Основы землепользования и оценка земельной собственности в Российской Федерации: комплексный анализ для академической работы

В современном мире, где экономические, социальные и экологические вызовы становятся все более острыми, земля приобретает статус не просто ресурса, а фундаментальной основы для развития любого государства. В Российской Федерации, обладающей колоссальными земельными угодьями, вопросы землепользования и оценки земельной собственности приобретают особую актуальность. По состоянию на май 2025 года, около 19,4 млн га пашни остаются неиспользованными, что составляет 5,1% от общей площади сельхозземель в стране. Эта цифра не только отражает масштаб неэффективного управления ценнейшим ресурсом, но и подчеркивает острую необходимость в глубоком, системном анализе существующих проблем и поиске путей их решения.

Настоящая академическая работа призвана провести исчерпывающее исследование основ землепользования и оценки земельной собственности в Российской Федерации. Целью работы является всесторонний анализ теоретических, правовых, экономических и управленческих аспектов данной сферы, выявление актуальных проблем и оценка их последствий. В ходе исследования будут поставлены следующие задачи: раскрыть фундаментальные понятия и принципы землепользования, проанализировать систему классификации земель и правового режима земельных участков, описать подходы и методы оценки, изучить роль государственного регулирования, а также выявить ключевые проблемы и оценить их влияние на социально-экономическое развитие страны. Структура работы последовательно проведет читателя от базовых определений и законодательных основ к сложным вопросам оценки, управления, а также к анализу вызовов и перспектив развития земельных отношений в России.

Теоретические и правовые основы землепользования

Земельные отношения в любом государстве представляют собой сложную систему взаимодействия между обществом, государством и индивидуумами по поводу владения, пользования и распоряжения землей, интегрируя в себя как исторические традиции, так и современные экономические и правовые реалии. Понимание её функционирования невозможно без четкого осмысления базовой терминологии и законодательного каркаса, сформированного на протяжении веков.

Определения ключевых терминов в сфере земельных отношений

Для глубокого погружения в проблематику землепользования и оценки земельной собственности необходимо оперировать точными и однозначными определениями. Эти термины, закрепленные в российском законодательстве, служат краеугольным камнем для понимания правового и экономического статуса земли.

• Землеустройство представляет собой комплекс мероприятий, направленных на всестороннее изучение состояния земель, планирование и организацию их рационального использования и охраны. Это включает в себя образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, установление их границ на местности (территориальное землеустройство), а также организацию эффективного использования земельных участков гражданами и юридическими лицами, в том числе для сельскохозяйственного производства и обеспечения традиционного образа жизни коренных малочисленных народов (внутрихозяйственное землеустройство). По сути, землеустройство – это инженерно-правовой инструмент оптимизации использования земельных ресурсов, что имеет решающее значение для устойчивого развития территорий.
• Земельная собственность – это фундаментальное право, включающее в себя триаду правомочий: владение, пользование и распоряжение конкретным участком земли. В Российской Федерации право собственности на землю может принадлежать как частным лицам (гражданам и юридическим лицам), так и публичным образованиям (государству и муниципальным образованиям), что отражает дуализм земельных отношений в стране.
• Кадастровая стоимость – это установленная на законодательном уровне стоимость объекта недвижимости, которая определяется в ходе государственной кадастровой оценки или в результате пересмотра её результатов. Она фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и является основой для исчисления земельного налога и иных обязательных платежей. В отличие от рыночной, кадастровая стоимость устанавливается государством и носит публично-правовой характер, что делает её важным элементом фискальной политики.
• Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки, в данном случае земельный участок, может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Ключевыми условиями для определения рыночной стоимости являются разумность действий сторон сделки, их полная информированность и отсутствие каких-либо чрезвычайных обстоятельств, влияющих на цену. Это динамическая величина, отражающая текущие рыночные условия.
• Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это обязательный юридический акт, посредством которого государство признает, подтверждает и удостоверяет возникновение, изменение, переход или прекращение прав определенного лица на недвижимое имущество, а также их ограничение или обременение. Этот процесс осуществляется путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права, обеспечивая его публичность и надежность.
• Земельный участок – это конкретная, индивидуально определенная часть земной поверхности, которая признается недвижимой вещью. Его уникальность определяется совокупностью характеристик, позволяющих однозначно выделить его из других объектов, таких как площадь, местоположение, границы, кадастровый номер и целевое назначение.

Фундаментальные принципы и правовые основы землепользования в РФ

Система землепользования в России базируется на прочной правовой основе, представленной целым комплексом нормативно-правовых актов. Центральное место в этой системе занимает Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ, который является основным источником земельного права. Он устанавливает цели и задачи земельного законодательства, определяет правовой режим земель, порядок их использования и охраны, а также основы государственного управления земельными ресурсами.

Наряду с ЗК РФ, ключевую роль играют следующие федеральные законы:

• Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, устанавливая требования к оценщикам, методикам оценки и оформлению результатов.
• Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве»: регулирует проведение землеустроительных работ, их цели, содержание и порядок осуществления.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: устанавливает порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ГрК РФ): определяет основы градостроительной деятельности, включая планировку территорий, зонирование, строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, что напрямую влияет на правовой режим и использование земельных участков.

Фундаментальные принципы, на которых основывается земельное законодательство РФ, отражают баланс между публичными и частными интересами, а также экологическими и экономическими аспектами:

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека: Этот принцип подчеркивает особую социальную и природную ценность земли, её роль в обеспечении жизнедеятельности общества.
2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды: Земля рассматривается не только как объект экономических отношений, но и как неотъемлемая часть природной среды, требующая защиты и рационального использования.
3. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: Этот принцип означает, что земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершенного строительства не могут быть разделены в правовом смысле и должны рассматриваться как единый объект недвижимости.
4. Платность использования земли: Законодательство устанавливает, что любое использование земли в России является платным, что реализуется через земельный налог, арендную плату и другие платежи.
5. Деление земель по целевому назначению на категории: Земли дифференцируются по их основному целевому назначению, что определяет их правовой режим и возможные виды использования.
6. Разграничение государственной собственности на землю: Устанавливается разграничение земельных участков, находящихся в государственной собственности, на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.
7. Дифференцированный подход к установлению правового режима земель: Правовой режим земель определяется не только категорией, но и видами разрешенного использования, а также зонированием территории.
8. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан: Принципы землепользования направлены на гармонизацию публичных интересов (например, рациональное использование и охрана земель) с частными интересами собственников и землепользователей.

Важно отметить, что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Это означает, что федеральные законы устанавливают общие рамки, а субъекты РФ могут принимать свои региональные законы и нормативные акты, детализирующие и дополняющие федеральное регулирование с учетом местных особенностей.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, и подлежат обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Эта регистрация является гарантом прав и обеспечивает их публичность и достоверность.

Наряду с правами, законодательство устанавливает и обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся таковыми (землепользователей). К ним относятся:

• Использование земель в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.
• Недопущение вреда окружающей среде, обеспечение охраны земель.
• Сохранение межевых знаков границ земельных участков.
• Осуществление мероприятий по охране почв и земель.
• Своевременное внесение платежей за землю (земельный налог, арендная плата).
• Соблюдение градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки.

Таким образом, правовые основы землепользования в РФ представляют собой комплексный механизм, направленный на обеспечение рационального, устойчивого и эффективного использования земельных ресурсов страны в интересах как нынешнего, так и будущих поколений.

Классификация земель и правовой режим земельных участков

Земля, как уникальный и многофункциональный ресурс, требует системного подхода к управлению и регулированию. Одним из ключевых инструментов такого управления является классификация земель, которая позволяет дифференцировать правовой режим земельных участков в зависимости от их основного назначения и потенциального использования. Эта система категоризации является основой для формирования земельной политики и эффективного распределения земельных ресурсов.

Категории земель в Российской Федерации

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ, все земли на территории Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь основных категорий. Каждая категория имеет свой специфический правовой режим, который определяет допустимые виды деятельности, порядок использования и охраны земель.

Рассмотрим эти категории более подробно:

1. Земли сельскохозяйственного назначения: Это земли, находящиеся за границами населенных пунктов и предназначенные для нужд сельского хозяйства. Сюда относятся пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, а также внутрихозяйственные дороги, коммуникации, лесополосы, здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Эта категория является одной из самых обширных и имеет стратегическое значение для продовольственной безопасности страны.
2. Земли населенных пунктов: Включают земли, расположенные в границах городских и сельских поселений, предназначенные для застройки и развития этих поселений. В составе земель населенных пунктов выделяются территориальные зоны (жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные и др.), для каждой из которых устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие виды разрешенного использования земельных участков, предельные параметры застройки и иные ограничения.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения: Эта категория объединяет земли, используемые для обеспечения функционирования различных отраслей экономики и государственной безопасности. Их правовой режим характеризуется наличием зон с особыми условиями использования (например, санитарно-защитные зоны, охранные зоны объектов энергетики, зоны отчуждения железных дорог), которые могут ограничивать права собственников и землепользователей.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов: Включают земли государственных природных заповедников, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков, ботанических садов, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Основная цель использования этих земель – сохранение уникальных природных комплексов, культурного наследия и обеспечение экологической безопасности. Их использование строго регламентировано и направлено на минимизацию антропогенного воздействия.
5. Земли лесного фонда: Представляют собой леса и земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ведения лесного хозяйства. Их использование регулируется Лесным кодексом РФ и направлено на обеспечение многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного лесопользования, а также воспроизводства, охраны и защиты лесов.
6. Земли водного фонда: Включают земли, занятые водными объектами (реки, озера, водохранилища, каналы, болота), а также земли водоохранных зон, прибрежных защитных полос, гидротехнических и иных водохозяйственных сооружений. Их правовой режим направлен на обеспечение рационального использования водных ресурсов, их охраны и предотвращения негативного воздействия вод.
7. Земли запаса: Это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Как правило, это земли, не пригодные для использования в данный момент или требующие проведения мероприятий по их улучшению. Они могут быть переведены в другие категории после соответствующих процедур.

Виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ)

Принадлежность земельного участка к той или иной категории задает лишь общие рамки его использования. Для более тонкой настройки правового режима внутри каждой категории (особенно в землях населенных пунктов и землях промышленности) используется система видов разрешенного использования (ВРИ).

Детальный перечень и описание ВРИ устанавливаются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412. Этот документ является обязательным для применения всеми органами власти, осуществляющими ведение ЕГРН, и для землепользователей.

ВРИ подразделяются на три основных типа:

1. Основные виды разрешенного использования: Это те виды использования, которые собственник земельного участка или землепользователь может выбрать самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований, при условии их соответствия градостроительному регламенту данной территориальной зоны. Например, на участке с категорией «земли населенных пунктов» и территориальной зоной «зона индивидуального жилищного строительства» основным ВРИ может быть «индивидуальное жилищное строительство».
2. Вспомогательные виды разрешенного использования: Эти виды использования дополняют основные ВРИ и допустимы только в сочетании с ними. Они не могут быть самостоятельными. Например, на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, вспомогательными ВРИ могут быть гаражи, сараи, бани, огородничество и т.п., обслуживающие основное использование.
3. Условно-разрешенные виды использования: Это виды использования, которые могут быть разрешены для конкретного земельного участка, но только после прохождения специальной процедуры согласования – публичных слушаний и получения соответствующег�� разрешения от уполномоченного органа местного самоуправления. Их цель – обеспечить гибкость в использовании земель, не нарушая при этом общих принципов зонирования.

Информация о категории и виде разрешенного использования земельного участка является одной из важнейших характеристик объекта недвижимости и содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Ведение ЕГРН осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что обеспечивает публичность и достоверность этих данных. Изменение ВРИ, особенно для условно-разрешенных видов, может значительно влиять на стоимость и инвестиционную привлекательность участка.

Порядок перевода земель из одной категории в другую

Изменение целевого назначения земельного участка, то есть его перевод из одной категории в другую, является сложной административной процедурой, строго регламентированной законодательством. Это не случайный процесс, а целенаправленное действие, которое может быть осуществлено только в случаях и порядке, предусмотренных Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Основные положения этого закона:

• Исключительность оснований: Перевод земель из одной категории в другую допускается только в строго определенных законом случаях. Например, для строительства объектов государственного или муниципального значения, создания особо охраняемых природных территорий, изменения границ населенных пунктов.
• Компетенция органов власти: Решение о переводе земель принимается различными уровнями власти в зависимости от того, в чьей собственности находятся земли и какова их исходная категория. Так, перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, может осуществляться органами исполнительной власти субъектов РФ, а земель федеральной собственности – Правительством РФ.
• Пакет документов: Для инициирования процедуры перевода требуется предоставление обширного пакета документов, включающего ходатайство о переводе, выписку из ЕГРН, заключение экологической экспертизы (при необходимости), обоснование целесообразности перевода и другие материалы.
• Процедура согласования: Ходатайство о переводе рассматривается уполномоченными органами с обязательным участием заинтересованных ведомств. В некоторых случаях требуется проведение публичных слушаний или общественной экспертизы.
• Ограничения: Законом установлены определенные ограничения на перевод земель, например, особо ценные сельскохозяйственные угодья, земли, загрязненные опасными веществами, или земли, расположенные в границах объектов культурного наследия, могут быть переведены в другую категорию лишь в исключительных случаях.

Процесс перевода земель является критически важным инструментом государственного управления, позволяющим адаптировать земельный фонд к изменяющимся социально-экономическим потребностям, обеспечивая при этом соблюдение экологических и градостроительных норм. Он напрямую влияет на развитие территорий, инвестиционные процессы и потенциальную стоимость земельных участков, тем самым определяя вектор регионального развития.

Подходы и методы оценки земельных участков в российской практике

Оценка земельных участков — это комплексный процесс, направленный на определение их стоимости, который имеет критическое значение для множества операций: от налогообложения и купли-продажи до залога и управления государственным имуществом. В российской и мировой практике сложились и активно применяются три основных подхода к оценке, каждый из которых имеет свои особенности и применимость.

Общие подходы к оценке: сравнительный, доходный, затратный

Профессиональный оценщик, руководствуясь Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки, обязан использовать все три подхода к оценке или обосновать отказ от их использования, если это нецелесообразно или невозможно в конкретной ситуации. Это требование обеспечивает всесторонний анализ и повышает достоверность итоговой стоимости.

1. Сравнительный подход (рыночный подход)
   • Принцип: Основывается на идее, что стоимость оцениваемого земельного участка может быть определена путем сравнения его с аналогичными объектами, которые были недавно проданы на открытом рынке. В его основе лежат принципы замещения, спроса и предложения, а также полезности.
   • Применимость: Наиболее эффективен и достоверен в условиях активного и прозрачного рынка земли, когда имеется достаточный объем информации о ценах реальных сделок или предложений по продаже схожих объектов.
   • Методология: Оценщик собирает информацию о недавних сделках с аналогичными земельными участками. Затем вносятся корректировки в цены аналогов, чтобы учесть различия между ними и оцениваемым участком по таким параметрам, как:
     • Местоположение: район, доступность инфраструктуры, транспортная доступность.
     • Физические характеристики: размер, форма, рельеф, наличие коммуникаций.
     • Правовые характеристики: категория земель, вид разрешенного использования, наличие обременений.
     • Экономические характеристики: потенциал развития, инвестиционная привлекательность.
     • Условия сделки: срочность продажи, форма оплаты.
   • Ограничения: Недостаток информации о реальных сделках на неразвитых рынках, уникальность оцениваемого объекта, быстрые изменения рыночной конъюнктуры.
2. Доходный подход
   • Принцип: Стоимость земельного участка определяется его способностью генерировать доход в будущем. Чем выше и стабильнее ожидаемый доход, тем выше стоимость участка. В его основе лежат принципы наиболее эффективного использования, ожидания, спроса и предложения, а также замещения.
   • Применимость: Идеально подходит для оценки земельных участков, которые используются или могут быть использованы для получения дохода (коммерческая недвижимость, арендные участки, сельскохозяйственные земли с высокой продуктивностью).
   • Методология: Оценщик прогнозирует будущие доходы от использования земельного участка (например, арендную плату, прибыль от сельскохозяйственной деятельности) и вычитает из них операционные расходы. Полученный чистый операционный доход капитализируется или дисконтируется к текущей стоимости с использованием соответствующей ставки капитализации или дисконтирования.
   • Ограничения: Высокая зависимость от точности прогнозов будущих доходов и расходов, сложности с определением адекватной ставки капитализации/дисконтирования, неприменимость для участков, не приносящих прямого дохода (например, для индивидуального жилищного строительства).
3. Затратный подход
   • Принцип: Стоимость объекта определяется как сумма затрат, необходимых для его воспроизводства или замещения, уменьшенная на величину всех видов износа. Для земли, как невоспроизводимого ресурса, этот подход в чистом виде малоприменим.
   • Применимость: В контексте оценки земельных участков затратный подход используется опосредованно, главным образом при оценке земельных участков с улучшениями (зданиями, сооружениями, коммуникациями). В таких случаях стоимость участка с улучшениями определяется как стоимость воспроизводства или замещения улучшений, уменьшенная на их износ, плюс рыночная стоимость самого земельного участка как свободного от улучшений. Иногда может применяться для оценки затрат на создание или восстановление определенных качеств земли (например, мелиорация, рекультивация).
   • Методология: Определяются затраты на создание аналогичных улучшений, вычитается их накопленный износ, и к полученной величине добавляется стоимость земельного участка, определенная с помощью сравнительного или доходного подхода.
   • Ограничения: Неэффективен для определения стоимости голой земли, сложности с адекватной оценкой износа, не учитывает рыночный спрос и предложение напрямую.

Выбор конкретных методов в рамках каждого подхода осуществляется оценщиком самостоятельно, исходя из принципа наиболее эффективного использования, с учетом доступного объема и достоверности рыночной информации, а также специфики оцениваемого объекта.

Детализация методов в рамках каждого подхода

Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-Р утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», которые детализируют применение подходов и методов.

В рамках сравнительного подхода:

• Метод сравнения продаж: Самый распространенный метод. Стоимость оцениваемого участка определяется путем корректировки цен недавних продаж или предложений по аналогичным участкам. Корректировки вносятся по ряду параметров: дата продажи, местоположение, размер, вид разрешенного использования, наличие инженерных коммуникаций, условия финансирования и другие.
• Метод выделения (или метод распределения): Применяется для оценки земельного участка, занятого улучшениями (например, зданием), когда имеются данные о продаже схожих объектов недвижимости (земельный участок + улучшения). Из общей стоимости объекта вычитается стоимость улучшений (определенная затратным подходом), чтобы выделить стоимость земли. Формула: Стоимость земли = Стоимость объекта недвижимости - Стоимость улучшений.
• Метод распределения: Использует принцип, что стоимость земли составляет определенную долю от общей стоимости объекта недвижимости с улучшениями. Эта доля может быть выведена из анализа рынка или путем использования коэффициентов, полученных из статистических данных.

В рамках доходного подхода:

• Метод капитализации земельной ренты (метод прямой капитализации дохода): Стоимость земли определяется путем деления чистого операционного дохода, генерируемого земельным участком (земельной ренты), на ставку капитализации. Земельная рента – это доход, который остается после вычета всех операционных расходов и отдачи на капитал, вложенный в улучшения. Формула: Стоимость земли = Земельная рента / Ставка капитализации.
• Метод остатка для земли: Применяется, когда оценивается доходный объект недвижимости (земля + улучшения). Из общего чистого операционного дохода от объекта недвижимости вычитается доход, относящийся к улучшениям (рассчитанный по ставке доходности на улучшения), а оставшаяся часть дохода капитализируется по ставке капитализации для земли. Формула: Стоимость земли = (Чистый операционный доход от объекта - Доход, относящийся к улучшениям) / Ставка капитализации для земли.
• Метод предполагаемого использования (метод развития): Используется для оценки потенциально развиваемых участков. Прогнозируются доходы от продажи будущих улучшений (например, квартир в строящемся доме), вычитаются все затраты на строительство, маркетинг, финансирование, прибыль девелопера, и полученная остаточная величина дисконтируется к текущей стоимости, определяя стоимость земли.

Особенности государственной кадастровой оценки

Помимо рыночной оценки, существует государственная кадастровая оценка (ГКО), которая проводится для установления кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимости. Основные цели и особенности ГКО:

• Цель: Установление кадастровой стоимости, которая является базой для исчисления земельного налога, арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также других обязательных платежей.
• Обязательность и периодичность: ГКО проводится на всей территории РФ регулярно, в соответствии с законодательством (как правило, раз в несколько лет). Решения о проведении ГКО, выборе исполнителя (оценщика или специализированного государственного бюджетного учреждения) и заключении с ним договора принимают органы государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.
• Массовый характер: Кадастровая оценка носит массовый характер, то есть оцениваются тысячи или миллионы объектов одновременно с использованием стандартизированных подходов и моделей. Это отличает её от индивидуальной рыночной оценки.
• Правовые последствия: Кадастровая стоимость заносится в ЕГРН и является публичной информацией. Она имеет юридическое значение и может быть оспорена собственниками недвижимости в суде или в специально созданных комиссиях, если они считают, что кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной.
• Отличие от рыночной стоимости: Хотя кадастровая стоимость по своей сути должна быть приближена к рыночной, она не всегда ей соответствует. Массовый характер оценки, использование усредненных моделей и отсутствие учета индивидуальных особенностей каждого объекта могут приводить к расхождениям. Именно поэтому законодательство предусматривает возможность оспаривания кадастровой стоимости с приведением результатов независимой рыночной оценки.

Таким образом, система оценки земельных участков в России включает в себя как рыночную оценку, проводимую для частных целей, так и государственную кадастровую оценку, имеющую публично-правовое значение, что требует от специалистов глубокого понимания всех подходов и методов.

Государственное регулирование и управление земельными ресурсами в РФ

Эффективное и рациональное использование земельных ресурсов является одной из ключевых задач любого государства. В Российской Федерации это достигается посредством комплексной системы государственного регулирования и управления, которая охватывает широкий спектр правовых, экономических и административных мер.

Нормативно-правовая основа государственного регулирования

Основу государственного регулирования земельных отношений в России составляет Конституция РФ, которая закрепляет право частной собственности на землю и определяет принципы земельного законодательства. Детализация этих принципов и механизмов их реализации осуществляется в Земельном кодексе РФ и других федеральных законах, а также в принимаемых в соответствии с ними законах субъектов РФ.

• Полномочия Правительства РФ: Правительство Российской Федерации, как высший исполнительный орган государственной власти, обладает значительными полномочиями в сфере регулирования земельных отношений. Оно принимает решения, издает постановления и распоряжения, которые детализируют применение норм Земельного кодекса и других федеральных законов, касающихся использования, охраны и учета земель. Например, Правительство РФ утверждает программы развития земельных отношений, устанавливает порядок осуществления государственного земельного надзора.
• Полномочия исполнительных органов субъектов РФ: В рамках совместного ведения Российской Федерации и её субъектов, исполнительные органы субъектов РФ также обладают полномочиями издавать акты, содержащие нормы земельного права. Эти акты должны соответствовать федеральному законодательству и регулировать земельные отношения на территории соответствующего субъекта, учитывая его специфику и региональные потребности. Например, они могут устанавливать региональные особенности предоставления земельных участков, утверждать схемы территориального планирования субъекта.
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ: Этот закон играет центральную роль в регулировании оценочной деятельности, устанавливая единые требования к её проведению. Он определяет правовые основы для оценки всех объектов, независимо от их формы собственности (государственной, муниципальной, частной), и является гарантом достоверности и объективности результатов оценки.

Государственная кадастровая оценка, о которой мы говорили ранее, также является элементом государственного регулирования. Решения о её проведении, выбор оценщика (или специализированного бюджетного учреждения), а также заключение договора на проведение оценки принимаются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления.

Система государственного кадастрового учета и регистрации прав

В основе эффективного управления земельными ресурсами лежит достоверная и актуальная информация о каждом земельном участке. Эту функцию выполняет система государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

• Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН): Является централизованной информационной системой, содержащей систематизированные сведения о всех объектах недвижимости на территории РФ, включая земельные участки. В ЕГРН фиксируются уникальные характеристики каждого земельного участка (площадь, местоположение, границы, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования), а также сведения о правах на эти объекты, их ограничениях и обременениях.
• Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии): Это федеральный орган исполнительной власти, ответственный за ведение ЕГРН, государственный кадастровый учет недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Росреестр также осуществляет государственный земельный надзор.
• Значение государственной регистрации прав: Согласно законодательству, государственная регистрация прав в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Это означает, что без регистрации право собственности или иное вещное право на земельный участок не возникает, не изменяется и не прекращается юридически. Такая система обеспечивает публичность, достоверность и защиту прав, а также способствует прозрачности земельных отношений, снижая риски мошенничества и земельных споров. Оспаривание зарегистрированного права возможно только в судебном порядке.

Роль землеустройства в управлении земельными ресурсами

Землеустройство – это не только инструмент организации использования земель, но и важнейший механизм государственного управления земельными ресурсами. Его роль выходит за рамки простого межевания и включает в себя стратегическое планирование и оценку.

• Цели и обязательность: Землеустройство направлено на изучение состояния земель, планирование и организацию их рационального использования и охраны. Оно является обязательным в случаях изменения или установления границ объектов землеустройства, выявления нарушенных земель, а также для разработки и проведения мероприятий по восстановлению и защите земель.
• Землеустроительная документация: Результатом землеустройства является землеустроительная документация, которая включает:
  • Генеральные схемы землеустройства территорий Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований;
  • Схемы использования и охраны земель;
  • Проекты территориального землеустройства;
  • Карты (планы) объектов землеустройства, отражающие границы земельных участков.

  Эта документация является основой для принятия решений по управлению земельными ресурсами, формирования земельного кадастра и осуществления государственного земельного надзора.

• Государственная экспертиза землеустроительной документации: Для обеспечения её соответствия исходным данным, нормативным требованиям и целевым установкам проводится государственная экспертиза. Это гарантирует качество и обоснованность принимаемых землеустроительных решений.
• Фонд данных землеустройства: Вся землеустроительная документация, созданная в результате проведения землеустройства, включается в государственный фонд данных, который является федеральной собственностью и не подлежит приватизации. Это обеспечивает сохранность и доступность информации для нужд государственного управления.

Градостроительное регулирование землепользования

Взаимосвязь земельного и градостроительного законодательства является критически важной для комплексного развития территорий. Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) определяет правовые основы градостроительной деятельности, которая включает планировку территорий, градостроительное зонирование, проектирование и строительство.

• Влияние на использование земельных участков: ГрК РФ устанавливает правила использования земельных участков в зависимости от их территориальной зоны и градостроительных регламентов. Эти регламенты определяют:
  • Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • Предельные размеры земельных участков;
  • Минимальные отступы от границ земельных участков;
  • Максимальное количество этажей или высоту зданий;
  • Иные требования к параметрам строительства.
• Планировка территорий: Градостроительное законодательство регулирует разработку документов территориального планирования (генеральные планы поселений, схемы территориального планирования субъектов РФ) и документов градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки). Эти документы являются основой для определения целевого назначения и использования земельных участков, обеспечивая сбалансированное и устойчивое развитие территорий.
• Комплексность регулирования: Таким образом, государственное регулирование землепользования в РФ представляет собой многоуровневую и многоаспектную систему, где Земельный кодекс, законы об оценке и землеустройстве, ЕГРН и Градостроительный кодекс взаимодействуют, формируя единое правовое поле для эффективного управления земельными ресурсами страны.

Актуальные проблемы землепользования и оценки земельной собственности в России

Несмотря на развитую нормативно-правовую базу и институциональную структуру, сфера землепользования и оценки земельной собственности в России сталкивается с рядом серьезных проблем. Эти вызовы имеют глубокие корни, обусловлены как историческими факторами, так и современными экономическими реалиями, и оказывают существенное влияние на устойчивое развитие страны.

Проблемы неэффективного использования земель

Одной из наиболее острых проблем является масштабное неэффективное использование земельных ресурсов, особенно земель сельскохозяйственного назначения.

• Неиспользуемые сельскохозяйственные угодья: По состоянию на май 2025 года, около 19,4 млн га пашни остаются неиспользованными, что составляет 5,1% от общей площади сельхозземель в стране. Эта проблема имеет давнюю историю: в 2016 году общая площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий достигала 97,2 млн га, или 44% всех сельскохозяйственных угодий, при этом до 50 млн га были заброшены в результате приватизации 1990-х годов. Хотя к 2022 году площадь неиспользуемых сельхозугодий сократилась более чем на 3 млн га, масштабы проблемы по-прежнему значительны, требуя более решительных мер для вовлечения этих земель в продуктивное использование.
• Причины выбытия земель из оборота:
  • Неясный правовой статус: Многие земли, приватизированные в начале 1990-х, до сих пор имеют не до конца оформленный правовой статус, что препятствует их полноценному вовлечению в хозяйственный оборот.
  • Отсутствие инвестиций: Недостаток финансовых ресурсов у собственников и пользователей, а также низкая инвестиционная привлекательность некоторых регионов, приводят к запустению земель.
  • Неразвитость инфраструктуры: Отсутствие дорог, коммуникаций, перерабатывающих мощностей делает использование отдаленных или деградированных земель экономически невыгодным.
  • Деградация почв: Серьезное снижение плодородия делает использование земель нерентабельным.
• Государственные меры по возвращению в оборот: В текущем десятилетии пересматривалось федеральное законодательство (в 2011 и 2016 гг.) для стимулирования возврата заброшенных угодий в хозяйственный оборот. Эти изменения включают упрощение процедур изъятия земель у недобросовестных собственников и предоставление льгот для их освоения. Однако, как показывают данные, эти меры пока ограничены и не привели к кардинальному решению проблемы.

Деградация почв и экологические риски

Проблема неэффективного землепользования тесно связана с деградацией почв и нарастающими экологическими рисками. Это влечет за собой не только экономические потери, но и угрожает продовольственной безопасности и устойчивости экосистем.

• Масштабы деградации: В России деградировано 6,87% земель. Ежегодно деградация затрагивает 1,5–2 млн га земель, что приводит к потерям до 3,9 млн тонн сельхозпродукции в зерновом эквиваленте.
• Основные виды деградации:
  • Водная и ветровая эрозия: Более 50 млн га сельскохозяйственных угодий, включая свыше 35 млн га пашни, подвержены водной и ветровой эрозии. Еще 66 млн га являются эрозионно опасными. Это приводит к потере плодородного слоя почвы и снижению урожайности.
  • Снижение содержания гумуса: Более 56 млн га пашни имеют низкое содержание гумуса, которое за последние 100 лет снизилось на 30–40%, при ежегодной убыли гумуса в среднем на 0,62 тонны/га. Гумус – ключевой показатель плодородия почвы.
  • Засоление, переувлажнение и повышение кислотности почв: Эти процессы, вызванные как природными, так и антропогенными факторами (например, нерациональным орошением, использованием химикатов), также приводят к ухудшению качества земель.
  • Опустынивание: Площадь почв, подверженных опустыниванию или потенциально опасных в этом отношении, составляет от 50 до 100 млн га, что является серьезной угрозой для южных регионов страны.
• Природные факторы: Дефицит атмосферных осадков (характерный для 80% пахотных земель) и избыточное увлажнение (10% пашни) усугубляют деградационные процессы.
• Экономические последствия: Деградация и уничтожение плодородия почв напрямую ведут к сокращению производства отечественной сельскохозяйственной продукции, увеличению затрат на её производство и, как следствие, к необходимости импортозамещения, что ослабляет экономическую безопасность страны.

Несовершенство системы земельных платежей и оценки

Система земельных платежей и оценки кадастровой стоимости также имеет существенные недостатки.

• Низкая доля земельного налога в бюджетах: Размеры и структура земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней остается низкой. Земельный налог составляет около 0,5% в консолидированном бюджете Российской Федерации. При этом, по оценкам, почти 80% земли в России выведено из налогооблагаемой базы земельного налога, поскольку относится к федеральной собственности. В целом, имущественные налоги, включающие земельный налог, составляли 9,2% доходов консолидированного бюджета РФ за 10 месяцев 2021 года. Низкая собираемость и ограниченная база налогообложения ведут к недополучению бюджетами значительных средств, которые могли бы быть направлены на развитие инфраструктуры или мероприятия по охране земель.
• Проблемы неточной кадастровой оценки: Неточная кадастровая оценка может привести к несправедливому налогообложению. Поскольку размер земельного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости, её завышение или занижение влечет за собой несправедливое распределение налогового бремени. Это порождает многочисленные споры, необходимость оспаривания кадастровой стоимости в судах и комиссиях, что создает дополнительную нагрузку на судебную систему и граждан.
• Нерациональная продажа и аренда сельхозземель: Продажа сельскохозяйственных земель по кадастровой стоимости, которая часто бывает заниженной относительно рыночной, может быть нерациональной, а аренда — невыгодной. Это пагубно сказывается на развитии сельскохозяйственного производства, отталкивая потенциальных инвесторов и не стимулируя эффективное использование земель.

Недостаточность финансирования и политизированность земельных отношений

Последствия проблем усугубляются двумя важными факторами:

• Недостаточность финансирования: Финансирование мероприятий в сфере землепользования, включая программы по мелиорации, рекультивации, а также землеустроительные работы, осуществляется по остаточному принципу. Это приводит к невозможности реализации масштабных проектов по улучшению качества земель и возвращению их в оборот. Например, ухудшение качественного состояния мелиорируемых земель в период с 2010 по 2018 год и факт, что фактически орошается менее 30% земель, учтенных как орошаемые, свидетельствуют о дефиците инвестиций.
• Политизированность земельных отношений: Земельные отношения в России характеризуются высокой степенью политизированности. Это проявляется в частых изменениях законодательства, противоречиях между различными ведомствами, а также в лоббировании интересов различных групп, что затрудняет формирование долгосрочной, стабильной и предсказуемой земельной политики.

Все эти проблемы в совокупности требуют дальнейшего изучения и разработки новых концептуальных подходов к управлению земельными ресурсами для создания условий устойчивого землепользования в аграрном секторе экономики, сохранения и рационального использования земель и предотвращения их выбытия из сельскохозяйственного оборота.

Влияние землеустройства и государственного кадастра недвижимости на эффективность использования земельных ресурсов

Землеустройство и государственный кадастр недвижимости представляют собой два взаимосвязанных столпа, на которых зиждется система эффективного управления земельными ресурсами. Их роль выходит за рамки простого учета и планирования, оказывая прямое и косвенное влияние на рационализацию землепользования, защиту прав и предотвращение конфликтов.

Обеспечение рационального использования и охраны земель

Землеустройство, как комплекс мероприятий по изучению, планированию и организации использования земель, является фундаментом для их рационального использования и охраны.

• Планирование и инвентаризация: Землеустроительные работы начинаются с детального изучения состояния земель, включая проведение почвенных, геоботанических обследований, инвентаризации и оценки качества земель. Материалы геодезических и картографических работ, выполненные в рамках землеустройства, служат основой для этих исследований. На основании полученных данных разрабатываются генеральные схемы землеустройства, схемы использования и охраны земель, а также проекты внутрихозяйственного землеустройства, которые определяют оптимальные способы использования каждого участка, исходя из его природных свойств и потребностей.
• Создание благоприятной окружающей среды: Через планирование и организацию территорий землеустройство способствует формированию благоприятной окружающей среды и улучшению ландшафтов. Это включает в себя зонирование территорий, определение мест для размещения объектов инфраструктуры, защитных лесонасаждений, а также разработку мероприятий по предотвращению эрозии, засоления и других деградационных процессов.
• Контроль и мониторинг: Землеустроительная документация является основой для осуществления государственного земельного надзора, позволяя контролировать соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земель, а также выполнение мероприятий по их охране.

Прозрачность земельных отношений и защита прав

Государственный кадастровый учет недвижимости и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) играют ключевую роль в обеспечении прозрачности земельных отношений и надежной защиты прав собственников и землепользователей.

• Достоверные и систематизированные сведения: ЕГРН содержит полную и достоверную информацию о каждом земельном участке: его уникальные характеристики (площадь, местоположение, границы), кадастровый номер, категорию земель и виды разрешенного использования, а также сведения о правообладателях, ограничениях и обременениях. Эти данные систематизированы и доступны заинтересованным лицам.
• Основа для сделок: Наличие точных и публичных данных в ЕГРН является критически важным для осуществления любых сделок с земельными участками – купли-продажи, аренды, залога, наследования. Потенциальные покупатели или инвесторы могут получить исчерпывающую информацию об объекте, что снижает риски и повышает инвестиционную привлекательность земли.
• Защита прав собственников: Государственная регистрация прав в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это обеспечивает юридическую защиту прав собственников, делая их публичными и неоспоримыми (кроме как в судебном порядке). Такая система предотвращает самовольный захват земель, незаконное строительство и другие нарушения.
• Прозрачность: Доступность сведений из ЕГРН (в установленных законом пределах) делает земельные отношения более прозрачными, снижая коррупционные риски и способствуя формированию честного и открытого рынка земли.

Предотвращение нарушений и земельных споров

Четко определенные и зафиксированные в ЕГРН характеристики земельных участков, в сочетании с землеустроительными мероприятиями, являются мощным инструментом для предотвращения нарушений земельного законодательства и минимизации земельных споров.

• Контроль целевого использования: Наличие в ЕГРН сведений о категории земель и видах разрешенного использования позволяет органам государственного земельного надзора эффективно контролировать целевое использование участков. Это предотвращает несанкционированное изменение назначения земель, например, застройку сельскохозяйственных угодий или использование особо охраняемых территорий в коммерческих целях.
• Правовая определенность границ: Установление на местности границ объектов землеустройства, определенное Правительством Российской Федерации, обеспечивает правовую определенность �� предотвращает территориальные споры между смежными землепользователями. Когда границы четко зафиксированы и закреплены землеустроительной документацией, уменьшается вероятность возникновения конфликтов по поводу принадлежности того или иного участка земли.
• Основа для регулирования: Эффективное землеустройство и кадастровый учет являются неотъемлемыми элементами государственного управления земельно-ресурсным потенциалом. Они создают информационную и правовую базу для принятия обоснованных решений по вопросам распределения, использования и охраны земель, способствуя формированию устойчивой земельной политики.

Таким образом, комплексное взаимодействие землеустройства и государственного кадастра недвижимости не только обеспечивает системный учет и планирование земельных ресурсов, но и создает прочную основу для рационального землепользования, защиты прав и предотвращения конфликтных ситуаций, что в конечном итоге повышает эффективность использования всего земельного фонда страны.

Экономические и социальные последствия неэффективного землепользования и неточной оценки

Проблемы, выявленные в сфере землепользования и оценки земельной собственности, не остаются абстрактными категориями; они транслируются в конкретные, ощутимые экономические и социальные последствия, затрагивающие как государственные бюджеты, так и благосостояние граждан, а также перспективы устойчивого развития страны.

Экономические потери

Неэффективное землепользование и неточная оценка оборачиваются значительными экономическими потерями на различных уровнях.

• Снижение инвестиционной привлекательности и недополученные бюджетные доходы:
  • Отсутствие реальных гарантий прав на земельные участки, вызванное несовершенством правовой системы или проблемами с регистрацией, напрямую снижает их инвестиционную привлекательность. Инвесторы избегают вложений в земли, где существуют правовые риски, что замедляет развитие целых отраслей экономики, включая сельское хозяйство и строительство.
  • Как уже упоминалось, доля земельных платежей в бюджетах остается крайне низкой. Земельный налог составляет всего около 0,5% в консолидированном бюджете Российской Федерации. Более того, по оценкам, почти 80% земли в России исключено из налогооблагаемой базы земельного налога из-за нахождения в федеральной собственности. Это приводит к существенным недополученным доходам для бюджетов всех уровней, которые могли бы быть направлены на развитие инфраструктуры, социальные программы или финансирование мероприятий по охране и улучшению земель.
• Потери от неиспользования и деградации сельскохозяйственных земель:
  • Значительные площади земель выводятся из хозяйственного оборота или используются не по целевому назначению. Например, около 19,4 млн га пашни (5,1% от общей площади сельхозземель) остаются неиспользованными на май 2025 года. Исторические данные показывают, что в 2016 году до 97,2 млн га всех сельхозугодий не использовались. Эти неиспользуемые земли представляют собой колоссальный, но нереализованный производственный потенциал.
  • Деградация и уничтожение плодородия почв, вызванные эрозией, снижением гумуса, засолением и другими процессами, приводят к снижению урожайности и, как следствие, к сокращению производства отечественной сельскохозяйственной продукции. Это вызывает необходимость импортозамещения, что ослабляет экономическую независимость страны и увеличивает её зависимость от внешних рынков.
  • Ухудшение качества мелиорируемых земель, где фактически орошается менее 30% от учтенных как орошаемые, а 81,332 тыс. га осушительных систем требуют реконструкции, является прямым экономическим убытком, так как инвестиции в мелиорацию не приносят ожидаемой отдачи.
• Снижение бюджетных поступлений от сделок: Неэффективное использование земель, их заброшенность или неясный правовой статус приводят к снижению числа сделок с земельными участками. Это, в свою очередь, сокращает объем бюджетных поступлений от пошлин, налогов на сделки и других платежей, связанных с оборотом земли.

Социальные последствия

Экономические проблемы неизбежно влекут за собой комплекс социальных последствий, затрагивающих справедливость, благосостояние населения и стабильность общества.

• Несправедливое налогообложение: Неточная оценка кадастровой стоимости, которая является основой для начисления земельного налога, приводит к несправедливому распределению налогового бремени. В случае завышения кадастровой стоимости собственники вынуждены платить завышенные налоги, что негативно сказывается на их доходах и инвестиционной активности. В случае занижения, государство недополучает средства, а добросовестные налогоплательщики оказываются в менее выгодном положении. Это порождает социальное недовольство и недоверие к государственным институтам.
• Политизация земельных отношений: Проблемы в сфере землепользования часто становятся предметом острых политических дискуссий и разногласий. Высокая степень политизации земельных отношений, вызванная конфликтом интересов различных групп (крупных агрохолдингов, фермеров, градостроителей, природоохранных организаций), мешает выработке и реализации долгосрочной, стабильной и справедливой земельной политики.
• Неудовлетворенность потребностей населения: Неэффективное землепользование может приводить к неудовлетворению потребностей населения в доступных земельных участках для жилищного строительства, садоводства, огородничества. Заброшенные, но пригодные для использования земли, контрастируют с дефицитом участков в развитых районах, что вызывает социальное напряжение.
• Угроза продовольственной безопасности: Сокращение производства отечественной сельскохозяйственной продукции из-за неиспользования и деградации земель напрямую влияет на продовольственную безопасность страны. Это может привести к росту цен на продукты питания, зависимости от импорта и ухудшению качества потребляемой продукции.
• Возникновение земельных споров: Неясность правового статуса земель, неточность границ, проблемы с государственной регистрацией прав – всё это ведет к увеличению числа земельных споров между собственниками, соседями, гражданами и государственными органами, что нагружает судебную систему и создает социальную напряженность.

Таким образом, неэффективное землепользование и неточная оценка земельной собственности формируют порочный круг проблем, которые подрывают экономический потенциал страны, создают социальное напряжение и ставят под угрозу устойчивое развитие. Решение этих проблем требует комплексного подхода, сочетающего совершенствование законодательства, повышение эффективности государственного управления, развитие институтов землеустройства и кадастра, а также адекватное финансирование мероприятий по охране и рациональному использованию земельных ресурсов.

Заключение

Исследование основ землепользования и оценки земельной собственности в Российской Федерации выявило сложный, многогранный и динамично развивающийся сектор, имеющий критическое значение для устойчивого развития страны. Мы проследили путь от фундаментальных определений и правовых принципов до актуальных проблем и их социально-экономических последствий, основываясь на действующем законодательстве и верифицированных данных.

Основные выводы работы:

• Комплексность правового регулирования: Земельные отношения в РФ регулируются обширной нормативно-правовой базой, включающей Земельный, Градостроительный кодексы, законы об оценочной деятельности и регистрации недвижимости. Фундаментальные принципы, такие как приоритет охраны земли, платность использования и единство судьбы земельных участков с улучшениями, формируют основу для рационального управления.
• Систематизация земельного фонда: Разделение земель на семь категорий по целевому назначению и детализация видов разрешенного использования (ВРИ) через Классификатор Росреестра являются ключевыми инструментами для дифференциации правового режима и обеспечения целевого использования земельных участков.
• Многогранность оценки: В российской практике применяются три основных подхода к оценке земельных участков – сравнительный, доходный и затратный, каждый из которых имеет свои методы и применимость, дополняя друг друга для получения наиболее объективной стоимости. Государственная кадастровая оценка, хоть и отличается от рыночной, играет важную роль в налогообложении и требует регулярного пересмотра.
• Ключевая роль государства: Государственное регулирование через Правительство РФ, субъекты Федерации, Росреестр, а также механизмы землеустройства и кадастрового учета, является системообразующим элементом в управлении земельными ресурсами, обеспечивая прозрачность, защиту прав и контроль за использованием земель.
• Острые проблемы и последствия: Несмотря на усилия, Россия сталкивается с серьезными вызовами: масштабное неиспользование сельскохозяйственных угодий (19,4 млн га пашни на 2025 год), деградация почв (6,87% земель деградировано, ежегодные потери до 3,9 млн тонн сельхозпродукции), несовершенство системы земельных платежей (0,5% земельного налога в консолидированном бюджете, 80% земли вне налогооблагаемой базы) и политизированность земельных отношений. Эти проблемы ведут к значительным экономическим потерям, снижению инвестиционной привлекательности и серьезным социальным последствиям, таким как несправедливое налогообложение и угроза продовольственной безопасности.
• Влияние землеустройства и кадастра: Эффективное землеустройство и государственный кадастр недвижимости имеют решающее значение для обеспечения рационального использования и охраны земель, повышения прозрачности земельных отношений, защиты прав собственников и предотвращения земельных споров.

Глубокое понимание земельных отношений является жизненно важным для устойчивого экономического развития Российской Федерации, обеспечения продовольственной безопасности и сохранения уникальных природных ресурсов. Текущие проблемы требуют не только совершенствования нормативно-правовой базы, но и усиления государственного контроля, увеличения финансирования программ по мелиорации и рекультивации, а также внедрения инновационных подходов в землеустройстве и кадастровой оценке.

Направления для дальнейших исследований:

• Разработка и оценка эффективности новых механизмов стимулирования возврата в оборот неиспользуемых сельскохозяйственных угодий.
• Анализ влияния цифровизации земельных отношений и внедрения больших данных на процессы землеустройства, кадастрового учета и оценки.
• Исследование перспектив использования механизмов государственно-частного партнерства для решения проблем деградации почв и развития мелиорации.
• Детализированный анализ судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости и выработка рекомендаций по повышению справедливости и прозрачности её определения.

Изучение и решение проблем в сфере землепользования и оценки земельной собственности – это непрерывный процесс, требующий постоянного диалога между наукой, практикой и государственным управлением для обеспечения процветания России на десятилетия вперед.

Список использованной литературы

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2025). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51049/ (дата обращения: 01.11.2025).
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2014.
3. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 2013.
4. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 2014.
5. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости / Под ред. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012.
6. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 2011.
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2023). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 01.11.2025).
8. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя редакция). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 01.11.2025).
9. Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» (последняя редакция). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_32192/ (дата обращения: 01.11.2025).
10. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (последняя редакция). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182106/ (дата обращения: 01.11.2025).
11. Правовые основы землепользования в Российской Федерации. URL: https://www.gosnadzor.ru/activity/zempolzovanie/pravovye-osnovy-zemlepolzovaniya-v-rossiyskoy-federatsii/ (дата обращения: 01.11.2025).
12. Основы государственной регистрации прав, ограничений и обременений в электронном виде. ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/digital-development/registratsiya-prav/ (дата обращения: 01.11.2025).
13. Что такое регистрация права на недвижимость. Госуслуги. URL: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/real_estate_registration/10001646 (дата обращения: 01.11.2025).
14. Статья 131 ГК РФ. Государственная регистрация недвижимости. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/art_131/ (дата обращения: 01.11.2025).
15. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Минимущества России № 568-р от 07.03.02. URL: https://www.ocenchik.ru/docs/568-r.html (дата обращения: 01.11.2025).
16. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков: Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_370014/ (дата обращения: 01.11.2025).
17. Доходный подход к оценке земельных участков. URL: https://journal.garant.ru/articles/734267/ (дата обращения: 01.11.2025).
18. Методы оценки земельных участков. URL: https://topexpert.ru/stati/metody-ocenki-zemelnyx-uchastkov/ (дата обращения: 01.11.2025).
19. Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков. Красноярский государственный аграрный университет. URL: https://www.kgau.ru/new/student/32/ucheba/080502/080502_02.pdf (дата обращения: 01.11.2025).
20. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли. URL: https://www.ocenchik.ru/docs/2012_2_7.html (дата обращения: 01.11.2025).
21. ПРОБЛЕМЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ: СОХРАНЕНИЕ И РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ // Фундаментальные исследования (научный журнал). URL: https://www.fundamental-research.ru/ru/article/view?id=38830 (дата обращения: 01.11.2025).
22. Современные проблемы землепользования и неотложные меры по совершенствованию государственного управления земельно ресурсным потенциалом Российской Федерации // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennye-problemy-zemlepolzovaniya-i-neotlozhnye-mery-po-sovershenstvovaniyu-gosudarstvennogo-upravleniya-zemelno-resursnym-potentsialom-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 01.11.2025).
23. Доходный подход в оценке недвижимости: основные методы и их отличия. Апхилл. URL: https://apphill.ru/poleznoe/dohodnyj-podhod-v-ocenke-nedvizhimosti-osnovnye-metody-i-ih-otlichiya/ (дата обращения: 01.11.2025).
24. Актуальные проблемы землеустройства в регионе // АПНИ. URL: https://apni.ru/article/3034-aktualnye-problemy-zemleustroistva-v-regi (дата обращения: 01.11.2025).
25. Состояние и использование земельных ресурсов России: тенденции текущего десятилетия. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=43930811 (дата обращения: 01.11.2025).
26. Проблемы использования земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=46101150 (дата обращения: 01.11.2025).
27. Электронный ресурс: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=186&Id=923&mode=doc (дата обращения: 01.11.2025).
28. Электронный ресурс: http://center-yf.ru/data/stat/Ocenka-nedvizhimosti.php (дата обращения: 01.11.2025).
29. Электронный ресурс: http://www.companyexpert.ru/ocenka_nedvizhimosti/ (дата обращения: 01.11.2025).