Методологии оценки рыночной стоимости земельных участков в РФ: Теория, практика и рекомендации по совершенствованию (для курсовой работы)

В мире, где доминируют цифровые данные, ключевым навыком становится трансформация сложных информационных массивов в увлекательные и доступные тексты. Наша задача — проложить мост между сухой аналитикой и живым повествованием, наполняя каждую строку смыслом и стилем. Сегодня мы отправимся в путешествие по методологиям оценки рыночной стоимости земельных участков в Российской Федерации, разгадывая тайны их ценообразования, анализируя правовые лабиринты и выявляя подводные камни практического применения. Наша конечная цель – не просто описать, но и предложить конкретные пути совершенствования, чтобы сделать эту область более прозрачной, точной и справедливой.

Для курсовой работы, ориентированной на студента экономического, юридического, землеустроительного или строительного вуза, мы создадим исчерпывающий, академически строгий, но при этом стилистически разнообразный текст. Он станет надежным подспорьем в изучении дисциплин, связанных с оценкой недвижимости, земельным кадастром и управлением собственностью.

Введение

В условиях динамично развивающегося российского рынка недвижимости, где земля выступает не только как базис для строительства и производства, но и как ключевой инвестиционный актив, вопрос точной и объективной оценки её рыночной стоимости приобретает особую актуальность. Ежегодно миллионы сделок с земельными участками, проекты государственного и частного строительства, а также налоговые и арендные отношения требуют четкого понимания реальной ценности этого ресурса. При этом, по данным Росреестра, государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет, а в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года, что подчеркивает системность и непреходящую значимость процессов определения стоимости земли в масштабах всей страны, а не только для отдельных сделок.

Настоящая курсовая работа ставит своей целью комплексный анализ теоретических основ, нормативно-правового регулирования, практических методов оценки и проблем, возникающих при определении рыночной стоимости земельных участков в Российской Федерации, а также формирование обоснованных рекомендаций по совершенствованию существующего механизма оценки. Для достижения этой цели предстоит решить ряд задач: определить ключевой понятийный аппарат и экономические принципы оценки; проанализировать действующую законодательную базу, включая последние изменения в Федеральных стандартах оценки; рассмотреть методологические подходы (доходный, сравнительный, затратный) и процедуру анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ); систематизировать факторы, влияющие на стоимость; выявить и проанализировать практические сложности российского земельного рынка; и, наконец, предложить конкретные пути улучшения оценочной деятельности.

Структура работы логично выстраивается от общего к частному: в первой главе будут изложены теоретические и правовые основы оценки; вторая глава посвящена методологическим подходам и практическим аспектам; в третьей главе будут рассмотрены факторы ценообразования и проблемы рынка; а четвертая глава содержит конкретные рекомендации по совершенствованию. Таким образом, работа призвана обеспечить всестороннее понимание сложного и многогранного процесса оценки земельных участков, служа надежным фундаментом для студентов экономических, юридических и землеустроительных специальностей.

Глава 1. Теоретические и правовые основы оценки рыночной стоимости земельных участков

Погружаясь в мир оценки, мы обнаруживаем, что за кажущейся простотой определения «цены земли» скрывается глубокая теоретическая база и строгая правовая регламентация. Земля, будучи уникальным и невозобновляемым ресурсом, требует особого подхода, отличающегося от оценки других видов имущества. Именно поэтому фундамент из понятий и принципов, а также четкая нормативно-правовая база, становятся незаменимыми инструментами для каждого профессионального оценщика.

1.1. Основные понятия и экономические принципы оценки земельных участков

Взаимосвязь земли с экономической деятельностью человека породила специфический понятийный аппарат, который служит отправной точкой для любой оценочной процедуры. Чтобы разобраться в тонкостях определения стоимости, необходимо прежде всего четко разграничить ключевые термины.

В центре внимания оценочной деятельности, безусловно, стоит рыночная стоимость земельного участка. Это не гипотетическая или желаемая цена, а наиболее вероятная сумма, за которую объект может быть продан на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. Что это значит? Это означает, что стороны сделки (покупатель и продавец) действуют разумно и независимо друг от друга, обладают всей необходимой информацией о состоянии рынка и объекта, и при этом на их решение не влияют никакие чрезвычайные, принудительные или искусственные обстоятельства. Рыночная стоимость, таким образом, отражает объективное равновесие спроса и предложения, а также способность земельного участка генерировать будущие выгоды для его нового владельца.

Рядом с рыночной, но с иной функциональной нагрузкой, существует кадастровая стоимость. Это расчетная величина, которая определяется государством в процессе массовой кадастровой оценки недвижимости. Её основное предназначение – служить основой для исчисления земельного налога, арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также для определения выкупной стоимости при изъятии участков для государственных нужд. Важным аспектом кадастровой оценки является её периодичность: согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», она проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. Однако для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) эта периодичность может быть сокращена до одного раза в два года. Несмотря на то, что кадастровая стоимость устанавливается путем массовых методов, законодательство предусматривает возможность ее приравнивания к рыночной стоимости в случаях, когда рыночная оценка была проведена надлежащим образом. Это подчеркивает стремление к гармонизации этих двух видов стоимости, хотя на практике между ними нередко возникают существенные расхождения.

Непосредственно земельный участок определяется как часть земной поверхности, которая законодательно признается недвижимой вещью. Его идентифицируют по уникальному набору характеристик: фиксированным границам, площади, четкому местоположению и правовому статусу. Все эти сведения, включая кадастровый номер, детальное описание границ, точную площадь, категорию земель и установленный вид разрешенного использования, фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Важность этого определения закреплена в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), которая относит земельные участки к недвижимому имуществу.

В более широком контексте, объект недвижимости – это не только сам земельный участок, но и все, что с ним прочно и неразрывно связано. Это жилые дома, квартиры, гаражи, машино-места, промышленные здания, объекты незавершенного строительства, а также единые недвижимые комплексы. Главный критерий – невозможность перемещения объекта без причинения ему несоразмерного ущерба или изменения его назначения.

Фундаментом, на котором базируется вся система оценки, являются экономические принципы оценки. Они представляют собой универсальные правила, отражающие поведение рынка и экономическую логику, и позволяют оценщику не просто механически применять формулы, а глубоко понимать причины формирования стоимости.

1. Принцип полезности. Этот принцип утверждает, что стоимость земельного участка напрямую зависит от его способности удовлетворять потребности потенциального пользователя. Чем выше его функциональные характеристики – будь то плодородие для сельского хозяйства, удобное расположение для коммерции или живописный вид для жилой застройки – тем выше его полезность и, соответственно, рыночная стоимость. Участок, обладающий уникальными природными или инфраструктурными преимуществами, всегда будет более ценным.
2. Принцип спроса и предложения. Стоимость земельного участка, как и любого другого товара, формируется на пересечении кривых спроса и предложения на рынке. Если в определенном районе наблюдается высокий спрос на землю (например, из-за активного развития инфраструктуры или миграционного притока), а предложение ограничено, цены будут расти. С другой стороны, избыток предложения при низком спросе неизбежно ведет к падению цен. Важно, что спрос не безграничен – он ограничен полезностью объекта, его доступностью и, что самое главное, платежеспособностью потенциальных покупателей.
3. Принцип замещения. Этот принцип является ключевым для сравнительного подхода. Он гласит, что разумный и информированный покупатель никогда не заплатит за один земельный участок больше, чем стоимость приобретения другого аналогичного участка, который обладает схожей полезностью и может выполнять те же функции. Если на рынке существует несколько сопоставимых по характеристикам вариантов, покупатель, скорее всего, выберет тот, который предлагает наименьшую цену.
4. Принцип ожидания. Стоимость земельного участка в значительной степени определяется ожиданием будущих выгод, которые он может принести своему владельцу. Это могут быть будущие доходы от аренды или использования, капитализация стоимости в результате развития района, или просто получение эстетического и функционального удобства. Чем выше и стабильнее ожидаемые выгоды, тем выше текущая стоимость участка, поскольку инвесторы готовы платить за будущие перспективы.
5. Принцип изменения. Рынок недвижимости, включая земельные участки, находится в постоянном движении. Стоимость не является статичной величиной, а изменяется под влиянием множества факторов: экономического роста или спада, демографических сдвигов, изменения законодательства, развития технологий и даже климатических условий. Оценщик должен учитывать динамику этих изменений, чтобы не опираться на устаревшие данные и прогнозы.
6. Принцип внешнего влияния (зависимости). Стоимость земельного участка тесно связана с его окружением. Факторы, находящиеся за пределами самого участка, такие как качество дорог, наличие социальной инфраструктуры (школы, больницы), экологическая обстановка, близость к промышленным объектам или, наоборот, к природным паркам, оказывают значительное влияние на его ценность. Именно поэтому местоположение часто называют одним из важнейших факторов ценообразования.
7. Принцип предельной производительности (вклада). Этот принцип применяется при анализе инвестиций в улучшения земельного участка. Он говорит о том, что последовательное увеличение вложений (например, в строительство дополнительных объектов или улучшение инфраструктуры) будет способствовать росту общей стоимости объекта лишь до определенного предела. После достижения точки максимальной продуктивности, дальнейшие инвестиции перестают приносить соразмерное увеличение стоимости. Вклад каждого элемента в общую стоимость определяется изменением этой стоимости вследствие его наличия или отсутствия.
8. Принцип сбалансированности (пропорциональности). Максимальная стоимость всего объекта недвижимости (земля + улучшения) достигается тогда, когда все его компоненты находятся в оптимальном сочетании. Например, слишком роскошный дом на слишком маленьком или невыгодном участке, или, наоборот, простенькое строение на элитной земле, создают дисбаланс, который снижает общую эффективность и стоимость объекта, поскольку одна часть «перетягивает» или «недотягивает» другую.
9. Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав. Этот принцип позволяет рассматривать различные составляющие объекта недвижимости (земля, здания, сооружения) и связанные с ними имущественные права (собственность, аренда, сервитуты) как отдельные, но взаимосвязанные сущности. Их можно разделять и объединять, чтобы максимизировать общую стоимость. Например, продажа участка с последующей долгосрочной арендой его части под определенные нужды может быть более выгодной стратегией, чем продажа всего участка целиком.

Эти принципы, выступая в роли методологического каркаса, позволяют оценщику не только проводить расчеты, но и осуществлять глубокий, многофакторный анализ, объясняя, «почему» земельный участок имеет ту или иную стоимость.

1.2. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в сфере земельных отношений

Оценочная деятельность в Российской Федерации, будучи сферой, затрагивающей значительные имущественные интересы, находится под пристальным вниманием законодателя. Строгое нормативно-правовое регулирование призвано обеспечить прозрачность, объективность и юридическую значимость результатов оценки. Эволюция правовой базы, особенно после 2007 года, отражает стремление к гармонизации российского законодательства с международными стандартами и адаптации к динамике рынка.

Центральное место в системе регулирования занимает Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон является основополагающим актом, определяющим:

• Правовые основы регулирования оценочной деятельности в стране.
• Обязательные случаи проведения оценки (например, при отчуждении государственного или муниципального имущества, ипотечном кредитовании).
• Требования к квалификации и образованию оценщиков, а также их права и обязанности.
• Порядок создания и функционирования саморегулируемых организаций оценщиков (СРО), членство в которых является обязательным для осуществления оценочной деятельности.
• Виды стоимости, которые могут быть определены в процессе оценки.
• Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке как юридического документа.

Взаимосвязь земельных отношений и оценочной деятельности закреплена в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ). Согласно статье 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, что напрямую связывает принципы и методы оценки с земельным законодательством. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), в свою очередь, в статье 130 определяет земельные участки как объекты недвижимого имущества, устанавливая их правовой режим и регулируя оборот.

Однако для практического применения норм ФЗ № 135-ФЗ решающее значение имеют Федеральные стандарты оценки (ФСО). Эти стандарты детализируют и конкретизируют общие положения закона, устанавливая единые требования к методологии, процессу и результатам оценки. После 2007 года нормативно-правовая база претерпела значительные изменения, направленные на повышение качества и стандартизации оценочной деятельности. Особенно важным этапом стало обновление и утверждение новых ФСО Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России по вопросам оценочной деятельности». Этот приказ ввел в действие новые редакции ряда ключевых стандартов, которые стали обязательными для всех оценщиков.

Рассмотрим наиболее важные из них в контексте оценки земельных участков:

• ФСО I «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки»: Задает иерархию и взаимосвязь стандартов, унифицирует глоссарий, что критически важно для единого понимания оценочных терминов.
• ФСО II «Виды стоимости»: Детально описывает различные виды стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и др.), их определения, условия применения и ограничения. Это позволяет оценщику корректно определить вид стоимости, необходимый заказчику, и избежать терминологической путаницы.
• ФСО III «Процесс оценки»: Регламентирует полный цикл работы оценщика – от получения задания на оценку до формирования итогового отчета. Включает этапы сбора информации, анализа рынка, применения подходов и методов, согласования результатов.
• ФСО IV «Задание на оценку»: Устанавливает обязательные требования к содержанию задания на оценку, которое должно четко определять объект, цель, вид стоимости, дату оценки и другие существенные условия.
• ФСО V «Подходы и методы оценки»: Один из наиболее значимых стандартов, поскольку он содержит детальное описание трех основных подходов (доходный, сравнительный, затратный) и конкретных методов их применения. Для оценки земельных участков это является ключевым руководством.
• ФСО VI «Отчет об оценке»: Определяет требования к форме, структуре и обязательному содержанию отчета об оценке, обеспечивая его полноту, обоснованность и юридическую корректность.
• ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22.09.2010 № 456, с актуализацией Приказом № 200 от 14.04.2022): Этот стандарт имеет особое значение, поскольку он регулирует массовую оценку, лежащую в основе кадастровой стоимости. Он детализирует методические подходы к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая земельные участки, учитывая их категории и виды разрешенного использования.
• ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (введен Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, действует в редакции Приказа № 200 от 14.04.2022): Этот стандарт является специализированным для оценки объектов недвижимости. Он устанавливает дополнительные требования и особенности, касающиеся оценки зданий, сооружений, помещений и, конечно, земельных участков, дополняя общие ФСО и уточняя правила применения подходов для специфики недвижимости.

Наиболее существенные изменения в нормативно-правовой базе Российской Федерации после 2007 года были направлены на следующие аспекты:

1. Повышение требований к квалификации оценщиков и их ответственности. Введение обязательного членства в СРО и ужесточение требований к образованию и страхованию профессиональной ответственности оценщиков.
2. Детализация и стандартизация процедур оценки. Новые редакции ФСО (особенно Приказ № 200 от 14.04.2022) значительно расширили и уточнили требования к процессу оценки, обоснованию выбора подходов, анализу рынка и составлению отчетов. Это позволило снизить вариативность в методиках и повысить сопоставимость результатов.
3. Усиление контроля за кадастровой оценкой. Появление ФЗ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и ФСО № 4 было направлено на централизацию и унификацию процесса кадастровой оценки, а также на создание механизмов пересмотра кадастровой стоимости в случае ее несоответствия рыночной. До этого момента существовали значительные пробелы в регулировании, которые приводили к многочисленным спорам.
4. Учет специфики различных видов объектов недвижимости. Введение специализированных ФСО, таких как ФСО № 7 для оценки недвижимости, позволило более точно учитывать особенности земельных участков и их улучшений.

Последствия этих изменений для оценочной практики оказались значительными. С одной стороны, они повысили профессионализм и ответственность оценщиков, а также улучшили качество оценочных отчетов. С другой стороны, новые требования увеличили объем работы и ответственность оценщика, потребовали постоянного обновления знаний и навыков. Особенно это коснулось вопросов обоснования выбора подходов и методов, а также более глубокого анализа рынка и факторов ценообразования. В целом, эволюция нормативно-правовой базы после 2007 года направлена на создание более прозрачной, предсказуемой и эффективной системы оценки земельных участков в России.

Глава 2. Методологические подходы и практические аспекты оценки рыночной стоимости земельных участков

Определение рыночной стоимости земельного участка – это многогранный процесс, требующий не только глубокого понимания теоретических принципов, но и мастерского владения практическими инструментами. Выбор адекватного методологического подхода и конкретных методов оценки, а также проведение тщательного анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, являются ключевыми этапами, определяющими достоверность конечного результата.

2.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка

Прежде чем приступить к непосредственным расчетам стоимости, оценщик обязан провести процедуру, известную как анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Это не просто формальность, а фундаментальный этап, лежащий в основе определения стоимости, поскольку рыночная стоимость объекта всегда отражает его потенциал для максимально продуктивного использования. ННЭИ – это процесс выявления и обоснования такого альтернативного использования собственности, которое обеспечивает максимальную отдачу и соответствует ряду строгих критериев. Важно понимать, что ННЭИ может не совпадать с текущим использованием земельного участка, если существующее использование не является оптимальным с точки зрения рыночной ценности.

Процесс анализа ННЭИ строится на четырех взаимосвязанных критериях:

1. Физическая возможность. Этот критерий оценивает, насколько предлагаемый вариант использования соответствует физическим характеристикам земельного участка. Оценщик анализирует:
   • Размер и форма участка: Достаточен ли участок для предполагаемого строительства или деятельности? Совместима ли его конфигурация с проектом?
   • Ландшафт и рельеф: Является ли участок ровным, наклонным, имеет ли овраги? Насколько затратными будут работы по выравниванию или укреплению?
   • Характеристики грунтов: Соответствуют ли несущие способности грунтов требованиям предполагаемых улучшений? Требуются ли дорогостоящие геологические изыскания или мероприятия по укреплению?
   • Наличие/возможность прокладки коммуникаций: Доступны ли инженерные сети (водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение) или их прокладка экономически оправдана?
2. Юридическая допустимость. Этот аспект проверяет соответствие предполагаемого использования действующему законодательству и градостроительным нормам. В частности, анализируются:
   • Законодательные нормы: Соответствует ли вид использования федеральным, региональным и местным законам?
   • Распоряжения о зонировании и градостроительные регламенты: В какой территориальной зоне находится участок (жилая, общественно-деловая, производственная и т.д.) и какие виды использования разрешены в этой зоне? Какие ограничения по высотности, плотности застройки, отступам действуют?
   • Правовые ограничения и обременения: Есть ли на участке сервитуты (право прохода, проезда), охранные зоны (водоохранные, санитарно-защитные), зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), арендные права или юридические споры, которые могут препятствовать предлагаемому использованию?
3. Финансовая целесообразность/осуществимость. Этот критерий фокусируется на экономической жизнеспособности предлагаемого использования. Важно, чтобы выбранный вариант обеспечивал доход, который не просто покрывает, но и превышает сумму операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Если предлагаемое использование не приносит достаточного дохода или требует чрезмерных инвестиций, оно не может считаться финансово целесообразным. Например, строительство элитного жилья в районе с низким уровнем доходов населения будет финансово нецелесообразным, даже если оно физически возможно и юридически допустимо.
4. Максимальная эффективность. После того как оценщик выявил все разумно возможные, физически осуществимые, финансово приемлемые и юридически допустимые виды использования, он выбирает тот, который обеспечивает наибольшую продуктивность и ведет к наивысшей стоимости объекта. Это и есть ННЭИ.

Этапы проведения анализа ННЭИ для объектов недвижимости, включая земельные участки:

• Анализ местоположения, окружения и доступности: Оценка привлекательности района, транспортной доступности, близости к центрам притяжения (работа, магазины, социальные объекты).
• Анализ инфраструктуры района: Наличие и качество инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, которая может как повысить, так и снизить ценность участка.
• Анализ рынка и конкурентной среды: Изучение спроса и предложения на аналогичные объекты, конкурентных предложений, потенциальных потребителей и их предпочтений.
• Определение соответствия характеристик объекта требованиям рынка: Насколько текущие характеристики участка отвечают потребностям потенциальных пользователей.
• Разработка рекомендаций по приведению характеристик в соответствие с рынком: Если текущее состояние не оптимально, предлагаются варианты улучшений (например, изменение ВРИ, проведение коммуникаций).
• Рассмотрение различных видов использования и их сторон: Детальный анализ всех потенциально возможных вариантов использования (например, жилая застройка, коммерческая, производственная) и их экономических последствий.

Таким образом, анализ ННЭИ – это не просто шаг в методике, а стратегический инструмент, позволяющий раскрыть полный потенциал земельного участка и обосновать его истинную рыночную стоимость.

2.2. Доходный подход к оценке земельных участков: методы и применение

Доходный подход к оценке рыночной стоимости земельных участков является одним из трех фундаментальных столпов оценочной деятельности. Он основан на представлении о том, что стоимость любого актива, способного приносить доход, определяется ожидаемыми будущими выгодами от его владения и их настоящей стоимостью. Иными словами, инвестор не заплатит за землю больше, чем дисконтированная сумма доходов, которые он рассчитывает получить от её использования. Этот подход наиболее применим к земельным участкам, потенциально способным генерировать денежные потоки, будь то от аренды, сельскохозяйственного производства или развития.

В рамках доходного подхода применяются несколько ключевых методов:

1. Метод капитализации земельной ренты. Этот метод считается классическим для оценки незастроенных земельных участков, пригодных для сдачи в аренду или использования в сельском хозяйстве. Он предполагает, что стоимость земли определяется как отношение годового чистого дохода (земельной ренты), получаемого от её использования, к соответствующему коэффициенту капитализации.
   • Формула: Стоимость земли = Доход / Коэффициент капитализации
   • Последовательность действий:
     1. Определение потенциального валового дохода (ПВД): Это максимальный доход, который может быть получен от сдачи участка в аренду или его эксплуатации без учета потерь.
     2. Расчет потерь от неполной загрузки и неплатежей: Учитываются возможные простои или неспособность арендаторов оплачивать арендную плату.
     3. Определение действительного валового дохода (ДВД): ПВД минус потери.
     4. Расчет операционных расходов: Все расходы, связанные с эксплуатацией участка (налоги, страховка, управление, содержание). Важно, что налоги на имущество и арендная плата (если участок арендован) могут быть включены.
     5. Вычисление чистого операционного дохода (ЧОД): ДВД минус операционные расходы. Этот ЧОД и есть земельная рента.
     6. Определение коэффициента капитализации: Этот коэффициент отражает требуемую норму доходности на вложенный капитал и учитывает риски инвестиций. Он может быть рассчитан как сумма безрисковой ставки и премии за риск, или извлечен из данных по сопоставимым объектам на рынке.
     7. Применение формулы: Разделение ЧОД на коэффициент капитализации для получения итоговой стоимости.
   • Пример: Если земельный участок приносит ежегодный чистый доход в 500 000 рублей, а требуемая ставка капитализации составляет 10%, то его стоимость составит: 500 000 / 0.10 = 5 000 000 рублей.
   • Обоснование применения: Наиболее обоснован в случаях, когда участок стабильно генерирует арендный доход или может быть использован в сельском хозяйстве со стабильной доходностью.
2. Метод остатка (техника остатка для земли). Этот метод является более сложным и применяется для оценки застроенных или незастроенных участков, если предполагается их застройка улучшениями, способными приносить доход. Сущность метода заключается в том, что сначала определяется стоимость всего объекта недвижимости (земля + улучшения), затем вычитается стоимость улучшений, и оставшаяся часть присваивается земельному участку.
   • Акцент на ЧОД: Для применения метода остатка критически важно определить чистый операционный доход (ЧОД) от всего объекта недвижимости (земля с предполагаемыми улучшениями).
   • Последовательность действий:
     1. Определение потенциального валового дохода (ПВД) от всего объекта недвижимости: Прогнозируемые доходы от аренды помещений или продажи продукции с построенного объекта.
     2. Расчет действительного валового дохода (ДВД): ПВД за вычетом потерь от неполной загрузки и неплатежей.
     3. Вычисление операционных расходов: Все расходы на эксплуатацию всего объекта недвижимости (включая налоги, коммунальные платежи, управление).
     4. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) от всего объекта недвижимости: ДВД минус операционные расходы.
     5. Расчет стоимости улучшений (зданий, сооружений): Используется затратный подход, оценивается стоимость строительства или замещения улучшений с учетом износа.
     6. Определение части ЧОД, приходящейся на улучшения: Это делается путем умножения стоимости улучшений на коэффициент капитализации для улучшений.
     7. Определение части ЧОД, приходящейся на землю: Вычитание ЧОД, приходящегося на улучшения, из общего ЧОД.
     8. Капитализация ЧОД, приходящегося на землю: Деление этой части ЧОД на коэффициент капитализации для земли для получения стоимости земельного участка.
   • Обоснование применения: Идеален для оценки участков под девелопмент (строительство жилых комплексов, торговых центров), когда рыночные данные по незастроенным аналогам недостаточны, но есть четкие планы по застройке и прогноз доходов от неё.
3. Метод предполагаемого использования. Этот метод, тесно связанный с методом остатка, также применяется для оценки участков, которые будут застроены. Он учитывает все стадии девелоперского проекта: от приобретения земли до реализации готовых объектов.
   • Сущность: Стоимость земли определяется как текущая дисконтированная стоимость будущих денежных потоков, генерируемых всем проектом развития, за вычетом всех затрат на строительство, финансирование и маркетинг, а также прибыли девелопера.
   • Обоснование применения: Используется, когда анализируется потенциал участка для крупномасштабного девелопмента, и необходимо учесть временной фактор, риски и все стадии жизненного цикла проекта.

Таким образом, доходный подход, через свои методы, позволяет оценить землю с позиций инвестора, который видит в ней источник будущих доходов. Выбор конкретного метода определяется спецификой участка, его потенциальным использованием (ННЭИ) и доступностью необходимой информации.

2.3. Сравнительный подход к оценке земельных участков: методы и корректировки

Сравнительный подход является, пожалуй, наиболее интуитивно понятным и часто используемым подходом в оценочной практике, особенно в странах с развитым и прозрачным рынком недвижимости. Его базовый принцип — принцип замещения, который гласит: разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость приобретения другого аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью. Иными словами, если есть возможность приобрести похожий участок по более низкой цене, покупатель выберет его.

Этот подход широко применяется в России для оценки свободных участков, а также земель городских и сельских поселений, где существует достаточное количество рыночных данных о сделках.

Основным методом в рамках сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Его суть заключается в следующем:

1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов (аналогов). Оценщик ищет информацию о сделках с земельными участками, которые по своим характеристикам максимально схожи с оцениваемым объектом. Идеальные аналоги должны быть проданы недавно (желательно в течение последних 6-12 месяцев), находиться в том же или сопоставимом районе, иметь схожую категорию земель, вид разрешенного использования, площадь, конфигурацию и обеспеченность инфраструктурой.
2. Проверка информации о сделках. Крайне важно убедиться в достоверности найденной информации. Для этого используются различные источники: публичные реестры, базы данных оценочных компаний, информация от риелторов, данные СМИ (с осторожностью). Цель – исключить «нерыночные» сделки, совершенные под давлением, между аффилированными лицами или по нетипичным ценам.
3. Корректировка цен объектов-аналогов с учетом различий. Поскольку абсолютно идентичных земельных участков не существует, цены аналогов необходимо скорректировать, чтобы привести их к стоимости оцениваемого объекта. Корректировки могут быть как положительными, так и отрицательными, и отражают влияние различий по следующим основным факторам:
   • Условия продажи: Включает финансовое давление, срочность сделки, особые условия финансирования. Например, если продажа была срочной, цена могла быть ниже рыночной, и требуется повышающая корректировка.
   • Время продажи: Рынок недвижимости постоянно меняется. Если сделка с аналогом была совершена некоторое время назад, требуется корректировка на изменение рыночных цен за этот период. Для этого используются индексы цен или анализируется общая динамика рынка.
   • Местоположение: Даже в одном районе могут быть существенные различия. Близость к центру, основным магистралям, социальным объектам, рекреационным зонам, а также экологическая обстановка – все это влияет на стоимость и требует корректировки.
   • Физические характеристики:
     • Размер и форма: Большие или нестандартные участки могут иметь иную удельную стоимость, чем небольшие или правильной формы.
     • Рельеф: Ровный участок, как правило, дороже, чем участок со сложным рельефом, требующим дорогостоящих земляных работ.
     • Геологические параметры: Тип грунта, глубина залегания грунтовых вод, сейсмическая активность – все это влияет на затраты по строительству и, соответственно, на стоимость участка.
     • Подготовленность участка: Наличие подъездных путей, расчистка от растительности, подключение к коммуникациям.
     • Качество почвенного покрова: Особенно важно для земель сельскохозяйственного назначения.
   • Экономические характеристики: Вид разрешенного использования, наличие обременений, перспективы развития района, наличие инженерной и социальной инфраструктуры.

   Корректировки могут быть выражены в процентах или в абсолютных значениях. После применения всех корректировок получают скорректированные цены аналогов, которые затем усредняются или взвешиваются для определения итоговой стоимости оцениваемого участка.

Помимо метода сравнения продаж, сравнительный подход включает и другие методы, используемые в специфических ситуациях:

• Метод выделения. Применяется, когда оценивается земельный участок, входящий в состав единого объекта недвижимости (например, дом с участком). Суть метода заключается в том, что стоимость улучшений (дома) определяется отдельно (например, затратным подходом), а затем вычитается из общей рыночной стоимости всего объекта недвижимости. Оставшаяся часть стоимости присваивается земельному участку. Это удобно, когда на рынке есть много данных о продажах застроенных участков, но мало — о незастроенных.
• Метод распределения. Также используется в условиях отсутствия достаточных продаж незастроенных участков. Этот метод основан на определении типичного процентного соотношения стоимости земельного участка к общей стоимости единого объекта недвижимости (земля + улучшения) для аналогичных объектов на рынке. Например, если в данном сегменте рынка земля обычно составляет 30% от общей стоимости объекта, то, зная общую стоимость объекта-аналога, можно выделить стоимость земельного участка.

Таким образом, сравнительный подход является мощным инструментом оценки, особенно когда рынок достаточно активен и прозрачен, позволяя оценщику опираться на реальные рыночные транзакции и корректировать их с учетом уникальных характеристик оцениваемого земельного участка.

2.4. Затратный подход к оценке земельных участков: особенности использования

Затратный подход, третий из фундаментальных подходов к оценке, радикально отличается от доходного и сравнительного тем, что его фокус лежит не на будущих доходах или рыночных сделках, а на издержках. Его сущность заключается в определении текущих затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки (как правило, это относится к улучшениям на земельном участке), с учетом накопленного износа, к которым затем добавляется рыночная стоимость самого земельного участка.

Главный принцип, лежащий в основе затратного подхода, — это принцип замещения: рациональный покупатель не согласится заплатить за объект больше, чем стоимость строительства или приобретения другого аналогичного по полезности объекта.

Однако применительно к земельному участку затратный подход имеет свои особенности и ограничения. Сам по себе земельный участок, как первичный природный ресурс, не может быть «воспроизведен» или «замещен» в прямом смысле этого слова. Земля уникальна, ограничена в объеме и не подвержена физическому износу. Поэтому затратный подход не используется для непосредственной оценки стоимости самого земельного участка как такового.

Какова же тогда роль затратного подхода в оценке земли?

1. Определение стоимости улучшений. Основное применение затратного подхода в контексте оценки земельных участков — это расчет стоимости улучшений, находящихся на участке. К улучшениям относятся здания, строения, сооружения, инфраструктурные объекты (дороги, инженерные сети) и другие капитальные вложения, которые могут быть воспроизведены или замещены. Оценщик определяет:
   • Затраты на воспроизводство: Стоимость создания точной копии существующих улучшений с использованием тех же материалов и технологий, существовавших на момент их создания.
   • Затраты на замещение: Стоимость создания улучшений, имеющих аналогичную полезность и функциональность, но с использованием современных материалов и технологий.
   • Накопленный износ: Обязательный учет всех видов износа (физический, функциональный, экономический), чтобы привести стоимость улучшений к их текущему состоянию.

   Таким образом, затратный подход позволяет получить адекватную стоимость «неземельной» части объекта недвижимости.

2. Выделение земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. В случаях, когда на участке находится застройка, затратный подход может быть использован в комбинации с другими подходами для выделения стоимости земли. Например, если общая рыночная стоимость застроенного участка известна (например, из сравнительного подхода), а стоимость улучшений рассчитана затратным подходом, то разница между ними может быть отнесена к стоимости земельного участка.
   • Формула: Стоимость земельного участка = Рыночная стоимость единого объекта недвижимости - Стоимость улучшений (с учетом износа).

Интересным аспектом затратного подхода является так называемый «парадокс затратного подхода» применительно к природным ресурсам. Он проявляется в том, что чем лучше природные характеристики земельного участка (например, более плодородная почва, более выгодное местоположение), тем меньшими могут быть затраты на его освоение или приведение в пригодное для использования состояние. Например, участок с высоким плодородием не требует значительных инвестиций в мелиорацию или удобрения, что с точки зрения затратного подхода означает меньшие издержки. Однако его рыночная или доходная стоимость может быть значительно выше из-за его естественных преимуществ.

Таблица 1: Применение затратного подхода в оценке земельных участков

Аспект применения	Описание
Основная цель	Оценка стоимости улучшений (зданий, сооружений, коммуникаций) на земельном участке.
Принцип	Принцип замещения: покупатель не заплатит больше, чем стоимость создания аналогичного по полезности объекта.
Методы расчета	Расчет затрат на воспроизводство (создание точной копии). Расчет затрат на замещение (создание функционального аналога по современным технологиям). Обязательный учет всех видов износа (физический, функциональный, экономический).
Использование для земли	Непрямое: стоимость земельного участка не определяется напрямую этим подходом. Косвенное: выделение стоимости земли из общей стоимости застроенного объекта недвижимости путем вычитания стоимости улучшений.
«Парадокс затратного подхода»	Чем лучше природные свойства участка (например, плодородие), тем меньше затрат требуется на его освоение, что парадоксально приводит к более низкой «затратной» оценке, в то время как рыночная стоимость может быть высокой.
Применимость	Наиболее эффективен для новых или относительно новых строений, а также для оценки специализированных объектов, для которых нет активного рынка аналогов или стабильных доходов.

Глава 3. Факторы, влияющие на рыночную стоимость, и проблемы оценки в России

Рыночная стоимость земельного участка — это не статичная величина, а результат сложного взаимодействия множества сил и обстоятельств. Эти силы, или факторы ценообразования, могут быть как внутренними, присущими самому участку, так и внешними, формирующимися в окружающей среде и на рынке. Понимание их природы и степени влияния критически важно для получения объективного результата оценки. Однако в условиях российского рынка, обладающего своей спецификой, применение универсальных методик часто сталкивается с серьезными практическими сложностями.

3.1. Комплексный анализ факторов ценообразования земельных участков

Определение стоимости земли — это процесс, сродни искусству складывания мозаики, где каждый элемент имеет свое значение. В оценочной практике принято классифицировать факторы влияния на рыночную стоимость земельных участков по нескольким ключевым группам.

1. Местоположение и транспортная доступность:

   Этот фактор, пожалуй, является одним из наиболее мощных и универсальных драйверов стоимости. Как известно, три главных правила недвижимости: «местоположение, местоположение и снова местоположение».

   • Близость к крупным населенным пунктам, городским центрам и динамично развивающимся районам естественным образом повышает ценность участка. Доступ к рабочим местам, образовательным учреждениям, культурным центрам и торговым точкам делает землю привлекательной как для жилой застройки, так и для коммерческого использования.
   • Участки с особыми природными характеристиками, такими как расположение у леса, водоема или на возвышенности с панорамным видом, обладают дополнительной премией за уникальность и рекреационный потенциал.
   • Для земель под логистические центры, производственные комплексы или склады критически важна приближенность к трассам, федеральным дорогам и наличие удобных транспортных развязок. Эффективность доставки товаров и сырья напрямую влияет на прибыльность бизнеса.
   • И наоборот, удаленность от центра города и объектов инфраструктуры, как правило, ведет к снижению стоимости, компенсируя низкую плотность застройки или большие площади.
2. Физические характеристики участка:

   Сам по себе земельный участок обладает набором индивидуальных физических свойств, которые формируют его полезность и, соответственно, стоимость.

   • Площадь, форма и рельеф (ровный, наклонный, наличие оврагов) определяют потенциал для застройки и объем подготовительных работ. Например, ровный участок правильной прямоугольной формы, как правило, дороже участка со сложным рельефом или неправильной конфигурацией, требующего больших затрат на освоение.
   • Тип почвы и подстилающего грунта, плодородие критически важны для сельскохозяйственных земель. Для строительства важны несущая способность грунтов, уровень грунтовых вод, которые могут потребовать дорогостоящих инженерных решений.
   • Близость грунтовых вод и обводненность участка могут стать серьезным препятствием для строительства и эксплуатации, существенно снижая стоимость.
   • Наличие многолетних насаждений может быть как преимуществом (красивый лес), так и недостатком (необходимость дорогостоящей вырубки для строительства).
3. Инженерная и социальная инфраструктура:

   Развитость инфраструктуры напрямую влияет на комфорт использования участка и его инвестиционную привлекательность.

   • Наличие водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, канализации, дорог, связи – это базовые условия для любого цивилизованного использования участка. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой, если к его границе подведены и могут быть использованы все необходимые коммуникации.
   • Развитая социальная инфраструктура (магазины, детские сады, школы, медицинские учреждения, спортивные комплексы) значительно повышает привлекательность участков для жилой застройки и, следовательно, их стоимость.
4. Правовой статус и ограничения:

   Юридические аспекты играют решающую роль, определяя возможности использования участка и степень его ликвидности.

   • Категория земель и вид разрешенного использования (ВРИ) являются фундаментальными характеристиками, определяющими целевое назначение участка. Например, земля для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в черте населенного пункта будет значительно дороже земель сельскохозяйственного или промышленного назначения, поскольку она предназначена для более высокодоходного использования. Изменение ВРИ, как правило, ведет к изменению стоимости.
   • Обременения и ограничения, такие как сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком), охранные зоны (водоохранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия), арендные права третьих лиц или наличие юридических споров, существенно снижают рыночную стоимость участка, поскольку ограничивают права собственника или создают дополнительные риски.
   • Наличие оформленных прав собственности без обременений, как правило, повышает приоритет участка и его ликвидность на рынке.
5. Экологические факторы:

   В современном мире экологическое состояние территории все сильнее влияет на её ценность.

   • Качество воздуха и воды, отсутствие загрязнений и токсичных отходов.
   • Наличие подземных вод, их качество и доступность для использования.
   • Близость к экологически чистым природным объектам (парк, лес, водоем, заповедник) повышает привлекательность участка для жилья и рекреации.
   • И наоборот, антропогенное загрязнение территории (свалки, промышленные предприятия, зоны чрезвычайных ситуаций), а также неблагоприятные природные факторы (например, подверженность наводнениям, оползням, радиационным аномалиям) резко снижают стоимость.
6. Экономические и рыночные факторы:

   Общая экономическая конъюнктура и состояние рынка недвижимости формируют внешнюю среду, в которой происходит ценообразование.

   • Спрос и предложение на рынке, характер конкуренции определяют текущий ценовой уровень.
   • Инвестиционный потенциал и перспективы развития района (планы по строительству крупных объектов, развитию транспортной сети) могут значительно повысить ожидаемую будущую стоимость.
   • Плотность заселения территории, развитость рынка труда влияют на спрос на жилую и коммерческую недвижимость.
   • Ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости (например, колебания процентных ставок по ипотеке, изменения в законодательстве) также учитываются в процессе оценки.

Таким образом, для получения объективной рыночной стоимости оценщик должен провести комплексный, многоаспектный анализ всех вышеперечисленных факторов, оценивая их влияние на конкретный земельный участок и его потенциальное использование.

3.2. Практические сложности оценки земельных участков в условиях российского рынка

Несмотря на наличие разработанной теоретической базы и постоянно совершенствующейся нормативно-правовой основы, практическая оценка земельных участков в России сопряжена с рядом серьезных вызовов. Эти сложности обусловлены как спецификой развития отечественного земельного рынка, так и некоторыми системными проблемами.

1. Незрелость российского земельного рынка и дефицит достоверной информации. Это одна из наиболее острых проблем. В отличие от развитых стран, где информация о сделках с недвижимостью часто является публичной и легко доступной, в России наблюдается недостаток достаточного объема достоверных рыночных данных.
   • Недостаток публичной информации: Многие сделки совершаются по ценам, которые не всегда отражают истинную рыночную конъюнктуру или остаются закрытыми для широкого доступа. Это затрудняет применение сравнительного подхода, который опирается на анализ недавних продаж сопоставимых объектов. Оценщики вынуждены использовать информацию о предложениях, которая часто значительно отличается от цен фактических сделок, или опираться на ограниченный объем данных, что снижает точность и объективность оценки.
   • Непрозрачность рынка: Сложности с проверкой условий сделок (например, были ли они совершены под давлением, между аффилированными сторонами) также искажают картину.
2. Неопределенность государственной земельной политики. Частые изменения в законодательстве, отсутствие долгосрочной, предсказуемой стратегии в отношении использования и оборота земель создают дополнительные риски и неопределенность для инвесторов и собственников. Это, в свою очередь, затрудняет прогнозирование будущих доходов и снижает инвестиционную привлекательность земельных участков, что влияет на их рыночную стоимость. Отсутствие единого мнения о ценности российских земель на федеральном уровне также вносит дисбаланс.
3. Слабая квалификация оценщиков по вопросам оценки земли. Несмотря на наличие СРО и требований к образованию, на практике наблюдается недостато�� высококвалифицированных специалистов именно в области оценки земли.
   • Дефицит специализированных программ: Образовательные программы зачастую дают общие знания по оценке недвижимости, но не углубляются в специфику земельных участков, их уникальные характеристики и тонкости применения методов.
   • Недостаток практического опыта: Непрозрачность рынка и сложность доступа к данным лишают оценщиков возможности наработать достаточный опыт.
   • Отсутствие общепризнанных детализированных методик: Хотя ФСО задают общие рамки, детальные, унифицированные методики для различных типов земельных участков (например, сельскохозяйственных, лесных, под застройку в разных регионах) остаются недостаточно разработанными или не общепризнанными.
4. Противоречия в нормативных документах и рассогласованность между кадастровой и рыночной стоимостью. Это одна из наиболее системных и болезненных проблем.
   • Системное несоответствие: Часто кадастровая стоимость значительно превышает рыночную (в некоторых случаях в 2-3 раза, особенно для земель сельскохозяйственного назначения). Это приводит к завышенному налогообложению и арендной плате, вызывая массовые обращения граждан и юридических лиц в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости или в суд.
   • Причины расхождений: Использование массовых методов оценки для определения кадастровой стоимости не позволяет учесть индивидуальные особенности каждого участка. Устаревшие или неточные данные, используемые при массовой оценке, также вносят существенные искажения. Принцип соответствия кадастровой стоимости рыночной, закрепленный в законодательстве, на практике реализуется крайне сложно.
5. Сложности в раздельной оценке земельных участков под существующей застройкой. Традиционно, западное понимание земельного участка часто рассматривает его как неотъемлемую часть улучшений, составляющих единый объект недвижимости. В России же требуется четкое выделение стоимости земли из стоимости всего объекта, что вызывает методологические трудности.
   • Методологические вызовы: Применение метода выделения или распределения требует большого объема сопоставимых данных, которых часто не хватает. Кроме того, возникают сложности с корректным распределением дохода или затрат между землей и улучшениями.
6. Уникальные характеристики земли как объекта оценки. Земля обладает рядом свойств, отличающих её от других видов имущества, что добавляет сложности в оценку:
   • Она не имеет физического, функционального износа и амортизации (в отличие от улучшений).
   • Её невозможно свободно воспроизвести.
   • Она ограничена в объеме.

   Эти фундаментальные особенности требуют от оценщика глубокого понимания специфики и адаптации универсальных методов к уникальным условиям земельного рынка.

Таким образом, практическая деятельность оценщика земельных участков в России — это постоянное преодоление информационных барьеров, методологических вызовов и системных противоречий, что делает процесс оценки особенно сложным, но одновременно и требующим высокого профессионализма и аналитических способностей.

Глава 4. Рекомендации по совершенствованию механизма оценки земельных участков

С учетом выявленных теоретических и практических проблем в сфере оценки рыночной стоимости земельных участков в Российской Федерации, становится очевидной необходимость комплексного подхода к совершенствованию существующего механизма. Предлагаемые рекомендации охватывают как законодательную и рыночную инфраструктуру, так и профессиональное развитие оценщиков, а также учет новых факторов в оценочной практике.

4.1. Направления совершенствования нормативно-правовой базы и рыночной инфраструктуры

Для повышения точности и объективности оценки рыночной стоимости земельных участков, прежде всего, требуется системная работа на уровне законодательства и улучшение функционирования самого рынка.

1. Совершенствование нормативно-правовой базы с целью устранения противоречий и обеспечения более четкого соответствия кадастровой стоимости рыночной.

   Одним из наиболее болезненных вопросов является рассогласованность между кадастровой и рыночной стоимостью. Для решения этой проблемы необходимо:

   • Актуализация и унификация методик государственной кадастровой оценки. Методики должны быть более гибкими, учитывать региональную специфику, индивидуальные характеристики участков и актуальную рыночную конъюнктуру, а не только усредненные показатели. Возможно, следует расширить перечень ценообразующих факторов, используемых в массовой оценке, и ввести более тонкие корректировки для уникальных объектов.
   • Усиление механизмов контроля за качеством кадастровой оценки. Необходим независимый аудит результатов государственной кадастровой оценки и создание более эффективных и прозрачных процедур для оспаривания кадастровой стоимости, которые были бы доступны для граждан и бизнеса.
   • Внесение изменений в Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», направленных на минимизацию расхождений. Например, можно предусмотреть обязательный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночной по выборке объектов и оперативное внесение корректировок.
2. Повышение прозрачности земельного рынка и обеспечение доступности информации о сделках для профессиональных оценщиков.

   Незрелость рынка и дефицит достоверных данных являются серьезным барьером для качественной оценки. Рекомендуется:

   • Создание единой государственной информационной системы (ЕГИС) учета сделок с земельными участками. Эта система должна агрегировать данные о реальных ценах сделок, а не только о предложениях, и быть доступной для аккредитованных оценщиков с соблюдением требований по защите персональных данных.
   • Обязательное раскрытие информации о ценах сделок с государственной и муниципальной землей. Это послужит ориентиром для рынка и поможет сформировать более реалистичные ожидания.
   • Стимулирование добровольного раскрытия информации о частных сделках. Возможно, через налоговые льготы или упрощенные процедуры регистрации, что позволит увеличить объем рыночных данных.
3. Разработка и внедрение детализированных, унифицированных методик оценки, учитывающих специфику российского рынка и различные факторы ценообразования.

   Хотя ФСО задают общие рамки, необходима более глубокая проработка конкретных методик:

   • Разработка методических рекомендаций для специфических категорий земель. Например, для сельскохозяйственных земель с учетом их плодородия, климатических зон; для земель под объекты культурного наследия с учетом ограничений; для земель с высоким рекреационным потенциалом.
   • Внедрение стандартизированных подходов к расчету корректировок в сравнительном подходе. Это позволит снизить субъективизм оценщика и повысить сопоставимость результатов.
   • Развитие специализированного программного обеспечения для оценки, интегрирующего новые методики и базы данных.

4.2. Повышение квалификации оценщиков и учет новых факторов в оценке

Человеческий капитал и его способность адаптироваться к изменяющимся условиям рынка играют ключевую роль в повышении качества оценки. Кроме того, необходимо расширить горизонты оценки, включив в неё факторы, значимость которых постоянно растет.

1. Обоснование необходимости повышения квалификации оценщиков в области оценки земельных участков через специализированные образовательные программы и обмен опытом.

   Качество оценки напрямую зависит от уровня подготовки специалиста. Для этого следует:

   • Разработка и внедрение углубленных курсов и программ повышения квалификации, ориентированных исключительно на оценку земельных участков. Эти программы должны охватывать специфику различных категорий земель, сложные случаи оценки (например, участки с обременениями, застроенные участки, земли в развивающихся зонах).
   • Создание специализированных семинаров и мастер-классов с участием ведущих экспертов и практиков отрасли.
   • Активное участие в международных конференциях и обмен опытом с оценщиками из стран с развитым земельным рынком для изучения передовых методик и практик.
   • Введение обязательной регулярной аттестации оценщиков по специализации «оценка земельных участков» для подтверждения их квалификации.
2. Предложить интеграцию учета экологических факторов и влияния инженерной и социальной инфраструктуры в процесс оценки стоимости недвижимости, а также рассмотреть системный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как ключевой инструмент.

   Современная оценка должна быть более комплексной и учитывать весь спектр факторов, влияющих на ценность.

   • Интеграция учета экологических факторов:
     • Разработка методик количественной оценки влияния экологических рисков и преимуществ. Например, введение корректировок за близость к загрязненным зонам или, наоборот, за расположение в экологически чистых районах, наличие зеленых насаждений, водоемов.
     • Обязательное включение экологического аудита (или его элементов) в процесс оценки для участков с высоким риском загрязнения.
     • Оценка «зеленой» стоимости: Учет стоимости экологических благ, таких как биоразнообразие, водосбережение, углеродный след, что может стать важным фактором для социально ответственных инвесторов.
   • Учет влияния инженерной и социальной инфраструктуры:
     • Детализация методик оценки влияния степени обеспеченности коммуникациями. Не просто наличие, но и качество, мощность, стоимость подключения к инженерным сетям (водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, оптоволоконные сети).
     • Количественная оценка влияния социальной инфраструктуры. Разработка коэффициентов корректировки за близость к школам, детским садам, медицинским учреждениям, торговым центрам, спортивным объектам, культурным центрам. Это позволит более точно отразить комфортность проживания или ведения бизнеса.
   • Системный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) как ключевой инструмент:
     • Обязательное и углубленное проведение ННЭИ для всех типов земельных участков, особенно для тех, чье текущее использование не является оптимальным. ННЭИ должен стать не просто формальным шагом, а мощным аналитическим инструментом, позволяющим выявить скрытый потенциал участка.
     • Разработка сценариев развития для участка в рамках ННЭИ, с расчетом финансовых показателей для каждого сценария, чтобы обосновать выбор наиболее эффективного варианта. Это включает анализ физической возможности, юридической допустимости, финансовой целесообразности и максимальной эффективности для каждого потенциального вида использования.
3. Необходимость методически не «обезличивать» и не смешивать элементы единого объекта недвижимости.

   Важно сохранять четкое разграничение при оценке:

   • Разделение оценки земли и улучшений: Даже при оценке застроенных участков, стоимость земли должна быть выделена и оценена отдельно от зданий и сооружений. Это позволит избежать ошибок и повысить точность оценки как земли, так и улучшений.
   • Индивидуальный подход к каждому элементу: Признание уникальности местоположения участка, его вида разрешенного использования и характеристик улучшений, и оценка каждого из этих элементов по соответствующим методам.

Реализация этих рекомендаций позволит создать более надежный, прозрачный и эффективный механизм оценки рыночной стоимости земельных участков в Российской Федерации, что будет способствовать стабильному развитию рынка недвижимости, справедливому налогообложению и повышению инвестиционной привлекательности земельных активов.

Заключение

В ходе проделанной работы был проведен всесторонний анализ методологий оценки рыночной стоимости земельных участков в Российской Федерации, что позволило достичь поставленных целей и решить намеченные задачи. Мы углубились в понятийно-терминологический аппарат, выявив ключевые различия между рыночной и кадастровой стоимостью, а также детально рассмотрели фундаментальные экономические принципы оценки, такие как принципы полезности, замещения и ожидания, которые служат методологическим каркасом для каждого оценщика.

Особое внимание было уделено нормативно-правовому регулированию, где проанализирован Федеральный закон № 135-ФЗ, Земельный и Гражданский кодексы, а также ключевые Федеральные стандарты оценки (ФСО I-VI, ФСО № 4, ФСО № 7). Важным аспектом стало освещение существенных изменений в законодательной базе после 2007 года, включая актуальные редакции ФСО от 2022 года, которые значительно повлияли на стандартизацию и детализацию оценочных процедур, повысив требования к квалификации и ответственности оценщиков.

В методологической части работы были детально представлены три основных подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный. Рассмотрены конкретные методы каждого подхода – капитализация земельной ренты, метод остатка для земли, метод сравнения продаж, методы выделения и распределения, а также особенности применения затратного подхода к оценке улучшений на участке. Отдельно и углубленно проанализирован ключевой этап – анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), с выделением его четырех критериев: физической возможности, юридической допустимости, финансовой целесообразности и максимальной эффективности.

Исследование факторов, влияющих на рыночную стоимость земельных участков, позволило систематизировать их по группам: местоположение, физические характеристики, инфраструктура, правовой статус, экология и экономические факторы, с примерами влияния каждого из них на ценность объекта. Однако, несмотря на разработанную теорию, были выявлены значительные практические сложности российского рынка, такие как его незрелость и дефицит достоверной информации, неопределенность государственной земельной политики, недостаточная квалификация оценщиков в земельной специализации, а также системные расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью.

В заключительной главе были сформулированы конкретные рекомендации по совершенствованию механизма оценки. Предложены меры по актуализации нормативно-правовой базы, повышению прозрачности рынка через создание ЕГИС сделок, разработке детализированных методик для специфических категорий земель. Отдельно подчеркнута необходимость повышения квалификации оценщиков, интеграции учета экологических факторов и влияния инфраструктуры, а также использования системного анализа ННЭИ как ключевого инструмента. Важным аспектом также стала рекомендация методически не «обезличивать» и не смешивать элементы единого объекта недвижимости, сохраняя раздельный подход к оценке земли и улучшений.

Предложенные рекомендации призваны способствовать повышению точности и объективности определения рыночной стоимости земельных участков в Российской Федерации, что, в свою очередь, обеспечит справедливость налогообложения, прозрачность сделок и стабильное развитие рынка недвижимости. Полученные в ходе работы знания и выводы представляют значительную ценность для студентов экономических, юридических, землеустроительных и строительных специальностей, а также для практикующих специалистов в области оценочной деятельности и управления собственностью.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 1993. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.
3. О бухгалтерском учете: Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 48, ст. 5369; Российская газета. 1996. № 228.
4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
5. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (в ред. от 08 мая 2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст. 3018.
6. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности: Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 // Консультант Плюс.
7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Минимущества России от 07 марта 2002 г. № 568-р. URL: https://www.ocenchik.ru/docs/1344.html (дата обращения: 24.10.2025).
8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. Статья 66. Оценка земли // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/c276b567b45a0b760a92f0263f9104084f7b649d/ (дата обращения: 24.10.2025).
9. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_36302/c8b2512f7166060c1d68ed2f8ef256c071661642/ (дата обращения: 24.10.2025).
10. Федеральный стандарт оценки: [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_414166/ (дата обращения: 24.10.2025).
11. Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году. М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2008. 96 с.
12. Акимова И.С., Баюк О.А., Лукьяница А.А., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Аддитивные математические модели для выделения экологической, транспортной и иных составляющих рыночной стоимости городских земельных участков. М.: Инфра-М, 2008.
13. Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов. М.: Кнорус, 2008.
14. Джуха В.М., Киреев В.Д. Оценочная деятельность в экономике: учебное пособие. М.: МАРТ, 2003.
15. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник. М.: ЭКМОС, 2002.
16. Варламов А. А. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 4. Оценка земель. М.: КолосС, 2008. 464 с.
17. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. СПб.: СПБГУЭФ, 2008. 174 с.
18. Ковалев В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. Москва: Проспект, 2010. 1024 с.
19. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 2009. 250 с.
20. Баков П.Д. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2008. № 103.
21. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода // RWAY. 2008. № 39.
22. ВС РФ разъяснил, что для квалификации объекта как недвижимого имущества ключевое значение имеет его свойства, а не название // Legal Bulletin. 2025. URL: https://legalbulletin.ru/2025/10/23/vs-rf-razyasnil-chto-dlya-kvalifikacii-obekta-kak-nedvizhimogo-imushchestva-klyuchevoe-znachenie-imeet-ego-svoystva-a-ne-nazvanie/ (дата обращения: 24.10.2025).
23. Российское общество оценщиков (РОО): официальный сайт. URL: http://www.sroroo.ru/ (дата обращения: 24.10.2025).
24. Земельный участок // Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%DD0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA (дата обращения: 24.10.2025).
25. Как определяется кадастровая стоимость земельного участка // Абинское городское поселение. URL: https://abinsk.org/gorod/news/item/1806-kak-opredelyaetsya-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka (дата обращения: 24.10.2025).
26. Что такое земельный участок. URL: https://dom.mail.ru/legals/4915-chto-takoe-zemelnyy-uchastok/ (дата обращения: 24.10.2025).
27. Земельный участок: юридический словарь терминов. URL: https://xn—-7sbbashd-9acg.xn--p1ai/termin/zemelnyj-uchastok.html (дата обращения: 24.10.2025).
28. ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: Текст научной статьи по специальности «Право». URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-zemelnogo-uchastka (дата обращения: 24.10.2025).
29. Термин Земельный участок — понятие и определение, что такое. URL: https://www.tadviser.ru/index.php/%D0%A2%D0%B5%D1%80%D0%BC%D0%B8%D0%BD:%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA (дата обращения: 24.10.2025).
30. Как определить рыночную стоимость земельного участка // Главная книга. URL: https://glavkniga.ru/consult/5070 (дата обращения: 24.10.2025).
31. Как узнать рыночную стоимость земельного участка: из чего складывается, факторы влияющие на цену // Юрдис. URL: https://jurdis.ru/articles/kadastr/kak-uznat-rynochnuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/ (дата обращения: 24.10.2025).
32. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования // RRG. URL: https://rrg.ru/uslugi/konsalting/analiz-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya/ (дата обращения: 24.10.2025).
33. Рыночная стоимость земельного участка: как её определить, чтобы не продешевить и быстро продать // Яндекс Недвижимость. URL: https://realty.yandex.ru/journal/rynoshnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka/ (дата обращения: 24.10.2025).
34. Кадастровая стоимость земельного участка: что это такое и зачем она нужна. URL: https://journal.tinkoff.ru/cadastral-value/ (дата обращения: 24.10.2025).
35. Цели оценки земельных участков // Независимая экспертная оценка ВЕГА. URL: https://vegaocenka.ru/articles/celi-ocenki-zemelnyh-uchastkov.html (дата обращения: 24.10.2025).
36. Что такое кадастровая стоимость земельного участка? // Интерактив / Вопрос-ответ. URL: https://yandex.ru/q/question/chto_takoe_kadastrovaia_stoimost_zemelnogo_4b8f041b/ (дата обращения: 24.10.2025).
37. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. URL: https://www.web-dialog.com/book/5-analiz-nailuchshego-i-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-obekta-ocenki (дата обращения: 24.10.2025).
38. Как определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости // Правовой центр. URL: https://www.dvam.ru/articles/kadastrovaya-stoimost-imushchestva/kak-opredelyaetsya-kadastrovaya-stoimost-obektov-nedvizhimosti/ (дата обращения: 24.10.2025).
39. Экономические принципы оценки земли. URL: https://www.allbest.ru/o-2c0b65635b2bc68b5c1c5780521216d3.html (дата обращения: 24.10.2025).
40. Кадастровая стоимость // Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%8F_%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C (дата обращения: 24.10.2025).
41. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка как условно вакантного // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenchik.ru/docs/1350.html (дата обращения: 24.10.2025).
42. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости // ИСА РАН. 2012. URL: https://www.isa.ru/proceedings/images/publications/2012/3/articles/Vol_5_3_2012_29-37.pdf (дата обращения: 24.10.2025).
43. Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenchik.ru/docs/1352.html (дата обращения: 24.10.2025).
44. Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков // Красноярский государственный аграрный университет. URL: https://www.kgau.ru/distance/mf_01/ocenka/02/03.html (дата обращения: 24.10.2025).
45. Основные методы оценки стоимости земли // Апхилл. URL: https://uphill.ru/blog/osnovnye-metody-ocenki-stoimosti-zemli/ (дата обращения: 24.10.2025).
46. Теоретические основы рыночной оценки земли: реферат. URL: https://www.allbest.ru/o-3c0b65635b2bd78a5c1c578121b316d2.html (дата обращения: 24.10.2025).
47. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельного участка. URL: https://vkr.ranepa.ru/vkr/details/163013?lang=ru (дата обращения: 24.10.2025).
48. Узнать кадастровый номер по адресу объекта недвижимости — онлайн бесплатно. URL: https://rosreestr.net/info/kadastroviy-nomer-po-adresu (дата обращения: 24.10.2025).
49. Кадастровый паспорт: для чего нужен, как сейчас выглядит, как его оформить и правильно читать // Циан. URL: https://journal.cian.ru/posts/26257-kadastrovyj-pasport-dlja-chego-nuzhen-kak-sechas-vygljadit-kak-ego-oformit-i-pravilno-chitat/ (дата обращения: 24.10.2025).
50. Вид объекта недвижимости: помещение (однокомнатная квартира); кадастровый номер: 23:43:0000000:26711 // Торги России. URL: https://torgi-rossii.ru/lot/6142417 (дата обращения: 24.10.2025).
51. Налог на имущество физических лиц // ФНС России. 77 город Москва. URL: https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/imuch2020/ (дата обращения: 24.10.2025).
52. Экологические факторы, влияющие на стоимость земельного участка (часть I). URL: https://index-ocenka.ru/ekologicheskie-faktory-vliyayushhie-na-stoimost-zemelnogo-uchastka-chast-i/ (дата обращения: 24.10.2025).
53. 10 факторов от которых зависит стоимость земельного участка. URL: https://kvartirnyj-kontrol.ru/stati/10-faktorov-ot-kotoryx-zavisit-stoimost-zemelnogo-uchastka/ (дата обращения: 24.10.2025).
54. Факторы ценообразования в оценке стоимости земли. URL: https://zemocenka.ru/faktoryi-tsenoobrazovaniya-v-otsenke-stoimosti-zemli/ (дата обращения: 24.10.2025).
55. Какие факторы влияют на стоимость земельных участков. URL: https://www.vashdom.ru/articles/uchastki/kakie-faktory-vliyayut-na-stoimost-zemelnykh-uchastkov/ (дата обращения: 24.10.2025).
56. Доходный подход к оценке земельных участков. URL: https://sro-sodruzhestvo.ru/article/dohodnyy-podhod-k-ocenke-zemelnyh-uchastkov.html (дата обращения: 24.10.2025).
57. Сравнительный подход оценки земельных участков // Репетитор оценщика. URL: https://ocenchik.narod.ru/ocenka_zu/sravnitel_podhod_ocen_zu.html (дата обращения: 24.10.2025).
58. Затратный подход к оценке земельного участка. URL: https://ocenchik.narod.ru/ocenka_zu/zatrat_podhod_ocen_zu.html (дата обращения: 24.10.2025).
59. Влияние инженерной инфраструктуры на кадастровую стоимость земельного участка. URL: https://kadastr.ru/press/vliyanie-inzhenernoy-infrastruktury-na-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka-3047/ (дата обращения: 24.10.2025).
60. Проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenchik.ru/docs/1355.html (дата обращения: 24.10.2025).
61. Влияние инфраструктуры на стоимость и выбор земельного участка // Любимая земля. URL: https://lyubimaya-zemlya.ru/articles/vliyanie-infrastruktury-na-stoimost-i-vybor-zemelnogo-uchastka (дата обращения: 24.10.2025).
62. Сравнительный подход к оценке земельных участков. URL: https://www.web-dialog.com/book/2331-sravnitelnyy-podhod-k-ocenke-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 24.10.2025).
63. Определение стоимости земельного участка — ключевые факторы. URL: https://geoprof.ru/articles/opredelenie-stoimosti-zemelnogo-uchastka-klyuchevye-faktory/ (дата обращения: 24.10.2025).
64. Цена земли — на что влияет кадастровая стоимость земельного участка // Журнал Самолет Плюс. URL: https://samolet.plus/media/cena-zemli-na-chto-vliyaet-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka/ (дата обращения: 24.10.2025).
65. Доходный подход оценки земельных участков // Репетитор оценщика. URL: https://ocenchik.narod.ru/ocenka_zu/dohod_podhod_ocen_zu.html (дата обращения: 24.10.2025).
66. Оценка недвижимости: затратный подход // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenchik.ru/docs/1346.html (дата обращения: 24.10.2025).
67. Метод сравнения продаж в оценке земельного участка — этапы, принципы и преимущества // Независимое Экспертное Партнерство. URL: https://expertpartner.ru/ocenka-zemelnogo-uchastka-metodom-sravneniya-prodazh/ (дата обращения: 24.10.2025).
68. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. URL: https://subschet.ru/ocenka-nedvizhimosti/zatratnyy-podkhod-k-otsenke-stoimosti-obektov-nedvizhimosti/ (дата обращения: 24.10.2025).
69. Особенности оценки земельного участка с учетом инфраструктуры // СРО «СВОД». URL: https://sro-svod.ru/press-centr/stati/osobennosti-ocenki-zemelnogo-uchastka-s-uchetom-infrastruktury/ (дата обращения: 24.10.2025).
70. МЕТОДЫ РАСЧЕТА КОРРЕКТИРОВОК В СРАВНИТЕЛЬНОМ ПОДХОДЕ К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=6597 (дата обращения: 24.10.2025).
71. Инфраструктура и её роль в выборе недвижимости // Gravion. URL: https://gravion.ru/blog/infrastruktura-i-ee-rol-v-vybore-nedvizhimosti/ (дата обращения: 24.10.2025).
72. Определение стоимости участка земли. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами. Экономика недвижимости: Учебное пособие // Субсчет.ру. URL: https://subschet.ru/ocenka-nedvizhimosti/zatratnyy-podkhod-k-otsenke-stoimosti-obektov-nedvizhimosti/ (дата обращения: 24.10.2025).
73. Доклад Воловича Н.В. «Проблемы оценки стоимости земельных участков // Appraiser.Ru. Вестник оценщика. URL: https://www.appraiser.ru/default.aspx?id=A265B7D1-0118-4770-B086-46609950B16D (дата обращения: 24.10.2025).
74. Экологические факторы, влияющие на стоимость земельного участка (часть II). URL: https://index-ocenka.ru/ekologicheskie-faktory-vliyayushhie-na-stoimost-zemelnogo-uchastka-chast-ii/ (дата обращения: 24.10.2025).
75. Как категория земель и вид разрешенного использования влияют на стоимость участка? // Вопросы к Поиску с Алисой (Яндекс Нейро). URL: https://yandex.ru/q/question/kak_kategoriia_zemel_i_vid_razreshennogo_87413661/ (дата обращения: 24.10.2025).
76. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В России происходит акт. URL: https://www.elibrary.ru/download/elibrary_26155694_27236528.pdf (дата обращения: 24.10.2025).
77. Как вид разрешенного использования влияет на кадастровую стоимость. URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=PKSO&n=1686#dwa_2N3k7L (дата обращения: 24.10.2025).
78. Что такое категории земель и на что они влияют // Земельный экспресс. URL: https://zemelnyyexpress.ru/blog/chto-takoe-kategorii-zemel/ (дата обращения: 24.10.2025).
79. Доходный подход в оценке недвижимости: основные методы и их отличия // Апхилл. URL: https://uphill.ru/blog/dohodnyy-podhod-v-ocenke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 24.10.2025).
80. Проблемы и противоречия кадастровой оценки земельных участков. URL: https://www.ocenchik.ru/docs/1356.html (дата обращения: 24.10.2025).
81. Оценка влияния экологических факторов на стоимость объекта недвижимости. URL: https://index-ocenka.ru/ocenka-vliyaniya-ekologicheskih-faktorov-na-stoimost-obekta-nedvizhimosti/ (дата обращения: 24.10.2025).
82. Проблемы оценки земельных участков // Новый Калининград.Ru. URL: https://www.newkaliningrad.ru/news/comments/24227.html (дата обращения: 24.10.2025).
83. Основные направления совершенствования кадастровой оценки земельных участков в России // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenchik.ru/docs/1360.html (дата обращения: 24.10.2025).
84. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли. URL: https://www.allbest.ru/o-3c0a65635b2bd78a5c1c578121b316d2.html (дата обращения: 24.10.2025).
85. Федеральный стандарт оценки № 4 (ФСО № 4): оценка объектов недвижимости — что это? / Каталог терминов // Словарь Циан. URL: https://term.cian.ru/wiki/federalnyy-standart-ocenki-4/ (дата обращения: 24.10.2025).
86. Категория и вид разрешенного использования как основные показатели для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости // Администрация Ильинского муниципального района Ивановской области. URL: https://www.ilin.ru/article/kategoriya-i-vid-razreshennogo-ispolzovaniya-kak-osnovnye-pokazateli-dlya-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti (дата обращения: 24.10.2025).
87. Федеральный Стандарт Оценки №4 // Бюро Независимой Оценки «ПИК». URL: https://www.pik-ocenka.ru/articles/federalnyy-standart-ocenki-4/ (дата обращения: 24.10.2025).
88. Зависимость кадастровой стоимости от вида разрешенного использования участка. URL: https://www.dvam.ru/articles/kadastrovaya-stoimost-imushchestva/zavisimost-kadastrovoy-stoimosti-ot-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-uchastka/ (дата обращения: 24.10.2025).
89. Оценка влияния экологии на стоимость недвижимости. URL: https://www.expert-ocenka.com/statyi/ocenka-vliyaniya-ekologii-na-stoimost-nedvizhimosti (дата обращения: 24.10.2025).
90. Проблемы оценки застроеных земельных участков // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenchik.ru/docs/1359.html (дата обращения: 24.10.2025).
91. Законы и стандарты // СМАО. URL: https://sro-smao.ru/education/laws/ (дата обращения: 24.10.2025).
92. Федеральные стандарты оценки недвижимости // ПМ-Консалт. URL: https://pm-ocenka.ru/stati/federalnye-standarty-otsenki-nedvizhimosti (дата обращения: 24.10.2025).
93. Экономические принципы оценки земли. URL: https://www.allbest.ru/o-2c0b65635b2bc68b5c1c5780521216d3.html (дата обращения: 24.10.2025).
94. Методы оценки земли | методики оценки земельного участка // Городская экспертиза. URL: https://gosexpertiza.ru/metody-ocenki-zemli.html (дата обращения: 24.10.2025).
95. Методология развития оценки земель в России // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodologiya-razvitiya-otsenki-zemel-v-rossii (дата обращения: 24.10.2025).