Градорегулирование и рынок недвижимости: комплексный анализ сущности, механизмов, проблем и перспектив развития в условиях современной России

В динамично меняющемся мире, где темпы урбанизации неуклонно растут, а экономические процессы становятся всё более сложными, взаимосвязь между градорегулированием и рынком недвижимости приобретает критическое значение. Эта связь — не просто теоретический конструкт, а жизненно важная основа для устойчивого развития территорий, формирования комфортной городской среды и, в конечном итоге, повышения качества жизни миллионов людей. Сегодня, когда 60% российских семей сталкиваются с жилищными проблемами, а 32% из них нуждаются в их решении в ближайшие три года, актуальность глубокого и всестороннего анализа механизмов, сущности и влияния градорегулирования на рынок недвижимости становится очевидной.

Настоящая курсовая работа ставит своей целью всестороннее исследование и структурированный анализ взаимосвязи градорегулирования и рынка недвижимости. Мы стремимся не только раскрыть теоретические основы этих понятий, но и глубоко погрузиться в механизмы их взаимодействия, выявить ключевые проблемы, с которыми сталкивается российская практика, и предложить пути их решения, опираясь на отечественный и зарубежный опыт. В рамках исследования будут последовательно рассмотрены теоретические аспекты градорегулирования и рынка недвижимости, правовая база и инструменты их регулирования в Российской Федерации, комплексное влияние макроэкономических факторов, а также актуальные вызовы и перспективы развития. Особое внимание будет уделено неэффективному использованию земельных ресурсов, проблеме хаотичной застройки, масштабам самостроев, низкому качеству жилья, слабому участию граждан в планировании и нарастающим транспортным проблемам, подкрепляя анализ актуальными данными вплоть до октября 2025 года.

Теоретические основы градорегулирования и рынка недвижимости

Сущность и назначение градорегулирования

Представьте город как сложный, постоянно развивающийся организм. Для его здорового функционирования необходимы чёткие правила и механизмы, управляющие его ростом и метаболизмом. Именно эту роль выполняет градорегулирование. Согласно определению, это организованная в соответствии с законодательством совокупность организационных структур, которые по установленным процедурам от имени органов власти осуществляют деятельность по созданию правовых оснований и информационных условий для градостроительной деятельности и контролю за ней.

Основное назначение системы градорегулирования — создание благоприятной среды жизнедеятельности человека, а также условий для эффективной хозяйственной деятельности в городах и их экономического развития. В этом контексте градорегулирование выступает как катализатор для эффективного функционирования рынка недвижимости, поскольку оно не просто устанавливает правила, но и определяет, как и где может быть использована недвижимость, как будут создаваться новые или изменяться существующие объекты.

Ключевым аспектом является разграничение понятий «градорегулирование» и «градостроительная деятельность». Если градостроительная деятельность — это непосредственно проектирование и строительство объектов, то градорегулирование — это более широкий, надстроечный процесс, включающий подготовку и принятие законодательных актов, разработку нормативов и контроль за их соблюдением. Например, разработка и утверждение Генерального плана города — это часть градорегулирования, тогда как само строительство жилого комплекса по этому плану — это уже градостроительная деятельность.

В академической среде всё чаще выделяется концепция «правового градорегулирования» как синтетической дисциплины. Она объединяет описание прав-гарантий использования недвижимости, источников экономических мотиваций по её преобразованию, а также морфологии городского пространства посредством градостроительных регламентов, которые побуждают участников рынка к определённым экономическим действиям. Это позволяет рассматривать градорегулирование не только как набор юридических норм, но и как мощный экономический инструмент, способный формировать инвестиционный климат и направлять развитие города. Сущность градорегулирования глубоко раскрывается именно в контексте системы правового регулирования градостроительной деятельности в условиях рыночной экономики, где оно служит мостом между общественными интересами и частной инициативой. Как же можно обеспечить этот баланс, сохраняя динамику развития?

Понятие и функции рынка недвижимости

Переходя от регулирования к самому объекту регулирования, мы неизбежно сталкиваемся с рынком недвижимости. Этот рынок представляет собой сложную систему организационных мер, которая сводит вместе покупателей и продавцов для определения цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость. В более широком смысле, рынок недвижимости — это экономико-правовое пространство, где взаимодействуют спрос и предложение, и осуществляется вся совокупность текущих операций с объектами недвижимости.

Недвижимость, в отличие от большинства других товаров, обладает рядом уникальных характеристик: она стационарна, долговечна, уникальна, имеет высокую стоимость и подвержена длительному циклу создания. Эти особенности обуславливают необходимость особого регулирования и формируют специфику функционирования рынка.

Основные процессы на рынке недвижимости можно сгруппировать в три ключевых направления:

1. Развитие (создание): Этот процесс включает в себя весь цикл от идеи и проектирования до строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Это направление тесно связано с градостроительной деятельностью, поскольку именно здесь формируется физическая основа рынка.
2. Управление (эксплуатация): После создания объект недвижимости требует постоянного управления и поддержания. Это включает в себя техническое обслуживание, управление арендными отношениями, коммунальное обслуживание и т.д. Эффективность управления напрямую влияет на ценность и привлекательность объекта.
3. Оборот прав на недвижимость: Это, пожалуй, наиболее видимая часть рынка, включающая куплю-продажу, аренду, ипотеку, наследование и другие виды сделок с недвижимостью. Здесь происходит передача прав собственности и пользования, что является движущей силой рынка.

Каждый из этих процессов подвержен влиянию градорегулирования, которое определяет правила игры, формирует условия для развития, устанавливает требования к эксплуатации и регулирует порядок оборота прав. Таким образом, рынок недвижимости не может существовать и эффективно функционировать без чётких рамок, задаваемых системой градорегулирования.

Исторические и теоретические аспекты взаимодействия градорегулирования и рынка недвижимости

История человеческих поселений — это история взаимодействия между потребностью в пространстве и способами его организации. С древнейших времён существовали правила, регулирующие использование земли, будь то общинные обычаи или декреты правителей. Однако подлинное теоретическое осмысление взаимодействия градорегулирования и рыночных механизмов началось с развитием капитализма и формированием частной собственности на землю.

Одной из ранних и фундаментальных концепций, описывающих использование земельных участков, является модель Тюнена, представленная в начале XIX века. Иоганн Генрих фон Тюнен, немецкий экономист, в своей работе «Изолированное государство» (1826) предложил теорию конкуренции за землю. Он использовал принцип максимизации прибыли для определения видов использования земельных участков в конкретной территориальной зоне, исходя из зависимости максимально возможной цены за участок от расстояния до рынка. Согласно модели Тюнена, вокруг центрального рынка формируются концентрические зоны, в каждой из которых будет преобладать определённый вид сельскохозяйственной деятельности, наиболее выгодный с учётом транспортных издержек. Хотя модель Тюнена изначально применялась к сельскому хозяйству, её базовые принципы — конкуренция за землю, влияние расстояния на стоимость и наиболее эффективное использование — легли в основу многих современных теорий городского развития и зонирования.

С течением времени, по мере усложнения городских систем и развития рыночной экономики, подходы к градорегулированию эволюционировали. От простых запретов и разрешений они перешли к более сложным инструментам, таким как зонирование, планирование инфраструктуры, разработка генеральных планов. Эта эволюция была обусловлена необходимостью сбалансировать частные интересы собственников недвижимости с общественными потребностями в устойчивом развитии, защите окружающей среды и создании качественной городской среды.

В контексте становления и развития рыночной экономики, особенно в переходных экономиках, таких как российская, градорегулирование столкнулось с уникальными вызовами. Необходимость перехода от централизованного планирования к рыночным механизмам, сохраняя при этом контроль за общественно значимыми аспектами развития, потребовала создания совершенно новой правовой и институциональной базы. Это взаимодействие между государственным регулированием и рыночной динамикой, формирующее экономические стимулы и ограничения, является краеугольным камнем для понимания современной практики градорегулирования и его влияния на рынок недвижимости.

Правовая база и механизмы градорегулирования в Российской Федерации

Законодательные основы градорегулирования в РФ

Основополагающим документом, который выступает стержнем всей системы градорегулирования в Российской Федерации, является Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ). Федеральный закон №190 от 29.12.2004, с его многочисленными изменениями, устанавливает комплексные правила и нормы, обязательные для всех участников процесса планирования, застройки и развития территорий. Этот кодекс регулирует практически каждый аспект, связанный с городским развитием: от территориального планирования и градостроительного зонирования до архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса и эксплуатации объектов капитального строительства.

Цели, которые преследует ГрК РФ, многогранны и направлены на достижение баланса между различными интересами:

• Создание условий для комплексного и гармоничного развития территорий: Это означает, что развитие не должно быть фрагментарным или случайным, а должно охватывать все сферы жизни города, учитывая их взаимосвязь.
• Согласование градостроительных и инвестиционных процессов: ГрК РФ стремится к тому, чтобы градостроительные решения не только соответствовали долгосрочным стратегиям, но и привлекали инвестиции, обеспечивая экономический рост.
• Защита прав граждан и организаций: Кодекс призван гарантировать права собственников недвижимости, инвесторов, а также права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности.
• Повышение качества градостроительной деятельности и эффективности использования земельных ресурсов: Это включает в себя стандарты строительства, экологические требования, а также оптимальное распределение и использование земли.

Принципы, заложенные в законодательство о градостроительной деятельности, отражают эти цели:

• Обеспечение устойчивого развития территорий: Это подразумевает такой подход к развитию, который удовлетворяет потребности настоящего, не ставя под угрозу способность будущих поколений удовлетворять свои собственные потребности.
• Сбалансированный учёт экологических, экономических, социальных факторов: Любое градостроительное решение должно учитывать триединую взаимосвязь этих факторов.
• Участие граждан и ответственность органов власти: Признаётся важность вовлечения общественности в процесс принятия решений и повышения ответственности государственных и муниципальных органов.

Помимо ГрК РФ, государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется через обширную нормативную юридическую базу, включающую Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, федеральные законы, постановления Правительства РФ, а также региональные и муниципальные нормативные акты. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) играет центральную роль в разработке и утверждении этих нормативно-правовых актов, обеспечивая системность и последовательность в градостроительной и жилищной политике.

Инструменты градостроительного зонирования

Если ГрК РФ является конституцией градостроительства, то градостроительное зонирование – это её исполнительный механизм, который переводит общие принципы в конкретные пространственные решения. Это вид градостроительной деятельности, представляющий собой разделение территорий муниципальных образований на территориальные зоны с целью определения правового режима земель и установления градостроительных регламентов. По сути, это «раскрашивание» карты города в соответствии с тем, как можно и нельзя использовать каждый участок земли.

Основным документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). ПЗЗ устанавливают:

• Территориальные зоны: Делят территорию на функциональные области (например, жилые зоны, общественно-деловые зоны, производственные зоны, зоны рекреации и т.д.).
• Градостроительные регламенты: Это ключевая составляющая ПЗЗ. Регламент определяет:
  • Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: Например, что можно строить — жилые дома, офисы, магазины, промышленные предприятия и т.д.
  • Предельные размеры земельных участков: Минимальная и максимальная площадь участка для строительства.
  • Предельные параметры разрешенного строительства: Например, максимальная высота зданий, плотность застройки, процент озеленения участка, минимальные отступы от границ.
  • Ограничения их использования: Могут включать требования по охране культурного наследия, экологические нормы, санитарно-защитные зоны.

Градостроительное зонирование не существует в вакууме. Оно основывается на Генеральном плане — стратегическом документе, определяющем долгосрочные направления развития населенного пункта. Если Генеральный план — это «куда мы идём», то ПЗЗ — это «как мы туда попадём», являясь тактическим документом, детализирующим положения Генерального плана.

Критически важно, что при установлении и изменении территориальных зон и регламентов необходимо учитывать пожелания всех заинтересованных лиц: государственных органов, органов местного самоуправления, собственников, землевладельцев, землепользователей, жителей и инвесторов. Этот принцип общественного участия призван обеспечить баланс интересов и легитимность принимаемых решений.

Помимо функционального зонирования, которое определяет назначение территории, существуют и другие виды зонирования, например, правовое (определяющее правовой режим участков) и ценовое (используемое для оценки и налогообложения земли). Все эти инструменты в совокупности формируют сложную, но необходимую систему, призванную упорядочить градостроительную деятельность и обеспечить эффективное использование земельных ресурсов.

Административные и экономические методы государственного регулирования

Государственное регулирование рынка недвижимости — это комплексная система воздействия, использующая как прямые, административные методы, так и косвенные, экономические инструменты. Их применение направлено на стабилизацию, развитие рынка и обеспечение его социальной функции.

Административные методы представляют собой прямое директивное воздействие государства. Они включают:

1. Создание нормативной правовой базы: Это основа всего регулирования, о которой говорилось выше (ГрК РФ, Земельный кодекс, подзаконные акты). Эти нормы устанавливают обязательные правила поведения для всех участников рынка.
2. Лицензирование и государственная регистрация: Например, лицензирование строительной деятельности, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ведение ЕГРН). Эти меры обеспечивают контроль за допуском к профессиональной деятельности и юридическую чистоту сделок.
3. Внедрение обязательных требований к участникам рынка: Это могут быть требования к квалификации специалистов, финансовой устойчивости застройщиков (например, через проектное финансирование и эскроу-счета), соблюдение стандартов качества строительства.
4. Контроль за соблюдением норм и правил: Осуществляется через государственный строительный надзор, земельный контроль, проверки соблюдения градостроительных регламентов.
5. Введение запретов и санкций: Например, запрет на строительство в определенных зонах, снос самовольных построек, штрафы за нарушение градостроительных норм.

Эти методы фор��ируют жёсткие рамки, внутри которых функционирует рынок, обеспечивая правопорядок и защиту общественных интересов.

Наряду с административными, активно применяются экономические методы регулирования, которые воздействуют на рынок косвенно, через создание стимулов и условий. Их называют экономическим градорегулированием, которое применяет совокупность экономических способов и механизмов воздействия на воспроизводственные процессы в городе, обеспечивая владельцев недвижимости механизмами перераспределения и анализом наиболее эффективного использования земель. К ним относятся:

1. Налогообложение: Налоги на недвижимость, земельный налог, налог на имущество организаций. Эти налоги могут стимулировать или сдерживать определённые виды использования земли и строительства. Например, повышенные ставки для неэффективно используемых участков или льготы для социальной застройки.
2. Выпуск жилищных сертификатов: Государственная поддержка отдельных категорий граждан для приобретения жилья, что стимулирует спрос на рынке.
3. Государственные целевые жилищные программы: Программы льготной ипотеки, субсидии на покупку жилья, программы расселения ветхого и аварийного жилья. Такие программы целенаправленно воздействуют на доступность жилья и объёмы строительства.
4. Дисконтная и амортизационная политика: Регулирование процентных ставок по кредитам (влияние ключевой ставки ЦБ), амортизационные отчисления для застройщиков и собственников недвижимости, которые влияют на инвестиционную привлекательность и стоимость эксплуатации.
5. Субсидирование процентных ставок по кредитам: В периоды кризисов или для стимулирования определённых сегментов рынка (например, льготная ипотека для новостроек) государство может компенсировать часть процентных выплат.

Административные и экономические методы не взаимоисключающие, а взаимодополняющие. Их эффективное сочетание позволяет государству не только контролировать, но и активно формировать рынок недвижимости, направляя его развитие в русло устойчивого роста и удовлетворения социальных потребностей.

Взаимосвязь градорегулирования, рынка недвижимости и макроэкономических факторов

Инфраструктура рынка недвижимости как связующее звено

Для того чтобы рынок недвижимости функционировал эффективно, помимо самих объектов и регулирующих норм, необходима развитая инфраструктура. Она представляет собой вспомогательные, технологические, организационные и экономические процессы, которые влияют на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде. Инфраструктура — это своего рода кровеносная система, обеспечивающая жизнедеятельность всего организма рынка.

Структурно инфраструктура рынка недвижимости включает в себя:

• Профессиональных участников рынка: Риэлторы, оценщики, девелоперы, управляющие компании, юристы по недвижимости, ипотечные брокеры, строительные подрядчики. Их квалификация и этика напрямую влияют на качество услуг и прозрачность сделок.
• Институциональных участников рынка: Банки (предоставляющие ипотечные кредиты), страховые компании, кадастровые инженеры, органы государственной регистрации прав, градостроительные и архитектурные бюро, научно-исследовательские институты в сфере градостроительства.

Инфраструктура рынка недвижимости может быть рассмотрена на различных уровнях:

• Народнохозяйственный (макроуровень): Законодательная и нормативная база, государственные программы, общая экономическая политика.
• Региональный уровень: Региональные градостроительные нормы, программы развития, региональные органы управления.
• Локальный уровень (муниципальный): Генеральные планы, ПЗЗ, местные административные органы, коммунальные службы.
• Объектный уровень: Управление конкретными объектами недвижимости, их эксплуатация и обслуживание.

Неразвитость инфраструктуры рынка является одним из ключевых барьеров для расширения рыночных отношений.

Например, отсутствие квалифицированных оценщиков может привести к искажению рыночной стоимости, а медленная и непрозрачная система регистрации прав — к задержкам в сделках и росту коррупционных рисков.

Именно здесь проявляется критическая взаимосвязь с градорегулированием. Система градорегулирования призвана создавать условия для устойчивого развития муниципальных образований, привлечения инвестиций и обеспечения прав граждан, что напрямую влияет на качество и доступность инфраструктуры рынка недвижимости. Градостроительный кодекс РФ, например, обеспечивает согласованность градостроительных и инвестиционных процессов, что стимулирует развитие необходимой инфраструктуры. Эффективное градорегулирование способствует формированию прозрачной и предсказуемой среды для всех участников рынка, что, в свою очередь, стимулирует инвестиции в развитие инфраструктуры. Взаимодействие градорегулирования и инфраструктуры рынка недвижимости критично для развития города, где все подсистемы должны работать слаженно, как единый механизм.

Макроэкономические факторы и их влияние на рынок недвижимости

Рынок недвижимости, будучи неотъемлемой частью национальной экономики, чрезвычайно чувствителен к макроэкономическим колебаниям. Он выступает своего рода барометром, отражающим общее состояние экономики страны.

Ключевые макроэкономические факторы и их влияние на рынок жилья:

• Рост ВВП (Валового внутреннего продукта): Как правило, рост ВВП свидетельствует об экономическом подъёме, увеличении доходов населения и деловой активности. Это напрямую стимулирует спрос на жильё и коммерческую недвижимость, способствуя росту цен.
• Рост бюджетных расходов: Увеличение государственных инвестиций в инфраструктурные проекты, социальные программы или прямое субсидирование жилищного строительства может значительно оживить рынок, создавая дополнительный спрос и поддерживая строительную отрасль.
• Реальный располагаемый уровень доходов населения: Это, пожалуй, один из самых прямых факторов. Чем выше доходы, тем больше возможностей для покупки жилья, в том числе с использованием ипотеки. Увеличение доходов напрямую коррелирует с ростом цен на жильё.
• Рост притока капитала: Иностранные и внутренние инвестиции, особенно в строительный сектор и девелопмент, приводят к увеличению объёмов предложения, но также могут стимулировать спрос, особенно в премиальном сегменте.
• Укрепление рубля: При прочих равных условиях, укрепление национальной валюты может сделать импортные строительные материалы дешевле, снижая себестоимость строительства. Однако для иностранных инвесторов это может сделать российскую недвижимость менее привлекательной в валютном выражении.
• Повышение темпов инфляции: Инфляция, особенно высокая, часто подталкивает инвесторов и граждан к вложению средств в недвижимость как в надёжный актив, защищающий от обесценивания денег. Это приводит к росту цен.
• Цены на энергоносители: Для России, как крупного экспортёра энергоресурсов, высокие цены на нефть и газ часто коррелируют с ростом бюджетных доходов и общим экономическим благополучием, что, в свою очередь, положительно сказывается на рынке недвижимости.

Дополнительные факторы, такие как низкие политические риски и вступление России в ВТО (исторический фактор, но влияющий на долгосрочные перспективы), также создают более благоприятную среду для инвестиций и развития рынка жилья.

Государственная политика в области рынка недвижимости, формируемая в ответ на эти макроэкономические вызовы, определяет меры контроля и регулирования, являясь необходимым условием общественного воспроизводства для его стабилизации и развития. Государство устанавливает правила поведения для участников, целенаправленно воздействует на рынок через фискальные, монетарные и административные инструменты, пытаясь сгладить цикличность, предотвратить кризисы и обеспечить доступность жилья. Например, снижение или повышение ключевой ставки Центрального банка напрямую влияет на стоимость ипотеки, что является мощным рычагом регулирования спроса. Таким образом, градорегулирование и рынок недвижимости неразрывно связаны с широким макроэкономическим контекстом, и их успешное развитие требует глубокого понимания и учёта этих факторов.

Инвестиционная привлекательность недвижимости в контексте градорегулирования

Инвестиционная привлекательность недвижимости – это не просто способность объекта приносить доход; это комплексная характеристика, определяющая его desirability для потенциальных инвесторов и, как следствие, его место на рынке. Инвестиционная привлекательность недвижимости определяется совокупностью множества факторов:

• Физические характеристики: Размер, тип, возраст, состояние объекта, качество строительных материалов, изношенность.
• Функциональные характеристики: Соответствие объекта текущим и будущим потребностям рынка, возможность перепрофилирования, гибкость планировочных решений.
• Экономические условия рынка: Динамика цен, объёмы сделок, арендные ставки, уровень вакансии, наличие конкурентов.
• Потребительские характеристики: Расположение (доступность транспортной инфраструктуры, близость к центрам притяжения, экология), качество окружающей среды, наличие социальной и коммерческой инфраструктуры.
• Стоимость: Цена приобретения объекта, операционные расходы, потенциальный доход.
• Факторы девелопмента: Потенциал расширения, возможность реконструкции, а также различные ограничения (правовые, экологические, исторические).

Градорегулирование играет ключевую роль в формировании инвестиционной привлекательности. Оно не просто устанавливает правила, а активно формирует условия, в которых инвесторы принимают решения. Как?

1. Зонирование и регламенты: ПЗЗ прямо определяют, что и где можно строить. Если участок находится в зоне, где разрешено строительство высокодоходного коммерческого объекта, его инвестиционная привлекательность будет выше, чем у участка с ограничениями по высоте или целевому назначению. Градостроительный регламент, устанавливающий виды разрешенного использования и предельные параметры строительства, является прямым сигналом для инвестора.
2. Генеральные планы и территориальное планирование: Стратегические документы, определяющие будущие зоны развития, транспортные коридоры, расположение крупных инфраструктурных объектов, создают предсказуемость и долгосрочные перспективы. Инвесторы предпочитают вкладывать в те территории, где планируется развитие инфраструктуры и повышение качества городской среды.
3. Административные процедуры: Чёткость, прозрачность и предсказуемость получения разрешений на строительство, подключения к инженерным сетям, регистрации прав значительно снижают риски и издержки для инвесторов. Бюрократические барьеры, напротив, отпугивают капитал.
4. Экономические стимулы: Государственные программы, налоговые льготы для определённых видов застройки (например, инновационные кластеры, социальное жильё), субсидии на инфраструктуру могут целенаправленно повышать привлекательность отдельных проектов или территорий.

Таким образом, инвестиционная привлекательность является ключевым фактором для привлечения капитала и укрепления позиций на рынке недвижимости, а градорегулирование выступает мощным инструментом, способным как стимулировать, так и сдерживать инвестиционную активность. Эффективная градостроительная политика должна быть направлена на создание максимально благоприятных и предсказуемых условий для инвесторов, при этом соблюдая баланс с общественными интересами и принципами устойчивого развития.

Актуальные проблемы градорегулирования в России и пути их решения

Российское градорегулирование, несмотря на значительные шаги по формированию рыночных механизмов, продолжает сталкиваться с рядом системных проблем. Эти вызовы особенно остры, учитывая, что становление рынка недвижимости в стране началось относительно недавно — примерно в 1990-1991 годах, с активным функционированием с 1993 года и достижением относительной стабилизации лишь к 1997 году. Современные реалии требуют глубокого анализа и поиска эффективных решений.

Неэффективное использование земельных ресурсов

Одной из фундаментальных проблем, подрывающей основы устойчивого развития городов, является неэффективное использование земельных ресурсов. Эта проблема проявляется в нескольких аспектах:

• Отсутствие чётких границ участков: Менее половины земельных участков, числящихся в Государственном кадастре недвижимости, имеют границы, соответствующие нормам законодательства. Среди участков, сформированных до создания ГКН, около 67% не имеют таких границ. Это создаёт юридическую неопределённость, затрудняет сделки, инвестиции и эффективное планирование. Отсутствие точных границ — это постоянный источник земельных споров и барьер для вовлечения земли в полноценный рыночный оборот.
• Наличие неиспользуемых и заброшенных земель: Значительные территории городов и пригородных зон остаются неиспользованными, замусоренными или занятыми разрушенными строениями. Это не только эстетическая проблема, но и экономическая: эти земли могли бы приносить доход, использоваться для строительства жилья или инфраструктуры.

С 2020 года Правительство РФ активно ведёт работу по вовлечению неэффективно используемых земельных участков в экономический оборот. За этот период было вовлечено порядка 3 тысяч земельных участков общим размером около 14 тысяч гектаров с потенциалом застройки в 34,5 миллиона квадратных метров недвижимости. Это свидетельствует о масштабе проблемы и потенциале её решения.

Критерии неэффективного использования были утверждены 31 мая 2025 года и включают:

• Покрытие более половины площади участка мусором.
• Отсутствие зданий в течение 5-7 лет (в зависимости от назначения участка).
• Наличие разрушенных строений без начала восстановительных работ в течение года.

Для стимулирования эффективного использования и борьбы с недобросовестными собственниками предусмотрены штрафные санкции. Для юридических лиц они могут составлять от 400 000 до 700 000 рублей за нецелевое использование или неприведение участка в пригодное состояние. К октябрю 2025 года по всей стране было выявлено порядка 12 тысяч таких объектов.

Пути решения:

• Ускоренная инвентаризация и межевание: Государственная поддержка и стимулирование собственников к уточнению границ участков, упрощение процедур.
• Жёсткий контроль и применение санкций: Последовательное применение утверждённых критериев и штрафов, а также, возможно, механизм изъятия неэффективно используемых земель для общественных нужд с компенсацией.
• Разработка программ редевелопмента: Привлечение инвесторов к преобразованию заброшенных территорий и разрушенных объектов, создание благоприятного инвестиционного климата для таких проектов.

Проблема хаотичного развития и точечной застройки

Хаотичное развитие, и его наиболее острая форма — точечная застройка, является бичом большинства российских городов. Это явление, когда новые объекты строятся без учёта общего градостроительного контекста, без достаточной обеспеченности инфраструктурой и без надлежащего планирования. Причины этого многообразны: от отсутствия или устаревших планов развития до попустительства со стороны органов власти в отношении застройщиков, ориентированных исключительно на извлечение максимальной прибыли.

Последствия точечной застройки носят многоаспектный характер и серьёзно ухудшают качество городской среды:

• Высокий износ инженерных сетей: Новые дома подключаются к старым, изношенным сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения, которые не были рассчитаны на такую нагрузку, что приводит к авариям и перебоям.
• Дефицит парковочных мест: Увеличение количества жителей без создания адекватной парковочной инфраструктуры приводит к перегрузке дворов и улиц автомобилями.
• Недостаток социальной инфраструктуры: Детские сады, школы, поликлиники не строятся в соответствии с темпами жилой застройки, что создаёт коллапс в системе образования и здравоохранения. Например, Госдума рассматривает возможность запрета многоэтажек в городах и сёлах с дефицитом инфраструктуры.
• Критическая нагрузка на общественный транспорт: Увеличение плотности населения без развития транспортной системы приводит к переполненности общественного транспорта и пробкам.

Особо яркий пример — ситуация в Ленинградской области, где хаотичная застройка сельхозполей привела к градостроительным ошибкам, которые, по оценкам экспертов, потребуют десятилетий для исправления. Это не только финансовые, но и социальные издержки, влияющие на жизнь тысяч семей.

Пути решения:

• Строгое соблюдение градостроительных регламентов и Генеральных планов: Отказ от практики «ручного» изменения правил под конкретных застройщиков.
• Комплексное освоение территорий: Переход от точечной застройки к проектам, предусматривающим одновременное строительство жилья, социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.
• Ужесточение контроля и ответственности: Ужесточение требований к застройщикам и повышение ответственности органов власти за несоблюдение градостроительных норм.
• Общественное участие: Привлечение жителей к обсуждению градостроительных проектов на ранних стадиях для учёта их мнения и предотвращения конфликтных ситуаций.

Масштабы незаконных построек (самостроев)

Проблема самостроев — объектов, возведённых без разрешительной документации или с нарушением градостроительных норм, — достигла в России критических масштабов. Это не только вопрос законности, но и безопасности, и качества городской среды.

• Тысячи многоквартирных домов-самостроев: По оценкам, таких объектов более 10 тысяч по всей стране, затрагивающих десятки тысяч граждан. Особенно остро проблема стоит в регионах с высокой инвестиционной активностью и недостаточным контролем, таких как Краснодарский край, Крым и Дагестан, где в попытке быстрой наживы возводятся целые многоквартирные комплексы без соблюдения каких-либо норм.
• Активная борьба с самостроями: Органы власти предпринимают шаги по демонтажу незаконных строений. Например, в Москве в 2023 году было запланировано к демонтажу 3,2 тысячи объектов самовольного строительства, что на 18% больше, чем в предыдущем году. С января по сентябрь 2025 года только на западе Москвы демонтировано 52 незаконных строения, освободив территорию площадью 7,2 тыс. м². Эти цифры демонстрируют не только масштабы проблемы, но и решимость властей по её искоренению.

Последствия самостроев включают:

• Угроза безопасности: Такие объекты часто не соответствуют строительным нормам и правилам безопасности, представляя угрозу для жизни и здоровья людей.
• Отсутствие инфраструктуры: Самострои, как правило, не обеспечены необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, что создаёт нагрузку на существующие сети и объекты.
• Невозможность легализации и сделок: Собственники таких объектов сталкиваются с невозможностью зарегистрировать право собственности, продать или передать недвижимость по наследству.
• Искажение городской среды: Самострои портят архитектурный облик городов и создают дисбаланс в развитии территорий.

Пути решения:

• Ужесточение контроля на всех этапах строительства: От выделения земельных участков до ввода объекта в эксплуатацию.
• Оперативное выявление и пресечение: Использование современных технологий (например, дронов, спутниковых снимков) для раннего выявления незаконных построек.
• Повышение юридической грамотности населения: Проведение разъяснительной работы о рисках приобретения жилья в самостроях.
• Усиление ответственности: Ужесточение мер ответственности для недобросовестных застройщиков и должностных лиц, допустивших самострой.

Проблемы низкого качества жилищного фонда

Качество жилья напрямую влияет на качество жизни граждан. В России эта проблема остаётся одной из наиболее острых:

• Масштаб жилищных проблем: 60% российских семей сталкиваются с жилищными проблемами, а 32% из них нуждаются в решении в ближайшие три года. Это означает, что почти каждая третья семья в ближайшее время будет искать способы улучшить свои жилищные условия.
• Плохое состояние жилья: Каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. Это свидетельствует о значительном объёме ветхого и аварийного фонда, требующего расселения или капитального ремонта.
• Общая потребность в жилье: Составляет 1570 млн м², что требует увеличения жилищного фонда на 46%. Такие масштабы требуют колоссальных усилий и инвестиций в строительную отрасль.
• Проблемы с соблюдением сроков: В начале 2025 года доля многоквартирных домов, введенных не в срок, достигла 48,4%, что является максимальным показателем с 2021 года. Средний срок задержки ввода составляет 6,9 месяцев. Это не только финансовые потери для дольщиков, но и социальные проблемы, связанные с необходимостью временного жилья.
• Низкое качество новостроек: 93% новоселов недовольны качеством жилья в новостройках. Среди наиболее частых дефектов:
  • Дефекты окон (72%): Плохая герметичность, неправильная установка.
  • Кривизна стен и пола (37%): Нарушение геометрии помещений, требующее дополнительных затрат на выравнивание.
  • Плохая вентиляция (35%): Проблемы с воздухообменом, приводящие к плесени и ухудшению микроклимата.

Эти цифры показывают, что проблема не ограничивается только количеством вводимого жилья, но и его качеством, что напрямую затрагивает благополучие граждан.

Пути решения:

• Ужесточение стандартов строительства и контроля качества: Внедрение современных технологий и материалов, усиление государственного строительного надзора.
• Повышение ответственности застройщиков: Усиление штрафных санкций за нарушение сроков и низкое качество строительства, возможно, через ужесточение условий эскроу-счетов.
• Стимулирование конкуренции: Создание условий для выхода на рынок новых, более качественных застройщиков.
• Государственные программы улучшения качества жилья: Целевые программы по капитальному ремонту, модернизации жилищного фонда и переселению из ветхого и аварийного жилья.

Медленный переход к рыночной модели и слабое участие граждан

Переход от централизованного планирования к открытой рыночной экономике, начавшийся в России в 1991-1992 годах, затянулся. Роль госсектора должна была измениться с контролирующей на руководящую, определяющую стратегические направления и создающую условия для развития, а не прямо управляющую каждым процессом. Однако инерция прошлого сохранялась. Лишь с 2020 года государство стало активно регулировать и развивать жилищное строительство, принимая значимые решения по корректировке регулирования, поддержке отрасли в условиях кризиса и субсидированию процентных ставок по кредитам для застройщиков в период 2021-2023 годов. Это свидетельствует о движении в сторону более активной, но при этом рыночно-ориентированной государственной политики.

Вторая системная проблема — слабое участие заинтересованных сторон в планировании развития и принятии решений. Несмотря на внедрение инструментов гражданского участия, таких как публичные слушания и общественные обсуждения, «культура участия» ещё не сформировалась в полной мере. Исследования показывают:

• Преобладание пассивных форм участия: Граждане часто информируются о принятых решениях, но редко активно вовлекаются в процесс их формирования.
• Недостаток доверия между городскими акторами: Отсутствие доверия между властью, застройщиками и общественностью подрывает эффективность любого диалога.
• Неадекватное признание важности участия: Отечественная система государственного и муниципального управления не всегда адекватно признаёт важность эффективного общественного участия, рассматривая его скорее как формальность.

Это приводит к тому, что решения принимаются без учёта реальных потребностей жителей, что вызывает социальные конфликты, протесты и тормозит реализацию проектов.

Пути решения:

• Развитие институтов общественного участия: Переход от формальных публичных слушаний к реальному диалогу, создание постоянно действующих площадок для взаимодействия граждан, бизнеса и власти.
• Повышение прозрачности процессов: Максимальное раскрытие информации о градостроительных проектах, их обоснованиях и последствиях.
• Обучение и информирование граждан: Повышение их градостроительной грамотности, чтобы они могли квалифицированно участвовать в обсуждениях.
• Изменение роли государства: Дальнейший переход к роли стратегического планировщика и регулятора, создающего равные условия для всех участников рынка.

Нарастание транспортных проблем в городских агломерациях

Наряду с жилищными, острыми становятся и транспортные проблемы, которые напрямую связаны с градостроительной политикой.

• Износ транспортной инфраструктуры: Около 70% городского транспорта старше 15 лет, а инфраструктура (дороги, мосты, тоннели) изношена на 80%. Местные бюджеты испытывают острую нехватку средств на их ремонт и модернизацию. Около 40% парка общественного транспорта уже вышло за пределы нормативных сроков эксплуатации.
• Сокращение финансирования: Правительство России планирует трёхкратное сокращение затрат на федеральный проект «Развитие общественного транспорта» в 2026 году – с 42,6 до 13,8 млрд рублей. Это решение вызывает серьёзные опасения, учитывая текущее состояние отрасли.
• Влияние застройки: Массовая застройка городов без учёта необходимой инфраструктуры способствует росту автомобилизации и транспортному коллапсу. Чем больше жилья, тем больше автомобилей, тем больше нагрузка на дороги и тем хуже ситуация с общественным транспортом.
• Качество общественного транспорта: Рейтинг качества общественного транспорта в 102 городах России за 2024 год выделил Пермь, Новокузнецк и Екатеринбург как лидеров, в то время как Ставрополь, Энгельс и Армавир оказались в числе аутсайдеров. Отмечается сокращение количества маршрутов общественного транспорта на 99, половина из которых приходится на электротранспорт.

Для решения транспортных проблем необходим комплексный подход:

• Инвестиции в общественный транспорт: Обновление подвижного состава, развитие новых видов транспорта (например, легкорельсового), создание выделенных полос.
• Развитие инфраструктуры: Ремонт и строительство новых дорог, развязок, мостов, а также современных многоуровневых паркингов.
• Организация движения: Внедрение интеллектуальных транспортных систем, оптимизация светофорного регулирования, развитие пешеходных и велосипедных зон.
• Интеграция градостроительного и транспортного планирования: Любой новый проект застройки должен быть изначально обеспечен соответствующей транспортной инфраструктурой.

Зарубежный опыт и формирование эффективных градорегулирующих механизмов

Отечественный опыт градорегулирования в условиях становления рынка недвижимости, безусловно, имеет свои особенности, но может быть значительно улучшен на основе изучения практики развитых стран. В то время как Россия всё ещё находится в процессе формирования многих институтов, многие страны накопили многолетний опыт эффективного регулирования.

Пример развитых стран, таких как США, Великобритания, Германия и Япония, показывает, что важную роль в регулировании строительной деятельности и рынка недвижимости играют негосударственные саморегулируемые ассоциации (союзы, федерации). В США, например, система саморегулирования на фондовом рынке действует с 1792 года. Эти организации берут на себя часть функций государственного контроля, разрабатывают этические кодексы, стандарты профессиональной деятельности, проводят обучение и сертификацию специалистов.

Преимущества саморегулирования:

• Гибкость и оперативность: Саморегулируемые организации (СРО) могут быстрее реагировать на изменения рынка и технологий, адаптировать стандарты.
• Снижение бюрократии: Часть контрольных функций переходит от государственных органов к профессиональному сообществу.
• Повышение качества услуг: Члены СРО заинтересованы в поддержании высокой репутации, что стимулирует их к соблюдению стандартов и повышению квалификации.
• Защита интересов потребителей: СРО часто имеют компенсационные фонды для возмещения ущерба, причинённого их членами.

На современном этапе необходимо формирование градорегулирующих механизмов, которые не только воспроизводят лучшие мировые практики, но и учитывают российскую специфику. Это включает:

• Поэтапное внедрение институтов саморегулирования: Передача части контрольных и регулирующих функций профессиональным сообществам под надзором государства.
• Развитие государственно-частного партнёрства: Совместное финансирование и реализация крупных инфраструктурных и градостроительных проектов.
• Систематическое изучение и адаптация зарубежного опыта: Не слепое копирование, а критический анализ и применение тех решений, которые показали свою эффективность в схожих условиях.

Такой подход позволит не только решить накопившиеся проблемы, но и создать более устойчивую, гибкую и эффективную систему градорегулирования, способную адекватно реагировать на вызовы динамично развивающегося рынка недвижимости.

Заключение

Исследование сущности, механизмов, проблем и перспектив градорегулирования в контексте рынка недвижимости в современной России позволило сделать ряд ключевых выводов. Мы убедились, что градорегулирование – это не просто набор бюрократических процедур, а многофункциональная система, призванная обеспечить устойчивое развитие территорий, создать благоприятную среду для жизни и деятельности человека, а также сформировать условия для эффективного функционирования рынка недвижимости. Это синтетическая дисциплина, объединяющая правовые, экономические и пространственные аспекты, которая постоянно эволюционирует вместе с вызовами времени.

Рынок недвижимости, в свою очередь, является динамичным экономико-правовым пространством, где пересекаются интересы государства, бизнеса и граждан. Его развитие, управление и оборот прав на объекты недвижимости напрямую зависят от качества и эффективности системы градорегулирования. Макроэкономические факторы, такие как рост ВВП, доходы населения, инфляция и инвестиционная политика, оказывают значительное влияние на эти процессы, формируя сложный, взаимосвязанный ландшафт. Инфраструктура рынка недвижимости выступает связующим звеном, обеспечивающим функционирование всех элементов, и её неразвитость является серьёзным барьером для прогресса.

Однако, несмотря на значительные достижения в формировании правовой базы (Градостроительный кодекс РФ, Правила землепользования и застройки), российское градорегулирование сталкивается с рядом системных и острых проблем. Среди них:

• Неэффективное использование земельных ресурсов: значительная часть участков не имеет чётких границ, а тысячи гектаров остаются заброшенными, что тормозит развитие и требует активных мер по вовлечению в оборот, подкреплённых новыми критериями и штрафами, утверждёнными в 2025 году.
• Хаотичное развитие и точечная застройка: приводящие к критическому износу инженерных сетей, дефициту парковочных мест, недостатку социальной инфраструктуры и перегрузке общественного транспорта, что ярко иллюстрируется примерами Ленинградской области.
• Масштабы незаконных построек (самостроев): тысячи многоквартирных домов, особенно в южных регионах, и сотни демонтированных объектов в крупных городах, таких как Москва, свидетельствуют о системном нарушении градостроительных норм.
• Проблемы низкого качества жилищного фонда: 60% семей сталкиваются с жилищными проблемами, а 93% новосёлов недовольны качеством нового жилья, что подчёркивает необходимость пересмотра стандартов и усиления контроля.
• Медленный переход к полноценной рыночной модели и слабое участие граждан: недостаток «культуры участия» и доверия между акторами замедляет принятие обоснованных решений и вызывает социальные конфликты.
• Нарастающие транспортные проблемы: износ транспорта и инфраструктуры, вкупе с сокращением финансирования федеральных программ, угрожают транспортному коллапсу в городских агломерациях.

Эти проблемы носят системный характер и требуют комплексного подхода к решению. Недостаточно просто ужесточать законодательство; необходимо работать над созданием прозрачной, предсказуемой и стимулирующей среды для всех участников рынка.

Рекомендации по совершенствованию градостроительной политики и механизмов регулирования рынка недвижимости в России включают:

1. Приоритет комплексного планирования: Отказ от точечной застройки в пользу комплексного освоения территорий с одновременным развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.
2. Цифровизация и повышение прозрачности: Внедрение цифровых платформ для градостроительного планирования, выдачи разрешений и контроля, что минимизирует коррупционные риски и повышает эффективность.
3. Развитие институтов общественного участия: Переход от формальных публичных слушаний к реальному вовлечению граждан в процесс принятия решений, используя современные интерактивные инструменты и повышая их градостроительную грамотность.
4. Усиление контроля качества и ответственности: Ужесточение стандартов строительства, повышение ответственности застройщиков за качество и сроки ввода объектов, внедрение эффективных механизмов защиты прав потребителей.
5. Стимулирование эффективного использования земель: Последовательное применение критериев неэффективности, увеличение штрафов и разработка программ редевелопмента для вовлечения заброшенных территорий.
6. Адаптация зарубежного опыта: Изучение и поэтапное внедрение механизмов саморегулирования, показавших свою эффективность в развитых странах (США, Великобритания, Германия, Япония), что позволит снизить административную нагрузку на государство и повысить профессионализм рынка.
7. Интеграция градостроительного и транспортного планирования: Разработка долгосрочных стратегий развития транспорта, синхронизированных с градостроительными планами, и адекватное финансирование проектов модернизации общественного транспорта и инфраструктуры.

Прогноз дальнейшего развития градорегулирования в контексте устойчивого развития территорий и обеспечения качества жизни граждан предполагает переход к более гибкой, адаптивной и ориентированной на результат системе. Это потребует не только политической воли и финансовых вложений, но и изменения мышления всех участников процесса – от государственных служащих до застройщиков и самих граждан. Только через системное решение выявленных проблем, активное использование передового опыта и постоянный диалог можно создать по-настоящему комфортные, устойчивые и процветающие города.

Список использованной литературы

1. Конституция РФ: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон: принят Гос. Думой 21.10.1994 г.: по состоянию на 31.12.2009 г.
3. Закон РФ от 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации».
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (с изменениями и дополнениями).
5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ.
6. Распоряжение мэра Москвы от 21 мая 1993 г. N 334-РМ «Об изменении базовых ставок платежей за землю и уточнении границ территориально-экономических оценочных зон в Москве» (с изменениями от 30 декабря 1993 г., 1 октября 1996 г.).
7. Лекции по экономике города и муниципальному управлению. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
8. Трутнев Э.К. Градорегулирование : Правовое обеспечение градостроительной деятельности: альтернативные модели законодательства и программа исправления его ошибок. Москва : Институт экономики города, 2019. URL: https://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/text_2019_03.pdf
9. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
10. Экономика недвижимости / под ред. В. И. Ресина. М.: Дело, 2000.
11. Линов В.К., Матюхин О.В., Соколов К.С. Зарубежные системы планирования и регулирования градостроительного развития // Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / под ред. Л. Э. Лимонова. СПб.: Наука, 1997.
12. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / под общ. ред. Л.Э. Лимонова, Т.В. Власовой. СПб.: ГП Международный центр социально-экономических исследований «Леонтьевский центр», 2002.
13. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2010. 624 с.
14. Словарь иностранных слов. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Советская энциклопедия, 1964.
15. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. 16 с.
16. Смирнова И. В. Экономика недвижимости: учеб. пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2003. 21 с.
17. Уильямсон О. Экономические институты капитализма. Фирмы, рынки в отношении контрактации. СПб.: Лениздат, 1996. С. 53.
18. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. М.: КолосС, 2007. 276 с.
19. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Экономика организаций (предприятий). М.: Проспект, 2010. 560 с.
20. Дорофеева Ю.И., Хлопцов Д.М. Градорегулирование в условиях становления рынка недвижимости: Российский и зарубежный опыт // Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2009. №4(8). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gradoregulirovanie-v-usloviyah-stanovleniya-rynka-nedvizhimosti-rossiyskiy-i-zarubezhnyy-opyt
21. Галиуллина Г.Ф., Хабибуллина А.Ф., Ханнанова С.А. Государственное регулирование рынка недвижимости в России: современные вызовы и проблемы // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2022. № 11-2. URL: https://vaael.ru/ru/article/view?id=2554
22. Асаул А.Н. и др. Экономика недвижимости: Инфраструктура рынка недвижимости. Учебник для вузов. 3-е изд., испр. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009.
23. Бондаренко М.В. Градостроительное зонирование как правовой инструмент обеспечения устойчивого развития населенных пунктов // Молодой ученый. 2019. №17 (255). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gradostroitelnoe-zonirovanie-kak-pravovoy-instrument-obespecheniya-ustoychivogo-razvitiya-naselennyh-punktov
24. Чайников В.В., Ширяев А.О. Инвестиционная привлекательность на рынке недвижимости в условиях трансформации экономики // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/investitsionnaya-privlekatelnost-na-rynke-nedvizhimosti-v-usloviyah-transformatsii-ekonomiki
25. Никишина О.В., Моргунова Т.А. Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2016. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-investitsionnoy-privlekatelnosti-obektov-nedvizhimosti
26. Огурцова А.Н. Роль государства на рынке жилья // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rol-gosudarstva-na-rynke-zhilya
27. Скиба А.А., Гинзбург А.В. Основные проблемы формирования и реализации градостроительной политики // Вестник МГСУ. 2014. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-problemy-formirovaniya-i-realizatsii-gradostroitelnoy-politiki
28. Красовская О.В. Актуальные вопросы теории и практики градостроительства в Российской Федерации // Управление развитием территории. 2016. № 1.
29. Прогрессивная экономика. Механизмы государственного регулирования российского рынка жилищно. 2024, № 9. URL: https://progressive-economy.ru/assets/journals/pe/2024/9/pe-09-2024-165-171.pdf
30. Научный лидер. Государственное регулирование рынка недвижимости в Российской Федерации. 15.05.2024. URL: https://naubook.ru/files/326-330_5.pdf
31. Электронная библиотека БГУ. Сравнительный анализ инфраструктур рынков недвижимости Великобритании и Республики Беларусь. 2014. URL: https://elib.bsu.by/bitstream/123456789/220304/1/99-100.pdf
32. Градостроительство: международный опыт регулирования и управления. Москва, 2023.
33. Высшая школа экономики. Регулирование городской застройки опыт Перми. URL: https://urban.hse.ru/data/2019/12/26/1529181162/%D0%9E%D0%BF%D1%8B%D1%82%20%D0%9F%D0%B5%D1%80%D0%BC%D0%B8%20%D0%BF%D0%BE%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%BC%D1%83%20%D0%B7%D0%BE%D0%BD%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8E.pdf