Повышение эффективности привлечения заемных средств при финансировании недвижимости в России: комплексный анализ и практические рекомендации для предприятий

В условиях динамично развивающегося российского рынка недвижимости, где в 2024 году объем открытых застройщикам кредитных линий превысил 20 трлн рублей, а задолженность по проектному финансированию достигла 8 трлн рублей, вопрос повышения эффективности привлечения заемных средств обретает особую остроту. Эти цифры красноречиво свидетельствуют о беспрецедентной зависимости строительной отрасли от внешних финансовых вливаний, что делает проблему оптимизации долговой нагрузки критически важной. Финансирование объектов недвижимости — это краеугольный камень любого девелоперского проекта, от которого напрямую зависят темпы строительства, объемы ввода жилья и в конечном итоге удовлетворение потребностей населения в доступном и качественном жилье.

Однако текущие экономические реалии, характеризующиеся значительным ростом стоимости кредитных средств (средневзвешенная ставка по проектному финансированию для застройщиков увеличилась с 7% в 2024 году до 10,6% к маю 2025 года) и ужесточением условий кредитования, ставят перед предприятиями-застройщиками сложнейшую задачу: как не просто привлечь необходимый капитал, но и сделать это максимально эффективно, минимизируя риски и обеспечивая устойчивую доходность. В этом контексте каждая деталь имеет значение, поскольку даже небольшая ошибка в стратегии финансирования способна обернуться многомиллионными потерями.

Цель настоящего исследования — провести глубокий анализ современных инструментов и методологических подходов к оценке эффективности привлечения заемных средств для финансирования объектов недвижимости на примере российского предприятия. Мы стремимся не только выявить ключевые факторы влияния и сопряженные риски, но и разработать конкретные, практически применимые рекомендации, адаптированные к специфике российского рынка и текущей макроэкономической ситуации.

Актуальность данной работы обусловлена не только возрастающей сложностью финансовой среды, но и необходимостью поиска новых, более гибких и устойчивых моделей финансирования, способных обеспечить стабильное развитие строительного сектора России. Академическая значимость исследования заключается в систематизации и углублении теоретических знаний о заемном финансировании недвижимости, а практическая — в предложении конкретных инструментов и стратегий, которые могут быть применены предприятиями для повышения своей финансовой устойчивости и инвестиционной привлекательности.

Теоретические основы и сущность заемного финансирования объектов недвижимости

Погружение в мир финансирования недвижимости начинается с понимания его фундаментальных принципов и терминологии. Заемное финансирование — это не просто способ получить деньги, а сложная система взаимоотношений, где каждая деталь имеет значение, что требует от девелопера глубокого понимания всех составляющих.

Понятие и классификация заемных средств

В основе любого крупного проекта, особенно в сфере недвижимости, лежит потребность в капитале. Заемные средства – это, по сути, деньги или иное имущество, привлекаемые предприятием на возвратной основе для финансирования своей деятельности. Их ключевая особенность — обязательство возврата в определенный срок, чаще всего с уплатой процентов или дисконта за использование. Это означает, что выбор источника и условий привлечения долга напрямую влияет на финансовую устойчивость компании.

Одним из наиболее значимых видов заемных средств, особенно в контексте недвижимости, является ипотечный кредит. Это целевой кредит, предоставляемый на покупку, строительство или реконструкцию недвижимости, при котором сама приобретаемая или имеющаяся недвижимость выступает в качестве залога. Ипотека отличается долгосрочностью и строгим регулированием, что обеспечивает относительно низкий уровень риска для кредитора.

Финансирование недвижимости охватывает весь спектр процессов по привлечению и использованию финансовых ресурсов для любых операций с объектами недвижимости: от приобретения земли и строительства до реконструкции и развития существующих объектов. Это комплексный процесс, включающий выбор источников, оценку рисков и управление денежными потоками, что требует системного подхода.

Когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, то подразумеваем вложение капитала в различные объекты или инструменты рынка недвижимости с целью получения прибыли — будь то от перепродажи, сдачи в аренду или увеличения стоимости активов. Здесь важно отличать инвестиции от спекуляций, поскольку первые ориентированы на долгосрочную ценность, а вторые — на краткосрочные колебания.

Ключевым мерилом успеха в этом процессе является эффективность привлечения заемных средств. Этот показатель отражает, насколько рационально использованы заемные ресурсы, сравнивая полученную выгоду (например, прирост прибыли или увеличение стоимости активов) с затратами на их привлечение и обслуживание. Если эффективность низка, компания рискует оказаться в долговой яме, даже если проект успешно завершен.

Заемные средства можно классифицировать по множеству критериев, каждый из которых важен для понимания их роли в структуре капитала предприятия.

Таблица 1: Классификация заемных средств

Критерий классификации	Основные виды	Описание
По срочности	Краткосрочные (до 1 года)	Коммерческие кредиты, краткосрочные банковские кредиты, часть текущих обязательств.
	Долгосрочные (более 1 года)	Банковские кредиты, облигационные займы, ипотечные кредиты. Используются для инвестиций.
По источнику	Банковские кредиты	Основной источник для девелоперов, особенно проектное финансирование.
	Коммерческие кредиты	Предоставляемые другими предприятиями (например, поставщиками).
	Государственные займы	Целевые кредиты, субсидии.
	Средства инвесторов	Вложения через облигации, ЗПИФы, краудлендинг.
По обеспечению	Обеспеченные	Под залог имущества (например, ипотечный кредит).
	Необеспеченные	Выдаются под общие гарантии предприятия.
По форме	Денежные	Наиболее распространены.
	Товарные	Предоставление товаров с отсрочкой платежа.
По валюте	Национальная валюта	Рублевые кредиты.
	Иностранная валюта	Валютные займы.

Теория структуры капитала и эффект финансового рычага

В контексте заемного финансирования недвижимости фундаментальное значение имеют теория структуры капитала и концепция финансового левереджа, или финансового рычага. Финансовый левередж — это не просто финансовый термин, а стратегия, позволяющая предприятию увеличить потенциальную доходность своих инвестиций или активов за счет привлечения заемного капитала. Он отражает степень зависимости компании от заемных средств и, соответственно, уровень ее финансового риска, что делает его критически важным инструментом стратегического планирования.

Коэффициент финансового левериджа является ключевым индикатором, показывающим соотношение заемного и собственного капитала фирмы. Однако истинная мощь этой концепции раскрывается через эффект финансового рычага (ЭФР). ЭФР возникает тогда, когда рентабельность активов, рассчитанная исходя из чистой прибыли, превышает процентную ставку по кредиту. В таких условиях привлечение заемных средств становится выгодным, поскольку каждый рубль заемного капитала, приносящий доход выше стоимости его обслуживания, увеличивает рентабельность собственного капитала. А что это означает для инвесторов? Это прямой путь к росту их благосостояния.

Положительный ЭФР наблюдается, если рентабельность совокупного капитала после уплаты налогов (ROA) превышает средневзвешенную цену заемных ресурсов. Это означает, что доходность, генерируемая активами, финансируемыми за счет заемных средств, полностью покрывает проценты по долгу и еще остается «лишняя» прибыль, которая увеличивает доходность для акционеров. В такой ситуации наращивание доли заемного капитала является экономически оправданным и желательным.

Например, если предприятие привлекает кредит под 10% годовых, а инвестиции, профинансированные этим кредитом, приносят 15% годовых (после уплаты налогов), то разница в 5% увеличивает доходность собственного капитала. Этот «мультипликативный» эффект и есть суть финансового рычага. Однако важно помнить, что ЭФР — это обоюдоострый меч: если рентабельность активов окажется ниже стоимости заемного капитала, то каждый дополнительный рубль долга будет «съедать» прибыль собственников, приводя к отрицательному эффекту. Это подчеркивает необходимость постоянного мониторинга и анализа.

Таким образом, понимание теории финансового рычага позволяет девелоперам не просто привлекать заемные средства, но и осознанно управлять структурой своего капитала, стремясь к оптимальному соотношению, которое максимизирует доходность для инвесторов при приемлемом уровне риска. Что, в конечном итоге, приводит к устойчивому развитию и повышению рыночной стоимости компании.

Современные инструменты привлечения заемных средств для финансирования недвижимости на российском рынке (2024-2025)

Российский рынок недвижимости, особенно после реформы 2019 года, претерпел значительные изменения в подходах к финансированию. Если раньше долевое строительство напрямую зависело от средств граждан, то теперь в центре внимания — институциональные источники, что радикально изменило ландшафт долгового финансирования. Это привело к значительному росту объемов и изменению структуры привлекаемого капитала, обеспечивая большую прозрачность и защиту для покупателей.

Проектное финансирование с использованием эскроу-счетов

В текущих условиях (2024-2025 гг.) проектное финансирование стало краеугольным камнем жилищного строительства в России. Это не просто один из инструментов, это доминирующая модель, покрывающая, по оценкам, около 85% стоимости девелоперских проектов. Ее суть заключается в том, что кредит выдается под конкретный возводимый объект, а его обеспечение формируется за счет будущей прибыли от реализации или долгосрочной эксплуатации здания. Такая схема позволяет банкам более точно оценивать риски и более гибко подходить к условиям кредитования.

Ключевым элементом этой системы с 1 июля 2019 года стало обязательное использование эскроу-счетов. Механизм прост и эффективен: средства покупателей жилья хранятся на специальных банковских счетах, к которым застройщик получает доступ только после ввода объекта в эксплуатацию. Это кардинально изменило уровень доверия граждан к рынку первичного жилья, который вырос с 53% до 70%, поскольку риски недостроя или нецелевого использования средств для покупателей теперь минимизированы.

Динамика проектного финансирования в 2024-2025 годах впечатляет:

• Объем кредитных линий: Общий объем открытых застройщикам кредитных линий в 2024 году превысил 20 трлн рублей. Это колоссальная сумма, отражающая масштаб инвестиций в жилищное строительство.
• Задолженность застройщиков: По итогам III квартала 2024 года задолженность застройщиков по проектному финансированию достигла 8 трлн рублей.
• Банк ДОМ.РФ: За 9 месяцев 2024 года Банк ДОМ.РФ, один из ключевых игроков на этом рынке, заключил контракты на проектное финансирование на сумму почти 1,5 трлн рублей.
• Эскроу-счета: Остаток средств на счетах эскроу за III квартал 2024 года увеличился на 3%, достигнув 7,0 трлн рублей. В I квартале 2025 года на эскроу-счета поступило 1,1 трлн рублей, а объем раскрытия составил 0,9 трлн рублей. С начала реформы, к декабрю 2023 года, сумма на эскроу-счетах выросла до 5,7 трлн рублей.
• Снижение ставок: Наличие средств на эскроу-счетах оказывает прямое влияние на стоимость кредитов для застройщиков. Например, в Сбербанке средние ставки по кредитам для застройщиков при использовании эскроу-счетов составляют 7–8% годовых. Более того, при высокой наполняемости эскроу-счетов (когда сумма на них значительно превышает темп выборки по кредиту) ставки могут снижаться до 0,01% годовых. По проектам, где накопления на эскроу-счетах превышают 100% задолженности, процентная ставка по 63% договоров составляет менее 5% годовых.
• Масштаб использования: На март 2021 года с использованием эскроу-счетов реализовывались многоквартирные проекты площадью 51,9 млн м² жилья (56,5% всего многоквартирного строительства). К IV кварталу 2024 года площадь строящихся проектов со счетами эскроу достигла 112 млн м², что составляет уже 98% от общей площади строящихся многоквартирных домов. Более того, с 1 марта 2025 года эскроу-счета начали активно применяться и в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), где уже более 1 млн м² жилья находятся в стадии возведения с их использованием.

Проектное финансирование в России представлено преимущественно банковским форматом, но также может быть корпоративным, с участием государства (в рамках государственно-частного партнерства) или международным. Важно отметить, что Банк ДОМ.РФ активно развивает инфраструктуру, запустив агрегатор проектного финансирования, позволяющий застройщикам подавать заявки сразу в несколько банков, что упрощает и ускоряет процесс привлечения средств.

Ипотечные облигации и другие инструменты долгового рынка

Помимо традиционного банковского проектного финансирования, важную роль в привлечении средств для недвижимости играют инструменты долгового рынка, в частности, ипотечные облигации (ИЦБ). Это уникальный вид ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, выпущенных в соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Их привлекательность для инвесторов заключается в низком уровне рисков, поскольку основная сумма долга обеспечена надежным активом – недвижимостью, а доходность формируется за счет поступлений по ипотечным кредитам. Именно эта низкая рисковость делает их привлекательными для консервативных инвесторов.

На российском рынке ИЦБ практически монополистом является ипотечный агент «ДОМ.РФ», который выпустил 98% всех находящихся в обращении ипотечных облигаций. По итогам II квартала 2025 года в обращении находилось 74 выпуска ипотечных ценных бумаг ДОМ.РФ на сумму 1,7 трлн рублей. Это составляет 99,7% всех ИЦБ в России и 5,6% рынка корпоративных облигаций. Динамика рынка ИЦБ демонстрирует рост: с 2020 года количество инвесторов, совершающих сделки с ипотечными облигациями, увеличилось в 2 раза, а количество сделок – в 4 раза. Объем сделок РЕПО с ИЦБ в 2024 году превысил 17,5 трлн рублей, обновив рекорд 2023 года.

Таблица 2: Объем ипотечных облигаций ДОМ.РФ в обращении

Период	Количество выпусков	Объем в обращении (трлн руб.)	Доля в ИЦБ РФ (%)	Доля в корпоративных облигациях (%)
II кв. 2025 г.	74	1,7	99,7	5,6
2024 г.	71	1,8	~98	Н/Д

Помимо ИЦБ, девелоперские проекты могут использовать и другие источники финансирования:

• Собственные средства инвесторов: Основа любого проекта, но часто недостаточны для крупных масштабов.
• Страховые и пенсионные фонды: Крупные институциональные инвесторы, которые могут вкладывать средства в долгосрочные и надежные проекты недвижимости.
• Мезонинные фонды: Предоставляют финансирование, сочетающее черты долгового и долевого капитала, занимая промежуточное положение по риску и доходности.
• Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы): Инвестиционные инструменты, позволяющие коллективно инвестировать в объекты недвижимости.

Специфика рынка ипотечного кредитования в России

Российский рынок ипотечного кредитования обладает выраженной спецификой, обусловленной активной ролью государства в его регулировании и стимулировании. В 2024-2025 годах это проявляется в значительном влиянии льготных ипотечных программ. Эти программы, хотя и направлены на поддержку покупателей жилья, косвенно, но очень мощно влияют на спрос и, как следствие, на объемы строительства и потребности застройщиков в проектном финансировании, что делает их незаменимым инструментом в текущих условиях.

Например, президент России поручил до 1 декабря 2025 года скорректировать условия программ «Дальневосточная и арктическая ипотека». Расширение этих программ на многодетные семьи (где третий или последующий ребенок родился после 1 января 2024 года), вторичный рынок жилья в городах с ограниченным новым строительством, а также на всех работников государственных и муниципальных образовательных организаций без учета должности, возраста и семейного положения, призвано стимулировать развитие этих регионов. Более того, с 1 января 2027 года планируется ввести единый режим льгот для всего Дальнего Востока и Арктики.

Такие инициативы являются мощным драйвером для девелоперов, работающих в этих регионах, поскольку гарантированный спрос со стороны льготных категорий граждан обеспечивает устойчивость сбыта и, соответственно, снижает риски для банков-кредиторов. Это, в свою очередь, может привести к более лояльным условиям проектного финансирования для таких проектов, что делает государственную поддержку одним из ключевых факторов успеха.

Однако рынок ипотечного кредитования не лишен вызовов. В 2025 году стоимость кредитных средств превышает рентабельность девелоперского бизнеса, и признаков снижения ставок по кредитам пока не наблюдается. Высокие процентные ставки напрямую угрожают финансовой устойчивости строительных компаний, мешая как покупателям, так и девелоперам запускать новые проекты. Это создает потребность в еще более тщательном финансовом планировании и поиске оптимальных стратегий привлечения и использования заемных средств. Не пора ли пересмотреть подходы к оценке рисков и возможностей?

Таким образом, современные инструменты финансирования недвижимости в России, хотя и обеспечивают значительные объемы капитала, требуют от девелоперов глубокого понимания их механизмов, умения адаптироваться к изменяющимся условиям рынка и эффективно управлять рисками.

Методологические подходы к оценке эффективности привлечения заемных средств

Оценка эффективности привлечения заемных средств — это не просто подсчет цифр, это комплексный анализ, позволяющий понять, насколько разумно и выгодно предприятие использует привлеченный капитал. Для этого существует ряд ключевых финансовых метрик и моделей, которые позволяют получить всестороннюю картину. Главный вопрос, на который должна ответить такая оценка: «Действительно ли этот долг работает на нас, или мы просто его обслуживаем?».

Показатели стоимости и рентабельности заемного капитала

Прежде чем говорить об эффективности, необходимо определить две базовые величины: стоимость и рентабельность заемного капитала.

Цена заемного капитала (Ц_ЗК) – это, по сути, все затраты, которые предприятие несет за использование привлеченных средств. Включает в себя:

• Процентные платежи по кредитам и займам.
• Комиссии и сборы за открытие и обслуживание кредитных линий.
• Затраты на размещение облигаций (андеррайтинг, юридические услуги).
• Налоговые платежи, которые могут выступать как альтернативная цена приложения капитала.
• Прочие сопутствующие расходы (например, на страхование залога).

Именно эти затраты формируют ту плату, которую предприятие отдает за возможность финансировать свои проекты. Если эта плата слишком высока, проект может оказаться нерентабельным.

Рентабельность заемного капитала (Р_ЗК) – это показатель, демонстрирующий, какую прибыль приносит каждый рубль заемных средств, вложенных в активы предприятия. Он рассчитывается как отношение прибыли, полученной от использования заемного капитала, к его среднему размеру.

РЗК = (Прибыль от использования заемного капитала / Средняя сумма заемного капитала) × 100%

Если рентабельность заемного капитала превышает его цену, то привлечение таких средств считается эффективным, поскольку они приносят больше, чем стоят. Это золотое правило, к которому должен стремиться каждый девелопер.

Коэффициент покрытия долга (DSCR)

Одним из наиболее важных показателей для оценки способности компании обслуживать свои долговые обязательства является Коэффициент покрытия долга (DSCR, Debt Service Coverage Ratio). DSCR – это мера способности организации генерировать достаточно денежных средств для погашения своих долговых обязательств, включая основную сумму долга и проценты по нему. Этот коэффициент является ключевым для банков, оценивающих кредитоспособность заемщика.

Формула для расчета DSCR:

DSCR = CFADS / (P + I)

Где:

• CFADS (Cash Flow Available for Debt Service) — денежный поток, доступный для обслуживания долга. Это операционный денежный поток проекта до вычета процентных платежей и погашения основной суммы долга, но после уплаты налогов и капитальных затрат.
• P — запланированные выплаты основной суммы долга.
• I — проценты по кредиту.

Интерпретация значений DSCR:

• DSCR < 1: Прибыли компании недостаточно для обслуживания долгов. Это критическая ситуация, указывающая на потенциальные проблемы с ликвидностью и неспособность выполнить обязательства.
• DSCR = 1: Компания едва способна обслуживать свои долговые обязательства. Отсутствует запас прочности.
• DSCR > 1: Компания способна не только обслуживать долговые обязательства, но и имеет запас прочности. Чем выше DSCR, тем выше устойчивость компании к финансовым шокам.

Банки, особенно при проектном финансировании, часто включают требование к DSCR > 1,5 в свои кредитные предложения. Это обеспечивает им дополнительную уверенность в том, что у заемщика будет достаточно денежных средств для выполнения всех обязательств даже при неблагоприятном развитии событий. Чем выше неопределенность и риски, влияющие на денежные потоки проекта, тем больше должно быть значение DSCR. Это не просто требование, а залог финансовой безопасности.

Рентабельность собственного капитала (ROE) и модель Дюпона

Для собственников бизнеса одним из ключевых показателей является Рентабельность собственного капитала (ROE, Return on Equity). Этот показатель демонстрирует величину прибыли, которую предприятие получает на единицу стоимости собственного капитала. По сути, он отвечает на вопрос: "Сколько прибыли принесла каждая вложенная владельцем денежная единица?" Чем выше ROE, тем привлекательнее инвестиция для собственников.

Основная формула ROE:

ROE = (Чистая прибыль / Собственный капитал) × 100%

Однако для более глубокого и всестороннего анализа ROE используется модель Дюпона. Она декомпозирует ROE на три ключевых компонента, что позволяет выявить основные драйверы и проблемы прибыльности:

ROE = (Чистая прибыль / Выручка) × (Выручка / Активы) × (Активы / Собственный капитал)

Или:

ROE = Рентабельность продаж (ROS) × Оборачиваемость активов (ATO) × Финансовый рычаг (FL)

Где:

• Рентабельность продаж (ROS): Показывает, сколько чистой прибыли генерируется на каждый рубль выручки. Отражает эффективность операционной деятельности.
• Оборачиваемость активов (ATO): Показывает, насколько эффективно активы используются для генерации выручки. Отражает эффективность управления активами.
• Финансовый рычаг (FL): Отношение общей суммы активов к собственному капиталу. Отражает степень использования заемных средств. Чем выше этот показатель, тем больше доля заемного капитала.

Модель Дюпона позволяет не только оценить общую эффективность, но и точечно определить, где именно компания может улучшить свои показатели – например, за счет повышения рентабельности продаж, более эффективного использования активов или оптимального управления структурой капитала. Таким образом, она становится мощным инструментом для стратегического анализа и принятия управленческих решений.

Детализированный анализ эффекта финансового рычага

Ранее мы уже касались концепции эффекта финансового рычага. Теперь углубимся в его детализированный расчет, что позволит понять, как каждый фактор влияет на итоговую рентабельность собственного капитала. Это не просто академическое упражнение, а практический инструмент для оптимизации финансовой стратегии.

Эффект финансового рычага (ЭФР) показывает, на сколько процентов увеличивается рентабельность собственного капитала за счет привлечения заемных средств. Его формула:

ЭФР = (ROA - ЦЗКу) × (ЗК / СК)

Где:

• ROA — экономическая рентабельность совокупного капитала после уплаты налогов (обычно рассчитывается как Чистая прибыль / Активы).
• ЦЗКу — уточненная цена заемных ресурсов с учетом налогового корректора. Налоговый корректор учитывает, что проценты по кредитам уменьшают налогооблагаемую базу, тем самым снижая эффективную стоимость заемных средств. Формула налогового корректора: (1 - Ставка налога на прибыль). Таким образом, ЦЗКу = Средняя процентная ставка по заемным средствам × (1 - Ставка налога на прибыль).
• ЗК — средняя сумма заемного капитала.
• СК — средняя сумма собственного капитала.

Метод цепных подстановок для анализа ЭФР:
Метод цепных подстановок позволяет последовательно оценить влияние изменения каждого фактора на итоговое значение ЭФР. Для этого необходимо выбрать базовый период (например, прошлый год) и отчетный период (текущий год).

1. Исходный ЭФР (базовый период):
   ЭФР0 = (ROA0 - ЦЗКу0) × (ЗК0 / СК0)
2. ЭФР при изменении ROA:
   ЭФР1 = (ROA1 - ЦЗКу0) × (ЗК0 / СК0)
   Изменение ЭФР за счет ROA: ΔЭФР_ROA = ЭФР₁ - ЭФР₀
3. ЭФР при изменении Ц_ЗКу (с учетом уже измененного ROA):
   ЭФР2 = (ROA1 - ЦЗКу1) × (ЗК0 / СК0)
   Изменение ЭФР за счет Ц_ЗКу: ΔЭФР_ЦЗК = ЭФР₂ - ЭФР₁
4. ЭФР при изменении соотношения ЗК/СК (с учетом уже измененных ROA и Ц_ЗКу):
   ЭФР3 = (ROA1 - ЦЗКу1) × (ЗК1 / СК1)
   Изменение ЭФР за счет ЗК/СК: ΔЭФР_ЗК/СК = ЭФР₃ - ЭФР₂

Пример применения метода цепных подстановок:

Предположим, у предприятия есть следующие данные за два периода:

Показатель	Базовый период (0)	Отчетный период (1)
ROA (после налогов)	12%	14%
Средняя ставка по ЗК	8%	10%
Ставка налога на прибыль	20%	20%
ЗК (млн руб.)	100	120
СК (млн руб.)	50	60

Расчет Ц_ЗКу:

• ЦЗКу0 = 0,08 × (1 - 0,20) = 0,064 (6,4%)
• ЦЗКу1 = 0,10 × (1 - 0,20) = 0,08 (8%)

Шаг 1: Исходный ЭФР (базовый период)
ЭФР0 = (0,12 - 0,064) × (100 / 50) = 0,056 × 2 = 0,112 (11,2%)

Шаг 2: Изменение ЭФР за счет ROA
ЭФР1 = (0,14 - 0,064) × (100 / 50) = 0,076 × 2 = 0,152 (15,2%)
ΔЭФРROA = 0,152 - 0,112 = 0,04 (4%)

Шаг 3: Изменение ЭФР за счет Ц_ЗКу
ЭФР2 = (0,14 - 0,08) × (100 / 50) = 0,06 × 2 = 0,12 (12%)
ΔЭФРЦЗК = 0,12 - 0,152 = -0,032 (-3,2%)

Шаг 4: Изменение ЭФР за счет соотношения ЗК/СК
ЭФР3 = (0,14 - 0,08) × (120 / 60) = 0,06 × 2 = 0,12 (12%)
ΔЭФРЗК/СК = 0,12 - 0,12 = 0 (0%)

Итоговое изменение ЭФР:
ΔЭФРобщее = ΔЭФРROA + ΔЭФРЦЗК + ΔЭФРЗК/СК = 0,04 - 0,032 + 0 = 0,008 (0,8%)
Проверка: ЭФР3 - ЭФР0 = 0,12 - 0,112 = 0,008.

В данном примере, несмотря на рост ROA, увеличение стоимости заемного капитала нивелировало часть положительного эффекта, а изменение структуры капитала не оказало влияния. Такой анализ позволяет точно понять, какие факторы оказывают наибольшее влияние на ЭФР и, соответственно, на рентабельность собственного капитала, что критически важно для принятия обоснованных управленческих решений.

Факторы влияния и риски заемного финансирования в сфере недвижимости

Привлечение заемных средств для финансирования недвижимости, как и любая инвестиционная деятельность, сопряжено с целым рядом факторов влияния и рисков. В условиях нестабильной макроэкономической среды России их адекватная оценка и управление становятся вопросом выживания для девелоперских компаний, что требует глубокого понимания всех потенциальных угроз.

Экономические и рыночные факторы

Рыночная конъюнктура играет ключевую роль в формировании доступности и стоимости заемного капитала. Наиболее значимые экономические и рыночные факторы включают:

• Процентные ставки: Это, пожалуй, самый прямой и осязаемый фактор. Рост процентных ставок напрямую увеличивает стоимость заемного капитала и, соответственно, снижает рентабельность проектов. Например, средневзвешенная ставка по проектному финансированию для застройщиков жилья в России выросла более чем в полтора раза — с 7% годовых в 2024 году до 10,6% на май 2025 года. По данным Банка России, в III квартале 2024 года средневзвешенная ставка по кредитам застройщикам выросла до 7,9%, а в IV квартале 2024 года – до 9,4%. К сентябрю 2025 года она достигла 10,5%. Более того, доля кредитов со ставкой более 20% в общем объеме проектного финансирования увеличилась до 16% в I квартале 2025 года, что на 12 процентных пунктов больше, чем годом ранее. Такие ставки могут сделать проекты нерентабельными.
• Стоимость строительных материалов: Колебания цен на стройматериалы напрямую влияют на себестоимость строительства. Неожиданный рост может привести к перерасходу бюджета и, как следствие, к дефициту средств для завершения проекта, требуя дополнительного финансирования или снижая ожидаемую прибыль.
• Цены на земельные участки под застройку: Земля является одним из основных активов девелопера. За последние годы цены на земельные участки выросли в несколько раз (до трех раз), что значительно снижает прибыль девелоперов и их возможности для покупки новых участков. Это удорожает старт новых проектов и ограничивает возможности расширения бизнеса.
• Снижение спроса на недвижимость: Снижение реальных доходов населения и рост стоимости квадратного метра жилья негативно влияют на доступность жилья и, как следствие, на спрос. Меньшее количество продаж или снижение цен реализации замедляет поступление средств на эскроу-счета, что, в свою очередь, может привести к увеличению стоимости проектного финансирования для застройщика, поскольку ставки по кредитам часто зависят от наполняемости эскроу.
• Скачки валютных курсов: Если проект предполагает импорт материалов или оборудования, или же часть выручки ожидается в иностранной валюте, то резкие колебания курсов могут значительно повлиять на финансовую модель, увеличивая затраты или снижая ожидаемую прибыль.
• Инфляция: В условиях высокой инфляции, если долги и проценты по ним не индексируются, эффект финансового рычага и рентабельность собственного капитала могут увеличиваться. Это происходит потому, что обслуживание долга и сам долг оплачиваются уже обесцененными деньгами, что, на первый взгляд, выглядит как выгода. Однако инфляция также ведет к росту цен на материалы и услуги, что может нивелировать этот эффект.

Внутрифирменные и регуляторные факторы

Помимо внешних рыночных факторов, на эффективность привлечения заемных средств влияют и внутренние особенности предприятия, а также регуляторная среда:

• Кредитный рейтинг компании: Высокий кредитный рейтинг позволяет компании привлекать заемные средства по более низким процентным ставкам и на более выгодных условиях. Это отражает ее финансовую устойчивость и надежность.
• Уровень допустимого риска: Каждая компания определяет для себя максимально допустимый уровень финансового риска. Чем выше готовность к риску, тем шире круг доступных инструментов финансирования, но и тем выше потенциальные потери. Этот фактор влияет на выбор оптимальной модели финансирования.
• Бюрократические задержки: Процессы согласования документов, получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию могут быть длительными и сложными. Эти задержки не только увеличивают сроки реализации проекта, но и могут привести к увеличению стоимости финансирования, поскольку проценты по кредиту начисляются на протяжении всего периода.
• Налоговая политика: Налоговые платежи, такие как налог на прибыль или НДС, напрямую влияют на чистую прибыль и денежные потоки. Налоговые льготы или, наоборот, ужесточение налогового бремени могут существенно изменить экономическую привлекательность проекта и стоимость заемных средств. Проценты по кредитам, как правило, вычитаются из налогооблагаемой базы, что снижает эффективную стоимость долга.

Классификация и анализ рисков заемного финансирования

Риски, связанные с привлечением заемных средств, многообразны и требуют систематизированного подхода для их идентификации и управления:

• Процентный риск: Риск неблагоприятного изменения процентных ставок по кредитам, что ведет к увеличению стоимости обслуживания долга.
• Риск ликвидности: Неспособность компании своевременно погасить свои долговые обязательства из-за недостатка денежных средств. Это может быть вызвано медленными продажами, кассовыми разрывами или неожиданными расходами.
• Кредитный риск: Риск невозврата заемных средств кредитору. Для девелопера это риск того, что банк не предоставит очередной транш или потребует досрочного погашения кредита из-за нарушения ковенантов.
• Риск изменения стоимости залога: Снижение рыночной стоимости недвижимого имущества, выступающего в качестве залога, может привести к требованию банка о предоставлении дополнительного обеспечения или досрочном погашении части кредита.
• Риск высокой долговой нагрузки: Чрезмерное использование заемных средств приводит к увеличению финансового рычага, что усиливает чувствительность компании к изменениям процентных ставок и денежных потоков, увеличивая риск кассовых разрывов.
• Риск ошибок в оценке рентабельности проекта: Неверная оценка потенциальной доходности или перерасход средств могут привести к дефициту средств для завершения строительства или невозможности обслуживать долг.

Стратегии минимизации рисков

Управление рисками — это не попытка их полностью избежать, а стремление снизить их негативное влияние. Для девелоперов актуальны следующие ��тратегии:

• Формирование резервного фонда: В структуре проектного финансирования часто предусматривается создание резервного фонда, который может быть использован для покрытия непредвиденных расходов или временных дефицитов денежных потоков.
• Поэтапное финансирование: Получение заемных средств траншами в зависимости от стадии реализации проекта позволяет более гибко управлять денежными потоками и снижать объем долга на начальных этапах.
• Использование эскроу-счетов для средств граждан: Этот механизм, как уже упоминалось, значительно снижает риски для покупателей, что, в свою очередь, повышает доверие к застройщику и стабилизирует продажи, обеспечивая прогнозируемое наполнение счетов.
• Диверсификация источников финансирования: Привлечение средств из разных источников (банковские кредиты, облигации, мезонинное финансирование) снижает зависимость от одного кредитора и повышает устойчивость.
• Хеджирование процентных рисков: Использование производных финансовых инструментов, таких как процентные свопы или опционы, позволяет зафиксировать процентную ставку или ограничить ее рост, тем самым защитив компанию от неблагоприятных изменений на рынке.
• Тщательное финансовое моделирование: Создание детальной финансовой модели на ранних этапах проекта позволяет не только спрогнозировать ключевые финансовые показатели, но и протестировать различные сценарии при разнообразных рисках. Это помогает оценить целесообразность строительства, выявить слабые места и принять обоснованные решения.
• Адаптация DSCR к уровню неопределенности: Чем выше неопределенность и риски, влияющие на денежные потоки проекта, тем больше должно быть значение коэффициента покрытия долга (DSCR), требуемое как самим предприятием, так и кредиторами. Это создает дополнительный запас прочности.

Сочетание этих стратегий позволяет девелоперским компаниям более эффективно управлять рисками, связанными с заемным финансированием, и повышать шансы на успешную реализацию проектов в сфере недвижимости.

Практические рекомендации по повышению эффективности привлечения заемных средств

В условиях постоянно меняющейся экономической среды России девелоперские компании нуждаются в четких и действенных рекомендациях, которые помогут им не только выжить, но и процветать, эффективно управляя заемным капиталом. Ключ к успеху кроется в проактивном подходе и постоянной адаптации к рыночным изменениям.

Оптимизация структуры капитала и финансовое моделирование

Одним из краеугольных камней повышения эффективности является оптимизация структуры капитала. Это означает не просто привлечение средств, а их балансирование таким образом, чтобы максимизировать рентабельность собственного капитала при приемлемом уровне риска. Регулирование доли заемных средств в общей сумме пассивов через коэффициент финансового левериджа позволяет добиться оптимального значения прибыли. Слишком мало заемных средств может лишить компанию возможности использовать эффект финансового рычага, а слишком много – привести к чрезмерной долговой нагрузке и высокому риску, что требует постоянного балансирования.

Критически важным инструментом для такой оптимизации является тщательное финансовое моделирование. Создание подробной финансовой модели на самых ранних этапах проекта — это не просто формальность, а стратегический императив. Она позволяет:

• Оценить потенциальные доходы, расходы и риски проекта.
• Спрогнозировать ключевые финансовые показатели (денежные потоки, прибыль, DSCR, ROE) на весь жизненный цикл проекта.
• Протестировать различные сценарии (пессимистичный, базовый, оптимистичный) и их влияние на финансовую устойчивость.
• Найти "точки роста" экономики проекта, то есть возможности для повышения его доходности (например, за счет изменения ценовой политики, оптимизации затрат, ускорения продаж).

Финансовая модель становится своего рода "симулятором", позволяющим принимать обоснованные решения, минимизировать неопределенность и заранее корректировать стратегию. Это особенно важно в условиях, когда стоимость ошибки может быть чрезвычайно высокой.

Использование государственных программ поддержки и льгот

Государство играет значительную роль в стимулировании рынка недвижимости, и девелоперам следует активно использовать доступные программы поддержки и льготы. Это может существенно снизить стоимость заемного финансирования и повысить рентабельность проектов:

• Субсидирование проектного финансирования: Государственные программы предусматривают субсидирование процентных ставок по проектному финансированию, в том числе для низкомаржинальных проектов. Девелоперам необходимо тщательно отслеживать такие программы и активно участвовать в них.
• Эскроу-счета в ИЖС: С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон, регулирующий использование счетов эскроу при строительстве индивидуальных жилых домов. Это не только повышает безопасность сделок для частных застройщиков, но и открывает подрядчикам доступ к льготным инструментам финансирования. Например, Банк ДОМ.РФ предлагает льготные кредиты под 1% годовых по программе ИЖС с эскроу до конца 2025 года. Это огромная возможность для компаний, работающих в сегменте частного домостроения.
• Расширение региональных ипотечных программ: Поручения президента России по корректировке условий "Дальневосточной и арктической ипотеки" до 1 декабря 2025 года создают новые возможности. Распространение этих программ на многодетные семьи, вторичный рынок жилья в определенных городах и работников бюджетной сферы гарантирует стабильный спрос в этих регионах. Девелоперам, работающим в ДФО и АЗРФ, следует учитывать эти изменения и адаптировать свои проекты под увеличивающийся сегмент покупателей, имеющих доступ к льготным условиям. Кроме того, планы по введению единого режима льгот для всего Дальнего Востока и Арктики с 1 января 2027 года создают долгосрочные перспективы для инвестиций в эти регионы.

Непрерывный анализ и мониторинг эффективности

Привлечение заемных средств – это не разовое действие, а постоянный процесс, требующий непрерывного контроля и анализа. Предприятие должно регулярно отслеживать эффективность использования кредитных ресурсов с помощью таких показателей, как:

• Рентабельность заемного капитала: Сравнение с ценой заемного капитала позволяет определить, насколько выгодно используются привлеченные средства.
• Коэффициент покрытия долга (DSCR): Регулярный мониторинг DSCR позволяет своевременно выявлять потенциальные проблемы с ликвидностью и способностью обслуживать долг.
• Эффект финансового рычага: Анализ изменений ЭФР, в том числе с использованием метода цепных подстановок, помогает понять, какие факторы оказывают наибольшее влияние на рентабельность собственного капитала и корректировать структуру финансирования.

Постоянный анализ обеспечивает выявление степени эффективности и экономической целесообразности привлечения заемных средств, а также определение необходимых мер совершенствования управленческих процедур в области управления заемным капиталом. Без такого мониторинга компания рискует потерять контроль над своей финансовой ситуацией.

Привлечение экспертного консультирования

Сложность современных девелоперских проектов и высокая динамика рынка требуют от компаний не только внутренних компетенций, но и привлечения внешних экспертов. Формирование команды консультантов из разных областей (финансы, юриспруденция, строительство, маркетинг) на всех стадиях реализации проекта может значительно повысить его эффективность. А что это дает на практике? Снижение рисков и оптимизацию всех процессов, от планирования до реализации.

• Финансовые консультанты: Помогут в разработке оптимальной структуры финансирования, оценке рисков и подготовке необходимой документации для банков.
• Юристы: Обеспечат правовую защиту сделок, анализ договоров и соответствие регуляторным требованиям.
• Строительные эксперты: Оценят технические риски, сроки и стоимость строительства.
• Маркетологи: Проведут анализ рынка, помогут сформировать ценовую политику и стратегию продаж.

Такой комплексный подход позволяет использовать лучшие практики, минимизировать ошибки и принимать максимально обоснованные решения, что в конечном итоге ведет к повышению эффективности привлечения и использования заемных средств.

Заключение

Исследование показало, что эффективность привлечения заемных средств для финансирования объектов недвижимости является ключевым фактором успеха девелоперских предприятий в современной экономике России. Анализ выявил, что, несмотря на рост стоимости кредитных ресурсов (средневзвешенная ставка проектного финансирования достигла 10,6% к маю 2025 года), система проектного финансирования с использованием эскроу-счетов стала доминирующей и наиболее надежной моделью, обеспечив беспрецедентный объем кредитных линий (более 20 трлн рублей в 2024 году) и повышение доверия граждан.

Мы детально рассмотрели теоретические основы заемного финансирования, включая концепцию финансового левереджа, и представили современные инструменты рынка, такие как проектное финансирование и ипотечные облигации, с актуальными данными по их объему и динамике. Особое внимание было уделено методологическим подходам к оценке эффективности, включая коэффициент покрытия долга (DSCR), рентабельность собственного капитала (ROE) с моделью Дюпона и детализированный анализ эффекта финансового рычага с применением метода цепных подстановок. Эти инструменты позволяют не только измерить, но и понять внутренние механизмы формирования прибыли и рисков, что является фундаментом для принятия обоснованных управленческих решений.

Идентификация экономических, рыночных, внутрифирменных и регуляторных факторов, а также классификация рисков (процентный, ликвидности, кредитный, изменения стоимости залога) подтвердили сложность финансовой среды. Были предложены конкретные стратегии минимизации рисков: от формирования резервных фондов и поэтапного финансирования до хеджирования процентных рисков и тщательного финансового моделирования. Реализация этих стратегий позволяет девелоперам не просто реагировать на вызовы, но и активно формировать свою финансовую устойчивость.

Разработанные практические рекомендации, сфокусированные на оптимизации структуры капитала, активном использовании государственных программ поддержки (льготные кредиты для ИЖС, расширение региональных ипотек), непрерывном анализе эффективности и привлечении экспертного консультирования, предоставляют предприятиям конкретный алгоритм действий для повышения их финансовой устойчивости и инвестиционной привлекательности.

Таким образом, поставленные цели исследования были достигнуты. Предложенные рекомендации обладают высоким потенциалом для повышения эффективности деятельности предприятий в сфере недвижимости, позволяя им адаптироваться к изменяющимся условиям рынка и использовать доступные возможности для роста. Дальнейшие перспективы изучения темы могут включать углубленный анализ влияния ESG-факторов на доступность и стоимость заемного финансирования в недвижимости, а также исследование новых цифровых инструментов и платформ для привлечения капитала в девелоперские проекты.

Список использованной литературы

1. Экономическое обоснование инвестиций в строительство предприятия: методические указания к курсовой работе / Сост. Т.Ю. Овсянникова, О.В. Котова. Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2009. 49 с.
2. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005. 496 с.
3. Казакова, О.Г. Определение сметной стоимости строительства: учебное пособие / О.Г. Казакова. Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2007. 112 с.
4. Справочник базовых цен на проектные работы для строительства. Объекты жилищно-гражданского строительства: Введен в действие Пост. Госстроя России 10.06.2003 № 60. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
5. Строительный ценник: периодическое издание / Томский центр ценообразования в строительстве. Томск: ТЦСС, 2009.
6. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: утверждены Минэкономики РФ № ВК 477 от 21.06.1999: официальное издание (вторая редакция). М.: Экономика, 2000. 421 с.
7. Овсянникова, Т.Ю. Экономика строительного комплекса. Экономическое обоснование и реализация инвестиционных проектов: учебное пособие / Т.Ю. Овсянникова. Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2014. 239 с.
8. Рентабельность собственного капитала (Return on equity) // Audit-it.ru. URL: https://www.audit-it.ru/finanaliz/terms/rent/return_on_equity.html (дата обращения: 05.11.2025).
9. Что такое «Заем» простыми словами - определение термина // Финансовый словарь Газпромбанка. URL: https://www.gazprombank.ru/financial_dictionary/17398/ (дата обращения: 05.11.2025).
10. Заемные средства - это... // Nalog-nalog.ru. URL: https://nalog-nalog.ru/buhgalterskij_uchet/vedenie_buhgalterskogo_ucheta/zaemnye-sredstva-eto/ (дата обращения: 05.11.2025).
11. Рентабельность собственного капитала: что показывает, как её рассчитать и анализировать // Skillbox Media. URL: https://skillbox.ru/media/bukhgalteriya/rentabelnost_sobstvennogo_kapitala_chto_pokazyvaet_kak_ee_rasschitat_i_analizirovat/ (дата обращения: 05.11.2025).
12. Рентабельность капитала: Формулы расчета и анализа // Газпромбанк. URL: https://www.gazprombank.ru/business/fincult/107534/ (дата обращения: 05.11.2025).
13. Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости // Учебник.онлайн. URL: https://uchebnik.online/ekonomika/razdel-3-investirovanie-finansirovanie-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 05.11.2025).
14. Что такое «Ипотека» простыми словами - определение термина // Финансовый словарь Газпромбанка. URL: https://www.gazprombank.ru/financial_dictionary/17400/ (дата обращения: 05.11.2025).
15. Как вычислять и интерпретировать коэффициент покрытия долга (DSCR)? // Fin-accounting.ru. URL: https://fin-accounting.ru/articles/kak-vychislyat-i-interpretirirovat-koefficient-pokrytiya-dolga-dscr/ (дата обращения: 05.11.2025).
16. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ - что это простыми словами // Глоссарий Финуслуги.ру. URL: https://www.finuslugi.ru/glossary/ipotecnyj-kredit (дата обращения: 05.11.2025).
17. Рентабельность собственного капитала // Финансовый анализ. URL: https://www.fina.com.ua/encyclopedia/text/1101/ (дата обращения: 05.11.2025).
18. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-suschnost-funktsii-i-klassifikatsiya (дата обращения: 05.11.2025).
19. Что такое ипотека: требования и порядок действий при оформлении // МТС Банк. URL: https://www.mtsbank.ru/blog/chto-takoe-ipoteka/ (дата обращения: 05.11.2025).
20. Инвестиционная недвижимость — что это такое? // Блог Housearch. URL: https://housearch.ru/articles/chto-takoe-investitsionnaya-nedvizhimost/ (дата обращения: 05.11.2025).
21. Заемные средства - это... Что такое Заемные средства? // Энциклопедия права. URL: https://law.academic.ru/42911/%D0%97%D0%B0%D0%B5%D0%BC%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0 (дата обращения: 05.11.2025).
22. Анализ эффективности использования заемных средств на предприятии // Молодой ученый. URL: https://www.moluch.ru/archive/120/32821/ (дата обращения: 05.11.2025).
23. Особенности определения и оценки финансового левериджа: отечественный и зарубежный опыт // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-opredeleniya-i-otsenki-finansovogo-leverydzha-otechestvennyy-i-zarubezhnyy-opyt (дата обращения: 05.11.2025).
24. Финансовый леверидж (Debt-to-equity ratio) // Audit-it.ru. URL: https://www.audit-it.ru/finanaliz/terms/rent/financial_leverage.html (дата обращения: 05.11.2025).
25. Что такое Заемные средства: понятие и определение термина // Точка Банк. URL: https://tochka.com/glossary/zaemnye-sredstva/ (дата обращения: 05.11.2025).
26. Что такое ипотека, как взять ипотечный кредит // Финансовая культура. URL: https://fincult.info/ipoteka/chto-takoe-ipoteka-kak-vzyat-ipotechnyy-kredit/ (дата обращения: 05.11.2025).
27. Коэффициент покрытия долга, DSCR // Альт-Инвест. URL: https://www.alt-invest.ru/encyclopedia/dscr/ (дата обращения: 05.11.2025).
28. Калькулятор коэффициента покрытия долга - рассчитывает DSCR // MiniWebtool. URL: https://miniwebtool.com/ru/debt-service-coverage-ratio-calculator/ (дата обращения: 05.11.2025).
29. Что такое коэффициент левериджа // Uchet.kz. URL: https://uchet.kz/glossary/chto-takoe-koeffitsient-levaridzha/ (дата обращения: 05.11.2025).
30. Калькулятор DSCR онлайн — коэффициент покрытия долга (CFADS / Debt Service) // Finmodel.ru. URL: https://www.finmodel.ru/calculator/dscr (дата обращения: 05.11.2025).
31. Коэффициент покрытия обслуживания долга // Lions Financial. URL: https://lions.financial/ru/dscr-debt-service-coverage-ratio/ (дата обращения: 05.11.2025).
32. Проектное финансирование: источники, риски и особенности // Journal.Tinkoff.ru. URL: https://journal.tinkoff.ru/proektnoe-finansirovanie/ (дата обращения: 05.11.2025).
33. Коэффициент финансового левериджа // Финансовый директор. URL: https://fd.ru/articles/15792-koeffitsient-finansovogo-leverydja (дата обращения: 05.11.2025).
34. Анализ эффективности привлечения заемного капитала. // Studfile.net. URL: https://studfile.net/preview/4405380/page:24/ (дата обращения: 05.11.2025).
35. Анализ эффективности привлечения заемного капитала. Эффект финансового рычага. // Econom-go.ru. URL: https://econom-go.ru/lekcii/finansovyj-menedzhment/7-analiz-effektivnosti-privlecheniya-zaemnogo-kapitala-effekt-finansovogo-rychaga.html (дата обращения: 05.11.2025).
36. Коэффициент финансового левериджа: формула для расчёта // Мое дело. URL: https://www.moedelo.org/journal/koeffitsient-finansovogo-leverydzha-formula-dlya-rascheta (дата обращения: 05.11.2025).
37. Проектное финансирование // Банк ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/bank/partneram/develope/project-finance/ (дата обращения: 05.11.2025).
38. Источники финансирования девелоперских проектов: где взять деньги на строительство? // VC.ru. URL: https://vc.ru/money/1131766-istochniki-finansirovaniya-developerskih-proektov-gde-vzyat-dengi-na-stroitelstvo (дата обращения: 05.11.2025).
39. Ипотечные облигации: что это такое и как они работают // Газпромбанк Инвестиции. URL: https://www.gazprombank.investments/blog/ipoteka/ipo-mortgage-bonds-v-gazprombank-investitsii/ (дата обращения: 05.11.2025).
40. Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/investicii-v-nedvizhimost-kak-vygodno-vlozhit-dengi/ (дата обращения: 05.11.2025).
41. Закон о переходе на проектное финансирование вступил в силу // Минстрой России. URL: https://minstroyrf.gov.ru/press/zakon-o-perekhode-na-proektnoe-finansirovanie-vstupil-v-silu/ (дата обращения: 05.11.2025).
42. Что такое ипотечные облигации // Nalogia. URL: https://nalogia.ru/2479-chto-takoe-ipotechnye-obligatsii/ (дата обращения: 05.11.2025).
43. Проектное финансирование в строительстве: полный гид для застройщика // ВТБ. URL: https://www.vtb.ru/smallbusiness/kredity/finance-proect/ (дата обращения: 05.11.2025).
44. Инвестиционная недвижимость // Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BD%D0%B2%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BE%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C (дата обращения: 05.11.2025).
45. Проектное финансирование в строительной отрасли // Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D1%84%D0%B8%D0%BD%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%B2_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%81%D0%BB%D0%B8 (дата обращения: 05.11.2025).
46. Анализ эффективности привлечения заемных средств // Финансовый директор. URL: https://fd.ru/articles/15794-analiz-effektivnosti-privlecheniya-zaemnyh-sredstv (дата обращения: 05.11.2025).
47. Анализ эффективности использования заемных средств на предприятии // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-effektivnosti-ispolzovaniya-zaemnyh-sredstv-na-predpriyatii (дата обращения: 05.11.2025).
48. Инвестиции в недвижимость - современные и доступные способы заработка на недвижимости // Банк ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/media/domrfdlyavas/investicii-v-nedvizhimost/ (дата обращения: 05.11.2025).
49. Ипотечные ценные бумаги // Московская Биржа. Рынки. URL: https://www.moex.com/s130 (дата обращения: 05.11.2025).
50. Ипотечные облигации: выпуск и виды // Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/enciklopediya/info/ipoteka-chto-takoe-ipo/ (дата обращения: 05.11.2025).
51. Ипотечные облигации // ИЦБ ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/investors/mortgage-backed-securities/ (дата обращения: 05.11.2025).
52. Финансовая модель девелоперского проекта // CONCEPT Development. URL: https://conceptdevelopment.ru/uslugi/finansovoe-modelirovanie-developerskih-proektov (дата обращения: 05.11.2025).
53. Финансовое моделирование // Артём Цогоев. URL: https://artem-tsogoev.ru/finansovoe-modelirovanie/ (дата обращения: 05.11.2025).
54. Финансовая модель девелоперского проекта // КОНЦЕПТ ДЕВЕЛОПМЕНТ. URL: https://concept-development.ru/finansovaya-model-developerskogo-proekta/ (дата обращения: 05.11.2025).
55. Сравнение российской и западной моделей девелопмента // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sravnenie-rossiyskoy-i-zapadnoy-modeley-devlepmenta (дата обращения: 05.11.2025).