Доходный подход в оценке недвижимости: теория, методы и практика применения на современном российском рынке

На стремительно меняющемся рынке недвижимости, где каждое инвестиционное решение сопряжено с существенными рисками и ожиданиями, способность точно оценить истинную стоимость объекта становится не просто преимуществом, а жизненной необходимостью. По итогам 2024 года, ставки капитализации в офисной недвижимости России находились в диапазонах 11%–13%, в торговой недвижимости — 12%–14%, а в складской — 10,5%–12%. Эти цифры не просто отражают текущую доходность; они являются прямым индикатором ожиданий инвесторов и их представлений о будущих выгодах. В этом контексте доходный подход к оценке недвижимости выступает как наиболее адекватный и мощный инструмент, позволяющий заглянуть в будущее и преобразовать ожидаемые выгоды в сегодняшнюю стоимость. Он позволяет инвесторам вкладывать средства в различные виды недвижимости, прогнозируя доходность от 5% до 30% годовых в зависимости от объекта и стратегии, даже в условиях высокой ключевой ставки Банка России.

Настоящее исследование направлено на всестороннее раскрытие теоретических основ и практических аспектов применения доходного подхода в оценке недвижимости. Мы подробно рассмотрим его сущность, ключевые принципы, методы и модели, а также механизмы формирования чистого операционного дохода. Особое внимание будет уделено анализу ставок капитализации и дисконтирования, их факторов и методов расчета. Кроме того, будет проведен критический анализ преимуществ и ограничений доходного подхода на современном российском рынке, освещена актуальная нормативно-правовая база и проанализированы последние рыночные тенденции и практические кейсы. Цель данного исследования — не только систематизировать существующие знания, но и предоставить студентам бакалавриата и магистратуры, специализирующимся на оценочной деятельности, экономике недвижимости, финансах, управлении или юриспруденции, углубленное понимание этого фундаментального инструмента, необходимого для эффективной работы на рынке недвижимости.

Теоретические основы и сущность доходного подхода к оценке недвижимости

В мире инвестиций и финансов стоимость актива часто определяется не тем, сколько он стоил вчера или сколько усилий было затрачено на его создание, а тем, сколько он способен принести в будущем. Именно эта философия лежит в основе доходного подхода к оценке недвижимости. Он представляет собой совокупность методов, направленных на определение текущей стоимости объекта, исходя из ожидаемых финансовых выгод, которые он принесет своему владельцу. В отличие от затратного подхода, ориентированного на издержки воспроизводства или замещения, и сравнительного, базирующегося на рыночных аналогах, доходный подход концентрируется на экономической отдаче, что делает его незаменимым для оценки объектов, приобретаемых с инвестиционными целями.

Принципиально важно, что этот подход применяется исключительно для оценки доходной недвижимости, то есть тех объектов, чьей главной целью является систематическое извлечение прибыли. В российском контексте к таким объектам относятся:

• Жилые объекты, приобретаемые не для личного проживания, а для перепродажи с целью получения дохода или долгосрочной/краткосрочной сдачи в аренду.
• Коммерческая недвижимость во всем ее многообразии: офисные центры, торговые площади, складские комплексы, гостиницы, апартаменты для размещения туристов.
• Специализированные объекты, такие как автосалоны, гаражи, помещения ресторанов и кафе, предназначенные для ведения бизнеса.
• Земельные участки, если их назначение предполагает последующую застройку с целью продажи или сдачи в аренду построенных объектов.

Сущность доходного подхода можно метафорически сравнить с путешествием во времени: мысленно перенестись в будущее, собрать все ожидаемые доходы, а затем «привести» их к настоящему моменту, учитывая при этом фактор времени и риски. Капитализация дохода является тем самым магическим процессом, который позволяет перевести будущие потоки в текущую, «сегодняшнюю» стоимость, учитывая не только объем дохода, но и график его получения, а также предполагаемую продолжительность, что является ключевым для понимания долгосрочной ценности инвестиции.

В основе этого подхода лежат два фундаментальных экономических принципа, которые формируют его методологический каркас:

1. Принцип ожидания (The Principle of Anticipation). Этот принцип утверждает, что стоимость объекта недвижимости определяется текущей (приведенной) стоимостью будущих выгод, которые объект, как ожидается, принесет от владения и использования. Инвестор, приобретая недвижимость, покупает не просто «стены и крышу», а поток будущих денежных средств. Эти ожидания могут быть выражены в форме ожидаемой арендной платы, потенциальной прибыли от перепродажи или других финансовых преимуществ. Таким образом, стоимость объекта — это фактически суммарная дисконтированная ценность всех будущих доходов.
2. Принцип замещения (The Principle of Substitution). Данный принцип гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости для потенциального покупателя не превысит наименьшую сумму, за которую может быть приобретен другой объект-аналог, способный приносить сопоставимую прибыль или обладать аналогичными потребительскими качествами. Проще говоря, никто не заплатит за объект больше, чем за похожий, который приносит такой же доход. Этот принцип обеспечивает рациональное поведение участников рынка и формирует конкурентную среду.

Доходный подход имеет колоссальное значение, поскольку он позволяет определить как инвестиционную стоимость (стоимость для конкретного инвестора с его индивидуальными целями и ожиданиями), так и рыночную стоимость (наиболее вероятную цену, по которой объект может быть продан на открытом рынке). Его основное преимущество заключается в способности наиболее полно и точно отражать инвестиционную мотивацию участников рынка, рассматривающих недвижимость как инструмент генерации дохода. Он незаменим для объектов, которые приобретаются именно с этой целью, и особенно эффективен в условиях, когда имеется достаточно прозрачная рыночная информация для обоснования всех прогнозных расчетов.

Методы доходного подхода: прямая капитализация и дисконтирование денежных потоков

Доходный подход в оценочной деятельности не является монолитной структурой, а представляет собой целую систему методов, каждый из которых адаптирован под определенные рыночные условия и характеристики объекта оценки. В его рамках наиболее широкое применение нашли два ключевых метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков (ДДП). Выбор между ними зависит от характера ожидаемых доходов и стабильности рыночной среды.

Метод прямой капитализации дохода

Этот метод является одним из наиболее интуитивно понятных и широко используемых в оценочной практике. Его сущность заключается в прямом преобразовании прогнозируемого годового чистого операционного дохода (ЧОД) от объекта недвижимости в его рыночную стоимость посредством деления на соответствующую ставку капитализации.

Базовая формула метода прямой капитализации выглядит следующим образом:

V = ЧОД / R

Где:

• V — рыночная стоимость объекта недвижимости;
• ЧОД — чистый операционный доход, который ожидается получить от объекта за год;
• R — ставка (коэффициент) капитализации.

Условия применимости метода прямой капитализации достаточно строги:

1. Стабильность доходов: Идеален для объектов, доходы от которых стабильны и постоянны на протяжении длительного периода, или изменяются с предсказуемым, постоянным темпом прироста.
2. Отсутствие значительных капитальных вложений: Предполагается, что объект не требует существенных капитальных затрат на реконструкцию или модернизацию в обозримом будущем.
3. Завершенность объекта: Метод не рекомендуется использовать для недостроенных объектов, объектов, которые только выходят на уровень стабильных доходов, или серьезно пострадавших, требующих значительной реконструкции. Он подходит для зрелых, устоявшихся активов.

Этапы оценки методом прямой капитализации:

1. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД): Подробно будет рассмотрено в следующем разделе, но в общем виде это доход, остающийся после вычета всех операционных расходов из валового дохода.
2. Расчет ставки капитализации (R): Это ключевой элемент, отражающий требуемую инвестором доходность и риски. Методы ее определения будут детально проанализированы далее.
3. Определение стоимости объекта недвижимости (V): Применение базовой формулы для получения итоговой оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

Когда речь идет о проектах с нестабильными, неравномерно поступающими или изменяющимися от периода к периоду доходами, а также при наличии значительных капитальных вложений в будущем, на смену прямой капитализации приходит метод дисконтирования денежных потоков (ДДП). Этот метод позволяет учесть временную стоимость денег и риск, приводя все будущие денежные потоки (как доходы, так и расходы, включая потенциальный доход от продажи объекта в конце прогнозного периода) к дате оценки.

Математическая формула метода ДДП:

NPV = ΣNt=0 CFt / (1 + i)t

Где:

• NPV — чистая приведенная стоимость (Net Present Value), то есть рыночная стоимость объекта на дату оценки;
• CF_t — чистый денежный поток за период t (разница между всеми доходами и расходами в данном периоде);
• i — ставка дисконтирования, отражающая стоимость капитала и риски;
• N — количество прогнозных периодов;
• t — номер периода, за который генерируется денежный поток.

Условия применимости метода ДДП:

• Нестабильные денежные потоки: Идеален для объектов, где доходы и расходы существенно меняются из года в год (например, на стадии строительства, редевелопмента, или в начале жизненного цикла проекта).
• Различные коэффициенты капитализации/дисконтирования: Позволяет учитывать изменение требований к доходности или рисков на разных этапах проекта.
• Долгосрочные инвестиционные проекты: Применяется, когда необходимо оценить объект на длительный период, часто включающий постпрогнозный период, для которого предполагаются стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов.

Этапы оценки методом ДДП:

1. Определение срока прогнозного периода: В российской оценочной практике, особенно в условиях нестабильной экономики, этот период, как правило, составляет до 3 лет. В странах с более развитой и предсказуемой рыночной экономикой он может достигать 5–10 лет. Цель — охватить период, пока темпы роста не стабилизируются.
2. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) для каждого прогнозного периода: Это означает детализированное прогнозирование всех составляющих доходов и расходов для каждого года прогнозного периода.
3. Прогноз денежных потоков: На основе ЧОД и других денежных операций (капитальные вложения, финансирование) формируются денежные потоки для каждого периода.
4. Расчет денежного потока от реверсии (продажи объекта): Это остаточная стоимость объекта в конце прогнозного периода. Она также дисконтируется и прибавляется к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
5. Определение ставки дисконтирования: Как и в случае со ставкой капитализации, это критически важный параметр, отражающий требуемую доходность инвестиций с учетом всех рисков.
6. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости: Суммирование дисконтированных денежных потоков прогнозного периода и дисконтированной стоимости реверсии.

Оба метода, несмотря на свои различия, служат одной цели — преобразованию будущих выгод в текущую стоимость, но подходят к этой задаче с разной степенью детализации и гибкости, отражая различные инвестиционные горизонты и рыночные реалии.

Детализация формирования чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход (ЧОД) является краеугольным камнем доходного подхода. Это не просто абстрактная цифра, а квинтэссенция финансовой эффективности объекта недвижимости, отражающая его способность генерировать прибыль от основной деятельности после покрытия всех необходимых операционных расходов. По сути, ЧОД — это та сумма, которая остаётся у инвестора до уплаты налогов на прибыль, амортизации и обслуживания долга, и именно она используется для определения стоимости объекта. Важно понимать, что его точный расчет служит фундаментом для корректной оценки стоимости объекта, будь то методом прямой капитализации или дисконтирования денежных потоков.

Процесс формирования ЧОД представляет собой последовательную цепочку расчетов, каждый из которых требует тщательного анализа и обоснования.

1. Потенциальный Валовой Доход (ПВД)

Начальная точка любого расчета ЧОД. ПВД представляет собой максимально возможный доход, который объект недвижимости мог бы принести при 100% заполнении всех арендопригодных площадей по рыночным арендным ставкам, а также за счет всех возможных дополнительных услуг.

Формула для ПВД:

ПВД = СА × Sпол

Где:

• СА — рыночная ставка арендной платы за единицу площади (например, за 1 м² в год);
• S_пол — общая арендопригодная площадь объекта недвижимости.

Пример: Если офисное здание имеет арендопригодную площадь 5 000 м², а средняя рыночная арендная ставка составляет 15 000 руб./м² в год, то ПВД = 15 000 руб./м² × 5 000 м² = 75 000 000 руб.

2. Действительный Валовой Доход (ДВД)

ПВД, как следует из названия, является потенциальным. В реальной жизни ни один объект недвижимости не функционирует со 100% загрузкой, и не все арендаторы всегда платят вовремя. Поэтому следующим шагом является корректировка ПВД на реальные условия рынка.

ДВД рассчитывается как ПВД за вычетом потерь (от незанятости и неплатежей) и с добавлением других, неосновных, но регулярных дополнительных доходов.

Формула для ДВД:

ДВД = ПВД – Потери + Дополнительные доходы

Потери включают:

• Потери от незанятости (вакансии): Отражают незанятые площади, которые не приносят дохода. Оцениваются на основе рыночной ситуации, исторических данных и экспертных прогнозов.
• Потери от неплатежей: Сумма, которую арендаторы не смогли или не захотели оплатить. Также определяется на основе исторических данных и рыночных реалий.

Дополнительные доходы могут существенно дополнять основной арендный поток. К ним относятся:

• Доходы от платной парковки.
• Прибыль от установки вендинговых аппаратов, банкоматов.
• Доходы от прачечных услуг в жилых комплексах.
• Оплата за размещение рекламы на фасадах или внутри здания.
• Компенсации арендаторами расходов, превышающих договорные значения (например, за сверхурочные коммунальные услуги).

Пример продолжение: Допустим, потери от вакансий и неплатежей составляют 10% от ПВД, или 7 500 000 руб. Дополнительные доходы от парковки и вендинга — 2 000 000 руб.
ДВД = 75 000 000 руб. – 7 500 000 руб. + 2 000 000 руб. = 69 500 000 руб.

3. Операционные расходы (ОР)

Это все текущие, регулярно возникающие расходы, необходимые для нормального функционирования и поддержания объекта недвижимости в рабочем состоянии. Важно отличать их от капитальных затрат, которые не включаются в ОР, но учитываются отдельно при расчете ДДП.

К операционным расходам относятся:

• Эксплуатационные издержки:
  • Коммунальные услуги (электричество, вода, отопление, вывоз мусора).
  • Услуги по уборке и санитарному содержанию.
  • Обслуживание инженерных систем (вентиляция, кондиционирование, лифты, пожаротушение).
  • Текущий ремонт (мелкие поломки, косметический ремонт).
  • Заработная плата обслуживающего персонала (управляющие, охранники, уборщики, техники), непосредственно занятого на содержании объекта.
• Фиксированные затраты:
  • Налоги на имущество.
  • Страховые взносы (например, страхование здания от пожара, стихийных бедствий).
  • В некоторых случаях сюда могут включаться проценты по кредитам, если они рассматриваются как постоянная часть операционной нагрузки, хотя чаще их относят к финансовым расходам.
• Резервы на замещение (затраты на замещение): Это ежегодные отчисления, предназначенные для будущей замены короткоживущих, но дорогостоящих элементов здания, которые изнашиваются быстрее основного конструктива. К ним относятся:
  • Замена кровли.
  • Модернизация или замена лифтового оборудования.
  • Обновление систем кондиционирования и вентиляции.
  • Замена инженерных сетей (водопровод, канализация, электропроводка).

  Эти резервы позволяют избежать резких единовременных капитальных затрат в будущем, равномерно распределяя их во времени.

Пример продолжение: Предположим, операционные расходы составляют: эксплуатационные издержки – 20 000 000 руб., фиксированные затраты (налоги и страховка) – 5 000 000 руб., резервы на замещение – 3 000 000 руб. Общие ОР = 20 000 000 + 5 000 000 + 3 000 000 = 28 000 000 руб.

4. Расчет Чистого Операционного Дохода (ЧОД)

Итоговый расчет, представляющий собой разницу между Действительным Валовым Доходом и всеми Операционными Расходами.

Формула для ЧОД:

ЧОД = ДВД – ОР

Пример продолжение: ЧОД = 69 500 000 руб. – 28 000 000 руб. = 41 500 000 руб.

Особенности прогнозирования для ДДП

При использовании метода дисконтирования денежных потоков (ДДП), все составляющие ЧОД — ПВД, потери и операционные расходы — должны быть детально рассчитаны и спрогнозированы для каждого прогнозного периода. Это критически важно, поскольку денежные потоки в ДДП не предполагаются стабильными, и оценщику необходимо учитывать все предсказуемые и непредсказуемые изменения: инфляцию, динамику арендных ставок, изменение налоговой нагрузки, планы по ремонту и модернизации, а также возможные изменения в законодательстве. Это делает процесс формирования ЧОД в ДДП более сложным и трудоемким, но и более точным, способным отразить динамику инвестиционного проекта на протяжении всего его жизненного цикла.

Анализ ставок капитализации и дисконтирования: факторы и методы расчета

В сердце доходного подхода лежат два ключевых показателя, которые переводят будущие доходы в текущую стоимость: ставка капитализации и ставка дисконтирования. Они являются не просто математическими коэффициентами, но и отражением сложного взаимодействия экономических, рыночных и инвестиционных факторов. Понимание их сущности, факторов влияния и методов расчета критически важно для любого оценщика.

Ставка капитализации (CapRate)

Ставка капитализации (CapRate) — это отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости актива, выражающее долю годового дохода относительно стоимости объекта. Она является мгновенным «снимком» доходности, который позволяет быстро оценить привлекательность инвестиции.

Формула для CapRate:

CapRate = ЧОД / Стоимость объекта × 100%

CapRate выражает зависимость между общей суммой ожидаемых доходов за один период (обычно год) и полной величиной стоимости имущества. Ее можно интерпретировать как ожидаемую норму доходности от инвестиций в объект недвижимости, если он был бы приобретен за счет 100% собственного капитала.

Факторы, влияющие на ставку капитализации:

1. Местоположение и качество объекта: Это основополагающие факторы. Чем выгоднее местоположение (например, центр города, высокая проходимость) и выше качество строительства/отделки, тем ниже будет значение CapRate. Почему? Потому что такие объекты менее рискованны, более ликвидны, имеют стабильный спрос и, следовательно, обладают большей ценностью при том же ЧОД. И наоборот, удаленные, менее качественные объекты с большой площадью или в районах с низкой плотностью застройки будут иметь более высокие CapRate, поскольку сопряжены с большими рисками и воспринимаются как менее ценные.
2. Тип недвижимости: Разные сегменты рынка (жилая, офисная, торговая, складская, промышленная) имеют разную ликвидность, риски и, соответственно, разные CapRate. Например, складская недвижимость может иметь более низкий CapRate из-за более стабильных долгосрочных арендных договоров.
3. Общее состояние экономики: В периоды экономического роста, когда инвесторы оптимистичны, CapRate могут снижаться, так как растет спрос на недвижимость. В периоды спада — возрастать.
4. Уровень конкуренции на рынке: Высокая конкуренция среди инвесторов за качественные объекты может приводить к снижению CapRate.
5. Перспективы роста арендных ставок: Если ожидается рост арендных ставок, инвесторы готовы платить больше за объект сейчас, что снижает текущий CapRate.
6. Налоговая политика: Изменения в налоговом законодательстве (например, повышение налога на имущество, что ожидается в РФ с 2025 года) напрямую влияют на ЧОД и, как следствие, на CapRate.
7. Процентные ставки и стоимость капитала: Рост процентных ставок по кредитам и общая стоимость привлечения капитала (как собственного, так и заемного) увеличивает требуемую доходность инвесторов, что ведет к росту CapRate.
8. Уровень безрисковой доходности: Чем выше доходность по безрисковым активам (например, государственным облигациям), тем выше должна быть и требуемая ставка капитализации для компенсации риска.
9. Риски инвестиций: Чем выше совокупность рисков, связанных с владением недвижимостью (риски вакансии, неплатежей, юридические, страновые, политические), тем выше должна быть требуемая ставка капитализации.

Компоненты ставки капитализации:
Ставка капитализации не является единым показателем, а включает в себя несколько элементов:

• Ставка дисконтирования (требуемая норма доходности): Это базовая доходность, которую инвестор ожидает получить от вложенного капитала.
• Норма возврата капитала: Этот элемент применяется только к изнашиваемой части активов (здания, сооружения, инженерные системы). Он отражает ежегодную потерю стоимости капитала из-за физического и морального износа объекта в течение ожидаемого периода его использования. Фактически, это перевод темпа прироста стоимости за период в годовое измерение.
• Рисковая премия: Дополнительный доход, который инвестор требует в качестве компенсации за принятие на себя специфических рисков, связанных с данным объектом или рынком.
• Инфляционная составляющая: Ожидаемый уровень инфляции, который должен быть компенсирован для сохранения покупательной способности инвестиций.

Методы определения ставки капитализации:

1. Метод рыночной экстракции (анализ рыночных аналогов): Наиболее распространенный метод. Оценщик анализирует свежие сделки по продаже сопоставимых объектов, имеющих схожие характеристики и приносящих стабильный ЧОД. Для каждого аналога рассчитывается CapRate = ЧОД_{аналога} / Цена Продажи_{аналога}. Полученные значения корректируются с учетом различий между объектом оценки и аналогами.
2. Метод коэффициента покрытия долга (Debt Coverage Ratio): Основывается на анализе способности ЧОД объекта покрывать ежегодные выплаты по обслуживанию привлеченного долга (основной долг + проценты). Этот метод часто используется для оценки объектов, приобретаемых с использованием ипотечного финансирования.
3. Метод связанных инвестиций (по финансовым и физическим компонентам): Предполагает, что стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости земли и стоимости улучшений (зданий). Ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставок капитализации для земли и улучшений, учитывая их доли в общей стоимости.
4. Метод Эллвуда: Является более сложной расчетной моделью, которая, помимо связанных инвестиций, учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости недвижимости в течение этого периода. Этот метод объединяет ипотечно-инвестиционный анализ и анализ денежных потоков, что позволяет более точно учесть динамику стоимости объекта и особенности финансирования.

Ставка дисконтирования

Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Она является ключевым элементом в методе дисконтирования денежных потоков и отражает стоимость привлеченного капитала, то есть минимальную ставку ожидаемого дохода, при которой инвестор готов вложить свои средства.

Экономическая сущность ставки дисконтирования базируется на фундаментальном экономическом законе о временной стоимости денег: деньги сегодня стоят дороже, чем та же сумма в будущем, из-за инфляции, альтернативных издержек и риска.

Формула для ставки дисконтирования:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премия за риск

Премия за риск включает в себя несколько компонент:

• Инфляционный риск: Потери покупательной способности денег из-за инфляции.
• Предпринимательский риск: Риски, связанные с конкретным бизнесом или проектом (например, риск неэффективного управления, изменения спроса).
• Риск ликвидности: Вероятность того, что актив не удастся быстро продать без существенной потери в цене.
• Страновой риск: Риски, связанные с макроэкономической и политической нестабильностью в стране (например, изменения законодательства, санкции).

В России в качестве ориентира для безрисковой доходности часто используют доходность по облигациям федерального займа (ОФЗ) с сопоставимым сроком до погашения, поскольку они считаются одними из самых надежных финансовых инструментов на отечественном рынке.

Методы расчета ставки дисконтирования:

1. Метод кумулятивного построения: Один из наиболее популярных методов для оценки закрытых компаний или специфических проектов, для которых сложно найти прямые рыночные аналоги. Он основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок (премий) за различные виды риска, связанные с инвестированием в оцениваемый объект. Чем выше воспринимаемый риск (финансовый, операционный, отраслевой, страновой и т.д.), тем выше должна быть требуемая ставка доходности.

Пример:
Безрисковая ставка (ОФЗ) = 10%
+ Премия за страновой риск = 3%
+ Премия за риск ликвидности = 2%
+ Премия за предпринимательский риск (специфика объекта) = 4%
Итого ставка дисконтирования = 10% + 3% + 2% + 4% = 19%

2. Метод средневзвешенной стоимости капитала (Weighted Average Cost of Capital, WACC): Применяется, когда объект финансируется как за счет собственного (акционерного) капитала, так и заемных средств. WACC рассчитывается как средневзвешенная стоимость всех источников финансирования, где весами выступают доли каждого источника в общей структуре капитала.

WACC = (E/V) × Re + (D/V) × Rd × (1 - T)

Где:

• E — рыночная стоимость собственного капитала;
• D — рыночная стоимость заемного капитала;
• V — общая стоимость капитала (E + D);
• R_e — требуемая доходность собственного капитала;
• R_d — стоимость заемного капитала (процентная ставка по кредитам);
• T — ставка налога на прибыль (учитывается налоговый щит от процентных выплат).

3. Модель оценки капитальных активов (Capital Asset Pricing Model, CAPM): Используется для определения требуемой нормы доходности собственного капитала (R_e) и связывает ожидаемую доходность актива с его систематическим риском (бета-коэффициентом), безрисковой ставкой и ожидаемой доходностью рынка.

Re = Rf + β × (Rm - Rf)

Где:

• R_f — безрисковая ставка;
• β (бета-коэффициент) — мера систематического риска актива по отношению к рынку;
• R_m — ожидаемая доходность рынка.

4. Метод экспертных оценок: Применяется в условиях высокой неопределенности или отсутствия достаточных рыночных данных. Ставка дисконтирования определяется на основе суждений опытных оценщиков и финансовых аналитиков.

Правильный расчет и обоснование ставок капитализации и дисконтирования — это не просто арифметическая задача, а сложный аналитический процесс, требующий глубокого понимания рыночных тенденций, финансовых механизмов и специфических рисков, связанных с оцениваемым объектом недвижимости.

Применение доходного подхода на российском рынке недвижимости: преимущества, проблемы и ограничения

Доходный подход, являясь мощным инструментом оценки, проявляет свои преимущества и недостатки по-разному в зависимости от специфики рынка, на котором он применяется. Российский рынок недвижимости, с его уникальными характеристиками и динамикой, диктует особые условия для его использования.

Преимущества доходного подхода

1. Универсальность и ориентация на инвестора: Главное достоинство доходного подхода заключается в его способности максимально точно отражать представление инвестора о недвижимости как источнике будущих доходов. Для любого инвестора, будь то крупный фонд или частное лицо, конечная цель покупки — получение прибыли. Доходный подход напрямую моделирует эту логику, что делает его наиболее адекватным для определения инвестиционной и рыночной стоимости.
2. Эффективность в нестабильных условиях: Парадоксально, но именно в условиях нестабильного рынка недвижимости, который часто наблюдается в России, доходный подход может быть особенно ценным. В отличие от сравнительного подхода, который может быть затруднен из-за дефицита ликвидных сделок в кризисные периоды, и затратного, который не учитывает рыночный спрос, доходный подход позволяет инвесторам прогнозировать будущую доходность и принимать обоснованные решения. Например, даже при высокой ключевой ставке Банка России, инвесторы продолжают вкладывать средства в строящиеся дома, арендный бизнес, апартаменты для краткосрочной аренды или коммерческую недвижимость, прогнозируя доходность от 5% до 30% годовых в зависимости от объекта и стратегии. Этот подход помогает не просто оценить «сегодня», а заглянуть в потенциальное «завтра».
3. Простота понимания базовых принципов: Несмотря на кажущуюся сложность расчетов, основные финансовые принципы, лежащие в основе доходного подхода (временная стоимость денег, доходность инвестиций, риски), интуитивно понятны большинству инвесторов и финансистов. Это облегчает коммуникацию между оценщиком и заказчиком, делая оценку более прозрачной и обоснованной.

Проблемы и ограничения применения в РФ

Несмотря на все преимущества, практическое применение доходного подхода на российском рынке недвижимости сопряжено с рядом существенных проблем и ограничений:

1. Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат: Российская экономика часто характеризуется высокой волатильностью и непредсказуемостью. Прогнозирование стабильных арендных ставок, операционных расходов, уровня вакансии и инфляции на горизонт в несколько лет становится крайне сложной задачей. Изменения в макроэкономической ситуации (курс валют, ключевая ставка ЦБ), политические решения и внешнее санкционное давление могут кардинально перевернуть любые, даже самые консервативные, прогнозы.
2. Нестабильность денежных потоков от объекта: Многие объекты недвижимости в России, особенно в стадии девелопмента или редевелопмента, демонстрируют крайне неравномерные денежные потоки. На начальных этапах могут преобладать инвестиции и расходы, а доходы появляются только после ввода в эксплуатацию. Для таких объектов метод прямой капитализации неприменим, а метод ДДП требует более сложного и детализированного моделирования.
3. Ограниченная доступность достоверной и полной рыночной информации («информационная непрозрачность»): Это одна из главных «болевых точек» российского рынка. Отсутствие или недостаточность публичной, подтвержденной информации по реальным сделкам продажи и аренды сопоставимых объектов, детализированным эксплуатационным расходам, а также статистическим данным по коэффициенту загрузки в различных сегментах рынка существенно затрудняет процесс обоснования исходных данных для расчетов. Оценщики часто вынуждены опираться на экспертные оценки, закрытые базы данных или агрегированные показатели, что может снижать точность и проверяемость оценки.
4. Необходимость учета колебаний рыночных условий: Рынок недвижимости чувствителен к множеству факторов: от изменения процентных ставок (что напрямую влияет на стоимость заемного капитала и ставку дисконтирования) до динамики спроса и предложения, которая может быть вызвана демографическими, социальными или технологическими сдвигами. Постоянное мониторинговое и аналитическое сопровождение становится обязательным, что увеличивает трудоемкость процесса оценки.
5. Сложность в выборе и обосновании ставки дисконтирования/капитализации: В России отсутствует универсальный, общепризнанный подход к определению и расчету ставки дисконтирования. Методы, такие как кумулятивное построение, требуют субъективной оценки множества рисковых премий (страновой, предпринимательский, ликвидности). Эти премии могут быть существенно завышены или занижены, в зависимости от методологии и опыта оценщика, что напрямую влияет на итоговую стоимость. Политическая ситуация, санкционное давление и даже ошибки менеджмента на уровне компании-собственника могут значительно исказить восприятие рисков и, соответственно, ставки дисконтирования.
6. Непредсказуемые изменения в законодательстве: Российское законодательство, регулирующее сферу недвижимости (налоговое, градостроительное, земельное), может меняться достаточно динамично. Эти изменения могут существенно повлиять на составляющие чистого операционного дохода (например, увеличение налоговой нагрузки), на права собственности, правила застройки и, в конечном итоге, на инвестиционную привлекательность и стоимость объекта.

Таким образом, хотя доходный подход является наиболее логичным для оценки доходной недвижимости, его эффективное применение в России требует от оценщика не только глубоких теоретических знаний, но и высокой квалификации, способности к критическому анализу рыночной информации, а также умения адаптироваться к быстро меняющимся экономическим и правовым реалиям.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации

Оценочная деятельность в Российской Федерации представляет собой строго регламентированную сферу, подчиняющуюся четким правовым нормам. Это обеспечивает единообразие подходов, защиту прав участников рынка и высокое качество оценочных услуг. Основу всей системы регулирования заложил Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон является краеугольным камнем, определяющим правовые основы, цели, принципы и субъектов оценочной деятельности, устанавливая рамки для работы профессиональных оценщиков.

Согласно этому закону, оценочная деятельность в России осуществляется в соответствии с:

• Международными договорами Российской Федерации.
• Указанным Федеральным законом.
• Другими федеральными законами.
• Иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, которые детализируют и уточняют положения основного закона.

Одним из важнейших инструментов детализации и стандартизации оценочной деятельности являются Федеральные стандарты оценки (ФСО). Эти документы разрабатываются и утверждаются уполномоченным федеральным органом (как правило, Министерством экономического развития РФ) и содержат обязательные требования к проведению оценки, подходам, методам, видам стоимости и содержанию отчета об оценке.

Применение доходного подхода в оценочной деятельности регулируется несколькими ключевыми ФСО:

1. Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200. Этот стандарт детально описывает содержание доходного подхода, его принципы, условия применения, а также основные методы, такие как метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Он устанавливает требования к сбору и анализу информации, необходимой для применения данных методов, и к обоснованию всех допущений и расчетов.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297. Этот стандарт содержит общие положения, касающиеся всех подходов к оценке, включая доходный. В нем даются определения ключевых понятий, таких как «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», и устанавливаются общие требования к процессу оценки, независимо от выбранного подхода.

Помимо вышеуказанных ФСО, оценщик должен учитывать положения Гражданского кодекса Российской Федерации в части регулирования имущественных отношений, права собственности и сделок с недвижимостью, поскольку эти нормы формируют правовое поле, в котором функционирует объект оценки.

Для профессиональных оценщиков критически важно постоянно актуализировать свои знания о нормативно-правовой базе. Законодательство в сфере оценочной деятельности может изменяться, появляются новые стандарты, вносятся поправки в существующие. Следование актуальным нормативным актам не только обеспечивает юридическую безупречность отчета об оценке, но и гарантирует методологическую корректность и высокое качество предоставляемых услуг. Таким образом, регуляторная среда в России стремится обеспечить прозрачность, надежность и профессионализм в области оценки недвижимости, что особенно важно при использовании такого комплексного подхода, как доходный.

Актуальные рыночные тенденции и практические аспекты применения

Современный российский рынок недвижимости постоянно эволюционирует, реагируя на макроэкономические сдвиги, геополитические вызовы и внутренние реформы. Для эффективного применения доходного подхода оценщику необходимо не только владеть теоретическими знаниями, но и глубоко понимать актуальные рыночные тенденции, которые напрямую влияют на ключевые параметры оценки — чистый операционный доход, ставки капитализации и дисконтирования.

Обзор текущих ставок капитализации

По итогам 2024 года, рынок коммерческой недвижимости России демонстрировал следующие диапазоны ставок капитализации, которые являются важным индикатором инвестиционной привлекательности и рисков в различных сегментах:

• Офисная недвижимость: 11%–13%
• Торговая недвижимость: 12%–14%
• Складская недвижимость: 10,5%–12%

Эти ставки отражают баланс между ожидаемой доходностью и воспринимаемыми рисками в каждом сегменте. Складская недвижимость, традиционно характеризующаяся более долгосрочными арендными договорами и относительно стабильными денежными потоками, показывает самые низкие ставки капитализации, что свидетельствует о ее меньшей рискованности и высокой инвестиционной привлекательности. Офисный и торговый сегменты, более чувствительные к экономическим циклам и потребительскому спросу, имеют несколько более высокие ставки, компенсирующие повышенные риски.

Факторы давления на ставки капитализации и арендные ставки

Ряд факторов оказывает существенное давление на динамику ставок капитализации и, как следствие, на арендные ставки и стоимость недвижимости:

1. Повышение налоговой нагрузки с 2025 года: Ожидаемое увеличение налогового бремени (например, налога на имущество) для владельцев коммерческой недвижимости напрямую приведет к уменьшению чистого арендного потока (ЧОД). При прочих равных условиях, снижение ЧОД при фиксированной ставке капитализации неизбежно ведет к уменьшению стоимости объекта. Чтобы сохранить прежнюю стоимость, ставка капитализации должна увеличиться, что потребует от инвесторов более высокой доходности.
2. Рост базовой стоимости активов: Общий рост стоимости строительных материалов, земли и рабочей силы ведет к увеличению затрат на создание новых объектов. Это, в свою очередь, может поддерживать высокие цены на существующую недвижимость и влиять на ставки капитализации.
3. Умеренные темпы повышения арендных ставок коммерческой недвижимости: Несмотря на инфляционное давление, рост арендных ставок в некоторых сегментах может быть ограничен из-за снижения покупательной способности населения, конкуренции или переизбытка предложения. Это также влияет на ЧОД и, соответственно, на ставки капитализации.
4. Высокая ключевая ставка Банка России: Высокая стоимость кредитования делает заемные средства дорогими, увеличивая стоимость капитала для инвесторов. Это неизбежно повышает требуемую норму доходности и, как следствие, ставки дисконтирования и капитализации.

Практические кейсы и рекомендации для оценщиков

Применение доходного подхода в России иллюстрируется различными сценариями:

• Жилая недвижимость для краткосрочной/долгосрочной аренды: Инвесторы активно приобретают квартиры или апартаменты, оценивая их потенциальную доходность. Например, при покупке квартиры в крупном городе для долгосрочной аренды, оценщик будет прогнозировать стабильный арендный поток, учитывая риски вакансии, операционные расходы (коммунальные платежи, налоги на имущество) и применяя метод прямой капитализации или ДДП при ожидаемых изменениях арендных ставок. Доходность таких инвестиций, по оценкам экспертов, может варьироваться от 5% до 15% годовых.
• Коммерческая недвижимость под аренду (например, торговые площади в стрит-ритейле): Здесь ключевое значение имеет анализ трафика, конкуренции, перспективы развития района. Оценщик прогнозирует ЧОД, учитывая рыночные арендные ставки, потери от незанятости (особенно актуально в торговых центрах), расходы на маркетинг, обслуживание и налоги. Ставка капитализации будет зависеть от местоположения (проходимость), качества объекта и типа арендаторов. Доходность может достигать 15-30% годовых для высокоэффективных объектов в удачных локациях.

Рекомендации для оценщиков по адаптации доходного подхода к динамичным рыночным условиям России:

1. Мультисценарное моделирование: Вместо одного «точечного» прогноза, целесообразно использовать несколько сценариев (оптимистичный, базовый, пессимистичный) для ЧОД и ставок. Это позволяет оценить диапазон возможной стоимости и уровень рисков.
2. Детальный анализ микро- и макрофакторов: Не ограничиваться общими рыночными данными, а проводить глубокий анализ специфики объекта (локация, качество, арендаторы), а также текущей макроэкономической ситуации (инфляция, ключевая ставка, налоговая политика).
3. Использование актуальных источников информации: Приоритет отдавать официальным статистическим данным (Росстат, ЦБ РФ), аналитике от ведущих консалтинговых компаний и данным саморегулируемых организаций оценщиков.
4. Обоснование рисковых премий: При расчете ставки дисконтирования методом кумулятивного построения, каждая премия за риск должна быть тщательно обоснована с учетом текущих реалий российского рынка, а не браться «по умолчанию».
5. Гибкость в выборе методов: В зависимости от стабильности денежных потоков и горизонта прогнозирования, чередовать метод прямой капитализации и ДДП, или использовать их в комбинации для перекрестной проверки результатов.

Понимание этих нюансов позволяет оценщикам не просто применять формулы, а создавать адекватные и обоснованные оценки, которые отражают реальную инвестиционную привлекательность объекта недвижимости в условиях современного российского рынка.

Заключение

Доходный подход остается одним из наиболее фундаментальных и востребованных инструментов в арсенале оценщика, особенно когда речь идет о недвижимости, приобретение которой мотивировано инвестиционными целями. Наше исследование продемонстрировало, что его сущность кроется в способности преобразовать ожидаемые будущие выгоды в текущую стоимость, опираясь на принципы ожидания и замещения. Мы подробно рассмотрели два ключевых метода – прямую капитализацию и дисконтирование денежных потоков, каждый из которых имеет свою сферу применимости и уникальные алгоритмы расчета, позволяющие адаптироваться к характеру денежных потоков и рыночным условиям.

Критически важным аспектом применения доходного подхода является точное формирование чистого операционного дохода (ЧОД), проходящее через этапы расчета потенциального валового дохода (ПВД), действительного валового дохода (ДВД) и операционных расходов (ОР), включая детализацию эксплуатационных издержек, фиксированных затрат и резервов на замещение. Без достоверного определения ЧОД любые дальнейшие расчеты теряют свою аналитическую ценность.

Не менее значимым является глубокий анализ ставок капитализации и дисконтирования. Мы выяснили, что эти ставки – это не просто проценты, а комплексные индикаторы, формирующиеся под влиянием множества факторов: от местоположения и качества объекта до общеэкономической ситуации, инфляции и уровня рисков. Разнообразие методов их расчета, таких как рыночная экстракция, метод связанных инвестиций, метод кумулятивного построения, WACC и CAPM, предоставляет оценщику широкий выбор инструментов для обоснованного определения этих ключевых параметров.

Практическое применение доходного подхода на российском рынке недвижимости, несмотря на его универсальность и ориентированность на инвестора, сопряжено с рядом серьезных вызовов. Нестабильность денежных потоков, ограниченная доступность достоверной рыночной информации и сложность в обосновании рисковых премий при определении ставки дисконтирования требуют от оценщика высокой квалификации, аналитических способностей и постоянного мониторинга рыночной конъюнктуры. Эти ограничения усугубляются влиянием непредсказуемых изменений в налоговом, градостроительном законодательстве и макроэкономических факторов.

Надежной основой для оценочной деятельности в России служит актуальная нормативно-правовая база, представленная Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, в частности ФСО V «Подходы и методы оценки» и ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». Строгое следование этим стандартам обеспечивает методологическую корректность и юридическую обоснованность оценочных заключений.

Актуальные рыночные тенденции, такие как повышение ставок капитализации в коммерческих сегментах (офисная, торговая, складская недвижимость) и ожидаемое увеличение налоговой нагрузки с 2025 года, подчеркивают динамичность рынка и необходимость постоянной адаптации оценочных моделей. В этих условиях рекомендации по мультисценарному моделированию, детальному анализу микро- и макрофакторов, а также гибкому выбору методов становятся не просто желательными, а обязательными элементами профессиональной практики.

Таким образом, доходный подход остается незаменимым инструментом для оценки инвестиционной и рыночной стоимости недвижимости, позволяя инвесторам и оценщикам принимать обоснованные решения. Его перспективы развития в России связаны с дальнейшим повышением прозрачности рынка, совершенствованием методологий оценки рисков и адаптацией к меняющейся экономической и правовой среде. Углубленное понимание всех его аспектов, от теоретических основ до практических нюансов, является залогом успешной работы в сфере экономики недвижимости.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации №51-ФЗ от 21.10.1994, часть первая (в ред. Федеральных законов от 20.02.1996 № 18-ФЗ, от 12.08.1996 № 111-ФЗ, от 08.07.1999 № 138-ФЗ, от 16.04.2001 № 45-ФЗ, от 15.05.2001 № 54-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ). // Сборник российского корпоративного права. М.: Юристъ, 2003. Т.1. С. 144-224.
2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя редакция). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 15.10.2025).
3. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519).
4. Бочаров В.В. Проблемы оценки собственности промышленных предприятий в России. // Экспертиза. 2006. № 3. С. 33-39.
5. Коростелев С.П. Кризис жанра или опять к вопросу оценки недвижимости. // Оценка недвижимости. 2008. № 2. С. 30-36.
6. Коростелев С.П. Проблемные вопросы теории и практики оценки недвижимости на современном этапе. Тезисы докладов на Конгрессе «10 лет оценочной деятельности в России. Итоги и перспективы». URL: http://www.appraiser.ru/info/meet/10let/land/korostelev.htm (дата обращения: 15.10.2025).
7. Коростелев С.П. УПВС и РСС или к вопросу о методах оценки недвижимости. // Московский оценщик. 2006. № 11. С. 44-49.
8. Красовский А.П. Расчет полной восстановительной стоимости зданий, имеющих отличия от типового проекта, с использованием сборников УПВС и разъяснений к ним. // Московский оценщик. 2006. № 5. С. 55-58.
9. Новицкий О.А. Методы оценки недвижимости // Корпоративный менеджмент. 2006. № 4. С. 14-18.
10. Об оценочной деятельности в РФ. Новый закон: за и против — мнение экспертов // Нефтегазовая вертикаль. 2007. № 12. С. 43-45.
11. Оценка недвижимости: энциклопедия оценки. / Под ред. А.И. Пономарева. М.: Российское общество оценщиков, 2007. 414 с.
12. Перова В. Цена недвижимости и спрос // Корпоративное управление. 2005. № 4. С. 28-34.
13. Фридман Д. и др. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: ДЕЛО И Сервис, 2007. 325 с.
14. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. М.: Дело и Сервис, 2007. 368 с.
15. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: ИНФРА-М, 2007. 254 с.
16. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. URL: https://vuniver.ru/work/27530 (дата обращения: 15.10.2025).
17. Доходный подход оценки недвижимости. URL: https://repetitor-ocenshikov.ru/articles/dohodnyj-podhod-ocenki-nedvizhimosti.html (дата обращения: 15.10.2025).
18. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход. Бизнес-портал AUP.Ru. URL: https://www.aup.ru/books/m206/3_5_3.htm (дата обращения: 15.10.2025).
19. Оценка недвижимости: доходный подход. Методики. Оценщик.ру. URL: https://ocenshiki.ru/metodiki/ocenka-nedvizhimosti-dohodnyi-podhod.html (дата обращения: 15.10.2025).
20. Доходный подход при оценке недвижимости. Экспертный центр «ИНДЕКС». URL: https://index-expert.ru/stati/dohodnyj-podhod-pri-otsenke-nedvizhimosti.html (дата обращения: 15.10.2025).
21. Ставка капитализации. Финансовый анализ. URL: https://finzz.ru/stavka-kapitalizatsii.html (дата обращения: 15.10.2025).
22. Что такое ставка капитализации для инвестиционной недвижимости? Trem Global. URL: https://www.tremglobal.com/ru/articles/what-is-the-capitalization-rate-for-investment-real-estate (дата обращения: 15.10.2025).
23. Сущность доходного подхода. URL: https://studfile.net/preview/4412586/page:3/ (дата обращения: 15.10.2025).
24. Глава 4. Доходный подход к оценке недвижимости. URL: https://studfile.net/preview/5528205/page:14/ (дата обращения: 15.10.2025).
25. Доходный подход в оценке недвижимости: основные методы и их отличия. Апхилл. URL: https://uphill.ru/articles/dohodnyj-podhod-v-otsenke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 15.10.2025).
26. Подходы к оценке стоимости недвижимости. URL: https://www.ocenka-garant.ru/uslugi/ocenka-nedvijimosti/podxodi-k-ocenke-stoimosti-nedvijimosti/ (дата обращения: 15.10.2025).
27. Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 2 – Оценка методом прямой капитализации. Accent Capital. URL: https://accentcapital.ru/press-center/analytics/stoimost-i-dokhodnost-kommercheskoy-nedvizhimosti.-chast-2-%E2%80%93-otsenka-metodom-pryamoy-kapitalizatsii/ (дата обращения: 15.10.2025).
28. Что такое ставка капитализации дохода. Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10976541 (дата обращения: 15.10.2025).
29. Ставка капитализации: расчет, составляющие и методы. Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/enciklopediya/ctavka-kapitalizacii/ (дата обращения: 15.10.2025).
30. Метод прямой капитализации. URL: https://studfile.net/preview/6710777/page:10/ (дата обращения: 15.10.2025).
31. Ставка дисконтирования: основные подходы и методы определения при оценке экономической эффективности. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/stavka-diskontirovaniya-osnovnye-podhody-i-metody-opredeleniya-pri-otsenke-ekonomicheskoy-effektivnosti (дата обращения: 15.10.2025).
32. Ставки капитализации выросли во всех сегментах коммерческой недвижимости. Forbes.ru. URL: https://www.forbes.ru/investicii/507851-stavki-kapitalizacii-vyrosli-vo-vseh-segmentah-kommerceskoj-nedvizimosti (дата обращения: 15.10.2025).
33. Обзор методов расчета ставки дисконтирования. E-xecutive.ru. URL: https://www.e-xecutive.ru/finance/investment/1987588-obzor-metodov-rascheta-stavki-diskontirovaniya (дата обращения: 15.10.2025).
34. Закон Об Оценочной Деятельности в РФ N 135-ФЗ. URL: https://zakon-ob-ocenke.ru/ (дата обращения: 15.10.2025).
35. Ставка капитализации: основные факторы, влияющие на ставку капитализации на рынке недвижимости. FasterCapital. URL: https://fastercapital.com/ru/content/stavka-kapitalizatsii-osnovnye-faktory—vliyayushchie-na-stavku-kapitalizatsii-na-rynke-nedvizhimosti.html (дата обращения: 15.10.2025).
36. Расчет чистого операционного дохода. Оценка недвижимости. Bstudy. URL: https://bstudy.ru/other/raschet-chistogo-operacionnogo-dohoda.html (дата обращения: 15.10.2025).
37. Оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости с использованием доходного подхода. МГИМО. URL: https://mgimo.ru/upload/iblock/93f/93fc904e22941b35ff9f8a32d1e0f065.pdf (дата обращения: 15.10.2025).
38. Использование доходного подхода при оценке объектов недвижимости. Юрдис. URL: https://jurdis.ru/article/ispolzovanie-dohodnogo-podhoda-pri-ocenke-obektov-nedvizhimosti/ (дата обращения: 15.10.2025).
39. Доходный подход в оценке недвижимости. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dohodnyy-podhod-v-otsenke-nedvizhimosti (дата обращения: 15.10.2025).
40. Ставка дисконтирования: суть и методы расчета. Газпромбанк Инвестиции. URL: https://www.gazprombank.ru/personal/investments/articles/stavka_diskontirovaniya_sut_i_metody_rascheta/ (дата обращения: 15.10.2025).
41. Метод прямой капитализации дохода. Финансовый анализ. URL: https://finzz.ru/metod-pryamoj-kapitalizatsii-dohoda.html (дата обращения: 15.10.2025).
42. Определение ставки капитализации методом рыночной экстракции. Estimatica. URL: https://estimatica.ru/articles/opredelenie-stavki-kapitalizacii-metodom-rynochnoj-ekstrakcii (дата обращения: 15.10.2025).
43. Движимое имущество: Раздел 5. Доходный подход. URL: https://ru.wikibooks.org/wiki/%D0%94%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D0%B5_%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE:%D0%A0%D0%B0%D0%B7%D0%B4%D0%B5%D0%BB_5._%D0%94%D0%BE%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D1%85%D0%BE%D0%B4 (дата обращения: 15.10.2025).
44. Метод прямой капитализации. Словарь оценщика. URL: https://ocenshiki.com/dictionary/metod-pryamoy-kapitalizatsii.html (дата обращения: 15.10.2025).
45. Какие факторы влияют на ставку капитализации коммерческой недвижимости? URL: https://yandex.ru/search/cluster?text=%D0%A4%D0%B0%D0%BA%D1%82%D0%BE%D1%80%D1%8B%2C%20%D0%B2%D0%BB%D0%B8%D1%8F%D1%8E%D1%89%D0%B8%D0%B5%20%D0%BD%D0%B0%20%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%B2%D0%BA%D1%83%20%D0%BA%D0%B0%D0%BF%D0%B8%D1%82%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B7%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%B8%20%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8&url=https%3A%2F%2Fur.moscow%2Farticles%2Fkakie-faktory-vliyayut-na-stavku-kapitalizatsii-kommercheskoy-nedvizhimosti%2F&uuid=a304892c-6a75-47d0-a083-d980ae182c16&tld=ru&text=%D0%A4%D0%B0%D0%BA%D1%82%D0%BE%D1%80%D1%8B,%20%D0%B2%D0%BB%D0%B8%D1%8F%D1%8E%D1%89%D0%B8%D0%B5%20%D0%BD%D0%B0%20%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%B2%D0%BA%D1%83%20%D0%BA%D0%B0%D0%BF%D0%B8%D1%82%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B7%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%B8%20%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8&etext=2077759628.784260341.11197.6402447957774776472.9ce2d5345710d0a794e63d42e03290b2b8e3a2&with_text=1&related_yandere_url=https%3A%2F%2Fyandex.ru%2Fsearch%2Fcluster%3Ftext%3D%25D0%25A4%25D0%25B0%25D0%25BA%25D1%2582%25D0%25BE%25D1%2580%25D1%258B,%2B%25D0%25B2%25D0%25BB%25D0%25B8%25D1%258F%25D1%258E%25D1%2589%25D0%25B8%25D0%25B5%2B%25D0%25BD%25D0%25B0%2B%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B0%25D0%25B2%25D0%25BA%25D1%2583%2B%25D0%25BA%25D0%25B0%25D0%25BF%25D0%25B8%25D1%2582%25D0%25B0%25D0%25BB%25D0%25B8%25D0%25B7%25D0%25B0%25D1%2586%25D0%25B8%25D0%25B8%2B%25D0%25BD%25D0%25B5%25D0%25B4%25D0%25B2%25D0%25B8%25D0%25B6%25D0%25B8%25D0%25BC%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B8%26url%3Dhttps%253A%252F%252Fur.moscow%252Farticles%252Fkakie-faktory-vliyayut-na-stavku-kapitalizatsii-kommercheskoy-nedvizhimosti%252F%26uuid%3D7f79f53e-56e2-4545-97e3-0c4a4e101736%26tld%3Dru%26text%3D%25D0%25A4%25D0%25B0%25D0%25BA%25D1%2582%25D0%25BE%25D1%2580%25D1%258B,%2B%25D0%25B2%25D0%25BB%25D0%25B8%25D1%258F%25D1%258E%25D1%2589%25D0%25B8%25D0%25B5%2B%25D0%25BD%25D0%25B0%2B%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B0%25D0%25B2%25D0%25BA%25D1%2583%2B%25D0%25BA%25D0%25B0%25D0%25BF%25D0%25B8%25D1%2582%25D0%25B0%25D0%25BB%25D0%25B8%25D0%25B7%25D0%25B0%25D1%2586%25D0%25B8%25D0%25B8%2B%25D0%25BD%25D0%25B5%25D0%25B4%25D0%25B2%25D0%25B8%25D0%25B6%25D0%25B8%25D0%25BC%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B8&etext=2077759628.784260341.11197.6402447957774776472.d9f8df5b3a4f8016932402e1c313264429e55a&with_text=1 (дата обращения: 15.10.2025).
46. Методы оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. DomClick.ru. URL: https://domclick.ru/blog/metody-ocenki-nedvizhimosti-sravnitelnyy-dohodnyy-i-zatratnyy/ (дата обращения: 15.10.2025).
47. Что такое ставка дисконтирования и как инвестору ее применять. Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10996160 (дата обращения: 15.10.2025).
48. Доходы от эксплуатации недвижимости и ее рыночная стоимость. НЭО БЮРО. URL: https://neo-buro.ru/stati/dokhody-ot-ekspluatatsii-nedvizhimosti-i-ee-rynochnaya-stoimost/ (дата обращения: 15.10.2025).
49. Ставка дисконтирования. Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D1%82%D0%B0%D0%B2%D0%BA%D0%B0_%D0%B4%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F (дата обращения: 15.10.2025).
50. Оценка стоимости объектов недвижимости доходным подходом. Методики. URL: https://ocenshiki.com/metodiki/ocenka-stoimosti-obektov-nedvizhimosti-dohodnym-podhodom.html (дата обращения: 15.10.2025).