Методика налоговой проверки операций коммерческих банков с залогом недвижимости: правовые, учетные и контрольные аспекты

Налогообложение и финансовый контроль в банковском секторе всегда представляли собой одну из наиболее сложных и чувствительных областей экономики. В условиях, когда коммерческие банки являются не только крупными самостоятельными налогоплательщиками, но и ключевыми агентами государства в сфере фискального контроля, особое внимание привлекают операции с залогом недвижимости. Эти операции, лежащие в основе ипотечного кредитования, связаны с многомиллиардными активами и несут существенные налоговые риски как для самих банков, так и для их клиентов.

Актуальность разработки всеобъемлющей методики налоговой проверки операций с залогом недвижимости обусловлена тремя ключевыми факторами:

1. Сложность правового регулирования: Необходимо гармонизировать нормы Гражданского, Налогового и Банковского законодательства, поскольку их пересечение часто порождает коллизии.
2. Эволюция судебной практики: Постоянные изменения в трактовке очередности удовлетворения требований кредиторов при банкротстве (особенно после разъяснений Верховного Суда РФ) требуют немедленной адаптации контрольных процедур, ведь от этого напрямую зависит финансовая устойчивость банков.
3. Усиление цифрового контроля: Расширение доступа ФНС к банковской тайне и внедрение автоматизированных аналитических систем, таких как «Анонимометр», делают необходимым разработку точных и детализированных алгоритмов проверки, позволяющих выявлять аномалии в финансовом поведении.

Цель настоящего исследования — разработка и структурирование всеобъемлющей методики налоговой проверки операций коммерческих банков, связанных с залогом недвижимости, с учетом актуального российского законодательства и академических требований.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Систематизировать нормативно-правовую базу, регулирующую залоговые операции и налогообложение банков.
• Детализировать особенности налогообложения операций по реализации залогового имущества.
• Проанализировать систему налогового контроля за банковскими счетами и доступом к информации, составляющей банковскую тайну.
• Выявить и проанализировать проблемные аспекты и типичные нарушения, связанные с налогообложением залоговых операций.
• Разработать пошаговую методику налоговой проверки и сформулировать практические рекомендации по ее совершенствованию.

Структура работы построена в соответствии с требованиями академического анализа, обеспечивая последовательный переход от теоретических основ к практической методике контроля.

---

Глава 1. Теоретические и нормативно-правовые основы операций с залогом недвижимости и их налогообложения в РФ

Понятие и правовая природа залога недвижимости в банковской деятельности

В основе любых операций с ипотекой лежит правовая конструкция залога. Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

В банковской практике наиболее распространенной формой залога является ипотека, или залог недвижимости. Это особая разновидность залога, регламентированная Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ключевые термины и их определения:

Термин	Правовая основа	Суть
Залог недвижимости (Ипотека)	ФЗ № 102-ФЗ, ГК РФ	Обеспечение обязательства (чаще всего кредитного договора) недвижимым имуществом, при котором право собственности остается у должника, но право распоряжения ограничено.
Залогодержатель	Ст. 335 ГК РФ	Кредитор по основному обязательству (в контексте ипотеки – коммерческий банк).
Залогодатель	Ст. 335 ГК РФ	Должник или третье лицо, чье имущество предоставляется в залог.
Предмет ипотеки	ФЗ № 102-ФЗ	Жилая недвижимость (квартиры, дома), земельные участки, гаражи, садовые помещения, а также объекты незавершенного строительства.

Существенные условия договора залога (п. 1 ст. 339 ГК РФ), которые являются предметом пристального внимания налогового контроля, включают:

1. Предмет залога (с его точным описанием).
2. Существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства.

Важно отметить, что залог не допускается в отношении имущества, на которое по закону нельзя обратить взыскание, или если залог прямо запрещен (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Следовательно, инспектор должен всегда проверять правомочность самого предмета залога.

Нормативно-правовое регулирование банковских операций с залогом недвижимости

Основополагающим актом, регулирующим именно залоговые отношения с недвижимостью, является Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон, состоящий из 14 глав и 79 статей, детально прописывает процедуру установления, регистрации и реализации ипотеки. Нормы Закона № 102-ФЗ являются специальными по отношению к общим положениям о залоге в ГК РФ, что дает им преимущество в случае коллизии.

Коммерческие банки как субъекты права действуют в строгих рамках Закона Российской Федерации «О банках и банковской деятельности». Им разрешено осуществлять только те операции, которые прямо предусмотрены законом и лицензией Банка России; при этом производственная, торговая и страховая деятельность для них запрещена.

Бухгалтерский учет залоговых операций:

Налоговая проверка невозможна без анализа первичного бухгалтерского учета. Операции с залогом недвижимости имеют особую специфику учета:

1. Учет у Залогодателя (Должника): Заложенное имущество продолжает числиться на балансе должника. Однако информация о факте нахождения имущества в залоге должна быть отражена на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».
2. Учет у Залогодержателя (Кредитора/Банка): Банк, как кредитор, учитывает полученное в залог имущество на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

Порядок бухгалтерского учета этих операций регулируется Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций (Приказ Минфина России от 31.10.2000 N 94н). Использование забалансовых счетов принципиально важно, поскольку само по себе получение залога не влияет на налоговую базу банка и залогодателя до момента наступления случая реализации залогового имущества.

Основы налогового законодательства РФ применительно к коммерческим банкам

Главным законодательным актом, определяющим налоговые отношения в стране, является Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ). Он состоит из двух частей:

• Часть первая (вступила в силу с 01.01.1999): Регулирует общие принципы налогообложения, права и обязанности налогоплательщиков и налоговых органов, формы и методы налогового контроля.
• Часть вторая (вступила в силу с 01.01.2001): Регулирует конкретные виды налогов, порядок исчисления и уплаты.

Коммерческие банки занимают уникальное положение в налоговой системе, выполняя три основные роли:

1. Самостоятельный Налогоплательщик: Уплачивают налог на прибыль, НДС (по необлагаемым операциям), имущественные налоги.
2. Налоговый Агент: Удерживают и перечисляют НДФЛ с доходов, выплачиваемых физическим лицам (например, проценты по вкладам или доходы сотрудников).
3. Посредник и Контролер: Обязаны исполнять поручения налогоплательщиков на перечисление налогов (ст. 60 НК РФ) и предоставлять ФНС информацию, необходимую для налогового контроля (ст. 86 НК РФ).

Именно эта множественность ролей делает налоговые проверки банков особенно сложными и многоаспектными, требуя от инспектора глубокого понимания банковской специфики.

---

Глава 2. Особенности налогообложения и налогового контроля операций коммерческих банков с залогом недвижимости

Общая система налогообложения коммерческих банков

Коммерческие банки, как правило, применяют общую систему налогообложения, уплачивая широкий спектр федеральных, региональных и местных налогов.

Основные налоги, уплачиваемые банками:

Налог	Ставка	Объект налогообложения	Особенности в банковской сфере
Налог на прибыль организаций	20%	Прибыль (доходы минус расходы)	Особенности определения доходов и расходов установлены ст. 290 НК РФ. Прибыль от банковской деятельности формируется преимущественно за счет процентных доходов, комиссий и доходов от операций с ценными бумагами.
НДС	20% (общая)	Реализация товаров/услуг	Применяется только к операциям, не входящим в закрытый перечень, освобожденный от НДС.
НДФЛ	13% (резиденты) / 30% (нерезиденты)	Доход персонала, процентный доход по вкладам физлиц	Банк выступает налоговым агентом. С 2021 года НДФЛ облагаются доходы физлиц в виде процентов по вкладам.
Налог на имущество, земельный, транспортный	Определяется региональным/местным законодательством	Соответствующее имущество	Уплачивается в общеустановленном порядке.

Наибольшее значение для налоговой проверки имеет регулирование НДС. Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 149 НК РФ, от налогообложения НДС освобождаются осуществляемые банками банковские операции, перечень которых является закрытым. К ним относятся, например, привлечение денежных средств во вклады, предоставление кредитов, осуществление расчетов по поручению клиентов и др.

Единственным исключением из этого правила является инкассация, которая, несмотря на то, что является банковской операцией, облагается НДС. Таким образом, при проверке залоговых операций налоговый орган должен убедиться, что банк корректно применяет льготу по НДС к основной деятельности, связанной с выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов.

Налогообложение операций, связанных с реализацией залогового имущества

Процедура реализации залога в случае неисполнения должником обязательств — критический момент с точки зрения налогообложения, поскольку именно здесь возникают налогооблагаемые доходы и расходы.

1. Налоговый статус кредита:
Для целей налогообложения выданный банком кредит (заем) не является расходом для кредитора, а полученный кредит (заем) не является доходом для заемщика. Аналогично, возврат основной суммы долга не признается ни доходом банка, ни расходом заемщика. Доходом банка являются только проценты. Почему это важно? Потому что налоговая база формируется лишь при фактической реализации имущества или начислении процентов, а не при выдаче или возврате основной суммы долга.

2. Признание выручки при реализации залога:
Если должник не исполняет обязательство, и заложенное имущество реализуется (например, на торгах), у должника (залогодателя) возникает выручка.

• Дата признания: Выручка признается на дату перехода права собственности на реализованное имущество к покупателю.
• Размер выручки: Выручка включается в доходы в полном размере, даже если реально на счет должника поступит сумма за вычетом выплат кредитору (банку) и организатору торгов.
• Уменьшение доходов: Должник вправе уменьшить эту выручку на стоимость приобретения (балансовую стоимость) реализованного заложенного имущества и сумму расходов, связанных с его реализацией (п. 1 ст. 268 НК РФ).

3. Проблемы при переходе залога в собственность банка:
Наиболее сложная ситуация возникает, когда при невозврате кредита объект залога переходит в собственность банка (что менее распространено, чем реализация с торгов, но возможно по соглашению). В этом случае банк впоследствии реализует это имущество. Если выручка от продажи оказывается ниже балансовой стоимости (т.е. суммы непогашенного кредита, процентов и расходов), банк может столкнуться с налоговыми убытками. Налоговый орган обязан тщательно проверить обоснованность формирования этой балансовой стоимости и рыночный характер последующей реализации.

Система налогового контроля за банковскими операциями

Налоговый контроль за кредитными организациями отличается особой глубиной и широтой полномочий ФНС. Каким образом налоговые органы добиваются такой прозрачности?

1. Правовая основа контроля и доступ к тайне:
Налоговые органы получили право контролировать исполнение банками налоговых обязанностей с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 27.07.2006 № 137-ФЗ). В пределах, необходимых для этого контроля, ФНС может получать доступ к информации, составляющей банковскую тайну.

Процедура этого контроля установлена Порядком контроля, утвержденным Приказом ФНС России от 25 декабря 2019 г. № ММВ-7-8/659@, который вступил в силу с 28 июня 2020 года.

2. Информационный обмен (Ст. 86 НК РФ):
Банки обязаны регулярно информировать ФНС о ключевых событиях:

• Открытие/закрытие счетов и изменение реквизитов: Сообщается в электронной форме в течение трех дней. Это касается счетов организаций, ИП и физических лиц.
• Электронные средства платежа: Предоставление или прекращение права использовать электронные средства платежа.
• Реестр финансовых отношений: Банки ежегодно предоставляют налоговым органам информацию обо всех отношениях с налогоплательщиками, которая агрегируется в этом Реестре.

3. Запрос сведений, составляющих банковскую тайну:

Тип информации	Условия запроса	Нормативная база
Выписки о движении средств и остатках (ЮЛ/ИП)	При проведении мероприятий налогового контроля (проверки).	Ст. 86 НК РФ
Выписки о движении средств и остатках (ФЛ, не ИП)	Только по запросу и при наличии согласия руководителя вышестоящего налогового органа или руководителя ФНС России.	Ст. 86 НК РФ
Дополнительные сведения о клиентах	Мотивированный запрос при проведении проверок. Введено ФЗ № 6-ФЗ от 17.02.2021.	Копии паспортов, доверенностей, договоров на открытие счетов, образцы подписей, информация о бенефициарных владельцах и выгодоприобретателях.

Получение дополнительных сведений (копии паспортов, договоров) введено с 2021 года (Федеральный закон от 17 февраля 2021 г. № 6-ФЗ) и является критически важным для проверки сделок с залогом недвижимости, поскольку позволяет ФНС установить аффилированность сторон и выявить фиктивные сделки.

4. Использование автоматизированных систем:
Федеральная налоговая служба активно использует алгоритмы для автоматизированного анализа банковских данных. «Анонимометр» — это алгоритм, позволяющий анализировать большие объемы финансовых транзакций без прямого нарушения конфиденциальности, но выявляя статистические аномалии (например, резкое изменение объема транзакций, несоответствие налоговой нагрузки обороту) для последующего назначения углубленных проверок.

5. Взаимодействие с Росфинмониторингом (ФЗ № 115-ФЗ):
Налоговая проверка тесно пересекается с контролем в сфере противодействия легализации доходов. Банки обязаны проверять своих клиентов на подозрительные операции согласно Федеральному закону № 115-ФЗ.

Типичные признаки подозрительных операций в контексте залога и недвижимости:

• Уплата низких налогов при высоких оборотах.
• Расчеты наличными в крупных размерах, не характерные для основной деятельности.
• Необоснованная поспешность в оформлении сделок с недвижимостью.
• Сделки, не имеющие очевидного экономического смысла, или совершаемые между аффилированными лицами.

Если операции по счету покажутся подозрительными, банк вправе заблокировать переводы, что становится предметом последующего внимания налоговых органов.

---

Глава 3. Проблемные аспекты и типичные нарушения при налоговой проверке операций с залогом недвижимости

Проблемы очередности удовлетворения требований при банкротстве залогодателя

Одной из наиболее острых проблем для коммерческих банков в сфере залоговых операций является конфликт между требованиями залогового кредитора и требованиями государства по уплате налогов в процедуре банкротства должника.

Исторически залогодержатель имел приоритет в получении удовлетворения из стоимости реализованного залогового имущества. Однако позиция высших судов РФ претерпела значительные изменения, которые привели к снижению суммы, доступной банкам, и э��о создает критический риск для их балансов.

Суть проблемы:

Конституционный Суд РФ и Верховный Суд РФ (например, Постановление КС РФ от 09.04.2024 № 16-П) разъяснили, что налоговые обязательства, возникающие непосредственно в связи с реализацией залогового имущества (например, налог на прибыль или НДС с продажи), должны быть удовлетворены до начала расчетов с залоговым кредитором.

Это означает, что до недавнего времени налоговые платежи, связанные с продажей залога, включались в третью очередь реестра требований кредиторов, но теперь они погашаются за счет средств, полученных от реализации залога, что фактически снижает конкурсную массу, доступную банку. С 1 января 2023 года по 31 декабря 2026 года ФНС России информирует банки о размещении в реестре решений о взыскании задолженности поручений на списание и перечисление сумм задолженности, об изменении сумм задолженности, а также о приостановлении операций по счетам налогоплательщика. Это свидетельствует об усилении контроля за погашением налогов именно в приоритетном порядке.

Особенности взыскания налогов с залоговых счетов

Еще одна спорная ситуация касается возможности налоговых органов взыскивать средства или приостанавливать операции по счетам, права по которым были переданы банку в залог.

1. Залоговый счет (ст. 3589 ГК РФ): Предметом залога могут быть права по договору банковского счета (вклада), при условии, что для этого открывается специальный залоговый счет.
2. Возникновение залога: Залог прав по договору банковского счета возникает с момента получения банком уведомления о залоге прав и копии договора залога.
3. Неправомерность взыскания: Действующая судебная практика и разъяснения, в том числе Ассоциации российских банков, указывают на неправомерность взыскания налогов, штрафов, пеней со средств, считающихся предметом залога. Банк не вправе исполнить поручение налогового органа, представленное к залоговому счету, права по которому заложены. Приостановление операций по таким счетам налоговой инспекцией также считается неправомерным, так как это нарушает права залогодержателя.

Таким образом, при налоговой проверке операций с залогом недвижимости, налоговый орган обязан четко разграничить статус счета: является ли он обычным расчетным счетом или специальным залоговым счетом, где средства служат обеспечением обязательства.

Типичные схемы уклонения от налогообложения с использованием недвижимости

Рынок недвижимости, особенно ипотечный сегмент, исторически является зоной повышенного налогового риска, поскольку он часто используется для сокрытия доходов и незаконного обналичивания средств.

Таблица 1. Типичные схемы уклонения и их налоговые последствия

Схема уклонения	Налоговый риск	Роль банка в контроле
Занижение цены в договоре	Уменьшение налоговой базы (НДФЛ) продавца, сокрытие реальных доходов.	Банк может нести косвенный риск, если сделка будет признана ничтожной. Банки проверяют рыночность оценки для целей кредитования.
Фиктивные сделки	Признание сделки ничтожной (например, сделки между родственниками для получения налоговых вычетов или ухода от налогов).	Налоговая имеет право оштрафовать гражданина по ст. 122 НК РФ или привлечь к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ.
Использование аффилированных лиц	Продажа апартаментов или иного залога по значительно заниженной стоимости аффилированным лицам для минимизации налога на прибыль (или НДФЛ).	Выявление аффилированности — ключевой элемент контроля (благодаря праву ФНС запрашивать данные о бенефициарах).
Скрытые доходы (обналичивание)	Неуплата НДФЛ с полученных доходов (например, если средства, полученные по договору купли-продажи, являются оплатой за иные услуги).	Банк может заблокировать операции по 115-ФЗ, если они имеют признаки подозрительности (необоснованные переводы, низкая налоговая нагрузка клиента).

Если сделка, обеспеченная ипотекой, признается ничтожной, банк вправе аннулировать договор и потребовать возвращения заемных средств.

Ответственность за нарушения:
За неуплату или неполную уплату сумм налога (например, при занижении налоговой базы) предусмотрен штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы, а при умышленной неуплате — 40%. Сокрытие доходов в крупном (свыше 1,5 млн руб.) или особо крупном (свыше 9 млн руб.) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 Уголовного кодекса Российской Федерации. Разве можно игнорировать такие высокие риски?

---

Глава 4. Методика проведения налоговой проверки операций коммерческих банков с залогом недвижимости и рекомендации по ее совершенствованию

Разработка методики налоговой проверки операций с залогом недвижимости требует комплексного подхода, объединяющего проверку финансовой деятельности самого банка как налогоплательщика и контроль за его исполнением обязанностей налогового агента и контролера по отношению к клиентам.

Подготовительный этап налоговой проверки операций с залогом недвижимости

Подготовительный этап — это фаза сбора и аналитического предпроверочного контроля, который позволяет сфокусировать усилия ФНС на наиболее рисковых сегментах.

1. Сбор и анализ информации (Внешние источники):

• ФНС и Реестр финансовых отношений: Анализ ежегодных сведений о счетах налогоплательщика, предоставленных банком, и сопоставление их с налоговой отчетностью.
• Росреестр: Получение выписок из ЕГРН для подтверждения правового статуса залогового имущества, дат регистрации и смены собственников.
• Росфинмониторинг: Анализ сообщений банка о подозрительных операциях (ФЗ № 115-ФЗ) и критериев необычных сделок.
• Анализ аффилированности: Использование данных из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, а также запрошенных у банка копий паспортов и доверенностей (согласно ФЗ № 6-ФЗ от 17.02.2021) для выявления связей между залогодателем, залогодержателем (банком) и покупателем реализованного залога.

2. Идентификация рисковых зон:

• Операции по реализации залогового имущества, где цена продажи существенно ниже рыночной или балансовой стоимости.
• Сделки с недвижимостью, где наблюдается резкое или необъяснимое изменение собственника.
• Операции, в результате которых банк несет убытки от реализации залога (подозрение на нерыночный характер сделки).
• Нарушение банком обязанностей налогового агента (например, некорректное исчисление НДФЛ с процентов по вкладам).

3. Формирование плана проверки: На основании оценки рисков определяется предмет, период и объем выездной (или камеральной) проверки.

Основные этапы и методы проведения выездной/камеральной налоговой проверки

Проверка операций с залогом недвижимости требует глубокой экспертизы как в финансовом учете, так и в банковском праве.

4.2.1. Истребование и анализ документации

Налоговый орган обязан истребовать полный комплект документов, используя утвержденные формы (Приказ ФНС России от 07.11.2018 N ММВ-7-2/628@):

Категория документов	Цель анализа
Правоустанавливающие	Договоры залога (ипотеки), кредитные договоры, закладные, выписки из ЕГРН. Подтверждение предмета, условий и существа обязательства.
Бухгалтерские регистры	Выписки по счетам 008, 009, счета учета кредитов, счета учета реализованного имущества. Проверка корректности отражения залога и операций по его реализации.
Налоговая отчетность	Декларации по налогу на прибыль, НДС, расчеты по НДФЛ. Сопоставление данных учета с заявленной налоговой базой.
Оценочная документация	Отчеты оценщиков о рыночной стоимости залога. Проверка обоснованности цены реализации залогового имущества.

4.2.2. Залоговая экспертиза и анализ учета

1. Проверка рыночной стоимости: Осведомленный инспектор должен провести анализ рыночной стоимости залога на дату реализации. Если цена реализации существенно отклоняется от рыночной, это может указывать на схему минимизации налогов должника (залогодателя) или необоснованное занижение выручки банком (если залог перешел в его собственность).
2. Анализ налоговой базы по налогу на прибыль: Тщательно проверяется порядок признания доходов и расходов, связанных с реализацией залога. Если банк применяет кассовый метод, проверяется дата возникновения дохода (день удовлетворения требований залогодержателя). Главное внимание — на обоснованность включения в расходы балансовой стоимости имущества и расходов на его реализацию.
3. Проверка НДС: Контроль за правомерностью применения банком льготы по НДС (ст. 149 НК РФ) к основным операциям и правильность исчисления НДС в случае реализации сопутствующих услуг, не подпадающих под льготу.
4. Сверка данных и выявление фиктивности:
   • Сверка «кредитор — должник — покупатель» (метод «Ослабленного Якоря»): Использование принципа «Ослабленного Якоря» для сопоставления сведений о сделке, полученных от банка, с данными, полученными от контрагентов. Выявление аффилированности между сторонами сделки, что является прямым признаком высокого налогового риска.
   • Применение «Анонимометра»: Автоматизированный анализ может выявить аномальные транзакции, связанные с залоговым имуществом, которые требуют углубленного изучения.

4.2.3. Контроль обязанностей налогового агента

Проверка должна включать контроль исполнения банком обязанностей по НДФЛ. Например, с 2021 года банк обязан предоставлять информацию о процентах, начисленных по вкладам физических лиц, для последующего исчисления НДФЛ налоговым органом. Банк несет ответственность за корректность предоставленных сведений.

Рекомендации по совершенствованию методики налоговой проверки

Для повышения эффективности контроля в сфере залога недвижимости необходимо совершенствовать методику, фокусируясь на унификации и цифровизации.

1. Унификация подходов к оценке:
Необходимо разработать методические указания ФНС, обязывающие налоговые органы учитывать специфику оценочной деятельности в сфере ипотеки. Предлагается создать единую методику, которая бы гармонизировала рыночную оценку (для целей залога) с налоговой оценкой (для целей определения выручки от реализации), чтобы минимизировать спорные ситуации, связанные с занижением стоимости.

2. Уточнение критериев подозрительных операций в сфере залога:
Критерии, разработанные в рамках 115-ФЗ, должны быть дополнены специфическими «налоговыми» индикаторами, прямо указывающими на попытку уклонения от налогообложения при реализации залога. Например:

• Реализация имущества, полученного банком в собственность, по цене ниже 80% от его рыночной стоимости, определенной оценщиком на дату перехода права собственности.
• Многократная смена залогодержателей или залогодателей в короткий период.
• Операции с залогом, оформленные на физических лиц, не имеющих очевидного источника дохода для приобретения или погашения залога.

3. Углубление информационного взаимодействия:
Эффективность контроля напрямую зависит от скорости и полноты обмена данными. Необходимо дальнейшее развитие автоматизированных систем, позволяющих ФНС получать в режиме реального времени ключевые данные из Росреестра о регистрации залога и его прекращении, что позволит оперативно отслеживать возникновение налогооблагаемой базы.

Практические рекомендации для коммерческих банков и налогоплательщиков

4.4.1. Для коммерческих банков:

1. Усиление комплаенс-контроля: Внедрение и регулярное обновление процедур внутреннего контроля, направленных на выявление схем уклонения от налогообложения среди клиентов, особенно при ипотечном кредитовании и реализации залога.
2. Документооборот: Обеспечение строгой документальной фиксации всех этапов реализации залога (протоколы торгов, оценки, акты приема-передачи), что подтвердит добросовестность банка и рыночный характер сделки в случае налоговой проверки.
3. Раздельный учет: Строгий раздельный бухгалтерский учет банковских операций, освобожденных от НДС, и операций, подлежащих налогообложению, для исключения претензий со стороны ФНС.

4.4.2. Для налогоплательщиков (Залогодателей):

1. Прозрачность сделок: Избегать фиктивных сделок или занижения стоимости недвижимости в договорах купли-продажи, обеспеченных залогом, поскольку ФНС имеет мощные инструменты для выявления таких схем (через анализ аффилированности и доступ к дополнительным данным).
2. Контроль налоговых обязательств при реализации залога: В случае реализации заложенного имущества, тщательно учитывать расходы на его приобретение и реализацию для корректного уменьшения налоговой базы по НДФЛ или налогу на прибыль.

---

Заключение

В рамках настоящего исследования была разработана и структурирована всеобъемлющая методика налоговой проверки операций коммерческих банков с залогом недвижимости. Анализ показал, что регулирование данной сферы является многоуровневым, охватывая нормы Гражданского, Банковского и Налогового кодексов, а также специальных федеральных законов (ФЗ № 102-ФЗ об ипотеке).

Были детально рассмотрены ключевые особенности налогообложения банков: их роль как налоговых агентов и плательщиков, а также специфика учета залоговых операций на забалансовых счетах (008 и 009). Особое внимание уделено эволюции налогового контроля: с 2007 года ФНС имеет расширенные права доступа к банковской тайне, а последние поправки к статье 86 НК РФ (ФЗ № 6-ФЗ от 17.02.2021) позволяют запрашивать у банков копии правоустанавливающих документов клиентов, что критически важно для выявления фиктивных сделок с недвижимостью.

Наиболее острой проблемной зоной остается конфликт интересов при банкротстве, где недавние решения Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ сместили приоритет в пользу погашения налоговых обязательств, возникающих при реализации залога, что уменьшает суммы, доступные банкам.

Выявленные типичные нарушения (занижение стоимости, фиктивность сделок) требуют от налоговых органов применения комплексного аналитического инструментария, включая автоматизированные алгоритмы, такие как «Анонимометр».

Разработанная методика проверки включает детализацию подготовительного этапа (анализ данных Росреестра, ФНС, Росфинмониторинга), а также пошаговое описание основных этапов проверки: истребование и анализ правоустанавливающей, бухгалтерской и оценочной документации, проведение залоговой экспертизы, и анализ формирования налоговой базы по налогу на прибыль и НДС.

Практическая значимость разработанной методики заключается в том, что она предоставляет структурированный алгоритм действий для сотрудников налоговых органов и служит основой для построения системы комплаенс-контроля в коммерческих банках. Предложенные рекомендации по унификации оценочных подходов и углублению информационного обмена способствуют повышению прозрачности и эффективности налогового контроля в критически важном сегменте финансового рынка.

Перспективы дальнейших научных исследований связаны с анализом влияния цифрового рубля на механизм налогового контроля банковских операций и дальнейшей адаптацией методики проверок к условиям непрерывного налогового мониторинга.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации.
3. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)».
4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (последняя редакция).
5. Положение Центрального банка РФ от 5 декабря 2002 г. N 205-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации».
6. Письмо ЦБ РФ от 25 декабря 2003 г. N 181-Т «О Методических рекомендациях «О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности».
7. Адушкина Е.Ю. Правомерность самостоятельной реализации кредитной организацией заложенного имущества // Юридическая работа в кредитной организации. 2006. N 5.
8. Банковское дело / под редакцией Жукова Е.Ф., Эриашвили Н.Д. М.: ЮНИТИ, 2006. 575 с.
9. Братко А.Г. Банковское право России. М.: Дело, 2003. 650 с.
10. Виноградова М.М. Налоговый орган не вправе проводить выездные налоговые проверки банков по некоторым вопросам // Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке. 2008. N 1.
11. Воронин А.С. Стратегическое планирование и управление рисками в коммерческом банке // Управление в кредитной организации. 2007. N 1.
12. Галиуллина Г. Порядок проведения внутреннего аудита выполнения банком функций налогового агента // Бухгалтерия и банки. 2006. N 10.
13. Гриценко Р.А. Обеспечение экономической безопасности банковской системы. URL: http://www.bankir.ru/analytics/nadzor/7/27384 (дата обращения: 18.10.2025).
14. Дудко М. Налоговики и банки: правила взаимодействия // Московский бухгалтер. 2008. N 1.
15. Толкушкин А.В. Проблемы налогообложения банковских операций, связанных с залогом недвижимости // Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке. 2006. N 12.
16. Усатова Л.В., Сероштан М.С, Арская Е.В. Бухгалтерский учет в коммерческих банках. М.: Дашков и Ко, 2006.
17. Залог: что это такое, ГК РФ, виды, недвижимость, движимое имущество. URL: https://www.law.ru/art/24851-zalog-chto-eto-takoe-gk-rf-vidy-nedvijimost-dvijimoe-imuschestvo (дата обращения: 18.10.2025).
18. Как налоговая проверяет банковские счета — что важно знать Planet360.info. URL: https://planet360.info/2025/02/25/kak-nalogovaya-proveryaet-bankovskie-scheta-chto-vazhno-znat-i-kak-zashchititsya/ (дата обращения: 18.10.2025).
19. НАЛОГОВАЯ СИСТЕМА РФ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ БАНКОВ. URL: https://www.muiv.ru/upload/iblock/34a/34aa1b9134a90f11739c9f7a6b2d26f0.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
20. Особенности проведения налоговых проверок банков — FutureBanking. URL: https://futurebanking.ru/articles/2347 (дата обращения: 18.10.2025).
21. НК РФ Статья 290. Особенности определения доходов банков. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/b2f6efd9961d1568285fb706ebf197022d4f2963/ (дата обращения: 18.10.2025).
22. ГК РФ Статья 334. Понятие залога. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/be80a316b1772591a384594c979d39e346f05b1c/ (дата обращения: 18.10.2025).
23. Проблемы налогообложения банковских операций, связанных с залогом недвижимости. URL: https://www.reglament.net/bank/tax/2006_12/3676_1.htm (дата обращения: 18.10.2025).
24. ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ — Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований (научный журнал). URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=4530 (дата обращения: 18.10.2025).
25. Особенности налогообложения банков в Российской Федерации. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка». URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-nalogooblozheniya-bankov-v-rossiyskoy-federatsii/viewer (дата обращения: 18.10.2025).
26. НК РФ Статья 60. Обязанности банков по исполнению поручений на перечисление налогов, сборов, страховых взносов. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/b34360e20980554ef9139268e6121703e851d8b7/ (дата обращения: 18.10.2025).
27. Ничего не скроешь: контролируют ли налоговики банковские переводы — Объясняем.рф. URL: https://xn--90aivcdt6dxb.xn--p1ai/articles/obshchestvo/nichego-ne-skroesh-kontroliruyut-li-nalogoviki-bankovskie-perevody/ (дата обращения: 18.10.2025).
28. ФНС России определила правила информирования банков о долгах налогоплательщиков. Новости: ГАРАНТ.РУ. URL: https://www.garant.ru/news/1691238/ (дата обращения: 18.10.2025).
29. Статья 214.2. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде процентов по вкладам (остаткам на счетах) в банках, находящихся на территории Российской Федерации. URL: https://base.garant.ru/10164072/359f138e64c1ec663c6339174668b8e0/ (дата обращения: 18.10.2025).
30. Усиление налогового контроля над банковскими счетами граждан с 1 июля 2025 года. URL: https://ppt.ru/art/nalogi/bankovskie-scheta-fns (дата обращения: 18.10.2025).
31. Утвержден порядок контроля за исполнением банками обязанностей, предусмотренных НК РФ. Новости: ГАРАНТ.РУ. URL: https://www.garant.ru/news/1376999/ (дата обращения: 18.10.2025).
32. Особенности налогообложения коммерческих банков на примере ПАО «Сбербанк — Томский государственный университет. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-nalogooblozheniya-kommercheskih-bankov-na-primere-pao-sberbank/viewer (дата обращения: 18.10.2025).
33. Залоги «похудеют» на налоги — Банковское обозрение. URL: https://bosfera.ru/bo/zalogi-pohudeyut-na-nalogi (дата обращения: 18.10.2025).
34. Взыскание налоговых платежей с залоговых счетов — Бухгалтерия.ru. URL: https://www.buhgalteria.ru/news/vzyskanie-nalogovykh-platezhey-s-zalogovykh-schetov/ (дата обращения: 18.10.2025).
35. Новые правила проверки компаний и ИП банками, признаки подозрительных операций — Дело Модульбанка. URL: https://delo.modulbank.ru/all/bankovskie-proverki-115-fz (дата обращения: 18.10.2025).
36. Банковская тайна и ФНС: какие данные налоговая может запросить у банка в 2025 году. URL: https://kontur.ru/articles/7187 (дата обращения: 18.10.2025).
37. Блокировка счетов по 115-ФЗ: изменения и практика – 2025. Конспект вебинара с видео. URL: https://www.profbuh.ru/2025/10/blokirovka-schetov-po-115-fz.html (дата обращения: 18.10.2025).
38. Энциклопедия судебной практики. Обязанности банков, связанные с осуществлением налогового контроля (Ст. 86 НК). URL: https://base.garant.ru/57530635/ (дата обращения: 18.10.2025).
39. Утверждены формы для проведения налоговых проверок в 2026 году — MyBuh.kz. URL: https://mybuh.kz/news/utverzhdeny-formy-dlya-provedeniya-nalogovykh-proverok-v-2026-godu/ (дата обращения: 18.10.2025).
40. Налог с договора займа с залогом недвижимости?! — советы риэлторов — Циан. URL: https://www.cian.ru/stati-nalog-s-dogovora-zajma-s-zalogom-nedvizhimosti-sovety-rieltorov-193499/ (дата обращения: 18.10.2025).
41. Порядок налогообложения банков при проведении залоговых операций. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка». URL: https://cyberleninka.ru/article/n/poryadok-nalogooblozheniya-bankov-pri-provedenii-zalogovyh-operatsiy/viewer (дата обращения: 18.10.2025).
42. Налоговые обязанности банков — Электронный журнал «Российский налоговый курьер». URL: https://www.rnk.ru/article/2007-nalogovye-obyazannosti-bankov (дата обращения: 18.10.2025).
43. Статья 5. Банковские операции и другие сделки кредитной организации. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1648/ce7a6dd631a0e1b69f88d72199b90875691079d3/ (дата обращения: 18.10.2025).
44. НОРМАТИВНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КРЕДИТНОГО ПРОЦЕССА — что это простыми словами | Глоссарий Финуслуги.рy. URL: https://www.finuslugi.ru/glossary/normativnoe-regulirovanie-kreditnogo-processa (дата обращения: 18.10.2025).
45. Статья 86. Обязанности банков, оператора платформы цифрового рубля, связанные с осуществлением налогового контроля. URL: https://base.garant.ru/10164072/1f31f9b300f86c2e365ae0b013b8398e/ (дата обращения: 18.10.2025).
46. Какие операции с недвижимостью могут вызвать вопросы у налоговой и Росфинмониторинга. URL: https://journal.banki.ru/news/7924773/ (дата обращения: 18.10.2025).
47. Перечень нормативных правовых и иных актов, регламентирующих деятельность Банка России по регистрации кредитных организаций и лицензированию банковской деятельности. URL: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=35804 (дата обращения: 18.10.2025).