Операции с недвижимым имуществом в Российской Федерации: комплексный анализ правового регулирования, актуальных проблем и тенденций 2025 года

Рынок недвижимости в России — это живой организм, постоянно меняющийся под воздействием экономических, социальных и правовых факторов. 2024 и 2025 годы стали переломными для этой сферы, ознаменовавшись целым рядом значимых законодательных новаций и макроэкономических сдвигов. С 1 июля 2024 года завершилась массовая программа льготной ипотеки, занимавшая до 40% в портфеле продаж застройщиков, а уже с 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости требуют обязательного нотариального заверения. Такие изменения не просто корректируют правила игры, а переформатируют подходы к совершению сделок, защите прав участников и налогообложению.

Представленная курсовая работа посвящена комплексному и актуализированному исследованию операций с недвижимым имуществом в Российской Федерации. Её цель — дать исчерпывающий анализ правового содержания различных видов сделок, рассмотреть порядок их оформления и государственной регистрации, а также выявить современные проблемы, риски и ключевые тенденции рынка, учитывая все изменения, вступившие или вступающие в силу в 2025 году. Мы стремимся не просто констатировать факты, но и предложить глубокий аналитический взгляд на взаимосвязь правовых норм, экономической динамики и правоприменительной практики, что особенно важно для будущих специалистов в области юриспруденции и экономики недвижимости. Структура работы последовательно раскрывает теоретические основы, детализирует виды операций, анализирует процедуры государственной регистрации, исследует риски и, наконец, погружается в экономические и налоговые аспекты, формирующие современный ландшафт российского рынка недвижимости.

Теоретические основы и правовая сущность недвижимого имущества

Погружение в мир операций с недвижимостью неизбежно начинается с фундаментального вопроса: что же такое недвижимое имущество с точки зрения российского права? Это не просто здания и сооружения, видимые невооруженным глазом, но и сложная правовая конструкция, эволюция которой отражает меняющиеся экономические реалии и социальные потребности, предопределяя специфику регулирования и защиты прав.

Понятие и признаки недвижимого имущества по законодательству РФ

В основе современного понимания недвижимости в России лежит статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Она определяет недвижимые вещи как земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Под «прочной связью» понимаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Классическими примерами здесь выступают здания, сооружения, а также объекты незавершенного строительства.

Однако законодатель не ограничивается лишь физической связью с землей. ГК РФ расширяет это понятие, включая в состав недвижимых вещей объекты, которые по своей природе являются движимыми, но в силу закона приобретают статус недвижимости. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Это юридическое признание обусловлено их высокой стоимостью, особой значимостью в экономическом обороте и необходимостью обеспечения стабильности прав на них. Важно отметить, что этот перечень является неисчерпывающим, и законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Современное законодательство также уточняет статус жилых и нежилых помещений, а также машино-мест. Они признаются недвижимыми вещами, если их границы четко описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Этот нюанс подчеркивает важность точного индивидуализирования объекта для его юридического признания как недвижимости.

Критерий «прочности связи объекта с землей», несмотря на кажущуюся очевидность, обладает определенной степенью относительности. Правоприменительная практика свидетельствует, что речь идет не о полной невозможности перемещения, а именно о трудностях и несоразмерных затратах, которые повлекло бы такое перемещение. При этом суды не склонны выделять какой-либо один признак из статьи 130 ГК РФ как абсолютно определяющий. Отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу часто требует специальных юридических познаний и комплексного анализа совокупности признаков, что подтверждает сложность данной правовой категории.

Классификация объектов недвижимости и ее значение

Деление вещей на движимые и недвижимые — одна из наиболее фундаментальных и значимых классификаций в гражданском праве. Оно определяет кардинальные различия в правовом режиме объектов и, прежде всего, обуславливает необходимость государственной регистрации прав на недвижимость.

Объекты недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям:

1. По природе: Это те объекты, которые прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба (земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
2. По закону: К этой категории относятся объекты, которые, будучи физически движимыми, в силу прямого указания закона приравниваются к недвижимости (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания).
3. По функциональному назначению: Эта классификация имеет большое практическое значение и влияет на экономическую оценку, налогообложение и условия эксплуатации:
   • Жилая недвижимость: Квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома (малоэтажные, многоэтажные), апартаменты.
   • Коммерческая недвижимость: Офисные центры, торговые комплексы, гостиницы, склады, объекты общественного питания.
   • Промышленная недвижимость: Производственные цеха, заводы, фабрики, промышленные склады.
   • Земельные участки: С различным целевым назначением (для индивидуального жилищного строительства, сельскохозяйственного назначения, промышленные земли и т.д.).

Росреестр в своей практике также придерживается классификации, включающей земельные участки, здания, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Значение такой классификации трудно переоценить. Она определяет:

• Особый порядок оборота: Сделки с недвижимостью часто требуют более строгих форм (письменная, нотариальная) и обязательной государственной регистрации.
• Специальный правовой режим: Действие режима недвижимого имущества регулируется не только общими нормами ГК РФ (главы 6.1, 17.1, §7 главы 30, §4 главы 34 и глава 35), но и специализированными законами, такими как Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», а также актами Правительства, министерств и ведомств.
• Систему налогообложения: Налоги на недвижимость (налог на имущество, земельный налог) имеют свои особенности, ставки и льготы, отличные от налогов на движимое имущество.
• Механизмы защиты прав: В случае споров применяются специальные вещно-правовые иски (виндикационный, негаторный), направленные на защиту права собственности и иных вещных прав на недвижимость.

Проблемы определения недвижимого имущества и пути их решения

Несмотря на кажущуюся четкость законодательных формулировок, на практике определение недвижимого имущества сопряжено с рядом серьезных проблем. Эти трудности активно обсуждаются как в доктрине, так и в правоприменительной практике, вызывая неуклонный рост судебных споров, связанных с оборотом недвижимого имущества.

Одной из центральных проблем является отсутствие единства мнений о категории недвижимости и критериях ее отграничения от движимого имущества. Это приводит к концептуальной неоднозначности терминов «недвижимость», «недвижимое имущество» и «недвижимая вещь», которые часто используются взаимозаменяемо, хотя в некоторых контекстах могут иметь разные оттенки значений. Например, понятие «недвижимость» является более общим, тогда как «объект недвижимого имущества» — более конкретным, индивидуализирующим.

Практические сложности возникают с документальным подтверждением «прочной связи с землей». В условиях интенсивного развития технологий строительства и демонтажа, грань между «прочно связанным» и «легко перемещаемым» объектом становится размытой. Например, модульные здания, быстровозводимые конструкции, или даже некоторые виды промышленного оборудования, имеющие фундамент, могут вызывать споры о своем статусе. Современная правоприменительная практика, как было отмечено, не признает какой-либо один признак из статьи 130 ГК РФ в качестве определяющего, требуя комплексной оценки. Это порождает противоречивые судебные решения, усложняя правовой оборот.

В 2015 году законодатель уже предпринимал попытки расширительного толкования объектов недвижимого имущества, а также анализировал ситуацию с исключением ряда объектов из перечня недвижимости. Тогда главным изменением определения критериев объектов недвижимости стало целевое назначение объектов. Однако эти меры не решили всех проблем.

Существует настоятельная необходимость пересмотра действующего законодательного определения недвижимого имущества, закрепленного в статье 130 ГК РФ. Это связано с упомянутыми доктринальными и практическими проблемами, а также потребностью в комплексном упорядочении терминологии во всех нормативно-правовых актах. Четкость и однозначность в этом вопросе важны не только для юристов, но и для всех участников рынка, поскольку они формируют основу для стабильности гражданского оборота и защиты прав собственности. Без такого пересмотра судебные споры будут продолжать множиться, а правовая неопределенность — сохраняться, что негативно скажется на инвестиционном климате и эффективности использования недвижимого имущества.

Основные виды операций с недвижимым имуществом и требования к их форме

Операции с недвижимым имуществом представляют собой сложный и многогранный механизм, где каждая сделка имеет свои уникальные правовые особенности и требования к форме. Понимание этих нюансов критически важно для обеспечения юридической чистоты и защиты интересов всех участников гражданского оборота, а игнорирование таких тонкостей может привести к аннулированию сделок и значительным финансовым потерям.

Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости по праву считается одним из основополагающих видов гражданско-правовых обязательств на рынке. Он служит краеугольным камнем для большинства сделок, связанных с переходом права собственности. Правовое регулирование этого договора осуществляется в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ (прежде всего, параграфа 7 главы 30 части второй), а также Земельного кодекса РФ и иных специальных актов, регулирующих отдельные виды недвижимости.

Суть договора купли-продажи недвижимости заключается в том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости – будь то земельный участок, здание, сооружение, квартира или иное недвижимое имущество. Взамен покупатель обязуется уплатить за него определенную цену.

Ключевым аспектом является форма договора. Согласно статье 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого императивного требования влечет его недействительность. Ранее существовало требование о государственной регистрации самого договора купли-продажи, но с 1 марта 2013 года регистрируется только переход права собственности.

Особое внимание следует уделить существенным условиям договора купли-продажи недвижимости. К ним относятся:

1. Предмет договора: В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, включая его местоположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Как правило, это кадастровый номер, точный адрес, площадь и иные характеристики, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
2. Цена продаваемой недвижимости: Это условие также является существенным. При отсутствии согласованной сторонами цены договор считается незаключенным.

Передача недвижимости от продавца к покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Этот акт подтверждает фактическое исполнение обязательства по передаче имущества и является важным доказательством в случае возникновения споров.

Для сделок, связанных с распоряжением недвижимостью, являющейся совместной собственностью супругов, законодательство устанавливает дополнительное требование: необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Отсутствие такого согласия может стать основанием для оспаривания сделки и признания ее недействительной.

Договор дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости – это акт благотворительности, в рамках которого даритель безвозмездно передает или обязуется передать в собственность одаряемого квартиру, дом, земельный участок или их доли. Его ключевые характеристики – безвозмездность и безусловность. Это означает, что даритель не вправе требовать от одаряемого встречного предоставления или исполнения каких-либо обязательств.

С 13 января 2025 года в правовом поле Российской Федерации произошли кардинальные изменения в регулировании договоров дарения недвижимости. Федеральный закон № 459-ФЗ от 13 декабря 2024 года, внесший изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, установил обязательное нотариальное заверение всех видов договоров дарения недвижимости. Эта норма распространяется на все ситуации – будь то передача всей квартиры или ее доли, дарение близкому родственнику или третьему лицу.

Цель такого нововведения очевидна и чрезвычайно важна: минимизация рисков мошеннических действий и обеспечение соответствия содержания сделки реальной воле дарителя. Нотариус, выступая в роли квалифицированного юриста, проводит всестороннюю правовую экспертизу проекта договора, устанавливает личности сторон, проверяет их дееспособность, разъясняет правовые последствия сделки и удостоверяется в добровольности волеизъявления дарителя. Это создает дополнительный уровень защиты для граждан, особенно уязвимых категорий, от недобросовестных посягательств.

Договор дарения должен содержать следующие основные элементы:

• Полные имена и паспортные данные дарителя и одаряемого.
• Детальное описание объекта дарения: адрес, площадь, кадастровый номер и другие идентифицирующие характеристики.
• Условия дарения (если таковые имеются, но они не должны противоречить принципу безвозмездности).
• Дату составления и подписи сторон.

Крайне важно, чтобы договор дарения был составлен и подписан сторонами при жизни дарителя. Сделка, предусматривающая дарение после смерти собственника, будет признана недействительной, поскольку это противоречит принципам наследственного права. На практике такие «подарки» должны оформляться через завещание.

Договор ипотеки (залога недвижимости)

Ипотека – это не просто кредитный продукт, а прежде всего залог недвижимого имущества, который обеспечивает исполнение денежного обязательства, чаще всего – кредитного договора, заключенного с банком. Уникальность ипотеки в том, что недвижимость, выступающая предметом залога, остается в собственности заемщика, который может ею пользоваться. Однако при невыплате кредита или нарушении иных условий договора, банк (залогодержатель) получает право обратить взыскание на заложенное имущество, реализовать его и за счет полученных средств удовлетворить свои требования.

Правовые основы ипотеки в России регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, а также нормами Гражданского кодекса РФ, касающимися залога.

Предметом ипотеки может выступать широкий круг недвижимых вещей, включая:

• Земельные участки (за исключением определенных категорий, изъятых из оборота).
• Предприятия как имущественные комплексы.
• Жилые дома, квартиры (в том числе их части), садовые дома, гаражи, машино-места.
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, которые по закону отнесены к недвижимости.

Договор об ипотеке, как и большинство сделок с недвижимостью, должен быть заключен в письменном виде. Важное изменение произошло с 1 июля 2014 года: сам договор об ипотеке больше не требует государственной регистрации. Тем не менее, регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) подлежит ипотека как обременение права собственности. Это означает, что сведения о залоге вносятся в реестр, и любое заинтересованное лицо может получить информацию о наличии такого ограничения.

В договоре об ипотеке должны быть четко указаны следующие существенные условия:

1. Предмет ипотеки: Детальное описание закладываемого объекта недвижимости с указанием всех идентифицирующих характеристик.
2. Его оценка: Стоимость, по которой предмет ипотеки оценивается сторонами.
3. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой: Должны быть указаны основные условия кредита (сумма, процентная ставка, срок, график платежей), для обеспечения которого ипотека устанавливается.

Законодательство обязывает залогодателя в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки (например, право пожизненного пользования, аренды, сервитутов). Это позволяет банку оценить все возможные риски и принять информированное решение. Также заемщик, как правило, обязан застраховать недвижимость за свой счет в пользу банка, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

Договор аренды недвижимости

Договор аренды недвижимости – это распространенный инструмент гражданского оборота, позволяющий собственнику получать доход от своего имущества, а арендатору – пользоваться им без приобретения права собственности. По своей сути, это возмездная и двусторонняя сделка, по которой арендодатель передает имущество во временное владение и пользование (или только пользование) арендатору за определенную плату.

Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенное непотребляемое имущество. В случае с недвижимостью это могут быть здания, сооружения, помещения, а также машино-места. Важно, чтобы предмет был четко идентифицирован, чтобы избежать споров.

Ключевые требования к форме договора аренды недвижимости:

• Письменная форма: Договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме независимо от срока. Несоблюдение этого правила не влечет недействительности, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки.
• Государственная регистрация: Если договор аренды недвижимости заключается на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Это же правило действует, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока. Государственная регистрация аренды, как и ипотеки, является обременением права собственности и необходима для защиты прав и интересов арендатора и арендодателя.

Цена в договоре аренды (размер арендной платы) является существенным условием для договоров аренды зданий, сооружений, помещений и машино-мест. Если размер арендной платы не согласован сторонами в письменной форме, договор может быть признан незаключенным.

На практике распространены краткосрочные договоры аренды (до 11 месяцев), которые не подлежат государственной регистрации. Однако при их неоднократном продлении суды могут признать их долгосрочными, что повлечет за собой требование о регистрации.

Доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление недвижимостью представляет собой специфический правовой механизм, при котором собственник имущества (учредитель управления) передает его доверительному управляющему на определенный срок. Цель такого управления – получение выгоды в интересах самого учредителя управления или указанного им выгодоприобретателя. Важно понимать, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Управляющий лишь осуществляет правомочия собственника (владение, пользование и распоряжение) в рамках, установленных договором и законом.

Этот инструмент находит широкое применение в различных сферах:

• Для инвесторов: Позволяет эффективно управлять недвижимым портфелем, не отвлекаясь на операционные вопросы.
• Для физических лиц: Актуально для тех, кто владеет недвижимостью в другом городе или стране, или не имеет возможности заниматься ее управлением (например, сдачей в аренду).
• Для госслужащих: Один из важнейших аспектов – использование доверительного управления для предотвращения конфликта интересов и соблюдения антикоррупционного законодательства. Государственные и муниципальные служащие обязаны передавать свои активы (включая недвижимость) в доверительное управление, чтобы избежать ситуаций, когда их личные интересы могут повлиять на принятие служебных решений.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Это обеспечивает прозрачность отношений, защиту прав учредителя управления и выгодоприобретателя, а также позволяет третьим лицам получить информацию о наличии такого обременения. В ЕГРН вносится запись об установлении доверительного управления, что служит публичным подтверждением его существования.

Договор доверительного управления должен содержать:

• Состав имущества, передаваемого в управление.
• Наименование учредителя управления, доверительного управляющего и выгодоприобретателя (если он указан).
• Размер и форму вознаграждения управляющему.
• Срок действия договора.

Иные сделки, требующие нотариального удостоверения

Наряду с уже рассмотренными видами сделок, существуют и другие операции с недвижимым имуществом, для которых законодательство Российской Федерации устанавливает обязательное нотариальное удостоверение. Эта мера направлена на усиление правовой защиты участников гражданского оборота и предотвращение возможных злоупотреблений.

Нотариальное заверение сделки – это не просто формальность. Оно означает, что нотариус проводит всестороннюю правовую проверку сделки на законность, устанавливает личности и дееспособность сторон, разъясняет им правовые последствия, а также удостоверяет добровольность и осознанность их волеизъявления. Это обеспечивает дополнительную гарантию защиты прав, особенно для уязвимых категорий граждан.

К сделкам, требующим обязательного нотариального удостоверения, относятся:

1. Сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Это правило применяется, например, при продаже доли в квартире или доме, находящихся в долевой собственности. Однако существуют исключения, например, при одновременном отчуждении всех долей по одной сделке.
2. Сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки или принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки требуют не только нотариального удостоверения, но и предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что подчеркивает высокий уровень защиты прав данной категории лиц.
3. Договоры ренты (пожизненного содержания с иждивением). Эти договоры, по которым собственник передает недвижимость в собственность плательщика ренты в обмен на пожизненное содержание или периодические платежи, также подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
4. Брачные договоры. Если брачный договор изменяет режим совместной собственности супругов на недвижимое имущество, он должен быть нотариально удостоверен.
5. Наследственные договоры. Это относительно новый вид сделок в российском праве, позволяющий наследодателю и наследникам заранее определить порядок перехода прав на имущество после смерти наследодателя. Такие договоры также подлежат нотариальному удостоверению.

Эти требования к форме сделок с недвижимостью отражают повышенную ценность и значимость этого вида имущества в гражданском обороте. Нотариальное удостоверение, обеспечивая дополнительную правовую защиту, способствует снижению рисков и повышению стабильности отношений на рынке недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: порядок, изменения 2025 года и роль Росреестра

В современном российском правовом пространстве государственная регистрация прав на недвижимое имущество выступает не просто формальностью, а краеугольным камнем, обеспечивающим стабильность, прозрачность и защиту прав собственности. Без этой процедуры владелец не сможет полноценно распоряжаться своим объектом, будь то продажа, дарение или передача в залог. Динамично меняющееся законодательство, особенно в 2025 году, вносит значительные коррективы в этот процесс, делая его более гибким, но одновременно требующим повышенного внимания к деталям.

Правовые основы и значение государственной регистрации

Государственная регистрация права собственности на недвижимость является обязательной процедурой, имеющей конституционно-правовое значение. Она не только подтверждает переход прав на объект, но и создает публичную достоверность сведений о правах на недвижимость. До момента внесения соответствующих данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) право собственности на недвижимость, а также его возникновение, переход или прекращение, не считаются состоявшимися с юридической точки зрения.

Основным нормативным правовым актом, регулирующим эти отношения, является Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон, действующий с 1 января 2017 года, заменил ранее действовавший Закон № 122-ФЗ, существенно модернизировав систему регистрации. Важно отметить, что ФЗ № 218-ФЗ постоянно актуализируется. Так, с 1 января 2025 года вступают в силу многочисленные изменения и дополнения, внесенные целым рядом федеральных законов (№ 248-ФЗ от 13 июня 2023 г., № 207-ФЗ от 22 июля 2024 г., № 371-ФЗ от 29 октября 2024 г., № 486-ФЗ и № 494-ФЗ от 26 декабря 2024 г.). Эти новации касаются сроков учета, госпошлин и особенностей регистрации отдельных объектов.

Значение государственной регистрации многогранно:

• Публичная достоверность: Сведения ЕГРН считаются достоверными, пока не доказано иное в судебном порядке. Это обеспечивает стабильность гражданского оборота.
• Защита прав: Регистрация является гарантией защиты прав собственника от посягательств третьих лиц.
• Основа для налогообложения: Данные ЕГРН используются для расчета имущественных налогов.
• Информационная функция: ЕГРН является основным источником информации об объектах недвижимости, их собственниках и имеющихся обременениях.

Роль Росреестра и виды регистрируемых прав/обременений

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является центральным органом, ответственным за ведение ЕГРН и актуализацию сведений в нём. Именно Росреестр и его территориальные отделения осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а также предоставляют сведения из реестра по запросам физических лиц, организаций и органов власти. Эта функция критически важна для обеспечения прозрачности рынка и защиты прав собственности.

Регистрации в Росреестре подлежат следующие виды прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества:

• Право собственности: Возникающее при покупке, наследовании, дарении, приватизации, строительстве объекта.
• Ипотека: Как обременение, возникающее при залоге недвижимости в обеспечение кредита.
• Аренда: Долгосрочная аренда (на срок более 1 года).
• Ограничения и обременения: Широкий спектр прав третьих лиц, которые ограничивают правомочия собственника, например:
  • Арест имущества.
  • Сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком).
  • Доверительное управление.
  • Рента (пожизненное содержание с иждивением).

Ведение ЕГРН и регистрация прав — сложный процесс, требующий от Росреестра высокой точности и оперативности, что особенно актуально в условиях цифровизации государственных услуг.

Актуальные изменения в порядке регистрации с 2025 года

2025 год принес значимые изменения в порядок государственной регистрации прав на недвижимость, направленные на усиление контроля и повышение эффективности процедур.

1. Принцип «построил – оформи» с 1 марта 2025 года:
   С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон № 487-ФЗ от 26 декабря 2024 года, закрепляющий новый принцип: «построил – оформи». Этот закон обязывает владельцев вновь возведенных индивидуальных жилых домов и других строений регистрировать свои права на недвижимость до начала их эксплуатации.
   • Цель: Упорядочение учета объектов недвижимости, борьба с нелегальным строительством и повышение налоговой дисциплины.
   • Последствия: Эксплуатация незарегистрированных объектов будет считаться нарушением законодательства. Возможность подключения к инженерным коммуникациям (электричество, газ, вода) будет доступна только после внесения сведений о вновь построенном объекте в ЕГРН.
   • Важное уточнение: Данный закон не распространяется на здания, которые были построены и эксплуатировались до 1 марта 2025 года. Для них сохраняется прежний порядок регистрации.
2. Ускоренная государственная регистрация и кадастровый учет с 1 января 2025 года:
   С 1 января 2025 года в соответствии с пунктом 1.1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, введена возможность ускоренного осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в течение одного рабочего дня. Это стало возможным при оплате госпошлины в двойном размере и наличии соответствующей отметки в заявлении, форма которой уже включена Росреестром в стандартный бланк.
   • Условия применения: Ускоренная процедура распространяется на государственную регистрацию ипотеки и прав на жилые помещения по договорам купли-продажи (в простой письменной форме, исключая публичные торги) или дарения.
   • Значение: Это нововведение призвано значительно сократить сроки оформления наиболее распространенных сделок с недвижимостью, что особенно ценно для участников рынка, которым важна скорость проведения операций.
3. Изменения размеров госпошлин за регистрационные действия и кадастровый учет с 1 января 2025 года:
   С начала 2025 года размеры государственных пошлин за регистрационные действия с недвижимостью существенно изменились и теперь зависят от кадастровой стоимости объекта.
   • Для физических лиц:
     • За регистрацию, прекращение, ограничение права собственности, обременения или сделки:
       • 4 000 рублей, если кадастровая стоимость (КС) объекта не превышает 20 млн рублей или не установлена.
       • 0,02% от КС (на дату обращения), но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей, если КС превышает 20 млн рублей.
     • При одновременном кадастровом учете и регистрации права:
       • 6 000 рублей, если КС объекта не превышает 20 млн рублей или не определена.
       • 2 000 рублей + 0,02% от КС (но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей), если КС превышает 20 млн рублей.
   • Новые госпошлины за кадастровый учет: Введена новая госпошлина за кадастровый учет объекта: 2 000 рублей для физических лиц за создание объекта и 1 000 рублей за изменения; 22 000 и 2 000 рублей соответственно для организаций.
   • Повышение стоимости выписок из ЕГРН: Стоимость бумажной выписки из ЕГРН с 2025 года повышена до 1 740 рублей для физических лиц, электронной — до 700 рублей.

Эти изменения требуют от участников рынка и юристов повышенного внимания к деталям и своевременной адаптации к новым правилам.

Сроки государственной регистрации

Сроки государственной регистрации являются одним из ключевых показателей эффективности работы Росреестра и удобства для граждан. Законодательство устанавливает четкие временные рамки для проведения регистрационных действий:

• Общий срок: Не более 7 рабочих дней с момента приема документов Росреестром. При подаче документов через Многофункциональный центр (МФЦ) этот срок увеличивается до 9 рабочих дней, так как МФЦ является посредником и требуется время на передачу документов в Росреестр и обратно.
• Сокращенные сроки: Для определенных категорий сделок и способов подачи документов предусмотрены ускоренные сроки:
  • 3 рабочих дня: При регистрации на основании нотариально удостоверенных документов. Нотариус, гарантируя законность сделки, ускоряет процесс проверки в Росреестре.
  • 1 рабочий день: При подаче нотариусом нотариально удостоверенных документов в электронной форме. Это самый быстрый способ.
  • 5 рабочих дней: Для регистрации ипотеки жилых помещений, если документы подаются напрямую в Росреестр.
  • 7 рабочих дней: Для регистрации ипотеки жилых помещений при подаче документов через МФЦ.
  • 3 рабочих дня: Для внесения сведений об аресте или запрете на сделки с недвижимостью. Эта оперативность обусловлена необходимостью быстрой защиты прав кредиторов и предотвращения незаконного отчуждения имущества.

Важно отметить, что с 1 января 2025 года возможность ускоренной регистрации (в течение одного рабочего дня) при оплате двойной госпошлины стала еще одним инструментом для тех, кому требуется максимальная оперативность.

Электронная регистрация прав собственности

Цифровизация государственных услуг затронула и сферу регистрации прав на недвижимость, предлагая гражданам и юридическим лицам удобный и оперативный способ оформления сделок. Электронная регистрация права собственности – это подача документов и внесение информации о праве на объект недвижимости в ЕГРН онлайн, без необходимости личного посещения МФЦ или Росреестра.

Преимущества электронной регистрации очевидны:

• Доступность: Подать заявление можно из любой точки мира, в любое удобное время, имея доступ к интернету.
• Экономия времени: Значительно сокращается время на подготовку и подачу документов, а также на ожидание в очередях.
• Оперативность: Хотя общие сроки регистрации сохраняются, нотариусы могут подавать документы в электронном виде, что сокращает срок до 1 рабочего дня.

Для осуществления электронной регистрации требуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) для всех участников сделки. УКЭП имеет такую же юридическую силу, как и собственноручная подпись, что обеспечивает ее правовую значимость.

Подать документы на регистрацию права можно несколькими способами:

• Через МФЦ: Сотрудник МФЦ сканирует бумажные документы, создает их электронные образы и направляет в Росреестр. После регистрации бумажные экземпляры возвращаются заявителям.
• Онлайн на Домклик: Для ипотечных сделок многие банки предлагают услуги электронной регистрации через свои платформы, интегрированные с Росреестром.
• Через нотариуса: Нотариус, удостоверив сделку, может самостоятельно направить документы в Росреестр в электронной форме, что обеспечивает максимальную скорость.
• Через официальный сайт Росреестра или портал Госуслуг: Эти платформы предоставляют возможность самостоятельной подачи документов при наличии УКЭП.

В случае электронной регистрации, Росреестр направляет документы, подтверждающие переход права собственности (выписку из ЕГРН), в личный кабинет заявителя или на указанную электронную почту. Важно отметить, что при электронной подаче или подаче через МФЦ штамп Росреестра на бумажных договорах теперь не проставляется, а подтверждением регистрации является именно электронная выписка из ЕГРН.

Особый случай — покупка новостроек и ранее не зарегистрированных объектов. В таких ситуациях, помимо регистрации права собственности, обязательно требуется кадастровый учет объекта, что также может быть осуществлено в электронном формате.

Типовые проблемы, риски при сделках с недвижимостью и актуальные механизмы их минимизации

Сделки с недвижимостью, несмотря на всю свою привлекательность и инвестиционную емкость, традиционно относятся к числу наиболее рискованных. Эти риски существуют как для продавца, так и для покупателя, и могут иметь серьезные правовые и финансовые последствия. Понимание природы этих рисков и владение современными механизмами их минимизации — ключевой элемент успешного и безопасного участия в гражданском обороте недвижимости. Какую же стратегию выбрать, чтобы избежать ловушек в этом сложном процессе?

Виды обременений и связанные с ними риски

Обременения – это не что иное, как права третьих лиц, которые ограничивают правомочия собственника квартиры или иного объекта недвижимости и могут налагать на него дополнительные обязанности. Наличие обременения, как правило, означает, что собственник не вправе отчуждать имущество без согласия лица, в пользу которого наложено обременение.

Рассмотрим наиболее распространенные виды обременений и связанные с ними риски:

1. Ипотека: Самый частый и зачастую наименее проблемный вид обременений. Квартира или дом находятся в залоге у банка.
   • Риски: Продажа такой недвижимости возможна только с согласия банка-кредитора. Механизм продажи обычно предполагает погашение ипотеки в процессе сделки или переоформление ипотеки на нового покупателя. Риск для покупателя – неполное погашение долга или сложности с получением согласия банка.
   • Минимизация: Тщательная проверка условий ипотечного договора, получение официального согласия банка на сделку, использование аккредитива или банковской ячейки с условием о снятии обременения после расчетов.
2. Арест или запрет на распоряжение имуществом: Налагается судом или иными уполномоченными органами (например, ФССП) в рамках исполнительного производства, уголовного дела или судебного спора.
   • Риски: Сделка, совершенная в период действия ареста или запрета, является ничтожной, то есть недействительной с момента ее совершения. Покупатель, приобретший такое имущество, не получит право собственности и рискует потерять уплаченные средства.
   • Минимизация: Обязательная и многократная проверка выписки из ЕГРН непосредственно перед сделкой.
3. Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением): Собственник передает право собственности в обмен на содержание.
   • Риски: Несмотря на переход права собственности, рентополучатель сохраняет право проживания. Более того, при неисполнении плательщиком ренты своих обязательств, рентополучатель вправе расторгнуть договор и вернуть имущество. Покупатель, купивший такую квартиру, может столкнуться с иском о расторжении договора ренты, что повлечет потерю жилья.
   • Минимизация: Крайне тщательная проверка исполнения рентных обязательств, изучение истории отношений между сторонами договора ренты. В большинстве случаев покупка такой недвижимости сопряжена с очень высокими рисками.
4. Аренда: Долгосрочные договоры аренды (более 1 года) подлежат государственной регистрации и являются обременением.
   • Риски: Покупатель приобретает недвижимость вместе с правами арендатора. Если новый собственник не готов продолжать отношения с арендатором, возникнут сложности с выселением, особенно если срок аренды еще не истек.
   • Скрытая аренда (незарегистрированное арендное соглашение): Представляет особый риск. Аренда до 1 года не регистрируется, и о ее наличии покупатель может не знать. Это может привести к проблемам с выселением квартирантов новым собственником.
   • Минимизация: Обязательное получение от продавца подтверждения об отсутствии зарегистрированных и незарегистрированных договоров аренды. Физический осмотр объекта перед покупкой для выявления проживающих лиц.

Риски, связанные с продавцом и документами

Продавец и комплект документов на недвижимость являются ключевыми источниками рисков, которые требуют самой тщательной проверки.

1. Риски, связанные с продавцом:
   • Недееспособность или ограниченная дееспособность: Если продавец в момент совершения сделки был недееспособен (например, страдал психическим расстройством) или ограниченно дееспособен (например, злоупотреблял алкоголем), сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц (родственников, опекунов).
   • Банкротство: Если продавец в течение трех лет до или после сделки был признан банкротом, арбитражный управляющий может оспорить сделку как подозрительную или совершённую с целью вывода активов.
   • Нарушение прав супругов: Если недвижимость является совместно нажитым имуществом, а согласие второго супруга на продажу не было получено (и нотариально удостоверено), сделка может быть оспорена.
   • Нарушение прав детей при использовании материнского капитала: При использовании материнского капитала на приобретение жилья, родители обязаны выделить доли всем детям. Если это не сделано, сделка по дальнейшей продаже такого жилья без выделения долей может быть оспорена прокуратурой или органами опеки.
   • Продажа по поддельной доверенности или превышение полномочий представителя: Злоумышленники могут использовать поддельные документы или представитель может превысить свои полномочия, что делает сделку недействительной.
   • «Двойные продажи» строящегося жилья: Особенно актуально на первичном рынке, когда застройщик или недобросовестный посредник продает одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
2. Риски, связанные с документами и условиями сделки:
   • Признание сделки незаключенной: Происходит, если в договоре купли-продажи отсутствуют существенные условия, такие как точное описание предмета (недвижимости) или его цена.
   • Признание сделки недействительной: Это может произойти, если договор купли-продажи фактически является притворной сделкой (например, подмена договора купли-продажи договором дарения при фактическом расчете) или совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы.
   • Занижение или завышение цены в договоре купли-продажи: Часто используется с целью ухода от налогов (занижение) или сокрытия отсутствия первоначального взноса по ипотеке (завышение). Такие действия могут привести к оспариванию сделки налоговыми органами, признанию ее недействительной или к проблемам при возврате средств в случае расторжения договора.
   • Злоупотребление правом: Согласно статье 10 ГК РФ, осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также действия в обход закона с противоправной целью, являются злоупотреблением правом. Примеры: мнимые сделки (совершенные лишь для вида), продажа имущества, отсутствующего в натуре, отчуждение имущества с целью предотвращения обращения на него взыскания. Злоупотребление правом при совершении сделок влечет их ничтожность (статьи 10 и 168 ГК РФ). Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что суды должны пресекать подобные действия.

Правовые и практические механизмы минимизации рисков

Для защиты участников сделок с недвижимостью разработан целый арсенал правовых и практических инструментов.

1. Тщательная проверка юридической чистоты объекта и продавца:
   • Выписка из ЕГРН: Основной источник информации об объекте. Должна быть получена непосредственно перед сделкой. В ней содержатся сведения о собственнике, характеристиках объекта, наличии обременений (ипотека, арест, сервитут).
   • Проверка личности продавца: Паспортные данные, дееспособность (получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров при наличии сомнений), семейное положение (согласие супруга).
   • История объекта: Изучение предыдущих сделок с объектом (если возможно), выявление цепочки переходов права собственности.
   • Наличие зарегистрированных лиц: Запрос выписки из домовой книги или иных документов о зарегистрированных в жилом помещении лицах.
   • Проверка на банкротство: Запрос сведений о продавце в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
2. Нотариальное удостоверение сделок: Для некоторых сделок оно обязательно (например, дарение с 13 января 2025 года, отчуждение долей), для других — желательно. Нотариус проводит правовую экспертизу, подтверждает добровольность и дееспособность сторон, что значительно снижает риски оспаривания.
3. Использование безопасных способов расчетов:
   • Банковская ячейка: Покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой продавец получает только после регистрации перехода права собственности и предоставления соответствующих документов.
   • Депозит нотариуса: Нотариус принимает деньги от покупателя и перечисляет их продавцу только после выполнения всех условий сделки.
   • Эскроу-счета: Особенно популярны при покупке новостроек, где деньги покупателя хранятся на счете банка до момента ввода дома в эксплуатацию.
4. Внесение в ЕГРН записи о невозможности проведения сделок без личного участия собственника: Эта мера позволяет собственнику защититься от мошеннических действий с использованием поддельных доверенностей.
5. Привлечение профессионалов: Опытные юристы и квалифицированные риелторы, обладающие глубокими знаниями рынка и законодательства, могут значительно минимизировать риски, проведя комплексную проверку и сопровождение сделки.
6. Включение в договор гарантий продавца: В договор купли-продажи можно включить пункты, где продавец гарантирует отсутствие обременений, отсутствие лиц, сохраняющих право пользования, отсутствие судебных споров и т.д. В случае нарушения таких гарантий покупатель может потребовать возмещения убытков.

Судебные способы защиты прав

Если, несмотря на все предпринятые меры, права участника сделки с недвижимостью были нарушены, законодательство предусматривает широкий спектр судебных способов защиты:

1. Признание права собственности: Иск о признании права собственности подается, когда право собственности не зарегистрировано или оспаривается.
2. Признание сделки недействительной: Иск подается в случаях, когда сделка совершена с нарушением требований закона (например, недееспособным лицом, под влиянием обмана, с целью злоупотребления правом). Недействительная сделка не порождает юридических последствий, а каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
3. Истребование вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск): Подается собственником, когда его имущество выбыло из его владения помимо его воли (например, в результате мошенничества) и находится у третьего лица.
4. Устранение нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск): Подается, когда нарушается право собственности, но владелец не лишен самого владения (например, сосед захватил часть земельного участка или препятствует проходу).
5. Иск о государственной регистрации перехода права собственности: Если продавец уклоняется от подачи документов на регистрацию, покупатель может обратиться в суд.
6. Иск о возмещении убытков: Подается, когда действиями или бездействием другой стороны сделки были причинены убытки.

Верховный Суд РФ регулярно публикует обзоры судебной практики, направленные на формирование единообразного подхода к разрешению споров, что помогает участникам рынка лучше ориентироваться в сложных правовых ситуациях. Таким образом, комплексный подход к минимизации рисков, включающий как превентивные меры, так и знание судебных механизмов защиты, является залогом успешных и безопасных операций с недвижимым имуществом.

Современные тенденции и динамика рынка операций с недвижимым имуществом в России (2024-2025 гг.)

Рынок недвижимости в России в 2024-2025 годах представляет собой сложную мозаику, сотканную из макроэкономических вызовов, законодательных инноваций и меняющихся потребительских предпочтений. Этот период стал переломным, ознаменовав собой завершение эпохи массовой льготной ипотеки и начало новой фазы адаптации к ужесточившимся условиям.

Влияние макроэкономических факторов

1. Ключевая ставка ЦБ РФ и доступность ипотеки:
   По состоянию на 10 октября 2025 года, ключевая ставка Центробанка РФ составляет 17,00%. Такой высокий уровень ставки напрямую транслируется в удорожание ипотечных кредитов. В 2024 году средняя ставка по рыночной ипотеке превышала 30%, что привело к сокращению выдач ипотеки на 30% по сравнению с 2023 годом. Прогнозы ЦБ РФ на 2025 год предвещают сохранение ключевой ставки на уровне 17-20%, что означает низкую доступность ипотеки для большинства населения. Однако аналитики рынка недвижимости, например, Т-Инвестиций, допускают снижение ключевой ставки в 2025 году до 13-16% в позитивном сценарии, а к концу октября 2025 года возможно снижение до 15,5-16%, с дальнейшим снижением до 10-11% к концу 2026 года. Эти ожидания уже формируют отложенный спрос.
2. Завершение массовой льготной ипотеки:
   С 1 июля 2024 года завершилась широкомасштабная программа льготной ипотеки на новостройки («Господдержка»), действовавшая с 2020 года и занимавшая около 40% в портфеле продаж застройщиков. Эта мера существенно сократила спрос на первичном рынке, вынудив девелоперов адаптироваться к новым реалиям, хотя ранее она стимулировала активное строительство.
   Были скорректированы условия и других льготных программ:
   • «Семейная ипотека» продлена, но с изменениями для вторичного жилья с 1 апреля 2025 года.
   • IT-ипотека: Ставка выросла с 5% до 6%, максимальная сумма кредита снижена до 9 млн рублей для всех регионов, исключая Москву и Санкт-Петербург.

   Эти изменения привели к тому, что рынок недвижимости в России вышел на «плато», то есть период стабилизации цен и объемов сделок после активного роста. В первом квартале 2025 года, например, в Москве цены выросли на 5,5%, но в других локациях аналитики фиксировали плато без выраженной динамики.

Динамика цен и объемов сделок на первичном и вторичном рынках

Рынок недвижимости демонстрирует разнонаправленные тенденции в зависимости от сегмента.

1. Цены на первичном рынке (новостройки):
   • За 9 месяцев 2025 года в городах-миллионниках стоимость «первички» выросла на 6,1%. В Москве рост был более заметным – на 18,4%.
   • В мае 2025 года средняя стоимость 1 м² на первичном рынке РФ увеличилась на 0,7%, достигнув 173,4 тыс. руб.
   • Рост цен на новостройки во многом связан с вытеснением массового жилья бизнес- и премиум-классом, а также сокращением числа новых проектов. За 9 месяцев 2025 года застройщики сократили число новых проектов на 16% в целом по России, а в Москве строительная активность упала до 12-летнего минимума. Однако, парадоксально, но объем строящегося жилья в России в 2024 году достиг максимума за пять лет — 119,5 млн м², что может свидетельствовать о завершении ранее начатых проектов.
2. Цены на вторичном рынке жилья:
   • К октябрю 2025 года годовая динамика цен на вторичном рынке жилья в России в среднем составила 5,3% (до 122 435 рублей за м²). Средняя цена лота увеличилась на 5,5% (до 6 491 297 рублей).
   • В Москве рост цен на вторичном рынке составил 5,2%, в Санкт-Петербурге — 10%.
   • Прогнозируется, что к концу 2025 года стоимость вторичного жилья в России вырастет в среднем на 2–4%, в крупных агломерациях — на 4–6%.
   • Однако в некоторых регионах наблюдается снижение цен. Например, во втором квартале 2025 года средняя цена за один м² упала в 27 регионах России. Наибольшее падение зафиксировано в Калужской области (на 10% до 92 тысяч рублей за м²), Краснодарском крае (на 9% до 175,5 тысячи рублей за м²) и Мурманской области (на 5% до 84 тысяч рублей за м²). Среди городов-миллионников значительнее всего средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья снизилась в Нижнем Новгороде.
3. Динамика выдачи ипотечных кредитов:
   • Высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки привели к резкому сокращению объема выдач. В январе 2025 года выдача ипотеки в различных сегментах рынка сократилась более чем в два раза по сравнению с декабрем 2024 года, составив 126,8 млрд рублей (-54,8% к декабрю 2024 года) и 32,2 тыс. кредитов (-51% к декабрю 2024 года).
   • За 9 месяцев 2025 года выдано ипотечных кредитов на 2,6 трлн руб., что на 33,5% ниже, чем за аналогичный период 2024 года.
   • Однако в сентябре 2025 года объем выданных ипотечных кредитов составил 399,2 млрд руб. (+9,0% к сентябрю 2024 года), а количество кредитов увеличилось на 3,7% год к году. Это может быть связано с началом стабилизации рынка.
   • Рост спроса на рыночную ипотеку: Отмечается рост спроса на базовые (рыночные) ипотечные программы. В сентябре 2025 года объем выдач по ним увеличился на 13,3% по сравнению с августом, приблизившись к 60 млрд рублей, а доля рыночных программ возросла до 21,4% (+1,7 п.п.). Это свидетельствует о надежде покупателей на будущее смягчение денежно-кредитной политики Центробанка и является одним из ключевых трендов.
   • Доля госпрограмм в структуре ипотечного портфеля на 1 января 2025 года составила 46% (без изменений к 1 декабря 2024 года; +7% к 1 января 2024 года), при этом более 80% выдач ИЖК в январе 2025 года приходилось на программы господдержки.

Новые тренды и перспективы развития

Рынок недвижимости не только реагирует на текущие вызовы, но и формирует новые векторы развития.

1. Сокращение средних площадей квартир и рост доли студий: Это один из главных трендов первичного рынка в 2025 году. За последний год средняя площадь квартир в российских новостройках уменьшилась на 4 м². В Москве доля малогабаритных квартир (менее 28 м²) на первичном рынке сократилась почти вдвое – с 14% (около 7 тыс. лотов) в сентябре 2024 года до 8% (около 3,7 тыс. лотов) в сентябре 2025 года, хотя средняя площадь квартиры в целом по Москве увеличилась до 58,6 м². Этот тренд отражает стремление девелоперов к оптимизации затрат и адаптации к снижению покупательной способности населения.
2. Развитие загородного жилья и многофункциональных комплексов:
   • Спрос на загородное жилье активно растет: объем сделок увеличился на 20% в 2024 году, и прогнозируется рост на 10-15% в 2025 году. Это связано с изменением образа жизни и стремлением к комфорту.
   • Популярность набирают многофункциональные комплексы, объединяющие жилые, офисные и торговые помещения. Такие проекты отвечают потребностям современного городского жителя в доступности инфраструктуры и экономии времени.
3. Внедрение энергоэффективных технологий и экологичных решений:
   Застройщики все активнее внедряют «зеленые» стандарты и сертификаты, такие как национальные стандарты «Клевер», Green Zoom и ГОСТ Р 70346 от ДОМ.РФ. Это не только отвечает запросам на экологичность, но и становится конкурентным преимуществом, сокращая эксплуатационные расходы для жильцов. Россия активно стимулирует застройщиков энергоэффективных зданий, видя в этом залог устойчивого развития отрасли.
4. Развитие цифрового оборота недвижимости и блокчейн:
   Возможность цифрового оборота недвижимости становится реальностью. Она требует использования консорциумного блокчейна для обеспечения охраны прав участников. Это уже реализуется через пилотные проекты по цифровой регистрации прав собственности и выпуску токенов недвижимости, а также через национальную блокчейн-сеть «Мастерчейн» от ЦБ РФ. Ожидается, что блокчейн позволит сократить время оформления собственности с нескольких недель до дней и уменьшить сопутствующие расходы до 35%, что радикально изменит рынок.

Проблемы законодательного регулирования и правоприменительной практики

Развитие рынка недвижимости, особенно в условиях его цифровизации и трансформации, выдвигает новые требования к законодательному регулированию.

1. Проблемы законодательного регулирования самовольных построек: Этот вопрос часто становится предметом судебных разбирательств, создавая правовую неопределенность. Необходим более четкий и однозначный механизм легализации или сноса таких объектов.
2. Необходимость совершенствования законодательства: Требуется постоянное обновление и совершенствование законодательства, в частности, в части регулирования земельных участков (рассмотрение участка как пространства, а не плоскости) и рынка сервисных апартаментов, статус которых до сих пор не до конца определен.
3. Роль Верховного Суда РФ: Верховный Суд РФ продолжает уделять приоритетное внимание формированию единообразной правоприменительной практики по ключевым вопросам бизнеса (от корпоративных конфликтов и налоговых споров до госзакупок). Особое внимание уделяется защите добросовестности участников оборота, недопущению злоупотребления правом и соблюдению баланса интересов. Суд также обращает внимание на то, что суды не вправе додумывать цену за контрагентов и выступать в роли «посредника» в сделках. Это подчеркивает важность четкости и определенности условий сделок.

Таким образом, рынок недвижимости в России в 2024-2025 годах находится в состоянии активной трансформации, где макроэкономические факторы и законодательные изменения формируют новые правила игры, а технологические инновации открывают перспективы для более эффективного и прозрачного оборота имущества.

Особенности налогообложения операций с недвижимым имуществом в 2025 году

Налогообложение операций с недвижимым имуществом в Российской Федерации в 2025 году претерпело существенные изменения, затрагивающие как физических, так и юридических лиц. Эти новации направлены на повышение фискальной справедливости, стимулирование определенных видов деятельности и совершенствование администрирования налогов. Понимание этих особенностей критически важно для всех участников рынка, чтобы эффективно планировать свои сделки и избегать непредвиденных налоговых обязательств.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости

С 1 января 2025 года в сфере НДФЛ при продаже недвижимости произошли одни из самых значимых изменений – введена прогрессивная шкала налогообложения, заменившая ранее действовавшую фиксированную ставку 13%.

1. Прогрессивная шкала НДФЛ:
   • Для нетрудовых доходов, к которым относится доход от продажи недвижимости, установлены две ступени:
     • 13% для доходов до 2,4 млн рублей в год включительно.
     • 15% для доходов свыше 2,4 млн рублей в год.
   • Налогооблагаемая база определяется как наибольшая из двух сумм:
     • Цена, прописанная в договоре купли-продажи.
     • 70% от кадастровой стоимости объекта.
2. Возможность уменьшения налогооблагаемой базы:
   • Доход от продажи жилья может быть уменьшен на сумму, фактически потраченную на его приобретение (при наличии подтверждающих расходы документов).
   • При продаже наследной недвижимости из налогооблагаемой базы можно вычесть расходы наследодателя на ее приобретение, если он сам не воспользовался этим правом.
   • Для подаренной квартиры можно вычесть сумму, которую даритель потратил на ее приобретение.
3. Минимальный предельный срок владения:
   Для освобождения от НДФЛ доход от продажи недвижимости должен быть получен после истечения минимального предельного срока владения, который составляет три или пять лет:
   • Три года: применяется, если объект получен в дар от близкого родственника, унаследован, получен по договору пожизненного содержания с иждивением, приватизирован или является единственным жильем продавца.
   • Пять лет: применяется в остальных случаях, если не применимы исключения для трех лет.
   • Срок владения отсчитывается: со дня регистрации права собственности, приватизации, вступления в силу судебного решения. Для наследного жилья — с момента смерти наследодателя, для договора участия в долевом строительстве (ДДУ) — с момента полной оплаты.
4. Освобождение от НДФЛ для семей с детьми:
   Семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены от НДФЛ при продаже квартиры независимо от срока владения, при соблюдении следующих пяти условий:
   1. Налогоплательщик или его супруг является родителем двух и более детей до 18 лет (или до 24 лет при очной форме обучения).
   2. Новая недвижимость приобретена в том же календарном году, что и проданная, или не позднее 30 апреля следующего года.
   3. Общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья превышает общую площадь или кадастровую стоимость проданного.
   4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
   5. На момент продажи у всех членов семьи в собственности нет другого жилья, общая площадь или кадастровая стоимость которого превышает 50% площади или кадастровой стоимости приобретенного жилья.
5. Порядок и сроки уплаты:
   Для уплаты НДФЛ необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в Федеральную налоговую службу (ФНС) до 30 апреля следующего года за отчетным, а сам налог уплатить до 15 июля.

Налог на имущество физических лиц

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, что означает, что его ставки и льготы могут устанавливаться муниципальными образованиями (или законами городов федерального значения). Плательщиками являются все владельцы налогооблагаемой недвижимости в России.

1. Налогооблагаемая база и ставки:
   • Налогооблагаемая база определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости.
   • Базовые ставки установлены статьей 406 Налогового кодекса РФ, для большинства объектов они составляют 0,1%.
   • Изменение с 2025 года: Для объектов кадастровой стоимостью более 300 млн рублей решениями местных органов могут быть установлены ставки до 2,5% (ранее максимальная ставка была до 2%). Важно, что в отношении таких объектов не применяются налоговые льготы, предусмотренные НК РФ, что является значительным ужесточением.
   • Законодатели регионов вправе снижать или увеличивать ставки в пределах, установленных НК РФ, а также вводить дополнительные льготы. В городах федерального значения ставки могут дифференцироваться по кадастровой стоимости, виду объекта и местонахождению.
   • Налоговики в 2025 году начисляют налог на имущество за 2024 год, ориентируясь на кадастровую стоимость, установленную на 01.01.2024.
2. Льготы и порядок уплаты:
   • Льготы: Ряд категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, ветераны, военнослужащие и др.) имеют право на налоговые вычеты или полное освобождение от налога на один объект каждого вида. Индивидуальные предприниматели (ИП), применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН) и патентную систему налогообложения (ПСН), имеют право на освобождение в отношении недвижимости, используемой в коммерческой деятельности.
   • Объекты налогообложения: Жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения и помещения. Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не признается объектом налогообложения.
   • Срок уплаты: Физические лица перечисляют налоговый платеж один раз в год, авансовые платежи отсутствуют. Срок уплаты — до 1 декабря.
   • Единый порядок перерасчета налогов: С 2025 года устанавливается единый порядок перерасчета налогов на имущество физических лиц (включая транспортный, земельный налоги, налог на имущество и НДФЛ) и вводится отдельная форма заявления об этом, утвержденная Приказом ФНС России от 03.09.2024 № ЕД-7-21/697@.

Налог на имущество организаций (НИО)

Налог на имущество организаций (НИО) является одним из ключевых налогов для юридических лиц, владеющих недвижимостью.

1. Плательщики и объекты налогообложения:
   • Плательщиками являются юридические лица, владеющие облагаемой недвижимостью и не имеющие права на освобождение.
   • Объекты НИО: недвижимость, отраженная в бухгалтерском учете в составе основных средств (облагается по среднегодовой стоимости), или поименованная в региональном списке (облагается по кадастровой стоимости).
2. Изменения правил налогообложения организаций с 2025 года:
   • В рамках масштабной налоговой реформы, предусматривается с 2027 года отмена обязанности организаций самостоятельно рассчитывать налог на имущество и направлять уведомления об авансовых платежах. Вместо этого налоговые органы будут ежеквартально присылать сообщения о суммах налоговых платежей, что значительно упростит администрирование для бизнеса.
3. Ставки и льготы:
   • Федеральное законодательство устанавливает базовую ставку НИО в 2% от кадастровой стоимости. Регионам дано право изменять ее от 0,1% до 2%.
   • С 2025 года максимальное значение ставки в отношении дорогостоящей недвижимости (кадастровая стоимость > 300 млн рублей) может быть повышено до 2,5%.
   • Новые льготы по НИО с 2025 года:
     • Освобождение системообразующих и территориальных сетевых организаций от уплаты налога на линии электропередачи, трансформаторные подстанции и другое оборудование до 35 кВ.
     • Освобождение компаний, производящих электроэнергию из возобновляемых источников, от налога на имущество солнечных электростанций.
     • Возможность установления регионами льготных ставок (до 1,6%) для железнодорожных путей общего пользования стала бессрочной.
     • Положения статьи 376 пункта 6 НК РФ о снижении налоговой базы на сумму капитальных вложений в гидротехнические сооружения и объекты инфраструктуры воздушного транспорта продлены до 1 января 2030 года.
4. Сроки подачи декларации и уплаты:
   Налоговый период по НИО — календарный год. Декларация подается по итогам года до 25 февраля следующего года.

Государственные пошлины за действия с недвижимостью

С 1 января 2025 года также изменились размеры и порядок расчета государственных пошлин за регистрационные действия с недвижимостью.

1. Для физических лиц:
   • За регистрацию, прекращение, ограничение права собственности, обременения или сделки госпошлина составит:
     • 4 000 рублей, если кадастровая стоимость (КС) объекта не превышает 20 млн рублей или не установлена.
     • 0,02% от КС (на дату обращения), но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей, если КС превышает 20 млн рублей.
   • При одновременном кадастровом учете и регистрации права для физических лиц госпошлина составит:
     • 6 000 рублей, если КС объекта не превышает 20 млн рублей или не определена.
     • 2 000 рублей + 0,02% от КС (но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей), если КС превышает 20 млн рублей.
2. Повышение стоимости выписок из ЕГРН:
   С 2025 года Росреестр повышает стоимость бумажной выписки из ЕГРН до 1 740 рублей для физических лиц, электронной — до 700 рублей.

Эти изменения в налогообложении и государственных пошлинах существенно влияют на экономику операций с недвижимостью, требуя от граждан и организаций внимательного планирования и учета всех новых правил.

Заключение

Исследование операций с недвижимым имуществом в Российской Федерации в условиях д��намично меняющегося законодательства и рынка 2024-2025 годов позволило провести комплексный и актуализированный анализ ключевых аспектов. Мы рассмотрели правовую сущность и классификацию недвижимости, детально описали основные виды операций, изучили порядок государственной регистрации прав, выявили типовые риски и предложили механизмы их минимизации, а также проанализировали современные тенденции рынка и особенности налогообложения.

Основные выводы:

1. Правовая сущность недвижимости: Недвижимое имущество остается одной из самых сложных и дискуссионных категорий в гражданском праве. Статья 130 ГК РФ, несмотря на свою фундаментальность, требует дальнейшего совершенствования и уточнения, особенно в части критериев «прочной связи с землей» и унификации терминологии. Рост судебных споров в этой сфере подчеркивает актуальность проблемы.
2. Виды операций и их форма: Договоры купли-продажи, дарения, ипотеки, аренды и доверительного управления составляют основу оборота недвижимости. Ключевым изменением 2025 года стало обязательное нотариальное заверение всех договоров дарения с 13 января, что является важной мерой по предотвращению мошенничества и защите воли дарителя.
3. Государственная регистрация и роль Росреестра: Эта процедура сохраняет свою центральную роль в обеспечении стабильности и прозрачности прав на недвижимость. С 1 марта 2025 года вступил в силу принцип «построил – оформи», обязывающий регистрировать вновь возведенные объекты до их эксплуатации. С 1 января 2025 года появилась возможность ускоренной регистрации за двойную госпошлину, а также существенно изменились размеры госпошлин, зависящие от кадастровой стоимости объекта, что требует тщательного расчета. Электронная регистрация продолжает развиваться, упрощая доступ к услугам.
4. Проблемы и риски: Обременения (ипотека, арест, рента, скрытая аренда), а также риски, связанные с продавцом (недееспособность, банкротство, нарушение прав супругов/детей, мошенничество) и документами (отсутствие существенных условий, занижение цены, злоупотребление правом), остаются серьезными угрозами. Механизмы минимизации включают тщательную юридическую проверку, нотариальное удостоверение, безопасные способы расчетов и привлечение профессионалов. Судебные способы защиты являются крайней, но эффективной мерой.
5. Тенденции рынка: 2024-2025 годы ознаменовались прекращением массовой льготной ипотеки, что привело к стабилизации цен на «плато» и росту спроса на рыночную ипотеку в ожидании снижения ключевой ставки. Отмечено сокращение средних площадей квартир, рост интереса к загородному жилью и многофункциональным комплексам. Активное внедрение энергоэффективных технологий и развитие цифрового оборота недвижимости с использованием блокчейна являются перспективными направлениями, способными радикально изменить отрасль.
6. Налогообложение: В 2025 году введены прогрессивные ставки НДФЛ при продаже недвижимости (13% и 15%), а также значительно изменены правила расчета налога на имущество для физических и юридических лиц, включая повышение ставок для дорогостоящей недвижимости и введение новых льгот для организаций. Единый порядок перерасчета налогов и новые формы заявлений призваны упростить администрирование.

Перспективы развития законодательства и рынка недвижимости в РФ:

Рынок недвижимости продолжит находиться под влиянием макроэкономической ситуации и геополитических факторов. Ожидается дальнейшая адаптация к новым условиям ипотечного кредитования, возможное снижение ключевой ставки ЦБ РФ может вновь стимулировать спрос. Цифровизация будет углубляться, ускоряя процессы регистрации и повышая прозрачность. Законодателю предстоит решать накопившиеся проблемы в регулировании (например, самовольные постройки, статус апартаментов) и адаптировать нормы к новым технологическим реалиям (блокчейн). Формирование единообразной судебной практики останется приоритетом Верховного Суда РФ для обеспечения стабильности и защиты добросовестных участников оборота.

В целом, операции с недвижимым имуществом в России проходят этап значительных трансформаций, которые требуют от всех участников глубоких знаний правовых норм, внимательности к деталям и готовности к постоянной адаптации.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 20.03.2025).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.12.2024).
4. Федеральный закон от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 28.12.2024) «О недрах».
5. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 31.12.2024).
6. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «О государственной регистрации недвижимости».
7. Приказ Минэкономразвития России от 14.05.2010 № 180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
8. Алексеев А.О. Интеллектуальные технологии управления недвижимостью: учебное пособие. Пермь: Изд-во Перм. нац. исслед. политехн. ун-та, 2013. 170 с.
9. Виноградов Д.В., Дерябин С.Ю. Экономика недвижимости: курс лекций. Владимир: Изд-во Владимирского Гос.университета, 2011. 193 с.
10. Головин Ю.Т. Земля как предмет залога в России // Российская юстиция. 2014. № 3. 89 с.
11. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М.: Юрист, 2012. 189 с.
12. Завьялов А.А. Основные направления реформирования законодательства о государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон. 2011. № 12. 129 с.
13. Логинов М.П. Ипотека в России: теория, методология, практика: автореферат дисс. д-ра экономических наук. Екатеринбург, 2011. 44 с.
14. Лошаков А.В. Типология объектов недвижимости: учебник. Ставрополь: СтГАУ, 2012. 58 с.
15. Метелев И.С., Калинина Н.М., Елкин С.Е. Экономика недвижимости: учебное пособие. Омск: ИП Скорнякова Е.В., 2012. 176 с.
16. Озеров Е.С. Менеджмент доходной недвижимости: учебное пособие. СПб: ЭМНиТ, 2011. 348 с.
17. Перминов А.С. Экономика недвижимости: лекции. Ростов-на-Дону: РГЭУ «РИНХ», 2011. 75 с.
18. Хачатурян Ю. Оценка рисков в сделках с недвижимостью // Жилищное право. 2011. № 1. 93 с.
19. Ян Арт. Ипотека. Руководство к действию: учебник. М: АСТ, 2013. 256 с.
20. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии: [сайт]. URL: http://www.rosreestr.ru (дата обращения: 11.10.2025).
21. Виды недвижимого имущества // Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=9654767 (дата обращения: 11.10.2025).
22. В Гражданский кодекс РФ предлагается внести изменения, расширяющие понятие недвижимой вещи // NNK group. URL: https://nnk-group.ru/news/v-grazhdanskiy-kodeks-rf-predlagaetsya-vnesti-izmeneniya-rasshiryayushchie-ponyatie-nedvizhimoy-veshchi/ (дата обращения: 11.10.2025).
23. Виды объектов недвижимости: что говорит закон // Журнал Тинькофф. URL: https://journal.tinkoff.ru/guide/types-of-real-estate/ (дата обращения: 11.10.2025).
24. Классификация объектов недвижимости // Бизнес-портал AUP.Ru. URL: https://www.aup.ru/books/i009/1_3.htm (дата обращения: 11.10.2025).
25. К вопросу о классификации и типологии объектов недвижимости // Пролог. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=38166547 (дата обращения: 11.10.2025).
26. Понятие и основные признаки объектов недвижимого имущества // Арбитражные споры. URL: https://arbitrazh.spb.ru/ru/articles/ponyatie-i-osnovnye-priznaki-obektov-nedvizhimogo-imushchestva (дата обращения: 11.10.2025).
27. Правовой режим недвижимого имущества // АПНИ. URL: https://apni.ru/article/1179-pravovoy-rezhim-nedvizhimogo-imuschestva (дата обращения: 11.10.2025).
28. Дефиниция недвижимого имущества: опыт зарубежных государств // АПНИ. URL: https://apni.ru/article/260-definitsiya-nedvizhimogo-imuschestva (дата обращения: 11.10.2025).
29. Понятие недвижимого имущества на современном этапе развития Гражданского законодательства РФ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-nedvizhimogo-imuschestva-na-sovremennom-etape-razvitiya-grazhdanskogo-zakonodatelstva-rf (дата обращения: 11.10.2025).
30. Определение понятия «недвижимость» и места объектов недвижимости в гражданском праве // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/opredelenie-ponyatiya-nedvizhimost-i-mesta-obektov-nedvizhimosti-v-grazhdanskom-prave (дата обращения: 11.10.2025).
31. К вопросу о понятии недвижимого имущества как объекта гражданских // Zenodo. URL: https://zenodo.org/records/10639910 (дата обращения: 11.10.2025).
32. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/363/81238/ (дата обращения: 11.10.2025).
33. Недвижимость, или нет? Только суд решит // ГАРАНТ.РУ. URL: https://www.garant.ru/news/1381373/ (дата обращения: 11.10.2025).
34. Критерии недвижимого имущества в правоприменительной практике: новое прочтение // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/kriterii-nedvizhimogo-imuschestva-v-pravoprimenitelnoy-praktike-novoe-prochtenie (дата обращения: 11.10.2025).
35. Определение недвижимого имущества: проблемы теории и практики // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/opredelenie-nedvizhimogo-imuschestva-problemy-teorii-i-praktiki (дата обращения: 11.10.2025).
36. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Тверской Дайджест. URL: https://www.tverdaidgest.ru/pravovye-osobennosti-dogovora-kuply-prodazhi-nedvizhimosti/ (дата обращения: 11.10.2025).
37. Как подарить квартиру: инструкция // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/kak-podarit-kvartiru/ (дата обращения: 11.10.2025).
38. Правовое регулирование купли-продажи недвижимости по законодательству РФ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-po-zakonodatelstvu-rf (дата обращения: 11.10.2025).
39. Договор дарения — Правила оформления между близкими родственниками // М2.ру. URL: https://m2.ru/wiki/dogovor-dareniya/ (дата обращения: 11.10.2025).
40. Как оформить дарение квартиры? // Двитекс. URL: https://dviteks.ru/stati/kak-oformit-darenie-kvartiry/ (дата обращения: 11.10.2025).
41. Особенности заключения договора аренды недвижимости // Мирзоев Игорь Сергеевич. URL: https://mirzoev-law.ru/osobennosti-zaklyucheniya-dogovora-arendy-nedvizhimosti/ (дата обращения: 11.10.2025).
42. Как правильно подарить недвижимость // Первый Трест. URL: https://www.pervyi-trest.ru/articles/kak-pravilno-podarit-nedvizhimost/ (дата обращения: 11.10.2025).
43. Как оформить дарственную на квартиру или дом — сроки, документы // Самолет Плюс. URL: https://samolet.plus/blog/oformit-darstvennuyu-na-kvartiru (дата обращения: 11.10.2025).
44. Некоторые особенности и общие положения договора аренды // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nekotorye-osobennosti-i-obschie-polozheniya-dogovora-arendy (дата обращения: 11.10.2025).
45. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-1 (дата обращения: 11.10.2025).
46. Доверительное управление квартирой и домом // Адресъ-недвижимость. URL: https://xn—-7sbab2cdd4a.xn--p1ai/articles/doveritelnoe-upravlenie-kvartiroj-i-domom/ (дата обращения: 11.10.2025).
47. Особенности договора аренды // Мытищинская юридическая консультация. URL: https://mfc-mytischi.ru/articles/osobennosti-dogovora-arendy/ (дата обращения: 11.10.2025).
48. Какие виды сделок с недвижимостью бывают? // Журнал Самолет Плюс. URL: https://samolet.plus/blog/kakie-vidy-sdelok-s-nedvizhimostyu-byvayut (дата обращения: 11.10.2025).
49. Доверительное управление недвижимостью: выгодное решение для инвесторов // Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10996843 (дата обращения: 11.10.2025).
50. Как работает доверительное управление квартирой: плюсы, минусы и риски // Журнал Яндекс Аренда. URL: https://journal.yandex.ru/media/yandex-arenda/kak-rabotaet-doveritelnoe-upravlenie-kvartiroi-pliusy-minusy-i-riski-65b53e77843813a290130f14 (дата обращения: 11.10.2025).
51. Доверительное управление недвижимым имуществом // LEGISPRO. URL: https://legispro.ru/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimym-imushchestvo/ (дата обращения: 11.10.2025).
52. Договор аренды. Общая характеристика, важные аспекты, специфика // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dogovor-arendy-obschaya-harakteristika-vazhnye-aspekty-spetsifika (дата обращения: 11.10.2025).
53. Основные виды сделок с недвижимостью: от купли-продажи до аренды // vseostroyke.ru. URL: https://vseostroyke.ru/articles/osnovnye-vidy-sdelok-s-nedvizhimostyu-ot-kuply-prodazhi-do-arendy/ (дата обращения: 11.10.2025).
54. Предмет договора аренды недвижимости: как описать объект // Юрист компании. URL: https://www.law.ru/article/2485-predmet-dogovora-arendy-nedvijimosti (дата обращения: 11.10.2025).
55. Понятие, классификация и особенности сделок с недвижимым имуществом в российском праве // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/550/120877/ (дата обращения: 11.10.2025).
56. Правовые особенности сделок с недвижимостью // ЮК «Аргумент». URL: https://ukargument.ru/pravovye-osobennosti-sdelok-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 11.10.2025).
57. Требования к сделкам с недвижимым имуществом // Антонов и партнеры. URL: https://antonovip.ru/stati/trebovaniya-k-sdelkam-s-nedvizhimym-imushchestvom/ (дата актуальности: 12.07.2021).
58. Требования к сделкам с недвижимым имуществом // Арзамас-Сити.Ru. URL: https://arzamas-city.ru/news-2481 (дата обращения: 11.10.2025).
59. Сделки с недвижимостью в 2025 году // Двитекс. URL: https://dviteks.ru/stati/sdelki-s-nedvizhimostyu/ (дата обращения: 11.10.2025).
60. Доверительное управление недвижимостью для госслужащих: оформление // М2.ру. URL: https://m2.ru/wiki/doveritelnoe-upravlenie-dlya-gossluzhashchih/ (дата обращения: 11.10.2025).
61. Договор купли-продажи квартиры – как правильно оформить ДКП // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/ (дата обращения: 11.10.2025).
62. Закон об ипотеке: ФЗ 102 о залоге недвижимости // ВТБ. URL: https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/zakon-ob-ipoteke/ (дата обращения: 11.10.2025).
63. Что такое ипотека, как взять ипотечный кредит // Финансовая культура. URL: https://fincult.info/ipoteka/ (дата обращения: 11.10.2025).
64. Закон «Об ипотеке»: нюансы и правила ипотеки // Роскачество. URL: https://roskachestvo.gov.ru/articles/kachestvo-zhizni/pravila-ipoteki/ (дата обращения: 11.10.2025).
65. Хочу взять ипотеку — что нужно знать: какие нужны документы, как подать заявку на ипотечный кредит, условия и требования // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/ipoteka/kak-vzyat-ipoteku/ (дата обращения: 11.10.2025).
66. Государственная регистрация права собственности на недвижимость: как оформить квартиру в собственность // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/gosudarstvennaya-registratsiya-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost/ (дата обращения: 11.10.2025).
67. Росреестр: функционал, полномочия и роль при сделках с недвижимостью // Газпромбанк. URL: https://www.gazprombank.ru/press/articles/12318/ (дата обращения: 11.10.2025).
68. Что значит, что делает — что такое Росреестр и чем занимается, что проверяет, регистрирует и выдает эта организация простыми словами // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/chto-takoe-rosreestr/ (дата обращения: 11.10.2025).
69. В какие сроки в ЕГРН вносят сведения об ограничениях и обременениях // Госуслуги. URL: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/real_estate_reg/103138 (дата обращения: 11.10.2025).
70. «Сроки осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав» // kirov-pos.ru. URL: http://kirov-pos.ru/node/14845 (дата обращения: 11.10.2025).
71. Что делает Росреестр? [Справка] // Консультационный центр ДОМ.РФ. URL: https://dom.gosuslugi.ru/articles/chto-delaet-rosreestr-spravka/ (дата обращения: 11.10.2025).
72. О сроках проведения государственной регистрации от 31 декабря 2014 // Docs.cntd.ru. URL: https://docs.cntd.ru/document/420241029 (дата обращения: 11.10.2025).
73. Что такое электронная регистрация сделок с недвижимостью // Строительство.RU. URL: https://xn--80azg.xn--p1ai/articles/chto-takoe-elektronnaya-registraciya-sdelok-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 11.10.2025).
74. Как проходит электронная регистрация купли-продажи недвижимости // Самолет Плюс. URL: https://samolet.plus/blog/elektronnaya-registraciya-kuplya-prodaja-nedvizhimosti (дата обращения: 11.10.2025).
75. Электронная регистрация прав собственности: как проходит и какие документы нужны // М2.ру. URL: https://m2.ru/wiki/elektronnaya-registratsiya-prav-sobstvennosti/ (дата обращения: 11.10.2025).
76. Электронная регистрация права собственности — что это такое и как оформить подачу документов в электронном виде // Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/elektronnaya-registraciya/ (дата обращения: 11.10.2025).
77. Электронная регистрация права собственности: как это работает // Seldon.News. URL: https://news.seldon.pro/ru/news/296716075 (дата обращения: 11.10.2025).
78. Изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» // Нотариат Самарской области. URL: http://www.notariat-samara.ru/novosti/izmeneniya-v-federalnyy-zakon-o-gosudarstvennoy-registratsii-nedvizhimosti/ (дата обращения: 11.10.2025).
79. Порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимость в 2025 году в Москве // Юс Либерум. URL: https://jusliberum.ru/articles/gosudarstvennaya-registraciya-prav-na-nedvizhimost (дата обращения: 11.10.2025).
80. Регистрация права собственности на недвижимое имущество в Росреестре // Двитекс. URL: https://dviteks.ru/stati/registraciya-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushchestvo/ (дата обращения: 11.10.2025).
81. Ключевые вопросы применения нового Закона о государственной регистрации недвижимости // Новости ЕРЗ.РФ. URL: https://erzrf.ru/news/klyuchevye-voprosy-primeneniya-novogo-zakona-o-gosudarstvennoy-registratsii-nedvizhimosti (дата обращения: 11.10.2025).
82. В сентябре было выдано 80,1 тыс. ипотечных кредитов: это на 3,7% больше, чем годом ранее, но в деньгах — на треть меньше // Новости ЕРЗ.РФ. URL: https://erzrf.ru/news/v-sentyabre-bylo-vydano-80-1-tys-ipotechnykh-kreditov-eto-na-3-7-bolshe-chem-godom-ranee-no-v-dengakh-na-tret-menshe (дата обращения: 11.10.2025).
83. С 1 января зарегистрировать права на недвижимость можно в ускоренном порядке // ГАРАНТ.РУ. URL: https://www.garant.ru/news/1715426/ (дата обращения: 11.10.2025).
84. Регистрация недвижимости: обязательство, которое нельзя игнорировать // Normativ.su. URL: https://normativ.su/news/registratsiya-nedvizhimosti-obyazatelstvo-kotoroe-nelzya-ignorirovat/ (дата обращения: 11.10.2025).
85. Риски покупки квартиры с обременением // Журнал Самолет Плюс. URL: https://samolet.plus/blog/riski-pokupki-kvartiry-s-obremeneniem (дата обращения: 11.10.2025).
86. Квартира с обременением: что необходимо знать перед покупкой // М2.ру. URL: https://m2.ru/wiki/kvartira-s-obremeneniem/ (дата обращения: 11.10.2025).
87. Способы защиты прав при сделках с недвижимостью // Parbig.ru. URL: https://parbig.ru/news/sposoby-zashity-prav-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 11.10.2025).
88. Риски при покупке квартиры с обременением // Владей Легко. URL: https://vladeilegko.ru/news/riski_pri_pokupke_kvartiry_s_obremeneniem/ (дата обращения: 11.10.2025).
89. Способы защиты права собственности на недвижимую вещь // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sposoby-zaschity-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimuyu-vesch (дата обращения: 11.10.2025).
90. Россиян предупредили о рисках покупки недвижимости с обременением // Финансы Mail. URL: https://finance.mail.ru/2024-10-14/rossiyan-predupredili-o-riskah-pokupki-nedvizhimosti-s-obremeneniem-61787224/ (дата обращения: 11.10.2025).
91. Типовые риски при покупке квартиры // Kvartira-bez-agenta.ru. URL: https://kvartira-bez-agenta.ru/pokupka-kvartiry/riski-pri-pokupke-kvartiry/ (дата обращения: 11.10.2025).
92. Семь распространенных рисков при совершении сделки на вторичном рынке // ИРН.РУ. URL: https://www.irn.ru/articles/40618.html (дата обращения: 11.10.2025).
93. Можно ли купить квартиру с обременением, какие риски // Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/kvartira-s-obremeneniyami/ (дата обращения: 11.10.2025).
94. Самые распространенные риски при покупке недвижимости // ЮК «Неделько и партнеры». URL: https://nedelko.pro/articles/samye-rasprostranennye-riski-pri-pokupke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 11.10.2025).
95. 5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости // Juristic.ru. URL: https://www.juristic.ru/article.php?id=80 (дата обращения: 11.10.2025).
96. Способы защиты прав при сделках с недвижимостью // СРО ОКИ. URL: https://sro-oki.ru/news/sposoby-zashchity-prav-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 11.10.2025).
97. Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке: проверка юридической чистоты, советы экспертов // Финансы Mail. URL: https://finance.mail.ru/2025-10-05/kak-izbezhat-riskova-pri-pokupke-kvartiryi-na-vtorichnom-ryinke-61788785/ (дата обращения: 11.10.2025).
98. Юридические сложности при сделках с недвижимостью // Retail-Realty. URL: https://retail-realty.ru/articles/yuridicheskie-slozhnosti-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 11.10.2025).
99. Способы защиты права собственности на недвижимое имущество и других вещных прав по российскому праву // Сибирский юридический университет. URL: https://www.siblsu.ru/nauka/internet-konferentsii/sbornik-nauchnykh-trudov-xvi-mezhdunarodnoy-nauchno-prakticheskoy-internet-konferentsii/308-sposoby-zashchity-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushchestvo-i-drugikh-veshchnykh-prav-po-rossiyskomu-pravu (дата обращения: 11.10.2025).
100. Альтернативная сделка с недвижимостью — что это такое, риски, особенности // Самолет Плюс. URL: https://samolet.plus/blog/alternativnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 11.10.2025).
101. Мошенничество и злоупотребление правом в сфере сделок с недвижимостью: анализ и судебная практика // Юридические услуги компании ЛЕГАС — Юристы в Вологде. URL: https://legaslaw.ru/moshennichestvo-i-zloupotreblenie-pravom-v-sfere-sdelok-s-nedvizhimostyu-analiz-i-sudebnaya-praktika/ (дата обращения: 11.10.2025).
102. Мошенничество и злоупотребление правом в сфере сделок с недвижимостью: анализ и судебная практика // Издательская группа ЮРИСТ. URL: https://lawinfo.ru/article/moshennichestvo-i-zloupotreblenie-pravom-v-sfere-sdelok-s-nedvizhimostyu-analiz-i-sudebnaya-praktika/ (дата обращения: 11.10.2025).
103. Как обезопасить сделки с недвижимостью: 5 советов от Росреестра РТ 23.01.2019 // Kazan.bezformata.com. URL: https://kazan.bezformata.com/word/kak-obezopasit-sdelki-s-nedvizhimostyu-5/67634458/ (дата обращения: 11.10.2025).
104. Как минимизировать риски при сделках с недвижимостью // Банковское обозрение. URL: https://bosfera.ru/bo/kak-minimizirovat-riski-pri-sdelkah-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 11.10.2025).
105. Борьба покупателя со злоупотреблениями продавца по договору купли-продажи недвижимости от 17 июня 2016 // Docs.cntd.ru. URL: https://docs.cntd.ru/document/420358897 (дата обращения: 11.10.2025).
106. Способ сократить риски при покупке квартиры на вторичном рынке предложили в РГР // ИРН.РУ. URL: https://www.irn.ru/news/1381373/ (дата обращения: 11.10.2025).
107. Анализ рынка недвижимости в России: тренды 2024-2025 // Журнал Тинькофф. URL: https://journal.tinkoff.ru/nedvizhimost-2024-2025/ (дата обращения: 11.10.2025).
108. На вторичном рынке жилья средняя стоимость квартиры выросла на 5% за год // Интерфакс. Недвижимость. URL: https://www.interfax.ru/realty/796580 (дата обращения: 11.10.2025).
109. Как изменился рынок недвижимости в 2024 г., и что ждёт девелоперов в 2025 г. // Ecourbanist.ru. URL: https://ecourbanist.ru/articles/rynok-nedvizhimosti-2024-2025 (дата обращения: 11.10.2025).
110. Рынок недвижимости 2025: рост спроса и цен на фоне снижения предложения // Infinance.ru. URL: https://infinance.ru/news/rynok-nedvizhimosti-2025-rost-sprosa-i-tsen-na-fone-snizheniya-predlozheniya/ (дата обращения: 11.10.2025).
111. Прогноз цен на вторичку: что ждет российский рынок недвижимости к концу 2025 года // Ura.news. URL: https://ura.news/articles/1036280455 (дата обращения: 11.10.2025).
112. Будущее рынка недвижимости в России: прогнозы на 2025 и советы экспертов // Infull. URL: https://in-full.ru/rynok-nedvizhimosti-2025-prognozy/ (дата обращения: 11.10.2025).
113. Главные тренды первичного рынка в 2025 году: цены растут, а строят меньше и компактней // Новострой-М. URL: https://www.novostroy-m.ru/analitika/glavnye_trendy_pervichnogo_rynka_v_2025 (дата обращения: 11.10.2025).
114. Цены на недвижимость в России в 2025 году — прогноз // ТОП-недвижимости.РФ. URL: https://top-nedvizhimosti.ru/novosti/tseny-na-nedvizhimost-v-rossii-v-2025-godu-prognoz (дата обращения: 11.10.2025).
115. Анализ рынка недвижимости России — аналитические материалы Группы // ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ. URL: https://delprof.ru/press-center/analytics/analiz-rynka-nedvizhimosti-rossii/ (дата обращения: 11.10.2025).
116. Ипотека. Итоги декабря 2024 года // Frank RG. URL: https://frankrg.com/131758 (дата обращения: 11.10.2025).
117. Анализ рынка недвижимости // Циан. URL: https://www.cian.ru/analytics/ (дата обращения: 11.10.2025).
118. Прогнозы и цены на недвижимость в Москве и Подмосковье от IRN.RU // ИРН.РУ. URL: https://www.irn.ru/articles/prognozy-i-ceny-na-nedvizhimost-v-moskve-i-podmoskove.html (дата обращения: 11.10.2025).
119. Средняя стоимость недвижимости в России в 2025 году // GoGov.ru. URL: https://gogov.ru/articles/home-prices-russia (дата обращения: 11.10.2025).
120. Как менялись цены на рынке жилой недвижимости в мае: исследование Домклик и ЦФА // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/kak-menyalas-tsena-na-rynke-zhiloy-nedvizhimosti-v-mae-2025-issledovanie-domklik-i-tsfa/ (дата обращения: 11.10.2025).
121. Статистика // Минфин России. URL: https://minfin.gov.ru/ru/document/?id_4=121171-statistika (дата обращения: 11.10.2025).
122. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования // Банк России. URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 11.10.2025).
123. Аналитика рынка недвижимости и ипотеки России // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/analitika/ (дата обращения: 11.10.2025).
124. Аналитические статьи от IRN.RU за 2025 год // ИРН.РУ. URL: https://www.irn.ru/articles/2025/ (дата обращения: 11.10.2025).
125. Поступательное восстановление: что стало с ипотекой в третьем квартале // РБК Недвижимость. URL: https://realty.rbc.ru/news/67035546b406dd977b3112b3 (дата обращения: 11.10.2025).
126. Развитие законодательного регулирования прав на недвижимое имущество в России // Studgen.ru. URL: https://studgen.ru/razvitie-zakonodatelnogo-regulirovaniya-prav-na-nedvizhimoe-imushhestvo-v-rossii/ (дата обращения: 11.10.2025).
127. Проблемы правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/377/82949/ (дата обращения: 11.10.2025).
128. Государственное регулирование рынка недвижимости в России: современные вызовы и проблемы // Вестник Алтайской академии экономики и права. URL: https://vaael.ru/ru/article/view?id=2554 (дата обращения: 11.10.2025).
129. Недвижимость: поправки и судебная практика // Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/articles/nedvizhimost-popravki-i-sudebnaya-praktika/ (дата обращения: 11.10.2025).
130. Добросовестность и баланс интересов: обзор практики экономколлегии ВС РФ // РАПСИ. URL: https://rapsinews.ru/publications/20251009/314115886.html (дата обращения: 11.10.2025).
131. Налог с продажи недвижимости в 2025 году: как рассчитать и когда платить // М2.ру. URL: https://m2.ru/wiki/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti/ (дата обращения: 11.10.2025).
132. Налоги 2025 // Федеральная налоговая служба. URL: https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/changes_2025/ (дата обращения: 11.10.2025).
133. Налог на имущество физических лиц в 2025 году: ставка, срок уплаты, расчет, льготы // М2.ру. URL: https://m2.ru/wiki/nalog-na-imushchestvo-fizicheskih-lits/ (дата обращения: 11.10.2025).
134. Налог на имущество организаций в 2025 году: новые правила, льготы, расчет // Бизнесиноги.ру. URL: https://biznesinogi.ru/nalogi/nalog-na-imushchestvo-organizatsiy-v-2025-godu (дата обращения: 11.10.2025).
135. Как изменится налог на доходы при продаже недвижимости в 2025 году // Циан. URL: https://www.cian.ru/stati/kak-izmenitsya-nalog-na-dohody-pri-prodazhe-nedvizhimosti-v-2025-godu-340798/ (дата обращения: 11.10.2025).
136. Ставка налога на имущество физических лиц в 2025 году, льготы и кадастровая стоимость недвижимости // Новострой-М. URL: https://www.novostroy-m.ru/articles/nalog_na_imuschestvo_fizicheskih_lits_v_2025_godu (дата обращения: 11.10.2025).
137. Продажа квартиры в 2025 году: как уплатить налог и заполнить декларацию 3-НДФЛ // Главбух. URL: https://www.glavbukh.ru/art/407937-prodaja-kvartiry-v-2025-godu-kak-uplatit-nalog-i-zapolnit-deklaratsiyu-3-ndfl (дата обращения: 11.10.2025).
138. Введена прогрессивная шкала НДФЛ при продаже имущества в 2025 году // ФНС России. URL: https://www.nalog.gov.ru/rn60/news/activities_fts/14588725/ (дата обращения: 11.10.2025).
139. Налог на имущество 2025 // Правовест Аудит. URL: https://pravovest-audit.ru/articles/nalog-na-imushchestvo-2025/ (дата обращения: 11.10.2025).
140. Налог на имущество организаций в 2025 году: новый расчет, правила, примеры // Главбух. URL: https://www.glavbukh.ru/art/406733-nalog-na-imushchestvo-organizatsiy-v-2025-godu (дата обращения: 11.10.2025).
141. Налог на имущество физических лиц в 2025 году: ставки, сроки уплаты, как рассчитывается, льготы // Финансы Mail. URL: https://finance.mail.ru/2025-01-22/nalog-na-imushchestvo-fizicheskih-lits-v-2025-godu-stavki-sroki-uplaty-kak-61787834/ (дата обращения: 11.10.2025).
142. Налог с продажи недвижимости в 2025 году для физлиц // Buhsoft.ru. URL: https://www.buhsoft.ru/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-v-2025-godu-dlya-fizlits.html (дата обращения: 11.10.2025).
143. Как заплатить налог имущество физических лиц в 2025 года // Главбух. URL: https://www.glavbukh.ru/art/95834-nalog-na-imushchestvo-fizicheskih-lits-v-2025-godu (дата обращения: 11.10.2025).
144. Налог на имущество организаций в 2025 году: кто платит, размер ставки, срок уплаты и льготы // Финансы Mail. URL: https://finance.mail.ru/2024-12-03/nalog-na-imushchestvo-organizatsiy-v-2025-godu-kto-platit-razmer-stavki-srok-uplaty-i-lgoty-61786520/ (дата обращения: 11.10.2025).
145. Налог на имущество организации в 2025 году // Контур.Экстерн. URL: https://e-kontur.ru/enp/27236 (дата обращения: 11.10.2025).
146. Как изменится налогообложение недвижимости в 2025 году // Циан. URL: https://www.cian.ru/stati/kak-izmenitsya-nalogooblozhenie-nedvizhimosti-v-2025-godu-335198/ (дата обращения: 11.10.2025).
147. Налог с продажи недвижимости в 2025 году: что изменится // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-v-2025-godu-chto-izmenitsya/ (дата обращения: 11.10.2025).
148. Изменения налога на имущество для бизнеса в 2025 году: новые правила и примеры // М2.ру. URL: https://m2.ru/wiki/izmeneniya-naloga-na-imushchestvo-dlya-biznesa-v-2025-godu/ (дата обращения: 11.10.2025).
149. Что ждет владельцев недвижимости после 1 января 2025 года // Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10996843 (дата обращения: 11.10.2025).
150. С 2025 года вводятся изменения в налогообложении имущества отдельных видов // ФНС России. URL: https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/14532675/ (дата обращения: 11.10.2025).