Формирование и развитие локального рынка земли муниципального образования «город Челябинск»: комплексный анализ и перспективные направления (2015-2025 гг.)

«В первом квартале 2024 года в Челябинской области спрос на покупку земельных участков вырос примерно на 5%, несмотря на увеличение стоимости на 36% до 0,5 млн рублей.» Эта статистика не просто цифра, а яркое свидетельство динамичности и сложности локального рынка земли. В условиях стремительных экономических трансформаций, меняющихся градостроительных приоритетов и постоянно эволюционирующего законодательства, рынок земли муниципального образования «город Челябинск» представляет собой уникальный объект для глубокого аналитического исследования. Он является не просто совокупностью земельных участков, но сложной системой экономических, социальных, правовых и экологических взаимоотношений, оказывающих непосредственное влияние на качество жизни горожан и инвестиционную привлекательность региона.

Актуальность настоящего исследования обусловлена необходимостью системного осмысления процессов формирования и развития локального рынка земли Челябинска, особенно в период с 2015 года по настоящее время. Этот временной отрезок ознаменован значительными изменениями в федеральном и региональном законодательстве, появлением новых градостроительных инструментов, таких как комплексное развитие территорий (КРТ), и усилением влияния макроэкономических факторов. Понимание этих процессов критически важно для разработки эффективной муниципальной политики, направленной на устойчивое развитие города, привлечение инвестиций и обеспечение социальной справедливости.

Объектом исследования является локальный рынок земли муниципального образования «город Челябинск», а предметом – теоретические, методологические, правовые, экономические и социальные аспекты его формирования и развития. Целью работы является проведение комплексного и актуального анализа обозначенного рынка, выявление его ключевых тенденций, проблем и факторов влияния, а также разработка научно обоснованных рекомендаций по его совершенствованию. Для достижения поставленной цели перед исследованием стоят следующие задачи:

• Раскрытие теоретических основ и терминологии, связанных с функционированием земельных рынков.
• Анализ актуальной нормативно-правовой базы, регулирующей земельные отношения в РФ и Челябинской области.
• Изучение динамики спроса, предложения, ценовой политики и инвестиционной активности на локальном рынке земли Челябинска за период 2015-2025 гг.
• Выявление и оценка влияния макроэкономических, градостроительных, инфраструктурных и социально-демографических факторов.
• Идентификация ключевых проблем и вызовов в управлении земельными ресурсами, включая сложности реализации КРТ.
• Предложение перспективных направлений развития и инструментов совершенствования рынка земли, таких как цифровизация и ленд-девелопмент.
• Оценка социально-экономических последствий текущего состояния и предложенных мер для населения и бизнеса города.

Методологической основой исследования послужили общенаучные методы познания (анализ, синтез, индукция, дедукция), статистические методы (анализ динамических рядов, сравнительный анализ), а также системный и институциональный подходы. Хронологические рамки исследования охватывают период с 2015 года по 2025 год, что позволяет проследить изменения рынка в условиях современной экономической и правовой реальности.

Теоретические основы и терминология рынка земли

Чтобы говорить о рынке земли в Челябинске, необходимо сначала выстроить прочный фундамент из понятий и концепций, поскольку рынок земли, подчиняясь общим экономическим законам, обладает уникальной спецификой, обусловленной природой самого объекта сделки — земли.

Понятие, сущность и функции рынка земли

В своей основе земельные отношения представляют собой комплекс общественных взаимодействий между различными субъектами – государственными органами, органами местного самоуправления, юридическими и физическими лицами – по вопросам владения, пользования и распоряжения землей, а также государственного управления земельными ресурсами. Эти отношения формируют уникальную систему, в которой земля выступает не просто как ресурс, но как объект права и экономических операций. Участниками этих отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и граждане.

В центре этих отношений находится земельный участок – недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности, которая обладает характеристиками, позволяющими индивидуально ее определить. Объектами земельных отношений являются не только конкретные земельные участки, но и земля в целом как природный объект и ресурс, а также их части.

Когда мы говорим о локальном рынке земли, мы имеем в виду совокупность экономических отношений, возникающих по поводу купли-продажи, аренды и иных форм передачи прав на земельные участки в пределах конкретного муниципального образования. В данном случае это муниципальное образование «город Челябинск». Муниципальное образование, согласно определению, это публично-правовое образование с постоянно проживающим населением, на территории которого местное самоуправление реализуется непосредственно или через специальные органы. Его неотъемлемыми элементами являются территория, население, властные полномочия, публичная собственность, местный бюджет, а также функции, связанные с управлением местными ресурсами.

Специфика земли как объекта экономических отношений кардинально отличает ее от большинства других товаров:

• Неподвижность: Земля не может быть перемещена, что делает ее стоимость сильно зависимой от местоположения.
• Ограниченное общее количество: Общая площадь земной поверхности фиксирована, что делает предложение земли абсолютно неэластичным в долгосрочной перспективе.
• Неэластичное предложение: В краткосрочном периоде предложение земли практически не реагирует на изменение цен, поскольку создать новую землю невозможно.
• Многофункциональность: Земля используется во всех видах хозяйственной деятельности – от сельского хозяйства и промышленности до жилищного строительства и рекреации.

Одним из ключевых понятий, определяющих стоимость земли, является кадастровая стоимость (КС). Это государственно установленная цена объекта недвижимости, рассчитываемая для групп однотипных объектов. В отличие от рыночной, кадастровая стоимость определяется не для каждого объекта индивидуально, а для целой группы, и фиксируется на определенный законом срок. На нее влияют расположение, площадь, инфраструктура, состояние местного рынка и социально-экономическая ситуация в регионе. Государственная кадастровая оценка проводится каждые четыре года, а в городах федерального значения – каждые два года.

Еще одним важным инструментом развития рынка является ленд-девелопмент (от англ. «land development»). Этот процесс подразумевает освоение земельного участка с целью увеличения его стоимости, максимизации прибыли или решения социальных задач. Это может быть как разукрупнение крупных земельных массивов на более мелкие участки, так и комплексное развитие территории с прокладкой коммуникаций и созданием инфраструктуры. Основная задача ленд-девелопмента – найти наиболее оптимальный вариант использования земельного участка.

Рынок земли, несмотря на свою специфику, успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов, направляя их к тем пользователям, которые могут извлечь наибольшую выгоду, что критически важно для устойчивого развития любого муниципального образования.

Современные теоретические подходы к анализу земельных рынков

Экономическая наука предлагает различные теории для понимания функционирования земельных рынков. Одним из наиболее значимых является неоинституциональный подход. Он рассматривает земельный рынок не только как арену взаимодействия спроса и предложения, но и как систему, глубоко интегрированную в институциональную среду – совокупность правил, норм, законов и механизмов их принуждения. В рамках этого подхода особое внимание уделяется трансакционным издержкам, связанным с поиском информации, заключением сделок, контролем и защитой прав собственности на землю. Эффективность земельного рынка во многом зависит от того, насколько четко определены и защищены права собственности, насколько низки эти трансакционные издержки.

Теории ценообразования земли акцентируют внимание на формировании стоимости земельных участков. В классической и неоклассической экономике цена земли определяется величиной капитализированной ренты, то есть ее способностью приносить доход своему владельцу. Этот доход может быть получен от сельскохозяйственного использования, сдачи в аренду или использования для строительства. Чем выше потенциальный доход, тем выше цена земли. Однако, в условиях современного города, ценообразование усложняется множеством факторов, таких как:

• Местоположение: Доступность к центрам деловой активности, транспортным узлам, рекреационным зонам.
• Вид разрешенного использования (ВРИ): Определяет, какие виды деятельности допустимы на участке, и является ключевым фактором, влияющим на кадастровую и рыночную стоимость.
• Наличие инженерных коммуникаций: Электричество, газ, водопровод, канализация.
• Экологическая обстановка: Привлекательность района с точки зрения чистоты воздуха, наличия зеленых насаждений.
• Градостроительные регламенты: Ограничения по высоте застройки, плотности, целевому назначению.

Роль государственного регулирования в контексте земельного рынка является фундаментальной. Земля – это не только экономический актив, но и природный ресурс, имеющий социальное и экологическое значение. Государство и муниципальные органы устанавливают правила использования земли, определяют ее категории, регулируют сделки, проводят кадастровую оценку и осуществляют контроль за соблюдением земельного законодательства. Это регулирование направлено на обеспечение рационального использования земельных ресурсов, предотвращение спекуляции, защиту прав собственности и создание условий для устойчивого развития территорий.

Классификация и структура земельного фонда

Для эффективного управления и анализа земельных ресурсов используется система классификации земель. Земельный кодекс РФ устанавливает основные категории земель, которые определяют их правовой режим и целевое назначение. К ним относятся:

• Земли сельскохозяйственного назначения: Используются для производства сельскохозяйственной продукции.
• Земли населенных пунктов: Предназначены для застройки и развития городов и сельских поселений.
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения: Используются для размещения соответствующих объектов.
• Земли особо охраняемых территорий и объектов: Включают заповедники, национальные парки, памятники природы, историко-культурные объекты.
• Земли лесного фонда: Покрытые лесом земли и земли, предназначенные для восстановления леса.
• Земли водного фонда: Занятые водными объектами, водоохранными зонами, зонами санитарной охраны источников водоснабжения.
• Земли запаса: Земли, которые не используются и могут быть переведены в другие категории.

Внутри каждой категории земель устанавливаются виды разрешенного использования (ВРИ), которые детализируют возможности эксплуатации участка. Например, земли населенных пунктов могут иметь ВРИ для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), многоквартирной жилой застройки, деловой, коммерческой или общественной застройки, рекреационного использования и так далее. Эти классификации являются краеугольным камнем для понимания структуры земельного фонда и его потенциального использования, а также для формирования адекватной ценовой политики и градостроительного планирования.

Правовое и институциональное регулирование земельных отношений в РФ и Челябинской области

Сложность и многогранность земельных отношений требуют четкого и структурированного правового регулирования. В Российской Федерации эта система охватывает как федеральный, так и региональный уровни, а также детализируется на уровне муниципальных образований. Понимание этой иерархии и содержания ключевых нормативно-правовых актов является фундаментом для анализа функционирования локального рынка земли.

Обзор федерального законодательства

Центральное место в системе правового регулирования земельных отношений занимает Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 № 136-ФЗ). Этот кодифицированный документ стал краеугольным камнем в условиях формирования частной собственности на землю и определяет ключевые принципы и нормы земельного права. Он регулирует:

• Порядок возникновения, осуществления и прекращения прав на землю: Включая право собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.
• Категории земель и виды разрешенного использования: Устанавливает основную классификацию земельного фонда.
• Права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
• Основы государственного управления в сфере использования и охраны земель.
• Порядок государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на них.

Земельный кодекс РФ постоянно актуализируется, и редакция от 31.07.2025 (вступающая в силу с 01.09.2025) отражает современные требования и вызовы, обеспечивая гибкость правового регулирования.

Параллельно с Земельным кодексом ключевую роль играет Градостроительный кодекс Российской Федерации (от 29.12.2004 № 190-ФЗ). Он является фундаментальным документом, определяющим правовые основы градостроительной деятельности, которая неразрывно связана с использованием земельных участков. Цели Градостроительного кодекса РФ весьма амбициозны:

• Создание условий для комплексного и гармоничного развития территорий.
• Обеспечение согласованности градостроительных и инвестиционных процессов.
• Защита прав граждан и организаций.
• Повышение качества градостроительной деятельности и эффективности использования земельных ресурсов.

ГрК РФ включает положения, которые напрямую регулируют:

• Использование земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами.
• Планировку территорий: Разработка генеральных планов, правил землепользования и застройки (ПЗЗ), проектов планировки и межевания территорий.
• Порядок строительства, реконструкции, капитального ремонта и демонтажа объектов капитального строительства.

Последние изменения в Градостроительный кодекс РФ (по состоянию на 2025 год) часто направлены на упрощение процедур, повышение инвестиционной привлекательности и внедрение новых механизмов, таких как комплексное развитие территорий (КРТ), о котором мы подробно поговорим далее.

Региональное законодательство Челябинской области

На уровне субъекта Федерации федеральное законодательство детализируется и адаптируется к местным условиям. В Челябинской области ключевым документом является Закон Челябинской области от 13.04.2015 № 154-ЗО «О земельных отношениях». Этот закон определяет полномочия органов государственной власти Челябинской области в сфере земельных отношений. Он устанавливает:

• Полномочия Законодательного Собрания Челябинской области, включая установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это позволяет гибко регулировать земельный оборот, например, ограничивая чрезмерное разукрупнение или укрупнение участков.
• Полномочия Правительства Челябинской области, которое принимает правовые акты в соответствии с Земельным кодексом РФ, разрабатывает и утверждает государственные программы в сфере земельных отношений, а также управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в государственной собственности региона.

Важным примером регионального регулирования является Постановление Правительства Челябинской области от 12.04.2024 № 252-П, которое вносит изменения в Административный регламент предоставления государственной услуги «Перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли другой категории». Такие постановления демонстрируют динамичность регионального законодательства, направленного на оптимизацию использования земельных ресурсов.

Также существенным является Приказ Министерства имущества Челябинской области от 30 июня 2015 года № 178-П. Он утверждает порядок и условия размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Этот механизм упрощает использование земли для линейных объектов (например, коммуникаций) или временных сооружений, снижая административные барьеры.

Роль муниципальных органов в управлении земельными ресурсами

Наконец, на местном уровне непосредственное управление земельными ресурсами осуществляют муниципальные органы. В городе Челябинске эту функцию выполняет Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям (КУИЗО) г. Челябинска. Его задачи и функции охватывают широкий спектр деятельности:

• Распоряжение муниципальными земельными участками: Предоставление в аренду, продажа, обмен.
• Осуществление муниципального земельного контроля: Надзор за соблюдением земельного законодательства, целевым использованием земель.
• Проведение инвентаризации и актуализации сведений о муниципальном земельном фонде.
• Участие в разработке и реализации градостроительных документов: Согласование генеральных планов, правил землепользования и застройки, проектов планировки.
• Администрирование доходов от использования земельных ресурсов: Сбор арендной платы, земельного налога.

Важную роль играет также Управление Росреестра по Челябинской области. Хотя это территориальный орган федеральной службы, он осуществляет ключевые функции по:

• Государственной регистрации прав на недвижимое имущество: Обеспечивает законность и прозрачность сделок с земельными участками.
• Кадастровому учету: Формирует сведения о земельных участках в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что является основой для налогообложения и управления.
• Ведению ЕГРН: Поддерживает актуальность сведений о правах и характеристиках объектов недвижимости.

Эффективное взаимодействие всех этих уровней – федерального, регионального и муниципального – является залогом стабильного и предсказуемого функционирования локального рынка земли.

Динамика и особенности локального рынка земли города Челябинска (2015-2025 гг.)

Анализ динамики локального рынка земли Челябинска за последнее десятилетие (2015-2025 гг.) позволяет выявить ключевые тенденции, определить влияние внешних и внутренних факторов, а также оценить его текущее состояние. Этот период был насыщен событиями, оказавшими существенное воздействие на земельные отношения в регионе.

Общая характеристика земельного фонда и его структура

Челябинск, как крупный промышленный и административный центр Южного Урала, обладает значительным и разнообразным земельным фондом. Его структура определяется историческим развитием города, его экономическим профилем и градостроительной политикой. Распределение земель по категориям и видам разрешенного использования (ВРИ) выглядит следующим образом:

• Земли населенных пунктов: Составляют преобладающую часть городского земельного фонда, включая территории под жилую застройку (ИЖС, многоквартирные дома), общественно-деловые, производственные зоны, а также земли общего пользования (парки, скверы, дороги).
• Земли промышленности, транспорта, связи: Значительная доля земель отводится под промышленные предприятия, транспортную инфраструктуру (железные дороги, автодороги, аэропорт), что обусловлено индустриальным характером города.
• Земли сельскохозяйственного назначения: В пригородных зонах сохраняются земли, используемые для сельскохозяйственного производства, хотя их доля постепенно сокращается в результате расширения городской застройки.
• Земли особо охраняемых территорий и объектов: Включают лесопарки, водные объекты, являющиеся важными рекреационными зонами и элементами экологического каркаса города.

Точная актуальная детализация по всем категориям и ВРИ требует обращения к официальным данным КУИЗО г. Челябинска и Росреестра, однако общая картина показывает, что доминирующими являются земли населенных пунктов и промышленности, что отражает специфику Челябинска.

Динамика спроса, предложения и цен на земельные участки (2015-2025 гг.)

Период с 2015 по 2025 год на локальном рынке земли Челябинска характеризуется волнообразными изменениями, обусловленными как макроэкономическими факторами, так и специфическими региональными особенностями.

Спрос на земельные участки:

• Рост спроса с 2020 года: С начала пандемии COVID-19 и последующего развития тренда на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) наблюдается устойчивый рост спроса на земельные участки, особенно под жилую недвижимость. В первом квартале 2024 года, например, спрос на покупку земельных участков в Челябинской области вырос примерно на 5%. Этот тренд усиливается популярностью направлений возле озер (Увильды, Аргази, Тургояк), что указывает на стремление населения к загородному проживанию и рекреации.
• Фактор «Земля для стройки»: Проект Росреестра «Земля для стройки» существенно повлиял на предложение и доступность участков. По состоянию на 1 марта 2024 года в Челябинской области выявлено 4435 участков для ИЖС (общей площадью 3675 га) и 439 участков для строительства многоквартирных домов (1107 га), что способствует удовлетворению растущего спроса.

Предложение земельных участков:

• Сокращение объявлений: Несмотря на рост спроса, количество объявлений о продаже участков в Челябинской области сократилось на 14%. Это может свидетельствовать о быстром выкупе ликвидных участков или о том, что предложение не успевает за спросом.
• Проектное предложение: Важным элементом предложения являются крупные девелоперские проекты, такие как микрорайон на 58 га, где планируется строительство 46 десятиэтажных домов. Первые дома были готовы уже с конца 2015 года, что показывает долгосрочную перспективу такого рода инвестиций.

Цены на земельные участки и арендные ставки:

• Волатильность цен: Цены на землю в Челябинске демонстрировали значительную волатильность. Например, в апреле 2024 года они росли из-за высокого спроса, вызванного дисбалансом на вторичном рынке и ростом ставок по ипотеке. Однако, с 18 апреля по 1 августа 2024 года наблюдалось снижение на 214 680 рублей, и текущая стоимость составила 149 200 рублей за сотку.
• Резкий рост в конце года: В декабре 2024 года цены на землю в Челябинске вновь резко выросли – на 43%, достигнув 158 468 рублей за сотку. Это может быть связано с сезонными факторами, ожиданием изменения макроэкономической ситуации или активизацией инвесторов.
• Диапазон цен: Средняя цена продажи земельного участка в Челябинске составляет 1.1 млн рублей, при этом минимальная – 150 тыс. рублей, а максимальная может достигать 40.6 млн рублей. Такой широкий диапазон объясняется множеством факторов: расположением, ВРИ, площадью, наличием коммуникаций и близостью к инфраструктуре.

Таблица 1: Динамика цен на земельные участки в г. Челябинске (2024 г.)

Показатель	Апрель 2024 г.	1 Августа 2024 г.	Декабрь 2024 г.
Средняя цена за сотку, руб.	X	149 200	158 468
Изменение цены, руб. (с 18.04 по 01.08)	—	-214 680	—
Рост цены, % (в декабре)	—	—	+43%
Минимальная стоимость за объект, руб.	—	150 000	—
Средняя цена продажи объекта, руб.	—	1 100 000	—

Примечание: «X» означает отсутствие точных данных в предоставленных источниках для этого периода.

Инвестиционная активность на земельном рынке Челябинска

Инвестиции в основной капитал являются одним из ключевых индикаторов экономической активности и прямо влияют на земельный рынок, поскольку именно они стимулируют спрос на землю для строительства и развития инфраструктуры.

Динамика инвестиций в основной капитал Челябинской области:

• 2015 год: Объем инвестиций составил 217 238.1 млн рублей.
• 2020 год: Инвестиции достигли 322 198.3 млн рублей, что свидетельствует о восстановлении и росте после предыдущих периодов.
• 2021 год: Продолжился рост до 326 631.0 млн рублей.
• 2023 год: Валовой региональный продукт (ВРП) Челябинской области превысил 2.5 трлн рублей, увеличившись на 7.8% в сопоставимых ценах к 2022 году. Это является мощным стимулом для инвестиционной активности.
• 2024 год: Объем инвестиций в основной капитал вырос на 14% в сопоставимых ценах по сравнению с 2023 годом, достигнув 549.1 млрд рублей, что на 103 млрд рублей больше, чем в предыдущем году. Это беспрецедентный рост, указывающий на значительное увеличение капиталовложений в экономику региона.

Таблица 2: Объем инвестиций в основной капитал Челябинской области (2015-2024 гг.)

Год	Объем инвестиций, млн рублей (в текущих ценах)	Изменение к предыдущему году, % (в сопоставимых ценах)
2015	217 238.1	—
2020	322 198.3	—
2021	326 631.0	—
2023	>2 500 000 (ВРП), Инвестиции не указаны	+7.8% (ВРП)
2024	549 100.0	+14% (к 2023 г.)

Этот стабильный и растущий объем инвестиций напрямую влияет на земельный рынок, поскольку значительная часть этих средств направляется на строительство промышленных объектов, жилых комплексов, инфраструктуры, что требует приобретения или аренды земельных участков.

Крупные девелоперские проекты и их роль:

В Челябинской области реализуются масштабные инвестиционные проекты, которые играют ключевую роль в формировании рынка земли. Для инвесторов, реализующих такие проекты (с объемом инвестиций не менее 65 млн рублей или ежегодными налоговыми поступлениями от 1 млн рублей), предусмотрена возможность получения земельного участка в аренду без торгов. После ввода объекта в эксплуатацию такой участок можно выкупить за 30% кадастровой стоимости. Это значительный стимул для привлечения крупных игроков.

Примером такого влияния является развитие микрорайона на участке в 58 га, где планируется построить 46 десятиэтажных домов. Такие проекты создают значительный спрос на земельные ресурсы и формируют новые точки роста для рынка. Активное участие девелоперов, таких как «L-Town Development», реализующих проекты вроде «Город L-Town», свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности региона, несмотря на сложности.

Факторы влияния на рынок земли и градостроительное развитие Челябинска

Рынок земли, как сложный экономический механизм, подвержен влиянию множества факторов, которые можно сгруппировать по их природе: макроэкономические, градостроительные, инфраструктурные и социально-демографические. Понимание их взаимодействия критически важно для прогнозирования развития и разработки эффективной политики.

Макроэкономические и финансовые факторы

Влияние общеэкономической ситуации на локальный рынок земли Челябинска трудно переоценить. Главными игроками здесь выступают:

• Ключевая ставка Центробанка и ипотечные ставки: Это, пожалуй, наиболее динамичный и чувствительный фактор. Рост ключевой ставки, достигавшей 18% в июле 2024 года, напрямую транслируется в высокие ипотечные ставки. Для большинства потенциальных покупателей земли под ИЖС или жилой недвижимости, ипотека является основным инструментом финансирования. Высокие ставки «отсекают» значительную часть покупателей, для которых приобретение недвижимости не является срочным. Они предпочитают размещать свободные средства на депозитах, получая гарантированный доход, что приводит к снижению покупательной активности на рынке недвижимости.
• Отмена льготной ипотеки: С 1 июля 2024 года отмена льготной ипотеки привела к существенному снижению спроса на первичном рынке жилья и, как следствие, на земельные участки под застройку. Это решение Центробанка было направлено на охлаждение перегретого рынка, но его побочным эффектом стало снижение цен на земельные участки в Челябинске в середине строительного сезона 2024 года.
• Уровень ВРП Челябинской области: Валовой региональный продукт является показателем общего экономического здоровья региона. Его рост (в 2023 году ВРП превысил 2.5 трлн рублей, увеличившись на 7.8% к 2022 году) обычно коррелирует с ростом доходов населения и бизнеса, что, в свою очередь, стимулирует спрос на землю и недвижимость. Однако, высокие ипотечные ставки могут нивелировать этот положительный эффект.
• Сезонность и общее состояние рынка недвижимости: Спрос на землю традиционно подвержен сезонным колебаниям, нарастая весной и летом. Общее состояние рынка недвижимости (снижение спроса на жилье в Челябинске в 2024 году, связанное с ужесточением денежно-кредитной политики и завершением ажиотажного спроса) оказывает прямое влияние на рынок земли.

Градостроительные и инфраструктурные факторы

Эти факторы определяют физическую привлекательность и инвестиционный потенциал конкретных земельных участков.

• Расположение участка: Ключевой фактор, влияющий на стоимость. Участки у леса или водоема, на возвышенности, рядом с развитой инфраструктурой (школы, детские сады, магазины) или в тупиковых, тихих местах ценятся значительно дороже. Близость к центру города, деловым районам или основным транспортным магистралям также повышает стоимость.
• Вид разрешенного использования (ВРИ): Определяет, что можно строить и какую деятельность вести на участке. ВРИ напрямую влияет на кадастровую стоимость и рыночную привлекательность. Например, участок под ИЖС будет иметь одну стоимость, под многоквартирную застройку – другую, под промышленное использование – третью.
• Транспортная доступность: Наличие удобных подъездных путей, близость к остановкам общественного транспорта или основным дорожным артериям существенно повышает ценность земли.
• Наличие инженерных коммуникаций: Электричество, газ, водопровод, канализация. Участки с уже подведенными или близко расположенными коммуникациями ценятся значительно выше, поскольку это существенно снижает затраты и время на освоение. Отсутствие коммуникаций может сделать даже перспективный участок неликвидным.
• Экологичность района: Чистый воздух, отсутствие вредных производств, наличие зеленых зон и водоемов – все это повышает привлекательность земли для жилой застройки и рекреации.
• Градостроительные ограничения: Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) устанавливают ограничения по высоте застройки, плотности, отступам от границ и другим параметрам. Эти ограничения могут как повышать (например, сохраняя малоэтажную застройку в престижных районах), так и снижать инвестиционную привлекательность участка (если они сильно ограничивают потенциал застройки).

Социально-демографические факторы

Человек – главный потребитель земельных ресурсов, и его потребности и поведение оказывают прямое влияние на рынок.

• Демографическая ситуация и миграция населения: Изменения в численности населения, его возрастном составе, а также миграционные потоки (особенно среди молодежи) влияют на общий спрос на жилье и, соответственно, на землю. Приток населения в город стимулирует жилищное строительство, отток – наоборот.
• Изменение предпочтений покупателей: Наблюдается адаптация застройщиков к новым реалиям – предлагаются более компактные варианты жилья. Площадь покупаемого жилья сокращается на 20-30% (покупатели вместо трехкомнатных квартир чаще выбирают одно- и двухкомнатные). Это влияет на планирование земельных участков под застройку и требования к их площади.
• Уровень доходов населения: Хотя ВРП растет, высокие процентные ставки по банковским вкладам могут временно отвлекать свободные денежные средства населения от инвестиций в недвижимость и земельные участки, предлагая более безопасную и быструю доходность.
• Объем нового строительства: Наблюдается тенденция к уменьшению объема нового строительства в Челябинске. В 2023 году введено 546 тыс. м² жилья (на 3% меньше, чем в 2022 году), а за 2024 год – 480 тыс. м² (на 12.1% меньше, чем годом ранее). В январе 2025 года ввод жилья в Челябинской области сократился на 17.8% по сравнению с январем 2024 года, при этом объем ввода жилья застройщиками-юридическими лицами уменьшился в три раза. Это указывает на снижение темпов освоения земельных участков под жилую застройку, что может быть связано с ужесточением финансовой политики и изменением спроса.

Все эти факторы формируют сложную, многомерную картину рынка земли, требующую постоянного мониторинга и гибкого реагирования со стороны как муниципальных властей, так и участников рынка.

Проблемы и вызовы в управлении земельными ресурсами Челябинска

Несмотря на динамичное развитие и значительный инвестиционный потенциал, управление земельными ресурсами в Челябинске сталкивается с рядом серьезных проблем и вызовов. Они обусловлены как объективными факторами (сложности законодательства, экономические реалии), так и спецификой городского развития, включая взаимодействие с населением.

Проблемы реализации комплексного развития территорий (КРТ)

Комплексное развитие территорий (КРТ), призванное стать основным правовым механизмом обновления городского пространства, в Челябинске пока является новым и не до конца понятным инструментом. Его реализация столкнулась с рядом серьезных трудностей, особенно в отношении частного сектора, что вызывает значительное недоверие у горожан.

• Недоверие горожан и социальные протесты: Основная проблема заключается в опасениях, что проекты КРТ реализуются «в интересах застройщиков» без должного учета мнения жителей. Информация о предстоящих проектах часто доходит до горожан из публикаций на сайтах администрации, а не из прямых консультаций и переговоров. Это приводит к волнам протестов и активному противодействию. В Челябинске уже существуют примеры отмены проектов КРТ именно из-за несогласия жителей, чьи дома попадали в зону предполагаемой застройки. Например, мэрия отменила три проекта реновации после голосования жителей.
• Экономическая нецелесообразность в частном секторе: Одной из главных сложностей при реализации пилотных проектов КРТ, особенно в частном секторе, является отсутствие экономической целесообразности. Параметры новой застройки, зачастую, не позволяют запроектировать жилье, прибыль от которого могла бы покрыть колоссальные затраты на снос ветхих домов, расселение собственников и прокладку инженерных сетей. Это особенно актуально для территорий, где дома не признаны аварийными или не соответствуют высокому порогу износа (60%), установленному региональным законом о КРТ.
• Бюрократические барьеры и необходимость изменений в законодательстве: Чтобы сделать проекты КРТ в частном секторе рентабельными, часто требуется получение отклонений от предельных параметров правил землепользования и застройки (ПЗЗ) – например, увеличение этажности или плотности застройки. Однако, такие отклонения возможно получить только после получения прав на участок, которые возникают лишь после полного расселения и сноса. Этот замкнутый круг существенно тормозит процесс. В связи с этим, мэр Челябинска поручил проработать изменения в законодательство о КРТ, чтобы учесть специфику территорий с частным сектором, а жители обращаются в Законодательное Собрание с требованием внести коррективы в региональный закон №339-ЗО.

Проблемы земельного учета и межевания

Точный учет и определение границ земельных участков являются основой для эффективного управления, налогообложения и предотвращения споров. В этой сфере также существуют серьезные проблемы.

• Сложности с передачей земель для инфраструктурных проектов: Муниципальные образования часто сталкиваются со сложностями при передаче земельных участков из частной в муниципальную или государственную собственность. Это задерживает реализацию важных инфраструктурных проектов, таких как строительство дорог, прокладка коммуникаций или создание социальных объектов. Пример – ситуация со строительством дороги по улице Клайна, где задержки связаны с необходимостью изъятия земель.
• Актуализация кадастрового баланса: В муниципальных образованиях может отсутствовать актуальная и полная информация о земельном «кадастровом балансе» – совокупности всех земельных участков, их характеристик и прав на них. Это затрудняет рациональное использование земель, выявление неиспользуемых или неэффективно используемых территорий, а также планирование развития.
• Проблемы межевания земельных участков: Процедура межевания – установление точных координат границ земельного участка – является важной, но может быть сложной и затратной. Особенно это касается участков в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) или при наличии неопределенных (неуточненных) границ. Хотя законодательство позволяет продавать участки в СНТ без точных координат границ, проблемы начинаются при попытке узаконить объекты капитального строительства на таких участках, если границы определены неверно или пересекаются с соседними. Это приводит к земельным спорам, судебным разбирательствам и значительным временным и финансовым потерям.

Иные вызовы

Кроме вышеупомянутых, существуют и другие вызовы:

• Нерациональное использование земель: Неэффективное использование земель, особенно в промышленных зонах или на заброшенных территориях, замедляет развитие города.
• Отсутствие единой информационной системы: Разрозненность данных между различными ведомствами (Росреестр, КУИЗО, градостроительные органы) затрудняет комплексный анализ и принятие решений.
• Коррупционные риски: Сложность и непрозрачность некоторых процедур могут создавать условия для коррупции в сфере земельных отношений.

Решение этих проблем требует комплексного подхода, сочетающего изменения в законодательстве, внедрение современных технологий, повышение прозрачности процедур и активный диалог с населением.

Перспективные направления развития и инструменты совершенствования рынка земли

Чтобы локальный рынок земли Челябинска стал еще более эффективным, прозрачным и привлекательным для инвестиций, необходимо внедрять передовые инструменты и развивать новые направления. Многие из них уже находятся на стадии реализации или активно обсуждаются.

Цифровизация земельного кадастра и управление данными

В эпоху цифровых технологий, информационные системы становятся основой для рационального управления земельными ресурсами.

• Проект Росреестра «Земля для стройки»: Этот федеральный проект является ярким примером цифровизации. Он направлен на вовлечение в оборот неиспользуемых земельных участков, пригодных для жилищного строительства, путем их идентификации и публикации в открытом доступе. Система позволяет инвесторам и гражданам дистанционно выбирать участки для строительства, получать актуальную информацию о них, что значительно повышает прозрачность рынка и сокращает административные барьеры. В Челябинской области этот проект уже выявил тысячи участков для ИЖС и многоквартирной застройки, что способствует формированию предложения на рынке.
• Система цифровизации земель сельскохозяйственного назначения ЮУрГУ: Ученые Южно-Уральского государственного университета разработали уникальную систему цифровизации земель, которая активно внедряется в Челябинской области. В 2019 году было оцифровано 96% земель сельхозназначения в 21 районе. Эта система позволяет:
  • Устанавливать актуальный кадастровый учет.
  • Обнаруживать неучтенные муниципальные земли.
  • Автоматически определять их инвестиционную привлекательность на основе множества параметров.
  • Оптимизировать меры по повышению урожая (для сельхозземель) и проведению противопожарных мероприятий.
  • Повышать инвестиционную привлекательность сельскохозяйственных районов за счет доступности точных данных.

  Эта технология может быть адаптирована и для городских земель, обеспечивая комплексный «кадастровый баланс» и повышая эффективность управления всеми категориями земель.

Внедрение таких систем является критически важным шагом к формированию единого цифрового пространства земельных данных, что позволит сократить время на принятие решений, минимизировать ошибки и снизить коррупционные риски.

Развитие ленд-девелопмента и привлечение инвестиций

Ленд-девелопмент – это мощный инструмент для трансформации земельных участков из пассивных активов в источники дохода и драйверы развития.

• Примеры и возможности ленд-девелопмента: В России ленд-девелопмент включает широкий спектр проектов: от строительства коттеджных поселков (с разделением больших участков на мелкие, прокладкой дорог и инженерных коммуникаций) до создания индустриальных парков и комплексных жилых массивов. Челябинская девелоперская компания «L-Town Development» является ярким примером, реализуя крупный проект «Город L-Town» в Сосновском районе. Этот проект площадью более 300 гектаров позиционируется как современный город с природой и развитой инфраструктурой, включающий среднеэтажную и малоэтажную застройку, а также объекты городского и регионального значения, включая социальную инфраструктуру (детский сад «Елочка», планируемые школы). Такие проекты создают не только жилье, но и полноценную среду для жизни, работы и отдыха.
• Механизмы привлечения инвестиций: Для масштабных инвестиционных проектов (объем инвестиций не менее 65 млн рублей или ежегодные налоговые поступления от 1 млн рублей) предусмотрена возможность получения земельного участка в аренду без торгов. После ввода объекта в эксплуатацию такой участок можно выкупить за 30% кадастровой стоимости. Это мощный стимул для привлечения крупных инвесторов и девелоперов, готовых вкладываться в долгосрочное развитие территорий.

Для поддержки таких инициатив в Челябинске функционирует агентство инновационного и инвестиционного развития, которое выступает посредником между властью и бизнесом, помогая инвесторам преодолевать административные барьеры и находить подходящие площадки.

Совершенствование градостроительной политики и регулирования

Опыт реализации КРТ показал необходимость адаптации градостроительной политики к современным реалиям и социальным ожиданиям.

• Адаптация законодательства о КРТ к реалиям частного сектора: Как было отмечено, текущее законодательство о КРТ не всегда учитывает специфику частного сектора, где экономическая целесообразность проектов может быть низкой, а несогласие жителей – высоким. Предложения по изменению регионального закона №339-ЗО, обсуждаемые мэрией и Законодательным Собранием, должны быть направлены на:
  • Учет мнения населения: Внедрение обязательных, прозрачных и эффективных механизмов участия граждан в обсуждении проектов КРТ на самых ранних стадиях.
  • Экономические стимулы: Разработка механизмов государственной или муниципальной поддержки для проектов в частном секторе, которые не являются высокорентабельными, но имеют социальное значение (например, создание инфраструктуры, благоустройство).
  • Гибкость в параметрах застройки: Возможность получения отклонений от ПЗЗ на более ранних стадиях, до полного расселения, при условии четкого обоснования и публичного обсуждения.
• Усиление механизмов учета мнения населения: Любые градостроительные инициативы, особенно те, что затрагивают интересы собственников, должны сопровождаться активным вовлечением граждан. Это может быть реализовано через общественные слушания, онлайн-платформы для голосования, консультативные советы.
• Повышение экономической эффективности проектов КРТ: Необходимо искать баланс между социальной справедливостью и экономической целесообразностью. Это может включать разработку типовых моделей проектов КРТ для различных типов застройки, привлечение местных предприятий к реализации, а также использование механизмов государственно-частного партнерства.

Комплексное развитие территорий, несмотря на текущие проблемы, по-прежнему рассматривается как мощный инструмент для кардинального повышения качества городской среды, решения проблем ветхого и аварийного жилья и привлечения масштабных инвестиций. Его успешная реализация требует переосмысления подходов и готовности к конструктивному диалогу.

Социально-экономические последствия развития рынка земли для города Челябинска

Развитие локального рынка земли является не только экономическим процессом, но и фактором, оказывающим глубокое и многогранное влияние на социальную и экономическую жизнь города. Анализ этих последствий позволяет оценить эффективность текущей политики и скорректировать будущие стратегии.

Влияние на жилищное строительство и доступность жилья

Динамика рынка земли напрямую отражается на жилищном строительстве, которое, в свою очередь, определяет доступность жилья для населения.

• Сокращение объемов ввода жилья: В последние годы Челябинск столкнулся с тенденцией к сокращению объемов ввода жилья. В 2023 году введено 546 тыс. м² жилья (на 3% меньше, чем в 2022 году), а за 2024 год – 480 тыс. м² (на 12.1% меньше). В январе 2025 года ввод жилья в Челябинской области сократился на 17.8% по сравнению с январем 2024 года, при этом объем ввода жилья застройщиками-юридическими лицами уменьшился в три раза. Это ведет к уменьшению предложения нового жилья на рынке, что при сохранении спроса может привести к росту цен и снижению его доступности.
• Изменение спроса на типы жилья: Макроэкономические факторы, такие как высокие ипотечные ставки и отмена льготной ипотеки, привели к изменению потребительских предпочтений. Покупатели чаще выбирают более компактные варианты жилья, сокращая площадь приобретаемых квартир на 20-30%. Застройщики адаптируются к этому тренду, предлагая больше одно- и двухкомнатных квартир. Это означает, что даже при сокращении общего объема вводимого жилья, рынок стремится удовлетворить спрос на «доступные» форматы, но не всегда способен компенсировать снижение общего числа домохозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
• Влияние на городское развитие: Сокращение объемов строительства может замедлить темпы обновления городского фонда, привести к накоплению ветхого жилья и снижению привлекательности города для молодых специалистов и семей.

Влияние на инвестиционный климат и развитие бизнеса

Прозрачность, предсказуемость и доступность земельного рынка являются критически важными для привлечения инвестиций и развития бизнеса.

• Прозрачность рынка: Цифровизация земельного кадастра (проект «Земля для стройки», система ЮУрГУ) и открытость информации о земельных участках повышают прозрачность рынка. Это снижает риски для инвесторов, уменьшает трансакционные издержки и способствует более эффективному распределению земельных ресурсов, что, в конечном итоге, улучшает инвестиционный климат.
• Доступность земельных участков: Наличие свободных, подготовленных и доступных земельных участков для различных видов деятельности (промышленность, коммерция, жилая застройка) является ключевым фактором для привлечения новых предприятий и расширения существующих. Механизмы предоставления земли инвесторам без торгов для масштабных проектов (например, за 30% кадастровой стоимости после ввода в эксплуатацию) значительно стимулируют приток капитала.
• Инвестиционная политика: Активная работа агентства инновационного и инвестиционного развития, направленная на поддержку инвесторов, упрощение процедур и создание благоприятных условий, формирует позитивный имидж региона и стимулирует экономический рост. Рост объема инвестиций в основной капитал Челябинской области до 549.1 млрд рублей в 2024 году является прямым свидетельством этого положительного влияния.
• Развитие ленд-девелопмента: Проекты ленд-девелопмента (например, «Город L-Town») не только создают новое жилье, но и способствуют развитию целых районов, создавая новые рабочие места в строительстве, сфере услуг, торговле, а также налоговые поступления в местный бюджет.

Социальные аспекты и качество городской среды

Градостроительная политика и состояние рынка земли напрямую влияют на качество жизни горожан.

• Комфорт проживания: Эффективное использование земельных ресурсов позволяет создавать комфортную городскую среду – развивать парки, общественные пространства, улучшать транспортную инфраструктуру. Напротив, нерациональное использование или конфликтные проекты могут ухудшать качество жизни.
• Доступность инфраструктуры: Правильное планирование размещения объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники), торговых центров и спортивных объектов зависит от наличия соответствующих земельных участков. Проекты, подобные «Городу L-Town», где первый муниципальный детский сад уже построен, демонстрируют положительный пример комплексного подхода.
• Уровень жизни населения: Доступность жилья, возможность приобрести земельный участок для ИЖС, качество городской среды – все это напрямую влияет на уровень жизни населения и его удовлетворенность. Проблемы с КРТ, вызывающие недоверие и протесты горожан, указывают на необходимость более чуткого и социально ориентированного подхода в градостроительной политике. Недостаточный учет мнения жителей может привести к социальной напряженности и ухудшению качества городской среды.
• Экологические последствия: Использование земель под застройку всегда имеет экологические последствия. Важно, чтобы градостроительная политика учитывала необходимость сохранения зеленых зон, водных объектов и обеспечения экологической безопасности.

Таким образом, развитие локального рынка земли в Челябинске – это не просто экономический расчет, но и сложный социальный проект, требующий постоянного баланса между экономическими интересами, экологической устойчивостью и социальными потребностями населения.

Заключение

Локальный рынок земли муниципального образования «город Челябинск» представляет собой живой, динамичный организм, который, как показали наши исследования, находится под постоянным воздействием множества факторов – от глобальных макроэкономических тенденций до специфических региональных и муниципальных вызовов. За период с 2015 по 2025 годы этот рынок претерпел значительные изменения, демонстрируя устойчивый рост спроса на земельные участки (особенно под ИЖС), волатильность цен и увеличение инвестиционной активности, несмотря на ужесточение финансовой политики.

Основные выводы исследования подтверждают достижение поставленных целей и задач:

1. Теоретическая база: Мы раскрыли ключевые понятия и концепции, такие как «локальный рынок земли», «кадастровая стоимость», «ленд-девелопмент», и рассмотрели современные подходы к анализу земельных рынков, включая неоинституциональный подход и теории ценообразования.
2. Правовое регулирование: Проведен анализ федерального (Земельный и Градостроительный кодексы РФ) и регионального (Закон Челябинской области «О земельных отношениях») законодательства, а также роль муниципальных органов в регулировании земельных отношений, подтверждая сложную многоуровневую структуру управления.
3. Динамика рынка: Детализированный статистический анализ показал, что, несмотря на сокращение предложений, цены на землю в Челябинске демонстрировали рост (до 36% в 2024 году), а инвестиции в основной капитал региона значительно увеличились (на 14% в 2024 году), стимулируя девелоперские проекты.
4. Факторы влияния: Выявлено доминирующее влияние макроэкономических факторов (ключевая ставка ЦБ, отмена льготной ипотеки), градостроительных ограничений (ВРИ, коммуникации) и социально-демографических тенденций (изменение предпочтений покупателей, снижение объемов ввода жилья) на рынок земли.
5. Проблемы и вызовы: Наиболее острыми проблемами оказались сложности реализации комплексного развития территорий (КРТ), вызванные недоверием горожан, экономической нецелесообразностью в частном секторе и бюрократическими барьерами. Также обозначены проблемы земельного учета и межевания.
6. Перспективные направления: Предложены конкретные инструменты для совершенствования рынка: цифровизация земельного кадастра (проект «Земля для стройки», система ЮУрГУ), развитие ленд-девелопмента (пример «Города L-Town») и адаптация градостроительной политики, в том числе путем учета мнения населения.
7. Социально-экономические последствия: Проанализировано влияние рынка земли на жилищное строительство, доступность жилья, инвестиционный климат, развитие бизнеса и качество городской среды, подчеркивая необходимость сбалансированного подхода.

Ключевые рекомендации для органов муниципального управления и участников рынка:

• Для органов муниципального управления:
  • Пересмотр законодательства о КРТ: Необходима глубокая проработка изменений в региональное законодательство о КРТ с учетом специфики частного сектора, внедрение механизмов учета мнения граждан на ранних стадиях проекта и поиск источников финансирования для нерентабельных, но социально значимых проектов.
  • Ускорение цифровизации: Продолжение внедрения и расширения функционала систем цифровизации земельного кадастра, создание единой информационной платформы для всех участников земельных отношений, что повысит прозрачность и эффективность управления.
  • Привлечение инвестиций: Активное использование механизмов предоставления земельных участков без торгов для масштабных инвестиционных проектов, а также усиление роли агентства инновационного и инвестиционного развития.
  • Повышение качества градостроительного планирования: Разработка гибких градостроительных регламентов, стимулирующих рациональное использование земель и отвечающих современным потребностям населения.
• Для участников рынка (девелоперы, инвесторы):
  • Адаптация к изменившемуся спросу: Учитывать тренд на компактное жилье и рост популярности ИЖС, предлагая соответствующие проекты.
  • Социальная ответственность: Активно взаимодействовать с населением в рамках проектов КРТ, строить открытый диалог и учитывать общественные интересы, что позволит избежать конфликтов и повысить успешность проектов.
  • Внедрение инноваций: Использование цифровых инструментов для анализа рынка, выбора участков и управления проектами.

Направления для дальнейших исследований:

Дальнейшие исследования могли бы сфокусироваться на более глубоком анализе эффективности различных моделей КРТ в условиях российских городов, проведении сравнительного анализа земельных рынков Челябинска с другими сопоставимыми городами, а также на разработке более точных методик прогнозирования цен на землю с учетом всех выявленных факторов. Особое внимание следует уделить влиянию климатических изменений на городское развитие и земельные отношения.

Таким образом, комплексный анализ рынка земли Челябинска позволяет не только оценить его текущее состояние, но и наметить стратегические ориентиры для устойчивого развития города, обеспечивая баланс между экономическим ростом, социальной справедливостью и экологической безопасностью.

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025) [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Закон Челябинской области от 31.05.2023 № 839-ЗО «О внесении изменений в статьи 4 и 18 Закона Челябинской области «О земельных отношениях»» (не вступил в силу) // Гарант.
4. Закон Челябинской области от 28.04.2011 г. № 121-ЗО «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области» [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Постановление Правительства Челябинской области от 12.04.2024 N 252-П «О внесении изменений в постановление Правительства Челябинской области от 23.05.2012 г. N 259-П» // Документы системы ГАРАНТ.
6. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»: Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации [от 20.07.2007 № 255]. [Электронный ресурс]. // КонсультантПлюс: Версия Проф, 1992-2015.
7. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 22.07.2010). [Электронный ресурс]. // КонсультантПлюс: Версия Проф, 1992-2015.
8. Акимова, М.С., Поршакова, А.Н., Улицкая, Н.Ю., Старостин, С.В., Котельников, Г.А. Инвестиционный маркетинг комплексной жилой застройки территории // Экономика и предпринимательство. 2013. № 12-2. С. 41.
9. Баронин, С.А., Меньшаков, Д.И. Девелопмент проектов реконструкции и развития городских территорий // Известия Юго-западного государственного университета. 2011. №5-2.
10. Баронин, С.А. Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья : диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук. М., 2011. 32 с.
11. Баронин, С.А., Трофименко, М.Г. Моделирование муниципального земельного девелопмента при инвестиционном развитии комплексной жилой застройки // Известия Юго-Западного государственного университета. 2011. №5-2. С. 284-286.
12. Герасимова, А.А., Толстых, Ю.О., Савина, Е.А., Константинова, Ю.Р. Особенности переоценки кадастровой стоимости земельных участков в современных условиях // Современные проблемы науки и образования. 2014. № 2. URL: www.science-education.ru/116-12880 (дата обращения: 28.04.2015).
13. Кузин, Н.Я., Горюнова, Н.М. Модели подходы к массовой оценке недвижимости // Региональная архитектура и строительство. 2010. № 1. С. 89-95.
14. Куцури, Г.Н. Управление неналоговыми доходами муниципального образования // Финансы и кредит (38) УЭкС. 2012. № 2.
15. Сафьянов, А.Н., Дмитриева, Т.Н., Ханьжов, И.С. Определение справедливой цены на жилую недвижимость в рыночных условиях // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8-2 (40). С. 5-8.
16. Земельные отношения — Администрация Петропавловск-Камчатского городского округа [Электронный ресурс]. URL: https://pkgo.ru/about/zemelnye-otnosheniya/
17. Муниципальное образование. Википедия [Электронный ресурс]. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5
18. Ленд-девелопмент [Электронный ресурс]. URL: https://conceptdevelopment.ru/articles/lend-development-proekty-i-primery/
19. Статья 6. Понятие муниципального образования. Документы системы ГАРАНТ [Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/12128739/e817926868843236359df3f71c4c92c5/
20. Земельные отношения — Современные технологии управления [Электронный ресурс]. URL: https://sovremenniki.ru/zemelnye-otnosheniya/
21. Кадастровая стоимость: что это, как она формируется и зачем её знать [Электронный ресурс]. URL: https://journal.tinkoff.ru/cadastre-cost/
22. Понятие муниципального образования и его территориальный статус. Текст научной статьи по специальности «Политологические науки» — КиберЛенинка [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-munitsipalnogo-obrazovaniya-i-ego-territorialnyy-status
23. Земельные правоотношения [Электронный ресурс]. URL: https://wiki.wz.ru/Zemelnye_pravootnosheniya
24. Кадастровая стоимость: что это и как её узнать — «СберБизнес» [Электронный ресурс]. URL: https://www.sberbank.ru/sberbusiness/pro/articles/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost
25. МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ПОНЯТИЕ, ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ И КЛАССИФИКАЦИЯ [Электронный ресурс]. URL: https://moluch.ru/archive/120/32845/
26. Что такое кадастровая стоимость и как она рассчитывается — Бизнес-секреты [Электронный ресурс]. URL: https://secrets.tinkoff.ru/glossary/kadastrovaya-stoimost/
27. Муниципальное образование: основные понятия и термины — Финам [Электронный ресурс]. URL: https://www.finam.ru/dictionary/term/munitsipalnoe-obrazovanie/
28. Земельные отношения — словарь терминов — Юридические услуги в Москве [Электронный ресурс]. URL: https://ur-mos.ru/slovar-terminov/zemelnye-otnosheniya/
29. Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как ее узнать и как определяется [Электронный ресурс]. URL: https://www.domclick.ru/blog/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost/
30. Что такое земельные отношения — Uchet.kz [Электронный ресурс]. URL: https://uchet.kz/articles/chto-takoe-zemelnye-otnosheniya/
31. Экономические принципы оценки земли [Электронный ресурс]. URL: https://allbest.ru/o-3c0b65675b3bd8a534c5c78ba821b368.html
32. Рынок земли [Электронный ресурс]. URL: https://e.mail.ru/messages/inbox/0:17006830573981261314:0/
33. Рынок земли: общий обзор. Курс: Микроэкономика: теория факторов производства. Факультет [Электронный ресурс]. URL: https://wiki.wz.ru/Rynok_zemli:_obschiy_obzor
34. О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная [Электронный ресурс]. URL: https://docs.cntd.ru/document/550186523
35. Региональный рынок земельных участков: сущность и его состав — Экономические науки [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/regionalnyy-rynok-zemelnyh-uchastkov-suschnost-i-ego-sostav
36. Земельный рынок региона: понятие, сущность, основные участники [Электронный ресурс]. URL: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/6446/1/urgu_economic_theory_2009_7.pdf
37. Глава 11. Рынок земли и земельная рента [Электронный ресурс]. URL: https://ecouniver.com/1-osnovy-ekonomicheskoy-teorii/glava-11-rynok-zemli-i-zemelnaya-renta/
38. Закон Челябинской области от 25 августа 2023 г. N 889-ЗО «О бесплатном предоставлении земельных» [Электронный ресурс]. URL: https://docs.cntd.ru/document/542981977
39. МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВА ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ ПРИКАЗ от 30 июня 2015 года N 178-П О порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов [Электронный ресурс]. URL: https://docs.cntd.ru/document/424036159
40. Ученые ЮУрГУ предложили систему цифровизации земель Челябинской области [Электронный ресурс]. URL: https://www.susu.ru/news/2023/11/17/uchenye-yuurgu-predlozhili-sistemu-cifrovizacii-zemel-chelyabinskoy-oblasti
41. Что такое КРТ и зачем оно нужно Челябинску и другим городам | Pchela.news [Электронный ресурс]. URL: https://pchela.news/news/url/24580
42. КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА [Электронный ресурс]. URL: https://www.chelyabinsk.ru/text/longread/2023/04/24/72223019/
43. В Челябинской области вырос спрос на покупку земельных участков [Электронный ресурс]. URL: https://fedpress.ru/news/74/economy/3277028
44. На Южном Урале переводят землю в цифровой формат — Южноуральская панорама [Электронный ресурс]. URL: https://up74.ru/articles/obshestvo/137637/
45. Почему в Челябинске обвалились цены на земельные участки, инфографика — URA.RU [Электронный ресурс]. URL: https://ura.news/news/1052676839
46. В Челябинске из-за несогласия жителей отменили проект КРТ [Электронный ресурс]. URL: https://74.ru/text/gorod/2024/02/09/73215509/
47. В Челябинске изменят законодательство по комплексному развитию территорий [Электронный ресурс]. URL: https://pchela.news/news/url/26079
48. В Челябинске отменили три проекта реновации после голосования жителей [Электронный ресурс]. URL: https://www.kommersant.ru/doc/6499870
49. 10 факторов от которых зависит стоимость земельного участка [Электронный ресурс]. URL: https://dom.cian.ru/stati/10-faktorov-ot-kotoryh-zavisit-stoimost-zemelnogo-uchastka-320778/
50. Какие факторы влияют на стоимость земельных участков [Электронный ресурс]. URL: https://www.sberbank.ru/sberbusiness/pro/articles/kakie-faktory-vliyayut-na-stoimost-zemelnykh-uchastkov
51. ВНЕДРЕНИЕ ЦИФРОВИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ В 2019 ГОДУ, КАК ОСНОВА АДАПТИВНО-ЛАНДШАФТНОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА — Elibrary [Электронный ресурс]. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=38198759
52. Межевание земельных участков в Челябинске профессионально — ООО «Компас» [Электронный ресурс]. URL: https://gk-kompas.ru/mezhevanie-zemelnyx-uchastkov/
53. Межевание земельного участка в СНТ. Челябинск. Особенности. Помощь. [Электронный ресурс]. URL: https://chelgeo.ru/snt/
54. Межевание земельного участка в Челябинске — ЧелКадастр [Электронный ресурс]. URL: https://chel-kadastr.ru/mezhevanie-zemelnogo-uchastka/
55. Межевание земельных участков в Челябинске и области [Электронный ресурс]. URL: https://geodeziya74.ru/mezhevanie.html
56. Уточнение границ 4500 рублей — Межевание земельного участка в Челябинске, кадастровый инженер [Электронный ресурс]. URL: https://kadastr74.ru/mezhevanie-zemelnogo-uchastka.html
57. Что будет со спросом и ценами на землю в Челябинске в 2025 году — URA.RU [Электронный ресурс]. URL: https://ura.news/news/1052737609
58. В Челябинской области завершается цифровизация сельхозземель [Электронный ресурс]. URL: https://minapk.gov74.ru/minapk/news/view.htm?id=12408985
59. «Цифра дня»: Реализация на территории Челябинской области проекта Росреестра «Земля для стройки» — Администрация Каслинского района [Электронный ресурс]. URL: https://kasli.org/news/tsifra-dnya-realizatsiya-na-territorii-chelyabinskoy-oblasti-proekta-rosreestra-zemlya-dlya-stroyki/
60. Купить земельный участок в Челябинске, продажа земельных участков — база объявлений Циан. Найдено 182 объявления [Электронный ресурс]. URL: https://chelyabinsk.cian.ru/kupit-uchastok/
61. Росреестр — Информация федеральных органов — Официальный сайт администрации Пластовского муниципального округа Челябинской области [Электронный ресурс]. URL: https://plast.gov74.ru/plast/rosreestr.htm
62. Обзор рынка недвижимости Челябинской области: тенденции и прогнозы на 2025 год [Электронный ресурс]. URL: https://p-n-d.ru/articles/obzor-rynka-nedvizhimosti-chelyabinskoy-oblasti-tendentsii-i-prognozy-na-2025-god/
63. Масштабный инвестиционный проект [Электронный ресурс]. URL: https://www.investchel.ru/investproekty/katalog-investitsionnykh-proektov/masshtabnyy-investitsionnyy-proekt/
64. Новости Росреестра | Официальный сайт администрации Варненского муниципального района Челябинской области [Электронный ресурс]. URL: https://varna74.ru/varna/news/rosreestr.htm
65. Лэнд-девелопмент (увеличение стоимости объектов недвижимости) — 3S Development [Электронный ресурс]. URL: https://www.3s.ru/services/land-development/
66. L-Town Development — Челябинск — Дан Недвижимость [Электронный ресурс]. URL: https://dan-invest.ru/novostroyki/l-town-development/
67. Investregion174 — Инвестиционные проекты Челябинской области [Электронный ресурс]. URL: https://investregion174.ru/projects/
68. Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска [Электронный ресурс]. URL: https://www.cheladmin.ru/city/komitety/komitet-po-upravleniyu-imushchestvom-i-zemelnym-otnosheniyam/
69. Управление Росреестра по Челябинской области — КУСА [Электронный ресурс]. URL: https://kusa.chel.gov74.ru/kusa/rosreestr.htm
70. В Челябинской области более 2,6 тыс. земельных участков для стройки можно оформить через сервис Росреестра — Администрация города Снежинска [Электронный ресурс]. URL: https://snz.gov74.ru/snz/news/view.htm?id=12461973
71. Челябинское агентство инвестиционного развития помогло реализовать два проекта [Электронный ресурс]. URL: https://investchel.ru/news/chelyabinskoe-agentstvo-investitsionnogo-razvitiya-pomoglo-realizovat-dva-proekta/
72. Новостройки (ЖК) от застройщика со сроком сдачи в 2025 году в Челябинске [Электронный ресурс]. URL: https://chelyabinsk.cian.ru/zhk-s-sdachej-v-2025-godu/
73. Что ждет челябинский рынок недвижимости во второй половине 2025 года: снизятся ли цены на жилье — URA.RU [Электронный ресурс]. URL: https://ura.news/news/1052741541
74. Общие сведения — Агаповский отдел РОСРЕЕСТР — Государственные и муниципальные услуги и функции [Электронный ресурс]. URL: https://agapovka.chel.gov74.ru/agapovka/gos-i-mun-uslugi/rosreestr.htm
75. Land Development — инвестиции в ликвидные земельные участки на курортах России [Электронный ресурс]. URL: https://land-development.ru/
76. Влияние демографических процессов на развитие локальных рынков жилой недвижимости. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес» — КиберЛенинка [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vliyanie-demograficheskih-protsessov-na-razvitie-lokalnyh-rynkov-zhiloy-nedvizhimosti
77. Что происходит с рынком недвижимости в Челябинске, итоги 2023-го и прогнозы на 2024 год — Российская гильдия управляющих и девелоперов [Электронный ресурс]. URL: https://rgud.ru/news/chto-proishodit-s-rynkom-nedvizhimosti-v-chelyabinske-itogi-2023-go-i-prognozy-na-2024-god/
78. L-Town KLAB [Электронный ресурс]. URL: https://l-town.ru/o-proekte/klab/
79. Челябинцы столкнулись с кризисом продаж на рынке вторичного жилья [Электронный ресурс]. URL: https://pchela.news/news/url/25679
80. Инвестпроекты принесут Челябинской области 230 млрд в 2015 году — Доступ [Электронный ресурс]. URL: https://dostup1.ru/economics/Investproekty-prinesut-Chelyabinskoy-oblasti-230-mlrd-v-2015-godu_76329.html
81. Лоты организатора КУИИЗО ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА — Торги России [Электронный ресурс]. URL: https://torgi.gov.ru/new/public/trade/organizer/17702
82. Продажа земельных участков в черте города в Челябинске [Электронный ресурс]. URL: https://etagi.com/uchastki/chelyabinsk/v-cherte-goroda/
83. Купить земельный участок в поселке Шершни города Челябинска [Электронный ресурс]. URL: https://www.domclick.ru/prodazha-uchastkov/shershni_chelyabinsk/
84. Сосновский район — Земельные участки в Челябинске: продажа и аренда — Авито [Электронный ресурс]. URL: https://www.avito.ru/chelyabinsk/zemelnye_uchastki/sosnovskiy_rayon-ASgBAgICAUA?context=H4sIAAAAAAAA_0u0MDIyMjI0trM0sTQyMrM00jUz0s1IKSjMT_J1zcwEAAAD__wGq_1sXAAAA
85. При изъятии земли мэрия предложит компенсацию по рыночной стоимости, — юрист [Электронный ресурс]. URL: https://news.mail.ru/economics/62900732/
86. Челябинцы продолжают ждать строительства дороги по улице Клайна | Новости Челябинск | 10 октября 2025 — Урал-пресс-информ [Электронный ресурс]. URL: https://uralpress.ru/news/gilyabincy-prodoljayut-jdat-stroitelstva-dorogi-po-ulice-klayna
87. Важно знать о государственной кадастровой оценке! — Администрация города Мегиона [Электронный ресурс]. URL: https://admmegion.ru/press-tsentr/novosti/vazhno-znat-o-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenke-/