Договоры найма жилого помещения – образцовая курсовая работа для студента-юриста

Обеспечение граждан жильем является одной из фундаментальных социальных задач государства, что напрямую отражено в конституционно закрепленном праве каждого на жилище. В современных российских реалиях ключевым правовым инструментом, позволяющим миллионам граждан реализовать это право, выступает договор найма жилого помещения. Он затрагивает интересы широчайшего круга лиц — от собственников, предоставляющих жилье, до нанимателей, для которых съемное помещение зачастую является единственным домом.

Сложность данного института обусловлена двойственностью его регулирования, находящегося на стыке гражданского и жилищного законодательства. На практике это порождает множество вопросов, связанных с разграничением видов найма — в первую очередь, социального и коммерческого, — а также с толкованием прав и обязанностей сторон, что нередко приводит к возникновению споров, требующих судебного разрешения.

Целью настоящей курсовой работы является проведение комплексного анализа института договора найма жилого помещения в российском гражданском праве. Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

• раскрыть понятие и юридическую природу договора;
• изучить источники его правового регулирования;
• проанализировать его элементы (стороны, предмет, форма);
• рассмотреть права и обязанности сторон;
• провести сравнительный анализ основных видов найма;
• исследовать основания и порядок прекращения договора.

Структура работы подчинена логике последовательного раскрытия темы. В первой главе излагаются общие теоретические положения. Вторая глава посвящена детальному разбору элементов и содержания договора. Третья глава фокусируется на специфике отдельных видов найма и практике его прекращения. Такой подход позволяет создать целостное представление о рассматриваемом правовом явлении.

Глава 1. Общие теоретико-правовые положения о договоре найма жилого помещения

1.1. Как закон определяет договор найма и его юридическую природу

Фундаментальное определение договора найма жилого помещения закреплено в Гражданском кодексе РФ. В соответствии с ним, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическая природа этого договора раскрывается через его классификационные признаки:

1. Консенсуальный. Договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, а не с момента фактической передачи ключей. Это означает, что права и обязанности возникают уже в момент подписания документа.
2. Возмездный. Обязательным элементом отношений является плата за пользование жилым помещением. Если помещение передается безвозмездно, такие отношения регулируются нормами о договоре безвозмездного пользования (ссуды), а не найма.
3. Двусторонний (синаллагматический). У обеих сторон — и у наймодателя, и у нанимателя — есть взаимные права и корреспондирующие им обязанности. Обязанности одной стороны соответствует право другой, и наоборот.

Важнейшей особенностью данного договора, отграничивающей его от смежных институтов (например, аренды), является субъектный состав. Нанимателем по договору найма жилого помещения может выступать исключительно гражданин (физическое лицо). Юридическое лицо может получить жилое помещение во владение и (или) пользование только на основании договора аренды или иного договора, при этом использовать его оно также вправе лишь для проживания граждан.

Институт найма прошел долгий путь развития. В советском праве доминировал государственный жилищный фонд и, соответственно, ордерная система вселения. С переходом к рыночной экономике и появлением частной собственности на жилье возникла необходимость в развитии нового правового регулирования, которое нашло отражение в действующем Гражданском кодексе, разделившем найм на социальный и коммерческий.

1.2. Какие законы и кодексы регулируют отношения найма

Правовое регулирование найма жилых помещений носит комплексный характер, поскольку находится на пересечении двух отраслей права: гражданского и жилищного. Это создает иерархическую систему источников, в которой необходимо четко ориентироваться.

Ключевым, фундаментальным источником выступает Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Именно его Глава 35 «Наем жилого помещения» устанавливает общие положения, понятие договора, права и обязанности сторон, а также регулирует коммерческий найм.

Вторым по значимости является Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ). Он играет особую роль в регулировании отношений, связанных с жильем из государственного и муниципального фондов. ЖК РФ детально регламентирует социальный найм, а также устанавливает общие требования, предъявляемые к жилым помещениям, и правила пользования ими.

Соотношение норм ГК и ЖК РФ строится по принципу «общее – частное». ГК РФ содержит общие нормы, применимые ко всем видам найма, в то время как ЖК РФ устанавливает специальные правила, преимущественно для социального и специализированного найма. При этом к договору социального найма применяются и некоторые статьи ГК РФ (например, статьи 674, 675, 678, 681), что подтверждает их тесную взаимосвязь.

Помимо кодексов, отдельные аспекты найма могут регулироваться иными нормативными правовыми актами:

• Федеральными законами, уточняющими отдельные положения.
• Постановлениями Правительства РФ, которые могут устанавливать, например, требования к пригодности жилья для проживания.

Особую роль в правоприменении играют постановления Пленумов Верховного Суда РФ. Не являясь формально источниками права, они содержат разъяснения по наиболее сложным вопросам судебной практики и обеспечивают единообразное толкование и применение судами норм о найме жилья.

Глава 2. Элементы и содержание договора найма жилого помещения

2.1. Кто и по поводу чего заключает договор

Для понимания сути договора найма необходимо детально разобрать его ключевые элементы: стороны, предмет, форму и срок.

Стороны договора

Сторонами договора выступают наймодатель и наниматель.

• Наймодатель — это лицо, предоставляющее жилье. Им может быть как собственник помещения (физическое или юридическое лицо), так и управомоченное им лицо (например, по доверенности).
• Наниматель — это лицо, получающее жилье для проживания. Как уже отмечалось, им всегда является гражданин (физическое лицо).

Важно отметить, что вместе с нанимателем в жилое помещение могут быть вселены и другие граждане в качестве постоянно проживающих. Они приобретают равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением и несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

Предмет договора

Предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Это означает, что помещение должно соответствовать установленным санитарным, техническим и иным нормам. Объектом договора не может быть часть комнаты, неизолированная комната или помещение, не предназначенное для проживания (например, апартаменты, не имеющие статуса жилого помещения).

Форма и срок договора

Закон устанавливает обязательную письменную форму для договора найма жилого помещения. Несоблюдение этого требования не влечет недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания для подтверждения его условий.

Срок является важным условием, особенно для коммерческого найма. Он не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на пять лет. Для договора социального найма характерен бессрочный характер.

2.2. Какими правами и обязанностями наделены стороны

После заключения договора у сторон возникает комплекс взаимных прав и обязанностей, формирующих его содержание. Их можно систематизировать следующим образом.

Обязанности и права наймодателя

Ключевые обязанности наймодателя:

• Предоставить нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
• Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение.
• Обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества (за плату).
• Производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Основным правом наймодателя является право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, а также контролировать целевое использование предоставленного имущества.

Обязанности и права нанимателя

В соответствии со статьей 678 ГК РФ, основные обязанности нанимателя включают:

1. Использовать жилое помещение строго по назначению — то есть только для проживания.
2. Обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
3. Проводить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено договором.
4. Своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение.

В свою очередь, наниматель имеет право:

• Вселять в установленном порядке других граждан в качестве постоянно проживающих или временных жильцов.
• Сдавать с согласия наймодателя помещение в поднаем.
• Обладать преимущественным правом на заключение договора на новый срок (в коммерческом найме) при надлежащем исполнении своих обязанностей.

Глава 3. Специфика отдельных видов найма и практика его прекращения

3.1. Чем социальный найм отличается от коммерческого

В российском законодательстве выделяются два основных вида найма жилого помещения: социальный и коммерческий. Несмотря на общую правовую природу, между ними существуют принципиальные различия, знание которых имеет критическое значение на практике.

Договор социального найма — это соглашение, по которому жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде, предоставляется малоимущим и иным установленным законом категориям граждан, нуждающимся в жилье.

Договор коммерческого найма — это соглашение, по которому собственник (физическое или юридическое лицо) предоставляет жилое помещение любому гражданину с целью извлечения прибыли.

Для наглядности проведем сравнение этих договоров по ключевым критериям в виде таблицы.

Сравнительный анализ социального и коммерческого найма

Критерий	Социальный найм	Коммерческий найм
Основание заключения	Решение органа государственной власти или местного самоуправления (например, о постановке на учет нуждающихся).	Свободное волеизъявление сторон (договор).
Субъектный состав	Наймодатель – орган власти. Наниматель – малоимущий или иной льготный гражданин.	Наймодатель – любой собственник. Наниматель – любой гражданин.
Предмет договора	Жилье из государственного или муниципального жилищного фонда.	Любое жилое помещение, находящееся в частной собственности.
Срок договора	Бессрочный.	Срочный (не более 5 лет).
Размер платы	Регулируется государством (устанавливаются льготные ставки).	Определяется соглашением сторон (рыночная цена).

Кроме этих двух видов, существует также специализированный найм (служебные жилые помещения, жилье в общежитиях, маневренном фонде), который имеет еще более узкую сферу применения и свои особенности регулирования, установленные ЖК РФ.

3.2. Как и почему прекращается действие договора

Договор найма, как и любое обязательство, может быть прекращен. Основания и порядок его расторжения зависят от того, по чьей инициативе это происходит.

Расторжение по инициативе нанимателя

Наниматель обладает большей свободой в этом вопросе. Он вправе расторгнуть договор в любое время, но при соблюдении двух условий: необходимо получить письменное согласие всех постоянно проживающих с ним граждан и письменно предупредить наймодателя за три месяца до предполагаемой даты расторжения.

Расторжение по требованию наймодателя

Права наймодателя на расторжение договора существенно ограничены законом и, как правило, реализуются только в судебном порядке. Основания для такого шага исчерпывающе перечислены в статье 687 ГК РФ:

• Невнесение платы за жилое помещение более шести месяцев (для долгосрочного найма) или более двух раз подряд (для краткосрочного найма до 1 года).
• Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.
• Использование жилья не по назначению (например, под склад или офис).
• Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает совместное проживание невозможным.

При этом, по последним двум пунктам расторжению договора должно предшествовать письменное предупреждение нанимателя о необходимости устранить нарушения. Судебная практика показывает, что суды тщательно исследуют все обстоятельства дела, и выселение является крайней мерой.

Кроме расторжения по воле сторон, договор прекращается и по иным объективным причинам, таким как физическое разрушение самого жилого помещения (например, в результате пожара или стихийного бедствия) или смерть одиноко проживавшего нанимателя.

В результате проведенного исследования можно сделать ряд ключевых выводов. Договор найма жилого помещения представляет собой сложный и многогранный правовой институт, регулируемый нормами как гражданского, так и жилищного права. Его содержание, элементы и порядок заключения четко регламентированы законодательством, однако требуют внимательного изучения всеми участниками правоотношений во избежание ошибок и споров.

Центральным аспектом является различие между социальным и коммерческим наймом. Эти два вида договора отличаются по своим целям, субъектному составу, предмету, срокам и порядку определения платы, что обуславливает кардинально разный правовой режим. Понимание этих различий является критически важным для правильного применения законодательства на практике.

Таким образом, цель работы — комплексный анализ договора найма — достигнута, а поставленные задачи выполнены. Итоговый тезис заключается в том, что, несмотря на детальную регламентацию, сфера найма жилья остается зоной повышенных юридических рисков. Это подчеркивает острую необходимость повышения правовой грамотности как нанимателей, так и наймодателей. В качестве перспективных направлений для дальнейших исследований можно выделить углубленный анализ проблем правоприменительной практики по делам о выселении, а также сравнительно-правовое изучение опыта зарубежных стран в регулировании арендных отношений.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс РФ. Ст. 671-682.
2. Жилищный Кодекс РФ. М., 2010.
3. Постановление Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2004. № 32. Ст. 3339.
4. Постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2005. № 36. Ст. 3706.
5. Постановление Правительства РФ от 30 августа 2004 г. № 444 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2004. № 36. Ст. 3671.
6. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2004г. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002.
8. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 2004, 2005. Т. 2.
9. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2003.
10. Кудашкин А.В. Жилищное право. Учебник. 2005 г.
11. Марткович М.Б. Жилищное право. М., 2008.
12. Роик В.Д. Проблемы бедности в бюджетном процессе //Аналитический вестник Совета Федерации. 2004. № 20(213).
13. Российский статистический ежегодник. М., 2003.
14. Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. 2008 г.
15. Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие. 2007 г.
16. Тихомиров М.Ю. Жилищное право России (Товарищество собственников жилья по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) 2005 г. — пособие
17. Толстой Ю.К. Жилищное законодательство. СПб., 2008.
18. Улетова Г.Д. Договор социального найма в условиях перехода к рынку. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 1999.
19. Фаршатов И.А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Журнал российского права. 2000. № 7.
20. Филиппова Е.С. Жилищное право. Учебник. 2009 г.
21. Шешко Г.Ф. Регулирование жилищных отношений в современных условиях. Проблемные вопросы // Жилищное право. 2004. № 1.