Кадастровая оценка земель населенных пунктов Березовского района ХМАО-Югры: анализ правовых основ, региональных результатов и геоэкономических перспектив (на примере включения в Арктическую зону РФ)

На современном этапе экономического развития России Государственная кадастровая оценка (ГКО) превратилась из сугубо технической процедуры в важнейший инструмент фискальной политики и управления земельными ресурсами. Кадастровая стоимость, определяемая в ходе этой оценки, служит базой для исчисления земельного налога, арендной платы и выкупной цены, оказывая прямое влияние на экономику регионов и благосостояние собственников.

Актуальность данной работы обусловлена двумя ключевыми факторами. Во-первых, это продолжающееся реформирование системы ГКО в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ, направленное на повышение объективности и прозрачности оценки, а также на передачу полномочий специализированным бюджетным учреждениям. Во-вторых, критически важен уникальный региональный контекст. Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, и в частности Березовский район, функционирует в условиях Крайнего Севера, а недавнее (2024 год) включение района в сухопутные территории Арктической зоны Российской Федерации (АЗРФ) создает принципиально новую геоэкономическую реальность, влияющую на инвестиционную привлекательность и, как следствие, на рыночную и кадастровую стоимость земли.

Цель работы — провести комплексный теоретико-практический анализ системы Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, используя в качестве кейса Березовский район ХМАО-Югры, и выработать научно обоснованные предложения по повышению ее эффективности с учетом новейших региональных экономических факторов.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть нормативно-правовые и методологические основы ГКО в Российской Федерации.
2. Проанализировать порядок проведения и результаты последней Государственной кадастровой оценки земель в ХМАО-Югре.
3. Оценить прямое экономическое влияние кадастровой стоимости на налоговую базу Березовского района.
4. Выявить региональные особенности и проанализировать влияние включения Березовского района в АЗРФ на кадастровую оценку.
5. Идентифицировать ключевые проблемы оспаривания результатов ГКО и предложить меры по совершенствованию системы.

Работа построена по классической академической схеме и включает три главы: теоретическую (Глава 1), аналитическую с региональным кейсом (Глава 2) и проблемно-рекомендательную (Глава 3). Исследование опирается на актуальную законодательную базу, официальные методические указания Росреестра и статистические данные по ХМАО.

Глава 1. Теоретико-правовые и методологические основы государственной кадастровой оценки

Понятие, цели и значение кадастровой стоимости земли

В основе системы налогообложения и управления земельными ресурсами лежит понятие кадастровой стоимости. Для точного понимания предмета исследования необходимо обратиться к его дефинициям.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) — это совокупность процедур, регулируемых Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ, направленных на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая земельные участки, для целей, предусмотренных законодательством РФ.

Под землями населенных пунктов понимаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Кадастровая оценка этих земель имеет особую социальную и экономическую значимость, поскольку напрямую влияет на фискальную нагрузку граждан и бизнеса, а также на инвестиционную привлекательность территорий.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это результат массовой оценки, определяемый на основе ценообразующих факторов (местоположение, категория земель, вид разрешенного использования, площадь) в соответствии с ФЗ № 237-ФЗ и методическими указаниями.

Ключевым моментом, часто обсуждаемым в правовом поле, является отличие кадастровой стоимости от рыночной. Кадастровая стоимость является предполагаемой (условной) величиной, выведенной статистическим (массовым) методом, как справедливо указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П. В отличие от индивидуальной рыночной оценки, она не учитывает уникальные особенности конкретного объекта, что и служит основной причиной для последующего оспаривания. Если массовая оценка не справляется с задачей, собственники вправе требовать установления справедливой стоимости через суд.

Кадастровая стоимость устанавливается для следующих ключевых целей:

1. Налогообложение: Расчет земельного налога (наиболее значимая фискальная функция).
2. Арендная плата: Определение размера арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки.
3. Выкупная цена: Расчет выкупной цены объекта недвижимости при его отчуждении из государственной или муниципальной собственности.
4. Административные цели: Расчет нотариальных услуг, установление величины штрафов по административным делам, связанным с нецелевым использованием земли.

Современная нормативно-правовая база ГКО

Фундамент системы Государственной кадастровой оценки заложен двумя ключевыми федеральными законами.

1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ФЗ № 237-ФЗ). Этот закон стал основой реформы, переведя полномочия по проведению оценки от частных оценщиков к специализированным государственным бюджетным учреждениям (БУ). Цель — повысить качество, систематичность и ответственность за результаты оценки.
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ФЗ № 135-ФЗ). Он определяет правовые основы оценочной деятельности в целом, включая требования к оценщикам, регулирование и стандарты. Несмотря на передачу ГКО государственным учреждениям, ФЗ № 135-ФЗ продолжает регулировать процедуру установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Методологическое обеспечение ГКО осуществляется Росреестром. Актуальные правила и методики установления кадастровой стоимости определены Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336. Этот документ закрепляет принципы массовой оценки, включая выбор модели оценки, анализ рынка, группировку объектов недвижимости и определение ценообразующих факторов.

Процедура и методологические принципы проведения ГКО

Проведение ГКО представляет собой строго регламентированный процесс, включающий пять основных этапов (ФЗ № 237-ФЗ):

Этап ГКО	Содержание процедуры	Ответственный орган
1. Подготовка	Сбор, обработка и анализ исходной информации об объектах недвижимости, включая сведения ЕГРН.	Бюджетное учреждение (БУ)
2. Принятие решения	Утверждение перечня объектов и принятие решения о проведении ГКО уполномоченным органом субъекта РФ.	Региональный уполномоченный орган
3. Определение стоимости и проект отчета	Массовое определение кадастровой стоимости с использованием моделей оценки (как правило, статистических, основанных на методе массовой оценки) и составление проекта отчета.	БУ
4. Рассмотрение замечаний	Публикация проекта отчета и прием замечаний от заинтересованных лиц. Исправление выявленных ошибок.	БУ
5. Утверждение результатов	Утверждение результатов определения кадастровой стоимости актом уполномоченного органа субъекта РФ и их внесение в ЕГРН.	Региональный уполномоченный орган

В Методических указаниях (Приказ Росреестра № П/0336) основным методом для определения кадастровой стоимости является метод массовой оценки, который позволяет определить стоимость множества объектов одновременно. Для земельных участков населенных пунктов ключевую роль играет зонирование территории, выделение ценовых факторов (удаленность от центра, наличие инфраструктуры, вид разрешенного использования) и построение математических моделей регрессионного анализа, связывающих стоимость с этими факторами.

Глава 2. Анализ результатов Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в ХМАО-Югре (на примере Березовского района)

Организационные аспекты ГКО в ХМАО-Югре

Система Государственной кадастровой оценки в Ханты-Мансийском автономном округе — Югре реализуется через региональный уполномоченный орган и специализированное бюджетное учреждение.

Уполномоченным на проведение ГКО в ХМАО-Югре является Бюджетное учреждение ХМАО — Югры «Центр имущественных отношений» (БУ «Центр имущественных отношений»). Именно это учреждение несет ответственность за сбор информации, построение моделей оценки и составление отчетов.

Последняя Государственная кадастровая оценка всех категорий земельных участков (включая земли населенных пунктов Березовского района) была проведена по состоянию на 01 января 2022 года.

Результаты этой оценки были официально утверждены Приказом Департамента по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры от 21.11.2022 № 31-нп. С этого момента утвержденная кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения и иных расчетов, предусмотренных законодательством.

Важное разграничение: Необходимо отметить, что оценка земель (актуальная на 2022 год) отличается от оценки объектов капитального строительства (ОКС), которая была проведена позже: результаты ГКО ОКС утверждены Приказом Депимущества Югры от 20.11.2023 № 52-нп и применяются с 1 января 2024 года. Это демонстрирует последовательность и непрерывность региональной работы по ГКО.

Для владельцев земельных участков, чья кадастровая стоимость была значительно повышена в результате оценки 2022 года, действует федеральное правило «заморозки», закрепленное в статье 391 Налогового кодекса РФ: если кадастровая стоимость, примененная с 1 января 2023 года, превышает стоимость, применявшуюся с 1 января 2022 года, то в целях налогообложения используется база, применявшаяся с 1 января 2022 года. Это правило временно снижает чрезмерную налоговую нагрузку, возникшую вследствие резкого роста кадастровой стоимости. Но разве не является это прямым свидетельством методологических недочетов при массовой оценке?

Экономическое влияние кадастровой стоимости на налоговую базу Березовского района

Кадастровая стоимость имеет прямое и немедленное влияние на финансовую нагрузку правообладателей земли через механизм земельного налога, который является ключевым источником доходов местных бюджетов, включая бюджет Березовского района.

Формула расчета земельного налога является унифицированной на федеральном уровне:

Налог = Кст × Ст × Д × Кв

Где:

• Кст — Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Приказом Депимущества Югры.
• Ст — Налоговая ставка, устанавливаемая нормативными актами Думы Березовского района.
• Д — Доля в праве на земельный участок.
• Кв — Коэффициент владения участком (учитывает период владения).

Налоговые ставки в Березовском районе, как и во всех муниципалитетах, ограничены Налоговым кодексом РФ:

1. Не более 0,3% от кадастровой стоимости: для земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства, огородничества, а также для участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ.
2. Не более 1,5% от кадастровой стоимости: для прочих земель, включая коммерческие и производственные участки.

Нововведения 2025 года: Важным моментом для Березовского района является изменение, которое вступит в силу с 1 января 2025 года. Предельное значение ставки 0,3% перестанет применяться к земельным участкам, предназначенным для ИЖС, но используемым в предпринимательской деятельности. Для таких участков ставка будет повышена до 1,5%. Это нововведение направлено на пресечение использования льготной ставки для коммерческих целей и может значительно увеличить фискальную нагрузку на тех, кто, например, использует земельный участок ИЖС для размещения гостиниц, офисов или иных коммерческих объектов в Березовском районе.

Экономический эффект от повышения кадастровой стоимости в регионе Крайнего Севера всегда двоякий: с одной стороны, он обеспечивает рост доходов местного бюджета, что критически важно для развития инфраструктуры; с другой стороны, он может стать барьером для привлечения инвестиций и развития малого бизнеса, особенно в отдаленных населенных пунктах Березовского района.

Глава 3. Региональные особенности, проблемы оспаривания и пути повышения эффективности ГКО

Геоэкономический фактор: Включение Березовского района в Арктическую зону РФ

Оценка земель в Березовском районе не может быть оторвана от его уникального географического и экономического статуса. Район традиционно относится к районам Крайнего Севера, что обусловливает высокие операционные издержки, логистические сложности и необходимость применения северных надбавок к заработной плате. Эти факторы, как правило, снижают рыночную стоимость земли по сравнению с более южными регионами.

Кардинальная геоэкономическая трансформация, однако, произошла в 2024 году. Федеральный закон, подписанный 24 марта 2024 года, включил Березовский район (наряду с Белоярским) в сухопутные территории Арктической зоны Российской Федерации (АЗРФ). Этот статус вступает в силу с 1 сентября 2025 года, открывая беспрецедентные инвестиционные возможности, и его влияние на будущее ценообразование нельзя недооценивать.

Влияние на инвестиционный потенциал и кадастровую стоимость:

1. Льготный режим для резидентов АЗРФ: Вхождение в АЗРФ предусматривает существенные налоговые льготы: обнуление на 5 лет налогов на имущество, землю и прибыль. Также субсидируется 75% объема страховых взносов для вновь созданных рабочих мест.
2. Программа «Арктический гектар»: С 1 сентября 2025 года в Березовском районе будет реализована программа по предоставлению земельных участков, что гарантированно повысит спрос на землю, пусть даже и с целевым назначением.
3. Привлечение инвестиций: В рамках арктического статуса в Березовском районе уже запланировано привлечение частных инвестиций на сумму более 2,6 миллиарда рублей с созданием 174 рабочих мест.

Оценка влияния на будущую ГКО: Текущая кадастровая стоимость (утвержденная в 2022 году) не могла учесть этот новый, мощнейший ценообразующий фактор. Включение в АЗРФ резко повышает экономическую ценность земли для коммерческих проектов. Хотя налоговые льготы временно обнуляют налоговую базу для резидентов, сам по себе рост инвестиционной привлекательности и ожидаемый приток капитала будут стимулировать рост рыночной стоимости. Таким образом, при проведении следующей ГКО в Березовском районе (ориентировочно в 2026-2027 гг.) должна быть разработана специальная модель оценки, учитывающая эффект «Арктической зоны» как положительный мультипликатор.

Проблематика оспаривания кадастровой стоимости в ХМАО

Несовершенство массовых методов оценки неизбежно приводит к тому, что установленная кадастровая стоимость не соответствует индивидуальной рыночной стоимости объекта. Это является главной причиной оспаривания, которое в условиях ХМАО, как и в целом по стране, остается острой проблемой.

Основная проблема заключается в том, что массовый метод, используемый БУ, не способен адекватно учесть локальные, микроэкономические факторы и специфику рынка недвижимости в Березовском районе. Зачастую, кадастровая стоимость, утвержденная после ГКО, значительно превышает ту цену, по которой объект может быть реально продан.

Статистика оспаривания: Региональная и общероссийская статистика подтверждает системность проблемы. По данным исследований, при оспаривании в судах доля удовлетворенных исков достигает 95%, а среднее снижение кадастровой стоимости в результате судебного оспаривания в 2020 году составляло 52% от первоначальной величины. Эти цифры служат прямым доказательством низкой точности массовой оценки.

Процедура оспаривания в ХМАО:

Субъекты оспаривания (физические и юридические лица) имеют два основных пути д��я установления справедливой стоимости (ФЗ № 237-ФЗ):

1. Административный порядок: Подача заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, непосредственно в БУ «Центр имущественных отношений».
2. Установление рыночной стоимости: Подача заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Такое заявление может быть подано либо в БУ, либо, минуя БУ, сразу в суд (через административный иск).

Процедура оспаривания сопряжена с юридическими и финансовыми трудностями для заявителей, включая необходимость оплаты услуг независимого оценщика для подготовки отчета о рыночной стоимости. Стандартный срок рассмотрения административных дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца (ст. 141 КАС РФ).

Предложения по повышению эффективности системы ГКО и рекомендации для Березовского района

Повышение эффективности ГКО требует как федеральных, так и специфических региональных мер.

1. Федеральные меры (Улучшение методологии и данных):

Система ГКО постоянно совершенствуется на федеральном уровне, что должно привести к улучшению качества массовой оценки. Ключевые направления:

• Реализация «Дорожной карты»: Важное значение имеет реализация Плана мероприятий («Дорожной карты») Правительства РФ от 11.03.2022 № 2309п-П49, который направлен на повышение качества и полноты сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чем точнее исходные данные, тем меньше ошибок при массовой оценке.
• Централизация функций: Создание Публично-правовой компании «Роскадастр» (функционирует с 01.01.2024) призвано централизовать и оптимизировать работу в сфере землепользования, что теоретически должно унифицировать и повысить качество методологической поддержки регионов.

2. Региональные рекомендации для Березовского района (Учет геоэкономического фактора):

Учитывая предстоящие геоэкономические изменения в Березовском районе, связанном с АЗРФ, необходимо принять следующие меры для повышения справедливости и обоснованности будущей ГКО:

Рекомендация	Цель и обоснование
Учет Арктического мультипликатора (АЗРФ)	При следующей ГКО необходимо внести в модель оценки ценообразующий фактор, отражающий статус АЗРФ. Для коммерческих земель это должно быть отражено в виде коэффициента инвестиционной привлекательности, повышающего потенциальную рыночную стоимость.
Детализация зонирования	Усилить работу по детализированному зонированию в населенных пунктах Березовского района. Разделение зон должно учитывать не только удаленность, но и доступность к арктическим логистическим путям и инфраструктуре, созданной под инвестпроекты (2,6 млрд руб.).
Проактивный сбор данных о сделках	БУ «Центр имущественных отношений» должно усилить мониторинг рыночных сделок, связанных с инвестиционными проектами в АЗРФ, чтобы использовать актуальные данные для калибровки массовой модели, а не опираться на устаревшие или низколиквидные сегменты рынка.
Использование нового налогового статуса ИЖС (с 2025 г.)	При моделировании кадастровой стоимости с 2025 года необходимо учитывать изменение потенциальной налоговой нагрузки для земель ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности. Этот фактор может привести к перераспределению спроса и, соответственно, стоимости в различных сегментах земель населенных пунктов.

В целом, достижение более справедливого и экономически обоснованного результата ГКО в Березовском районе возможно только при условии, что массовая оценка сможет гибко интегрировать в свои модели уникальные, динамично меняющиеся факторы, такие как новый геоэкономический статус Арктической зоны.

Заключение

Проведенное исследование подтвердило, что Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов является ключевым элементом фискальной и управленческой системы Российской Федерации, регулируемой строгими нормами Федеральных законов № 237-ФЗ и № 135-ФЗ, а также актуальными Методическими указаниями Росреестра. Определенная в результате массовой оценки кадастровая стоимость лежит в основе расчета земельного налога, который формирует существенную часть бюджетов муниципальных образований, таких как Березовский район ХМАО.

Ключевой вывод теоретического и аналитического исследования заключается в том, что результаты последней ГКО земель в ХМАО (по состоянию на 01.01.2022, утвержденные Приказом № 31-нп от 21.11.2022) подвержены влиянию двух мощных и противоречивых сил: системных ошибок массовой оценки, приводящих к значительному завышению стоимости и высокому проценту оспариваний (до 95% удовлетворенных исков), и кардинального изменения регионального экономического статуса.

Главный вывод о влиянии геоэкономического статуса: Включение Березовского района в Арктическую зону РФ (Закон от 24 марта 2024 года) является мощным, положительным мультипликатором для инвестиционной привлекательности. Предоставление беспрецедентных налоговых льгот и запуск программы «Арктический гектар» (с 01.09.2025) создают предпосылки для резкого роста рыночной стоимости земли. Однако этот фактор не мог быть учтен в последней оценке 2022 года, что ставит под вопрос экономическую актуальность текущих данных.

Для повышения эффективности системы ГКО и обеспечения ее соответствия реалиям региона были предложены следующие рекомендации:

1. На федеральном уровне — продолжение реализации Плана мероприятий Правительства РФ и использование потенциала ППК «Роскадастр» для улучшения качества исходных данных ЕГРН.
2. На региональном уровне — обязательное внедрение «Арктического мультипликатора» в модель оценки при следующей ГКО в Березовском районе, детализация зонирования с учетом новых логистических и инфраструктурных объектов, а также учет изменения налогового статуса земель ИЖС, используемых в предпринимательстве, с 1 января 2025 года.

Таким образом, для того чтобы кадастровая оценка земель населенных пунктов в условиях Крайнего Севера перестала быть формальной фискальной процедурой и стала объективным инструментом управления, необходимо не только соблюдать методическую корректность, но и проактивно интегрировать уникальные региональные геоэкономические факторы в процесс ценообразования.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».
3. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2008 году. М.: Росеестр, 2009. URL: http://www.rosreestr.ru/upload/www/files/gos_doclad_2008.pdf (дата обращения: 24.10.2025).
4. Кадастровый портал Березовский район Ханты-Мансийский автономный округ-Югра [Электронный ресурс]. URL: http://berezovskiy.r86.cadastreservice.com/ (дата обращения: 24.10.2025).
5. Комов, Н.В. Земельные отношения и землеустройство в России. М., 2005. 512 с.
6. Коростелев, С. П. Теория и практика оценки для целей девелопмента. М.: Маросейка, 2009. 416 с.
7. Крюков, Ю.А. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости [Электронный ресурс]. URL: http://crea.ru/Articles/uch/inf-rnk2/artcl_72.htm (дата обращения: 24.10.2025).
8. Пехов, Б. М. Модель взаимодействия предпринимательских и государственных структур в процессе земельных отношений // Вестник Челябинского государственного университета. 2010. № 26 (207). Экономика. Вып. 28. С. 65–69.
9. Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [Электронный ресурс]. URL: https://portal.rosreestr.ru/ (дата обращения: 24.10.2025).
10. Публичная Кадастровая Карта [Электронный ресурс]. URL: http://maps.rosreestr.ru/Portal (дата обращения: 24.10.2025).
11. Региональные кадастровые порталы Ханты-Мансийский автономный округ-Югра [Электронный ресурс]. URL: http://r86.cadastreservice.com/ (дата обращения: 24.10.2025).
12. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области [Электронный ресурс]. URL: http://www.to61.rosreestr.ru/kadastr/cadastral_estimation/rez_kadastr_ocenki/ (дата обращения: 24.10.2025).
13. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу — Югре [Электронный ресурс]. URL: http://www.to86.rosreestr.ru/ (дата обращения: 24.10.2025).