Правовое положение недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях Российской Федерации: комплексный анализ понятия, видов, вещных прав и особенностей сделок

В современном гражданском обороте недвижимое имущество занимает особое место, обладая исключительной экономической и социальной значимостью. Не случайно именно эта категория объектов часто становится предметом наиболее сложных и капиталоемких сделок, определяющих развитие экономики и благосостояния граждан. По данным Росреестра, в 2024 году количество зарегистрированных прав на недвижимость в Российской Федерации превысило 30 миллионов, что свидетельствует о непрерывной динамике и важности правового регулирования данной сферы. Однако за этой внушительной статистикой скрывается целый каскад правовых проблем и доктринальных дискуссий, которые требуют глубокого осмысления.

Актуальность всестороннего изучения правового положения недвижимого имущества в России обусловлена не только его высокой стоимостью и сложностью вовлечения в оборот, но и постоянным развитием законодательства, а также формированием новой судебной практики. Гражданское право, как живой организм, реагирует на меняющиеся экономические и социальные реалии, что приводит к появлению новых видов недвижимости, пересмотру критериев ее квалификации и уточнению правовых режимов. Проблемы определения понятия и классификации недвижимого имущества, детализации вещных прав и совершенствования процедур государственной регистрации остаются в центре внимания как законодателя, так и научного сообщества.

Настоящая работа ставит своей целью проведение комплексного анализа правового положения недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях Российской Федерации. Мы последовательно рассмотрим эволюцию и современное законодательное определение недвижимости, классифицируем ее виды, углубимся в особенности вещных прав и специфику сделок, а также обратимся к роли судебной практики в формировании единого правоприменительного подхода. Структура работы призвана обеспечить системное и исчерпывающее освещение заявленной проблематики, предлагая студенту юридического факультета прочную базу для дальнейших исследований и практической деятельности.

Понятие и признаки недвижимого имущества в гражданском праве РФ

Эволюция и современное законодательное определение недвижимого имущества

Понятие недвижимого имущества в российском праве имеет глубокие исторические корни, уходящие еще в римское право с его делением вещей на res mobiles и res immobiles. В дореволюционной России недвижимость рассматривалась как основа благосостояния и стабильности, что отражалось в особом порядке ее оборота и регистрации. С течением времени и изменением социально-экономических формаций, правовая доктрина и законодательство непрерывно адаптировались, формируя современное понимание недвижимости.

Сегодня ключевой отправной точкой для определения недвижимого имущества в Российской Федерации служит статья 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Согласно пункту 1 этой статьи, к недвижимым вещам (которые в правовом поле часто именуются «недвижимое имущество» или «недвижимость», хотя ГК РФ не использует непосредственно термин «объект недвижимого имущества») относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Эта прочная связь проявляется в невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В качестве примеров таких объектов ГК РФ прямо указывает здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Важным этапом в детализации понятия недвижимости стало принятие Федерального закона от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 1 января 2017 года. Этот закон расширил перечень недвижимых вещей, прямо включив в него жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений – машино-места. Ключевым условием для признания этих объектов недвижимостью является четкое описание их границ в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете. До этого момента статус машино-мест, например, часто вызывал споры и квалифицировался как доля в общем имуществе, что значительно усложняло их оборот.

Кроме того, ГК РФ относит к недвижимым вещам и специфические объекты, которые, по своей физической природе, являются движимыми, но подлежат государственной регистрации в силу закона. Это воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания. Их включение в категорию недвижимости обусловлено не их физическими свойствами, а публично-правовым интересом, связанным с обеспечением стабильности оборота и безопасности эксплуатации. Наконец, согласно пункту 1 статьи 132 ГК РФ, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью, что подчеркивает его особую правовую природу и значимость для предпринимательской деятельности. Таким образом, современное законодательное определение недвижимости представляет собой сложную конструкцию, объединяющую как объекты, связанные с землей, так и объекты, отнесенные к недвижимости в силу прямого указания закона.

Основные признаки недвижимого имущества и проблемы их правовой квалификации

В основе правового определения недвижимого имущества лежат два фундаментальных признака: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Эти признаки, закрепленные в статье 130 ГК РФ, призваны служить водоразделом между движимыми и недвижимыми вещами, однако на практике их применение часто сопряжено с серьезными проблемами правовой квалификации.

Первый признак — прочная связь с землей — подразумевает, что объект либо является частью земной поверхности (земельный участок, участок недр), либо физически прикреплен к ней. Традиционно это проявляется в наличии фундамента, заглубленного в грунт. Однако в современном строительстве появляются новые технологии (например, модульные или быстровозводимые конструкции), которые ставят под сомнение однозначность этого критерия. Например, некоторые виды рекламных щитов или павильонов, не имеющие капитального фундамента, могут вызывать споры о своей природе.

Второй признак — невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению — является оценочным и наиболее дискуссионным. Законодатель не дает четкого определения «несоразмерного ущерба», что приводит к неоднозначному толкованию и отсутствию единых критериев отнесения объекта вещных прав к недвижимости. Это «несовершенство юридической техники законодателя» вынуждает суды самостоятельно формировать подходы к оценке этого критерия, опираясь на совокупность факторов. Что же следует из такого положения? Отсутствие четких рамок значительно усложняет прогнозирование правового статуса вновь создаваемых объектов и повышает риски для инвесторов, которым необходимо учитывать не только букву закона, но и прецеденты судебных решений.

На практике суды, оценивая несоразмерность ущерба, учитывают несколько аспектов:

• Экономическая целесообразность: Являются ли затраты на демонтаж и последующее восстановление объекта сопоставимыми с его рыночной стоимостью или превышают ее? Например, если стоимость демонтажа и транспортировки значительно выше стоимости самого объекта, то его перемещение будет признано несоразмерным ущербом.
• Функциональное назначение объекта: Приведет ли перемещение к утрате объектом его основных потребительских свойств или возможности использования по назначению? Например, здание, разобранное на составные части, теряет свои функции как жилище или производственное помещение, что делает его перемещение несоразмерным.
• Степень изменения объекта: Насколько сильно объект изменяется в процессе демонтажа? Если демонтаж влечет за собой разрушение основных конструктивных элементов, объект, как правило, признается недвижимым.
• Наличие инженерных коммуникаций: Подключение к стационарным инженерным сетям (водопровод, канализация, электроснабжение) часто рассматривается судами как дополнительный аргумент в пользу признания объекта недвижимостью, поскольку его отключение и повторное подключение сопряжено с существенными затратами и сложностями.

Примером может служить судебная практика по рекламным конструкциям: если рекламный щит имеет заглубленный в землю фундамент и подключен к электросети, он, скорее всего, будет признан недвижимостью. В то же время, легкие модульные конструкции, которые могут быть демонтированы и собраны в другом месте без существенных затрат и потери функциональности, чаще всего квалифицируются как движимые вещи.

Эти проблемы квалификации обусловлены не только отсутствием детализации в законе, но и динамичностью технического прогресса. То, что еще вчера было неоспоримо недвижимым, сегодня может быть легко перемещено. Таким образом, вопрос разграничения движимых и недвижимых вещей остается одним из наиболее сложных и дискуссионных в гражданском праве, требующим постоянного анализа правоприменительной практики и, возможно, дальнейшей доработки законодательства. Так, не является ли это упущением законодателя, что он не смог предусмотреть механизмы оперативной адаптации правовых норм к стремительно меняющимся строительным технологиям?

Виды недвижимого имущества и их специфические правовые режимы

Земельные участки и участки недр

Земельные участки, наряду с участками недр, являются изначальным и наиболее фундаментальным видом недвижимого имущества. Их уникальность заключается в том, что они являются объектами недвижимости в силу своих природных, физических свойств и невоспроизводимости. Земля — ограниченный ресурс, и этот факт определяет особый подход к ее правовому регулированию.

Правовой режим земельных участков в Российской Федерации формируется в первую очередь Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ) и определяется исходя из их принадлежности к одной из семи установленных категорий земель. Эти категории служат основой для зонирования и определяют допустимые виды использования, а также ограничения и обременения:

1. Земли сельскохозяйственного назначения: предназначены для производства сельскохозяйственной продукции.
2. Земли населенных пунктов: предназначены для застройки и развития городов и иных поселений.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения: используются для размещения соответствующих объектов инфраструктуры.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов: включают заповедники, национальные парки, памятники природы и другие объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.
5. Земли лесного фонда: покрыты лесами или предназначены для их восстановления.
6. Земли водного фонда: заняты водными объектами, предназначенные для их использования.
7. Земли запаса: земли, не предоставленные гражданам или юридическим лицам, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Каждая из этих категорий имеет свой собственный правовой режим, который ограничивает или, наоборот, расширяет возможности по использованию и обороту земельных участков. Например, земли сельскохозяйственного назначения имеют особый режим, направленный на сохранение их плодородия, и их перевод в другую категорию зачастую затруднен.

Помимо категорий земель, правовой режим земельных участков детализируется через виды разрешенного использования (ВРИ), которые устанавливаются градостроительными регламентами в составе Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). ВРИ могут быть:

• Основные виды разрешенного использования: например, «для индивидуального жилищного строительства». Эти виды не требуют дополнительных согласований.
• Условно разрешенные виды использования: например, размещение магазина в жилой зоне. Для реализации такого вида использования требуется прохождение публичных слушаний и получение специального разрешения.
• Вспомогательные виды разрешенного использования: например, размещение гаража или бани на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Эти виды допустимы только в дополнение к основным или условно разрешенным и не могут существовать самостоятельно.

Разрешенное использование земельного участка не просто определяет, что можно построить или как использовать землю; оно также существенно влияет на ее кадастровую стоимость, налогообложение и, как следствие, на рыночную цену. Изменение ВРИ — это сложная процедура, которая требует соблюдения градостроительных норм и часто предполагает получение согласия уполномоченных органов.

Участки недр, как и земельные участки, относятся к невоспроизводимым объектам недвижимости. Их правовой режим регулируется Законом РФ «О недрах» и устанавливает особые правила пользования, связанные с добычей полезных ископаемых, строительством подземных сооружений и иными видами использования недр. Права на недра, как правило, предоставляются на условиях лицензии и неразрывно связаны с правами на соответствующий земельный участок.

Таким образом, правовой режим земельных участков и участков недр представляет собой многослойную систему, призванную обеспечить рациональное использование ограниченных природных ресурсов и учесть как частные, так и публичные интересы.

Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства

Здания и сооружения являются наиболее распространенными и узнаваемыми видами недвижимого имущества. Их гражданско-правовой режим представляет собой урегулированный нормами права порядок создания, ввода в гражданский оборот, эксплуатации, а также определяет правовые возможности и ответственность правообладателей.

Здания можно подразделить на:

• Жилые здания: предназначены для постоянного или временного проживания граждан (например, индивидуальные жилые дома, многоквартирные дома). К ним предъявляются особые требования, направленные на обеспечение жилищных прав граждан: нормы площади на человека, правила регистрации по месту жительства, санитарные и противопожарные нормы.
• Нежилые здания: используются для предпринимательской, административной, производственной или иной нежилой деятельности (например, офисные центры, склады, заводы, магазины). К ним применяются иные требования, обусловленные их функциональным назначением, такие как нормы пожарной безопасности для производственных помещений, санитарные правила для торговых объектов, требования к доступности для маломобильных групп населения.

Важным аспектом правового режима зданий и сооружений является принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов. Этот принцип закреплен в статье 1 и статье 35 Земельного кодекса РФ и означает, что права на земельный участок и расположенное на нем здание, как правило, не могут существовать отдельно друг от друга. Иными словами, собственник здания имеет преимущественное право на приобретение в собственность или аренду земельного участка, на котором это здание расположено. Исторически сложилось так, что собственники зданий и сооружений не всегда являлись собственниками земельных участков под ними, что приводило к многочисленным правовым конфликтам. Современное законодательство стремится устранить эти коллизии, укрепляя связь между правом на землю и правом на застройку.

Сооружения – это объемные, плоскостные или линейные строительные системы, предназначенные для выполнения производственных процессов, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (например, мосты, дороги, трубопроводы, водонапорные башни). Их правовой режим во многом схож с режимом зданий, но может иметь специфические особенности, связанные с их функциональным назначением и техническими требованиями.

Объекты незавершенного строительства (ОНС) представляют собой отдельную категорию недвижимости. Это здания или сооружения, строительство которых начато, но не завершено, и которые прочно связаны с землей. Ключевыми критериями для признания ОНС недвижимостью являются:

• Наличие фундамента: фундамент должен быть неразрывно связан с землей, что исключает возможность легкого перемещения объекта.
• Возведение несущих конструкций: должны быть возведены основные несущие элементы здания (стены, колонны), которые формируют его объемно-планировочную структуру.
• Наличие разрешения на строительство: наличие такого разрешения является юридическим основанием для начала строительных работ и подтверждает законность создания объекта.
• Возможность использования после завершения строительства без перемещения: это подчеркивает его капитальный характер и соответствие общему признаку недвижимости.

Регистрация прав на ОНС стала возможной при наличии разрешения на строительство и сведений о расположении объекта на земельном участке. Это позволяет собственникам ОНС включать их в гражданский оборот (например, продавать, передавать в залог), что способствует привлечению инвестиций и снижению рисков незавершенных проектов. Здания, сооружения, помещения и машино-места, в отличие от земельных участков, являются воспроизводимыми объектами недвижимости, то есть могут быть созданы и восстановлены.

Жилые и нежилые помещения, машино-места

Помещения, как жилые, так и нежилые, а также машино-места, представляют собой особую категорию недвижимого имущества, имеющую свой уникальный правовой режим. Они являются составными частями зданий или сооружений, но при этом могут выступать в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

Жилые помещения (квартиры, комнаты) предназначены для постоянного проживания граждан и обладают особым правовым режимом, регулируемым Жилищным кодексом РФ. Этот режим направлен на защиту жилищных прав граждан и включает в себя нормы о пользовании, содержании, перепланировке и обороте жилья.

Нежилые помещения используются для коммерческой, административной, производственной или иной деятельности, не связанной с постоянным проживанием. К ним применяются иные требования, например, в части санитарных норм, пожарной безопасности, доступности для маломобильных групп населения, в зависимости от их функционального назначения.

Долгое время правовой статус машино-мест в подземных паркингах или многоуровневых стоянках оставался неопределенным. Зачастую они квалифицировались как доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания, что значительно усложняло их оборот и требовало согласия всех сособственников при отчуждении. Однако ситуация кардинально изменилась с вступлением в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ, который внес изменения в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». С 1 января 2017 года машино-место было определено как самостоятельный объект недвижимости.

Это изменение позволило собственникам машино-мест оформить их как отдельные объекты недвижимости, выделив долю из общего имущества, при условии описания их границ в установленном законом порядке. После такой регистрации для купли-продажи машино-места уже не требуется согласие других собственников машино-мест в паркинге, что значительно упрощает их гражданский оборот.

Важной особенностью правового режима помещений и машино-мест является то, что собственнику такого объекта, помимо права на само помещение или машино-место, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении. Это общее имущество включает в себя несущие конструкции, крыши, подвалы, коммуникации, лифты, лестницы и иные элементы, предназначенные для обслуживания более одного помещения или машино-места. Право собственности на долю в общем имуществе неразрывно связано с правом на помещение или машино-место и не может быть отчуждено отдельно.

Таким образом, собственник помещения или машино-места владеет, пользуется и распоряжается ими в соответствии с их назначением, но не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в том же здании или сооружении. Этот принцип призван обеспечить баланс интересов всех собственников общего имущества и поддерживать стабильность его эксплуатации.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

Наряду с традиционными объектами, прочно связанными с землей, гражданское законодательство Российской Федерации относит к недвижимым вещам и специфические объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Речь идет о воздушных и морских судах, а также судах внутреннего плавания. Это отнесение к недвижимости происходит «в силу закона» (статья 130 ГК РФ), а не из-за их физических свойств.

Основная причина такого законодательного подхода заключается в требовании государственной регистрации этих объектов. Государственная регистрация придает их обороту большую стабильность, прозрачность и создает дополнительные гарантии обеспечения прав участников отношений. Подобный подход позволяет отслеживать переход прав, обременения, а также контролировать соблюдение норм безопасности и эксплуатации, что особенно важно для объектов, представляющих повышенную опасность и имеющих высокую экономическую и политическую значимость.

На данные объекты распространен правовой режим недвижимости, чтобы:

• Придать обороту стабильность: Сделки с судами подлежат обязательной государственной регистрации, что исключает двойное отчуждение и обеспечивает публичность информации о правообладателях и обременениях.
• Обеспечить дополнительные гарантии: Государственная регистрация служит доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке. Это создает надежную основу для кредитования под залог таких объектов.
• Контролировать эксплуатацию и безопасность: Регистрация позволяет государственным органам отслеживать владельцев и операторов судов, что критически важно для обеспечения безопасности мореплавания и полетов, а также для целей налогообложения и таможенного контроля.

Однако важно отметить, что не все плавательные и летательные аппараты относятся к недвижимости. Законодательство предусматривает исключения из правила государственной регистрации, а следовательно, и из режима недвижимости. К таким исключениям относятся, например:

• Беспилотные гражданские воздушные суда с максимальной взлетной массой 30 килограммов и менее: согласно статье 33 Воздушного кодекса РФ, такие дроны не подлежат государственной регистрации. Их массовое распространение и относительная доступность не требуют жесткого правового режима, характерного для недвижимости.
• Маломерные суда массой до 200 килограммов включительно и мощностью двигателей (в случае установки) до 8 киловатт включительно: если они используются в некоммерческих целях, они не подлежат государственной регистрации в соответствии со статьей 10 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ и статьей 35 Кодекса торгового мореплавания РФ. Это правило применяется к небольшим лодкам, катерам, используемым для личного отдыха и рыбалки.

Таким образом, критерий «государственная регистрация» является определяющим для отнесения этих специфических объектов к категории недвижимого имущества, позволяя законодателю гибко регулировать оборот высокотехнологичных и дорогостоящих активов, не привязываясь к их физической связи с землей.

Предприятие как имущественный комплекс

В российском гражданском праве предприятие как имущественный комплекс представляет собой уникальный объект недвижимости, который принципиально отличается от других ее видов. Оно не является недвижимостью в силу прочной связи с землей, а признается таковой исключительно по решению законодателя, что прямо закреплено в пункте 1 статьи 132 ГК РФ.

Суть этого подхода заключается в том, что предприятие рассматривается не как совокупность отдельных вещей, а как целостный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Это означает, что при отчуждении или обременении предприятия речь идет о передаче или залоге всего бизнеса в целом, а не его отдельных компонентов.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Этот перечень весьма обширен и включает:

• Недвижимое имущество: земельные участки, здания, сооружения, помещения, которые находятся в собственности предприятия.
• Движимое имущество: оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, транспортные средства.
• Имущественные права требования: дебиторская задолженность, права по договорам, лицензии и разрешения.
• Долги: кредиторская задолженность, обязательства по договорам.
• Исключительные права: права на товарные знаки, фирменные наименования, патенты, объекты авторского права, используемые в деятельности предприятия.

Ключевым аспектом является неделимость предприятия как объекта. Несмотря на то что оно состоит из множества разнородных элементов, при юридических действиях (например, купле-продаже, аренде, залоге) оно рассматривается как единое целое. Это упрощает оборот бизнеса, поскольку не требуется отдельное оформление прав на каждый из его компонентов.

Обязательным признаком предприятия как объекта гражданских прав является его предназначение – осуществление предпринимательской деятельности. Если имущественный комплекс не используется для систематического получения прибыли, он не может быть квалифицирован как предприятие в смысле статьи 132 ГК РФ.

Отнесение предприятия к недвижимости не основано на природе составляющих его элементов (ведь в его состав входит и движимое имущество), а на решении законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. Это сделано с целью придания обороту предприятия большей стабильности, обеспеченности и публичности, поскольку сделки с предприятием подлежат обязательной государственной регистрации, что позволяет защитить интересы кредиторов и иных участников гражданского оборота. Таким образом, предприятие является примером «юридической недвижимости», чья квалификация обусловлена не физическими, а правовыми свойствами, продиктованными экономической целесообразностью.

Вещные права на недвижимое имущество

Право собственности на недвижимое имущество

Право собственности является центральным институтом вещного права и обладает наибольшим объемом правомочий по сравнению с иными вещными правами. В отношении недвижимого имущества это право приобретает особую значимость в силу его высокой стоимости, долговечности и неразрывной связи с землей.

Содержание права собственности на недвижимое имущество традиционно раскрывается через триаду правомочий:

1. Владение: юридически обеспеченная возможность фактически обладать имуществом. Собственник недвижимости имеет право на физический контроль над своим объектом, например, занимать жилой дом, использовать земельный участок, размещать оборудование в нежилом помещении.
2. Пользование: юридически обеспеченная возможность извлекать из имущества его полезные свойства. Собственник может проживать в доме, сдавать его в аренду, получать доход от эксплуатации коммерческой недвижимости, выращивать урожай на земельном участке. При этом он обязан использовать недвижимость в соответствии с ее назначением и разрешенным использованием (например, нельзя построить завод на участке для индивидуального жилищного строительства).
3. Распоряжение: юридически обеспеченная возможность определять юридическую судьбу имущества. Собственник вправе продать, подарить, обменять, передать в залог, завещать недвижимость или совершить иные сделки по ее отчуждению.

Особенности реализации права собственности на недвижимость заключаются в том, что оно не является абсолютным и бесконтрольным. Оно всегда осуществляется с учетом публичных интересов и установленных законом ограничений. Эти ограничения могут быть связаны с:

• Целевым назначением земельных участков и ВРИ: собственник не может использовать землю не по назначению, например, строить коммерческий объект на землях сельскохозяйственного назначения.
• Градостроительными регламентами: правила застройки, высотности, плотности, отступов от границ участка, которые ограничивают возможности собственника по строительству и реконструкции.
• Экологическими и санитарными нормами: требования по охране окружающей среды, соблюдению санитарно-эпидемиологических правил.
• Охранными зонами: ограничения на строительство и хозяйственную деятельность вблизи объектов культурного наследия, инженерных коммуникаций, водоохранных зон.
• Правами третьих лиц: например, наличие сервитутов, обременений, залога.

Право собственности на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (ст. 8.1 ГК РФ). Это отличает недвижимость от движимых вещей, право собственности на которые обычно возникает с момента передачи. Государственная регистрация придает праву собственности публичность, достоверность и стабильность, обеспечивая защиту интересов как самого собственника, так и третьих лиц.

Актуальные проблемы реализации права собственности на недвижимость в РФ часто связаны с незаконным строительством, спорами о границах земельных участков, защитой прав добросовестных приобретателей, а также с необходимостью согласования множества разрешительных документов при строительстве или реконструкции. Эти вопросы активно рассматриваются в судебной практике, которая формирует единообразные подходы к применению норм о собственности.

Иные ограниченные вещные права на недвижимое имущество

Помимо права собственности, гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает ряд ограниченных вещных прав на недвижимое имущество. Эти права предоставляют их обладателям определенные правомочия по владению, пользованию или распоряжению чужой недвижимостью, но в значительно меньшем объеме, чем право собственности. Их называют «ограниченными», поскольку они всегда производны от права собственности и не могут существовать без него.

Основные виды ограниченных вещных прав на недвижимое имущество:

1. Право хозяйственного ведения (ПХВ): Предоставляется государственным и муниципальным унитарным предприятиям. Позволяет предприятию владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника (государства или муниципалитета) в пределах, установленных законом и уставом. Распоряжение недвижимым имуществом возможно только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ). ПХВ выступает как инструмент управления государственной и муниципальной собственностью в хозяйственном обороте.
2. Право оперативного управления (ПОУ): Предоставляется казенным предприятиям, а также учреждениям (государственным, муниципальным, частным). Позволяет владеть и пользоваться имуществом, а распоряжаться им — только с согласия собственника и в пределах, установленных законом, целями деятельности, заданиями собственника и назначением имущества (ст. 296 ГК РФ). ПОУ более строго ограничивает правомочия по распоряжению, чем ПХВ.
3. Сервитут: Право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью (ст. 274 ГК РФ). Например, право прохода или проезда через соседний участок, право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, водопровода. Сервитут может быть публичным (в интересах неограниченного круга лиц) или частным (в интересах конкретного лица). Цель сервитута — обеспечить нужды собственника господствующего участка, которые не могут быть обеспечены иным способом.
4. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком: Исторически широко применялось для предоставления земли юридическим лицам. В настоящее время новые такие права не предоставляются, но ранее возникшие сохраняются (ст. 39.9 ЗК РФ). Юридические лица, обладающие таким правом, обязаны переоформить его на право собственности или аренды.
5. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком: Предоставлялось гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ (ст. 265, 266 ГК РФ). Новые такие права также не предоставляются, но ранее возникшие сохраняются и могут быть переоформлены в собственность.

Соотношение ограниченных вещных прав с правом собственности заключается в том, что они всегда обременяют право собственности. При этом само право собственности сохраняется за собственником, но его возможности по владению, пользованию и распоряжению оказываются ограниченными в интересах обладателя ограниченного вещного права. Все вещные права, включая ограниченные, подлежат обязательной государственной регистрации в ЕГРН (ст. 8.1 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Актуальные изменения в регулировании общего недвижимого имущества стали предметом Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ. Этот закон внес существенные изменения в Гражданский кодекс РФ, введя в главу 16 новый параграф 2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей». Данные новеллы направлены на более детальное и системное регулирование отношений, возникающих по поводу общего имущества в многоквартирных домах, нежилых зданиях, коттеджных поселках, а также других комплексах недвижимости. Закон уточняет понятия общего имущества, порядок его формирования, управления, содержания и использования, а также устанавливает новые правила для принятия решений собственниками. Эти изменения призваны повысить прозрачность и эффективность управления общим имуществом, разрешить давние споры и обеспечить более четкую правовую базу для сособственников.

Сделки с недвижимым имуществом и государственная регистрация прав

Основные виды сделок с недвижимым имуществом

Сделки с недвижимым имуществом составляют одну из наиболее значимых категорий гражданско-правовых сделок, отличающихся особой сложностью регулирования и высокими требованиями к их форме и порядку совершения. Это обусловлено ценностью объекта, его социальной значимостью и необходимостью обеспечения стабильности гражданского оборота.

Ключевые виды сделок с недвижимым имуществом, предусмотренные российским гражданским законодательством, включают:

1. Купля-продажа: Самый распространенный вид сделки, по которой продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную цену (глава 30 ГК РФ, §7 «Продажа недвижимости»). Особенности: существенные условия – предмет и цена; обязательная письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.
2. Дарение: Договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность (глава 32 ГК РФ). Особенности: безвозмездность – ключевой признак; запрет дарения между коммерческими организациями; письменная форма обязательна. Переход права собственности также подлежит государственной регистрации.
3. Мена: Договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одно недвижимое имущество в обмен на другое (глава 31 ГК РФ). Особенности: к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены; каждая из сторон признается продавцом имущества, которое она обязуется передать, и покупателем имущества, которое она обязуется принять.
4. Аренда: Договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (глава 34 ГК РФ). Особенности: договор аренды недвижимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо – независимо от срока, подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ).
5. Ипотека (залог недвижимости): Вид залога, при котором недвижимое имущество остается во владении и пользовании залогодателя, но служит обеспечением исполнения его обязательства перед залогодержателем (Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Особенности: ипотека возникает в силу договора или закона; договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации, и сама ипотека как обременение также регистрируется.

Требования к форме сделок и их нотариальному удостоверению являются одними из наиболее строгих в гражданском праве.

• Письменная форма: Все сделки с недвижимым имуществом должны быть совершены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ для купли-продажи). Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки.
• Нотариальное удостоверение: В определенных случаях законом установлена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью (ст. 163 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»):
  • Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением отчуждения всех долей по одной сделке).
  • Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
  • Договоры ренты (пожизненного содержания с иждивением).
  • Сделки по отчуждению земельных долей.
  • По закону, нотариальное удостоверение также обязательно для договора условного депонирования (эскроу), если предметом депонирования является документарная закладная.

  Несоблюдение нотариальной формы также влечет недействительность сделки.

Кроме того, при совершении сделок с недвижимостью могут возникать дополнительные требования, например, получение согласия супруга на отчуждение совместно нажитого имущества, получение согласия органов опеки и попечительства при отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетним, или соблюдение преимущественного права покупки доли в общей собственности. Все эти требования призваны защитить интересы участников оборота и обеспечить прозрачность сделок с недвижимостью.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является краеугольным камнем в системе регулирования гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Она выполняет не только фискальную, но и важнейшую правоустанавливающую, правоподтверждающую и правозащитную функции, обеспечивая публичность, достоверность и стабильность соответствующих прав.

Роль государственной регистрации в гражданском обороте недвижимости многогранна:

• Правоустанавливающая (конститутивная) функция: Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это означает, что даже при наличии надлежаще оформленного договора купли-продажи, право собственности на недвижимость у покупателя возникает только после его государственной регистрации.
• Правоподтверждающая (удостоверительная) функция: Запись в ЕГРН служит единственным доказательством существования зарегистрированного права. Информация из реестра является общедоступной (за некоторыми исключениями), что позволяет любому заинтересованному лицу проверить правовой статус объекта и его собственника.
• Правозащитная (обеспечительная) функция: Государственная регистрация защищает права собственников и иных правообладателей от недобросовестных действий. Она предотвращает двойное отчуждение, позволяет отслеживать обременения (залоги, аресты, сервитуты) и служит основой для разрешения споров.
• Информационная функция: ЕГРН является единой федеральной информационной системой, содержащей сведения обо всех объектах недвижимости и зарегистрированных правах на территории РФ.

Обзор новелл законодательства в сфере регистрации прав и сделок с недвижимостью связан, прежде всего, с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ), который вступил в силу с 1 января 2017 года. Этот закон объединил систему государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственную регистрацию прав на них в единый комплекс, создав ЕГРН.

Ключевые изменения и их влияние:

1. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН): Создание ЕГРН упростило процедуры регистрации и учета, сделав их более эффективными и прозрачными. Теперь заявителю достаточно подать одно заявление для одновременного проведения кадастрового учета и регистрации прав.
2. Отмена регистрации сделок: Важной новеллой, введенной еще до ФЗ № 218-ФЗ (Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ), но подтвержденной нынешним законодательством, является отмена государственной регистрации большинства сделок с недвижимостью. Если ранее регистрировались договоры купли-продажи, мены, дарения, то теперь регистрируется только переход права собственности по этим сделкам. Исключения составляют, например, договоры аренды недвижимого имущества на срок более года, договоры участия в долевом строительстве и договоры ипотеки. Это упростило документооборот и сократило сроки регистрации, сосредоточив внимание Росреестра на регистрации самих прав.
3. Усиление принципа публичной достоверности реестра: ФЗ № 218-ФЗ усиливает роль ЕГРН как источника достоверных сведений о правах. Добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, получает дополнительную защиту своих прав.
4. Электронная регистрация: Закон предусмотрел возможность подачи документов на государственную регистрацию в электронной форме, что значительно упрощает процедуру для граждан и юридических лиц, сокращая временные и финансовые издержки.
5. Особенности регистрации отдельных объектов: ФЗ № 315-ФЗ от 03.07.2016, как уже упоминалось, закрепил машино-место как самостоятельный объект недвижимости, подлежащий государственной регистрации, что решило множество проблем в этой сфере.

Анализ влияния изменений законодательства на порядок совершения сделок и защиту прав собственников показывает, что эти новеллы способствовали повышению стабильности и предсказуемости гражданского оборота недвижимости. Упрощение процедур, повышение достоверности реестра и развитие электронных сервисов делают рынок недвижимости более доступным и безопасным для участников. Однако остаются и проблемы, связанные с качеством кадастрового учета, оспариванием зарегистрированных прав и защитой от мошеннических схем, что требует постоянного совершенствования как законодательной базы, так и правоприменительной практики.

Судебная практика и актуальные проблемы правоприменения

Значение постановлений Пленумов Верховного Суда РФ

В условиях постоянно развивающегося законодательства и многообразия правовых ситуаций, судебная практика высших инстанций играет исключительно важную роль в формировании единообразного правоприменения. Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации (ранее также Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам, касающимся предпринимательской деятельности) являются обязательными для нижестоящих судов и направлены на толкование и разъяснение сложных норм права, устранение коллизий и пробелов в законодательстве. В сфере регулирования недвижимого имущества, вещных прав и сделок с ним, такие постановления имеют критическое значение.

Обзор ключевых позиций Верховного Суда РФ, формирующих единообразный подход к разрешению споров, связанных с недвижимым имуществом, вещными правами и сделками, включает множество аспектов:

1. Квалификация объектов недвижимости: ВС РФ неоднократно разъяснял критерии отнесения того или иного объекта к недвижимости, особенно в спорных случаях (например, некапитальные постройки, рекламные конструкции, асфальтовые покрытия). Так, в своем Обзоре судебной практики по делам, связанным с установлением сервитута на земельный участок, Верховный Суд РФ указывал, что временные сооружения, не имеющие прочной связи с землей, не могут быть признаны недвижимым имуществом. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о правах на земельные участки» является основополагающим для определения прав на землю под зданиями и сооружениями.
2. Защита права собственности: Постановления Пленума ВС РФ, в частности от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», содержат важные разъяснения по виндикационным (истребование имущества из чужого незаконного владения) и негаторным (устранение препятствий в пользовании имуществом) искам, а также по защите прав добросовестных приобретателей недвижимости. Суд подчеркивает, что единственным доказательством зарегистрированного права является запись в ЕГРН, и добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные реестра, получает существенную защиту.
3. Оборот недвижимости и государственная регистрация: Разъяснения ВС РФ касаются порядка государственной регистрации прав и сделок, последствий ее отсутствия, а также вопросов оспаривания зарегистрированных прав. Например, в Постановлении Пленума ВС РФ № 9, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» было сформулировано важное правило о том, что иск о признании права отсутствующим является надлежащим способом защиты в случае, когда запись о праве в реестре не соответствует действительности.
4. Вещные права на земельные участки: Активно развивается практика по применению норм о сервитутах, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Суды разъясняют условия установления сервитутов, их содержание и порядок прекращения.
5. Последствия недействительности сделок: Важное значение имеют разъяснения о применении последствий недействительности сделок с недвижимостью, особенно в части реституции (возврата полученного по недействительной сделке).

Таким образом, постановления Пленумов Верховного Суда РФ не просто интерпретируют закон, но и активно формируют правовую реальность, разрешая сложные вопросы, не имеющие прямого ответа в нормативно-правовых актах, и обеспечивая предсказуемость судебных решений, что является критически важным для стабильности гражданского оборота недвижимости.

Дискуссионные вопросы и перспективы развития законодательства

Несмотря на активное развитие гражданского законодательства и судебной практики, регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом, продолжает оставаться областью, богатой на дискуссионные вопросы и проблемы правоприменения. Эти проблемы часто связаны с пробелами, коллизиями в законодательстве, а также с необходимостью адаптации правовых норм к новым технологическим и экономическим реалиям.

Среди наиболее актуальных и нерешенных вопросов можно выделить следующие:

1. Отсутствие четких критериев для определения «несоразмерного ущерба»: Как уже отмечалось, оценочный характер этого признака приводит к неоднозначности судебных решений. Несмотря на попытки судов выработать единый подход (учет экономической целесообразности, функционального назначения, стоимости демонтажа), универсального алгоритма нет. Это порождает споры вокруг квалификации модульных зданий, легковозводимых конструкций, объектов благоустройства (например, спортивные площадки, заборы), которые могут быть демонтированы без полного разрушения, но с существенными затратами.
2. Правовой режим подземных сооружений и объектов, не имеющих прямой связи с поверхностью: Например, подземные парковки, коммуникационные тоннели, которые полностью расположены под землей и не имеют надземных частей, зачастую вызывают вопросы о их квалификации как самостоятельных объектов недвижимости или как частей земельного участка.
3. Проблемы добросовестного приобретения и защиты прав собственников: Несмотря на усиление роли ЕГРН, остаются случаи, когда недобросовестные действия третьих лиц приводят к утрате имущества законными собственниками. Вопросы соотношения принципа публичной достоверности реестра с правом собственника на виндикацию имущества продолжают быть предметом активных дискуссий и судебных разбирательств.
4. Регулирование использования общего имущества в многоквартирных домах и иных комплексах недвижимости: Несмотря на принятие ФЗ № 351-ФЗ от 24.07.2023, детализация вопросов управления, содержания, принятия решений собственниками общего имущества остается сложной и часто приводит к конфликтам. Особый вызов представляют смешанные комплексы, где есть и жилые, и нежилые помещения.
5. Цифровизация и оборот недвижимости: Развитие цифровых технологий, таких как блокчейн, токенизация активов, ставит перед правоведами новые вопросы о возможном использовании этих технологий для регистрации прав на недвижимость, совершения сделок и защиты интересов. Хотя в России уже реализована электронная регистрация, перспективы более глубокой интеграции цифровых решений в гражданский оборот недвижимости пока только начинают осмысливаться.

Перспективы развития законодательства в сфере недвижимости, вероятно, будут направлены на:

• Детализацию критериев квалификации объектов: Возможно, путем внесения уточнений в ГК РФ или принятия подзаконных актов, которые бы более четко определили признаки прочной связи с землей и несоразмерного ущерба.
• Совершенствование механизмов защиты прав: Дальнейшая работа над обеспечением гарантий прав добросовестных приобретателей и усиление ответственности за недостоверность сведений в ЕГРН.
• Комплексное регулирование объектов общего имущества: Разработка более подробных правил для различных видов общих объектов, с учетом их специфики и функционального назначения.
• Адаптация к новым технологиям: Изучение возможности внедрения блокчейн-технологий для повышения прозрачности и безопасности оборота недвижимости, а также правовое регулирование «цифровой недвижимости».

Решение этих проблем требует скоординированных усилий законодателя, органов исполнительной власти и научного сообщества. Только комплексный и гибкий подход позволит обеспечить стабильное и эффективное функционирование рынка недвижимости, защищая интересы всех участников гражданского оборота.

Заключение

Комплексный анализ правового положения недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях Российской Федерации позволил всесторонне исследовать его многогранную природу, выявить ключевые характеристики и обозначить актуальные проблемы, с которыми сталкивается правоприменительная практика. Мы убедились, что недвижимое имущество, являясь основой экономического благосостояния и важнейшей категорией гражданского оборота, требует особого, тщательно выверенного правового регулирования.

В ходе исследования было установлено, что современное законодательное определение недвижимого имущества, закрепленное в статье 130 ГК РФ, эволюционировало, включив в свой состав не только традиционные объекты, прочно связанные с землей, но и специфические объекты (воздушные и морские суда, машино-места, предприятие как имущественный комплекс), отнесенные к недвижимости в силу закона. Детальный анализ признаков прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению выявил их оценочный характер и породил дискуссии в доктрине и судебной практике, что требует дальнейшей унификации критериев.

Классификация недвижимого имущества на земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, воздушные/морские суда и предприятия как имущественные комплексы продемонстрировала уникальность правового режима каждой категории. Особое внимание было уделено специфике правового регулирования земельных участков через категории земель и виды разрешенного использования, а также новеллам, закрепившим машино-места в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Исследование вещных прав на недвижимое имущество показало, что право собственности, хотя и является наиболее полным, ограничено публичными интересами и другими вещными правами. Обзор ограниченных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитутов) подчеркнул их значение для регулирования отношений по поводу чужой недвижимости, а также осветил актуальные изменения в регулировании общего недвижимого имущества, направленные на повышение прозрачности и эффективности управления.

Анализ сделок с недвижимым имуществом и государственной регистрации прав позволил определить ключевые требования к их форме и порядку совершения, а также роль ЕГРН в обеспечении стабильности и достоверности гражданского оборота. Отмена регистрации большинства сделок и развитие электронной регистрации свидетельствуют о стремлении законодателя к упрощению процедур при сохранении гарантий защиты прав.

Наконец, обращение к судебной практике Верховного Суда РФ выявило ее решающее значение в толковании и применении норм о недвижимости, формировании единообразного подхода к разрешению споров и заполнении законодательных пробелов. Несмотря на достигнутые успехи, в сфере правоприменения остаются дискуссионные вопросы, связанные с квалификацией объектов, защитой прав собственников и адаптацией законодательства к новым технологиям, что указывает на необходимость дальнейшего совершенствования правового регулирования.

Таким образом, комплексный и актуальный подход к изучению правового положения недвижимого имущества является не просто академической задачей, но и жизненно важным условием для стабильного развития гражданского права и эффективного функционирования экономики Российской Федерации.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 05.06.2012 г., с изм. от 02.10.2012 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.
4. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 05.04.2013 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
5. Федеральный закон от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ (ред. от 29.12.2012 г.) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 33. – Ч. 1. – Ст. 3431.
6. Федеральный закон от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ (ред. от 03.12.2012 г.) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 48. – Ст. 4746.
7. Федеральный закон от 03.06.2006 г. № 73-ФЗ (ред. от 14.07.2008 г.) «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 23. – Ст. 2380.
8. Федеральный закон от 04.12.2006 г. № 201-ФЗ (ред. от 29.06.2012 г.) «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5279.
9. Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013 г.) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2012. – № 53. – Ч. 1. – Ст. 7627.
10. Федеральный закон от 04.03.2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2013. – № 9. – Ст. 873.
11. Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 г. № 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»» // Официальные документы (еженедельное приложение к газете «Учет, налоги, право») – 2013. – № 9.
12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2010. – № 6.
13. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. № 73 (ред. от 25.01.2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2012. – № 1.
14. Определение ВАС РФ от 06.12.2007 г. № 14364/07 по делу № А38-529-14-105-2006 // СПС КонсультантПлюс.
15. Определение ВАС РФ от 02.04.2008 г. № 4222/08 по делу № А40-1034/07-92-10 // СПС КонсультантПлюс.
16. Определение ВАС РФ от 26.08.2008 г. № 9995/08 по делу № А46-4998/2007 // СПС КонсультантПлюс.
17. Определение ВАС РФ от 10.12.2008 г. № 13750/08 по делу № А55-17555/2007 // СПС КонсультантПлюс.
18. Определение ВАС РФ от 29.04.2009 г. № 2905/09 по делу № А70-6292/12-2007 // СПС КонсультантПлюс.
19. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.12.2009 г. № А28-8154/2009-267/32 // СПС КонсультантПлюс.
20. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2010 г. № А43-4982/2009 // СПС КонсультантПлюс.
21. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.03.2010 г. № Ф03-1696/2010 // СПС КонсультантПлюс.
22. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.05.2008 г. № Ф04-2732/2008(4437-А46-27) по делу № А46-4998/2007 // СПС КонсультантПлюс.
23. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.11.2008 г. № Ф04-7238/2008(16435-А70-44) по делу № А70-6292/12-// СПС КонсультантПлюс.
24. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 г. № А81-912/2009 // СПС КонсультантПлюс.
25. Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2010 г. № КГ-А41/655-10 // СПС КонсультантПлюс.
26. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2006 г. № А56-7834/2005 // СПС КонсультантПлюс.
27. Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2009 г. № Ф09-1391/09-С6 // СПС КонсультантПлюс.
28. Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2010 г. № Ф09-7401/09-С6 // СПС КонсультантПлюс.
29. Постановление ФАС Уральского округа от 22.03.2010 г. № Ф09-1710/10-С3 // СПС КонсультантПлюс.
30. Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2010 г. № Ф09-7547/10-С6 // СПС КонсультантПлюс.
31. Алексеев, В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – Москва: Волтерс Клувер, 2007. – 491 с.
32. Анищенко, А., Маслова, Т. Регистрация сделок с недвижимостью: паника отменяется // Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии. – 2013. – № 4. – С. 3-8.
33. Болгерт, Д. Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными // Жилищное право. – 2013. – № 1. – С. 7-18.
34. Болдырев, В. А. Юридические лица – несобственники в системе субъектов гражданского права: монография / под ред. В. А. Сысоева. – Омск: Омская академия МВД России, 2010. – 340 с.
35. Великомыслов, Ю. Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. // Allpravo.ru, 2005. URL: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum5063/print5065.html.
36. Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – Москва: Волтерс Клувер, 2010. – 784 с.
37. Диаковская, Н. В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. – Москва, 2003. – 25 с.
38. Дождев, Д. В. Римское частное право: Учеб. / Под ред. В. С. Нерсесянца. – Москва: Норма, 2005. – 704 с.
39. Захарова, А. Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. – Москва: Статут, 2007. – С. 396-406.
40. Зуйкова, Л. Аренда помещения: шаг за шагом // ЭЖ-Юрист. – 2011. – № 34. – С. 12-13.
41. Ильин, Д. И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий. // Журнал российского права. – 2005. – № 8. – С. 38-39.
42. Козырь, О. М. Недвижимость в новом ГК России. // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А. Л. Маковского. – Москва: Международн. центр. фин.-экон. развития, 1998. – С. 274-282.
43. Рожкова, М. А. Средства и способы правовой защиты коммерческого спора. – Москва: Волтерс Клувер, 2006. – 416 с.
44. Романов, О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право. – 1998. – № 8. – С. 49-50.
45. Степанов, С. Л. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. – Москва: НОРМА, 2002. – 176 с.
46. Тыртычный, С. А. Гражданско-правовая защита имущественных прав собственника (Вещно-правовой аспект): монография. – Москва: ЭкООнис, 2010. – 70 с.
47. ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/575317aa0e4871e956573c00c735d4ff3d1591f4/ (дата обращения: 05.11.2025).
48. ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи. URL: https://www.audit-it.ru/nalog/ref/gkrf/130.php (дата обращения: 05.11.2025).
49. Понятие и основные признаки объектов недвижимого имущества. URL: https://arbitr-sp.ru/articles/ponyatie-i-osnovnye-priznaki-obektov-nedvizhimogo-imushchestva (дата обращения: 05.11.2025).
50. Виды недвижимого имущества. URL: https://www.banki.ru/wikibank/vidy_nedvijimogo_imuschestva/ (дата обращения: 05.11.2025).
51. Особенности правового режима зданий и сооружений. URL: https://studfile.net/preview/4568326/page:14/ (дата обращения: 05.11.2025).
52. Правовой режим предприятия. URL: https://vuzlit.com/409605/pravovoy_rezhim_predpriyatiya (дата обращения: 05.11.2025).
53. ПОНЯТИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-pravovogo-rezhima-zdaniy-i-sooruzheniy (дата обращения: 05.11.2025).
54. Правовой режим предприятия как недвижимое имущество // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoy-rezhim-predpriyatiya-kak-nedvizhimoe-imuschestvo (дата обращения: 05.11.2025).
55. Понятие правового режима земельных участков // Аллея науки. URL: https://alley-science.ru/domains_data/files/10January2020/Ponyatie%20pravovogo%20rezhima%20zemelnyh%20uchastkov.pdf (дата обращения: 05.11.2025).
56. Статья 130. ГК РФ Недвижимые и движимые вещи. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями). URL: https://base.garant.ru/10164072/3f08c5b0ec034a78c0490f23075c3d4f/ (дата обращения: 05.11.2025).
57. Недвижимость как объект гражданских прав. URL: https://rcnkzn.ru/nedvizhimost-kak-obekt-grazhdanskih-prav/ (дата обращения: 05.11.2025).
58. Категория недвижимого имущества в гражданском праве Российской Феде. URL: https://xn--80abjscqg0a3a.xn--p1ai/grazhdan3/grazhdan3.htm (дата обращения: 05.11.2025).
59. Понятие и признаки недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений в Российской Федерации // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/th/9/archive/289/10038/ (дата обращения: 05.11.2025).
60. Недвижимое имущество: нормативные, научные, правоприменительные подходы к определению. URL: https://lawinfo.ru/catalog/art/nedvizhimoe-imuschestvo-normativnye-nauchnye-pravoprimenitelnye-podkhody-k-opredeleniju/ (дата обращения: 05.11.2025).
61. Недвижимое имущество: нормативные, научные, правоприменительные подходы к определению 2. URL: https://legascom.ru/nedvizhimoe-imushchestvo-normativnye-nauchnye-pravoprimenitelnye-podhody-k-opredeleniyu/ (дата обращения: 05.11.2025).
62. Что такое правовой режим земель? URL: https://kadastr.moscow/articles/chto-takoe-pravovoy-rezhim-zemel (дата обращения: 05.11.2025).
63. Правовой режим предприятия как имущественного комплекса. URL: https://lawbooks.club/grazhdanskoe-pravo-uchebnik/pravovoy-rezhim-predpriyatiya-imuschestvennogo-109015.html (дата обращения: 05.11.2025).
64. Виды объектов недвижимости: что говорит закон. URL: https://journal.tinkoff.ru/legal-real-estate/ (дата обращения: 05.11.2025).
65. Правовой режим воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания. URL: https://studfile.net/preview/6064372/page:3/ (дата обращения: 05.11.2025).
66. Предприятие как имущественный комплекс. URL: https://rcnkzn.ru/predpriyatie-kak-imushhestvennyy-kompleks/ (дата обращения: 05.11.2025).
67. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе. URL: https://studfile.net/preview/10360662/page:8/ (дата обращения: 05.11.2025).
68. Тема 15. Правовой режим земель населенных пунктов. URL: https://studfile.net/preview/1722839/page:17/ (дата обращения: 05.11.2025).
69. Элементы правового режима земельных участков. URL: https://www.sibac.info/conf/law/lvi/66698 (дата обращения: 05.11.2025).
70. Правовой режим земельных участков, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. URL: https://apni.ru/article/2194-pravovoi-rezhim-zemelnykh-uchastkov (дата обращения: 05.11.2025).
71. Понятие и виды недвижимого имущества. URL: https://scienceforum.ru/2021/article/2018029053 (дата обращения: 05.11.2025).
72. Классификация и виды вещей в гражданском праве. URL: https://studopedia.ru/8_108157_klassifikatsiya-i-vidi-veshchey-v-grazdanskom-prave.html (дата обращения: 05.11.2025).
73. ГК РФ Статья 287.4. Особенности права собственности на помещение, машино-место. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/502b4fc345a90977e23114f24817445c7b39a38f/ (дата обращения: 05.11.2025).
74. Какие юридические особенности имеют морские и воздушные суда как объекты недвижимости? // Яндекс Нейро. URL: https://yandex.ru/q/question/kakie_iuridicheskie_osobennosti_imeiut_morskie_1495c20c/ (дата обращения: 05.11.2025).
75. Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-vidy-nedvizhimyh-veschey-v-grazhdanskom-prave (дата обращения: 05.11.2025).
76. Нормативное определение категории недвижимого имущества в гражданском праве // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/normativnoe-opredelenie-kategorii-nedvizhimogo-imuschestva-v-grazhdanskom-prave (дата обращения: 05.11.2025).
77. Воздушные и морские суда. Суда внутреннего водного транспорта. URL: https://studme.org/245842/pravo/vozdushnye_morskie_suda_suda_vnutrennego_vodnogo_transporta (дата обращения: 05.11.2025).
78. Морское судно в системе объектов вещных прав // Санкт-Петербургский государственный университет. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/morskoe-sudno-v-sisteme-obektov-veschnyh-prav (дата обращения: 05.11.2025).
79. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 05.11.2025).
80. Оценка морских и воздушных судов отнесенных к объектам недвижимости | Цена и сроки в Санкт-Петербурге // Экспертный Подход. URL: https://expert-podhod.ru/ocenka-morskih-i-vozdushnyh-sudov-otnesennyh-k-obektam-nedvizhimosti/ (дата обращения: 05.11.2025).
81. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ МАШИНО-МЕСТ КАК ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoy-rezhim-mashino-mest-kak-obektov-grazhdanskih-prav (дата обращения: 05.11.2025).