Правовое регулирование договора продажи недвижимости в Российской Федерации: доктринальные основы, судебная практика и современные вызовы

На рынке недвижимости Российской Федерации, оборот которого исчисляется триллионами рублей ежегодно, ключевым инструментом выступает договор продажи. Этот договор не просто регулирует переход права собственности на объекты, имеющие колоссальную экономическую ценность, но и затрагивает фундаментальные конституционные права граждан – право на частную собственность и право на жилище. В условиях динамично меняющегося законодательства и постоянной адаптации правоприменительной практики к новым вызовам, глубокое и всестороннее изучение договора продажи недвижимости приобретает особую актуальность. Современные экономические и правовые реалии, включая цифровизацию и стремление к упрощению процедур, порождают как новые возможности, так и сложные правовые коллизии, требующие тщательного анализа.

Настоящая работа ставит своей целью всестороннее исследование правового регулирования договора продажи недвижимости в Российской Федерации. Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения купли-продажи недвижимости, а объектом – совокупность общественных отношений, возникающих при заключении, исполнении и расторжении таких договоров. Цели работы заключаются в обосновании актуальности темы, определении фундаментальных понятий, анализе существенных условий договора, изучении государственной регистрации прав, а также в выявлении и критической оценке актуальных проблем и тенденций развития.

Структура работы охватывает как фундаментальные доктринальные основы, так и новейшие тенденции в правоприменении, позволяя читателю погрузиться в сложный мир юридических нюансов, от исторических корней до вызовов цифровой эпохи.

Теоретические основы правового регулирования договора продажи недвижимости

Понятие и правовой режим недвижимого имущества

Понимание договора продажи недвижимости начинается с осмысления самого объекта – недвижимого имущества. В современном российском гражданском праве определение недвижимых вещей дано в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Согласно этой норме, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Этот перечень не является исчерпывающим. Законодатель расширяет его, относя к недвижимости подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты. Особое место занимают жилые и нежилые помещения, а также машино-места, при условии, что их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Отсутствие такой прочной связи с землей и возможности перемещения без ущерба назначению является ключевым критерием для отнесения имущества к движимому.

Исторический экскурс показывает, что современное определение недвижимого имущества не является новацией, а представляет собой результат многовековой эволюции правовой мысли. Уже в дореволюционном российском гражданском праве, как отмечал выдающийся юрист Г.Ф. Шершеневич, возникали сложности с определением «прочности связи строения с землей» и «несоразмерного ущерба», зависящие от конкретных обстоятельств. Эти критерии, несмотря на свою кажущуюся простоту, требовали и требуют глубокого анализа в каждом отдельном случае, ведь от правильной квалификации зависит весь объем прав и обязанностей сторон сделки. Концепция «главной вещи и принадлежности», также разработанная дореволюционными цивилистами, находит свое отражение в современной статье 135 ГК РФ, где принадлежность, служащая главной вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи. Восстановление разделения вещей на движимые и недвижимые в российском законодательстве произошло с принятием Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года и Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года, что заложило основу для современного правового регулирования. Таким образом, понятия «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» в гражданском праве зачастую признаются тождественными, хотя «недвижимость» является более широким понятием, а «объект недвижимого имущества» – более конкретным и индивидуализирующим.

Особый правовой режим установлен для предприятия как имущественного комплекса, которое в соответствии с частью второй пункта 1 статьи 132 ГК РФ признается недвижимостью. Предприятие – это не просто совокупность зданий и сооружений, а сложный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки) и другие исключительные права. Такая комплексность требует особого подхода к его обороту, что и обуславливает признание предприятия недвижимой вещью, подлежащей государственной регистрации.

Общая характеристика договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости является краеугольным камнем гражданского оборота, регулирующим передачу самых ценных объектов гражданских прав. Согласно статье 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Взамен покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Этот договор традиционно характеризуется тремя ключевыми признаками:

1. Консенсуальный характер: Договор считается заключенным не в момент передачи вещи, а с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой законом форме. То есть, для его возникновения достаточно волеизъявления сторон.
2. Взаимный характер: Обе стороны договора – продавец и покупатель – имеют взаимные права и обязанности. Продавец обязан передать имущество и имеет право требовать оплату; покупатель обязан принять имущество и оплатить его, имея право требовать передачу.
3. Возмездный характер: Договор предполагает встречное имущественное предоставление. Передача недвижимости продавцом обусловлена обязанностью покупателя уплатить цену, и наоборот.

Ключевым требованием к форме договора продажи недвижимости является его письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Это требование не является простой формальностью. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ). Данное положение подчеркивает особую значимость сделок с недвижимостью и направлено на защиту прав и интересов сторон, а также на обеспечение публичной достоверности оборота. Под недействительностью в данном случае понимается ничтожность договора, то есть он не порождает юридических последствий с момента его совершения.

Важно отметить, что к договору купли-продажи недвижимости применяются общие положения о купле-продаже (Глава 30 ГК РФ) в части, не урегулированной специальными нормами, содержащимися в параграфе 7 Главы 30 ГК РФ («Продажа недвижимости») и других специальных законах. Это означает, что общие правила о качестве товара, ответственности за недостатки, сроках и порядке оплаты могут быть применены, если специальные нормы по недвижимости не содержат иных указаний.

Обязанности продавца по договору продажи недвижимости включают не только передачу имущества в состоянии, соответствующем условиям договора, но и информирование покупателя о качестве, дефектах, недостатках недвижимого имущества и о правах третьих лиц на продаваемое имущество (статья 460 ГК РФ). Неисполнение этой обязанности может повлечь за собой серьезные правовые последствия для продавца. Недвижимость должна быть свободна от любых прав третьих лиц (например, залога, аренды, сервитута), о которых продавец не уведомил покупателя.

Обязанность покупателя заключается прежде всего в оплате недвижимого имущества, предусмотренной статьями 454, 485, 486 ГК РФ. Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы. Для доказательства факта оплаты законодательство требует только прямых письменных доказательств – это может быть расписка, банковская выписка о переводе средств или иной документ.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества (статья 556 ГК РФ). С этого момента покупатель несет риск случайной гибели или повреждения имущества. Отсутствие такого акта может создать трудности при доказывании факта передачи и исполнении обязательств сторонами.

Заключение и государственная регистрация договора продажи недвижимости

Существенные условия договора продажи недвижимости

Договор, в том числе и договор продажи недвижимости, признается заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по всем его существенным условиям в требуемой форме (статья 432 ГК РФ). Отсутствие хотя бы одного из существенных условий делает договор незаключенным, что означает его юридическую ничтожность и отсутствие правовых последствий.

Существенными условиями договора являются:

1. Условия о предмете договора. Это то, что составляет суть сделки – в данном случае, конкретный объект недвижимости, подлежащий передаче.
2. Условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида договоров.
3. Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для договора продажи недвижимости закон (статья 554 ГК РФ) устанавливает строгое требование к условию о предмете. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. На практике для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Кадастровый номер, присваиваемый при государственном кадастровом учете, уникально идентифицирует объект на территории РФ. В случаях, когда речь идет о продаже будущей недвижимой вещи (например, квартиры в строящемся доме), индивидуализация может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество: местонахождение, ориентировочная площадь, иные характеристики, определенные в проектной документации. Важно, что даже если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта, но они имеются, например, в акте приема-передачи, то такой договор не может быть признан незаключенным (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). Это свидетельствует о стремлении судебной практики к сохранению действительности сделок при наличии достаточных данных для идентификации, пусть и в сопутствующих документах.

Вторым неотъемлемым существенным условием является цена продаваемого имущества (пункт 3 статьи 555 ГК РФ). Отсутствие согласованной цены делает договор незаключенным. Цена может быть установлена за единицу площади объекта или иным образом, позволяющим однозначно ее определить. Если цена в договоре не указана, но стороны фактически исполнили договор, приняв и оплатив имущество, то это может быть истолковано как согласование цены в размере рыночной стоимости на момент сделки, но это вызывает дополнительные сложности и споры.

Особое внимание законодатель уделяет специфическому существенному условию для договоров продажи жилых помещений. Согласно статье 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Это условие направлено на защиту прав лиц, имеющих право пожизненного пользования жилым помещением, например, бывших членов семьи собственника, отказавшихся от приватизации. Несогласование этого условия влечет ничтожность договора, поскольку покупатель не может быть поставлен в ситуацию, когда он приобретает обремененное чужими правами жилье, не зная об этом.

Таким образом, тщательное согласование всех существенных условий является фундаментом для правомерного и действительного договора продажи недвижимости, а их отсутствие или неточность могут привести к серьезным юридическим последствиям.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Передача права собственности на недвижимое имущество – это не просто смена владельца, а юридически значимый акт, требующий публичного признания и подтверждения государством. Этот процесс реализуется через государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, которая определяется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Центральным элементом этой системы является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который представляет собой свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных установленных сведений. ЕГРН включает в себя не только сведения о правах, но и данные государственного кадастрового учета, то есть внесение в реестр информации о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах и других объектах, прочно связанных с землей, с их индивидуализирующими характеристиками. Каждому объекту недвижимости присваивается неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, что обеспечивает уникальную идентификацию.

Правовая доктрина предлагает несколько взглядов на природу государственной регистрации. Некоторые ученые рассматривают ее как ненормативный акт государственного органа, то есть индивидуально-правовой акт, создающий юридические последствия для конкретных лиц. Другие видят в ней юридический факт в сложном фактическом составе, который влечет возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости. Ряд авторов, как М.С. Огородников, характеризуют регистрацию как акт легализующего значения, подтверждающий законность уже возникших прав, тогда как Н.Ю. Шеметова называет ее правосоздающим институтом, поскольку именно с момента регистрации право возникает, переходит или прекращается. В целом, государственную регистрацию можно рассматривать как специфическую деятельность государства по проверке законности документов и внесению записей, и как результат этой деятельности – саму запись в ЕГРН. Эта деятельность направлена на защиту интересов общества и государства, а также на признание, возможность реализации и защиту прав граждан и организаций.

Исторически документы, подтверждающие государственную регистрацию прав, претерпели изменения. Долгое время таким документом являлось Свидетельство о государственной регистрации прав. Однако с 15 июля 2016 года свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость больше не выдаются, и выписка из ЕГРН является единственным документом, подтверждающим зарегистрированное право собственности. При электронной регистрации выписка из ЕГРН передается в электронном виде, подписанная усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

Государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Это означает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, заключенный после 01.03.2013, не требует государственной регистрации самого договора, но переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Право собственности на объекты недвижимости, возникающие из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, также возникает с момента государственной регистрации этого права за покупателем.

Процедура государственной регистрации устанавливается Федеральным законом № 218-ФЗ. Сроки регистрации зависят от вида сделки и способа подачи документов, но в целом стремятся к сокращению. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе вынести решение о государственной регистрации, а уклоняющаяся сторона должна возместить другой стороне убытки. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, что подчеркивает публичную достоверность сведений ЕГРН.

Правовые проблемы, коллизии и тенденции развития в сфере договора продажи недвижимости

Правовые проблемы и коллизии в регулировании договора продажи недвижимости

Несмотря на достаточно обширное правовое регулирование, институт договора продажи недвижимости в России сталкивается с рядом существенных проблем и коллизий, требующих постоянного внимания законодателя и правоприменителя. Недостатки и пробелы Главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации очевидны, особенно в свете динамично развивающихся общественных отношений. Российская правовая практика изобилует противоречиями в области правового регулирования сделок с недвижимостью, что создает юридическую неопределенность и почву для споров.

Одной из наиболее острых и нерешенных проблем является признание сделок недействительными. В частности, вызывает сложности интерпретация «правил, относящихся к сделке» в контексте притворных сделок (статья 170 ГК РФ). Притворная сделка совершается для прикрытия другой сделки. Законодатель указывает, что к притворной сделке применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду. Однако на практике Верховный Суд РФ высказывал взаимоисключающие суждения по этому вопросу, что затрудняет формирование единообразной правоприменительной практики. Например, в одних случаях суд может признать притворную сделку ничтожной и применить правила прикрываемой сделки, в других — признать ее недействительной по иным основаниям, но без применения правил прикрываемой. Отсутствие четких критериев и единообразной судебной позиции порождает неопределенность для участников гражданского оборота.

Серьезные сложности возникают и в сфере защиты прав несовершеннолетних на жилое помещение. Законодатель не устанавливает конкретные критерии оценки их интересов при отчуждении жилья, что приводит к формальному подходу органов опеки и попечительства. Нередко, чтобы получить разрешение на сделку, требуется приобретение другого жилья, равноценного или лучшего, что не всегда возможно или целесообразно. Без четких методических рекомендаций и юридически закрепленных критериев, органы опеки вынуждены действовать по субъективным усмотрениям, что может как чрезмерно ограничивать права собственников, так и недостаточно эффективно защищать интересы детей.

Важно подчеркнуть, что правовое регулирование купли-продажи жилой недвижимости имеет выраженный публичный интерес. Это обусловлено тем, что сделки с жильем опосредуют реализацию фундаментальных прав граждан, закрепленных в Конституции Российской Федерации:

• Статья 35 Конституции РФ гарантирует право частной собственности, владение, пользование и распоряжение имуществом, а также защиту от принудительного отчуждения без возмещения и право наследования.
• Статья 40 Конституции РФ устанавливает право на жилище, недопустимость произвольного лишения жилища и поощрение жилищного строительства.

Эти конституционные гарантии объясняют, почему законодательство устанавливает ограничения правомочий собственника по отчуждению недвижимости. К таким ограничениям относятся:

• Наличие обременений: ипотека, арест имущества, сервитуты, что требует согласия кредитора или снятия обременения.
• Необходимость защиты прав определенных групп лиц: лиц, находящихся под опекой или попечительством, или лиц, для которых данное жилье является единственным пригодным для проживания (например, в случае отказа от приватизации).
• Запреты на отчуждение в пользу иностранных граждан: например, земельных участков, расположенных в приграничных территориях.
• Запреты на совершение сделок, наложенные властями: например, из-за долгов собственника.

Механизм защиты слабых участников рынка проявляется в требованиях о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей собственности (что предотвращает мошенничество и обеспечивает дополнительную проверку законности), а также в институте государственной регистрации перехода права собственности, который обеспечивает публичность и юридическую силу этих ограничений.

Роль судебной практики и современные тенденции развития

Судебная практика играет критически важную роль в формировании единообразного применения норм о договоре купли-продажи недвижимости, устраняя пробелы в законодательстве и разрешая коллизии. Параграф 7 Главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, включающий статьи 549–558, является основой для рассмотрения споров. Однако нормы ГК РФ дополняются и конкретизируются в актах высших судебных инстанций.

Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, а до его упразднения и Высшего Арбитражного Суда РФ, а также обзоры судебной практики (например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости») являются важнейшими источниками для понимания того, как применять законодательство. Они рассматривают широкий круг вопросов:

• Споры о расторжении сделок без полной оплаты или с нарушением других существенных условий.
• Оспаривание договоров дарения и продажи по низкой цене, которые могут прикрывать другие сделки или быть совершены под влиянием обмана, заблуждения.
• Споры, связанные с уклонением одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ), где суд может принудительно зарегистрировать переход права.
• Дела о признании недействительной государственной регистрации права собственности, если сама сделка признана недействительной.
• Разграничение понятия недвижимости: Верховный Суд РФ рассматривает дела, касающиеся влияния срока действия предварительного договора на срок передачи недвижимости, а также вопросы, связанные с отнесением того или иного объекта к недвижимости.
• Сделки с долями в праве общей собственности: К ним применяется такой же подход к правовому регулированию, как и к сделкам с целыми объектами недвижимости, поскольку они влекут изменения в зарегистрированных правах и смену собственника.
• Принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем зданий: при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Современные тенденции развития правового регулирования в сфере договора продажи недвижимости характеризуются стремлением к цифровизации и упрощению процедур.

• Электронная регистрация сделок становится всё более распространенной. Она позволяет сократить сроки регистрации (до одного рабочего дня для ипотечных сделок через нотариуса, в то время как бумажная может занимать до 10 дней), повысить безопасность за счет защищенных каналов связи и снизить административные барьеры. Росреестр активно внедряет цифровые технологии, включая платформы с искусственным интеллектом для ускоренного оформления, сервисы проверки объектов по QR-коду и предоставление выписок из ЕГРН за считанные секунды через витрину данных.
• Однако последние законодательные изменения имеют двойственный эффект на прозрачность и защиту прав участников оборота.
  • С 1 марта 2023 года, в целях защиты персональных данных собственников, выписки из ЕГРН предоставляются третьим лицам без указания их ФИО, если не получено согласие правообладателя. Это решение, с одной стороны, направлено на борьбу с мошенничеством и неправомерным использованием персональных данных, с другой – создает дополнительные сложности для добросовестных покупателей при проверке объекта и его собственника, вынуждая их искать другие способы получения информации или напрямую запрашивать согласие продавца.
  • С 1 сентября 2025 года в ЕГРН станут добавлять информацию о лицах, имевших равные права с собственником квартиры на момент приватизации или выплаты пая в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Эти изменения направлены на защиту прав лиц, сохраняющих право пожизненного пользования жильем, и покупателей от возможных правопритязаний. Это усилит прозрачность сделок, предоставляя покупателям полную информацию об обременениях, которые могут быть неочевидны.

Эти тенденции показывают, что законодательство и правоприменительная практика находятся в постоянном движении, балансируя между упрощением процедур, защитой прав участников оборота и обеспечением публичной достоверности сведений о недвижимости.

Заключение

Договор продажи недвижимости является фундаментальным институтом гражданского права Российской Федерации, регулирующим оборот наиболее ценных объектов гражданских прав. В рамках настоящего исследования были всесторонне проанализированы его доктринальные основы, особенности заключения и государственной регистрации, а также выявлены актуальные правовые проблемы и тенденции развития.

Мы установили, что понятие недвижимого имущества, закрепленное в статье 130 ГК РФ, имеет глубокие исторические корни, восходящие к дореволюционной российской цивилистике, и постоянно уточняется законодателем. Договор продажи недвижимости, будучи консенсуальным, взаимным и возмездным, требует строгого соблюдения письменной формы и содержит ряд существенных условий, без которых он будет признан незаключенным. Особое внимание было уделено условиям о предмете договора и цене, а также специфическому для жилых помещений условию о перечне лиц, сохраняющих право пользования.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, регулируемая ФЗ № 218-ФЗ, является ключевым элементом системы оборота недвижимости. Мы рассмотрели ее правовую природу как юридического акта признания и подтверждения прав, а также роль Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) как достоверного источника сведений. Отмена свидетельств о регистрации и переход к выпискам из ЕГРН, а также развитие электронной регистрации, свидетельствуют о стремлении к оптимизации и цифровизации процессов.

Вместе с тем, анализ правовых проблем и коллизий показал, что российское законодательство и правоприменительная практика в сфере договора продажи недвижимости еще далеки от совершенства. Нерешенные вопросы признания сделок недействительными, особенно в контексте притворных сделок и взаимоисключающих суждений Верховного Суда РФ, а также сложности с защитой прав несовершеннолетних из-за отсутствия четких критериев, создают правовую неопределенность. Было обосновано, что регулирование сделок с жильем имеет выраженный публичный интерес, исходя из конституционных гарантий прав на собственность и жилище, что обуславливает существование многочисленных ограничений правомочий собственника.

Роль судебной практики в формировании единообразия применения норм о договоре продажи недвижимости остается критически важной. Постановления Пленумов высших судов и обзоры практики служат ориентиром для разрешения сложных споров. Современные тенденции развития, такие как цифровизация и внедрение ИИ в работу Росреестра, обещают упрощение и ускорение процедур. Однако последние законодательные изменения, например, скрытие ФИО собственников в выписках из ЕГРН и новые требования к информации о сособственниках, имеют двойственный эффект, создавая как дополнительные гарантии защиты персональных данных и прав отдельных категорий лиц, так и новые вызовы для обеспечения прозрачности и снижения рисков для участников оборота.

В заключение следует подчеркнуть, что дальнейшее совершенствование правового регулирования договора продажи недвижимости в Российской Федерации требует сбалансированного подхода, который гармонично сочетает защиту частных интересов собственников и покупателей с реализацией публичных интересов государства и общества, обеспечивая при этом стабильность и предсказуемость гражданского оборота.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ). Норма – М. М., 2014.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. С изменениями. Норма – М. М., 2015.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. с изменениями. Норма – М. М., 2015.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. 28 июля. № 30. Ст. 3594.
6. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2025) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. 20 июля. № 29 (часть I). Ст. 4344.
7. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».
10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.
11. Абашин Э.А. Как купить или продать квартиру. – М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007. – 28 с.
12. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. – М.: Проспект, 2007. – 376 с.
13. Беспалов Ю.Ф. Договорное право. Учебник. М.: Проспект, 2012.
14. Ваше жилище: как его приобрести и как платить за коммунальные услуги. – М.: Российская газета, 2006. – 224 с.
15. Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2012. – 632 с.
16. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2012. – 784 с.
17. Дружинин А., Григорьева О. Все о регистрации недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2012. № 19. – С. 12.
18. Кежватова М.В., Громова Т.Н. Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости // Вестник Российского университета кооперации. 2017. № 4. С. 42-45.
19. Кирсанов А. Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. – М.: Ось-89, 2007. – 750 с.
20. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. – 2012. – № 15. – С. 15-19.
21. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: ИНФРА – М – НОРМА, 2008. – 800 с.
22. Кульчиева М.В. Проблемы правового регулирования договора купли-продажи // Вестник магистратуры. 2016. № 11-1(62). С. 138-140.
23. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Под ред. В.В. Залесского. – М.: Норма, 2007. – 648 с.
24. Оценка недвижимости: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федорова и др. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 496 с.
25. Сущность и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Научная электронная библиотека. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/suschnost-i-znachenie-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo-i-sdelok-s-nim (дата обращения: 01.11.2025).
26. Понятие и основные признаки объектов недвижимого имущества. Арбитражные споры. URL: https://arbitrsp.ru/articles/ponyatie-i-osnovnye-priznaki-obektov-nedvizhimogo-imuschestva (дата обращения: 01.11.2025).
27. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости. URL: http://www.consultant.ru/law/podborki/osobennosti-otvetstvennosti-storon-po-dogovoru-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/ (дата обращения: 01.11.2025).
28. Существенные условия договора купли продажи недвижимости по ГК РФ. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_902/549e378c2e9e623d3a0e1c4e9c7d42b9e6e737c0/ (дата обращения: 01.11.2025).
29. Последствия несоблюдения формы сделки. URL: http://www.consultant.ru/law/podborki/posledstviya-nesoblyudeniya-formy-sdelki/ (дата обращения: 01.11.2025).
30. Договор продажи недвижимости: обзор судебной практики. Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/540/150772/ (дата обращения: 01.11.2025).
31. Изменение условий договора купли продажи недвижимости. URL: http://www.consultant.ru/law/podborki/izmenenie-uslovij-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/ (дата обращения: 01.11.2025).
32. Современные тенденции развития сделок с недвижимостью в Российской Федерации. Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/540/150772/ (дата обращения: 01.11.2025).
33. Обзор судебной практики по купле-продаже недвижимости за 2022–2024 годы. Система Юрист. URL: https://www.law.ru/article/21798-obzor-sudebnoy-praktiki-po-kuple-prodaje-nedvijimosti (дата обращения: 01.11.2025).
34. Энциклопедия судебной практики. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (Ст. 162 ГК). URL: https://base.garant.ru/57530869/ (дата обращения: 01.11.2025).
35. Современные проблемы в области правового регулирования сделок с недвижимостью. Экономика. Право. Общество. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennye-problemy-v-oblasti-pravovogo-regulirovaniya-sdelok-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 01.11.2025).
36. Диссертация на тему «Купля-продажа жилой недвижимости: Современные правовые проблемы». DisserCat. URL: https://www.dissercat.com/content/kuplya-prodazha-zhiloi-nedvizhimosti-sovremennye-pravovye-problemy (дата обращения: 01.11.2025).