Муниципальные земельные отношения и распоряжение земельными участками в Российской Федерации и Ростовской области: правовое регулирование, проблемы и перспективы совершенствования

В 2022 году Ростовская область столкнулась с сокращением доходов бюджета более чем на 900 миллионов рублей из-за снижения арендной платы за землю на 50% в ответ на санкции. Эта цифра не просто демонстрирует финансовые потери региона, но и служит ярким свидетельством того, насколько критически важным является эффективное управление муниципальными земельными отношениями для социально-экономического благополучия территории. Земельные ресурсы — это не просто объекты права, но и фундамент для развития инфраструктуры, жилищного строительства, сельского хозяйства и инвестиционной привлекательности. Именно поэтому глубокий анализ правовых, экономических и социальных аспектов распоряжения землей на муниципальном уровне, с особым акцентом на опыт Ростовской области, приобретает особую актуальность в условиях динамичных законодательных изменений и экономических вызовов.

Введение

Настоящая курсовая работа посвящена всестороннему исследованию муниципальных земельных отношений и практики распоряжения земельными участками в Российской Федерации, сфокусированному на специфике Ростовской области. Актуальность выбранной темы обусловлена не только возрастающей ролью земельных ресурсов как ключевого фактора устойчивого социально-экономического развития регионов, но и сложностью правового регулирования, многообразием форм собственности на землю и постоянно меняющимися вызовами в области землепользования. Муниципальная земля выступает как важнейший актив, управление которым напрямую влияет на формирование местных бюджетов, реализацию градостроительной политики, обеспечение социальных потребностей граждан и привлечение инвестиций. Таким образом, эффективное управление земельным фондом является критическим условием для долгосрочного роста и благополучия региона, что особенно актуально для динамично развивающейся Ростовской области с её активным жилищным строительством и масштабными инвестиционными проектами.

Цель работы состоит в комплексном анализе правовых основ, проблем и перспектив совершенствования муниципальных земельных отношений и механизмов распоряжения земельными участками на примере Ростовской области.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть теоретико-правовые основы муниципальных земельных отношений, включая понятийный аппарат и иерархию нормативно-правовых актов.
2. Исследовать порядок установления и изменения границ муниципальных образований и земельных участков, а также механизмы устранения неопределенности границ.
3. Проанализировать формы и методы муниципального распоряжения земельными участками в Ростовской области, выявив региональные особенности.
4. Оценить экономическое и социальное значение распоряжения муниципальной землей и определить факторы, влияющие на эффективность этого процесса.
5. Систематизировать выявленные проблемы в законодательстве и правоприменительной практике и разработать конкретные предложения по их совершенствованию.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере управления и распоряжения земельными участками на муниципальном уровне.

Предметом исследования выступают нормативно-правовые акты федерального, регионального и муниципального уровней, регулирующие земельные отношения, а также правоприменительная практика и статистические данные по Ростовской области.

Методология исследования включает общенаучные методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, сравнение, обобщение) и частнонаучные методы юридических исследований: сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, системно-структурный, а также метод статистического анализа для оценки экономических показателей.

Структура работы включает введение, три основные главы, разделенные на параграфы, заключение и список использованных источников. Каждая глава последовательно раскрывает определенный аспект темы, переходя от общих теоретических положений к конкретным региональным практикам и проблемам.

Особая значимость темы для Ростовской области продиктована её динамичным развитием, активным жилищным строительством, реализацией масштабных инвестиционных проектов и наличием уникальных природных ресурсов, что делает эффективное управление земельным фондом ключевым условием для дальнейшего роста и благополучия региона.

Теоретико-правовые основы муниципальных земельных отношений

В основе любого правового поля лежит четкое определение понятий и принципов, которые формируют его каркас. В сфере муниципальных земельных отношений этот каркас особенно сложен, поскольку земля выступает не только как объект недвижимости, но и как природный ресурс, основа жизни и деятельности человека, а также как экономический актив. Понимание этих многогранных аспектов позволяет глубже осмыслить правовое регулирование на всех уровнях.

Понятие и сущность земельных отношений на муниципальном уровне

Когда речь заходит о земельных отношениях на муниципальном уровне, мы погружаемся в сложный мир взаимодействий между органами местного самоуправления, гражданами, юридическими лицами и государством по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками. В своей основе, эти отношения представляют собой систему правовых норм, регулирующих распределение, использование и охрану земель, находящихся в муниципальной собственности, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, но управление которыми отнесено к компетенции муниципалитетов.

Ключевыми терминами в этом контексте являются:

• Земельные отношения на муниципальном уровне: Это комплекс общественных отношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также по поводу управления землями, государственная собственность на которые не разграничена, но которые расположены в границах муниципального образования. Эти отношения регулируются нормами земельного, гражданского, административного и других отраслей права. Их сущность заключается в обеспечении рационального использования и охраны земель в интересах местного сообщества и устойчивого развития территории.
• Муниципальное распоряжение землей: Под этим термином понимается деятельность органов местного самоуправления по осуществлению правомочий собственника или уполномоченного лица в отношении земельных участков. Это включает в себя предоставление земельных участков в собственность, аренду, безвозмездное пользование, изъятие для муниципальных нужд, установление сервитутов, а также контроль за их целевым использованием. Основная цель — эффективное управление муниципальным земельным фондом для пополнения местных бюджетов и решения вопросов местного значения.
• Границы муниципальных образований: Это официально установленные и юридически закрепленные линии, отделяющие территорию одного муниципального образования от территорий других муниципальных образований или иных административно-территориальных единиц. Их установление имеет фундаментальное значение, поскольку именно в пределах этих границ органы местного самоуправления осуществляют свои полномочия, включая регулирование земельных отношений. Согласно статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Фундаментальные принципы этих отношений заложены в Конституции Российской Федерации, которая (статья 9) признает все формы собственности на землю: частную, государственную, муниципальную и иные. При этом подчеркивается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками свободно, но с важной оговоркой: это не должно наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федеральных законов, в частности, Земельного кодекса Российской Федерации. Так, статьи 41 и 42 ЗК РФ устанавливают базовые права и обязанности землепользователей и землевладельцев, формируя правовую основу их взаимодействия с земельными ресурсами.

Система нормативно-правового регулирования: федеральный, региональный и муниципальный уровни

Система нормативно-правового регулирования земельных отношений на муниципальном уровне представляет собой многоуровневую пирамиду, где каждый уровень дополняет и конкретизирует положения вышестоящего.

На вершине этой пирамиды находится Конституция Российской Федерации, закладывающая основы правового регулирования, включая принципы собственности на землю и её использования.

Следующим уровнем является федеральное законодательство, стержнем которого выступает Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ). Он является основным нормативным правовым актом, регулирующим земельные отношения в стране, определяя правовые основы использования, охраны и защиты земельных ресурсов. ЗК РФ устанавливает права и обязанности собственников земли, землепользователей и землевладельцев, а также регулирует порядок получения и передачи земельных участков.

Важнейшее значение для понимания полномочий муниципалитетов имеет статья 1 ЗК РФ, закрепляющая основные принципы земельного законодательства:

• учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;
• приоритет охраны земли как важнейшей составной части природы и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве;
• приоритет охраны жизни и здоровья человека;
• платность использования земли;
• деление земель по целевому назначению на категории;
• разграничение государственной собственности на землю (на собственность РФ, субъектов РФ и муниципальных образований);
• единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости;
• дифференцированный подход к установлению правового режима земель;
• сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

Эти принципы служат ориентиром для формирования всей системы земельного права и правоприменительной практики.

Непосредственно полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений определены статьей 11 ЗК РФ. К ним относятся:

• резервирование земель;
• изъятие земельных участков для муниципальных нужд;
• установление правил землепользования и застройки территорий;
• разработка и реализация местных программ использования и охраны земель;
• а также иные полномочия по решению вопросов местного значения.

Эти положения прямо указывают на то, что органы местного самоуправления не просто управляют, но и осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена.

Основы организации местного самоуправления и его место в системе публичной власти закреплены в Федеральном законе от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Этот закон, хотя и утрачивает силу с 1 января 2027 года в связи с принятием Федерального закона от 20.03.2025 № 33-ФЗ, на текущую дату является ключевым источником, определяющим общие правовые, территориальные, организационные и экономические принципы функционирования муниципалитетов, включая их роль в земельных отношениях.

На региональном уровне правовое регулирование конкретизируется в законах субъектов Российской Федерации. Для Ростовской области это, прежде всего, Областной закон «О регулировании земельных отношений в Ростовской области». Он детализирует федеральные нормы, устанавливая специфические правила, касающиеся, например, порядка предоставления земельных участков, определения их максимальных размеров для различных целей, а также критериев предоставления земли без торгов.

Наконец, на муниципальном уровне принимаются локальные нормативно-правовые акты, такие как Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), постановления и распоряжения органов местного самоуправления. Эти документы непосредственно регулируют градостроительную деятельность, устанавливают территориальные зоны, градостроительные регламенты, а также порядок предоставления и использования конкретных земельных участков в пределах муниципального образования. Они должны строго соответствовать федеральному и региональному законодательству, детализируя их положения применительно к местным условиям.

Таким образом, система нормативно-правового регулирования муниципальных земельных отношений представляет собой динамичный и иерархически выстроенный механизм, призванный обеспечить баланс интересов государства, местного сообщества и частных лиц в сфере землепользования.

Установление, изменение границ и проблемы неопределенности земельных участков

Вопрос границ – краеугольный камень не только геополитики, но и земельных отношений на муниципальном уровне. От того, насколько четко и однозначно определены эти линии – будь то границы муниципальных образований или отдельных земельных участков – зависит стабильность правопорядка, предотвращение конфликтов и эффективность использования земельных ресурсов. Однако на практике этот процесс часто сопряжен с серьезными вызовами, особенно в части устранения накопившихся «реестровых ошибок».

Порядок установления и изменения границ муниципальных образований

Исторически границы формировались порой стихийно, порой – под влиянием сиюминутных политических или экономических решений, что сегодня зачастую приводит к юридическим коллизиям. Современный подход к установлению и изменению границ муниципальных образований строго регламентирован и направлен на обеспечение стабильности и прозрачности.

Согласно требованиям статьи 12 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», границы территорий муниципальных образований устанавливаются и изменяются исключительно законами субъектов Российской Федерации. Это подчеркивает значимость регионального законодателя в данном вопросе. При этом основополагающим принципом является недопустимость пересечения территорий: территория одного муниципального образования не может входить в состав территории другого.

Процесс изменения или установления границ может быть инициирован различными субъектами: населением, органами местного самоуправления или органами государственной власти субъекта РФ. Однако ключевым условием для любого такого изменения является учет мнения населения соответствующих территорий. Законодательные органы субъектов РФ обязаны устанавливать законом гарантии такого учета, что обычно реализуется через публичные слушания, референдумы или опросы. Это обеспечивает демократический характер процесса и минимизирует риски социальных конфликтов.

Техническая сторона вопроса также весьма требовательна. Для установления или изменения границ муниципального образования требуется подготовка землеустроительной документации, важнейшим элементом которой является карта (план) объекта землеустройства. Этот документ должен быть не только максимально точным, но и согласован с уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, имеющих общую границу с изменяемым муниципальным образованием. Такой подход исключает возможность возникновения территориальных споров между регионами.

Важно также отметить, что, как уже упоминалось, статья 11.9 ЗК РФ устанавливает императивное требование: границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Это правило призвано обеспечить пространственную целостность и четкость разграничения полномочий. При выявлении таких пересечений, их устранение осуществляется в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами, что является одним из аспектов большой работы по наведению порядка в государственном кадастре недвижимости.

Проблема реестровых ошибок и механизмы её устранения

В современном мире, где цифровизация и точность играют ключевую роль, наличие «реестровых ошибок» в сведениях о границах земельных участков становится серьезной проблемой, которая затрагивает как права собственников, так и интересы муниципалитетов. Реестровые ошибки – это не просто технические неточности, это потенциальные источники многолетних споров, препятствия для развития территорий и даже факторы, способные замедлить экономический оборот земли. Причины возникновения реестровых ошибок, как правило, многообразны и включают неточности кадастрового инженера, ошибки в представленных документах, накопление исторической неточ��ости и пересечения со смежными участками.

Последствия реестровых ошибок многообразны и негативны: это и затруднение сделок с недвижимостью, и снижение инвестиционной привлекательности территории, и многочисленные судебные споры. Статистика подтверждает масштаб проблемы: в 2024 году в Архангельской области и Ненецком автономном округе было исправлено более 2700 реестровых ошибок. В Хабаровском крае за 2022-2023 годы этот показатель составил 10738 ошибок в сведениях о границах земельных участков и административных границах.

Современные подходы к решению проблемы:

Одним из наиболее эффективных механизмов устранения реестровых ошибок является проведение комплексных кадастровых работ (ККР). Их особенность заключается в том, что инициатором выступает муниципалитет, и работы проводятся по государственному или муниципальному контракту, что делает эту процедуру бесплатной для жителей. ККР охватывают все объекты недвижимости в пределах кадастрового квартала, позволяя уточнить границы, устранить пересечения и внести сведения о ранее неучтенных объектах. Это системный подход, который помогает «навести порядок в пространственных данных» и значительно снизить количество земельных споров.

Важным шагом в этом направлении стало вступление в силу Федерального закона № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». С 1 марта 2025 года продажа, дарение или наследование участка станут возможными только при наличии уточненных границ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Отсутствие сведений о границах земельного участка в ЕГРН приведет к приостановке регистрации перехода права на участок. Это стимулирует собственников и муниципалитеты к активному устранению неопределенности.

Кроме того, Федеральный закон от 04.08.2023 № 438-ФЗ утвердил масштабные поправки в законодательство, направленные на устранение пересечения границ земельных участков с границами населенных пунктов и территориальных зон. Теперь в случае обнаружения таких пересечений Росреестр составляет перечень участков и направляет его органам власти для скоординированного устранения.

Таблица 1: Сравнительный анализ реестровых ошибок и комплексных кадастровых работ

Параметр	Реестровые ошибки	Комплексные кадастровые работы (ККР)
Сущность	Неточности в сведениях ЕГРН о границах и площади участков, пересечения.	Системный подход к уточнению границ всех объектов в кадастровом квартале.
Причины	Ошибки инженеров, неточные документы, устаревшие данные.	Устаревшие данные, отсутствие координат, частичные кадастровые работы.
Последствия	Споры, трудности со сделками, снижение инвестиций.	Устранение споров, повышение ценности земли, пополнение ЕГРН.
Инициатор	Как правило, собственник (при выявлении).	Муниципалитет (по государственному/муниципальному контракту).
Стоимость для граждан	Может быть платной (заказ новых кадастровых работ).	Бесплатна (финансируется из бюджета).
Охват	Отдельный участок.	Все объекты недвижимости в пределах кадастрового квартала.
Законодательные изменения	ФЗ № 487-ФЗ (с 01.03.2025 об обязательности границ), ФЗ № 438-ФЗ (устранение пересечений).	Активно поддерживаются законодательством для устранения проблем.

Приведенные меры демонстрируют комплексный подход к проблеме: от стимулирования собственников к уточнению границ до системного муниципального участия в ККР и совершенствования законодательной базы для автоматического выявления и устранения коллизий.

Судебная практика по спорам о границах земельных участков

Несмотря на все усилия законодателя и органов власти по наведению порядка в кадастровых данных, судебная практика свидетельствует о том, что споры о границах земельных участков остаются одной из наиболее частых категорий земельных конфликтов. Это связано с исторической неопределенностью, ошибками в документации и, к сожалению, недостаточной правовой грамотностью некоторых участников земельных отношений.

Когда мирные пути решения исчерпаны, а межевание не приносит согласия, собственники вынуждены обращаться в суд. Иск об установлении (определении) границ земельного участка является самостоятельным способом защиты прав. Его цель – не просто подтвердить существующие границы, а юридически закрепить их точное местоположение на местности в соответствии с правоустанавливающими документами, фактическим землепользованием и, при необходимости, данными государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства ключевым моментом становится установление фактической и (или) юридической границы. Для этого суд требует предоставления исчерпывающих сведений:

• о местоположении границ участка;
• о существовании на местности объектов, на основании которых эти границы определялись (например, заборы, межевые знаки, элементы рельефа);
• о данных, полученных в результате проведения кадастровых работ, землеустроительной экспертизы.

Примеры из судебной практики показывают разнообразие причин и решений. Например, нередки случаи, когда границы земельного участка, фактически используемого соседями в течение десятилетий, не совпадают с данными ЕГРН. В таких ситуациях суд может принимать во внимание давность фактического пользования, наличие ранее установленных межевых знаков, показания свидетелей. Однако, если границы были определены кадастровым инженером, но в процессе выяснилось пересечение со смежным участком, суд может обязать стороны произвести повторное межевание или признать реестровую ошибку.

Представим гипотетическую ситуацию в Ростовской области:

Дело N А53-1234/2025 (Арбитражный суд Ростовской области). Гражданин Смирнов обратился в суд с иском к Администрации г. Ростова-на-Дону об устранении препятствий в пользовании земельным участком и установлении его границ. В ходе судебного разбирательства было установлено, что границы участка Смирнова, зарегистрированные в ЕГРН, пересекались с участком, предоставленным Администрацией под строительство нового жилого комплекса. Причиной явилась реестровая ошибка, допущенная при первичном межевании участка Смирнова десятилетия назад, когда еще не было точных электронных систем. Суд, назначив комплексную землеустроительную экспертизу, установил фактические границы участка Смирнова, признал наличие реестровой ошибки и обязал Администрацию внести соответствующие изменения в ЕГРН и кадастровый учет.

Такие споры подчеркивают важность надлежащей подготовки документации и проведения кадастровых работ с максимальной точностью. Они также служат стимулом для муниципалитетов активнее участвовать в комплексных кадастровых работах, чтобы предотвратить подобные конфликты и обеспечить прозрачность земельных отношений. Судебное решение в таких случаях не только разрешает конкретный спор, но и вносит ясность в реестровые данные, способствуя стабилизации земельного оборота.

Муниципальное распоряжение земельными участками в Ростовской области: формы, методы и региональная специфика

Земельные ресурсы – это не просто недвижимость, это фундамент для развития любого региона. В Ростовской области, как и в других субъектах РФ, органы местного самоуправления играют ключевую роль в управлении этим ценнейшим активом. Их деятельность по распоряжению земельными участками – это сложный механизм, включающий различные формы и методы, которые должны строго соответствовать федеральному и региональному законодательству, а также учитывать специфику местных социально-экономических условий.

Формы и методы предоставления земельных участков

Муниципальное распоряжение землей – это многоаспектный процесс, включающий различные инструменты предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам. В Ростовской области эти процессы регламентируются как федеральным законодательством (в первую очередь, ЗК РФ), так и региональными актами. Ключевым региональным нормативно-правовым актом является Областной закон «О регулировании земельных отношений в Ростовской области», который устанавливает правовые основы распоряжения землей в регионе и конкретизирует федеральные нормы.

К компетенции органов местного самоуправления муниципальных образований Ростовской области относится не только управление муниципальными землями, но и принятие решений о резервировании земель и изъятии земельных участков для муниципальных нужд – важнейшие инструменты стратегического планирования развития территорий.

Основные формы и методы предоставления земельных участков:

1. Предоставление в аренду:
   • С проведением торгов: Это наиболее распространенный и прозрачный способ предоставления земельных участков, обеспечивающий равный доступ к ресурсам и формирование рыночной стоимости арендной платы. Торги (аукционы) проводятся в случаях, когда участок может быть предоставлен нескольким заинтересованным лицам.
   • Без проведения торгов: Законодательство предусматривает ряд исключений, когда земельные участки могут быть предоставлены в аренду без торгов. Это делается для достижения социально значимых целей или реализации масштабных проектов. В Ростовской области такие критерии строго определены. Согласно Областному закону Ростовской области от 25.02.2015 № 312-ЗС «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, в целях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов», к таким проектам относятся:
     • Строительство многоквартирных домов с общей площадью жилых помещений не менее 300 тыс. м².
     • Общий объем инвестиций в сфере инновационной деятельности не менее 400 млн рублей.
     • Общий объем инвестиций в сфере реновации территории не менее 10 млрд рублей.
     • Создание не менее 100 новых рабочих мест в сельских поселениях, 200 – в городских поселениях (кроме Ростова-на-Дону), или 300 – в Ростове-на-Дону.

     Эти критерии показывают стремление региональных властей стимулировать крупномасштабные, социально и экономически значимые проекты, которые способствуют развитию инфраструктуры и созданию рабочих мест.

2. Предоставление в безвозмездное пользование: Эта форма предоставления земель также ориентирована на социальные задачи. В Ростовской области, например, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, могут предоставляться в безвозмездное пользование на срок до шести лет для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) гражданам, работающим в медицинских организациях государственной областной системы здравоохранения в соответствующих поселениях. Это является важной мерой поддержки медицинских работников и стимулирования их к работе в сельских или малых городских населенных пунктах.
3. Особенности увеличения максимального размера участков для ЛПХ: Недавно, Областным законом Ростовской области № 281-ЗС от 04.04.2025, был увеличен максимальный размер общей площади земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) с 1 гектара до 2,5 гектара. Это решение призвано поддержать сельское население, стимулировать развитие малых хозяйств и повысить эффективность использования сельскохозяйственных земель.
4. Размещение объектов без предоставления земельных участков: Важным инструментом упрощения землепользования является возможность размещения некоторых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Правительство Ростовской области утверждает Порядок и условия такого размещения, что позволяет быстро и эффективно решать вопросы, например, по прокладке инженерных коммуникаций или установке временных сооружений, не требующих капитального строительства.

Таблица 2: Формы предоставления земельных участков муниципалитетами Ростовской области

Форма предоставления	Правовое основание	Условия и особенности (примеры)
Аренда с торгами	ЗК РФ, Областной закон	Общий порядок для конкурентного предоставления.
Аренда без торгов	ЗК РФ, Областной закон N 312-ЗС	Для социально-культурных объектов, масштабных инвестпроектов (≥300 тыс. м² жилья, ≥400 млн руб. инвестиций, ≥100 новых рабочих мест).
Безвозмездное пользование	Областной закон	До 6 лет для ИЖС/ЛПХ медработникам в соответствующих поселениях.
Увеличение ЛПХ	Областной закон N 281-ЗС	Максимальный размер участков для ЛПХ увеличен с 1 га до 2,5 га.
Размещение без предоставления участка	Постановление Правительства РО	Для объектов, не требующих капитального строительства (коммуникации, временные сооружения).

Эти формы и методы отражают комплексный подход к управлению земельными ресурсами, ориентированный как на экономическое развитие, так и на решение социальных задач региона.

Особенности землепользования и градостроительная политика Ростова-на-Дону

Ростов-на-Дону, как крупный региональный центр, сталкивается с уникальными вызовами в области землепользования и градостроительной политики. Здесь переплетаются интересы сохранения исторического наследия, развития современной инфраструктуры и удовлетворения растущих потребностей населения в жилье. Основным инструментом регулирования этих процессов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Ростова-на-Дону.

ПЗЗ — это не просто набор правил, это ключевой документ градостроительного зонирования, который:

• Устанавливает территориальные зоны: делит территорию города на функциональные зоны (жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные и т.д.).
• Определяет градостроительные регламенты: для каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также предельные параметры их застройки (высота зданий, плотность застройки, отступы от границ участков).
• Описывает порядок применения и внесения изменений: процедуры, по которым ПЗЗ могут быть скорректированы в соответствии с изменившимися потребностями или законодательством.

Разработка ПЗЗ города Ростова-на-Дону осуществляется в строгом соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, нормативными правовыми актами Ростовской области и Уставом города. Это обеспечивает правовую основу и легитимность их применения.

Основная цель ПЗЗ — создание условий для устойчивого развития территории города. Это означает не только обеспечение экономического роста, но и:

• Сохранение окружающей среды: защита зеленых зон, водных объектов, минимизация негативного воздействия на природу.
• Сохранение объектов культурного наследия: особый акцент делается на историческую часть города, где необходимо поддерживать аутентичный облик застройки.
• Обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц: предотвращение хаотичной застройки, защита прав собственников и создание комфортной городской среды.

Достижение этих целей реализуется через установление градостроительных регламентов, которые четко определяют, что и как можно строить на каждом участке. Например, градостроительные регламенты ПЗЗ могут устанавливать ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в зонах ценных градоформирующих объектов (ЦГФО). В таких зонах действуют строгие правила, направленные на сохранение исторического облика города, архитектурных ансамблей и силуэтов.

В 2024 году Ростовская-на-Дону городская Дума внесла существенные изменения в Правила землепользования и застройки. Эти изменения были вызваны необходимостью приведения ПЗЗ в соответствие с постановлением Правительства Ростовской области об установлении объединенной зоны охраны объектов культурного наследия исторической части города. Это подчеркивает стремление властей к гармонизации градостроительной деятельности с задачами сохранения культурного достояния, что является одной из ключевых особенностей градостроительной политики Ростова-на-Дону.

Таким образом, ПЗЗ Ростова-на-Дону являются не просто юридическим документом, но и стратегическим инструментом, позволяющим управлять развитием города, балансируя между сохранением его уникальной идентичности и потребностями современного мегаполиса.

Изъятие земельных участков для муниципальных нужд: практика Ростовской области

Изъятие земельных участков для муниципальных нужд – это одна из самых сложных и чувствительных форм распоряжения землей, напрямую затрагивающая конституционные права граждан на собственность. В условиях активного городского развития и необходимости обновления инфраструктуры, эта мера становится неизбежной. Ростовская область, и в частности город Ростов-на-Дону, активно применяет этот механизм, особенно в отношении территорий с аварийным жилищным фондом.

Правовые основания изъятия базируются на Земельном кодексе РФ (глава VII.1 «Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд») и Гражданском кодексе РФ. Главный принцип – изъятие допускается только в исключительных случаях, предусмотренных законом, для обеспечения государственных или муниципальных нужд (например, строительство дорог, объектов социальной инфраструктуры, развитие застроенных территорий) и при условии предварительного и равноценного возмещения.

Практика Ростовской области особенно ярко проявляется в решении проблемы ветхого и аварийного жилья. Власти города Ростова-на-Дону активно используют механизм изъятия земельных участков, на которых расположены аварийные жилые дома, с последующим сносом этих строений.

• По состоянию на ноябрь 2024 года, администрация города опубликовала постановления о сносе шести многоквартирных домов, что должно освободить более 5500 м² земли для дальнейшего использования.
• В октябре 2025 года также были опубликованы постановления об изъятии нескольких земельных участков с аварийными домами.

Эта практика обусловлена не только стремлением к улучшению жилищных условий и безопасности граждан, но и необходимостью реновации городских территорий. В масштабах Ростовской области, с 2017 года 254 многоквартирных дома признаны аварийными, из них 120 находятся непосредственно в Ростове-на-Дону. Это огромный объем работы, требующий систематического подхода к изъятию и расселению.

Социальные последствия таких решений значительны. С одной стороны, изъятие аварийного жилья направлено на улучшение качества жизни граждан, обеспечение их безопасности и формирование более современной городской среды. С другой стороны, процесс расселения и предоставления возмещения всегда сопряжен с социальным напряжением. Граждане, чьи дома изымаются, часто сталкиваются с вопросами оценки стоимости недвижимости, поиска нового жилья и адаптации к новым условиям. Пример изъятия дома, признанного аварийным 30 лет назад, ярко демонстрирует длительность и сложность процесса, а также необходимость постоянного диалога между властью и населением для справедливого решения таких вопросов.

Для муниципалитетов изъятие земельных участков — это инструмент реализации градостроительной политики и развития территорий. Освобожденные участки могут быть использованы для:

• Строительства новых жилых комплексов.
• Развития социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники).
• Создания общественных пространств (парки, скверы).
• Прокладки или расширения дорог и инженерных коммуникаций.

Однако, успешность этой практики во многом зависит от прозрачности процедур, справедливости оценки возмещения и эффективной коммуникации с населением. Только при соблюдении этих условий изъятие земельных участков может стать инструментом устойчивого развития, а не источником социальных конфликтов.

Экономическое и социальное значение распоряжения муниципальной землей и проблемы эффективности

Земля — это не просто физическая территория, это мощный экономический актив и важнейший социальный ресурс. Для муниципального образования грамотное распоряжение земельными участками является фундаментом его финансовой стабильности и индикатором уровня жизни населения. Оценить истинную ценность этого ресурса можно, лишь проанализировав его влияние на доходы бюджета, а также на социальное благополучие граждан.

Влияние распоряжения землей на доходы муниципального бюджета

Муниципальный земельный фонд, находящийся под управлением органов местного самоуправления, является одним из ключевых источников пополнения местного бюджета. Грамотное и эффективное пользование земельными ресурсами напрямую влияет на доходы бюджета, которые формируются, в основном, за счет арендной платы за землю и земельного налога.

Роль арендной платы в формировании бюджета:

Арендная плата за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, составляет значительную долю в неналоговых доходах муниципалитетов. Эта плата является экономическим рычагом, стимулирующим рациональное использование земли. Её экономическая обоснованность критически важна: арендная плата должна соответствовать доходности участка, иначе она теряет свой стимулирующий эффект и может привести к недополучению доходов бюджетом или, наоборот, к необоснованной нагрузке на арендаторов.

Примеры финансовых потерь и незаконных доходов:

Практика показывает, что неэффективное распоряжение землей может приводить к значительным финансовым потерям для бюджета.

• Так, в 2022 году в Ростовской области снижение арендной платы за землю на 50% (как мера поддержки бизнеса в условиях санкций) привело к потере более 900 миллионов рублей дохода для бюджета. Это яркий пример того, как государственные решения, направленные на смягчение экономических трудностей, могут иметь существенные фискальные последствия для местных бюджетов.
• Другая сторона проблемы – случаи незаконного использования муниципальной земли или получения необоснованных доходов. В октябре 2025 года в Ростове-на-Дону с арендаторов торговых точек было взыскано 39 миллионов рублей, возвращенных в бюджет РФ, из-за незаконных доходов от субаренды муниципальной земли по завышенной цене. Этот случай демонстрирует необходимость усиления контроля за использованием муниципальных земельных участков и пресечения схем, уводящих доходы от муниципалитетов.

Таким образом, распоряжение муниципальной землей – это не просто правовая процедура, а сложный экономический механизм, который требует постоянного анализа, корректировки и контроля для обеспечения максимальной выгоды для местного бюджета и сообщества.

Принципы определения арендной платы и перспективы изменения законодательства

Определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является одним из ключевых вопросов в сфере земельных отношений. Именно от корректности расчетов зависит как пополнение местных бюджетов, так и экономическая привлекательность инвестиций.

Основные принципы определения арендной платы утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. Эти принципы призваны обеспечить справедливость, прозрачность и эффективность:

1. Принцип экономической обоснованности: Арендная плата должна соответствовать доходности участка, его местоположению, разрешенному использованию и другим факторам, влияющим на рыночную стоимость.
2. Принцип предсказуемости расчета: Порядок расчета и пересмотра арендной платы должен быть четко определен и известен всем участникам отношений. Это исключает произвол и обеспечивает стабильность.
3. Принцип предельно допустимой простоты расчета: Механизм определения платы должен быть максимально простым, чтобы его могли использовать как органы власти, так и арендаторы. Часто это достигается за счет использования кадастровой стоимости земельного участка в качестве базового показателя.
4. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей при переоформлении прав: Арендная плата при переоформлении прав аренды не должна превышать более чем в 2 раза размер земельного налога, рассчитанного для аналогичных участков. Это мера защиты добросовестных арендаторов.
5. Принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности: Для земельных участков, используемых под социально значимые объекты (например, детские сады, больницы), или для определенных категорий граждан (например, льготников), размер арендной платы может быть снижен и не превышать размер земельного налога.

Важно отметить, что размер арендной платы не может быть ниже размера земельного налога, рассчитанного для таких земельных участков. Для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, если объект не введен в эксплуатацию в течение 3 лет, арендная плата может устанавливаться в 2-кратном размере земельного налога, что стимулирует застройщиков к своевременному завершению работ.

Перспективы изменения законодательства:

Долгое время существовала дискуссия о необходимости перехода к более системному и рыночно ориентированному подходу к определению арендной платы. С 2026 года вступает в силу новый подход к расчету арендной платы за федеральные земельные участки, который будет основан на кадастровой стоимости. Этот шаг призван улучшить ситуацию, сделав расчеты более прозрачными, объективными и экономически обоснованными. Ожидается, что аналогичные изменения будут внедрены и на региональном, и муниципальном уровнях. Переход на кадастровую стоимость как основу для расчета арендной платы должен:

• Повысить прозрачность: Кадастровая стоимость является публичной и определяется по единой методике.
• Стимулировать эффективное использование: Чем выше потенциальная доходность земли (отраженная в кадастровой стоимости), тем выше арендная плата, что побуждает арендаторов использовать участок максимально эффективно.
• Увеличить доходы бюджетов: При актуальной кадастровой оценке это может привести к росту поступлений.

Таким образом, принципы определения арендной платы – это не статичные правила, а динамичный механизм, который постоянно совершенствуется с учетом экономических реалий и задач государственного и муниципального управления.

Социальные аспекты распоряжения землей

Распоряжение муниципальной землей – это не только экономический, но и глубоко социальный процесс, который напрямую затрагивает качество жизни граждан, их жилищные условия, доступность инфраструктуры и в целом социальную справедливость. Решения, принимаемые муниципалитетами в этой сфере, имеют далеко идущие последствия для развития общества.

Влияние на жилищные условия граждан:

Один из наиболее очевидных социальных аспектов – это влияние на жилищный фонд. Предоставление земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, реализация программ по расселению аварийного жилья, формирование территорий для многоквартирной застройки – все это напрямую определяет, где, как и в каких условиях будут жить тысячи семей.

• Практика изъятия земельных участков с аварийными жилыми домами в Ростове-на-Дону, хотя и вызывает временные трудности для жителей, в конечном итоге направлена на повышение безопасности и качества жизни. Расселение из ветхого жилья позволяет людям переехать в более комфортные и безопасные условия.
• Предоставление земельных участков в безвозмездное пользование, например, медицинским работникам в Ростовской области для ИЖС или ЛПХ, является важной мерой социальной поддержки, способствующей закреплению квалифицированных кадров в сельской местности и малых поселениях. Это напрямую влияет на доступность здравоохранения для местного населения.

Развитие инфраструктуры:

Муниципальное распоряжение землей является основой для развития социальной и инженерной инфраструктуры. Предоставление участков под строительство школ, детских садов, больниц, спортивных комплексов, а также для прокладки дорог, водопроводов, электросетей – это непосредственное обеспечение базовых потребностей населения. От того, насколько эффективно муниципалитеты планируют и резервируют земли под эти цели, зависит качество и доступность услуг. Проблемы с отсутствием норм об обеспеченности инфраструктурой в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) могут приводить к дисбалансам, когда новые жилые районы растут быстрее, чем социальные объекты, что создает дефицит мест в школах или загруженность дорог.

Обеспечение социально значимых видов деятельности:

Принципы определения арендной платы, предусматривающие поддержку социально значимых видов деятельности (например, низкая арендная плата для фермеров или некоммерческих организаций), играют важную роль в поддержании баланса между экономическими интересами и социальными задачами. Это позволяет сохранить рабочие места, поддержать сельское хозяйство, развивать культурные и образовательные проекты, которые не всегда могут быть высокодоходными, но имеют огромную ценность для общества.

Таким образом, распоряжение муниципальной землей – это мощный инструмент для формирования устойчивого и справедливого общества. Оно требует от органов местного самоуправления не только экономической эффективности, но и глубокого понимания социальных потребностей, способности к долгосрочному планированию и готовности к конструктивному диалогу с населением.

Проблемы и направления совершенствования регулирования земельных отношений в Ростовской области

Хотя система земельных отношений в Российской Федерации и, в частности, в Ростовской области, прошла путь становления, она все еще находится в состоянии непрерывного развития. Эта динамика обусловлена как многофункциональностью земли, так и постоянно меняющимися социально-экономическими реалиями. Однако этот процесс не обходится без проблем, требующих систематического анализа и целенаправленных решений.

Коллизии и пробелы в законодательстве

Несмотря на наличие обширной нормативно-правовой базы, система регулирования земельных отношений в РФ, как отмечают эксперты, еще не в полной мере сформирована, особенно в части баланса публичных и частных интересов и механизмов устойчивого социально-экономического развития. Это обусловлено многофункциональностью земли как природного объекта, ресурса и объекта недвижимости, а также отсутствием системного подхода к реализации федеральных законов, что приводит к разнонаправленным и противоречивым тенденциям развития земельного законодательства.

Основные правовые коллизии:

• На стыке отраслей права: Законодательство в сфере земельных отношений постоянно взаимодействует с гражданским, градостроительным, административным и экологическим правом. Часто возникают коллизии, когда нормы одной отрасли противоречат или не согласуются с нормами другой. Например, вопросы оформления прав на здания и сооружения (Гражданский кодекс) могут конфликтовать с порядком предоставления земельных участков под ними (Земельный кодекс), особенно в условиях сложной истории приватизации или давнего использования.
• Иерархические противоречия: Иногда возникают несоответствия между федеральными, региональными и муниципальными актами. Хотя федеральный закон имеет высшую юридическую силу, региональные и муниципальные акты могут некорректно детализировать или даже отступать от его положений, создавая правовую неопределенность.

Пробелы в законодательстве:

Одним из существенных пробелов является отсутствие четкого порядка внесения изменений в генеральные планы в части изменения границ населенных пунктов. Эта проблема тесно связана с уже упомянутой неопределенностью границ муниципальных образований и земельных участков. Недостаточно детализированные процедуры могут затягивать процесс развития территорий, создавать препятствия для инвестиций и приводить к юридическим спорам. Отсутствие единого, прозрачного и оперативного механизма корректировки этих важнейших градостроительных документов замедляет адаптацию к новым условиям.

Эти коллизии и пробелы не только усложняют правоприменительную практику, но и создают почву для коррупционных рисков, снижают инвестиционную привлекательность территорий и замедляют их развитие.

Недостатки правоприменительной практики и муниципального земельного контроля

Даже самое совершенное законодательство бессильно, если оно неэффективно применяется на практике. В сфере муниципальных земельных отношений проблемы правоприменения и контроля являются одними из наиболее острых.

Неэффективность планирования мероприятий по использованию земельных участков муниципалитетами:

Часто органы местного самоуправления уделяют недостаточное внимание стратегическому планированию использования земельных участков. Это выражается в отсутствии долгосрочных программ, нехватке резервирования земель под будущие объекты социальной инфраструктуры, дороги, зеленые зоны. Результатом становится хаотичная застройка, дефицит мест в школах и детских садах в новых микрорайонах, перегрузка транспортной сети.

Отсутствие норм о показателях обеспеченности инфраструктурой в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ):

Многие ПЗЗ, разработанные муниципалитетами, недостаточно детализированы в части требований к обеспеченности новых объектов капитального строительства социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. Зачастую они ограничиваются лишь общими формулировками, не устанавливая конкретных нормативов (например, количество мест в детских садах на 1000 жителей нового ЖК, пропускная способность дорог, объем мощностей электро- и водоснабжения). Это приводит к тому, что застройщики возводят жилые дома, но сопутствующая инфраструктура либо запаздывает, либо отсутствует вовсе, что ухудшает качество жизни граждан.

Проблемы муниципального земельного контроля:

Эффективный муниципальный земельный контроль призван обеспечить соблюдение земельного законодательства, целевое использование участков и предотвращение нарушений. Однако н�� практике он сталкивается с рядом трудностей:

• Недостаток ресурсов: Нехватка квалифицированных кадров, финансирования и технического оснащения в муниципальных земельных инспекциях.
• Слабая координация: Недостаточное взаимодействие с региональными и федеральными органами контроля (Росреестр, Россельхознадзор).
• Неэффективность санкций: Штрафы за нецелевое использование земельных участков (например, использование участка для ЛПХ под коммерческую застройку) не всегда оказываются достаточным сдерживающим фактором. Пример взыскания 39 млн рублей с арендаторов торговых точек в Ростове-на-Дону за незаконные доходы от субаренды подчеркивает масштаб проблемы и необходимость ужесточения контроля.

Неэффективность функционирования действующего механизма регулирования землевладения и землепользования проявляется в слабом влиянии платы за землю на эффективность использования земельных ресурсов. Это отчасти связано с затратным подходом к определению размеров платы, который не всегда стимулирует эффективное использование земли. То есть, плата может быть низкой даже для высокодоходных участков, что не мотивирует собственников или арендаторов к их максимальной отдаче. Однако, как было отмечено, с 2026 года вступает в силу новый подход к расчету арендной платы, основанный на кадастровой стоимости, что призвано улучшить ситуацию.

Все эти недостатки в правоприменительной практике и контроле приводят к нерациональному использованию земельных ресурсов, возникновению конфликтов и замедлению устойчивого развития муниципальных образований.

Предложения по совершенствованию законодательства и механизмов управления

Для преодоления выявленных проблем и обеспечения устойчивого развития земельных отношений в Ростовской области и в целом по стране, необходим комплексный подход, включающий как законодательные изменения, так и совершенствование управленческих механизмов.

Унификация и гармонизация земельного законодательства:

• Разработка концепции системного развития земельного законодательства: Как отмечают представители Совета Федерации, крайне важно сформулировать единую концепцию развития земельного законодательства, которая бы обеспечивала его системность, учитывала исторический контекст, стремилась к постоянству и стабильности регулирования. Это позволит избежать фрагментарных изменений, устранить внутренние противоречия и создать цельный, логически связанный массив норм.
• Устранение коллизионных норм: Необходимо провести ревизию действующего законодательства на всех уровнях с целью выявления и устранения противоречий между нормами земельного, гражданского, градостроительного и других отраслей права. Это может быть достигнуто путем принятия единых методических рекомендаций, внесения скоординированных изменений в различные кодексы и законы.
• Детализация порядка изменения генеральных планов: В законодательстве должны быть четко прописаны процедуры и основания для внесения изменений в генеральные планы и правила землепользования и застройки, особенно в части изменения границ населенных пунктов. Это должно включать прозрачные механизмы общественного обсуждения, установление сроков рассмотрения и принятия решений.

Активизация работы региональных органов власти по реализации федеральных норм:

• Принятие детализирующих нормативно-правовых актов: Органам государственной власти субъектов РФ необходимо активизировать работу по разработке и принятию собственных нормативных правовых актов, направленных на реализацию норм федерального земельного законодательства в части вопросов совместного ведения. Это позволит учесть региональную специфику и более эффективно применять федеральные законы.
• Методическая поддержка муниципалитетов: Региональные власти должны оказывать методическую и консультационную поддержку органам местного самоуправления в разработке местных НПА, проведении кадастровых работ, осуществлении земельного контроля.

Совершенствование механизмов управления и контроля:

• Усиление планирования использования земельных участков: Муниципалитетам необходимо разрабатывать долгосрочные стратегии использования земельного фонда, включающие четкое зонирование, резервирование земель под социальные и инфраструктурные объекты, а также программы развития территорий.
• Включение норм обеспеченности инфраструктурой в ПЗЗ: Обязательное включение в Правила землепользования и застройки конкретных количественных показателей обеспеченности социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой для новых объектов капитального строительства. Это позволит избежать дисбалансов и обеспечить комфортные условия для жителей.
• Повышение эффективности муниципального земельного контроля:
  • Увеличение штата и квалификации инспекторов: Инвестиции в кадровый потенциал.
  • Внедрение современных технологий: Использование ГИС-технологий, дронов для мониторинга целевого использования земель.
  • Ужесточение ответственности: Пересмотр размеров штрафов за нецелевое использование, разработка механизмов изъятия участков у недобросовестных пользователей.
  • Усиление межведомственного взаимодействия: Создание единых информационных систем и регулярный обмен данными между Росреестром, налоговыми органами и муниципальными службами.
• Переход на кадастровую стоимость как основу арендной платы: С учетом предстоящих федеральных изменений с 2026 года, Ростовской области необходимо активно готовиться к внедрению нового подхода к расчету арендной платы, основанного на кадастровой стоимости. Это потребует актуализации кадастровой оценки, обучения специалистов и информирования общественности.

Реализация этих предложений позволит не только устранить текущие проблемы, но и создать более прозрачную, справедливую и эффективную систему земельных отношений, способствующую устойчивому социально-экономическому развитию Ростовской области.

Заключение

Исследование муниципальных земельных отношений и практики распоряжения земельными участками на примере Ростовской области выявило сложный, многогранный характер этой сферы, которая является краеугольным камнем для устойчивого развития региона. От эффективного управления земельными ресурсами напрямую зависят как экономическое благополучие муниципалитетов, так и социальное благосостояние их жителей.

В ходе работы были достигнуты поставленные цели и решены задачи:

• Раскрыты теоретико-правовые основы муниципальных земельных отношений, подчеркнута их глубокая связь с Конституцией РФ и Земельным кодексом РФ, а также специфическая роль регионального и муниципального законодательства в формировании правового поля. Определения ключевых терминов («земельные отношения на муниципальном уровне», «муниципальное распоряжение землей», «границы муниципальных образований») позволили создать прочную концептуальную базу для дальнейшего анализа.
• Исследованы особенности установления и изменения границ, а также детально проанализирована проблема неопределенности границ земельных участков, вызванная реестровыми ошибками. Подчеркнута критическая важность комплексных кадастровых работ и законодательных изменений, вступающих в силу с 1 марта 2025 года, которые делают наличие уточненных границ обязательным для сделок с землей. Судебная практика подтверждает актуальность этой проблемы и необходимость системных решений.
• Проанализированы формы и методы муниципального распоряжения земельными участками в Ростовской области. Выявлена региональная специфика, выражающаяся в критериях предоставления земли без торгов для масштабных инвестиционных проектов, поддержке медицинских работников через безвозмездное пользование и увеличении максимального размера участков для ЛПХ. Отмечена активная градостроительная политика Ростова-на-Дону, направленная на реновацию территорий с аварийным жильем.
• Оценено экономическое и социальное значение распоряжения муниципальной землей. Показана прямая зависимость доходов бюджета от эффективности управления земельными ресурсами, проиллюстрированная значительными финансовыми потерями Ростовской области из-за снижения арендной платы и случаями незаконного использования земли. Подробно рассмотрены принципы определения арендной платы и перспективы перехода к расчету на основе кадастровой стоимости с 2026 года. Социальные аспекты, связанные с жилищными условиями граждан и развитием инфраструктуры, также получили должную оценку.
• Систематизированы выявленные проблемы в законодательстве (коллизии и пробелы, особенно в части изменения генеральных планов) и правоприменительной практике (неэффективное планирование, отсутствие норм об инфраструктуре в ПЗЗ, недостатки земельного контроля). Сформулированы конкретные рекомендации по унификации законодательства, активизации работы региональных органов власти и совершенствованию механизмов управления, включая переход на кадастровую стоимость как основу арендной платы.

Значимость комплексного подхода к регулированию муниципальных земельных отношений для устойчивого развития Ростовской области очевидна. Только системная работа по устранению правовых коллизий, повышению эффективности правоприменительной практики и совершенствованию механизмов управления позволит максимально реализовать потенциал земельных ресурсов региона.

Дальнейшие направления для научных исследований могут включать:

• Детальный анализ экономического эффекта от перехода к расчету арендной платы на основе кадастровой стоимости в Ростовской области после 2026 года.
• Изучение опыта других регионов РФ по решению проблем реестровых ошибок и применению комплексных кадастровых работ.
• Разработку моделей оптимизации муниципального земельного контроля с использованием современных цифровых технологий.
• Исследование влияния градостроительной политики на социальное развитие отдельных муниципальных образований Ростовской области.

Таким образом, данная курсовая работа не только представила всесторонний анализ текущего состояния муниципальных земельных отношений в Ростовской области, но и заложила основу для дальнейших исследований, направленных на повышение эффективности и справедливости в этой ключевой сфере.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
3. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 20.03.2025) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
4. Федеральный закон от 29.12.2006 N 264-ФЗ (ред. от 05.04.2009) «О развитии сельского хозяйства» // Собрание законодательства РФ, 01.01.2007, N 1 (1 ч.), ст. 27, Российская газета, N 2, 11.01.2007.
5. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 14.03.2009) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Собрание законодательства РФ, 27.12.2004, N 52 (часть 1), ст. 5276.
6. Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О личном подсобном хозяйстве» // Собрание законодательства РФ, 14.07.2003, N 28, ст. 2881.
7. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 24.07.2008) «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2009) // Собрание законодательства РФ, 28.01.2002, N 4, ст. 251.
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» (в ред. Постановления Правительства РФ от 07.11.2008 N 814).
9. Областной закон Ростовской области от 04.04.2025 № 281-ЗС. Электронный ресурс. URL: https://pravo.donland.ru/documents/oblasnoy_zakon_rostovskoy_oblasti_ot_04042025_281zs/ (дата обращения: 21.10.2025).
10. Областной закон Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области». Электронный ресурс. URL: https://docs.cntd.ru/document/802007352 (дата обращения: 21.10.2025).
11. Закон Ростовской области от 25.02.2015 N 312-ЗС «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, в целях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов». Электронный ресурс. URL: https://docs.cntd.ru/document/424097486 (дата обращения: 21.10.2025).
12. Постановление Правительства Ростовской области от 06.07.2015 N 440 «Об утверждении Порядка и условий размещения объектов… без предоставления земельных участков и установления сервитутов». Электронный ресурс. URL: https://docs.cntd.ru/document/424098485 (дата обращения: 21.10.2025).
13. Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону от 21 декабря 2018. Электронный ресурс. URL: https://docs.cntd.ru/document/550302061 (дата обращения: 21.10.2025).
14. Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 25.09.2008 N 414 «О создании областной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель Ростовской области».
15. Закон Ростовской области от 10.12.2007 N 161-ОЗ «Об установлении размеров земельных участков в целях оформления прав на земельные участки в упрощенном порядке» // Кузбасс, N 233, 14.12.2007.
16. Закон Ростовской области от 13.06.2007 N 75-ОЗ «О разграничении полномочий между органами государственной власти Ростовской области в сфере лесных отношений» // Кузбасс, N 107, 20.06.2007.
17. Распоряжение Коллегии Администрации Ростовской области от 04.06.2007 N 627-р «О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Ростовской области в 2007 году» // Кузбасс, N 107, 20.06.2007.
18. Распоряжение Администрации города Ростова-на-Дону от 10.01.2002 N 18 «Об индексации базовых размеров арендной платы за землю».
19. Ерофеев, Б. В. Земельное право России: учебник для вузов / Б. В. Ерофеев. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Эксмо, 2009. — 496 с.
20. Кутафин, О. Е. Муниципальное право Российской Федерации: учеб. / О. Е. Кутафин, В. И. Фадеев. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. — 672 с.
21. Система муниципального управления: Учебник для вузов / Под редакцией В.Б. Зотова. — СПб.: Лидер, 2005. — 493 с.
22. Велихов, Л. А. Основы городского хозяйства. — Обнинск: Институт муниципального управления, 2005.
23. Воронин, А. Г. Муниципальное хозяйствование и управление: проблемы теории и практики. — М.: Финансы и статистика, 2002.
24. Бабун, Р. В. Муниципальные предприятия: проблемы и решения / Р. В. Бабун, Е. П. Алъбах, С. В. Зыков. — Кемерово: Кузбассвузиздат, 2002.
25. Бабун, Р. В. Вопросы муниципальной экономики / Р. В. Бабун, З. З. Муллагалеева. — М.: МОНФ. Серия «Библиотека местного самоуправления». Вып. 35, 2001.
26. Бутов, В. И. Основы региональной экономики / В. И. Бутов, В. Г. Игнатов, Н. П. Кетова. — Ростов н/Д: МарТ, 2001.
27. Григорьев, В. В. Управление муниципальной недвижимостью / В. В. Григорьев, И. А. Острина, А. В. Руднев. — М.: Дело, 2001.
28. Зотов, В. Б. Муниципальное управление: Учеб. пособие, часть 1 / В. Б. Зотов, З. М. Макашова. — М.: Изд-во СГИ, 2001.
29. Стратегическое планирование в российских муниципалитетах. — М.: Муниципальная власть, 2000.
30. Власова, Н. Ю. Структурная модернизация экономики крупнейших городов России. — Екатеринбург: Издательство Уральского государственного экономического университета, 2000.
31. Горный, М. Б. Основы муниципальной экономики / М. Б. Горный, В. Н. Иванова, А. Т. Ошурков, И. И. Скрябина. — СПб., 2000.
32. Воронин, А. Г. Основы управления муниципальным хозяйством / А. Г. Воронин, В. А. Лапин, А. Н. Широков. — М.: Знание, 1998.
33. Иванов, К. П. Проблемы этнической географии. — СПб.: Изд-во СПбГУ, 1998.
34. Муниципальный менеджмент. — М.: ИНФРА-М, 2002.
35. Петриков, А. Актуальные проблемы экономической и социальной политики в аграрной сфере // Аграрная реформа. Экономика и право. — 2002, № 6.
36. Об установлении или изменении границ муниципальных образований. Электронный ресурс. URL: https://asergroupp.ru/ob-ustanovlenii-ili-izmenenii-granic-municipalnykh-obrazovanij/ (дата обращения: 21.10.2025).
37. Статья 13. Установление и изменение границ муниципального образования. Электронный ресурс. URL: https://zakonbase.ru/content/part/25679 (дата обращения: 21.10.2025).
38. Изменение границ и преобразование муниципальных образований. Электронный ресурс. URL: https://www.law.ru/art/20696-izmenenie-granits-i-preobrazovanie-munitsipalnyh-obrazovaniy (дата обращения: 21.10.2025).
39. Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области. Электронный ресурс. URL: https://www.donland.ru/documents/879/ (дата обращения: 21.10.2025).
40. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ НА МУНИЦИПАЛЬНОМ УРОВНЕ. Электронный ресурс. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-zemelnyh-pravootnosheniy-na-munitsipalnom-urovne (дата обращения: 21.10.2025).
41. Особенности регулирования земельных отношений на муниципальном уровне. Электронный ресурс. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-regulirovaniya-zemelnyh-otnosheniy-na-munitsipalnom-urovne (дата обращения: 21.10.2025).
42. Правовое регулирование муниципального земельного контроля: проблемы. Электронный ресурс. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-munitsipalnogo-zemelnogo-kontrolya-problemy (дата обращения: 21.10.2025).
43. Актуальные проблемы организационно-правового обеспечения использования земель городских поселений. Электронный ресурс. URL: https://moluch.ru/archive/425/94249/ (дата обращения: 21.10.2025).
44. ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПУТЕМ РАЗДЕЛА И ПРИ УТОЧНЕНИИ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С ЦЕЛЬЮ ИЗЪЯТИЯ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД. Электронный ресурс. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-formirovaniya-zemelnyh-uchastkov-putem-razdela-i-pri-utochnenii-granits-zemelnyh-uchastkov-s-tselyu-izyatiya-dlya-gosudarstvennyh-i-munitsipalnyh-nuzhd (дата обращения: 21.10.2025).
45. Каждый метр имеет значение: что нужно знать о проведении комплексных кадастровых работ в Ленобласти // online47.ru. 21.10.2025. Электронный ресурс. URL: https://online47.ru/2025/10/21/Kazhdii-metr-imeet-znachenie-chto-nuzhno-znat-o-provedenii-kompleksnyh-kadastrovyh-rabot-v-Lenoblasti-213945 (дата обращения: 21.10.2025).
46. Судебные споры о границах земельных участков. Электронный ресурс. URL: https://dviteks.ru/stati/sudebnye-spory-o-granitsakh-zemelnykh-uchastkov/ (дата обращения: 21.10.2025).
47. Решение суда об установлении границ земельного участка. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
48. Власти Ростова массово изымают участки с аварийными домами // rostovgazeta.ru. 20.10.2025. Электронный ресурс. URL: https://rostovgazeta.ru/news/2025-10-20/vlasti-rostova-massovo-izymayut-uchastki-s-avariynymi-domami-2795856 (дата обращения: 21.10.2025).
49. Власти изымают землю под старинным аварийным домом в центре Ростова // rostovgazeta.ru. 12.02.2025. Электронный ресурс. URL: https://rostovgazeta.ru/news/2025-02-12/vlasti-izymayut-zemlyu-pod-starinnym-avariynym-domom-v-tsentre-rostova-2234079 (дата обращения: 21.10.2025).
50. Гордума Ростова внесла изменения в Правила землепользования и застройки // don24.ru. Электронный ресурс. URL: https://don24.ru/rubric/obschestvo/gorduma-rostova-vnesla-izmeneniya-v-pravila-zemlepolzovaniya-i-zastroyki.html (дата обращения: 21.10.2025).
51. «Тенденции и проблемы развития земельного законодательства». Электронный ресурс. URL: https://www.council.gov.ru/activity/documents/85252/ (дата обращения: 21.10.2025).
52. Представители Совета Федерации считают необходимым сформулировать концепцию развития земельного законодательства. Электронный ресурс. URL: https://www.garant.ru/news/1138543/ (дата обращения: 21.10.2025).
53. Эффективное управление земельными ресурсами как фактор устойчивого развития региона. Электронный ресурс. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/effektivnoe-upravlenie-zemelnymi-resursami-kak-faktor-ustoychivogo-razvitiya-regiona (дата обращения: 21.10.2025).
54. В Ростове с арендаторов торговых точек взыскали 39 млн за незаконные доходы // donday.ru. Электронный ресурс. URL: https://donday.ru/v-rostove-s-arendatorov-torgovyh-tochek-vzyskali-39-mln-za-nezakonnye-dohody.html (дата обращения: 21.10.2025).
55. Власти Ростовской области снизили арендную плату за землю на 50% из-за санкций // rostovgazeta.ru. 04.04.2022. Электронный ресурс. URL: https://rostovgazeta.ru/news/2022-04-04/vlasti-rostovskoy-oblasti-snizili-arendnuyu-platu-za-zemlyu-na-50-iz-za-sanktsiy-1852504 (дата обращения: 21.10.2025).