Курсовая работа на тему «Прекращение и возобновление договора аренды» — исчерпывающее руководство по написанию

Договор аренды является одним из классических институтов гражданского права, чьи корни уходят в римское право. В современном гражданском обороте его практическая значимость колоссальна: аренда выступает ключевым инструментом для решения широкого спектра хозяйственных задач, предоставляя эффективную альтернативу приобретению имущества в собственность. Несмотря на повсеместное применение, вопросы, связанные с прекращением и возобновлением арендных отношений, на практике порождают значительные сложности и требуют глубокого научного анализа.

Данная проблема определяет актуальность настоящего исследования. Целью работы является комплексное исследование правовых норм и актуальной судебной практики, регулирующих прекращение и возобновление договора аренды в Российской Федерации. Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

• Дать общую характеристику договору аренды как правовому институту.
• Проанализировать основания и порядок прекращения договора аренды.
• Изучить особенности и механизмы возобновления арендных отношений.

Методологическую основу исследования составляют как общенаучные методы (анализ, синтез, обобщение), так и частнонаучные, включая формально-юридический и сравнительно-правовой подходы. Для глубокого анализа оснований прекращения и возобновления договора необходимо сперва определить его правовую природу и ключевые характеристики, чему и будет посвящена первая глава.

Глава 1. Общая характеристика договора аренды как правового института

Согласно легальному определению, закрепленному в главе 34 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Правовая природа договора характеризуется как консенсуальная (считается заключенным с момента достижения соглашения), возмездная (подразумевает плату за пользование) и взаимная (права и обязанности возникают у обеих сторон).

Ключевыми элементами договора являются:

• Стороны: арендодатель (лицо, предоставляющее имущество) и арендатор (лицо, получающее его в пользование).
• Объект: индивидуально-определенные непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (например, земельные участки, здания, оборудование).
• Цена: арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
• Срок: договор может быть заключен на определенный или неопределенный срок.

Форма договора зависит от его срока и субъектного состава. Требуется обязательная письменная форма для договоров, заключаемых на срок более одного года, а также в случаях, если одной из сторон является юридическое лицо. Устная форма допустима для сделок между физическими лицами на срок до одного года. Многообразие института аренды проявляется в его видах, среди которых ГК РФ выделяет прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий и финансовую аренду (лизинг).

Уяснив ключевые элементы и правовую природу договора аренды, можно перейти к центральному вопросу исследования — анализу оснований и порядка его прекращения.

Глава 2. Основания и порядок прекращения договора аренды

Прекращение арендных отношений может происходить по различным основаниям, которые можно разделить на общие, применимые к большинству гражданско-правовых договоров, и специальные. Наиболее естественным и бесконфликтным основанием является истечение срока договора. Если по окончании срока арендатор возвращает имущество, обязательства сторон считаются исполненными и прекращаются.

Вторым общим основанием выступает прекращение договора по соглашению сторон. Этот способ является прямой реализацией принципа свободы договора и позволяет сторонам в любой момент прекратить отношения на согласованных ими условиях. Отдельного внимания заслуживает односторонний отказ от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.

Вышеперечисленные основания являются общими. Наибольшие теоретические и практические трудности вызывает досрочное расторжение договора в судебном порядке, поэтому этот механизм требует отдельного, более детального рассмотрения.

Анализ досрочного расторжения договора по требованию сторон

Закон предусматривает возможность досрочного расторжения договора в судебном порядке в случае существенных нарушений со стороны контрагента. Основания для такого расторжения четко разграничены для арендодателя и арендатора.

По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
2. Существенно ухудшает имущество.
3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если эта обязанность возложена на него.

Важнейшим процессуальным требованием для арендодателя является соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок.

Со своей стороны, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если:

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом.
2. Переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены при заключении договора и не были заранее известны арендатору.

В судебной практике доказывание таких обстоятельств, как «существенное нарушение» или «существенное ухудшение», часто сопряжено со сложностями, поскольку эти категории являются оценочными. После рассмотрения механизмов прекращения договора логично перейти к анализу института, направленного на его продолжение, — возобновлению арендных отношений.

Глава 3. Особенности возобновления договора аренды

Законодательство предусматривает механизмы, направленные на обеспечение стабильности гражданского оборота и защиту интересов добросовестного арендатора, желающего продолжить отношения. Ключевым из них является преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации этого права необходимо соблюдение совокупности условий:

• Арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору.
• Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если он не указан, — в разумный срок до окончания действия договора.

Второй механизм — это возобновление договора на неопределенный срок, также известное как автоматическая пролонгация. Оно происходит в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В такой ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Сравнение этих двух механизмов показывает их различную правовую природу. Преимущественное право требует активных действий от арендатора и порождает обязанность арендодателя рассмотреть его кандидатуру первой. Автоматическая пролонгация, напротив, является следствием пассивного поведения обеих сторон. Теоретические положения о возобновлении договора часто сталкиваются с практическими трудностями, поэтому для полного понимания темы необходимо проанализировать актуальную судебную практику.

Как судебная практика разрешает споры о возобновлении аренды

Споры, связанные с возобновлением аренды, занимают значительное место в судебной практике. Один из распространенных видов дел — нарушение преимущественного права, когда арендодатель отказывает добросовестному арендатору в продлении, но в течение года заключает договор с другим лицом. В таких случаях арендатор вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков.

Множество споров возникает вокруг определения статуса «добросовестного арендатора». Суды, как правило, комплексно оценивают поведение стороны, не считая незначительные просрочки по платежам, которые были оперативно устранены, безусловным основанием для лишения арендатора его преимущественного права.

Еще одна категория споров связана с попыткой арендодателя при возобновлении договора изменить его условия, например, существенно повысить арендную плату. Судебная практика исходит из того, что условия нового договора могут быть изменены по соглашению сторон, но одностороннее навязывание невыгодных условий арендатору при реализации им преимущественного права не допускается. В целом, анализ судебных решений показывает, что суды стремятся защищать баланс интересов сторон, однако это требует от арендатора активной и своевременной защиты своих прав.

Проведенный комплексный анализ теоретических аспектов и судебной практики позволяет подвести итоги исследования.

В заключение стоит отметить, что договор аренды — это сложный и многогранный институт, а его прекращение и возобновление регулируется детально проработанной системой норм. Проведенное исследование показало, что законодатель установил четкий баланс интересов сторон. С одной стороны, предусмотрены механизмы для защиты собственности арендодателя, включая досрочное расторжение договора при существенных нарушениях. С другой стороны, обеспечена стабильность деятельности арендатора через институт преимущественного права на возобновление договора. Глубокое понимание этих механизмов является необходимым условием для эффективного и предсказуемого регулирования имущественных отношений в современном гражданском обороте.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Собрание законодательства РФ.1994. № 32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ (с изм. от 15.02.2016) «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 19. Ст. 2327.
3. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
4. Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О защите конкуренции» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 31 (1 ч.). Ст. 3434.
5. Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. М.: Статут, 2005. С. 437.
6. Бессмертных Е.М. Владение и пользование государственным и муниципальным имуществом: пролонгация договоров аренды // СПС КонсультантПлюс. 2015.
7. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2015 по делу № А13-17690/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
8. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2015 № Ф05-16305/2015 по делу № А40-39830/15 // СПС «КонсультантПлюс».
9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс».
10. Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-10739/10-С3 // СПС «КонсультантПлюс».
11. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2009 по делу № А60-6245/2009-С3 // СПС «КонсультантПлюс».
12. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2007 по делу № А56-8467/2006 // СПС «КонсультантПлюс».
13. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 1283/12 // СПС «КонсультантПлюс».
14. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.04.2015 № Ф09-423/15 по делу № А07-13460/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
15. Решение Комиссией Удмуртского УФАС России от 14.07.2015 г. по делу №ТГ08-02/2014-117 [Электронный ресурс] // http://udmurtia.fas.gov.ru/news/17437 (дата обращения 10.09.2016).
16. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. №1.