Оценка рыночной стоимости офисных помещений: комплексный научно-аналитический подход с учетом современных тенденций и ИИ в РФ

Рынок коммерческой недвижимости, и в частности сегмент офисных помещений, является одним из наиболее динамичных и инвестиционно привлекательных активов. В условиях постоянно меняющейся экономической конъюнктуры, усиления конкуренции и стремительного технологического прогресса, адекватная и объективная оценка рыночной стоимости офисов приобретает критическое значение. Только за январь-сентябрь 2025 года в Москве объем сделок с офисной недвижимостью снизился на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что подчеркивает необходимость глубокого и всестороннего анализа этого сектора для принятия взвешенных решений.

Целью данной работы является систематизация теоретических, методологических и практических аспектов оценки рыночной стоимости офисных помещений в условиях российского рынка, а также изучение влияния современных технологических изменений, в частности искусственного интеллекта. Работа призвана стать ценным ресурсом для студентов, аспирантов и специалистов в области оценки недвижимости, предоставляя комплексный взгляд на предмет исследования. Структура исследования последовательно раскрывает нормативно-правовые основы, факторы формирования стоимости, ключевые подходы и методы оценки, актуальные рыночные тенденции, роль инновационных технологий и этические аспекты профессиональной деятельности оценщика.

Теоретико-методологические основы оценочной деятельности в Российской Федерации

В фундаменте любой оценочной деятельности лежит прочная нормативно-правовая и методологическая база, обеспечивающая прозрачность, объективность и юридическую значимость результатов, и именно в Российской Федерации эта система формируется целым рядом законов, стандартов и принципов, которые оценщик обязан неукоснительно соблюдать.

Законодательное регулирование и основные понятия

Центральное место в системе регулирования оценочной деятельности в России занимает Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон определяет правовые основы оценочной деятельности, устанавливает обязательные требования к оценщикам и саморегулируемым организациям оценщиков (СРО), а также определяет порядок проведения оценки.

Согласно ФЗ № 135-ФЗ, оценочная деятельность — это профессиональная деятельность по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Одним из ключевых понятий, раскрываемых в законе, является рыночная стоимость объекта оценки. Это не просто цена, по которой объект может быть продан, а наиболее вероятная цена, за которую данный объект способен быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. Важно, чтобы обе стороны сделки действовали разумно и располагали всей необходимой информацией, а на конечной цене не сказывались какие-либо чрезвычайные обстоятельства, способные исказить ее реальную величину. Это означает, что оценщик должен игнорировать такие факторы, как срочная продажа с дисконтом или продажа в рассрочку, поскольку они не отражают истинную рыночную конъюнктуру. Законодательство об оценочной деятельности является многоуровневым и включает в себя также иные федеральные законы, нормативные правовые акты РФ, законы и акты субъектов РФ, а также международные договоры.

Федеральные стандарты оценки (ФСО) и их применение

Помимо основного закона, неотъемлемой частью нормативной базы являются Федеральные стандарты оценки (ФСО). Эти документы являются обязательными к применению всеми оценщиками при осуществлении оценочной деятельности и детализируют общие положения, установленные ФЗ № 135-ФЗ.

Среди действующих ФСО можно выделить как общие, так и специализированные стандарты, имеющие непосредственное отношение к оценке недвижимости:

• ФСО I «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200) – определяет общую иерархию и терминологию, используемую в оценочной деятельности.
• ФСО II «Виды стоимости и факторы, влияющие на нее» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 201) – подробно раскрывает различные виды стоимости, включая рыночную, инвестиционную, ликвидационную и другие, а также описывает факторы, которые могут влиять на их величину. В частности, этот стандарт подчеркивает важность исключения индивидуальных условий сделки при определении рыночной стоимости.
• ФСО III «Процесс оценки» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 202) – регламентирует последовательность действий оценщика, начиная от заключения договора и заканчивая составлением отчета об оценке.
• ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2015 N 300) и ФСО №5 «Виды недвижимого имущества в целях определения кадастровой стоимости» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2015 N 301) – регулируют специфические вопросы, связанные с государственной кадастровой оценкой.
• ФСО №6 «Порядок проведения оценки» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2015 N 302) – определяет общие требования к порядку проведения оценки.
• ФСО №7 «Оценка недвижимости» – этот стандарт имеет первостепенное значение для нашей темы. Он устанавливает специфические требования к порядку оценки объектов недвижимости, включая обязательный анализ сегмента рынка, подробное описание примененных подходов, методов и расчетов в отчете об оценке. Именно ФСО №7 требует от оценщика применения всех трех подходов к оценке (затратного, сравнительного, доходного) или аргументированного обоснования отказа от применения одного или нескольких из них.
• ФСО №9 «Оценка для целей залога» – регулирует особенности оценки недвижимости, которая выступает в качестве залогового обеспечения, что имеет большое значение для банковского сектора и кредитования.

Соблюдение этих стандартов обеспечивает унификацию процесса оценки и повышает доверие к ее результатам.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)

Одним из фундаментальных принципов, лежащих в основе оценки недвижимости, является концепция наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Этот принцип гласит, что стоимость объекта недвижимости определяется наиболее вероятным и оптимальным вариантом его использования, который при этом является физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

По сути, ННЭИ является проявлением концепции альтернативной стоимости: выбор одного варианта использования ресурса всегда означает отказ от других потенциально возможных вариантов и связанной с ними упущенной выгоды. Таким образом, оценщик должен не просто констатировать текущее использование объекта, но и проанализировать, какой из возможных вариантов принесет максимальную экономическую выгоду его собственнику.

Анализ ННЭИ проводится по четырем ключевым критериям:

1. Физическая осуществимость: Возможно ли технически и конструктивно реализовать данный вариант использования на данном земельном участке (например, выдержит ли фундамент дополнительную этажность, достаточна ли площадь участка для постройки).
2. Юридическая допустимость: Соответствует ли предполагаемое использование градостроительным регламентам, зонированию, сервитутам и другим правовым ограничениям (например, можно ли строить офисное здание на участке, предназначенном для жилой застройки).
3. Финансовая осуществимость: Будет ли предлагаемый вариант использования приносить прибыль или генерировать достаточный доход, чтобы оправдать вложенные инвестиции (например, будет ли спрос на офисы в данном районе, достаточна ли будет арендная ставка для покрытия расходов и получения прибыли).
4. Максимальная эффективность: Из всех юридически допустимых, физически возможных и финансово осуществимых вариантов выбирается тот, который обеспечивает максимальный чистый доход или текущую стоимость.

Применительно к офисным помещениям, анализ ННЭИ может включать оценку возможности реконструкции, изменения класса здания, перепланировки или даже смены функционального назначения, если это приведет к увеличению стоимости объекта.

Факторы формирования рыночной стоимости офисных помещений и их классификация

Рыночная стоимость офисного помещения не является статичной величиной; она формируется под влиянием сложного переплетения макроэкономических, микроэкономических и сугубо физических характеристик самого объекта. Понимание этих факторов критически важно для любого оценщика.

Макро- и микроэкономические факторы

На стоимость офисной недвижимости оказывают влияние как глобальные экономические тренды, так и локальные рыночные условия:

• Инфляция и процентные ставки: Рост инфляции традиционно приводит к увеличению стоимости строительства и эксплуатационных расходов, что в долгосрочной перспективе может транслироваться в повышение арендных ставок и, как следствие, стоимости объектов. Изменение процентных ставок Центрального банка напрямую влияет на стоимость заемного капитала для девелоперов и инвесторов, а также на привлекательность альтернативных инвестиций, формируя спрос и предложение на рынке.
• Уровень деловой активности: В периоды экономического роста и расширения бизнеса спрос на офисные площади увеличивается, что ведет к росту арендных ставок и цен. Напротив, экономический спад может привести к сокращению спроса, увеличению вакантности и снижению стоимости.
• Транспортная доступность и инфраструктура: Офисы, расположенные вблизи ключевых транспортных узлов (метро, крупные автомагистрали), имеют значительно более высокую стоимость. Развитая инфраструктура района (наличие кафе, ресторанов, магазинов, фитнес-центров, парков) также повышает привлекательность и стоимость офисных помещений, создавая комфортную рабочую среду для сотрудников.
• Локация: Географическое положение является, пожалуй, наиболее значимым фактором. Офисы в центральных деловых районах (ЦДР) или в престижных деловых кластерах всегда ценятся выше благодаря престижу, доступу к квалифицированным кадрам и близости к партнерам и клиентам.

Характеристики объекта недвижимости

Помимо внешних условий, стоимость офиса напрямую зависит от его внутренних качеств и физических параметров:

• Местоположение: Как уже упоминалось, близость к деловым центрам, транспортным узлам и инфраструктуре – это ключевой фактор, играющий решающую роль в формировании стоимости.
• Площадь и планировка: Общая и полезная площадь офисного помещения, а также эффективность его планировки (наличие open space, отдельных кабинетов, переговорных комнат, зон отдыха) влияют на функциональность и, соответственно, на стоимость.
• Состояние и уровень отделки: Качество текущего ремонта, наличие чистовой отделки или ее отсутствие, а также класс используемых материалов определяют готовность помещения к эксплуатации и потенциальные затраты на доведение его до необходимого стандарта.
• Наличие парковки: В условиях крупных городов обеспеченность парковочными местами является критически важным фактором для арендаторов и покупателей. Наличие охраняемой подземной или наземной парковки существенно увеличивает стоимость объекта.
• Инженерные системы: Современные офисы должны быть оснащены передовыми инженерными системами:
  • Системы вентиляции и кондиционирования: Централизованные системы, поддерживающие оптимальный микроклимат, особенно в жаркое время года.
  • Пожаротушение и безопасность: Автоматические системы пожарной сигнализации, пожаротушения, видеонаблюдения, контроля доступа.
  • Телекоммуникации: Высокоскоростной интернет, IP-телефония, возможность выбора нескольких провайдеров связи.
  • Электроснабжение: Достаточная мощность электроснабжения (например, не менее 70 Вт на м² для класса А), резервные источники питания.
• Функциональное назначение: Возможность адаптации помещения под различные виды офисной деятельности или конкретные нужды арендатора также может влиять на его привлекательность и стоимость.

Классификация офисных зданий в России

Для систематизации и объективной оценки качества офисных помещений в России применяется специальная классификация. Наиболее распространенной является классификация, разработанная Московским исследовательским форумом (МИФ), которая разделяет офисы на категории A, B+, B- и C. Эта классификация учитывает совокупность критериев, отражающих как местоположение, так и внутренние характеристики здания, и оказывает существенное влияние на рыночную стоимость и арендные ставки.

Рассмотрим подробнее каждый класс:

Класс	Критерии и характеристики
Класс А	Местоположение: Центральные деловые районы, престижные кластеры с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Возраст и состояние: Новые или полностью реконструированные здания (до 3-5 лет). Инженерные системы: Современные и высокотехнологичные: Центральная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования (климат-контроль). Автоматизированная система управления зданием (СУЗ/BMS). Эффективные системы пожарной безопасности, видеонаблюдения, контроля доступа. Не менее 70 Вт на м2 электроснабжения. Отделка: Высококачественная отделка помещений и общих зон, подвесные потолки, фальшполы, панорамное остекление. Парковка: Охраняемая подземная или многоуровневая парковка, коэффициент обеспеченности парковочными местами высокий. Управление: Профессиональная управляющая компания, обеспечивающая круглосуточное обслуживание и высокий уровень сервиса. Инфраструктура: Наличие собственной инфраструктуры (рестораны, кафе, фитнес-центры, отделения банков) в здании или непосредственной близости. Соответствие 16 из 20 критериев классификации МИФ.
Класс В+	Местоположение: Хорошие районы, близкие к ЦДР или крупные деловые кластеры, удобная транспортная доступность. Возраст и состояние: Отремонтированные или относительно новые здания (до 15 лет). Инженерные системы: Современные, но могут быть менее продвинутыми, чем в классе А (например, не всегда центральный климат-контроль). Отделка: Качественная отделка, но материалы могут быть проще, чем в классе А. Парковка: Наземная охраняемая парковка, возможно, подземная, но с меньшим коэффициентом обеспеченности. Управление: Профессиональная управляющая компания желательна, но не всегда обязательна. Инфраструктура: Развитая внешняя инфраструктура. Находится между классами А и В- по качеству. Соответствие 10 и более критериям.
Класс В-	Местоположение: Районы со средней транспортной доступностью, часто удалены от основных деловых центров. Возраст и состояние: Более старые здания (свыше 15 лет), прошедшие капитальный ремонт. Инженерные системы: Базовые, могут отсутствовать некоторые современные системы (например, автономная система кондиционирования). Отделка: Стандартная или косметическая отделка. Парковка: Наземная парковка, часто неохраняемая. Управление: Управление осуществляется собственником или небольшой управляющей компанией. Ближе к классу С по качеству. Соответствие 10 и более критериям.
Класс С	Местоположение: Районы с низкой транспортной доступностью, часто бывшие промышленные или жилые помещения. Возраст и состояние: Старые здания, часто переоборудованные под офисы, с базовым ремонтом. Инженерные системы: Минимальный набор: центральное отопление, базовая вентиляция, ограниченный выбор провайдеров связи. Отделка: Отсутствует или требует капитального ремонта. Парковка: Стихийная наземная парковка или ее отсутствие. Управление: Часто отсутствует профессиональное управление. Соответствие менее 8 критериям.

Эта детализированная классификация позволяет более точно позиционировать объект на рынке, прогнозировать его арендный потенциал и, соответственно, его рыночную стоимость.

Подходы и методы оценки рыночной стоимости офисной недвижимости

Оце��ка рыночной стоимости офисных помещений — это многогранный процесс, требующий применения комплекса аналитических инструментов. В мировой и российской оценочной практике общепринятыми являются три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный. Каждый из них имеет свои особенности, преимущества и недостатки, и призван дать максимально объективную картину стоимости объекта с разных точек зрения.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на фундаментальном рыночном принципе замещения, который утверждает, что рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью. Этот подход является наиболее точным и объективным, поскольку основывается на анализе реальных рыночных данных — цен сделок или предложений по продаже/аренде аналогичных объектов.

Методология сравнительного подхода включает следующие этапы:

1. Подбор объектов-аналогов: Оценщик ищет несколько объектов недвижимости, которые были недавно проданы или сданы в аренду и максимально сопоставимы с оцениваемым офисным помещением по ряду ключевых параметров:
   • Площадь: Схожие размеры помещений.
   • Расположение: Близость к оцениваемому объекту, аналогичная транспортная доступность, инфраструктура района.
   • Состояние и класс: Аналогичный уровень ремонта, отделки, инженерных систем и общих характеристик, соответствующих определенному классу офисного здания (A, B+, B-, C).
   • Инфраструктура: Наличие аналогичных объектов инфраструктуры в непосредственной близости.
   • Дата сделки/предложения: Чем свежее данные, тем они более релевантны.
2. Определение базовой цены за квадратный метр: На основе данных по объектам-аналогам определяется средняя или скорректированная цена за квадратный метр.
3. Процедура корректировок: Это наиболее ответственный этап, на котором оценщик вносит поправки к ценам аналогов, чтобы привести их в полное соответствие с оцениваемым объектом. Корректировки могут вноситься по следующим параметрам:
   • Дата предложения/продажи (рыночные условия): Учитывает изменение рыночной конъюнктуры, инфляцию, динамику цен за период между датой сделки по аналогу и датой оценки. Формула для расчета корректировки на дату предложения/продажи (рыночные условия), выраженная в %, может выглядеть как:
     К = (Ид.о. / Ид.п. - 1) × 100% × Ккорр
     где Ид.о. — индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ (СМР, уровень инфляции и т.д.) по состоянию на дату оценки;
     Ид.п. — то же, по состоянию на дату предложения для каждого объекта-аналога;
     Ккорр — корректирующий коэффициент, учитывающий различие в динамике изменения равновесной цены спроса и предложения и изменения индекса СМР.
   • Местоположение: Различия в престижности района, транспортной доступности, уровне развития инфраструктуры.
   • Уровень износа: Физический, функциональный и экономический износ объекта.
   • Размер объекта: Различия в площади, которые могут влиять на удельную стоимость (чем больше площадь, тем ниже удельная цена, или наоборот, если речь идет о дефицитных небольших офисах).
   • Уровень отделки: Различия в качестве и типе внутренней отделки.
   • Состав площадей: Наличие дополнительных помещений (склады, подсобки), их пропорции.
   • Обеспеченность парковочными местами: Количество и тип парковочных мест, их влияние на привлекательность объекта.
   • Юридические ограничения: Наличие обременений, сервитутов.

В итоге, после всех корректировок, цены объектов-аналогов приводятся к сопоставимому виду с оцениваемым объектом, что позволяет определить его рыночную стоимость.

Доходный подход

Доходный подход основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости определяется его способностью генерировать будущие доходы. Этот подход особенно актуален для оценки коммерческой недвижимости, такой как офисные здания, которые приобретаются с целью получения арендной платы. Он трансформирует ожидаемые будущие доходы в текущую стоимость.

Ключевые этапы и понятия доходного подхода:

1. Определение чистого операционного дохода (ЧОД):
   ЧОД — это действительный валовой доход (ДВД) от приносящей доход недвижимости за вычетом всех операционных расходов. Важно отметить, что ЧОД не включает амортизационные отчисления и выплаты по обслуживанию долга, поскольку они не являются операционными расходами, необходимыми для обеспечения нормального функционирования объекта.
   
   Действительный валовой доход (ДВД) рассчитывается как потенциальный валовой доход (ПВД) за вычетом потерь от недоиспользования и неплатежей, с прибавлением прочих доходов.
   • Потенциальный валовой доход (ПВД): Максимальный доход, который объект может приносить при 100% загрузке по рыночным ставкам аренды.
   • Потери от недоиспользования и неплатежей: Учитывают вакантность помещений и вероятность невыплаты арендной платы.
   • Операционные расходы: Включают коммунальные платежи, расходы на управление и обслуживание здания, налоги на имущество, страхование и т.д.
2. Расчет коэффициента капитализации:
   Коэффициент капитализации (R) — это ставка доходности, которая преобразует чистый операционный доход одного года в текущую стоимость всего объекта оценки. Он отражает соотношение между годовыми денежными поступлениями на собственный капитал и величиной вложенного собственного капитала. Метод прямой капитализации, использующий этот коэффициент, предполагает, что в обозримом будущем доходы от объекта будут стабильны и примерно на одном уровне. Коэффициент капитализации обычно включает в себя как ставку дисконтирования (требуемую норму доходности на инвестиции), так и ставку возврата капитала.
3. Применение формулы доходного подхода:
   Стоимость = Чистый операционный доход / Коэффициент капитализации
   Например, если ЧОД офисного центра составляет 10 000 000 рублей в год, а коэффициент капитализации равен 10%, то его стоимость будет 100 000 000 рублей.

Методы доходного подхода:

• Метод прямой капитализации: Применяется, когда ожидается стабильный, равномерный поток доходов в течение длительного времени, а стоимость объекта на конец прогнозного периода не ожидается существенно меняющейся.
• Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП): Используется, когда ожидается непостоянный или меняющийся поток доходов (например, при постепенном наращивании арендной базы, предстоящих ремонтах, значительных изменениях рыночной конъюнктуры). В этом случае каждый будущий денежный поток дисконтируется к текущей стоимости с использованием ставки дисконтирования.

Доходный подход особенно важен для инвесторов, которые ориентированы на стабильный денежный поток от аренды и заинтересованы в долгосрочной перспективе владения.

Затратный подход

Затратный подход основан на идее, что стоимость объекта недвижимости не может превышать затраты на создание нового объекта с аналогичной полезностью или на воспроизводство существующего объекта. Этот подход особенно актуален для оценки уникальных объектов, объектов специального назначения или в случае отсутствия достаточного количества рыночных аналогов и стабильных доходных потоков.

Принципы затратного подхода:

1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения:
   • Стоимость воспроизводства: Это полная стоимость создания точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же материалов, технологий и стандартов, что и при его первоначальном строительстве.
   • Стоимость замещения: Это стоимость создания нового объекта, который по своей полезности и функционалу эквивалентен оцениваемому, но построен с использованием современных материалов и технологий. Чаще всего используется именно стоимость замещения, так как она более реалистична и отражает современную экономическую целесообразность.
2. Определение стоимости земельного участка: Стоимость земельного участка оценивается отдельно, как если бы он был свободен от застройки и готов к наилучшему и наиболее эффективному использованию. Для этого обычно применяется сравнительный подход, анализирующий цены на аналогичные участки.
3. Учет износа и амортизации: Из стоимости воспроизводства/замещения вычитаются все виды износа:
   • Физический износ: Потеря стоимости, связанная с ухудшением физических свойств объекта (старение материалов, конструкций).
   • Функциональный износ: Потеря стоимости из-за устаревания планировки, дизайна, инженерных систем по сравнению с современными стандартами.
   • Экономический (внешний) износ: Потеря стоимости, вызванная внешними факторами, не связанными с самим объектом (например, ухудшение экономической ситуации в районе, снижение спроса, изменения в законодательстве).

   Стоимость = Стоимость замещения/воспроизводства - Накопленный износ + Стоимость земельного участка

Затратный подход часто используется в дополнение к сравнительному и доходному подходам, особенно для проверки их результатов, а также в ситуациях, когда другие подходы неприменимы или их данные недостаточно надежны.

Согласование результатов оценки

Когда оценщик использует несколько подходов (что является обязательным согласно ФСО №7, если нет обоснованного отказа), он получает несколько значений стоимости. Эти значения редко совпадают, поэтому требуется процедура согласования результатов оценки. Это не просто усреднение, а глубокий аналитический процесс:

1. Анализ достоинств и недостатков каждого подхода: Оценщик критически осмысливает, насколько каждый подход применим к оцениваемому объекту и насколько надежны исходные данные, использованные в каждом подходе. Например, сравнительный подход может быть наиболее надежным при наличии большого количества свежих аналогов, а доходный — при стабильном денежном потоке.
2. Объяснение расхождения результатов: Оценщик должен понять, почему значения стоимости, полученные разными подходами, отличаются, и какие факторы привели к этим расхождениям.
3. Определение итогового результата: На основе проведенного анализа оценщик присваивает весовые коэффициенты результатам каждого подхода или выбирает один из них как наиболее релевантный, аргументируя свой выбор. Итоговая стоимость должна быть представлена как единая величина, отражающая наиболее обоснованное заключение о рыночной стоимости.

Например, при оценке высокодоходного офисного центра класса А в деловом районе, доходный и сравнительный подходы, вероятно, будут иметь больший вес, чем затратный, поскольку инвесторы в первую очередь смотрят на доходность и рыночную конъюнктуру, а не на стоимость строительства «с нуля».

Актуальные проблемы и тенденции на российском рынке офисной недвижимости (2025 год)

Российский рынок офисной недвижимости, особенно в крупных мегаполисах, таких как Москва, постоянно находится под влиянием сложных экономических, социальных и технологических факторов. По состоянию на октябрь 2025 года, рынок демонстрирует неоднозначные, но весьма показательные тенденции.

Динамика спроса и предложения

Начнем с анализа основных показателей, характеризующих состояние рынка:

• Объем сделок: За январь-сентябрь 2025 года в Москве наблюдалось снижение объема сделок с офисной недвижимостью на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, достигнув отметки в 1,1 млн кв. м. При этом структура сделок претерпела изменения: объем сделок аренды сократился на 32%, в то время как объем сделок купли-продажи, напротив, вырос на 22%. Этот сдвиг может указывать на стремление компаний зафиксировать стоимость активов в условиях растущих цен и инфляции, или на дефицит качественного предложения для аренды.
• Объем поглощения: Показатель поглощения, отражающий чистый прирост занятых площадей, также демонстрирует снижение. За январь-сентябрь 2025 года объем поглощения офисной недвижимости в Москве составил 957 тыс. кв. м, что на 44% ниже, чем за аналогичный период прошлого года (в 2024 году этот показатель составлял 1 708,9 тыс. кв. м). Это свидетельствует о замедлении темпов роста занятости офисных помещений.
• Доля вакантных помещений: Общий объем предложения офисных площадей в Москве составляет 20,9 млн кв. м. Доля вакантных площадей на конец III квартала 2025 года достигла 4,7%, что на 0,7 процентных пункта выше, чем в 2024 году (тогда было 4,0%). При этом, если рассматривать среднюю долю свободных офисов по классам Prime, A, B+, она увеличилась с 3,5% до 4% на конец III квартала 2025 года. Несмотря на рост, этот уровень вакантности остается относительно низким, что свидетельствует о сохраняющемся дефиците качественных площадей.
• Прогнозы ввода новых объектов: Прогнозируется, что к концу 2025 года в Москве будет введено около 1,12 млн кв. м новых офисных площадей. Это существенно ниже первоначальных заявлений девелоперов, которые в начале года ожидали ввода около 1,4 млн кв. м. Более того, этот показатель ниже, чем 2,26 млн кв. м, введенные в 2024 году. Фактический объем ввода за январь-сентябрь 2025 года достиг 537 тыс. кв. м, что, тем не менее, на 43-45% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Несмотря на кажущийся рост ввода в 2025 году по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, общая картина на год показывает сокращение новых предложений. Доля свободных площадей в новых объектах также остается минимальной – 11% от общего объема вводимых офисов на конец сентября 2025 года, что подтверждает дефицит на рынке.

Динамика арендных ставок и цен

На фоне описанной динамики спроса и предложения, наиболее заметным трендом является продолжающийся рост арендных ставок и цен на офисную недвижимость:

• Рост арендных ставок: В 2024 году ставки аренды офисов в Москве выросли на 18–24%. В I полугодии 2025 года этот рост продолжился, составив еще 10–15% в среднем по рынку. В I квартале 2025 года средневзвешенные арендные ставки в классе А/Prime достигли 31,8 тыс. руб./кв. м/год (+2% за квартал), а в классе В+/- — 23,4 тыс. руб./кв. м/год (+3% за квартал). В годовом сравнении общий рост ставок аренды составил 24%. Отдельные, наиболее престижные кластеры, такие как Белорусский, Ленинградский, Павелецкий, Центральный и ММДЦ «Москва-Сити», показали еще более впечатляющий рост средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды офисов класса А – на 33% с I квартала 2024 года, достигнув 49 191 руб./кв. м/год.
• Рост цен на покупку: Увеличение арендных ставок и дефицит качественных предложений подталкивают компании к приобретению офисных помещений для собственных нужд. Это повышает инвестиционную привлекательность объектов, что, в свою очередь, стимулирует рост цен на покупку офисной недвижимости.

Новые форматы и стратегии на рынке

Рынок офисной недвижимости также переживает трансформацию, вызванную рядом структурных факторов и изменением предпочтений арендаторов:

• Импортозамещение и городская стройка: Эти макроэкономические факторы стимулируют спрос на офисы, поскольку российские компании расширяют свою деятельность, а масштабные городские проекты требуют дополнительных площадей для управления и реализации.
• Гибридные форматы работы и оптимизация площадей: Хотя пандемия COVID-19 ускорила внедрение гибридных моделей работы, это не привело к массовому отказу от офисов. Многие компании переосмысливают использование площадей, оптимизируя их под новые потребности (например, больше зон для коллабораций, меньше фиксированных рабочих мест), что поддерживает спрос на гибкие офисные решения и качественные пространства.
• Изменение предпочтений арендаторов/инвесторов: Наблюдается рост спроса на покупку строящихся офисов класса А, который достиг 48%. Это свидетельствует о готовности инвесторов вкладывать средства в высококачественные объекты на ранних стадиях строительства, что обусловлено дефицитом готовых предложений и стремлением зафиксировать выгодные условия.
• Дефицит качественного предложения: Несмотря на некоторый ввод новых площадей, доля свободных офисов, особенно в классе А и Prime, остается низкой. В IV квартале 2024 года этот показатель стабилизировался на минимальной отметке в 3,5% в существующих объектах. В новых объектах, введенных в 2024 году, объем свободных площадей составил лишь 5%. На конец сентября 2025 года этот показатель для новых офисов составляет 11%, что все еще указывает на ограниченность выбора.

В целом, российский рынок офисной недвижимости, особенно в Москве, характеризуется сочетанием высокой динамики ставок и цен, умеренной вакантности и структурным дефицитом качественных площадей. Эти тенденции создают как возможности, так и вызовы для оценщиков, требуя глубокого понимания рыночных механизмов и умения адаптироваться к изменяющимся условиям.

Инновации в оценке: роль искусственного интеллекта (ИИ)

В эпоху цифровой трансформации искусственный интеллект (ИИ) начинает активно проникать в различные сферы экономики, и рынок недвижимости не является исключением. В России ИИ уже меняет подходы к оценке объектов, анализу данных и даже процессу поиска жилья, предлагая новые инструменты для повышения эффективности и точности.

Автоматизированные системы оценки (AVM) и анализ ликвидности

Одним из наиболее очевидных применений ИИ в оценке являются автоматизированные системы оценки (Automated Valuation Models, AVM). Эти системы используют машинное обучение и большие данные для расчета рыночной стоимости объектов.

Как работают AVM:

• Сбор и анализ данных: AVM агрегируют огромные объемы информации, включая данные о прошлых сделках, характеристики объектов (площадь, этажность, тип здания, год постройки, состояние), информацию о спросе и предложении на рынке, а также данные об окружающей инфраструктуре (транспортная доступность, наличие социальных объектов, экологическая обстановка).
• Моделирование: На основе этих данных ИИ-модели выявляют сложные взаимосвязи между различными факторами и стоимостью, что позволяет прогнозировать рыночную цену оцениваемого объекта.
• Применение: AVM уже активно используются в:
  • Онлайн-агрегаторах недвижимости: Для предоставления экспресс-оценки стоимости объектов.
  • Банках: При первичной проверке залогового обеспечения для оперативного принятия решений по кредитам.
  • Крупных управляющих компаниях и фондах недвижимости: Для мониторинга стоимости портфеля активов и принятия стратегических решений.

Точность AVM: Важно понимать, что точность AVM-оценки, даже при идеальных исходных данных, редко превышает 90-93%. Это означает, что хотя ИИ и автоматизирует рутинные задачи и предоставляет быструю оценку, окончательное решение и верификация всегда остаются за квалифицированным экспертом-оценщиком. ИИ выступает в роли мощного инструмента, способного значительно ускорить процесс, но не заменить его полностью.

Анализ ликвидности с помощью ИИ: ИИ также способен выходить за рамки простой оценки стоимости, прогнозируя скорость и вероятность продажи или сдачи объекта в аренду, то есть анализировать его ликвидность. Учитывая рыночную динамику, конкурентный фон, историю аналогичных сделок и даже поведенческие факторы покупателей, ИИ может дать ценные инсайты о том, насколько быстро объект найдет своего нового владельца или арендатора. Это чрезвычайно полезно для инвесторов при прогнозировании денежного потока и оценке инвестиционного риска.

Дискриминативные и генеративные модели ИИ в оценке

Развитие искусственного интеллекта привело к появлению различных архитектур моделей, каждая из которых имеет свои уникальные применения в оценке недвижимости:

• Дискриминативные модели ИИ (Discriminative AI): Эти модели сосредоточены на различении или классификации данных. Их задача — научиться проводить границы между различными категориями. В контексте оценки недвижимости дискриминативные модели полезны для:
  • Анализа состояния зданий: На основе изображений или сенсорных данных ИИ может выявлять дефекты, износ конструкций, потребность в ремонте, что напрямую влияет на стоимость.
  • Предсказания доходности: Анализируя исторические данные об арендных ставках, вакантности и операционных расходах, модели могут прогнозировать будущий чистый операционный доход (ЧОД) с высокой степенью точности.
  • Оценки влияния окружающих факторов: ИИ может количественно оценить, как близость к паркам, школам, торговым центрам или транспортным артериям влияет на стоимость офисного помещения.
  • Классификации объектов: Автоматическое отнесение офисных помещений к определенному классу (A, B+, B-, C) на основе их характеристик.
• Генеративные модели ИИ (Generative AI): В отличие от дискриминативных моделей, которые предсказывают метки для входных данных, генеративные модели способны создавать новые данные, похожие на те, на которых они обучались. В оценке недвижимости это открывает следующие перспективы:
  • Создание сценарного моделирования: ИИ может генерировать различные сценарии развития рынка (например, изменение плотности застройки, реконструкция района, смена функционального назначения) и прогнозировать, как это повлияет на стоимость объекта. Это позволяет оценить объект при разных гипотетических условиях.
  • Оптимизация проектных решений: На стадии проектирования ИИ может предлагать оптимальные планировки офисных помещений, расположение инженерных систем, выбор материалов, чтобы максимизировать функциональность и стоимость.
  • Генерация виртуальных туров и планировок: Для маркетинговых целей или для оценки потенциала перепланировки ИИ может создавать реалистичные виртуальные модели.
  • Расширение базы данных аналогов: Генеративные модели могут создавать «синтетические» аналоги для оценки уникальных или новых объектов, для которых нет достаточной рыночной информации.

Главной задачей обучения ИИ в оценке является постоянное расширение списка ценообразующих факторов, которые модель может учитывать, а также углубление понимания их взаимосвязей. Не является ли такое постоянное расширение ключевым условием для адаптации к стремительно меняющимся рыночным условиям?

Перспективы и этические аспекты применения ИИ

Хотя ИИ предлагает огромные возможности, его применение в оценке недвижимости сопряжено с определенными ограничениями и этическими вызовами:

• Необходимость верификации: Собранная нейросетью информация, возможно, не отразит все реальные данные о клиенте или объекте (например, скрытые дефекты, специфические юридические обременения, история владения, которая не была оцифрована). Поэтому выводы ИИ всегда должны быть проверены и верифицированы человеком-экспертом.
• Невозможность учета неформальных факторов: ИИ пока не способен учитывать нюансы, такие как юридические риски, скрытые ограничения, неформальные договоренности или эмоциональный компонент, которые часто играют роль в реальных сделках. Он не может заменить интуицию и опыт оценщика.
• Этические риски: Существуют риски, связанные с предвзятостью данных, на которых обучается ИИ, что может привести к дискриминационным или несправедливым оценкам.
• Ответственность: Вопрос ответственности за ошибки, допущенные ИИ при оценке, остается открытым и требует законодательного регулирования.

Использование ИИ в сфере недвижимости постепенно набирает популярность, но массовое и революционное преобразование еще не наступило. ИИ скорее выступает как усилитель возможностей оценщика, автоматизируя рутинные задачи и предоставляя более глубокий анализ, но не заменяя его критическое мышление и профессиональное суждение.

Профессиональные и этические требования к оценщику

Достоверность и надежность отчета об оценке напрямую зависят от квалификации, беспристрастности и этичности оценщика. В Российской Федерации к специалистам этой профессии предъявляются строгие требования, закрепленные законодательно и на уровне саморегулируемых организаций (СРО).

Требования к квалификации и членство в СРО

Профессия оценщика в России является лицензируемой и жестко регулируемой, что обеспечивает высокий уровень профессионализма и доверия к результатам оценки.

• Членство в СРО: Одним из базовых требований является обязанность оценщика быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО). СРО — это некоммерческие организации, созданные для объединения субъектов оценочной деятельности. Они играют ключевую роль в регулировании отрасли, поскольку:
  • Разрабатывают и утверждают стандарты и правила оценочной деятельности, которые детализируют положения федеральных стандартов.
  • Устанавливают правила деловой и профессиональной этики.
  • Осуществляют контроль за деятельностью своих членов.
  • Формируют компенсационные фонды, обеспечивающие имущественную ответственность членов СРО перед потребителями услуг.
• Квалификационные экзамены: Для подтверждения своей профессиональной компетентности оценщик обязан сдать квалификационный экзамен по направлениям оценочной деятельности. Это гарантирует, что оценщик обладает необходимыми знаниями и навыками. Экзамен проводится по трем основным направлениям:
  • «Оценка недвижимости» — обязательное направление для специалистов, оценивающих офисные помещения.
  • «Оценка движимого имущества».
  • «Оценка бизнеса (в т.ч. оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности)».

  Успешная сдача экзамена является допуском к профессиональной деятельности в соответствующей области.

Правила профессиональной этики и предотвращение конфликта интересов

Этический аспект является краеугольным камнем профессии оценщика. Отчет об оценке должен быть беспристрастным, объективным и непредвзятым.

• Правила профессиональной этики: СРО оценщиков разрабатывают и утверждают специальные правила профессиональной этики. Эти правила определяют нормы поведения оценщиков при осуществлении оценочной деятельности, регулируют их взаимодействие с заказчиками, другими оценщиками, самой СРО и средствами массовой информации. Основные принципы включают честность, объективность, независимость, конфиденциальность и компетентность.
• Запрет на использование ложных сведений: Оценщик не имеет права сознательно использовать заведомо ложные или вводящие в заблуждение сведения, а также представлять отчет, содержащий недостоверную информацию или предвзятые заключения. Нарушение этого принципа подрывает доверие к профессии и является основанием для дисциплинарного воздействия.
• Предотвращение конфликта интересов: Для обеспечения объективности законодательство строго регламентирует ситуации, в которых оценщик не может проводить оценку. Проведение оценки объекта не допускается, если оценщик:
  • Имеет вещные или обязательственные права в отношении объекта оценки, кроме случаев, предусмотренных договором на проведение оценки.
  • Является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица — заказчика. Это исключает любую личную заинтересованность, которая могла бы повлиять на объективность оценки.

Дисциплинарная ответственность: Признание действий члена СРО неэтичными или нарушающими стандарты оценочной деятельности может привести к серьезным дисциплинарным мерам, включая предупреждение, наложение штрафа или даже рекомендацию об исключении из СРО. Это подчеркивает важность соблюдения не только формальных требований, но и высоких этических стандартов профессии.

Таким образом, комплекс квалификационных и этических требований формирует надежный фундамент для профессиональной оценочной деятельности, обеспечивая защиту интересов потребителей услуг и поддержание высокого статуса профессии оценщика в Российской Федерации.

Заключение

Исследование теоретических основ, методологических подходов, актуальных тенденций и этических аспектов оценки рыночной стоимости офисных помещений в Российской Федерации позволило всесторонне рассмотреть эту сложную и многогранную тему. Мы убедились, что адекватная оценка недвижимости является результатом глубокого анализа, основанного на строгих нормативно-правовых актах, проверенных методологиях и профессиональной этике оценщика.

В ходе работы были раскрыты ключевые нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность в РФ, в частности Федеральный закон № 135-ФЗ и Федеральные стандарты оценки, детализирующие каждый этап процесса. Особое внимание было уделено комплексному анализу факторов, влияющих на стоимость офисов, от макроэкономических показателей до таких специфических характеристик, как класс здания и инженерные системы, а также подробной классификации офисных помещений по стандартам Московского исследовательского форума.

Детальное изложение сравнительного, доходного и затратного подходов, включая конкретные формулы и примеры их применения, показало, что выбор метода и согласование результатов требуют глубокого понимания рыночной конъюнктуры и специфики оцениваемого объекта.

Анализ актуальных тенденций на российском рынке офисной недвижимости за 2025 год выявил неоднозначную картину: при снижении объема сделок и поглощения, наблюдается устойчивый рост арендных ставок и цен, обусловленный дефицитом качественных предложений и макроэкономическими факторами. Отмечено также изменение инвестиционных стратегий и рост спроса на покупку офисов.

Наконец, мы рассмотрели инновационную роль искусственного интеллекта в оценке, показав его потенциал в автоматизации и повышении точности, а также обозначив этические ограничения и необходимость сохранения роли человека-эксперта. Подчеркнуты строгие квалификационные и этические требования к оценщикам, включая членство в СРО и предотвращение конфликта интересов, как залог объективности и достоверности оценочной деятельности.

Таким образом, цель работы — систематизация теоретических, методологических и практических аспектов оценки рыночной стоимости офисных помещений — достигнута. Глубокое понимание всех этих компонентов является залогом успешной и достоверной оценки в условиях динамичного российского рынка. Для дальнейших исследований перспективным направлением является более глубокое изучение влияния геополитических факторов на инвестиционную привлекательность офисной недвижимости, а также разработка гибридных моделей оценки, интегрирующих традиционные методы с передовыми решениями искусственного интеллекта для повышения прогностической точности и адаптивности к меняющимся рыночным условиям.

Список использованной литературы

1. Балабанов И.Т., Грязнова А.Г., Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб., 2012. 200 с.
2. Волков И., Грачева М. Проектный анализ. М., 2013. 280 с.
3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. М., 2012. 380 с.
4. Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. М., 2013. 240 с.
5. Киндеева Е.А. и др. Сделки с недвижимостью. М., 2012. 260 с.
6. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке недвижимости зданий и сооружений. М., 2012. 130 с.
7. Новиков Б.Д. Рынок недвижимости в России. М., 2011. 305 с.
8. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. М., 2012. 270 с.
9. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М., 2011. 180 с.
10. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М., 2010. 355 с.
11. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя редакция). Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Методические рекомендации по определению стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р.
13. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования. ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры. М.: Стройиздат, 2010. 32 с.
14. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) /Госгражданстрой. М.: Прейскурант, 2008. 72 с.
15. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС. М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 2012. 40 с.
16. Сборники №28 – Укрупненные показатели восстановительной стоимости. М.: Издательство литературы по строительству, 2010.
17. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2011 г. №519.
18. Справочник КемСЦена. Кеминформцентр, 2014.
19. Рынок офисной недвижимости Москвы, IV кв. 2024. CORE.XP. URL: https://core.xp/upload/iblock/c3c/c3c78097b6a67f0f6224ce025f16104e.pdf (дата обращения: 30.10.2025).
20. NF GROUP усиливает лидерство на рынке офисной недвижимости Москвы по итогам 9 месяцев 2025. NF GROUP. URL: https://nfgroup.ru/research/nf-group-usilivaet-liderstvo-na-rynke-ofisnoy-nedvizhimosti-moskvy-po-itogam-9-mesyatsev-2025/ (дата обращения: 30.10.2025).
21. Оценка офисного помещения: методы и особенности. VS Consult. URL: https://vsconsult.ru/services/ocenka-nedvizhimosti/ocenka-ofisnogo-pomeshcheniya/ (дата обращения: 30.10.2025).
22. Как определяется рыночная стоимость объекта недвижимости. URL: https://nalog-nalog.ru/otsenka_imuschestva/kak_opredelyaetsya_rynochnaya_stoimost_obekta_nedvizhimosti/ (дата обращения: 30.10.2025).
23. Подходы к оценке недвижимости. Статьи копании ПМ-Консалт. URL: https://pm-consult.ru/blog/podhody-k-ocenke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 30.10.2025).
24. Правила профессиональной этики. СРО ФСО. URL: https://srofso.ru/normative-documents/professionalnye-standarty-i-pravila/pravila-professionalnoy-etiki/ (дата обращения: 30.10.2025).
25. Недвижимость на автопилоте: роль ИИ в трансформации отрасли. Компьютерра. URL: https://www.computerra.ru/278335/nedvizhimost-na-avtopilote-rol-ii-v-transformaczii-otrasli/ (дата обращения: 30.10.2025).
26. Нормативно-правовая база оценки. Репетитор оценщика. URL: https://repetitor-ocenschika.ru/poleznoe/normativno-pravovaya-baza-otsenki (дата обращения: 30.10.2025).
27. Искусственный интеллект в оценке недвижимости: мифы и перспективы. tuleshov.com. URL: https://tuleshov.com/news/iskusstvennyy-intellekt-v-ocenke-nedvizhimosti-mify-i-perspektivy/ (дата обращения: 30.10.2025).
28. Нормативные правовые акты в сфере оценочной деятельности. docs.cntd.ru. URL: https://docs.cntd.ru/document/420367332 (дата обращения: 30.10.2025).
29. Что такое рыночная стоимость недвижимости и как ее определить. Realting.com. URL: https://realting.com/guides/chto-takoe-rynochnaya-stoimost-nedvizhimosti (дата обращения: 30.10.2025).
30. Концепция наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, Анализ рыночного спроса. Studme.org. URL: https://studme.org/168449/ekonomika/kontseptsiya_nailuchshego_naibolee_effektivnogo_ispolzovaniya_nedvizhimosti_analiz_rynochnogo_spros (дата обращения: 30.10.2025).
31. Сравнительный подход к оценке стоимости офисного помещения. URL: https://beldengi.ru/articles/ocenka-stoimosti-ofisnogo-pomeshheniya.html (дата обращения: 30.10.2025).
32. Главные аспекты правильной оценки офисной недвижимости. Cyberleninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/glavnye-aspekty-pravilnoy-otsenki-ofisnoy-nedvizhimosti/viewer (дата обращения: 30.10.2025).
33. Доходный подход в оценке недвижимости: основные методы и их отличия. Апхилл. URL: https://uphill.ru/stati/dohodnyy-podhod-v-ocenke-nedvizhimosti-osnovnye-metody-i-ih-otlichiya/ (дата обращения: 30.10.2025).
34. Методы оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. Domclick.ru. URL: https://domclick.ru/blog/metody-ocenki-nedvizhimosti/ (дата обращения: 30.10.2025).
35. О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Оценщик.ру. URL: https://ocenchik.ru/article/260-o-principe-nailuchshego-i-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-obekta-ocenki (дата обращения: 30.10.2025).
36. Анализ наиболее эффективного использования объектов коммерческой недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости. Статья в журнале «Молодой ученый». URL: https://moluch.ru/archive/255/58580/ (дата обращения: 30.10.2025).
37. Использование искусственного интеллекта при оценке объектов недвижимости. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ispolzovanie-iskusstvennogo-intellekta-pri-otsenke-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 30.10.2025).
38. Расчет стоимости помещений сравнительным подходом 11.1. Методология. URL: http://ocenka-konsalting.ru/doc/11_Raschet_stoimosti_pomeshcheniy_sravnitelnym_podhodom.pdf (дата обращения: 30.10.2025).
39. Объем сделок с офисами в Москве снизился на 25% за год — аналитики. Financial One. URL: https://fomag.ru/news/obem-sdelok-s-ofisami-v-moskve-snizilsya-na-25-za-god-analitiki/ (дата обращения: 30.10.2025).
40. Что такое СРО оценщиков. Портал «Все о саморегулировании». URL: https://sro-portal.ru/sro-ocenshchikov/ (дата обращения: 30.10.2025).
41. Правила деловой и профессиональной этики. URL: https://srosovet.ru/upload/iblock/d76/d7612c6a46939a3f2a17277685603b74.doc (дата обращения: 30.10.2025).
42. Этика в оценке. Консалтинговая компания Valrus. URL: https://valrus.ru/upload/pdf/2018/ethics.pdf (дата обращения: 30.10.2025).
43. Алгоритмы расчета корректировок в сравнительном подходе с использованием. Русская Служба Оценки. URL: https://ruseval.ru/upload/documents/publications/2018-algoritmy-rascheta-korrektirovok-v-sravnitelnom-podkhode.pdf (дата обращения: 30.10.2025).
44. Сравнительный подход к оценке недвижимости. Оценочная компания «ИНЕКС». URL: https://inex.company/articles/sravnitelnyy-podhod-k-otsenke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 30.10.2025).
45. АКРА присвоило акционерному обществу «Лучи страхование» кредитный рейтинг А-(RU), прогноз «стабильный». AKRA. URL: https://www.acra-ratings.ru/press_releases/4436/ (дата обращения: 30.10.2025).
46. ИИ в праве: разбор основных юридических рисков. Право.ру. URL: https://pravo.ru/story/250462/ (дата обращения: 30.10.2025).