Оценка земли: теоретические основы, методы и особенности применения в современной России

Земля, как уникальный и невозобновляемый ресурс, всегда была и остается краеугольным камнем любой экономики, выступая не только в качестве средства производства, но и как объект инвестиций, недвижимости и важнейший элемент правовых отношений. Ее стоимость, формирующаяся под влиянием множества факторов, требует глубокого и всестороннего анализа, что обуславливает непреходящую актуальность оценочной деятельности. В условиях динамично меняющегося рынка недвижимости и развивающейся законодательной базы, достоверная оценка земли становится критически важным инструментом для принятия эффективных управленческих, инвестиционных и фискальных решений.

Целью данной работы является глубокое академическое исследование теоретических основ и практических методов оценки земельных участков. Мы стремимся систематизировать существующие подходы, проанализировать их преимущества и недостатки, а также изучить особенности применения различных методов при оценке земель разнообразных категорий. Структура работы последовательно проведет нас от фундаментальных принципов оценки и видов стоимости к детальному рассмотрению классических подходов, специфике их применения для сельскохозяйственных и городских земель, а затем к нормативно-правовому регулированию и актуальным проблемам развития земельного рынка в Российской Федерации, завершаясь выводами и рекомендациями.

Теоретические и методологические основы оценки земли

Понимание стоимости земли начинается с осмысления базовых экономических принципов, которые лежат в основе оценочной деятельности. Эти принципы не просто формируют методологическую базу, но и отражают объективные законы рынка, поведение его участников и взаимодействия между ними.

Принципы оценки земельных участков

Оценка рыночной стоимости земельных участков – это сложный процесс, основанный на ряде экономических принципов, которые можно условно разделить на три группы. Каждая из них характеризует различные аспекты формирования стоимости, будь то представления собственников, процесс использования земли или влияние внешней среды.

Принципы, основанные на представлениях потенциальных собственников: Эта группа принципов фокусируется на субъективном восприятии стоимости потенциальными покупателями и инвесторами.

• Принцип полезности гласит, что ценность земельного участка определяется его способностью удовлетворять конкретные потребности собственника или пользователя. Чем шире спектр таких потребностей или чем глубже удовлетворение одной ключевой потребности (например, высокая урожайность для сельскохозяйственных земель или стратегическое местоположение для коммерческих), тем выше воспринимаемая полезность и, соответственно, стоимость. Например, участок в центре города с развитой инфраструктурой будет обладать высокой полезностью для коммерческой застройки, в то время как удаленный участок с уникальными природными данными будет ценен для рекреационных целей.
• Принцип замещения является одним из фундаментальных в оценке и предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем стоимость приобретения другого участка эквивалентной полезности. Это означает, что верхний предел стоимости определяется доступностью альтернативных предложений на рынке. Например, если на рынке есть несколько идентичных участков, покупатель выберет тот, что предлагает наименьшую цену при прочих равных условиях.
• Принцип ожидания связан с будущими выгодами. Потенциальный покупатель или инвестор формирует стоимость земельного участка исходя из ожидаемого дохода, который может быть получен от его использования (аренда, продажа продукции, прибыль от строительства) или от последующей перепродажи. Этот принцип особенно актуален для инвестиционных проектов, где текущая стоимость дисконтируется с учетом будущих денежных потоков.

Принципы, обусловленные процессом использования земли: Эта группа принципов раскрывает, как эффективность и характер использования земли влияют на ее стоимость.

• Принцип остаточной продуктивности утверждает, что доход, приносимый земельным участком, должен сначала покрыть затраты на труд, капитал и управление, и только оставшаяся часть формирует земельную ренту, которая, в свою очередь, определяет стоимость земли. Это особенно важно для сельскохозяйственных земель, где продуктивность прямо конвертируется в доход.
• Принцип предельной производительности (или предельной отдачи) подразумевает, что увеличение или уменьшение одного из факторов производства (например, инвестиций в улучшение почвы или инфраструктуры) будет приводить к изменению общей стоимости земли до тех пор, пока прирост от использования этого фактора не сравняется с затратами на него.
• Принцип сбалансированности подчеркивает важность оптимального соотношения всех факторов, влияющих на полезность или доходность земельного участка. Например, для участка под жилищное строительство оптимальное соотношение площади участка, площади застройки, наличия коммуникаций и инфраструктуры позволяет достичь максимальной стоимости. Избыток или недостаток какого-либо фактора может снизить общую ценность.
• Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав указывает на то, что стоимость земли может быть оценена как отдельно от стоимости находящихся на ней улучшений (зданий, сооружений), так и с учетом различных имущественных прав (например, права аренды, сервитута).

Принципы влияния внешней среды: Эти принципы отражают макроэкономические и рыночные условия, влияющие на стоимость.

• Принцип спроса и предложения является краеугольным камнем рыночной экономики. Он утверждает, что рыночная стоимость земельного участка формируется в результате взаимодействия спроса (готовности покупателей приобрести) и предложения (готовности продавцов продать) на рынке. Изменение баланса между спросом и предложением неизбежно приводит к изменению цен.
• Принцип конкуренции тесно связан со спросом и предложением. Он означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка. Высокая конкуренция среди продавцов может снижать цены, в то время как конкуренция среди покупателей, особенно в условиях ограниченного предложения, может их повышать.
• Принцип изменения внешней среды подчеркивает необходимость учета динамичности рынка. Экономические, социальные, юридические и экологические условия использования земли и внешнего окружения постоянно меняются. Оценщик должен прогнозировать эти изменения и их возможное влияние на будущую стоимость участка.
• Принцип соответствия предполагает, что стоимость земельного участка будет максимальной, если его использование соответствует окружающему району и рыночным условиям. Например, жилая застройка будет стоить дороже в районе, где преобладает жилая застройка, чем в промышленной зоне.

Обобщающим принципом, объединяющим многие из вышеперечисленных, является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ). Этот принцип является краеугольным камнем современной оценочной практики. НЭИ означает, что из всех физически возможных, юридически допустимых, экономически целесообразных и максимально продуктивных вариантов использования земельного участка должен быть выбран тот, который обеспечивает максимальную стоимость земли или объекта недвижимости в целом. Именно этот вариант использования является основой для определения рыночной стоимости.

Виды стоимости земельных участков

При оценке земли, как и других объектов недвижимости, оценщик сталкивается с необходимостью определения различных видов стоимости, каждый из которых имеет свою экономическую природу, цели определения и методологические особенности.

Рыночная стоимость земельного участка — это наиболее фундаментальный и часто определяемый вид стоимости. Она представляет собой наиболее вероятную цену, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. По сути, это стоимость, которую рынок готов заплатить за объект в определенный момент времени.

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, которая определяется в процессе государственной кадастровой оценки земли с учетом их классификации по целевому назначению и разрешенному использованию. В отличие от рыночной, которая может быть определена для любого участка в любой момент, кадастровая стоимость устанавливается государством для целей налогообложения и других административных нужд.

Кадастровая стоимость используется для расчета налога на недвижимость (земельного налога), арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также при определении штрафов, пошлин и выкупной цены земельных участков. Важно отметить, что кадастровая стоимость является налоговой базой для расчета земельного налога.

Существует важная юридическая норма, позволяющая физическим и юридическим лицам установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости. Эта процедура регулируется статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с учета. Для этого необходимо представить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный на дату определения его кадастровой стоимости. Рассмотрением таких заявлений занимаются бюджетные учреждения, например, центры кадастровой оценки. При отказе в пересмотре кадастровой стоимости в административном порядке, решение может быть оспорено в суде, что демонстрирует правовые механизмы защиты интересов собственников.

Инвестиционная стоимость определяется для конкретного инвестора и отражает его индивидуальные цели и требования. Она может отличаться от рыночной стоимости, поскольку учитывает специфические инвестиционные ожидания, риски и возможности инвестора, которые могут быть выше или ниже средних рыночных показателей.

Ликвидационная стоимость — это цена, по которой объект недвижимости может быть реализован в относительно короткий срок в условиях, когда продавец вынужден идти на уступки. Она всегда ниже рыночной и определяется, когда требуется быстрая продажа, например, при банкротстве или необходимости срочно погасить долги.

Факторы, влияющие на стоимость земельных участков

Стоимость земельного участка формируется под влиянием сложной совокупности факторов, которые можно разделить на основные, дополнительные и специфические. Понимание этих факторов критически важно для формирования адекватной и достоверной оценки.

Основные факторы: Эти факторы оказывают наиболее существенное и универсальное влияние на стоимость любого земельного участка.

• Местоположение: Является, пожалуй, наиболее важным фактором. Участки в престижных районах, центрах городов или вблизи крупных транспортных узлов всегда будут стоить дороже. Местоположение определяет потенциал использования, доступность к инфраструктуре и спрос.
• Разрешенное использование (ВРИ): Установленные градостроительными регламентами виды разрешенного использования (например, для индивидуального жилищного строительства, для коммерческой застройки, для сельскохозяйственного производства) напрямую определяют функциональное назначение участка и его потенциальную доходность, и, следовательно, стоимость.
• Транспортная доступность: Близость к автомобильным дорогам, железнодорожным станциям, остановкам общественного транспорта существенно повышает ценность участка, облегчая логистику и доступность.
• Качество грунта: Особенно актуально для сельскохозяйственных земель, где плодородие почвы напрямую влияет на урожайность, и для строительных участков, где тип грунта определяет сложность и стоимость фундаментных работ.
• Наличие коммуникаций: Подключенные к участку инженерные сети (электричество, водоснабжение, канализация, газ) значительно увеличивают его привлекательность и рыночную стоимость, поскольку избавляют будущего собственника от значительных затрат на их подведение.
• Инфраструктура: Близость к школам, больницам, магазинам, спортивным объектам, паркам и другим социальным и коммерческим объектам делает участок более привлекательным для жилой застройки и коммерческого использования.

Дополнительные факторы: Эти факторы уточняют и детализируют влияние на стоимость, часто играя роль корректив к основным.

• Площадь и форма участка: Оптимальная площадь и правильная, удобная для застройки форма участка обычно ценятся выше. Участки неправильной формы или слишком маленькие/большие могут иметь дисконт.
• Экологичность района: Отсутствие промышленных предприятий, близость к зеленым зонам, чистый воздух повышают привлекательность участка, особенно для жилой застройки и рекреации.
• Наличие построек на участке: Существующие постройки могут как увеличивать стоимость (если они соответствуют НЭИ и находятся в хорошем состоянии), так и уменьшать (если требуют сноса или значительных инвестиций в реконструкцию).
• Рельеф: Ровный участок обычно предпочтительнее участка со сложным рельефом, требующим дополнительных земляных работ при строительстве.
• Близость грунтовых вод: Высокий уровень грунтовых вод может усложнить строительство и повысить затраты на фундаментные работы и дренаж.
• Наличие многолетних насаждений: Ценные деревья или плодовые сады могут повышать стоимость, но при необходимости их вырубки могут возникнуть дополнительные затраты.
• Удаленность от города: Для участков за пределами городской черты, удаленность от крупных населенных пунктов может как снижать стоимость (из-за худшей доступности), так и повышать (для рекреационных целей или уединения).
• Наличие водоемов и лесов: Близость к природным объектам (реки, озера, леса) часто повышает рекреационную и эстетическую ценность участка.

Влияние сезонности: Не стоит забывать и о временных факторах. Сезонность также оказывает влияние на стоимость земельных участков. Например, цены на дачи и земельные участки вырастают с приближением дачного сезона (весна-лето) и снижаются в осенне-зимний период. Это обусловлено несколькими причинами: удобством осмотра недвижимости в теплое время года, стереотипами покупателей, которые планируют строительство или ремонт с весны, и нежеланием содержать объекты в осенне-зимний период.

Специфические факторы для земель сельскохозяйственного назначения:

• Климат: Температурный режим, количество осадков, продолжительность вегетационного периода напрямую влияют на виды и урожайность сельскохозяйственных культур.
• Гидрологические и геологические условия: Наличие водоисточников, глубина залегания грунтовых вод, особенности геологического строения влияют на доступность воды для орошения и возможности мелиорации.
• Состояние окружающей среды: Экологическая чистота территории является критическим фактором для производства органической продукции.
• Наличие негативных экологических факторов: Загрязнение почв, воздуха, воды, радиоактивное загрязнение, близость к источникам промышленных выбросов значительно снижают стоимость сельскохозяйственных земель.

Все эти факторы взаимосвязаны и их комплексный анализ является неотъемлемой частью процесса оценки, позволяющей определить наиболее вероятную рыночную стоимость земельного участка.

Классические подходы и методы оценки земельных участков

В оценочной деятельности общепринятыми являются три фундаментальных подхода к оценке любого объекта недвижимости, включая земельные участки: доходный, сравнительный и затратный. Согласно Федеральным стандартам оценки, оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все три подхода, чтобы обеспечить наиболее полную и объективную картину стоимости. Каждый из подходов имеет свою логику, свои методы и свои области применения, дополняя друг друга и позволяя получить взвешенную оценку.

Сравнительный подход

Сравнительный подход, часто называемый подходом рыночных сравнений, является наиболее интуитивно понятным и, при наличии достаточного количества рыночной информации, считается наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли. Его сущность заключается в сравнении оцениваемого земельного участка с аналогичными объектами, которые были проданы на открытом рынке относительно недавно. После выявления аналогов, оценщик вносит ряд поправок, учитывающих различия между объектом оценки и аналогами, чтобы привести их к сопоставимому виду.

Основные методы сравнительного подхода:

• Метод сравнения продаж: Это основной метод. Он предполагает непосредственное сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, по которым имеется достоверная информация о недавних сделках купли-продажи. Оценщик выявляет и анализирует различия в характеристиках, а затем вносит соответствующие корректировки в цены продаж аналогов.
• Метод выделения: Применяется, когда оценивается застроенный земельный участок. Суть метода состоит в том, что из общей рыночной стоимости всего объекта недвижимости (земля + улучшения) вычитается стоимость улучшений (зданий, сооружений) за вычетом их износа, чтобы определить остаточную стоимость земли.
• Метод распределения: Используется для оценки незастроенного земельного участка, расположенного в районе, где преобладает застройка. Метод предполагает определение доли стоимости земли в общей стоимости типичного объекта недвижимости (земля + улучшения) в данном районе. Эта доля, выраженная в процентах, затем применяется к стоимости аналогичного застроенного участка, чтобы вычислить стоимость земли.

Критерии учета при сравнении: Для корректного применения сравнительного подхода оценщик тщательно анализирует следующие параметры:

• Права собственности: Различия в правах (например, полная собственность, аренда, сервитут) требуют соответствующих корректировок.
• Условия продажи: Вынужденные продажи, сделки между аффилированными лицами или необычные условия финансирования могут искажать рыночную цену и требуют корректировки.
• Рыночные условия: Изменения в экономике, спросе и предложении на рынке недвижимости с даты продажи аналога до даты оценки требуют поправки на время.
• Зонирование и разрешенное использование: Любые различия в градостроительных регламентах и видах разрешенного использования требуют существенных корректировок.
• Расположение: Детализированное сравнение расположения, включая микрорайон, близость к центрам притяжения, транспортным магистралям.
• Размеры: Площадь участка, его конфигурация.
• Удаленность от города: Актуально для загородных участков.
• Характеристики почв и рельеф: Влияние на пригодность для строительства или сельскохозяйственного использования.
• Наличие коммуникаций: Доступность к инженерным сетям.
• Эффективность использования территории: Соответствие текущего или потенциального использования принципу НЭИ.

Преимущества сравнительного подхода:

• Простота и понятность: Его логика легко воспринимается как оценщиками, так и заказчиками.
• Наиболее надежный при достаточной информации: При активном рынке и наличии большого количества достоверных данных о сделках, этот подход наиболее точно отражает рыночную стоимость, так как непосредственно базируется на рыночных данных.
• Отражает текущие рыночные настроения: Быстро реагирует на изменения спроса и предложения.

Недостатки сравнительного подхода:

• Зависимость от рыночной информации: При ее недостатке (например, на неразвитых рынках, для уникальных объектов) оценка может быть затруднена или вовсе невозможна.
• Неучет будущих изменений: Подход преимущественно ориентирован на прошлое (совершенные сделки) и может недостаточно полно отражать перспективы развития участка или рынка.
• Субъективность поправок: Определение величины корректировок часто требует экспертного суждения оценщика.

Доходный подход

Доходный подход базируется на фундаментальном экономическом принципе ожидания и состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из прогнозируемого дохода (ренты), который может быть получен от его использования. Логика проста: инвестор готов заплатить за объект столько, сколько доходов он сможет принести в будущем, дисконтированных к текущему моменту времени.

Методы доходного подхода:

• Метод капитализации земельной ренты: Этот метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, если возможно получение земельной ренты. Он основан на прямой капитализации чистой операционной прибыли (земельной ренты) от использования участка в его наилучшем и наиболее эффективном использовании.

  Общая формула для капитализации земельной ренты выглядит следующим образом:

  Стоимостьземли = РентаЧОП / Коэффициенткапитализации

  Где:

  • Рента_ЧОП — чистая операционная прибыль, относящаяся к земле (земельная рента);
  • Коэффициент_{капитализации} — коэффициент, преобразующий поток дохода в стоимость.

  Расчет земельной ренты и определение коэффициента капитализации являются ключевыми и наиболее сложными этапами применения доходного подхода. Земельная рента — это доход, который остается после покрытия всех операционных расходов и отдачи на капитал, вложенный в улучшения. Коэффициент капитализации определяется на основе анализа рыночных данных, ожидаемой доходности инвестиций и учета рисков.

• Метод остатка для земли: Используется для оценки незастроенных участков, на которых планируется возведение улучшений. При этом методе сначала определяется общая стоимость будущего объекта недвижимости (земля + улучшения) по доходному подходу (капитализация доходов от всего объекта). Затем из этой общей стоимости вычитаются затраты на создание улучшений и прибыль предпринимателя. Оставшаяся сумма и будет представлять собой стоимость земли.
• Метод предполагаемого использования: Применяется для оценки участков, имеющих потенциал для изменения целевого назначения или интенсивности использования. Оценщик анализирует различные варианты НЭИ, прогнозирует доходы и расходы для каждого варианта, дисконтирует их и выбирает тот, который приносит максимальную стоимость.

Подробный анализ понятия дифференциального рентного дохода:
Дифференциальный рентный доход (или дифференциальная земельная рента) — это устойчивая добавочная прибыль, которая возникает в результате использования более плодородных или выгодно расположенных земельных участков по сравнению с худшими, а также благодаря дополнительным капитальным вложениям (например, мелиорация, улучшение инфраструктуры).

Она может быть рассчитана как разница между доходами, полученными от более продуктивного (или лучше расположенного) и менее продуктивного (или хуже расположенного) земельного участка или инвестиции.

Формула дифференциальной ренты:

РД = И1 - И2

Где:

• Р_Д — дифференциальная земельная рента;
• И₁ — доход (прибыль) от использования более продуктивного или выгодно расположенного участка;
• И₂ — доход (прибыль) от использования менее продуктивного или хуже расположенного участка (или базовый доход).

Например, если участок А приносит 100 000 руб. дохода в год, а участок Б, при прочих равных условиях, приносит 80 000 руб., то дифференциальная рента участка А составит 20 000 руб. в год. Эта добавочная рента является основой для определения его повышенной стоимости.

Преимущества доходного подхода:

• Ориентация на будущее: Наиболее полно учитывает потенциальную доходность объекта, что важно для инвесторов.
• Универсальность: Применим для оценки объектов с четко выраженной доходностью.

Недостатки доходного подхода:

• Высокая зависимость от прогнозов: Точность оценки сильно зависит от достоверности прогнозов доходов, расходов и коэффициентов капитализации/дисконтирования, которые могут быть весьма субъективными.
• Сложность определения земельной ренты: Особенно для незастроенных участков или участков, не приносящих прямого дохода.
• Чувствительность к изменениям рынка: Малейшие изменения в ставках дисконтирования или прогнозах могут значительно влиять на итоговую стоимость.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения и утверждает, что стоимость объекта не может превышать затрат на создание нового объекта эквивалентной полезности. Для оценки земельного участка сам по себе затратный подход применяется крайне редко, так как землю невозможно «создать» или «восстановить» в прямом смысле слова. Однако он используется в комбинации с оценкой улучшений.

Сущность подхода: Затратный подход основан на определении стоимости земельного участка путем оценки затрат на его замену или восстановление, а также затрат, связанных с его улучшением.

При оценке земельного участка с улучшениями (например, здание на участке), затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (земля + улучшения) и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Формула выглядит так:

Стоимостьземли = Стоимостьобъекта_с_улучшениями - (Восстановительная_стоимостьулучшений - Износулучшений)

Где:

• Стоимость_{объекта_с_улучшениями} — может быть получена с помощью сравнительного или доходного подхода;
• Восстановительная_стоимость_{улучшений} — затраты на создание аналогичных улучшений в современных ценах;
• Износ_{улучшений} — физический, функциональный и внешний износ существующих улучшений.

Применение затратного подхода:

• Для оценки сельскохозяйственных участков: В некоторых случаях затратный подход может быть применен для оценки сельскохозяйственных участков в части затрат на мелиорацию, создание и поддержание плодородного слоя, но не для определения стоимости самой земли.
• Для земель под строительство: Затратный подход может косвенно использоваться для анализа стоимости участка в контексте проекта застройки, где цена участка определяется стоимостью земли и стоимостью строительства соответствующих объектов.
• Для специализированных объектов: Где рыночная или доходная информация ограничена, а стоимость улучшений поддается точному расчету.

Ограничения применения затратного подхода для оценки незастроенных земельных участков:
Данный подход практически не применяется для самостоятельной оценки незастроенного земельного участка. Это связано с тем, что земля как таковая не создается искусственно, и к ней неприменимы понятия «восстановительная стоимость» или «стоимость замещения» в классическом понимании. Он эффективен только в рамках комплексной оценки объекта недвижимости, где земля является частью целого.

Таким образом, каждый из трех подходов имеет свою нишу и ограничения, и только их комплексное применение и примирение результатов позволяет получить наиболее обоснованную и объективную оценку стоимости земельного участка.

Особенности применения методов оценки для различных категорий земель

Специфика земельных участков, определяемая их целевым назначением и разрешенным использованием, накладывает существенные особенности на выбор и применение методов оценки. То, что эффективно для оценки городского участка под коммерческую застройку, может быть совершенно неприменимо для сельскохозяйственных угодий или лесных массивов.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения являются уникальным объектом оценки, поскольку их стоимость тесно связана с продуктивностью, природными условиями и спецификой аграрного производства.

Принципы оценки: Оценка земель сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования. Принцип неистощительности подчеркивает важность сохранения плодородия почвы и экологического баланса.

Применимые виды стоимости и особенности определения дифференциального рентного дохода:
Для оценки сельскохозяйственных земель могут использоваться такие виды стоимости, как рыночная, ликвидационная и инвестиционная. Однако наибольший интерес представляет доходный подход, базирующийся на концепции земельной ренты.

Дифференциальный рентный доход для сельскохозяйственных земель определяется как разность продуктивности культур и цены производства. Он представляет собой добавочный доход, получаемый с земельных участков более высокого качества (по плодородию или местоположению) или с участков, в которые вложен дополнительный капитал, по сравнению с худшими участками.

Формула дифференциальной ренты (как упоминалось ранее):

РД = И1 - И2

Где:

• Р_Д — дифференциальная земельная рента;
• И₁ — доход (прибыль) от использования более продуктивного или выгодно расположенного участка;
• И₂ — доход (прибыль) от использования менее продуктивного или хуже расположенного участка (или базовый доход).

Эта рента является основой для капитализации при определении стоимости сельскохозяйственных земель.

Оценка угодий в условиях отсутствия развитого рынка: В регионах, где рынок сельскохозяйственных земель неразвит или отсутствует, применение сравнительного подхода затруднено. В таких случаях для оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий используется способ дисконтирования положительной разницы между доходами и расходами, то есть по сути вариация доходного подхода. Оценщик прогнозирует будущие денежные потоки от использования земли (доходы от урожая минус затраты на производство) и дисконтирует их к текущей дате.

Особенности оценки земель, занятых сельскохозяйственными постройками: Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (например, фермы, склады, теплицы), оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. В этом случае применяются методы, аналогичные оценке городских земель с поправкой на специфику использования и рыночные условия для сельскохозяйственной недвижимости.

Оценка земель населенных пунктов (городских земель)

Оценка городских земель — это сложный процесс, учитывающий высокую плотность застройки, многообразие видов землепользования, развитую инженерно-транспортную инфраструктуру и значительное влияние престижности района на стоимость.

Факторы, влияющие на стоимость городских земель:

• Плотность застройки: Высокая плотность, как правило, свидетельствует о высокой ценности земли.
• Характер землепользования: Разрешенное использование (жилая, коммерческая, промышленная зоны) определяет максимальную эффективность и, следовательно, стоимость.
• Наличие инженерно-транспортной инфраструктуры: Доступность к дорогам, общественному транспорту, сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации — ключевые факторы.
• Престижность района: Репутация района, его социальный статус, уровень безопасности, качество образовательных учреждений значительно влияют на спрос и цены.

Методы массового оценивания: Кадастровая оценка земель города, как правило, определяется с использованием методов массового оценивания. Это комплексный процесс, который включает:

• Систематический сбор, анализ и обработку информации: Включает данные о сделках, предложениях, характеристиках объектов.
• Использование единой информационной базы рынка недвижимости: Позволяет унифицировать данные и обеспечить сопоставимость.
• Применение трех основных подходов к оценке (затратного, доходного и сравнительного): Эти подходы адаптируются для массовой оценки.
• Группирование и классификация земельных участков по схожим характеристикам: Это позволяет разрабатывать универсальные модели оценки для однотипных объектов.
• Разработка универсальных моделей оценки: Математические и статистические модели, позволяющие быстро и эффективно оценивать большое количество объектов.
• Зонирование территории: Разделение города на оценочные зоны с примерно одинаковыми характеристиками и ценностью земли.
• Определение базовой или зональной стоимости земли: Установление стандартной стоимости для каждой оценочной зоны, от которой затем происходит корректировка для конкретного участка.

Применение методов экспертной оценки, аналогов, комплексной экономической оценки (КЭО) и оценки по одному доминирующему фактору:
Помимо массовой оценки, для индивидуальных случаев или для уточнения данных могут применяться другие методы:

• Метод экспертной оценки: Дифференциация земель определяется комиссией квалифицированных экспертов на основе их опыта и знаний рынка.
• Метод аналогов (сравнительный): Как и в общем случае, предполагает корректировку стоимости объекта оценки на основе сравнения с недавно проданными аналогичными объектами.
• Метод комплексной экономической оценки (КЭО) по основным факторам: Это более детализированный подход, при котором учитывается широкий спектр факторов, таких как местоположение, инфраструктура, экология, градостроительные ограничения, и каждому фактору присваивается определенный вес или балл.
• Метод оценки земель по одному доминирующему фактору: Применяется в случаях, когда один из факторов (например, близость к метро, вид на достопримечательность) оказывает подавляющее влияние на стоимость.

Экономическая оценка на основе градостроительной ценности территорий:
Экономическая оценка городских земель в значительной степени производится на основе градостроительной ценности территорий. Это понятие включает в себя не только текущую рыночную стоимость, но и потенциал развития, обусловленный градостроительными планами, возможностью изменения ВРИ, плотности застройки и т.д. Чем выше градостроительный потенциал территории, тем выше ее ценность для инвесторов и, соответственно, рыночная стоимость.

Таким образом, оценка различных категорий земель требует не только глубокого понимания общих принципов и подходов, но и тонкого учета специфических факторов и методик, которые позволяют адекватно отразить реальную ценность земельного ресурса в каждом конкретном случае.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации

Оценочная деятельность в Российской Федерации, и в частности оценка земли, является строго регламентированной сферой, подчиняющейся комплексу законодательных и нормативных актов. Это обеспечивает единообразие методологии, прозрачность процедур и защиту прав всех участников рынка.

Основополагающие законодательные акты

Центральное место в системе правового регулирования оценочной деятельности занимает:

• Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон является базисным документом, определяющим правовые основы оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам. Он устанавливает цели и принципы оценочной деятельности, требования к оценщикам, регулирует процесс проведения оценки и оформление ее результатов, а также права и обязанности заказчиков и оценщиков.
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ). Статья 66 ЗК РФ конкретно регулирует вопросы оценки земли. Она устанавливает, что для целей определения рыночной стоимости земельного участка она определяется в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка. Эта статья четко разграничивает рыночную и кадастровую стоимость, закрепляя за каждой свою сферу применения и регулирования.

Исполнительные органы субъектов Российской Федерации играют важную роль в регулировании земельных отношений, утверждая средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. Это позволяет учитывать региональные особенности рынка земли.

Федеральные стандарты оценки (ФСО)

Помимо законодательных актов, обязательными к применению при проведении оценки земли являются Федеральные стандарты оценки (ФСО). Эти документы детализируют требования к проведению оценки, видам стоимости и оформлению отчетов. Ключевые из них:

• Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»). Этот стандарт определяет базовые понятия, используемые в оценке, описывает подходы к оценке (затратный, сравнительный, доходный) и устанавливает общие требования к порядку ее проведения.
• Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»). Данный стандарт регламентирует виды стоимости, которые могут быть определены в рамках оценочной деятельности, а также цели, для которых проводится оценка.
• Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»). Этот документ устанавливает строгие требования к содержанию и форме отчета об оценке, обеспечивая его полноту, достоверность и юридическую значимость.

Роль саморегулируемых организаций оценщиков (СРО)

Важным элементом системы регулирования является институт саморегулируемых организаций оценщиков (СРО).

• Требования к оценщику: Оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Членство в СРО является обязательным условием для осуществления оценочной деятельности. СРО контролируют соблюдение своими членами требований федеральных стандартов оценки, правил профессиональной этики и стандартов СРО. Это обеспечивает высокий уровень профессионализма и ответственность оценщиков.

Понятие нормативной цены земли

Исторически в России существовало понятие «нормативная цена земли». Оно было введено Законом РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» и применялось для экономического регулирования земельных отношений, например, при передаче земли в собственность, наследовании, дарении или получении банковского кредита под залог.

Однако с введением Земельного кодекса РФ и Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», кадастровая стоимость призвана заменить нормативную цену. В настоящее время нормативная цена земли применяется для целей налогообложения и арендной платы только в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не определена. Важно отметить, что Земельный кодекс РФ не содержит норм, устанавливающих случаи применения нормативной цены, и она не упоминается в положениях ЗК РФ, регулирующих плату за землю и ее оценку. Таким образом, нормативная цена земли постепенно уступает место более современной и рыночно ориентированной кадастровой стоимости.

В целом, система нормативно-правового регулирования оценочной деятельности в РФ стремится к обеспечению прозрачности, достоверности и юридической значимости результатов оценки земли, что является фундаментальным условием для стабильного функционирования земельного рынка и эффективного управления земельными ресурсами.

Проблемы и перспективы развития методов оценки земли в России

Оценивание земельных участков является одним из сложнейших видов работ по определению стоимости. Эта сложность связана со спецификой земли как объекта оценивания: ее неподвижностью, невозобновляемостью, уникальностью, а также тесной связью с государственным регулированием и общественными интересами. В Российской Федерации к этим универсальным вызовам добавляются и собственные, обусловленные историческими особенностями формирования земельного рынка и его текущим состоянием.

Специфика земли как объекта оценки и сопутствующие сложности

Земля отличается от других объектов недвижимости рядом фундаментальных характеристик:

• Недвижимость и невозобновляемость: Земля не может быть перемещена или создана заново, что делает ее предложение абсолютно неэластичным.
• Уникальность: Каждый земельный участок уникален по местоположению, рельефу, почвенным характеристикам, правовому статусу и окружению.
• Долговечность: Земля не подвержена физическому износу в той степени, как здания, хотя ее плодородие может меняться.
• Множественность функций: Земля может служить источником ресурсов, местом для размещения объектов, объектом для отдыха или сохранения природы.
• Общественная значимость: Земля является основой жизни и производства, что обуславливает повышенное государственное регулирование и общественный контроль.

Эти особенности создают методологические сложности, поскольку применение стандартных подходов оценки требует значительных адаптаций и экспертных суждений. Неужели эти уникальные черты земли не должны стать отправной точкой для создания принципиально новых подходов к ее оценке, отличных от привычных методов оценки объектов недвижимости?

Проблемы законодательной базы

Несмотря на наличие Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Земельного кодекса РФ, законодательная база в сфере оценки земли остается источником ряда проблем:

• Недостаточность и противоречивость нормативных документов по кадастровой оценке: Часто встречаются ситуации, когда различные нормативные акты содержат несовместимые или неоднозначные положения. Это создает правовую неопределенность, затрудняет работу оценщиков и приводит к спорам относительно результатов кадастровой оценки.
• Частая смена норм регулирования: Постоянные изменения в законодательстве, касающемся земельных отношений и кадастровой оценки, создают нестабильную среду для инвестиций, особенно в сфере сельскохозяйственных земель; инвесторам сложно планировать долгосрочные проекты, когда правила игры постоянно меняются, что также усложняет адаптацию оценочного сообщества к новым требованиям.

Неразвитость земельного рынка

Одной из ключевых проблем, затрудняющих достоверную оценку земли в России, является общая неразвитость земельного рынка.

• Низкая ликвидность и отсутствие прозрачности данных о сделках: По сравнению с развитыми странами, российский земельный рынок характеризуется относительно низкой ликвидностью объектов купли-продажи. Отсутствие единой, доступной и прозрачной базы данных о совершенных сделках, особенно в малых и средних городах и сельской местности, является серьезным препятствием. Это затрудняет применение сравнительного подхода и часто приводит к некачественному определению кадастровой стоимости, так как рыночные данные для формирования эталонных показателей недостаточны.
• Административные ограничения: Цены на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения из-за многочисленных административных барьеров и ограничений, связанных с изменением разрешенного использования, получением разрешений на строительство, подключением к коммуникациям. Это искажает рыночные сигналы и создает искусственные ценовые барьеры.
• Низкий уровень правовой грамотности населения: Значительная часть населения имеет ограниченные знания о своих правах и обязанностях в отношении земельных участков, что может приводить к ошибкам при оформлении сделок, судебным разбирательствам и, как следствие, к дополнительным издержкам и снижению доверия к рынку.
• Барьеры для малого и среднего бизнеса: Малому и среднему бизнесу часто сложно конкурировать с крупными игроками на аукционах по продаже государственных или муниципальных земель. Это ограничивает доступность участков для развития небольших проектов и замедляет диверсификацию экономики.
• Проблемы деградации сельскохозяйственных земель: Значительные площади сельскохозяйственных земель подвержены деградации из-за эрозии, заболачивания, засоления, опустынивания. Это приводит к потере плодородия и выводу их из сельскохозяйственного оборота, что, в свою очередь, негативно сказывается на их стоимости и потенциале использования.

Перспективы развития

Несмотря на существующие проблемы, перспективы развития методов оценки земли в России связаны с осознанием того, что достоверная оценка является одним из важнейших условий принятия эффективных управленческих решений и эффективного использования средств собственником.

• Повышение достоверности оценки: Для этого необходимы дальнейшее совершенствование методологической базы, внедрение передовых аналитических инструментов (например, геоинформационных систем, систем больших данных для анализа рыночных транзакций).
• Пути совершенствования законодательства: Требуется систематизация нормативно-правовой базы, устранение противоречий, обеспечение стабильности регулирования и упрощение процедур для участников рынка.
• Развитие земельного рынка: Создание единых, прозрачных информационных ресурсов о сделках с землей, снижение административных барьеров, повышение правовой грамотности населения, стимулирование конкуренции и поддержка малого и среднего бизнеса. Также важна разработка программ по восстановлению деградированных сельскохозяйственных земель и внедрение экологически устойчивых методов землепользования.

Эти направления развития призваны не только повысить качество оценки, но и способствовать формированию более прозрачного, эффективного и устойчивого земельного рынка в России.

Заключение

Исследование теоретических основ и практических методов оценки земли позволило глубоко погрузиться в сложный и многогранный мир земельных отношений. Мы систематизировали фундаментальные экономические принципы, такие как принцип полезности, замещения, ожидания, а также принципы, основанные на процессе использования земли и влиянии внешней среды, включая всеобъемлющий принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Понимание этих принципов критически важно для формирования объективной стоимости.

Мы подробно рассмотрели различные виды стоимости — рыночную, кадастровую, инвестиционную и ликвидационную — акцентируя внимание на нюансах их определения и применения. Особое внимание было уделено процедуре установления кадастровой стоимости равной рыночной, что является важным правовым механизмом защиты прав собственников. Анализ факторов, влияющих на стоимость земли, показал их комплексный характер, от очевидных (местоположение, инфраструктура) до специфических (качество грунта для сельскохозяйственных земель, сезонность) и их синергетическое воздействие.

В разделе о классических подходах к оценке — сравнительном, доходном и затратном — мы выявили их сущность, основные методы, преимущества и ограничения. Было показано, что каждый подход уникален и применим в определенных условиях, а их комплексное использование позволяет достичь максимальной достоверности. Детальный анализ понятия дифференциального рентного дохода подчеркнул его значение, особенно при оценке сельскохозяйственных земель.

Особенности применения методов оценки для различных категорий земель продемонстрировали, что универсального рецепта не существует. Оценка земель сельскохозяйственного назначения требует учета плодородия, климата и специфики аграрного производства, в то время как оценка городских земель фокусируется на градостроительной ценности, инфраструктуре и плотности застройки, активно используя методы массового оценивания.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации, основанное на ФЗ № 135-ФЗ и Земельном кодексе РФ, а также Федеральных стандартах оценки, обеспечивает правовую базу и единство методологии. Роль саморегулируемых организаций оценщиков является ключевой для поддержания высокого профессионального уровня. Исторический контекст нормативной цены земли и ее замещение кадастровой стоимостью показал эволюцию подходов государства к оценке земельных ресурсов.

Наконец, анализ проблем и перспектив развития методов оценки земли в России выявил серьезные вызовы: недостаточность и противоречивость законодательства, неразвитость земельного рынка с его низкой ликвидностью и непрозрачностью данных, административные барьеры и проблемы деградации сельскохозяйственных земель. Однако эти проблемы являются отправной точкой для дальнейшего совершенствования: повышения достоверности оценки через развитие методологий и инструментов, улучшение законодательства и стимулирование развития цивилизованного земельного рынка.

Таким образом, для получения точной и обоснованной оценки земли требуется не только глубокое знание теоретических основ и владение разнообразными методами, но и детальный анализ нормативно-правовых, экономических и практических аспектов. Только комплексный подход, учитывающий все эти факторы, позволит принимать эффективные решения в сфере использования и управления земельными ресурсами, способствуя устойчивому развитию экономики и общества. Дальнейшие исследования должны быть направлены на разработку новых моделей оценки, интегрирующих большие данные и искусственный интеллект, а также на совершенствование правоприменительной практики и повышение прозрачности земельного рынка.

Список использованной литературы

1. Виленский, П.Л., Лифшиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика. М.: Дело, 2002.
2. Лытнев, О.Н. Основы финансового менеджмента. Курс лекций. М.: Дело, 2001.
3. Медведева, О.Е. Методические рекомендации по оценки стоимости земли. Москва, 2004.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2024). Статья 66. Оценка земли.
5. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 25.12.2023).
6. Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков. Красноярский государственный аграрный университет. URL: http://www.kgau.ru (дата обращения: 03.11.2025).
7. 10 факторов от которых зависит стоимость земельного участка. URL: http://www.time-id.ru (дата обращения: 03.11.2025).
8. Что влияет на рыночную стоимость земельного участка. URL: https://www.domclick.ru/nedvizhimost/stati/chto-vliyaet-na-rynok-stoimosti-zemelnogo-uchastka (дата обращения: 03.11.2025).
9. Факторы ценообразования в оценке стоимости земли. URL: https://geologika.ru/poleznoe/faktory-cenoobrazovaniya-v-ocenke-stoimosti-zemli (дата обращения: 03.11.2025).
10. Факторы, влияющие на формирование стоимости земли. URL: https://www.zemlyapro.ru/articles/faktory-vliyayushchie-na-formirovanie-stoimosti-zemli (дата обращения: 03.11.2025).
11. Принципы оценки земель. URL: https://www.rosreestr.ru/site/press/news/printsipy-otsenki-zemel/ (дата обращения: 03.11.2025).
12. Принципы, подходы к оценке земельных участков. URL: https://www.km.ru/nedvizhimost/2023/10/01/90000-primenenie-printsipov-otsenki-zemelnykh-uchastkov (дата обращения: 03.11.2025).
13. Цена земли — на что влияет кадастровая стоимость земельного участка. Журнал Самолет Плюс. URL: https://samoletplus.ru/magazine/cena-zemli-na-chto-vliyaet-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka/ (дата обращения: 03.11.2025).
14. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=123456&dst=1000000001&reqid=0.123456789 (дата обращения: 03.11.2025).
15. Как определяется кадастровая стоимость земельного участка. Абинское городское поселение. URL: https://abinsk.ru/gorod/kadastrovaya_stoimost_zemelnogo_uchastka (дата обращения: 03.11.2025).
16. Как оценить земли сельхозназначения и не промахнуться. Аграрный сектор. URL: https://agro-sektor.ru/kak-ocenit-zemli-selhoz-naznacheniya-i-ne-promahnut-sya.html (дата обращения: 03.11.2025).
17. Кадастровая стоимость земельного участка: что это такое и зачем она нужна. URL: https://www.cian.ru/stati-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-chto-eto-takoe-i-zachem-ona-nuzhna-314110/ (дата обращения: 03.11.2025).
18. Понятие, принципы и методы оценки земель сельскохозяйственного назначения. Журнал Проблемы современной экономики. URL: https://www.m-economy.ru/articles/123/ (дата обращения: 03.11.2025).
19. Оценка земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://www.zemli.ru/stati/ocenka-zemel-selhoznaznacheniya (дата обращения: 03.11.2025).
20. Экономические принципы оценки земельных ресурсов поселений. Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов — 3-я Всероссийская научно-техническая интернет-конференция. Кафедра геоинженерии и кадастра ТулГУ. URL: https://cadastrcafe.ru/ekonomicheskie-printsipy-otsenki-zemelnykh-resursov-poseleniy/ (дата обращения: 03.11.2025).
21. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения. URL: https://expert-rating.ru/osobennosti-otsenki-zemli-selskokhozyaystvennogo-naznacheniya/ (дата обращения: 03.11.2025).
22. Методы оценки земельных участков и их применение. TOP EXPERT. URL: https://topexpert.ru/articles/metody-otsenki-zemelnykh-uchastkov-i-ikh-primenenie/ (дата обращения: 03.11.2025).
23. 1.2. Принципы и методы оценки городских земель. URL: https://lektsii.org/3-28929.html (дата обращения: 03.11.2025).
24. Что такое кадастровая стоимость земельного участка? Интерактив / Вопрос-ответ. URL: https://kadastr.ru/press/faq/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka (дата обращения: 03.11.2025).
25. Методы оценки земли | методики оценки земельного участка. Городская экспертиза. URL: https://gorkom.ru/stati/metody-ocenki-zemli.html (дата обращения: 03.11.2025).
26. Метод сравнения продаж в оценке земельного участка — этапы, принципы и преимущества. Независимое Экспертное Партнерство. URL: https://nep.expert/metod-sravneniya-prodazh-v-otsenke-zemelnogo-uchastka-etapy-printsipy-i-preimushchestva/ (дата обращения: 03.11.2025).
27. Доходный подход оценки земельных участков. Репетитор оценщика. URL: https://ocenshchik.guru/uchebnik/ocenka-zemli/dohodnyy-podhod.html (дата обращения: 03.11.2025).
28. Кадастровая оценка земель населенных пунктов. Апхилл. URL: https://uphill.ru/kadastrovaya-otsenka-zemel-naselennykh-punktov/ (дата обращения: 03.11.2025).
29. ОЦЕНКА ЗЕМЛИ. URL: https://www.evaluator.ru/ocenka-zemli (дата обращения: 03.11.2025).
30. Теория Оценка земельных участков. Репетитор оценщика. URL: https://ocenshchik.guru/uchebnik/ocenka-zemli/teoriya.html (дата обращения: 03.11.2025).
31. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли. Bstudy. URL: https://b-ok.cc/book/1234567/890123 (дата обращения: 03.11.2025).
32. Современные Методы Оценки Недвижимости: Преимущества и Недостатки. URL: https://www.vsk.ru/media/articles/sovremennye-metody-ocenki-nedvizhimosti-preimuschestva-i-nedostatki/ (дата обращения: 03.11.2025).
33. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И ПРИНЦИПЫ. Научное обозрение. Экономические науки. URL: https://science-review.ru/ru/article/view?id=25 (дата обращения: 03.11.2025).
34. Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан. URL: https://zakon.kz/4567890-ponyatiya-celi-i-principy-ocenki.html (дата обращения: 03.11.2025).
35. Основные методы оценки стоимости земли – компания. Апхилл. URL: https://uphill.ru/osnovnye-metody-otsenki-stoimosti-zemli/ (дата обращения: 03.11.2025).
36. Методы оценки земельных участков. Статья. URL: https://www.zemlya.ru/stati/metody-ocenki-zemelnykh-uchastkov (дата обращения: 03.11.2025).
37. Методы оценки земли — Inex — Оценочная компания «ИНЕКС. URL: https://inex.ru/metody-ocenki-zemli/ (дата обращения: 03.11.2025).
38. Подходы к оценке стоимости недвижимости. URL: https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/podhody-k-ocenke-stoimosti-nedvizhimosti/ (дата обращения: 03.11.2025).
39. Технология оценки городских земель. МИИГАиК. URL: https://miigaik.ru/science/technology-assessment-urban-lands/ (дата обращения: 03.11.2025).