Методы оценки земли: Теория, практика, правовое регулирование и цифровые инновации в современных российских условиях

В современном мире, где экономические процессы постоянно усложняются, а земельные ресурсы становятся все более ценными и ограниченными, оценка земли приобретает ключевое значение. Это не просто техническая процедура определения стоимости; это комплексная, междисциплинарная задача, требующая глубоких знаний в экономике, юриспруденции, землеустройстве и даже экологии. От точности и обоснованности оценки зависят не только фискальные интересы государства и частных собственников, но и эффективность инвестиционных проектов, рациональность землепользования и стабильность рынка недвижимости в целом.

Актуальность темы обусловлена динамичным развитием земельных отношений в Российской Федерации, регулярным обновлением законодательной базы, а также возрастающей потребностью в объективной оценке для целей налогообложения, совершения сделок, урегулирования споров и привлечения инвестиций. Курсовая работа призвана систематизировать теоретические основы, практические подходы и методы оценки земельных участков, осветить современное правовое регулирование и рассмотреть вызовы, стоящие перед оценочной деятельностью в России. Особое внимание будет уделено потенциалу цифровых технологий, способных трансформировать этот процесс, делая его более прозрачным, точным и эффективным. Структура работы последовательно проведет читателя от фундаментальных принципов до инновационных решений, формируя комплексное понимание проблематики.

Теоретические основы и принципы оценки земельных участков

Оценка земельных участков — это не только прикладная дисциплина, но и область, глубоко укорененная в экономических теориях и принципах. Понимание этих основ позволяет не просто следовать методикам, но и осмысленно применять их, адаптируя к уникальным условиям каждого конкретного объекта. Фундаментальные экономические принципы служат той невидимой сеткой, на которой строятся все расчеты и выводы, обеспечивая логическую непротиворечивость и обоснованность оценочной деятельности.

Принципы оценки земли

Рыночная стоимость земельного участка не является константой; она подобна живому организму, постоянно реагирующему на внешние и внутренние изменения. Это динамическое свойство выражается в принципе изменения, который постулирует, что стоимость определяется на конкретную дату и может варьироваться под влиянием таких факторов, как целевое назначение, разрешенное использование, наличие прав третьих лиц и даже раздел имущественных прав. Вчерашняя стоимость может быть неактуальна завтра, что важно учитывать при долгосрочном планировании инвестиций.

Не менее важен принцип внешнего влияния, который утверждает, что стоимость участка формируется не только его внутренними характеристиками, но и внешними факторами. Это может быть экономическая ситуация в регионе (например, рост инвестиций в соседний промышленный кластер), категория земель (земли сельскохозяйственного назначения отличаются от земель населенных пунктов), а также изменения в окружающей среде объекта недвижимости, такие как проведение работ по благоустройству прилегающих территорий или строительство новой транспортной развязки. Эти факторы, часто находящиеся вне контроля собственника, способны существенно повысить или понизить привлекательность и, соответственно, стоимость участка. Иными словами, даже идеальный по своим внутренним параметрам участок может потерять в цене из-за негативных внешних воздействий, и наоборот.

Принцип полезности гласит, что земельный участок обладает рыночной стоимостью лишь в том случае, если он способен удовлетворять потребности текущего или потенциального пользователя в течение определенного времени. Участок, который не может быть использован в силу ограничений или невостребованности, не имеет ценности на рынке. Это тесно связано с принципом спроса и предложения, согласно которому рыночная стоимость является результатом баланса между желанием покупателей приобрести землю и готовностью продавцов ее реализовать. Высокий спрос при ограниченном предложении, как правило, повышает стоимость, тогда как избыток предложения при низком спросе оказывает понижающее давление.

Принцип замещения утверждает, что рыночная стоимость объекта не может превышать наиболее вероятные затраты, которые потребуются для приобретения аналогичного объекта эквивалентной полезности. Иными словами, рациональный покупатель не заплатит за участок больше, чем за другой, который может удовлетворить те же потребности с теми же или лучшими характеристиками.

Но, пожалуй, одним из наиболее значимых и часто используемых принципов является принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Он выступает краеугольным камнем в расчетах рыночной стоимости и требует от оценщика определить такое использование земельного участка, которое максимизирует его ценность. НЭИ — это не просто текущее использование, а потенциально возможное, которое должно быть законодательно разрешено, физически осуществимо (например, участок не может быть застроен, если он находится в зоне затопления), финансово выполнимо (ожидаемые доходы должны превышать затраты) и обеспечивать наивысшую стоимость земельного участка. Важно отметить, что НЭИ может меняться со временем, отражая динамику рынка и градостроительных планов. Недооценка потенциала НЭИ может привести к значительным финансовым потерям для собственника.

Особенности земли как объекта оценки

Земля, как объект оценки, обладает рядом уникальных характеристик, которые отличают ее от других активов и требуют особого подхода. Прежде всего, земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести, и ее объем ограничен. Этот фундаментальный факт предопределяет ее ценность и является основой для формирования стоимости. Каждая частица земной поверхности уникальна по своему местоположению, геологическим особенностям, составу почв и климатическим условиям, что придает ей особую ценность.

Важной особенностью является возможность многоцелевого использования земельных участков. Один и тот же участок может быть использован для жилищного строительства, сельского хозяйства, рекреации или промышленного производства, и выбор наиболее эффективного варианта напрямую влияет на его стоимость. Этот аспект тесно связан с принципом НЭИ.

В отличие от капитальных сооружений и зданий, к земельным участкам неприменимы понятия физического и функционального износа. Земля не ветшает, не устаревает морально (хотя ее полезность может меняться в связи с изменением внешних факторов), и ее срок эксплуатации не ограничен. Более того, стоимость земли, как правило, со временем увеличивается, особенно в условиях развивающейся экономики и растущего спроса.

Государство играет особую роль в регулировании использования земли. Земельный фонд служит основой формирования среды обитания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, поэтому его использование как природного, так и хозяйственного объекта находится под контролем и регулированием со стороны государства. Это проявляется в установлении категорий земель, видов разрешенного использования, экологических ограничений и других правовых норм, которые прямо влияют на ценность участка.

Наконец, на стоимость земли существенно влияет ее ликвидность. Высокая ликвидность актива, то есть его способность быть быстро проданным по рыночной цене без значительных потерь, положительно сказывается на стоимости. Однако на рынках с высокой конкуренцией между продавцами и покупателями, как правило, наблюдается снижение рыночной стоимости, поскольку покупатель имеет широкий выбор альтернатив. Понимание этого динамического взаимодействия между спросом, предложением и ликвидностью помогает предвидеть изменения в ценообразовании.

Эти экономические принципы и уникальные характеристики земли формируют сложную, но логически выстроенную основу, на которой базируются три фундаментальных подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный, каждый из которых призван максимально точно отразить ценность этого незаменимого ресурса.

Подходы и методы определения рыночной стоимости земельных участков

Определение рыночной стоимости земельного участка — это многогранный процесс, требующий применения различных аналитических инструментов. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО) обязывают оценщика использовать или обосновать отказ от использования всех трех фундаментальных подходов: сравнительного, доходного и затратного. Такой комплексный подход позволяет получить наиболее полную и объективную картину стоимости, минимизируя риски искажений. Выбор конкретных методов в рамках каждого подхода остается за оценщиком и зависит от множества факторов, включая специфику объекта, объем и достоверность доступной рыночной информации.

Сравнительный подход

Сравнительный подход является одним из наиболее интуитивно понятных и, при наличии достаточной рыночной информации, наиболее надежных для определения рыночной стоимости земли. Его сущность заключается в сравнении оцениваемого земельного участка с аналогичными объектами, которые были недавно проданы или выставлены на продажу, и по которым известны цены. Далее оценщик вносит поправки, чтобы устранить различия между объектом оценки и аналогами, приводя их к сопоставимому виду.

В рамках сравнительного подхода используются следующие методы:

• Метод сравнения продаж (рыночных аналогов). Этот метод применяется для оценки незастроенных или предположительно пустующих участков, когда на рынке имеется достаточно информации о совершенных сделках или актуальных предложениях по продаже аналогичных объектов.
• Метод выделения (извлечения, изъятия). Этот метод применим только для участков с уже построенными объектами недвижимости. Его суть в том, что сначала определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости (участок с улучшениями), а затем из этой стоимости вычитается стоимость улучшений (зданий, сооружений, инженерных сетей) с учетом их износа. Остаток и будет являться стоимостью земельного участка.
• Метод распределения. Схож с методом выделения, но фокусируется на определении наиболее вероятной доли земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости, исходя из анализа типичных соотношений стоимостей земли и улучшений на данном рынке.

Ключевым элементом сравнительного подхода является тщательный анализ критериев сравнения и внесение поправок. Эти критерии могут быть весьма разнообразными:

• Права собственности на надел: Полное право собственности, аренда, сервитуты и другие обременения.
• Условия продажи: Наличие обременений, необходимость срочной продажи, условия финансирования.
• Рыночные условия: Дата сделки, динамика цен, общая экономическая ситуация.
• Зонирование и целевое назначение: Разрешенное использование участка (например, для ИЖС, ЛПХ, СНТ, промышленное).
• Расположение на местности: Близость к крупным населенным пунктам, транспортным узлам, рекреационным зонам, наличие инфраструктуры.
• Размеры и форма участка: Площадь, конфигурация, коэффициент использования территории.
• Характеристики почв и водоемов: Для сельскохозяйственных земель — плодородие, для прочих — наличие водоемов, рельеф, геологические условия.
• Наличие и качество коммунальных услуг: Электричество, водопровод, газ, канализация.
• Эффективность использования территории: Потенциал для развития, возможность уплотнения застройки.

Внесение поправок — это корректировка цен аналогов, чтобы они максимально соответствовали объекту оценки. Например, если аналог имеет более развитые коммуникации, чем оцениваемый участок, его цена будет уменьшена на величину стоимости этих улучшений.

Доходный подход

Доходный подход концентрируется на определении рыночной стоимости земельного участка исходя из величины, периода и вероятности получения ренты от него. Его философия проста: ценность любого актива определяется доходами, которые он способен генерировать в будущем. Применительно к земле это означает оценку потенциальной земельной ренты.

Методы доходного подхода включают:

• Метод капитализации земельной ренты. Этот метод применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков, когда есть возможность получения стабильной земельной ренты. Алгоритм включает:
  1. Расчет величины земельной ренты, которую участок может приносить (например, арендная плата за землю).
  2. Определение коэффициента капитализации, который отражает требуемую норму доходности и риски.
  3. Расчет рыночной стоимости путем капитализации ренты по формуле:

Стоимость = Рента / Коэффициент капитализации

• Метод остатка для земли. Этот метод используется для оценки участков, предназначенных под застройку. Он предполагает, что общая стоимость объекта недвижимости (участок + улучшения) известна или может быть определена. Из этой общей стоимости вычитаются затраты на создание улучшений и прибыль предпринимателя. Оставшаяся величина и будет стоимостью земли.
• Метод предполагаемого использования. Этот метод моделирует потоки расходов, связанных с освоением земельного участка (строительство, инфраструктура), и доходов, которые будут генерироваться освоенным участком. Прогнозируются будущие денежные потоки, которые затем дисконтируются к дате оценки для определения текущей стоимости.

Доходный подход наиболее предпочтителен для оценки коммерческой и промышленной недвижимости, а также для других участков, способных генерировать стабильный доход, при условии наличия достаточных данных о сделках купли-продажи и доходах от аналогичных объектов. Этот метод позволяет заглянуть в будущее и оценить долгосрочную ценность актива.

Затратный подход

Затратный подход в его классическом понимании основан на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки. Однако к земельным участкам как к невоспроизводимым природным объектам он неприменим в чистом виде. Невозможно «создать» новый участок земли с нуля, как можно построить новое здание.

Тем не менее, элементы затратного подхода активно используются в других методах, особенно в тех, что связаны с учетом стоимости улучшений земельного участка. Например:

• В методе остатка и методе выделения (извлечения, изъятия) затратный подход применяется для расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка. Здесь, чтобы определить стоимость земли, из общей стоимости недвижимости вычитают стоимость зданий, сооружений, коммуникаций, построенных на участке, с учетом их износа.
• Метод изъятия (абстрагирования): это разновидность метода выделения, где стоимость земли извлекается из цены продажи освоенного участка путем вычитания стоимости освоения (затрат на создание улучшений).
• Оценка по затратам на инфраструктуру: для незастроенных участков иногда можно использовать элементы затратного подхода, оценивая стоимость создания необходимой инфраструктуры (дорог, коммуникаций), которая делает участок пригодным для использования.

Формула для метода выделения (извлечения, изъятия):

Sз = C - Су

где:

• S_з — стоимость земельного участка;
• C — стоимость единого объекта недвижимости (участка с улучшениями);
• С_у — стоимость улучшений (зданий, сооружений, инженерных сетей) с учетом их износа.

В случаях недостатка рыночной информации, затратный подход может быть основой для определения стоимости замещения или восстановления для объектов, тесно связанных с землей, но не самой земли.

Выбор и обоснование подходов и методов оценки

Для получения наиболее точных и обоснованных результатов оценщик обязан использовать все три подхода к оценке или, в случае невозможности их применения, подробно обосновать отказ от использования того или иного подхода. Этот принцип закреплен в Федеральных стандартах оценки и призван обеспечить всесторонний анализ.

Выбор конкретного метода в рамках каждого подхода зависит от:

• Объекта оценки: Тип земельного участка (застроенный, незастроенный, сельскохозяйственный, промышленный).
• Информационной обеспеченности: Наличие достаточного количества достоверных рыночных данных о сделках, арендных ставках, затратах на строительство.
• Соответствия наиболее типичному виду использования объекта: Оценщик должен определить НЭИ, которое определяет, какой подход будет наиболее релевантным. Например, для незастроенного участка с активным рынком продаж аналогичных объектов наиболее надежным будет сравнительный подход. Для участка под коммерческую застройку с потенциальными арендными потоками — доходный.

Традиционно, методы сравнительного подхода считаются наиболее надежными для определения рыночной стоимости земли, особенно при наличии развитого и прозрачного рынка недвижимости. Однако в условиях незрелого рынка или уникальных объектов, где аналогов мало, возрастает роль доходного подхода и элементов затратного. Комплексное применение и согласование результатов всех трех подходов позволяет минимизировать погрешности и повысить достоверность итоговой величины стоимости.

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере земельных отношений

Оценочная деятельность в Российской Федерации, и в частности в сфере земельных отношений, представляет собой строго регламентированную область, регулируемую обширным комплексом нормативно-правовых актов. Эта правовая база призвана обеспечить прозрачность, объективность и юридическую значимость результатов оценки, защищая интересы всех участников рынка. От того, насколько точно оценщик следует этим нормам, зависит не только достоверность его работы, но и ее правовая безупречность.

Обзор федерального законодательства

Центральным звеном в системе правового регулирования оценочной деятельности является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в стране, устанавливает обязательность проведения оценки в определенных случаях, требования к субъектам оценочной деятельности (оценщикам и саморегулируемым организациям оценщиков), а также общие принципы и подходы к оценке. Он является базовым документом, формирующим каркас всей системы.

Не менее важен Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Этот фундаментальный акт регулирует земельные отношения, определяя категории земель, правила их использования и охраны, а также права и обязанности землепользователей. Важно отметить, что Земельный кодекс постоянно актуализируется, и в его действующую редакцию от 31.07.2025 внесены изменения, вступающие в силу с 01.09.2025. Эти изменения могут касаться различных аспектов, от порядка предоставления земельных участков до правил изменения их целевого назначения, что, в свою очередь, напрямую влияет на методологию и результаты оценки.

Проведение оценки является обязательным в ряде случаев, особенно когда речь идет о вовлечении в гражданский оборот объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. К таким случаям относятся:

• Приватизация объектов государственной и муниципальной собственности;
• Передача в доверительное управление или аренду;
• Залог;
• Продажа или отчуждение иными способами;
• Внесение в уставные капиталы;
• Возникновение споров о стоимости объекта оценки, включая судебные разбирательства.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки, если иное не установлено законодательством или в судебном порядке. Это подчеркивает высокую юридическую значимость отчета об оценке. Отсутствие юридической силы делает оценочный отчет бесполезным для дальнейших операций.

Федеральные стандарты оценки (ФСО)

В дополнение к федеральным законам, детальную регламентацию оценочной деятельности осуществляют Федеральные стандарты оценки (ФСО), утверждаемые Министерством экономического развития Российской Федерации. Эти нормативные документы конкретизируют процедуры оценки различных видов имущества и являются обязательными для всех оценщиков.

Ключевые ФСО, регулирующие оценку земли:

• ФСО 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»: Определяет основные термины, принципы, устанавливает общие требования к организации и процессу проведения оценки.
• ФСО 2 «Цель оценки и виды стоимости»: Разъясняет, что цель оценки должна быть четко сформулирована, а также раскрывает различные виды стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и др.) и предполагаемое использование результатов оценки.
• ФСО 3 «Требования к отчету об оценке»: Устанавливает строгие требования к содержанию и оформлению отчета об оценке, его структуре, обязательному включению информации о применяемых подходах, методах, допущениях и ограничениях.
• ФСО 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: Регламентирует процесс определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки, устанавливая требования к процедурам, сбору данных и формированию результатов.
• ФСО 5 «Подходы и методы оценки»: Конкретизирует требования к применению затратного, сравнительного и доходного подходов, а также методов, используемых в их рамках, обеспечивая единообразие и обоснованность их выбора.
• ФСО 7 «Оценка недвижимости»: Этот стандарт развивает и конкретизирует требования ФСО 1, 2, 3 применительно к оценке недвижимости. Он является обязательным при оценке любых объектов недвижимости, включая как застроенные, так и незастроенные земельные участки, и содержит специфические указания по их оценке.

Кадастровая стоимость в правовом поле

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации является краеугольным камнем в регулировании определения стоимости земельных участков. Она четко устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (№ 135-ФЗ), а для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка.

Особого внимания заслуживает положение, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке. Это означает, что собственник или заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру установления кадастровой стоимости в размере рыночной, если считает, что текущая кадастровая оценка завышена и не отражает реальную рыночную ситуацию. Такой механизм предусмотрен для защиты прав граждан и организаций и обеспечения справедливости налогообложения и других платежей, рассчитываемых на основе кадастровой стоимости. Каким образом этот механизм способствует повышению прозрачности и справедливости в сфере налогообложения недвижимости?

Все эти нормативно-правовые акты формируют сложную, но логически выстроенную систему, обеспечивающую методологическую базу и юридическую силу оценочной деятельности в сфере земельных отношений в России.

Факторы формирования рыночной и кадастровой стоимости земли и процесс сбора данных

Определение стоимости земли — процесс многогранный, где существуют два основных вида стоимости: рыночная и кадастровая. Несмотря на то что обе они отражают ценность земельного участка, их природа, цели определения и методология расчета существенно различаются. Понимание этих различий, а также факторов, влияющих на каждую из них, критически важно для любого специалиста в области оценки и землеустройства.

Рыночная и кадастровая стоимость: сравнительный анализ

Рыночная стоимость — это, по сути, та цена, которую готов установить собственник, желающий продать землю, и которую готов заплатить покупатель в условиях открытого и конкурентного рынка, когда обе стороны действуют разумно и без принуждения, а информация о сделке является общедоступной. При расчете рыночной стоимости учитываются все индивидуальные характеристики объекта недвижимости, его уникальные особенности, текущее состояние и потенциал.

Кадастровая стоимость, напротив, устанавливается государством на основании Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Её основная цель — формирование налоговой базы для расчета налога на недвижимость и других обязательных платежей. При расчете кадастровой стоимости за основу берется метод массовой оценки. Это означает, что оценка производится не индивидуально для каждого участка, а для больших групп аналогичных объектов, и статистически выводится средняя стоимость. Таким образом, кадастровая стоимость зачастую является обобщенной, а не строго индивидуализированной величиной.

Взаимосвязь и независимость: Рыночная стоимость земельного участка формально не зависит от его кадастровой стоимости. Однако, на практике, кадастровая стоимость может определяться на основе рыночной и иной информации, а в определенных случаях (например, при оспаривании) может быть установлена равной рыночной. Тем не менее, это не означает прямого равенства или жесткой зависимости: рыночная стоимость отражает динамику свободного рынка, тогда как кадастровая — результат государственной оценки по утвержденным методикам.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Рыночная стоимость земельного участка формируется под воздействием широкого спектра факторов, отражающих его привлекательность для потенциальных покупателей:

• Востребованность направления: Близость к крупным городам, экономическим центрам, рекреационным зонам (например, побережьям, горнолыжным курортам) существенно повышает стоимость.
• Транспортная доступность: Наличие развитой дорожной сети, близость к остановкам общественного транспорта, железнодорожным станциям.
• Качество грунта и рельефа: Ровный, сухой участок на возвышенности, как правило, дороже. Близкое залегание грунтовых вод или сложный рельеф могут снижать стоимость из-за дополнительных затрат на освоение.
• Наличие и качество построек на участке: Пустая, но готовая к застройке земля может быть привлекательнее. Ветхие постройки или недострои часто снижают стоимость, так как требуют демонтажа или дополнительных инвестиций в завершение.
• Инвестиционный потенциал: Возможность изменения целевого назначения, перспективы развития района, предполагаемый рост капитализации.
• Площадь и форма участка: Оптимальная площадь и правильная, удобная для застройки форма увеличивают стоимость.
• Процент заселенности поселка: В коттеджных поселках заселенные территории обычно дороже из-за развитой инфраструктуры и сложившейся социальной среды.
• Сезонность: Цены на землю, особенно для дачного строительства, могут расти с приближением весенне-летнего сезона.
• Наличие коммуникаций: Подведенные электричество, водопровод, газ, канализация являются ключевыми факторами, значительно повышающими стоимость.
• Специфика расположения: Участки около леса, водоема, с видовыми характеристиками ценятся выше.
• Экологическая ситуация: Отсутствие промышленных предприятий, близость к природным зонам, чистый воздух.
• Вид разрешенного использования (ВРИ) участка: ВРИ определяет, для каких целей может использоваться земля, что напрямую влияет на ее полезность и, следовательно, на стоимость (например, ИЖС ценится выше, чем земли без конкретного ВРИ).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость, как продукт массовой оценки, также формируется под влиянием ряда факторов, но их учет происходит несколько иначе, с акцентом на типичные характеристики групп объектов:

• Площадь, форма и рельеф участка: Стандартизированные параметры, влияющие на усредненную стоимость.
• Расположение: Местоположение в административно-территориальном делении, близость к центрам активности.
• Наличие инфраструктуры и коммуникаций: Уровень развития инженерных сетей и социальной инфраструктуры в районе.
• Степень готовности поселка: Для земель под индивидуальное жилищное строительство учитывается общая развитость территории.
• Экологичность района: Общая экологическая ситуация в муниципальном образовании.
• Наличие построек на участке: Учитывается для определения общей стоимости объекта недвижимости.
• Возраст и тип участка: Категория земель и ВРИ.
• Вид разрешенного использования (ВРИ) участка: Является одним из ключевых факторов, определяющим кадастровую стоимость. Например, участки для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) могут иметь более низкую кадастровую стоимость, чем участки для ЛПХ (личное подсобное хозяйство) или СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) при той же площади, в зависимости от региональных методик.
• Плодородность (для сельскохозяйственных земель): Качественные характеристики почвы.
• Прибыль, получаемая от участка: Для коммерческих земель может учитываться потенциальная или фактическая прибыльность.

Сбор и анализ исходных данных для оценки

Процедура оценки земли — это последовательный процесс, который начинается задолго до выполнения расчетов. Она включает следующие этапы:

1. Заключение договора на проведение оценки: На этом этапе оценщик и заказчик четко определяют цель оценки (например, продажа, залог, оспаривание кадастровой стоимости), устанавливают стандарты оценки, правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.
2. Сбор и анализ информации: Этот этап является фундаментом для всей дальнейшей работы.
3. Применение подходов к оценке: После сбора и анализа данных оценщик выбирает и применяет наиболее подходящие подходы и методы.
4. Согласование результатов и определение итоговой величины: На этом этапе результаты, полученные с помощью разных подходов, анализируются и сводятся в единую итоговую стоимость.
5. Составление отчета: Итоговый документ, где подробно описан весь процесс оценки и обоснованы выводы.

Сбор и анализ документов — это ключевая часть этапа сбора информации. Оценщику необходим обширный пакет данных:

• Свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из ЕГРН.
• Договоры аренды (если участок арендуется).
• Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, содержащая кадастровый номер.
• Технический паспорт, экспликации и поэтажные планы зданий (если участок застроен).
• Документы, подтверждающие наличие сервитутов, обременений, ограничений использования.

Крайне важно четко определить признаки правового режима использования участка:

• Категория земель (земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и т.д.).
• Вид территориально-экономической зоны (для городских земель).
• Разрешенное использование.
• Форма собственности.
• Наличие застройки.
• Дата проведения оценки.

Оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, максимально близкий к дате оценки. В случае невозможности осмотра (например, из-за удаленности или недоступности), причины такого неосмотра и допущения, сделанные оценщиком, должны быть подробно указаны в отчете.

Помимо документов, оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта, анализирует политические, экономические, социальные и прочие факторы, влияющие на стоимость, а также проводит анализ рынка объекта оценки. Это включает изучение текущих рыночных цен, объемов сделок, динамики спроса и предложения.

Для государственной кадастровой оценки основным источником данных служит кадастр недвижимости. Порядок сбора информации для ГКО может быть представлен на примере конкретных земельных участков: данные могут собираться не только из официальных источников, но и из объявлений о продаже, содержащих кадастровый номер участка, что позволяет получить представление о рыночных ценах.

Таким образом, тщательный сбор и глубокий анализ всех релевантных данных являются основой для формирования обоснованной и достоверной стоимости земельного участка, будь то рыночная или кадастровая.

Роль государственной кадастровой оценки земли в системе землепользования

Государственная кадастровая оценка (ГКО) земель играет многогранную и ключевую роль в системе управления земельными ресурсами Российской Федерации. Её значение выходит далеко за рамки простого определения стоимости, затрагивая фискальную политику, экономическое стимулирование, правовые аспекты и стратегическое планирование. Без эффективной системы ГКО невозможно ни полноценное управление земельными ресурсами, ни справедливое распределение налоговой нагрузки.

Цели и задачи государственной кадастровой оценки

Первоочередная и наиболее очевидная цель ГКО — это внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышение эффективности их использования. Кадастровая стоимость является тем экономическим индикатором, который позволяет государству регулировать процессы землепользования, стимулировать рациональное использование земель и предотвращать их неэффективное освоение.

Основной целью кадастровой оценки является создание базы для налогообложения. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Это делает кадастровую стоимость фундаментальным показателем для формирования доходной части местных бюджетов.

Кроме земельного налога, кадастровая стоимость служит налоговой базой для налога на имущество организаций (в отношении отдельных объе��тов) и физических лиц. Таким образом, она напрямую влияет на финансовое бремя, лежащее на собственниках недвижимости.

Однако фискальные функции ГКО не ограничиваются только налогообложением. Кадастровая стоимость также используется для:

• Расчета арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, что особенно актуально для развития бизнеса и сельского хозяйства.
• Определения выкупной цены государственного или муниципального недвижимого имущества.
• Расчета нотариальных услуг при оформлении сделок с недвижимостью (например, при оформлении права наследования или договора дарения), что позволяет обеспечить справедливость тарифов.
• Установления величины штрафов по административным делам, связанным с использованием земли, стимулируя соблюдение земельного законодательства.
• Получения субсидий и других видов льгот от государства, где кадастровая стоимость может выступать критерием для определения размера государственной поддержки.
• Влияния на налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости. Например, если цена, указанная в договоре купли-продажи, меньше 70% от кадастровой стоимости, НДФЛ взыскивается именно с кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Это механизм, призванный предотвратить занижение стоимости в сделках для ухода от налогов.

Порядок проведения и методология

Система государственной кадастровой оценки характеризуется регулярностью и единообразием. С 2022 года государственная кадастровая оценка земельных участков всех категорий проводится во всех субъектах Российской Федерации один раз в четыре года (за исключением городов федерального значения, где она проводится раз в два года). Такая периодичность призвана обеспечить актуальность данных, не допуская их значительного устаревания.

ГКО осуществляется методом массовой оценки, которая опирается на единую методологию с использованием стандартизированного программного обеспечения. Это обеспечивает единство технологии государственной кадастровой оценки по всей стране, что, в свою очередь, призвано гарантировать преемственность, непредвзятость, эффективность и сопоставимость результатов. Массовая оценка позволяет охватить огромное количество объектов, но при этом может не учитывать индивидуальные особенности каждого участка.

Актуальные изменения в законодательстве

Система ГКО постоянно совершенствуется. Федеральный закон № 243-ФЗ, вступивший в силу 23 июля 2025 года, внес значимые изменения в Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке». Главным из них является предусмотренное использование федеральной государственной географической информационной системы (ФГГИС) для определения кадастровой стоимости земельных участков в субъектах Российской Федерации с 2026 года. Это нововведение направлено на существенное повышение прозрачности процессов кадастровой оценки, улучшение качества и доступности исходных данных, а также сокращение количества ошибок. Ожидается, что ФГГИС станет мощным инструментом для интеграции пространственных данных и более точного анализа факторов, влияющих на стоимость.

Кадастровая стоимость и налогообложение

Несмотря на всестороннее применение, до сих пор кадастровая стоимость земли используется преимущественно в фискальных целях. Именно она формирует основу для расчета налоговой базы по земельному налогу и налогу на имущество. Однако действующее законодательство предусматривает и другие возможности ее использования, как было показано выше.

Эффективная система кадастра, основанная на достоверной кадастровой оценке, способствует управлению землепользованием, формированию оптимальных пропорций в структуре земельного фонда, улучшению экономической, налоговой и инвестиционной политики в регионах. Она позволяет государству принимать обоснованные решения, касающиеся развития территорий, распределения ресурсов и стимулирования экономической активности. Таким образом, ГКО является не просто инструментом сбора налогов, а фундаментальным элементом устойчивого развития земельных отношений и экономики в целом.

Проблемы оценки земли и пути повышения точности и обоснованности результатов

Несмотря на развитую нормативно-правовую базу и устоявшиеся методологические подходы, оценочная деятельность в сфере земельных отношений в России сталкивается с рядом существенных проблем. Эти вызовы охватывают как вопросы регулирования и методического обеспечения, так и сложности, связанные с рыночной конъюнктурой и качеством исходных данных. Понимание этих проблем является первым шагом к поиску эффективных решений, направленных на повышение точности и обоснованности результатов оценки.

Вызовы в оценочной деятельности

Одной из фундаментальных проблем является неопределенность государственной земельной политики. Частые изменения в законодательстве, нечеткость в регулировании некоторых аспектов землепользования создают нестабильность и усложняют прогнозирование, что напрямую влияет на рыночную и кадастровую стоимость.

Существует также отсутствие общепризнанных методик оценки стоимости земельных участков, особенно для специфических категорий земель. Например, проблемы методического обеспечения кадастровой оценки земель населенных пунктов в России включают отсутствие единых подходов и наличие противоречий в нормативных документах. Это приводит к разногласиям в оценках и затрудняет унификацию процессов.

Нехватка информации о сделках с земельными участками является хронической проблемой российского рынка недвижимости. Конфиденциальный характер многих сделок, отсутствие единой прозрачной базы данных затрудняют применение сравнительного подхода, который считается наиболее надежным. Дефицит достоверной и полной информации увеличивает риски для инвесторов и является признаком неразвитости земельного рынка.

Слабая квалификация практических оценщиков в данном вопросе также является проблемой. Недостаточный уровень подготовки или отсутствие специализированных знаний в области оценки земли могут привести к ошибкам и необъективным результатам. Росреестр активно работает над этим вопросом, разрабатывая законопроекты, направленные на повышение качества кадастровых работ и ответственности кадастровых инженеров, в том числе путем наделения национального объединения СРО КИ полномочиями по разработке программ теоретических экзаменов и стажировок.

Незрелость российского земельного рынка по сравнению с развитыми странами проявляется в относительно низкой ликвидности объектов купли-продажи, что объясняется продолжающимся процессом становления земельного законодательства и сложностью разделения государственной собственности на землю.

Наконец, проблемы методического обеспечения процесса оценки в целом и неразвитость рынка недвижимости в ряде регионов приводят к тому, что оценщикам приходится работать в условиях ограниченных данных и не всегда прозрачных условий. Отдельной проблемой является определение вида фактического использования объектов недвижимости, которое не всегда совпадает с юридически закрепленным ВРИ.

Проблемы информационного обеспечения и кадастра

Наиболее острая проблема государственной кадастровой оценки — это информационное обеспечение. К полноте и актуальности данных кадастра недвижимости есть серьезные вопросы. Проблемы с полнотой и актуальностью данных проявляются в наличии реестровых и кадастровых ошибок: некорректные сведения о площади участков, перепутанные данные в колонках, ошибки в координатах границ. Эти неточности могут привести к значительному завышению или занижению кадастровой стоимости.

Проблемы с информационным обеспечением напрямую порождают судебные разбирательства по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки. Статистика показывает, что доля успешных оспариваний весьма значительна: например, в 2013 году было удовлетворено около 77% из более чем 6000 исков. Статистика сильно варьируется по регионам, при этом процент успешного оспаривания может достигать 30-40% в некоторых субъектах Российской Федерации. Это свидетельствует о системных недоработках в процессе ГКО.

Особый случай — превышение кадастровой стоимости над рыночной. Это распространенное явление может быть вызвано устаревшей массовой оценкой, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта или изменения рыночной ситуации (например, после стихийного бедствия или резкого падения спроса). Иногда завышение стоимости может быть следствием административных ошибок.

Также возникает конфликт интересов, когда государство выступает в двух лицах — собственник земельного участка и институт власти. Это создает ситуацию, когда фактически нет четких различий между земельным налогом и арендной платой, фискальными и рентными платежами. Практика установления экономически слабо обоснованных платежей за землю позволяет частным землепользователям оспаривать их правомерность.

Пути повышения эффективности и точности оценки

Для решения этих проблем необходим комплексный подход:

• Комплексное решение проблем в тесной связи с Росреестром: Ведомство, отвечающее за ведение единого государственного реестра объектов недвижимости, должно стать ключевым партнером в повышении качества кадастровых данных.
• Согласование результатов с региональными ведомствами: При государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения необходимо согласовывать результаты с региональным министерством сельского хозяйства для учета специфики и агроэкономических особенностей.
• Учет природно-сельскохозяйственного районирования: При оценочном зонировании территории следует учитывать данные природно-сельскохозяйственного районирования для более достоверного отражения почвенно-климатических ресурсов и, соответственно, стоимости земель.
• Дифференциация ставок земельного налога: Руководителям муниципальных образований рекомендуется использовать результаты кадастровой оценки для дифференциации ставок земельного налога, стимулируя эффективное землепользование и снижая ставки для эффективных пользователей.
• Механизмы оспаривания и установления кадастровой стоимости по рыночной: Важно, что законодательство предусматривает возможность административного установления кадастровой стоимости в размере рыночной бюджетным учреждением по государственной кадастровой оценке на основании заявления заинтересованного лица с приложением отчета об оценке. Решение такого учреждения, в свою очередь, может быть оспорено в суде, что создает дополнительный механизм защиты прав собственников.

Эти меры, в совокупности с повышением квалификации оценщиков и внедрением современных технологий, могут существенно повысить точность, обоснованность и справедливость оценки земли в России.

Цифровые технологии как инструмент повышения эффективности оценки земли

В эпоху цифровой трансформации многие отрасли экономики претерпевают кардинальные изменения, и оценочная деятельность не является исключением. Применение современных цифровых технологий, таких как геоинформационные системы (ГИС), большие данные и искусственный интеллект, открывает новые горизонты для повышения эффективности, точности и достоверности оценки земли и управления земельными ресурсами. Эти инструменты позволяют перейти от рутинных операций к комплексным аналитическим решениям, способным учитывать значительно больше факторов и обрабатывать огромные объемы информации.

Геоинформационные системы (ГИС)

Геоинформационные системы (ГИС) представляют собой мощный комплекс программных и аппаратных средств, предназначенных для сбора, хранения, анализа, управления и представления пространственных и табличных данных. Их уникальность заключается в способности связывать географическую информацию с атрибутивными данными, что позволяет визуализировать сложные взаимосвязи на картах.

В землеустройстве и оценке земли ГИС служит незаменимым инструментом для:

• Картографирования участков: Создание точных цифровых карт, отображающих границы, площадь, координаты и другие пространственные характеристики земельных участков.
• Анализа характеристик участков: Интеграция данных о рельефе, геологическом строении, гидрологических условиях, растительности, типе почв, наличии коммуникаций и инфраструктуры.
• Учета факторов окружающей среды: Анализ экологической ситуации, близости к особо охраняемым природным территориям, промышленным объектам.
• Планирования использования земли: Моделирование различных сценариев развития территории, оценка их потенциального влияния на стоимость.

ГИС позволяет работать с большими объемами данных, объединяя их в единую, логически связанную систему. Визуализация данных в виде интерактивных карт значительно упрощает восприятие информации, делает её более доступной и понятной для анализа и принятия решений. Современные технологии оценки участков с использованием ГИС позволяют учитывать не только экономические, но и множество экологических, геологических и других параметров, что повышает объективность и комплексность оценки.

ГИС-технологии играют важную роль в земельном кадастре, обеспечивая сбор, хранение, обработку, отображение и распространение данных, а также получение новой информации о пространственно-координированных явлениях. Применение ГИС-технологий в землеустройстве позволяет не только хранить информацию по объектам, но и фиксировать изменения и тенденции, что особенно важно для вновь создаваемых объектов кадастрового учета. ГИС применяются для выделения различных территориальных зон при районировании, оценке земель и объектов недвижимости, что обеспечивает научно обоснованный подход к зонированию.

Особое значение имеет законодательное закрепление использования ГИС. Федеральный закон № 243-ФЗ от 23 июля 2025 года предусматривает использование федеральной государственной географической информационной системы (ФГГИС) для определения кадастровой стоимости земельных участков в субъектах Российской Федерации с 2026 года. Это изменение направлено на повышение прозрачности процессов кадастровой оценки, унификацию данных и минимизацию ошибок, что в конечном итоге повысит доверие к результатам ГКО.

Большие данные и искусственный интеллект

Наряду с ГИС, большие данные (Big Data) и искусственный интеллект (ИИ) открывают еще более широкие перспективы для трансформации оценочной деятельности.

• Перспективы использования больших данных и ИИ для анализа рыночной информации: Большие данные позволяют агрегировать и анализировать огромные объемы информации из различных источников: объявления о продаже, данные Росреестра, статистические отчеты, спутниковые снимки, данные о трафике, социальных сетях и т.д. Алгоритмы искусственного интеллекта способны выявлять скрытые закономерности, корреляции и тренды, которые не могут быть обнаружены традиционными методами. Это позволяет не только более точно прогнозировать стоимость, но и выявлять факторы, ранее не учитывавшиеся в оценке.
• Прогнозирование стоимости и выявление скрытых факторов: Машинное обучение может создавать предиктивные модели, которые с высокой точностью оценивают будущую стоимость участка, учитывая динамику рынка, градостроительные планы, инфраструктурные проекты и даже климатические изменения.
• «Умное землепользование» и роботизированные технологии в аграрном секторе: В аграрном секторе цифровизация и «умное землепользование» с использованием роботизированных технологий, информационных систем, анализа больших данных и искусственного интеллекта могут значительно повысить эффективность управления земельными ресурсами. Применение таких технологий в точном земледелии способствует снижению затрат и повышению урожайности. Они позволяют:
  • Составлять технологические карты с учетом рельефа и состава почвы.
  • Планировать посев по данным рельефа и качества почвы.
  • Контролировать уровень влажности и минерализации почвы, уровень света и силы ветра, температурный режим с помощью датчиков и дронов.
  • Планировать оптимальный полив, удобрение и время сбора урожая, основываясь на данных реального времени.

Таким образом, цифровые технологии не просто дополняют традиционные методы оценки, но и создают основу для качественно нового уровня анализа и управления земельными ресурсами. Их внедрение способствует повышению прозрачности, обоснованности и оперативности оценочной деятельности, что критически важно для устойчивого развития экономики и эффективного землепользования в России.

Заключение

Изучение, систематизация и анализ методов оценки земли в рамках данной работы продемонстрировали сложную, но крайне важную природу этого процесса. Оценка земли — это не просто калькуляция, а многогранная дисциплина, лежащая на стыке экономики, землеустройства и права, играющая ключевую роль в эффективном управлении земельными ресурсами, справедливом налогообложении и рациональном инвестировании.

Мы рассмотрели теоретические основы, ��пирающиеся на фундаментальные экономические принципы, такие как изменение, внешнее влияние, полезность, спрос и предложение, замещение, а также краеугольный принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Уникальные характеристики земли, её невоспроизводимость и ограниченность, определяют специфику оценочных подходов и методов.

Детальный анализ трех основных подходов — сравнительного, доходного и затратного — показал их универсальность и гибкость, а также обосновал обязательность их комплексного применения (или аргументированного отказа) для достижения максимально достоверных результатов. Каждый подход, со своими специфическими методами (сравнение продаж, капитализация земельной ренты, метод выделения), имеет свои области предпочтительного применения, зависящие от объекта оценки и доступной информации.

Особое внимание было уделено правовому регулированию, подчеркнувшему ведущую роль Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Земельного кодекса РФ (с учетом последних актуальных изменений). Детализация Федеральных стандартов оценки (ФСО 1, 2, 3, 4, 5, 7) выявила их значимость в регламентации каждого этапа оценочной процедуры, обеспечивая единообразие и юридическую силу. Мы также провели сравнительный анализ рыночной и кадастровой стоимости, выявив их различия, факторы влияния и важность для различных экономических и правовых целей, а также описали процесс сбора исходных данных.

Центральное место в работе заняла роль государственной кадастровой оценки земли. Были раскрыты её основные цели (фискальные, управленческие, правовые), методология массовой оценки и, что особенно актуально, последние законодательные изменения, включая внедрение федеральной государственной географической информационной системы (ФГГИС) с 2026 года, призванной повысить прозрачность и точность ГКО.

Вместе с тем, мы не обошли стороной и существующие проблемы: неопределенность земельной политики, дефицит информации, методические пробелы, незрелость рынка и, самое главное, вопросы качества данных кадастра, приводящие к многочисленным судебным разбирательствам. В качестве путей решения были предложены меры по усилению взаимодействия с Росреестром, более глубокому учету региональных особенностей и активному использованию правовых механизмов оспаривания.

Наконец, работа акцентировала внимание на перспективах, которые открывают цифровые технологии. Геоинформационные системы (ГИС) уже сейчас являются незаменимым инструментом для анализа пространственных данных, а потенциал больших данных и искусственного интеллекта обещает революционные изменения в прогнозировании стоимости, выявлении скрытых факторов и оптимизации «умного землепользования».

Оценка земли — это динамично развивающаяся сфера, требующая постоянного обновления знаний и адаптации к меняющимся экономическим, правовым и технологическим условиям. Дальнейшие исследования в этой области должны быть сосредоточены на более глубокой интеграции цифровых инструментов в практику оценочной деятельности, разработке единых методологических подходов для специфических видов земель и совершенствовании механизмов взаимодействия между государственными органами и оценочным сообществом. Только такой системный подход позволит обеспечить максимально точную, объективную и справедливую оценку земли — основы устойчивого развития любого государства.

Список использованной литературы

1. Ананьин О., Одинцова М. Методологическое исследование в современной науке. М.: Институт экономики РАН, 2012. 46 с.
2. Банки и инвестиции: сборник научно-технических работ / Науч. ред. А. И. Архипов, О. Л. Рогова. Институт экономики РАН, 2011. 172 с.
3. Бердникова Т. Б. Механизм деятельности акционерного общества на рынке ценных бумаг. М.: ИНФРА-М, 2013. 202 с.
4. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. М.: ОЛИМП-БИЗНЕС, 2010. 1087 с.
5. Виленский П. Л., Лившиц В. Н., Орлова Е. Р., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М.: Дело, 2002.
6. Виноградова Е. Н. Оценка товарного знака: иллюзия или реальность? // Вопросы оценки. 2012. №3.
7. Волконский В. А., Гурвич Е. Т., Кузовкин А. И., Сабуров Е. Ф. Анализ влияния формы расчетов на уровень цен // Экономика и математические методы. 2012. Т. 34. Вып. 4.
8. Грибовский С. В. ьных финансовых вложений // Вопросы оценки. 2011. №4.
9. Егерев И. А. Факторы управления стоимостью: выявление и анализ // Вопросы оценки. 2012. №3.
10. Егерев И. А. Оценка стоимости отдельных подразделений бизнеса // Вопросы оценки. 2012. №4.
11. Иванов А. М. и др. Оценка стоимости бизнеса, пакетов акций и долевых интересов. Тверь: Изд-во Тверского государственного университета, 2011. 131 с.
12. Козырь Ю. В. Применение теории опционов для оценки компаний. Часть 2. Опционная оценка акций (собственного капитала) компании // Рынок ценных бумаг. 2012. №13.
13. Козырь Ю. В. Применение теории опционов для оценки компаний. Часть 3. Опционная оценка фирм, связанных с разработкой природных ресурсов // Рынок ценных бумаг. 2011. №14.
14. Козырь Ю. В. Оценка ликвидационной стоимости // Вопросы оценки. 2011. №4.
15. Козырь Ю. В. Оценка и управление стоимостью компаний // Рынок ценных бумаг. 2011. №19.
16. Коллас Б. Управление финансовой деятельностью предприятия. М.: Финансы: ЮНИТИ, 2012.
17. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025). URL: https://docs.cntd.ru/document/901815852
18. Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 N 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». URL: https://docs.cntd.ru/document/901815852
19. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями). URL: https://base.garant.ru/12112189/
20. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» от 25 сентября 2014. URL: https://docs.cntd.ru/document/420379532
21. Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков. Красноярский государственный аграрный университет. URL: http://www.kgau.ru/distance/2012/es_2/zem_kadastr/02/02_03.html
22. Методы и подходы оценки земельных участков. Снижение кадастровой стоимости. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metody-i-podhody-otsenki-zemelnyh-uchastkov-snizhenie-kadastrovoy-stoimosti
23. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-provedeniya-kadastrovoy-otsenki-zemel-v-rossii
24. УДК 681.3.06 (079) МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В России происходит акт. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metody-otsenki-zemelnyh-uchastkov-v-rossii-proishodit-akt
25. Теория и практика применения методов оценки земли в России и зарубежных странах. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/teoriya-i-praktika-primeneniya-metodov-otsenki-zemli-v-rossii-i-zarubezhnyh-stranah
26. Анализ основных методов и подходов при оценке земель населенных пунктов. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-osnovnyh-metodov-i-podhodov-pri-otsenke-zemel-naselennyh-punktov
27. Оценка стоимости земельных участков. URL: https://elib.psuti.ru/sites/default/files/lib/ebooks/ocenkazemuch.pdf
28. Теоретические аспекты методов оценки земельных участков. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/teoreticheskie-aspekty-metodov-otsenki-zemelnyh-uchastkov
29. Внесены изменения в закон «О государственной кадастровой оценке». Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации». URL: https://ocgko.ru/news/vneseny-izmenenija-v-zakon-o-gosudarstvennoj-kadastrovoj-ocenke
30. Основные цели и задачи государственной кадастровой оценки. Государственное бюджетное учреждение Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки». URL: https://gbu-gko.ru/deyatelnost/osnovnye-celi-i-zadachi-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki/
31. Федеральные стандарты оценки. СРО ФСО. URL: https://sro-fso.ru/federalnye-standarty-ocenki/
32. Федеральный Стандарт Оценки №4. URL: https://docs.cntd.ru/document/902242130
33. Роль государственной кадастровой оценки в налогообложении земель сельскохозяйственного назначения в Красноярском крае. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rol-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki-v-nalogooblozhenii-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya-v-krasnoyarskom-krae
34. РОЛЬ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ В УСТОЙЧИВОМ ЗЕМЛЕВЛАДЕНИИ И РАЗВИТИИ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rol-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki-v-ustoychivom-zemlevladenii-i-razvitii-selskogo-hozyaystva
35. ГИС и ЗИС – практика применения в землеустройстве. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gis-i-zis-praktika-primeneniya-v-zemleustroystve
36. Федеральный стандарт оценки. URL: https://economy.gov.ru/material/file/0c97793d40e137155694c03423714b7e/FSO.pdf
37. Цели кадастровой оценки земли в Российской Федерации. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/tseli-kadastrovoy-otsenki-zemli-v-rossiyskoy-federatsii
38. Применение геоинформационных систем при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/primenenie-geoinformatsionnyh-sistem-pri-provedenii-kadastrovoy-otsenki-obektov-nedvizhimosti-v-rossiyskoy-federatsii
39. ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И НЕДВИЖИМОСТИ. Смоленская государственная сельскохозяйственная академия. URL: http://elib.smolensk-agro.ru/index.php/component/attachments/download/185
40. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЦИФРОВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ В ТОЧНОМ ЗЕМЛЕДЕЛИИ. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodologicheskie-aspekty-otsenki-effektivnosti-tsifrovyh-tehnologiy-v-tochnom-zemledelii
41. проблемы государственной кадастровой оценки земельных участков на этапе реформирования. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki-zemelnyh-uchastkov-na-etape-reformirovaniya
42. ПОРЯДОК СБОРА ИНФОРМАЦИИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/poryadok-sbora-informatsii-dlya-tseley-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-zemelnogo-uchastka
43. Финдиректор. URL: http://www.findirector.ru
44. Информационное агентство. URL: http://www.akm.ru
45. Фондовая биржа. URL: http://www.rtsnet.ru
46. Финансовая газета. URL: http://www.fingazeta.ru
47. Проблемы теории и практики управления. URL: http://www.ptpu.ru