Право собственности на землю в Российской Федерации: комплексный анализ и перспективы развития

В условиях динамично развивающейся российской экономики, где земельные ресурсы являются фундаментом для большинства видов хозяйственной деятельности, право собственности на землю выступает одним из наиболее значимых и в то же время сложных институтов гражданского и земельного права. Его актуальность определяется не только экономической ценностью земли как объекта гражданского оборота, но и ее уникальной природой как основного природного ресурса, средства производства и основы жизни и деятельности человека. От того, насколько эффективно и прозрачно регулируются отношения собственности на землю, зависят темпы инвестиционного развития, стабильность аграрного сектора, качество городской среды и экологическая безопасность страны. Однако, несмотря на более чем три десятилетия постсоветских земельных реформ, система регулирования права собственности на землю в Российской Федерации до сих пор сталкивается с рядом вызовов и нерешенных проблем, требующих глубокого осмысления и поиска конструктивных решений.

Настоящее исследование ставит своей целью проведение всестороннего анализа права собственности на землю в Российской Федерации, его места в системе вещных прав, особенностей правового регулирования земельных участков как объектов гражданского оборота, а также выявление актуальных проблем правоприменительной практики и определение перспективных направлений развития законодательства.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

• Проследить исторические этапы формирования и развития права частной собственности на землю в России.
• Раскрыть юридическое содержание понятия «земельный участок», его отличия от других видов недвижимости и особенности правового режима.
• Детально рассмотреть правомочия собственника земельного участка и законодательно закрепленные пределы их осуществления.
• Систематизировать основания возникновения и прекращения права собственности на земельные участки, выявив существующие правовые коллизии.
• Проанализировать взаимодействие гражданского и земельного права, а также сущность принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
• Рассмотреть специфику правового регулирования отдельных категорий земель, таких как земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.
• Обозначить актуальные проблемы законодательства и правоприменительной практики, а также предложить направления его совершенствования.

Объектом исследования являются земельные отношения, возникающие по поводу права собственности на землю в Российской Федерации.
Предметом исследования выступают нормы гражданского и земельного законодательства РФ, регулирующие право собственности на землю, доктринальные подходы, а также судебная практика по вопросам, связанным с приобретением, осуществлением и прекращением права собственности на земельные участки.

Методологическая основа исследования включает в себя совокупность общенаучных и частнонаучных методов познания. Использованы:

• Нормативно-правовой метод для анализа действующих нормативно-правовых актов (Конституции РФ, Гражданского и Земельного кодексов РФ, федеральных законов).
• Историко-правовой метод для изучения генезиса и эволюции института права собственности на землю в России.
• Сравнительно-правовой метод для сопоставления российского опыта с зарубежными правовыми системами (например, при рассмотрении концепции «единого объекта недвижимости»).
• Системно-структурный метод для анализа земельного участка как объекта гражданских прав в системе вещных прав.
• Метод анализа и синтеза для обобщения теоретических положений и судебной практики.
• Метод правового моделирования для формирования предложений по совершенствованию законодательства.

Структура работы состоит из введения, шести глав, раскрывающих основные аспекты права собственности на землю, и заключения. Каждая глава последовательно детализирует ключевые тезисы, обеспечивая комплексный и глубокий анализ темы.

Исторические предпосылки становления права частной собственности на землю в России

История права частной собственности на землю в России — это летопись многовековых трансформаций, отражающая социально-экономические, политические и культурные изменения в государстве. От родовых общин до современной многоукладности — каждый период вносил свои коррективы в понимание и регулирование земельных отношений, формируя ту сложную систему, с которой мы сталкиваемся сегодня, и что позволяет нам лучше понять текущие вызовы и перспективы развития земельного законодательства.

Земельные отношения в Древней Руси и допетровский период

Истоки регулирования земельных отношений на Руси уходят корнями в глубокую древность, еще до формирования централизованного государства. В древнейший период, примерно до IX века, земля находилась во владении родовых общин. Это была коллективная собственность, где право на землю определялось принадлежностью к роду и общине. С появлением государственности, вместе с «Русской Правдой» XI-XII веков, началось медленное, но необратимое движение к индивидуализации землевладения. Хотя «Русская Правда» не содержала специального понятия права собственности на землю, она уже охраняла княжескую земельную собственность, что свидетельствовало о зарождении идеи частного владения.

Настоящий прорыв в формировании частных земельных отношений произошел значительно позже, с появлением «Псковской судной грамоты» 1397 года. Этот документ стал важной вехой, поскольку именно в нем впервые появились понятия недвижимого имущества — «отчины», а также были описаны способы ее приобретения: купля-продажа, наследование и приобретение по давности владения. «Вотчина» представляла собой потомственное землевладение, которое могло передаваться по наследству и свободно отчуждаться. Этот период характеризуется постепенным переходом от общинного владения к более выраженным формам частной собственности, хотя в незначительных размерах, концентрируясь преимущественно в руках князей, дружинников, а позднее и церкви.

Земельные реформы в Российской Империи

История землевладения в Российской Империи неразрывно связана с сосуществованием двух основных форм — «вотчины» и «поместья». Если «вотчина» была потомственным владением, то «поместье» предоставлялось за службу и не передавалось по наследству, что подчеркивало его условный характер. Ситуация изменилась с Указом Петра I о единонаследии в 1714 году, который уравнял вотчины и поместья, сделав их единым объектом наследования. Хотя этот указ был отменен в 1730 году, он заложил основу для дальнейшего слияния этих форм землевладения.

К 1832 году, с появлением «Свода законов Российской империи», было дано достаточно четкое определение права собственности, его содержания и способов возникновения. Однако парадокс заключался в том, что до 1861 года основная масса населения — крестьяне — фактически не имела самостоятельных прав на землю. Их юридическая прикрепленность к земельным наделам в рамках крепостного права делала их, по сути, частью помещичьей собственности.

Крестьянская реформа 1861 года отменила крепостное право, став одной из самых значимых трансформаций в истории России. Но она не привела к мгновенному формированию полноправной частной собственности на землю для крестьян. Земля оставалась за помещиками, а крестьяне получали усадебную оседлость и земельные наделы на условиях выкупа или отработки. Это был шаг к освобождению, но с ограниченными правами. Только после 1861 года крестьяне, индивидуально или в рамках общин, стали субъектами земельно-правовых отношений, хотя их права на землю были связаны с выкупными обязательствами перед бывшими помещиками и государством.

Следующим этапом стала Столыпинская аграрная реформа (1906-1911 гг.), направленная на разрушение общинного землевладения и создание класса крепких крестьян-собственников. Реформа позволяла домохозяевам требовать выделения индивидуальных земельных наделов из общинных земель в частную (подворную) собственность. Это должно было стимулировать развитие сельского хозяйства и капиталистических отношений, однако реформа не успела завершиться до революционных событий 1917 года.

Трансформация земельных отношений в советский период

Эпохальные изменения в земельных отношениях произошли с Октябрьской революцией 1917 года. Декрет «О земле» от 8 ноября 1917 года, принятый II Всероссийским съездом Советов, отменил частную собственность на землю, объявив ее государственной собственностью и передав в безвозмездное пользование крестьянам. Эта мера стала фундаментальной для формирования советской земельной системы. Первая Конституция РСФСР 1918 года закрепила принцип социализации земли и полную отмену частной собственности.

Дальнейшее развитие советского земельного законодательства происходило в рамках государственной монополии на землю. Земельный кодекс РСФСР 1922 года ввел понятие «трудового землепользования», позволявшего гражданам использовать землю для сельскохозяйственного производства без ограничения сроков, но при сохранении государственной монополии на владение. Это означало, что крестьяне могли пользоваться землей, но не владеть ею. «Общие начала землепользования и землеустройства» 1928 года утвердили, что субъектом права собственности на землю является СССР. Земельный кодекс РСФСР 1970 года закрепил принцип бесплатности землепользования, но неизменно сохранил государственную собственность на землю, что было краеугольным камнем советской идеологии.

Первые признаки отхода от государственной монополии на землю появились лишь в конце советской эпохи. «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле» 1990 года стали робкой, но значимой попыткой восстановить элементы частной собственности на землю, введя титул «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» — завуалированную форму частной собственности, допускавшую передачу земли по наследству.

Становление и развитие права собственности на землю в современной России

Начало современной земельной реформы в России относится к 1990-1991 годам, когда были приняты знаковые законодательные акты РСФСР: «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и «О земельной реформе». Эти законы закрепили право частной собственности на землю, ознаменовав кардинальный поворот от советской системы. Основной целью постсоветской земельной реформы стало преодоление монопольного права государства на землю, создание условий для формирования полноценного земельного рынка и института частной собственности.

Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» впервые закрепил возможность продажи земли без привязки к сроку ее приобретения, что стало важным шагом к либерализации земельных отношений. С 1991 года началась массовая приватизация земельных участков и государственной собственности. К 2000 году до 30% земель сельскохозяйственного назначения перешли в частную или коллективно-долевую собственность, что свидетельствует о масштабах трансформации.

Кульминацией этого процесса стало принятие Конституции Российской Федерации в 1993 году, которая провозгласила равенство всех форм собственности, включая частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности на землю (статья 9). Это стало конституционной основой для развития земельного рынка. Завершающим аккордом в формировании современного земельного законодательства стало принятие Гражданского кодекса РФ (части первой) в 1994 году (Глава 17) и Земельного кодекса РФ 25 октября 2001 года. Эти кодексы установили исчерпывающий перечень вещных прав на землю, включая право собственности, и заложили основы для регулирования гражданского оборота земельных участков, которые действуют и по сей день.

Земельный участок как объект гражданских прав и гражданского оборота

В современном правовом поле Российской Федерации земельный участок занимает особое место как один из фундаментальных объектов гражданских прав. Его уникальность проистекает из двойственной природы: будучи частью природного ландшафта, он одновременно является и неотъемлемым элементом гражданского оборота, обладающим специфическим правовым режимом. Понимание этой двойственности является ключом к изучению права собственности на землю.

Понятие и правовая природа земельного участка

Согласно российскому законодательству, земельный участок определяется как недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ). Это определение коррелирует с Гражданским кодексом РФ, статья 130 которого относит земельные участки к недвижимым вещам наряду с участками недр и всем, что прочно связано с землёй — зданиями и сооружениями.

Ключевым аспектом, отличающим земельный участок от абстрактного понятия «земля», является его индивидуальная определенность. «Земля» — это природный ресурс в широком смысле, неосвоенная собственность, в то время как «земельный участок» — это конкретная, четко идентифицированная часть территории. Он обладает рядом характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из множества других:

• Кадастровый номер: уникальный идентификатор в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Описание местоположения границ: точные координаты, позволяющие определить границы участка на местности.
• Площадь: количественная характеристика участка.
• Категория земель: определяет основное целевое назначение участка (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов).
• Виды разрешенного использования (ВРИ): конкретизируют допустимые способы использования участка в рамках его категории.

Эти характеристики не только делают земельный участок индивидуально-определенной вещью, но и формируют его правовой статус, который может существенно различаться в зависимости от его назначения и разрешенного использования. Возникает вопрос: а насколько полно эти характеристики отражают реальную ценность и потенциал использования земельного участка для собственника?

Особенности земельного участка как объекта гражданского оборота

Право собственности на земельный участок в Российской Федерации имеет свои специфические особенности, которые отражают его уникальную природу. Согласно пункту 2 статьи 261 Гражданского кодекса РФ, право собственности на земельный участок распространяется не только на саму часть земной поверхности, но и на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и растения, если иное не установлено законом. Более того, собственник вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью участка, при условии, что это не противоречит законам о недрах, использовании воздушного пространства и не нарушает прав других лиц (пункт 3 статьи 261 ГК РФ).

В последние годы российское законодательство также допускает возможность создания искусственных земельных участков. Порядок их создания установлен Федеральным законом от 19 июля 2011 года № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Это расширяет горизонты использования земельных ресурсов, позволяя формировать новые территории для различных целей.

Важной характеристикой для оборота является делимость и неделимость земельного участка. Делимым считается участок, который может быть разделён на части, при этом каждая из образованных частей после раздела формирует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого позволяет использовать его по целевому назначению. Неделимым же признается участок, который по своему назначению не может быть разделён без изменения его целевого назначения или без утраты его полезных свойств.

Все права на земельные участки, ограничения этих прав, а также их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации. Этот процесс регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», что обеспечивает публичность, достоверность и защиту прав правообладателей.

Основное отличие земельного участка от других видов недвижимости, таких как здания или сооружения, заключается в его природном происхождении (даже при наличии искусственных участков) и пространственной ограниченности. Земельный участок — это часть земной поверхности, обладающая непотребляемостью и ценностью в качестве средства производства, тогда как здания и сооружения являются результатом человеческой деятельности и прочно связаны с землей.

Ограничения оборотоспособности земельных участков

При всей свободе гражданского оборота, земельные участки имеют свои специфические ограничения. Они могут быть изъяты из оборота или ограничены в нём в соответствии с законодательством (статья 129 ГК РФ, статья 27 ЗК РФ). Это обусловлено публичными интересами, экологическими требованиями и стратегическим значением определенных территорий.

Примеры земельных участков, изъятых из оборота:

• Земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками.
• Участки, занятые зданиями обороны и безопасности.
• Земли, загрязненные опасными веществами.

Такие участки не могут быть объектами гражданских прав.

Примеры земельных участков, ограниченных в обороте:

• Земли в пределах особо охраняемых природных территорий (например, национальных парков).
• Земли лесного и водного фондов.
• Земли, на которых расположены объекты культурного наследия.

Эти участки, как правило, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, прямо установленных федеральными законами.

Ключевым принципом регулирования использования и оборота земельных участков является их целевое назначение и разрешенное использование. Использование земельных участков допускается строго в соответствии с этими параметрами, установленными законом. Несоблюдение целевого назначения является нарушением земельного законодательства и может повлечь административную ответственность, включая штрафы, а в некоторых случаях — принудительное изъятие участка. Это подчеркивает приоритет публичных интересов в регулировании земельных отношений.

Содержание и пределы осуществления права собственности на землю

Право собственности на землю, как и на любое другое имущество, является комплексным институтом, включающим в себя три классических правомочия: владение, пользование и распоряжение. Однако в отношении земли эти правомочия приобретают особую специфику, обусловленную уникальной природой земельных ресурсов и публичными интересами.

Правомочия собственника земельного участка

1. Владение землёй: Это правомочие означает возможность собственника обладать земельным участком как своим собственным. Оно включает физическое господство над участком, а также юридическую возможность допускать или ограничивать доступ к нему третьих лиц. Защита владения обеспечивается нормами гражданского законодательства о защите права собственности (например, статьи 301, 304 Гражданского кодекса РФ), которые позволяют собственнику истребовать свое имущество из чужого незаконного владения или устранять любые нарушения его прав. Практически это реализуется, например, через установление ограждений и охрану участка.
2. Пользование землёй: Данное правомочие даёт собственнику возможность извлекать полезные свойства земельного участка и совершать любые действия, которые не противоречат закону и не нарушают права и интересы других лиц. К полезным свойствам земли относятся плодородие почв для сельскохозяйственного производства, возможность добычи общераспространенных полезных ископаемых, использование водных объектов и растительности на участке. Собственник вправе обращать в свою собственность плоды, продукцию и доходы, полученные от использования земельного участка, что закреплено в статье 136 Гражданского кодекса РФ.
   Собственники земельных участков также имеют право использовать для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, пруды и иные водные объекты. Порядок такого использования регулируется Законом РФ от 21 февраля 1992 года № 2395-I «О недрах» и Водным кодексом РФ.
   Кроме того, владелец участка имеет право возводить на нём жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания и сооружения. Однако это право строго регламентировано и должно осуществляться в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка, а также с соблюдением градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм. Эти нормы устанавливаются Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ, а также региональными и муниципальными актами. Собственники могут проводить оросительные, осушительные, мелиоративные работы, строить пруды и иные искусственные водные объекты, также строго соблюдая требования Федерального закона от 10 января 1996 года № 4-ФЗ «О мелиорации земель» и Водного кодекса РФ.
3. Распоряжение землёй: Это наиболее широкое правомочие, подразумевающее возможность совершать с участком не запрещенные законом действия: продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду или распоряжаться им иным образом. Правомочие распоряжения реализуется собственником через заключение гражданско-правовых сделок, таких как купля-продажа (статья 454 ГК РФ), дарение (статья 572 ГК РФ), мена (статья 567 ГК РФ), ипотека (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ), а также сдача в аренду (статья 606 ГК РФ).
   В случае долевой собственности владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются по согласию всех участников. При недостижении согласия вопрос решается в судебном порядке, как это предусмотрено статьями 246, 247 Гражданского кодекса РФ и статьей 23 Земельного кодекса РФ.

Пределы осуществления права собственности на землю

Свобода владения, пользования и распоряжения землёй не является абсолютной. Она ограничена публичными интересами и правами других лиц. Пункт 3 статьи 209 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что осуществление права собственности не должно наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц.

Ключевым принципом, определяющим пределы осуществления права собственности, является соответствие целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, определяемым его принадлежностью к той или иной категории земель. Это означает, что собственник не может использовать, например, земли сельскохозяйственного назначения для строительства промышленных предприятий, если это не предусмотрено градостроительными регламентами и не сопряжено с изменением категории земель.

Помимо этого, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ и федеральными законами (статья 56 ЗК РФ). Эти ограничения могут быть связаны с особыми условиями использования территорий, например:

• Охранные зоны (например, линии электропередач, газопроводы).
• Санитарно-защитные зоны (вокруг промышленных объектов).
• Особые условия охраны окружающей среды или объектов культурного наследия.
• Условия начала и завершения застройки или освоения участка в установленные сроки по согласованному проекту.

Среди примеров ограничений прав на землю, устанавливаемых в Зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), можно выделить запрет на строительство жилых домов в приаэродромных территориях или ограничение сельскохозяйственной деятельности в водоохранных зонах.

Ограничения могут быть установлены актами исполнительных органов государственной власти, местного самоуправления или решением суда. Они могут быть бессрочными или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Все ограничения прав на землю подлежат обязательной государственной регистрации, а лицо, чьи права ограничены, имеет право обжаловать это ограничение в судебном порядке.

Обременения земельных участков

Понятие обременений прав на землю подразумевает наличие прав третьих лиц, которые получают часть правомочий собственника на объект. Обременения, по сути, сужают пределы осуществления права собственности. К наиболее распространённым видам обременений относятся:

• Сервитут: Это право ограниченного пользования чужим земельным участком (статья 274 ГК РФ). Он может быть установлен, например, для обеспечения прохода или проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации. Сервитут ограничивает возможность использования земельного участка собственником, сужая пределы осуществления его права собственности.
• Ипотека (залог недвижимости): Земельный участок может быть передан в залог для обеспечения обязательства, что ограничивает право собственника свободно распоряжаться им до погашения долга.
• Аренда: Передача участка во временное пользование другому лицу по договору аренды.
• Рента: Передача имущества в собственность плательщика ренты в обмен на периодические выплаты.
• Доверительное управление: Передача имущества в управление другому лицу на определенный срок.
• Арест: Налагается судом и запрещает любые сделки по распоряжению землёй, что является наиболее строгим видом обременения.

Важно помнить, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть объектами гражданских прав. К таким землям относятся, например, земли, занятые объектами федеральной ядерной программы, объектами обороны и безопасности, а также участки, занятые государственными природными заповедниками. Земельные участки, ограниченные в обороте, также не предоставляются в частную собственность, за исключением установленных федеральными законами случаев (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). Например, не могут быть приватизированы земли общего пользования (площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи) и участки в пределах береговой полосы. Более того, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных и особо охраняемых территориях РФ, перечень которых утвержден Указом Президента РФ от 9 января 2011 года № 26.

Основания приобретения и прекращения права собственности на земельные участки: проблемы правоприменения

Приобретение и прекращение права собственности на земельные участки в Российской Федерации представляют собой сложный комплекс правоотношений, регулируемый как гражданским, так и земельным законодательством. Эти процессы имеют свои особенности, которые нередко порождают проблемы в правоприменительной практике, требующие глубокого анализа и систематизации.

Основания приобретения права собственности

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, что закреплено в статье 25 Земельного кодекса РФ. Все эти права подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ, включают:

• Договоры и иные сделки: наиболее распространенный способ, включающий куплю-продажу, мену, дарение земельных участков.
• Акты государственных органов и органов местного самоуправления: решения о предоставлении земельных участков.
• Судебные решения: например, о признании права собственности.
• Приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

К первоначальным основаниям приобретения права собственности гражданское законодательство относит:

• Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (статья 219 ГК РФ), хотя для земельных участков это применимо лишь в случаях создания искусственных участков.
• Переработка (статья 220 ГК РФ).
• Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (статья 221 ГК РФ).
• Самовольная постройка (статья 222 ГК РФ) – при определённых условиях, когда суд может признать право собственности на такую постройку, что может повлечь за собой и оформление прав на занятый ею земельный участок.

Особое место занимает приобретательная давность (статья 234 ГК РФ), позволяющая лицу, не являющемуся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющему имуществом как своим в течение 15 лет, приобрести право собственности. Однако следует отметить, что приобретательная давность не является основанием приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Верховный Суд РФ в своих разъяснениях указывает, что положения о приобретательной давности не подлежат применению в отношении таких земель.

Среди других важных оснований приобретения права собственности на земельные участки выделяются:

• Приватизация земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 217 ГК РФ). Этот процесс регулируется специальными законами, такими как Закон РФ от 23 декабря 1992 года № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность…» и Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
• Наследование (по завещанию или по закону).
• Правопреемство при реорганизации юридического лица.
• Внесение земельного участка в складочный (уставный) капитал хозяйственного товарищества или общества, а также в паевой фонд кооператива.
• Предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности (глава 5.1 ЗК РФ), в том числе бесплатно в случаях, предусмотренных статьей 39.5 ЗК РФ (например, гражданам, имеющим трех и более детей, или по договору о развитии застроенной территории).
• Безвозмездное оформление права собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ на основании права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (так называемая «дачная амнистия», регулируемая Федеральным законом от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ).
• Переход права собственности на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нём находящееся (статьи 273, 552 ГК РФ).

Основания прекращения права собственности

Право собственности на земельный участок прекращается по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством.

Добровольное прекращение права собственности происходит в следующих случаях:

• Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам (путем купли-продажи, мены, дарения).
• Отказ собственника от права собственности на земельный участок. С 23 октября 2008 года установлен новый порядок отказа: собственник подает заявление в орган регистрации прав, после чего право собственности прекращается с даты внесения соответствующей записи в ЕГРН.
• Гибель или уничтожение имущества также может служить основанием прекращения права собственности. Однако в судебной практике подходы к этому вопросу неоднозначны, поскольку требуется установление факта полного прекращения существования объекта и решение вопроса о судьбе земельного участка под ним.

Принудительное прекращение права собственности наступает в случаях, установленных законом, и происходит независимо от воли собственника:

• Принудительное изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Это возможно только в исключительных случаях, таких как выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного/муниципального значения при отсутствии других вариантов, иные случаи по федеральным законам (статьи 49 и 55 Земельного кодекса РФ).
• Конфискация земельного участка как мера принудительного прекращения права собственности предусмотрена статьей 243 Гражданского кодекса РФ и осуществляется по решению суда в случаях, предусмотренных законом, например, в качестве санкции за преступление.
• Реквизиция земельного участка, то есть его изъятие у собственника в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах чрезвычайного характера, с выплатой стоимости (статья 242 ГК РФ).
• Ненадлежащее использование или неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением. Например, неиспользование земель сельскохозяйственного назначения в течение трёх лет может привести к принудительному изъятию (статьи 44, 45 и 54 Земельного кодекса РФ). Принудительное прекращение права на землю за ненадлежащее использование осуществляется при условии неустранения нарушений после наложения административного взыскания и вынесения предупреждения. Решение об изъятии может быть обжаловано в судебном порядке.

Также право собственности предыдущего владельца может быть прекращено в случае признания на основании судебного решения права собственности на земельный участок за собственником недвижимости (пункт 2 статьи 272 ГК РФ), когда снос здания или сооружения на чужом земельном участке запрещен ввиду его значительной ценности или существенного превышения стоимости над стоимостью участка.

Права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и аренды также могут быть принудительно прекращены по основаниям, предусмотренным статьей 45 ЗК РФ, в том числе за земельные правонарушения (например, нецелевое использование участка, использование способами, приводящими к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель).

Проблемы правоприменительной практики

В правоприменительной практике по вопросам приобретения и прекращения права собственности на земельные участки существует ряд проблем, обусловленных сложностью и многогранностью законодательства:

1. Отсутствие единого подхода к разграничению норм гражданского и земельного законодательства. Это проявляется, например, при квалификации сделок с земельными участками и определении применимого права в случаях, когда земельный участок обременен строениями.
2. Проблемы самовольной постройки на чужих (публичных) участках. Возведение объектов без оформленных прав на землю приводит к судебным спорам о признании права собственности на постройку или её сносе, часто требуя комплексной оценки баланса интересов сторон. В таких ситуациях нередко возникают коллизии, когда появляются два права собственности: на земельный участок и на находящееся на нем здание.
3. Неоднозначные подходы к прекращению права собственности при гибели или уничтожении объектов недвижимости. Судебная практика характеризуется отсутствием единых критериев полного прекращения существования объекта и механизмов снятия с государственного кадастрового учета. Необходимо сохранять баланс интересов собственника земельного участка и расположенной на нём недвижимости, подвергшейся разрушению.
4. Дискуссионные вопросы принудительного прекращения права землепользования как санкции за земельные правонарушения. Это включает определение критериев «существенного» снижения плодородия земель, соразмерности санкции совершенному правонарушению и соблюдения процедурных гарантий прав землепользователей.
5. Трудности применения приобретательной давности, особенно к публичным землям. Отсутствие возможности для частных лиц стать собственниками государственных и муниципальных земель по давности владения вынуждает фактически владеющих такими участками граждан обращаться в суд для признания права собственности по иным основаниям или оформления аренды.

Эти проблемы свидетельствуют о необходимости дальнейшего совершенствования законодательства и унификации судебной практики для обеспечения стабильности и предсказуемости в сфере земельных отношений.

Соотношение гражданского и земельного законодательства. Принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости

В правовой системе Российской Федерации регулирование земельных отношений представляет собой уникальный пример взаимодействия различных отраслей права, где гражданское и земельное законодательство тесно переплетаются, но при этом сохраняют свою специфику. Особое значение в этой области приобретает принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, призванный обеспечить целостность имущественного комплекса.

Взаимодействие гражданского и земельного законодательства

Разграничение сфер регулирования между гражданским и земельным законодательством определяется многоаспектной природой земли. С одной стороны, земля является природным ресурсом, основой жизни и деятельности человека, что обуславливает публично-правовой характер регулирования ее использования и охраны. Эти аспекты находятся в ведении земельного законодательства. С другой стороны, земельный участок выступает как объект гражданских прав, являясь частью имущественного оборота, что подпадает под юрисдикцию гражданского законодательства.

Земельное законодательство (ЗК РФ) регулирует отношения по использованию и охране земель, устанавливая целевое назначение земель, их категории, виды разрешенного использования, а также процедуры государственного контроля и надзора за соблюдением земельного законодательства. При этом, имущественные отношения по поводу земельных участков и сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным (и иным специальным) законодательством.

В вопросах оборотоспособности земли Гражданский кодекс РФ (пункт 3 статьи 129) делает важную оговорку: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Это означает, что вопросы оборотоспособности, включая ограничения и запреты на оборот, определяются именно земельным законодательством, которое в данном случае выступает как специальное по отношению к гражданскому, уточняя и корректируя его положения. Например, земельное законодательство устанавливает ограничения для определенных категорий земель (таких как земли особо охраняемых территорий), которые не предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

Применительно к использованию и охране земель, даже находящихся в частной собственности, нормы земельного права доминируют над нормами гражданского права. Это подтверждается статьей 7 Земельного кодекса РФ, устанавливающей целевое назначение и разрешенное использование земель, обязательные для всех собственников. Таким образом, при регулировании имущественных отношений по поводу земли применяются нормы как земельного, так и гражданского законодательства в «неравном соотношении», где приоритет в публично-правовых аспектах использования земель отдается специальному земельному законодательству.

Введение в действие Земельного кодекса РФ в 2001 году изменило систему оснований и порядок возникновения, изменения и прекращения прав на землю, установив, что права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским и иным федеральным законодательством.

Принцип «единой судьбы» земельного участка и прочно связанных с ним объектов

Одним из основных принципов земельного законодательства, закрепленным в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ, является принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Суть этого принципа заключается в том, что все прочно связанные с земельными участками объекты (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению, статья 130 ГК РФ) следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Это означает, что здание (сооружение), расположенное на земельном участке, неразрывно с ним связано и не может без него существовать как самостоятельный объект оборота. Неразрывная связь здания с земельным участком означает, что они образуют единый имущественный комплекс.

Цель принципа — не допустить разобщения прав на здание и находящийся под ним земельный участок. Такое разобщение могло бы привести к правовой неопределенности, конфликтам между собственниками и препятствиям в гражданском обороте недвижимости. Для обеспечения устойчивости гражданского оборота и предотвращения подобных ситуаций законодатель закрепил этот принцип.

Реализация принципа «единой судьбы» на практике:

• При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ).
• Если участок находится у продавца в собственности, покупатель получает право собственности на участок.
• При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (статья 273 ГК РФ).
• При регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме у собственника автоматически возникает право общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации дома (статья 36 Жилищного кодекса РФ).

Применение принципа в судебной практике является ключевым. Верховный Суд РФ неоднократно указывал на необходимость применения принципа единства судьбы, подчеркивая, что судьба земельного участка определяется судьбой сооружений на нем, и «земля следует судьбе здания». Судебная практика склоняется к тому, что приобретатель здания получает право зарегистрировать право собственности на земельный участок, даже если оно не было переоформлено надлежащим образом. При разрушении многоквартирного дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Однако из принципа «единой судьбы» существуют и исключения, установленные федеральными законами:

• Отчуждение части здания, сооружения, выдел которой в натуре вместе с частью земельного участка невозможен.
• Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (статья 27 ЗК РФ).
• Отчуждение сооружения, расположенного на земельном участке на условиях сервитута или публичного сервитута.

Несмотря на закрепление принципа, на практике часто происходит разделение земельного участка и находящейся на нём недвижимости как двух самостоятельных объектов права собственности, что порождает споры и коллизии. Например, при продаже только здания без оформления прав на землю, что приводит к затягиванию сделок и судебным разбирательствам. Возведение объектов на чужой земле, находящейся в публичной собственности, без оформленных арендных отношений может привести к признанию объекта самовольной постройкой, не наделяющей правами на землю и подлежащей сносу (статья 222 ГК РФ).

Концепция «единого объекта недвижимости»

Дискуссии о принципе «единой судьбы» тесно связаны с концепцией «единого объекта недвижимости». Сущность этой концепции состоит в подчинении здания (строения, сооружения) и земельного участка, на котором оно расположено, единому правовому режиму для наиболее эффективного использования. Концепция предполагает, что земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения должны рассматриваться как единый объект гражданских прав, что способствует более эффективному управлению и обороту недвижимого имущества.

Сравнительный анализ с зарубежным опытом показывает, что в некоторых европейских государствах (например, Швейцария, ФРГ, Франция) единственным объектом недвижимости считается земельный участок, а объекты на нем являются его составными частями. Например, в гражданском праве Германии действует принцип «Superficies solo cedit», согласно которому все, что прочно связано с землей, считается ее составной частью и следует правовой судьбе земельного участка.

В российском гражданском праве концепция «единого объекта недвижимости» пока не нашла полного практического применения, хотя в законопроектах периодически предлагается считать земельный участок и постройки на нем единым объектом. Существует дискуссия о том, является ли земельный участок главной вещью, а строение — принадлежностью, или наоборот. Некоторые эксперты, такие как С. А. Степанов, полагают, что земля и постройка должны быть неделимыми и целостными в гражданском обороте для устранения коллизий и повышения эффективности. Дальнейшее развитие законодательства, возможно, приведет к более четкому определению этой концепции и ее полноценному внедрению в правовую систему России.

Особенности правового режима права собственности на отдельные категории земель

Правовое регулирование земель в Российской Федерации основывается на принципе их деления по целевому назначению, что закреплено в статье 7 Земельного кодекса РФ. Это деление не является формальным, а определяет специфический правовой режим для каждой категории, устанавливая ограничения и возможности использования, а также влияя на оборот земельных участков.

Классификация земель по целевому назначению

Согласно Земельному кодексу РФ (статья 7), все земли Российской Федерации по своему целевому назначению подразделяются на 7 категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения: предназначены для производства сельскохозяйственной продукции.
2. Земли населенных пунктов: используются для застройки и развития городов и других поселений.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения: используются для обеспечения соответствующих отраслей.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов: имеют природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.
5. Земли лесного фонда: покрыты лесной растительностью или предназначены для ее восстановления.
6. Земли водного фонда: заняты водными объектами, такими как реки, озера, водохранилища.
7. Земли запаса: земли, не предоставленные гражданам или юридическим лицам, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой и определяет, каким образом данный участок можно использовать. Правовой режим земель и земельных участков определяется федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Например, правовой режим различных категорий земель определяется такими федеральными законами, как Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и Водный кодекс РФ.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, находящиеся за границами населенных пунктов и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (статья 77 ЗК РФ). Главная особенность этих земель заключается в том, что они выступают в качестве основного средства производства продуктов питания, кормов и сырья для промышленности. Поэтому сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения) имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, цель которого — охрана и повышение плодородия почв, а также недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота. Использование земель сельскохозяйственного назначения допускается строго для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, включая ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, а также для размещения объектов, обеспечивающих функционирование сельского хозяйства. Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий возможно только после перевода этих земель в другую категорию, что регулируется Федеральным законом от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Исключение составляют особо ценные сельхозугодья (например, орошаемые и осушенные земли, пашни), для которых может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции.

Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и направлены на предупреждение образования земельных участков, не соответствующих требованиям землеустройства, и предотвращение концентрации чрезмерно большого количества угодий в собственности одного лица.

• Предельная площадь: Региональным законом устанавливается максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного лица или взаимосвязанных лиц в пределах одного муниципального района (не менее 10% сельхозугодий соответствующего района).
• Запрет на владение иностранцами: Запрещается передача сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, а также компаниям, где более 50% уставного фонда принадлежит иностранным лицам (статья 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
• Преимущественное право выкупа публичных образований: Публичные образования (субъекты РФ, муниципалитеты) имеют преимущественное право выкупа сельхозугодий при их продаже. Продавец обязан письменно уведомить о намерении продать участок (статья 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
• Распоряжение земельной долей: Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (статья 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
• Отчуждение неиспользуемых земель: Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу закона (от 27 января 2003 года), подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности, если они не используются по назначению. В противном случае они могут быть принудительно изъяты.
• Фонд перераспределения земель: Формируется за счет участков из земель сельскохозяйственного назначения при добровольном отказе, отсутствии наследников, принудительном изъя��ии, а также иных оснований, предусмотренных законодательством (статья 19 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Правовой режим земель населенных пунктов

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 ЗК РФ). Эти земли обладают высокой ценностью благодаря их стратегическому значению как основы для развития инфраструктуры, жилищного строительства и размещения объектов социально-культурного и делового назначения, что обуславливает их особый правовой режим.

Границы населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Они не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их пределы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам (статья 83 ЗК РФ, статья 8 Градостроительного кодекса РФ). Установление или изменение границ населенных пунктов осуществляется через утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения или схемы территориального планирования муниципального района. Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет прекращения прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные к различным территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и иным. Градостроительный регламент — это совокупность установленных в пределах территориальной зоны видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты устанавливаются для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом её особенностей и возможности сочетания различных видов использования органами местного самоуправления в правилах землепользования и застройки. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Собственники могут использовать участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешенного использования.

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

На землях населенных пунктов могут быть установлены Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), представляющие собой территории с индивидуальным правовым режимом и ограничениями по эксплуатации. Цели установки ЗОУИТ: защита здоровья и жизни населения, сохранение культурного наследия, обеспечение безопасной эксплуатации инфраструктуры, охрана природы. Виды ЗОУИТ (статья 105 ЗК РФ) включают: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны электроэнергетики, железных дорог, трубопроводов, линий связи, приаэродромные территории, водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и другие. Основным нормативным актом, регулирующим установление и применение ЗОУИТ, является Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ. Информация о границах ЗОУИТ вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что позволяет потенциальным покупателям и застройщикам ознакомиться с ограничениями. Если виды использования объектов не входят в перечень разрешенных или их размеры не соответствуют предельным значениям регламента, земельный участок и объекты на нем не соответствуют градостроительному регламенту, что может повлечь невозможность получения разрешения на строительство, реконструкцию, а также административную ответственность. Насколько эффективно обеспечивается баланс интересов собственников и общества при установлении таких зон?

Проблемы и перспективы развития законодательства о праве собственности на землю в Российской Федерации

Несмотря на значительные достижения в формировании правовой базы земельных отношений в постсоветский период, российское законодательство о праве собственности на землю до сих пор сталкивается с рядом системных проблем. Эти вызовы требуют не только точечных корректировок, но и концептуального переосмысления подходов к регулированию земельных ресурсов.

Актуальные проблемы законодательства

1. Недостаточность баланса публичных и частных интересов: Законодательно не в полной мере обеспечен баланс интересов собственников земли и общества. Это проявляется, например, в сложности защиты прав собственников земельных участков при изъятии земель для государственных нужд, а также в ограничениях использования частных земель в публичных интересах (например, при установлении ЗОУИТ) без адекватной компенсации.
2. Отсутствие единой научной концепции развития земельного законодательства: Современное реформирование земельного законодательства происходит в условиях отсутствия комплексной научной концепции его развития. Это приводит к фрагментарному и реактивному изменению норм, вместо системного подхода, и превращает земельное законодательство в «обслуживающую» отрасль по отношению к смежным (гражданскому, градостроительному праву).
3. Коллизии между Гражданским и Земельным кодексами РФ, неточность трактовки понятий: Законодательство в сфере земельных отношений нуждается в унификации, гармонизации и устранении коллизионных норм. Примерами коллизионных норм являются противоречия между положениями ГК РФ и ЗК РФ в вопросах признания права собственности на самовольные постройки, а также в порядке определения судьбы земельного участка при переходе прав на расположенную на нем недвижимость. Отсутствие легального определения понятия «фактическое пользование земельным участком» приводит к трудностям в правоприменительной практике, особенно при разрешении споров о признании права собственности по приобретательной давности или при оценке надлежащего использования земельного участка.
4. Проблемы достоверности сведений о земельных участках и границах ЗОУИТ в ЕГРН: Отсутствие достоверных сведений о земельных участках и границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) затрудняет управление землями и реализацию земельных отношений. По данным Росреестра, на 2023 год в ЕГРН отсутствуют сведения о границах значительной части ЗОУИТ, что создает риски для правообладателей земельных участков и затрудняет градостроительное планирование.
5. Вопросы вовлечения в оборот неиспользуемых сельскохозяйственных земель, их рекультивации: Актуальными остаются проблемы вовлечения в оборот неиспользуемых сельскохозяйственных земель, их рекультивации и восстановления. По оценкам экспертов, в России значительная часть сельскохозяйственных земель (до нескольких десятков миллионов гектаров) не используется по назначению, что требует активизации мер по их вовлечению в оборот, рекультивации и восстановлению плодородия.
6. Коллизия процедур обращения бесхозяйных земельных участков: Существует коллизия двух специальных процедур обращения бесхозяйных земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в собственность: приобретательной давности для граждан и юридических лиц и обращения бесхозяйного имущества в муниципальную собственность. Трудности в применении положений о приобретательной давности, особенно в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наблюдаются в судебной практике.

Перспективы совершенствования земельного законодательства

Учитывая вышеуказанные проблемы, можно выделить следующие перспективные направления развития законодательства о праве собственности на землю в Российской Федерации:

1. Разработка концепции развития земельного законодательства: Совет Федерации Федерального Собрания РФ рекомендовал Правительству РФ разработать концепцию развития земельного законодательства, подчеркивая необходимость системного подхода к земельным отношениям. Это позволит обеспечить целенаправленные изменения вместо фрагментарных.
2. Унификация, гармонизация и устранение коллизионных норм: Необходимо устранить противоречия между Гражданским и Земельным кодексами РФ, а также другими федеральными законами, чтобы обеспечить ясность и единообразие правоприменения.
3. Усиление природоохранного аспекта регулирования земельных отношений (экологизация): Ухудшение экологической обстановки требует радикального изменения правового регулирования земельных отношений в сторону усиления охраны земли. Это предусматривает внедрение более строгих норм по предотвращению деградации почв, загрязнения вод и воздуха, а также разработку эффективных механизмов возмещения экологического вреда.
4. Упрощение правотворческой процедуры, расширение демократических начал: Необходимо расширение демократических начал в правотворческой процедуре, включая более широкое вовлечение общественности, экспертов и представителей всех заинтересованных сторон в процесс обсуждения законопроектов по земельным вопросам. Также предлагается устранение излишней зарегулированности, например, через упрощение отвода земель путем передачи вопросов от федеральных органов к местным органам самоуправления.
5. Переход от деления земель на категории к территориальному зонированию: Акцентируется внимание на предстоящем переходе от деления земель на категории к территориальному зонированию как основному способу регулирования. Это стратегическое направление развития законодательства, заложенное в Градостроительном кодексе РФ, и предполагает более гибкий подход к определению разрешенного использования участков в зависимости от их местоположения.
6. Модернизация государственного и муниципального управления земельными ресурсами, повышение качества информационного обеспечения: Требуется совершенствование формулировок правового регулирования земельных отношений, введение нормы о государственном мониторинге земель, необходимой для создания комплексной системы наблюдения за состоянием земельных ресурсов. Повышение качества информационного обеспечения включает совершенствование Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также создание актуальных и доступных информационных систем о земельных участках, их характеристиках и ограничениях.

Необходим системный, комплексный подход к регулированию землепользования во всех общественно значимых сферах, рассматривая землю не только как товар, но и как основу жизни общества. Важно учитывать региональные особенности, в том числе развитие регионального земельного законодательства и закрепление природоохранных норм.

Заключение

Исследование права собственности на землю в Российской Федерации позволило глубоко погрузиться в один из наиболее сложных и динамично развивающихся институтов отечественного права. На протяжении всей истории России земельные отношения претерпевали кардинальные изменения – от общинного владения в Древней Руси до государственной монополии в советский период и, наконец, становления многообразия форм собственности в современной России, закрепленного Конституцией РФ 1993 года и детализированного Гражданским и Земельным кодексами РФ. Этот исторический путь ярко демонстрирует не только экономическое, но и социокультурное значение земли для развития государства.

Мы выяснили, что земельный участок как объект гражданских прав обладает уникальной природой, отличной от других видов недвижимости. Его индивидуальная определенность достигается через кадастровый номер, описание границ, площадь, категорию и виды разрешенного использования. Оборот земельных участков регулируется сложным взаимодействием гражданского и земельного законодательства, где последнее часто выступает как специальное, устанавливая ограничения и изъятия из оборота, обусловленные публичными интересами.

Анализ содержания права собственности на землю подтвердил наличие классических правомочий — владения, пользования и распоряжения, которые, однако, строго ограничены законодательно. Эти пределы определяются целевым назначением и разрешенным использованием участка, а также многочисленными обременениями и Зонами с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Понимание этих ограничений критически важно для любого собственника.

Рассмотрение оснований приобретения и прекращения права собственности выявило многообразие юридических фактов, от договоров купли-продажи до принудительного изъятия за ненадлежащее использование. Однако практика правоприменения демонстрирует ряд проблем, включая коллизии между отраслями права, сложности с самовольными постройками и неоднозначные подходы к приобретательной давности в отношении публичных земель.

Особое внимание было уделено принципу «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – краеугольному камню современной земельно-правовой системы, призванному предотвратить разобщение прав и обеспечить стабильность гражданского оборота. Несмотря на его закрепление, практическая реализация этого принципа не лишена исключений и порождает дискуссии, в том числе в контексте концепции «единого объекта недвижимости», которая пока не нашла полного воплощения в российском праве.

Изучение особенностей правового режима отдельных категорий земель, таких как земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов, показало, насколько глубоко функциональное назначение влияет на возможности их использования и оборота. Строгие ограничения для сельскохозяйственных земель, направленные на сохранение плодородия, и детальное территориальное зонирование с градостроительными регламентами для земель населенных пунктов подчеркивают приоритет публичных интересов в земельных отношениях.

В заключение следует отметить, что, несмотря на сформированную правовую основу, законодательство о праве собственности на землю в Российской Федерации находится в процессе постоянного развития. Актуальные проблемы, такие как недостаточный баланс публичных и частных интересов, фрагментарность законодательства, коллизии между кодексами, неточность трактовки понятий и недостаточная достоверность сведений в ЕГРН, требуют системных решений. Перспективы совершенствования законодательства связаны с разработкой единой концепции его развития, унификацией норм, усилением природоохранного аспекта (экологизация), упрощением правотворческой процедуры, переходом к территориальному зонированию и модернизацией государственного управления земельными ресурсами.

Обобщая основные выводы исследования, можно констатировать, что достижение поставленных целей и задач подтверждает важность системного и комплексного подхода к регулированию права собственности на землю. Только при условии последовательного устранения существующих проблем и реализации намеченных направлений совершенствования законодательства можно обеспечить эффективное, справедливое и устойчивое использование земельных ресурсов России, отвечающее как частным интересам собственников, так и долгосрочным публичным интересам общества и государства.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). – Москва, 1995.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023). – Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023). – Российская газета, 1996, № 23, 24, 25, 27.
4. Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (ред. от 13.06.2023). – Собрание законодательства РФ, 2003, № 24, ст. 2249.
5. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 13.06.2023). – Собрание законодательства РФ, 2002, № 30, ст. 3018.
6. Указ Президента РФ от 27.11.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». – Российские вести, 1993, № 210.
7. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и приведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (ред. от 23.09.2023). – Собрание законодательства РФ, 2002, № 46, ст. 4587.
8. Андреева М.Б. Право собственности и иные вещные права на землю в свете нового земельного законодательства // Иваново-Вознесенский юридический вестник: Научно-практический журнал. – Иваново, 2002, № 10.
9. Баринова Е. Вещные права самостоятельная категория? // Хозяйство и право. – 2002, № 7.
10. Бурцев Л.П. К вопросу о содержании сделок с землей // Нотариус. – 2003, № 1.
11. Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. – 2002, № 9.
12. Грудцына Л.Ю. Развитие права собственности на землю в российском законодательстве // Законодательство и экономика. – 2001, № 11. С. 58-63.
13. Дорохин С.В. Деление права на частное и публичное. Поиск критериев // Юрист. – 2002, № 9. С. 10.
14. Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. – 2004, № 8.
15. Ельникова Е.В. Прекращение права собственности на землю // Юрист. – 2003, № 1.
16. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 8-е изд., перераб. – Москва: Юрайт-Издат, 2004.
17. Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э. Земельное право: Учебник. – Москва, 2003.
18. Земельное право в вопросах и ответах: Учебное пособие / Под ред. С.А. Боголюбова. – Москва: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003.
19. Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О.И. – Москва: Дело, 2003.
20. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – Москва, 2004. С. 133.
21. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. – 2003, № 4.
22. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2003, № 2.
23. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.А. Мининой. – Москва, 2002.
24. Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-osobennosti-zemelnogo-uchastka-kak-obekta-grazhdanskih-prav
25. Основные этапы развития земельных отношений в России. URL: https://studfile.net/preview/8157774/page:2/
26. История становления и развития отечественного земельного права: проблема периодизации. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/istoriya-stanovleniya-i-razvitiya-otechestvennogo-zemelnogo-prava-problema-periodizatsii
27. Право собственности на землю в России: понятие, содержание, история становления. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravo-sobstvennosti-na-zemlyu-v-rossii-ponyatie-soderzhanie-istoriya-stanovleniya
28. Что такое земельный участок и чем он отличается от других видов недвижимости? URL: https://yandex.ru/search/touch/?text=Что%20такое%20земельный%20участок%20и%20чем%20он%20отличается%20от%20других%20видов%20недвижимости?%20-%20Вопросы%20к%20Поиску%20с%20Алисой%20(Яндекс%20Нейро)&lr=213
29. Земельный участок в системе объектов гражданских прав. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zemelnyy-uchastok-v-sisteme-obektov-grazhdanskih-prav
30. ГК РФ Статья 261. Земельный участок как объект права собственности. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/be92193b2184144360e200fb167098e980f7d5c7/
31. Гражданско-правовой режим земельных участков в новейшей редакции Земельного кодекса Российской Федерации. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/grazhdansko-pravovoy-rezhim-zemelnyh-uchastkov-v-noveyshey-redaktsii-zemelnogo-kodeksa-rossiyskoy-federatsii
32. Сущность земельного участка как объекта недвижимости. URL: https://aup.ru/articles/pravo/19.htm
33. Особенности земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-zemelnogo-uchastka-kak-obekta-grazhdansko-pravovyh-otnosheniy
34. Понятие и особенности земельного участка как объекта земельных правоотношений. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-osobennosti-zemelnogo-uchastka-kak-obekta-zemelnyh-pravootnosheniy
35. Земельные участки как трехмерные объекты и концепция единого объекта недвижимости: вопросы теории и практики. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zemelnye-uchastki-kak-trehmernye-obekty-i-kontseptsiya-edinogo-obekta-nedvizhimosti-voprosy-teorii-i-praktiki
36. Право собственности на землю. Понятие и возникновение. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravo-sobstvennosti-na-zemlyu-ponyatie-i-vozniknovenie
37. Статья 56. Ограничение прав на землю. URL: https://ocenschik.ru/gk/glava7-1/st2/
38. В чем заключаются ограничения права собственности на земельные участки? URL: https://yandex.ru/search/touch/?text=В%20чем%20заключаются%20ограничения%20права%20собственности%20на%20земельные%20участки?%20-%20Вопросы%20к%20Поиску%20с%20Алисой%20(Яндекс%20Нейро)&lr=213
39. ЗК РФ, Статья 56. Ограничение прав на землю. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/c81edc223a411ee05470d02c77d464f1d46f53e0/
40. К ВОПРОСУ ОБ ОГРАНИЧЕНИЯХ И ПРЕДЕЛАХ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-ob-ogranicheniyah-i-predelah-osuschestvleniya-prava-sobstvennosti-na-zemelnye-uchastki
41. Глава 7.1. Общие положения об ограничениях прав на участки. URL: https://studfile.net/preview/17228394/page:19/
42. ЗК РФ Статья 40. Права собственников земельных участков на использование. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/866d9bb11425170d117a3a3d5268c179836173a7/
43. Когда можно не всё: что такое ограничение прав на землю. URL: https://realty.yandex.ru/journal/kogda-mozhno-ne-vse-chto-takoe-ogranichenie-prav-na-zemlyu-2147483648171173945/
44. Правовой режим земель. URL: https://glossary.rkc-nk.ru/pravovoj-rezhim-zemel.html
45. Пользование земельным участком. URL: https://sherkaly.ru/regionnews/polzovanie_zemelnym_uchastkom.html
46. ПРЕДЕЛЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/predely-osuschestvleniya-prava-sobstvennosti
47. Что включает в себя право пользования земельным участком? URL: https://yandex.ru/search/touch/?text=Что%20включает%20в%20себя%20право%20пользования%20земельным%20участком?&lr=213
48. Особенности содержания права собственности на землю. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-soderzhaniya-prava-sobstvennosti-na-zemlyu
49. ПРЕДЕЛЫ И ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/predely-i-ogranicheniya-prava-sobstvennosti-na-zemlyu
50. ЗК РФ, Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/60a2b721865c378e9071c362b5d09f449265f242/
51. Какие основания прекращения права собственности на землю есть в России. URL: https://eus.ru/press_center/legal_guide/kakie-osnovaniya-prekrashcheniya-prava-sobstvennosti-na-zemlyu-est-v-rossii/
52. Основание прекращения прав на земельные участки. URL: https://ruan.ru/articles/osnovanie-prekrashcheniya-prav-na-zemelnye-uchastki/
53. Принудительное и добровольное прекращение прав на землю. URL: https://geoland-ram.ru/prinuditelnoe-i-dobrovolnoe-prekrashhenie-prav-na-zemlyu/
54. Энциклопедия судебной практики. Основания возникновения прав на землю (Ст. 25 ЗК). URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=EJS&n=25576#YQ17tJT4i75U1bWn
55. Статья 54. Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка. URL: https://ocenschik.ru/gk/glava7-1/st1/
56. Статья 25 ЗК РФ. Основания возникновения прав на землю. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/95a5f98453715c92c89f5540307b223c6d7b461f/
57. Основания возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки в Российской Федерации. URL: https://studfile.net/preview/9595856/page:2/
58. ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/prinuditelnoe-prekraschenie-prava-sobstvennosti-na-zemelnyy-uchastok
59. Основания возникновения прав на земельные участки. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovaniya-vozniknoveniya-prav-na-zemelnye-uchastki
60. Приобретение права собственности на земельный участок на основании договора о развитии застроенной территории. URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/priobretenie_prava_sobstvennosti_na_zemelnyy_uchastok_na_osnovanii_dogovora_o_razvitii_zastroennoy_territorii/
61. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ по спорам, связанным с осуществлением прав на земельные доли, полученные при приватизации сельскохозяйственных угодий. URL: https://studfile.net/preview/17228394/page:41/
62. Основания возникновения права собственности на земельный участок. URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/osnovaniya_vozniknoveniya_prava_sobstvennosti_na_zemelnyy_uchastok/
63. Проблемные вопросы приобретения и прекращения права собственности: анализ судебной практики. (2.3). URL: https://studfile.net/preview/17228394/page:37/
64. О проблемах прекращения права частной собственности на объекты недвижимости в связи с их гибелью или уничтожением. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-problemah-prekrascheniya-prava-chastnoy-sobstvennosti-na-obekty-nedvizhimosti-v-svyazi-s-ih-gibelyu-ili-unichtozheniem
65. К вопросу о прекращении права собственности на земельные участки. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-prekraschenii-prava-sobstvennosti-na-zemelnye-uchastki
66. Прекращение права собственности на земельный участок по решению суда. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/prekraschenie-prava-sobstvennosti-na-zemelnyy-uchastok-po-resheniyu-suda
67. Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/printsip-edinstva-sudby-zemelnogo-uchastka-i-obekta-nedvizhimosti-na-nyom
68. 1.2. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. URL: https://studfile.net/preview/17228394/page:2/
69. Единство судьбы объектов недвижимого имущества. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/edinstvo-sudby-obektov-nedvizhimogo-imuschestva
70. Единство судьбы земельного участка и построек на нем. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/edinstvo-sudby-zemelnogo-uchastka-i-postroek-na-nem
71. Концепция «Единого объекта недвижимости» в современном гражданском праве России. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/kontseptsiya-edinogo-obekta-nedvizhimosti-v-sovremennom-grazhdanskom-prave-rossii
72. Концепция «единого объекта недвижимости» в отношении жилого дома и земельного участка под ним. URL: https://subschet.ru/news/2021/10/01/koncepciya-edinogo-obekta-nedvizhimosti-v-otnoshenii-zhilogo-doma-i-zemelnogo-uchastka-pod-nim
73. Проблемы реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним обьекта недвижимости. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=48421453
74. Единый объект недвижимости. URL: https://www.nkso.ru/glossary/edinyy-obekt-nedvizhimosti/
75. Как соотносятся гражданское право и земельное законодательство? URL: https://yandex.ru/search/touch/?text=Как%20соотносятся%20гражданское%20право%20и%20земельное%20законодательство?%20-%20Вопросы%20к%20Поиску%20с%20Алисой%20(Яндекс%20Нейро)&lr=213
76. О соотношении норм гражданского и земельного законодательства при регулировании оборота земельных участков. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-sootnoshenii-norm-grazhdanskogo-i-zemelnogo-zakonodatelstva-pri-regulirovanii-oborota-zemelnyh-uchastkov
77. Соотношение земельного и гражданского законодательства. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sootnoshenie-zemelnogo-i-grazhdanskogo-zakonodatelstva
78. Концепция единого объекта недвижимости. URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/koncepciya_edinogo_obekta_nedvizhimosti/
79. Проблемные аспекты реализации концепции единого объекта недвижимости в российском гражданском праве. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemnye-aspekty-realizatsii-kontseptsii-edinogo-obekta-nedvizhimosti-v-rossiyskom-grazhdanskom-prave
80. Разграничение норм земельного, гражданского и иных отраслей права. URL: https://studfile.net/preview/17228394/page:22/
81. Особенности и некоторые проблемы современного соотношения земельного и гражданского права. URL: https://www.naukaru.ru/ru/nauka/article/18925/view
82. ДЕЙСТВИЕ ПРИНЦИПА ЕДИНСТВА СУДЬБЫ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/deystvie-printsipa-edinstva-sudby-v-rossiyskom-prave
83. ВС РФ напомнил о принципе единства судьбы земельного участка и здания. URL: https://legalb.ru/news/vs-rf-napomnil-o-printsipe-edinstva-sudby-zemelnogo-uchastka-i-zdaniya/
84. Земля следует судьбе здания. URL: https://www.consultant.ru/edu/student/smotrinomateriali/zemelnoe-pravo/zemlya-sleduet-sudbe-zdaniya/
85. Принцип единства правовой судьбы земельного участка и здания (сооружения). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/printsip-edinstva-pravovoy-sudby-zemelnogo-uchastka-i-zdaniya-sooruzheniya
86. ВС напомнил о принципе единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-napomnil-o-printsipe-edinstva-sudby-uchastka-i-raspolozhennogo-na-nem-obekta-nedvizhimosti/
87. Правовой режим земель населенных пунктов. URL: https://studfile.net/preview/8157774/page:10/
88. Правовой режим земель населенных пунктов — Земельное право (Данилов И.Б., 2016). URL: https://studme.org/117904/pravo/pravovoy_rezhim_zemel_naselennyh_punktov
89. Какие ограничения в обороте земель с/х назначения? URL: https://yandex.ru/search/touch/?text=Какие%20ограничения%20в%20обороте%20земель%20с/х%20назначения?%20-%20Вопросы%20к%20Поиску%20с%20Алисой%20(Яндекс%20Нейро)&lr=213
90. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения — Земельное право (Сухова Е.А., 2005). URL: https://studme.org/117906/pravo/pravovoy_rezhim_zemel_selskohozyaystvennogo_naznacheniya
91. Глава 13. Правовой режим земель населенных пунктов. Градостроительное право. URL: https://studfile.net/preview/17228394/page:24/
92. Каковы особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения? URL: https://yandex.ru/search/touch/?text=Каковы%20особенности%20правового%20режима%20земель%20сельскохозяйственного%20назначения?%20-%20Вопросы%20к%20Поиску%20с%20Алисой%20(Яндекс%20Нейро)&lr=213
93. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://studfile.net/preview/8157774/page:9/
94. Земли населенных пунктов и их правовой режим. URL: https://www.law.ru/article/22754-zemli-naselennyh-punktov-i-ih-pravovoy-rejim
95. Земли сельскохозяйственного назначения: сельхозугодья, правовой режим. URL: https://www.law.ru/article/22756-zemli-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
96. Зоны с особыми условиями использования территорий. URL: https://studfile.net/preview/8157774/page:12/
97. ЗК РФ Статья 83. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/0e48817282b0f443577d33d71ff02a7a4023246f/
98. ЗОУИТ: Что это за зоны, какие особые условиями использования территорий есть. URL: https://rosreestr.gov.ru/press/smi/zouit-chto-eto-za-zony-kakie-osobye-usloviyami-ispolzovaniya-territoriy-est/
99. ЗК РФ, Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/5f3366c89178652d379ce85942f9a92440b8a2e5/
100. Информация от Росреестра. Категория земли. Важный момент при покупке участка. URL: https://admsz.ru/index.php/pressa/news/item/1825-informatsiya-ot-rosreestra-kategoriya-zemli-vazhnyj-moment-pri-pokupke-uchastka
101. ЗК РФ, Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/d512ef9e31d4e0e564d60e7f7762634e5a953a99/
102. Что нужно знать о зонах с особыми условиями использования территории? URL: https://kadastr.mosreg.ru/multimedia/novosti/chto-nuzhno-znat-o-zonah-s-osobymi-usloviyami-ispolzovaniya-territorii-2022-09-21-08-36-23
103. Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков. URL: https://base.garant.ru/10125860/578f7e2a4204c3e34b9d5c411ee36398/
104. Статья 9. Зоны с особыми условиями использования территории. URL: https://base.garant.ru/10125860/3d7499f57f5c71a3574c8303d32155f9/
105. Федеральный закон от 24 июля 2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». URL: https://studfile.net/preview/17228394/page:43/
106. Статья 7. Состав земель в Российской Федерации. URL: https://base.garant.ru/10125860/28f6153926868843232dd75a72ff796e/
107. Категории земель: что можно строить и как определить. URL: https://c-snt.ru/kategorii-zemel-chto-mozhno-stroit-i-kak-opredelit/
108. ЗК РФ, Статья 7. Состав земель в Российской Федерации. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/85a11c21ae9b4e05b630ce4f7831f47858c422aa/
109. Новое в обороте земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://studfile.net/preview/17228394/page:44/
110. Категории земель и виды разрешенного использования таблица 2025. URL: https://zembaron.ru/zemelnoe-pravo/kategorii-zemel-i-vidy-razreshennogo-ispolzovaniya-tablitsa.html
111. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://melekes.ulgov.ru/regulatory_base/mun_akty/docs/3041/
112. Перспективы развития земельного законодательства. URL: https://studme.org/46215/pravo/perspektivy_razvitiya_zemelnogo_zakonodatelstva
113. Перспективы развития земельного законодательства в Российской Федерации. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/perspektivy-razvitiya-zemelnogo-zakonodatelstva-v-rossiyskoy-federatsii
114. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-regulirovaniya-oborota-zemelnyh-uchastkov
115. Проблемы понятия и содержания права собственности на землю. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-ponyatiya-i-soderzhaniya-prava-sobstvennosti-na-zemlyu
116. «Основные направления совершенствования земельного законодательства». URL: https://studfile.net/preview/17228394/page:47/
117. Проблемы приобретения права собственности на землю в РФ. URL: https://mosur.ru/articles/problemy-priobreteniya-prava-sobstvennosti-na-zemlyu-v-rf/
118. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-napravleniya-razvitiya-zemelnogo-zakonodatelstva
119. АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=37016200
120. Актуальные проблемы земельного права. URL: https://www.consultant.ru/edu/student/smotrinomateriali/zemelnoe-pravo/aktualnie-problemi-zemelnogo-prava/
121. ПРОБЛЕМЫ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-chastnoy-sobstvennosti-na-zemelnye-uchastki
122. Оформление земли в собственность в 2025 году. URL: https://nalog-nalog.ru/zemlya/oformlenie-zemli-v-sobstvennost-v-2025-godu/
123. Право собственности на землю: виды, судебная практика. URL: https://eus.ru/press_center/legal_guide/pravo-sobstvennosti-na-zemlyu-vidy-sudebnaya-praktika/
124. Развитие земельного законодательства: вопросы теории и практики. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=38245778
125. Представители Совета Федерации считают необходимым сформулировать концепцию развития земельного законодательства. URL: https://www.garant.ru/news/1709482/
126. Проблемы реализации прав собственников земельных участков. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-realizatsii-prav-sobstvennikov-zemelnyh-uchastkov
127. «Тенденции и проблемы развития земельного законодательства». URL: https://studfile.net/preview/17228394/page:48/
128. О тенденциях и проблемах развития земельного законодательства. URL: https://kadastr.ru/press-center/news/o-tendentsiyakh-i-problemakh-razvitiya-zemelnogo-zakonodatelstva-2022-09-08/
129. Основные направления развития земельного законодательства субъектов Российской Федерации. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=36979213
130. Актуальные вопросы фактического землепользования. URL: https://digital-zakupki.ru/aktualnye-voprosy-fakticheskogo-zemlepolzovaniya/
131. ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-regulirovaniya-oborota-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
132. Проблемы регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-regulirovaniya-oborota-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
133. Основные направления совершенствования механизма государственного регулирования земельных отношений. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-napravleniya-sovershenstvovaniya-mehanizma-gosudarstvennogo-regulirovaniya-zemelnyh-otnosheniy
134. Проблемы правового режима земель сельскохозяйственного назначения. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=48421453