogo-regulirovaniya-dogovora-ku (дата обращения: 18.10.2025).
32. Актуальные проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества // Интернет-конференции Сибирского юридического университета. URL: http://xn—-7sbbaafl6b3a0a3g.xn--p1ai/wp-content/uploads/2021/03/%D0%90%D0%BA%D1%82%D1%83%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B5%D0%BC%D1%8B-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%80%D0%B5%D0%B3%D1%83%D0%BB%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
33. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с оспариванием сделок по Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_165440/ (дата обращения: 18.10.2025).
34. Маликова Е.А., Новикова П.В. Актуальные проблемы договора купли-продажи жилого помещения в РФ // Вестник науки. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-dogovora-kupli-prodazhi-zhilogo-pomesch (дата обращения: 18.10.2025).
35. Сделки с недвижимостью. Актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости // Синергия Наук. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sdelki-s-nedvizhimostyu-aktualnye-voprosy-pravovogo-regulirovaniya-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti (дата обращения: 18.10.2025).
36. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60723/ (дата обращения: 18.10.2025).
37. Некоторые проблемные вопросы оспаривания в деле о банкротстве сделок по продаже недвижимости // Экономика и Жизнь. URL: https://www.eg-online.ru/article/484832/ (дата обращения: 18.10.2025).
38. О практике применения норм Гражданского кодекса РФ о существенных условиях договора купли-продажи // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-praktike-primeneniya-norm-grazhdanskogo-kodeksa-rf-o-suschestvennyh-usloviyah-dogovora-kupli-prodazhi (дата обращения: 18.10.2025).
39. Договор продажи недвижимости: обзор судебной практики // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dogovor-prodazhi-nedvizhimosti-obzor-sudebnoy-praktiki (дата обращения: 18.10.2025).
40. Совершенствование регламентирующих основ купли-продажи объектов недвижимости // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-reglamentiruyuschih-osnov-kupli-prodazhi-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 18.10.2025).
41. Храмова О.Е., Кечайкина Е.М. Вопросы совершенствования правового регулирования отношений купли-продажи // Вопросы российского и международного права. 2022. № 4A. URL: https://publishing-vak.ru/file/archive-law-2022-4A/15-khramova-kechaikina.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
42. Риски при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества на основе анализа судебной практики // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/riski-pri-zaklyuchenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimogo-imuschestva-na-osnove-analiza-sudebnoy-praktiki (дата обращения: 18.10.2025).
43. Рекомендации по совершенствованию правовых аспектов купли-продажи объектов недвижимости // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rekomendatsii-po-sovershenstvovaniyu-pravovyh-aspectov-kupli-prodazhi-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 18.10.2025).
44. Некоторые вопросы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам (редакция от 01.06.2003) // Контур.Норматив. URL: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=35689 (дата обращения: 18.10.2025).
45. Сланов Г.Т., Цаликова М.Б. Эволюция договора «купли-продажи» // Вестник Северо-Осетинского государственного университета. 2017. № 4. URL: https://www.osu.ru/sites/default/files/nodes/files/vestnik_4_2017_2.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
46. Эволюция договора «купли-продажи» // Международный студенческий научный вестник. URL: https://eduherald.ru/ru/article/view?id=12643 (дата обращения: 18.10.2025).