Банковское кредитование жилищного строительства в России: современное состояние, риски и перспективы развития (на основе актуальных регуляторных изменений 2025-2026 гг.)

В 2023 году россияне потратили на покупку и строительство жилья рекордные 18 трлн рублей, что составило впечатляющие 11% ВВП страны. Эта цифра не просто демонстрирует масштаб инвестиций в жилищный сектор, но и ярко подчеркивает колоссальную роль ипотечного кредитования в формировании рынка жилья и стимулировании экономики России. Она служит убедительным доказательством того, что ипотека – это не просто финансовый инструмент, а мощный социально-экономический двигатель, от которого зависит благосостояние миллионов семей и стабильность целых отраслей.

Введение: Роль ипотеки в жилищном секторе и экономике России

Проблема обеспечения граждан доступным и комфортным жильем всегда стояла остро в Российской Федерации. В условиях ограниченных собственных средств большинства населения, ипотечное кредитование стало краеугольным камнем в решении этой задачи, превратившись в один из мощнейших драйверов как строительной отрасли, так и всей национальной экономики. Оно не только стимулирует ввод новых квадратных метров, но и запускает цепную реакцию роста в смежных секторах – от производства строительных материалов до мебельной промышленности и сферы услуг, создавая мультипликативный эффект для всей экономики.

Однако, как любой сложный механизм, система ипотечного кредитования подвержена постоянным изменениям, вызовам и рискам. Актуальные регуляторные новшества, такие как введение «Ипотечного стандарта» Банка России с 1 января 2025 года, грядущие модификации в программах «Семейной» и «Дальневосточной/Арктической» ипотеки, а также ужесточение макропруденциальных лимитов для отдельных сегментов кредитования с 2026 года, кардинально меняют ландшафт рынка.

Настоящая работа призвана провести комплексный и глубокий анализ современного состояния, ключевых рисков и перспектив развития банковского кредитования жилищного строительства в России. Мы последовательно деконструируем теоретические основы, проследим эволюцию рынка, подробно изучим актуальные регуляторные изменения и их потенциальное влияние, а также оценим стратегические перспективы, обогащая анализ статистическими данными и экспертными оценками. Особое внимание будет уделено детализации последних решений Банка России, которые в значительной степени определят вектор развития ипотечного рынка в ближайшие годы.

Теоретические основы и сущность ипотечного кредитования жилищного строительства

Понимание фундаментальных понятий и принципов ипотечного кредитования является отправной точкой для любого глубокого анализа. Этот раздел посвящен деконструкции базовых терминов и механизмов, определяющих взаимосвязь между банковским капиталом, недвижимостью и стремлением граждан к улучшению жилищных условий. Мы рассмотрим, как эти элементы формируют единую систему, имеющую огромное экономическое и социальное значение для страны.

Понятие и сущность банковского кредитования и ипотеки

В сердце финансовой системы лежит банковское кредитование – многогранный процесс, посредством которого коммерческие банки предоставляют денежные ресурсы. Это не просто передача денег, а сложная транзакция, основанная на принципах возвратности, срочности, платности, дифференцированности и обеспеченности. Суть заключается в том, что банк, выступая в роли кредитора, передает заемщику (будь то физическое или юридическое лицо) определенную сумму средств на заранее оговоренных условиях. Эти условия включают срок возврата, размер платы за пользование (проценты) и, что критически важно для нашей темы, наличие обеспечения. Предоставление средств может осуществляться как в безналичной, так и в налично-денежной форме, однако в сфере жилищного строительства преобладает безналичный расчет.

Когда речь заходит о приобретении или строительстве недвижимости, на первый план выходит понятие ипотеки. В контексте российского права, ипотека (или залог недвижимости) – это способ обеспечения обязательства, который наделяет залогодержателя (кредитора) правом получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения обязательства залогодателем. При этом уникальность ипотеки состоит в том, что заложенное недвижимое имущество, в отличие от многих других видов залога, остается во владении и пользовании у залогодателя. Этот факт имеет огромное практическое значение, позволяя заемщику проживать в приобретаемом жилье или использовать его в процессе строительства. Обязательство, обеспеченное ипотекой, может возникать из кредитного договора, договора займа или любого другого гражданско-правового обязательства. Для придания ипотеке юридической силы и публичности, соответствующие записи об обременении имущества залогом вносятся в государственные реестры органами, регистрирующими сделки с недвижимостью.

Интеграция этих двух концепций формирует ипотечное кредитование. Это не просто кредит, а целевой долгосрочный финансовый инструмент, предоставляемый банками, как правило, физическим лицам. Основная цель такого кредитования – приобретение или строительство жилья. Ключевой особенностью является то, что в качестве обеспечения по такому кредиту выступает само приобретаемое или уже имеющееся в собственности жилое помещение. Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм, охватывающий весь спектр отношений: от выдачи кредита до его продажи на вторичном рынке и дальнейшего обслуживания. В более широком смысле, это институциональная система, призванная перераспределять финансовые ресурсы от конечных инвесторов к заемщикам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Неразрывно связанным с ипотечным кредитованием является жилищное строительство. Это обширная отрасль, сосредоточенная на возведении жилых домов и целых жилых комплексов. Ее первостепенная задача – удовлетворение одной из базовых потребностей человека: потребности в жилье. Важным сегментом этой отрасли является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое подразумевает возведение на отдельном земельном участке жилого дома, предназначенного для проживания одной семьи, с ограничением по высоте до трех этажей.

Роль ипотечного кредитования в России невозможно переоценить. Это не просто механизм финансирования, а мощный катализатор развития всего рынка недвижимости. Ипотека стимулирует строительную отрасль, создавая стабильный спрос на новостройки и вторичное жилье, что, в свою очередь, влечет за собой создание рабочих мест и мультипликативный эффект в смежных секторах экономики. Более того, она служит одним из наиболее эффективных инструментов решения острой жилищной проблемы населения, предоставляя возможность миллионам семей обзавестись собственным жильем, тем самым способствуя повышению качества жизни и экономическому росту страны. Показательные данные 2023 года свидетельствуют о том, что около 4,5 млн семей улучшили свои жилищные условия, при этом около 1 млн семей приобрели жилье с использованием льготных ипотечных программ. С момента запуска программы «Семейная ипотека» в 2018 году, более 1,5 млн российских семей смогли приобрести новое жилье, получив кредиты на сумму свыше 7,2 трлн рублей. Рекордный ввод жилья в 2023 году (110,44 млн м²), где 51,76 млн м² пришлось на многоквартирные дома и 58,68 млн м² на ИЖС, явно демонстрирует, как ипотека подпитывает строительный бум. В первые пять месяцев 2024 года объем выданной ипотеки на ИЖС вырос в 2,5 раза по сумме (до 289 млрд рублей) и более чем вдвое по количеству (до 60 тыс. кредитов), причем более 99% из них оформлены по программам с господдержкой, что подтверждает государственную заинтересованность в развитии этого сегмента.

Правовое регулирование ипотечного кредитования в России

Система ипотечного кредитования в России функционирует в строго очерченных правовых рамках, обеспечивающих защиту прав и интересов всех участников рынка – заемщиков, кредиторов и застройщиков. Фундаментом этой системы служит ряд ключевых нормативно-правовых актов.

Основным законом, регулирующим ипотечные отношения, является Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Этот закон подробно регламентирует порядок возникновения, осуществления и прекращения ипотеки, права и обязанности сторон, а также вопросы обращения взыскания на заложенное имущество. Он определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором недвижимое имущество остается в собственности должника, но при этом является залогом по кредиту.

Общие положения о залоге, к которым относится и ипотека, содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), в частности, в главе 23 «Обеспечение исполнения обязательств» и параграфе 3 «Залог». ГК РФ устанавливает общие правила, применимые ко всем видам залога, включая требования к форме договора залога, его государственной регистрации, а также общие принципы обращения взыскания на заложенное имущество.

Вопросы, касающиеся жилищных отношений, регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). Хотя он напрямую не регулирует ипотеку как финансовый инструмент, его положения о праве собственности на жилые помещения, использовании жилых помещений и порядке их предоставления имеют косвенное, но существенное значение для ипотечного кредитования. Например, он определяет статус жилого помещения, что важно при оценке предмета ипотеки.

Надзор и регулирование банковской деятельности, включая выдачу ипотечных кредитов, осуществляет Центральный банк Российской Федерации (Банк России). Его нормативные акты, инструкции и положения устанавливают требования к капиталу банков, порядку формирования резервов, оценке рисков, а также к стандартам раскрытия информации и взаимодействию с заемщиками. Именно Банк России определяет макропруденциальную политику, призванную обеспечивать стабильность финансовой системы и предотвращать перегрев рынка.

С 1 января 2025 года правовое поле ипотечного кредитования существенно расширилось с введением Ипотечного стандарта Банка России. Этот стандарт, разработанный совместно с участниками рынка, является важным шагом к повышению прозрачности и устойчивости рынка, направленным на минимизацию высокорисковых практик и защиту прав заемщиков.

Ипотечный стандарт Банка России (с 1 января 2025 года) как новая веха регулирования

С 1 января 2025 года на российском ипотечном рынке наступила новая эра, ознаменованная вступлением в силу Ипотечного стандарта Банка России. Этот комплексный документ, разработанный регулятором в тесном сотрудничестве с ключевыми игроками рынка, представляет собой не просто набор рекомендаций, а обязательный для всех банков свод правил, призванный кардинально изменить подходы к ипотечному кредитованию. Его главная цель – не просто ужесточить контроль, а сделать рынок более устойчивым, прозрачным и справедливым для заемщиков, одновременно пресекая распространение высокорисковых схем. Почему же Банк России пошел на такие меры? Ответом стало растущее беспокойство по поводу системных рисков, вызванных недобросовестными практиками и чрезмерной закредитованностью.

Ключевые цели и положения нового Ипотечного стандарта:

1. Минимизация высокорисковых схем. Одной из главных задач стандарта является борьба с практиками, которые искусственно завышают стоимость жилья и создают скрытые переплаты для заемщиков. В частности:
   • Искусственное завышение стоимости жилья застройщиками: Стандарт направлен на пресечение схем, при которых застройщики, ради предложения заемщикам пониженной процентной ставки по ипотеке, искусственно увеличивают рыночную стоимость объекта на 5-8%. Это завышение фактически компенсировало банкам разницу в доходах, но ложилось на плечи покупателя, увеличивая его долговую нагрузку. С 2025 года такие схемы будут пресекаться.
   • Запрет учета «ипотечного кэшбэка» и других кредитов в составе первоначального взноса: Ранее существовала практика, когда часть первоначального взноса формировалась за счет средств, полученных от того же банка в виде потребительского кредита или так называемого «ипотечного кэшбэка». Это создавало иллюзию более низкого первоначального взноса, но фактически увеличивало общую долговую нагрузку заемщика и повышало риски для банка. Стандарт прямо запрещает такие практики.
   • Ограничение длительного размещения ипотечных средств на аккредитивах вместо счетов эскроу: Эта мера направлена на повышение безопасности расчетов и защиту средств дольщиков. Использование счетов эскроу, где средства хранятся до завершения строительства, является более надежным механизмом по сравнению с аккредитивами, которые могли использоваться для обхода регулирования и создания дополнительных рисков.
2. Повышение прозрачности для заемщиков. Стандарт обязывает банки предоставлять заемщикам максимально полную и понятную информацию об условиях кредита. До заключения договора банк должен подробно информировать клиента:
   • Обо всех условиях кредита, включая процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей.
   • О всех комиссиях и дополнительных платежах, связанных с получением и обслуживанием ипотеки.
   • О полной стоимости кредита (ПСК), которая включает все расходы заемщика, связанные с получением кредита.
   • О потенциальных рисках, связанных с ипотечным кредитованием.
   • В случае получения банком вознаграждения от застройщика за пониженную ставку, банк обязан проинформировать заемщика о разнице в ПСК и, что особенно важно, вернуть неиспользованную часть этого вознаграждения при досрочном погашении кредита. Это предотвращает скрытые переплаты и делает механизм ценообразования более прозрачным.
3. Рекомендации по срокам и LTV (Loan-to-Value). Хотя эти положения носят рекомендательный характер, они задают важные ориентиры для рынка:
   • Срок кредита не более 30 лет: Рекомендуется заключать ипотечные договоры на срок, не превышающий 30 лет. Это способствует снижению рисков как для заемщиков (меньшая общая переплата), так и для банков (более предсказуемые денежные потоки).
   • LTV до 80% справедливой стоимости объекта: Соотношение суммы кредита к справедливой стоимости предмета ипотеки должно быть не выше 80%. Это означает, что первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья. Эта мера направлена на снижение кредитных рисков для банков и повышение ответственности заемщиков. Высокий первоначальный взнос демонстрирует платежеспособность и серьезность намерений клиента, а также создает буфер для банка на случай падения цен на недвижимость.

Введение Ипотечного стандарта – это не просто бюрократическая мера, а стратегический шаг Банка России к формированию более здорового и устойчивого ипотечного рынка. Он призван защитить интересы потребителей от агрессивных маркетинговых практик и скрытых платежей, стабилизировать цены на недвижимость, устранить перекосы, вызванные недобросовестными схемами, и в конечном итоге повысить доверие к системе ипотечного кредитования в целом.

Эволюция и современная динамика рынка ипотечного кредитования жилищного строительства

Путь ипотечного кредитования в России – это история трансформаций, адаптации к экономическим реалиям и поиска оптимальных моделей финансирования жилья. От первых робких шагов в XVIII веке до становления полноценной системы в современной России, этот путь был насыщен как взлетами, так и вызовами. В этом разделе мы проследим ключевые этапы становления ипотеки, проанализируем влияние государственных программ поддержки, которые стали мощным стимулом для рынка, и рассмотрим новейшие изменения, которые уже сейчас формируют облик ипотечного ландшафта на ближайшие годы.

Исторические этапы становления ипотеки в России

История ипотеки в России уходит корнями гораздо глубже, чем принято считать, и насчитывает не одно столетие. Хотя в современном виде, как комплексный финансовый инструмент, она сформировалась относительно недавно, ее предшественники существовали задолго до распада Советского Союза.

Зарождение в Российской империи (XVIII – начало XX века):
Истоки российской ипотеки можно отсчитывать с 1754 года, когда в стране появились первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки. Они предоставляли ссуды под залог земель и имений, что по своей сути являлось примитивным прообразом ипотеки. В течение XIX века система развивалась, появились акционерные земельные банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости. Однако эта система была ориентирована в основном на крупных землевладельцев и не имела массового характера. Революция 1917 года и последующая национализация земли и недвижимости полностью уничтожили частную собственность на землю и институт ипотеки как таковой.

Советский период (1917–1991 годы):
В условия�� плановой экономики и государственной монополии на строительство жилья, ипотека стала ненужной. Жилищный вопрос решался путем государственного распределения жилья или через кооперативное строительство с использованием льготных государственных займов, но без механизма залога недвижимости.

Возрождение ипотеки в постсоветской России (1990-е годы – настоящее время):
После распада СССР и перехода к рыночной экономике, частная собственность на землю и недвижимость вновь получила правовой статус. Это создало основу для возрождения ипотеки. Первые попытки восстановления системы начались в середине 1990-х годов, но сталкивались с отсутствием адекватной правовой базы и высокой инфляцией.

Ключевым моментом стало принятие Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Этот закон стал фундаментом современной российской ипотечной системы, четко регламентировав все аспекты залога недвижимости. С этого момента ипотека начала активно развиваться, становясь все более доступным инструментом для граждан.

На протяжении 2000-х годов рынок ипотеки рос, несмотря на экономические кризисы. Государство постепенно осознавало ее значимость как драйвера строительной отрасли и механизма решения жилищной проблемы. Были созданы государственные институты развития, такие как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, ныне ДОМ.РФ), призванные стандартизировать рынок, создать систему рефинансирования ипотечных кредитов и развивать рынок ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, эволюция российской ипотеки – это путь от разрозненных дореволюционных практик, через полное забвение в советский период, к становлению полноценной, регулируемой рыночной системы в современной России, ключевым этапом которой стало принятие ФЗ № 102-ФЗ.

Влияние государственных программ поддержки на рынок (на примере 2020 года и текущих программ)

Государственные программы поддержки ипотечного кредитования сыграли и продолжают играть колоссальную роль в формировании и стимулировании жилищного рынка России. В условиях экономических вызовов и высокой волатильности, именно эти программы часто становятся решающим фактором, обеспечивающим стабильный спрос на жилье и поддержку строительной отрасли.

Одним из ярчайших примеров такого влияния стала программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, запущенная 17 апреля 2020 года. Эта программа, введенная в ответ на экономические последствия пандемии COVID-19, имела целью не только поддержать население в условиях снижения доходов, но и предотвратить коллапс строительной отрасли. Ее параметры были весьма привлекательны:

• Минимальный первоначальный взнос составлял 15%.
• Максимальная сумма кредита достигала 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и 6 млн рублей для остальных регионов.

Изначально программа планировалась до 1 ноября 2020 года, но благодаря ее успеху и значимому влиянию на рынок, была продлена до 1 июля 2021 года (Постановление Правительства РФ от 27 октября 2020 года) и затем неоднократно модифицировалась и продлевалась в разных форматах. В 2020 году выдача ипотеки с господдержкой оставалась на высоком уровне, составив 485 тыс. кредитов на сумму 2,2 трлн рублей, а доля льготной ипотеки достигала 35% в общем количестве выдач. Этот пример наглядно демонстрирует, как точечная государственная поддержка может оперативно донастроить рынок и стимулировать его рост.

Текущее влияние и статистика льготных программ:

Сегодня государственные программы продолжают оставаться мощным драйвером рынка. Их социальное и экономическое значение подтверждается следующими показателями:

• В 2023 году около 4,5 млн семей улучшили свои жилищные условия. Примечательно, что более 1 млн этих семей приобрели жилье именно с использованием различных льготных ипотечных программ. Это свидетельствует о массовости и доступности таких инструментов.
• С момента запуска программы «Семейная ипотека» в 2018 году она стала настоящим локомотивом для молодых семей. Более 1,5 млн российских семей смогли приобрести новое жилье, получив кредиты на общую сумму свыше 7,2 трлн рублей. Это демонстрирует долгосрочный и кумулятивный эффект программ господдержки.
• Жилищное строительство также реагирует на эти стимулы. В 2023 году в России был установлен рекорд по вводу жилья, составивший 110,44 млн м², что на 7,5% больше, чем в 2022 году. Важно, что в этот объем вошло 51,76 млн м² многоквартирных домов (рост на 13,7%) и 58,68 млн м² индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
• Особое внимание стоит уделить сегменту ИЖС. В январе-мае 2024 года объем выданной ипотеки на ИЖС вырос в 2,5 раза по сумме (до 289 млрд рублей) и более чем вдвое по количеству (до 60 тыс. новых кредитов) по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Доля такой ипотеки в сегменте строящегося жилья достигла почти 24% от общего числа выданных кредитов, при этом более 99% из них были оформлены по программам с господдержкой. Это подчеркивает, что именно государственная поддержка является основным фактором роста в этом специфическом сегменте.

Таким образом, государственные программы не просто поддерживают рынок – они активно его формируют, направляя потоки инвестиций, стимулируя спрос и предлагая решения жилищных проблем для широких слоев населения. Однако такая поддержка несет и определенные издержки: поддержание льготных ипотечных программ обходится бюджету Российской Федерации в 5% от его объема, что является значительной статьей расходов.

Последние и предстоящие изменения в государственных ипотечных программах (2025-2026 гг.)

Ипотечный ландшафт России находится в состоянии постоянной динамики, и ближайшие годы принесут значительные изменения в ключевые государственные программы. Эти модификации, направленные на повышение эффективности, справедливости и снижение рисков, окажут прямое влияние на миллионы семей и строительную отрасль в целом.

Изменения в программе «Семейная ипотека» (с 1 февраля 2026 года):

С 1 февраля 2026 года программа «Семейная ипотека», которая доказала свою высокую эффективность, будет скорректирована с целью предотвращения злоупотреблений и повышения ответственности заемщиков. Ключевые нововведения включают:

• Обязательное созаемщичество супругов: Одним из наиболее значимых изменений станет введение обязательного требования о том, что супруги должны выступать созаемщиками по кредиту. Это означает, что оба супруга будут нести солидарную ответственность по ипотечным обязательствам. Данная мера направлена на более равномерное распределение финансовой нагрузки и предотвращение ситуаций, когда один из супругов формально не участвует в кредите, но фактически пользуется жильем. Возможность привлечения третьих лиц в качестве созаемщиков сохранится, если доходов супругов недостаточно для получения необходимой суммы.
• Возможность снижения рыночной составляющей комбинированного кредита: Для заемщиков, которые ранее оформили так называемый «комбинированный кредит» (часть которого выдана по льготным, а часть – по рыночным условиям), появится возможность уменьшить процентную ставку по рыночной составляющей. Это предоставит семьям дополнительную финансовую поддержку и снизит их ежемесячные платежи.
• Неограниченное количество рефинансирований: Ранее действовали ограничения на количество рефинансирований льготных ипотечных кредитов. С 1 февраля 2026 года эти ограничения будут сняты, что предоставит заемщикам больше гибкости в управлении своими ипотечными обязательствами и позволит им использовать более выгодные условия, появляющиеся на рынке.

Эти изменения призваны сделать программу «Семейная ипотека» более устойчивой и социально ориентированной, исключив возможности для спекуляций и обеспечив более справедливое распределение льгот.

Предложения по расширению «Дальневосточной и арктической ипотеки» (с 5 сентября 2025 года):

Программа «Дальневосточная и арктическая ипотека» направлена на стимулирование жилищного строительства и привлечение населения в стратегически важные регионы. С 5 сентября 2025 года ожидаются существенные изменения, предложенные Президентом РФ Владимиром Путиным, которые значительно расширят охват и доступность программы:

• Расширение на вторичный рынок жилья: Одним из важнейших нововведений станет возможность использования программы для приобретения жилья на вторичном рынке в городах Дальнего Востока и Арктической зоны, где отсутствует новое строительство. Это критически важно для населенных пунктов, где девелоперская активность низка, и жителям приходилось либо ждать нового строительства, либо покупать по рыночным ценам.
• Расширение категорий заемщиков:
  • Все многодетные семьи: Программа будет распространена на все многодетные семьи, независимо от возраста родителей. Это снимет ранее существовавшие возрастные ограничения и сделает программу доступной для более широкого круга семей с тремя и более детьми.
  • Все категории государственных и муниципальных служащих: Для поддержки и привлечения квалифицированных кадров в эти регионы, программа станет доступной для всех категорий государственных и муниципальных служащих.

Ожидается, что соответствующий документ будет утвержден в ближайшие недели. Эти меры призваны значительно увеличить привлекательность Дальнего Востока и Арктики для проживания, способствуя демографическому и экономическому развитию этих территорий.

Эти предстоящие изменения демонстрируют активную работу государства по адаптации и совершенствованию ипотечных программ. Они отражают стремление регулятора и правительства реагировать на текущие вызовы рынка, обеспечивать социальную поддержку населения и стимулировать региональное развитие, при этом уделяя внимание финансовой стабильности системы.

Анализ рисков банковского кредитования жилищного строительства

Банковское кредитование жилищного строительства – это высокодоходный, но одновременно и высокорисковый сегмент финансового рынка. Банки, участвующие в этом процессе, сталкиваются с широким спектром угроз, которые могут поставить под удар их финансовую устойчивость. Осознание и эффективное управление этими рисками является залогом успешной деятельности кредитных организаций. В этом разделе мы классифицируем основные виды рисков и подробно остановимся на одной из наиболее актуальных мер регулятора – ужесточении макропруденциальных лимитов Банка России, которая призвана ответить на текущие вызовы рынка.

Классификация и описание рисков для банков

Банки, предоставляющие ипотечные кредиты на жилищное строительство, сталкиваются с комплексным набором рисков, каждый из которых требует особого внимания и стратегий управления. Рассмотрим основные из них:

1. Кредитный риск: Это наиболее очевидный и значимый риск, связанный с вероятностью невозврата кредита заемщиком (или задержки платежей) в полном объеме или его части. В контексте жилищного строительства кредитный риск усугубляется несколькими факторами:
   • Риск заемщика: Неплатежеспособность заемщика из-за потери работы, снижения дохода, болезни, развода или других непредвиденных жизненных обстоятельств.
   • Риск проекта (для кредитования застройщиков): Неисполнение застройщиком обязательств по срокам строительства, качеству работ, что может привести к обесцениванию предмета залога и невозможности реализовать квартиры.
   • Риск рынка недвижимости: Снижение рыночной стоимости заложенного жилья ниже суммы остатка кредита, что делает невыгодным обращение взыскания и реализацию залога.
   • Долговая нагрузка заемщика (ПДН): Чем выше показатель долговой нагрузки (ПДН), отражающий отношение ежемесячных платежей по всем кредитам к доходу заемщика, тем выше риск дефолта.
2. Процентный риск: Этот риск возникает из-за неблагоприятного изменения процентных ставок на рынке.
   • Для банка: Если банк выдал долгосрочные кредиты по фиксированной ставке, а стоимость привлечения ресурсов (депозитов) выросла, его маржа снижается.
   • Для заемщика: При кредитах с плавающей ставкой, ее рост увеличивает ежемесячные платежи заемщика, повышая вероятность дефолта.
3. Риск ликвидности: Вероятность того, что банк не сможет своевременно и в полном объеме выполнять свои обязательства (например, по выплатам вкладчикам или другим кредиторам) из-за нехватки ликвидных активов. Длительный срок ипотечных кредитов и возможные задержки платежей могут создавать дисбаланс в управлении ликвидностью банка.
4. Операционный риск: Это риск потерь, возникающих в результате неадекватных или ошибочных внутренних процессов, систем, действий персонала, а также внешних событий.
   • Ошибки в оценке недвижимости: Неверная оценка рыночной стоимости объекта залога.
   • Сбои в IT-системах: Проблемы с обработкой платежей, учетом кредитов.
   • Мошенничество: Со стороны заемщиков (предоставление ложных сведений) или сотрудников банка.
   • Несоблюдение внутренних процедур: Приводит к увеличению убытков или нарушению регуляторных требований.
5. Правовой риск: Риск потерь, связанных с несовершенством или изменением законодательства, а также с судебными разбирательствами.
   • Изменения в законодательстве об ипотеке: Могут повлиять на порядок обращения взыскания, защиту прав залогодержателя.
   • Проблемы с регистрацией прав: Ошибки или оспаривание регистрации права собственности или залога.
   • Недействительность сделок: Риск оспаривания договора купли-продажи или ипотеки.
6. Рыночный риск: Риск потерь из-за неблагоприятных изменений рыночной конъюнктуры, не связанных напрямую с процентными ставками.
   • Снижение цен на недвижимость: Обесценивает залог.
   • Макроэкономические риски: Снижение ВВП, рост инфляции, падение доходов населения, что ухудшает платежеспособность заемщиков и снижает спрос на новое жилье.
7. Имущественный риск: Риск обесценивания или утраты предмета залога.
   • Физическое разрушение или повреждение объекта: Пожар, стихийное бедствие.
   • Порча имущества заемщиком.
   • Длительное строительство или заморозка проекта: Для объектов на стадии строительства, что может привести к их обесцениванию или невозможности завершения.

Управление этими рисками требует от банков комплексного подхода, включающего тщательную оценку платежеспособности заемщиков, диверсификацию портфеля, хеджирование процентных рисков, страхование имущества, а также строгое соблюдение внутренних процедур и регуляторных требований.

Ужесточение макропруденциальных лимитов Банка России (I квартал 2026 года) как ответ на риски

Банк России, как главный финансовый регулятор страны, постоянно отслеживает ситуацию на рынке ипотечного кредитования и оперативно реагирует на возникающие риски. Последние решения по ужесточению макропруденциальных лимитов (МПЛ) на I квартал 2026 года являются прямым ответом на признаки перегрева в определенных сегментах рынка, особенно в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) и нецелевом потребительском кредитовании под залог недвижимости. Ведь если не принять меры сейчас, не приведет ли это к еще более серьезным последствиям в будущем?

Причины ужесточения МПЛ:

1. Перегрев рынка ипотеки, особенно ИЖС: Банк России отмечает аномально высокие темпы роста ипотечного кредитования, достигающие 30% за последние 12 месяцев. Этот рост, во многом стимулируемый льготными программами, создает риски формирования «пузыря» на рынке недвижимости и чрезмерной долговой нагрузки на население.
2. Высокая доля проблемной задолженности в сегменте ИЖС: На 1 октября 2025 года доля проблемной задолженности (с просрочкой свыше 90 дней) в портфеле ипотеки на ИЖС составила тревожные 4,6%. Это значительно выше среднего показателя по всему ипотечному портфелю, который держится на уровне 1,7%. Такой разрыв указывает на повышенные риски в этом сегменте.
3. Высокий показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщиков: В III квартале 2025 года доля кредитов в сегменте ИЖС, выданных заемщикам с ПДН свыше 80%, достигла 29%. Еще более критичной ситуация выглядит в сегменте нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости, где доля таких высокорисковых кредитов составила 61% (а с ПДН от 50% до 80% — еще 19%). Высокая долговая нагрузка значительно увеличивает вероятность дефолта заемщиков, особенно в условиях экономических шоков.

Конкретные меры для I квартала 2026 года:

В ответ на эти вызовы, Банк России принял следующие решения по ужесточению МПЛ:

• Для ипотечных кредитов на ИЖС:
  • Лимит по кредитам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80% будет снижен с 25% (действовавших в IV квартале 2025 года) до 20% в I квартале 2026 года. Это означает, что банки смогут выдавать не более 20% от общего объема кредитов на ИЖС тем заемщикам, чьи ежемесячные платежи по всем кредитам превышают 80% их дохода.
• Для нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости:
  • Лимит на долю кредитов с ПДН выше 80% устанавливается на уровне 15%.
  • Для кредитов с ПДН от 50% до 80% – на уровне 20%.

Эти меры призваны ограничить рискованное кредитование, где недвижимость используется как залог для потребительских целей, что часто приводит к чрезмерной закредитованности.

Дальнейшее поэтапное ужесточение:

Банк России четко обозначил, что значения МПЛ в этих сегментах будут поэтапно ужесточаться до уровней, характерных для классической ипотеки и необеспеченных потребительских кредитов соответственно. Это указывает на долгосрочную стратегию регулятора по снижению системных рисков и выравниванию стандартов кредитования.

Важно отметить, что МПЛ для ипотечных кредитов на приобретение жилья в многоквартирных домах (как строящегося, так и готового), а также для необеспеченных потребительских кредитов, остаются без изменений на I квартал 2026 года. Это свидетельствует о точечном подходе регулятора, сосредоточенном на наиболее проблемных и высокорисковых сегментах рынка.

Эти меры Банка России являются критически важными для обеспечения стабильности финансовой системы. Они направлены на охлаждение перегретых сегментов рынка, снижение долговой нагрузки на население и предотвращение потенциальных системных кризисов, тем самым защищая как заемщиков, так и сами банки от чрезмерных рисков.

Перспективы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и мировой опыт

Ипотечное кредитование в России стоит на пороге новых вызовов и возможностей. Несмотря на ужесточение регуляторных мер, потенциал для развития остается значительным, подкрепляемый государственными программами и инновационными подходами. В этом разделе мы заглянем в будущее рынка, оценим роль государственной поддержки, рассмотрим новые продукты и тенденции, а также проанализируем, какие уроки можно извлечь из мирового опыта, чтобы адаптировать и усовершенствовать российскую систему.

Государственные программы поддержки ипотеки и жилищного строительства

Государственные программы поддержки остаются краеугольным камнем российского ипотечного рынка, обеспечивая его стабильность и доступность для широких слоев населения. В условиях, когда рыночные ставки могут быть высоки или наблюдаются экономические колебания, именно субсидированные кредиты становятся решающим фактором для миллионов семей.

Действующие и планируемые программы:

1. Семейная ипотека: Программа, о которой уже говорилось, будет продолжать играть центральную роль, несмотря на предстоящие изменения с 1 февраля 2026 года (обязательное созаемщичество супругов, расширение возможностей рефинансирования и снижение ставки по комбинированным кредитам). Ее основная цель – поддержка семей с детьми, создание условий для улучшения их жилищных условий и стимулирование рождаемости. Длительный срок действия и масштабные объемы выданных кредитов (более 1,5 млн семей воспользовались с 2018 года на сумму свыше 7,2 трлн рублей) подтверждают ее эффективность.
2. Дальневосточная и арктическая ипотека: Эта программа, направленная на развитие стратегически важных, но слабозаселенных регионов, получит новый импульс благодаря расширению с 5 сентября 2025 года. Включение вторичного рынка, охват всех многодетных семей и государственных/муниципальных служащих сделает ее более гибкой и привлекательной, способствуя привлечению населения и кадров на эти территории.
3. Программы для отдельных категорий граждан: Продолжают действовать и совершенствоваться специализированные программы для учителей, врачей, молодых ученых, жителей сельских территорий и других категорий, которые способствуют решению жилищных проблем и закреплению специалистов в необходимых регионах.
4. Поддержка ИЖС: Как показали данные, ипотека на ИЖС демонстрирует взрывной рост (в 2,5 раза по сумме за январь-май 2024 года), причем более 99% этих кредитов выданы с господдержкой. Это указывает на приоритетность данного направления для государства, особенно в контексте развития малоэтажного строительства и обеспечения комфортного проживания в регионах.

Влияние на доступность жилья и стимулирование строительной отрасли:

Государственные программы имеют двойное положительное влияние:

• Повышение доступности жилья: Субсидирование процентных ставок делает ипотеку более посильной для граждан, которые в противном случае не смогли бы позволить себе приобретение жилья по рыночным условиям. Это непосредственно способствует решению жилищной проблемы.
• Стимулирование строительной отрасли: Гарантированный спрос, создаваемый льготной ипотекой, является мощным стимулом для застройщиков. Он позволяет им планировать новые проекты, инвестировать в развитие, создавать рабочие места и наращивать объемы ввода жилья, что, как видно из рекордных 110,44 млн м² в 2023 году, успешно реализуется. Это также ведет к развитию смежных отраслей – от производства стройматериалов до логистики и услуг.

Однако, как показывает опыт (5% бюджета РФ на поддержку льготных программ), такая поддержка имеет свою цену и требует тщательного балансирования между социальной эффективностью и фискальной нагрузкой, а также предотвращения перегрева рынка, на что и направлены меры Банка России по ужесточению МПЛ.

Инновационные продукты и тенденции рынка

Современный ипотечный рынок не стоит на месте, постоянно адаптируясь к меняющимся потребностям заемщиков и технологическим возможностям. Банки и финансовые институты активно разрабатывают и внедряют инновационные продукты и сервисы, которые призваны упростить процесс получения ипотеки, сделать ее более гибкой и индивидуализированной.

Анализ новых банковских продуктов и технологий:

1. Цифровизация ипотечного процесса: Ключевая тенденция – максимальная автоматизация и переход в онлайн. Это включает:
   • Дистанционная подача заявок: Заемщики могут подать заявку на ипотеку и загрузить все необходимые документы через мобильные приложения или веб-сайты банков.
   • Электронная регистрация сделок: Сокращает сроки регистрации прав собственности и позволяет избежать посещения МФЦ или Росреестра.
   • Использование Big Data и ИИ для скоринга: Банки все активнее используют большие данные и алгоритмы искусственного интеллекта для более точной и быстрой оценки кредитоспособности заемщиков, снижая время принятия решения и минимизируя риски.
   • Виртуальные туры по недвижимости и онлайн-подбор жилья: Девелоперы и агрегаторы активно развивают платформы, позволяющие выбирать и даже бронировать жилье онлайн.
2. Гибкие ипотечные продукты:
   • Комбинированные ипотечные кредиты: Сочетание льготной и рыночной ставки в одном договоре, что позволяет оптимизировать платежи (с 2026 года будут возможности для снижения рыночной составляющей).
   • Ипотека с переменной ставкой: Хотя она не так популярна в России, как на Западе, некоторые банки предлагают продукты с привязкой ставки к ключевой ставке ЦБ или другим индексам, что может быть привлекательно в условиях ожидаемого снижения ставок.
   • Кредиты под залог имеющегося жилья для строительства нового (ИЖС): С учетом роста популярности ИЖС, банки активно развивают продукты, позволяющие использовать уже имеющуюся недвижимость в качестве залога для финансирования строительства собственного дома.
   • «Ипотечные каникулы» и реструктуризация: Расширение возможностей для временного снижения или отсрочки платежей в сложных жизненных ситуациях, что повышает социальную ответственность банков и снижает риски дефолтов.
3. Экосистемы недвижимости: Крупные банки создают полноценные экосистемы, предлагая не только ипотеку, но и полный спектр услуг: от подбора жилья и оформления документов до страхования, ремонта и даже услуг по переезду. Это создает бесшовный опыт для клиента и укрепляет его лояльность.

Прогнозы и экспертные оценки развития рынка:

• Стабилизация после ужесточения: В краткосрочной перспективе, ужесточение макропруденциальных лимитов и введение Ипотечного стандарта могут привести к некоторому охлаждению рынка, особенно в сегментах ИЖС и высокорисковых заемщиков. Однако это будет способствовать его оздоровлению и снижению системных рисков.
• Фокус на качественных заемщиках: Банки будут более тщательно подходить к оценке кредитоспособности, что приведет к снижению доли высокорисковых кредитов и повышению качества ипотечного портфеля.
• Продолжение цифровизации: Технологические инновации будут углубляться, делая процесс ипотечного кредитования еще более быстрым, удобным и прозрачным.
• Развитие ИЖС: Несмотря на ужесточение МПЛ, стратегическая поддержка ИЖС со стороны государства (через льготные программы) сохранится, что обеспечит дальнейший рост этого сегмента, но уже на более устойчивой основе.
• Влияние ключевой ставки: Динамика ключевой ставки Банка России будет по-прежнему оказывать существенное влияние на рыночные процентные ставки по ипотеке, определяя привлекательность кредитования.
• Государственное регулирование: Ожидается продолжение точечного и адаптивного регулирования со стороны ЦБ РФ и правительства, направленного на поддержание баланса между стимулированием рынка и предотвращением системных рисков.

В целом, перспективы развития ипотечного кредитования в России связаны с дальнейшей профессионализацией рынка, повышением его прозрачности, внедрением инноваций и сохранением адресной государственной поддержки, что позволит ему стать еще более эффективным инструментом для решения жилищного вопроса и экономического роста.

Международный опыт и лучшие практики ипотечного кредитования

Изучение международного опыта ипотечного кредитования позволяет выявить эффективные модели, которые могут быть адаптированы и применены в российской практике для совершенствования национальной системы. Несмотря на уникальные экономические и правовые условия каждой страны, существуют универсальные принципы и инновации, доказавшие свою состоятельность. Почему бы не использовать уже проверенные решения для оптимизации нашей системы?

Сравнительный анализ моделей ипотечного кредитования в России и за рубежом:

1. Модель двухуровневой ипотечной системы (США, Германия):
   • Суть: В этих странах ипотечный рынок разделен на первичный (выдача кредитов) и вторичный (рефинансирование, секьюритизация ипотечных активов). Первичные кредиторы (банки) выдают ипотеку, а затем продают ее специализированным институтам (например, Fannie Mae и Freddie Mac в США), которые секьюритизируют эти кредиты в ипотечные ценные бумаги.
   • Преимущества: Повышает ликвидность рынка, снижает риски для банков (позволяя им быстро освобождать капитал для новых кредитов), привлекает долгосрочных инвесторов. Создает стандартизированные продукты.
   • Применимость в России: В России АИЖК (ныне ДОМ.РФ) выполняет схожие функции, являясь ключевым оператором рынка ипотечных ценных бумаг. Однако масштабы вторичного рынка ипотеки в РФ пока уступают развитым странам. Дальнейшее развитие ипотечных облигаций и других инструментов секьюритизации может значительно повысить устойчивость ипотечной системы.
2. Система строительных сбережений (Германия, Австрия):
   • Суть: Заемщики сначала накапливают определенную сумму на специальных сберегательных счетах (около 30-50% от стоимости жилья), получая при этом государственные субсидии или налоговые льготы. После накопления им выдается ипотечный кредит по фиксированной, часто очень низкой ставке.
   • Преимущества: Стимулирует сбережения, снижает долговую нагрузку, повышает финансовую дисциплину заемщиков, обеспечивает стабильность рынка.
   • Применимость в России: В России были попытки внедрения аналогичных систем, например, региональные программы жилищных строительных сбережений. Развитие таких инструментов может стать дополнением к существующим льготным программам, предлагая альтернативный путь к приобретению жилья для граждан, готовых к долгосрочным накоплениям.
3. Фиксированные vs. Плавающие ставки:
   • США, Великобритания: Широко распространены ипотечные кредиты с плавающими ставками, привязанными к различным рыночным индексам. Это перекладывает процентный риск на заемщика.
   • Европа, Россия: Преобладают ипотечные кредиты с фиксированной ставкой на весь срок или на длительный период. Это обеспечивает заемщикам предсказуемость платежей.
   • Уроки: Для России, где население часто чувствительно к колебаниям ставок, преобладание фиксированных ставок является защитным механизмом. Однако, развитие продуктов с плавающей ставкой (с адекватным информированием о рисках) может предложить больше гибкости для тех, кто готов принять на себя процентный риск.
4. Разнообразие программ господдержки (Канада, Австралия):
   • Суть: Помимо общих льготных программ, существуют специализированные меры, такие как гарантии для заемщиков с низким первоначальным взносом (ипотечное страхование), программы для покупки первого жилья, налоговые вычеты за проценты по ипотеке.
   • Применимость в России: Россия активно использует государственные программы. Однако можно изучить опыт создания более гибких механизмов страхования ипотечных рисков для заемщиков с ограниченным первоначальным взносом, а также расширения налоговых стимулов.

Выделение применимых уроков и практик для России:

1. Укрепление вторичного рынка ипотеки: Дальнейшее развитие ДОМ.РФ как института развития и секьюритизации ипотечных активов. Это позволит банкам более эффективно управлять ликвидностью и расширять кредитование.
2. Стимулирование сбережений для первоначального взноса: Изучение возможности создания общероссийской системы жилищных строительных сбережений с государственной поддержкой. Это может снизить долю высокорисковых кредитов с низким ПВ, к чему стремится Банк России.
3. Развитие ипотечного страхования: Расширение рынка ипотечного страхования, которое бы снижало риски как для заемщиков (в случае потери дохода), так и для банков (в случае дефолта), особенно для кредитов с высоким LTV.
4. Прозрачность и стандартизация: Введение Ипотечного стандарта Банка России с 2025 года является шагом в правильном направлении, соответствующим лучшим мировым практикам по стандартизации условий кредитования и повышению прозрачности для заемщиков.
5. Макропруденциальная политика: Опыт Банка России по ужесточению МПЛ, особенно в сегменте ИЖС, показывает его приверженность принципам устойчивости, характерным для ведущих мировых регуляторов. Этот адаптивный подход позволяет предотвращать системные риски, не допуская перегрева рынка.
6. Цифровизация: Активное внедрение цифровых технологий, ускоряющих и упрощающих процессы, соответствует глобальным трендам и должно быть продолжено с акцентом на кибербезопасность.

Применение этих уроков позволит не только укрепить российскую ипотечную систему, но и сделать ее более гибкой, устойчивой и эффективной в удовлетворении потребностей граждан в жилье, одновременно обеспечивая финансовую стабильность.

Заключение

Банковское кредитование жилищного строительства в России представляет собой сложную, динамично развивающуюся систему, которая играет ключевую роль в обеспечении доступности жилья для населения и выступает мощным драйвером национальной экономики. Проведенный анализ позволил всесторонне деконструировать ее основные компоненты, выявить актуальные проблемы, оценить риски и обозначить перспективы развития, особенно в свете последних и предстоящих регуляторных изменений 2025-2026 годов.

Мы убедились, что ипотека, как целевой долгосрочный кредит под залог недвижимости, является незаменимым инструментом, стимулирующим строительную отрасль и позволяющим миллионам семей улучшать свои жилищные условия. Правовые основы, закрепленные в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданском кодексе РФ, формируют фундамент этой системы, постоянно дополняемый и совершенствуемый нормативными актами Банка России.

Эволюция российского ипотечного рынка демонстрирует путь от дореволюционных прообразов к становлению полноценной рыночной системы, активно поддерживаемой государством. Льготные программы, такие как «Семейная ипотека» и «Дальневосточная/Арктическая ипотека», доказали свою эффективность, обеспечив рекордные объемы ввода жилья и позволив миллионам семей приобрести собственность. Однако, такая поддержка, являясь мощным стимулом, требует постоянной корректировки, что находит отражение в грядущих изменениях 2026 года для «Семейной ипотеки» и расширении «Дальневосточной/Арктической ипотеки» с сентября 2025 года.

Особое внимание в работе было уделено рискам, с которыми сталкиваются банки: от кредитного и процентного до операционного и правового. Наиболее актуальным ответом на эти вызовы стало введение «Ипотечного стандарта» Банка России с 1 января 2025 года, направленного на искоренение высокорисковых схем (искусственное завышение стоимости, «ипотечный кэшбэк») и повышение прозрачности для заемщиков. Дополнительной и более острой мерой является ужесточение макропруденциальных лимитов (МПЛ) с I квартала 2026 года, особенно для ипотеки на ИЖС и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости. Эти решения ЦБ РФ, обусловленные признаками перегрева рынка и ростом проблемной задолженности в сегменте ИЖС, призваны обеспечить финансовую стабильность и предотвратить чрезмерную закредитованность населения.

Перспективы развития рынка неразрывно связаны с адаптацией к этим регуляторным изменениям, дальнейшей цифровизацией процессов, внедрением инновационных банковских продуктов и продолжением адресной государственной поддержки. Опыт мировых стран указывает на потенциал для развития вторичного рынка ипотеки, систем жилищных сбережений и более широкого использования страховых механизмов.

Таким образом, современное состояние ипотечного кредитования жилищного строительства в России характеризуется активным государственным участием, стремлением к повышению прозрачности и снижению рисков через усиление регуляторного надзора, а также внедрением технологических инноваций. Понимание этих ключевых аспектов, проблем, рисков и перспектив является критически важным для студентов экономических и юридических вузов, аспирантов и всех, кто изучает финансовый рынок и жилищную политику. Проведенный анализ служит комплексным ориентиром в сложном и постоянно меняющемся ландшафте российского ипотечного кредитования.

Список использованной литературы

1. Алексеенко Л. Н. Экономический словарь: банковское дело, фондовый рынок / Л. М. Алексеенко, В. М. Алексеенко, А. И. Юркевич. М.: Изд. дом «Максимум», 2000. 592 с.
2. Апр Н. Унификация понятийного аппарата отношений ипотечного кредитования / Н. Апр // Вестник Львов. ун-та. Серия юрид. 2011. Вып. 54. С. 224-231.
3. Блидченко В. Правовые аспекты ипотечного кредитования. URL: http://www.yur-gazeta.com/oarticle/701/.
4. Дмитриева В.С. Особенности становления ипотечного рынка в трансформационной экономике. URL: http://www.rusnauka.com/13_NPT_2008/Economics/31802.doc.htm.
5. Иванилов А. С., Титенкова М. В. Ипотечное кредитование в странах Западной Европы, США // Финансы. 2013. № 4. С. 28.
6. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития в России. Вып. 2: информационно-аналитические материалы / Центр научных исследований. М., 2014. 76 с.
7. Кириченко В. Е. Учреждения долгосрочного кредита Российской империи (вторая половина XIX — начало XX в.): Историко-правовое исследование: [монография] / В. Е. Кириченко. Х.: Контраст, 2010. 688 с.
8. Лабецкая Л. М. Теоретические основы ипотеки и ипотечного кредита // Региональная экономика. 2013. № 3. С. 241-248.
9. Лагутин В. Д. Ипотечный кредит: перспективы и возможные последствия // Банковское дело. 2013. № 4. С. 43.
10. Левандовский А., Забчук Г., Савич В. Банковское дело: Учебное пособие. 2-е изд. Ив-Фр.: «Академия», 2014. 440 с.
11. Мьякишевська А. М. Состояние и перспективы ипотечного кредитования // Финансы. 2013. № 11. С. 112.
12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2009. N 29. Ст. 3611.
13. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в ред. от 30.12.2004 №216-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1998. №15. Ст. 3400; 2005. №1(1). Ст. 42.
14. Придбайло А. Н. Ипотека как финансовый инструмент рынка // Финансы. 2014. № 6. С. 136.
15. Савич В. И. О рисках ипотечного кредитования // Тез. научно-практической. конф. «Учетно-аналитическое обеспечение системы менеджмента предприятия». Л., 2014. С. 194.
16. Скибенко Я.П. Нормативно-правовое регулирование ипотечных правоотношений: теоретические и практические аспекты. URL: http://archive.nbuv.gov.ua/portal/soc_gum/VUAB_S/2008_1/24.4.3.pdf.
17. Банковский кредит: его виды, классификация, принципы и требования к процессу кредитования. Клерк.Ру. URL: https://www.klerk.ru/buh/articles/448839/ (дата обращения: 31.10.2025).
18. Банковское кредитование. Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/wikibank/bankovskoe_kreditovanie/ (дата обращения: 31.10.2025).
19. Банковское кредитование. Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/enciklopediya/info/bankovskoe-kreditovanie/ (дата обращения: 31.10.2025).
20. Что такое банковский кредит — формы и виды кредитования, как выбрать оптимальный вариант. МТС Банк. URL: https://www.mtsbank.ru/miniblog/chto-takoe-bankovskij-kredit (дата обращения: 31.10.2025).
21. Понятие, сущность и роль ипотечного кредитования в России. URL: https://www.mirkin.ru/_docs/articles/2012/ponytie-sushchnost-rol-ipot-kredit.pdf (дата обращения: 31.10.2025).
22. Жилищное строительство — это. Академик.ру. URL: https://dic.academic.ru/dic.nsf/enc_construction/1715/%D0%96%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%BD%D0%BE%D0%B5 (дата обращения: 31.10.2025).
23. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями и дополнениями). Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/179262/ (дата обращения: 31.10.2025).
24. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция). КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/ (дата обращения: 31.10.2025).
25. Информация от Росреестра. Что такое индивидуальное жилищное строительство. Администрация ЗАТО г. Зеленогорска. URL: https://zeladmin.ru/news/8533-informatsiya-ot-rosreestra-chto-takoe-individualnoe-zhilishchnoe-stroitelstvo.html (дата обращения: 31.10.2025).
26. К вопросу о понятии жилищного строительства // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/97/21655/ (дата обращения: 31.10.2025).
27. Ипотека в России. Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0_%D0%B2_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8 (дата обращения: 31.10.2025).
28. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Словарь девелопера ДВИЖ. URL: https://svoedelo.dvizh.ru/glossary/individualnoe-zhilishnoe-stroitelstvo-izhs/ (дата обращения: 31.10.2025).
29. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ. URL: https://zakon-ob-ipoteke.ru/ (дата обращения: 31.10.2025).
30. ЧТО ПОНИМАЕТСЯ ПОД ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ? Блоги риэлторов. ЦИАН. URL: https://www.cian.ru/blogs/chto-ponimaetsya-pod-individualnym-zhilischnym-stroitelstvom/ (дата обращения: 31.10.2025).
31. Роль ипотеки в формировании цен на жильё. Платформа Своё Жильё. URL: https://svoedom.ru/articles/rol-ipoteki-v-formirovanii-tsen-na-zhilye/ (дата обращения: 31.10.2025).
32. Ипотечный жилищный кредит: основные понятия и термины. Финам. URL: https://www.finam.ru/encyclopedia/ipoteka/ipotecnyiy-jilishnyiy-kredit-osnovnye-ponyatiya-i-terminy/ (дата обращения: 31.10.2025).
33. Теоретические аспекты ипотечного кредитования. Studbooks.net. URL: https://studbooks.net/834221/ekonomika/teoreticheskie_aspekty_ipotechnogo_kreditovaniya (дата обращения: 31.10.2025).
34. Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998. docs.cntd.ru. URL: https://docs.cntd.ru/document/901712061 (дата обращения: 31.10.2025).
35. Закон об ипотеке: ФЗ 102 о залоге недвижимости. ВТБ. URL: https://www.vtb.ru/ipoteka/blog/zakon-ob-ipoteke/ (дата обращения: 31.10.2025).
36. Сущность и значение ипотечного кредитования в России. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/suschnost-i-znachenie-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii (дата обращения: 31.10.2025).
37. Что такое ипотека: основные принципы ипотечного кредита и его условия. АльфаСтрахование. URL: https://www.alfastrah.ru/wiki/ipoteka/ (дата обращения: 31.10.2025).
38. Ипотечные жилищные кредиты — ИЖК — что это? / Каталог терминов. Словарь. URL: https://sl.ceur.ru/terms/ipotechnye-zhilischnye-kredity-izhk-chto-eto-2.html (дата обращения: 31.10.2025).
39. Теоретические аспекты ипотечного жилищного кредитования в современных условиях. Вестник Алтайской академии экономики и права (научный журнал). URL: https://vaael.ru/ru/article/570763/view (дата обращения: 31.10.2025).
40. Сущность ипотечного кредитования в России и тенденции его развития. URL: https://www.sgu.ru/sites/default/files/text_files/2016/06/07/2016_3_18-20.pdf (дата обращения: 31.10.2025).
41. Теоретические основы ипотечного кредитования в России. Studbooks.net. URL: https://studbooks.net/1443657/finansy/teoreticheskie_osnovy_ipotechnogo_kreditovaniya_rossii (дата обращения: 31.10.2025).
42. Ипотечный кредит. Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82 (дата обращения: 31.10.2025).
43. Федеральный закон 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». RusCable. URL: https://www.ruscable.ru/doc/zakon-ob-ipoteke/ (дата обращения: 31.10.2025).
44. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-suschnost-funktsii-i-klassifikatsiya (дата обращения: 31.10.2025).
45. Основные элементы и этапы процесса ипотечного кредитования. URL: https://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/cr_ipot_osnovy_2.pdf (дата обращения: 31.10.2025).
46. Ипотечное жилищное кредитование. Национальная Фабрика Ипотеки. URL: https://www.nfi.ru/ipoteka-v-rossii/ (дата обращения: 31.10.2025).
47. Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/a2/ (дата обращения: 31.10.2025).
48. Стандарт защиты ипотечных заемщиков начнет действовать с января 2025 года. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/press/event/?id=19153 (дата обращения: 31.10.2025).
49. Роль ипотеки в развитии рынка недвижимости и рационализация механизма ипотечного кредитования. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rol-ipoteki-v-razvitii-rynka-nedvizhimosti-i-ratsionalizatsiya-mehanizma-ipotechnogo-kreditovaniya (дата обращения: 31.10.2025).
50. Роль и значение рынка недвижимости и ипотеки в современных рыночных отношениях в России. Научный лидер. URL: https://scientific-leader.ru/images/PDF/2021/48/Rol-i-znachenie-rynka-nedvizhimosti.pdf (дата обращения: 31.10.2025).
51. В России заработал ипотечный стандарт. Ведомости. 2025. 1 января. URL: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2025/01/01/1013146-v-rossii-zarabotal-ipotechnii-standart (дата обращения: 31.10.2025).
52. Проблемы и перспективы развития российского рынка жилищного ипотечного кредитования. Уральский федеральный университет. 2023. URL: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/133509/1/978-5-7996-3694-8_2023_093.pdf (дата обращения: 31.10.2025).
53. Роль и значение рынка недвижимости и ипотеки в современных рыночных отношениях в России. АПНИ. URL: https://apni.ru/article/1908-rol-i-znachenie-rynka-nedvizhimosti-i-ipoteki (дата обращения: 31.10.2025).
54. Банк России принял ряд решений по макропруденциальной политике. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/press/event/?id=19318 (дата обращения: 31.10.2025).
55. Банк России ужесточит стандарты ипотечного кредитования. Frank Media. URL: https://frankrg.com/97079 (дата обращения: 31.10.2025).
56. Минфин сообщил о новшествах в семейной ипотеке. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/legalnews/20835/ (дата обращения: 31.10.2025).