Особенности оценки недвижимости промышленного предприятия: теория, законодательство и современные вызовы

В условиях динамично развивающейся экономики России, где процессы модернизации и импортозамещения становятся ключевыми векторами развития, вопросы оценки недвижимости промышленных предприятий приобретают особую актуальность. Промышленные объекты, будь то заводы, фабрики, складские комплексы или логистические центры, являются фундаментом производственного потенциала страны. Их стоимость не просто отражает материальные активы, но и является индикатором экономического здоровья отрасли, инвестиционной привлекательности региона и эффективности управления предприятием.

Оценка такой недвижимости — это не просто механическое применение формул, а сложный, многогранный процесс, требующий глубокого понимания как теоретических основ оценочной деятельности, так и специфики функционирования промышленных объектов, а также учета постоянно меняющихся законодательных и макроэкономических реалий. Данная работа ставит своей целью систематизировать и проанализировать особенности оценки недвижимости, являющейся составной частью промышленного предприятия. В рамках исследования будут раскрыты теоретико-правовые основы оценочной деятельности в Российской Федерации, детально рассмотрена промышленная недвижимость как специфический объект оценки, проанализированы методологические подходы и методы оценки, выявлены ключевые факторы, влияющие на ее стоимость, определены цели проведения оценки и, наконец, изучены актуальные проблемы и вызовы, стоящие перед оценщиками в современных экономических условиях. Структура работы последовательно проведет читателя от общих понятий к глубокому анализу специфических аспектов, предоставляя исчерпывающий материал для понимания данной проблематики.

Теоретико-правовые основы оценочной деятельности в Российской Федерации

Понимание основ оценочной деятельности невозможно без четкого определения ее фундаментальных понятий и глубокого анализа нормативно-правовой базы, которая формирует правила игры на этом сложном и ответственном рынке. В Российской Федерации эта деятельность строго регламентирована, что обеспечивает прозрачность, объективность и защищенность интересов всех участников экономических отношений, создавая тем самым надежную основу для инвестиций и развития бизнеса.

Понятие и виды оценочной деятельности, объекты оценки

Оценочная деятельность представляет собой профессиональную услугу, оказываемую специализированными субъектами – оценщиками, чья работа направлена на установление конкретной величины стоимости различных объектов. Эта стоимость может быть рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или любой иной, предусмотренной федеральными стандартами оценки. Суть оценочной деятельности заключается в глубоком анализе всех факторов, влияющих на ценность объекта, и выражении этой ценности в денежном эквиваленте, что позволяет принимать обоснованные экономические решения.

Объекты оценки охватывают широкий спектр гражданских прав и имущества: от отдельных материальных ценностей, таких как недвижимость или оборудование, до целых имущественных комплексов, представляющих собой предприятия. Сюда же относятся права собственности, иные вещные права, права требования, долговые обязательства, а также работы, услуги и даже информация. Главное условие — объект должен участвовать в гражданском обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Различают несколько ключевых видов стоимости, каждый из которых имеет свой контекст применения:

• Рыночная стоимость — это наиболее фундаментальное понятие. Она определяет самую вероятную цену, по которой объект может быть отчужден на открытом конкурентном рынке. Предполагается, что обе стороны сделки (продавец и покупатель) действуют разумно, имеют полную информацию и не находятся под принуждением. При этом никто не обязан совершать сделку, а платеж производится в денежной форме. Именно рыночная стоимость является наиболее часто запрашиваемой и базовой для большинства коммерческих операций.
• Инвестиционная стоимость — это уникальная стоимость объекта для конкретного инвестора или группы инвесторов. В отличие от рыночной, она не предполагает обязательного учета возможности отчуждения на открытом рынке, а фокусируется на специфических инвестиционных целях и ожиданиях конкретного лица. Например, промышленное предприятие может иметь высокую инвестиционную стоимость для компании, которая видит синергетический эффект от его приобретения, даже если рыночная стоимость ниже из-за отсутствия широкого круга покупателей, что подчеркивает ее субъективный, но критически важный характер.
• Ликвидационная стоимость — это расчетная цена, по которой объект может быть продан в сжатые сроки, меньшие, чем типичные для рыночных условий, когда продавец вынужден срочно совершить сделку. Эта стоимость, как правило, ниже рыночной, поскольку учитывает дисконт за срочность и потенциально менее благоприятные условия продажи.
• Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, установленная государством в рамках государственной кадастровой оценки. Она определяется массово, для целых групп объектов, и служит основой для расчета налога на недвижимость. Важно отметить, что кадастровая стоимость не всегда отражает индивидуальные рыночные характеристики объекта, такие как качество отделки или уникальный вид из окна, поскольку ее цель — единообразное налогообложение. С 1 января 2022 года для земельных участков, а с 1 января 2023 года для зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест, государственная кадастровая оценка проводится с единой периодичностью — раз в четыре года. В городах федерального значения этот срок может быть сокращен до двух лет по решению местных властей, что подчеркивает стремление государства к актуализации фискальной базы.

Законодательное и нормативное регулирование

В Российской Федерации оценочная деятельность является лицензируемой и строго регулируется законодательством. Краеугольным камнем этой системы выступает Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон не только определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, но и устанавливает принципы, цели и задачи, касающиеся оценки любых объектов, принадлежащих как государству, так и частным лицам. Он является фундаментальным документом, к которому оценщики обращаются при определении стоимости объектов для различных целей, от совершения сделок до участия в судебных процессах.

Однако ФЗ № 135-ФЗ — это лишь верхушка айсберга. Законодательство об оценочной деятельности включает в себя широкий спектр нормативных правовых актов, в том числе:

• Федеральные стандарты оценки (ФСО): Это ключевые документы, утверждаемые приказами Минэкономразвития России. Они устанавливают единые требования к процедуре оценки, к видам определяемой стоимости, к составу и содержанию отчета об оценке. Среди них особо выделяются:
  • ФСО I «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»: Определяет базовые принципы и методологию оценки.
  • ФСО II «Цель оценки и виды стоимости»: Дает детализированное описание различных видов стоимости и условий их применения.
  • ФСО III «Требования к отчету об оценке»: Регламентирует структуру и содержание документа, который является конечным результатом работы оценщика.
  • ФСО № 7 «Оценка недвижимости»: Устанавливает специфические требования и подходы к оценке объектов недвижимости, что особенно важно для данного исследования.
  • ФСО № 9 «Оценка для целей залога»: Регулирует оценку имущества, передаваемого в залог, что критически важно для промышленных предприятий, часто привлекающих кредитные средства под обеспечение.
  • Помимо упомянутых, существуют и другие ФСО, детализирующие оценку бизнеса (ФСО №8), машин и оборудования (ФСО №10), что подчеркивает комплексный характер регулирования оценочной деятельности для различных видов активов.

Таким образом, законодательная и нормативная база создает комплексную систему, которая обеспечивает методологическую строгость, правовую защиту и унификацию подходов в оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации, гарантируя высокую степень надежности и прозрачности всех оценочных операций.

Требования к субъектам оценочной деятельности

Высокий уровень ответственности и сложность оценочной деятельности требуют от ее субъектов — оценщиков и оценочных компаний — соответствия строгим профессиональным и квалификационным требованиям. В России эти требования четко регламентированы, чтобы гарантировать компетентность и добросовестность специалистов, тем самым защищая интересы заказчиков и инвесторов.

Оценщик — это не просто физическое лицо, а высококвалифицированный специалист, который должен быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО). Это членство является обязательным условием для осуществления оценочной деятельности. Кроме того, оценщик обязан застраховать свою ответственность, что служит дополнительной гарантией для заказчиков услуг.

Для получения статуса оценщика необходимо соответствовать следующим критериям:

1. Высшее образование: Обязательно наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки в области оценки, либо профессиональная переподготовка в этой сфере при наличии высшего образования в другой области. Это обеспечивает необходимую теоретическую базу.
2. Стаж работы: Требуется стаж работы не менее трех лет в области, связанной с оценочной деятельностью, причем не менее одного года из них — в должности помощника оценщика или непосредственно оценщика. Этот критерий гарантирует практический опыт.
3. Квалификационный аттестат: Для ведения оценочной деятельности необходимо успешно сдать квалификационный экзамен и получить аттестат по соответствующему направлению оценки. В зависимости от специализации, это может быть оценка недвижимости, движимого имущества или бизнеса. Аттестат подтверждает профессиональную компетенцию оценщика.

Оценщик может работать как частнопрактикующий специалист, регистрируя свою деятельность в установленном порядке, либо на основании трудового договора с юридическим лицом.

Саморегулируемые организации оценщиков (СРОО) играют ключевую роль в системе регулирования. Они объединяют оценщиков, устанавливают правила и стандарты их деятельности, контролируют соблюдение этических норм и проводят дисциплинарные разбирательства. В России действует несколько крупных СРОО, таких как Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО) и Ассоциация «Русское общество оценщиков» (РОО). Каждая СРОО ведет реестр своих членов, что обеспечивает прозрачность и доступность информации о квалификации оценщиков.

Страхование ответственности — еще один важный элемент системы защиты интересов. Минимальный размер страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности оценщика, как физического лица, составляет 300 000 рублей. Если оценщик работает по трудовому договору с юридическим лицом, то юридическое лицо также обязано иметь договор страхования, и минимальная страховая сумма в этом случае не может быть менее 5 000 000 рублей. Это обеспечивает финансовую защиту заказчиков в случае ошибок или недобросовестности оценщика.

Таким образом, система требований к субъектам оценочной деятельности в РФ направлена на формирование высокопрофессионального и ответственного сообщества, способного обеспечивать достоверность и объективность оценки в интересах экономики и общества.

Промышленная недвижимость как специфический объект оценки

Оценка недвижимости промышленного предприятия требует особого подхода, обусловленного уникальностью ее функционального назначения, состава и роли в производственном процессе. Это не просто здания и сооружения, а сложный комплекс активов, тесно интегрированный в технологические цепочки и логистические системы, что делает ее анализ значительно более многогранным, чем оценка иных типов коммерческой недвижимости.

Понятие и состав промышленного предприятия и промышленной недвижимости

Для начала необходимо четко разграничить ключевые понятия.

Промышленное предприятие — это целостная организация, основной деятельностью которой является производство товаров или оказание услуг с использованием комплексных систем машин, оборудования и человеческого труда. Как правило, это точечный, территориально обособленный объект, представляющий собой сложный производственный или сельскохозяйственный комплекс. Примерами могут служить заводы, фабрики, шахты, карьеры, рудники, комбинаты, объединяющие множество зданий и сооружений.

В свою очередь, промышленная недвижимость — это особая категория объектов, предназначенных для обеспечения производственных, складских, логистических и иных бизнес-процессов, не связанных с прямой торговлей или жильем. Она включает в себя земельные участки и капитальные строения, где осуществляется производственная деятельность (изготовление, сборка), хранение, распределение товаров, а также проведение исследований.

К основным видам объектов, относящихся к промышленной недвижимости, можно отнести:

• Складские помещения: играют ключевую роль в логистических цепочках.
• Производственные здания: цеха, корпуса, линии, где непосредственно осуществляется процесс производства.
• Логистические центры: комплексы, предназначенные для оптимизации хранения, обработки и распределения грузов.
• Технопарки и индустриальные парки: специализированные территории с готовой инфраструктурой для размещения производств и научно-исследовательских центров.
• Автохозяйства, ремонтные и сервисные базы: объекты для обслуживания и ремонта транспортных средств и оборудования.
• Специализированные сооружения: нефтехранилища, газопроводы, энергетические узлы, канализационные системы, линии электропередач, инженерные и хозяйственные блоки, причалы, железнодорожные пути, бункеры, очистные сооружения, пандусы. Эти объекты часто имеют узкоспециализированное назначение и высокую зависимость от технологических процессов.

Классификация промышленной недвижимости

Детализированная классификация промышленной недвижимости необходима для точной и корректной оценки, поскольку разные типы объектов имеют различные характеристики и, соответственно, стоимость. Наиболее разработанной является классификация складских помещений.

Классификация складских помещений (по классам A, B, C, D и их подклассам)

Критерий	Класс A/A+	Класс B/B+	Класс C
Высота потолков	Не менее 10-13 м	От 4,5 до 8 м	От 3,5 до 4 м
Шаг колонн	Не менее 12 м	Различный	Различный
Пол	Ровный бетонный, с антипылевым покрытием, нагрузка от 5 т/м2	Асфальтовый или бетонный, без спецпокрытия	Асфальтовый или бетонный, без спецпокрытия
Тип здания	Одноэтажное, современное, из высококачественных материалов	Капитальное (может быть многоэтажным)	Утепленный ангар или перепрофилированное производственное помещение
Оснащение	Системы контроля климата, противопожарные системы (АПС, АПТ), круглосуточная охрана, видеонаблюдение, автономные электроподстанции, тепловые узлы. Доковые ворота (1 на 500-700 м2) с регулируемыми по высоте площадками.	Отопление, вентиляция, пожарная и охранная сигнализация. Грузовые лифты (для многоэтажных, 1 на 2000 м2, от 3 т). Офисные и подсобные помещения.	Отопление (от +8°C до +14°C или без), вентиляция, противопожарная сигнализация и система пожаротушения. Широкие ворота для въезда транспорта. Охраняемая территория.
Доступность	Площадки для маневрирования и стоянки большегрузного транспорта	Хорошая транспортная доступность	Площадки для маневрирования

Помимо складских помещений, промышленные здания также классифицируются по ряду других признаков:

• По назначению: производственные (непосредственно цеха), подсобно-производственные (ремонтные мастерские), энергетические (котельные, трансформаторные), транспортные (гаражи, депо), складские, санитарно-технические (очистные сооружения), вспомогательные (административно-бытовые).
• По капитальности: I, II, III, IV классы, определяющие прочность и долговечность основных конструкций.
• По долговечности конструкций: также делятся на I-IV классы.
• По огнестойкости: I-V степени, что критически важно для производств с высокой пожарной опасностью.
• По пожарной опасности: категории А-Д, характеризующие риски возникновения пожара и взрывов.

Специфические характеристики промышленной недвижимости

Промы��ленная недвижимость обладает рядом уникальных черт, отличающих ее от других видов коммерческой недвижимости:

1. Расположение: Чаще всего промышленные объекты располагаются на больших земельных участках, как правило, на периферии городов или в специально отведенных промышленных зонах. Ключевым фактором является близость к транспортным артериям: автомобильным трассам, железнодорожным путям, портам и аэропортам. Это обусловлено необходимостью оптимизации логистики — подвоза сырья и вывоза готовой продукции.
2. Функциональное назначение: В отличие от торговых или офисных помещений, промышленная недвижимость не всегда требует высокой проходимости или престижного центрального расположения. Ее ценность определяется функциональной пригодностью для выполнения конкретных производственных или логистических задач.
3. Зависимость от технологической оснащенности: Стоимость промышленного объекта тесно связана с уровнем его технической оснащенности и современности оборудования. Устаревшие производственные линии могут значительно снижать ценность недвижимости, даже если само здание находится в хорошем состоянии.
4. Инвестиционная привлекательность: Инвестиции в промышленную недвижимость характеризуются стабильным спросом со стороны B2B-сегмента (производители, логистические операторы, дистрибьюторы). Это сегмент, который ценит функциональность и долгосрочную перспективу.
5. Долгосрочные арендные контракты: Для промышленной недвижимости характерны долгосрочные арендные отношения, часто заключаемые на 5–10 лет. Это обеспечивает стабильность дохода для собственников и предсказуемость для арендаторов, которые инвестируют в адаптацию помещений под свои нужды.
6. Низкий уровень вакантности: Рынок складской и производственной недвижимости России демонстрирует стабильно низкий уровень вакантности. По данным на конец 2024 года, доля свободных площадей по России составила около 1,0%, в Московском регионе — 0,8%, а в регионах России — 0,7% по итогам первого полугодия 2024 года. Это свидетельствует о высоком спросе и ограниченном предложении, что положительно влияет на стоимость объектов.
7. Масштабность: Объемы нового строительства складских площадей в 2024 году достигли 4,9 млн м² по России, при этом объем сделок оценивается в 6,2 млн м², а общий объем складских помещений в стране составляет 58,4 млн м². Эти цифры подчеркивают масштабность рынка и его значимость для экономики.

Таким образом, оценка промышленной недвижимости требует комплексного подхода, учитывающего не только стандартные параметры, но и глубокую специфику ее использования, технологическую интеграцию и макроэкономический контекст.

Методологические подходы и методы оценки недвижимости промышленного предприятия

Для определения стоимости недвижимости промышленного предприятия оценщики используют три основных методологических подхода: доходный, затратный и сравнительный. Каждый из них имеет свои преимущества, ограничения и наиболее эффективен в определенных ситуациях. Именно их грамотное сочетание позволяет достичь максимальной точности в оценке.

Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому стоимость объекта недвижимости определяется величиной и стабильностью будущих доходов, которые он способен генерировать. При оценке промышленной недвижимости этот подход особенно актуален, так как учитывает потенциальную прибыль предприятия. Оценщик анализирует как приток, так и отток денежных средств, чтобы сформировать прогноз будущей финансовой отдачи.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) является одним из наиболее универсальных и детальных методов доходного подхода. Он предполагает прогнозирование всех будущих денежных потоков, которые объект недвижимости будет генерировать в течение определенного прогнозного периода, и приведение их к текущей дате оценки с использованием соответствующей ставки дисконтирования.

Формула ДДП выглядит следующим образом:

PV = Σt=1n CFt / (1 + r)t + LV / (1 + r)n

где:

• PV — текущая стоимость (стоимость объекта оценки);
• CF_t — денежный поток за период t;
• r — ставка дисконтирования;
• n — количество периодов прогнозирования;
• LV — реверсия (стоимость объекта в конце прогнозного периода, или терминальная стоимость).

Особое внимание в ДДП уделяется определению ставки дисконтирования, поскольку именно она отражает требуемую инвестором доходность и уровень риска. Существует несколько методов ее расчета:

• Модель оценки капитальных активов (CAPM): Определяет ставку дисконтирования как требуемую доходность актива, учитывая безрисковую ставку, рыночную премию за риск и бета-коэффициент актива, отражающий его систематический риск относительно рынка.
  Модифицированная формула CAPM:
  ri = rf + β ⋅ (Rm - Rf) + ru
  где: r_i — ожидаемая доходность; r_f — безрисковая ставка; β — бета-коэффициент; R_m — рыночная доходность; R_f — безрисковая ставка; r_u — премия за несистематический риск.
• Метод кумулятивного построения: Базируется на суммировании безрисковой ставки дохода с различными премиями за риск, специфичными для оцениваемого объекта или проекта. Эти премии могут включать страновой риск, риск ненадежности участников, риск неполучения ожидаемых доходов и т.д. Премии за риск обычно варьируются от 0% до 5% в зависимости от степени неопределенности.
• Метод средневзвешенной стоимости капитала (WACC): Учитывает стоимость как собственного (акционерного), так и заемного капитала, взвешивая их доли в общей структуре капитала.
  Формула WACC:
  WACC = Re(E/V) + Rd(D/V)(1 – tc)
  где: R_e — ставка доходности собственного капитала; R_d — ставка доходности заемного капитала; E — рыночная стоимость собственного капитала; D — рыночная стоимость заемного капитала; V — общая стоимость капитала (E+D); t_c — ставка налога на прибыль.

Метод прямой капитализации дохода

Метод прямой капитализации дохода применяется для объектов, которые генерируют стабильные и предсказуемые доходы. Он позволяет перевести годовой чистый операционный доход в текущую стоимость объекта с помощью единого коэффициента — ставки капитализации.

Формула:

Стоимость = Чистый операционный доход / Ставка капитализации

где:

• Чистый операционный доход — годовой доход от объекта за вычетом операционных расходов;
• Ставка капитализации — коэффициент, переводящий доход в стоимость.

Ставка капитализации может быть определена несколькими способами:

• Метод кумулятивного построения: Аналогично ставке дисконтирования, суммирует безрисковую ставку дохода с поправками на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.
• Метод Инвуда (аннуитетный метод): Предполагает, что часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции, равной требуемой норме доходности. Применяется для объектов с постоянным доходом в виде аннуитета и при прогнозировании снижения стоимости объекта.
• Метод Хоскольда: Предусматривает формирование фонда возмещения по безрисковой ставке процента, а доход на инвестиции получается по более высокой ставке. Исторически, метод Хоскольда реже находит применение в оценке недвижимости из-за допущений, не всегда соответствующих реальным рыночным условиям.

Ограничения доходного подхода для промышленной недвижимости заключаются в том, что многие промышленные объекты могут иметь нестабильные или труднопрогнозируемые денежные потоки, особенно в условиях цикличных отраслей или при высокой зависимости от специфических заказов. Уникальность некоторых промышленных объектов также затрудняет применение стандартных коэффициентов и аналогов. Следовательно, оценщику важно критически подходить к выбору метода, учитывая специфику объекта и доступность достоверных прогнозных данных.

Затратный подход

Затратный подход основан на идее, что стоимость объекта не может превышать затрат, необходимых для создания нового аналогичного объекта с такой же полезностью. Этот подход особенно актуален для оценки специализированных промышленных объектов, у которых нет стабильного дохода, или при необходимости корректировки балансовой стоимости активов. Он также незаменим, когда на рынке отсутствует достаточное количество аналогичных сделок. В чем же заключается его главное преимущество для уникальных объектов?

Метод замещения/восстановления

Основным методом затратного подхода является метод замещения/восстановления. Он предполагает расчет стоимости создания нового объекта: либо идентичного оцениваемому (восстановительная стоимость), либо обладающего аналогичной полезностью (стоимость замещения), с последующим вычетом всех видов износа.

Формула:

Стоимость = Затраты на замещение/восстановление – Накопленный износ

где:

Накопленный износ = Физический износ + Функциональный износ + Внешний износ

Детальное понимание каждого компонента износа является критическим для корректного применения затратного подхода:

• Физический износ: Представляет собой утрату технических, эксплуатационных и эстетических характеристик конструктивных элементов здания. Причины — естественное старение, интенсивная эксплуатация, воздействие агрессивных сред или ошибки на этапе строительства. Физический износ может быть:
  • Устранимым: Когда затраты на его устранение меньше или равны приросту стоимости объекта. Например, замена изношенной кровли.
  • Неустранимым: Когда затраты на устранение превышают прирост стоимости или технически невозможно его устранить (например, полная ветхость несущих конструкций).
• Функциональный износ: Это потеря стоимости объекта, вызванная его несоответствием современным требованиям к планировке, дизайну, материалам, инженерным системам или другим функциональным характеристикам. Например, устаревшие системы вентиляции в цеху, которые не соответствуют новым стандартам. Функциональный износ также может быть:
  • Устранимым: Например, перепланировка помещений для повышения их эффективности.
  • Неустранимым: Если изменение функциональности требует капитальной перестройки, экономически нецелесообразной.
• Внешний (экономический) износ: Этот вид износа возникает из-за внешних факторов, не связанных непосредственно с самим объектом. Причинами могут быть изменения в окружающей инфраструктуре (закрытие дороги, строительство вредного производства поблизости), неблагоприятная экологическая ситуация в районе, ухудшение общих экономических условий, рыночные сдвиги или законодательные изменения. Внешний износ, как правило, является неустранимым, поскольку его источник находится за пределами контроля собственника объекта.

Применение затратного подхода к промышленной недвижимости может быть осложнено огромными издержками на воссоздание аналогичного объекта, особенно если речь идет об уникальных, высокоспециализированных производственных комплексах. Кроме того, сложность возникает при оценке специализированного оборудования, интегрированного в производственный процесс, которое трудно отделить от здания и оценить по отдельности, что требует от оценщика глубоких инженерных знаний.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на принципе замещения, утверждающем, что рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем за аналогичный объект, доступный на рынке. Этот подход наиболее эффективен, когда на рынке имеется достаточное количество недавних сделок с сопоставимыми объектами. Почему же именно он считается наиболее близким к реалиям рынка?

Метод сравнения продаж (аналогов)

Метод сравнения продаж (аналогов) является основным в рамках сравнительного подхода. Его суть заключается в следующем:

1. Выбор объектов-аналогов: Оценщик идентифицирует объекты, которые были недавно проданы или выставлены на продажу и обладают схожими экономическими, материальными, техническими и другими характеристиками с оцениваемым объектом.
2. Сбор информации: Собираются данные о ценах сделок с аналогами, условиях продажи, а также о всех значимых характеристиках этих объектов.
3. Корректировка цен: Цены сделок с аналогами корректируются для учета различий между ними и оцениваемым объектом. Цель корректировок — привести цены аналогов к состоянию оцениваемого объекта.

Основные корректировки цен объектов-аналогов включают:

• На права собственности: Различия в правах собственности (например, аренда vs. собственность, наличие сервитутов).
• Условия финансирования сделки: Влияние льготных кредитов, рассрочек, которые могли повлиять на цену.
• Условия и дату продажи: Изменения рыночной конъюнктуры между датой сделки с аналогом и датой оценки. Срочность продажи.
• Местоположение: Различия в транспортной доступности, инфраструктуре, престижности района.
• Физические характеристики: Площадь, состояние коммуникаций, качество отделки, конструктивные особенности, степень износа.
• Наличие обременений: Наличие залогов, арестов, ограничений использования.
• Характер использования и назначение помещения: Если аналоги используются не строго по промышленному назначению.

Корректировки могут быть выражены как в процентном, так и в абсолютном выражении.

Ограничения сравнительного подхода для промышленной недвижимости весьма существенны. Рынок промышленных объектов характеризуется относительно небольшим количеством сделок купли-продажи по сравнению с жилой или торговой недвижимостью. Многие промышленные объекты являются уникальными, узкоспециализированными, что значительно затрудняет поиск достаточного количества действительно сопоставимых аналогов.

Выбор подхода и метода оценки всегда зависит от конкретной цели оценки, индивидуальных характеристик объекта, а также доступности и достоверности информации. На практике оценщики чаще всего используют комплексный подход, сочетая методы из разных подходов (например, ДДП для оценки общей стоимости бизнеса, включающего недвижимость, и затратный подход для оценки специализированных зданий), что позволяет получить наиболее достоверную и обоснованную величину стоимости.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости промышленного предприятия

Стоимость недвижимости промышленного предприятия формируется под воздействием сложного комплекса факторов, которые можно разделить на внешние (макро- и мезоуровень) и внутренние (микроуровень, характеристики самого объекта). Глубокий анализ и правильный учет каждого из них критически важны для получения объективной оценки, поскольку упущение даже одного элемента может существенно исказить конечный результат.

Внешние факторы

Внешние факторы представляют собой совокупность условий, не зависящих непосредственно от собственника или управляющего предприятием, но оказывающих существенное влияние на привлекательность и стоимость промышленной недвижимости.

• Местоположение: Это один из наиболее значимых факторов.
  • Расположение в пределах населенного пункта, микрорайона: Определяет доступность трудовых ресурсов, близость к рынкам сбыта и поставщикам.
  • Транспортная доступность: Критически важна для промышленных объектов. Близость к крупным автомобильным трассам, железнодорожным путям, портам, аэропортам обеспечивает эффективную логистику для подвоза сырья и вывоза готовой продукции. Отсутствие удобных подъездных путей или удаленность от ключевых транспортных узлов может существенно снизить стоимость.
• Инфраструктура: Качество и наличие окружающей инфраструктуры играет важную роль. Это не только инженерные сети (электричество, газ, вода, канализация), но и социальная и экономическая ситуация в регионе. Развитая инфраструктура снижает операционные издержки и повышает привлекательность объекта.
• Рыночная конъюнктура: Состояние местного и регионального рынка промышленной недвижимости, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты. В условиях высокого спроса и низкого предложения (например, как на рынке складской недвижимости в 2024 году, где вакантность составляла около 1%) стоимость будет расти. И наоборот. Относительно небольшой процент сделок с промышленными объектами может затруднять оценку, так как снижает количество аналогов.
• Экономические условия: Общая экономическая ситуация в стране и регионе, темпы роста ВВП, уровень инфляции, процентные ставки, инвестиционная привлекательность отрасли. Благоприятный экономический климат способствует росту стоимости, тогда как экономический спад ведет к ее снижению.
• Экологические факторы: Экологическая обстановка в районе расположения объекта. Близость к вредным производствам, наличие загрязнений, а также соответствие объекта современным экологическим нормам и стандартам. Повышенные экологические риски могут значительно дисконтировать стоимость.
• Юридические факторы: Правовой статус земельного участка (собственность, аренда), вид разрешенного использования, наличие обременений (залоги, сервитуты, охранные зоны), ограничения на строительство или реконструкцию. Чистота юридической истории объекта и прозрачность прав собственности увеличивают его ценность.

Внутренние факторы

Внутренние факторы — это характеристики, присущие самому объекту недвижимости, которые непосредственно определяют его полезность, функциональность и состояние.

• Техническое состояние зданий и сооружений: Фундаментальный фактор. Включает физический износ конструкций (фундамент, стены, кровля), объемно-планировочные показатели (общая площадь, высота помещений), планировку, качество отделки и состояние инженерных коммуникаций. Чем лучше состояние, тем выше стоимость.
• Наличие и состояние коммуникаций: Надежность и мощность электроснабжения, наличие и пропускная способность водопровода, канализации, систем отопления, вентиляции. Возможность их подведения или модернизации. Бесперебойное функционирование коммуникаций критически важно для любого промышленного процесса.
• Технологическая оснащенность: Уровень технической оснащенности, современность и эффективность оборудования, его соответствие актуальным производственным процессам. Для высокотехнологичных производств это может быть определяющим фактором стоимости всей недвижимости.
• Функциональная пригодность: Соответствие помещений гигиеническим нормам, наличие специализированных систем (вентиляции, охлаждения, отопления, освещения), соблюдение мер безопасности и условий труда. Удобство внутренней логистики и организации производственных потоков.
• Конструкционные особенности: Ширина проемов, высота потолков, наличие и грузоподъемность лифтов, пандусов, а также погрузочно-разгрузочных площадок. Эти параметры напрямую влияют на возможность использования объекта для конкретных производственных или складских задач.
• Состав объектов: Наличие различных типов помещений в составе промышленного комплекса (складские, производственные, административные, санитарно-бытовые). Комплексный подход к организации пространства, обеспечивающий нормальное протекание производственного процесса, повышает ценность.
• Капитальные затраты: Уровень и особенности проведенных капитальных затрат на ремонт, модернизацию, реконструкцию и оснащение в предыдущие периоды. Инвестиции в улучшение объекта, как правило, повышают его стоимость, если они были произведены рационально и увеличили полезность объекта.

Эффективный оценщик должен не только выявить все эти факторы, но и количественно оценить их влияние на конечную стоимость, используя адекватные методы и корректировки.

Цели проведения оценки недвижимости промышленного предприятия

Оценка недвижимости промышленного предприятия не является самоцелью, а всегда проводится для удовлетворения конкретных потребностей различных заинтересованных сторон. Цель оценки напрямую влияет на выбор вида определяемой стоимости, применяемых методологических подходов и методов, а также на содержание и объем отчета об оценке. Что же в действительности является движущей силой для таких сложных и дорогостоящих процедур?

Основные цели проведения оценки включают:

• Для залога и получения банковского кредита (ипотека): Одна из наиболее частых целей. Банки и другие кредитные организации требуют независимой оценки залогового имущества, чтобы определить его рыночную или ликвидационную стоимость. Это позволяет банку установить максимально возможный размер кредита и оценить риски невозврата средств, обеспечивая свои интересы в случае неисполнения заемщиком обязательств.
• Для купли-продажи: При отчуждении или приобретении объекта недвижимости оценка необходима для определения его справедливой рыночной стоимости. Это помогает сторонам сделки обосновать цену, сформировать предложение и принять взвешенное решение, минимизируя риски переплаты или недополучения прибыли.
• При реорганизации или ликвидации предприятия: В процессе слияний, поглощений, разделений, выделений или в случае банкротства предприятия требуется оценка всех его активов, включая недвижимость, для целей раздела имущества, определения стоимости бизнеса или продажи активов.
• Для целей налогообложения: Оценка, как правило, кадастровой стоимости, необходима для корректного расчета налога на недвижимость. Кроме того, рыночная стоимость может потребоваться для определения налоговой базы при купле-продаже, наследовании или дарении имущества.
• Для привлечения инвестиций: Для обоснования инвестиционных проектов и привлечения потенциальных инвесторов может определяться инвестиционная стоимость объекта. Она показывает, какую ценность объект представляет для конкретного инвестора с учетом его специфических требований к доходности и риску.
• Для внесения в уставный капитал: При формировании или увеличении уставного (складочного) капитала юридических лиц неденежными вкладами (например, недвижимостью) требуется ее независимая оценка для определения справедливой стоимости и предотвращения злоупотреблений.
• Для страхования: Оценка необходима для определения страховой суммы объекта недвижимости, на основе которой будет рассчитана страховая премия и размер возможного возмещения в случае наступления страхового случая.
• При постановке на балансовый учет или переоценке активов: Для целей бухгалтерского учета, формирования финансовой отчетности, в том числе по Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО), предприятия периодически проводят переоценку своих основных средств, включая недвижимость.
• Для принятия управленческих решений: Оценка может использоваться для обоснования стратегий развития, модернизации, оптимизации использования активов, оценки эффективности инвестиций в недвижимость, а также для принятия решений о сдаче в аренду или выводе из эксплуатации.
• При имущественных спорах в суде: В случае разногласий о стоимости объекта недвижимости (например, при разделе имущества, конфискации, определении размера ущерба) заключение независимого оценщика имеет юридическую силу и является доказательством в судебных разбирательствах.

Таким образом, цель оценки является определяющим фактором, который задает рамки для всего процесса работы оценщика, от выбора исходных данных до формирования итогового заключения.

Актуальные проблемы и вызовы в оценке промышленной недвижимости в современных экономических условиях

Оценка промышленной недвижимости всегда была сложным процессом, требующим от оценщиков не только глубоких знаний в области оценки, но и понимания инженерно-технических особенностей, отраслевой специфики и макроэкономических тенденций. В современных экономических условиях эти сложности усугубляются новыми вызовами и проблемами, которые могут существенно влиять на точность и достоверность результатов оценки.

Методологические и рыночные проблемы

• Отсутствие единой официальной классификации промышленных объектов: Несмотря на наличие множества практических типологий (по назначению, капитальности, огнестойкости, вредности производства), в законодательстве РФ до сих пор отсутствует единая, общепринятая классификация промышленных зданий. Это создает определенные трудности для стандартизации подходов к оценке, затрудняет сравнение объектов и может приводить к расхождениям в оценках.
• Сложности применения затратного подхода: Воссоздание аналогичных промышленных объектов часто сопряжено с огромными издержками, что делает расчет восстановительной стоимости крайне трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, многие промышленные объекты оснащены уникальным, специализированным оборудованием, которое тесно интегрировано в здания, что затрудняет его отдельную оценку и учет в затратном подходе.
• Ограничения сравнительного подхода: Рынок промышленной недвижимости характеризуется относительно небольшим количеством сделок купли-продажи по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости. Это означает, что оценщику часто бывает сложно найти достаточное количество действительно сопоставимых объектов-аналогов, что затрудняет применение сравнительного подхода и повышает риск неточности оценки.
  • Актуальные данные рынка: По данным за 2024 год, на рынке складской и производственной недвижимости России наблюдался высокий спрос, который опережал предложение. Это привело к снижению доли вакантных площадей до исторически низких значений (около 1,0% по стране). Объем нового строительства в 2024 году составил 4,9 млн м², а объем сделок оценивается в 6,2 млн м². Такие данные указывают на то, что, несмотря на ограниченное количество сделок в абсолютном выражении, рынок является активным, но его специфичность требует от оценщика особого внимания к качеству и актуальности собираемой информации.

Влияние макроэкономических факторов и государственной политики

• Государственная политика импортозамещения и меры поддержки промышленности: Эти факторы оказывают существенное влияние на рынок промышленной недвижимости. Программы импортозамещения стимулируют развитие отечественного производства, что приводит к увеличению спроса на производственные и складские площади. Правительство активно поддерживает создание индустриальных парков, которые предлагают резидентам готовую инфраструктуру, налоговые льготы, льготные кредиты и займы. Это формирует благоприятную среду для инвестиций в промышленную недвижимость, но в то же время может искажать рыночную стоимость объектов, расположенных вне таких зон.
• Изменение ключевой ставки Центрального банка РФ и инфляционное давление: Повышение ключевой ставки, как это наблюдалось в 2024 году, ведет к удорожанию заемного капитала. Это напрямую влияет на девелоперов и инвесторов, замедляя ввод новых складских и производственных площадей на рынок. В то же время, рост операционных расходов и общее инфляционное давление способствуют росту арендных ставок. Эти факторы требуют от оценщиков постоянного мониторинга и корректировки финансовых моделей.
• Влияние экономических санкций: Внешние экономические санкции и контрсанкции могут существенно изменять спрос на промышленную продукцию, влиять на цепочки поставок и доступность технологий. Это, в свою очередь, сказывается на доходности промышленных предприятий и, как следствие, на стоимости их недвижимости.

Устаревшие фонды и технологическая оснащенность

• Оценка устаревших или неэффективных производственных фондов: Значительная часть промышленной недвижимости в России была построена несколько десятилетий назад и требует значительных инвестиций в модернизацию или даже ликвидацию. Оценка таких объектов осложняется необходимостью учета потенциальных затрат на ремонт, реконструкцию или перепрофилирование, что может существенно снижать их текущую стоимость.
• Зависимость от уровня технической оснащенности и современности оборудования: Стоимость промышленной недвижимости очень сильно зависит от того, насколько технологически современными и эффективными являются производственные процессы, для которых она предназначена. Оценщику необходимы глубокие инженерно-технические знания, чтобы адекватно оценить степень соответствия объекта современным технологическим требованиям и его потенциал для будущей модернизации.
• Узкая специализация объектов: Некоторые промышленные объекты могут быть узкоспециализированными, что ограничивает круг потенциальных покупателей или арендаторов. Это создает риск снижения ликвидности и, как следствие, может приводить к неточностям в оценке рыночной стоимости. В условиях динамично меняющегося мира предприятиям необходимо постоянно адаптироваться и внедрять современные подходы к управлению производством, что напрямую влияет на долгосрочную ценность их недвижимости.

Таким образом, оценка промышленной недвижимости в современных условиях требует не только глубокого методологического подхода, но и постоянного анализа динамики рынка, макроэкономических показателей, а также государственной политики, направленной на поддержку и развитие промышленности.

Заключение

Оценка недвижимости промышленного предприятия является одной из наиболее сложных и ответственных задач в рамках оценочной деятельности. Проведенное исследование позволило систематизировать ключевые аспекты этого процесса, начиная от фундаментальных теоретико-правовых основ и заканчивая анализом актуальных проблем и вызовов, стоящих перед оценщиками в современных экономических условиях.

Мы убедились, что для объективного определения стоимости промышленной недвижимости необходимо не только четко понимать базовые понятия оценочной деятельности и строго следовать требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, но и глубоко вникать в специфику объекта. Промышленная недвижимость, с ее уникальным составом, многоуровневой классификацией (особенно складских помещений по классам A, B, C с детализированными критериями), и высокой зависимостью от технологической оснащенности, требует от оценщика особых компетенций.

Использование методологических подходов — доходного, затратного и сравнительного — должно быть гибким и комплексным. Каждый подход, будь то дисконтирование денежных потоков с его многообразием методов определения ставки дисконтирования (CAPM, кумулятивное построение, WACC), или затратный подход с детальным учетом физического, функционального и внешнего износа, или сравнительный подход с его корректировками по ценообразующим факторам — имеет свои преимущества и ограничения. Выбор и комбинация этих методов определяется конкретной целью оценки, будь то залог, купля-продажа, реорганизация, налогообложение или привлечение инвестиций.

Особое внимание уделено влиянию внешних и внутренних факторов, от местоположения и транспортной доступности до технического состояния зданий и уровня капитальных затрат. В современных условиях на первый план выходят макроэкономические факторы и государственная политика, такие как программы импортозамещения, меры поддержки промышленности, динамика ключевой ставки Центрального банка РФ и инфляционное давление. Актуальные данные рынка складской и производственной недвижимости России за 2024 год, демонстрирующие исторически низкий уровень вакантности и значительные объемы сделок, подтверждают высокую динамику и потребность в профессиональной оценке.

Проблемы оценки устаревших производственных фондов, отсутствие единой официальной классификации и сложности применения некоторых подходов из-за уникальности объектов и ограниченного числа сделок — это вызовы, которые требуют от оценщиков постоянного совершенствования знаний, междисциплинарного подхода и активного использования аналитических инструментов. Как же обеспечить достоверность и объективность результатов оценки в условиях такой многофакторной неопределенности?

Таким образом, комплексный характер оценки промышленной недвижимости и важность учета всех рассмотренных факторов и особенностей делают эту область одной из наиболее динамичных и интеллектуально насыщенных в оценочной деятельности. Перспективы развития оценочной деятельности в данном сегменте связаны с дальнейшей стандартизацией подходов, развитием информационных систем для сбора и анализа данных о рынке, а также повышением квалификации оценщиков в области инженерно-технических и макроэкономических аспектов, что обеспечит объективность и достоверность результатов в интересах устойчивого экономического развития страны.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя редакция).
2. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».
3. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».
4. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Москва, 1999.
5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Москва: Проспект, 2004. 356 с.
6. Глаженков Г. Основные методические подходы к оценке объектов недвижимости на региональном уровне. Санкт-Петербург, 2001.
7. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. Санкт-Петербург: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.
8. Дымшаков А. Управляя, оценивай: проблема использования методов оценки бизнеса в России // Управление компанией. 2004. №9.
9. Есипов В.Е., Маховикова Г.А. Оценка бизнеса. Москва: Питер, 2007. 464 с.
10. Лейфер Л.А., Вожик С.В. Оценка компании. Анализ различных методов при использовании доходного подхода // Материалы конференции «Потенциал роста стоимости российских предприятий». Сочи, 2003.
11. Новакова О.И., Мерзликина Г.С. Экономическое развитие предприятия.
12. Стратегический менеджмент организаций / Под ред. Бандурина А.В. Москва, 2001.
13. Фомин П.А., Старовойтов М.К. Особенности оценки производственного и финансового потенциала промышленных предприятий.
14. Харитонов В.А. Методические подходы к экспертизе и оценке объектов промышленной недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2004. № 7-8.
15. Чигрин П. Оценка промышленного предприятия // Недвижимость ревю. 2006. № 11.
16. Постюшков А.В. Инвестиционная стоимость как основной стандарт оценки инвестиционного потенциала промышленного предприятия // Российское предпринимательство. 2008. № 8. URL: https://creativeconomy.ru/articles/5818 (дата обращения: 18.10.2025).
17. Словарь оценщика: Рыночная стоимость. URL: http://www.appraiser.ru/library/glossary/r/ryn_stoim.shtml (дата обращения: 18.10.2025).
18. Бизнес-Инфо: Оценочная деятельность: понятие и нормативное регулирование. URL: https://business.gomel.by/ocenochnaya-deyatelnost-ponyatie-i-normativnoe-regulirovanie/ (дата обращения: 18.10.2025).
19. СберБизнес: Кадастровая стоимость: что это и как её узнать. URL: https://www.sberbank.ru/sberbusiness/pro/k/kadastrovaya-stoimost (дата обращения: 18.10.2025).
20. Ассоциация российских банков: Оценочная деятельность — Финансовый словарь. АРБ. URL: https://arb.ru/b2b/glossary/otsenochnaya-deyatelnost-9669671/ (дата обращения: 18.10.2025).
21. КонсультантПлюс: III. Виды стоимости. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_106727/10f27c3f8e5f1f94c965b91b933a36284a1e956e/ (дата обращения: 18.10.2025).
22. Корпорация развития Московской области: Промышленные предприятия. URL: https://mosreg.ru/predprinimatelstvo/korporaciya-razvitiya/promyshlennost/promyshlennye-predpriyatiya (дата обращения: 18.10.2025).
23. Финам: Промышленное предприятие: основные понятия и термины. URL: https://www.finam.ru/encyclopedia/dict/promyshlennoe-predpriyatiye/ (дата обращения: 18.10.2025).
24. ПРОМЫШЛЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ. URL: https://dic.academic.ru/dic.nsf/ruwiki/28551 (дата обращения: 18.10.2025).
25. ДВИЖ: Промышленная недвижимость・Словарь девелопера. URL: https://движ.рф/blog/promyshlennaya-nedvizhimost (дата обращения: 18.10.2025).
26. Uchet.kz: Что такое промышленные предприятия. URL: https://uchet.kz/glossary/chto-takoe-promyshlennye-predpriyatiya/ (дата обращения: 18.10.2025).
27. КонсультантПлюс: Статья 3. Понятие оценочной деятельности. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19472/f0e633d7d3d7122026850c90538a8e1b4ae1c117/ (дата обращения: 18.10.2025).
28. Audit-it.ru: Ликвидационная стоимость: виды, формула, методы определения. URL: https://www.audit-it.ru/finanaliz/terms/cost/likvidatsionnaya-stoimost.htm (дата обращения: 18.10.2025).
29. КонсультантПлюс: Статья 14. Определение кадастровой стоимости. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_358043/4523a54b6d610b3ac83c66f77348e89f2bf0953a/ (дата обращения: 18.10.2025).
30. Istanbul Property: Промышленная недвижимость. URL: https://istanbulproperty.ru/promyshlennaya-nedvizhimost/ (дата обращения: 18.10.2025).
31. Банки.ру: Понятие рыночная цена — что такое рыночная стоимость, как определить. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=9744934 (дата обращения: 18.10.2025).
32. Яндекс Нейро: Что такое инвестиционная стоимость и чем она отличается от рыночной? URL: https://yandex.ru/q/question/chto_takoe_investitsionnaia_stoimost_i_chem_ona_7e52a8ee/ (дата обращения: 18.10.2025).
33. Оценщик.ру: Оценочная деятельность. Понятия, принципы и методы. URL: https://ocenchik.info/ocenochnaya-deyatelnost/ (дата обращения: 18.10.2025).
34. Audit-it.ru: Рыночная стоимость: для чего нужна и как определить. URL: https://www.audit-it.ru/finanaliz/terms/cost/rynochnaya-stoimost.html (дата обращения: 18.10.2025).
35. Евроэксперт: Особенности расчета ликвидационной стоимости в соответствии с требованиями ФСБУ 6/2020. URL: https://euroexpert.ru/stati/osobennosti-rascheta-likvidatsionnoy-stoimosti-v-sootvetstvii-s-trebovaniyami-fsbu-6-2020 (дата обращения: 18.10.2025).
36. Оценщик.ру: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ. URL: https://ocenchik.com/zakon-ob-ocenochnoy-deyatelnosti (дата обращения: 18.10.2025).
37. ГлавУпДК: Что такое коммерческая недвижимость и чем она отличается от жилой. URL: https://www.updk.ru/articles/chto-takoe-kommercheskaya-nedvizhimost-i-chem-ona-otlichaetsya-ot-zhiloy/ (дата обращения: 18.10.2025).
38. Правительство Псковской области: В чем разница кадастровой стоимости от рыночной? URL: https://pskov.ru/press/news/official/26456 (дата обращения: 18.10.2025).
39. Бизнес-секреты: Кадастровая стоимость: что это и как она рассчитывается. URL: https://secrets.tinkoff.ru/uploads/kadastrovaya-stoimost-chto-eto-i-kak-ona-rasschityvaetsya/ (дата обращения: 18.10.2025).
40. Холд-Инвест-Аудит: Инвестиционная стоимость. URL: https://hia-audit.ru/vidy-otsenki/investitsionnaya-stoimost/ (дата обращения: 18.10.2025).
41. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-otsenki-promyshlennoy-nedvizhimosti/viewer (дата обращения: 18.10.2025).
42. domkom: Промышленная и непромышленная коммерческая недвижимость. URL: https://dom-kom.ru/articles/promyshlennaya-i-nepromyshlennaya-kommercheskaya-nedvizhimost/ (дата обращения: 18.10.2025).
43. Словарь оценщика: Стоимость инвестиционная. URL: http://www.appraiser.ru/library/glossary/s/stoim_invest.shtml (дата обращения: 18.10.2025).
44. Холд-Инвест-Аудит: Оценка промышленной недвижимости. URL: https://hia-audit.ru/vidy-otsenki/otsenka-promyshlennoy-nedvizhimosti/ (дата обращения: 18.10.2025).
45. Docs.cntd.ru: Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998. URL: https://docs.cntd.ru/document/901712217 (дата обращения: 18.10.2025).
46. СИНЭО: Важнейшие законы оценочной деятельности. URL: https://sineo.ru/blog/vazhneyshie-zakony-ocenochnoy-deyatelnosti/ (дата обращения: 18.10.2025).
47. СИНЭО: Законодательная база: об оценочной деятельности. URL: https://sineo.ru/blog/zakonodatelnaya-baza-ob-ocenochnoy-deyatelnosti/ (дата обращения: 18.10.2025).
48. Репетитор оценщика: Оценочная деятельность: понятие, нормативная база, механизмы регулирования. URL: https://ocenchik.com/publikacii/otsenochnaya-deyatelnost-ponyatie-normativnaya-baza-mekhanizmy-regulirovaniya.html (дата обращения: 18.10.2025).
49. Оценка производственных помещений: виды, факторы, этапы проведения. URL: https://msk.expert-ocenka.com/ocenka-proizvodstvennykh-pomeshcheniy-vidy-faktory-etapy-provedeniya/ (дата обращения: 18.10.2025).
50. Новые Горизонты: Оценка производственной коммерческой недвижимости. URL: https://n-gorizonty.ru/novosti-rynka-nedvizhimosti/ocenka-proizvodstvennoj-kommercheskoj-nedvizhimosti.html (дата обращения: 18.10.2025).