Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений на первичном рынке недвижимости: комплексный анализ и актуальная судебная практика

С 1 июля 2019 года, с введением обязательного использования эскроу-счетов, в сфере долевого строительства произошли революционные изменения, кардинально изменившие ландшафт правового регулирования и уровень защиты прав дольщиков. Эта новация, пришедшая на смену многолетней эпохе финансовых рисков и «обманутых дольщиков», служит ярким примером динамичности и сложности правоотношений, возникающих при приобретении жилья на первичном рынке.

Актуальность темы правового регулирования первичного рынка жилья не вызывает сомнений. Она является краеугольным камнем как гражданского оборота, так и эффективной защиты прав потребителей в одной из наиболее чувствительных сфер – обеспечении граждан жильем. Постоянное обновление законодательства, направленное на совершенствование механизмов защиты и адаптацию к меняющимся экономическим реалиям, а также непрерывно развивающаяся судебная практика, формирующая единообразное толкование норм, требуют глубокого и всестороннего анализа. Для студента юридического или смежного гуманитарного вуза, специализирующегося на гражданском или жилищном праве, понимание этих процессов критически важно. Это позволяет не только освоить текущие нормы, но и предвидеть будущие изменения в динамичном правовом поле.

Настоящая работа ставит своей целью комплексное исследование правового регулирования купли-продажи жилых помещений на первичном рынке недвижимости в России. Мы последовательно рассмотрим теоретические основы и историческую динамику становления данного правового института, подробно остановимся на правовом статусе его субъектов и объекте правоотношений, проанализируем действующую нормативно-правовую базу с учетом новейших изменений 2024-2025 годов. Особое внимание будет уделено систематизации рисков для приобретателей жилья и изучению механизмов их правовой защиты, включая революционную роль эскроу-счетов. Завершит исследование подробный обзор государственной регистрации сделок и процедуры приема-передачи объектов, а также анализ современной судебной практики и актуальных тенденций в правоприменении, позволяющий оценить перспективы развития правового поля. Методология исследования основана на системном анализе нормативно-правовых актов Российской Федерации, изучении научных доктрин в области гражданского и жилищного права, а также обобщении и анализе постановлений Пленумов Верховного Суда РФ и обзоров судебной практики, что обеспечивает объективность и глубину представленного материала.

Теоретические основы и эволюция правового регулирования первичного рынка недвижимости

Понятие и особенности первичного рынка жилья в Российской Федерации

Первичный рынок жилья представляет собой сложную систему экономических и правовых отношений, суть которых сводится к приобретению гражданами или юридическими лицами жилых помещений, на которые ранее не было оформлено право собственности. Это принципиальное отличие от вторичного рынка, где происходит перепродажа уже зарегистрированных объектов. На первичном рынке жилье может находиться на разных стадиях готовности: от стадии котлована, когда дом существует лишь в виде проекта и строительной площадки, до полностью построенного, но еще не сданного в эксплуатацию объекта. Также сюда относятся жилые помещения в уже введенных в эксплуатацию домах, которые реализуются застройщиком как первым собственником. Таким образом, речь идет о создании нового объекта на рынке, а не о переходе прав на уже существующий.

Основными формами приобретения жилья на первичном рынке являются договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и договор купли-продажи. ДДУ применяется, когда объект находится на стадии строительства или еще не введен в эксплуатацию. Договор купли-продажи заключается, если дом уже сдан и право собственности застройщика на жилые помещения зарегистрировано, и он выступает в роли первого продавца. Кроме того, существует такая форма, как переуступка прав требования (цессия), когда участник долевого строительства, не оформив право собственности, перепродает свои права и обязанности по ДДУ другому лицу. Все эти сделки формируют динамичный сегмент рынка, отличающийся высокой инвестиционной привлекательностью, но одновременно сопряженный с рядом специфических рисков.

Историческая динамика становления правового регулирования долевого строительства

История долевого строительства в России тесно переплетена с экономическими трансформациями конца XX века. После распада СССР и перехода к рыночной экономике, когда прекратилось централизованное бюджетное финансирование жилищного строительства, возникла острая потребность в новых источниках инвестиций. Строительная отрасль, оказавшись без традиционной поддержки, была вынуждена обратиться к привлечению средств граждан. Это стало отправной точкой для возникновения того, что сегодня мы называем долевым строительством.

На заре этого процесса, в начале 90-х годов, правовое поле было крайне неразвитым. Отсутствие специализированного законодательства приводило к тому, что договорные отношения между застройщиками и гражданами основывались на общих положениях гражданского законодательства об обязательствах и сделках, а также на нормах об инвестиционной деятельности. Зачастую использовались так называемые «инвестиционные договоры», договоры подряда, совместной деятельности или даже предварительные договоры купли-продажи. Эта правовая неопределенность создавала благодатную почву для многочисленных злоупотреблений и мошенничеств. Такие схемы, как «двойные продажи», когда одна и та же квартира предлагалась нескольким покупателям, или создание финансовых пирамид, где новые дольщики финансировали завершение старых проектов, стали печальной реальностью. Ежегодно число обманутых дольщиков достигало 40-50 тысяч человек, что привело к острому социальному кризису и осознанию необходимости системного государственного регулирования. Именно этот период послужил катализатором для разработки и принятия специализированного законодательства, направленного на защиту прав граждан-инвесторов.

Федеральный закон № 214-ФЗ: этапы формирования и ключевые изменения

Ответом на сложившийся кризис и попыткой упорядочить хаотичные отношения в сфере долевого строительства стало принятие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ или Закон № 214-ФЗ). Этот нормативный акт стал фундаментом для формирования цивилизованного рынка долевого строительства, впервые закрепив четкие правила игры для всех участников. Действие закона распространилось на объекты, разрешение на строительство которых было получено после его вступления в силу, что исключило его ретроактивное применение.

Однако, несмотря на свою первоначальную значимость, Федеральный закон № 214-ФЗ не был статичным документом. Он постоянно подвергался изменениям и дополнениям, что свидетельствует о динамике правового регулирования и стремлении законодателя к совершенствованию механизмов защиты. Например, в 2006, 2008, 2009, 2010, 2021 и 2024 годах были внесены значительные поправки.

Ключевым этапом эволюции закона стало введение обязательного использования эскроу-счетов с 1 июля 2019 года. Эта реформа кардинально изменила модель финансирования строительства, переведя ее на проектное банковское финансирование. Теперь средства дольщиков хранятся на специальных счетах в уполномоченных банках и становятся доступны застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию, что практически полностью исключает риск потери средств дольщиками в случае банкротства застройщика. Это изменение стало кульминацией многолетних усилий по усилению защиты прав граждан и повышению финансовой устойчивости строительной отрасли, а его последствия ощущаются до сих пор, обеспечивая прозрачность и надежность рынка.

Кроме того, в различные периоды были ужесточены требования к уставному капиталу и финансовой устойчивости застройщиков, введены нормативы обеспеченности обязательств и целевого использования средств, а также уточнены положения о гарантийных сроках на объекты долевого строительства. Например, с 1 марта 2025 года применение эскроу-счетов будет расширено и на строительство частных домов по договорам строительного подряда, что свидетельствует о последовательной политике государства по распространению эффективных защитных механизмов на новые сегменты рынка. Все эти изменения направлены на минимизацию рисков для приобретателей жилья и формирование прозрачных и предсказуемых условий на первичном рынке недвижимости.

Субъекты и объект правоотношений в сфере долевого строительства

Застройщик: правовой статус, требования к деятельности и финансовой устойчивости

В системе долевого строительства застройщик занимает центральное место, выступая ключевым субъектом, привлекающим средства граждан для возведения объектов недвижимости. Его правовой статус определяется Федеральным законом № 214-ФЗ. Застройщиком может быть только юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы (например, общество с ограниченной ответственностью, акционерное общество), которое обладает правом собственности или правом аренды на земельный участок. На этом участке застройщик осуществляет строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, привлекая для этого денежные средства участников долевого строительства на основании выданного разрешения на строительство.

Деятельность застройщика строго регламентирована и подвержена жестким требованиям, направленным на обеспечение финансовой устойчивости и прозрачности. До начала привлечения средств дольщиков застройщик обязан не только получить разрешение на строительство, но и опубликовать или разместить проектную декларацию, содержащую исчерпывающую информацию о проекте, застройщике и условиях привлечения средств.

Ключевым аспектом правового статуса застройщика являются требования к его финансовой стабильности. Застройщик не должен находиться в стадии ликвидации, в отношении него не должны быть возбуждены процедуры банкротства, а также отсутствовать решения арбитражного суда о приостановлении его деятельности. С 1 января 2017 года были введены жесткие требования к размеру уставного капитала застройщика, который должен быть пропорционален общей площади всех строящихся объектов. Например, при площади до 1,5 тыс. квадратных метров минимальный уставной капитал составляет 2,5 млн рублей, а при площади свыше 500 тыс. квадратных метров он достигает 1,5 млрд рублей.

Помимо уставного капитала, с 1 июля 2018 года для застройщиков, получивших разрешение на строительство после этой даты, норматив собственных средств должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства, и эти средства должны находиться на банковском счете. Также установлены нормативы финансовой устойчивости, которые оцениваются ежеквартально:

• Норматив обеспеченности обязательств (НОО): должен быть не менее 1. НОО рассчитывается как отношение стоимости активов застройщика (без учета дебиторской задолженности участников долевого строительства и ряда других статей) к его обязательствам перед участниками долевого строительства.
• Норматив целевого использования средств (НЦИС): должен быть не более 1. НЦИС определяется как отношение суммы денежных средств, полученных от участников долевого строительства, к сумме средств, использованных застройщиком на цели, не связанные с долевым строительством.

Эти нормативы призваны обеспечить, чтобы застройщик использовал привлеченные средства исключительно на строительство объекта и обладал достаточными активами для выполнения своих обязательств. На дату направления проектной декларации в уполномоченный орган на счете застройщика в уполномоченном банке должно находиться не менее 10% от проектной стоимости строительства. Застройщик может привлекать другие строительные организации по договорам подряда, но также имеет право выполнять строительные работы и собственными силами, что должно быть указано в проектной декларации.

Участник долевого строительства (дольщик): правовой статус и особенности

Участник долевого строительства, или дольщик, является второй ключевой стороной договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Его правовой статус также детально регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ, а также общими нормами гражданского законодательства.

Круг лиц, которые могут выступать в качестве дольщиков, достаточно широк. Участником долевого строительства может быть любое физическое лицо, независимо от его гражданства (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства), а также любое юридическое лицо. Мотивы участия могут быть различными: для физических лиц это, как правило, удовлетворение личных, семейных или домашних нужд (приобретение жилья для собственного проживания или проживания членов семьи), для юридических лиц – инвестиционные цели или приобретение помещений для коммерческой деятельности.

Ключевой особенностью правового статуса гражданина-дольщика является распространение на его отношения с застройщиком законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей. Это означает, что в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», что значительно расширяет объем прав дольщика и предоставляет ему дополнительные гарантии. Например, это касается права на информацию, на возмещение морального вреда, на взыскание штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке, а также ряда других положений, усиливающих позиции потребителя.

Важно отметить, что ДДУ относится к публичным договорам. Этот принцип закреплен в гражданском законодательстве и означает, что застройщик, осуществляющий деятельность по привлечению средств граждан для строительства, не вправе отказывать в заключении договора любому, кто к нему обратится, при наличии свободных объектов. Признание ДДУ публичным договором имеет глубокие корни в конституционном праве, поскольку право гражданина на жилище гарантировано Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции РФ). Более того, это положение защищает от дискриминации и обеспечивает равный доступ к первичному рынку жилья.

Помимо этого, договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Этот аспект является важнейшим элементом защиты прав дольщиков, поскольку он обеспечивает публичность сделки, исключает «двойные продажи» и гарантирует, что на момент заключения договора застройщик соответствует всем установленным законом требованиям.

Предмет договора участия в долевом строительстве

Предмет договора участия в долевом строительстве (ДДУ) является одним из самых существенных условий и должен быть индивидуально определен, чтобы исключить любые двусмысленности. Он представляет собой участие в строительстве конкретного объекта недвижимости, который в будущем станет собственностью дольщика.

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, объектом долевого строительства может быть:

• Жилое помещение: квартира, комната или иной вид жилого помещения в многоквартирном доме.
• Нежилое помещение: например, офисные помещения, торговые площади, кладовые, которые входят в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
• Машино-место: специально оборудованное место для стоянки транспортных средств, также являющееся частью общего объекта недвижимости.
• Индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса: это расширение, введенное сравнительно недавно, позволяет привлекать средства дольщиков для строительства частных домов в составе организованных поселков с общей инфраструктурой.

Ключевым требованием к предмету ДДУ является его индивидуальная определенность. Это означает, что в договоре должны быть четко указаны все характеристики будущего объекта, позволяющие однозначно его идентифицировать:

• Местоположение объекта: адрес многоквартирного дома, номер строительной секции или корпуса.
• Площадь объекта: указывается проектная площадь жилого или нежилого помещения.
• Этаж, на котором расположен объект.
• Номер объекта на поэтажном плане.
• Количество комнат (для жилых помещений).
• Функциональное назначение (жилое или нежилое).
• Основные характеристики (например, материалы стен, наличие и тип отделки, высота потолков).

Все эти данные должны соответствовать информации, содержащейся в проектной декларации и разрешении на строительство. Индивидуальная определенность предмета договора гарантирует, что дольщик получит именно тот объект, на который он рассчитывал, и снижает риски возникновения споров относительно характеристик или качества передаваемого жилья. Таким образом, предмет ДДУ – это не просто будущая квартира, а четко описанный, уникальный объект, создаваемый с привлечением инвестиций дольщика.

Нормативно-правовая база регулирования купли-продажи жилых помещений на первичном рынке

Общие положения гражданского и жилищного законодательства РФ

Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений на первичном рынке в Российской Федерации представляет собой многоуровневую систему, основу которой составляют фундаментальные положения Конституции, Гражданского и Жилищного кодексов. Эти акты формируют базовые принципы и нормы, на которых строится вся дальнейшая детализация в специализированных законах.

Конституция Российской Федерации является отправной точкой, закрепляя в статье 40 право каждого на жилище. Эта конституционная гарантия обязывает государство создавать условия для осуществления этого права, что находит свое отражение в развитии жилищного законодательства и механизмов, обеспечивающих доступность и безопасность приобретения жилья, в том числе на первичном рынке. Принцип неприкосновенности жилища и никто не может быть произвольно лишен жилища также формируют важные ориентиры для регулирования данной сферы.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) играет роль системообразующего акта. Он регулирует общие положения об обязательствах, сделках, договорах, праве собственности и других вещных правах. В контексте первичного рынка жилья ГК РФ является основой для понимания таких понятий, как:

• Договор: общие правила заключения, исполнения, изменения и расторжения договоров применимы и к ДДУ, и к договорам купли-продажи жилья.
• Обязательства: нормы ГК РФ о надлежащем исполнении обязательств, ответственности за их нарушение (например, статья 395 ГК РФ о процентах за неправомерное удержание денежных средств), а также о прекращении обязательств.
• Сроки: общие положения об исчислении сроков, представительстве и порядке оформления полномочий, установленные ГК РФ, применяются ко всем аспектам сделок с недвижимостью.
• Защита прав: нормы о возмещении убытков, компенсации морального вреда, неустойке – все это берет свое начало в ГК РФ.

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) устанавливает общие положения, связанные с жилищными отношениями, определяя понятие жилого помещения, его назначение, порядок использования и содержания. Хотя ЖК РФ напрямую не регулирует процесс купли-продажи на первичном рынке, он создает рамки для понимания правового режима жилья, требований к его пригодности, а также прав и обязанностей собственников. Например, нормы о переустройстве и перепланировке жилых помещений, о правах и обязанностях собственников помещений в многоквартирных домах (общее имущество) становятся актуальными сразу после ввода дома в эксплуатацию и передачи объектов дольщикам. Таким образом, ГК РФ и ЖК РФ создают необходимую правовую базу, на которой базируются более специализированные нормы, регулирующие специфику первичного рынка недвижимости.

Федеральный закон № 214-ФЗ: фундаментальное значение и новейшие изменения 2024-2025 годов

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является центральным, системообразующим актом, детально регулирующим отношения в сфере долевого строительства. Он стал краеугольным камнем в формировании цивилизованного первичного рынка жилья, устанавливая строгие правила игры для застройщиков и надежные гарантии для участников долевого строительства.

Закон № 214-ФЗ устанавливает:

• Требования к застройщикам: финансовая устойчивость, уставной капитал, публикация проектной декларации, получение разрешения на строительство.
• Условия ДДУ: существенные условия договора, его обязательная государственная регистрация, порядок определения цены и сроков передачи объекта.
• Гарантии прав участников: механизмы обеспечения исполнения обязательств застройщика (в том числе эскроу-счета), гарантийные сроки на объект, право на односторонний отказ от договора.
• Порядок регистрации прав и ответственность сторон за нарушение обязательств.

Закон не является статичным документом и постоянно совершенствуется, адаптируясь к вызовам рынка и стремясь усилить защиту дольщиков. В 2024 году и с 1 января 2025 года в него были внесены существенные изменения, которые требуют особого внимания:

1. Сокращение минимального гарантийного срока на отделочные работы: С 1 января 2025 года минимальный гарантийный срок на отделочные работы в объекте долевого строительства, который передается дольщику, сокращен до одного года. Ранее этот срок составлял 5 лет на сам объект и 3 года на технологическое и инженерное оборудование. Это изменение направлено на стимулирование застройщиков к более тщательному контролю качества отделки на этапе строительства, поскольку они будут нести ответственность за выявленные недостатки в течение этого периода.
2. Ограничение ответственности застройщика за недостатки отделки, оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования: С 1 января 2025 года установлена верхняя граница ответственности застройщика за недостатки, выявленные в отделке, оконных и дверных блоках, а также в сантехническом оборудовании. Эта ответственность ограничена 3% от цены ДДУ, если договором не предусмотрен больший размер. Цель данного нововведения — предотвратить случаи «потребительского экстремизма», когда дольщики, обнаружив незначительные дефекты, предъявляли требования, значительно превышающие реальный ущерб. Теперь застройщик будет нести прогнозируемую финансовую ответственность за эти виды недостатков, что, с одной стороны, должно упростить урегулирование таких споров, а с другой — может потребовать от дольщиков более тщательной оценки целесообразности судебных разбирательств по мелким дефектам.

Эти новейшие изменения демонстрируют стремление законодателя к поиску баланса между защитой прав потребителей и обеспечением стабильности деятельности застройщиков, делая правовое регулирование более гибким и предсказуемым для всех участников рынка.

Роль иных федеральных законов и подзаконных актов Правительства РФ

Помимо Конституции РФ, Гражданского, Жилищного кодексов и Федерального закона № 214-ФЗ, правовое регулирование купли-продажи жилых помещений на первичном рынке дополняется рядом других федеральных законов и многочисленными подзаконными актами Правительства Российской Федерации, а также нормативными актами субъектов РФ.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» играет важнейшую роль в завершающей стадии оформления прав дольщиков. Именно этот закон регламентирует порядок государственной регистрации прав собственности на объекты долевого строительства после их передачи дольщику. Он устанавливает процедуры подачи документов, сроки рассмотрения заявлений, основания для приостановления или отказа в регистрации, а также правила ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Важно отметить, что государственная регистрация права собственности является финальным актом, подтверждающим законность владения объектом и его защиту со стороны государства.

Постановления Правительства Российской Федерации детализируют и уточняют многие аспекты, предусмотренные федеральными законами, оперативно реагируя на меняющиеся условия рынка и экономические вызовы. Примеры таких постановлений:

• Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 устанавливает особенности передачи объектов долевого строительства на 2024 год. Такие временные меры часто принимаются для поддержки строительной отрасли или защиты дольщиков в условиях нестабильности. Данное постановление, в частности, регулирует сроки устранения недостатков застройщиком.
• Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 устанавливало аналогичные особенности передачи объектов долевого строительства на период с 25 марта по 31 декабря 2022 года.
• Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 года № 220 определяет правила предоставления субсидий кредитным организациям на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам, что является важным инструментом государственной поддержки ипотечного кредитования и, как следствие, стимулирования спроса на первичном рынке жилья.

Эти подзаконные акты обладают юридической силой и обязательны для исполнения, дополняя федеральное законодательство необходимыми деталями и временными нормами.

Деятельность Фонда развития территорий и региональных фондов

В целях повышения уровня защиты прав граждан-участников долевого строительства и обеспечения завершения строительства проблемных объектов, в России была создана комплексная система государственной поддержки. Центральное место в этой системе занимает Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ФРТ).

ФРТ был образован 1 января 2022 года путем объединения двух ранее существовавших институтов: Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства и Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Это слияние позволило консолидировать усилия государства по двум ключевым направлениям:

1. Завершение строительства проблемных объектов: ФРТ принимает решения о достройке незавершенных многоквартирных домов, чьи застройщики признаны банкротами. Это позволяет тысячам дольщиков получить долгожданное жилье, избежав участи «обманутых».
2. Выплата компенсаций: В случаях, когда достройка объекта признана нецелесообразной или невозможной, ФРТ выплачивает компенсации дольщикам, что является важным механизмом восстановления нарушенных прав.

Деятельность ФРТ имеет огромный социальный и экономический эффект. По состоянию на февраль 2024 года, Фонд принял решения о выплатах в отношении 1076 проблемных домов, обеспечив компенсации для 51,2 тыс. дольщиков на общую сумму 146 млрд рублей. К декабрю 2022 года, в общей сложности, права 42,8 тыс. дольщиков были восстановлены, а сумма выплат за 2019-2022 годы составила 113,1 млрд рублей. Какие практические выводы следуют из этих цифр? Они наглядно демонстрируют масштабы проблемы «обманутых дольщиков» и эффективность созданного государством механизма по ее решению, который не только компенсирует потери, но и восстанавливает доверие к рынку.

Помимо федерального Фонда развития территорий, в системе защиты прав дольщиков важную роль играют региональные фонды (например, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Московской области). Эти фонды создаются субъектами Российской Федерации и взаимодействуют с ФРТ, выполняя функции по достройке проблемных объектов на местах, а также по координации работы с дольщиками и застройщиками в рамках своих регионов. Такая двухуровневая система позволяет более эффективно реагировать на локальные проблемы и обеспечивать адресную помощь пострадавшим гражданам. Создание и функционирование ФРТ и региональных фондов стало одним из наиболее значимых достижений в сфере государственно-правовой защиты прав участников долевого строительства.

Риски для приобретателей жилья и механизмы их правовой защиты

Основные риски при приобретении жилья на первичном рынке

Несмотря на существенное ужесточение законодательства и внедрение новых механизмов защиты, приобретение жилья на первичном рынке по-прежнему сопряжено с определенными рисками. Понимание этих рисков является первым шагом к их минимизации и эффективной защите своих прав.

1. Долгострой или полный недострой дома: Это основной и наиболее значимый риск. До системных изменений в законодательстве и до введения эскроу-счетов проблема обманутых дольщиков была широкомасштабной, ежегодно ряды пострадавших пополнялись на 40-50 тысяч человек. Причины могут быть разными: от недобросовестности застройщика до его банкротства, финансовых затруднений, изменения экономической конъюнктуры, проблем с получением разрешительной документации или подключением к инженерным сетям. Долгострой означает значительное затягивание сроков ввода объекта в эксплуатацию, что влечет за собой для дольщика не только длительное ожидание, но и дополнительные расходы (например, на аренду жилья). Полный недострой и вовсе лишает дольщика возможности получить приобретенную квартиру.
2. «Двойные продажи»: Этот риск был особенно актуален до введения обязательной государственной регистрации ДДУ и системы эскроу-счетов. Суть «двойных продаж» заключалась в том, что одна и та же квартира продавалась нескольким покупателям. Поскольку на строящийся объект еще не было оформлено зарегистрированных прав собственности, недобросовестные застройщики или их аффилированные структуры могли заключать несколько договоров на один и тот же объект, получая деньги от разных лиц. С внедрением обязательной государственной регистрации ДДУ в Росреестре этот риск был практически сведен к нулю, так как реестр блокирует возможность регистрации второго ДДУ на один и тот же объект. Однако, до этого, «двойные продажи» являлись одним из самых распространенных видов мошенничества.
3. Использование альтернативных форм договоров: Недобросовестные застройщики могут предлагать гражданам заключение иных форм договоров вместо ДДУ, таких как договор займа, предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор или договор подряда. Целью таких действий является обход требований Федерального закона № 214-ФЗ. Привлекая денежные средства граждан по таким схемам, застройщики избегают государственной регистрации сделок, не несут ответственности, предусмотренной Законом № 214-ФЗ (например, по обеспечению исполнения обязательств, финансовой устойчивости, гарантийным срокам), и лишают дольщиков значительной части правовых гарантий. В случае возникновения проблем, защита прав дольщиков, заключивших такие «альтернативные» договоры, значительно усложняется и регулируется общими нормами гражданского законодательства, что ставит их в гораздо более уязвимое положение.

Эти риски подчеркивают необходимость тщательного изучения всех условий договора, проверки застройщика и использования предусмотренных законом механизмов защиты.

Эскроу-счета как основной инструмент обеспечения безопасности сделок

Введение эскроу-счетов стало революционным шагом в сфере долевого строительства, кардинально изменившим парадигму защиты прав приобретателей жилья. Этот механизм является сегодня основным инструментом обеспечения безопасности сделок на первичном рынке, значительно снижая риски для дольщиков.

Суть механизма эскроу-счета: Эскроу-счет представляет собой специальный банковский счет, который открывается в уполномоченном банке. Участник долевого строительства (депонент) перечисляет на этот счет денежные средства в оплату своей будущей квартиры. Эти средства блокируются на счете и хранятся там до наступления определенного события – ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и получения застройщиком соответствующего разрешения. Только после этого банк переводит денежные средства застройщику (бенефициару). Если строительство не завершено или застройщик не выполнил свои обязательства, банк возвращает средства депоненту.

Ключевые особенности и преимущества эскроу-счетов:

1. Обязательное применение: Обязательное использование эскроу-счетов для всех новых договоров долевого участия было введено с 1 июля 2019 года. Это означало полный переход на проектное банковское финансирование строительства, при котором застройщик строит дом не на деньги дольщиков напрямую, а на кредитные средства банка.
2. Блокировка средств дольщиков: Главное преимущество – средства дольщиков остаются в неприкосновенности на эскроу-счете до завершения строительства. Застройщик не имеет к ним доступа на протяжении всего периода возведения объекта. Это исключает возможность использования денег дольщиков на другие проекты, на погашение долгов или на нецелевое расходование.
3. Снижение рисков потери средств: Механизм эскроу практически полностью нивелирует риски долгостроя, недостроя и банкротства застройщика для дольщика. В случае возникновения таких проблем, средства с эскроу-счета возвращаются покупателю.
4. Страхование средств: Средства на эскроу-счете застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей. Это обеспечивает дополнительную гарантию возврата денег даже в случае банкротства банка, в котором открыт эскроу-счет.
5. Доверие к застройщику: Поскольку банк тщательно проверяет застройщика перед выдачей проектного финансирования и контролирует расходование средств на строительство, это повышает доверие к застройщику и проекту в целом.
6. Расширение применения: С 1 марта 2025 года использование эскроу-счетов будет распространено и на строительство частных домов по договорам строительного подряда, что свидетельствует о признании эффективности данного механизма и стремлении государства применять его в более широком контексте.

Таким образом, эскроу-счета стали мощным заслоном против недобросовестных практик на первичном рынке, значительно повысив уровень защищенности интересов граждан-приобретателей жилья.

Гражданско-правовые способы защиты прав дольщиков

Даже при наличии таких мощных механизмов, как эскроу-счета, могут возникать ситуации, когда права дольщиков нарушаются. В таких случаях законодательство Российской Федерации предоставляет участникам долевого строительства широкий спектр гражданско-правовых способов защиты. Эти механизмы позволяют дольщикам восстановить свои права и компенсировать причиненные убытки.

1. Признание права собственности на объект долевого строительства: Если застройщик, несмотря на завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию, задерживает передачу объекта или уклоняется от своих обязательств, дольщик вправе обратиться в суд с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства (если дом не достроен, но есть значительная степень готовности) или на готовое жилое помещение. Этот механизм особенно актуален в случаях банкротства застройщика, когда необходимо защитить свои права в рамках конкурсного производства.
2. Признание сделки недействительной: Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права (например, не являющимся застройщиком по ФЗ-214), или с грубым нарушением установленного порядка (например, без государственной регистрации ДДУ), сделка может быть признана недействительной по требованию дольщика. В этом случае дольщик имеет право требовать возврата уплаченных средств, уплаты процентов в двойном размере от ключевой ставки Банка России за период пользования его деньгами, а также возмещения всех причиненных убытков.
3. Взыскание неустойки (пени): Застройщик обязан уплатить неустойку (пени) в нескольких случаях:
   • Нарушение предусмотренных договором сроков передачи объекта строительства. Размер неустойки для граждан-дольщиков составляет 1/150 ставки рефинансирования Банка России от цены договора за каждый день просрочки.
   • Нарушение согласованного срока устранения недостатков объекта (в этом случае применяется ставка 1% от стоимости работ за каждый день просрочки).

   Этот механизм стимулирует застройщика к своевременному исполнению обязательств.

4. Возмещение убытков: Убытки, причиненные дольщику нарушением обязательств застройщиком (например, расходы на аренду жилья из-за задержки сроков, расходы на устранение недостатков), подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством. Это означает, что неустойка не является единственной формой компенсации, и дольщик может претендовать на полное возмещение фактических потерь.
5. Компенсация морального вреда: Установленный факт нарушения прав дольщика является достаточным основанием для взыскания компенсации морального вреда. Суд определяет размер компенсации, исходя из характера причиненных нравственных страданий и степени вины застройщика.
6. Взыскание штрафа: Согласно Закону РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований дольщика, которые не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке, суд взыскивает с застройщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу дольщика. Этот штраф является дополнительной мерой ответственности застройщика и стимулирует его к досудебному урегулированию споров.
7. Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора: Дольщик имеет право на односторонний отказ от ДДУ в строго определенных законом случаях, например, если:
   • Застройщик нарушил требования к качеству объекта, и недостатки являются существенными или не были устранены в разумный срок.
   • Срок передачи объекта нарушен более чем на два месяца.
   • Застройщик не уведомил о прекращении договора поручительства или иной гарантии.

   В этом случае дольщик вправе требовать возврата уплаченных денежных средств и уплаты процентов.

8. Расторжение договора в судебном порядке: ДДУ может быть расторгнут через суд в случаях, предусмотренных законом, например, при существенном нарушении застройщиком требований к качеству объекта, при прекращении или приостановлении строительства, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Эти механизмы предоставляют дольщикам мощный правовой инструментарий для защиты своих интересов, обеспечивая возможность как получить долгожданное жилье, так и компенсировать причиненные нарушениями застройщика потери.

Роль государственной регистрации ДДУ в защите прав

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ) является одним из ключевых и фундаментальных механизмов защиты прав приобретателей жилья на первичном рынке. Ее значимость сложно переоценить, поскольку она выполняет несколько критически важных функций.

1. Обязательность и момент заключения договора: Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации в Росреестре. До этого момента ДДУ не порождает юридических последствий, а значит, у дольщика не возникает право требования на объект строительства. Эта норма является императивной и не может быть изменена соглашением сторон.
2. Предотвращение «двойных продаж»: Это, пожалуй, наиболее очевидная и важная функция государственной регистрации. В до-эскроу эпоху, когда не было обязательной регистрации, «двойные продажи» были распространенной практикой недобросовестных застройщиков. После введения обязательной регистрации, Росреестр контролирует отсутствие оформления нескольких долевых договоров на одну и ту же квартиру. Каждому зарегистрированному ДДУ присваивается уникальный номер в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что делает невозможным заключение второго договора на тот же объект. Таким образом, регистрация гарантирует, что покупатель является единственным претендентом на конкретный объект недвижимости в строящемся доме.
3. Легитимность застройщика и проекта: Процедура государственной регистрации ДДУ в Росреестре включает проверку представленных документов на соответствие законодательству. Это означает, что Росреестр проверяет:
   • Наличие у застройщика действительного разрешения на строительство.
   • Наличие у застройщика права собственности или аренды на земельный участок, на котором ведется строительство.
   • Соответствие проектной декларации установленным требованиям.
   • Отсутствие судебных решений или обременений, препятствующих заключению договора.

   Эта проверка является важным элементом государственного контроля и гарантирует, что застройщик имеет право привлекать средства граждан и строить объект.

4. Обеспечение публичности и достоверности сведений: Сведения о зарегистрированных ДДУ вносятся в ЕГРН, что делает их публичными и доступными для проверки. Любой заинтересованный может получить выписку из ЕГРН и убедиться в существовании зарегистрированного права требования на объект, а также в отсутствии других зарегистрированных ДДУ на ту же квартиру. Это повышает прозрачность рынка и дает дольщикам уверенность в юридической чистоте сделки.
5. Защита от последующих обременений: С момента регистрации ДДУ возникает обременение на земельный участок и объект незавершенного строительства в пользу участника долевого строительства. Это означает, что застройщик не может передать тот же объект другому лицу, а также наложить на него иные обременения (например, залог) без согласия дольщика или без соблюдения установленного законом порядка.

Таким образом, государственная регистрация ДДУ не является простой формальностью. Это мощный юридический инструмент, который обеспечивает прозрачность, законность и надежность сделок на первичном рынке, эффективно защищая права и интересы приобретателей жилья.

Государственная регистрация и особенности процедуры приема-передачи объекта долевого строительства

Порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ) является обязательным этапом в юридическом оформлении отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Без такой регистрации договор считается незаключенным и не порождает правовых последствий. Эта процедура призвана обеспечить публичность, достоверность и законность сделки.

Основные аспекты порядка регистрации ДДУ:

1. Обязательность и момент заключения: Как уже отмечалось, ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Эта норма является императивной и служит ключевым элементом защиты от мошенничества.
2. Куда подавать документы: Заявление на регистрацию ДДУ подается в Росреестр или через многофункциональный центр (МФЦ). В современном мире активно развивается электронная регистрация, особенно часто используемая при оформлении ипотеки, когда документы направляются в Росреестр напрямую через банк-кредитор.
3. Необходимый пакет документов:
   • ДДУ: Три экземпляра договора, каждый из которых должен быть подписан обеими сторонами.
   • Паспорта: Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки (дольщика/дольщиков и представителя застройщика).
   • Согласие супруга: Нотариально удостоверенное согласие супруга (или супруги) дольщика, если он находится в браке и денежные средства являются общим имуществом.
   • Ипотечный договор: При наличии ипотеки предоставляется договор с банком.
   • Дополнительная документация от застройщика: При регистрации первого ДДУ по конкретному строительному проекту застройщик обязан предоставить расширенный пакет документов: разрешение на строительство, проектную декларацию, план объекта, документы на земельный участок. Эти документы подтверждают законность и готовность проекта к привлечению средств.
4. Государственная пошлина: За регистрацию долевого договора в 2024 году размер государственной пошлины составляет 350 рублей. Важно отметить, что с 2025 года размер пошлины увеличится до 700 рублей, что является частью общего тренда на пересмотр государственных тарифов.
5. Сроки регистрации:
   • Электронная подача документов: До 3 рабочих дней. Это наиболее быстрый способ.
   • Личное обращение в Росреестр: До 5 рабочих дней.
   • Через МФЦ: До 7 рабочих дней, так как МФЦ выступает посредником между заявителем и Росреестром.
6. Основания для отказа в регистрации: В регистрации ДДУ может быть отказано, если документы не соответствуют требованиям законодательства, заявление подано ненадлежащим лицом, или если на регистрацию представлен ДДУ в отношении той же квартиры, на которую уже зарегистрировано другое право требования.
7. Регистрация последующих документов: Любые последующие документы, изменяющие или прекращающие ДДУ (дополнительные соглашения, соглашения о расторжении), также подлежат обязательной государственной регистрации в том же порядке.

Государственная регистрация ДДУ является важным гарантом прозрачности и законности отношений в сфере долевого строительства, обеспечивая надежную защиту прав дольщиков на всех этапах реализации проекта.

Процедура приема-передачи объекта: сроки, акт, выявление и устранение недостатков

После завершения строительства и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию наступает ключевой этап – процедура приема-передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику. Этот процесс строго регламентирован Федеральным законом № 214-ФЗ и направлен на фиксацию факта исполнения застройщиком своих обязательств и перехода ответственности за объект к дольщику.

Основные этапы и особенности процедуры:

1. Сроки передачи: Застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Этот срок определяется в ДДУ и является одним из его существенных условий. Отсчет начинается после получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
2. Уведомление о готовности: Застройщик должен уведомить участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Это уведомление должно быть направлено не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи. Если договором предусмотрен иной срок уведомления (например, 14 рабочих дней до начала срока), то применяется этот срок.
3. Передаточный акт: Передача объекта и его принятие участником осуществляются по подписываемому обеими сторонами (застройщиком и дольщиком) передаточному акту или иному документу о передаче. Передаточный акт является основным документом, подтверждающим факт передачи и приема объекта, и должен содержать следующую информацию:
   • Дата передачи.
   • Основные характеристики жилого помещения (адрес, площадь, этаж).
   • Иная информация по усмотрению сторон (например, показания счетчиков).

   С момента подписания передаточного акта к дольщику переходят риски случайной гибели или повреждения объекта.

4. Уклонение от принятия объекта: Если дольщик уклоняется от принятия объекта или отказывается его принять без уважительных причин (например, из-за незначительных недостатков, которые не препятствуют использованию жилья), застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче. Это возможно по истечении 60 дней после наступления срока принятия объекта, предусмотренного договором или уведомлением застройщика. С даты составления такого одностороннего акта риск случайной гибели объекта переходит к участнику.
5. Выявление и устранение недостатков: При приемке объекта дольщик имеет право внимательно осмотреть квартиру и выявить недостатки, которые могут свидетельствовать о несоответствии объекта требованиям проектной документации, технических регламентов или условиям ДДУ.
   • В случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта, дольщик и застройщик до подписания передаточного акта могут составить акт осмотра с участием специалиста (эксперта). В этом акте фиксируются все выявленные дефекты.
   • Сроки устранения недостатков: Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные недостатки. Важная особенность на 2024-2025 годы: Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 (продленным Постановлением Правительства РФ № 1917 от 26.12.2024 до 31.12.2025) установлен срок устранения недостатков не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта. В общем случае, если договором не установлен конкретный срок, или не действует специальное постановление, применяется «разумный срок», который дольщик указывает в своем требовании. На практике «разумный срок» часто ориентировался на 45 дней, установленные статьей 20 Закона «О защите прав потребителей» для гарантийного ремонта, хотя в судебной практике встречаются решения, где он не превышает десяти дней.
   • Гарантийные сроки: С 1 января 2025 года минимальный гарантийный срок на отделочные работы сокращен до 1 года. При этом ответственность застройщика за недостатки отделки, оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования ограничена 3% от цены ДДУ, если договором не предусмотрен больший размер.

Процедура приема-передачи – это критически важный момент, требующий внимательности и юридической грамотности от дольщика для обеспечения надлежащего качества приобретаемого жилья и своевременного устранения дефектов.

Государственная регистрация права собственности на готовый объект

После того как объект долевого строительства передан участнику и подписан передаточный акт (или иной документ о передаче), наступает завершающий этап оформления прав – государственная регистрация права собственности дольщика на жилое помещение. Эта процедура является финальным юридическим актом, закрепляющим за дольщиком статус полноправного собственника.

Ключевые аспекты регистрации права собственности:

1. Регулирующее законодательство: Процедура государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон устанавливает общие правила ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), порядок подачи документов, сроки и основания для регистрации, приостановления или отказа.
2. Обязательность регистрации: Право собственности участника долевого строительства на объект подлежит обязательной государственной регистрации. Без такой регистрации дольщик не может свободно распоряжаться своим имуществом (продавать, дарить, завещать) и полноценно осуществлять свои права собственника.
3. Пакет документов для регистрации: Для регистрации права собственности, как правило, требуются:
   • Заявление от дольщика.
   • Паспорт дольщика.
   • Передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
   • Договор участия в долевом строительстве (с отметкой о государственной регистрации).
   • Квитанция об уплате государственной пошлины (ее размер для физических лиц составляет 2 000 рублей).
   • Иные документы, предусмотренные законом (например, кредитный договор и закладная, если объект приобретен в ипотеку).
4. Снятие обременений: Важным моментом является то, что запись о наложении ареста или залога на земельный участок, на котором построен дом, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном доме. Это означает, что после оформления прав всех дольщиков, земельный участок «освобождается» от публичных обременений, связанных со строительством. Более того, наложение ареста или запрета на земельный участок не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и регистрации права собственности дольщика, если его право требования возникло до наложения ареста.
5. Роль ЕГРН: После регистрации права собственности, в ЕГРН вносится соответствующая запись, которая подтверждает право дольщика на конкретное жилое помещение. С этого момента выписка из ЕГРН становится основным документом, удостоверяющим право собственности.

Таким образом, государственная регистрация права собственности является логическим завершением цикла приобретения жилья на первичном рынке, закрепляя за дольщиком все полномочия собственника и обеспечивая максимальную правовую защиту его нового имущества.

Современная судебная практика и актуальные тенденции в правоприменении

Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ: эволюция правовых позиций

Верховный Суд Российской Федерации играет определяющую роль в формировании единой и непротиворечивой судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве. Его разъяснения и правовые позиции имеют обязательный характер для всех судов низших инстанций, что обеспечивает единообразное применение норм права на всей территории страны.

Одним из ключевых инструментов формирования этой практики являются обзоры судебной практики, утверждаемые Президиумом Верховного Суда РФ. Эти документы содержат анализ наиболее типичных и сложных дел, дают толкование спорных норм Федерального закона № 214-ФЗ и связанных с ним актов. Например, Президиумом Верховного Суда РФ регулярно утверждались такие обзоры, включая комплексный «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденный 19 июля 2017 года. Этот обзор стал важнейшим руководством для судей и юристов, детализируя применение как новых, так и ранее действовавших норм Закона № 214-ФЗ.

Анализ рассмотренных дел показывает, что правовые позиции Верховного Суда РФ, изложенные в обзорах, неукоснительно учитываются судами при разрешении споров. Это обеспечивает предсказуемость судебных решений и повышает правовую защищенность участников долевого строительства. Так, насколько важна роль Верховного Суда в поддержании стабильности правоприменения, особенно в столь чувствительной сфере, как жилищное строительство?

Ключевые аспекты, затронутые в обзорах судебной практики:

• Применение законодательства о защите прав потребителей: Верховный Суд неоднократно подчеркивал, что к отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенного гражданином-дольщиком исключительно для личных, семейных, домашних нужд, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ. Это расширяет права дольщиков на получение компенсаций и штрафов.
• Обоснование размера неустойки и ее снижение: Верховный Суд уточняет порядок применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ о снижении неустойки, указывая, что оно возможно только при наличии заявления застройщика и доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. При этом необоснованное снижение неустойки является недопустимым.
• Обязанность застройщика предоставлять полную информацию: Судебная практика подчеркивает обязанность застройщика предоставлять гражданину, заключающему ДДУ, полную и достоверную информацию не только о характеристиках самой квартиры, но и о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, местоположении объекта долевого строительства и окружающей его обстановке.

Эволюция правовых позиций Верховного Суда РФ отражает динамику развития законодательства и постоянно меняющиеся реалии рынка долевого строительства. Каждый новый обзор или определение Суда становится ориентиром для нижестоящих инстанций, обеспечивая необходимую стабильность и единообразие в правоприменении.

Применение законодательства о защите прав потребителей в спорах с застройщиками

Приобретение жилья гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, квалифицируется как потребительская сделка. Это обстоятельство придает договору участия в долевом строительстве (ДДУ) особый правовой статус, поскольку к отношениям между застройщиком и гражданином-дольщиком применяется не только Федеральный закон № 214-ФЗ, но и законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, в части, не урегулированной специальным законом.

Особенности применения Закона РФ «О защите прав потребителей»:

1. Право на информацию: Закон о защите прав потребителей обязывает застройщика предоставлять полную и достоверную информацию не только о самом объекте долевого строительства, но и о своей деятельности, проектной документации, сроках строительства и условиях договора. Нарушение этого права может стать основанием для защиты интересов дольщика.
2. Взыскание неустойки (пени): Хотя Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает конкретный размер неустойки за нарушение сроков передачи объекта (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ для граждан), применение Закона о защите прав потребителей позволяет дольщику требовать ее взыскания в полном объеме, без необоснованного снижения по статье 333 ГК РФ, если застройщик не докажет явную несоразмерность. При этом неустойка, компенсация морального вреда и штраф взыскиваются независимо от того, кто уступил гражданину свои права – другой гражданин или юридическое лицо.
3. Возмещение убытков: Дольщик имеет право на возмещение убытков, причиненных нарушением обязательств застройщиком, сверх неустойки и штрафа. Это могут быть расходы на аренду жилья, если застройщик просрочил передачу квартиры, или дополнительные расходы на устранение недостатков, которые застройщик отказался исправлять.
4. Компенсация морального вреда: Установленный факт нарушения прав дольщика является достаточным основанием для взыскания компенсации морального вреда. Суды, руководствуясь положениями Закона о защите прав потребителей, присуждают компенсацию морального вреда, размер которой определяется судом с учетом характера причиненных нравственных страданий. Судебный отказ в удовлетворении требований о взыскании морального вреда в случае отказа застройщика удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке является недопустимым.
5. Взыскание штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке: Если застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке до обращения в суд, суд взыскивает с застройщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу дольщика. Это мощный стимулирующий фактор для застройщиков к досудебному урегулированию споров.

Применение потребительского законодательства значительно усиливает позиции гражданина-дольщика, предоставляя ему дополнительные гарантии и механизмы защиты, которые не предусмотрены исключительно нормами гражданского права.

Актуальные вопросы судебного толкования и применения новых норм

Современная судебная практика по спорам в сфере долевого строительства постоянно адаптируется к динамично меняющемуся законодательству и экономическим реалиям. В 2024-2025 годах на первый план выходят несколько ключевых вопросов, требующих особого толкования и применения новых норм.

1. Снижение неустойки (статья 333 ГК РФ) и моратории:

   Верховный Суд РФ традиционно занимает позицию, что снижение неустойки по статье 333 Гражданского кодекса РФ возможно лишь при наличии заявления застройщика и доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. При этом необоснованное снижение судами неустойки является недопустимым.

   Однако, в последние годы судебная практика вынуждена учитывать положения о мораториях на начисление неустоек, введенных Правительством РФ в периоды экономической нестабильности. Например, действовал мораторий за период с 22 марта 2024 года по 30 июня 2025 года. В течение этих периодов застройщики освобождались от уплаты неустойки (пени), штрафов и убытков, связанных с нарушением сроков передачи объекта или устранения недостатков. Суды обязаны применять эти моратории, исключая соответствующие суммы из расчетов. Это значительно влияет на размер взыскиваемых с застройщиков сумм, временно ослабляя позиции дольщиков в части финансовых санкций.

2. Противодействие «потребительскому экстремизму»:

   Сформировавшаяся практика применения Закона РФ «О защите прав потребителей» иногда приводила к ситуациям, когда дольщики (или юристы, представляющие их интересы) предъявляли застройщикам завышенные требования за незначительные дефекты, стремясь получить максимальные неустойки, штрафы и компенсации морального вреда. Это явление получило название «потребительский экстремизм».

   Законодатель, осознавая эту проблему, предпринял шаги для ее решения. В частности, с 1 января 2025 года в Федеральный закон № 214-ФЗ были внесены изменения, ограничивающие ответственность застройщика за недостатки отделки, оконных и дверных блоков, а также сантехнического оборудования до 3% от цены ДДУ, если договором не предусмотрен больший размер. Эта мера направлена на то, чтобы предотвратить непропорционально высокие требования за устранение мелких, легко исправимых дефектов, стимулируя дольщиков и застройщиков к более разумному и досудебному урегулированию таких споров.

3. Качество информации о проекте:

   Судебная практика продолжает акцентировать внимание на обязанности застройщика предоставлять полную и достоверную информацию о строящемся объекте, включая не только саму квартиру, но и общее имущество дома, инфраструктуру и окружающую обстановку. Недостоверная информация или ее утаивание может стать основанием для расторжения договора или взыскания убытков.

Эти актуальные вопросы показывают, что судебная система находится в постоянном поиске баланса между защитой прав потребителей и обеспечением стабильности строительной отрасли, оперативно реагируя на законодательные изменения и новые вызовы рынка.

Влияние новейших законодательных изменений (2025 г.) на судебную практику

Вступление в силу новых законодательных изменений с 1 января 2025 года в Федеральный закон № 214-ФЗ окажет существенное влияние на дальнейшее формирование судебной практики по спорам в сфере долевого строительства. Эти изменения, направленные на уточнение гарантийных обязательств и ответственности застройщиков, призваны внести большую определенность в спорные вопросы, связанные с качеством передаваемых объектов.

Потенциальное влияние изменений на судебную практику:

1. Сокращение минимального гарантийного срока на отделочные работы до одного года:
   • Для дольщиков: Это изменение означает, что срок, в течение которого дольщик может предъявить претензии застройщику по поводу недостатков отделки, значительно сокращается. Судам придется строго применять этот укороченный срок. Дольщикам теперь потребуется быть более внимательными при приемке квартиры и оперативно выявлять дефекты отделки, поскольку после года с момента передачи объекта предъявить претензии будет сложнее.
   • Для застройщиков: Застройщики получат более предсказуемый период ответственности за отделочные работы. Это может стимулировать их к повышению качества отделки на этапе строительства, чтобы минимизировать количество претензий в течение этого короткого срока. Однако, это также может привести к более активным попыткам застройщиков оспаривать претензии, предъявленные после истечения одного года, даже если дефекты носят скрытый характер.
2. Ограничение ответственности застройщика за недостатки отделки, оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования до 3% от цены ДДУ:
   • Для дольщиков: Это, пожалуй, наиболее значимое изменение, которое существенно ограничит размер компенсаций, которые дольщики смогут получить за определенные виды недостатков. В судебной практике до этого изменения нередко присуждались значительно большие суммы за исправление дефектов, особенно с учетом штрафа по Закону о защите прав потребителей. Теперь, даже если фактическая стоимость устранения таких недостатков будет выше 3% от цены ДДУ, суд не сможет присудить большую сумму, если только договором не предусмотрен иной размер. Это может привести к уменьшению числа исков по мелким дефектам, поскольку дольщики будут тщательнее оценивать целесообразность судебного разбирательства.
   • Для застройщиков: Эта мера является своего рода «страховкой» от неограниченных требований, направленных на борьбу с «потребительским экстремизмом». Застройщики смогут более точно прогнозировать свои финансовые риски, связанные с ответственностью за качество. Однако, это не отменяет их обязанности устранять недостатки. Суды будут тщательно следить за тем, чтобы застройщики исполняли свою обязанность по безвозмездному устранению дефектов в установленный срок, и лишь в случае их отказа применять это ограничение к денежной компенсации.

Общие тенденции:

Новые нормы, вероятно, приведут к более частым досудебным урегулированиям споров по качеству отделки, поскольку размер потенциальной судебной компенсации станет более предсказуемым и ограниченным. Судам придется вырабатывать новые подходы к толкованию «существенных нарушений требований к качеству», которые могут позволить дольщикам обойти 3%-ное ограничение, если дефекты выходят за рамки обычных «недостатков отделки» и влияют на безопасность или пригодность жилья. Также будет важно, как суды будут разграничивать дефекты, подпадающие под 3%-ное ограничение, и иные виды недостатков, к которым оно не применяется.

Таким образом, 2025 год станет периодом активного формирования новой судебной практики, которая будет адаптироваться к этим важным законодательным нововведениям, стремясь обеспечить баланс интересов всех участников первичного рынка недвижимости.

Заключение

Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений на первичном рынке недвижимости в Российской Федерации представляет собой сложную, многоуровневую и динамично развивающуюся систему. Наше исследование показало, что этот институт прошел длительный путь становления, от хаотичных «инвестиционных договоров» 90-х годов, порождавших массовые проблемы «обманутых дольщиков», до современной, гораздо более структурированной и защищенной модели, основанной на Федеральном законе № 214-ФЗ.

Ключевым достижением в этой эволюции стало внедрение эскроу-счетов с 1 июля 2019 года, а также расширение их применения с 1 марта 2025 года. Этот механизм кардинально изменил финансовую модель строительства, практически сведя на нет риски потери средств дольщиками в случае недобросовестности или банкротства застройщика. Наряду с эскроу-счетами, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и деятельность Фонда развития территорий формируют мощный комплекс механизмов, призванных обеспечить правовую безопасность сделок.

Мы детально рассмотрели правовой статус застройщика, подчеркнув ужесточение требований к его финансовой устойчивости и прозрачности деятельности, а также правовой статус дольщика, на которого распространяются гарантии Закона РФ «О защите прав потребителей». Исчерпывающий анализ нормативно-правовой базы, включающий Конституцию РФ, Гражданский и Жилищный кодексы, Федеральный закон № 214-ФЗ с новейшими изменениями 2024-2025 годов, а также подзаконные акты Правительства РФ, позволил оценить всю полноту и глубину регулирования. Особое внимание было уделено процедурам государственной регистрации ДДУ и права собственности, а также порядку приема-передачи объекта, включая новые нормы о сроках устранения недостатков и гарантийных обязате��ьствах.

Современная судебная практика, формируемая Верховным Судом РФ через обзоры и разъяснения, играет важнейшую роль в унификации правоприменения. Актуальные вопросы толкования норм, такие как снижение неустойки, применение мораториев и, что особенно важно, новые законодательные изменения 2025 года, касающиеся сокращения гарантийных сроков на отделочные работы и ограничения ответственности застройщика до 3% от цены ДДУ за определенные виды недостатков, будут определять вектор развития судебной практики в ближайшем будущем. Эти изменения, направленные на противодействие «потребительскому экстремизму», свидетельствуют о стремлении законодателя к поиску более сбалансированной модели, учитывающей интересы не только дольщиков, но и строительной отрасли.

В целом, достигнутые цели исследования подтверждают, что правовое регулирование первичного рынка жилья в России постоянно совершенствуется, стремясь обеспечить максимальную защиту прав граждан, при этом сохраняя инвестиционную привлекательность отрасли. Дальнейшие исследования могут быть сосредоточены на оценке эффективности применения новейших законодательных изменений на практике, анализе формирования новой судебной практики по вопросам «потребительского экстремизма» и мораториев, а также на изучении влияния цифровизации на процессы регистрации и взаимодействия сторон. Возможны и законодательные инициативы, направленные на дальнейшее упрощение процедур и повышение прозрачности рынка, что в конечном итоге будет способствовать более стабильному и справедливому гражданскому обороту в сфере жилья.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.12.1993. «Российская газета», № 237, 25.12.1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994. «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.1995. «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Российская газета, № 211-212, 30.10.2001.
5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. №195- ФЗ. «Российская газета», № 256, 31.12.2001.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями). Гарант. URL: https://base.garant.ru/12138240/ (дата обращения: 15.10.2025).
7. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Российская газета, № 145, 30.07.1997.
8. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Российская газета, № 137, 22.07.1998.
9. Белов В.А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. М.: Юрайт, 2007. – 993 с.
10. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. — 560 с.
11. Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. М.: ТК Велби, 2009. – 176 с.
12. Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2, 3 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 448 с.
13. Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 624 с.
14. Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М.М., Алексия П.В., Кузбагарова А.Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 895 с.
15. Заскока С.А. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Ответ, 2008. – 32 с.
16. Казанцев В.И., Васин В.Н. Гражданское право. Общая часть. М.: Книжный мир, 2007. – 786 с.
17. Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. – 720 с.
18. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том3. М.: Проспект, 2007. – 784 с.
19. Шаманова Е.А., Самохина О.Н. Сделки с недвижимостью: Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В 2 ч.: Ч. 1: М.: Филинъ, 2007 – 504 с.
20. «Жилищный кодекс Российской Федерации» (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ (последняя редакция). КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (дата обращения: 15.10.2025).
21. Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве. Верховный суд РФ. URL: https://www.vsrf.ru/documents/practice/29729/ (дата обращения: 15.10.2025).
22. «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_220970/ (дата обращения: 15.10.2025).
23. Обзор судебной практики по долевому строительству. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/obzor_sudebnoy_praktiki_po_dolevomu_stroitelstvu/ (дата обращения: 15.10.2025).
24. Первичный и вторичный рынки недвижимости. Журнал Самолет Плюс. URL: https://samolet.ru/journal/rynok-nedvizhimosti/ (дата обращения: 15.10.2025).
25. Способы защиты прав граждан-участников долевого строительства. Официальный сайт Новосибирска. URL: https://novo-sibirsk.ru/news/247926/ (дата обращения: 15.10.2025).
26. Верховный суд выпустил второй обзор судебной практики по спорам в сфере долевого строительства. Новости ЕРЗ.РФ. URL: https://erzrf.ru/news/verkhovnyy-sud-vypustil-vtoroy-obzor-sudebnoy-praktiki-po-sporam-v-sfere-dolevogo-stroitelstva (дата обращения: 15.10.2025).
27. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по спорам о долевом строительстве жилья (недвижимости). Адвокатским бюро «Домкины и партнеры. URL: https://domkiny.ru/articles/obzor-sudebnoy-praktiki-verhovnogo-suda-rf-po-sporam-o-dolevom-stroitelstve-zhilya-nedvizhimosti/ (дата обращения: 15.10.2025).
28. Законы РФ в сфере жилищного строительства и недвижимого имущества. Novostroy-M.ru. URL: https://www.novostroy-m.ru/statyi/zakony_rf_v_sfere_jilischnogo_stroitelstva (дата обращения: 15.10.2025).
29. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004. Кодекс. URL: https://docs.cntd.ru/document/901920800 (дата обращения: 15.10.2025).
30. Понятие и общая характеристика договора участия в долевом строительстве. Закония. URL: https://zakonia.ru/analytics/ponyatie-i-obshchaya-harakteristika-dogovora-uchastiya-v-dolev (дата обращения: 15.10.2025).
31. Как зарегистрировать Договор долевого участия (ДДУ), порядок действий, перечень документов для регистрации. КВАРТИРА БЕЗ АГЕНТА ру. URL: https://kvartirabezagenta.ru/ddu/kak-zaregistrirovat-ddu/ (дата обращения: 15.10.2025).
32. Прокуратура Реутова о механизме защиты прав дольщиков. ПроРеутов. URL: https://proreutov.ru/news/2025/10/09/141/prokuratura-reutova-o-mekhanizme-zashchity-prav-dolshchikov/ (дата обращения: 15.10.2025).
33. Нюансы подписания акта приема-передачи с застройщиком. mlds.ru (Молодострой). URL: https://mlds.ru/blog/akt-priemki-peredachi-kvartiry-ot-zastrojshchika/ (дата обращения: 15.10.2025).
34. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovaya-priroda-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve (дата обращения: 15.10.2025).
35. Передача квартиры от застройщика дольщику: срок сдачи объекта долевого строительства, передаточный акт и устранение недостатков. Правовед.RU. URL: https://pravoved.ru/journal/peredacha-kvartiry-ot-zastroyschika-dolschiku/ (дата обращения: 15.10.2025).
36. Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ » Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». СИБДОМ. URL: https://www.sibdom.ru/news/17158/ (дата обращения: 15.10.2025).
37. Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и зачем это нужно. Яндекс Недвижимость. URL: https://realty.yandex.ru/journal/kak-zaregistrirovat-ddu-v-rosreestre-i-zachem-eto-nuzhno/ (дата обращения: 15.10.2025).
38. Правовые методы защиты прав дольщиков. Городской округ Жуковский. URL: https://zhukovskiy.ru/news/pravovye-metody-zashchity-prav-dolshchikov/ (дата обращения: 15.10.2025).
39. Правовая природа договора долевого строительства. Консультации и услуги юристов / независимая экспертиза. URL: https://expert-ocenka.com/pravovaya-priroda-dogovora-dolevogo-stroitelstva/ (дата обращения: 15.10.2025).
40. Виды договоров на первичном рынке недвижимости. ГК «МИЦ». URL: https://www.mic.ru/articles/vidy-dogovorov-na-pervichnom-rynke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 15.10.2025).
41. К вопросу о правовой природе договора участия в долевом строительстве. Статья в журнале «Молодой ученый». URL: https://moluch.ru/archive/539/238122/ (дата обращения: 15.10.2025).
42. Права и обязанности застройщика по договору долевого строительства. ЮК «Первая инстанция». URL: https://1inst.ru/blog/prava-i-obyazannosti-zastrojshchika-po-dogovoru-dolevogo-stroitelstva/ (дата обращения: 15.10.2025).
43. Минстрой России разъяснил, что понимается под приобретением жилого помещения на первичном рынке жилья. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_178306/ (дата обращения: 15.10.2025).
44. Статья 21.2. Особенности передачи объекта долевого строительства Фондом субъекта Российской Федерации и принятия его участником долевого строительства. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/85a3637e721516e86488a037b51b54a7818e104f/ (дата обращения: 15.10.2025).
45. II. Основные показатели, понятия и определения. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_169376/542472d8206d289195c6999b794f3a7631336a99/ (дата обращения: 15.10.2025).
46. Об особенностях передачи жилого помещения по договору долевого строительства. Законодательное Собрание Ленинградской области. URL: https://www.lenobl.ru/deyatelnost/priemnaya/voprosy-otvety/zhilische/ob-osobennostyakh-peredachi-zhilogo-pomeshcheniya-po-dogovoru-dolevogo-stroitelstva/ (дата обращения: 15.10.2025).
47. Новые особенности передачи объекта участнику долевого строительства на период с 25 марта по 31 декабря 2022г. Циан. URL: https://www.cian.ru/stati/novye-osobennosti-peredachi-obekta-uchastniku-dolevogo-stroitelstva-na-period-s-25-marta-po-31-dekabrja-2022g-329767/ (дата обращения: 15.10.2025).
48. О защите прав дольщиков. Государственная Дума. URL: https://duma.gov.ru/news/53415/ (дата обращения: 15.10.2025).
49. Законы о недвижимости и ЖКХ в марте 2025 года — новые изменения для покупателей квартир, домов и участков. Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/news/zakony-o-nedvizhimosti-i-zhkh-v-marte-2025-goda-novye-izmenenija-dlya-pokupatelej-kvartir-domov-i-uchastkov/ (дата обращения: 15.10.2025).
50. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. Научный аспект. URL: https://nauchnyiaspekt.ru/2016/09/pravovaya-priroda-dogovora-uchastiya-v-dolevo/ (дата обращения: 15.10.2025).
51. Государственная регистрация ДДУ в Росреестре: сроки, стоимость, нюансы. Самолет Плюс. URL: https://samolet.ru/wiki/ddu_registratsiya/ (дата обращения: 15.10.2025).
52. Первичный рынок жилья – что это такое, риск двойной продажи квартиры. МИР КВАРТИР. URL: https://www.mirkvartir.ru/journal/primary-housing-market-what-it-is-the-risk-of-double-sale-of-an-apartment/ (дата обращения: 15.10.2025).
53. Совет Федерации одобрил законы, регулирующие сферу строительства и ЖКХ. Минстрой России. URL: https://minstroyrf.gov.ru/press/sovet-federatsii-odobril-zakony-reguliruyushchie-sferu-stroitelstva-i-zhkkh/ (дата обращения: 15.10.2025).
54. МЕХАНИЗМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/mehanizmy-zaschity-prav-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva (дата обращения: 15.10.2025).
55. Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/f03e680e0c8211b65e90956b6a3287c2b53f637b/ (дата обращения: 15.10.2025).
56. Правовой статус застройщика в долевом строительстве. Адвокат Андрей Комиссаров. URL: https://komissarov.law/poleznoe/pravovoy-status-zastrojshchika-v-dolevom-stroitelstve/ (дата обращения: 15.10.2025).
57. Закон. Управление Росреестра по Костромской области. URL: https://rosreestr.gov.ru/press/arkhiv-novostey/osobennosti-oformleniya-individualnogo-zhilogo-doma-po-novym-pravilam/ (дата обращения: 15.10.2025).
58. Правовой статус застройщика. Общество защиты дольщиков – юристы по долевому строительству. URL: https://ozd.ru/articles/pravovoj-status-zastrojshhika/ (дата обращения: 15.10.2025).
59. Договор купли-продажи квартиры в 2025 году: условия, порядок оформления, нужно заверять у нотариуса. Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/news/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-2025-godu-uslovija-porjadok-oformlenija-nuzhno-zaverjat-u-notariusa/ (дата обращения: 15.10.2025).
60. Правовой статус застройщика в сфере капитального строительства Чума. Вопросы российского и международного права. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=38195843 (дата обращения: 15.10.2025).
61. Стороны договора: правовое положение застройщика и участника долевого строительства. Легис Групп. URL: https://legis-group.ru/stati/storony-dogovora-pravovoe-polozhenie-zastrojshchika-i-uchastnika-dolevogo-stroitelstva.html (дата обращения: 15.10.2025).
62. Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью. Novostroev.ru. URL: https://novostroev.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-v-sdelkakh-s-pervichnoy-nedvizhimostyu/ (дата обращения: 15.10.2025).
63. Чем первичка лучше вторички, чем они отличаются и что дороже. Недвижимость | Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/news/chto-takoe-pervichka-na-rynke-nedvizhimosti-chem-pervichka-luchshe-vtorichki-chem-oni-otlichayutsya-i-chto-dorozhe/ (дата обращения: 15.10.2025).
64. Первичный и вторичный рынок жилья – плюсы и минусы. Totalarch. URL: https://totalarch.ru/articles/housing/primary-and-secondary-housing-market (дата обращения: 15.10.2025).
65. Как проходит сделка купли-продажи квартиры. ЮК «Неделько и партнеры». URL: https://nedelko.pro/kak-prokhodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/ (дата обращения: 15.10.2025).