Актуальные правовые проблемы оборота жилой недвижимости в Российской Федерации: комплексный анализ и перспективы совершенствования законодательства

Жилище – не просто крыша над головой, а фундаментальное право каждого человека, закрепленное на конституционном уровне. Однако на практике оборот жилой недвижимости в Российской Федерации сталкивается с множеством правовых проблем, которые зачастую превращают процесс приобретения, отчуждения или регистрации прав в сложное испытание как для граждан, так и для юридических лиц. Это не только создает правовую неопределенность, но и порождает значительное количество судебных споров, замедляет развитие рынка и ставит под угрозу защиту законных интересов участников жилищных отношений. Целью настоящего исследования является глубокий и всесторонний анализ актуальных правовых проблем, возникающих в сфере оборота жилой недвижимости в РФ. Мы стремимся не только систематизировать существующие сложности, но и, опираясь на действующее законодательство и формирующуюся судебную практику высших судов, сформулировать конкретные предложения по их разрешению. Структура работы ориентирована на академическую глубину и междисциплинарный подход, что позволит комплексно рассмотреть как общие аспекты регулирования, так и специфические проблемы классификации жилья, сделок с ним, особенности государственной регистрации и, наконец, перспективы совершенствования законодательной базы.

Общие аспекты правового регулирования оборота жилой недвижимости в РФ

В основе любого правового поля лежат его базовые определения и регуляторы. Оборот жилой недвижимости в Российской Федерации – сложная система, пронизанная нормами различных отраслей права, от гражданского до жилищного, и опирающаяся на фундаментальные принципы, закрепленные в Конституции. Понимание этих основ является отправной точкой для анализа возникающих проблем, ибо без них невозможно эффективно разрешать правовые коллизии, возникающие в процессе оборота жилья.

Понятие и виды жилых помещений: терминологические коллизии

На первый взгляд, определение «жилого помещения» кажется очевидным. Однако в российском законодательстве этот термин, являясь обобщающей юридической категорией, используется в различных значениях, что создает значительную терминологическую непоследовательность и обилие синонимов. Эта ситуация не просто вопрос филологии, но источник серьезной правовой неопределенности, влияющей на целый спектр правоотношений.

Так, Гражданский кодекс Российской Федерации в пункте 1 статьи 141^.4 определяет «помещение» как обособленную часть здания, пригодную для постоянного проживания (жилое помещение) или других целей (нежилое помещение). В свою очередь, Жилищный кодекс Российской Федерации в части 2 статьи 15 дает более детализированное определение, трактуя жилое помещение как изолированное недвижимое имущество, которое пригодно для постоянного проживания граждан и отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Различие в подходах не принципиально в своей основе, но создает поле для разночтений, когда речь заходит о конкретных видах жилья.

К видам жилых помещений традиционно относятся жилой дом (или его часть), квартира (или ее часть) и комната. Однако терминологическая непоследовательность и отсутствие четкого понимания родовидовых связей между этими понятиями значительно снижают качество законодательства. Это напрямую влияет на:

• Применение нормативов и тарифов на ЖКУ: От того, как классифицировано помещение, зависят применяемые нормативы потребления коммунальных услуг и, соответственно, размеры коммунальных платежей.
• Оформление регистрации по месту жительства: Неточности в определении жилого помещения могут создавать сложности при регистрации граждан, что, в свою очередь, влечет за собой целый ряд социальных и правовых последствий.
• Определение налоговой ставки: Налогообложение недвижимости, в частности жилых помещений, может варьироваться в зависимости от их правового статуса и классификации.
• Разрешение споров о порядке пользования жилым помещением: В случаях раздела имущества, определения долей или порядка пользования, нечеткость терминов может усложнять судебные процессы и приводить к несправедливым решениям.

Таким образом, на первый взгляд незначительные терминологические расхождения создают каскад проблем, затрагивающих как публичные, так и частные интересы, и требуют немедленного решения для обеспечения правовой стабильности.

Основные принципы и нормативно-правовая база оборота жилой недвижимости

Правовое регулирование оборота жилой недвижимости в России опирается на иерархическую систему нормативных актов, во главе которой стоят конституционные принципы. Одним из ключевых является принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения граждан жилища, закрепленный в Конституции РФ. Этот принцип является краеугольным камнем как конституционного, так и жилищного законодательства.

На более детальном уровне регулирование осуществляется следующими основными нормативно-правовыми актами:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Является основным источником норм, регулирующих вещные права на недвижимость, сделки с ней (купля-продажа, дарение, мена), а также общие положения о государственной регистрации прав. Именно ГК РФ закладывает основы правового режима недвижимости как таковой.
• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ): Регулирует отношения, связанные с использованием жилых помещений, права и обязанности участников жилищных отношений, основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями, а также управление многоквартирными домами.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Этот закон является фундаментом для системы учета и регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации, устанавливая порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и осуществления кадастрового учета.
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Регулирует отношения, возникающие при залоге недвижимого имущества, что имеет критическое значение для сферы ипотечного кредитования и обеспечения обязательств.

Все эти нормативные акты взаимосвязаны и образуют комплексную систему, направленную на регулирование всех этапов оборота жилой недвижимости, начиная от ее создания и заканчивая переходом прав собственности. Важно отметить, что осуществление любых сделок возможно только в отношении конкретных жилых помещений, которые входят в состав жилищного фонда, что подчеркивает необходимость их точной идентификации и правовой классификации. Без этой комплексной системы законный оборот недвижимости был бы невозможен.

Государственная регистрация прав на недвижимость как условие оборота

В современном российском праве государственная регистрация прав на недвижимость имеет конститутивное, а не просто декларативное значение. Это означает, что право собственности и иные вещные права на недвижимость, а также их возникновение, переход, прекращение и ограничения подлежат обязательной государственной регистрации. Без такой регистрации право не возникает, не переходит и не прекращается.

Этот принцип призван обеспечить публичность, достоверность и стабильность гражданского оборота. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) выступает в роли своеобразного «паспорта» объекта недвижимости, аккумулируя всю юридически значимую информацию о нем: сведения о правообладателях, ограничениях (обременениях) прав, кадастровой стоимости и характеристиках объекта.

Необходимость государственной регистрации выполняет несколько важнейших функций:

• Правоустанавливающая: Именно государственная регистрация порождает, изменяет или прекращает права на недвижимое имущество.
• Публичная: Сведения из ЕГРН доступны любому заинтересованному лицу, что обеспечивает прозрачность и открытость информации о правах на недвижимость.
• Правоподтверждающая: Выписка из ЕГРН является основным документом, подтверждающим наличие зарегистрированного права на объект недвижимости.
• Правоохранительная: Государственная регистрация служит механизмом защиты прав собственников и других правообладателей от неправомерных посягательств, а также позволяет выявлять и пресекать мошеннические действия.

Тем не менее, несмотря на свою важность, система государственной регистрации не лишена проблем, которые будут рассмотрены в последующих разделах. Она является ключевым условием для законного и безопасного оборота жилой недвижимости, но ее эффективность напрямую зависит от качества и четкости правового регулирования, а также от безупречной работы регистрационных органов. Ведь без надежной регистрации, даже самые тщательно оформленные сделки остаются юридически уязвимыми.

Правовые проблемы классификации и совершения сделок с жилой недвижимостью

Подобно тому, как фундамент определяет устойчивость здания, точность правовой классификации объектов недвижимости и безупречность сделок с ними формируют надежность всего жилищного оборота. Однако именно здесь кроются глубокие правовые проблемы, затрагивающие как давно устоявшиеся понятия, так и новые, еще не до конца осмысленные законодателем формы жилья.

Особенности правового статуса новых объектов жилищных прав

Современный рынок недвижимости постоянно эволюционирует, предлагая новые форматы жилья, которые, к сожалению, не всегда находят адекватное отражение в действующем законодательстве. Это приводит к правовой неопределенности и создает сложности в процессе оборота таких объектов. Наиболее яркими примерами являются апартаменты и модульные (мобильные) дома.

Апартаменты – это один из наиболее спорных объектов в категории нового жилья. Исторически расположенные в нежилых зданиях, они формально не относятся к жилым помещениям, и, как следствие, застройщик не обязан применять к ним все те же требования, что и к традиционным жилым объектам (например, по инсоляции, шумоизоляции, наличию социальной инфраструктуры). Это приводит к парадоксальной ситуации: люди приобретают апартаменты для постоянного проживания, но юридически они остаются нежилыми помещениями. Это влечет за собой ряд проблем:

• Отсутствие возможности постоянной регистрации: В апартаментах, как правило, нельзя оформить постоянную прописку, что ограничивает доступ к социальным услугам (школам, поликлиникам).
• Повышенные тарифы на ЖКУ: Тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений часто выше, чем для жилых.
• Налогообложение: Налог на имущество для апартаментов может быть значительно выше, чем для квартир.

Признавая остроту этой проблемы, в Совете Федерации разработан законопроект, который устанавливает правовой статус апартаментов и зданий с апартаментами как новые виды недвижимости. Этот законопроект выделяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме» и определяет статус уже построенных апартаментов, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, в них проживающих. Дополнительно, в Госдуму внесен законопроект, который впервые введет понятие «многофункциональный жилой комплекс», что должно внести ясность в правовой статус подобных объектов. Очевидно, что без такого регулирования рынок апартаментов будет оставаться зоной повышенных рисков для покупателей.

Модульные (мобильные) дома – еще один пример, демонстрирующий отставание законодательства от реалий рынка. Эти дома возводятся с использованием некапитальных конструкций, могут быть демонтированы и транспортированы для повторного возведения. Их мобильность и относительная простота возведения делают их привлекательными, однако вызывают серьезные вопросы об их правовом статусе как объектов жилищных прав. Являются ли они недвижимостью в классическом понимании? Требуют ли они государственной регистрации? Как регулируются сделки с ними? Отсутствие четких ответов на эти вопросы создает риски для покупателей и продавцов, а также для органов, отвечающих за учет и регистрацию прав.

Расширение объекта правоотношений и появление новых объектов, удовлетворяющих жилищные потребности граждан, обуславливают актуальность выделения универсального общеродового юридического эквивалента, способного охватить все эти формы жилья без создания правовых коллизий и пробелов. В противном случае, инновации на рынке жилья будут постоянно сталкиваться с правовыми тупиками.

Недействительность сделок с жилой недвижимостью: основания и последствия

Оборот жилой недвижимости, будучи одной из наиболее капиталоемких и социально значимых сфер, требует особого внимания к юридической чистоте сделок. К сожалению, на практике нередки случаи, когда сделки признаются недействительными, что влечет за собой серьезные негативные последствия для всех сторон.

Сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

К наиболее распространенным основаниям признания сделки недействительной относятся:

1. Фактическая непередача квартиры или денежных средств: Если одна из сторон не исполнила свои обязательства (например, покупатель не оплатил квартиру или продавец не передал ее по акту приема-передачи), это может стать основанием для расторжения или признания сделки недействительной.
2. Прикрытие сделкой купли-продажи дарения: Иногда стороны, желая избежать налогов или обойти запреты, оформляют дарение как куплю-продажу, или наоборот. Такие мнимые или притворные сделки являются ничтожными.
3. Совершение сделки недееспособным или малолетним: Сделки, совершенные лицами, не обладающими полной дееспособностью (например, признанными судом недееспособными или малолетними, не достигшими 14 лет), являются ничтожными или оспоримыми, если они совершены без участия их законных представителей или органов опеки.
4. Сделка с квартирой, находящейся под арестом или обремененной иными ограничениями: Если недвижимость находится под арестом, залогом или иными ограничениями, о которых не было сообщено покупателю, это может стать основанием для признания сделки недействительной.
5. Отсутствие обязательного нотариального удостоверения: Некоторые виды сделок с недвижимостью (например, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности или сделки с участием несовершеннолетних) требуют обязательного нотариального удостоверения. Его отсутствие делает сделку ничтожной.

Расторжение договора купли-продажи жилья также возможно как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. Чаще всего это происходит из-за существенного нарушения его условий:

• Неполная или несвоевременная оплата: Самая частая причина.
• Несоответствие квартиры условиям договора: Например, если были скрыты существенные дефекты или обременения.
• Нарушение прав третьих лиц: В том числе права пользования жильем, о которых покупатель не был осведомлен.

Последствия признания сделки недействительной обычно заключаются в возврате сторон в первоначальное положение (реституция). Это означает возврат квартиры продавцу и возврат уплаченных денежных средств покупателю. Однако на практике, особенно при наличии нескольких перепродаж, такая реституция может быть крайне сложной и долгой. Поэтому тщательная проверка юридической чистоты сделки перед ее совершением является критически важной.

Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом

Особое место в системе защиты прав занимает категория несовершеннолетних граждан. Законодатель, осознавая их уязвимость, установил усиленные гарантии при совершении сделок с их недвижимым имуществом.

Во-первых, сделки с участием несовершеннолетних граждан, связанные с распоряжением их недвижимым имуществом (купля-продажа, мена), должны совершаться только в нотариальной форме. Это обеспечивает дополнительный контроль со стороны нотариуса, который обязан проверить законность сделки и убедиться в отсутствии нарушения прав ребенка.

Во-вторых, за несовершеннолетних граждан, не достигших 14 лет (малолетних), сделки с недвижимым имуществом совершают от их имени родители, усыновители или опекуны. После достижения 14 лет несовершеннолетние совершают сделки с согласия своих законных представителей.

Ключевую роль в защите прав несовершеннолетних играют органы опеки и попечительства. Гражданский кодекс РФ предусматривает нормы, устанавливающие строгий контроль со стороны этих органов за действиями опекуна или попечителя, а также ограничения в совершении ими сделок с подопечными.

• Пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ прямо запрещает опекунам совершать сделки с имуществом подопечного без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Это включает отчуждение (обмен, дарение), сдачу внаем, аренду, безвозмездное пользование или залог. Также запрещены сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие действия, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного.
• Пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ устанавливает еще одно важное ограничение: опекуны, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.

Судебная практика, казалось бы, подтверждает строгость этих норм. Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что сделки с жильем, нарушающие права детей, являются недействительными. Например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 15 октября 2013 года по делу № 5-КГ13-88, ВС РФ отменил решения нижестоящих судов, подчеркнув обязательность учета данной позиции. В Апелляционном определении Верховного Суда Республики Башкортостан от 06.10.2015 по делу № 33-13955/2015 был удовлетворен иск органа опеки и попечительства о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, нарушившего имущественные права несовершеннолетнего, являющегося лицом из числа детей-сирот.

Однако здесь проявляется проблема «неработающих норм». Судебная практика показывает, что суды, несмотря на законодательные гарантии, редко отменяют сделки в ситуациях нарушения прав несовершеннолетних. Это связано с тем, что действует презумпция добросовестности родителей, действующих в интересах детей. Конституция РФ закрепляет принцип презумпции добросовестного поведения родителей, и законодательство исходит из того, что родители, как правило, действуют в интересах своих детей.

На практике это означает, что суды могут отказать в отмене сделки, если:

• Дети не являются прямыми собственниками отчуждаемого имущества, а лишь проживают в нем.
• Родители обязуются приобрести новое жилье, которое будет не хуже предыдущего, или перевести денежные средства на счета детей, тем самым не ухудшая их жилищных условий.

Таким образом, несмотря на жесткие законодательные рамки, фактическая защита прав несовершеннолетних часто сталкивается с барьером «презумпции добросовестности», что требует более внимательного подхода и, возможно, ужесточения контроля со стороны органов опеки и попечительства. Как обеспечить реальную, а не только формальную защиту интересов самых уязвимых участников жилищного оборота?

Судебная практика высших судов РФ по делам, связанным с оборотом жилой недвижимости

Судебная практика является живым индикатором состояния законодательства, выявляя его пробелы, коллизии и сложности в правоприменении. В сфере оборота жилой недвижимости особую роль играют разъяснения высших судов — Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, которые формируют единообразный подход к решению спорных вопросов.

Обзоры и постановления Пленума Верховного Суда РФ: значение для правоприменения

Верховный Суд Российской Федерации играет центральную роль в формировании единой судебной практики. Он не только рассматривает конкретные дела в кассационном и надзорном порядке, но и систематически обобщает практику нижестоящих судов, принимая Постановления Пленума и Обзоры судебной практики. Эти документы являются обязательными для всех мировых, районных и городских судов и служат своего рода «дорожной картой» для судей, помогая им применять законодательство единообразно и справедливо.

Постановления Пленума Верховного Суда РФ основываются на совокупности ранее сформированных судебных решений и обобщают толкования, высказанные в судебных решениях по конкретным делам. Они представляют собой нормативные акты, содержащие разъяснения по применению законодательства, и имеют фактически обязательную силу. Одним из ключевых документов в жилищной сфере является Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Этот документ детально регулирует такие вопросы, как возникновение, осуществление и прекращение права пользования жилыми помещениями, выселение граждан, порядок предоставления жилья и другие аспекты, возникающие при применении ЖК РФ.

Обзоры судебной практики также являются важным инструментом. Они содержат анализ наиболее интересных и спорных дел, рассмотренных высшими судебными инстанциями, и дают рекомендации по их разрешению. Например, «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025)», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025, содержит актуальные разъяснения по широкому кругу вопросов. В частности, в пункте 14 этого Обзора напомнено, что необходимым условием признания законным вселения другого лица в жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма, является согласие нанимателя, членов его семьи и наймодателя на его вселение. Это подчеркивает комплексный характер регулирования жилищных отношений и необходимость учета интересов всех сторон.

Таким образом, Постановления Пленума и Обзоры ВС РФ не просто информируют, но и направляют правоприменительную деятельность, обеспечивая стабильность и предсказуемость судебных решений, что особенно важно в такой чувствительной сфере, как оборот жилой недвижимости. Их роль невозможно переоценить в условиях постоянно меняющегося законодательства.

Судебные споры, связанные с аварийным жильем и выморочным имуществом

Верховный Суд РФ активно рассматривает широкий спектр споров, связанных с жилой недвижимостью, среди которых особое место занимают дела об аварийном жилье и выморочном имуществе. Эти категории споров зачастую затрагивают глубокие социальные проблемы и требуют особого внимания к защите прав граждан.

Аварийное жилье: Судебная практика акцентирует внимание на защите жилищных прав граждан, проживающих в аварийных домах. Верховный Суд РФ регулярно выпускает специализированные документы, такие как «Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по аварийному жилью, расселению, сносу домов». Этот Обзор обобщает подходы к решению ключевых вопросов:

• Критерии признания жилья аварийным: Суды проверяют соблюдение установленных процедур и наличие экспертных заключений, подтверждающих непригодность жилья для проживания.
• Порядок предоставления жилья гражданам: Рассматриваются вопросы о равноценности предоставляемого жилья, соблюдении очередности, предоставлении компенсаций и т.д.
• Компенсации за сносимое жилье: Анализируются случаи, когда гражданам предлагается выкупная стоимость, и ее соответствие рыночной цене.

Например, в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2025)» рассмотрен случай, когда суды нижестоящих инстанций не дали надлежащей правовой оценки доводам о непригодности дома для постоянного проживания семьи с несовершеннолетними детьми, пострадавшего от затопления. Это демонстрирует, что ВС РФ строго следит за соблюдением прав граждан и требует от судов тщательного исследования всех обстоятельств дела.

Выморочное имущество: Эта категория споров связана с имуществом умерших граждан, у которых отсутствуют наследники (как по закону, так и по завещанию), либо все наследники отказались от наследства или были отстранены от него. Согласно статье 1151 Гражданского кодекса РФ, при отсутствии наследников имущество умершего гражданина признается выморочным и переходит в собственность государства автоматически, без решения суда. Такие объекты часто включаются в социальный жилищный фонд или продаются через Росимущество.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту, существуют серьезные проблемы, связанные с выморочным имуществом:

• Неурегулированный механизм перехода денежных средств: До сих пор четко не прописан механизм перехода денежных средств с банковских и брокерских счетов умерших граждан в бюджет. Это создает сложности для государственных органов и может приводить к потере этих средств или их «зависанию» в банковской системе.
• Выявление выморочного имущества: Отсутствие централизованной системы учета выморочного имущества усложняет его выявление и постановку на учет, что может приводить к неправомерному завладению такими объектами.

Верховный Суд РФ, рассматривая споры о выморочном имуществе, стремится к обеспечению прав государства на такое имущество, но при этом учитывает и интересы добросовестных приобретателей или лиц, которые фактически пользовались имуществом до его признания выморочным. Именно эта сбалансированная позиция позволяет минимизировать социальные последствия таких ситуаций.

Применение последствий недействительности сделок судами

Вопрос о недействительности сделок, как уже отмечалось, имеет огромное значение в обороте жилой недвижимости. Высшие суды уделяют этому аспекту пристальное внимание, формируя практику применения последствий таких сделок.

Одним из важных аспектов является право судов применять последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе. Это право судов предусмотрено пунктом 4 статьи 166 Гражданского кодекса РФ. Конституционный Суд РФ неоднократно подчеркивал важность применения судами последствий недействительности ничтожных сделок в случаях, затрагивающих публичные интересы. Это означает, что даже если стороны не заявляют требование о применении последствий недействительности, суд может это сделать самостоятельно, если обнаружит признаки ничтожности сделки, которая нарушает права широкого круга лиц или основы правопорядка.

Например, если сделка купли-продажи жилья была совершена с целью легализации преступных доходов, суд по собственной инициативе может применить последствия ее ничтожности, вернув стороны в первоначальное положение. Это служит важным инструментом борьбы с недобросовестными участниками гражданского оборота и защиты публичных интересов.

Другой важный аспект – различия в правовых последствиях и доказывании для статей 177 и 178 Гражданского кодекса РФ:

• Статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими): Здесь ключевым является доказывание психического состояния лица в момент совершения сделки. Часто для этого требуется проведение судебно-психиатрической экспертизы, которая устанавливает, мог ли человек осознавать характер своих действий и их последствия. Если экспертиза подтверждает невозможность осознания, сделка признается недействительной. Последствия, как правило, включают двустороннюю реституцию.
• Статья 178 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения): Для этой статьи необходимо доказать существенное заблуждение относительно природы сделки (например, вместо купли-продажи человек думал, что оформляет дарение) или личности ее сторон. Заблуждение должно быть настолько существенным, что если бы лицо знало истинное положение дел, оно не совершило бы сделку. Доказывание заблуждения может быть сложным и основывается на свидетельских показаниях, переписке, документах и других доказательствах. Последствия также ведут к реституции, но важно, что сторона, действовавшая под влиянием заблуждения, может требовать возмещения причиненных ей убытков от другой стороны, если заблуждение возникло по вине последней.

Различия в этих статьях подчеркивают сложность квалификации недействительных сделок и требуют от судов глубокого анализа всех обстоятельств дела и представленных доказательств. Судебная практика в этой области постоянно развивается, уточняя критерии и подходы к применению данных норм, что в конечном итоге повышает юридическую грамотность участников рынка.

Проблемы государственной регистрации прав на жилую недвижимость и сделок с ней

Система государственной регистрации прав на недвижимость, призванная быть гарантом стабильности гражданского оборота, на практике сталкивается с рядом серьезных проблем. Эти проблемы могут быть как технического, так и законодательного характера, и существенно влияют на эффективность и безопасность сделок с жилой недвижимостью.

Технические и реестровые ошибки: причины и механизмы исправления

Даже в условиях цифровизации и автоматизации, человеческий фактор и особенности процесса обработки данных приводят к возникновению ошибок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Эти ошибки можно разделить на две основные категории: технические и реестровые.

Технические ошибки – это, как правило, опечатки, грамматические ошибки, арифметические просчеты или неверное перенесение данных, допущенные сотрудниками Росреестра при внесении записи в ЕГРН. Например, ошибка в фамилии собственника, неверно указанный номер квартиры или неправильно внесенная дата сделки.

• Причины: Невнимательность оператора, сбои программного обеспечения, спешка.
• Механизмы исправления: Такие ошибки исправляются по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней после их обнаружения или получения письменного заявления заинтересованного лица. В случае если исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей, оно осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда.

Реестровые ошибки – более серьезные и сложные для исправления. Они включают неверные границы участка, неправильную фактическую площадь объекта, отсутствие или наличие обременения, а также неверный статус недвижимости. Эти ошибки попадают в ЕГРН из документов, которые были подготовлены кадастровыми инженерами (например, межевые или технические планы) или переданы в Росреестр от других органов.

• Причины: Неточности в кадастровых работах, ошибки в исходных документах (например, в правоустанавливающих актах), неверные данные, предоставленные органами государственной власти или местного самоуправления.
• Механизмы исправления: Исправление реестровой ошибки осуществляется на основании решения суда или на основании документов, подтверждающих ее наличие и содержащих необходимые для ее исправления сведения. Часто требуется проведение повторных кадастровых работ и актуализация данных. Если исправление реестровой ошибки влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН об объекте недвижимости, такое исправление осуществляется в порядке, установленном для государственного кадастрового учета.

Особое внимание следует уделить ошибкам, возникающим при электронной регистрации сделок. Несмотря на все преимущества цифровизации, здесь также возможны сбои, например, из-за некорректной работы программного обеспечения или проблем с защищенностью электронных подписей. Такие ошибки требуют оперативного реагирования и четко регламентированных процедур исправления, чтобы не парализовать электронный оборот недвижимости. Ведь любая ошибка в реестре может обернуться серьезными проблемами для собственника.

Причины приостановления и отказа в государственной регистрации

Процесс государственной регистрации прав на недвижимость может быть приостановлен или даже отклонен Росреестром. Это создает значительные задержки и риски для участников сделки. Понимание распространенных причин таких решений крайне важно для минимизации рисков.

Наиболее частые причины приостановления или отказа в регистрации сделки:

1. Неполный пакет документов: Отсутствие какого-либо обязательного документа, предусмотренного законодательством (например, нотариально удостоверенного согласия супруга, разрешения органа опеки и попечительства).
2. Некорректно оформленные документы:
   • Отсутствие электронной подписи или ее неактуальность: При электронной регистрации все документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью. Если подпись отсутствует, не соответствует установленному формату или срок ее действия истек, регистрация будет приостановлена.
   • Отсутствие актуальной подписи нотариуса: В случае нотариального удостоверения сделки, подпись нотариуса должна быть корректной и верифицируемой.
   • Нечитабельные скан-копии: Документы, поданные в электронном виде, должны быть высокого качества и полностью читаемы.
   • Противоречие сведений ЕГРН и представленных документов: Например, если в договоре указана одна площадь квартиры, а в ЕГРН числится другая.
3. Неоплаченная госпошлина: Государственная пошлина за регистрационные действия должна быть уплачена в полном объеме.
4. Отсутствие заявления физического лица о возможности проведения электронной регистрации: Для некоторых видов сделок, особенно совершаемых удаленно, требуется предварительное согласие собственника на проведение электронной регистрации.
5. Наличие обременений или ограничений: Если на объект недвижимости наложен арест, залог, запрет на совершение сделок, это является основанием для приостановления или отказа.
6. Устаревшая выписка из ЕГРН, не гарантирующая 100%-ную юридическую чистоту сделки: Информация в выписке из ЕГРН актуальна только на момент ее выдачи. Между моментом получения выписки и завершением сделки могут быть зарегистрированы новые обременения (например, арест или залог), что делает выписку не гарантирующей полную юридическую чистоту сделки. Это создает риски для добросовестных приобретателей, которые могут не знать о вновь возникших огр��ничениях.

Для минимизации этих проблем участникам сделки крайне важно тщательно проверять все документы, своевременно оплачивать пошлины, а также использовать актуальные данные из ЕГРН непосредственно перед совершением сделки. Ведь своевременная подготовка и внимание к деталям могут существенно сократить время и нервы, затрачиваемые на регистрацию.

Законодательные пробелы и ответственность государственных регистраторов

Действующее законодательство о государственной регистрации, несмотря на свою обширность, содержит нечеткие или недостаточно урегулированные аспекты, что приводит к различным трактовкам норм и правовым коллизиям.

К таким проблемам относятся:

• Неоднозначность определения «недвижимого имущества» и критериев его классификации: Как уже отмечалось, появление новых объектов (апартаменты, модульные дома) актуализирует эту проблему.
• Отсутствие четкого регулирования для новых видов недвижимости: Это порождает вопросы о том, как регистрировать права на такие объекты, какие требования к ним предъявлять и какие последствия влечет их оборот.
• Расхождения между данными технического учета (БТИ) и ЕГРН: Исторически сложившиеся различия в системах учета создают сложности при внесении актуальных сведений в ЕГРН и могут требовать длительных судебных разбирательств для их устранения.
• Проблемы с регистрацией общего имущества в многоквартирных домах: Четкий порядок регистрации прав на общее имущество (крыши, подвалы, коммуникации) до сих пор вызывает вопросы и споры.
• Сложности в процедурах обжалования решений регистраторов: Хотя законодательство предусматривает возможность административного и судебного обжалования, на практике эти процедуры могут быть долгими и ресурсоемкими.

Особая проблема возникает, когда вещное право возникает в силу приобретательной давности. В этом случае момент приобретения права считается не моментом внесения записи в ЕГРН, а моментом истечения срока приобретательной давности, что создает правовую неопределенность и сложности с регистрацией такого права.

Наряду с проблемами законодательства, важен вопрос ответственности государственных регистраторов. Согласно статье 31 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Российская Федерация несет ответственность за убытки, причиненные физическим и юридическим лицам в результате неправомерных действий (бездействия) государственного регистратора прав. В свою очередь, государственный регистратор несет дисциплинарную, административную или уголовную ответственность в соответствии с законодательством, а также имущественную ответственность в порядке регресса к Российской Федерации.

Эта система ответственности призвана повысить качество работы регистраторов и защитить права граждан. Однако на практике механизм регрессного иска государства к конкретному регистратору может быть сложным, а компенсация убытков гражданам зачастую требует длительных судебных процессов. Таким образом, несмотря на наличие правовых инструментов, полная и эффективная защита прав граждан в случае ошибок регистрационных органов остается одной из ключевых проблем. Это приводит к тому, что многие граждане остаются без адекватной компенсации за причиненный ущерб.

Пробелы законодательства и перспективы совершенствования регулирования оборота жилой недвижимости

Анализ текущего состояния правового регулирования и судебной практики в сфере оборота жилой недвижимости в Российской Федерации позволяет констатировать наличие системных проблем. Эти проблемы не просто затрудняют отдельные сделки, но и влияют на стабильность всего рынка, социальное благополучие граждан и инвестиционную привлекательность строительной отрасли. Однако осознание проблем – это первый шаг к их решению. Правительство и законодательные органы активно разрабатывают инициативы, направленные на совершенствование регулирования.

Системные проблемы жилищного законодательства РФ

Жилищное законодательство Российской Федерации, несмотря на постоянные корректировки, далеко от совершенства. Это проявляется в большом количестве судебных тяжб, что является прямым индикатором нечеткости, пробелов и коллизий в нормативной базе. Если бы законодательство было исчерпывающим и однозначным, потребность в судебных разъяснениях и спорах была бы значительно ниже.

К системным проблемам относятся:

1. Большое количество судебных тяжб: Значительное количество судебных разбирательств в сфере жилищных отношений, а также регулярное принятие Верховным Судом РФ обзоров судебной практики и постановлений Пленума по жилищным вопросам, свидетельствует о неполноте и несовершенстве законодательства, требующих постоянных уточнений и разъяснений. Суды вынуждены брать на себя функцию «достраивания» норм, создавая прецеденты, которые затем обобщаются, но это лишь временное решение, не устраняющее коренную проблему.
2. Пробелы в правовом регулировании обременений: Связаны с несвоевременностью или неполнотой информации в ЕГРН, что создает риски для добросовестных приобретателей. Например, скрытые залоги, аресты, сервитуты могут всплыть уже после совершения сделки, ставя под угрозу право собственности нового владельца.
3. Недостаточная регламентация процедур обжалования решений регистраторов: Процедуры обжалования решений регистраторов Росреестра зачастую сложны, требуют специальных знаний административного и судебного порядка, что отталкивает граждан от отстаивания своих прав. Это ведет к тому, что многие нарушения остаются безнаказанными, а ошибки — неисправленными.
4. Коллизии между различными нормативно-правовыми актами: Например, между Гражданским и Жилищным кодексами, а также федеральными и региональными актами. Эти коллизии порождают правовую неопределенность и затрудняют правоприменение.

Негативное влияние на правоприменительную практику проявляется в необходимости постоянных разъяснений высших судов и значительного объема судебных споров, что перегружает судебную систему и снижает доверие к правосудию. Все эти факторы указывают на острую необходимость систематизации жилищного законодательства.

Проблемы государственного технического учета, предоставления жилья социально незащищенным категориям граждан и капитального ремонта

Помимо системных проблем законодательства, существуют и конкретные, социально значимые вызовы, требующие оперативного решения.

1. Проблемы государственного технического учета жилых помещений: Наблюдаются расхождения между данными технического учета (например, из БТИ) и сведениями ЕГРН. Исторически сложилось, что БТИ ведут свой учет, а Росреестр — свой. При переходе от одной системы к другой возникли и продолжают возникать нестыковки в площадях, характеристиках, планировках объектов. Это затрудняет сделки с недвижимостью, вызывает необходимость проведения дорогостоящих кадастровых работ и приводит к судебным спорам при попытке узаконить расхождения.
2. Сложности с обеспечением жильем социально незащищенных категорий граждан:
   • Дети-сироты: Проблемы с предоставлением жилья детям-сиротам включают долгие очереди, недостаточное финансирование, ненадлежащее качество предоставляемого жилья и сложности с защитой их прав. Многие сироты годами ждут положенного им жилья, а если получают, то оно часто находится в неудовлетворительном состоянии. Это приводит к многочисленным судебным разбирательствам, где прокуроры вынуждены отстаивать их интересы.
   • Беженцы и переселенцы: Жилищные права беженцев и переселенцев осложняются бюрократическими барьерами, трудностями в получении официального статуса и доказательстве права на жилище, а также фактическим обеспечением подходящим жильем. Часто они вынуждены жить в условиях, далеких от нормальных, без возможности оформить регистрацию и получить доступ к социальным услугам.
3. Вопросы, связанные с проведением капитального ремонта жилых объектов: В этой сфере возникают споры относительно качества и сроков проведения работ, формирования и расходования фондов капитального ремонта, а также прозрачности использования средств и распределения ответственности. Часто жители сталкиваются с некачественным ремонтом, затягиванием сроков или необоснованными сборами, что подрывает доверие к системе капитального ремонта.

Эти проблемы напрямую затрагивают интересы миллионов граждан и требуют комплексного подхода, сочетающего изменения в законодательстве, усиление контроля и повышение прозрачности. Что должно быть сделано, чтобы эти проблемы не приводили к социальной напряженности?

Законодательные инициативы и стратегические направления развития

В ответ на выявленные проблемы Правительство РФ и Государственная Дума активно разрабатывают и внедряют меры по совершенствованию регулирования оборота жилой недвижимости. Эти инициативы направлены на повышение доступности жилья, стимулирование строительства и цифровизацию отрасли.

1. Совершенствование процесса законотворчества: В Госдуме отмечают, что практика внесения поправок в Жилищный кодекс РФ при подготовке проектов федеральных законов ко второму чтению не позволяет всесторонне и детально изучить предлагаемые изменения. Это свидетельствует о необходимости более системного и продуманного подхода к изменению жилищного законодательства, возможно, через принятие комплексных законопроектов, а не точечных поправок.
2. Повышение доступности ипотечного кредитования и стимулирование индивидуального жилищного строительства (ИЖС):
   • Анонимная статистика и аналитика ИЖС: Правительство РФ поручило разработать предложения по созданию анонимной статистики и аналитики на основе данных об объектах индивидуального жилищного строительства. Это позволит лучше понимать динамику рынка ИЖС, выявлять тренды и потребности, что, в свою очередь, поможет разрабатывать более адресные меры поддержки.
   • Совершенствование нормативной базы ИЖС с привлечением подрядчиков и использованием счетов эскроу: Планируется проработать возможность раскрытия эскроу-счетов при несоответствии возведенного дома проектным характеристикам. Это механизм, аналогичный применяемому в долевом строительстве многоквартирных домов, который позволит защитить права граждан, строящих индивидуальные дома с привлечением подрядчиков, гарантируя целевое использование средств и качество строительства.
3. Технологическое развитие строительной отрасли: Будет разработан план технологического развития строительной отрасли до 2030 года с прогнозом до 2036 года, ориентированный на цифровые решения и повышение производительности труда. Это включает внедрение BIM-технологий (информационное моделирование зданий), автоматизацию процессов проектирования и строительства, что позволит снизить издержки, сократить сроки и повысить качество жилья.
4. Комплексный доклад по управлению рисками в жилищном строительстве: Предполагается подготовка такого доклада, включающего анализ:
   • Модели проектного финансирования: Оценка ее эффективности и выявление потенциальных рисков.
   • Модели управления показателем доступности первичного жилья: Анализ факторов, влияющих на доступность, и разработка мер по ее повышению.
   • Качества строительных объектов: Выявление проблем в этой сфере и разработка механизмов контроля.
   • Обратной связи от граждан: Учет мнения и предложений жителей для улучшения жилищной политики.
5. Меры поддержки для промышленных предприятий и их сотрудников: В числе предложений – компенсация расходов промышленных предприятий по субсидированию процентной ставки по ипотеке своим сотрудникам или расходов по строительству жилья для них. Также рассматривается возможность наделения регионов правом давать дополнительные налоговые вычеты на приобретение жилья работникам промпредприятий. Эти меры направлены на стимулирование жилищного строительства и повышение доступности жилья для работников ключевых отраслей экономики.

Все эти инициативы свидетельствуют о комплексном подходе государства к решению проблем в сфере оборота жилой недвижимости, сочетающем законодательные изменения, технологическое развитие и социальные меры поддержки. Их успешная реализация способна значительно улучшить ситуацию на рынке жилья и повысить уровень защищенности прав граждан.

Заключение

Проведенный комплексный анализ актуальных правовых проблем оборота жилой недвижимости в Российской Федерации выявил многогранную картину вызовов, стоящих перед законодателем, правоприменителями и гражданами. От терминологической неопределенности в дефинициях жилых помещений, которая, казалось бы, является сугубо академической проблемой, до глубоких социальных последствий «неработающих норм» в защите прав несовершеннолетних – каждый аспект демонстрирует необходимость системного и глубокого переосмысления существующих подходов.

Мы увидели, что появление новых объектов жилищных прав, таких как апартаменты и модульные дома, ставит под сомнение адекватность действующего законодательства, требуя оперативного формирования универсального правового эквивалента. Проблемы недействительности сделок, особенно в части применения презумпции добросовестности родителей, подчеркивают, что формальные гарантии не всегда обеспечивают реальную защиту интересов наиболее уязвимых категорий граждан.

Система государственной регистрации прав, несмотря на свою конститутивную роль, страдает от технических и реестровых ошибок, а также от законодательных пробелов, что создает риски для добросовестных участников оборота. Причины приостановления и отказа в регистрации, включая устаревшие выписки из ЕГРН, являются наглядным примером необходимости повышения прозрачности и актуальности информации.

Однако, наряду с констатацией проблем, нами были выявлены и перспективные направления совершенствования. Судебная практика высших судов, в лице Постановлений Пленума и Обзоров Верховного Суда РФ, активно формирует единый подход, компенсируя недостатки законодательства. А самое главное – государство осознает эти вызовы и предлагает конкретные стратегические решения: от создания анонимной статистики ИЖС и внедрения эскроу-счетов для индивидуального строительства до разработки плана технологического развития строительной отрасли и мер по стимулированию доступности ипотеки.

В качестве ключевых рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики предлагается следующее:

1. Унификация терминологии: Разработать единые, исчерпывающие и непротиворечивые определения «жилого помещения» и его видов, гармонизировав нормы Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также актуализировать их с учетом новых форм жилья.
2. Легализация новых объектов недвижимости: Ускорить принятие законопроектов, регулирующих правовой статус апартаментов и модульных домов, обеспечив их четкую классификацию, правила оборота и защиту прав проживающих в них граждан.
3. Усиление контроля за соблюдением прав несовершеннолетних: Пересмотреть подходы к применению презумпции добросовестности родителей в судебной практике, возможно, через ужесточение требований к органам опеки и попечительства по предварительной оценке всех рисков, а также разработку более строгих критериев для одобрения сделок с участием детей.
4. Цифровизация и повышение достоверности ЕГРН: Разработать комплекс мер по минимизации технических и реестровых ошибок, включая внедрение интеллектуальных систем проверки данных, интеграцию с другими государственными реестрами и повышение квалификации кадастровых инженеров и регистраторов. Обеспечить постоянную актуальность сведений в ЕГРН и разработать механизмы гарантирования юридической чистоты сделки на момент ее совершения.
5. Систематизация жилищного законодательства: Отказаться от фрагментарного внесения поправок в ЖК РФ, перейдя к разработке комплексных законопроектов, устраняющих системные пробелы и коллизии, а также улучшающих процедуры обжалования решений регистраторов.
6. Адресная поддержка жилищного строительства и доступности жилья: Продолжить реализацию и расширение стратегических инициатив Правительства РФ, таких как развитие ИЖС с применением эскроу-счетов, цифровизация строительной отрасли и меры по стимулированию доступности ипотеки, особенно для социально значимых категорий граждан и работников стратегических предприятий.

Решение обозначенных проблем требует не только нормотворческой деятельности, но и последовательной правоприменительной практики, основанной на принципах справедливости, законности и защиты прав человека. Только системный и скоординированный подход позволит обеспечить стабильный, безопасный и социально ориентированный оборот жилой недвижимости в Российской Федерации, что является залогом благополучия миллионов граждан.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Части первая, вторая, третья и четвертая. Москва: Издательство “Омега-Л”, 2007. 669 с.
2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
4. О соглашениях о разделе продукции: Федер. закон от 30.12.1995 № 225-ФЗ.
5. О государственном земельном кадастре: Федер. закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ.
6. О приватизации государственного имущества и муниципального имущества: Федер. закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ.
7. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федер. закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
8. Жилищный кодекс Российской Федерации: Статья 16. Виды жилых помещений.
9. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. Москва: Проспект, 2001. 278 с.
10. Борисов Г.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации // Правовая система «Консультант Плюс».
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. Москва: Статут, 2003. 1016 с.
12. Гришаев С.П. Все о недвижимости (Регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. Москва: БЕК, 2001. 362 с.
13. Дворкина А.В. Проблемные моменты и роль судебных решений при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовая система Консультант Плюс.
14. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: Вопросы ограничений. Элиста, 2001. 167 с.
15. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). Москва: Юрайт-Издат, 2006. 499 с.
16. Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. Москва: Ось-89, 2003. 215 с.
17. Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Юрист. 2006. № 3. С. 29-33.
18. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 23–27.
19. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. Москва: Статут, 2000. 443 с.
20. Меркулов В.В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. Санкт-Петербург, 2003. 269 с.
21. Поляков М.И. Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями // Правовая система «Консультант Плюс».
22. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Москва: Волтерс Клувер, 2006. 368 с.
23. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Москва: Дело, 2000. 418 с.
24. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. Москва: Статут, 2004. 411 с.
25. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. Москва: Статут, 2006. 399 с.
26. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. Москва: Спарк, 2003. 394 с.
27. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
28. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
29. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 1.
30. Постановление ФАС МО от 12.08.2004 по делу № КГ-А40/6916-04.
31. Постановление ФАС УО от 18.01.2005 по делу № Ф09-4479/04-ГК.
32. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2025)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025).
33. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 сентября 2023 г. № 4-КГ23-25-К1.
34. Эксперт назвала три вида ошибок при электронной регистрации сделок с недвижимостью. URL: https://smartdeal.pro/novosti/tri-vida-oshibok-pri-elektronnoy-registratsii-sdelok-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 17.10.2025).
35. Когда сделку с жильем могут признать недействительной и как этого избежать. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/kogda-sdelku-s-zhilem-mogut-priznat-nedeystvitelnoy-i-kak-etogo-izbezhat (дата обращения: 17.10.2025).
36. Пути совершенствования законодательства по вопросам государственной регистрации прав на недвижимость в деятельности органов Росреестра. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/puti-sovershenstvovaniya-zakonodatelstva-po-voprosam-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimost-v-deyatelnosti-organov-rosreestra/viewer (дата обращения: 17.10.2025).
37. Жилищный вопрос в постановлении Пленума Верховного Суда (М.В. Марочкина, «В курсе правового дела», N 15, август 2009 г.). URL: https://base.garant.ru/58793392/ (дата обращения: 17.10.2025).
38. Проблемы государственной регистрации прав на жилое помещение. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-zhiloe-pomeschenie (дата обращения: 17.10.2025).
39. Представлен третий Обзор ВС за 2025 год. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/predstavlen-tretiy-obzor-vs-za-2025-god/ (дата обращения: 17.10.2025).
40. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zaschita-prav-nesovershennoletnih-pri-sovershenii-sdelok-s-nedvizhimym-imuschestvom (дата обращения: 17.10.2025).
41. Одна опечатка, и не понятно — кто собственник квартиры. Как исправить ошибки в документах на недвижимость. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/odna-opechatka-i-ne-ponyatno-kto-sobstvennik-kvartiry-kak-ispravit-oshibki-v-dokumentah-na-nedvizhimost (дата обращения: 17.10.2025).
42. ТОП причин, по которым Росреестр может приостановить или отказать в регистрации сделки с недвижимостью. URL: https://smartdeal.pro/novosti/top-prichin-po-kotorym-rosreestr-mozhet-priostanovit-ili-otkazat-v-registratsii-sdelki-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 17.10.2025).
43. Ошибки в документах на недвижимость: как их исправить. URL: https://kontur.ru/articles/4521 (дата обращения: 17.10.2025).
44. В Госдуме предложили способ совершенствования жилищного законодательства. URL: https://www.pnp.ru/social/v-gosdume-predlozhili-sposob-sovershenstvovaniya-zhilishhnogo-zakonodatelstva.html (дата обращения: 17.10.2025).
45. Ошибки при регистрации объекта недвижимости: что делать. URL: https://abin.ru/press_center/news/oshibki-pri-registratsii-obekta-nedvizhimosti-chto-delat/ (дата обращения: 17.10.2025).
46. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-osnovy-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo (дата обращения: 17.10.2025).
47. ПРОБЛЕМЫ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА. URL: https://kubsau.ru/upload/iblock/c38/c385b211a7f69431f1f2e20b33038661.pdf (дата обращения: 17.10.2025).
48. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по аварийному жилью, расселению, сносу домов. URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/obzor-sudebnoy-praktiki-verhovnogo-suda-rf-po-avariynomu-zhilyu-rasseleniyu-snosu-domov/ (дата обращения: 17.10.2025).
49. В новый обзор практики ВС РФ вошли дела о банкротстве граждан и жилье. URL: https://roskvartal.ru/zhkh/upravlenie-mkd/129758-v-novyy-obzor-praktiki-vs-rf-voshli-dela-o-bankrotstve-grazhdan-i-zhile (дата обращения: 17.10.2025).
50. Верховный суд РФ указал, что сделки с жильем, нарушающие права детей, являются недействительными. URL: https://pravosoznanie.online/verhovnyy-sud-rf-ukazal-chto-sdelki-s-zhilem-narushayushchie-prava-detey-yavlyayutsya-nedeystvitelnymi/ (дата обращения: 17.10.2025).
51. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=38308412 (дата обращения: 17.10.2025).
52. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=47306059 (дата обращения: 17.10.2025).
53. Современные проблемы в области правового регулирования сделок с недвижимостью. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=36774618 (дата обращения: 17.10.2025).
54. ВИДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vidy-zhilyh-pomescheniy-po-zakonodatelstvu-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 17.10.2025).
55. Трудный возраст: как учесть все права детей в сделках с недвижимостью. URL: https://www.socuchastie.ru/news/trudnyy-vozrast-kak-uchest-vse-prava-detey-v-sdelkah-s-nedvizhimostyu/ (дата обращения: 17.10.2025).
56. Мишустин поручил улучшить доступность ипотечного кредитования в России. URL: https://www.mail.ru/news/politics/63261775/ (дата обращения: 17.10.2025).
57. ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ТЕРМИНА «ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ» В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-primeneniya-termina-zhilye-pomescheniya-v-zakonodatelstve-rf (дата обращения: 17.10.2025).
58. Реформа российского законодательства в сфере регистрации прав на недвижимое имущество: от идеи к практике реализации. URL: https://moluch.ru/archive/312/71360/ (дата обращения: 17.10.2025).
59. Признание договора купли-продажи квартиры недействительным подсудность. URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-nedeystvitelnym-podsydnost/ (дата обращения: 17.10.2025).
60. Обзор судебной практики по вопросу применения последствий недействительности сделок по инициативе суда. URL: https://kg-g3.ru/articles/obzor-sudebnoy-praktiki-po-voprosu-primeneniya-posledstviy-nedeystvitelnosti-sdelok-po-initsiative-suda/ (дата обращения: 17.10.2025).
61. Постановления — Первый кассационный суд общей юрисдикции. URL: https://1kas.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=1626 (дата обращения: 17.10.2025).
62. Анализ современного состояния процедуры регистрации права собственности. URL: https://moluch.ru/archive/242/55827/ (дата обращения: 17.10.2025).
63. Проблемы правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации. URL: https://moluch.ru/archive/379/84029/ (дата обращения: 17.10.2025).
64. Основные направления совершенствования учетно-регистрационной системы недвижимости в России. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=24803986 (дата обращения: 17.10.2025).
65. Михаил Мишустин дал поручения по повышению доступности жилья. URL: https://xn--90aivcdt6dx.xn--p1ai/articles/news/mikhail-mishustin-dal-porucheniya-po-povysheniyu-dostupnosti-zhilya/ (дата обращения: 17.10.2025).