Противоречия в гражданско-правовом регулировании сделок с недвижимостью в Российской Федерации: анализ и пути разрешения

Представьте, что вы стоите на пороге одной из самых значимых сделок в жизни — приобретения или отчуждения недвижимости. За этой простой формулировкой скрывается целый лабиринт правовых норм, предписаний, исключений и, к сожалению, противоречий, способных превратить мечту в кошмар. Статистика Федеральной нотариальной палаты за 2017-2019 годы красноречиво свидетельствует: нотариусами было предотвращено хищение имущества общей стоимостью почти 11 миллиардов рублей, а более 700 граждан убережены от посягательств мошенников в сфере недвижимости. Эти цифры лишь верхушка айсберга, обнажающая глубину проблем, связанных с недостатками правового регулирования и необходимостью постоянного совершенствования механизмов защиты прав граждан в столь чувствительной области.

Сделки с недвижимостью — это не просто экономические операции; это фундамент стабильности гражданского оборота, основа имущественных прав и гарантия социального благополучия. В Российской Федерации эта сфера регулируется сложным переплетением норм гражданского, земельного, жилищного, нотариального и даже административного права. Такое многообразие источников, с одной стороны, призвано обеспечить всестороннюю защиту, но с другой — неизбежно порождает коллизии и пробелы, создающие благодатную почву для злоупотреблений и правовой неопределенности.

Цель настоящей курсовой работы — не только выявить и систематизировать ключевые противоречия в гражданско-правовом регулировании сделок с недвижимостью, но и предложить обоснованные пути и механизмы их разрешения. Особое внимание будет уделено роли судебной практики, государственной регистрации прав и нотариального удостоверения как инструментов, способных нивелировать законодательные изъяны и обеспечить стабильность правоотношений. Мы рассмотрим, как высшие судебные инстанции адаптируют нормы права к реалиям жизни, как функционирует Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и какие гарантии предоставляет институт нотариата. Наконец, будут проанализированы последние законодательные инициативы и международный опыт, способные стать ориентиром для дальнейшего совершенствования российского правового поля.

Теоретические основы регулирования сделок с недвижимостью и понятийный аппарат

Институт сделок с недвижимостью в Российской Федерации является одним из наиболее сложных и многогранных элементов гражданского права. Его глубинное понимание невозможно без четкого определения ключевых терминов и осознания их правовой природы. Однако именно в этом понятийном аппарате нередко кроются истоки многих коллизий, которые затем приходится разрешать на практике.

Понятие и признаки недвижимого имущества в российском праве

В основе всего регулирования лежит понятие «недвижимость». Долгое время его трактовка вызывала споры, особенно в отношении объектов, не имеющих прочной связи с землей. Однако законодатель предпринял попытку внести ясность. С 1 марта 2023 года, благодаря изменениям в Гражданский кодекс РФ, вступившим в силу в декабре 2021 года, было уточнено, что здания и сооружения признаются недвижимыми вещами, если они созданы исключительно в результате строительства. Это уточнение, казалось бы, должно было разрешить давние дискуссии о «некапитальных» объектах, однако полностью устранить все спорные вопросы ему так и не удалось.

Традиционно к признакам недвижимости относят:

• Прочную связь с землей: невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Это ключевой критерий, отличающий недвижимость от движимого имущества, и его понимание критично для верной правовой квалификации объекта.
• Уникальность и индивидуальная определенность: каждый объект недвижимости имеет свои уникальные характеристики (местоположение, площадь, кадастровый номер), позволяющие однозначно идентифицировать его.
• Особый правовой режим: в отличие от движимых вещей, права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации, что придает им публичную достоверность и обеспечивает защиту третьих лиц.

Тем не менее, даже после уточнений ГК РФ, остаются вопросы, например, касающиеся определения принадлежности некоторых объектов к категории недвижимости. Судебная практика нередко сталкивается с необходимостью проведения экспертизы, чтобы установить, является ли строение капитальным или некапитальным, что напрямую влияет на его правовой режим. Если объект является сборно-разборным и не имеет прочной связи с землей, суд не вправе признать его самовольной постройкой без привлечения эксперта, который определит его характер. Это подчеркивает сохраняющуюся сложность в квалификации отдельных объектов.

Правовая природа и классификация сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью — это юридические действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объектов недвижимости. Их правовая природа обусловлена особой значимостью недвижимости в гражданском обороте, что влечет за собой повышенные требования к форме, содержанию и процедуре их совершения.

К основным видам сделок с недвижимостью относятся:

• Купля-продажа: наиболее распространенный вид, предполагающий переход права собственности от продавца к покупателю за определенную денежную сумму.
• Дарение: безвозмездная передача права собственности на недвижимость.
• Мена: обмен недвижимыми объектами.
• Ипотека (залог недвижимости): ограничение права собственности, обеспечивающее исполнение обязательства.
• Аренда: передача недвижимости во временное владение и пользование.
• Рента: передача имущества в собственность плательщику ренты в обмен на периодические выплаты.

К таким сделкам предъявляются особые гражданско-правовые требования:

1. Письменная форма: договоры с недвижимостью всегда должны быть заключены в письменной форме. Несоблюдение этого требования лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора, хотя и не исключает возможности приведения других доказательств.
2. Государственная регистрация: переход права собственности и возникновение (прекращение, ограничение) некоторых вещных прав подлежат обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Это не просто формальность, а конститутивный элемент, придающий сделке юридическую силу для третьих лиц.
3. Нотариальное удостоверение (в определенных случаях): для некоторых сделок закон прямо устанавливает обязательную нотариальную форму (например, сделки с долями в праве общей собственности, сделки с участием несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц, договоры ренты). Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.

Сделки, связанные с оборотом недвижимости, считаются одними из самых сложных в гражданско-правовом аспекте. Это объясняется значительным числом ограничителей, установленных законодательством, и особым характером последствий, которые могут наступить при отсутствии адекватного правового регулирования.

Правовые противоречия (коллизии) в регулировании сделок с недвижимостью: сущность и причины возникновения

Противоречия, или коллизии, в правовом регулировании сделок с недвижимостью — это не просто теоретические изыскания, а реальные барьеры на пути эффективного гражданского оборота и защиты прав собственников. Они возникают не из злого умысла, а из объективных причин:

• Недостатки действующего законодательства: несовершенство формулировок, неполнота норм, отсутствие должной унификации между различными отраслями права.
• Пробелы в правоприменительной практике: отсутствие единообразных подходов к толкованию и применению норм, что приводит к непредсказуемости судебных решений.
• Проблемы регистрации прав на недвижимость: технические сбои, ошибки в реестре, сложности взаимодействия между ведомствами.

Эти коллизии проявляются в самых разных формах:

• Оспаривание сделок: частые судебные иски о признании сделок недействительными (например, из-за заниженной цены, отсутствия согласия супруга или недееспособности одной из сторон).
• Споры собственников земельных участков: конфликты, связанные с границами участков, их использованием, наложением прав.
• Раздел недвижимости: сложности при разделе общего имущества, особенно при отсутствии четких критериев.
• Вопросы кадастровой оценки: расхождения между рыночной и кадастровой стоимостью, что влияет на налогообложение и оспаривание в суде.
• Административные споры с органами власти: конфликты, возникающие при взаимодействии с Росреестром, органами местного самоуправления, строительными надзорами.

Особое внимание следует уделить неунифицированному понятийному аппарату налогообложения и гражданского законодательства. В настоящее время в российском праве отсутствуют единые дефиниции, касающиеся налогообложения недвижимости и перечня имуществ, относимых к категории недвижимости, что создает дополнительные правовые коллизии. Например, одно и то же строение может квалифицироваться как недвижимость для целей гражданского оборота, но как движимое имущество для налогообложения, что влечет за собой различное применение ставок и льгот. Это расхождение требует унификации, чтобы обеспечить прозрачность и предсказуемость правоприменения, ведь от этого напрямую зависит финансовая стабильность как граждан, так и бизнеса.

Основные проблемы и противоречия в гражданско-правовом регулировании сделок с недвижимостью в РФ

Российское законодательство о недвижимости, будучи динамичным и постоянно развивающимся, одновременно страдает от ряда системных проблем и противоречий. Эти сложности обусловлены как историческими особенностями становления института частной собственности на землю и объекты капитального строительства, так и противоречивостью текущей правовой практики, что требует не просто точечных изменений, а комплексного подхода к проработке нормативно-правовой базы.

Множественность и противоречивость нормативно-правовой базы

Сложность правового регулирования сделок с недвижимостью в России определяется прежде всего обширностью и, порой, разрозненностью нормативно-правовой базы. Оборот и регистрация недвижимого имущества регулируются не только ключевым Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», но и целым рядом других фундаментальных актов, таких как:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ): содержит общие положения о недвижимости, сделках, праве собственности и других вещных правах.
• Семейный кодекс РФ (СК РФ): регулирует вопросы совместной собственности супругов на недвижимость.
• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ): устанавливает правила владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями.
• Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ): определяет порядок строительства, реконструкции объектов, градостроительного зонирования.
• Налоговый кодекс РФ (НК РФ): регламентирует налогообложение операций с недвижимостью и самого недвижимого имущества.

Такое обилие источников, каждый из которых имеет свою специфику и сферу применения, неизбежно усложняет практическую реализацию закона. Юристам, риелторам и обычным гражданам приходится ориентироваться в сотнях статей и подзаконных актов, что повышает риск ошибок и правовых коллизий.

Более того, среди ученых-юристов до сих пор отсутствует единое мнение о сущности государственной регистрации сделок с недвижимостью. Является ли она лишь актом признания уже возникшего права (правоустанавливающей) или же сама по себе создает право (правообразующей), и какие это несет последствия для стабильности гражданского оборота? Этот фундаментальный теоретический вопрос имеет прямые практические последствия, влияя на определение момента возникновения права и порядок защиты прав добросовестных приобретателей. Различные доктринальные подходы, а также разночтения в судебной практике лишь усугубляют эту неопределенность.

В итоге, современные проблемы правового регулирования в сфере недвижимости и регистрации сделок с ней в основном связаны с несовершенством законодательной базы и могут быть решены только путем принятия комплексных решений, направленных на гармонизацию и унификацию всех регулирующих актов.

Особенности правового режима отдельных видов недвижимого имущества

Проблемы регулирования усугубляются, когда речь заходит об особом правовом режиме отдельных категорий недвижимости или специфических ситуациях.

Ярким примером является недвижимость, находящаяся в собственности супругов. По общему правилу, установленному Семейным кодексом РФ, имущество, приобретенное в браке, является их совместной собственностью. Это означает, что для совершения сделки по распоряжению такой недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Отсутствие такого согласия может стать основанием для признания сделки недействительной.

Однако законодатель предоставляет супругам инструмент для изменения этого режима — брачный договор. Удостоверенный нотариально, он позволяет определить режим совместной, долевой или раздельной собственности как для уже имеющегося, так и для будущего имущества супругов. Если брачный договор изменяет режим собственности на недвижимость, необходимо внести соответствующие изменения в ЕГРН. Это критически важно, поскольку сведения ЕГРН являются публичными и достоверными, и их актуальность защищает права третьих лиц. Отсутствие регистрации таких изменений может привести к тому, что покупатель, полагающийся на данные ЕГРН, будет введен в заблуждение относительно правового статуса объекта.

Еще одна значимая область, требующая особого внимания, — это правовой режим общего недвижимого имущества. С 1 октября 2023 года в Гражданский кодекс РФ введены новые положения (статьи 259^.1-259^.4), устанавливающие общие правила для всех видов общего недвижимого имущества, будь то жилое или нежилое назначение. Эти новеллы охватывают такие объекты, как апартаменты, коттеджные поселки и таунхаусы. Цель этих изменений — упорядочить правовое регулирование отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Ранее отсутствие четких правил для таких объектов приводило к многочисленным спорам между собственниками, особенно по вопросам содержания общего имущества, его использования и распоряжения. Теперь, с введением этих норм, ожидается снижение числа конфликтов и повышение предсказуемости в этой сфере.

В целом, в российской науке выработалось мнение о необходимости юридической регламентации отдельного правового режима как для жилой, так и для нежилой недвижимости. Новые статьи ГК РФ являются шагом в этом направлении, но до полной унификации еще предстоит пройти долгий путь.

Типичные причины конфликтов при совершении сделок с недвижимостью

Конфликты при сделках с недвижимостью — явление, к сожалению, распространенное. Их причины многообразны и часто переплетаются, создавая сложный клубок проблем:

1. Недостоверная информация об объекте: Продавец может умолчать о скрытых дефектах, обременениях, наличии зарегистрированных, но фактически не проживающих лиц, о незаконных перепланировках или спорах с соседями. Покупатель, не имея доступа ко всей информации, рискует приобрести «проблемный» объект.
2. Ошибки в документации: Неточности в правоустанавливающих документах (договорах, свидетельствах, выписках), кадастровые ошибки, расхождения в данных различных реестров могут стать основанием для приостановления или отказа в регистрации, а впоследствии — для оспаривания сделки.
3. Финансовые споры: Невыполнение или неполное выполнение платежных обязательств, разногласия по цене, порядку расчетов, занижение цены в договоре купли-продажи с целью ухода от налогов — все это приводит к серьезным конфликтам, вплоть до расторжения сделок. Например, заниженная цена недвижимости, существенно ниже рыночной и кадастровой, может быть основанием для признания сделки недействительной.
4. Недопонимание сторон: Отсутствие четкого изложения условий сделки, неясные формулировки, разные ожидания сторон относительно сроков, порядка передачи объекта или освобождения помещений часто становятся причиной споров.
5. Вмешательство третьих лиц: Претензии со стороны бывших собственников, наследников, кредиторов, а также лиц, имеющих право пользования (например, по завещательному отказу или договору ренты), могут серьезно осложнить сделку.
6. Мошенничество: Наиболее опасная причина конфликтов, включающая использование поддельных документов, фиктивных доверенностей, совершение сделок по отчуждению чужого имущества. К счастью, активная роль нотариата (о чем будет сказано далее) помогает пресекать значительную часть таких посягательств.

Разрешение этих конфликтов требует не только правовой грамотности, но и системного подхода со стороны государства, направленного на устранение законодательных пробелов и усиление контрольных механизмов.

Роль судебной практики в выявлении и разрешении противоречий

Судебная практика, особенно практика высших судов, выступает своеобразным «плавильным котлом» для законодательных норм. Именно здесь, в ходе разрешения конкретных споров, выявляются пробелы и коллизии, формируются новые подходы к толкованию закона и, в конечном итоге, адаптируется правовая система к меняющимся социально-экономическим реалиям. В сфере сделок с недвижимостью роль судебной практики особенно велика, поскольку она напрямую влияет на стабильность гражданского оборота и защиту прав собственников.

Обобщение судебной практики в законодательных новеллах

Примечательным аспектом развития российского гражданского законодательства является то, что новые положения Гражданского кодекса РФ нередко представляют собой не что иное, как обобщение и кодификацию позиций судебной практики, выработанных за многие годы. Суды, сталкиваясь с неполнотой или неоднозначностью закона, вынуждены были создавать прецеденты, которые затем становились ориентиром для нижестоящих инстанций. Когда таких прецедентов накапливается критическая масса и они получают широкое признание, законодатель может инкорпорировать их в текст закона.

Ярким примером такого процесса является включение в ГК РФ норм, касающихся систематического нарушения прав соседей. Ранее, при отсутствии прямой законодательной нормы, суды, руководствуясь общими принципами гражданского права и справедливости, могли принимать решения о защите прав добросовестных соседей. Теперь же, согласно статье 293 Гражданского кодекса РФ, систематическое нарушение собственником помещения или машино-места прав и интересов соседей, а также использование помещения не по назначению или непроведение необходимого ремонта, может повлечь принятие судом решения о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств. Это положение является прямым ответом на накопившуюся судебную практику по спорам между соседями, особенно в многоквартирных домах, и призвано обеспечить более эффективную защиту их прав.

Аналогичным образом судебная практика формирует подходы к разграничению капитальных и некапитальных строений. Если объект является некапитальным (сборно-разборным, не имеет прочной связи с землей), его не могут признать самовольной постройкой. Суд не вправе делать вывод о характере строения без привлечения эксперта. Эти позиции, закрепленные в решениях высших судов, помогают унифицировать подходы к квалификации объектов и предотвращать необоснованные требования о сносе.

Разрешение споров о недействительности сделок и истребовании имущества

Одной из наиболее частых категорий судебных споров в сфере недвижимости являются дела о недействительности сделок. Причинами таких исков могут быть пороки формы, содержания или субъектного состава сделки.

Судебная практика выработала четкие подходы к разрешению таких споров:

• Заниженная цена недвижимости: Если цена сделки существенно ниже рыночной и кадастровой стоимости, это может быть основанием для признания сделки недействительной. Суды исходят из того, что такой подход может свидетельствовать о мнимости или притворности сделки, либо о введении в заблуждение одной из сторон.
• Последствия недействительности: При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, если объект был разрушен), возмещается его стоимость. Решение суда о применении последствий в виде возврата имущества само по себе является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.
• Защита добросовестного приобретателя: Особую сложность представляют ситуации, когда имущество, отчужденное по недействительной сделке, затем перепродается добросовестному приобретателю. Статья 302 ГК РФ устанавливает, что собственник вправе истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя только в определенных случаях (например, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли). При разрешении такого спора подлежат установлению следующие обстоятельства:
  • Возмездность сделки: Приобретатель должен был получить имущество по возмездной сделке.
  • Наличие или отсутствие воли собственника на отчуждение: Важно установить, выбыло ли имущество из владения собственника по его воле или помимо нее.
  • Добросовестность приобретателя: Приобретатель должен был не знать и не мог знать, что отчуждатель не имел права отчуждать имущество. Суды активно используют сведения ЕГРН для оценки добросовестности. Например, если право на выморочную недвижимость незаконно оформило третье лицо, а затем продало ее, нельзя истребовать объект у добросовестного приобретателя, который полагался на сведения из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство, при условии, что публичный собственник не принимал мер по выявлению и оформлению прав на спорный объект.
  • Начало течения срока исковой давности: Необходимо установить, не пропущен ли срок для предъявления иска.

Верховный Суд РФ разъяснил, что спор не может быть разрешен с применением правового механизма, предусмотренного статьями 167 и 168 ГК РФ (о недействительности сделок), если в отношении спорного имущества совершены две сделки и по второй сделке имеется приобретатель, которому гарантируется защита его прав и законных интересов с учетом статьи 302 ГК РФ. Это означает, что если имущество перешло к добросовестному приобретателю, собственник не может просто признать первую сделку недействительной и получить свое имущество обратно, а должен доказывать наличие оснований для виндикационного иска по статье 302 ГК РФ.

Судебная практика также разрешает ситуации, когда регистрация перехода права собственности к покупателю на проданную недвижимость не мешает продавцу расторгнуть договор купли-продажи, если покупатель не получил большую часть суммы. Это служит важной гарантией для продавцов, защищая их от недобросовестных покупателей.

Судебная практика по вопросам государственной регистрации прав

Государственная регистрация прав на недвижимость — это краеугольный камень стабильности гражданского оборота, но и здесь возникают спорные ситуации, требующие судебного вмешательства.

Одной из таких ситуаций является признание права отсутствующим. Если запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Этот механизм позволяет «очистить» реестр от ошибочных или незаконных записей, когда традиционные способы защиты неэффективны.

Также суды активно разрешают споры, связанные с земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. При разрешении таких споров суду следует установить, к чьим полномочиям относится распоряжение этим земельным участком и какой орган исполнительной власти субъекта РФ или муниципального образования вправе предъявлять требования в отношении данного земельного участка. Это особенно актуально в условиях сложной системы разграничения государственной собственности на землю. Важно отметить, что по отношению к последующему приобретателю требования публично-правового образования о возврате земельного участка не могут быть удовлетворены путем признания права отсутствующим или аннулирования записей о праве в ЕГРН, что снова подчеркивает приоритет защиты добросовестного приобретателя.

Наконец, судебная практика также вносит коррективы в обязательность нотариального удостоверения. Верховный Суд указал, что правило об обязательном нотариальном удостоверении сделки (часть 1^.1 статьи 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости») не работает, если одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости. Это разъяснение значительно упрощает процедуру дарения долей, когда в результате сделки доля перестает существовать как таковая.

Таким образом, судебная практика играет ключевую роль в выявлении, толковании и разрешении противоречий в гражданско-правовом регулировании сделок с недвижимостью, выступая как динамичный механизм адаптации закона к жизни.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: механизм разрешения противоречий и обеспечения стабильности

Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации является одним из важнейших институтов, призванных обеспечить стабильность гражданского оборота и защиту прав собственников. Ее значение трудно переоценить, поскольку именно через регистрацию права приобретают публичную достоверность и защиту государства. Однако и этот механизм не лишен проблем и противоречий.

Значение и принципы государственной регистрации прав

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет огромную общественную значимость. Она обеспечивает стабильность и законность оборота недвижимого имущества, создавая современную информационную систему с достоверными данными о правовом статусе каждого объекта. Статья 131 Гражданского кодекса РФ прямо устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Главная цель такой регистрации — обеспечение стабильности гражданского оборота.

Центральным элементом этой системы является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он состоит из трех основных частей:

• Реестр объектов недвижимости: содержит сведения о характеристиках объектов (площадь, адрес, назначение).
• Реестр прав, ограничений прав и обременений: фиксирует информацию о собственниках, видах прав (собственность, ипотека, арест), а также ограничениях (обременениях).
• Реестр границ: содержит сведения о границах земельных участков и территориальных зон.

Именно на основе данных ЕГРН формируется принцип публичной достоверности государственного реестра недвижимости. Этот принцип подразумевает защиту прав покупателей недвижимости, доверявших публичным сведениям государственного реестра, внесенным в отношении бывшего собственника, который в действительности не имел прав на спорный объект недвижимости. Иными словами, если добросовестный приобретатель полагался на данные ЕГРН, государство должно защитить его права, даже если впоследствии выяснится, что продавец не имел законных оснований для отчуждения имущества.

Однако на практике существует проблема конкретизации определения этого принципа публичной достоверности в российском гражданском праве. Несмотря на его декларируемое значение, суды порой вынуждены искать баланс между защитой добросовестного приобретателя и первоначального собственника, особенно если имущество выбыло из владения последнего помимо его воли. Например, Росреестр не вправе отказывать в регистрации последнему покупателю со ссылкой на нарушение запрета приватизации земель общего пользования, если приватизация состоялась, участок долгое время находится в частной собственности и сменил несколько собственников, и их права никто не оспорил. Это указывает на то, что принцип публичной достоверности не является абсолютным и имеет свои ограничения, определяемые судебной практикой. В чём же тогда заключается ценность принципа, если он не способен обеспечить полную защиту?

Проблемы и последствия приостановления/отказа в государственной регистрации

Система государственной регистрации призвана быть эффективной, но на практике она нередко сталкивается с проблемами, приводящими к приостановлениям или отказам в регистрации. Эти ситуации, хотя и призваны защитить права и интересы, могут иметь серьезные негативные последствия для участников сделок.

Регистраторы Росреестра при сделках изучают основания возникновения права и проверяют документы. Основания для приостановления многочисленны и подробно перечислены в статье 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Их насчитывается целых 63 основания, но среди наиболее распространенных можно выделить:

• Противоречия между заявленными и зарегистрированными правами: Например, если заявитель претендует на право, которое уже зарегистрировано за другим лицом, или данные в заявлении не совпадают с ЕГРН.
• Отсутствие необходимых документов: Неполный пакет документов, требуемых для регистрации.
• Несоответствие поданных документов требованиям законодательства: Например, отсутствие существенных условий в договоре, ненадлежащее оформление доверенности, истекший срок действия документов.
• Наличие обременений на объекте: Ипотека, арест, сервитут, о которых не было заявлено или не были представлены соответствующие разрешения.
• Расхождения в данных между ЕГРН и представленными документами: Кадастровые ошибки, неактуальные сведения об объекте.

Последствия приостановления или отказа в регистрации могут быть крайне негативными:

• Задержки и срывы сделок: Неопределенность в правовом статусе объекта на длительный срок.
• Существенные убытки: Штрафы за неисполнение обязательств, потеря авансов, необходимость повторного обращения к специалистам.
• Кассовые разрывы: Невозможность своевременного получения денежных средств или завершения инвестиционных проектов.
• Другие негативные последствия для бизнеса и граждан.

Максимальный срок приостановления регистрационных процедур может составлять до 3 месяцев. Если регистраторы не получили сведения, запрошенные из других структур и ведомств, приостановка допускается до одного месяца.

На практике, к сожалению, встречаются и незаконные приостановления и отказы в регистрации, порой с неизвестными конкретными причинами. В таких случаях участникам сделки приходится оспаривать действия Росреестра в административном или судебном порядке, что требует дополнительных временных и финансовых затрат.

Изменения в процедурах государственной регистрации

Система государственной регистрации не стоит на месте и постоянно совершенствуется, адаптируясь к современным реалиям и технологиям.

Одним из наиболее заметных изменений стало прекращение выдачи свидетельств о государственной регистрации права собственности с июля 2016 года. Их заменили выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Свидетельство о праве собственности, полученное до июля 2016 года, не утратило юридической силы и является равнозначным выписке из ЕГРН. Однако покупателю всегда рекомендуется заказывать свежую выписку из ЕГРН, чтобы исключить мошенничество и убедиться в актуальности данных об объекте и его обременениях.

С 1 января 2023 года владельцы недвижимости получили возможность без усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) подавать через личный кабинет на сайте Росреестра некоторые виды заявлений о кадастровом учете и регистрации права собственности. Это упрощает процедуру для граждан, не имеющих УКЭП, и делает государственные услуги более доступными.

Важную роль в этом процессе играет и нотариат. С марта 2023 года нотариус получил право направлять в Росреестр заявления в электронной форме о регистрации перехода и прекращения права собственности на объект, принадлежащий физическому лицу. Это возможно даже если в ЕГРН нет записи о возможности регистрации прав на основании документов, подписанных УКЭП, при условии личного участия правообладателя или нотариально удостоверенной доверенности. Этот механизм значительно ускоряет процесс регистрации и повышает его надежность, так как нотариус выступает гарантом законности сделки и подлинности волеизъявления сторон.

Наконец, следует отметить, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок, возникшего до даты вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не препятствует признанию права собственности на этот земельный участок в порядке наследования. Это важное положение, защищающее права наследников на участки, оформленные до появления современного регистрационного законодательства. Также предусмотрена процедура государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него, которая проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, при этом регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: гарантия законности и предотвращение конфликтов

В системе государ��твенного регулирования сделок с недвижимостью нотариальное удостоверение занимает особое место, выступая не просто формальной процедурой, а мощным инструментом обеспечения юридической чистоты, защиты прав участников и предотвращения потенциальных конфликтов. В условиях сложного и многогранного законодательства, роль нотариуса как квалифицированного юриста и независимого гаранта законности становится особенно значимой.

Случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Исторически все сделки с недвижимостью в России подлежали обязательному нотариальному удостоверению до 1998 года. С вступлением в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31 января 1998 года) нотариальная форма сделок перестала быть обязательной и уступила место простой письменной форме для большинства операций. Однако опыт показал, что отсутствие обязательной нотариальной формы увеличило риск нарушений прав собственников и мошеннических действий, поскольку государственный регистратор, проверяя лишь формальные аспекты документов, не всегда в полной мере защищает права граждан.

В связи с этим законодатель вернул обязательное нотариальное удостоверение для определенных категорий сделок, где риски нарушений наиболее высоки:

• Сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам. Это критически важно для защиты наиболее уязвимых участников гражданского оборота, чьи интересы могут быть легко нарушены.
• Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки. Нотариус здесь выступает дополнительным контролером, гарантируя соблюдение интересов подопечных.
• Сделки по отчуждению доли в недвижимом имуществе. Например, купля-продажа, дарение или мена долей в квартире. Это правило направлено на предотвращение появления «нежелательных» соседей и защиту прав сособственников. Однако существуют важные исключения:
  • Когда сделка по отчуждению или ипотеке долей на недвижимое имущество проводится одновременно со всеми собственниками по одному договору. В этом случае все участники сделки знают друг друга, и риск конфликтов снижается.
  • При оформлении договора ипотеки долей с кредитными организациями.
  • При продаже или дарении доли единственным собственником из целого объекта. Если собственник единолично владеет всем объектом, а затем решает продать или подарить долю, это не требует обязательного нотариального удостоверения.
  • Верховный Суд РФ также уточнил, что правило об обязательном нотариальном удостоверении сделки не работает, если одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости. Это разъяснение, закрепленное в обзоре судебной практики, значительно упрощает оформление подобных дарений.
• Договоры ренты: Передача имущества в собственность в обмен на пожизненное содержание или выплаты требует нотариального удостоверения в силу высокой социальной значимости и потенциальной конфликтности таких сделок.

Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (часть 3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ), то есть недействительность с момента ее совершения, что является мощной правовой санкцией.

Защитная функция нотариата и предотвращение мошенничества

Основная задача нотариусов — не просто заверить подписи, а защита прав участников сделки. Нотариальное удостоверение означает глубокую проверку законности сделки, включая наличие у каждой из сторон права на ее совершение, действительность документов, подлинность волеизъявления, а также дееспособность участников.

Нотариальное заверение предусмотрено там, где много правовых коллизий и субъективных факторов, где велик риск нарушения прав собственников и совершения мошеннических операций. Статистика Федеральной нотариальной палаты красноречиво свидетельствует об эффективности такой защиты:

• За период с 2017 по 2019 годы нотариусами было предотвращено хищение имущества общей стоимостью почти 11 миллиардов рублей, а более 700 граждан были убережены от посягательств мошенников.
• В 2020 году было выявлено 102 случая мошенничества, связанных с недвижимостью.
  Среди наиболее распространенных схем мошенничества, которые удается пресечь благодаря нотариусам, — использование поддельных доверенностей, документов о праве собственности на недвижимое имущество или документов, удостоверяющих личность.

Нотариус выступает в роли «квалифицированного свидетеля» и эксперта, действуя от имени государства. Он не только разъясняет гражданам и юридическим лицам их права и обязанности, предупреждает о возможных последствиях, но и оказывает комплексную юридическую помощь. Весь процесс — от волеизъявления участников до получения свидетельства о государственной регистрации — происходит под его контролем, что обеспечивает юридическую чистоту и абсолютную безопасность сделки.

Для реализации этой защитной функции нотариусы обладают широкими возможностями:

• Единая информационная система нотариата (ЕИС нотариата): Позволяет проверять актуальность нотариально удостоверенных доверенностей, согласий на совершение сделки, наличие брачного договора.
• Электронное взаимодействие с ведомствами: Нотариусы имеют налаженное электронное взаимодействие с Росреестром, МВД (для проверки паспортов), ФНС (для получения сведений об ИНН, налогах), ЗАГС (для проверки актов гражданского состояния). Это позволяет оперативно получать достоверные сведения и выявлять несоответствия. Отмечается целесообразность создания единой базы данных о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным для еще более эффективной защиты.
• Удостоверение медиативных соглашений: Нотариусы могут удостоверять медиативные соглашения, достигнутые сторонами вне суда, что позволяет клиентам избежать затяжной и затратной процедуры судебного разбирательства.

Президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик неоднократно подчеркивал, что нотариусы проверяют законность сделки, волеизъявление сторон и разъясняют правовые последствия, что делает их незаменимым звеном в цепи оборота недвижимости.

Экономическая целесообразность нотариального удостоверения

Помимо правовой защиты, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью имеет и экономическую целесообразность, которая зачастую недооценивается. На первый взгляд, расходы на нотариуса могут показаться дополнительной статьей затрат, однако они несоизмеримы с потенциальными рисками и расходами, связанными с оспариванием недействительной сделки в суде.

Нотариальные тарифы за обязательное удостоверение сделок с недвижимостью устанавливаются законодательством. Федеральный тариф составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. К этому добавляется региональный тариф (так называемые Услуги правового и технического характера, УПТХ), который в Москве, например, начинается от 9 000 рублей.

Для наглядности сравним эти затраты с расходами на комплексное юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости, которое может начинаться от 50 000 рублей и выше, в зависимости от сложности сделки и квалификации юриста.

Вид услуги	Стоимость (примерные данные, 2025 г.)	Особенности
Нотариальное удостоверение сделки (обязательное)	Федеральный тариф: 0,5% от суммы договора (min 300 руб., max 20 000 руб.) + Региональный тариф (Москва: от 9 000 руб.)	Включает проверку законности сделки, дееспособности сторон, подлинности документов, разъяснение правовых последствий, электронную регистрацию в Росреестре.
Юридическое сопровождение сделки (необязательное)	От 50 000 руб. и выше (в зависимости от сложности и региона)	Включает проверку документов, составление договора, консультации, участие в переговорах, но не несет той же ответственности, что нотариус, и не гарантирует электронной регистрации.

Как видно из таблицы, нотариальные тарифы могут быть значительно ниже гонораров, устанавливаемых юристами за комплексное сопровождение сделок с недвижимостью, при этом нотариус несет имущественную ответственность за свои действия. В случае ошибки нотариуса, его страховка или средства нотариальной палаты покроют ущерб. Это важная гарантия, которой не обладает обычный юрист или риелтор. Таким образом, расходы на нотариуса — это инвестиция в безопасность и правовую чистоту сделки, позволяющая избежать гораздо больших финансовых потерь в будущем.

Исторический аспект и перспективы развития нотариата в РФ

Как уже упоминалось, до 1998 года все сделки с недвижимостью в России подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Отмена этой обязательности привела к увеличению числа судебных споров и случаев мошенничества, что стало одной из причин для частичного возврата к обязательной нотариальной форме для наиболее рискованных сделок. Этот исторический урок подчеркивает ценность нотариата как стабилизирующего элемента в гражданском обороте.

Перспективы развития нотариата в РФ связаны с дальнейшим усилением его роли как гаранта законности и расширением использования цифровых технологий:

• Создание единой базы данных о недееспособных и ограниченно дееспособных лицах: Это существенно повысит эффективность проверки дееспособности участников сделок и предотвратит злоупотребления.
• Развитие электронного нотариата: Дальнейшая интеграция ЕИС нотариата с государственными информационными системами (ПФР, ЗАГС, МВД, ФНС) позволит нотариусам еще быстрее и точнее проверять сведения, сокращая сроки сделок и повышая их безопасность.
• Расширение сферы применения нотариальных действий: Например, введение обязательного нотариального удостоверения для некоторых видов договоров аренды или иных обременений, что повысит прозрачность и защищенность соответствующих правоотношений.
• Повышение правовой грамотности населения: Просветительская работа со стороны нотариальных палат о преимуществах нотариального удостоверения поможет гражданам осознанно выбирать надежные механизмы защиты своих прав.

Таким образом, нотариат в России продолжает развиваться, адаптируясь к новым вызовам и технологиям, и его роль в обеспечении стабильности и законности сделок с недвижимостью будет только возрастать.

Законодательные инициативы и международный опыт в совершенствовании регулирования сделок с недвижимостью

Постоянная динамика в сфере оборота недвижимости требует адекватного реагирования со стороны законодателя. В последние годы в России был принят ряд важных законодательных инициатив, направленных на совершенствование регулирования и разрешение существующих противоречий. Параллельно с этим, анализ международного опыта может подсказать эффективные решения для дальнейшего развития отечественной правовой системы.

Актуальные законодательные реформы и их влияние на гражданский оборот

Российское гражданское законодательство, регулирующее сферу недвижимости, находится в процессе активного реформирования. Целью этих изменений является унификация понятий, устранение пробелов и повышение стабильности гражданского оборота.

1. Изменения в Гражданском кодексе РФ (2021-2023 годы):
   • Уточнение понятия «недвижимое имущество»: Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ было введено уточнение понятия недвижимого имущества, которое вступило в силу с 1 марта 2023 года. Теперь здания и сооружения являются недвижимыми вещами, создаваемыми исключительно в результате строительства, что помогает отделить их от движимых объектов.
   • Реформа вещных прав: В рамках реформы гражданского законодательства в сфере вещных прав, помимо уточнения понятия «объект недвижимости», происходит замена принципа «единства судьбы объекта недвижимости» на принцип «единый объект недвижимости». Это означает более комплексное регулирование, при котором земельный участок и расположенные на нем здания рассматриваются как единый правовой объект.
   • Введение новых вещных прав: ГК РФ дополнен широким набором ограниченных вещных прав на земельный участок, таких как право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользовладения, ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право оперативного управления, право ограниченного владения земельным участком. Эти новеллы призваны расширить инструментарий для регулирования сложных имущественных отношений.
   • Регулирование общего имущества собственников недвижимости: С 1 октября 2023 года вступили в силу новые положения ГК РФ (статьи 259^.1-259^.4), посвященные регулированию права собственности на здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, а также на помещения в здании. Эти изменения устанавливают общие правила для всех видов общего недвижимого имущества, как жилого, так и нежилого назначения (включая апартаменты, коттеджные поселки и таунхаусы), что ранее регулировалось разрозненными актами и вызывало множество споров. Также были внесены поправки в Гражданский кодекс РФ о правовом статусе общедолевой собственности (Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ).
   • Закон о гаражных объединениях: Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ, вступивший в силу с 1 октября 2023 года, регулирует деятельность гаражных объединений и комплексов, что стало важным шагом в упорядочении прав владельцев гаражей.
2. Изменения в Налоговом кодексе РФ:
   • Увеличение госпошлин: С 1 января 2025 года в России вступают в силу изменения в Налоговый кодекс, предусматривающие увеличение размеров государственных пошлин за регистрацию сделок с недвижимостью. Для физических лиц пошлина возрастет с 2 000 до 4 000 рублей, для организаций — с 22 000 до 44 000 рублей (например, за аренду или уступку прав требования по ней). Эти меры направлены на увеличение доходной части бюджета, но могут повлиять на доступность регистрационных услуг.
   • Усиление налогового контроля: Ожидается усиление контроля налоговых органов за уплатой налогов, связанных с операциями с недвижимостью, благодаря налаженному автоматическому обмену данными между Росреестром, нотариатом и Федеральной налоговой службой (ФНС). Это должно повысить прозрачность сделок и сократить случаи уклонения от уплаты налогов.
3. Перспективы регулирования риелторской деятельности:
   • В России обсуждается возможность введения регулирования риелторской деятельности. Соответствующий законопроект, внесенный в Государственную Думу 30 марта 2022 года, предлагает прописать правовые основы этой деятельности, а также полномочия правительства и регионов по регулированию. По состоянию на середину 2025 года он был отправлен Правительством РФ на доработку.
   • Основные предложения законопроекта включают введение государственного надзора, создание региональных реестров профессиональных риелторов с требованиями к квалификации (например, высшее юридическое образование, отсутствие судимостей по особо тяжким статьям) и обязательное подтверждение квалификации не реже одного раза в пять лет. Законопроект также вводит понятие «специалист по операциям с недвижимостью».
   • За необходимость регулирования риелторской деятельности активно выступают банки, крупный бизнес и Федеральная нотариальная палата, указывая на высокие риски для потребителей в условиях отсутствия должного контроля.

Эти реформы и инициативы демонстрируют стремление государства к более системному и комплексному регулированию сферы недвижимости, направленному на разрешение существующих противоречий и повышение стабильности гражданского оборота.

Сравнительно-правовой анализ зарубежного опыта регулирования сделок с недвижимостью

Изучение международного опыта позволяет выявить наиболее эффективные подходы к регулированию сделок с недвижимостью и адаптировать их к российским условиям, избегая при этом ошибок. Целью правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в любой стране является обеспечение безопасности, доступности и прозрачности.

1. Системы регистрации прав на недвижимое имущество:
   • В зарубежных странах существуют различные системы регистрации прав:
     • Актовая система (регистрация сделки): Применяется во Франции, Бельгии, Италии и Нидерландах. Здесь регистрируется сам документ (акт) о сделке, а не право как таковое. Ответственность за проверку юридической чистоты сделки лежит в основном на сторонах и нотариусе.
     • Титульная система (регистрация прав): Характерна для Германии, Англии, США, Австралии, Канады. Здесь регистрируется непосредственно право на объект недвижимости, а реестр является публичным и достоверным. В Германской системе контроль и внесение записей в Поземельные книги осуществляют специальные поземельные учреждения при судах первой инстанции, а регистраторы имеют функции проверки полномочий заинтересованных лиц.
     • Смешанные форматы: Комбинируют элементы обеих систем.
   • Российская система регистрации прав имеет свою уникальность, но строится на опыте зарубежных стран и имеет схожие черты с Германской системой в вопросах регулирования прав на недвижимость нормативно-пра��овым актом (в России это Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это означает, что российская система тяготеет к титульной модели, где государственная регистрация права является ключевым элементом его возникновения и защиты.
   • Особенности определения недвижимости также разнятся: например, в Англии под недвижимостью понимается земельный участок и помещения (если собственник участка решил их обособить от участка) при условии, что права на них будут зарегистрированы отдельно от прав на земельный участок. Законодательство Австралии и Новой Зеландии допускает создание и существование помещений как самостоятельных объектов прав при условии обеспечения их независимого использования и предварительного описания в реестре прав. Это демонстрирует гибкость в подходе к определению объектов гражданских прав.
2. Регулирование риелторской деятельности:
   • Деятельность риелторов в российском праве до сих пор не урегулирована специальными актами или нормами, что создает «серую» зону и высокие риски для потребителей.
   • За рубежом, напротив, прослеживается четкое и эффективное правовое регулирование. Например:
     • США и Канада: Действует система обязательного лицензирования риелторов на уровне штатов/провинций. Квалификационные требования включают получение специального образования, сдачу экзаменов и периодическое подтверждение квалификации. Это обеспечивает высокий уровень профессионализма и ответственность риелторов.
     • Германия: Существуют специальные нормативные акты для регулирования деятельности маклеров и застройщиков, что позволяет контролировать их работу и защищать интересы потребителей. В современном европейском континентальном законодательстве институт маклерства (посредничества в сделках с недвижимостью) присутствует и активно развивается.
   • Международный опыт показывает, что строгое государственное регулирование риелторской деятельности, включая лицензирование, квалификационные требования и механизмы контроля, является эффективным способом повышения прозрачности рынка, предотвращения мошенничества и защиты прав потребителей. Это является важным уроком для России, где законопроект о риелторской деятельности пока находится на доработке.
3. Правовое регулирование аренды недвижимости:
   • Правовое регулирование имущественных отношений, связанных с арендой недвижимости, в России и зарубежных странах осуществляется по-разному из-за различий в географическом положении, историческом развитии, менталитете общества и правовой системе. Например, сравнительный анализ российского и английского права в этой сфере выявляет значительные различия в подходах к определению сроков, прав и обязанностей сторон.

Таким образом, международный опыт демонстрирует разнообразие подходов к регулированию сделок с недвижимостью, но при этом подчеркивает общую тенденцию к повышению прозрачности, безопасности и профессионализации участников рынка. Учет этих уроков может стать ценным источником для дальнейшего совершенствования российского законодательства.

Заключение

Анализ гражданско-правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации выявил сложную, многогранную картину, где динамичное развитие законодательства соседствует с системными противоречиями и пробелами. Мы увидели, что несмотря на постоянные усилия законодателя по унификации понятий и совершенствованию норм, сложности остаются. Неунифицированный понятийный аппарат, множественность нормативно-правовых актов, а также особенности правового режима отдельных видов недвижимости создают благодатную почву для конфликтов, от незначительных споров до масштабных мошеннических схем.

Курсовая работа показала, что судебная практика играет ключевую роль в выявлении и разрешении этих противоречий. Верховный Суд РФ, обобщая опыт нижестоящих инстанций, формирует правовые позиции, которые затем либо инкорпорируются в законодательство, либо служат ориентиром для его применения. Именно судебные решения адаптируют закон к реалиям жизни, защищая права добросовестных приобретателей, разрешая споры о недействительности сделок и устанавливая процедуры по признанию права отсутствующим.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, сосредоточенная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), является системообразующим механизмом обеспечения стабильности гражданского оборота. Принцип публичной достоверности реестра служит мощной гарантией прав, однако сталкивается с проблемами, связанными с многочисленными основаниями для приостановления и отказа в регистрации, что приводит к задержкам и убыткам. Тем не менее, внедрение электронных сервисов и усиление роли нотариата в процессе регистрации свидетельствуют о стремлении к повышению эффективности и доступности этой системы.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, несмотря на то, что для большинства операций оно перестало быть обязательным, демонстрирует свою возрастающую роль как гаранта законности и эффективного инструмента предотвращения конфликтов и мошенничества. В случаях, когда риски особенно высоки (сделки с несовершеннолетними, долями, договоры ренты), нотариус становится незаменимым экспертом и контролером. Его обширные возможности по проверке документов через ЕИС нотариата и взаимодействие с государственными ведомствами, а также имущественная ответственность, делают нотариальное удостоверение экономически целесообразным, несмотря на кажущиеся издержки.

Анализ последних законодательных инициатив подтверждает направленность на дальнейшее совершенствование регулирования: от уточнения понятий и введения новых вещных прав до усиления налогового контроля и обсуждения регулирования риелторской деятельности. Международный опыт, особенно в части систем регистрации прав (актовая и титульная) и регулирования посреднической деятельности, предоставляет ценные уроки для России, указывая на необходимость комплексного подхода к профессионализации участников рынка и обеспечению максимальной прозрачности.

В заключение, можно констатировать, что разрешение противоречий в гражданско-правовом регулировании сделок с недвижимостью — это непрерывный процесс, требующий постоянного диалога между законодателем, судебными органами, научным сообществом и практиками. Дальнейшие исследования в этой области могут быть направлены на более глубокий анализ эффективности новых законодательных норм, разработку предложений по унификации понятийного аппарата между различными отраслями права, а также изучение влияния цифровизации на повышение прозрачности и безопасности сделок с недвижимостью. Только такой комплексный подход позволит создать по-настоящему стабильную, прозрачную и эффективную правовую систему в столь жизненно важной сфере.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II: Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 01.07.2021) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 411.
2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Российская газета. 1997. 30 июля.
3. Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 06.03.1998 N 288 (ред. от 23.09.2002) // Российская газета. 1998. 18 марта.
4. Об учреждении геральдического знака-эмблемы и флага Федеральной регистрационной службы: Указ Президента РФ от 22.11.2006 N 1300 // Российская газета. 2006. 30 ноября.
5. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2023) // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182158/a08c0ef1489e247493d48911049c636735c36082/ (дата обращения: 15.10.2025).
6. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025). URL: http://www.vsrf.ru/documents/supreme-court-review/34007/ (дата обращения: 15.10.2025).
7. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 16.
8. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М.: Типография «Левексон», 1900. С. 416 – 417.
9. Березняк О.А. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo (дата обращения: 15.10.2025).
10. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М., 2000. С. 27.
11. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000. N 11.
12. Еремеева А.А., Иванова А.А. Сравнительный анализ российской и зарубежных систем регистрации прав недвижимого имущества // Актуальные исследования. URL: https://apni.ru/article/2607-sravnitelnyj-analiz-rossijskoj-i-zarubezhnykh (дата обращения: 15.10.2025).
13. Иш Е.В. Некоторые правовые проблемы реализации недвижимого имущества в Российской Федерации // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/427/94388/ (дата обращения: 15.10.2025).
14. Кадырова И.В., Протасова А.А. Правовое регулирование гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом в Российской Федерации и зарубежных странах // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/541/151307/ (дата обращения: 15.10.2025).
15. Кирсанов А.Р. Административный процесс как правовая категория и ее влияние на регистрационную деятельность в сфере недвижимости // Регистрация прав на недвижимость: Сб. / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2005. Вып. 12. С. 160.
16. Коновалов В., Завьялов А. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. N 6.
17. Копейкин А.Б. Международный опыт защиты прав собственников – добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. N 2.
18. Кочмарев А.Э., Полянский И.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Хабаровск: Магеллан, 2007. С. 5.
19. Лужина А.Н. Новеллы гражданского законодательства в сфере недвижимого имущества // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/novelly-grazhdanskogo-zakonodatelstva-v-sfere-nedvizhimogo-imuschestva (дата обращения: 15.10.2025).
20. Магомедова А.Б. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Международный научно-исследовательский журнал. URL: https://research-journal.org/legal/pravovye-osnovy-gosudarstvennoj-registracii-prav-na-nedvizhimoe-imushhestvo/ (дата обращения: 15.10.2025).
21. Мамонтова К.С. Современные проблемы в области правового регулирования сделок с недвижимостью // ЭКОНОМИКА. ПРАВО. ОБЩЕСТВО.
22. Минина А.А., Перепадя С.М., Перепадя О.А. Проблемы правового регулирования недвижимых вещей в российском законодательстве // Аграрное и земельное право.
23. Невзгодина Е.Л., Филиппова О.С. Новое в правовом регулировании сделок с недвижимостью (по итогам круглого стола) // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/novoe-v-pravovom-regulirovanii-sdelok-s-nedvizhimostyu-po-itogam-kruglogo-stola (дата обращения: 15.10.2025).
24. Новгородова Я.Ю. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-znachenie-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo (дата обращения: 15.10.2025).
25. Овчинникова С.В. Преимущество нотариальных сделок с недвижимостью // Международный студенческий научный вестник. URL: https://edu.sfu-kras.ru/node/22501 (дата обращения: 15.10.2025).
26. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005. С. 288 – 289.
27. Плохова П.А. Сравнительный анализ правового регулирования аренды недвижимости в российском и английском праве // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/413/90996/ (дата обращения: 15.10.2025).
28. Просина К.А. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как способ обеспечения законных прав и интересов участников гражданского оборота // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/notarialnoe-udostoverenie-sdelok-s-nedvizhimostyu-kak-sposob-obespecheniya-zakonnyh-prav-i-interesov-uchastnikov-grazhdanskogo-oborota (дата обращения: 15.10.2025).
29. Рахимова С.М. Правовое регулирование жилых помещений в России и Китае // Научный аспект. URL: https://scientificaspect.ru/upload/iblock/c34/2h125s4q7k79k89s7c72z0p5s2w5e3o9.pdf (дата обращения: 15.10.2025).
30. Симбирцев Ф.А. Юридическая коллизия понятия недвижимого имущества в Гражданском кодексе РФ и в целях налогообложения // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/140/39548/ (дата обращения: 15.10.2025).
31. Сорокина Э. Три ключевых изменения законодательства в сфере сделок с недвижимостью // Novostroy.ru. URL: https://www.novostroy.ru/articles/expert/tri-klyuchevykh-izmeneniya-zakonodatelstva-v-sfere-sdelok-s-nedvizhimostyu/ (дата обращения: 15.10.2025).
32. Спектор Е.И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журнал российского права. 2002. N 7.
33. Стадник А.А., Кудрявцева Л.В. Сравнительный анализ правового регулирования риелторской деятельности в России и за рубежом // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sravnitelnyy-analiz-pravovogo-regulirovaniya-rieltorskoy-deyatelnosti-v-rossii-i-za-rubezhom (дата обращения: 15.10.2025).
34. Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии // Журнал российского права. 2003. N 12.
35. Тресцова Е.В. Регистрационный процесс как средство досудебного разрешения споров в области оборота недвижимости // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/registratsionnyy-protsess-kak-sredstvo-dosudebnogo-razresheniya-sporov-v-oblasti-oborota-nedvizhimosti (дата обращения: 15.10.2025).
36. Шаблова Е.Г., Жевняк О.В., Кожевников К.И. Правовое регулирование оборота недвижимого имущества. УрФУ, 2021. URL: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/103986/1/978-5-7996-3306-0_2021.pdf (дата обращения: 15.10.2025).
37. Эскиндарова З.М. Актуальность и практическая значимость государственной регистрации права на недвижимое имущество на современном этапе развития гражданского законодательства // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/206/50413/ (дата обращения: 15.10.2025).
38. В России снова хотят ввести регулирование риелторской деятельности // Циан. URL: https://www.cian.ru/stati/288427-v-rossii-snova-hotyat-vvesti-regulirovanie-rieltorskoj-deyatelnosti/ (дата обращения: 15.10.2025).
39. В РФ хотят ввести регулирование риелторской деятельности // Финмаркет. URL: https://www.finmarket.ru/news/6146194 (дата обращения: 15.10.2025).
40. Как избежать конфликтов при сделках с недвижимостью // Центр Недвижимости. URL: https://center-nedv.ru/kak-izbezhat-konfliktov-pri-sdelkah-s-nedvizhimostyu/ (дата обращения: 15.10.2025).
41. Реформа гражданского законодательства в сфере вещных прав – будет ли продолжение? // СРО «Кадастровые инженеры». URL: https://kadastr.ru/news/reforma-grazhdanskogo-zakonodatelstva-v-sfere-veshchnykh-prav-budet-li-prodolzhenie/ (дата обращения: 15.10.2025).
42. Поправки в ГК, связанные с реформой права недвижимости, могут вступить в силу раньше 2023 года // Dentons. URL: https://www.dentons.com/ru/insights/alerts/2022/june/30/popravki-v-gk-svyazannye-s-reformoy-prava-nedvizhimosti-mogut-vstupit-v-silu-ranshe-2023-goda (дата обращения: 15.10.2025).
43. Представлен третий Обзор ВС за 2025 год // Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/predstavlen-tretiy-obzor-vs-za-2025-god/ (дата обращения: 15.10.2025).
44. В России планируют ввести регулирование риелторской деятельности — материалы газеты // Бизнес Новости в Кирове. URL: https://bnkirov.ru/articles/123062/ (дата обращения: 15.10.2025).
45. Какие законы в сфере недвижимости вступили в силу в 2023 году // Правовой центр «Невский». URL: https://nevsky.legal/publikatsii/kakie-zakony-v-sfere-nedvizhimosti-vstupili-v-silu-v-2023-godu/ (дата обращения: 15.10.2025).
46. В каких случаях сделка с недвижимостью обязательно удостоверяется нотариусом // Нотариальная палата Красноярского края. URL: https://notary.krsk.ru/press_center/articles/v-kakikh-sluchayakh-sdelka-s-nedvizhimostyu-obyazatelno-udostoveryaetsya-notariusom/ (дата обращения: 15.10.2025).
47. Коллизии прав: юристы объяснили, как оформить жилье при накладках в законе // РИА Новости. URL: https://realty.ria.ru/20240904/kollizii-1974751717.html (дата обращения: 15.10.2025).
48. Миротворческая миссия нотариусов в механизме урегулирования конфликтов в нотариальной деятельности // Нотариус Москвы Агафонова Ирина Викторовна. URL: https://notary-agafonova.ru/novosti/mirotvorcheskaya-missiya-notariusov-v-mehanizme-uregulirovaniya-konfliktov-v-notarialnoy-deyatelnosti (дата обращения: 15.10.2025).
49. Зачем нужен нотариус при операциях с недвижимостью? // Нотариус Дзенс Н.А. URL: https://notarius-dzens.ru/zachem-nuzhen-notarius-pri-operacziyah-s-nedvizhimostyu/ (дата обращения: 15.10.2025).
50. Зачем нужны нотариусы при операциях с недвижимостью // Novostroev.ru. URL: https://novostroev.ru/articles/zachem_nuzhny_notariusy_pri_operatsiyakh_s_nedvizhimostyu/ (дата обращения: 15.10.2025).
51. Преимущества нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом // Нотариальная палата Республики Башкортостан. URL: https://notariatrb.ru/news/preimushchestva-notarialnogo-udostovereniya-sdelok-s-nedvizhimym-imushchestvo (дата обращения: 15.10.2025).
52. Коллизии в строительстве и недвижимости // Московская коллегия адвокатов «Крыловы и партнёры». URL: https://krylovs.ru/services/kollizii-v-stroitelstve-i-nedvizhimosti/ (дата обращения: 15.10.2025).
53. Отказы Росреестра в регистрации: как их оспорить // Право.ру. URL: https://pravo.ru/story/247963/ (дата обращения: 15.10.2025).
54. Нужно ли возвращать обязательную нотариальную форму для сделок граждан с недвижимостью? // ГАРАНТ.РУ. URL: https://www.garant.ru/article/661858/ (дата обращения: 15.10.2025).
55. Государственная регистрация прав, обременений прав и сделок в гражданском обороте недвижимого имущества: диссертация. URL: https://www.dslib.net/grazdanskoe-pravo/gosudarstvennaja-registracija-prav-obremenij-prav-i-sdelok-v-grazdanskom.html (дата обращения: 15.10.2025).
56. Правовые коллизии при совершении сделок с жилыми помещениями: диссертация. URL: http://www.dissercat.com/content/pravovye-kollizii-pri-sovershenii-sdelok-s-zhilymi-pomeshcheniyami (дата обращения: 15.10.2025).