Пример готовой курсовой работы по предмету: Ценообразование и оценка бизнеса
Содержание
Практикум
Дисциплина «Практика оценки стоимости недвижимости»
Выполнил(а): ФИО
1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через
2. лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам
20. его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении
2. лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через
2. лет цена объекта составит по прогнозам
30. его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.
4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.
Вариант использования
офис
магазин
кафе
1.
Площадь помещения, м 2
500
2.
Рыночная ставка аренды, руб./м 2 в год
14000
13500
13000
3.
Потери от недоиспользования, %
10
10
10
4.
Операционные расходы, руб./м 2 в год
2500
2000
3500
5.
Коэффициент капитализации, %
15
15
15
6.
Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.
200000
0
0
5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год — 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.
6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.
Вариант использования
Прогнозный период
Постпрог-нозный период
1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
1.
Площадь помещения, м 2
300
2.
Рыночная ставка аренды, $/м 2 в год
500
510
515
520
3.
Потери от недоиспользования, %
50
20
15
15
4.
Операционные расходы ( без учета ремонта), $/м 2 в год
90
95
100
110
5.
Расходы на ремонт, $/ м 2
100
0
0
0
7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Показатель
Объекты -аналоги
№ 1
№ 1
№ 2
№ 3
№ 4
Цена продажи, руб.
12 000 000
1 500 000
1 400 000
1 000 000
ЧОД, руб.
2 200 000
305 000
310 000
215 000
8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной — 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Таблица корректировок на местоположение
Объект оценки
Объект-аналог
В центре
В спальном районе
В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне
9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере
4. год в сегменте офисных помещений до
10. метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки –
1. апреля 2009) площадью
7. кв.м..
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
…
…
…
…
…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
150
145
140
Время продажи
10 апреля 2009
Апрель 2009
Январь 2009
Октябрь 2008
Корректировка на время продажи
Скорректированная цена
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью
20. кв.м.
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м .
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
…
…
…
…
…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
150
120
115
Состояние
удовл
хор
удовл
удовл
Корректировка на время продажи
Скорректированная цена
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
10. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.
Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.
4954,65
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки
1,67
Прибыль предпринимателя
25%
НДС
18%
12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Конструктивные элементы здания
Характеристика материалов здания
Выявленные дефекты конструктивного элемента
Оценка физиче-ского износа, %
Удельный вес элемента, %
Фундамент
Железобетонный
Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины
20
5
Стены и перегородки
Железобетонные панели
признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.
20
14
Перекрытие
Железобетонные плиты
Трещины в стыках, мелкие трещины
10
25
Крыша / Кровля
Рулонная по бетонному основанию
Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный
10
6
Полы
Плиточные
Стирание поверхности в ходовых местах
20
8
Проемы
Оконные: двойные створные, двери: филенчатые
Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;
Двери – полотна вполне исправны
10
10
Отделка
улучшенная штукатурка с высококачественной окраской
Частичное осыпание штукатурки
20
9
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение
Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;
30
21
Прочие работы
Отмостки
Трещины
40
2
Выдержка из текста
1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через
2. лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам
20. его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
Решение задачи:
V = ЧОД/R,
где V – стоимость объекта,
R – ставка капитализации;
ЧОД = 1 500 000 руб. в год. – чистый операционный доход.
Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
Список использованной литературы
1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через
2. лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам
20. его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
Решение задачи:
V = ЧОД/R,
где V – стоимость объекта,
R – ставка капитализации;
ЧОД = 1 500 000 руб. в год. – чистый операционный доход.
Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
