Введение 3
1. Теоретические основы оценки недвижимого имущества 6
1.1 Оценка и виды стоимости 6
1.2 Процесс и принципы оценки недвижимости 8
1.3 Подходы и методы оценки недвижимого имущества 19
2 Оценка рыночной стоимости объекта в качестве жилого и нежилого помещения 23
2.1 Характеристика объекта оценки 23
2.2 Обоснование выбора метода определения рыночной стоимости объекта………………….25
2.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода 27
3 Расчет рыночной стоимости 31
3.1 Расчет рыночной стоимости жилого помещения в городе Гатчина 31
3.2 Расчет рыночной стоимости квартиры в качестве нежилого помещения………………….41
Заключение…………………………………………………………………………………………44
Список использованных источников……………………………………………………………..46
Приложения…………………………………………………………………………………………51
Содержание
Выдержка из текста
В связи с этим использован анализ недвижимости в городе Гатчина, ленинградской области. А именно изучались дома расположенные на следующих улицах города: улице Чехова, улице Лейтенанта Шмидта, улице Володарского, улице Леонова, улице Достоевского, улице Радищева, улице Гагарина.
Для раскрытия темы применялись как общенаучные методы (гносеологический, исторический), так и частно-научные методы (сравнительно-правовой, технико-юридический). В процессе изучения темы автор опирался на фундаментальные поло-жения, содержащиеся в теоретических трудах по теории права, гражданскому праву и т.п. В основу работы легли труды таких ученых, как Озерова Е.С., Карцевой В.В., Вос-кресенской Е.В, Грязновой А.Г. Новикова Б.Д., Касьяненко Т.Г., Федотовой М.А., Кондрашева Д.С. и других. Нормативную базу настоящей работы составили Конститу-ция РФ, ГК РФ, Федеральный закон РФ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее — ФЗО), федеральные стандарты оценки (далее — ФСО) и иные нормативные акты, регу-лирующие оценочную деятельность.
Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства 6Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара (иного имущества), реализуемого на комиссионных началах, как специальная стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного производства 12Принципы оценки недвижимости 14
Оценка недвижимости — наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.
В теоретической части дано понятие рынка недвижимости как специфического сектора экономики, раскрыты отличительные особенности данного рынка, даны сущностные характеристики объекта, рассмотрены понятия определяющие стоимость имущества.
Практическая значимость данного исследования заключается в том, что дальнейшие перспективы экономического развития и роста РФ, на наш взгляд, связаны с оптимизацией научно-технической базы и покорением мировых рынков, а также ростом уровня прибыльности и доходности современных предприятий, их имущественного комплекса.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.
Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой
При оценке объекта недвижимости оценщик должен придерживаться следующих основных требований: правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с ним имущественные права; учесть цель и предполагаемое использование результатов оценки; определить масштабы поиска и сбора данных; выявить любые ограничивающие условия, если таковые имеются; и определить эффективную дату оценки; определить оцениваемый тип стоимости; рассмотреть всевозможные юридические ограничения прав собственности на объект недвижимости, если таковые имеются; выявить и учесть влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости любого связанного с этим объектом движимого имущества.
Стоимостной оценке объектов недвижимости посвящены исследования таких зарубежных ученых как Д.Р. Хикс, Д.С. Синг, Д. Гарнер, Р. Оуэн, Р.Конвей, М. Гленн, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дж. Ф. Синки и ряд других.
В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.- Выявить краткую характеристика подходов к оценке недвижимости;
Список источников информации
1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации от 18.12.2006 № 230-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.: Омега-Л, 2012. – 196 с.
2. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ [Текст]: федер. закон // Рос. газ. – 2011. – 3- окт.
3. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ [Текст]: федер. закон // Рос. газ. – Федеральный выпуск № 36702001 — 2013 г. — 12 янв.
4. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ [Текст]: текст с изм. и доп. на 2010 год. – М.: Эксмо, 2012. – 208 с.
5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ [Текст]: федер. закон. – М.: Приор, 2013. – 16 с.
6. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ [Текст]. — Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2012. – 48 с.
7. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. СПб: «Питер», 2001. – 352 с.
8. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. – М., «Филин», 1999. – 567 с.
9. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. .- СПб: «Питер», 2001. – 336 с.
10. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учеб. пособие – М.: «Русская деловая литература», 1998 – 224 с.
11. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости: Учеб. для Вузов. СПб: «Лань», 2001. – 480 с.
12. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений. Учеб. пособие
– М.: «АСВ», 1998 – 214 с.
13. Методическое положение по оценке объектов недвижимости находящихся в государственной собственности…Утв. Постановлением ГКИ РТ от 06.06.2000 г. № 94.
14. Найденов Л.И., Тимирясова А.В. Оценка единого объекта недвижимости. Учеб. пособие – Казань: «Таглимат», 2002 – 168 с.
15. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой и М.А.Федотовой- М.: «Финансы и статистика», 2005. – 496 с.
16. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/под ред. В.В. Григорьева – М.: «Недра-М», 1997. – 320 с.
17. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. — М.: Стройиздат, 1970. — 32с.
18. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости / Республиканское управление технической инвентаризации. — М., 1995. — 90с.
19. Сабиров И.С., Кульков А.А. Экономика недвижимости. Часть 3. Методы оценки объектов недвижимости. Метод.указ. по проведению практ.зан. для студ. спец. 060800/ КазГАСУ. – Казань: 2005. – 32 с.
21. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972.
22. Найденов Л.И. и др. Образцы отчетов об оценке имущества. — Казань: «Таглимат», 2004 – 240 с
23. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм., внесенными от 18.07.2009 №181-ФЗ, в ред. от 01.07.2011 г. №169-ФЗ), [Текст]: федер. закон // Рос. газ. — Федеральный выпуск №5242, 2012г. — 26 июля.
24. Российская Федерация. Правительство. «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров» [Текст]: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 4 апреля 2011 г. № 144 г. Москва, // Рос. газ. — Федеральный выпуск № 5483, 2011 г. — 20 мая.
25. Российская Федерация. Правительство. Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 437 (ред. от 26.12.2011) «О Министерстве экономического развития Российской Федерации» [Текст]: опубликовано в «Собрании законодательства РФ», 16.06.2010, N 24, ст. 2867
26. Российская Федерация. Правительство. Постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», Текст постановления опубликован в «Российской газете» от 17 августа 2005 г. N 180, в Собрании законодательства Российской Федерации от 15 августа 2005 г. N 33 ст. 3430
27. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20 июля 2011 года N 254
28. Приказ Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» от 20 июля 2010 года N 256
29. Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20 июля 2010 года N 255
30. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20 июля 2010 года N 254
31. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года N 508
32. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238
33. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года N 628
34. Постановлением Администрации муниципального образования «Город Гатчина» от 7 июня 2013 года № 1463 Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»
35. Аленичева, Е.В., Методы оценки объектов недвижимости: метод.указ. / Сост. Е.В. Аленичева. Тамбов: Изд-во Тамб. гос.техн. ун-та, 2005. 32 с.
36. Боровкова В.А., Экономика недвижимости: Учебник для вузов/ Боровкова Валерия Анатольевна, Боровкова Виктория Анатольевна, Мокин В. О., Пирогова О. Е., Электронное издание на сайте: Электронные книги по экономике недвижимости www.aup.ru.
37. Грибовский С.В., Оценка стоимости недвижимости, Грибовский С.В., д.э.н., профессор, Иванова Е.Н., к.э.н., доцент, Львов Д.С., академик РАН, Медведева О.Е., д.э.н., профессор, Интерреклама, 2003, Электронное издание на сайте: Электронная библиотека www.bibliotekar.ru
38. Драпиковский А.И., Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание/ Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой — изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2013. – 480 с.
39. Есипов В.Е, Оценка бизнеса: Учебное пособие. 2-е изд., Есипов В. Е, Маховикова Г. А., Терехова В. В., Изд-во «Питер», 2012
40. Кащук И.В. Основы оценочной деятельности: учебное пособие / И.В. Кащук. – Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2010.- 141 с.
41. Максимов С.Н., Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование / Максимов Сергей Николаевич, 1-е издание, ИД «Питер», 2013. — 256 с.
42. Петухов Д.В., Оценка стоимости предприятия, Учебный курс (учебно-методический комплекс), Московский институт экономики, менеджмента и права, Центр дистанционных образовательных технологий МИЭМП, 2010, Электронное издание на сайте: www.e-college.ru
43. Смирнова Н.В. Теория и практика оценочной деятельности / Н.В. Смирнова, СМ. Волостнов; Иван. гос. хим.-технол. ун-т :учеб. пособие. — Иваново -164 с.
44. Татарова А.В., Оценка недвижимости и управление собственностью / Учебное пособие, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2013.
45. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — 7-е изд., перераб. и доп. — «Юрайт»; 2010 г
46. Еженедельник, специализированный журнал «Квадратный метр» № 40 от 16 октября 2014 г.
47. Интернет-ресурс: Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru
48. Интернет-ресурс: Официальный сайт Администрации муниципального образования «Город Гатчина » www.atovm.ru
49. Интернет-ресурс: ГОСТы, СНиПы, СанПин — база нормативной документации, http://gostandsnip.ru/
50. Интернет-ресурс: Википедия — свободная энциклопедия www.ru.wikipedia.org
51. Интернет-ресурс: Большой сервер недвижимости www.bsn.ru
список литературы