Ипотечное кредитование жилищного строительства в Российской Федерации: комплексный анализ проблем, перспектив и инноваций (2025-2030 гг.)

По итогам 2023 года российские банки выдали ипотечных кредитов на рекордные 7,8 триллиона рублей, что на 62% превысило показатели предыдущего года. Эта цифра не просто демонстрирует бурный рост, но и подчеркивает колоссальное значение ипотечного кредитования для национальной экономики, являясь мощным драйвером жилищного строительства и ключевым социальным инструментом обеспечения граждан доступным жильем. Однако, на фоне текущей макроэкономической волатильности и значительных регуляторных изменений, рынок ипотеки вступает в фазу трансформации, требующей глубокого и всестороннего анализа. Какие выводы из этого следуют для обычного заемщика и строительной отрасли в целом?

Введение

В условиях стремительно меняющегося экономического ландшафта, обусловленного корректировкой монетарной политики Центрального банка, завершением ряда массовых льготных программ и введением новых законодательных инициатив, ипотечное кредитование жилищного строительства в Российской Федерации переживает период переосмысления. От его устойчивого развития зависит не только выполнение национальных целей по обеспечению граждан жильем, но и стабильность всей строительной отрасли и банковского сектора, поскольку именно ипотека формирует основной спрос на новое жилье.

Настоящее исследование ставит целью проведение исчерпывающего академического анализа текущего состояния, ключевых проблем, перспектив развития и инновационных инструментов ипотечного кредитования на жилищное строительство в России в период 2025-2030 годов. Работа направлена на глубокое изучение влияния макроэкономических факторов, государственной политики, регуляторных изменений и технологических инноваций на динамику рынка. Для достижения поставленной цели перед нами стоят следующие задачи:

• Раскрыть теоретические основы и провести классификацию ипотечного кредитования.
• Проанализировать макроэкономическую ситуацию и ее влияние на рынок ипотеки.
• Оценить эффективность и перспективы государственных программ поддержки.
• Исследовать внедрение инновационных финансовых инструментов.
• Выявить ключевые проблемы и риски устойчивого развития сектора.
• Оценить роль ведущих участников рынка.

Структура работы последовательно раскрывает обозначенные аспекты, предлагая студентам и аспирантам экономических и финансовых вузов всесторонний материал для глубокого понимания современного состояния ипотечного рынка России.

Теоретические основы и классификация ипотечного кредитования

Понимание современного ипотечного рынка невозможно без четкого определения его базовых концепций и принципов. Ипотека, уходящая корнями в древние правовые системы, на протяжении веков служила краеугольным камнем в финансировании недвижимости. В ее основе лежит простой, но мощный механизм, позволяющий использовать уже существующую ценность – недвижимость – для привлечения капитала, необходимого для приобретения или создания новой, обеспечивая тем самым значительную часть жилищного фонда страны.

Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования

В современном российском законодательстве и экономической практике, ипотека — это не просто вид кредита, а, прежде всего, способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором, реализуемый через залог недвижимого имущества. Ключевая особенность состоит в том, что, несмотря на залог, недвижимость остается во владении и использовании должника. Это отличает ипотеку от других форм залога, где предмет залога может изыматься у владельца. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств, кредитор получает право удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного имущества, реализуемого, как правило, через судебную или внесудебную процедуру. Таким образом, ипотека является одновременно инструментом финансирования и гарантом исполнения обязательств.

Термин «ипотечный кредит» конкретизирует этот механизм, обозначая целевой долгосрочный кредит, выдаваемый на приобретение или строительство недвижимости под залог этой же недвижимости. Например, при строительстве индивидуального жилого дома, банк берет в залог земельный участок и возводимый на нем объект после его постройки и регистрации. Соответственно, «ипотечное кредитование» охватывает всю совокупность процессов по предоставлению таких кредитов.

Неотъемлемой частью этого процесса является «жилищное строительство» — отрасль экономики, которая занимается возведением жилых домов и целых жилых комплексов. Ее первостепенная задача — удовлетворение фундаментальной человеческой потребности в жилье. Особое внимание в последние годы уделяется индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). Согласно актуальным трактовкам, объекты ИЖС представляют собой отдельно стоящие жилые дома с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 метров. Эти дома предназначены для проживания одной семьи, состоят из комнат и помещений вспомогательного использования и, что важно, не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Отличительной особенностью строительства объектов ИЖС является отсутствие обязательной подготовки проектной документации, хотя застройщик может подготовить ее по своей инициативе.

Классификация ипотечных кредитов

Для всестороннего анализа рынка ипотечное кредитование принято классифицировать по нескольким ключевым признакам, что позволяет глубже понять его структуру и механизмы функционирования:

1. По объекту недвижимости:
   • Земельные участки: Ипотека может быть оформлена на землю, что распространено в сельскохозяйственном секторе или при приобретении участков под дальнейшее строительство.
   • Предприятия, здания, сооружения: Этот вид ипотеки более характерен для корпоративного сектора, когда под залог идет целый имущественный комплекс или его часть.
   • Жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома: Наиболее распространенный вид ипотеки, направленный на удовлетворение жилищных потребностей граждан.
   • Объекты незавершенного строительства: Возможность залога объекта, который еще не сдан в эксплуатацию, но уже имеет определенную стоимость.
2. По целям кредитования:
   • Приобретение готового жилья: Наиболее популярный вид, когда кредит выдается на покупку уже существующей квартиры или дома.
   • Строительство нового жилья: Кредиты на возведение индивидуального дома или финансирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
   • Приобретение земельного участка: Кредитование покупки земли под ИЖС.
   • Рефинансирование действующей ипотеки: Получение нового кредита для погашения старого на более выгодных условиях.
3. По виду кредитора:
   • Банковские ипотечные кредиты: Основная доля рынка, предоставляемая коммерческими банками.
   • Небанковские кредиты: Включают займы от специализированных ипотечных компаний, кредитных кооперативов (хотя их доля на рынке России значительно меньше).
4. По виду заемщиков:
   • Кредиты населению: Предоставляются физическим лицам для личных нужд.
   • Кредиты юридическим лицам: Выдаются компаниям для финансирования девелоперских проектов или приобретения корпоративной недвижимости.

Инновационная классификация: методы рефинансирования и роль кредитных институтов

Отдельного внимания заслуживает классификация ипотечных кредитов по способу их рефинансирования, которая раскрывает внутренние механизмы функционирования ипотечных систем и роль различных финансовых институтов. Эта классификация позволяет увидеть, как банки и специализированные организации управляют своими портфелями и привлекают новые средства для дальнейшего кредитования, что напрямую влияет на общую макроэкономическую динамику рынка.

1. Ипотечные банки и выпуск ипотечных облигаций:
   В странах с развитым ипотечным рынком существует модель, при которой специализированные ипотечные банки, выдавая кредиты, затем рефинансируют их путем выпуска ипотечных облигаций. Эти облигации обеспечены пулом ипотечных кредитов и регулярно выплачиваемыми по ним процентами. Такая система позволяет банкам быстро высвобождать капитал и привлекать долгосрочные инвестиции, делая ипотеку более доступной.
2. Стройсберкассы и использование предварительных накоплений:
   Другой подход, характерный для некоторых европейских стран, связан с деятельностью стройсберкасс. Эти институты аккумулируют сбережения заемщиков в течение определенного периода, а затем выдают им кредиты по фиксированным, часто более низким ставкам. При этом могут использоваться и государственные субсидии. Такой механизм стимулирует долгосрочное планирование и накопление средств на первоначальный взнос.
3. Кредитные учреждения, работающие с ипотечными агентствами:
   В этой модели коммерческие банки выдают ипотечные кредиты, а затем продают закладные (или права требования по кредитам) специализированным ипотечным агентствам. Агентства, в свою очередь, секьюритизируют эти активы, выпуская ипотечные ценные бумаги. В России таким агентством выступает АО «ДОМ.РФ». Эта система позволяет распределить риски и обеспечить ликвидность ипотечных портфелей банков, что крайне важно для их финансовой устойчивости.

Ипотечные ценные бумаги как инструмент рефинансирования

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) являются ключевым инструментом в системе рефинансирования ипотечного кредитования. Они позволяют связать рынок ипотечных кредитов с рынком капитала, привлекая широкий круг инвесторов. Какова же практическая выгода этого механизма?

К основным видам ИЦБ относятся:

• Облигации с ипотечным покрытием: Это долговые ценные бумаги, выпускаемые банковскими организациями, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом особого ипотечного покрытия. Ипотечное покрытие формируется из выплат клиентов по ипотеке, денежных средств, недвижимого имущества, а также других ИЦБ и государственных ценных бумаг. Таким образом, инвесторы в эти облигации получают доход за счет платежей по пулу ипотечных кредитов.
• Ипотечные сертификаты участия (ИСУ): Это именные ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Владельцы ИСУ имеют право на получение денежных средств от реализации ипотечного покрытия.

Использование ИЦБ позволяет банкам:

• Привлекать дополнительные средства: Банки могут быстро перепродавать долг по уже выданным кредитам, высвобождая капитал для выдачи новых.
• Управлять рисками: Распределение ипотечных рисков между банком-оригинатором и инвесторами.
• Повышать ликвидность: Превращение неликвидных ипотечных активов в высоколиквидные ценные бумаги.

Инвесторы же получают долгосрочный доход, обеспеченный надежным залогом недвижимости и контролируемый специализированными депозитариями, что обеспечивает прозрачность и минимизирует риски. Таким образом, ИЦБ формируют собой мост между ипотечным рынком и рынком капитала, играя важнейшую роль в стабильности и развитии системы жилищного кредитования.

Макроэкономическая динамика и ключевые тренды рынка ипотеки РФ (2025-2030 гг.)

Современный ипотечный рынок России является зеркалом макроэкономических процессов. Решения Центрального банка, государственная фискальная политика и общие экономические настроения формируют контуры его развития. Начиная с конца 2024 года и вступая в 2025 год, рынок ипотеки переживает период значительной турбулентности, вызванной как внешними, так и внутренними факторами, что требует от всех участников рынка повышенной адаптивности.

Анализ текущей макроэкономической ситуации и ее влияние

На текущую дату, 31.10.2025, ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации составляет 16,5%. Этот показатель является критическим ориентиром для всего финансового сектора и напрямую влияет на стоимость заемных средств. Высокая ключевая ставка неизбежно приводит к высоким процентным ставкам по рыночным ипотечным программам, которые сейчас превышают 20%. Такая стоимость кредита становится практически заградительной для большинства потенциальных заемщиков, лишая их возможности не только эффективно планировать свои будущие платежи, но и вообще принимать решение о покупке недвижимости.

Высокая инфляция, хоть и демонстрирует признаки замедления, все еще создает неопределенность. Она "съедает" покупательскую способность населения, что в сочетании с жесткой монетарной политикой ЦБ РФ формирует неблагоприятный фон для потребительского спроса на жилье. В условиях высокой ставки, даже при наличии накоплений, многие предпочитают размещать средства на депозитах, получая высокую доходность, вместо того чтобы вкладывать их в недвижимость, стоимость которой, по прогнозам, может стагнировать или даже корректироваться. Неужели такой сценарий несет за собой риски для всей экономики?

Прогнозы объемов выдачи ипотечных кредитов и роста портфеля

После рекордного 2023 года, когда объем выданных ипотечных кредитов достиг 7,8 трлн рублей, рынок входит в фазу существенной коррекции. Минфин РФ, в отличие от некоторых более пессимистичных оценок, не ожидает «катастрофического» падения, но прогнозирует значительное сокращение. По их оценкам, объем выдач ипотечных кредитов в 2025 году составит 3,8–4 трлн рублей. Это означает сокращение почти вдвое по сравнению с пиковыми значениями 2023 года.

Аналогичные прогнозы озвучивают и ведущие аналитические агентства и представители банковского сектора:

• Рейтинговое агентство «Эксперт РА» прогнозирует сокращение объемов выдачи на 30% по сравнению с 2024 годом, с ожидаемым объемом 3,5–4 трлн рублей в 2025 году. Юрий Беликов из «Эксперт РА» подчеркивает, что основная доля придется на льготные программы.
• Аналитический центр «Дом.РФ» через Михаила Гольдберга также склоняется к диапазону 3,5–4 трлн рублей.
• Более пессимистичные эксперты, такие как Сергей Гордейко из «Русипотеки», предполагают еще большее сжатие рынка.

Что касается количества выданных кредитов, то «Дом.РФ» прогнозирует снижение до 1,3–1,4 млн кредитов в 2025 году по сравнению с 2 млн в 2023 году.

В то же время, Центральный Банк РФ, несмотря на снижение объемов выдачи, ожидает умеренный рост ипотежного портфеля в 2025 году на уровне 3–6%. Это говорит о том, что накопленная база кредитов продолжит формировать портфель, но темпы его прироста существенно замедлятся. Этот прогноз отражает, как отметила председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, текущие нормативные ограничения и повышенные ставки, которые привели к замедлению выдачи кредитов.

Влияние регуляторных изменений на рынок ипотеки от застройщика

Одним из наиболее значимых факторов, трансформирующих ипотечный рынок в 2025 году, станет вступление в силу нового стандарта ипотечного кредитования с 1 января 2025 года. Этот стандарт направлен на пресечение практики «ипотеки от застройщика», которая ранее позволяла девелоперам предлагать сверхнизкие ставки за счет завышения стоимости жилья.

Ключевые ограничения включают:

• Запрет банкам брать вознаграждение от застройщиков, если это вознаграждение приводит к повышению стоимости квартиры для конечного покупателя. Ранее застройщики субсидировали ставки, компенсируя банкам разницу, что де-факто перекладывалось на стоимость недвижимости.
• Ограничение использования долгосрочных аккредитивов (счетов эскроу). Это исключает схемы, при которых застройщики могли получать средства от банков до фактического ввода дома в эксплуатацию, тем самым снижая свою потребность в проектном финансировании.
• Запрет программ с кешбэком, которые также могли использоваться для маскировки скрытых комиссий или завышения цен.

Эти меры демотивируют банки активно работать с «ипотекой от застройщика». Представители финансового сектора, в частности, Дмитрий Пьянов, первый зампред ВТБ, неоднократно отмечали, что в условиях турбулентных процентных ставок ипотека становится чрезвычайно сложным продуктом с точки зрения ценовых параметров и доходности для банков. Новые регуляторные барьеры дополнительно усложняют получение прибыли по таким программам, что ведет к сокращению их предложения. В результате, доля рыночной ипотеки, по прогнозам, может составить лишь около 18% в 2025 году, что является минимальным значением за всю историю программ. Это означает, что покупатели лишаются возможности существенно сэкономить на процентах за счет застройщика, а значит, им придется искать другие пути для снижения финансовой нагрузки.

Динамика проблемной задолженности

Наряду со снижением объемов выдачи, рынок столкнулся с другой серьезной проблемой – ростом просроченной задолженности. На 1 сентября 2025 года доля проблемных жилищных кредитов в России увеличилась до 1,6%, что значительно выше, чем менее 1% в начале года. Общая сумма просроченной задолженности достигла рекордных 156,9 млрд рублей, а общий объем «проблемной» задолженности превысил 170 млрд рублей.

Этот рост объясняется несколькими факторами, в первую очередь, «вызреванием» кредитов, выданных в 2023–2024 годах. В тот период, несмотря на высокие ставки, многие заемщики брали кредиты с высокой долговой нагрузкой, зачастую на пике своих финансовых возможностей, полагаясь на сохранение стабильного дохода. Однако, ухудшение экономической ситуации, рост безработицы в отдельных секторах и снижение реальных доходов привели к тому, что часть заемщиков оказалась не в состоянии своевременно обслуживать свои обязательства. Рост проблемной задолженности создает риски для банковского сектора, требуя формирования дополнительных резервов и потенциально ограничивая их возможности по выдаче новых кредитов.

Влияние на строительную отрасль

Снижение объемов ипотечного кредитования неизбежно оказывает давление на строительную отрасль. Ипотека является основным источником финансирования для приобретения жилья, и ее сокращение напрямую ведет к падению спроса на новостройки. Девелоперы, сталкиваясь с уменьшением числа покупателей, вынуждены реагировать сокращением запуска новых проектов.

По прогнозам, в 2025 году будет построено около 100 млн м² жилья, что примерно на 6–7% меньше показателей прошлого года. Центральный Банк РФ, в лице Эльвиры Набиуллиной, прямо указывает на связь между ужесточением монетарной политики и снижением темпов жилищного строительства. Такая ситуация создает цепную реакцию: снижение объемов строительства ведет к стагнации в смежных отраслях (производство стройматериалов, транспорт, рабочие места), что, в свою очередь, может усугубить макроэкономические проблемы. Застройщики вынуждены пересматривать свои стратегии, искать альтернативные источники финансирования и адаптироваться к новым условиям рынка, где фокус смещается на оптимизацию затрат и более адресное предложение.

Государственные программы поддержки ипотечного кредитования: актуализация и эффективность

В условиях макроэкономической волатильности и ужесточения рыночных условий, государственные программы поддержки ипотечного кредитования играют ключевую роль в поддержании спроса на жилье и обеспечении его доступности для определенных категорий граждан. В последние годы эти программы претерпели значительные изменения, направленные на их оптимизацию и более адресное использование. Эти изменения не просто корректируют правила, но и переформатируют сам подход государства к регулированию жилищного рынка.

Обзор основных льготных программ

В Российской Федерации до 2030 года продолжают действовать шесть льготных программ ипотеки с участием государства. Пять из них традиционно считаются основными, охватывающими широкий спектр целевых аудиторий:

• Семейная ипотека – направлена на поддержку семей с детьми.
• IT-ипотека – стимулирует приобретение жилья специалистами в сфере информационных технологий.
• Дальневосточная и арктическая ипотека – призвана стимулировать развитие регионов Дальнего Востока и Арктики.
• Сельская ипотека – поддерживает жилищное строительство в сельской местности.
• Военная ипотека – обеспечивает жильем военнослужащих.
• Ипотека на новых территориях – специализированная программа для граждан, проживающих или желающих приобрести жилье в ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областях, а также для пострадавших в приграничных регионах.

Важным изменением стало завершение массовой программы «Льготная ипотека на новостройки» под 8% годовых с 1 июля 2024 года. Эта программа, доступная всем гражданам РФ, сыграла огромную роль в стимулировании рынка в предыдущие годы, но ее сворачивание сигнализирует о переходе к более адресной поддержке.

Изменения в механизмах возмещения ипотечным кредиторам

С 1 ноября 2025 года вводится существенное сокращение выплат государства банкам по льготным ипотечным программам. Это изменение направлено на оптимизацию бюджетных расходов и повышение эффективности использования средств. Динамика возмещений выглядит следующим образом:

• До конца 2025 года сохраняется повышенный размер возмещения кредиторам.
  • С 7 февраля по 6 августа 2025 года возмещение составляло:
    • для новостроек: «ключевая ставка ЦБ + 3 процентных пункта (п.п.) минус максимальная ставка программы»;
    • для ИЖС: «ключевая ставка ЦБ + 3,5 п.п.».
  • После 6 августа 2025 года эти значения были снижены до:
    • для новостроек: «ключевая ставка ЦБ + 2,5 п.п.»;
    • для ИЖС: «ключевая ставка ЦБ + 3 п.п.».
• С 1 января 2026 года размер возмещения банкам по льготным программам снизится и будет устанавливаться на едином уровне:
  • 2 п.п. при покупке квартиры в многоквартирном доме;
  • 2,5 п.п. при строительстве или покупке ИЖС.

Эти изменения, хотя и не приведут к резкому росту ставок для заемщиков, потребуют от банков ужесточения требований к заемщикам и более строгой проверки их финансового состояния. Это может увеличить сроки рассмотрения заявок и сделать процесс оформления кредита более трудоемким. Снижение маржинальности льготных программ может также повлиять на мотивацию банков активно их продвигать, что будет способствовать дальнейшему сокращению доли льготной ипотеки в общем объеме выдач. Что скрывается между строк этих изменений для заемщиков? Это означает, что даже при сохранении привлекательных ставок, получить одобрение по льготной ипотеке станет сложнее, а банки будут более тщательно подходить к оценке рисков.

Регуляторные ограничения: "Одна льготная ипотека на семью"

Для предотвращения злоупотреблений и обеспечения более справедливого распределения государственной поддержки, с 1 февраля 2026 года вводится важное регуляторное ограничение: на семью можно будет оформить только один льготный ипотечный кредит. Это означает, что супруги, состоящие в официальном браке, должны будут выступать созаемщиками по такому кредиту.

Данная мера направлена на устранение практики, когда некоторые семьи оформляли по два льготных кредита на каждого из супругов, зачастую используя их в инвестиционных целях, а не для улучшения реальных жилищных условий. Такие действия искажали социальную направленность программ и создавали дополнительную нагрузку на федеральный бюджет.

Исключение из этого правила предусмотрено только в случае, если один из супругов не является гражданином Российской Федерации. Если же собственного дохода супругов недостаточно, они по-прежнему смогут привлекать третьих лиц в качестве созаемщиков. Введение этого ограничения может затронуть семьи, которые планировали приобрести вторую льготную ипотеку, и, по мнению некоторых экспертов, может даже привести к единичным случаям фиктивных разводов, хотя масштабы такого явления, вероятно, будут незначительными. Тем не менее, это подчеркивает стремление государства к более строгому контролю за целевым использованием бюджетных средств.

Детальный анализ ключевых программ

Каждая из действующих льготных программ имеет свои уникальные условия, целевую аудиторию и специфику:

• Семейная ипотека: Одна из наиболее востребованных и социально значимых программ, действующая до 31 декабря 2030 года по ставке до 6% годовых. Она доступна семьям, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет, двое и более несовершеннолетних детей, или ребенок-инвалид. Максимальная сумма кредита составляет 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и 6 млн рублей для остальных регионов. Первоначальный взнос — минимум 20%. С 1 апреля 2025 года программа была расширена на покупку жилья на вторичном рынке в городах с низким объемом строительства (где строится не более двух многоквартирных домов), при условии, что дом не старше 20 лет и не является аварийным. В 2026 году планируется дальнейшее расширение программы на семьи с детьми до 14 лет. Оператором программы является АО «ДОМ.РФ».
• IT-ипотека: Действует до 2030 года по ставке до 6% годовых и ориентирована на специалистов аккредитованных IT-компаний. Ключевые условия:
  • Требования к доходу: Среднемесячный доход (до вычета НДФЛ) не менее 150 тыс. рублей для городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей, и не менее 90 тыс. рублей для остальных регионов.
  • Максимальная сумма кредита: 9 млн рублей по льготной ставке во всех регионах РФ. Однако возможно комбинирование с рыночными продуктами банков, увеличивая общую сумму кредита до 18 млн рублей, при этом сумма свыше 9 млн рублей рассчитывается по рыночной ставке.
  • Географические ограничения: Программа не распространяется на Москву и Санкт-Петербург, только на их области и другие регионы.
  • Первоначальный взнос: От 20% от стоимости жилья.
  • Требования к трудоустройству: Заемщик должен быть трудоустроен в аккредитованной IT-компании не менее трех месяцев на текущем месте работы, возраст от 18 до 50 лет. При смене работы необходимо устроиться в другую аккредитованную IT-компанию в течение шести месяцев, иначе ставка будет пересчитана по рыночным условиям.
• Дальневосточная и арктическая ипотека: Действует до 31 декабря 2030 года по ставке до 2% годовых. Предназначена для молодых семей (до 36 лет), неполных семей (до 36 лет с детьми до 18 лет), работников предприятий ОПК на территории Дальнего Востока и Арктики, а также участников СВО.
• Сельская ипотека: Бессрочная программа со ставкой от 0,1% до 3% годовых. Доступна для приобретения или строительства жилья на сельских территориях, в рабочих поселках, поселках городского типа или малых городах с населением до 30 тысяч человек. Исключение составляют Москва, Санкт-Петербург и городские округа административных центров регионов.
• Ипотека на новых территориях и в приграничных областях: Предоставляет кредиты по ставке до 2% годовых для приобретения жилья на территории ЛНР, ДНР, Запорожской или Херсонской областей, а также для граждан, потерявших жилье в Белгородской или Курской областях в результате военных действий.

Актуализация дополнительных мер поддержки

Помимо основных льготных программ, государство предлагает и другие меры поддержки, хотя некоторые из них уже завершены или трансформировались:

• Программа помощи заемщикам в сложной финансовой ситуации: Важно отметить, что эта программа, позволявшая реструктурировать ипотечные кредиты отдельным категориям граждан (семьи с детьми, инвалиды, ветераны боевых действий), была реализована до 31 декабря 2020 года и в настоящее время не действует. Актуальные меры поддержки носят более широкий характер.
• Программа 450 тысяч рублей для семей с 3 и более детьми: Эта мера остается в силе до 1 июля 2031 года и предоставляет единовременную выплату на погашение действующей ипотеки для многодетных семей.
• Поддержка ИЖС и "зеленого" строительства от ДОМ.РФ: Фонд ДОМ.РФ активно поддерживает развитие индивидуального жилищного строительства, предоставляя льготные кредиты подрядчикам по ставке не более 1 п.п. для финансирования строительства по договору подряда. Также заемщики могут получить кредиты по ставке не более 8% для самостоятельного строительства дома. Кроме того, ДОМ.РФ предоставляет застройщикам льготные кредиты на реализацию проектов жилищного строительства (в том числе «зеленых») по ставке не более ключевой ставки Банка России. Эти меры способствуют стимулированию предложения на рынке жилья и развитию экологичного строительства.

Инновационные финансовые инструменты и их влияние на рынок

Развитие ипотечного рынка не ограничивается государственными программами. Появление новых финансовых инструментов и технологий свидетельствует о стремлении к модернизации и повышению эффективности сектора. Среди наиболее заметных инноваций последних лет выделяются "зеленая" ипотека и активное применение секьюритизации ипотечных активов.

"Зеленая" ипотека: стандарты и перспективы

"Зеленая" ипотека — это относительно новый, но перспективный инструмент на российском рынке, запущенный Банком России после введения ГОСТ Р 70346-2022 ("Зеленые стандарты") с 1 ноября 2022 года. Ее основная цель — стимулировать строительство и популяризировать покупку жилья, которое соответствует высоким стандартам энергосбережения, экологической безопасности и устойчивого развития. Какова практическая выгода для потребителя?

Важно понимать, что "зеленая" ипотека не является льготной государственной программой в прямом смысле. Это, скорее, дополнительная скидка на процент по обычному ипотечному кредиту, которая предоставляется банками при покупке жилья в домах, соответствующих определенным экологическим критериям. Размер скидки обычно составляет от 0,3 до 0,6 п.п. на ставку.

Критерии для получения статуса "зеленого" дома весьма обширны и детально прописаны в ГОСТ Р 70346-2022. Для многоквартирных домов в нем содержится 81 критерий, которые охватывают широкий спектр аспектов:

• Использование безопасных и экологичных материалов на всех этапах строительства.
• Благоустройство территории: создание комфортной и экологически чистой среды вокруг дома, включая озеленение и инфраструктуру для раздельного сбора отходов.
• Система утилизации отходов: эффективные решения для управления бытовыми отходами.
• Водосберегающие технологии: установка экономичных сантехнических приборов и систем для уменьшения потребления воды.
• Энергоэффективные решения: применение современных технологий и материалов для снижения потребления энергии на отопление, вентиляцию и освещение (например, улучшенная теплоизоляция, энергоэффективные окна, интеллектуальные системы управления климатом).

В настоящее время "зеленую" ипотеку в России можно оформить в нескольких банках:

• Сбербанк: Предлагает скидку в 0,3 п.п. на ставку при покупке жилья в домах, соответствующих экологическим критериям.
• Банк "Центр-Инвест": Предоставляет скидку в 0,5% на покупку квартир в домах с энергоэффективностью класса А или выше.

Перспективы "зеленой" ипотеки связаны с ростом экологического сознания населения и стремлением государства к устойчивому развитию. Хотя ее доля на рынке пока невелика, ожидается, что по мере развития "зеленых" стандартов в строительстве и увеличения числа таких проектов, этот инструмент будет набирать популярность, предлагая заемщикам не только экономическую выгоду, но и возможность внести вклад в защиту окружающей среды.

Секьюритизация ипотечных активов

Секьюритизация ипотечных активов является одним из наиболее важных механизмов на рынке капитала, позволяющим эффективно рефинансировать ипотечные кредиты и привлекать дополнительные средства для банков. Суть этого процесса заключается в трансформации относительно неликвидных ипотечных кредитов в ликвидные ценные бумаги, которые могут быть проданы широкому кругу инвесторов. Какую ключевую проблему решает этот процесс?

Механизм секьюритизации работает следующим образом:

1. Формирование пула кредитов: Банк-оригинатор (тот, кто выдал ипотечные кредиты) объединяет множество выданных им ипотечных кредитов в единый пул.
2. Передача активов: Этот пул кредитов передается специализированной финансовой компании (Special Purpose Vehicle, SPV), которая создается специально для этой цели. В России таким механизмом занимается АО "ДОМ.РФ" через выпуск ипотечных облигаций.
3. Выпуск ипотечных облигаций: SPV или уполномоченное агентство выпускает ипотечные облигации, обеспеченные платежами по кредитам из сформированного пула.
4. Продажа облигаций инвесторам: Ипотечные облигации продаются инвесторам на фондовом рынке. Инвесторы, приобретая эти ценные бумаги, фактически вкладывают средства в поток будущих платежей по ипотечным кредитам.

Роль секьюритизации в привлечении финансирования для банков:

• Высвобождение капитала: Банки, продавая свои ипотечные портфели, высвобождают капитал, который ранее был "заморожен" в кредитах. Это позволяет им соблюдать нормативы достаточности капитала и выдавать новые ипотечные кредиты.
• Снижение рисков: Риски, связанные с обслуживанием ипотечных кредитов (например, процентный риск, кредитный риск), перераспределяются между банком-оригинатором и инвесторами.
• Долгосрочное фондирование: Секьюритизация позволяет банкам получать долгосрочное финансирование, необходимое для выдачи ипотечных кредитов, которые по своей природе являются долгосрочными.

Преимущества для инвесторов:

• Долгосрочный доход: Инвесторы получают стабильный долгосрочный доход за счет регулярных выплат по ипотечным кредитам, входящим в покрытие.
• Надежность: Ипотечные ценные бумаги считаются достаточно надежными, поскольку они обеспечены залогом недвижимого имущества. Надежность также повышается благодаря контролю со стороны специализированного депозитария и строгим требованиям к формированию ипотечного покрытия.
• Диверсификация портфеля: ИЦБ предоставляют инвесторам возможность диверсифицировать свои портфели, добавляя активы, привязанные к рынку недвижимости.

Таким образом, секьюритизация ипотечных активов является критически важным инструментом для поддержания ликвидности и устойчивости ипотечного рынка, позволяя ему эффективно привлекать инвестиции и обеспечивать бесперебойное финансирование жилищного строительства.

Проблемы и риски устойчивого развития ипотечного кредитования

Несмотря на значимость ипотечного кредитования для экономики и социальной сферы, его устойчивое развитие сопряжено с рядом серьезных проблем и рисков, которые требуют постоянного мониторинга и выработки адекватных решений. Эти риски носят комплексный характер, охватывая макроэкономические, регуляторные, правовые и социальные аспекты, показывая, что успешное развитие рынка невозможно без системного подхода к управлению этими вызовами.

Макроэкономические риски

Основным и наиболее острым макроэкономическим риском является высокая ключевая ставка Центрального Банка РФ и неопределенность в ее динамике. На текущую дату (31.10.2025) ставка в 16,5% делает рыночную ипотеку (со ставками выше 20%) недоступной для большинства заемщиков. Это не просто сдерживает спрос, но и создает психологический барьер, лишая покупателей уверенности в возможности точно рассчитать будущие платежи. Прогнозы АКРА о замедленном смягчении денежно-кредитной политики указывают на то, что период высоких ставок может затянуться, что будет негативно сказываться на рынке в среднесрочной перспективе.

Высокая инфляция, хоть и демонстрирует признаки стабилизации, продолжает давить на реальные доходы населения. В условиях, когда деньги теряют покупательскую способность, а ставки по депозитам остаются привлекательными, потенциальные заемщики предпочитают откладывать крупные покупки или вкладывать средства в более ликвидные активы. Это приводит к стагнации спроса и, как следствие, замедлению темпов жилищного строительства.

Регуляторные и законодательные проблемы

Введение новых регуляторных ограничений, таких как новый стандарт ипотечного кредитования с 1 января 2025 года, призванный ограничить "ипотеку от застройщика" (запрет банкам брать вознаграждение, ограничения на аккредитивы и кешбэк), хоть и направлено на повышение прозрачности рынка, создает новые вызовы. Эти меры демотивируют банки активно работать с такими программами из-за снижения их доходности и увеличения операционных сложностей. Как результат, предложение по субсидированным от застройщика кредитам сокращается, что еще больше сужает возможности выбора для покупателей.

Ужесточение требований к заемщикам и снижение доступности льготной ипотеки, связанное с сокращением государственных компенсаций банкам, также является проблемой. Даже если ставки по программам сохранятся, более строгая оценка платежеспособности и увеличение сроков рассмотрения заявок сделают процесс получения кредита более сложным и долгим.

Отдельного внимания заслуживает введение с 1 февраля 2026 года ограничения "одна льготная ипотека на семью". Хотя эта мера направлена на предотвращение злоупотреблений и обеспечение социальной направленности программ (когда семьи брали два льготных кредита, зачастую для инвестиций), она несет в себе определенные риски. Гипотетически, в условиях высокой стоимости жилья и ограниченных возможностей для улучшения жилищных условий, это может привести к появлению схем "фиктивных разводов" с целью обойти ограничение. Это указывает на необходимость более гибкого и тонкого регулирования, учитывающего реальные жизненные ситуации граждан.

Проблемы долговой нагрузки и качества портфеля

Рост доли просроченной задолженности (до 1,6% на 01.09.2025) и общей суммы "проблемной" задолженности (свыше 170 млрд рублей) является серьезным индикатором ухудшения качества ипотечного портфеля. Этот процесс связан с "вызреванием" кредитов, выданных в 2023–2024 годах. В тот период, на фоне сравнительно высоких темпов выдачи, многие заемщики брали кредиты с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН), что делало их особенно уязвимыми к любым негативным изменениям в доходах или расходах.

Последствия роста проблемной задолженности многогранны:

• Для банков: Увеличение резервов на возможные потери по ссудам, что снижает их прибыль и ограничивает возможности по новому кредитованию.
• Для заемщиков: Риск потери жилья, ухудшение кредитной истории, что затруднит получение других видов кредитов в будущем.
• Для рынка в целом: Снижение доверия к ипотечному рынку, ужесточение условий кредитования со стороны банков.

Проблема высокой долговой нагрузки требует комплексного подхода, включающего не только регуляторные меры по ограничению выдачи кредитов с высоким ПДН, но и развитие программ финансовой грамотности для населения, а также механизмов реструктуризации задолженности для заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.

Все эти проблемы и риски подчеркивают необходимость выработки сбалансированной стратегии, которая позволит обеспечить стабильность ипотечного рынка, сохранив при этом его социальную направленность и стимулирующий эффект для жилищного строительства.

Роль ключевых участников рынка: банки и ДОМ.РФ

Рынок ипотечного кредитования в России представляет собой сложную экосистему, где ключевую роль играют коммерческие банки и государственная корпорация АО "ДОМ.РФ". Их стратегии, финансовые решения и взаимодействие напрямую определяют динамику и доступность жилищного финансирования.

Стратегии крупнейших банков

Крупнейшие российские банки традиционно доминируют на ипотечном рынке. Их масштабы, ресурсная база и разветвленная сеть позволяют им быть основными игроками. Согласно данным Frank RG за сентябрь 2025 года, лидерство безоговорочно удерживает Сбербанк, занимая колоссальные 66,4% рынка по объему выданных ипотечных кредитов. Такой уровень концентрации свидетельствует о его системообразующей роли. На втором месте, с долей в 10,5%, находится Альфа-Банк, а ВТБ занимает третью позицию с 7,8% рынка, демонстрируя некоторое снижение по сравнению с предыдущими месяцами.

В условиях текущей макроэкономической неопределенности и ужесточения регуляторных требований, стратегии банков претерпевают изменения:

• Сбербанк, как лидер рынка, активно переориентируется на сегменты, где сохраняется государственная поддержка, и развивает собственные программы, такие как "зеленая" ипотека. При этом банк прогнозирует спад на рынке льготной ипотеки в 2026 году, что указывает на ожидание дальнейшей коррекции.
• ВТБ и другие крупные игроки также вынуждены адаптироваться, балансируя между участием в государственных программах и поддержанием доходности рыночных продуктов. Их фокус смещается на повышение эффективности бизнес-процессов, усиление риск-менеджмента и возможное развитие цифровых сервисов для оптимизации работы с клиентами.

Снижение интереса банков к госпрограммам: причины и последствия

Несмотря на активное участие, в банковском секторе наблюдается снижение интереса к государственным программам ипотеки, особенно после завершения массовой льготной ипотеки под 8% и изменения механизмов возмещения. Причины этого многогранны:

1. Турбулентность процентных ставок: Как отметил Дмитрий Пьянов, первый зампред ВТБ, "ипотека в таких турбулентных процентных ставках является чрезвычайно сложным продуктом для банков и их клиентов с точки зрения ценовых параметров и доходности". Высокая и непредсказуемая динамика ключевой ставки ЦБ создает неопределенность в расчете маржи и прибыли, что делает долгосрочные льготные программы менее привлекательными.
2. Снижение размера возмещения: Поэтапное сокращение субсидий от государства (особенно с 1 января 2026 года до 2 п.п. для квартир и 2,5 п.п. для ИЖС) уменьшает маржинальность таких кредитов для банков. Это напрямую влияет на их экономическую заинтересованность.
3. Регуляторные ограничения: Новые стандарты, ограничивающие «ипотеку от застройщика» и другие схемы, снижают возможности банков для получения дополнительного вознаграждения, что дополнительно демотивирует их.
4. Ужесточение требований к заемщикам: Необходимость более строгой проверки платежеспособности заемщиков и формирования дополнительных резервов по кредитам с высокой долговой нагрузкой также увеличивает операционные издержки и риски для банков.

Последствия такого снижения интереса могут быть значительными: сокращение предложения льготной ипотеки, ужесточение условий ее получения, а также возможное смещение фокуса банков на более высокодоходные, но менее доступные для населения рыночные продукты.

Роль АО "ДОМ.РФ"

АО "ДОМ.РФ" (ранее АИЖК) является ключевым государственным институтом развития в жилищной сфере и играет центральную роль в формировании и функционировании ипотечного рынка. Его функции охватывают широкий спектр направлений:

1. Оператор федеральных льготных программ: ДОМ.РФ является оператором большинства федеральных льготных программ государственной поддержки, включая "Семейную ипотеку", "IT-ипотеку" и другие. Он занимается администрированием этих программ, разработкой стандартов и координацией взаимодействия с банками.
2. Развитие региональных ипотечных программ: Банк ДОМ.РФ активно предлагает "Льготную ипотеку для регионов РФ". Эти программы могут быть совмещены с "Семейной ипотекой" и "Ипотекой для IT-специалистов", предлагая фиксированные льготные ставки (до 2,5% снижения от базовой ставки, до 3% при совмещении с IT-ипотекой) для более чем 13 категорий граждан, включая молодых специалистов. Максимальная сумма кредита по таким программам может достигать 30 млн рублей с первоначальным взносом от 20%. Примеры включают региональные программы для Самарской области (до 5 млн рублей) и Липецкой области (до 6 млн рублей). Это позволяет более гибко реагировать на региональные особенности рынка жилья и потребности населения.
3. Поддержка застройщиков и "зеленых" проектов: ДОМ.РФ предоставляет застройщикам льготные кредиты на реализацию проектов жилищного строительства (в том числе "зеленых") по ставке не более ключевой ставки Банка России. Это стимулирует строительство, в том числе с использованием экологичных стандартов, что способствует развитию предложения на рынке жилья.
4. Секьюритизация ипотечных активов: ДОМ.РФ является ключевым игроком в системе секьюритизации, выпуская ипотечные облигации, обеспеченные пулами ипотечных кредитов. Это позволяет банкам рефинансировать свои портфели и привлекать долгосрочные инвестиции.

Таким образом, АО "ДОМ.РФ" выступает как многофункциональный институт, который не только обеспечивает реализацию государственной политики в сфере жилищного кредитования, но и способствует развитию рынка через инновационные продукты и поддержку строительной отрасли.

Выводы и рекомендации

Ипотечное кредитование жилищного строительства в Российской Федерации находится на поворотном этапе своего развития. Проведенный анализ выявил сложную картину, где рекордные показатели прошлых лет сменяются периодом значительной коррекции и адаптации к новым реалиям. Макроэкономическая ситуация, характеризующаяся высокой ключевой ставкой ЦБ РФ и ужесточением монетарной политики, оказывает прямое давление на рыночные ставки по ипотеке, делая их практически заградительными для большинства населения. Это, в свою очередь, приводит к прогнозируемому сокращению объемов выдачи ипотечных кредитов в 2025 году до 3,5–4 трлн рублей, что почти вдвое меньше пиковых значений 2023 года.

Государственные программы поддержки, такие как «Семейная ипотека» и «IT-ипотека», остаются ключевым драйвером рынка, обеспечивая до 80–90% всех выдач в текущих условиях. Однако и они претерпевают значительные изменения: завершение массовой льготной ипотеки под 8% и введение с 1 февраля 2026 года ограничения «одна льготная ипотека на семью» свидетельствуют о переходе к более адресной и контролируемой поддержке. Это направлено на предотвращение злоупотреблений, когда льготные кредиты использовались в инвестиционных, а не социальных целях. Снижение размера государственных компенсаций банкам по льготным программам с 2026 года также приведет к ужесточению требований к заемщикам и сокращению маржинальности для кредиторов.

Внедрение инновационных финансовых инструментов, таких как «зеленая» ипотека, хотя и находится на начальной стадии, открывает перспективы для стимулирования устойчивого строительства и привлечения экологически ориентированных инвесторов. Секьюритизация ипотечных активов через выпуск ипотечных облигаций продолжает играть важную роль в рефинансировании банковских портфелей и обеспечении ликвидности рынка.

Ключевыми проблемами и рисками для устойчивого развития являются:

• Макроэкономические факторы: Высокая ключевая ставка и неопределенность в ее динамике.
• Регуляторные изменения: Новые стандарты, ограничивающие «ипотеку от застройщика», и ужесточение условий льготных программ.
• Долговая нагрузка: Рост просроченной задолженности (до 1,6% на 01.09.2025) из-за «вызревания» кредитов, выданных с высокой долговой нагрузкой.
• Снижение интереса банков: Уменьшение привлекательности госпрограмм для кредитных организаций из-за турбулентности ставок и снижения доходности, что подтверждается заявлениями представителей ВТБ и динамикой рынка.

Роль ключевых участников остается неизменной: крупнейшие банки (Сбербанк с 66,4% рынка, ВТБ с 7,8%) продолжают доминировать, а АО «ДОМ.РФ» выступает как системообразующий институт, оператор госпрограмм, и активный участник в развитии региональной ипотеки и поддержке застройщиков.

На основании проведенного анализа, можно сформулировать следующие академически обоснованные рекомендации для дальнейшего устойчивого развития ипотечного кредитования жилищного строительства в РФ:

1. Сбалансированная монетарная политика: Центральному банку РФ следует стремиться к постепенному и предсказуемому снижению ключевой ставки по мере замедления инфляции, чтобы обеспечить восстановление доступности рыночной ипотеки без ущерба для финансовой стабильности.
2. Гибкая настройка государственных программ: Необходимо постоянно адаптировать условия льготных программ, ориентируясь на реальные потребности целевых групп и эффективность бюджетных расходов. Возможно, стоит рассмотреть дифференцированные подходы к возмещению банкам, стимулируя их к работе в регионах с низким объемом строительства или с особыми социальными задачами.
3. Развитие механизмов рефинансирования для заемщиков: В условиях высокой волатильности ставок, следует расширять возможности для рефинансирования рыночной части комбинированных кредитов, как это уже сделано Минфином, а также создавать инструменты для реструктуризации задолженности для заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, чтобы не допустить дальнейшего роста просрочки.
4. Стимулирование "зеленого" строительства: Государству следует активно поддерживать развитие "зеленой" ипотеки не только через стандарты, но и через дополнительные стимулы для застройщиков и банков, например, снижая регуляторную нагрузку или предоставляя дополнительные субсидии на такие проекты.
5. Повышение финансовой грамотности населения: Необходимо усилить работу по повышению финансовой грамотности граждан, особенно в части оценки долговой нагрузки и рисков, связанных с ипотечным кредитованием.
6. Дальнейшее совершенствование законодательной базы: Регуляторные изменения должны быть предсказуемыми и учитывать комплексное влияние на все звенья цепочки: заемщиков, банки и застройщиков. Необходимо искать баланс между предотвращением злоупотреблений и сохранением гибкости, чтобы не создавать искусственных барьеров для граждан, действительно нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Реализация этих рекомендаций позволит сформировать более устойчивую, прозрачную и социально ориентированную систему ипотечного кредитования, способную эффективно выполнять свою роль в обеспечении граждан доступным жильем и стимулировании жилищного строительства в долгосрочной перспективе.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации.
3. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
4. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
5. <Информация> Минфина России от 27.10.2025 «Заемщики получили возможность снизить рыночную составляющую ставки по льготным ипотечным программам». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
6. Бусов, В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса // Деньги и кредит. — 2014. — № 2.
7. Владимир, П. Система ипотечного кредитования // Экономика России: ХХI ВЕК. — 2009.
8. Воеводская, Н.П. Жилищное кредитование / Н.П. Воеводская, В.В. Пантелеев // Деньги и кредит. — 2013. — № 11. — С. 52-56.
9. Зеленков, А. Хотите построить дворец? Заложите свою хижину! // Клуб потребителей. — 2012. — № 10. — С. 1.
10. Зенец, Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. — 2012. — № 4. — С. 93-95.
11. Золоторев, И.И. Инвестиции в жилищное строительство / И.И. Золоторев, И.В. Горбунова, Ю.А. Сазонова, В.Н. Соколов // Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. науч. тр. (вып. 6) / Отв. ред. А.И. Щербаков. — Новосибирск: НГАСУ, 2010. — С. 45-47.
12. Золотарев, И.И. Развитие системы долгосрочного жилищного кредитования населения в России – важнейшая социально-экономическая задача стабилизации общества / И.И. Золотарев, А.Г. Ивасенко, В.Н. Соколов // Прогнозирование развития регионального строительного комплекса. — Новосибирск: НГАСУ, 2014. — С. 43-46.
13. Ивасенко, А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. — Новосибирск: НГАЭиУ, 2013.
14. Ивасенко, А.Г. Особенности ипотечного кредитования в Сибири / А.Г. Ивасенко, B.C. Казаржевская, О.С. Зыкова, Е.С. Казаржевская, В.Н. Соколов // Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». — Новосибирск: СГГА, 2010. — С. 166-172.
15. Ивасенко, А.Г. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы / А.Г. Ивасенко, О.В. Литвинова, В.Н. Соколов // Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». — Новосибирск: СГГА, 2010. — С. 173-179.
16. Казаков, А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе / А. Казаков // Рынок ценных бумаг. – 2008.
17. Павлова, И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело. — 2009.
18. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2006.
19. Сапожников, Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России // Деньги и кредит. — 2011.
20. Цылигна, Г.А. Ипотека: жилье в кредит. — М.: Экономика, 2009.
21. Щербакова, Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — Ростов/Д: Феникс, 2009.
22. В Минфине дали прогноз по ситуации на рынке ипотеки после сокращения госпрограмм // Журнал Домклик. — URL: https://journal.domclick.ru/news/v-minfine-dali-prognoz-po-situacii-na-rynke-ipoteki-posle-sokrascheniya-gosprogramm/ (дата обращения: 31.10.2025).
23. Зелёная ипотека: условия программы в СберБанке // Журнал Домклик. — URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/zelenaya-ipoteka-usloviya-programmy-v-sberbanke/ (дата обращения: 31.10.2025).
24. Ипотека — оформить ипотечный кредит онлайн // Банк ДОМ.РФ. — URL: https://дом.рф/bank/mortgage/ (дата обращения: 31.10.2025).
25. Ипотека с господдержкой в 2025 году: виды, условия, как получить // Спроси.дом.рф. — URL: https://спроси.дом.рф/instructions/ipoteka-s-gospodderzhkoy-v-2025-godu-vidy-usloviya-kak-poluchit/ (дата обращения: 31.10.2025).
26. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация // КиберЛенинка. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-suschnost-funktsii-i-klassifikatsiya (дата обращения: 31.10.2025).
27. Ипотечные ценные бумаги — Московская Биржа. — URL: https://www.moex.com/s1330 (дата обращения: 31.10.2025).
28. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, КЛАССИФИКАЦИЯ // eLibrary.ru. — URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=30541797 (дата обращения: 31.10.2025).
29. Информация от Росреестра. Что такое индивидуальное жилищное строительство // Администрация ЗАТО г. Зеленогорска. — URL: http://www.zeladmin.ru/city/info/rosreestr_izs.html (дата обращения: 31.10.2025).
30. Какие виды ипотечных кредитов бывают // Совкомбанк. — URL: https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/vidy-ipotechnyx-kreditov (дата обращения: 31.10.2025).
31. Льготная ипотека в 2025 году: кто может оформить и какие программы доступны // Объясняем.рф. — URL: https://объясняем.рф/articles/society/lgotnaya-ipoteka-v-2025-godu-kto-mozhet-oformit-i-kakie-programmy-dostupny/ (дата обращения: 31.10.2025).
32. Льготная ипотека 2025 года: доступные программы и их условия // Мои финансы. — URL: https://моифинансы.рф/article/lgotnaya-ipoteka-2025-goda-dostupnye-programmy-i-ih-usloviya (дата обращения: 31.10.2025).
33. Льготная ипотека для регионов РФ — оформить специальный ипотечный кредит // Банк ДОМ.РФ. — URL: https://дом.рф/bank/mortgage/regional-programs/ (дата обращения: 31.10.2025).
34. Льготные ипотечные программы оператора ДОМ.РФ. — URL: https://дом.рф/mortgage/programs/ (дата обращения: 31.10.2025).
35. Льготные программы фонда // ДОМ.РФ. — URL: https://дом.рф/about/fund-activities/support-programs/ (дата обращения: 31.10.2025).
36. Программы государственной поддержки // ДОМ.РФ. — URL: https://дом.рф/mortgage/state-support/ (дата обращения: 31.10.2025).
37. Семейная ипотека: условия получения в 2025 // Госуслуги. — URL: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/family_mortgage/101030 (дата обращения: 31.10.2025).
38. Что такое ипотечные облигации // Налогия. — URL: https://nalogia.ru/wiki/chto-takoe-ipotechnye-obligatsii (дата обращения: 31.10.2025).
39. Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать // Журнал Финуслуги. — URL: https://finuslugi.ru/journal/post/ipotecnye-cennye-bumagi (дата обращения: 31.10.2025).