Затратный подход к оценке недвижимости: анализ, методы, регулирование в РФ

В мире, где недвижимость является одним из самых ценных активов, ее точная и обоснованная оценка становится краеугольным камнем стабильности экономических отношений, эффективного управления имуществом и принятия взвешенных инвестиционных решений. Будь то крупный инвестиционный проект, страхование имущества, налогообложение или судебные споры, потребность в объективном определении стоимости объектов недвижимости остается неизменно высокой. Среди многообразия оценочных методов затратный подход занимает особое место, предлагая уникальную перспективу, основанную на стоимости создания актива.

Настоящая работа ставит своей целью не просто изложить принципы затратного подхода, но и провести глубокий, структурированный анализ его теоретических основ, практического применения, современной нормативно-правовой базы Российской Федерации, а также его интеграции с передовыми технологиями. Мы стремимся создать не просто академический текст, а всестороннее руководство, способное служить надежной опорой для студентов и аспирантов, специализирующихся в области оценки недвижимости.

Для достижения этой цели перед нами стоят следующие задачи:

Раскрыть фундаментальные принципы и понятия, лежащие в основе затратного подхода.
Детально проанализировать действующую нормативно-правовую базу РФ, регулирующую применение данного подхода.
Представить и детализировать основные методы определения восстановительной стоимости и стоимости замещения.
Комплексно рассмотреть виды износа и эффективные методики их стоимостного определения.
Изучить особенности оценки рыночной стоимости земельных участков в контексте затратного подхода.
Определить области наиболее целесообразного применения затратного подхода, проанализировать его преимущества и недостатки, а также провести сравнительный анализ с другими подходами к оценке.
Выявить актуальные проблемы, возникающие при практическом применении затратного подхода, и предложить пути их решения.
Осветить влияние цифровизации и новых технологий на повышение эффективности и точности затратного подхода.

Структура работы построена таким образом, чтобы последовательно раскрывать каждый аспект затратного подхода, от теоретических основ до практических кейсов и перспектив развития, обеспечивая глубокое понимание темы и формируя целостную картину для читателя.

Теоретические основы затратного подхода к оценке недвижимости

В основе любой оценочной деятельности лежит система принципов, которые определяют логику и методологию процесса. Затратный подход, как один из трех фундаментальных методов оценки, базируется на нескольких ключевых идеях, которые позволяют рассматривать недвижимость с точки зрения понесенных на ее создание издержек.

Принципы оценки и место затратного подхода в общей системе

Затратный подход зиждется на глубоком экономическом принципе, который, возможно, интуитивно понятен каждому: стоимость чего-либо не может превышать затрат на создание аналогичного объекта с эквивалентной полезностью. Этот принцип называется принципом замещения. Согласно ему, рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость строительства нового объекта, обладающего такой же полезностью, с учетом всех необходимых корректировок, таких как износ старого объекта. Если, например, купить старое здание и отремонтировать его до состояния, эквивалентного новому, обойдется дороже, чем построить новое аналогичное здание, то инвестор выберет строительство.

Не менее важным для затратного подхода является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Этот принцип гласит, что стоимость объекта недвижимости определяется его наиболее продуктивным и прибыльным использованием, которое является физически возможным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и обеспечивает максимальную стоимость. В контексте затратного подхода, ННЭИ играет ключевую роль при оценке земельного участка как незастроенного. Предполагается, что на земельном участке могут быть возведены идеальные улучшения, соответствующие его ННЭИ, и именно эти «идеальные» затраты затем корректируются на реальный износ существующих улучшений. То есть, оценщик сначала определяет, что можно построить на земле, чтобы получить максимальную выгоду, а затем уже оценивает имеющееся строение в контексте этого идеала.

В общей системе оценки недвижимости, включающей доходный, сравнительный и затратный подходы, последний играет роль «страховки» от завышенной или заниженной оценки, предлагая взгляд «снизу вверх» — от издержек к стоимости. Он особенно ценен, когда рыночная информация ограничена или объект уникален, не приносящий прямого дохода (например, специализированные промышленные здания, объекты социального назначения). Какой важный нюанс здесь упускается, когда речь идёт о стоимости создания? Что важно, это не просто сумма чеков, а издержки с учётом всех экономических факторов и износа, которые реально влияют на ценность для потенциального покупателя.

Восстановительная стоимость и стоимость замещения: ключевые различия и применение

Применение затратного подхода немыслимо без четкого понимания двух фундаментальных концепций: восстановительной стоимости и стоимости замещения. Хотя они обе оперируют категорией «издержки на создание», их сущностные различия критически важны для корректной оценки.

Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется как сумма издержек, которые потребовались бы на строительство точной копии оцениваемого объекта. Это означает, что при расчете учитываются те же архитектурно-планировочные решения, идентичные строительные конструкции, материалы и качество строительно-монтажных работ, что и у оригинального объекта. Представьте, что вы воссоздаете старинный особняк, используя те же технологии, кирпич того же типа, дерево той же породы, что и сто лет назад. В этом случае воспроизводятся не только преимущества, но и все недостатки исходного проекта, включая устаревшие конструктивные или планировочные решения, которые сегодня могли бы быть выполнены более эффективно. Таким образом, при определении восстановительной стоимости, объект оценивается как «новый», но с теми же функциональными изъянами и архитектурными особенностями, которые имел бы его прототип на момент постройки. Этот подход особенно полезен для оценки уникальных, исторически значимых или специализированных объектов, где важно сохранить оригинальные характеристики.

Стоимость замещения, напротив, определяется расходами на строительство объекта, который имеет с оцениваемым эквивалентную полезность, но при этом спроектирован и построен в соответствии с современными стандартами, архитектурными стилями, материалами, дизайном и планировкой. Если продолжить аналогию с особняком, то стоимость замещения будет включать строительство современного здания, которое обеспечивает тот же уровень комфорта, площадь и функциональность, что и старый особняк, но с использованием новых, более эффективных технологий и материалов. В этом случае устраняются недостатки, присущие старому объекту, такие как устаревшие планировки или неэффективные инженерные системы, а сам объект будет иметь значительно меньший функциональный износ. Стоимость замещения более адекватна для оценки объектов, где функциональность и экономическая целесообразность важнее точного соответствия оригиналу, например, для типовых жилых или коммерческих зданий.

Выбор между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения зависит от цели оценки и характеристик объекта. Если целью является определение стоимости для страхования или для воссоздания исторического объекта, чаще используется восстановительная стоимость. Если же речь идет о рыночной оценке, где важна полезность объекта в современных условиях, предпочтительнее стоимость замещения. В любом случае, обе концепции являются отправной точкой для дальнейшего расчета, который будет включать вычитание накопленного износа и добавление стоимости земельного участка.

Нормативно-правовое регулирование затратного подхода в Российской Федерации

Оценочная деятельность в России, как и любая другая профессиональная сфера, строго регламентируется законодательством. Для затратного подхода это особенно важно, поскольку он оперирует не только экономическими, но и нормативными показателями, связанными со строительством и эксплуатацией объектов.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (№ 135-ФЗ)

Основополагающим документом, который закладывает фундамент всей оценочной деятельности в Российской Федерации, является Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, устанавливает обязательные требования к оценщикам и оценочным организациям, а также закрепляет принципы, цели и виды оценки.

Ключевые положения закона № 135-ФЗ, имеющие прямое отношение к затратному подходу, включают:

Определение оценочной деятельности: Закон четко определяет оценочную деятельность как «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости». Это подчеркивает цель любой оценки, в том числе и той, что проводится затратным подходом.
Принципы оценочной деятельности: В статье 3 Закона закреплены принципы независимости, объективности и достоверности оценки. Эти принципы критически важны при применении затратного подхода, требуя от оценщика беспристрастного выбора методов, источников информации и расчетов.
Обязательность применения федеральных стандартов оценки (ФСО): Закон устанавливает, что оценочная деятельность должна осуществляться в соответствии с федеральными стандартами оценки, разработанными уполномоченным федеральным органом (Минэкономразвития России). Это положение является ключевым, так как именно ФСО детализируют методики применения затратного подхода.
Требования к отчету об оценке: В законе содержатся требования к содержанию и форме отчета об оценке, включая необходимость обоснования выбора подходов и методов оценки, а также описание всех исходных данных и допущений. Для затратного подхода это означает обязательное раскрытие источников информации о затратах, методов расчета износа и стоимости земельного участка.

Таким образом, ФЗ № 135-ФЗ создает общие рамки, в которых функционирует оценочная деятельность, и обязывает оценщиков следовать федеральным стандартам, которые уже более детально регулируют каждый из подходов, включая затратный.

Федеральные стандарты оценки (ФСО): детальный анализ применения затратного подхода

Если ФЗ № 135-ФЗ является Конституцией оценочной деятельности, то Федеральные стандарты оценки (ФСО) — это свод законов, детализирующих ее применение. Применительно к затратному подходу, особую роль играют несколько стандартов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2022 N 484.

Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО I)»: Этот стандарт определяет основные понятия оценки, описывает три базовых подхода (затратный, сравнительный, доходный) и устанавливает общие требования к проведению оценки. Он акцентирует внимание на том, что затратный подход основан на принципе замещения и используется для определения стоимости воспроизводства или замещения объекта, скорректированной на износ.
Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО II)»: Данный ФСО определяет различные виды стоимости, такие как рыночная, инвестиционная, ликвидационная и другие. В контексте затратного подхода, оценщик, как правило, стремится определить рыночную стоимость, которая, согласно ФСО II, является наиболее вероятной ценой, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО VII)»: Это ключевой стандарт для понимания и применения затратного подхода к оценке недвижимости. Именно он содержит наиболее детализированные положения:
- Пункт 14 ФСО № 7 прямо указывает, что затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости, таких как земельные участки, застроенные объектами капитального строительства, или сами объекты капитального строительства (но не их части, например, жилые и нежилые помещения). Это положение является важным руководством для оценщика при выборе подхода.
- Условия целесообразности применения: ФСО VII уточняет, что затратный подход целесообразен, если недвижимость соответствует принципу наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как незастроенного. Также подчеркивается необходимость корректной оценки всех видов износа (физического, функционального, внешнего) объектов капитального строительства.
- Особые случаи применения: Стандарт рекомендует затратный подход при низкой активности рынка (когда недостаточно данных для сравнительного и доходного подходов), а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей). Это подтверждает роль затратного подхода как универсального инструмента для уникальных или неликвидных активов.
- Общая методология: ФСО VII также описывает общую последовательность действий при затратном подходе: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный, расчет затрат на создание объектов капитального строительства (включая прибыль предпринимателя), определение износа и устареваний, и, наконец, суммирование стоимости прав на земельный участок и скорректированной стоимости объектов капитального строительства.

Таким образом, ФСО представляют собой детализированную инструкцию, которая направляет оценщика в процессе применения затратного подхода, обеспечивая методологическую строгость и единообразие.

Влияние других нормативных актов (Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс, СНиПы)

Помимо специализированного оценочного законодательства, на процесс оценки недвижимости затратным подходом оказывает влияние целый ряд других нормативных актов, которые формируют общий правовой и технический контекст.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Являясь основой частного права, ГК РФ определяет правовой режим недвижимости, виды прав на нее (собственность, аренда, сервитуты), а также порядок заключения сделок. Эти положения важны для оценщика, поскольку стоимость объекта неразрывно связана с объемом прав, передаваемых при его отчуждении. Например, оценка права аренды будет отличаться от оценки права собственности.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ): Этот кодекс регулирует градостроительную деятельность, включая территориальное планирование, градостроительное зонирование, проектирование и строительство. Положения ГрК РФ напрямую влияют на принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка. Оценщик должен учитывать разрешенное использование участка, ограничения по застройке (высота, плотность, отступы), наличие сервитутов, что в конечном итоге сказывается на определении затрат на строительство потенциальных улучшений и, как следствие, на стоимости земли и всего объекта.
Сметные нормативы и правила ценообразования в строительстве (СНиПы, ГЭСН, ФЕР, ТЕР): Хотя СНиПы (строительные нормы и правила) сегодня заменены сводами правил (СП), они, наряду с Государственными элементными сметными нормами (ГЭСН), Федеральными единичными расценками (ФЕР) и Территориальными единичными расценками (ТЕР), остаются ключевыми документами для определения затрат на строительство. Эти нормативы, разрабатываемые и актуализируемые Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой России), содержат детальную информацию о расходе материалов, трудозатратах, стоимости машин и механизмов для выполнения различных видов строительно-монтажных работ. Они являются основой для составления смет и, соответственно, для расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения. Применение этих нормативов с учетом текущих и прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительства позволяет оценщику максимально точно определить текущие затраты на возведение объекта.

Таким образом, оценка недвижимости затратным подходом — это не только экономическое, но и многогранное юридическое и инженерное исследование, требующее от оценщика глубоких знаний в различных областях законодательства и нормативного регулирования.

Методы определения восстановительной стоимости и стоимости замещения

Сердц��вина затратного подхода — это точное определение стоимости воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Это требует использования специализированных методов, каждый из которых имеет свои особенности и области применения.

Метод сравнительной единицы (удельной стоимости)

Метод сравнительной единицы, или метод удельной стоимости, является одним из наиболее распространенных и относительно простых способов оценки восстановительной стоимости или стоимости замещения. Его суть заключается в определении стоимости объекта путем умножения стоимости строительства одной «сравнительной единицы» на общее количество таких единиц в оцениваемом объекте. В качестве сравнительной единицы могут выступать 1 м² общей площади, 1 м³ строительного объема, одно машино-место, одно посадочное место (для кинотеатров) и т.д.

Для применения этого метода оценщик ищет информацию о стоимости строительства аналогичных объектов или использует стандартизированные показатели. В российской практике это может быть:

Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС): Исторически в СССР были разработаны УПВС, например, в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 07.04.1969 № 252. Формула для расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости с использованием УПВС выглядела следующим образом:

B_ст = C_1м3 × K_п × O_стр × K_69-84 × K_84-91 × И × 1.2

Где:

B_ст — восстановительная стоимость.
C_1м3 — восстановительная стоимость 1 м³ строительного объема здания в ценах 1969 года.
K_п — суммарный поправочный коэффициент, учитывающий конструктивные особенности, материалы, степень благоустройства и другие параметры, отличающиеся от базового аналога.
O_стр — строительный объем здания в м³.
K_69-84, K_84-91, И — индексы пересчета цен, позволяющие перейти от базовых цен 1969 года к ценам 1984 года, затем к ценам 1991 года и, наконец, к текущим ценам на дату оценки. Эти индексы представляют собой коэффициенты инфляции и изменения стоимости строительства.
1.2 — исторический коэффициент, который мог учитывать надбавку на непредвиденные расходы, прибыль подрядчика или иные затраты, не учтенные в прямых издержках. Важно отметить, что в современной сметной практике эти элементы учитываются более детализировано в составе накладных расходов, сметной прибыли и налогов.
Укрупненные показатели стоимости (УПС): В современной практике Российской Федерации УПС представляют собой усредненные значения стоимости строительства различных объектов или их элементов, рассчитанные на основе статистических данных о ранее выполненных работах. Они выражаются, как правило, в рублях за квадратный метр общей площади, кубический метр объема или другую единицу измерения. УПС разрабатываются и применяются в системе ценообразования в строительстве, регулируемой Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой России), и используются для формирования начальной (максимальной) цены контракта, инвестиционных смет и других целей. Преимущества использования УПС включают скорость расчета, простоту использования и возможность сравнения различных вариантов проекта, однако их недостатки — ориентировочный характер, зависимость от качества исходных данных и необходимость корректировки.
Современные сметные нормативы (ГЭСН, ФЕР, ТЕР): В современной практике оценки в РФ расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения чаще всего осуществляется с использованием сметных нормативов, входящих в Федеральный реестр сметных нормативов. Это Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН), Федеральные единичные расценки (ФЕР), а также Территориальные единичные расценки (ТЕР). Эти нормативы постоянно обновляются Минстроем России и применяются с использованием текущих и прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительства, что обеспечивает высокую актуальность и достоверность расчетов.

Преимущества метода сравнительной единицы: относительная простота и скорость расчетов, возможность применения при ограниченной информации о детальных затратах.
Недостатки: усредненный характер показателей может не учитывать уникальные особенности объекта, что требует тщательной корректировки и привязки к конкретным условиям строительства и местоположению.

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты или количественного обследования)

Поэлементный метод, также известный как метод разбивки на компоненты или количественного обследования, является более детализированным подходом к определению восстановительной стоимости или стоимости замещения. Он заключается в определении стоимости каждого отдельного элемента объекта оценки (фундамент, стены, кровля, окна, двери, инженерные системы и т.д.), а затем суммировании этих стоимостей для получения итоговой восстановительной стоимости.

Этот метод особенно ценен для оценки специализированных машин, оборудования и других уникальных объектов, для которых затруднительно найти прямые аналоги на рынке. Он требует глубоких знаний в соответствующей отрасли строительства или инженерии и тщательного сбора исходных данных, включая чертежи, спецификации материалов, объемы работ.

В зависимости от того, как рассчитывается стоимость каждого строительного компонента, выделяют несколько подметодов:

Метод субподряда: Стоимость элементов определяется на основе коммерческих предложений от субподрядных организаций, специализирующихся на выполнении конкретных видов работ (например, монтаж кровли, установка окон).
Метод разбивки по профилю работ: Затраты группируются по видам работ (земляные, бетонные, отделочные) и рассчитываются исходя из нормативов на единицу объема или вида работ.
Метод выделения затрат: Включает прямой расчет стоимости материалов, труда, машин и механизмов для каждого элемента объекта.

Пример применения: Для оценки специализированного промышленного цеха, где каждый агрегат и инженерная система уникальны, оценщик может:

Разбить цех на основные конструктивные элементы: фундамент, несущие конструкции, ограждающие конструкции, полы, кровля, внутренние инженерные системы (электроснабжение, вентиляция, водоснабжение), специализированное технологическое оборудование.
Для каждого элемента собрать данные о стоимости материалов, трудозатратах, стоимости эксплуатации машин. Например, для фундамента — объем бетона, арматуры, стоимость опалубки и работ по заливке.
Суммировать все прямые затраты.
Добавить накладные расходы, сметную прибыль и прибыль предпринимателя.

Преимущества метода: высокая точность и детализация результатов, особенно для уникальных и сложных объектов.
Недостатки: значительная трудоемкость, высокие требования к квалификации оценщика и наличие полной технической документации, что может увеличить стоимость и сроки проведения оценки.

Сметный способ (метод количественного обследования)

Сметный способ, часто отождествляемый с поэлементным методом или методом количественного обследования, по сути, является его наиболее полной и формализованной реализацией. Он заключается в составлении полноценной сметы строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь, с использованием действующих норм и расценок.

Этот метод предполагает выполнение следующих шагов:

Сбор исходных данных: Детальное изучение проектной документации объекта (если она сохранилась или может быть восстановлена), технического паспорта, экспликаций, поэтажных планов. Если документация отсутствует, производится полное техническое обследование объекта с обмерами и составлением ведомостей объемов работ.
Определение объемов работ: Для каждого элемента здания и вида работ рассчитываются физические объемы (например, кубические метры кладки, квадратные метры штукатурки, погонные метры трубопровода).
Применение сметных нормативов: Для определения прямых затрат (материалы, заработная плата рабочих, эксплуатация машин и механизмов) используются актуальные государственные элементные сметные нормы (ГЭСН), Федеральные единичные расценки (ФЕР) или Территориальные единичные расценки (ТЕР). Эти нормативы постоянно обновляются и публикуются Минстроем России.
Расчет накладных расходов и сметной прибыли: К прямым затратам добавляются накладные расходы (связанные с управлением строительством, обслуживанием рабочих и т.д.) и сметная прибыль (планируемая прибыль подрядчика). Их величина определяется в процентах от прямых затрат или от фонда оплаты труда.
Учет непредвиденных затрат и прочих расходов: В смету также включаются затраты, связанные с непредвиденными работами и расходами, а также прочие затраты (например, на авторский и технический надзор, экспертизу).
Индексация: Все расчеты приводятся к текущему уровню цен путем применения соответствующих индексов пересчета сметной стоимости строительства, которые регулярно публикуются Минстроем России и региональными центрами по ценообразованию в строительстве.
Составление сводного сметного расчета: Все затраты суммируются, формируя полную стоимость строительства объекта.

Преимущества сметного способа: максимальная точность и обоснованность расчетов, соответствие государственным стандартам ценообразования в строительстве.
Недостатки: высокая трудоемкость, необходимость привлечения квалифицированных специалистов (сметчиков), значительные затраты времени и средств. Этот метод используется в основном для крупных и сложных объектов, где требуется высокая детализация.

Определение прибыли предпринимателя

При расчете восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости одним из важных, но часто упускаемых элементов является прибыль предпринимателя (девелопера). Это не просто «наценка» или «сметная прибыль» строительной организации, а вознаграждение, которое должен получить инвестор или девелопер за риск, организацию и координацию проекта строительства нового объекта, а также за его управленческие усилия.

Суть в том, что любой девелопер, начиная новый строительный проект, рассчитывает на получение прибыли, которая компенсирует ему вложенные средства, время и принятые на себя риски (рыночные, строительные, финансовые). Без такой ожидаемой прибыли строительство нового объекта было бы нецелесообразным. Следовательно, затратный подход, стремясь определить стоимость нового строительства, должен включать эту компенсацию.

Методы определения прибыли предпринимателя:

Метод сопоставления с рынком (сравнительный подход к прибыли): Наиболее распространенный метод. Оценщик анализирует аналогичные строительные проекты, реализованные на рынке, и определяет типичный уровень прибыли, который девелоперы получают в данном сегменте недвижимости. Это может быть выражено как процент от общих затрат на строительство, от рыночной стоимости готового объекта или от выручки. Источниками информации могут служить финансовые отчеты девелоперских компаний, данные о реализованных проектах, экспертные опросы. Например, если средняя прибыль девелопера на аналогичных проектах составляет 15-25% от общих затрат на строительство, то эта ставка применяется к рассчитанным затратам.
Анализ рисков и альтернативных инвестиций: Прибыль предпринимателя может быть скорректирована в зависимости от уровня риска конкретного проекта. Проект с более высоким риском (например, строительство в новом, не освоенном районе или с использованием инновационных, непроверенных технологий) потребует более высокой ожидаемой прибыли. Также учитывается стоимость альтернативных инвестиций: девелопер не будет вкладывать средства в проект, если он не принесет доходность, сравнимую с другими доступными ему возможностями.
Метод остатка (для прибыли): В некоторых случаях, если известна рыночная стоимость нового объекта и общие затраты на его создание (исключая прибыль предпринимателя), то прибыль может быть определена как остаток.

Прибыль предпринимателя = Рыночная стоимость нового объекта - (Затраты на строительство + Затраты на приобретение земли)

Пример: Если общие затраты на строительство нового коммерческого здания (включая все прямые, накладные расходы, сметную прибыль) составили 100 млн рублей, стоимость земли — 20 млн рублей, и по рыночным данным, девелоперы ожидают прибыль в размере 20% от общих затрат на создание объекта (строительство + земля), то прибыль предпринимателя составит:

Прибыль = (100 млн + 20 млн) × 20% = 120 млн × 0.20 = 24 млн рублей.

Определение прибыли предпринимателя является критически важным для получения реалистичной рыночной стоимости объекта затратным подходом. Игнорирование этого элемента приведет к недооценке, поскольку ни один инвестор не будет реализовывать проект, не ожидая вознаграждения за свои усилия и риски.

Комплексный анализ износа и устареваний объектов недвижимости

После определения восстановительной стоимости или стоимости замещения, следующим и, пожалуй, одним из наиболее сложных этапов затратного подхода является расчет накопленного износа. Износ — это не просто физическое старение, это комплексное снижение полезности и стоимости объекта под воздействием различных факторов с течением времени.

Виды износа: физический, функциональный, внешний (экономический)

В оценочной практике принято выделять три основных вида износа, каждый из которых имеет свою природу и методы определения:

Физический износ: Это постепенная утрата первоначально заложенных технико-эксплуатационных качеств объекта. Он происходит под воздействием:
- Природно-климатических факторов: воздействие солнца, влаги, ветра, температурных перепадов, сейсмической активности.
- Жизнедеятельности человека: естественная эксплуатация (истирание полов, износ инженерных систем, повреждения от использования), а также отсутствие своевременного ремонта и обслуживания.
Физический износ может проявляться в виде трещин в стенах, коррозии металлических конструкций, износа кровли, нарушения целостности отделки. Он может быть устранимым (если затраты на ремонт не превышают увеличение стоимости объекта после ремонта) или неустранимым (если затраты на ремонт превышают потенциальное увеличение стоимости).
Функциональный износ: Это снижение стоимости объекта из-за его несоответствия современным требованиям и стандартам с точки зрения функциональности. Он обусловлен устареванием:
- Планировочных решений: например, маленькие кухни, проходные комнаты, узкие коридоры в старых зданиях.
- Отсутствия необходимых коммуникаций или их низкого качества: устаревшие системы отопления, вентиляции, кондиционирования, отсутствие современных телекоммуникаций.
- Устаревших конструктивных решений: например, неэффективные материалы стен, недостаточная звукоизоляция.
- Качества дизайна и материалов изготовления: устаревший дизайн фасадов, интерьеров, использование несовременных отделочных материалов.
- «Сверхулучшений»: иногда функциональный износ может быть вызван чрезмерными затратами на улучшения, которые не приносят адекватного увеличения стоимости или даже снижают ее (например, слишком дорогой ремонт для объекта эконом-класса).
Функциональный износ, как и физический, может быть устранимым (если дополнительно полученная стоимость после модернизации превышает затраты на ее проведение) или неустранимым (если модернизация экономически нецелесообразна).
Внешний (экономический) износ: Это потеря стоимости объекта недвижимости вследствие воздействия внешних факторов, не связанных непосредственно с самим объектом или его функциональностью. К таким факторам относятся:
- Изменение окружающей инфраструктуры: например, ухудшение транспортной доступности, появление рядом нежелательных объектов (промышленные зоны, свалки).
- Неблагоприятная экологическая ситуация: загрязнение воздуха, почвы, шум.
- Общие экономические условия: спад на рынке недвижимости, снижение покупательной способности, рост безработицы.
- Изменение законодательных и финансовых условий: ужесточение строительных норм, повышение налогов на недвижимость.
- Местоположение: ухудшение престижности района.
Внешний износ обычно является неустранимым с точки зрения собственника объекта, поскольку он не может влиять на внешние факторы. Однако в ряде случаев он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды (например, развитие нового транспортного узла, улучшение экономической ситуации в регионе).

Понимание природы и взаимосвязи этих видов износа критически важно для их корректного определения и дальнейшей корректировки восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Методики определения физического износа

Определение физического износа является одним из краеугольных камней затратного подхода. Существует несколько основных методик, каждая из которых имеет свою область применения:

Нормативный метод:
Исторически этот метод основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений (например, утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 № 1072). Эти нормы устанавливают процент износа в зависимости от срока службы объекта и его конструктивных элементов.
- Особенности для рыночной оценки: Важно отметить, что Единые нормы амортизационных отчислений носят учетный, а не рыночный характер. Они предназначены для бухгалтерского учета и определения налогооблагаемой базы, а не для отражения реальной потери рыночной стоимости. Поэтому в контексте оценки рыночной стоимости их использование в чистом виде нецелесообразно и требует существенной корректировки. Оценщик может использовать эти нормы как ориентир, но должен всегда соотносить их с фактическим состоянием объекта. Для определения физического износа в оценочной деятельности чаще применяются методы, основанные на техническом обследовании, или экспертные методы, которые позволяют учесть реальное состояние конструкций.
Стоимостный метод (метод разбивки):
Этот метод является наиболее распространенным и точным для определения физического износа. Он заключается в детальном обследовании объекта и определении затрат, необходимых для устранения всех дефектов и приведения его в первоначальное состояние.
- Процедура: Оценщик проводит осмотр объекта, выявляет все видимые дефекты и повреждения (трещины, деформации, отслоения, коррозия и т.д.) для каждого конструктивного элемента (фундамент, стены, кровля, полы, инженерные системы). Для каждого дефекта определяется процент износа или степень повреждения. Затем для устранения каждого дефекта рассчитываются затраты на ремонт или замену.
- Пример: Если кровля имеет 30% физического износа (потребность в частичной замене), а ее стоимость замены в новом состоянии составляет 1 млн рублей, то устранимый физический износ кровли будет 300 тыс. рублей. Если фундамент имеет неустранимые дефекты, которые невозможно или экономически нецелесообразно устранять, его неустранимый износ будет определяться как процент от его первоначальной стоимости, соответствующий степени его разрушения и влиянию на общую конструктивную надежность.
Суммирование затрат на устранение всех устранимых дефектов дает величину устранимого физического износа. Неустранимый физический износ определяется экспертно как процент от восстановительной стоимости тех элементов, которые нецелесообразно ремонтировать, или от всего здания, если оно имеет критические дефекты.
Метод технического обследования (экспертный метод):
Основан на визуальном осмотре и инструментальном обследовании конструкций здания квалифицированными инженерами или экспертами. На основе результатов обследования, а также с учетом возраста объекта, материалов, качества строительства и условий эксплуатации, эксперт выносит заключение о степени физического износа. При этом используются различные таблицы и классификаторы, связывающие степень износа с объемом необходимых ремонтных работ. Например, в зависимости от степени разрушения штукатурки или кирпичной кладки, может быть установлен определенный процент износа элемента. Этот метод обеспечивает высокую достоверность, но является трудоемким и дорогостоящим.
Метод срока жизни (для общего физического износа):
Хотя чаще применяется для внешнего износа, его модификации могут быть использованы и для приблизительного определения общего физического износа. Он основан на соотношении эффективного возраста объекта к его ожидаемому сроку экономической жизни.

Физический износ (%) = (Эффективный возраст / Ожидаемый срок экономической жизни) × 100%

Эффективный возраст: это возраст объекта с учетом его физического состояния и функциональности, который может отличаться от фактического хронологического возраста. Хорошо отремонтированное 50-летнее здание может иметь эффективный возраст 20 лет.
Ожидаемый срок экономической жизни: период, в течение которого объект способен приносить доход или выполнять свои функции.

Этот метод дает лишь приблизительную оценку и редко используется как основной для точного определения физического износа, но может быть полезен для первичного анализа или для объектов, где детальное обследование невозможно.

Выбор конкретной методики или их комбинации зависит от типа объекта, доступности информации, целей оценки и требуемой точности. В большинстве случаев оценщики комбинируют стоимостный метод с элементами экспертной оценки.

Методики определения функционального износа

Определение функционального износа — это оценка потери стоимости, вызванной несоответствием объекта современным стандартам полезности и эффективности. В отличие от физического износа, который касается состояния «как есть», функциональный износ относится к состоянию «как должно быть».

Функциональный износ классифицируется на устранимый и неустранимый, и для каждого из них применяются свои методики:

Расчет устранимого функционального износа (затраты на реконструкцию):
Устранимый функциональный износ возникает, когда недостатки объекта могут быть устранены экономически целесообразным способом, то есть затраты на их устранение меньше или равны приросту рыночной стоимости, который будет достигнут после модернизации.
- Процедура: Оценщик определяет, какие улучшения или изменения в конструкции/планировке необходимы для приведения объекта в соответствие с современными требованиями рынка. Затем рассчитываются затраты на эти улучшения.
- Примеры:
  - Добавление элементов: Например, если в старом офисном здании отсутствуют современные системы кондиционирования воздуха, и их установка повысит привлекательность для арендаторов. Затраты на установку таких систем будут представлять устранимый функциональный износ.
  - Замена или модернизация элементов: Замена устаревших оконных блоков на энергоэффективные, модернизация лифтов, обновление сантехники.
  - Исправление «сверхулучшений»: Например, если в здании эконом-класса установлен слишком дорогой мраморный пол, который не соответствует рыночным ожиданиям для данного сегмента. Устранение такого «сверхулучшения» (или расчет его избыточной стоимости) также относится к устранимому функциональному износу.
- Формула (в общем виде): Устранимый функциональный износ = Затраты на устранение дефекта (реконструкцию/модернизацию).
  Важно, чтобы прирост стоимости, ожидаемый после устранения дефекта, оправдывал понесенные затраты. Если нет, то дефект считается неустранимым.
Расчет неустранимого функционального износа:
Неустранимый функциональный износ возникает, когда затраты на устранение дефекта превышают дополнительно полученную стоимость или когда дефект невозможно устранить технически или юридически. Он обусловлен устаревшими планировочными и конструктивными параметрами, не отвечающими действующим строительным стандартам.
- Метод капитализации потерь в арендной плате/дохода:
  Этот метод определяет стоимость износа как капитализированную величину потерь в доходе (например, в арендной плате) за определенный период, вызванных функциональными недостатками.
  - Процедура: Оценщик сравнивает потенциальный доход, который мог бы приносить объект, если бы он соответствовал современным стандартам (гипотетический «идеальный» доход), с фактическим доходом, который он приносит в текущем состоянии. Разница в доходе (потери) капитализируется по соответствующей ставке.
  - Формула: Износ = Потери в доходе / Ставка капитализации.
    Например, если из-за устаревшей планировки объект теряет 100 000 рублей арендной платы в год, а ставка капитализации составляет 10%, то неустранимый функциональный износ будет равен 1 000 000 рублей (100 000 / 0.10).
- Метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов:
  Аналогично предыдущему, этот метод определяет стоимость износа как капитализированную величину избыточных эксплуатационных расходов, вызванных функциональными недостатками.
  - Процедура: Оценщик сравнивает фактические эксплуатационные расходы объекта с расходами, которые были бы у аналогичного современного объекта. Разница в расходах (избыточные расходы) капитализируется.
  - Формула: Износ = Избыточные расходы / Ставка капитализации.
    Например, старая система отопления в здании приводит к избыточным расходам на энергоресурсы в размере 50 000 рублей в год. При ставке капитализации 10% неустранимый функциональный износ составит 500 000 рублей (50 000 / 0.10).

Выбор конкретного метода зависит от типа функционального износа, доступности данных и характера объекта. Часто для полной и достоверной оценки функционального износа используется комбинация этих методик.

Методики определения внешнего (экономического) износа

Внешний (экономический) износ является наиболее сложным для определения, поскольку он не связан непосредственно с физическим состоянием объекта или его функциональными характеристиками, а обусловлен изменениями во внешней среде. Он, как правило, считается неустранимым для собственника.

Для определения внешнего износа используются следующие методики:

Метод срока жизни:
Этот метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (или физической) жизни здания из-за негативного воздействия внешних факторов.
- Процедура: Оценщик сначала определяет эффективный возраст объекта и его оставшийся срок экономической жизни в обычных условиях. Затем анализирует, как внешние факторы (например, ухудшение экономической ситуации в районе, снижение спроса на данный тип недвижимости) сокращают этот оставшийся срок. Разница в сроках капитализируется.
- Пример: Ожидаемый срок экономической жизни объекта составляет 50 лет, а эффективный возраст — 20 лет. Таким образом, оставшийся срок жизни без внешнего воздействия — 30 лет. Однако из-за появления рядом крупной промышленной зоны и связанного с этим ухудшения экологии, спрос на недвижимость в районе упал, и ожидается, что объект будет экономически эффективен еще только 20 лет. Сокращение оставшегося срока жизни составляет 10 лет (30 — 20). Стоимость потери, связанная с этими 10 годами, может быть капитализирована. Этот метод требует глубокого анализа рынка и прогнозирования его динамики.
Метод капитализации потерь в доходе (или арендной плате):
Аналогично применению для функционального износа, этот метод также используется для внешнего износа.
- Процедура: Оценщик сравнивает потенциальный доход, который объект мог бы приносить в нормальных рыночных условиях (без внешнего негативного влияния), с фактическим доходом, который он приносит в текущей неблагоприятной внешней ситуации. Разница в доходе капитализируется по соответствующей ставке.
- Формула: Износ = Потери в доходе / Ставка капитализации.
  Например, если из-за общего спада экономики и снижения покупательной способности арендные ставки в регионе упали, и объект теряет 150 000 рублей арендной платы в год по сравнению с «нормальным» рынком. При ставке капитализации 12% внешний износ составит 1 250 000 рублей (150 000 / 0.12).
Метод парных продаж:
Этот метод основан на анализе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам, которые отличаются только наличием или отсутствием внешнего износа.
- Процедура: Оценщик находит два или более сопоставимых объекта, один из которых находится в районе, подверженном внешнему износу, а другой — в аналогичном, но не подверженном. Разница в ценах продаж после корректировки на все прочие параметры (размер, качество, физический износ и т.д.) будет отражать величину внешнего износа.
- Пример: Два идентичных жилых дома, один из которых расположен рядом с шумной автомагистралью, а другой — в тихом спальном районе. Разница в их рыночной стоимости после учета всех других корректировок будет показателем внешнего износа, вызванного местоположением и шумом.
  Преимущества: Наиболее прямое отражение рыночной реакции на внешние факторы.
  Недостатки: Требует наличия достаточного количества действительно «парных» продаж, что на практике бывает сложно.

Выбор метода для определения внешнего износа во многом зависит от доступности рыночных данных и специфики ситуации. Часто требуется комбинация подходов и экспертное суждение оценщика.

Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков для целей затратного подхода

В рамках затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется как сумма затрат на создание улучшений (зданий, сооружений) за вычетом всех видов износа и рыночной стоимости земельного участка. Это означает, что земля рассматривается как отдельный, независимый компонент, который оценивается по своим правилам.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) как свободного от застройки. Это ключевой момент, поскольку текущая застройка может не соответствовать оптимальному использованию участка.

Суть принципа ННЭИ: ННЭИ — это такое использование объекта недвижимости (или земельного участка), которое является физически возможным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и обеспечивает максимальную стоимость.
Применение в затратном подходе: При оценке земли для затратного подхода оценщик должен представить участок как пустой и определить, какой вид застройки (или иное использование) принесет максимальную экономическую выгоду. Например, если на участке расположен старый, малоэффективный дом, но по градостроительным нормам здесь можно построить современный многоэтажный жилой комплекс, то стоимость земли будет определяться исходя из потенциала строительства этого комплекса, а не текущего дома. Это позволяет избежать недооценки земельного участка из-за неэффективных или устаревших улучшений.
Отдельная оценка: В затратном подходе стоимость земельного участка как незастроенного оценивается отдельно, а затем прибавляется к восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений (зданий, строений, сооружений) за вычетом всех видов износа. Таким образом, затратный подход к оценке земельного участка не используется для определения стоимости улучшений, а скорее предполагает независимую оценку земельного участка с последующим агрегированием его стоимости со стоимостью улучшений.
Особые случаи: Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами (например, городскими зелеными насаждениями), рыночную стоимость которых невозможно определить из-за отсутствия аналогов или транзакций.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Для определения рыночной стоимости земельных участков применяется ряд методов, большинство из которых так или иначе связаны со сравнительным или доходным подходами к оценке:

Метод сравнения продаж:
Наиболее предпочтительный и общеприменимый метод при наличии достоверной и достаточно полной информационной базы по продажам или предложениям на продажу земельных участков.

Процедура: Оценщик собирает информацию о недавних сделках с аналогичными земельными участками (аналогами), которые схожи с оцениваемым по своим характеристикам. Затем вносятся корректировки к ценам продаж аналогов по элементам сравнения:
- Права собственности: Тип права (собственность, аренда).
- Условия финансирования: Наличие льготных кредитов, рассрочек.
- Условия продажи: Срочная продажа, продажа между связанными сторонами.
- Условия рынка: Изменения цен на рынке с момента сделки.
- Месторасположение: Престижность района, транспортная доступность.
- Физические характеристики: Размер, форма, рельеф, наличие коммуникаций, грунты.
- Доступные коммунальные услуги: Электричество, водоснабжение, канализация, газ.
- Условия зонирования: Разрешенное использование, плотность застройки.
- Наилучшее и наиболее эффективное использование: Соответствие использования аналога ННЭИ.
Таблица 1. Пример корректировок для метода сравнения продаж земельных участков

Элемент сравнения	Оцениваемый участок	Аналог 1	Корректировка Аналога 1	Аналог 2	Корректировка Аналога 2
Цена продажи ($)	?	100 000		120 000
Права	Собственность	Аренда	+10%	Собственность	0
Местоположение	Центр города	Пригород	+15%	Центр города	0
Площадь (м²)	1000	800	+20%	1100	-10%
Коммуникации	Все	Частично	+5%	Все	0
Скорректированная цена ($)		165 000		108 000

Метод распределения (метод соотношения):
Определяет составляющую стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе.
- Применение: Применяется для оценки застроенных земельных участков, при наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости (земля + улучшения), аналогичными оцениваемому. Оценщик анализирует типичные рыночные соотношения стоимости земли и стоимости улучшений для данного типа объектов в данной локации.
- Пример: Если на рынке для аналогичных объектов стоимость земли составляет 30% от общей стоимости недвижимости, а общая стоимость оцениваемого объекта (земля + улучшения) по другим подходам составляет 10 млн рублей, то стоимость земли будет примерно 3 млн рублей.
- Недостатки: Обладает низкой достоверностью и редко применяется даже на развитых рынках. Его применение оправдано в условиях недостаточности информации о продажах чистых земельных участков, а получаемые значения считаются ориентировочными.
Метод выделения (извлечения):
Определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями) и затратами на воспроизводство (замещение) улучшений за вычетом износа.
- Процедура:
  1. Определяется рыночная стоимость всего объекта недвижимости (земля + улучшения) с использованием сравнительного или доходного подходов.
  2. Определяются затраты на воспроизводство/замещение улучшений за вычетом износа.
  3. Стоимость земли = Рыночная стоимость всего объекта — (Восстановительная стоимость улучшений — Износ).
- Этот метод фактически является обратным по отношению к агрегированию в затратном подходе.
Метод остатка для земли:
Заключается в определении стоимости земельного участка, исходя из его наилучшего использования, путем пересчета чистого операционного дохода (ЧОД), приходящегося на участок, с использованием коэффициента капитализации.
- Процедура:
  1. Определяется общий чистый операционный доход (ЧОД), который может быть получен от объекта недвижимости (земля + гипотетические улучшения, соответствующие ННЭИ).
  2. Из общего ЧОД вычитается часть, приходящаяся на здание или сооружение (доход, необходимый для обеспечения возврата капитала на улучшения).
  3. Остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок, капитализируется по ставке капитализации для земли (земельной ренте).
- Формула: Стоимость земли = ЧОД_земли / Ставка капитализации_земли.
- Применение: Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, при условии возможности застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
- Двойственная природа: Техника остатка для земли является техникой затратного подхода, но использует также капитализацию дохода, что делает ее связующим звеном между затратным и доходным подходами.
Метод капитализации земельной ренты:
Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. Этот метод напрямую капитализирует доход от земли (земельную ренту) для определения ее стоимости.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития):
Используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки (например, для жилой застройки или коттеджного поселка).
- Процедура: Оценивается потенциальная выручка от продажи всех индивидуальных участков после их разделения и развития, вычитаются все затраты на развитие (строительство дорог, коммуникаций, маркетинг, прибыль девелопера), и полученная остаточная стоимость относится к исходному земельному участку.

Выбор метода зависит от доступности рыночной информации, характера земельного участка и цели оценки. В российской практике, где рынок земли часто бывает непрозрачным, применение метода сравнения продаж может быть затруднено, что заставляет оценщиков прибегать к косвенным методам, таким как метод остатка.

Интеграция стоимости земельного участка в итоговую оценку объекта недвижимости

После того как рыночная стоимость земельного участка определена одним из вышеуказанных методов, она интегрируется в итоговую оценку объекта недвижимости, полученную затратным подходом.

Процедура:

Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений: Сначала определяются полные затраты на создание зданий и сооружений, включая прибыль предпринимателя.
Расчет накопленного износа: Из восстановительной стоимости/стоимости замещения вычитаются все виды физического, функционального и внешнего износа.
Определение стоимости улучшений с учетом износа: Полученная величина представляет собой рыночную стоимость существующих улучшений в их текущем состоянии.
Суммирование: К стоимости улучшений с учетом износа прибавляется рыночная стоимость земельного участка как незастроенного.

Итоговая стоимость объекта недвижимости = (Восстановительная стоимость/Стоимость замещения улучшений - Суммарный износ улучшений) + Рыночная стоимость земельного участка.

Эта процедура позволяет получить общую рыночную стоимость объекта недвижимости, отражающую как затраты на создание улучшений, так и ценность земельного ресурса, на котором эти улучшения расположены, с учетом принципа ННЭИ.

Целесообразность, преимущества и недостатки затратного подхода и его сравнительный анализ

Затратный подход, как и любой другой метод оценки, имеет свои сильные и слабые стороны, а также специфические области применения, где его использование является наиболее оправданным.

Области наиболее эффективного применения затратного подхода

Существуют определенные условия и типы объектов, для которых затратный подход является наиболее надежным, целесообразным и порой единственно возможным инструментом оценки:

Оценка новых или почти новых объектов недвижимости: Для зданий, построенных недавно, с незначительным износом и отвечающих принципу наилучшего и наиболее эффективного использования участка, затратный подход демонстрирует высокую надежность. В этом случае затраты на строительство практически равны их рыночной стоимости.
Оценка специализированных объектов недвижимости: Для таких объектов, как промышленные здания, склады, гостиницы, школы, церкви, вокзалы, линейные объекты (трубопроводы, ЛЭП), гидротехнические сооружения, объекты специального назначения (котельные, насосные станции, водонапорные башни, инженерные сети), крайне сложно найти сравнимые продажи или определить уровень арендных ставок. Затратный подход становится основным, поскольку он базируется на стоимости создания этих уникальных объектов.
Оценка объектов на малоактивных рынках: В условиях, когда объекты продаются редко или рынок полностью отсутствует (например, в удаленных регионах или для уникальных объектов), отсутствует достаточная рыночная информация для применения сравнительного и доходного подходов. Затратный подход позволяет сформировать обоснованную оценку, исходя из издержек.
Оценка объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов: Для таких объектов еще не сформирована рыночная стоимость, а доходный подход затруднен. Затратный подход позволяет оценить понесенные на данный момент затраты и определить текущую стоимость объекта.
Технико-экономический анализ нового строительства и обоснование необходимости обновления действующего объекта: Затратный подход используется для прогнозирования стоимости будущих проектов, сравнения затрат на строительство с потенциальным доходом или сносом старых улучшений и возведением новых.
Оценка для целей страхования и налогообложения: Часто требуется разделение стоимости земли и улучшений, что позволяет сделать затратный подход.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка: Затратный подход позволяет оценить потенциальную стоимость участка, исходя из гипотетической оптимальной застройки.
Согласование стоимостей: Результаты затратного подхода используются для перекрестной проверки и согласования стоимостей, полученных другими подходами, добавляя обоснованности итоговой оценке.

Преимущества и недостатки затратного подхода

Как любой аналитический инструмент, затратный подход имеет свои сильные и слабые стороны.

Преимущества затратного подхода:

Надежность при оценке новых объектов: Для объектов, недавно построенных и соответствующих ННЭИ, затратный подход дает наиболее точную оценку, поскольку затраты на их создание наиболее полно отражают их рыночную стоимость.
Применимость при недостатке рыночной информации: Это основной подход, когда рынок неактивен, сделок мало, или объект уникален и не имеет прямых аналогов для сравнения.
Обоснование экономической целесообразности нового строительства: Позволяет определить, насколько экономически оправданы инвестиции в строительство нового объекта, сравнивая затраты с потенциальной рыночной стоимостью.
Достоверность оценки на закрытых рынках: Идеален для объектов, которые не предназначены для продажи или извлечения прибыли в традиционном смысле (больницы, музеи, театры, школы), где нет рыночных аналогов или данных о доходе.
Возможность разделения стоимости земли и улучшений: Что важно для целей налогообложения, страхования и анализа ННЭИ.
Отражение нижней границы стоимости: В большинстве случаев, стоимость, определенная затратным подходом (за вычетом износа), представляет собой минимальную рыночную стоимость, ниже которой инвестор не готов будет продавать объект.

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости: Особенно для старых объектов с большим износом или объектов, которые не соответствуют ННЭИ. Рынок может не признавать затраты, понесенные на их создание, и готов предложить гораздо меньше.
Значительная трудоемкость: Детальный расчет восстановительной стоимости (особенно сметным методом) и определение всех видов износа требует больших временных и финансовых затрат, привлечения квалифицированных специалистов (сметчиков, инженеров).
Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений: Сложно или невозможно найти текущую стоимость устаревших материалов, технологий и методов строительства, использовавшихся десятилетия назад.
Сложность определения величины накопленного износа: Особенно для старых зданий, где физический, функциональный и внешний износ переплетаются, а их количественная оценка требует глубокой экспертизы и часто носит субъективный характер.
Необходимость отдельной оценки земельного участка: На практике часто невозможно или связано со значительными затратами, особенно при отсутствии активного рынка земли.
Проблематичность оценки земельных участков в России: Российский рынок земли часто бывает непрозрачен, с ограниченным количеством сделок, что затрудняет применение сравнительного подхода к оценке земли.
Не учитывает влияние строительного блага: То есть влияние местоположения, инфраструктуры и других факторов, которые могут увеличить рыночную стоимость сверх затрат.
Затрудняет процесс оценки различия между инвестиционными издержками и рыночной стоимостью улучшений: Что особенно актуально при «сверхулучшениях» или неэффективных инвестициях.

Сравнительный анализ с доходным и сравнительным подходами

Три подхода к оценке недвижимости (затратный, доходный, сравнительный) не являются взаимоисключающими, а дополняют друг друга, предлагая разные ракурсы для определения стоимости.

Критерий	Затратный подход	Доходный подход
Основной принцип	Замещения (стоимость не превышает затрат на создание)	Ожидания (стоимость определяется будущими выгодами)
Фокус	Издержки на создание, физические характеристики	Потенциальные доходы и денежные потоки
Применимость	Новые объекты, спец. объекты, неактивные рынки, незавершенное строительство	Доходоприносящие объекты, стабильный рынок аренды и инвестиций
Чувствительность	К изменению цен на стройматериалы, износу	К ставкам капитализации/дисконтирования, прогнозам доходов
Использование	Определение минимальной стоимости, страхование, налогообложение	Инвестиционный анализ, оценка бизнеса
Недостатки	Сложность оценки износа, земли; затраты ≠ стоимость	Зависимость от прогнозов, нестабильность рынка

Критерий	Затратный подход	Сравнительный подход
Основной принцип	Замещения	Замещения (покупатель выберет самый дешевый аналог)
Фокус	Затраты на создание, физические характеристики	Фактические рыночные сделки
Применимость	Новые объекты, спец. объекты, неактивные рынки, незавершенное строительство	Активные рынки со множеством сравнимых сделок
Чувствительность	К изменению цен на стройматериалы, износу	К наличию актуальных и сопоставимых аналогов
Использование	Определение минимальной стоимости, страхование	Определение рыночной стоимости, проверка других подходов
Недостатки	Сложность оценки износа, земли; затраты ≠ стоимость	Требует активного рынка, сложность корректировок для уникальных объектов

Интеграция подходов: В идеальной ситуации для определения рыночной стоимости недвижимости используются все три подхода.
* Затратный подход часто является основным для новых, уникальных или специализированных объектов, а также на неактивных рынках.
* Он может быть вспомогательным для проверки результатов, полученных сравнительным или доходным подходами, а также для обоснования наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
* В случаях, когда объект очень стар, имеет критический износ, и его затратная стоимость значительно превышает рыночную (например, старое, неэффективное здание в плохом состоянии), затратный подход может быть неприменим или его результат будет служить лишь отправной точкой для определения стоимости сноса и строительства нового объекта.

Целью оценщика является не только применение каждого подхода, но и согласование результатов для выведения итоговой стоимости, присваивая вес каждому подходу в зависимости от его релевантности, надежности исходных данных и специфики оцениваемого объекта.

Актуальные проблемы и пути их решения в современной практике применения затратного подхода

Несмотря на свою фундаментальность и широкую применимость, затратный подход к оценке недвижимости сопряжен с рядом серьезных вызовов, особенно в условиях российского рынка. Их понимание и разработка путей решения критически важны для повышения точности и обоснованности результатов оценки.

Проблемы достоверной оценки износа и стоимости воспроизводства старых строений

Одна из наиболее острых и комплексных проблем затратного подхода — это сложность достоверной оценки размера физического, функционального и внешнего износа строений, особенно для объектов с большим сроком эксплуатации.

Накопленный износ: Для старых зданий, которые эксплуатируются десятилетиями, износ накапливается и переплетается. Отделить физический износ от функционального, а их обоих от внешнего, становится крайне трудно. Например, устаревшие планировки (функциональный износ) часто сопровождаются ветхими стенами и коммуникациями (физический износ), а все это усугубляется деградацией района (внешний износ). Количественная оценка каждого вида износа требует глубокой экспертизы, и часто носит субъективный характер, зависящий от опыта и суждений оценщика.
Проблематичный расчет стоимости воспроизводства старых строений: Трудно или невозможно определить текущую стоимость устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства. Например, для зданий начала XX века может быть использована особая кирпичная кладка, уникальные столярные изделия, деревянные перекрытия, которые сегодня либо не производятся, либо их производство обойдется значительно дороже современных аналогов. Если следовать принципу точного воспроизводства, это может привести к завышенной стоимости, не соответствующей рыночным ожиданиям. В таких случаях чаще используется стоимость замещения, но и она требует существенной корректировки.

Последствия: Неточная оценка износа может привести к существенному искажению итоговой стоимости объекта, делая ее либо завышенной (если износ недооценен), либо заниженной (если износ переоценен).

Проблематика оценки земельных участков в российской практике

Вторая значительная проблема связана с отдельной оценкой стоимости земельного участка от строений. Это представляет сложность, поскольку такое разделение на практике зачастую невозможно либо связано со значительными затратами.

Недостаток рыночной информации: Рынок земельных участков в России, особенно в регионах, часто бывает непрозрачен и неактивен. Количество сделок с незастроенными земельными участками, пригодными для сравнения, может быть недостаточным, что затрудняет применение наиболее надежного метода сравнения продаж. Отсутствие публичных баз данных сделок и конфиденциальность информации усложняют сбор данных.
Специфика правового регулирования: Сложности могут быть связаны с правовым режимом земельных участков (например, наличие сервитутов, ограничений по использованию, статус земли — сельскохозяйственного назначения, промышленная и т.д.), что влияет на их рыночную стоимость и ННЭИ.
Разнообразие факторов: Стоимость земли зависит от множества факторов, таких как местоположение, размер, форма, рельеф, наличие инженерных коммуникаций, транспортная доступность, экологическая обстановка, градостроительные регламенты, что требует тщательного анализа и корректировок.

Последствия: Неточность в оценке земельного участка напрямую влияет на итоговую стоимость всего объекта недвижимости, так как земля является одним из ключевых компонентов.

Пути повышения точности и обоснованности результатов оценки

Для преодоления вышеуказанных проблем и повышения точности затратного подхода предлагаются следующие пути:

Привлечение квалифицированных специалистов:
- Для получения наиболее точных результатов при использовании метода количественного анализа (поэлементного метода) требуются дополнительные затраты времени и денег на оплату услуг квалифицированных сметчиков и инженеров-строителей. Их экспертиза позволяет детально определить объемы работ, подобрать актуальные расценки, учесть все накладные расходы и сметную прибыль, а также объективно оценить физический износ конструктивных элементов.
- При оценке сложного функционального и внешнего износа ценным является привлечение профильных экспертов (например, специалистов по энергоэффективности, градостроителей), которые могут дать профессиональное заключение о несоответствии объекта современным требованиям и влиянии внешних факторов.
Использование обширных и актуальных баз данных:
- Для оценки восстановительной стоимости/стоимости замещения необходимо использовать актуальные сметные нормативы (ГЭСН, ФЕР, ТЕР), а также своевременно обновляемые индексы пересчета стоимости строительства, которые публикуются Минстроем России.
- Для оценки земельных участков критически важно формирование и использование обширных баз данных по сделкам с землей. Это включает не только покупку готовых баз данных, но и самостоятельный мониторинг рынка, взаимодействие с риелторами, участие в электронных торгах. Важно собирать максимально полную информацию о проданных объектах, включая все корректирующие факторы.
Глубокий анализ рынка и применение комбинированных методов:
- Для износа: Вместо использования одного метода для определения износа, целесообразно применять комбинацию методик. Например, физический износ — через техническое обследование и стоимостный метод; функциональный износ — через анализ затрат на устранение и капитализацию потерь в доходе; внешний износ — через метод парных продаж и капитализацию потерь в доходе.
- Для земельных участков: Применение метода остатка для земли может быть эффективным в условиях недостаточности прямых сравнительных продаж, так как он позволяет оценить стоимость участка исходя из его потенциального доходного использования. Однако этот метод требует тщательного обоснования прогнозируемых доходов и затрат.
- Комплексный подход: Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо оно не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного, так как в таком случае оценщику сложно достоверно оценить размер всех видов износа. В таких случаях, его результаты следует очень осторожно согласовывать с результатами других подходов, или же использовать затратный подход для оценки стоимости сноса старого объекта и строительства нового, соответствующего ННЭИ.
Повышение квалификации оценщиков: Непрерывное обучение и специализация оценщиков в области строительного ценообразования, технической экспертизы и анализа рынка недвижимости являются залогом качественной работы.

Решение этих проблем требует комплексного подхода, сочетающего профессионализм оценщиков, доступ к достоверной информации и эффективное использование современных инструментов.

Влияние цифровизации и новых технологий на эффективность затратного подхода

В эпоху стремительной цифровой трансформации экономики, оценочная деятельность также претерпевает значительные изменения. Внедрение новых технологий и цифровых инструментов открывает беспрецедентные возможности для оптимизации и повышения точности затратного подхода, делая его более эффективным и менее трудоемким.

Применение BIM-моделирования и больших данных в сметных расчетах

Одними из наиболее перспективных технологий, способных кардинально изменить затратный подход, являются BIM-моделирование (Building Information Modeling) и анализ больших данных.

BIM-моделирование: Это процесс создания и управления информацией о строительном объекте на всех этапах его жизненного цикла. BIM-модель представляет собой не просто 3D-чертеж, а цифровую модель, содержащую полную информацию о каждом элементе здания: его геометрические параметры, материалы, характеристики, стоимость, сроки монтажа и демонтажа.
- Оптимизация сметных расчетов: BIM-модели позволяют автоматизировать процесс определения объемов работ и материалов с высокой степенью точности. Изменение одного параметра в модели автоматически обновляет все связанные данные, включая сметы. Это значительно сокращает время на составление смет, минимизирует ошибки и делает расчеты восстановительной стоимости или стоимости замещения более достоверными. Например, если в модели меняется тип окон, система сразу пересчитает стоимость материалов, монтажа и даже потенциальный износ по этому элементу.
- Оценка износа: В будущем BIM-модели могут быть интегрированы с системами мониторинга состояния объекта, что позволит в режиме реального времени отслеживать физический износ конструкций и инженерных систем. Это даст оценщикам более точные данные для расчета физического износа.
Большие данные (Big Data): Анализ огромных массивов данных, поступающих из различных источников (статистика строительства, рыночные цены на материалы и оборудование, заработная плата, индексы инфляции, данные о сделках с недвижимостью), позволяет выявлять скрытые закономерности и тенденции.
- Повышение точности УПС: С помощью больших данных можно создавать более точные и детализированные укрупненные показатели стоимости (УПС), учитывающие региональные особенности, тип объекта, технологии строительства. Эти показатели будут постоянно обновляться, отражая текущие рыночные реалии.
- Прогнозирование износа и рыночных тенденций: Анализ данных о долговечности материалов, интенсивности эксплуатации, климатических условиях позволяет более точно прогнозировать физический износ. Анализ рыночных данных помогает предсказывать внешние (экономические) изменения, влияющие на стоимость.
- Идентификация аналогов: Большие данные могут значительно улучшить поиск и подбор сравнимых аналогов для оценки земельных участков и корректировок при затратном подходе.

Роль специализированного сметного программного обеспечения и автоматизированных сервисов

Цифровизация уже глубоко проникла в сферу сметного ценообразования через специализированное программное обеспечение, которое является незаменимым инструментом для реализации затратного подхода.

Функционал программных комплексов: В Российской Федерации для автоматизации сметных расчетов и работы с укрупненными нормативами активно используются программные комплексы, такие как:
- «Гранд-Смета»: Один из лидеров рынка, позволяющий работать с федеральными, территориальными и отраслевыми сметными базами, формировать сметы любой сложности, учитывать индексы пересчета и различные коэффициенты.
- «Смета.Ру»: Еще одно популярное ПО с широким функционалом для составления смет, актов выполненных работ, ресурсных ведомостей.
- «АВС-4», «Турбо Сметчик»: Другие распространенные программы, предлагающие аналогичные возможности.
Использование ГЭСН и ФЕР: Эти программы позволяют применять действующие Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и Федеральные единичные расценки (ФЕР) с учетом региональных особенностей (через Территориальные единичные расценки – ТЕР) и текущих индексов изменения сметной стоимости строительства. Они автоматизируют рутинные операции, такие как расчет объемов, подбор расценок, начисление накладных расходов и сметной прибыли.
Автоматизация расчетов: Цифровые сервисы могут автоматизировать процесс расчета стоимости работ и материалов на основе параметров проекта и выбранных укрупненных нормативов, учитывать дополнительные коэффициенты (сезонные, региональные) и формировать подробные отчеты, что значительно ускоряет работу оценщика.

Укрупненные сметные нормативы (УСН/УПС) и Федеральный реестр сметных нормативов Минстроя России

В современной системе ценообразования в строительстве Российской Федерации, регулируемой Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой России), укрупненные сметные нормативы играют ключевую роль.

Значение УСН/УПС: Укрупненные сметные нормативы (УСН) или укрупненные показатели стоимости (УПС) являются инструментом, позволяющим оптимизировать процесс составления смет в строительстве. Это стандартизированные показатели стоимости строительства, рассчитанные на основе анализа большого объема данных о затратах на реализацию строительных проектов. Они используются для предварительной оценки стоимости строительства на этапах планирования и бюджетирования, а также для упрощения и ускорения процесса составления сметной документации. Применение укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ (УПБС ВР) для составления инвесторских смет осуществляется ресурсно-индексным методом с использованием данных регистрации текущего уровня цен на ресурсы региональными центрами по ценообразованию в строительстве или подрядными организациями.
Роль Минстроя России: Регулирование системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, включая разработку и утверждение укрупненных показателей, находится в компетенции Минстроя России. Министерство ведет Федеральный реестр сметных нормативов, который является официальным источником актуальных данных для всех участников строительного рынка и оценщиков. Это обеспечивает единообразие и достоверность применения нормативов.

Таким образом, цифровизация и внедрение новых технологий не только повышают эффективность затратного подхода, но и обеспечивают его большую прозрачность, обоснованность и соответствие актуальным экономическим и строительным реалиям.

Заключение

Наше путешествие в мир затратного подхода к оценке недвижимости показало, что это не просто набор формул и расчетов, а сложная, многогранная методология, глубоко укорененная в экономических принципах и строго регламентированная законодательством. Мы выяснили, что затратный подход, основанный на принципе замещения и концепции наилучшего и наиболее эффективного использования, является незаменимым инструментом, особенно при оценке новых, специализированных или уникальных объектов, а также в условиях неактивного рынка.

В ходе исследования мы детально проанализировали российскую нормативно-правовую базу, начиная от Федерального закона № 135-ФЗ и заканчивая специфическими положениями ФСО № 7, которые определяют условия целесообразности и последовательность применения затратного подхода. Было показано, как Гражданский и Градостроительный кодексы, а также сметные нормативы (ГЭСН, ФЕР, ТЕР), формируют правовой и технический контекст для определения затрат.

Особое внимание было уделено методам определения восстановительной стоимости и стоимости замещения – от исторически значимых УПВС до современных сметных программ, использующих актуальные нормативы Минстроя России. Мы подчеркнули важность корректного определения прибыли предпринимателя как неотъемлемого элемента затрат. Комплексный анализ износа – физического, функционального и внешнего – раскрыл многообразие методик их определения, от стоимостного до капитализации потерь в доходе, подчеркивая их критическую роль в корректировке первоначальных затрат.

Оценка земельных участков для целей затратного подхода предстала как отдельная задача, требующая применения специфических методов (сравнения продаж, остатка для земли) и глубокого понимания принципа ННЭИ. Мы также систематизировали преимущества и недостатки затратного подхода, проведя его сравнительный анализ с доходным и сравнительным подходами, что позволило определить его оптимальные области применения и роль в итоговом согласовании стоимости.

Не остались без внимания и актуальные проблемы, такие как сложности достоверной оценки износа старых строений и проблематика оценки земли в России. В качестве путей решения были предложены привлечение квалифицированных специалистов, использование обширных баз данных и применение комбинированных методов.

Кульминацией исследования стало рассмотрение влияния цифровизации и новых технологий. BIM-моделирование, анализ больших данных и специализированное сметное программное обеспечение («Гранд-Смета», «Смета.Ру») не только оптимизируют процесс сметных расчетов, но и повышают точность оценки, делая затратный подход более современным и эффективным. И что из этого следует для будущего? Следует ожидать, что интеграция этих технологий продолжит углубляться, а точность и скорость оценочных процессов будут только расти.

В заключение, затратный подход к оценке недвижимости продолжает оставаться краеугольным камнем в арсенале оценщика. Его значимость в условиях постоянно меняющегося рынка и развивающихся технологий только возрастает. Дальнейшие исследования могут быть сосредоточены на разработке более унифицированных методик оценки внешнего износа, адаптации BIM-технологий для автоматизированной оценки износа, а также на совершенствовании баз данных для оценки земельных участков в регионах с низкой рыночной активностью. Постоянное совершенствование методологии затратного подхода и его интеграция с новейшими технологиями обеспечат еще большую точность и обоснованность оценочных заключений, что имеет решающее значение для устойчивого развития экономики и эффективного управления имуществом.

Список использованной литературы

Конституция Российской Федерации.
Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ».
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР) // docs.cntd.ru. URL: https://docs.cntd.ru/document/1200003058 (дата обращения: 13.10.2025).
А.В. Севостьянов. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. М.: Академия, 2012.
Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2015.
Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Затратный подход // Бизнес-портал AUP.Ru. URL: https://www.aup.ru/books/m84/3_05.htm (дата обращения: 13.10.2025).
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Методы оценки земли // Бизнес-портал AUP.Ru. URL: https://www.aup.ru/books/m237/4_05.htm (дата обращения: 13.10.2025).
Какие виды износа нужно учитывать при оценке недвижимости? // garant.ru. URL: https://www.garant.ru/consult/business/1628185/ (дата обращения: 13.10.2025).
Метод стоимости замещения // financial-analysis.ru. URL: https://financial-analysis.ru/2023/11/15/metod-stoimosti-zameshheniya/ (дата обращения: 13.10.2025).
Затратный подход к оценке земельного участка // proocenka.com. URL: https://www.proocenka.com/art/ocenka-zemli-zatratnyy-podhod.html (дата обращения: 13.10.2025).
Методы определения восстановительной стоимости // ocenchik.ru. URL: https://ocenchik.ru/metodyi-opredeleniya-vosstanovitelnoy-stoimosti/ (дата обращения: 13.10.2025).
Метод распределения // gounb.ru. URL: https://gounb.ru/kraevedenie/zemlya/raspredelenie.html (дата обращения: 13.10.2025).
Преимущества и недостатки затратного подхода // cfin.ru. URL: https://www.cfin.ru/management/finance/valuation/cost_approach_pros_cons.shtml (дата обращения: 13.10.2025).
Метод остатка // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/edu/student/download_books/book/metody_ocenki_nedvizhimosti/3/5.html (дата обращения: 13.10.2025).
Особенности определения стоимости строительства с использованием укрупненных показателей стоимости // Смета+. URL: https://smeta-plus.ru/articles/osobennosti-opredeleniya-stoimosti-stroitelstva-s-ispolzovaniem-ukrupnennykh-pokazateley-stoimosti/ (дата обращения: 13.10.2025).
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости // Научно-практический центр профессиональной оценки. URL: https://npco.ru/opredelenie-pribyli-predprinimatelya-i-vneshnego-iznosa-dlya-obektov-nedvizhimosti/ (дата обращения: 13.10.2025).
Метод остатка // stroyplan.ru. URL: https://stroyplan.ru/metod_ostatka/ (дата обращения: 13.10.2025).
Метод остатка для оценки земельного участка // buhonline.ru. URL: https://www.buhonline.ru/articles/69107-metod-ostatka-dlya-ocenki-zemelnogo-uchastka (дата обращения: 13.10.2025).
Функциональный износ объекта недвижимости // e.sfu-kras.ru. URL: https://e.sfu-kras.ru/bitstream/handle/2311/119932/sfu-2019-15_2.pdf?sequence=1&isAllowed=y (дата обращения: 13.10.2025).
Преимущества и недостатки затратного подхода // novaex.ru. URL: https://novaex.ru/knowledge/useful/preimushchestva-i-nedostatki-zatratnogo-podkhoda/ (дата обращения: 13.10.2025).
Понятие и виды функционального износа // ocenschiki.ru. URL: https://ocenschiki.ru/ponyatie-i-vidy-funktsionalnogo-iznosa/ (дата обращения: 13.10.2025).
Внешний (экономический) износ объекта недвижимости // e.sfu-kras.ru. URL: https://e.sfu-kras.ru/bitstream/handle/2311/119932/sfu-2019-15_2.pdf?sequence=1&isAllowed=y (дата обращения: 13.10.2025).
ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА // elib.gstu.by. URL: https://elib.gstu.by/bitstream/handle/123456789/27537/Оценка объектов недвижимости с использованием затратного подхода.pdf?sequence=1&isAllowed=y (дата обращения: 13.10.2025).
Затратный подход к оценке согласно законодательству // ocenchiki.ru. URL: https://ocenchiki.ru/zatratnyy-podhod-k-ocenke-soglasno-zakonodatelstvu/ (дата обращения: 13.10.2025).
Оценка стоимости объектов недвижимости затратным подходом // ocenchik.ru. URL: https://ocenchik.ru/ocenka-stoimosti-obektov-nedvizhimosti-zatratnym-podxodom/ (дата обращения: 13.10.2025).
Об утверждении методических положений по определению стоимости имущества от 06 июня 2000 — 2.2. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости // docs.cntd.ru. URL: https://docs.cntd.ru/document/901768652 (дата обращения: 13.10.2025).
VII. Подходы к оценке // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_169493/102c7a00f8902882c23568c072c49c71ecb1965e/ (дата обращения: 13.10.2025).
Основные методы оценки стоимости земли – компания — Апхилл // uphill.ru. URL: https://uphill.ru/blog/osnovnye-metody-ocenki-stoimosti-zemli (дата обращения: 13.10.2025).
Методология определения стоимости объектов коммерческой недвижимости // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodologiya-opredeleniya-stoimosti-obektov-kommercheskoy-nedvizhimosti (дата обращения: 13.10.2025).
Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов // ocenchik.ru. URL: https://ocenchik.ru/vliyanie-fizicheskix-i-funkcionalnyix-iznosov-na-ryinochnuyu-stoimost-obektov-nedvizhimosti.-vzaimovliyanie-iznosov/ (дата обращения: 13.10.2025).
Метод остатка для земельного участка // ocenka-online.ru. URL: https://ocenka-online.ru/slovar/metod-ostatka-dlya-zemelnogo-uchastka.html (дата обращения: 13.10.2025).
Методы расчета восстановительной стоимости // e.sfu-kras.ru. URL: https://e.sfu-kras.ru/bitstream/handle/2311/119932/sfu-2019-29.pdf?sequence=1&isAllowed=y (дата обращения: 13.10.2025).
Оценка недвижимости: затратный подход // ocenchik.ru. URL: https://ocenchik.ru/ocenka-nedvizhimosti-zatratnyiy-podxod/ (дата обращения: 13.10.2025).
Подходы к оценке стоимости недвижимости // bton.ru. URL: https://www.bton.ru/article/podkhody-k-otsenke-stoimosti-nedvizhimosti (дата обращения: 13.10.2025).
Что такое восстановительная стоимость недвижимости // 8-etazh.ru. URL: https://8-etazh.ru/stati/chto-takoe-vosstanovitelnaya-stoimost-nedvizhimosti/ (дата обращения: 13.10.2025).
Износ объектов недвижимости // aup.ru. URL: https://www.aup.ru/books/m237/1_05.htm (дата обращения: 13.10.2025).
Бухгалтерский словарь — метод расчета восстановительной стоимости поэлементно (поагрегатно) // onlinedics.ru. URL: https://www.onlinedics.ru/slovar/buh/m/metod-rascheta-vosstanovitelnoi-stoimosti-pojelementno-poagregatno.html (дата обращения: 13.10.2025).
ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ // cyberleninka.ru. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/preimuschestva-i-nedostatki-zatratnogo-podhoda-pri-otsenke-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 13.10.2025).
Укрупненные сметные нормы: понятие и расчет // gectaro.com. URL: https://gectaro.com/blog/ukrupnennye-smetnye-normativy-ponyatie-i-raschet (дата обращения: 13.10.2025).
Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) с учетом потребительских свойств строительной продукции для объектов жилищно-гражданского направления // files.stroyinf.ru. URL: https://files.stroyinf.ru/Data2/1/4293815/4293815984.htm (дата обращения: 13.10.2025).
Укрупнённые показатели стоимости строительства // smetchik.ru. URL: https://smetchik.ru/articles/ukrupnennye-pokazateli-stoimosti-stroitelstva/ (дата обращения: 13.10.2025).
Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости // ekonomika.snauka.ru. URL: https://www.ekonomika.snauka.ru/2018/11/17070 (дата обращения: 13.10.2025).