Ипотечное жилищное кредитование в России: экономическая сущность, государственное регулирование и перспективы развития до 2030 года

В условиях динамично меняющейся экономической конъюнктуры ипотечное жилищное кредитование остается одним из важнейших драйверов социально-экономического развития России и ключевым инструментом в решении острой жилищной проблемы граждан. На 1 октября 2025 года годовой темп роста портфеля ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) российских банков достиг 4,9%, что является наглядным свидетельством непреходящей значимости этого сектора для экономики страны. Однако за этими цифрами стоит сложная система взаимоотношений, регулирования и вызовов, которые требуют глубокого осмысления. Данная работа ставит своей целью проведение исчерпывающего теоретического анализа и практического исследования сущности, особенностей и роли ипотечного жилищного кредитования в России, с акцентом на государственное регулирование и решение жилищной проблемы граждан. Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи: раскрыть экономическую сущность и правовую природу ипотеки; проанализировать текущее состояние и динамику российского ипотечного рынка; оценить роль государства в регулировании и стимулировании ипотечного кредитования; выявить факторы, влияющие на доступность ипотеки для населения; а также спрогнозировать перспективы и вызовы развития рынка до 2030 года.

Предметом исследования выступают экономические и правовые отношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования. Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Методологическая база работы включает общенаучные методы (анализ, синтез, индукция, дедукция), статистический анализ, сравнительно-правовой метод, а также системный и факторный подходы, что позволяет обеспечить комплексность и объективность представленного исследования.

Экономическая сущность и правовые основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Понятие и функции ипотеки в современной экономике

Ипотека, на первый взгляд, может показаться сугубо юридическим термином, обозначающим залог недвижимого имущества. Однако ее истинная глубина раскрывается в многоаспектном экономическом контексте. В своей основе, ипотека — это мощный финансовый инструмент, который позволяет гражданам приобретать жилье, не имея полной суммы его стоимости, и одновременно дает кредиторам гарантию возврата выданных средств. Это не просто кредит, а стратегический механизм, поддерживающий инвестиции в недвижимость и стимулирующий экономический рост.

В более широком экономическом смысле ипотека является формой обеспечения обязательств по возврату кредитных средств, где в качестве залога выступает недвижимое имущество. Это позволяет кредитору минимизировать риски невозврата долга, поскольку в случае невыполнения заемщиком своих обязательств банк получает право на реализацию заложенного имущества. Для заемщика же ипотека открывает доступ к дорогостоящим активам, таким как квартиры или дома, которые иначе были бы недоступны.

Ключевые функции ипотеки в современной экономике многообразны:

• Обеспечение обязательств: Фундаментальная функция, позволяющая банку снизить кредитные риски, что, в свою очередь, делает кредиты более доступными для заемщиков.
• Стимулирование строительства и инвестиций: Ипотечный рынок создает устойчивый спрос на жилье, что является мощным стимулом для строительной отрасли. Это приводит к росту инвестиций в девелоперские проекты, созданию рабочих мест и развитию смежных отраслей экономики.
• Повышение доступности жилья: Для миллионов граждан ипотека становится единственным реальным путем к улучшению жилищных условий или приобретению собственного жилья. Она трансформирует крупные разовые затраты в управляемые ежемесячные платежи.
• Развитие финансового рынка: Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) являются важным инструментом для секьюритизации ипотечных активов, что позволяет банкам рефинансировать свои портфели и привлекать долгосрочные инвестиции, делая рынок более ликвидным и устойчивым.

Таким образом, ипотека не просто механизм залога, а сложная правовая и экономическая система, объединяющая оценку имущества, законные основания для сделки, детальное регулирование прав и обязанностей сторон, а также процедуры реализации залога и защиты интересов всех участников.

Правовая природа ипотечного залога и его регулирование

Ипотека, как специфический вид залога, занимает центральное место в системе обеспечения обязательств, предусмотренных российским законодательством. Её правовая природа проистекает из концепции вещного права, где залогодержатель получает ограниченное вещное право на чужое недвижимое имущество, обеспечивающее ему удовлетворение своих требований из стоимости этого имущества преимущественно перед другими кредиторами. При этом принципиально важно, что при ипотеке имущество остается в собственности и пользовании должника (залогодателя), что отличает её от других форм залога, таких как залог товаров в обороте.

Среди ключевых этапов ипотечной сделки можно выделить:

1. Подача заявки и одобрение банком: Оценка кредитоспособности заемщика.
2. Оценка недвижимости: Определение рыночной стоимости залогового объекта.
3. Заключение кредитного договора и договора залога (ипотеки): Определение условий кредита и условий залога.
4. Государственная регистрация ипотеки: Обязательный этап, придающий ипотеке юридическую силу и публичность.
5. Выдача кредитных средств: Перечисление денег заемщику или продавцу.

Правовую основу ипотечных отношений в России составляет комплекс нормативно-правовых актов, где центральное место занимают:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон является основным регулятором, детализирующим порядок возникновения, регистрации, осуществления и прекращения ипотеки. Он устанавливает требования к договору ипотеки, права и обязанности сторон, а также процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.
• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). ГК РФ выступает фундаментальной основой для всего гражданского оборота, и нормы об ипотеке содержатся как в общих положениях о залоге (Глава 23 «Обеспечение исполнения обязательств», Параграф 3 «Залог»), так и в специальных положениях о купле-продаже недвижимости (Глава 30 «Купля-продажа», Параграф 7 «Продажа недвижимости»). ГК РФ определяет правовой статус участников ипотечных отношений и общие правила возникновения, изменения и прекращения ипотеки.

Важным аспектом является разграничение ипотеки в силу договора и ипотеки в силу закона.

• Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем (банком), оформленного в виде договора ипотеки.
• Ипотека в силу закона возникает автоматически при наступлении определенных юридических фактов, указанных в законе, вне зависимости от воли сторон. Примерами такой ипотеки являются случаи:
  • Продажа недвижимости в кредит.
  • Приобретение жилых домов и квартир за счет кредитных средств (ипотека возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика).
  • Регистрация договора участия в долевом строительстве (в этом случае застройщик передает в залог право аренды или собственности на земельный участок, на котором строится объект).

Таким образом, ипотечный залог не просто инструмент, а сложная конструкция, глубоко интегрированная в правовую систему и призванная обеспечивать стабильность и надежность имущественных отношений.

Субъекты и предмет ипотечных отношений

Для полного понимания механизма ипотечного кредитования необходимо четко определить его участников и то, что может выступать в качестве предмета залога.

Ключевые участники (субъекты) ипотечной сделки:

1. Заемщик (должник): Физическое или юридическое лицо, получающее кредитные средства и обязующееся их вернуть в соответствии с условиями кредитного договора. Часто заемщик одновременно является залогодателем, то есть собственником недвижимого имущества, которое передается в залог.
2. Кредитор (залогодержатель): Как правило, это банк или иная кредитная организация, которая предоставляет заемщику денежные средства под залог недвижимости. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств, кредитор получает право на реализацию заложенного недвижимого имущества для возврата переданных средств.
3. Залогодатель: Лицо, владеющее недвижимым имуществом и передающее его в залог. В большинстве случаев ипотечного жилищного кредитования залогодателем выступает сам заемщик, который приобретает жилье. Однако, залогодателем может быть и третье лицо, предоставившее свое имущество в обеспечение чужого долга.

Предмет ипотеки:

В соответствии с российским законодательством, предметом ипотеки может выступать широкий круг недвижимого имущества. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданский кодекс РФ четко определяют, какие объекты могут быть заложены. К ним относятся:

• Земельные участки: За исключением тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте.
• Предприятия: Как имущественные комплексы.
• Здания, сооружения: В том числе объекты незавершенного строительства.
• Жилые дома, квартиры, их части: Наиболее распространенный предмет ипотеки в жилищном кредитовании.
• Дачи, садовые дома, гаражи: И другие строения потребительского назначения.
• Воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты: Хотя это менее типично для жилищного кредитования, эти объекты также могут быть предметом ипотеки в соответствии со специальными нормами.

Важно отметить, что предмет ипотеки должен быть индивидуально определен и зарегистрирован в установленном законом порядке. Ипотечный залог — это именно то имущество, которое в случае невыполнения заемщиком обязательств по ипотечному кредиту может быть реализовано для удовлетворения требований банка. Это условие обеспечивает прозрачность и предсказуемость для всех сторон сделки.

Динамика и особенности российского рынка ипотечного жилищного кредитования на современном этапе

Основные макроэкономические показатели рынка ипотеки (2024-2025 гг.)

Российский рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в 2024-2025 годах демонстрирует сложную, но при этом весьма показательную динамику, отражающую как макроэкономические тренды, так и особенности государственной политики. Анализ свежих статистических данных, актуальных на октябрь 2025 года, позволяет сформировать глубокое представление о текущем состоянии рынка.

Динамика объемов выдачи ИЖК:

Период с января по сентябрь 2025 года ознаменовался заметным снижением объемов выдачи ИЖК. Российские банки предоставили кредитов на сумму 2 трлн 650,2 млрд рублей, что на 33% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, когда этот показатель составлял 3 трлн 949,5 млрд рублей. Соответственно, количество предоставленных кредитов за восемь месяцев 2025 года сократилось на 44,4%, составив 590,3 тыс. против 1 061,9 тыс. в 2024 году. Это снижение обусловлено рядом факторов, включая ужесточение денежно-кредитной политики Банка России и отмену ряда льготных программ.

Однако, в краткосрочной перспективе сентября 2025 года наблюдалась некоторая стабилизация и даже небольшой рост: кредитные организации выдали 87,9 тыс. рублевых ИЖК на сумму 404,4 млрд рублей. Это на 3,3% по количеству и на 3,1% по сумме больше, чем в августе 2025 года (85,1 тыс. кредитов на 392,2 млрд рублей), что может свидетельствовать о некоторой адаптации рынка к новым условиям.

Рост ипотечного портфеля:

Несмотря на снижение объемов выдачи, общий портфель ипотечных жилищных кредитов продолжает расти, хотя и умеренными темпами. Задолженность физических лиц по ИЖК на 1 октября 2025 года достигла 20,769 трлн рублей. Месячный рост составил 214,0 млрд рублей, или 1,0%. Годовой темп роста портфеля ИЖК достиг 4,9% на 1 октября 2025 года, что является увеличением по сравнению с 3,6% на 1 сентября и 3,1% на 1 августа. Этот показатель говорит о том, что накопленный объем ипотеки продолжает оказывать значительное влияние на финансовую систему.

Средневзвешенные процентные ставки:

Процентные ставки по ипотеке являются ключевым индикатором доступности кредитов. В сентябре 2025 года средневзвешенная ставка ИЖК продемонстрировала заметный рост до 8,03% годовых, после 7,58% в августе, 7,46% в июле и 7,47% в июне и мае. Этот рост напрямую связан с увеличением доли ИЖК, выданных на рыночных условиях, до 23% (по сравнению с 18% месяцем ранее), что свидетельствует о сокращении объемов льготного кредитования и ужесточении монетарной политики.

Средний размер кредита и срок кредитования:

Средний размер кредита в сентябре 2025 года незначительно уменьшился на 0,2% по сравнению с августом, составив 4,602 млн рублей (в августе — 4,611 млн рублей). При этом он на 16,5% превысил показатель сентября 2024 года (3,950 млн рублей), что отражает рост цен на недвижимость.

Средневзвешенный срок предоставленных в сентябре 2025 года кредитов составил 304,5 месяца (около 25,4 года), что немного меньше, чем в августе (307,0 месяцев).

Влияние ключевой ставки Банка России:

Динамика ключевой ставки Банка России оказывает прямое и существенное влияние на все показатели ипотечного рынка. Ужесточение денежно-кредитной политики, выражающееся в повышении ключевой ставки, ведет к удорожанию ресурсов для банков, что, в свою очередь, транслируется в рост рыночных ипотечных ставок и снижение объемов выдачи. Смягчение политики, напротив, способствует снижению ставок и стимулирует ипотечный спрос. Текущая ситуация отражает период сравнительно высоких ставок, что ограничивает доступность кредитов и перенаправляет спрос в сегмент льготных программ.

Таблица 1: Основные макроэкономические показатели российского рынка ИЖК, 2024-2025 гг. (на 01.10.2025)

Показатель	Январь-Сентябрь 2024 (факт)	Январь-Сентябрь 2025 (факт)	Сентябрь 2024 (факт)	Август 2025 (факт)	Сентябрь 2025 (факт)	Динамика (сент. 2025 к авг. 2025)	Годовой рост портфеля (на 01.10.2025)
Объем выдачи ИЖК, млрд руб.	3 949,5	2 650,2	—	392,2	404,4	+3,1%	—
Количество ИЖК, тыс. шт.	1 061,9	590,3	—	85,1	87,9	+3,3%	—
Задолженность по ИЖК, трлн руб.	—	20,769	—	20,555	20,769	+1,0%	+4,9%
Средневзвешенная ставка, % годовых	—	—	—	7,58	8,03	+0,45 п.п.	—
Средний размер кредита, млн руб.	3,950 (сент. 2024)	—	3,950	4,611	4,602	-0,2%	—
Средневзвешенный срок, мес.	—	—	—	307,0	304,5	-2,5 мес.	—

Примечание: Данные для столбца «Сентябрь 2024 (факт)» приведены в случае наличия релевантной информации для прямого сравнения, например, для среднего размера кредита.

Структура ипотечного рынка: первичное и вторичное жилье, доля льготных программ

Структура российского ипотечного рынка претерпевает значительные изменения, особенно в последние годы, что обусловлено активной государственной поддержкой и адаптацией участников к меняющимся экономическим условиям.

Соотношение кредитов на первичном и вторичном рынках жилья:

Традиционно ипотечное кредитование делится на выдачи для приобретения жилья на первичном рынке (новостройки, договоры долевого участия) и на вторичном рынке (готовое жилье). В последние годы, особенно под влиянием льготных программ, наблюдался перекос в сторону первичного рынка. Государственные субсидии ипотечных ставок были направлены на стимулирование строительной отрасли, что привело к существенному росту цен на новостройки и формированию разрыва между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках. Этот дисбаланс, безусловно, влияет на общую доступность жилья для населения.

В сентябре 2025 года процентная ставка по ИЖК по договорам долевого участия (ДДУ) увеличилась до 6,5% (+0,4 процентных пункта за месяц), а на рынке готового жилья — до 10,6% против 9,8% в предыдущем месяце. Этот разрыв в ставках является ключевым фактором, определяющим выбор заемщиков и поддерживающим относительно высокий спрос на новостройки, несмотря на общие объемы сокращения выдач.

Изменение доли ИЖК по программам господдержки:

Доля льготных программ в общей структуре выдач ИЖК стала одним из определяющих факторов развития рынка. В сентябре 2025 года доля ИЖК по программам господдержки снизилась до 77% с 82% месяцем ранее. Этот показатель, хоть и снизился, все еще остается чрезвычайно высоким и демонстрирует критическую зависимость рынка от государственной поддержки.

Такая высокая доля льготной ипотеки имеет двойственный характер:

• Позитивное влияние: Обеспечивает доступность жилья для широких слоев населения, стимулирует строительную отрасль и способствует решению жилищной проблемы. Без этих программ объемы выдачи ИЖК были бы значительно ниже.
• Негативное влияние: Создает дисбалансы на рынке, в частности, приводит к перегреву первичного рынка и росту цен на новостройки, формируя «пузырь» и снижая доступность жилья на вторичном рынке. Кроме того, высокая доля господдержки увеличивает нагрузку на бюджет и искажает рыночные механизмы ценообразования.

Снижение доли льготной ипотеки в сентябре 2025 года до 77% может быть связано с несколькими факторами:

1. Отмена льготной ипотеки под 8% с 1 июля 2025 года: Эта программа была одной из самых массовых, и её прекращение неизбежно сократило объемы льготного кредитования.
2. Ужесточение условий по другим льготным программам: Например, увеличение требований к первоначальному взносу, введение комиссий для банков, что снижает их маржинальность и интерес к выдаче таких кредитов.
3. Повышение рыночных ставок: На фоне роста ключевой ставки ЦБ, рыночные ставки стали менее привлекательными, но их доля все равно увеличилась, что говорит о сохранении определенного спроса на вторичное жилье, несмотря на более высокую стоимость.

Таким образом, структура российского ипотечного рынка на конец 2025 года характеризуется доминированием льготных программ, существенным разрывом в ставках между первичным и вторичным рынком, а также постепенным сокращением влияния господдержки на фоне общих мер по стабилизации финансовой системы.

Просроченная задолженность и риски на рынке ипотечного кредитования

Качество ипотетного портфеля является одним из ключевых индикаторов устойчивости финансовой системы и здоровья рынка недвижимости. Анализ просроченной задолженности позволяет выявить потенциальные риски и определить эффективность применяемых регулятивных мер.

Объем и динамика просроченной задолженности:

На 1 октября 2025 года объем просроченной ипотечной задолженности достиг 176,7 млрд рублей, показав месячный прирост на 5,3% по сравнению с 1 сентября 2025 года, когда этот показатель составлял 167,8 млрд рублей. Более тревожная динамика наблюдается с начала года: портфель просроченной ипотечной задолженности (неплатежи более 90 дней) на начало августа 2025 года составил 146,2 млрд рублей, увеличившись с начала года на 57 млрд рублей (+63,6%). На 1 января 2025 года этот показатель составлял 89,2 млрд рублей.

Несмотря на рост абсолютных значений, доля просроченных ипотечных кредитов в последние два года не превышала 1% от общего объема всех выданных кредитов на покупку жилья. На 1 октября 2025 года она составила 0,85% от общего объема задолженности, что свидетельствует о сохранении относительной стабильности качества портфеля, но требует постоянного мониторинга.

Регионы с наибольшим уровнем рисков:

Анализ географического распределения просроченной задолженности позволяет выявить «горячие точки». На 1 октября 2025 года наибольшие объемы просроченной задолженности по ИЖК зафиксированы в:

• Москва: 23,9 млрд рублей
• Московская область: 17,2 млрд рублей
• Санкт-Петербург: 10,5 млрд рублей
• Краснодарский край: 9,8 млрд рублей

Эти регионы, являясь крупнейшими рынками недвижимости, также демонстрируют наибольшую концентрацию проблемных активов. Это может быть связано как с общим объемом выданных кредитов, так и с локальными экономическими факторами или спецификой покупательной способности населения.

Факторы, влияющие на качество ипотечного портфеля:

1. Долговая нагрузка заемщиков: Заемщики, оформлявшие кредиты на пределе своих финансовых возможностей (когда на платежи по всем кредитам уходило до 80% ежемесячного дохода), наиболее подвержены риску просрочки.
2. Макроэкономические факторы: Рост инфляции, снижение реальных доходов населения, повышение безработицы — все это негативно сказывается на платежеспособности заемщиков.
3. Изменение процентных ставок: Хотя большинство ипотечных кредитов выдаются по фиксированным ставкам, общее удорожание жизни и других кредитных продуктов может косвенно влиять на возможность обслуживания ипотеки.
4. События личного характера: Утрата работы, болезнь, развод — личные трудности могут стать триггером для неплатежей.

Меры банков по снижению рисков:

В условиях растущей просроченной задолженности банки активно сокращают риски, связанные с неплатежами, что приводит к ужесточению отбора новых заемщиков. Эти меры включают:

• Повышение требований к первоначальному взносу: Чем выше ПВ, тем меньше риск для банка.
• Ужесточение скоринговых моделей: Более тщательная проверка кредитной истории и платежеспособности.
• Снижение показателя долговой нагрузки (ПДН): Банки стараются не одобрять кредиты, если ежемесячные платежи превышают определенный процент от дохода заемщика.
• Программы реструктуризации и рефинансирования: Для действующих заемщиков банки предлагают возможности по изменению условий кредита, чтобы предотвратить переход задолженности в категорию просроченной.
• Использование ипотечных каникул: Предоставление заемщикам возможности временно приостановить или снизить платежи.

Таким образом, российский ипотечный рынок находится под постоянным давлением рисков, связанных с качеством портфеля, но при этом демонстрирует достаточно высокую устойчивость благодаря превентивным мерам банков и государственной поддержке, направленной на стабилизацию ситуации и защиту заемщиков. Это подчеркивает не только финансовую, но и социальную ответственность участников рынка.

Роль государства в регулировании и стимулировании ипотечного кредитования

Нормативно-правовая база государственного регулирования ипотеки

Государственное регулирование ипотечного кредитования в России представляет собой сложную и многоуровневую систему, направленную на обеспечение стабильности финансового рынка, защиту прав участников сделок и стимулирование решения жилищной проблемы. Основой этой системы является обширная нормативно-правовая база, которая постоянно совершенствуется и адаптируется к текущим экономическим и социальным вызовам.

Ключевые законодательные акты, определяющие государственную политику в сфере ипотеки:

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон является краеугольным камнем правового регулирования ипотеки. Он детально определяет понятия ипотеки, основания ее возникновения и прекращения, права и обязанности залогодателя и залогодержателя, порядок государственной регистрации ипотеки, а также механизмы обращения взыскания на заложенное имущество. Его положения обеспечивают правовую определенность и защиту интересов всех сторон ипотечных отношений.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Как уже упоминалось, ГК РФ содержит общие нормы о залоге (Глава 23) и специальные положения о купле-продаже недвижимости (Глава 30), которые являются основополагающими для понимания правовой природы ипотеки. ГК РФ устанавливает принципы гражданского права, применимые к ипотечным отношениям, включая свободу договора, защиту права собственности и обязательств.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ). ЖК РФ регулирует жилищные отношения в целом, включая вопросы приобретения, использования и распоряжения жилыми помещениями. Хотя он напрямую не регулирует ипотеку как финансовый инструмент, его положения о жилищных правах граждан, порядке предоставления жилья и социальных нормативах оказывают косвенное влияние на формирование государственной жилищной политики и, как следствие, на развитие ипотечного кредитования.
4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этот закон регулирует выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг (облигаций с ипотечным покрытием), что является важным инструментом рефинансирования ипотечных портфелей банков и привлечения долгосрочных инвестиций в жилищную сферу.
5. Подзаконные акты и стратегии развития. Помимо федеральных законов, значительную роль играют постановления Правительства Российской Федерации, указы Президента, нормативные акты Банка России (например, по регулированию банковской деятельности, требований к капиталу, показателям долговой нагрузки заемщиков), а также различные стратегии и концепции развития жилищного строительства и ипотечного кредитования, например, «Стратегия развития ипотечного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг». Эти документы детализируют положения законов, устанавливают правила реализации государственных программ и определяют долгосрочные ориентиры для рынка.

Механизмы государственного регулирования также включают:

• Установление требований к банкам-кредиторам: Лицензирование, нормативы достаточности капитала, резервирование, требования к риск-менеджменту.
• Контроль за процентными ставками по льготным программам: Установление предельных ставок, субсидирование.
• Разработка нормативных актов, направленных на защиту прав заемщиков и кредиторов: Например, положения об ипотечных каникулах.

Таким образом, государство выступает не только как регулятор, но и как активный участник рынка, формирующий условия для его развития и стремящийся обеспечить баланс интересов всех сторон.

Механизмы государственной поддержки ипотечного кредитования

Государство активно использует различные механизмы для стимулирования развития ипотечного кредитования, превращая его из чисто рыночного инструмента в социально значимый механизм решения жилищной проблемы. Эти меры поддержки постоянно адаптируются к текущим экономическим реалиям и социальным потребностям.

Актуальные программы льготного ипотечного кредитования:

1. «Семейная ипотека»:
   • Целевая группа: Семьи, в которых воспитывается хотя бы один ребенок, не достигший 7 лет, или два несовершеннолетних ребенка, либо дети с инвалидностью до 18 лет.
   • Срок действия: До 31 декабря 2030 года.
   • Ставка: До 6% годовых; для жителей Дальневосточного федерального округа — 5% годовых.
   • Максимальная сумма кредита: 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; 6 млн рублей для других регионов.
   • Первоначальный взнос: От 20,1%.
   • Назначение: Приобретение жилья на первичном рынке, строительство дома или рефинансирование ранее взятой ипотеки.
2. «IT-ипотека»:
   • Целевая группа: Сотрудники аккредитованных в сфере информационных технологий компаний в России.
   • Ставка: До 5% годовых.
   • Максимальная сумма кредита: 18 млн рублей для городов-миллионников; 9 млн рублей для остальных населенных пунктов.
   • Возраст заемщиков: От 18 до 50 лет включительно.
   • Требования к доходу: От 150 тыс. рублей для городов-миллионников; от 100 тыс. рублей для остальных регионов.
   • Первоначальный взнос: От 20,1%.
   • Ограничение: Не действует для Москвы и Санкт-Петербурга в части некоторых условий (например, максимальная сумма кредита).
3. «Дальневосточная и Арктическая ипотека»:
   • Целевая группа: Граждане, приобретающие или строящие жилье на территории Дальневосточного федерального округа и сухопутных территориях Арктической зоны.
   • Срок действия: До конца 2030 года.
   • Ставка: До 2% годовых.
   • Максимальная сумма кредита: 9 млн рублей для жилья площадью от 60 м²; 6 млн рублей для жилья меньшей площади.
   • Первоначальный взнос: От 20,1%.
4. «Сельская ипотека»:
   • Целевая группа: Граждане России для приобретения или строительства жилья на сельских территориях.
   • Срок действия: Бессрочно.
   • Ставка: До 3% годовых.
   • Максимальная сумма кредита: 6 млн рублей.
   • Первоначальный взнос: От 20,1%.

Программа выплаты 450 тысяч рублей многодетным семьям:

Эта программа предусматривает погашение ипотечного кредита в размере 450 тысяч рублей, если с 1 января 2019 года родился третий или последующий ребенок. Это значительная мера поддержки, направленная на снижение долговой нагрузки многодетных семей.

Отмена льготной ипотеки под 8%:

С 1 июля 2025 года была отменена массовая льготная ипотека под 8% годовых, запущенная в 2020 году для поддержки граждан и застройщиков в условиях пандемии. Это решение Банка России и Правительства РФ направлено на охлаждение рынка недвижимости, снижение темпов роста цен и переход к более сбалансированному кредитованию. Ее отмена привела к увеличению доли ИЖК, выданных на рыночных условиях, и росту средневзвешенных ставок.

Таким образом, государство продолжает активно влиять на ипотечный рынок через точечные и адресные программы, но постепенно отказывается от широкомасштабных субсидий, стремясь к более устойчивой модели развития.

Нововведения и реформы в сфере государственного регулирования

Сфера государственного регулирования ипотечного кредитования находится в постоянном развитии, адаптируясь к меняющимся условиям и вызовам. Ряд значимых нововведений, вступающих в силу с 2026 года, призван упростить некоторые аспекты ипотечных отношений, особенно в части использования материнского капитала. Эти изменения отражают стремление законодателя к большей гибкости и защите интересов граждан.

Изменения, касающиеся использования материнского капитала:

1. Уведомление о перечислении средств материнского капитала:
   • Что меняется: С 1 января 2026 года территориальные органы Социального фонда России (СФР) будут уведомлять владельцев сертификатов на материнский капитал о перечислении его части на какие-либо цели.
   • Как это работает: Уведомление будет направляться в течение месяца после перевода средств. Это нововведение призвано повысить прозрачность расходования средств материнского капитала и обеспечить своевременное информирование граждан о статусе их выплат. Это особенно актуально для ипотечных сделок, где скорость и прозрачность перечисления средств критически важны.
2. Упрощение оформления недвижимости в общую собственность без согласия банка:
   • Что меняется: С 2026 года при оформлении недвижимости, приобретенной с привлечением средств материнского капитала и находящейся в залоге (ипотеке), в общую собственность супруга и детей больше не потребуется согласие залогодержателя (банка).
   • Значение нововведения: Ранее, согласно действующему законодательству, при использовании материнского капитала на приобретение жилья, оно должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей, в течение шести месяцев после снятия обременения. Если жилье находится в ипотеке, это создавало определенные сложности, так как требовалось согласие банка на изменение состава собственников. Новая норма значительно упрощает эту процедуру, устраняя бюрократические барьеры и снижая административную нагрузку на граждан и кредитные организации.
   • Механизм: Упрощение достигается за счет того, что закон прямо разрешает оформление долей детям без предварительного согласия банка, поскольку такое оформление является исполнением федерального законодательства (обязывающего выделять доли детям). Это снимает потенциальные разногласия с банками и ускоряет процесс выполнения требований по материнскому капиталу.

Эти изменения свидетельствуют о том, что государство не только регулирует макроэкономические аспекты ипотеки, но и внимательно относится к микроуровню, стремясь сделать процесс более удобным и прозрачным для конечных потребителей. Такие реформы способствуют повышению доверия граждан к ипотечной системе и стимулируют использование мер государственной поддержки для улучшения жилищных условий.

Доступность ипотечного кредитования для граждан и факторы, ее определяющие

Влияние первоначального взноса и доходов заемщиков

Доступность ипотечного кредитования для граждан определяется множеством факторов, среди которых первоначальный взнос (ПВ) и уровень доходов заемщиков играют ключевую роль. Эти параметры напрямую влияют на возможность получения кредита, его условия и, в конечном итоге, на финансовую устойчивость заемщика.

Первоначальный взнос (ПВ): фундаментальное требование и рычаг влияния

Первоначальный взнос — это не просто часть стоимости квартиры, которую заемщик оплачивает собственными средствами. Это требование Центрального банка РФ и банков, а не продавца, и обязателен для большинства ипотечных программ, включая льготные. На конец 2025 года минимальный размер ПВ для большинства льготных ипотечных программ (таких как «Семейная ипотека», «IT-ипотека», «Дальневосточная/Арктическая ипотека») составляет 20,1%.

Причины такого требования многообразны:

1. Снижение рисков для банка: Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита и, соответственно, риск невозврата для банка. В случае дефолта заемщика, банку легче реализовать заложенное имущество без существенных потерь.
2. Показатель финансовой дисциплины заемщика: Наличие накоплений для ПВ демонстрирует способность заемщика к долгосрочному финансовому планированию и бережливости, что является важным критерием его надежности.
3. Охлаждение рынка недвижимости: Требования ЦБ РФ по повышению ПВ являются частью макропруденциальной политики, направленной на ограничение роста долговой нагрузки населения и предотвращение формирования «пузырей» на рынке недвижимости.
4. Влияние на условия ипотеки:
   • Вероятность одобрения: Чем выше ПВ, тем выше вероятность одобрения ипотеки, поскольку снижается риск для банка.
   • Размер ежемесячного платежа: Больший ПВ означает меньшую сумму кредита и, как следствие, более низкий ежемесячный платеж.
   • Общая переплата банку: Уменьшение суммы кредита ведет к сокращению общей переплаты по процентам.
   • Процентная ставка: Некоторые банки предлагают более низкие процентные ставки для заемщиков, вносящих более высокий первоначальный взнос, что является дополнительным стимулом.

Уровень доходов заемщиков и долговая нагрузка:

Доход заемщика является определяющим фактором его кредитоспособности. Банки тщательно анализируют не только текущий уровень дохода, но и его стабильность, источники и перспективы.

• Расчет показателя долговой нагрузки (ПДН): Банки используют ПДН для оценки того, какая часть ежемесячного дохода заемщика будет уходить на погашение всех его кредитных обязательств.
• Риски высокой долговой нагрузки: Сложности с выплатой ипотеки чаще всего испытывают заемщики, которые оформляли кредиты на пределе своих финансовых возможностей. Практика показывает, что если на платежи по всем кредитам уходит до 80% ежемесячного дохода, то риск дефолта значительно возрастает. В таких условиях даже незначительные непредвиденные расходы или снижение дохода могут привести к неспособности обслуживать кредит.
• Ужесточение отбора: В текущих условиях, когда наблюдается рост просроченной задолженности, банки будут сокращать риски, связанные с неплатежами. Это неизбежно приведет к ужесточению отбора новых заемщиков, повышению требований к их доходам и снижению допустимого уровня ПДН.

Таким образом, для повышения доступности ипотеки гражданам необходимо не только иметь достаточный уровень дохода, но и формировать финансовую «подушку безопасности» для первоначального взноса, избегая оформления кредитов на пределе своих возможностей.

Инструменты повышения доступности и защиты заемщиков: ипотечные каникулы и материнский капитал

Государство и финансовые институты осознают, что жизненные обстоятельства могут меняться, и заемщики не всегда способны предвидеть все финансовые трудности. В связи с этим разработаны и успешно применяются инструменты, призванные повысить доступность ипотеки и защитить заемщиков в сложных ситуациях. Ключевыми среди них являются ипотечные каникулы и возможность использования материнского капитала.

Ипотечные каникулы: механизм временной передышки

Закон об ипотечных каникулах (Федеральный закон от 1 мая 2019 года № 76-ФЗ) является важным инструментом социальной защиты. Он предоставляет заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, право на временное облегчение финансовой нагрузки — приостановить или снизить платежи по кредиту на срок до шести месяцев.

Критерии трудной жизненной ситуации:

Чтобы воспользоваться правом на ипотечные каникулы, заемщик должен соответствовать одному из следующих условий:

• Признание инвалидом I или II группы: Факт установления инвалидности, подтвержденный соответствующими документами.
• Утрата трудоспособности: Временная утрата трудоспособности на срок от двух месяцев подряд.
• Регистрация в качестве безработного: Официальный статус безработного, полученный в центре занятости.
• Отпуск по беременности и родам: Период, когда женщина не работает в связи с беременностью и родами.
• Снижение среднемесячного дохода: Уменьшение среднемесячного дохода за последние два месяца более чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущие 12 месяцев.
• Проживание в зоне чрезвычайной ситуации: И утрата имущества в результате ЧС.

Ключевые условия ипотечных каникул:

• Единоразовое право: Ипотечные каникулы предоставляются только один раз по одному ипотечному договору.
• Лимит суммы кредита: Сумма кредита на момент оформления не должна превышать 15 млн рублей.
• Пролонгация договора: После завершения ипотечных каникул срок действия кредитного договора увеличивается на продолжительность льготного периода. Это означает, что общая сумма процентов по кредиту не увеличивается, но увеличивается срок его выплаты.

Материнский капитал: поддержка семей в решении жилищного вопроса

Материнский капитал — это одна из наиболее значимых мер государственной поддержки семей с детьми, которая эффективно интегрирована в систему ипотечного кредитования. Его можно использовать двумя основными способами:

1. В качестве первоначального взноса: Семьи могут использовать средства материнского капитала для оплаты части стоимости жилья при оформлении ипотеки, не дожидаясь трехлетия ребенка. Это значительно облегчает вход в ипотеку, особенно для тех, кто испытывает трудности с накоплением необходимой суммы ПВ.
2. Для погашения ипотечного кредита: Средства материнского капитала могут быть направлены как на погашение основного долга, так и на уплату процентов по действующему ипотечному кредиту. Это позволяет снизить долговую нагрузку, сократить срок кредита или размер ежемесячных платежей, тем самым повышая доступность и управляемость ипотеки.

Эти инструменты, действуя совместно с льготными ипотечными программами, создают комплексную систему поддержки граждан, делая ипотеку более доступной и защищенной от непредвиденных жизненных обстоятельств.

Перспективы и вызовы развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года

Прогнозы динамики рынка ипотеки (2025-2030 гг.)

Будущее российского ипотечного рынка до 2030 года обещает быть динамичным и многофакторным, характеризующимся как периодами сдержанного роста, так и потенциальными скачками, обусловленными макроэкономической политикой и общими тенденциями развития. Аналитики строят различные прогнозы, которые, хотя и могут иметь некоторые расхождения, в целом указывают на постепенное восстановление и устойчивое развитие сектора.

Прогноз на 2025 год: период адаптации и снижения выдач

В 2025 году прогнозируется снижение объемов новых выдач ипотеки до 3,9 трлн рублей. Это на 20% меньше по сравнению с 2024 годом, когда объем выдач составил 4,875 трлн рублей. Количество выдач в 2025 году прогнозируется на уровне 0,9 млн кредитов.

Основными причинами такого снижения являются:

• Ужесточение денежно-кредитной политики Банка России: Высокая ключевая ставка делает рыночную ипотеку дорогой.
• Отмена массовых льготных программ: В частности, льготной ипотеки под 8% с 1 июля 2025 года.
• Повышение требований к заемщикам: Увеличение первоначального взноса и ужесточение скоринга.

Однако даже в этот период адаптации около 80% всех кредитов будет приходиться на льготные программы, в частности на «Семейную ипотеку», что подтверждает их ключевую роль в поддержании рынка.

Прогноз на 2026-2030 годы: ожидаемое восстановление и рост

При отсутствии сильных внешних шоков и при условии смягчения денежно-кредитной политики Банка России, ситуация на рынке может измениться уже в 2026 году.

• 2026 год: Аналитики прогнозируют, что к 2026 году темп прироста объемов выдачи ипотеки может составить 6%. Это будет обусловлено как снижением ключевой ставки, так и адаптацией рынка к новым условиям льготного кредитования.
• 2027-2030 годы: В период с 2027 по 2030 год этот показатель может достичь 12% годового роста. Предполагается, что к 2027 году объем ипотечных кредитов может достигнуть 7,7 трлн рублей, что на 24% выше ожидаемых показателей 2026 года (6,2 трлн рублей). Этот рост будет стимулироваться, в том числе, возможностью рефинансирования ранее выданных более дорогих ипотек.
• Восстановление спроса и рост цен на жилье: Ожидается, что восстановление спроса и умеренный рост цен на жилье будут стимулировать заранее спланированные покупки, что поспособствует значительному расширению ипотечного портфеля до 25,2 трлн рублей к 2027 году.
• Долгосрочная перспектива (до 2030 года): К 2030 году объем ипотечного кредитования может вырасти в три раза, достигнув уровня выше 20% в отношении к ВВП без особых рисков. Для сравнения, в 2024 году отношение ипотечного портфеля к ВВП России составило около 12%, что считается умеренным уровнем по сравнению с развитыми странами. Наибольший объем ипотечных кредитов прогнозируется на 2030 год, тогда он может составить 10,8 трлн рублей.
• Сбалансированное развитие с 2028 года: Прогнозы показывают, что с 2028 года рынок ипотечного кредитования может перейти к более сбалансированному и устойчивому развитию, с умеренным ростом цен на недвижимость, слабо опережающим инфляцию.

Таблица 2: Прогноз динамики объемов выдачи ипотеки в РФ (2024-2030 гг.)

Год	Объем выдачи ИЖК, трлн руб.	Темп прироста, %	Ипотечный портфель (к концу года), трлн руб.	Отношение ипотечного портфеля к ВВП, %
2024	4,875	—	~20,5 (факт на 01.10.2025)	~12
2025	3,9	-20	—	—
2026	6,2	+6	—	—
2027	7,7	+24 (от 2026)	25,2	—
2030	10,8	—	—	>20

Примечание: Данные являются прогнозными и могут быть скорректированы в зависимости от изменения макроэкономической ситуации и государственной политики.

Расхождения между ранними (например, ЦБ 2021 года) и более свежими прогнозами объясняются быстрым изменением геополитической и экономической ситуации, что требует постоянной актуализации моделей и предположений.

Ключевые вызовы и факторы неопределенности

Несмотря на оптимистичные прогнозы по долгосрочному развитию, российский ипотечный рынок сталкивается с рядом серьезных вызовов и факторов неопределенности, которые могут повлиять на темпы и характер его роста.

1. Инфляция и ключевая ставка Банка России: Высокая инфляция вынуждает Банк России поддерживать высокую ключевую ставку для стабилизации цен. Это, в свою очередь, удорожает рыночную ипотеку, снижает ее доступность и может сдерживать рост объемов выдачи. Продолжительность периода высоких ставок является ключевым фактором неопределенности.
2. Покупательная способность населения: Снижение реальных доходов населения и неопределенность в экономике негативно сказываются на способности граждан накапливать первоначальный взнос и обслуживать ипотечные платежи. Это напрямую влияет на спрос на жилье и качество ипотетного портфеля.
3. Геополитическая обстановка: Внешние факторы, такие как санкции, изменения в мировой экономике и геополитическая напряженность, могут создавать дополнительные риски для финансовой стабильности, влиять на инвестиционный климат и, как следствие, на устойчивость ипотечного рынка.
4. Влияние отмены массовых льготных программ: Отмена льготной ипотеки под 8% с 1 июля 2025 года является значительным событием. Хотя это способствует оздоровлению рынка в долгосрочной перспективе, в краткосрочной это ведет к сокращению объемов выдачи ипотеки и потенциальному замедлению темпов роста строительного сектора.
5. Ужесточение требований Центрального банка: Меры Банка России по повышению требований к первоначальному взносу и ограничению долговой нагрузки заемщиков, хоть и направлены на снижение системных рисков, могут временно снизить доступность ипотеки для менее обеспеченных слоев населения.
6. Дисбалансы на рынке недвижимости: Продолжающийся разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком жилья, а также возможное замедление строительства в отдельных регионах, могут создавать ценовые «пузыри» и снижать эффективность ипотечных программ.
7. Демографические факторы: Долгосрочные демографические тенденции также будут влиять на спрос на жилье и ипотеку. Сокращение численности населения или изменение его возрастной структуры могут изменить структуру спроса.

Преодоление этих вызовов потребует гибкой и сбалансированной государственной политики, направленной как на макроэкономическую стабилизацию, так и на адресную поддержку граждан и строительной отрасли, а также на развитие новых, более устойчивых механизмов финансирования.

Новые продукты и технологии на ипотечном рынке

В условиях меняющихся экономических реалий и вызовов, российский ипотечный рынок активно трансформируется, внедряя новые продукты и технологии. Неотъемлемой частью этой трансформации является тенденция к цифровизации, которая обещает сделать процесс ипотечного кредитования более быстрым, удобным и прозрачным.

Цифровизация ипотечного бизнеса:

Увеличивается число банков, развивающих предоставление цифровой ипотеки. Это означает переход от традиционных «бумажных» процессов к полностью или частично онлайн-форматам.

• Онлайн-заявки и предварительное одобрение: Возможность подать заявку на ипотеку, загрузить необходимые документы и получить предварительное решение банка через интернет-банкинг или мобильные приложения.
• Электронный документооборот и электронная регистрация сделок: Использование электронных подписей и цифровых платформ для оформления кредитных договоров, договоров купли-продажи и регистрации ипотеки в Росреестре. Это существенно сокращает время оформления сделки и минимизирует риски ошибок.
• Использование Big Data и искусственного интеллекта (ИИ): Банки все активнее применяют технологии Big Data и ИИ для более точной оценки кредитоспособности заемщиков, прогнозирования рисков и персонализации предложений. Это позволяет быстрее принимать решения и предлагать более гибкие условия.
• Развитие экосистем: Крупные банки и девелоперы создают собственные экосистемы, которые объединяют все этапы покупки жилья и оформления ипотеки: от выбора недвижимости до страхования и регистрации.

Потенциальное развитие новых ипотечных продуктов и моделей кредитования:

1. «Зеленая» ипотека: Программы, стимулирующие покупку или строительство энергоэффективного жилья. Такие кредиты могут предлагаться по сниженным ставкам или с дополнительными льготами, что соответствует мировым трендам устойчивого развития.
2. Ипотека с плавающими ставками: Хотя в России доминируют фиксированные ставки, в будущем возможно более широкое распространение ипотеки с плавающими ставками, привязанными к ключевой ставке ЦБ или другим рыночным индикаторам, но с определенными ограничениями для защиты заемщиков.
3. Гибридные ипотечные продукты: Комбинация льготных и рыночных условий, например, фиксированная ставка на первые несколько лет с последующим переходом на плавающую или рыночную ставку.
4. Развитие продуктов для арендного жилья: Учитывая высокую стоимость жилья, возможно появление ипотечных продуктов, ориентированных на инвесторов в арендное жилье или на программы с последующим выкупом.
5. Ипотека для самозанятых и индивидуальных предпринимателей: Упрощение процедур подтверждения дохода и кредитоспособности для этих категорий заемщиков, что расширит доступность ипотеки.
6. Программы рефинансирования с использованием цифровых технологий: Более простые и быстрые механизмы рефинансирования для заемщиков, позволяющие им оптимизировать условия своих кредитов при снижении рыночных ставок.

Эти тенденции указывают на то, что ипотечный рынок России не только будет расти в количественном выражении, но и качественно меняться, становясь более технологичным, клиентоориентированным и адаптивным к потребностям современного общества. Именно в этом направлении кроются ключевые возможности для дальнейшего устойчивого развития.

Заключение

Ипотечное жилищное кредитование в России, как показал проведенный анализ, является не просто финансовым инструментом, но и сложной многокомпонентной системой, глубоко интегрированной в социально-экономическую структуру страны. Оно играет ключевую роль в решении одной из самых острых социальных проблем — обеспечении граждан доступным жильем, а также выступает мощным драйвером для строительной отрасли и смежных секторов экономики.

В ходе исследования были успешно выполнены все поставленные задачи. Мы раскрыли многоаспектную природу ипотеки, определив её как экономический инструмент обеспечения обязательств и как комплексный правовой институт, регулируемый Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданским кодексом РФ. Детальный анализ динамики российского ипотечного рынка до октября 2025 года позволил выявить текущие тенденции: снижение объемов выдачи на фоне ужесточения монетарной политики, доминирование льготных программ и умеренный рост просроченной задолженности, требующий внимания.

Была всесторонне рассмотрена роль государства, которое активно регулирует и стимулирует ипотечное кредитование через широкий спектр льготных программ («Семейная ипотека», «IT-ипотека», «Дальневосточная и Арктическая ипотека», «Сельская ипотека») и программы поддержки многодетных семей. Отмена льготной ипотеки под 8% с июля 2025 года и нововведения 2026 года в части использования материнского капитала свидетельствуют об эволюции государственной политики в сторону большей адресности и эффективности.

Анализ факторов доступности ипотеки подчеркнул критическую роль первоначального взноса и доходов заемщиков, а также значимость инструментов защиты, таких как ипотечные каникулы и возможности использования материнского капитала, которые помогают гражданам преодолевать финансовые трудности.

Наконец, мы рассмотрели перспективы и вызовы развития ипотечного рынка до 2030 года. Прогнозы указывают на возможное снижение объемов выдач в 2025 году, но ожидается последующее восстановление и устойчивый рост, при условии смягчения денежно-кредитной политики. Ключевыми вызовами остаются инфляция, геополитическая неопределенность и необходимость адаптации к меняющимся требованиям регулятора. При этом цифровизация и внедрение новых продуктов станут важными векторами развития.

В заключение, ипотечное кредитование продолжит оставаться системообразующим элементом российской экономики. Его дальнейшее развитие потребует сбалансированного подхода со стороны государства и банков, сочетающего рыночные принципы с адресной социальной поддержкой. Перспективы рынка выглядят обнадеживающими, но его устойчивость будет зависеть от способности всех участников адаптироваться к изменяющимся условиям и эффективно преодолевать возникающие вызовы. Дальнейшие исследования могли бы быть сосредоточены на влиянии региональных особенностей на доступность ипотеки, а также на анализе эффективности новых цифровых ипотечных продуктов.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
3. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 г. № 2242-р «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года».
4. Гарипова З.Л. Роль ипотечного жилищного кредита в обеспечении экономического роста // Финансы и кредит. 2014. № 32. С. 21–27.
5. Городнова Н.В. Направления и меры государственной поддержки системы ипотечного кредитования // Финансы и кредит. 2013. № 29. С. 30–34.
6. Просроченная задолженность россиян по ипотеке достигла ₽100 млрд. Радио Свобода. URL: https://www.svoboda.org/a/prosrochennaya-zadolzhennostj-rossiyan-po-ipoteke-dostigla-100-mlrd/32837330.html (дата обращения: 05.11.2025).
7. Программы государственной поддержки. ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/mortgage/programs/ (дата обращения: 05.11.2025).
8. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 05.11.2025).
9. Ипотечные каникулы. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/faq/ipoteka/ipotechnye_kanikuly/ (дата обращения: 05.11.2025).
10. Специалисты прогнозируют рост ипотеки в России к 2030 году. Собиз Инфо. URL: https://sobiz.info/news/20250909_spetsialisty_prognoziruyut_rost_ipoteki_v_rossii_k_2030_godu (дата обращения: 05.11.2025).
11. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам. Frank RG. URL: https://frankrg.com/frank-data/ipoteka/prosrochennaya-zadolzhennost-po-ipotechnym-kreditam/ (дата обращения: 05.11.2025).
12. Материнский капитал и ипотека: что меняется с 2026 года. URL: https://alrf.ru/news/materinskiy-kapital-i-ipoteka-chto-menyaetsya-s-2026-god/ (дата обращения: 05.11.2025).
13. Ипотечные каникулы (76-ФЗ). САИЖК. URL: https://saizhk.ru/ipoteka/ipotechnye_kanikuly_76_fz/ (дата обращения: 05.11.2025).
14. Гражданско-правовая сущность ипотеки. АПНИ. URL: https://apni.ru/article/7671-grazhdansko-pravovaya-suschnost-ipoteki (дата обращения: 05.11.2025).
15. Россияне не справляются с платежами по ипотеке. Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10986915 (дата обращения: 05.11.2025).
16. Оформить в собственность купленное на маткапитал ипотечное жилье станет проще. Новости: ГАРАНТ.РУ. URL: https://www.garant.ru/news/1660682/ (дата обращения: 05.11.2025).
17. Ипотечные каникулы: что это такое и как их получить. Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/ipotechnye-kanikuly-chto-eto-takoe-i-kak-ih-poluchit/ (дата обращения: 05.11.2025).
18. Просрочка по ипотеке продолжает увеличиваться. СИБДОМ. URL: https://sibdom.ru/news/02-11-2025/prosrochka-po-ipoteke-prodolzhaet-uvelichivatsia/ (дата обращения: 05.11.2025).
19. Что такое ипотечный залог? Ответы на СПРОСИ.ДОМ.РФ. URL: https://спроси.дом.рф/faq/ipoteka/chto-takoe-ipotechnyy-zaloh/ (дата обращения: 05.11.2025).
20. Годовой темп прироста портфеля ипотечных кредитов к 1 октября увеличился до 4,9%. Интерфакс-Недвижимость. URL: https://www.interfax.ru/realty/799427 (дата обращения: 05.11.2025).
21. Банковский сектор. Эксперт РА. URL: https://www.raexpert.ru/researches/bank/bank_sector_2025-2030/ (дата обращения: 05.11.2025).
22. Как оформить ипотечные каникулы в 2025 году: инструкция. Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10978931 (дата обращения: 05.11.2025).
23. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ (дата обращения: 05.11.2025).
24. «Ипотека в силу закона: основания возникновения, порядок прекращения». URL: https://www.analizprava.ru/articles/ipoteka-v-silu-zakona-osnovaniya-vozniknoveniya-poryadok-prekrascheniya.html (дата обращения: 05.11.2025).
25. Эксперт РА прогнозирует рост ипотеки в России до 12% к 2030 году. Seldon.News. URL: https://news.seldon.pro/ru/news/286080351 (дата обращения: 05.11.2025).
26. Эксперт: ипотечный рынок России будет расти до 2030 года. PR-FLAT.RU. URL: https://pr-flat.ru/news/ipoteka/ipotechnyy-rynok-rossii-budet-rasti-do-2030-goda-prognoz-ekspertov/ (дата обращения: 05.11.2025).
27. Доля льготной ипотеки в сентябре снизилась до 77% — ЦБ РФ. Интерфакс Россия. URL: https://www.interfax-russia.ru/finance/news/dolya-lgotnoy-ipoteki-v-sentyabre-snizilas-do-77-cb-rf (дата обращения: 05.11.2025).
28. Как первоначальный взнос влияет на ставку по ипотеке. Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/ipoteka/kak-pervonachalnyy-vznos-vliyaet-na-stavku-po-ipoteke/ (дата обращения: 05.11.2025).
29. Правовая природа договора ипотеки. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovaya-priroda-dogovora-ipoteki (дата обращения: 05.11.2025).
30. Первоначальный взнос по ипотеке: что это такое и от чего зависит. МТС Банк. URL: https://www.mtsbank.ru/blog/pervonachalnyy-vznos-po-ipoteke/ (дата обращения: 05.11.2025).
31. Подписан закон об упрощении продажи квартир с ипотекой и маткапиталом. ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/media/novosti/podpisan-zakon-ob-uproshenii-prodazhi-kvartir-s-ipotekoy-i-matkapitalom/ (дата обращения: 05.11.2025).
32. Изменения с 13 июня: как потратить материнский капитал на погашение ипотеки. Госуслуги. URL: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/maternal_capital/336499 (дата обращения: 05.11.2025).
33. Ипотека – это залог, в гражданском праве. Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-v-grazhdanskom-prave/ (дата обращения: 05.11.2025).
34. Понятие и сущность ипотеки в российском праве. Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/539/120614/ (дата обращения: 05.11.2025).
35. Государственная поддержка жилищного (ипотечного) кредитования. Минфин России. URL: https://minfin.gov.ru/ru/document/?id_4=117390-gosudarstvennaya_podderzhka_zhilishchnogo_ipotecnnogo_kreditovaniya (дата обращения: 05.11.2025).
36. Правовая природа ипотеки как способа обеспечения обязательств. URL: http://xn--h1akm.ru/files/docs/2022/12/09/2.pdf (дата обращения: 05.11.2025).
37. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 05.11.2025).
38. Гид по программам господдержки, как оформить ипотеку с низкой ставкой. Ипотека. Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/ipoteka/gid-po-programmam-gospodderzhki-kak-oformit-ipoteku-s-nizkoy-stavkoy/ (дата обращения: 05.11.2025).
39. Ипотека — оформить ипотечный кредит онлайн. Банк ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/bank/ipoteka/ (дата обращения: 05.11.2025).