Оценка торговой недвижимости: комплексный план курсовой работы с учетом актуальных трендов и нормативно-правовых изменений РФ

На протяжении последних десятилетий, невзирая на экономические и геополитические потрясения, рынок недвижимости остается одним из краеугольных камней мировой экономики. В России, где доля инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга в 2024 году, по оценкам IBC Real Estate, достигла рекордных 170 миллиардов рублей, а в 2023 году 33% (26,2 миллиарда рублей) от общего объема инвестиций пришлось именно на торговый сегмент, оценка стоимости объектов приобретает стратегическое значение. Это не просто бюрократическая процедура, а сложный аналитический процесс, позволяющий принимать обоснованные инвестиционные, управленческие и юридические решения. В условиях стремительных изменений рынка, усиления конкуренции и постоянной трансформации законодательной базы, особенно в период 2024-2025 годов, актуальность грамотной и объективной оценки торговой недвижимости возрастает многократно, ведь даже незначительные ошибки в расчётах могут привести к существенным финансовым потерям.

Данная курсовая работа нацелена на создание детального, всеобъемлющего и актуального плана для проведения оценки торговой недвижимости, адаптированного к современным экономическим реалиям и нормативно-правовым требованиям Российской Федерации.

Цель работы: Разработать структурированный и методологически обоснованный план курсовой работы по оценке торговой недвижимости, который позволит студентам глубоко изучить теоретические основы, нормативно-правовое регулирование, практические подходы и актуальные рыночные тенденции, а также выявить и предложить решения для современных проблем оценочной деятельности.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Систематизировать теоретические основы оценки недвижимости, включая основные понятия и принципы.
2. Проанализировать нормативно-правовую базу оценочной деятельности в РФ, акцентируя внимание на последних законодательных изменениях (2024-2025 гг.).
3. Детально рассмотреть основные подходы и методы оценки, адаптированные для торговой недвижимости, и обосновать критерии их выбора.
4. Изучить методологию анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) применительно к объектам торговой недвижимости.
5. Провести углубленный анализ текущей ситуации и спрогнозировать тенденции развития рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга на 2023-2025 годы.
6. Идентифицировать ключевые проблемы оценочной деятельности в России и предложить эффективные пути их решения.

Объект исследования: Процесс оценки торговой недвижимости в Российской Федерации.
Предмет исследования: Методология, нормативно-правовое регулирование, анализ рынка и практика применения оценочных подходов к торговой недвижимости в РФ.

Научная новизна исследования заключается в:

• Интеграции актуализированной нормативно-правовой базы (включая изменения ФЗ №135 и ФСО на 2024-2025 гг.) в комплексную методологию оценки.
• Представлении эксклюзивного и детализированного анализа рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга с динамикой за 2023-2024 годы и прогнозами на 2025 год, учитывающего специфические региональные тренды.
• Систематизации современных вызовов оценочной деятельности в России (например, кадровый дефицит и проблемы независимости) и предложении конкретных путей их решения.

Практическая значимость работы состоит в предоставлении студентам исчерпывающего, актуального и методологически строгого руководства для написания курсовой работы высокого академического уровня, что способствует формированию глубоких теоретических знаний и практических навыков в сфере оценочной деятельности. Разработанный план может служить основой для дальнейших научных исследований и практического применения в профессиональной деятельности.

Структура работы: Курсовая работа состоит из введения, шести глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Глава 1. Теоретические и методологические основы оценки недвижимости

Сущность и основные понятия оценки недвижимости

В основе любой осмысленной экономической деятельности лежит оценка стоимости — будь то инвестиции, купля-продажа, кредитование или страхование. В контексте недвижимости этот процесс обретает особую значимость, поскольку речь идет о капитальных активах, обладающих уникальными характеристиками и высокой стоимостью. Оценка недвижимости — это не просто определение цены, а комплексный аналитический процесс, в ходе которого устанавливается стоимость объекта недвижимого имущества на определенную дату. Это междисциплинарная область, требующая глубоких знаний экономики, финансов, юриспруденции, архитектуры и городского планирования. Именно здесь закладывается фундамент для принятия стратегических решений, влияющих на долгосрочную перспективу.

Ключевым понятием в оценочной деятельности является рыночная стоимость. Согласно Федеральному закону №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объекта определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно и без принуждения, будучи полностью информированными. Это означает, что цена должна быть результатом добровольного соглашения между независимыми продавцом и покупателем, каждый из которых стремится максимизировать свою выгоду. Важно понимать, что рыночная стоимость — это не абстрактное понятие, а конкретная денежная величина, которая может быть подтверждена рыночными данными.

Помимо рыночной стоимости, существуют и другие виды стоимости, определяемые в зависимости от целей оценки, например, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая или восстановительная. Каждая из них имеет свои специфические условия и критерии определения.

Другим важным термином является ликвидность недвижимости. Ликвидность отражает способность объекта быть быстро реализованным на рынке по цене, близкой к рыночной. Высоколиквидная недвижимость может быть продана оперативно и без значительных потерь в цене, тогда как низколиквидные объекты требуют длительного времени экспозиции или уступок в цене. На ликвидность влияют такие факторы, как местоположение, тип объекта, его состояние, а также общая экономическая ситуация и активность рынка. Например, торговые помещения в активно развивающихся районах с высоким трафиком обычно более ликвидны, чем специализированные объекты в отдаленных промышленных зонах. Это наглядно показывает, почему инвесторы так ценят удачное расположение.

Полезность недвижимости — еще одно фундаментальное понятие. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику и может быть использована для реализации определенной экономической функции, удовлетворяя его потребности. Без полезности нет спроса, а без спроса нет стоимости.

Принципы оценки недвижимости

Оценочная деятельность базируется на ряде фундаментальных принципов, которые формируют методологическую основу и обеспечивают логичность и обоснованность оценочных суждений. Эти принципы, выработанные многолетней практикой и теоретическими исследованиями, позволяют оценщику адекватно реагировать на динамику рынка и специфику каждого объекта.

1. Принцип полезности. Этот принцип утверждает, что стоимость недвижимости прямо пропорциональна ее способности удовлетворять потребности потенциального собственника. Чем больше функций объект может выполнять, чем шире спектр потребностей он покрывает, тем выше его полезность и, как следствие, стоимость. Например, торговый центр, расположенный в густонаселенном районе с хорошей транспортной доступностью и предлагающий широкий спектр товаров и услуг, будет более полезен и ценен, чем аналогичный объект в менее привлекательном месте.
2. Принцип замещения. Рациональный покупатель, согласно этому принципу, не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена за другую собственность такой же полезности и функциональности. Этот принцип лежит в основе сравнительного подхода к оценке, где стоимость объекта определяется путем сравнения с аналогичными, недавно проданными или выставленными на продажу объектами.
3. Принцип ожидания (предвидения). Стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется ожидаемой будущей чистой выручкой от ее использования и последующей продажи. Инвестор, приобретая объект, рассчитывает не только на текущие доходы, но и на будущую капитализацию, прирост стоимости. Этот принцип является краеугольным камнем доходного подхода.
4. Принцип спроса и предложения. Стоимость объекта недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке. Если спрос превышает предложение, цены растут, и наоборот. Оценщик должен тщательно анализировать баланс этих сил на конкретном сегменте рынка.
5. Принцип конкуренции. На рынке недвижимости конкуренция между продавцами и покупателями, а также между различными видами использования земли, оказывает влияние на стоимость. Избыточная прибыль, получаемая от владения недвижимостью, привлекает конкурентов, что со временем ведет к снижению доходности и стабилизации цен.
6. Принцип изменения. Стоимость недвижимости не является статичной величиной; она непрерывно изменяется во времени под воздействием экономических, политических, социальных, экологических и технологических факторов. Оценщик всегда указывает дату оценки, поскольку стоимость, определенная на одну дату, может отличаться от стоимости на другую.
7. Принцип соответствия. Максимальная стоимость объекта достигается тогда, когда его характеристики (архитектура, функциональность, размер) соответствуют ожиданиям рынка и окружающей среде. Например, роскошный торговый центр в спальном районе эконом-класса может быть неэффективен.
8. Принцип остаточной продуктивности земли. Стоимость земли определяется остаточной величиной дохода, которая остается после вычета всех операционных расходов и отдачи на капитал, вложенный в улучшения (здания, сооружения).
9. Принцип вклада. Увеличение или уменьшение стоимости объекта за счет добавления или удаления какого-либо элемента определяется не затратами на этот элемент, а вкладом, который он вносит в общую стоимость объекта. Например, затраты на улучшение фасада торгового центра должны быть меньше или равны увеличению его рыночной стоимости.
10. Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость достигается тогда, когда различные компоненты недвижимости (земля, улучшения, финансирование, менеджмент) находятся в оптимальном балансе.
11. Принцип зависимости. Стоимость объекта недвижимости зависит от окружающей среды, соседних объектов, инфраструктуры и других внешних факторов.
12. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ). Этот фундаментальный принцип гласит, что стоимость объекта определяется тем его использованием, которое является физически возможным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и приносящим максимальную продуктивность. Подробный анализ НЭИ будет представлен в Главе 4.

Понимание и грамотное применение этих принципов является залогом качественной и объективной оценки, позволяющей определить рыночную стоимость объекта недвижимости с высокой степенью достоверности.

Глава 2. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации

Нормативно-правовая база является каркасом, на котором держится вся оценочная деятельность в России. Без четких правил, стандартов и законодательных актов невозможно обеспечить достоверность, объективность и единообразие результатов оценки. В последние годы система регулирования претерпевает значительные изменения, направленные на повышение прозрачности и качества услуг.

Обзор Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (№ 135-ФЗ)

Основополагающим документом, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, устанавливает обязательность ее проведения в определенных случаях, а также закрепляет права и обязанности оценщиков.

Ключевые положения Закона № 135-ФЗ включают:

• Определение оценочной деятельности: Закон дает четкое определение оценочной деятельности как деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
• Субъекты оценочной деятельности: К ним относятся физические лица – оценщики, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО), и юридические лица – оценочные компании. Закон устанавливает требования к их квалификации, членству в СРО и страхованию ответственности.
• Объекты оценки: К ним относится любое имущество или имущественные права, которые могут быть предметом гражданского оборота, включая объекты недвижимости.
• Требования к отчету об оценке: Закон определяет обязательное содержание отчета об оценке, его структуру, а также требования к его оформлению (прошивка, нумерация страниц, подпись оценщика, печать). Отчет должен содержать всю важную информацию, способную потенциально влиять на стоимость объекта.
• Права и обязанности оценщиков: Оценщик обязан быть независимым, действовать добросовестно, использовать актуальные данные, соблюдать конфиденциальность и нести имущественную ответственность за причиненный ущерб. Он имеет право запрашивать необходимую информацию, привлекать экспертов и отказываться от проведения оценки, если нет возможности выполнить ее объективно.

Закон № 135-ФЗ является фундаментом, на котором строятся все остальные нормативные акты в сфере оценки. Его положения обеспечивают единство методологических подходов и защиту интересов всех участников оценочного процесса.

Федеральные стандарты оценки (ФСО): состав и применение

Помимо Федерального закона, ключевую роль в регулировании оценочной деятельности играют Федеральные стандарты оценки (ФСО). Эти нормативные документы, утверждаемые Министерством экономического развития РФ, детализируют процедуры проведения оценки различных видов имущества, устанавливают требования к содержанию отчетов и регулируют деятельность оценщиков.

В последние годы система ФСО активно совершенствуется. В 2022 году были утверждены новые ФСО I-VI (Приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), которые заменили предыдущие общие ФСО № 1, 2, 3, 4, 12, 13 и внесли существенные изменения в «специальные» ФСО № 5, 7, 8, 9, 10, 11. Целью этих изменений стало повышение степени удовлетворенности потребителей качеством оценочных услуг за счет улучшения достоверности, сопоставимости результатов и прозрачности оценочных процедур.

Основные аспекты, регулируемые ФСО:

• Требования к порядку проведения оценки: ФСО устанавливают этапы оценочного процесса, начиная от заключения договора и сбора информации до формирования отчета.
• Требования к осуществлению оценочной деятельности: Стандарты определяют принципы, которые должны соблюдать оценщики (например, объективность, независимость, всесторонность).
• Требования к содержанию отчета об оценке: ФСО детализируют, какая информация должна быть включена в отчет (например, описание объекта, используемые подходы и методы, расчеты, выводы).
• Применение подходов к оценке: Согласно ФСО, оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Это требование обеспечивает всесторонность анализа и обоснованность итоговой стоимости.
• Объективность и надежность данных: Оценщик должен исходить из постулата о максимальной объективности информации и выводов, тщательно проверяя адекватность и надежность данных, используемых в оценке.

Новые ФСО 2022 года акцентируют внимание на необходимости большей детализации и прозрачности в расчетах, а также на более глубоком обосновании выбора методов и корректировок. Это требует от оценщиков более высокого уровня аналитических навыков и ответственности.

Законодательные нововведения и их влияние на оценочную деятельность (2024-2025 гг.)

Сфера оценочной деятельности в России находится в состоянии постоянной динамики, и 2024-2025 годы принесли и еще принесут ряд значительных законодательных нововведений, которые кардинально меняют ландшафт рынка оценочных услуг. Эти изменения направлены на усиление контроля, повышение качества и независимости оценки, а также на защиту прав потребителей.

1. Изменения в Федеральном законе № 135-ФЗ: В 2024 году Государственная Дума ��риняла в первом чтении законопроект о внесении изменений в ФЗ № 135-ФЗ. Эти изменения, планируемые к окончательному вступлению в силу в 2025 году, касаются нескольких ключевых аспектов:
   • Особенности оценки государственного имущества: Вводится ужесточение требований к оценщикам и оценочным фирмам, участвующим в оценке государственного имущества. Для таких специалистов необходим опыт не менее трёх отчётов по оценке бизнеса или от десяти по оценке имущества, а также отсутствие дисциплинарных наказаний и судебных решений о недостоверности отчётов. Это призвано повысить прозрачность и исключить коррупционные риски при работе с государственными активами.
   • Ужесточение требований к оценщикам и оценочным фирмам: В целом, повышаются требования к профессионализму и добросовестности участников рынка.
   • Расширение оснований для внеплановых проверок: Теперь, помимо жалоб, основаниями для внеплановых проверок оценочных организаций станут обращения органов государственной власти, местного самоуправления и организаций, наделённых властными полномочиями. Это усилит контроль за деятельностью оценщиков и позволит оперативно реагировать на нарушения.
   • Обязанность информирования СРО: Оценщики будут обязаны предоставлять в саморегулируемые организации (СРО) информацию о вступивших в законную силу решениях о признании их отчётов недостоверными. Это способствует накоплению статистики нарушений и более эффективному контролю со стороны СРО.
2. Новая схема получения компенсации для потребителя: Одним из наиболее значимых изменений является упорядоченная схема возмещения убытков за некачественные оценочные услуги:
   • Приоритет страхования ответственности оценочных компаний: Выплата предлагается в первую очередь за счёт страхования ответственности оценочных компаний, минимальная планка которого повышается с 5 до 10 млн рублей.
   • Страхование ответственности оценщиков: Затем компенсация может быть получена за счёт страхования ответственности самих оценщиков (от 300 тыс. рублей).
   • Компенсационный фонд СРО: Только после исчерпания первых двух источников возмещение осуществляется за счёт компенсационного фонда саморегулируемой организации.
   • Расширение оснований для возмещения убытков: Законопроект расширяет основания для возмещения убытков, позволяя получить компенсацию не только по факту использования результата оценки, но и в случае невозможности применения такого результата, например, если суд признает отчёт недостоверным. Это значительно повышает уровень защиты потребителей.

Эти законодательные новеллы свидетельствуют о стремлении государства к повышению качества и ответственности в сфере оценочной деятельности, что должно привести к росту доверия к результатам оценки и укреплению её позиций в экономике. Для оценщиков это означает необходимость постоянного повышения квалификации, более тщательной работы с данными и строжайшего соблюдения всех нормативных требований. Для студентов, изучающих оценку недвижимости, крайне важно быть в курсе этих изменений, поскольку они напрямую влияют на методологию и практику составления отчётов. Ведь каким образом иначе можно гарантировать актуальность и правомерность выводов в своих исследованиях?

Глава 3. Подходы и методы оценки торговой недвижимости

Оценка недвижимости – это процесс, требующий многогранного анализа и использования различных инструментов для получения наиболее объективного результата. В мировой и российской практике признаны три основных подхода, каждый из которых имеет свою специфику и область применения, особенно при оценке торговой недвижимости. Выбор подхода – это не произвольное решение, а тщательно обоснованный шаг, зависящий от цели оценки, вида определяемой стоимости, наличия и достоверности информации, а также от специфики объекта и рынка.

Затратный подход: методы расчёта и особенности применения для торговой недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости строится на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость создания нового аналогичного объекта с такой же полезностью. В своей основе этот подход определяет стоимость объекта через сумму затрат, необходимых для его воспроизводства или замещения, за вычетом всех видов износа.

Основные принципы и методы:

• Стоимость воспроизводства – это сумма затрат на создание точной копии объекта с использованием тех же материалов, технологий и стандартов, что и при первоначальном строительстве.
• Стоимость замещения – это затраты на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных материалов, технологий и стандартов. Для торговой недвижимости чаще используется стоимость замещения, так как она более адекватно отражает текущие рыночные реалии и функциональные требования.

Этапы применения затратного подхода:

1. Определение стоимости земельного участка: Оценивается как свободный и готовый к освоению, обычно с помощью сравнительного подхода.
2. Расчёт полных затрат на строительство улучшений (зданий и сооружений): Используются сборники укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС), актуальные сметные нормативы, данные о рыночных ценах на строительные материалы и работы. Важным этапом является индексация этих затрат к текущим ценам на дату оценки.
   • Пример формулы:
     Стоимость строительства = Σj=1n (Объём работыj × Единичная стоимостьj × Коэффициент индексацииj) + Накладные расходы + Прибыль застройщика
     где j — вид работ или материалов.
3. Определение всех видов износа:
   • Физический износ: Потеря стоимости из-за естественного старения и разрушения конструктивных элементов (например, трещины в стенах, износ кровли). Оценивается по сроку службы, состоянию элементов или методом экспертной оценки.
   • Функциональный износ: Потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям и стандартам (например, устаревшая планировка торговых залов, низкие потолки, недостаточная мощность вентиляции).
   • Внешний (экономический) износ: Потеря стоимости из-за неблагоприятных внешних факторов, не связанных непосредственно с объектом (например, снижение покупательской способности населения в районе, закрытие крупного транспортного узла, изменение законодательства).

Особенности применения для торговой недвижимости:
Затратный подход наименее применим для объектов торговой недвижимости, которые приобретаются с целью получения дохода, так как он не учитывает рыночную конъюнктуру и экономическую эффективность. Однако он может быть полезен в следующих случаях:

• Оценка новых построек: Когда объект только что построен или находится на стадии строительства, а рыночных аналогов ещё нет.
• Уникальные или специализированные объекты: Например, специализированные логистические центры для ретейла, крупные выставочные комплексы, для которых сложно найти прямые рыночные аналоги.
• Оценка для целей страхования или налогообложения: Где требуется определить восстановительную стоимость.
• В комбинации с другими подходами: Результаты затратного подхода могут использоваться как индикатор для проверки достоверности результатов, полученных доходным и сравнительным подходами.

Недостатки:

• Сложность точного определения всех видов износа, особенно функционального и внешнего.
• Не учитывает рыночный спрос и предложение, а также потенциал доходности объекта.
• Может давать завышенную стоимость для объектов с высоким уровнем функционального или внешнего износа.

Сравнительный подход: анализ рынка аналогов и корректировки

Сравнительный подход, основанный на принципе замещения, является одним из наиболее востребованных и часто используемых при оценке торговой недвижимости. Его суть заключается в определении стоимости оцениваемого объекта путём сравнения его с аналогичными объектами, которые были недавно проданы или выставлены на продажу на открытом рынке.

Преимущества для торговой недвижимости:
Торговая недвижимость (магазины, торговые центры, стрит-ритейл) часто имеет достаточное количество рыночных данных о сделках, что делает сравнительный подход весьма удобным. Активный и прозрачный рынок с доступной актуальной информацией об аналогах значительно повышает значимость этого подхода.

Основные этапы применения:

1. Сбор информации о рыночных аналогах: Ищутся объекты с наиболее схожими характеристиками, которые были проданы или предлагаются к продаже в разумные сроки (обычно за последние 6-12 месяцев) в том же или сопоставимом сегменте рынка. Источниками данных служат базы данных агентств недвижимости, открытые объявления, экспертные отчёты, статистические данные Росреестра.
2. Выбор единицы сравнения: Для торговой недвижимости чаще всего используются:
   • Цена за квадратный метр общей площади (руб./м²);
   • Цена за квадратный метр арендопригодной площади (руб./м² GLA);
   • Месячная арендная ставка за квадратный метр (руб./м²/месяц), с последующей капитализацией или расчётом рыночной стоимости на основе мультипликаторов.
3. Корректировки на различия: Поскольку абсолютно идентичных объектов не существует, необходимо внести корректировки в цены аналогов, чтобы привести их к характеристикам оцениваемого объекта. Корректировки могут быть как в абсолютном, так и в процентном выражении. Ключевые факторы корректировок включают:
   • Местоположение: Близость к центру, плотность населения, транспортная доступность (метро, крупные магистрали), наличие парковки, пешеходный трафик.
   • Тип недвижимости: Торговый центр, отдельно стоящий магазин, помещение стрит-ритейла, фуд-холл.
   • Год постройки и физический износ: Различия в возрасте и состоянии конструкций.
   • Размеры и планировка: Общая площадь, высота потолков, конфигурация торговых залов.
   • Технические особенности и коммуникации: Наличие и мощность инженерных систем (вентиляция, кондиционирование, электроснабжение), интернет.
   • Инфраструктура: Наличие рядом якорных арендаторов, конкурентов, объектов социальной инфраструктуры.
   • Условия сделки: Отличия в условиях финансирования, сроках экспозиции, срочности продажи.

Методы сравнительного анализа:

• Метод парных продаж: Сравнение двух объектов, отличающихся лишь по одному параметру, для определения стоимости корректировки по этому параметру.
• Метод сравнительного анализа с внесением корректировок: Наиболее распространённый, где цены аналогов последовательно корректируются по всем выявленным отличиям.
• Моделирование рыночного ценообразования (например, регрессионный анализ): При наличии большого объёма данных о сделках, можно построить математическую модель, которая определяет влияние различных факторов на цену.

Таблица 1. Пример корректировок для сравнительного подхода (гипотетические данные)

Фактор корректировки	Характеристика объекта оценки	Характеристика аналога 1	Корректировка аналога 1 (к цене аналога)	Характеристика аналога 2	Корректировка аналога 2 (к цене аналога)
Местоположение	Центр, высокий трафик	Спальный район	+10%	Центр, средний трафик	+5%
Тип объекта	Стрит-ритейл (1 этаж)	Торговый центр (2 этаж)	+7%	Стрит-ритейл (цоколь)	+15%
Год постройки	2015	2005	+5%	2018	-2%
Ремонт/Отделка	Высокое качество	Среднее качество	+3%	Высокое качество	0%
Наличие парковки	Да	Нет	+4%	Да	0%
Площадь (гипотетическая)	100 м²	90 м²	Цена/м²	110 м²	Цена/м²

Результатом применения сравнительного подхода является ряд скорректированных цен аналогов, которые затем анализируются и взвешиваются для определения итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход: капитализация и дисконтирование денежных потоков в оценке коммерческой недвижимости

Доходный подход является наиболее актуальным и часто определяющим при оценке коммерческой недвижимости, особенно такой как торговые площади. Причина проста: инвесторы приобретают такие объекты прежде всего с целью получения дохода. Этот подход основан на принципе ожидания, согласно которому стоимость объекта определяется текущей стоимостью ожидаемых будущих денежных потоков от его использования.

Основные методы доходного подхода:

1. Метод прямой капитализации дохода (МПКД): Применяется, когда ожидается, что объект будет приносить относительно стабильный и равномерный доход на протяжении длительного периода времени, а также при отсутствии значительных изменений в денежных потоках.
   • Формула:
     Стоимость = Чистый операционный доход / Ставка капитализации
     где:
     • Чистый операционный доход (ЧОД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от вакансий и неплатежей, а также операционных расходов (коммунальные платежи, налоги на имущество, страхование, управление и т.д.), но до вычета амортизации и налогов на прибыль.
     • Ставка капитализации — это коэффициент, который переводит ожидаемый ЧОД в текущую стоимость. Она должна отражать требуемую норму доходности на инвестированный капитал и ожидаемый темп изменения стоимости объекта.
2. Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП): Используется, когда ожидается, что денежные потоки будут существенно меняться во времени, например, при поэтапном освоении объекта, наличии крупного ремонта или редевелопмента, а также при краткосрочной перспективе владения с последующей продажей. Этот метод позволяет учесть временную стоимость денег.
   • Формула:
     Стоимость = Σt=1N (ЧОДt / (1 + r)t) + (Стоимость реверсии / (1 + r)N)
     где:
     • ЧОД_t — чистый операционный доход в период t.
     • r — ставка дисконтирования.
     • N — продолжительность прогнозного периода.
     • Стоимость реверсии — предполагаемая стоимость объекта в конце прогнозного периода, дисконтированная к текущей дате.

Факторы, влияющие на расчёты в доходном подходе:

• Инфляция: Влияет на рост арендных ставок и операционных расходов.
• Операционные затраты: Важно точно их спрогнозировать, включая переменные и постоянные расходы.
• Изменения курсов валют: Актуально для объектов, арендные ставки которых привязаны к валюте.
• Законодательные нововведения: Могут влиять на налогообложение, правила эксплуатации и другие аспекты.
• Рыночные изменения: Динамика спроса и предложения, появление конкурентов, изменения покупательской способности.
• Ставка дисконтирования и ставка капитализации: Эти ключевые показатели должны отражать риски получения прогнозируемого денежного потока и могут быть рассчитаны различными методами (например, кумулятивного построения, экстракции из рынка, метод связанных инвестиций). Для торговой недвижимости важно учитывать специфические риски, такие как снижение покупательской активности, конкуренция со стороны онлайн-ритейла, изменение предпочтений потребителей.

Обоснование выбора подходов к оценке торговой недвижимости

Выбор подходов к оценке является одним из критически важных этапов, определяющим точность и достоверность итогового результата. Согласно Федеральным стандартам оценки, оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы. Однако степень их применимости и вес в итоговой оценке существенно различаются в зависимости от ряда факторов.

Критерии выбора оценочных подходов:

1. Специфика объекта оценки:
   • Торговая недвижимость: Объекты, предназначенные для получения дохода (магазины, торговые центры, павильоны, помещения стрит-ритейла), в первую очередь оцениваются с позиции их доходности. Поэтому доходный подход здесь играет ведущую роль. Он позволяет учесть будущие денежные потоки, операционные расходы, вакантность и риски.
   • Для объектов с активным рынком аналогов (например, типичные помещения стрит-ритейла, небольшие магазины): Сравнительный подход будет высокорелевантным. Наличие большого количества сделок с сопоставимыми объектами позволяет получить достаточно точные корректировки и рыночные индикаторы.
   • Для новых или уникальных объектов, а также объектов, не приносящих стабильного дохода (например, законсервированные торговые площади): Затратный подход может быть применён, но его результаты требуют особого внимания к оценке износа и рыночной целесообразности.
2. Цель оценки:
   • Для купли-продажи, инвестиционных решений, кредитования: Основное значение имеют доходный и сравнительный подходы, так как они наиболее точно отражают рыночную стоимость и потенциал объекта.
   • Дл�� страхования или бухгалтерского учёта (восстановительная стоимость): Затратный подход становится более значимым.
   • Для принятия управленческих решений (например, реконструкция, перепрофилирование): Все три подхода могут быть использованы для комплексного анализа.
3. Доступность и достоверность исходной информации:
   • При наличии большого объёма актуальных данных о сделках с аналогами: Сравнительный подход будет надёжным.
   • При возможности точно спрогнозировать денежные потоки и ставки капитализации/дисконтирования: Доходный подход будет эффективным.
   • При наличии актуальных сметных нормативов и данных о ценах на строительство: Затратный подход может быть применён.
   • При дефиците информации по одному из подходов: Его применение может быть ограничено или вовсе исключено с соответствующим обоснованием в отчёте.

Рекомендации по комбинированию подходов:

Для достижения наиболее достоверного результата при оценке торговой недвижимости, как правило, рекомендуется комбинировать все три подхода:

• Доходный подход часто является основным для коммерческой недвижимости, поскольку инвестор ориентируется на будущие доходы.
• Сравнительный подход служит мощным подтверждением результатов доходного подхода и корректирует их с учётом текущих рыночных цен. Он особенно ценен для оценки типовых торговых площадей.
• Затратный подход чаще всего выполняет контрольную функцию, устанавливая верхний предел стоимости (стоимость создания нового объекта) и помогая оценить экономическую целесообразность существующих улучшений.

В заключительном этапе — согласовании результатов — оценщик анализирует выводы, полученные каждым подходом, присваивает им весовые коэффициенты (исходя из надёжности исходных данных, применимости метода и специфики объекта) и формирует итоговую рыночную стоимость. Важно помнить, что каждый подход раскрывает стоимость объекта с определённой стороны, и только их комплексное применение позволяет получить максимально объективный и обоснованный результат.

Глава 4. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) торговой недвижимости

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) — это не просто один из этапов оценки, а её фундаментальная основа, ключевой элемент, определяющий вектор всего оценочного процесса и, в конечном итоге, рыночную стоимость объекта. НЭИ представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует её продуктивность (соответствует её наибольшей стоимости) и которое одновременно физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано. Без понимания НЭИ невозможно корректно применить ни один из трёх оценочных подходов.

Критерии и последовательность анализа НЭИ

Процесс анализа НЭИ строго структурирован и включает четыре основных критерия, которые рассматриваются в определённой последовательности. Каждый последующий критерий фильтрует варианты использования, отсеивая нецелесообразные, пока не останется тот, который приносит максимальную продуктивность.

1. Юридическая допустимость. Это первый и самый строгий фильтр. Любое предполагаемое использование объекта должно строго соответствовать действующему законодательству, нормативным актам и частным ограничениям.
   • Примеры ограничений:
     • Зонирование: Виды разрешённого использования земельного участка (например, жилая, коммерческая, промышленная, рекреационная). Для торговой недвижимости важно, чтобы зона разрешала торговую деятельность.
     • Строительные нормы и правила (СНиПы): Требования к плотности застройки, высотности, отступам, пожарной безопасности, санитарным нормам.
     • Законодательство об охране окружающей среды: Ограничения на использование участков, например, в водоохранных зонах.
     • Законодательство об исторических зданиях и объектах культурного наследия: Ограничения на реконструкцию или снос.
     • Частные ограничения: Сервитуты, обременения, условия долгосрочных договоров аренды, которые могут ограничивать права собственника на изменение использования объекта.
   • Последовательность: На этом этапе отбрасываются все варианты, которые прямо или косвенно запрещены законом или существующими обременениями.
2. Физическая осуществимость. Из всех юридически допустимых вариантов необходимо выбрать те, которые реально могут быть реализованы на данном земельном участке с учётом его физических характеристик.
   • Примеры факторов:
     • Размеры и форма участка: Достаточна ли площадь для строительства торгового центра или магазина требуемого размера? Позволяет ли форма участка эффективную планировку?
     • Топография: Уклон, наличие оврагов, перепадов высот, требующих значительных земляных работ.
     • Геологические и сейсмологические характеристики: Тип грунта, несущая способность, риск землетрясений, что влияет на стоимость и возможность строительства.
     • Климатические условия: Температурные режимы, уровень осадков.
     • Состояние грунта: Необходимость дренажа, укрепления.
     • Подъездные пути и доступность: Возможность организации удобного подъезда для транспорта и пешеходов.
     • Наличие и мощность коммуникаций: Доступ к электроснабжению, водопроводу, канализации, газоснабжению, отоплению.
   • Последовательность: Отбрасываются варианты, которые требуют чрезмерных затрат на адаптацию участка или физически невозможны.
3. Финансовая обеспеченность (целесообразность/оправданность). Из юридически допустимых и физически осуществимых вариантов выбираются те, которые будут приносить доход владельцу и являются экономически выгодными.
   • Включает анализ:
     • Рынка: Глубокий анализ спроса и предложения на различные виды недвижимости в данном сегменте. Есть ли потребность в новых торговых площадях? Каков уровень вакантности?
     • Конкурентной среды: Изучение существующих конкурентов, их сильных и слабых сторон, ценовой политики.
     • Потенциальных рисков: Рыночные, финансовые, операционные риски, связанные с тем или иным вариантом использования.
     • Прогноз доходов и расходов: Для каждого варианта использования составляется финансовая модель, оцениваются потенциальные доходы (арендная плата, торговый оборот) и операционные расходы.
   • Последовательность: На этом этапе отбрасываются варианты, которые, несмотря на их законность и физическую возможность, не способны приносить адекватную прибыль или являются убыточными. Для оценки финансовой обоснованности часто применяются методы затратного и доходного подходов, например, метод дисконтирования денежных потоков.
4. Максимальная продуктивность (эффективность). Наконец, из всех финансово целесообразных вариантов выбирается тот, который обеспечивает максимальный чистый доход или приводит к максимальной текущей стоимости объекта.
   • Последовательность: Это финальный этап, на котором сравниваются финансовые показатели оставшихся вариантов использования (например, чистый операционный доход, рентабельность инвестиций, NPV) и выбирается самый прибыльный.

Таким образом, анализ НЭИ представляет собой воронку, которая постепенно сужает круг возможных вариантов использования до наиболее оптимального, определяя наиболее ценное применение недвижимости с точки зрения рынка.

Особенности проведения НЭИ для земельного участка и застроенного объекта

Анализ наиболее эффективного использования проводится не только для объекта в целом, но и для его составляющих, причём с разными допущениями: отдельно для земельного участка (как если бы он был свободен) и отдельно для земельного участка с существующими улучшениями (застроенного).

1. НЭИ для земельного участка в предположении, что он свободен (незастроен):

Этот анализ является отправной точкой и предполагает, что участок не имеет никаких улучшений, или существующие улучшения могут быть снесены без чрезмерных затрат. Цель — определить, какое использование *максимизировало бы стоимость участка* при его наилучшем развитии.

• Гипотетическое рассмотрение: Оценщик рассматривает различные варианты нового строительства, которые соответствуют юридической допустимости и физической осуществимости данного участка. Для торговой недвижимости это могут быть:
  • Строительство крупного торгового центра.
  • Возведение многофункционального комплекса с торговыми площадями.
  • Создание специализированного торгового объекта (например, гипермаркета, мебельного центра).
  • Развитие формата стрит-ритейла.
• Финансовый анализ: Для каждого из этих гипотетических вариантов оцениваются потенциальные затраты на строительство и ожидаемые доходы (арендные платежи, прибыль от продажи), а затем рассчитывается текущая стоимость участка под каждый из этих проектов. При этом используются методы затратного и доходного подходов.
• Выбор оптимального: Вариант, который приносит наибольшую остаточную стоимость земли (после вычета затрат на строительство и получения адекватной прибыли от улучшений), признаётся НЭИ для незастроенного участка.

2. НЭИ для земельного участка с существующими улучшениями (застроенного):

Этот анализ сложнее, поскольку необходимо учитывать уже имеющиеся постройки. Здесь НЭИ может быть:

• Продолжение текущего использования: Если существующая торговая недвижимость приносит достаточный доход и соответствует рыночным требованиям.
• Реконструкция или модернизация существующих улучшений: Если объект устарел физически или функционально, но его местоположение остаётся привлекательным. Например, модернизация торгового центра с изменением якорных арендаторов, улучшением дизайна, добавлением новых функциональных зон (фуд-холлы, развлекательные комплексы).
  • Анализ целесообразности: Сравниваются дополнительные затраты на реконструкцию с ожидаемым приростом стоимости и дохода.
• Снос существующих улучшений и новое строительство: Этот вариант рассматривается, если существующие улучшения имеют высокий уровень физического или функционального износа, а затраты на их реконструкцию несоизмеримы с потенциальным доходом, или если НЭИ незастроенного участка значительно превосходит стоимость объекта в текущем состоянии. Например, снос устаревшего небольшого торгового центра и строительство на его месте современного МФК.
  • Анализ целесообразности: Оцениваются затраты на снос, затраты на новое строительство и потенциальные доходы от нового объекта.

Взаимосвязь между НЭИ для свободного и застроенного участка:

Итоговое НЭИ объекта оценки будет выбрано на основе сравнения результатов НЭИ для свободного участка и НЭИ для застроенного участка. Если стоимость свободного участка, реализованного под его НЭИ, значительно превышает стоимость застроенного участка (с учётом затрат на снос), то НЭИ будет снос и новое строительство. В противном случае, НЭИ будет продолжение текущего использования или реконструкция.

Пример (гипотетический):
Предположим, имеется устаревший торговый центр в привлекательном районе.

• НЭИ свободного участка: Анализ показывает, что на этом месте оптимально построить современный многофункциональный комплекс с торговыми и офисными площадями, который принесёт высокую прибыль.
• НЭИ застроенного участка:
  • Вариант 1 (текущее использование): Объект приносит средний доход, но требует значительных вложений в ремонт.
  • Вариант 2 (реконструкция): Модернизация объекта позволит увеличить доход, но затраты на реконструкцию высоки.
  • Вариант 3 (снос и новое строительство): Затраты на снос и возведение нового МФК значительны, но потенциальный доход от нового объекта существенно выше, чем от текущего или реконструированного.

Если финансовые расчёты покажут, что Вариант 3 (снос и новое строительство) приносит максимальную текущую стоимость, то именно он будет признан НЭИ для данного объекта.

Таким образом, анализ НЭИ для торговой недвижимости — это сложный, многофакторный процесс, требующий глубокого понимания рынка, законодательства и экономики, который позволяет определить наиболее оптимальный и прибыльный способ использования объекта, что является краеугольным камнем для его объективной рыночной оценки.

Глава 5. Анализ рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга: текущая ситуация и прогнозы

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга, как и любой другой крупный мегаполис, является чувствительным барометром экономических изменений, потребительских настроений и инвестиционной активности. Последние годы принесли ему как вызовы, так и новые возможности, формируя уникальный ландшафт, требующий детального анализа.

Динамика рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2023-2024 гг.

Период 2023-2024 годов для рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга был насыщенным и противоречивым, отмеченным адаптацией к новым реалиям и поиском точек роста.

2023 год: Адаптация и восстановление инвестиций

• Посещаемость торговых центров: К концу 2023 года среднедневная аудитория торговых центров сократилась на 25% по сравнению с допандемийным 2019 годом. Однако, по сравнению с 2022 годом, посещаемость всё же выросла на 1%. Это частичное восстановление было во многом обусловлено появлением новых магазинов fashion-ритейла, которые заместили ушедшие иностранные бренды, а также активностью российских ритейлеров, занявших освободившиеся ниши.
• Инвестиции: Несмотря на общие экономические трудности, объём инвестиций в коммерческую недвижимость достиг рекордных 79 млрд рублей. Из этой суммы значительная доля — 33% (или 26,2 млрд рублей) — приходилась на торговый сегмент, что свидетельствует о сохраняющемся интересе инвесторов к этому сектору.
• Ввод новых площадей: В конце 2023 года был введён в эксплуатацию ТРК «ЭкоПарк» в Мурино общей площадью 18 000 м², что стало одним из немногих крупных открытий года.

2024 год: Перестройка и снижение активности в некоторых сегментах

• Ввод новых объектов: В 2024 году на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга не было открыто ни одного нового крупного торгового комплекса. Запуск ряда объектов, изначально запланированных на 2024 год, был перенесён на 2025 год, что создало определённый дефицит нового предложения.
• Инвестиции: Противоречивые данные: Оценки инвестиционных вложений в 2024 году разнятся, что подчёркивает сложность и неоднородность рынка:
  • По данным IBC Real Estate, объём инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга вырос на 15% по сравнению с рекордным 2023 годом и составил 170 млрд рублей. При этом доля сделок с активами иностранных инвесторов сократилась до 11% (19 млрд рублей) с 40% в 2023 году, что указывает на преобладание внутренних инвесторов.
  • Однако Bright Rich | CORFAC International сообщает о снижении объёма вложений в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области на 24% по сравнению с 2023 годом, до 82,1 млрд рублей.
  • Особое внимание: В сегменте торговой недвижимости, который был лидером по объёму инвестиций в 2023 году, в 2024 году не было закрыто ни одной крупной сделки, что может объясняться перегревом рынка или ожиданием более чётких перспектив.
• Рынок аренды: Уровень деловой активности на рынке аренды торговых площадей снизился на 31% по сравнению с 2023 годом. Это было вызвано как ограниченным предложением качественных площадей, так и адаптацией ритейлеров к новым условиям.
  • Изменение структуры спроса: Спрос со стороны fashion-операторов сократился из-за ограниченного предложения, тогда как спрос со стороны предприятий общественного питания и дистрибьюторов техники и электроники вырос. Это отражает изменение потребительских приоритетов и развитие новых форматов.
• Вакантность и арендные ставки:
  • Вакантность в торговых центрах Санкт-Петербурга продолжила снижаться, достигнув 3,7% к IV кварталу 2024 года. К середине декабря 2024 года этот показатель снизился до 3,1%, что является очень низким уровнем и свидетельствует о дефиците качественных площадей.
  • Средний уровень арендных ставок для торговой галереи в крупных объектах составлял 2 250–2 750 руб./м² в месяц, для якорных арендаторов – 620–720 руб./м² в месяц.
  • Средний уровень цен на рынке встроенных торговых помещений составлял 102,6–132,6 тыс. руб./м², арендных ставок — 910–1 210 руб./м² в месяц.
• Развитие фуд-холлов: В 2024 году в Петербурге было запущено пять новых фуд-холлов, включая BackYard, «ГастроПарк» (в ТЦ «ЭкоПарк»), «Рум-Ба! -Еда!» (в ТЦ «Румба»), гастроплощадку АТС на Некрасова и «Смольный Нерынок». Однако, одновременно были зафиксированы закрытия некоторых фуд-холлов («Фабрика», «Vilka»), что может указывать на перенасыщение рынка в этом сегменте. К концу 2024 года средний уровень вакантности в петербургских фуд-холлах снизился до 8% (на 4 процентных пункта меньше, чем годом ранее), при этом из 403 ресторанных корнеров свободными оставался 31.
• Малоформатный ритейл: Средний метраж сделок с коммерческими помещениями сократился со 115 м² в 2023 году до 79 м² в 2024 году, что указывает на рост спроса на малоформатные торговые помещения, особенн�� в стрит-ритейле новых жилых комплексов.

Таблица 2. Ключевые показатели рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга (2023-2024 гг.)

Показатель	2023 год	2024 год	Динамика (2024 к 2023)	Источник данных
Посещаемость ТЦ (к 2019 г.)	-25% (к 2019 г.), +1% (к 2022 г.)	н/д	н/д	DP, Shopandmall
Объём инвестиций (СПб)	79 млрд руб.	170 млрд руб. (IBC Real Estate), 82.1 млрд руб. (Bright Rich)	+15% / -24%	IBC Real Estate, Bright Rich
Доля инвестиций в торговый сегмент	33% (26.2 млрд руб.)	0% (не было закрытых сделок)	-100%	IBC Real Estate, Bright Rich
Ввод новых торговых площадей	18 000 м² (ТРК «ЭкоПарк»)	0 м² (крупные ТЦ)	Снижение	Nikoliers, Fontanka
Деловая активность (аренда)	н/д	-31%	Снижение	Nikoliers
Вакантность в ТЦ	н/д	3.7% (IV кв.), 3.1% (сер. дек.)	Снижение	Nikoliers
Средние арендные ставки (ТЦ)	н/д	2 250–2 750 руб./м²/мес. (галерея)	Стабильно/Рост	Maris
Средний метраж сделок	115 м²	79 м²	-31%	Fontanka
Новые фуд-холлы	н/д	5 новых	Рост	Logistics.ru
Вакантность в фуд-холлах	н/д	8% (к концу 2024)	Снижение	Fontanka

Примечание: «н/д» — нет данных в предоставленных источниках.

Прогнозы и перспективы развития рынка на 2025 год и далее

2025 год обещает стать знаковым для рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, предвещая как рекордный объём ввода новых площадей, так и продолжение трансформации потребительских предпочтений и инвестиционных стратегий.

Ожидаемый ввод новых торговых центров:

• Рекордный объём: По прогнозам аналитиков IBC Real Estate, в 2025 году в агломерации Санкт-Петербурга запланирован ввод пяти новых торговых центров общей площадью 136 000 м². Это станет самым высоким объёмом ввода за последние 10 лет и впервые с 2014 года превысит 100 000 м².
• Крупнейшие объекты: Среди запланированных к открытию в 2025 году:
  • МФТРК HOLLYWOOD (60 000 м² арендопригодной площади, что составит 46% от всего объёма ожидаемых площадей).
  • ТЦ «Парк Молл» (35 000 м² GLA).
  • ТЦ «Небо» в Мурино (26 000 м² GLA).
  • ТЦ «Лунапарк» в Новогорелово (11 000 м² GLA).
  • Также ожидается вторая очередь ТРЦ «ЭкоПарк» в Мурино.
• Начало года: В 1 квартале 2025 года новых торговых центров открыто не было, что означает концентрацию открытий на вторую половину года.

Инвестиционная активность:

• Разнонаправленные прогнозы: Прогнозы по объёму инвестиций на 2025 год также неоднозначны:
  • По данным Nikoliers, по результатам первого полугодия 2025 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге и Ленобласти составил 25,5 млрд рублей, что на 19% выше, чем в первом полугодии 2024 года. Прогноз Nikoliers на весь 2025 год – 60–80 млрд рублей.
  • NF Group, напротив, сообщает, что в I полугодии 2025 года объём инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области составил 55,3 млрд рублей, показав снижение почти на 8% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года (60 млрд руб.). Прогноз NF Group на 2025 год – 120–140 млрд рублей.
  • Такие расхождения в данных подчёркивают высокую волатильность рынка и разницу в методологиях учёта сделок.

Вакантность и арендные ставки:

• Вакантность: По состоянию на конец марта 2025 года вакантность в торговых центрах Санкт-Петербурга составляет около 3,6%. На фоне новых открытий торговых центров в 2025 году доля вакантных площадей может вырасти до 4%, что, тем не менее, всё ещё является низким показателем для рынка.
• Арендные ставки: Ожидается, что в 2025 году ставки аренды для качественных торговых центров с грамотным миксом арендаторов будут расти, что обусловлено высоким спросом на ликвидные площади.

Развитие форматов:

• Стрит-ритейл: Наблюдается устойчивый рост спроса на малоформатные торговые помещения (40-90 м²) в стрит-ритейле новых жилых комплексов. Этот тренд связан с развитием формата «take away» (кофейни, пекарни, экспресс-супермаркеты) и запросом на локальную инфраструктуру. Средний метраж сделок с коммерческими помещениями сократился, что подтверждает эту тенденцию.
• Фуд-холлы и гастропространства: Продолжается активное развитие гастропространств в торговых центрах. В 2025 году в Санкт-Петербурге ожидается появление четырёх новых фуд-холлов общей площадью 18 000 м², три из которых откроются в ТЦ, а один – в здании бывшей сталелитейной мастерской Невского завода. Это указывает на устойчивый интерес к форматам общественного питания как к драйверу трафика.
• Новые иностранные бренды: Прогнозируется, что в 2025 году в Санкт-Петербурге может вырасти количество магазинов новых иностранных брендов, продолжая замещать ушедших игроков.

Долгосрочные тенденции и факторы влияния:

• Стабилизация вакантности: В ближайшие три года средний уровень вакантности, вероятно, зафиксируется на уровне 6-7%. Это связано как с вводом новых малоформатных объектов, так и с замедлением темпов развития российских и иностранных ритейлеров после бурного роста 2023-2024 годов.
• Факторы, влияющие на стоимость торговой недвижимости:
  • Местоположение: Близость к центру, развитая инфраструктура, высокая проходимость.
  • Тип объекта: Класс торгового центра, формат стрит-ритейла, его уникальность.
  • Площадь и планировка: Эффективность использования пространства.
  • Экологическая обстановка: Актуально для некоторых форматов и районов.
  • Ситуация на рынке: Общий баланс спроса и предложения, конкуренция.
  • Состояние самой недвижимости: Уровень физического и функционального износа, качество отделки.

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2025 году будет определяться балансом между значительным объёмом нового предложения и продолжающейся адаптацией ритейлеров, а также изменением потребительского поведения. Инвесторам и оценщикам необходимо внимательно отслеживать эти тенденции для принятия обоснованных решений.

Глава 6. Проблемы и вызовы оценочной деятельности в России и пути их решения

Оценочная деятельность, будучи краеугольным камнем многих экономических процессов, в России сталкивается с рядом системных проблем и вызовов. Эти сложности затрагивают как методологические аспекты, так и организационно-правовые, требуя комплексных решений для обеспечения стабильности и доверия к рынку.

Актуальные проблемы оценочной деятельности

1. Снижение уровня доверия к оценке и качества оценочных услуг. Это одна из наиболее острых проблем. Часто она связана с недобросовестной конкуренцией, стремлением некоторых оценщиков занизить или завысить стоимость по заказу клиента, что приводит к искажению рыночной картины и подрыву репутации всей отрасли. Недостаточная и не всегда актуальная информация для проведения проверок и оценок также усугубляет эту проблему.
2. Недостаточное правовое регулирование и контроль. Хотя Федеральный закон № 135-ФЗ и ФСО формируют основу, в некоторых аспектах правовое регулирование остаётся недостаточным, а контроль со стороны государственных органов не всегда строг. Это приводит к появлению «серых» зон, где возможно манипулирование результатами.
3. Наличие в информационных базах объектов с неадекватной ценой. Рыночная информация, на которую опираются оценщики, может содержать данные о сделках, проведённых под влиянием нерыночных факторов (например, срочная продажа, родственные связи), что искажает представление о реальной рыночной стоимости. Постоянное использование корректировок относительно типов объектов недвижимости может, в свою очередь, снижать объективность, если они применяются без глубокого обоснования.
4. Кадровый дефицит и отсутствие компетентных кадров. Это одна из ключевых и нарастающих проблем рынка труда в России. По данным Росстата, в I квартале 2025 года уровень безработицы в России составил 2,3%, при этом потребность компаний в сотрудниках выросла на 17% до 2,6 млн человек. Минтруд прогнозирует, что к 2030 году кадровый дефицит в стране составит 3,1 млн работников. В сфере оценки наблюдается нехватка квалифицированных специалистов, особенно среднего звена, способных глубоко анализировать данные и корректно применять сложные методологии. Существует избыток топ-менеджеров при недостатке таких специалистов.
5. Регулярные изменения законодательства и ужесточение требований. Хотя обновления нормативно-правовой базы (как, например, в 2024-2025 гг.) направлены на улучшение ситуации, частые и порой радикальные изменения создают сложности для адаптации оценщиков и оценочных фирм, требуя постоянного переобучения и инвестиций в новые IT-решения.
6. Проблемы обеспечения реальной независимости оценки. По мнению экспертов, отсутствие реальной независимости и незаинтересованности в результатах споров может порождать коррупционные возможности. Ситуации, когда заказчик оценки оказывает давление на оценщика с целью получить желаемый результат, остаются серьёзным вызовом.
7. Вопросы обеспечения адекватной дифференцированной ответственности оценщиков и СРО. Существующие механизмы ответственности не всегда достаточны для полного возмещения ущерба, что снижает мотивацию к качественной работе и доверие к системе.
8. Несоответствие методов оценки современным требованиям и цикличности развития экономики. Некоторые традиционные методы могут не в полной мере учитывать особенности быстро меняющейся экономики, влияние финансовых кризисов и новых технологий.
9. Централизация регулирования. При чрезмерной централизации регулирования, когда роль саморегулируемых организаций (СРО) частично снижается и заменяется государственным регулированием Минэкономразвития, может теряться гибкость и оперативность реагирования на специфические отраслевые запросы.

Перспективы и направления совершенствования оценочной деятельности

Решение вышеуказанных проблем требует комплексного подхода и скоординированных действий со стороны государства, СРО и профессионального сообщества.

1. Повышение качества оценочных услуг через улучшение стандартов и их соблюдение.
   • Гармонизация с Международными стандартами оценки (IVS): Это позволит повысить прозрачность, сопоставимость и признание результатов российской оценки на международном уровне. IVS предлагают более гибкие и современные подходы, которые могут быть адаптированы к российской специфике.
   • Усиление внимания к объективности информации и выводов: Необходимо разработать более строгие методологии проверки достоверности исходных данных и обоснования сделанных выводов.
2. Решение проблем образования и квалификационных экзаменов оценщиков.
   • Ужесточение требований к опыту специалистов: Планируемые изменения 2025 года, требующие наличия определённого опыта для оценки государственного имущества, являются шагом в правильном направлении.
   • Актуализация образовательных программ: Включение в учебные планы последних изменений законодательства, новых методик и аналитических инструментов.
   • Система непрерывного профессионального развития: Создание эффективных программ повышения квалификации, учитывающих рыночные и законодательные изменения.
3. Усиление роли СРО и обеспечение их независимости.
   • Уточнение роли и статуса экспертизы СРО: Экспертиза отчётов, проводимая СРО, должна быть максимально независимой и профессиональной, обеспечивая объективный контроль качества.
   • Усиление ответственности СРО: Ответственность за работу своих членов должна быть адекватной, мотивируя СРО к более строгому контролю.
   • Обеспечение реальной независимости оценщиков: Разработка механизмов, исключающих давление заказчика на оценщика (например, через систему случайного выбора оценщика для государственных заказов, или усиление этических кодексов).
4. Внедрение инновационных подходов и технологий.
   • Внедрение этапа качественного анализа в алгоритм НЭИ: Использование таких методов, как анализ иерархий, может сократить трудоёмкость и повысить корректность выводов, особенно при работе со сложными объектами.
   • Цифровизация и централизация данных: Создание единых, верифицированных информационных баз данных по рынку недвижимости, сделкам, ценам, арендным ставкам. Это позволит повысить объективность оценки и сократить риски использования неадекватных цен.
   • Применение искусственного интеллекта и машинного обучения: В перспективе эти технологии могут помочь в обработке больших объёмов данных, прогнозировании рыночных тенденций и даже в автоматизации некоторых этапов оценки, повышая её скорость и точность.
5. Оптимизация управления активами и повышение прозрачности рынка. Это общая задача, решение которой способствует созданию более предсказуемой и здоровой среды для оценочной деятельности.

Таким образом, оценочная деятельность в России стоит на пороге значительных преобразований. Успешное преодоление текущих проблем и внедрение предложенных путей решения позволит укрепить доверие к оценке, повысить её качество и обеспечить её соответствие самым высоким международным стандартам.

Заключение

Настоящая курсовая работа была посвящена разработке комплексного и актуального плана для проведения оценки торговой недвижимости в условиях динамично развивающегося российского рынка. В ходе исследования были последовательно решены все поставленные задачи, что позволило достичь основной цели – создать детальное руководство для написания академической работы высокого уровня.

В первой главе были систематизированы теоретические основы оценки недвижимости, даны определения ключевым понятиям, таким как «оценка недвижимости», «рыночная стоимость», «ликвидность», и подробно рассмотрены фундаментальные принципы оценки (полезность, замещение, ожидание, спрос и предложение, конкуренция, изменение, соответствие, НЭИ и др.). Это обеспечило прочную теоретическую базу для дальнейшего анализа.

Вторая глава посвящена нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности в РФ. Проведён детальный обзор Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (ФСО I-VI 2022 года). Особое внимание было уделено анализу последних и планируемых изменений в законодательстве на 2024-2025 годы, включая ужесточение требований к оценщикам, новую схему компенсации убытков и расширение оснований для проверок. Эти актуальные сведения являются одной из ключевых «слепых зон» большинства стандартных методических материалов и были детально раскрыты в данной работе.

Третья глава сфокусирована на подходах и методах оценки торговой недвижимости. Были подробно проанализированы затратный, сравнительный и доходный подходы, их принципы, методы расчёта и специфические особенности применения для объектов торговой недвижимости. Особо подчеркнута ведущая роль доходного и сравнительного подходов для коммерческих объектов и дана глубокая аргументация выбора подходов в зависимости от целей оценки и доступности информации, что также является важным дополнением к стандартным подходам.

Четвёртая глава раскрыла сущность и методологию анализа наиболее эффективного использования (НЭИ). Были детально рассмотрены четыре критерия НЭИ (юридическая допустимость, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, максимальная продуктивность) и их последовательное применение. Проанализированы особенности проведения НЭИ как для свободного земельного участка, так и для участка с существующими улучшениями, что является критически важным для формирования объективной рыночной стоимости.

Пятая глава представила глубокий и актуальный анализ рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Была проанализирована динамика ключевых показателей за 2023-2024 годы (инвестиции, ввод площадей, посещаемость, вакантность, арендные ставки, развитие форматов фуд-холлов и стрит-ритейла) и представлены прогнозы на 2025 год и далее. Выявлены противоречивые данные от различных аналитических агентств, что подчёркивает сложность и неоднородность рынка, а также необходимость критического подхода к источникам информации. Детализированный региональный анализ с прогнозами стал ещё одним элементом, закрывающим «слепую зону» в существующих учебных материалах.

Шестая глава идентифицировала и проанализировала ключевые проблемы и вызовы оценочной деятельности в России, такие как снижение доверия, недостаточный контроль, кадровый дефицит (с учётом актуальных прогнозов на 2025 год), вопросы независимости и несоответствие методов. Предложены обоснованные пути их решения, включая гармонизацию с Международными стандартами оценки (IVS), повышение квалификации оценщиков и внедрение новых аналитических инструментов.

Таким образом, разработанный план курсовой работы представляет собой всеобъемлющее и современное руководство, которое интегрирует фундаментальные теоретические знания, актуальную нормативно-правовую базу, глубокий анализ рыночных тенденций и критическое осмысление проблем оценочной деятельности. Его практическая значимость заключается в предоставлении студентам чёткой структуры, методологических ориентиров и детализированной фактологической базы для создания высококачественной академической работы, способствующей формированию глубоких профессиональных компетенций в сфере оценки недвижимости.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Министерства экономического развития Российской Федерации». (ФСО I-VI).
3. Морина Н.А. Федеральные стандарты оценки – от формы к содержанию // СМАО. URL: https://sro-smao.ru/metodiki-i-publikacii/standarty-ocenki/federalnye-standarty-ocenki-ot-formy-k-soderzhaniyu-morina-na/ (дата обращения: 13.10.2025).
4. ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ 2022 ГОДА // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-primeneniya-federalnyh-standartov-otsenki-2022-goda (дата обращения: 13.10.2025).
5. Отличия новых ФСО 2022 от ФСО 2010-2016 и их учёт в оценочной практике // Оценка-Форум. URL: https://ocenka-forum.ru/upload/iblock/588/5889989b148006e88e8ec43685e1b10a.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
6. Статья 20. Стандарты оценочной деятельности // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/17c6999a80b001a1d137f8f978e87483b8e4548d/ (дата обращения: 13.10.2025).
7. РОССИЙСКИЕ ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ (РФСО 2011) // Rusexpert. URL: https://www.rusexpert.ru/images/2011_standarty.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
8. II. Цель, задачи и принципы развития системы стандартов // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164808/3f77366f07a0026e632e8d35661b32968ce63ec1/ (дата обращения: 13.10.2025).
9. Аналитика рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга // Arendator.ru. URL: https://www.arendator.ru/articles/analitika_rynka_kommercheskoy_nedvizhimosti_sankt_peterburga/ (дата обращения: 13.10.2025).
10. Аналитика торговой недвижимости России // Retailmaps. URL: https://retailmaps.ru/analytics/analytics_retail/ (дата обращения: 13.10.2025).
11. Итоги 2022 | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость // Nikoliers. URL: https://nikoliers.ru/research/itogi-2022-sankt-peterburg-torgovaya-nedvizhimost/ (дата обращения: 13.10.2025).
12. 2024 1Q Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга // IBC Real Estate. URL: https://ibcre.ru/research/2024-1q-kommercheskaya-nedvizhimost-sankt-peterburga/ (дата обращения: 13.10.2025).
13. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки // компания «МАГИСТР». URL: https://ocenka-magistr.ru/analiz-neie/ (дата обращения: 13.10.2025).
14. Обзор рынка недвижимости Санкт-Петербурга Итоги 2024 // Maris. URL: https://maris-partners.ru/analytics/obzor-rynka-nedvizhimosti-sankt-peterburga-itogi-2024/ (дата обращения: 13.10.2025).
15. VI. Анализ наиболее эффективного использования // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_169738/034b22596821d3f523f218a005085e3a8c5055fc/ (дата обращения: 13.10.2025).
16. Основные проблемы оценочной деятельности в России // Городская экспертиза. URL: https://gosexpertiza.ru/ocenochnaya-deyatelnost-v-rossii-s-kakimi-problemami-ona-sopryazhena/ (дата обращения: 13.10.2025).
17. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Кому нужна услуга с таким замысловатым названием? // IPG.Estate. URL: https://ipg-estate.ru/blog/analiz-nailuchshego-i-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-obektov-nedvizhimosti-komu-nuzhna-usluga-s-takim-zamy/ (дата обращения: 13.10.2025).
18. Проблемы, перспективы и направления развития оценочной деятельности в России. URL: https://jurbuild.ru/article/11-2022-medovyy-ae-problemy-perspektivy-i-napravleniya-razvitiya-ocenochnoy-deyatelnosti-v-rossii (дата обращения: 13.10.2025).
19. Перспективы оценочной деятельности в условиях кризиса // Уральский федеральный университет. URL: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/119932/1/978-5-7996-3532-3_2023_097.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
20. На рынке коммерческой недвижимости Петербурга сформировался новый тренд // Фонтанка. URL: https://www.fontanka.ru/2024/09/27/73898256/ (дата обращения: 13.10.2025).
21. Критерии анализа наиболее эффективного использования. URL: https://xn—-btbhlcj3b3a.xn--p1ai/kriterii-analiza-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya/ (дата обращения: 13.10.2025).
22. Итоги 2024 | Москва | Санкт-Петербург | Регионы | Торговая недвижимость. Торговые центры // Nikoliers. URL: https://nikoliers.ru/research/itogi-2024-moskva-sankt-peterburg-regiony-torgovaya-nedvizhimost-torgovye-tsentry/ (дата обращения: 13.10.2025).
23. Анализ наиболее эффективного использования застроенного земельного участка // Bstudy. URL: https://bstudy.net/o-54212.html (дата обращения: 13.10.2025).
24. Критерии НЭИ // Bstudy. URL: https://bstudy.net/o-54212-3.html (дата обращения: 13.10.2025).
25. 21. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) // Studfile. URL: https://studfile.net/preview/17277838/page:14/ (дата обращения: 13.10.2025).
26. Перспективы петербургского рынка недвижимости в 2024 году // Фонтанка. URL: https://www.fontanka.ru/2024/02/14/73231495/ (дата обращения: 13.10.2025).
27. Какие факторы влияют на арендные ставки для коммерческой недвижимости? // Pravoconsult. URL: https://www.pravoconsult.ru/article/kakie-faktory-vliyayut-na-arendnye-stavki-dlya-kommercheskoj-nedvizhimosti/ (дата обращения: 13.10.2025).
28. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ — Санкт-Петербург // АйБи ГРУПП. URL: https://ibgroup.pro/upload/iblock/88b/88be0079966144e137c6806f14b62283.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
29. Совершенствование алгоритма анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-algoritma-analiza-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 13.10.2025).
30. Пять новых торговых центров откроют в агломерации Петербурга в 2025 г. // Ведомости. Северо-Запад. URL: https://www.vedomosti.ru/press_releases/2024/12/03/pyat-novih-torgovih-tsentrov-otkroyut-v-aglomeratsii-peterburga-v-2025-g (дата обращения: 13.10.2025).
31. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге вырос почти на 20% // БН.ру. URL: https://www.bn.ru/news/2025/07/23/280547.html (дата обращения: 13.10.2025).
32. Коммерческая недвижимость Петербурга в 2025 г. может недосчитаться инвестиций // Ведомости. Северо-Запад. URL: https://www.vedomosti.ru/press_releases/2025/01/08/kommercheskaya-nedvizhimost-peterburga-v-2025-g-mozhet-nedoschitatsya-investitsii (дата обращения: 13.10.2025).
33. Общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга в 2024 году достиг рекордного уровня // ЦИАН. URL: https://www.cian.ru/blogs/obschij-obem-investicij-v-kommercheskuju-nedvizhimost-moskvy-i-sankt-peterburga-v-2024-godu-dostig-rekordnogo-urovnia-345053/ (дата обращения: 13.10.2025).
34. В 2025 году в Петербурге введут рекордный объём площадей торговых центров // ТАСС. URL: https://tass.ru/ekonomika/22409015 (дата обращения: 13.10.2025).
35. Объём инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области в I полугодии 2025 года составил 55,3 млрд рублей // NF Group. URL: https://nfgroup.ru/research/obem-investitsiy-v-nedvizhimost-sankt-peterburga-i-leningradskoy-oblasti-v-i-polugodii-2025-goda-sostavil-55-3-mlrd-rubley/ (дата обращения: 13.10.2025).
36. Изменения в оценочной деятельности в 2025 году // ValNet.ru. URL: https://valnet.ru/izmeneniya-v-ocenochnoy-deyatelnosti-v-2025-godu/ (дата обращения: 13.10.2025).
37. В 2025 году в Петербурге введут более 139 тыс. м² торговых площадей. Это будет рекорд двух пятилеток // Новый проспект. URL: https://newprospect.ru/news/2025-god-rekord-vvod-torgovyh-ploshchadey/ (дата обращения: 13.10.2025).
38. Об изменениях в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации // СРО «СВОД». URL: https://www.srosvod.ru/news/2024/07/3355 (дата обращения: 13.10.2025).
39. Число посетителей торговых центров в Петербурге сократилось на четверть // Деловой Петербург. URL: https://www.dp.ru/a/2024/03/10/Chislo_posetitelej_torgovih (дата обращения: 13.10.2025).
40. Инвестиции в недвижимость Петербурга выросли в 2024 году // Новый проспект. URL: https://newprospect.ru/news/2024-god-investitsii-nedvizhimost-peterburga/ (дата обращения: 13.10.2025).
41. Фуд-холлы Санкт-Петербурга: четыре новых проекта в 2025 году // Logistics.ru. URL: https://logistics.ru/retail/fud-holly-sankt-peterburga-chetyre-novyh-proekta-v-2025-godu (дата обращения: 13.10.2025).
42. Посещаемость ТЦ Санкт-Петербурга в 2023 году выросла на 1% // Shopandmall.ru. URL: https://shopandmall.ru/news/poseshchaemost-tc-sankt-peterburga-v-2023-godu-vyrosla-na-1/ (дата обращения: 13.10.2025).
43. Дефицит кадров в России: что делать HR и как адаптироваться в 2025 году // Хабр. URL: https://habr.com/ru/companies/hhru/articles/811805/ (дата обращения: 13.10.2025).
44. Кадровый голод в 2025: прогноз дефицита кадров // Бизнес-секреты Тинькофф. URL: https://www.tinkoff.ru/business/articles/kadrovij-golod-2025/ (дата обращения: 13.10.2025).
45. Константин Сулимов рассказал о проблемах проведения независимой оценки // Центр ГРАНИ. URL: https://grany-center.org/news/konstantin-sulimov-rasskazal-o-problemah-provedeniya-nezavisimoy-otsenki (дата обращения: 13.10.2025).

Приложения

• Приложение А. Образец Отчёта об оценке объекта торговой недвижимости (типовая структура).
• Приложение Б. Пример расчёта чистых операционных доходов и ставки капитализации для торгового центра (обезличенные данные).
• Приложение В. Диаграммы динамики ввода торговых площадей и вакантности в Санкт-Петербурге за 2023-2025 гг.
• Приложение Г. Выдержки из Федеральных стандартов оценки, регулирующие применение подходов к оценке.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс РФ. Части первая и вторая. М.: СПАРК, 1996.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.
3. Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Минэкономразвития России №254, 255, 256 от 20.07.2007 г.
4. Правовое регулирование оценочной деятельности / Составитель А.В. Верхозина. М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2002.
5. Гмуран В.Е. Теория вероятности и математическая статистика. М.: Высшая школа, 1997.
6. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. СПб., 1997.
7. Елисеева И.И., Юзбашев М.М. Общая теория статистики. М.: Финансы и статистики, 1998.
8. Клейнер Г.Б., Смоляк С.А. Эконометрические зависимости. Принципы и методы построения. М.: Наука, 2001.
9. Кузнецов Д.Д. Экономика недвижимости. Примеры и задачи. СПб.: Издательство СПбГТУ, 2001.
10. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб., 1998.
11. Фридман Джек, Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., 1995.
12. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М., 1994.
13. Журнал «Бюллетень недвижимости» [Электронный ресурс]. URL: www.bn.ru.
14. Журнал «Коммерческая недвижимость» [Электронный ресурс]. URL: www.komned.ru.
15. Информация агентства AK&M [Электронный ресурс]. URL: www.akm.ru.
16. Информация агентства «Финмаркет» [Электронный ресурс]. URL: www.finmarket.ru.
17. Информация агентства «Росбизнесконсалтинг» [Электронный ресурс]. URL: www.rbc.ru.
18. Данные сервера «Корпоративные финансы» [Электронный ресурс]. URL: www.cfin.ru.
19. Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]. URL: www.gov.spb.ru.
20. Морина Н.А. Федеральные стандарты оценки – от формы к содержанию. СМАО. URL: https://sro-smao.ru/metodiki-i-publikacii/standarty-ocenki/federalnye-standarty-ocenki-ot-formy-k-soderzhaniyu-morina-na/ (дата обращения: 13.10.2025).
21. Особенности применения Федеральных стандартов оценки 2022 года. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-primeneniya-federalnyh-standartov-otsenki-2022-goda (дата обращения: 13.10.2025).
22. Совершенствование систем ФСО. URL: https://sro-smao.ru/upload/iblock/c53/c537d9494372e1966a014995f5439487.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
23. Отличия новых ФСО 2022 от ФСО 2010-2016 и их учет в оценочной практике. URL: https://ocenka-forum.ru/upload/iblock/588/5889989b148006e88e8ec43685e1b10a.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
24. Статья 20. Стандарты оценочной деятельности. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/17c6999a80b001a1d137f8f978e87483b8e4548d/ (дата обращения: 13.10.2025).
25. Госдуму попросили разобраться с потребительским экстремизмом на рынке ИЖС // Деловой Петербург. 2025. 6 октября. URL: https://www.dp.ru/a/2025/10/06/Gosdumu_poprosili_razobratsja (дата обращения: 13.10.2025).
26. Добросовестность и баланс интересов: обзор практики экономколлегии ВС РФ // РАПСИ. 2025. 9 октября. URL: https://rapsinews.ru/judicial_review/20251009/310344849.html (дата обращения: 13.10.2025).
27. Сидорюк А. «Развитие ИИ должно быть во благо человека» // Ведомости. 2025. 8 октября. URL: https://www.vedomosti.ru/partner/articles/2025/10/08/1063645-razvitie-ii (дата обращения: 13.10.2025).
28. Аналитика рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Arendator.ru. URL: https://www.arendator.ru/articles/analitika_rynka_kommercheskoy_nedvizhimosti_sankt_peterburga/ (дата обращения: 13.10.2025).
29. Аналитика торговой недвижимости России. Retailmaps. URL: https://retailmaps.ru/analytics/analytics_retail/ (дата обращения: 13.10.2025).
30. Итоги 2022 | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость. Nikoliers. URL: https://nikoliers.ru/research/itogi-2022-sankt-peterburg-torgovaya-nedvizhimost/ (дата обращения: 13.10.2025).
31. 2024 1Q Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга. IBC Real Estate. URL: https://ibcre.ru/research/2024-1q-kommercheskaya-nedvizhimost-sankt-peterburga/ (дата обращения: 13.10.2025).
32. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Компания «МАГИСТР». URL: https://ocenka-magistr.ru/analiz-neie/ (дата обращения: 13.10.2025).
33. Обзор рынка недвижимости Санкт-Петербурга Итоги 2024. Maris. URL: https://maris-partners.ru/analytics/obzor-rynka-nedvizhimosti-sankt-peterburga-itogi-2024/ (дата обращения: 13.10.2025).
34. VI. Анализ наиболее эффективного использования. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_169738/034b22596821d3f523f218a005085e3a8c5055fc/ (дата обращения: 13.10.2025).
35. Основные проблемы оценочной деятельности в России. Городская экспертиза. URL: https://gosexpertiza.ru/ocenochnaya-deyatelnost-v-rossii-s-kakimi-problemami-ona-sopryazhena/ (дата обращения: 13.10.2025).
36. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Кому нужна услуга с таким замысловатым названием? IPG.Estate. URL: https://ipg-estate.ru/blog/analiz-nailuchshego-i-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-obektov-nedvizhimosti-komu-nuzhna-usluga-s-takim-zamy/ (дата обращения: 13.10.2025).
37. Медовой А.Е. Проблемы, перспективы и направления развития оценочной деятельности в России. 2022. URL: https://jurbuild.ru/article/11-2022-medovyy-ae-problemy-perspektivy-i-napravleniya-razvitiya-ocenochnoy-deyatelnosti-v-rossii (дата обращения: 13.10.2025).
38. Перспективы оценочной деятельности в условиях кризиса. Уральский федеральный университет. 2023. URL: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/119932/1/978-5-7996-3532-3_2023_097.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
39. На рынке коммерческой недвижимости Петербурга сформировался новый тренд // Фонтанка.ру. 2024. 27 сентября. URL: https://www.fontanka.ru/2024/09/27/73898256/ (дата обращения: 13.10.2025).
40. Критерии анализа наиболее эффективного использования. URL: https://xn—-btbhlcj3b3a.xn--p1ai/kriterii-analiza-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya/ (дата обращения: 13.10.2025).
41. Итоги 2024 | Москва | Санкт-Петербург | Регионы | Торговая недвижимость. Торговые центры. Nikoliers. URL: https://nikoliers.ru/research/itogi-2024-moskva-sankt-peterburg-regiony-torgovaya-nedvizhimost-torgovye-tsentry/ (дата обращения: 13.10.2025).
42. Анализ наиболее эффективного использования застроенного земельного участка. Оценка недвижимости. Bstudy. URL: https://bstudy.net/o-54212.html (дата обращения: 13.10.2025).
43. Критерии НЭИ. Оценка недвижимого имущества. Bstudy. URL: https://bstudy.net/o-54212-3.html (дата обращения: 13.10.2025).
44. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ). Studfile.net. URL: https://studfile.net/preview/17277838/page:14/ (дата обращения: 13.10.2025).
45. Перспективы петербургского рынка недвижимости в 2024 году // Фонтанка.ру. 2024. 14 февраля. URL: https://www.fontanka.ru/2024/02/14/73231495/ (дата обращения: 13.10.2025).
46. Какие факторы влияют на арендные ставки для коммерческой недвижимости? Правконсульт.ру. URL: https://www.pravoconsult.ru/article/kakie-faktory-vliyayut-na-arendnye-stavki-dlya-kommercheskoj-nedvizhimosti/ (дата обращения: 13.10.2025).
47. Торговая недвижимость — Санкт-Петербург. АйБи ГРУПП. URL: https://ibgroup.pro/upload/iblock/88b/88be0079966144e137c6806f14b62283.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
48. Совершенствование алгоритма анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-algoritma-analiza-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 13.10.2025).