Недвижимость как экономический актив: Двойственная природа, инвестиционный потенциал и современные вызовы регулирования (на основе актуальных данных 2024-2025 гг.)

В 2024 году совокупный объем сделок на рынке жилой недвижимости в России достиг 26 триллионов рублей, демонстрируя снижение на 35% по сравнению с 2023 годом. Эта внушительная, хотя и сократившаяся цифра, красноречиво свидетельствует о колоссальном масштабе и динамичности сектора, который, несмотря на макроэкономические турбулентности, остается одним из ключевых элементов экономической системы страны. Недвижимость – это не просто крыша над головой или стены для бизнеса; это сложный, многогранный экономический актив, чья двойственная природа, инвестиционный потенциал и подверженность государственному регулированию формируют уникальную систему, требующую глубокого академического осмысления.

В современном мире, где экономические циклы сменяются все быстрее, а геополитические факторы оказывают непосредственное влияние на локальные рынки, понимание сущности недвижимости как экономического актива становится краеугольным камнем для любого специалиста в области экономики, финансов или права. Настоящая курсовая работа ставит своей целью не только раскрыть фундаментальные теоретические основы и концепции, определяющие недвижимость как экономический актив, но и провести всесторонний анализ ее физических, экономических и правовых особенностей. Особое внимание будет уделено двойственной природе недвижимости как реального и финансового актива, исследованию ее инвестиционного потенциала, методов оценки стоимости и, что особенно важно в текущих условиях, влиянию государственного регулирования и макроэкономических факторов, опираясь на наиболее актуальные данные 2024-2025 годов.

Введение

Тема «Недвижимость как экономический актив» остается одной из наиболее актуальных и дискуссионных в современной экономической науке и практике, привлекая внимание как опытных инвесторов, так и начинающих специалистов. В условиях постоянно меняющейся рыночной конъюнктуры, усиления роли государства в экономике и возрастающей значимости инвестиционных решений, недвижимость демонстрирует свою уникальную способность выступать одновременно и как объект потребления, и как инструмент приумножения капитала. Для студентов экономических и юридических специальностей, а также для аспирантов, глубокое понимание этой проблематики является залогом успешной профессиональной деятельности.

Актуальность темы обусловлена несколькими факторами. Во-первых, рынок недвижимости является одним из крупнейших и наиболее капиталоемких сегментов мировой и национальной экономики, оказывая мультипликативный эффект на смежные отрасли – строительство, финансы, производство строительных материалов. Во-вторых, недвижимость традиционно рассматривается как один из наиболее надежных активов, способных защитить капитал от инфляции и обеспечить стабильный доход в долгосрочной перспективе, что делает ее привлекательной для широкого круга инвесторов. В-третьих, сложность правового регулирования и многообразие экономических факторов, влияющих на стоимость и ликвидность объектов, требуют системного подхода к анализу. Наконец, динамичные изменения в макроэкономической среде и государственной политике (например, в сфере ипотечного кредитования и налогообложения, как мы видим в 2024-2025 годах) постоянно формируют новые вызовы и возможности для участников рынка.

Цель курсовой работы заключается в комплексном исследовании недвижимости как экономического актива, включая ее сущность, двойственную природу, инвестиционный потенциал, а также влияние регуляторных и макроэкономических факторов на рынок.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Определить фундаментальные теоретические основы и концепции, характеризующие недвижимость как экономический актив.
2. Проанализировать физические, экономические и правовые особенности недвижимости, влияющие на ее рыночный оборот и формирование стоимости.
3. Раскрыть двойственную природу недвижимости как реального и финансового актива, а также ее последствия для участников рынка.
4. Выявить отличительные признаки, делающие недвижимость привлекательным объектом инвестирования, и определить связанные с этим риски и возможности.
5. Изучить основные подходы и методы оценки инвестиционной стоимости недвижимости, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние на ее динамику.
6. Оценить воздействие государственного регулирования и макроэкономических факторов на рынок недвижимости и инвестиционную активность в данном секторе, используя актуальные данные 2024-2025 годов.

Структура курсовой работы включает введение, пять глав, заключение и список использованных источников. Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задачи. В первой главе рассматриваются теоретические основы недвижимости, ее правовые и экономические особенности. Вторая глава посвящена двойственной природе недвижимости и концепции ренты. Третья глава анализирует инвестиционный потенциал, преимущества и риски. Четвертая глава описывает методы оценки стоимости недвижимости. Пятая глава исследует влияние государственного регулирования и макроэкономических факторов с учетом последних данных. В заключении подводятся основные итоги исследования и формулируются выводы.

Методологической основой исследования послужили общенаучные методы познания (анализ, синтез, индукция, дедукция, сравнение), а также экономико-статистические методы (анализ динамических рядов, сравнение показателей) для оценки рыночных тенденций. В работе использовались положения фундаментальных экономических теорий, таких как теория ренты и теория капитала, а также положения гражданского, земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.

Теоретические основы недвижимости: сущность, правовые и экономические особенности

Недвижимость, как краеугольный камень любой экономики, обладает уникальным набором характеристик, которые отличают ее от других видов имущества. Понимание этих особенностей – от фундаментальных определений до тонкостей правового регулирования и специфики экономических атрибутов – является первым шагом к осмыслению ее роли как полноценного экономического актива. Именно эти характеристики формируют ее ценность, определяют механизмы функционирования на рынке и, в конечном итоге, влияют на инвестиционную привлекательность.

Понятие и классификация недвижимого имущества

В российском правовом поле, а вслед за ним и в экономическом анализе, понятие «недвижимое имущество» закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, недвижимое имущество (недвижимость) – это прежде всего земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Это означает, что объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, такие как здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, признаются недвижимыми. Фундаментальный признак «прочной связи с землей» становится определяющим.

Однако законодатель расширяет это понятие, включая в состав недвижимых вещей и те объекты, которые, будучи по своей сути движимыми, приобретают статус недвижимости в силу их высокой значимости и необходимости государственной регистрации. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Это является примером юридической фикции, где правовой статус превалирует над физическими характеристиками.

Кроме того, в контексте современного урбанизированного общества, особый статус приобретают жилые и нежилые помещения, а также машино-места. Они также признаются недвижимыми вещами, при условии, что их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Этот нюанс подчеркивает важность точности правового и кадастрового оформления для объектов, расположенных внутри более крупных недвижимых комплексов.

В отличие от недвижимости, все остальные вещи, не обладающие вышеуказанными признаками, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Разграничение между движимым и недвижимым имуществом имеет критическое значение для регулирования прав собственности, налогообложения, совершения сделок и применения различных юридических процедур.

С точки зрения экономического использования и инвестиционной привлекательности, недвижимость традиционно классифицируется на следующие типологии:

• Жилая недвижимость: предназначена для проживания (квартиры, дома, таунхаусы). Является основным объектом потребительского спроса и значимым инвестиционным инструментом (например, покупка под сдачу в аренду или перепродажу).
• Коммерческая недвижимость: включает офисные, складские, торговые помещения, а также гостиницы, предназначенные для эксплуатации с целью извлечения выгоды. Этот сегмент ориентирован на бизнес-потребности и играет ключевую роль в инвестиционных портфелях.
• Промышленная недвижимость: объекты, используемые в производственной деятельности (заводы, фабрики, производственные комплексы).
• Земельные участки: могут быть сельскохозяйственного, промышленного, рекреационного назначения или предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Ценность земельных участков во многом определяется их целевым назначением и возможностями развития.

Эта классификация не только помогает структурировать рынок, но и позволяет инвесторам и аналитикам точнее определять потенциал и риски различных сегментов.

Правовые основы регулирования рынка недвижимости в РФ

Стабильное и прозрачное функционирование рынка недвижимости невозможно без прочной законодательной базы. В Российской Федерации система правового регулирования недвижимости носит комплексный характер и базируется на иерархии нормативно-правовых актов, начиная с Конституции РФ и заканчивая специализированными федеральными законами и подзаконными актами.

Во главе этой иерархии стоит Конституция Российской Федерации, которая закрепляет право частной собственности (статья 35) и гарантирует ее защиту. Это фундаментальное положение является основой для всех последующих нормативных актов, регулирующих отношения в сфере недвижимости.

Ключевым звеном является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), особенно его статья 130, которая дает определение недвижимого и движимого имущества. ГК РФ также регулирует вопросы возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимость, формы сделок, права и обязанности собственников, владельцев и пользователей.

Наряду с ГК РФ, существенное значение имеют другие кодексы:

• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) регулирует жилищные отношения, определяет права и обязанности собственников и нанимателей жилых помещений, порядок управления многоквартирными домами.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) устанавливает принципы градостроительной деятельности, регулирует территориальное планирование, градостроительное зонирование, проектирование и строительство объектов капитального строительства, а также ввод их в эксплуатацию.
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) определяет правовой режим земель, принципы рационального использования и охраны земель, вопросы собственности на землю, оборота земельных участков.
• Водный кодекс Российской Федерации (ВК РФ) регулирует отношения в области использования и охраны водных объектов, которые также могут быть тесно связаны с недвижимым имуществом (например, земельные участки у водоемов).

Особое место в регулировании рынка занимает Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон является основополагающим для системы государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость. Согласно его положениям, государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и оспорить ее можно только в судебном порядке. Это обеспечивает публичность, достоверность и защиту прав собственников.

Не менее важен Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон был принят с целью защиты интересов граждан – участников долевого строительства, регулируя отношения между застройщиками и дольщиками и устанавливая механизмы обеспечения обязательств застройщиков.

Таким образом, комплексная система нормативно-правовых актов в РФ создает правовое поле, в котором функционирует рынок недвижимости, обеспечивая определенность, защищая права участников и задавая правила игры для всех экономических агентов.

Физические и юридические особенности недвижимости как экономического актива

Недвижимость выделяется среди прочих активов не только в силу своего правового статуса, но и благодаря уникальному сочетанию физических и юридических характеристик, которые формируют ее экономическую ценность, влияют на рыночный оборот и определяют инвестиционные стратегии.

Физические особенности недвижимости:

1. Неперемещаемость (иммобильность): Это главная и определяющая физическая характеристика недвижимости. Земельный участок, здание или сооружение не могут быть перемещены без потери их функционального назначения и несоразмерного ущерба. Эта особенность жестко привязывает объект к конкретному местоположению, делая его уникальным и неповторимым. Именно местоположение становится одним из важнейших ценообразующих факторов.
2. Долговечность: Большинство объектов недвижимости обладают значительным сроком службы. Здания и сооружения могут эксплуатироваться десятилетиями и даже веками, а земельные участки являются практически бессрочным ресурсом. Эта долговечность обусловливает их привлекательность как долгосрочного инвестиционного актива и позволяет получать доход на протяжении длительного периода.
3. Уникальность и неповторимость: Даже два внешне идентичных здания, расположенные на разных участках или в разных районах, будут уникальны из-за своей привязки к конкретному месту. Это исключает возможность полной взаимозаменяемости (совершенной субституции) объектов недвижимости, что имеет важное значение для ценообразования и оценки.
4. Делимость и неделимость: Некоторые объекты недвижимости могут быть разделены на более мелкие (например, земельный участок), другие же являются неделимыми (например, квартира без возможности выделения доли в натуре). Эта характеристика влияет на возможности использования, продажи и наследования.
5. Износ: Недвижимость подвержена физическому и моральному износу. Физический износ связан с естественным старением и разрушением конструкций, а моральный – с устареванием технологий, архитектурных решений, изменениями в предпочтениях потребителей и функциональной непригодностью к современным требованиям. Учет износа критичен при оценке стоимости.

Юридические особенности недвижимости:

Юридические особенности недвижимости оказывают прямое и зачастую доминирующее влияние на характер ее рыночного оборота, возможности и ограничения использования, а также на чистоту и содержание передаваемых прав. Они существенно влияют на уровень рисков для инвесторов и, как следствие, на ликвидность актива.

Ключевой аспект здесь – наличие обременений. Обременение – это установленные законом или договором ограничения прав собственника на владение, пользование или распоряжение недвижимым имуществом. Эти ограничения могут значительно снизить ликвидность объекта и увеличить риски для потенциальных приобретателей. Основные виды обременений включают:

• Сервитут: Право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Например, право прохода или проезда через соседний участок. Сервитут ограничивает полное и эксклюзивное пользование собственностью.
• Ипотека (залог недвижимости): Наиболее распространенное обременение, при котором недвижимость выступает залогом по кредитному обязательству.
  

  Ипотечное обременение существенно ограничивает возможности владельца: продажа и сдача в аренду требуют согласия залогодержателя (банка); перепланировка часто запрещена или строго регламентирована без согласования с банком; прописка третьих лиц может быть ограничена, обычно допускается прописка только членов семьи (супругов, родителей, детей); покупатель ипотечной недвижимости принимает на себя риски, связанные с неисполнением первоначальным собственником своих обязательств перед банком.

• Доверительное управление: Передача имущества в управление другому лицу на определенный срок. Собственник теряет право самостоятельно распоряжаться имуществом.
• Аренда: Право пользования имуществом за плату. Долгосрочная аренда, зарегистрированная в установленном порядке, является обременением и может влиять на возможности продажи или иного распоряжения объектом.
• Концессионное соглашение: Форма государственно-частного партнерства, при которой государственное или муниципальное имущество передается частному инвестору для создания или реконструкции объектов инфраструктуры с последующей эксплуатацией.
• Арест имущества: Налагается судом или иными уполномоченными органами (например, судебными приставами) в рамках исполнительного производства или уголовного дела. Арест полностью блокирует любые сделки с недвижимостью.

Таблица 1. Влияние юридических обременений на недвижимость

Вид обременения	Описание	Влияние на права собственника	Влияние на ликвидность и риски
Сервитут	Право ограниченного пользования чужим имуществом.	Ограничивает полное и эксклюзивное пользование (например, собственник не может препятствовать проезду через свой участок).	Снижает привлекательность для покупателей, которым требуется полное и неограниченное владение; потенциально снижает рыночную стоимость.
Ипотека	Залог недвижимости в обеспечение кредита.	Существенно ограничивает: продажу, сдачу в аренду, перепланировку, прописку третьих лиц (кроме членов семьи) без согласия банка.	Значительно снижает ликвидность: продажа возможна только с согласия банка или погашением кредита. Высокие риски для покупателя, если не учесть ипотечное обременение.
Доверительное управление	Передача имущества в управление другому лицу.	Собственник временно утрачивает право самостоятельно распоряжаться имуществом.	Зависит от условий договора управления; может быть препятствием для быстрой продажи, если требуется расторжение договора или согласие управляющего.
Аренда	Предоставление имущества во временное пользование за плату.	Долгосрочная зарегистрированная аренда сохраняет силу при смене собственника. Собственник не может использовать объект до окончания срока аренды.	Может снижать ликвидность, если покупателю требуется немедленное владение объектом или условия аренды невыгодны.
Арест имущества	Запрет на совершение любых действий с имуществом, наложенный судом или приставами.	Полностью блокирует любые сделки (продажу, дарение, залог) и регистрацию прав. Собственник не может распоряжаться имуществом.	Критически снижает ликвидность до нуля: объект становится неликвидным до снятия ареста. Максимальные риски для любого потенциального контрагента.

Таким образом, тщательный анализ как физических, так и юридических особенностей недвижимости необходим для правильной оценки ее экономической ценности, определения инвестиционной привлекательности и управления рисками. Именно эти характеристики формируют уникальную природу недвижимости как экономического актива.

Двойственная природа недвижимости и концепция ренты

Недвижимость, в отличие от многих других экономических активов, обладает уникальной двойственной природой, которая одновременно усложняет и обогащает ее роль в экономике. Она может быть воспринимаема и как осязаемый объект, удовлетворяющий насущные потребности, и как абстрактный финансовый инструмент, генерирующий доход. Это фундаментальное противоречие лежит в основе многих экономических процессов на рынке недвижимости, от ценообразования до формирования инвестиционных стратегий. Кроме того, экономическая ценность недвижимости тесно связана с концепцией ренты – особого вида дохода, возникающего из-за ограниченности ресурсов.

Недвижимость как реальный и финансовый актив

Понимание двойственной природы недвижимости — это ключ к ее всестороннему экономическому анализу. Один и тот же объект может восприниматься совершенно по-разному в зависимости от мотивации его владельца или потенциального приобретателя.

Недвижимость как реальный актив:

В своем первоначальном, осязаемом смысле, недвижимость выступает как реальный актив, предназначенный для непосредственного использования и удовлетворения конкретных потребностей. Это физический объект, который обладает определенными потребительскими свойствами и функциональным назначением.

• Для населения: Недвижимость удовлетворяет базовую потребность в жилье – обеспечивает кров, безопасность, комфорт, являясь основой для семьи и личной жизни. Квартира или дом – это не просто стены, это место для жизни, воспитания детей, отдыха.
• Для бизнеса: Для предпринимательства недвижимость является незаменимой производственной базой. Это офисные помещения для административной работы, производственные цеха для изготовления продукции, складские комплексы для хранения товаров, торговые площади для реализации продукции и услуг. Без этих объектов функционирование большинства компаний было бы невозможным.
• Для государства: Недвижимость необходима для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Это здания детских садов, школ, медицинских учреждений, административные помещения для государственных служб, объекты инфраструктуры. Государство использует недвижимость для выполнения своих социальных и управленческих функций.

Как реальный актив, недвижимость имеет ценность, определяемую ее полезностью, местоположением, качеством строительства и возможностью удовлетворять специфические потребности пользователей.

Недвижимость как финансовый актив:

Параллельно с ролью реального актива, недвижимость способна выступать как финансовый актив, то есть инструмент для получения дохода и приумножения капитала. В этом качестве она воспринимается как источник будущих денежных потоков, чья стоимость определяется ожидаемыми выгодами.

• Арендная плата: Наиболее очевидный и распространенный источник дохода. Собственник сдает объект в аренду и регулярно получает платежи от арендаторов. Это обеспечивает стабильный пассивный доход.
• Прирост стоимости капитала: Недвижимость часто дорожает со временем. Приобретение объекта с последующей перепродажей по более высокой цене (например, покупка на этапе строительства и продажа после завершения) является стратегией получения дохода от прироста стоимости капитала.
• Доход от девелоперских проектов: Для крупных инвесторов и компаний доход может формироваться не только от владения готовыми объектами, но и от их создания. Это строительство новых объектов (жилых комплексов, торговых центров) с последующей продажей или сдачей в аренду.
• Доход от готового арендного бизнеса: Создание объекта с уже налаженной системой аренды и последующая продажа такого бизнеса, что позволяет инвестору получить премию за уже сформированный денежный поток.
• Дополнительные услуги: Владелец коммерческой недвижимости может предоставлять арендаторам платные услуги – уборка, охрана, парковка, интернет, конференц-залы, складские помещения, аренда автомобилей, что также увеличивает доходность актива.
• Инвестиции в нежилые помещения: Даже относительно небольшие объекты, такие как парковочные места или кладовки, могут быть приобретены для последующей сдачи в аренду или перепродажи, принося доход.

Последствия двойственной природы:

Эта двойственная природа недвижимости предопределяет многообразие мотиваций приобретателей. Одни покупают недвижимость для собственного использования (пользователи), другие – исключительно для получения дохода (инвесторы). Такое различие объединяет черты рынка товаров (где важны потребительские свойства) и рынка капиталов (где важна доходность).

Влияние на ценообразование: На уровень цен на недвижимость влияет как платежеспособный спрос конечных потребителей, так и спрос инвесторов, который, в свою очередь, определяется доходностью альтернативных инвестиций. Например, если доходность банковских депозитов падает, инвесторы могут переключиться на недвижимость, увеличивая спрос и цены.

Риск «перегрева» рынка: В определенных условиях, особенно при высокой динамике роста цен и ожидании дальнейшего удорожания, недвижимость может стать предметом спекулятивного спроса. Инвесторы приобретают объекты не для использования или долгосрочной аренды, а с целью быстрой перепродажи, что может привести к формированию «пузыря» и «перегреву» рынка, когда цены отрываются от их фундаментальной экономической ценности.

Экономическая рента и ее виды в контексте недвижимости

Концепция ренты является одной из фундаментальных в экономической теории и имеет особое значение для понимания ценообразования и доходности недвижимости. В широком экономическом смысле, рента – это постоянный вид дохода, индексируемый в соответствии с инфляционными процессами, получаемый с земли, капитала или прочих видов имущества, количество которых на рынке ограничено. Она представляет собой плату за использование ресурсов, предложение которых либо абсолютно фиксировано, либо сильно ограничено.

Экономическая рента в более узком, но глубоком понимании – это дополнительный доход фактора производства (земли, труда, капитала), который превышает его резервированную цену, то есть минимальное вознаграждение, необходимое для удержания этого фактора в данной сфере использования. Проще говоря, это разница между фактической ценой ресурса и минимальной ценой, достаточной для его привлечения.

Пример: Если квалифицированный работник готов работать за 20 000 рублей в месяц, но рынок предлагает ему работу за 30 000 рублей, то его экономическая рента составляет 10 000 рублей. В случае с недвижимостью, если собственник готов сдавать помещение за 50 000 рублей, но из-за высокого спроса получает 70 000 рублей, 20 000 рублей являются экономической рентой.

Наиболее тесно с недвижимостью связана земельная рента, поскольку земля является первичным, абсолютно невоспроизводимым и ограниченным в предложении фактором производства. Земельная рента представляет собой стоимость использования земли и других природных ресурсов, обусловленную их естественной ограниченностью и различиями в плодородии или местоположении.

Традиционно выделяют два основных вида земельной ренты:

1. Абсолютная земельная рента: Это прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве и добывающей промышленности, которая присваивается собственником земли в силу его монопольного права владения землей. Она возникает даже на худших по качеству или местоположению участках, поскольку земля в целом является ограниченным ресурсом и находится в частной собственности. Фактически, это плата за сам факт использования земли, независимо от ее плодородия или местоположения. Абсолютная рента позволяет собственнику получать доход от земли, даже если она не обладает особыми преимуществами.
2. Дифференциальная земельная рента: Возникает из-за различий в условиях производства на земле. Она бывает двух видов:
   • Дифференциальная рента I (по плодородию и местоположению): Это прибавочная стоимость, получаемая с лучших по плодородию или местоположению земельных участков. Участки, расположенные ближе к рынкам сбыта или обладающие более высоким естественным плодородием, приносят больший доход при тех же затратах труда и капитала. Этот дополнительный доход присваивается собственником земли. Например, участок в центре города будет приносить более высокую дифференциальную ренту по местоположению, чем аналогичный участок на окраине.
   • Дифференциальная рента II (по дополнительным инвестициям): Возникает за счет увеличения продуктивности земли вследствие дополнительных вложений капитала в ее улучшение (мелиорация, удобрения, строительство инфраструктуры). Эти инвестиции приводят к росту производительности и, как следствие, к получению дополнительного дохода, который также может быть присвоен собственником земли в виде ренты.

Значение ренты для недвижимости:

Концепция ренты имеет критическое значение для понимания стоимости недвижимости, особенно земельных участков и объектов, чье местоположение играет ключевую роль. Высокая рента – как абсолютная, так и дифференциальная – является основой для формирования высокой стоимости земли и прилегающих к ней строений. Инвесторы готовы платить за недвижимость больше, если она способна генерировать более высокую ренту за счет своего уникального местоположения, инфраструктуры или перспектив развития. Кроме того, недвижимость, как актив, в большей степени защищена от инфляции, поскольку инфляционные процессы переносятся в доход через арендную плату или цену, позволяя доходу расти вместе с инфляцией, что является классическим признаком рентного актива.

Недвижимость в системе национального богатства

Недвижимость, в силу своей уникальной природы и масштаба, является не просто одним из видов активов, но и важнейшим элементом национального богатства любой страны. Национальное богатство — это совокупность накопленных материальных и нематериальных активов, созданных трудом всех предшествующих поколений и находящихся в распоряжении государства и его граждан. Оно отражает экономический потенциал страны, уровень ее развития и благосостояния.

Роль недвижимости в формировании национального богатства:

1. Материальная основа: Недвижимость (здания, сооружения, инфраструктура, земельные ресурсы) составляет значительную, а зачастую и преобладающую часть материального национального богатства. Это основа для развития промышленности, сельского хозяйства, сферы услуг и социальной инфраструктуры. Без зданий невозможны заводы, больницы, школы, торговые центры.
2. Долгосрочная ценность: Долговечность недвижимости обеспечивает ее ценность на протяжении многих десятилетий и даже столетий. Она сохраняет и приумножает капитал, передаваясь из поколения в поколение, что отличает ее от быстро изнашиваемых или устаревающих активов.
3. Источник дохода и налогов: Недвижимость генерирует доходы в виде арендной платы, прироста стоимости, а также является объектом налогообложения (налог на имущество, земельный налог), что формирует существенную часть государственных и муниципальных бюджетов. Эти средства затем направляются на развитие социальной сферы и инфраструктуры, способствуя росту национального богатства в целом.
4. Основа для инвестиций: Недвижимость привлекает значительные инвестиции как со стороны государства, так и частного сектора. Строительство новых объектов, реконструкция и модернизация существующих – это мощный драйвер экономического роста, создающий рабочие места и стимулирующий развитие смежных отраслей.
5. Социальная функция: Жилая недвижимость напрямую влияет на качество жизни населения, обеспечивая базовую потребность в жилье. Это является важнейшим компонентом социального благополучия и стабильности общества. Развитие жилищного фонда напрямую коррелирует с индексом человеческого развития.
6. Устойчивость к инфляции: Недвижимость традиционно рассматривается как эффективный инструмент сохранения стоимости в условиях инфляции, поскольку ее цена и арендные ставки имеют тенденцию к росту вместе с общим уровнем цен. Это способствует сохранению реальной стоимости национального богатства.

Таким образом, государство, проводя политику в сфере земельно-имущественных отношений, стремится к целесообразному использованию объектов недвижимости и земельных ресурсов не только как отдельных активов, но и как основных элементов национального богатства страны. Гарантируя права собственности, создавая благоприятные условия для инвестиций и рационального использования, государство способствует приумножению этого богатства и обеспечивает устойчивое экономическое развитие.

Инвестиционный потенциал недвижимости: преимущества, риски и стратегии

Недвижимость веками служила одним из наиболее востребованных объектов для вложения капитала, и ее привлекательность не ослабевает и в современных экономических условиях. Однако, как и любой другой актив, она несет в себе как значительные преимущества, так и определенные риски. Для успешного инвестирования критически важно не только осознавать эти аспекты, но и уметь разрабатывать эффективные стратегии минимизации потенциальных потерь. Не стоит ли задаться вопросом, какие именно факторы делают недвижимость столь притягательной для инвесторов?

Преимущества инвестирования в недвижимость

Инвестиционная недвижимость — это имущество (земля и/или здание), приобретенное с целью получения арендных платежей и/или дохода от прироста стоимости капитала, а не для использования в производстве, поставках или административных целях. Этот подход к недвижимости как к источнику прибыли раскрывает целый ряд ее преимуществ:

1. Высокая надежность и низкая волатильность: Недвижимость является одним из наиболее надежных активов, способных уберечь капитал в сложных экономических реалиях. По сравнению с такими инвестиционными инструментами, как криптовалюта, фондовый рынок, золото или ценные бумаги, недвижимость значительно менее подвержена резким колебаниям стоимости. Она считается «тихой гаванью» для капитала, особенно для консервативных инвесторов, предпочитающих инструменты, работающие в долгосрочной перспективе и устойчивые к кризисам.
2. Защита от инфляции и рост стоимости: Исторически цены на недвижимость имеют тенденцию к росту, часто опережая инфляцию, что позволяет защитить вложенный капитал от обесценивания. Например, по итогам 2023 года инфляция в России составила 7,43%, в то время ��ак рост цен на вторичном рынке жилья был в два раза выше. В 2024 году, несмотря на замедление роста цен, первичный рынок жилья в среднем по стране показал увеличение стоимости квадратного метра на 7% с января по сентябрь, а вторичный рынок — на 2% за тот же период. Это позволяет не только сохранить, но и приумножить капитал в условиях обесценивания денег.
3. Стабильный пассивный доход: Инвестиции в недвижимость могут приносить регулярный и стабильный доход от сдачи в аренду. Доходность от долгосрочной аренды может составлять около 7% годовых, в то время как посуточная аренда может обеспечить до 25% годовых, хотя и сопряжена с большими операционными хлопотами.
4. Доход от прироста капитала (перепродажи): Помимо арендной платы, инвесторы могут получать доход от перепродажи недвижимости с наценкой после повышения ее стоимости. Этот метод особенно эффективен при инвестициях в новостройки на этапе строительства, где разница в цене между строящейся и готовой квартирой может достигать 10-40%.
5. Опережающая доходность по сравнению с низкорисковыми инструментами: Доходность от владения недвижимостью, особенно от сдачи в аренду или перепродажи, может опережать доходность других низкорисковых инструментов, таких как банковские депозиты. В то время как депозиты предлагают фиксированную ставку, недвижимость обеспечивает более высокую защиту от инфляции и потенциал для значительного приумножения капитала.

Типологии инвестиционной недвижимости

Выбор конкретного типа недвижимости для инвестирования зависит от целей, горизонта инвестирования, толерантности к риску и объема доступного капитала инвестора. Среди основных типологий выделяют:

1. Жилая недвижимость: Наиболее распространенный и понятный для широкого круга инвесторов сегмент. Включает квартиры, дома, таунхаусы.
   • Инвестиции в новостройки под сдачу: Один из наиболее востребованных и прибыльных способов вложений. Покупка на ранних этапах строительства позволяет зафиксировать более низкую цену, а после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, продать его с наценкой или сдавать в аренду. Как было отмечено, разница в цене может составлять от 10% до 40%.
   • Покупка готового жилья: Приобретение квартир на вторичном рынке для долгосрочной или посуточной аренды.
2. Коммерческая недвижимость: Предназначена для использования в бизнес-целях и приносит доход от арендных платежей. Включает:
   • Офисные помещения: Отдельные офисы или этажи в бизнес-центрах. Доходность зависит от класса помещения, местоположения и качества управления.
   • Складские помещения: Востребованы логистическими, производственными и торговыми компаниями. Растущий сегмент, особенно в условиях развития e-commerce.
   • Торговые помещения: Магазины, площади в торговых центрах, павильоны. Доходность сильно зависит от проходимости, расположения и концепции торгового объекта.
   • Земельные участки: Приобретение земли под застройку коммерческими или жилыми объектами, сельскохозяйственные угодья или участки для промышленных целей. Ценность определяется целевым назначением и потенциалом развития.
3. Промышленная недвижимость: Объекты, используемые в производственной деятельности, включая заводы, фабрики, производственные комплексы. Этот сегмент требует специфических знаний и часто связан с более высокими рисками, но может приносить существенную доходность.

Риски инвестирования в недвижимость и методы их минимизации

Несмотря на все преимущества, инвестиции в недвижимость сопряжены с определенными рисками, которые необходимо тщательно анализировать и управлять ими.

1. Высокая стоимость входа: Недвижимость, как правило, требует значительных капиталовложений, что делает ее недоступной для начинающих инвесторов с ограниченным бюджетом.
   • Методы минимизации: Этот риск может быть снижен за счет приобретения менее капиталоемких объектов. Например, инвестиции в парковочные места (стоимость может начинаться от 588 тыс. рублей) или кладовки (от 120 тыс. рублей) в новостройках могут обеспечить стабильный арендный доход и прирост стоимости при относительно невысоком пороге входа. Также возможно долевое участие в крупных инвестиционных проектах через паевые инвестиционные фонды недвижимости (ПИФН).
2. Значительные сопутствующие расходы: Владение недвижимостью предполагает регулярные и зачастую существенные затраты, которые могут «съедать» часть потенциального дохода.
   • Виды расходов: Коммунальные платежи, налог на имущество, расходы на капитальный и текущий ремонт, страхование, юридические издержки (оформление сделок), а также расходы на управление недвижимостью (если инвестор делегирует эти функции).
   • Методы минимизации: Тщательный финансовый расчет всех потенциальных расходов перед покупкой. Формирование резервного фонда на непредвиденные траты. Переговоры с управляющими компаниями о снижении комиссий. В случае с арендой, правильное ценообразование, включающее компенсацию части расходов за счет арендатора.
3. Ограниченная ликвидность: По сравнению с некоторыми финансовыми инструментами (например, акциями или облигациями), недвижимость обладает относительно низкой ликвидностью. Процесс продажи объекта может занимать длительное время, особенно в условиях стагнирующего рынка.
   • Методы минимизации: Повысить ликвидность недвижимости можно за счет выбора объектов с определенными характеристиками:
     • Юридическая чистота: Отсутствие обременений, «чистая» история владения.
     • Хорошее расположение: Близость к центру города, транспортным узлам, развитой инфраструктуре (школы, магазины, больницы).
     • Развитая инфраструктура района: Наличие всех необходимых для жизни или бизнеса объектов.
     • Типовая планировка: Стандартные и востребованные планировки квартир или помещений, которые легко адаптируются под нужды большинства покупателей.
     • Небольшие площади: Одно- и двухкомнатные квартиры до 50 м² обычно пользуются большим спросом и быстрее находят покупателя, чем крупногабаритные объекты.
     • Привлекательный вид: Наличие красивого вида из окна, ухоженная придомовая территория.
     • Качество ремонта: Свежий, нейтральный ремонт, не требующий значительных вложений от нового владельца.
4. Рыночные риски: Снижение спроса, переизбыток предложения, падение цен, изменение макроэкономической ситуации (рост процентных ставок, инфляция, снижение доходов населения).
   • Методы минимизации: Диверсификация инвестиционного портфеля (не вкладывать все средства только в недвижимость или в один тип недвижимости). Тщательный анализ рынка перед покупкой, мониторинг макроэкономических показателей. Инвестирование в долгосрочной перспективе, что позволяет «переждать» краткосрочные спады.
5. Риски, связанные с недобросовестными застройщиками или арендаторами: Мошенничество, нарушение сроков строительства, неплатежи по аренде, порча имущества.
   • Методы минимизации: Выбор проверенных застройщиков с хорошей репутацией. Тщательная проверка арендаторов, заключение юридически грамотных договоров аренды. Страхование имущества.

Таким образом, инвестиции в недвижимость, обладая значительным потенциалом доходности и надежности, требуют взвешенного подхода, глубокого анализа рисков и использования эффективных стратегий их минимизации. Только такой комплексный подход позволит извлечь максимальную выгоду из этого уникального экономического актива.

Методы оценки инвестиционной стоимости недвижимости

Определение стоимости недвижимости – это не только технический, но и стратегический процесс, лежащий в основе любых инвестиционных и управленческих решений. Для инвестора понимание того, «сколько стоит» объект, является ключевым для оценки его потенциальной доходности, обоснования цены покупки или продажи, а также для целей финансирования и налогообложения. Многообразие факторов, влияющих на ценность, требует использования различных подходов и методов оценки.

Виды стоимости недвижимости

В зависимости от цели оценки и условий рынка, выделяют несколько видов стоимости недвижимости, каждый из которых имеет свое определение и область применения:

1. Рыночная стоимость: Это наиболее часто используемый вид стоимости. Рыночная стоимость — это цена, по которой объект может быть куплен или продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Она учитывает множество факторов, таких как месторасположение, площадь, состояние, тип объекта и текущие рыночные условия.
2. Инвестиционная стоимость: Определяется для конкретного инвестора с учетом его индивидуальных инвестиционных целей, требуемой нормы доходности, налогового режима и перспектив развития бизнеса. Инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной, если инвестор видит в объекте особый потенциал или обладает уникальными возможностями для его использования.
3. Ликвидационная стоимость: Стоимость, по которой объект может быть реализован в условиях, когда срок экспозиции объекта на рынке значительно короче обычного. Это означает, что продавец вынужден снижать цену, чтобы обеспечить быструю продажу (например, при банкротстве, экстренной продаже). Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной.
4. Кадастровая стоимость: Это цена, устанавливаемая государством путем специальной массовой оценки (как правило, раз в 2-5 лет) для целей налогообложения и расчета арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки. Кадастровая стоимость часто не совпадает с рыночной, но является официальной базой для вычисления налогов на имущество.

Основные подходы к оценке: доходный, сравнительный, затратный

Профессиональные оценщики используют три основных подхода для определения стоимости недвижимости, каждый из которых базируется на своей логике и принципах.

1. Доходный подход:
   • Принцип: Основывается на принципе ожидания, утверждая, что стоимость объекта определяется величиной будущих выгод, которые он принесет своему владельцу. Иными словами, инвестор не заплатит за актив больше, чем текущая стоимость ожидаемых им будущих денежных потоков.
   • Суть: Оценивает текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации (например, арендная плата) и возможной продажи (реверсия) недвижимости. Этот подход наиболее актуален для инвестиционной недвижимости.
   • Методы:
     • Метод прямой капитализации: Применяется, когда ожидается стабильный и предсказуемый поток доходов. Доход (например, чистый операционный доход за год) делится на ставку капитализации.
       • Формула: V = NOI / R (где V — стоимость, NOI — чистый операционный доход, R — ставка капитализации).
     • Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП): Используется, когда будущие доходы ожидаются неравномерными или изменяющимися во времени. В рамках этого метода прогнозируются все будущие денежные потоки от объекта за определенный период (обычно 5-10 лет) и дисконтируются к текущей стоимости с учетом ставки дисконтирования. Также учитывается стоимость реверсии (стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода).
       • Формула: V = Σnt=1 (CFt / (1 + r)t) + (RVn / (1 + r)n) (где V — стоимость, CF_t — денежный поток в период t, r — ставка дисконтирования, RV_n — стоимость реверсии в конце периода n, t — период).
2. Сравнительный подход:
   • Принцип: Базируется на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения аналогичного по полезности объекта. Этот подход отражает рыночную реальность.
   • Суть: Определяет стоимость объекта путем сравнения его с недавно проданными аналогичными объектами на рынке.
   • Методы: Для сравнительного подхода используются данные о ценах аналогичных объектов, корректируемые по ряду факторов, чтобы учесть различия между сравниваемыми объектами и оцениваемым.
     • Корректировки: Включают различия в дате продажи (учет инфляции, изменения рынка), местоположении, физических характеристиках (площадь, состояние, возраст, материалы), условиях финансирования и условиях продажи (например, срочная продажа). Каждая корректировка может быть выражена в процентах или в денежном эквиваленте.
     • Пример корректировки: Если аналогичный объект был продан полгода назад, а цены на рынке выросли на 5%, к цене аналога применяется повышающая корректировка. Если у аналога лучший ремонт, чем у оцениваемого объекта, применяется понижающая корректировка.
3. Затратный подход:
   • Принцип: Основан на принципе замещения, но с другой стороны: покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость строительства аналогичного по полезности объекта с учетом его износа.
   • Суть: Определяет стоимость объекта путем расчета затрат на воспроизводство или замещение нового объекта, идентичного оцениваемому, с последующим вычетом всех видов износа (физического, функционального, экономического).
   • Применение: Наиболее эффективен для новых или уникальных объектов, а также для специализированных объектов, не имеющих прямых аналогов на рынке (например, промышленные комплексы, специализированные здания).
   • Формула: V = Стоимость воспроизводства/замещения - Накопленный износ + Стоимость земельного участка

Применение этих подходов в совокупности позволяет получить наиболее объективную и обоснованную оценку стоимости недвижимости, учитывая различные аспекты ее ценности.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Стоимость недвижимости является результатом сложного взаимодействия множества факторов, которые можно условно разделить на внутренние (характеристики самого объекта) и внешние (рыночные, экономические и макроэкономические условия).

Внутренние факторы (характеристики объекта и его окружения):

1. Местоположение: Один из самых критичных факторов. Недвижимость в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, близостью к школам, больницам, магазинам, паркам, культурным центрам, как правило, стоит значительно дороже. Престижность района также играет роль.
2. Тип и материал дома: Кирпичные, монолитные дома обычно ценятся выше панельных. Возраст дома, его техническое состояние, качество строительных материалов также важны.
3. Площадь и планировка: Общая и жилая площадь, функциональность планировки, наличие изолированных комнат, высота потолков, удобство расположения помещений – все это влияет на привлекательность объекта.
4. Этаж: Для жилых объектов часто ценятся средние этажи. Первые и последние этажи могут иметь свои особенности и риски.
5. Состояние ремонта: Наличие качественного, свежего ремонта увеличивает стоимость. Его отсутствие или плохое состояние снижает цену, так как требует дополнительных вложений.
6. Вид из окна: Панорамный вид, вид на парк или водоем значительно повышает ценность объекта, в то время как вид на промзону или стену соседнего дома – снижает.
7. Благоустройство придомовой территории: Наличие детских площадок, зеленых зон, зон отдыха, чистота и ухоженность двора.
8. Наличие парковки: Для многих покупателей это критически важный фактор, особенно в крупных городах. Наличие подземного паркинга или охраняемой стоянки повышает стоимость.

Внешние факторы (экономические и макроэкономические):

1. Экономическая ситуация в стране/регионе: Общий уровень безработицы, реальные доходы населения, инвестиционная активность бизнеса – все это напрямую влияет на платежеспособный спрос на недвижимость. Снижение доходов и рост безработицы ведут к уменьшению покупательной способности, что замедляет рост цен или даже приводит к их снижению.
2. Инфляция: Рост общего уровня цен в экономике. Инфляция приводит к росту цен на строительные материалы и рабочую силу, что напрямую увеличивает себестоимость и, как следствие, рыночную стоимость новых объектов. Для инвесторов недвижимость может быть способом защиты от инфляции.
3. Процентные ставки (ключевая ставка Центрального банка): Уровень процентных ставок по кредитам, особенно ипотечным, имеет прямое и сильное влияние на спрос. Понижение ставок делает ипотеку более доступной, стимулирует спрос и рост цен. Повышение ставок, наоборот, делает кредиты дорогими, снижает спрос и замедляет рынок.
4. Государственная политика и регулирование: Льготные ипотечные программы, налоговые льготы, градостроительные нормы, субсидии – все это может значительно влиять на рынок недвижимости.
5. Демографические факторы: Рост населения, миграционные потоки, изменение структуры домохозяйств формируют долгосрочный спрос на жилье.
6. Инвестиционный климат: Общая привлекательность страны/региона для инвестиций, стабильность законодательства, защита прав собственности.

Таким образом, стоимость недвижимости — это динамичная величина, формирующаяся под воздействием сложного и постоянно меняющего��я комплекса факторов, и для ее адекватной оценки требуется всесторонний анализ.

Государственное регулирование и макроэкономические факторы: влияние на рынок недвижимости (2024-2025 гг.)

Рынок недвижимости, будучи одним из ключевых секторов экономики, не существует в вакууме. Его функционирование и развитие подвержены сильному влиянию как целенаправленного государственного регулирования, так и широкого спектра макроэкономических факторов. Особое значение это приобретает в условиях текущей экономической динамики, когда решения центральных банков и правительства напрямую формируют инвестиционный климат и потребительский спрос, что особенно заметно в период 2024-2025 годов.

Механизмы государственного регулирования рынка недвижимости

Государственное регулирование рынка недвижимости является необходимым условием общественного воспроизводства, направленным на его стабилизацию, развитие и обеспечение социальной справедливости. Оно проявляется как в административных (непосредственное вмешательство), так и в экономических (косвенное воздействие) формах.

В сфере земельно-имущественных отношений политика Российской Федерации предполагает целесообразное использование объектов недвижимости и земельных ресурсов как основных элементов национального богатства страны, гарантируя при этом права собственности.

Основные механизмы государственного регулирования включают:

1. Законодательная база: Создание и совершенствование нормативно-правовых актов (о чем говорилось в Главе 1), которые устанавливают правила игры для всех участников рынка, определяют права и обязанности, регулируют сделки и государственную регистрацию.
2. Программы жилищного кредитования с субсидированием: Государство активно использует программы льготной ипотеки для стимулирования спроса на жилье, поддержки определенных категорий граждан и развития строительной отрасли.
   • Актуальные программы на 2025 год: Среди ключевых государственных программ, действующих в 2025 году, выделяются:
     • «Семейная ипотека»: Ставка от 6%. С 2025 года действуют обновленные условия, позволяющие в некоторых регионах покупать вторичное жилье. Максимальная сумма кредита составляет 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области, и 6 млн рублей для остальных регионов, с первоначальным взносом от 20%.
     • «IT-ипотека»: Ставка до 6% для специалистов аккредитованных IT-компаний.
     • «Дальневосточная и арктическая ипотека»: Ставка до 2% для жителей соответствующих регионов.
     • «Сельская ипотека»: Ставка до 3% для приобретения жилья в сельской местности.
     • Программы поддержки многодетных семей: Выплата до 450 000 рублей на погашение ипотеки при рождении третьего или последующего ребенка.
     • Военная ипотека: Специальные условия для военнослужащих.

     Эти программы оказывают существенное влияние на доступность жилья и структуру спроса.

3. Налоговое регулирование: Налоги на имущество и налоговые каникулы играют значительную роль в формировании цен, стимулировании или сдерживании инвестиций.
4. Амортизационная политика: Регулирование норм амортизации для коммерческой недвижимости влияет на финансовые показатели компаний и их инвестиционную активность.
5. Дисконтная политика (ключевая ставка ЦБ): Косвенное, но мощное воздействие через Центральный банк, регулирующий стоимость денег в экономике, что напрямую влияет на стоимость кредитов, включая ипотеку.

Налоговое регулирование в сфере недвижимости: изменения 2025 года

Налоговое регулирование является одним из важнейших рычагов государственного воздействия на рынок недвижимости, влияя как на доходы бюджета, так и на инвестиционную активность и ценообразование. В 2025 году в России вступили в силу или планируются к вступлению ряд существенных изменений, которые необходимо учитывать.

1. Изменение ставок налога на имущество физических лиц:
   • Для дорогостоящих объектов: С 1 января 2025 года для недвижимости с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей ставка налога повышена с 2% до 2,5%. Для соответствующих земельных участков (также с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей) ставка увеличена с 0,3% до 1,5%. Эти изменения направлены на увеличение налоговой нагрузки на владельцев элитной недвижимости и земельных активов, что может повлиять на их инвестиционную привлекательность.
   • Общие федеральные налоговые льготы: По-прежнему действуют для определенных категорий граждан, таких как пенсионеры, военнослужащие, инвалиды 1 и 2 групп, ветераны, Герои СССР и России. Однако эти льготы распространяются только на один объект недвижимости каждого вида (например, на одну квартиру, один дом, один гараж), что предотвращает злоупотребления и обеспечивает целевую поддержку.
2. Поправки в Налоговый кодекс РФ по НДФЛ при продаже жилья:
   • Правило «непрерывного владения»: В 2025 году ужесточаются правила применения налоговых льгот по НДФЛ при продаже жилья. Вводится правило «непрерывного владения» для минимального срока владения (3 или 5 лет, в зависимости от ситуации), что означает, что при продаже нескольких объектов недвижимости в течение короткого периода льготы могут быть ограничены.
   • Новые критерии для семей с детьми: Введены новые критерии для семей с двумя и более детьми, позволяющие получить льготу по НДФЛ при продаже жилья без учета минимального срока владения. Эти критерии включают учет кадастровой стоимости приобретаемого жилья, что направлено на поддержку улучшения жилищных условий семей.
3. Налоговые каникулы для новых жилых комплексов: В некоторых регионах могут предоставляться временные налоговые льготы для застройщиков и покупателей в новых жилых комплексах, что стимулирует строительство и спрос.

Эти изменения в налоговом законодательстве 2025 года оказывают прямое влияние на экономику владения недвижимостью, инвестиционные решения и доступность жилья, формируя новую структуру издержек и выгод для всех участников рынка.

Макроэкономические факторы и динамика рынка недвижимости РФ в 2024-2025 гг.

Макроэкономическая среда является мощным, часто определяющим фактором для рынка недвижимости. Такие показатели, как уровень ВВП, инфляция, процентные ставки, напрямую влияют на спрос, предложение и ценообразование, формируя общую динамику сектора.

1. Ключевая ставка Центрального банка и доступность ипотеки:

• Влияние: Ключевая ставка Центрального банка РФ является основой для формирования процентных ставок по кредитам, включая ипотеку. Понижение процентных ставок стимулирует рост спроса на жилье, активизирует строительство и создает положительный тренд для всех участников рынка. Напротив, повышение ставок делает ипотечные кредиты дороже, снижая доступность жилья и сокращая спрос.
• Динамика 2024 года: В 2024 году Банк России неоднократно повышал ключевую ставку, которая достигла 21% к октябрю 2024 года. Это привело к значительному удорожанию ипотечных кредитов, где средняя ставка без господдержки превысила 30%. В результате выдачи ипотеки сократились примерно на 30% по сравнению с 2023 годом.
• Последствия для рынка: Длительное нахождение ключевой ставки на высоком уровне и снижение доступности ипотеки привели к сокращению объемов сделок на рынке жилой недвижимости. В Москве, например, комфорт-класс показал сокращение числа сделок на 35% год к году.
• Прогнозы на 2025 год: По прогнозам экспертов, ключевая ставка в 2025 году, вероятно, останется на уровне 17–20%. Это означает, что низкая доступность ипотеки сохранится, что, в свою очередь, замедлит рынок жилой недвижимости.

2. Инфляция и цены на недвижимость:

• Влияние: Инфляция приводит к росту цен на строительные материалы и рабочую силу, что напрямую увеличивает себестоимость и, как следствие, рыночную стоимость новых объектов. Она также снижает покупательскую способность населения. Однако, как было отмечено ранее, инфляция может увеличить интерес инвесторов к недвижимости как к надежному активу, способному сохранять и приумножать капитал.
• Динамика цен 2024 года:
  • Первичный рынок: Средняя цена 1 м² на первичном рынке жилья в России в октябре 2024 года составила 138,4 тыс. рублей.
  • Вторичный рынок: Средняя цена 1 м² на вторичном рынке жилья по итогам сентября 2024 года составила около 110,1 тыс. рублей, показав рост на 2% с января по сентябрь 2024 года от среднего показателя 2023 года в 107 896 рублей.
  • Рынок аренды: По итогам третьего квартала 2024 года, стоимость аренды жилья в России побила исторический рекорд. Средняя месячная плата на рынке жилой аренды выросла в среднем на 7,4% в 2024 году. Максимальный прирост показали комнаты (+15,1%, до 16 тыс. руб./мес.) и двухкомнатные квартиры (+10%, до 50 тыс. руб./мес.).

3. Объемы сделок и ввод жилья:

• Объем сделок: В 2024 году совокупный объем сделок на рынке жилой недвижимости в России составил 26 трлн рублей, что представляет собой сокращение примерно на 35% по сравнению с 40,2 трлн рублей в 2023 году.
• Прогнозы на 2025 год: Прогнозируется, что в 2025 году уровень сделок на рынке жилой недвижимости по всей РФ будет находиться в диапазоне от 3,6 до 4 млн сделок.
• Инвестиции в коммерческую недвижимость: В отличие от жилого сектора, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 9 месяцев 2024 года составил 495 млрд рублей, что более чем в 2 раза превышает результаты аналогичных периодов с 2015 по 2022 годы. Годовой результат ожидается на уровне около 1,1 трлн рублей, что свидетельствует о перераспределении инвестиционного интереса.
• Ввод жилья: Общий объем введенного жилья в России по итогам 2024 года составил 107,8 млн м², что на 2% меньше, чем в рекордном 2023 году (110,4 млн м²).
  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): Показало рост, достигнув 62,3 млн м² в 2024 году, что на 6% больше по сравнению с 2023 годом. За январь-сентябрь 2024 года ввод ИЖС составил 55,4 млн м² (рост на 15% к аналогичному периоду 2023 года).
  • Многоквартирное жилье: Ввод составил 45,5 млн м² в 2024 году, снизившись на 12% по сравнению с 2023 годом.
• Ипотечные сделки: Доля ипотечных сделок с квартирами в новостройках в 2023 году выросла до 87%, что подчеркивает значимость господдержки для первичного рынка.

Таблица 2. Ключевые показатели рынка недвижимости РФ: 2023-2025 гг.

Показатель	2023 год (факт)	2024 год (факт/оценка)	2025 год (прогноз)
Инфляция (РФ)	7,43%	~7-8%	~5-7%
Ключевая ставка ЦБ РФ (на окт. 2024)	Изменялась, до 16%	21%	17-20%
Средняя ипотечная ставка (без господдержки)	~15-18%	>30%	>25%
Объем сделок на рынке жилья (трлн руб.)	40,2	26 (снижение на 35%)	—
Количество сделок на рынке жилья (млн)	—	—	3,6-4
Объем инвестиций в коммерч. недвижимость (трлн руб.)	—	~1,1	0,5-0,7
Ввод жилья (млн м2)	110,4	107,8 (снижение на 2%)	—
в т.ч. ИЖС (млн м2)	~58,8	62,3 (рост на 6%)	—
в т.ч. Многоквартирное (млн м2)	~51,6	45,5 (снижение на 12%)	—
Цена 1 м2, первичный рынок (тыс. руб.)	~130	138,4 (окт. 2024)	—
Цена 1 м2, вторичный рынок (тыс. руб.)	107,9	110,1 (сен. 2024)	—
Рост средней аренды жилья (2024 г.)	—	7,4%	—

Примечание: Данные 2024 года – предварительные/оценочные, 2025 года – прогнозные.

4. Индексы цен на рынке жилья: Специализированные индексы (например, от Росстата, IRN.RU) показывают динамику цен на квартиры, дома, землю и коммерческие объекты, позволяя отслеживать тенденции и делать прогнозы. В 2024 году наблюдалось замедление роста цен на первичном и вторичном рынках после активного роста в предыдущие периоды, что связано с ужесточением монетарной политики.

В целом, 2024 год и прогнозы на 2025 год характеризуются существенным охлаждением рынка жилой недвижимости из-за высокой ключевой ставки и снижения доступности ипотеки, при этом наблюдается переориентация инвестиционных потоков в коммерческий сектор и рост ИЖС. Государственное регулирование через льготные программы и налоговые изменения продолжает играть ключевую роль в формировании вектора развития рынка.

Заключение

Исследование недвижимости как экономического актива демонстрирует ее уникальную и многогранную роль в экономике, подтверждая значимость данной темы для академического изучения и практического применения. На основе проведенного анализа можно сформулировать следующие ключевые выводы и рекомендации.

1. Фундаментальная сущность и правовая определенность: Недвижимость, четко определенная Гражданским кодексом РФ как земельные участки и прочно связанные с ними объекты, является краеугольным камнем гражданского оборота. Ее правовая основа, базирующаяся на Конституции, специализированных кодексах и федеральных законах (включая № 218-ФЗ и № 214-ФЗ), обеспечивает стабильность, прозрачность и защиту прав собственности. Уникальные физические характеристики, такие как неперемещаемость и долговечность, в сочетании с юридическими особенностями, особенно наличием обременений (ипотека, сервитут, арест), формируют ее специфическую экономическую ценность и влияют на рыночный оборот и ликвидность.

Глубокий анализ этих обременений и их конкретных последствий является критически важным для оценки рисков и принятия инвестиционных решений.

2. Двойственная природа как основа экономического поведения: Недвижимость обладает сложной двойственной природой, выступая одновременно как реальный актив, удовлетворяющий базовые потребности населения (жилье), бизнеса (офисы, склады) и государства (социальная инфраструктура), и как финансовый актив, способный генерировать стабильный доход (аренда, прирост капитала, девелоперские проекты, дополнительные услуги). Эта двойственность предопределяет многообразие мотиваций участников рынка (пользователи и инвесторы) и влияет на ценообразование, создавая условия для потенциального «перегрева» рынка под воздействием спекулятивного спроса. Теория экономической ренты, включая абсолютную и дифференциальную, объясняет формирование этой доходности, подчеркивая ценность ограниченных ресурсов и уникального местоположения. В целом, недвижимость является важнейшим элементом национального богатства, способствующим экономическому развитию и стабильности.

3. Инвестиционный потенциал и необходимость управления рисками: Недвижимость остается одним из наиболее надежных и наименее волатильных инвестиционных активов, эффективно защищающим капитал от инфляции и демонстрирующим стабильный рост стоимости. Доходность от аренды (до 7% годовых от долгосрочной, до 25% от посуточной) и прирост капитала от новостроек (10-40%) часто опережают доходность низкорисковых финансовых инструментов. Однако инвестирование сопряжено с рисками: высокой стоимостью входа, значительными сопутствующими расходами и ограниченной ликвидностью. Для минимизации этих рисков рекомендованы стратегии, такие как инвестиции в менее капиталоемкие объекты (парковочные места, кладовки), тщательный учет всех издержек и выбор высоколиквидных объектов (юридически чистых, с хорошим расположением, типовой планировкой и небольшими площадями).

4. Комплексные подходы к оценке стоимости: Оценка инвестиционной стоимости недвижимости требует применения различных подходов: доходного (методы прямой капитализации и дисконтированных денежных потоков), сравнительного (с корректировками аналогов) и затратного (с учетом износа). Выбор метода зависит от типа объекта и цели оценки. На стоимость влияют как внутренние факторы (местоположение, тип, площадь, состояние), так и внешние макроэкономические условия (инфляция, процентные ставки, уровень безработицы).

5. Решающая роль государственного регулирования и макроэкономических факторов (2024-2025 гг.): Рынок недвижимости РФ находится под сильным влиянием государственного регулирования (законодательство, льготные ипотечные программы, налоговая политика) и макроэкономических факторов (ключевая ставка ЦБ, инфляция). В 2024 году повышение ключевой ставки до 21% привело к удорожанию ипотеки (свыше 30% без господдержки) и сокращению объемов сделок на рынке жилья на 35% до 26 трлн рублей. Прогнозы на 2025 год указывают на сохранение высокой ставки (17-20%) и замедление рынка жилья, хотя ожидается до 3,6-4 млн сделок. При этом ввод жилья в 2024 году снизился на 2% до 107,8 млн м², но ИЖС показало рост до 62,3 млн м². Введенные с 2025 года изменения в налоге на имущество для дорогостоящих объектов (повышение до 2,5% для недвижимости и 1,5% для земли) и поправки в НДФЛ при продаже жилья свидетельствуют о стремлении государства к более справедливому распределению налоговой нагрузки. Рост инвестиций в коммерческую недвижимость (до 1,1 трлн рублей в 2024 году) и рекордный рост арендной платы в 2024 году указывают на перераспределение инвестиционных потоков и адаптацию рынка к новым реалиям.

Практические рекомендации:

• Для инвесторов: В условиях сохраняющейся высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки, следует тщательно анализировать риски и доходность. Приоритетными могут быть инвестиции в коммерческую недвижимость или менее капиталоемкие объекты жилого сегмента с высокой ликвидностью. Использование государственных программ (Семейная ипотека, IT-ипотека) остается актуальным для определенных категорий граждан.
• Для государства: Продолжение реализации программ поддержки жилищного строительства и ипотеки является важным для поддержания социальной стабильности и стимулирования экономики. Однако необходимо балансировать между стимулированием спроса и предотвращением «перегрева» рынка, особенно с учетом инфляционного давления. Дальнейшее совершенствование налогового законодательства и механизмов регистрации прав будет способствовать повышению прозрачности и привлекательности рынка.

Перспективы развития рынка недвижимости:

Несмотря на текущие вызовы, недвижимость сохранит свою значимость как фундаментальный экономический актив. Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от стабильности макроэкономической среды, эффективности государственных регуляторных мер и адаптации участников рынка к новым условиям. Ожидается продолжение роста сектора ИЖС и, возможно, восстановление интереса к жилой недвижимости при стабилизации процентных ставок и улучшении доступности ипотеки. Рынок коммерческой недвижимости, вероятно, продолжит привлекать инвестиции, особенно в сегментах, поддерживаемых развитием логистики и e-commerce.

Таким образом, недвижимость — это не просто объект владения, а динамично развивающийся экономический актив, требующий комплексного анализа всех его аспектов для успешного функционирования в современных экономических условиях.

Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. – Ст. 3301.
2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182159/ (дата обращения: 26.10.2025).
3. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости : учеб. пособие. Владимир: Владим. гос. ун-т, 2009. 736 с.
4. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости : учебник. М.: Филинъ, 2009. 592 с.
5. Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. 2009. № 1. С. 77-96.
6. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2008. 780 с.
7. Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. 2009. № 10. 29 марта. С. 8.
8. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2008. 422 с.
9. Романовский М.Н. Экономика недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2009. 447 с.
10. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости : учебник. Челябинск: ЭКСМО, 2007. 569 с.
11. Смирнова И.В. Экономика недвижимости : учеб. пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2009.
12. Стоянова Е.С. Оценочная деятельность: теория и практика. М.: Приор, 2008. 549 с.
13. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости : учебник. СПб.: МКС, 2007.
14. Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. 2009. № 11. С. 2-13.
15. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 2007. 480 с.
16. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости : учеб. пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2008. 720 с.
17. Анализ рынка недвижимости России — аналитические материалы Группы — ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ. URL: https://delprof.ru/press-center/company-news/analiz-rynka-nedvizhimosti-rossii-2025-god/ (дата обращения: 26.10.2025).
18. Асаул А.Н. и др. Экономика недвижимости: Особенности объектов недвижимости. URL: https://economy-lib.com/book/item/f00/s00/z0000021/st001.shtml (дата обращения: 26.10.2025).
19. Борисов Е.Ф. Экономическая теория. URL: https://uchebnik.online/ekonomicheskaya-teoriya/ekonomicheskaya-teoriya-borisov-26274.html (дата обращения: 26.10.2025).
20. Влияние экономической ситуации на рынок коммерческой недвижимости: анализ и прогнозы — РестоФинанс. URL: https://secondhandstore.ru/articles/vliyanie-ekonomicheskoy-situatsii-na-rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-analiz-i-prognozy/ (дата обращения: 26.10.2025).
21. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ — Научный лидер. URL: https://scientific-leader.ru/images/PDF/2024/29/gosudarstvennoe-regulirovanie-rynka-nedvizhimosti-v-rossiyskoy-federatsii.pdf (дата обращения: 26.10.2025).
22. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И АДМИНИСТРАТИВНЫЕ МЕТОДЫ // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennoe-regulirovanie-rynka-nedvizhimosti-teoreticheskie-osnovy-i-administrativnye-metody (дата обращения: 26.10.2025).
23. Динамика рынка недвижимости — как менялись цены на квартиры за последние 25 лет в России — Самолет. URL: https://samolet.ru/blog/dinamika-rynka-nedvizhimosti/ (дата обращения: 26.10.2025).
24. Доходный подход в оценке недвижимости: основные методы и их отличия — консалтинговая группа «Апхилл». URL: https://uphill.ru/blog/dohodnyy-podkhod-v-otsenke-nedvizhimosti-osnovnye-metody-i-ikh-otlichiya/ (дата обращения: 26.10.2025).
25. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — Cfin.ru. URL: https://www.cfin.ru/management/finance/valuation/income_approach.shtml (дата обращения: 26.10.2022).
26. Е.И. Тарасевич. Экономика недвижимости. СПб.: Изд-во «МКС», 2007.
27. Затратный подход в оценке недвижимости: основные понятия, методы и принципы – компания «Апхилл». URL: https://uphill.ru/blog/zatratnyy-podkhod-v-otsenke-nedvizhimosti-osnovnye-ponyatiya-metody-i-printsipy/ (дата обращения: 26.10.2025).
28. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — Cfin.ru. URL: https://www.cfin.ru/management/finance/valuation/cost_approach.shtml (дата обращения: 26.10.2025).
29. Индексы цен и средние цены на первичном и вторичном рынках жилья. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/13964 (дата обращения: 26.10.2025).
30. Индекс рынка недвижимости. График динамики цен — Restate.ru. URL: https://restate.ru/statistics/ (дата обращения: 26.10.2025).
31. Инвестиции в недвижимость — современные и доступные способы заработка на недвижимости — Банк ДОМ.РФ. URL: https://domrfbank.ru/media/investitsii-v-nedvizhimost/ (дата обращения: 26.10.2025).
32. Ликвидность недвижимости: что это такое и что на нее влияет — Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/likvidnost-nedvizhimosti-chto-eto-takoe-i-chto-na-nee-vliyaet/ (дата обращения: 26.10.2025).
33. Макроэкономика и степень ее влияния на рынок недвижимости — Realty.ru. URL: https://www.realty.ru/articles/17399/ (дата обращения: 26.10.2025).
34. Макроэкономические факторы, влияющие на недвижимость — M-Ultra. URL: https://m-ultra.ru/blog/makroekonomicheskie-faktory-vliyayushchie-na-nedvizhimost (дата обращения: 26.10.2025).
35. Недвижимость (рынок России) — TAdviser. URL: https://www.tadviser.ru/index.php/%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D1%8F:%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C_(%D1%80%D1%8B%D0%BD%D0%BE%D0%BA_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8) (дата обращения: 26.10.2025).
36. Недвижимость как экономический актив // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nedvizhimost-kak-ekonomicheskiy-aktiv (дата обращения: 26.10.2025).
37. Нормативно-правовые акты в сфере недвижимости — О компании. URL: https://xn—-btbhdgjjr4b5b.xn--p1ai/articles/normativno-pravovyie-aktyi-v-sfere-nedvizhimosti/ (дата обращения: 26.10.2025).
38. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам сентября 2025 года — IRN.RU. URL: https://www.irn.ru/articles/40381.html (дата обращения: 26.10.2025).
39. Основные факторы формирования рыночной стоимости недвижимости — Группа Финансы. URL: https://finansy.group/stati/osnovnye-faktory-formirovaniya-rynochnoj-stoimosti-nedvizhimosti/ (дата обращения: 26.10.2025).
40. Особенности недвижимости как экономического актива. URL: https://economy-lib.com/book/item/f00/s00/z0000021/st004.shtml (дата обращения: 26.10.2025).
41. Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость | Группа «Самолет». URL: https://samolet.ru/blog/investitsii-v-nedvizhimost-plyusy-i-minusy/ (дата обращения: 26.10.2025).
42. Позитивные и негативные последствия двойственной природы недвижимости для управления — Studme.org. URL: https://studme.org/168478/menedzhment/pozitivnye_negativnye_posledstviya_dvoystvennoy_prirody_nedvizhimosti_upravleniya (дата обращения: 26.10.2025).
43. Правовое регулирование рынка недвижимости. URL: http://xn—-btbhdgjjr4b5b.xn--p1ai/articles/pravovoe-regulirovanie-rynka-nedvizhimosti (дата обращения: 26.10.2025).
44. Рынок недвижимости и его особенности — ФГБОУ ВО Костромская ГСХА. URL: https://www.kgsha.ru/upload/ibloc/e7e/e7e7a57a41f8936d7a46c3b6d0e340a6.pdf (дата обращения: 26.10.2025).
45. Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости. URL: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a107/400609.html (дата обращения: 26.10.2025).
46. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ПОДХОДЫ, ИССЛЕДОВАНИЕ // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rynok-nedvizhimosti-podhody-issledovanie (дата обращения: 26.10.2025).
47. Современный взгляд на теорию экономической ренты и концепцию рентного дохода // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennyy-vzglyad-na-teoriyu-ekonomicheskoy-renty-i-kontseptsiyu-rentnogo-dohoda (дата обращения: 26.10.2025).
48. Сравнительный подход оценки недвижимости — Репетитор оценщика. URL: https://repetitor-otsenshika.ru/sravnitelnyy-podhod-otsenki-nedvizhimosti (дата обращения: 26.10.2025).
49. Статья 130. ГК РФ Недвижимые и движимые вещи. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями) — Гарант. URL: https://base.garant.ru/10164072/81e3a936a0487431e71239103c2764b2/ (дата обращения: 26.10.2025).
50. Статья 130. Недвижимые и движимые вещи — Российский налоговый портал. URL: https://nalog.ru/rn77/ip/patent/activities/realty/7898801/ (дата обращения: 26.10.2025).
51. Стоимость недвижимости: что это такое, факторы формирования, методы оценки, влияние внешней среды. — InvestFuture. URL: https://investfuture.ru/articles/123067-stoimost-nedvizhimosti (дата обращения: 26.10.2025).
52. Цены на рынке жилья — Федеральная служба государственной статистики. URL: https://rosstat.gov.ru/statistics/housing (дата обращения: 26.10.2025).
53. Что такое ликвидность и от чего зависит ликвидность недвижимости — Циан. URL: https://www.cian.ru/stati-chto-takoe-likvidnost-nedvizhimosti-i-ot-chego-ona-zavisit-306938/ (дата обращения: 26.10.2025).
54. Экономическая рента: что это такое простыми словами — Совкомбанк. URL: https://sovcombank.ru/blog/ekonomika/ekonomiceskaia-renta-cto-eto-takoe-prostymi-slovami (дата обращения: 26.10.2025).
55. Эксперты рассказали, стоит ли инвестировать в недвижимость в 2025 году — РБК Недвижимость. URL: https://realty.rbc.ru/news/670a35969a794775d7426162 (дата обращения: 26.10.2025).