Оценка сельхознедвижимости в РФ: методология, проблемы и решения

В условиях динамичного развития земельного рынка России и возрастающей потребности в обеспечении продовольственной безопасности страны, оценка сельскохозяйственной недвижимости выступает одним из ключевых элементов эффективного управления земельными ресурсами. Этот процесс не просто определяет стоимость участка, но и является фундаментом для принятия стратегических решений в аграрном секторе, начиная от инвестиционного планирования и заканчивая справедливым налогообложением. Оценка сельскохозяйственных земель, в отличие от других видов недвижимости, требует учета уникального комплекса факторов, таких как плодородие почв, климатические условия, удаленность от рынков сбыта и сложная правовая база.

Актуальность настоящего исследования обусловлена необходимостью системного осмысления методологии и практики оценки сельскохозяйственной недвижимости в Российской Федерации. Цель данной работы – предоставить исчерпывающий анализ этой многогранной темы, охватывая как теоретические аспекты, так и прикладные проблемы, с которыми сталкиваются оценщики и собственники земель.

Актуальность оценки сельскохозяйственной недвижимости

Сельскохозяйственные земли, по своей сути, являются основой аграрного сектора, обеспечивая производство продовольствия и сырья. Их эффективное использование напрямую влияет на экономическую стабильность и продовольственную безопасность государства. В условиях меняющегося климата, растущего населения и глобальных экономических вызовов, точная и объективная оценка стоимости этих земель становится критически важной. Она служит инструментом для формирования справедливой налоговой базы, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс, регулирования земельных отношений и предотвращения деградации почв. Развитие рыночных отношений в России, а также активное внедрение государственных программ по вовлечению неиспользуемых земель в оборот, делают задачу корректной оценки особенно значимой для академического сообщества, практиков и государственных органов. Это не просто вопрос финансов, а стратегический приоритет, влияющий на долгосрочное благосостояние всей страны.

Цели и задачи исследования

Цель исследования: Провести системное изучение методологии и практики оценки сельскохозяйственной недвижимости в Российской Федерации, выявить специфические особенности, проблемы и предложить пути их решения.

Для достижения поставленной цели были сформулированы следующие задачи:

Раскрыть теоретические и нормативно-правовые основы, регулирующие оценочную деятельность в сфере сельскохозяйственных земель.
Выявить и детализировано проанализировать специфические факторы, влияющие на рыночную стоимость сельскохозяйственных земель и объектов.
Описать основные подходы и методы оценки сельскохозяйственной недвижимости, оценив их применимость в условиях российского рынка.
Проанализировать процедуру определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель и ее роль в современном земельном обороте.
Систематизировать ключевые проблемы и вызовы, существующие в современной практике оценки, и предложить научно обоснованные пути их решения.

Объект и предмет исследования

Объект исследования: Сельскохозяйственная недвижимость, включающая земельные участки и расположенные на них объекты, предназначенные для сельскохозяйственного производства.

Предмет исследования: Процесс оценки стоимости сельскохозяйственной недвижимости, включающий методологии, факторы влияния, нормативно-правовое регулирование и особенности практического применения в Российской Федерации.

Методологическая база исследования

Методологическая база данного исследования строится на принципах системного подхода, диалектического метода познания, а также сравнительного и факторного анализа. В процессе работы были использованы:

Законодательные и нормативные акты Российской Федерации, регулирующие оценочную деятельность, земельные отношения и сельское хозяйство (Федеральные законы, Постановления Правительства, Федеральные стандарты оценки).
Монографии, учебники и учебные пособия ведущих отечественных и зарубежных ученых в области экономики, оценки недвижимости, землеустройства и агропромышленного комплекса.
Научные статьи из рецензируемых журналов, аналитические обзоры и доклады профильных государственных органов (Росреестр, Минсельхоз РФ, Федеральная служба государственной статистики).
Методические рекомендации и стандарты саморегулируемых организаций оценщиков (СРО).

Комплексное применение указанных источников позволило обеспечить глубину, достоверность и актуальность представленного анализа.

Теоретические и нормативно-правовые основы оценки сельскохозяйственной недвижимости

Понимание оценочной деятельности в аграрном секторе начинается с прочной теоретической базы и четкого знания правового поля. В Российской Федерации оценка сельскохозяйственных земель и объектов регулируется сложной, многоуровневой системой нормативных актов, которые определяют как общие принципы, так и специфические требования к процессу определения стоимости. Без этого фундамента невозможно провести объективную и юридически значимую оценку.

Определения ключевых терминов и понятий

Прежде чем углубляться в детали, необходимо четко определить ключевые понятия, лежащие в основе оценки сельскохозяйственной недвижимости. Эти термины не просто слова, а юридически значимые категории, закрепленные в законодательстве и используемые в оценочной практике.

Сельскохозяйственная недвижимость: В наиболее широком смысле, это земли, расположенные за границами населенных пунктов и предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства. Сюда же относятся здания, сооружения и инженерные коммуникации, непосредственно связанные с сельскохозяйственным производством (фермы, склады, ирригационные системы и т.п.).

Рыночная стоимость: Это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, добросовестно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. По сути, это «справедливая» цена, формирующаяся при соблюдении рыночных принципов.

Кадастровая стоимость: Особый вид стоимости, определяемый в результате государственной кадастровой оценки. Она используется для целей налогообложения (расчет земельного налога), определения арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также для других платежей, установленных законом. Кадастровая стоимость, как правило, устанавливается массовым методом и может отличаться от рыночной.

Земельная рента: Это доход, который собственник земли получает от ее использования, выступающий как избыток валового дохода над затратами на ведение сельскохозяйственного производства и прибылью предпринимателя. По сути, это чистый доход, получаемый исключительно благодаря продуктивности и местоположению земельного участка.

Бонитировка почв: Сравнительная оценка качества и плодородия почв, проводимая при сходных агрономических и климатических параметрах и одинаковой интенсивности земледелия. В ходе бонитировки определяются ключевые признаки почвы, влияющие на урожайность, такие как содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, механический состав, кислотность и содержание питательных элементов. Результаты бонитировки выражаются в баллах и служат основой для экономической оценки земель.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в сфере сельскохозяйственных земель

Правовое регулирование оценки земель в Российской Федерации представляет собой многоуровневую систему, обеспечивающую комплексный подход к данному вопросу. Эта система включает федеральные законы, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты и, наконец, нормативные акты субъектов РФ.

Федеральные законы, регулирующие оценочную деятельность и оборот земель

Фундаментом всей системы является Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), в частности его Статья 66, которая устанавливает основные положения об оценке земли, определяя её кадастровую и рыночную стоимость. Параллельно с ним действует Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», являющийся ключевым документом для всей оценочной отрасли. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, обязательные требования к оценщикам и порядку проведения оценки, а также виды стоимости, которые могут быть определены.

Для сельскохозяйственных земель особое значение имеет Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этот закон детально регламентирует особенности купли-продажи, аренды, наследования и иных сделок с такими землями, устанавливает ограничения на их использование и владение, что напрямую влияет на их стоимость и оценочную практику. Дополнительно, вопросы регулирования плодородия земель закреплены в Федеральном законе от 16 июля 1998 года N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», а вопросы личного подсобного хозяйства — в Федеральном законе от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Постановления Правительства РФ и ведомственные нормативные акты

На следующем уровне регулирования находятся Постановления Правительства РФ, которые детализируют положения федеральных законов. Показательным примером является Постановление Правительства РФ от 02 февраля 2023 г. № 154 «О порядке ведения государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения». Этот документ устанавливает правила формирования и ведения важнейшей информационной базы, необходимой для контроля и учета земель аграрного сектора.

Ведомственные нормативные акты издаются федеральными органами исполнительной власти и уточняют процедурные моменты. Так, Приказ Россельхознадзора от 22 декабря 2020 года № 1378 устанавливает перечни нормативных правовых актов, содержащих обязательные требования для федерального государственного земельного контроля (надзора) в отношении земель сельскохозяйственного назначения, что также важно для понимания ограничений и возможностей использования земель, влияющих на их ценность.

Наконец, на уровне субъектов РФ принимаются акты, утверждающие результаты государственной кадастровой оценки земель. Примером может служить Постановление Правительства Красноярского края от 20 декабря 2005 г. № 333-п или приказы Комимущества Республики Коми, которые фиксируют кадастровую стоимость объектов недвижимости на региональном уровне.

Федеральные стандарты оценки (ФСО) применительно к сельскохозяйственной недвижимости

Обязательным руководством для любого оценщика являются Федеральные стандарты оценки (ФСО), разрабатываемые Минэкономразвития России. Они устанавливают общие принципы, подходы, виды стоимости и требования к оформлению отчетов. При оценке сельскохозяйственных земель применяются следующие стандарты:

ФСО-I «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»: Определяет базовые принципы и методологии.
ФСО-II «Цель оценки и виды стоимости»: Регламентирует цели проведения оценки и виды стоимости, которые могут быть определены.
ФСО-III «Требования к отчету об оценке» (утратил силу, заменен ФСО VI): Устанавливал общие требования к содержанию и форме отчета.
ФСО-IV «Определение кадастровой стоимости»: Регулирует порядок проведения государственной кадастровой оценки.
ФСО-VII «Оценка недвижимости»: Содержит специфические требования к оценке различных видов недвижимости, включая земельные участки.
ФСО-VI «Отчет об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, является актуальным документом, детально регламентирующим структуру и содержание отчета.

Дополнительно, оценщик может руководствоваться Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, которые предлагают детализированные подходы к оценке.

Требования к отчету об оценке сельскохозяйственной недвижимости

Отчет об оценке является ключевым документом, который фиксирует результаты работы оценщика и служит юридическим подтверждением определенной стоимости. Согласно ФСО-VI (Приказ Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), он должен быть максимально полным, прозрачным и обоснованным.

В отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения должна содержаться следующая информация:

Общие сведения: Дата составления и порядковый номер отчета, основание для проведения оценки (договор или судебное решение), информация из задания на оценку (цель, вид стоимости, дата оценки).
Сведения о сторонах: Информация о заказчике оценки и оценщике (или юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор), включая их контактные данные.
Допущения и ограничительные условия: Перечень допущений, на которых основывается оценка, и ограничительных условий, влияющих на ее результаты.
Описание объекта оценки: Детальное описание оцениваемого земельного участка с приведением ссылок на документы, устанавливающие его количественные (площадь, границы) и качественные (категория земель, вид разрешенного использования, данные бонитировки почв, состав угодий) характеристики, текущее использование и другие факторы, существенно влияющие на его стоимость.
Процесс оценки: Подробное описание примененных подходов и методов оценки, выполненные расчеты, обоснование выбора подходов и методов, а также аргументированное объяснение отказа от использования тех или иных подходов.
Согласование результатов: Если применялось несколько подходов, отчет должен содержать процесс согласования полученных результатов для выведения итоговой величины стоимости.
Итоговая величина стоимости: Четкое указание итоговой величины стоимости объекта оценки.

Для сельскохозяйственных земель особую важность приобретает включение в отчет данных о составе сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища), сведений о многолетних насаждениях, а также информации о наличии мелиоративных систем, дорог, водоемов и других инфраструктурных объектов, которые могут влиять на продуктивность и, как следствие, на стоимость земли.

Виды стоимости сельскохозяйственной недвижимости

При проведении оценки сельскохозяйственной недвижимости, в зависимости от цели оценки, определяются различные виды стоимости. Каждый из них имеет свою специфику и область применения:

Рыночная стоимость: Как уже упоминалось, это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке. Она является наиболее распространенным видом стоимости в сделках купли-продажи, залога, аренды и при определении инвестиционной привлекательности.
Ликвидационная стоимость: Стоимость, по которой объект оценки может быть отчужден в срок, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, при условии, что продавец вынужден совершить сделку. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной, что обусловлено срочностью продажи. Актуальна при банкротстве, принудительной продаже или иных обстоятельствах, требующих быстрой реализации актива.
Инвестиционная стоимость: Стоимость объекта для конкретного инвестора (или группы инвесторов) для определенных инвестиционных целей. Она может отличаться от рыночной, поскольку учитывает индивидуальные требования инвестора к доходности, профилю риска и синергии с другими активами. Для сельскохозяйственных земель инвестиционная стоимость может быть важна для крупных агрохолдингов, планирующих расширение своих производственных мощностей.

Выбор вида стоимости определяется заданием на оценку и напрямую влияет на применяемые методы и подходы, а также на итоговый результат.

Специфические факторы, влияющие на рыночную стоимость сельскохозяйственных земель и объектов: Глубокий анализ

Оценка сельскохозяйственной недвижимости — это не просто механический расчет, а глубокий анализ уникального комплекса факторов, которые отличают её от других видов имущества. В отличие от городской застройки, где ключевую роль играет местоположение и развитость инфраструктуры, ценность сельскохозяйственных земель в значительной степени определяется их природным потенциалом и пригодностью для производс��ва.

Природно-климатические и почвенные факторы

Самым фундаментальным фактором, определяющим стоимость сельскохозяйственной земли, является её плодородность. Это не абстрактное понятие, а совокупность измеримых показателей, которые напрямую влияют на урожайность и, как следствие, на экономическую эффективность использования участка. К ним относятся:

Содержание гумуса: Является основным показателем плодородия. Гумус — это органическое вещество почвы, которое обеспечивает её структуру, водопроницаемость, воздухопроницаемость и является основным источником питательных веществ для растений. Средне- и высокогумусные почвы (4–10% гумуса) считаются наиболее благоприятными для выращивания большинства культур. Например, увеличение количества гумуса в пахотном горизонте дерново-подзолистых супесчаных почв с 1,4% до 2,5% приводило к увеличению урожая ячменя с 26,0 ц/га до 58,0 ц/га. К сожалению, в Нечерноземной зоне России наблюдаются ежегодные потери гумуса в размере 0,5–0,7 т/га пашни, что за 20–25 лет приводит к снижению его содержания на 0,3–0,6%.
Кислотность (pH): Определяет доступность питательных веществ для растений. Большинство сельскохозяйственных культур предпочитают слабокислые или нейтральные почвы (pH от 6,0 до 7,5).
Влажность и водообеспеченность: Способность почвы удерживать влагу и обеспечивать растения водой. Зависит от механического состава, структуры и наличия мелиоративных систем.
Аэрация (воздухопроницаемость): Необходима для дыхания корней растений и деятельности почвенных микроорганизмов.
Питательность: Содержание доступных форм азота, фосфора, калия и микроэлементов.

Влияние рельефа и водного режима

Рельеф земельного участка не только определяет его физические характеристики, но и является важным фактором, влияющим на урожайность и потенциальные возможности использования. Ровные участки, как правило, более ценны, поскольку облегчают механизированную обработку, строительство дорог и прокладку коммуникаций. Низинные, переувлажненные участки, напротив, могут снижать стоимость из-за проблем с проникновением воды, риска наводнений и необходимости дорогостоящих мелиоративных работ. Исследования показывают, что рельеф поля может вносить до 18% в пространственно-временную вариабельность производства сена, что подчеркивает его значимость. Почему же игнорирование рельефа может привести к существенным финансовым потерям при оценке?

Водный режим также критичен, особенно для осушаемых земель Нечерноземной зоны России, где он в значительной степени зависит от микроландшафтного устройства территории. Недостаток или избыток влаги может существенно ограничивать сельскохозяйственное производство.

Экологическое состояние земель

Экологическая ситуация в районе расположения участка напрямую влияет на его стоимость. Загрязнение почвы токсичными веществами (тяжелыми металлами, пестицидами), а также близость к загрязненным водоемам, промышленным объектам или мусорным полигонам могут значительно понизить ценность участка. И наоборот, благоприятное экологическое состояние, чистота почв и воды повышают пригодность для производства органической продукции и увеличивают рыночную стоимость.

Эрозия почв — ещё один серьёзный экологический вызов. Водная и ветровая эрозия приводит к потере плодородного слоя, снижению урожайности и требует значительных инвестиций в противоэрозионные мероприятия. Деградированные из-за эрозии земли теряют свою ценность.

Экономические факторы и принцип ННЭИ

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является краеугольным камнем в оценке любой недвижимости, и для сельскохозяйственных земель он имеет особое значение. ННЭИ предполагает определение такого варианта использования участка, который является физически возможным, юридически разрешенным, экономически целесообразным и обеспечивает максимальную стоимость объекта. Для сельскохозяйственной земли это может означать выбор между пашней, пастбищем, многолетними насаждениями или даже изменением категории использования, если это принесёт наибольший доход. Таким образом, оценка не ограничивается текущим состоянием, а включает прогноз потенциальной выгоды.

Среди экономических факторов ключевую роль играет местоположение участка. Его ценность проявляется через:

Удаленность от рынков сбыта: Чем дальше участок от потребителей продукции, тем выше транспортные издержки и, как следствие, ниже стоимость земли. При прочих равных условиях, при удалении земельного участка от рынка сбыта его удельная рыночная стоимость всегда уменьшается.
Удаленность от баз снабжения: Доступность сельскохозяйственной техники, удобрений, семян и топлива также влияет на операционные издержки.
Близость к городам и плотность населения: Может влиять на доступность рабочей силы, развитие инфраструктуры и потенциальную возможность изменения целевого назначения земли в будущем.

Инфраструктурные и технологические факторы

Наличие развитой инфраструктуры существенно увеличивает стоимость сельскохозяйственных земель:

Транспортная доступность: Близость к дорогам с твердым покрытием, железнодорожным путям, речным портам облегчает транспортировку продукции и ресурсов.
Наличие коммуникаций: Доступ к электроэнергии, водоснабжению, газоснабжению критичен для современного сельскохозяйственного производства (например, для оросительных систем, сушилок, животноводческих комплексов).
Строения и инженерные сооружения: Наличие капитальных зданий (складов, ферм, административных помещений), мелиоративных систем, дренажных каналов, оросительных систем, их возраст и степень износа также напрямую влияют на стоимость. Хорошо сохранившиеся и функциональные улучшения повышают ценность участка.

Технологические свойства земель, обусловленные рельефом, почвами и водным режимом, влияют на возможность применения современной техники, выбор сельскохозяйственных культур и, в конечном итоге, на урожайность и себестоимость продукции. Участки с благоприятными технологическими свойствами позволяют максимально использовать потенциал современных агротехнологий, что делает их более привлекательными.

В целом, все эти факторы формируют сложный многомерный профиль сельскохозяйственной недвижимости, который должен быть тщательно проанализирован для получения объективной оценки.

Основные подходы и методы оценки сельскохозяйственной недвижимости: Анализ применимости в условиях России

В оценочной деятельности общепринятыми являются три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный. При оценке сельскохозяйственной недвижимости оценщик обязан рассмотреть возможность применения каждого из них и, если какой-либо подход не используется, обосновать свой отказ. Выбор конкретных методов в рамках каждого подхода зависит от доступности информации, специфики объекта оценки и целей.

Сравнительный подход

Суть сравнительного подхода заключается в определении стоимости объекта оценки путем сопоставления его с аналогичными объектами, по которым имеется достоверная информация о ценах совершенных сделок или предложений. Этот подход базируется на принципе замещения: покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта с такой же полезностью.

Основные методы:

Метод сравнения продаж: Наиболее распространенный метод, при котором стоимость оцениваемого объекта определяется путем корректировки цен аналогичных объектов, недавно проданных на рынке. В качестве единицы сравнения для сельскохозяйственных земель обычно используется цена за 1 гектар (или 1 м²) в рублях.
Метод выделения: Используется для оценки земельного участка, когда на нем расположены улучшения. Стоимость участка выделяется путем вычитания стоимости улучшений из общей рыночной стоимости объекта с улучшениями.
Метод распределения: Применяется, когда известно отношение стоимости земли к общей стоимости объекта (земля + улучшения) для аналогичных объектов.

Преимущества: Сравнительный подход считается наиболее надежным и обоснованным, когда существует развитый и прозрачный рынок, а также обширная систематизированная информация о сделках с аналогичными объектами. Он напрямую отражает рыночные реалии.

Ограничения применения сравнительного подхода в РФ

Несмотря на свои преимущества, сравнительный подход сталкивается с серьезными ограничениями в России при оценке сельскохозяйственных земель:

Недостаточная развитость земельного рынка и его непрозрачность: Рынок сельскохозяйственных земель в России всё ещё находится на стадии формирования. По оценкам, до 60% сделок с земельными паями проводятся без регистрации в ЕГРН, особенно в таких регионах, как Поволжье и ЦФО. Это способствует развитию «серого» рынка и затрудняет получение достоверной информации.
Отсутствие систематизированной информации о сделках: Данные о ценах сделок часто недоступны оценщикам. До 2012 года Росреестр публиковал информацию о количестве сделок и кадастровой стоимости, но впоследствии эти разделы были исключены из годовых отчётов, что значительно усложняет получение полной картины рынка и делает статистические данные неполными и противоречивыми.
Занижение цен в договорах: Нередко в договорах купли-продажи указывается заниженная цена, что искажает реальную рыночную стоимость.
Сложность подбора адекватных аналогов: Сельскохозяйственные земли могут существенно отличаться друг от друга по множеству параметров (плодородие, рельеф, инфраструктура, климат), что затрудняет поиск истинно сопоставимых объектов.
Вопросы объективности поправок: Корректировки на различия между объектом оценки и аналогами требуют глубокого экспертного суждения и могут быть субъективными.

В результате этих проблем сравнительный подход, несмотря на его теоретическую значимость, на практике часто оказывается трудноприменимым или требует значительных допущений, снижающих его достоверность.

Доходный подход

Суть доходного подхода состоит в определении стоимости объекта оценки на основе ожидаемых от него будущих доходов. Для сельскохозяйственной недвижимости это означает, что её ценность напрямую зависит от величины и вероятности получения будущей земельной ренты.

Основные методы:

Метод капитализации земельной ренты: Является основным для оценки сельскохозяйственных угодий. Стоимость земли определяется как текущая стоимость будущих доходов, которые могут быть получены от её использования.
- Расчет земельной ренты: Земельная рента (чистый доход от земли) рассчитывается как разность между валовым доходом, получаемым от сельскохозяйственного производства на данном участке, и затратами на ведение этого производства, с учетом необходимой прибыли предпринимателя.
- Формула капитализации: Стоимость земли = R / K, где R — среднегодовая земельная рента, K — ставка капитализации (которая отражает требуемую норму доходности и риски).
Метод остатка для земли: Применяется, когда известен доход, генерируемый всем объектом (земля + улучшения). Из общего дохода вычитается доход, относящийся к улучшениям, а оставшаяся часть капитализируется для определения стоимости земли.
Метод предполагаемого использования: Используется, когда текущее использование участка не является наилучшим и наиболее эффективным. Стоимость определяется на основе будущих доходов от потенциально наиболее эффективного использования.

Применение: Доходный подход является ведущим способом оценки сельхозземель как в России, так и в мире, особенно в условиях неразвитости или непрозрачности рынка, где сложно найти сопоставимые сделки. Он позволяет учитывать инвестиционную привлекательность объекта.

Проблемы и вызовы доходного подхода

Несмотря на широкое применение, доходный подход также имеет свои недостатки и вызовы:

Необходимость прогнозирования долговременного потока дохода: Сельскохозяйственное производство подвержено влиянию множества факторов (погодные условия, цены на продукцию, государственная политика), что делает долгосрочное прогнозирование крайне сложным и неопределённым.
Влияние факторов риска: Нестабильность финансового рынка в России, инфляция, изменения в аграрной политике и климатические риски напрямую влияют на ставку капитализации и, следовательно, на итоговую стоимость.
Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов: Информация о реальной доходности сельскохозяйственных предприятий часто является коммерческой тайной, что затрудняет сбор данных для анализа.
Сложность техники расчётов: Распределение доходов во времени, их возможная изменчивость и выбор адекватной ставки капитализации требуют высокой квалификации оценщика и могут приводить к значительным расхождениям в результатах.

Затратный подход

Суть затратного подхода заключается в определении стоимости объекта оценки на основе издержек, которые потребуются для его восстановления или создания аналогичного объекта с такой же полезностью, за вычетом всех видов износа.

Применение: Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка как такового. Земля является невоспроизводимым ресурсом, и её «восстановительная стоимость» не имеет смысла. Однако этот подход активно используется для определения стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка:

Зданий и сооружений (фермы, склады, теплицы).
Объектов сельскохозяйственной инфраструктуры (дороги, мосты, ирригационные и дренажные системы).
Капитальных вложений в улучшение земель (мелиорация, внесение удобрений для повышения плодородия).

Принцип остатка: В контексте сельскохозяйственных земель затратный подход используется в комбинации с другими подходами. Например, рыночная стоимость земельного участка может быть определена как разница между рыночной стоимостью всего объекта (участок с улучшениями) и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом износа.

Преимущества: Может быть использован для определения минимальной стоимости, когда рыночная стоимость не может быть надежно определена другими методами. Полезен для оценки новых объектов или объектов с уникальными улучшениями, для которых нет рыночных аналогов.

Недостатки: В чистом виде неприменим для оценки земельных участков. Существует парадокс: чем дороже работы по созданию инфраструктуры (улучшений), тем ценнее может быть участок в целом, но это не отражает внутренней стоимости самой земли. При этом он не учитывает экономическую целесообразность создания этих улучшений и не отражает рыночный спрос.

В итоге, при оценке сельскохозяйственной недвижимости в России, наиболее часто применяется доходный подход как основной, а затратный подход используется для оценки улучшений. Сравнительный подход применяется ограниченно из-за специфики рынка и отсутствия достоверной информации, но его использование обязательно должно быть обосновано или аргументированно отвергнуто оценщиком.

Процедура определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель и ее роль: Современные аспекты

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель играет критически важную роль в системе земельных отношений Российской Федерации. Она является не просто числовым показателем, но и инструментом государственного регулирования, основой для налогообложения и других обязательных платежей. Этот процесс имеет свою специфику и строго регламентирован законодательством.

Законодательные и методологические основы кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка земель проводится для установления кадастровой стоимости всех земельных участков на территории страны. Её основная цель – обеспечение единой, сопоставимой и массовой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, определения арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также других платежей, установленных законом.

Основным регулирующим документом является Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Этот закон установил новые правила и порядок проведения кадастровой оценки, а также определил роль бюджетных учреждений, создаваемых субъектами РФ для её проведения. Детализированные методические указания о государственной кадастровой оценке утверждаются Приказом Росреестра, например, актуальный Приказ Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, который содержит подробные инструкции по её проведению. Ранее действовавшее Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утратило силу, что подчёркивает динамичность законодательной базы в этой сфере.

Периодичность и этапы проведения кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка земель проводится с определенной периодичностью, чтобы обеспечить ��ктуальность данных. Согласно законодательству, она осуществляется не реже одного раза в 4 года. Однако с 1 января 2022 года для городов федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) этот срок может быть сокращён до двух лет по решению городских властей. Массовая переоценка всех земельных участков на территории Российской Федерации была проведена в 2022 году, что означает, что её результаты являются наиболее актуальными на текущий момент.

Процедура кадастровой оценки включает несколько ключевых этапов:

Подготовительные работы: Сбор и анализ исходных данных о земельных участках, включая сведения из ЕГРН, материалы землеустройства, агрохимические паспорта почв и другую информацию.
Определение кадастровой стоимости: Непосредственно расчёт стоимости объектов оценки с использованием утверждённых методик.
Составление проекта отчёта об оценке: Формирование проекта документа, содержащего результаты оценки.
Размещение проекта отчёта для ознакомления: Публикация проекта отчёта на официальных сайтах для общественного обсуждения, в ходе которого заинтересованные лица могут подавать замечания.
Рассмотрение замечаний и доработка отчёта: Анализ полученных замечаний и внесение при необходимости корректировок в отчёт.
Утверждение результатов оценки: Уполномоченный орган субъекта РФ утверждает результаты кадастровой оценки соответствующим актом.
Внесение сведений в ЕГРН: Результаты государственной кадастровой оценки вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в течение трёх рабочих дней со дня вступления в силу акта об утверждении.

Классификация земель и определение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС)

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения разделяются на группы по их функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода. Эта классификация позволяет учесть специфику использования каждого вида земель. Примерами таких групп являются:

Сельскохозяйственные угодья: Пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями. Это наиболее продуктивные земли.
Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями и сооружениями для сельскохозяйственного производства.
Земли под замкнутыми водоёмами, древесно-кустарниковой растительностью, болотами, лесами и оленьими пастбищами.

Актуальные Методические указания (Приказ Росреестра от 04.08.2021 N П/0336) используют специальные коды расчета видов использования для сегмента «Сельскохозяйственное использование» (например, 01:010; 01:020; 01:030; 01:031 и т.д.), что обеспечивает систематизацию и единообразие.

Для сельскохозяйственных угодий, расположенных вне черты городских и сельских поселений, кадастровая оценка преимущественно осуществляется на основе капитализации расчётного рентного дохода. То есть, ценность земли определяется тем доходом, который она способна генерировать.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путём умножения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) земельного участка на его площадь.
УПКС, в свою очередь, также определяется методом капитализации расчётного рентного дохода и может значительно варьироваться в зависимости от почвенно-географических условий региона. Например, в Ростовской области максимальные величины УПКС отмечены для чернозёмов обыкновенных (до 31 руб/м²), что отражает их высокое плодородие. В то же время, для светло-каштановых почв и солонцов показатели могут составлять от 0,1 до 1,1 руб/м², что обусловлено их меньшей продуктивностью.

Пример расчёта кадастровой стоимости:
Допустим, имеется земельный участок площадью 10 гектаров (100 000 м²).
Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для данного типа почв и функционального назначения в регионе составляет 5 руб/м².
Тогда кадастровая стоимость участка = Площадь × УПКС = 100 000 м² × 5 руб/м² = 500 000 рублей.

Роль кадастровой стоимости в налогообложении и обороте сельскохозяйственной недвижимости

Кадастровая стоимость является ключевым элементом в системе финансовых взаимоотношений, связанных с сельскохозяйственными землями:

Налогообложение: Это основная база для исчисления земельного налога, который уплачивают собственники земельных участков. Чем выше кадастровая стоимость, тем выше налоговая нагрузка.
Арендная плата: Для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, кадастровая стоимость часто используется для определения размера арендной платы.
Иные платежи: Кадастровая стоимость может применяться при расчёте государственной пошлины, компенсации при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд, а также в некоторых случаях при определении выкупной стоимости.
Оборот недвижимости: Хотя кадастровая стоимость не является рыночной, она оказывает косвенное влияние на рыночные сделки. Высокая кадастровая стоимость может отпугивать потенциальных покупателей из-за повышенной налоговой нагрузки, в то время как заниженная кадастровая стоимость может стимулировать инвестиции.
Управление земельными ресурсами: Государственные органы используют данные кадастровой оценки для анализа эффективности использования земельных ресурсов, планирования территориального развития и реализации аграрной политики.

Важно отметить, что, несмотря на свою значимость, кадастровая стоимость может быть оспорена в специально созданных комиссиях или в судебном порядке, если она существенно отличается от рыночной стоимости. Это позволяет собственникам защищать свои интересы и добиваться более справедливой оценки.

Проблемы и вызовы в современной практике оценки сельскохозяйственной недвижимости в России, и пути их решения

Оценка сельскохозяйственной недвижимости в России – это сложный процесс, сопряжённый с множеством проблем и вызовов, которые проистекают как из особенностей самого аграрного сектора, так и из несовершенства законодательной и информационной базы. Понимание этих трудностей – первый шаг к поиску эффективных решений.

Законодательные и информационные проблемы

Одной из самых острых проблем является недостаточная развитость рынка сельскохозяйственных земель и отсутствие систематизированной информации о сделках. Как уже упоминалось, непрозрачность рынка, значительная доля «серых» сделок без регистрации, а также прекращение публикации Росреестром полных данных после 2012 года существенно затрудняют применение сравнительного подхода и снижают достоверность рыночной оценки.

Серьёзным вызовом остаётся фрагментация земельной собственности и наличие огромного массива «невостребованных долей». По состоянию на 1 января 2021 года, около 19,4 млн гектаров пашни оставались неиспользуемыми. К концу 2022 года площадь неиспользуемых сельскохозяйственных земель достигла 43 млн гектаров. «Невостребованной земельной долей» может быть признана доля, принадлежащая гражданину, который не передал её в аренду или не распорядился иным образом в течение трёх и более лет. С 1 января 2025 года вступает в силу важное изменение: лицо, чья земельная доля признана невостребованной, утрачивает право собственности на неё, и соответствующее муниципальное образование приобретает право муниципальной собственности. Это создаёт правовые коллизии, усложняет консолидацию земель и препятствует их эффективному вовлечению в оборот. Какой же механизм позволит обеспечить прозрачность и справедливость в этом процессе?

Проблемы учета в ЕГРН и кадастровой оценки

Низкая доля учтённости объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) также является серьёзной проблемой. Несмотря на новые требования к ведению ЕГРН, которые уточняют внесение сведений о размере доли в праве общей долевой собственности, отсутствие комплексной системы поступления информации затрудняет получение полной картины о земельных участках. Раздельность процессов кадастровой оценки земельных участков и объектов капитального строительства также создаёт методологические трудности.

Использование средних базовых показателей в кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения часто противоречит рыночному принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Унифицированные подходы могут не учитывать уникальные особенности конкретного участка, его продуктивность и потенциал. Более того, многие ценообразующие факторы (климатические, географические, социальные, физическое плодородие почв, рельеф местности, транспортная доступность) в методических указаниях носят лишь рекомендательный характер, что снижает объективность и точность кадастровой оценки.

Экономические проблемы рынка сельскохозяйственных земель

Рынок сельскохозяйственных земель в России переживает непростые времена. Наблюдается снижение доходности в растениеводстве. В 2024 году рентабельность сельского хозяйства РФ составила в среднем 18% (с учётом субсидий), что ниже показателя 2023 года (19%). Без субсидий рентабельность в 2023 году составляла 15,5%. В растениеводстве рентабельность упала с 30% в 2022 году до 26% в 2023 году, а в производстве зерновых в 2023 году оценивается в 17%. Прогнозируется дальнейшее снижение в 2024 году до 20-25%. Основные причины – низкие мировые и внутренние цены на зерно, а также рост расходов на сельхозтехнику, семена и кадры. Несмотря на это, рынок демонстрирует активность за счёт сделок слияний и поглощений (M&A) и приобретения земель крупными агрохолдингами, что свидетельствует о консолидации активов.

Трудности получения кредитов и ипотеки

Сельскохозяйственные предприятия часто сталкиваются с трудностями при получении кредитов, так как земли сельскохозяйственного назначения не всегда могут служить ликвидным залогом. Банки, как правило, неохотно кредитуют приобретение таких участков. Отсутствие надлежащих норм, восполняющих пробелы в законе об ипотеке, касающихся земель сельскохозяйственного назначения, создаёт дополнительные риски для кредиторов и ограничивает доступ к финансированию для аграриев.

Непрозрачность рынка и зависимость от господдержки

Рынок сельскохозяйственных земель характеризуется непрозрачной и сложной отраслевой структурой, а также сильной зависимостью от государственной политики и дотаций. При этом доля прямой господдержки в виде стимулирующих и компенсирующих субсидий составляет лишь около 3% от всех затрат в сельском хозяйстве. Однако для низкорентабельных отраслей (например, производство крупного рогатого скота и овцеводство) эта доля может достигать 6-8%. В 2023 году общая государственная поддержка АПК составила 544 млрд рублей, что является значительной суммой, но её распределение и эффективность требуют постоянного анализа.

Природно-экологические вызовы

Одним из наиболее серьёзных и долгосрочных вызовов является деградация почв. Ежегодно в России деградирует 1,5-2 млн гектаров земель, что приводит к потерям до 3,9 млн тонн сельхозпродукции в зерновом эквиваленте. 65% пашни, 28% сенокосов и 50% пастбищ подвержены воздействию водной и ветровой эрозии, периодических засух и пыльных бурь. За последние 100 лет содержание гумуса в почвах России снизилось на 30-40%, а ежегодная убыль гумуса в среднем составляет 0,62 т/га. В некоторых регионах, например, в Самарской области, 43% пахотных почв имеют низкое содержание гумуса, повышенную кислотность и дефицит микроэлементов. Это напрямую влияет на продуктивность земель и их оценочную стоимость.

К другим природным вызовам относятся:

Глобальное изменение климата: Проявляется в изменении погодных условий, учащении засух и наводнений, что негативно сказывается на урожайности.
Большие различия в естественной продуктивности земли: Не всегда адекватно учитываются при распределении субсидий.
Высокая вероятность распространения болезней и вредителей: Требует значительных затрат на защиту растений.

Экономические вызовы также включают низкий платежеспособный спрос населения, отсутствие эффективного государственного регулирования межотраслевых отношений, локализацию агропродовольственных рынков и падение конкурентоспособности отечественного продовольствия из-за технологического отставания.

Пути совершенствования и государственные инициативы

Решение накопившихся проблем требует комплексного подхода и скоординированных действий на всех уровнях.

Совершенствование методического, информационного и организационного обеспечения кадастровой оценки земель: Необходимо разработать более гибкие и детализированные методики, учитывающие специфику каждого участка. Это включает внедрение ГИС-технологий, актуализацию данных ЕГРН, создание открытых баз данных о сделках. Важно заинтересовать органы местного самоуправления, чтобы их бюджеты зависели от рыночной стоимости объектов недвижимости, что повысит объективность налогообложения.
Вовлечение неиспользуемых земель в оборот: Это одна из приоритетных задач государства. Действует Государственная программа «Эффективное вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса», утверждённая Постановлением Правительства РФ от 14.05.2021 № 731. Цель программы – вовлечь в оборот не менее 13,2 млн гектаров земель к 2030 году, из которых 3,1 млн гектаров – за счёт мелиорации. За 2022–2023 годы в сельхозоборот уже введено более 950 тыс. гектаров. Эта программа включает меры по мелиорации, цифровизации учёта земель и стимулированию инвестиций. Отдельно стоит вопрос о «невостребованных долях», где с 2025 года муниципальные образования будут приобретать право собственности, что может упростить их вовлечение.
Развитие земельно-ипотечного кредитования и информационных систем: Рассматривается создание специализированного государственного банка (например, на базе «Россельхозбанка») с филиалами в субъектах РФ и агентства по земельно-ипотечному кредитованию. Это позволит решить проблему доступа аграриев к финансированию. Необходима разработка научно обоснованных методик для стоимостной оценки потенциальных экологических последствий использования пахотных земель, что позволит учитывать риски деградации и стимулировать экологически ответственное землепользование.
Постоянное совершенствование методики кадастровой оценки: Это должно осуществляться путём использования более достоверной и полной информации о количественном составе и качественном состоянии земель, включая данные бонитировки почв, агрохимические показатели и динамику изменения плодородия.

Реализация этих мер позволит повысить объективность оценки сельскохозяйственной недвижимости, стимулировать инвестиции в агропромышленный комплекс, обеспечить рациональное использование земельных ресурсов и способствовать устойчивому развитию аграрного сектора России.

Заключение

Всестороннее исследование особенностей, методологии и практических аспектов оценки сельскохозяйственной недвижимости в Российской Федерации выявило её фундаментальное значение для аграрного сектора и экономики страны в целом. Мы увидели, что этот процесс регулируется сложной, но динамичной нормативно-правовой базой, постоянно адаптирующейся к меняющимся реалиям.

Ключевым выводом является признание уникальности сельскохозяйственной недвижимости, чья стоимость определяется не только общими рыночными факторами, но и специфическим комплексом природно-климатических, почвенных, экологических и инфраструктурных характеристик. Именно плодородие почв, выраженное в содержании гумуса и других агрохимических показателях, а также рельеф и водный режим, формируют экономическую ценность этих земель.

Анализ основных подходов к оценке — сравнительного, доходного и затратного — показал, что в условиях российского рынка, характеризующегося неразвитостью и непрозрачностью земельных сделок, доходный подход остаётся наиболее применимым и надёжным, особенно при оценке сельскохозяйственных угодий. При этом затратный подход играет вспомогательную роль для оценки улучшений.

Процедура государственной кадастровой оценки, являясь основой для налогообложения и регулирования земельных отношений, требует постоянного совершенствования. Мы выделили ряд системных проблем, таких как фрагментация земельной собственности, наличие «невостребованных долей», снижение рентабельности в растениеводстве и, конечно, масштабная деградация почв. Эти вызовы требуют немедленного внимания и комплексных решений.

Предложенные пути совершенствования, включая актуализацию методик оценки, усиление информационного обеспечения, развитие земельно-ипотечного кредитования и реализацию государственных программ по вовлечению неиспользуемых земель в оборот, имеют решающее значение. В частности, Государственная программа «Эффективное вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса» демонстрирует стратегическое видение по наращиванию аграрного потенциала.

Таким образом, оценка сельскохозяйственной недвижимости — это не статичный, а живой и постоянно развивающийся процесс, требующий глубоких знаний, аналитических навыков и оперативного реагирования на изменения внешней среды. Устойчивое развитие аграрного сектора России напрямую зависит от способности системы оценки адекватно отражать реальную ценность земельных ресурсов, способствуя их рациональному использованию и сохранению для будущих поколений.

Список использованной литературы

Методические рекомендации по кадастровой оценке сельскохозяйственных земель. М.: РосНИИземпроек, 2004. 137 с.
Чешев, А.С. Организационно-хозяйственные аспекты использования и оценки земель / А.С. Чешев, В.Ф. Вальков, О.Н. Бейчук и др. Ростов-на-Дону: СКНЦВШ, 2005. 224 с.
Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 2004. 342 с.
Рабинович, Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективность инвестиции. М.: Филинъ, 2006. 386 с.
Оценка природных ресурсов: Учебное пособие / Под общ. ред. B.Л. Антонова, П.Ф. Лойко. М.: Ин-т оценки природных ресурсов, 2005. 476 с.
Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. М.: Ин-т оценки природных ресурсов, 2004. 688 с.
Технологическая схема государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. URL: www.gis.org.ua
Правовое регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. URL: https://www.melekes.org/activity/zemotn/zemotn_reg.php
Оценка земель сельскохозяйственного назначения — Оценочная компания Аплайн. URL: https://koo.ru/ocenka-zemli/ocenka-zemli-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения — Земельное право (Данилов И.Б., 2016). URL: https://www.studmed.ru/danilov-ib-zemelnoe-pravo_ee58d1964f4.html
Тема 14. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://xn—-7sbbaj7auwnff.xn--p1ai/lectures/zemelnoe-pravo/tema-14-pravovoy-rezhim-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности «Право». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-oborota-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
Понятие, принципы и методы оценки земель сельскохозяйственного назначения. Журнал Проблемы современной экономики. URL: https://www.m-economy.ru/art.php?nArtId=2926
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://www.geolike.ru/page/gl_8449.htm
Оценка сельскохозяйственных земель — ВЕАКОН Проперти групп. URL: https://veakon.ru/articles/ocenka-selskohozyaystvennyh-zemel/
Принципы и особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/printsipy-i-osobennosti-otsenki-zemelnyh-uchastkov-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ АСПЕКТ Текст научной статьи по специальности «Право». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennaya-otsenka-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya-normativno-pravovoy-aspekt
V. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_36306/663d919a770a92d04a60216694e97a3a3036814b/
Статья 66. Оценка земли. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ЗК РФ) (с изменениями и дополнениями). URL: https://base.garant.ru/12124624/f199994c5d5e21a224ae44a0558145d4/
Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (возвращен без госрегистрации) от 20 сентября 2010. URL: https://docs.cntd.ru/document/902241682
Нормативно-правовое обеспечение оценки земель — Красноярский государственный аграрный университет. URL: https://edu.kgau.ru/uchpos/ocenka_zemli/3.php
Федеральные стандарты оценки — СРО ФСО. URL: https://fsosro.ru/federalnye-standarty-ocenki/
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_26541/
Методы оценки качества земель. Основу экономической и кадастровой оц. URL: https://studfile.net/preview/4405380/page:24/
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (последняя редакция). КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37803/
Федеральный государственный земельный контроль (надзор) в отношении земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом. Россельхознадзор. URL: https://fsvps.gov.ru/ru/fsvps/about/land/463.html
4.3. Затратный подход. URL: https://studfile.net/preview/5742403/page:7/
4. Сравнительный метод для оценки текущей рыночной стоимости земли. URL: https://studfile.net/preview/5742403/page:6/
Особенности оценки в определении рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-otsenki-v-opredelenii-rynochnoy-stoimosti-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
Глава 6. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. URL: https://studfile.net/preview/10186716/page:20/
Затратный подход к оценке земельного участка. URL: https://studfile.net/preview/5742403/page:8/
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков | Распоряжение Минимущества России № 568-р от 07.03.02. URL: https://xn--80acpkkaj.xn--p1ai/docs/r-568-r-ot-07-03-02-metodicheskie-rekomendacii-po-opredeleniyu-rynochnoy-stoimosti-zemelnyh-uchastkov/
Основные теоретико-методологические вопросы оценки земель сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-teoretiko-metodologicheskie-voprosy-otsenki-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли. URL: https://studfile.net/preview/5742403/page:5/
Особенности оценки стоимости аграрного бизнеса — Научные Технологии. URL: https://nauchnie-tehnologii.ru/nauka/osobennosti-otsenki-stoimosti-agrarnogo-biznesa/
Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://studfile.net/preview/17694935/page:2/
8.4. Преимущества и недостатки доходного подхода. URL: https://studfile.net/preview/5742403/page:10/
СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ РОССИИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennye-problemy-otsenki-selskohozyaystvennyh-zemel-rossii
СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. Современные проблемы науки и образования (сетевое издание). URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=25573
Проблемы оценки земель сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-otsenki-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
Некоторые проблемы оценки земель сельскохозяйственного назначения. Elibrary. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=53291771
МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА. URL: https://doc.fssprus.ru/fss_doc/index.php?id=309489
Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков. Красноярский государственный аграрный университет. URL: https://edu.kgau.ru/uchpos/ocenka_zemli/5.php
Рынок сельскохозяйственных земель в Российской Федерации. ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ. URL: https://delprof.ru/pressroom/articles/rynok-selskokhozyaystvennykh-zemel-v-rossiyskoy-federatsii-analiticheskie-materialy-gruppy-delovoy-prof/
Анализ рынка продажи земель сельхозназначения в России. URL: https://www.businesstat.ru/catalog/agriculture/agricultural_land/sales/
Диссертация на тему «Совершенствование методики кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. disserCat. URL: https://www.dissercat.com/content/sovershenstvovanie-metodiki-kadastrovoi-otsenki-zemel-selskokhozyaistvennogo-naznacheniya
Основные направления совершенствования методики кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. DSpace at Polessky State University. URL: https://rep.polessu.by/handle/123456789/33613
Анализ рынка земли в России в 2023 году — Бегемот. URL: https://begemot.io/project-ideas/analiz-rynka-zemli-v-rossii-v-2023-godu
Доходный подход оценки земельных участков. Репетитор оценщика. URL: http://www.uchebnik-ocenshchika.ru/teoriya/ocenka_zemelnykh_uchastkov/dokhodnyi_podkhod_ocenki_zemelnykh_uchastkov/
МЕТОДИКА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ С ПРИМЕНЕНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodika-otsenki-rynochnoy-stoimosti-zemelnyh-uchastkov-selskohozyaystvennogo-naznacheniya-s-primeneniem-dohodnogo-podhoda
Совершенствование методики государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения — Bstudy. URL: https://bstudy.ru/work/sovershenstvovanie-metodiki-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya-29509.html
ЦЕННОСТЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ РОССИИ. Современные проблемы науки и образования (сетевое издание). URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=27725
СОВРЕМЕННЫЕ ВЫЗОВЫ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennye-vyzovy-selskogo-hozyaystva-rossii
Анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2024 — 2025 годы. Купить земли сельхозназначения. URL: https://kupit-zemli-selhoz.ru/analiz-rossijskogo-rynka-zemelnyx-uchastkov-selxoz-naznacheniya-po-sostoyaniyu-na-2024-2025-gody/
Состояние рынка сельскохозяйственной земли в России. АПНИ. URL: https://apni.ru/article/2165-sostoyanie-rynka-selskohozyaistvennoi-zemli-v-ro