Рынок земельных ресурсов, земельная рента и цена земли в России: теоретические основы и современные особенности

На фоне стремительных изменений в мировой и национальной экономике, вопросы, касающиеся рынка земельных ресурсов, земельной ренты и ценообразования на землю, приобретают особую актуальность для России. Земля, как фундаментальный и невозобновляемый ресурс, лежит в основе любой хозяйственной деятельности – от сельского хозяйства и промышленности до жилищного строительства и развития инфраструктуры. Однако, в отличие от большинства других факторов производства, ее предложение строго ограничено, а качество и местоположение уникальны. Это создает специфические экономические отношения и механизмы ценообразования, которые требуют глубокого теоретического осмысления и тщательного практического анализа, особенно в условиях динамично развивающегося и часто противоречивого российского земельного рынка.

Цель данной работы — не просто констатировать факты, но и предложить комплексное, многоуровневое исследование, позволяющее студентам и аспирантам экономических и юридических вузов сформировать исчерпывающее понимание теоретических и практических аспектов рынка земли для подготовки академической работы. Мы рассмотрим классические экономические концепции земельной ренты и цены земли, проследим эволюцию земельных отношений в России после эпохальных реформ 1990-х годов, углубимся в современные факторы, формирующие стоимость земельных участков, и проведем критический анализ государственного регулирования, включая новейшие законодательные изменения 2025-2026 годов. Особое внимание будет уделено социально-экономическим последствиям и актуальным проблемам российского земельного рынка, подкрепленным свежими статистическими данными, что позволит выйти за рамки общих положений и предложить по-настоящему релевантный и авторитетный источник.

Теоретические основы рынка земельных ресурсов, земельной ренты и цены земли

Земля как фактор производства и экономическое благо

В экономической теории земля занимает особое положение среди факторов производства. В отличие от труда и капитала, земля (в широком смысле, охватывающем все природные ресурсы – от самой поверхности до недр, вод и лесов) является нерукотворным, конечным и невозобновляемым благом. Ее предложение абсолютно неэластично, то есть человек не в силах увеличить ее общее количество, а лишь изменить качество или назначение. Эта фундаментальная ограниченность порождает уникальные экономические отношения, которые формируют так называемый рынок земельных ресурсов.

Рынок земельных ресурсов – это сложная система экономических отношений, в рамках которой осуществляется купля-продажа, аренда и иное использование земельных участков и связанных с ними природных объектов. Земля выступает здесь не просто как территория, но как экономическое благо, обладающее полезностью. Эта полезность многогранна: она служит географическим пространством для жизни и деятельности, источником продуктов питания, сырья для промышленности, местом расположения инфраструктурных объектов. Именно способность земли удовлетворять разнообразные потребности и приносить рентный доход определяет ее ценность и является ключевым фактором, который учитывает покупатель при формировании цены спроса.

Земельная рента: сущность и формы

Владение землей, этим уникальным и ограниченным фактором производства, традиционно приносит ее собственнику особый вид дохода – земельную ренту. Это экономическое явление, глубоко проанализированное классиками экономической мысли, представляет собой плату за использование земли, не связанную с трудом или капиталом, вложенным в ее создание. По сути, земельная рента – это цена, уплачиваемая за эксплуатацию ограниченного природного ресурса, которую арендатор выплачивает собственнику земли. Из этого следует, что собственность на землю, а не только её использование, является фундаментальной основой для возникновения ренты.

В экономической науке выделяют несколько форм земельной ренты, каждая из которых имеет свои причины возникновения:

1. Абсолютная земельная рента. Эта форма ренты уплачивается собственнику земли абсолютно со всех земельных участков, независимо от их плодородия или местоположения. Она возникает благодаря монополии частной собственности на землю. Поскольку земля принадлежит частным лицам, а не является свободным благом, собственники обладают монопольным правом на присвоение земли и могут требовать плату за разрешение применять капитал к их участкам. Таким образом, абсолютная рента рассматривается как своеобразная «дань», которую землевладельцы собирают даже с худших земель, поскольку без земли производство невозможно.
2. Дифференциальная земельная рента. В отличие от абсолютной ренты, дифференциальная рента является дополнительным доходом, который возникает благодаря различиям в качестве и местоположении земельных участков, а также благодаря дополнительным вложениям капитала. Она делится на две формы:
   • Дифференциальная рента I: Связана с естественными различиями в плодородии почвы и более выгодным местоположением участков относительно рынков сбыта или инфраструктуры. Участки с лучшим естественным плодородием или более удобным расположением позволяют получать больший урожай или сокращать транспортные издержки при одинаковых затратах труда и капитала. Этот дополнительный доход и образует дифференциальную ренту I.
   • Дифференциальная рента II: Возникает за счет дополнительных, последовательных вложений капитала (например, удобрений, мелиорации, современных технологий) в один и тот же участок земли, которые приводят к увеличению производительности и снижению индивидуальной цены производства продукции. Эти инвестиции обеспечивают добавочную прибыль, которая со временем (после окупаемости вложений) превращается в дифференциальную ренту II.

   Таким образом, качество земли имеет прямое значение для образования дифференциальной ренты, так как лучшее плодородие повышает производительность труда и снижает индивидуальную цену производства.

3. Монопольная рента. Эта специфическая форма ренты образуется, когда определенные виды сельскохозяйственных продуктов (например, уникальные сорта винограда, чая, цитрусовых), которые могут быть выращены только на строго ограниченных и уникальных по своим природным свойствам землях, продаются по монопольной цене, существенно превышающей их стоимость. Такая рента возникает не из-за плодородия в общем смысле, а из-за уникальности производимого продукта и возможности устанавливать на него монопольные цены. Монопольная рента отличается от абсолютной тем, что абсолютная рента является частью стоимости сельскохозяйственных продуктов, в то время как монопольная – это излишек рыночной цены над их стоимостью.

Цена земли: механизм формирования и факторы

В условиях рыночной экономики земля, наряду с другими активами, становится объектом купли-продажи. Ее цена формируется не по принципу затрат на создание (как у большинства товаров), а на основе капитализации земельной ренты. Иными словами, цена земли – это будущая земельная рента, приведенная к настоящей стоимости с учетом ставки процента, или капитализированная земельная рента, превращенная в денежный капитал, приносящий доход в виде процента.

Классическая формула для определения цены земли (Ц_земли) выглядит следующим образом:

Цземли = (Р / N) × 100%

Где:

• Ц_земли – цена земли.
• Р – величина ежегодной земельной ренты (ожидаемого дохода от использования земли).
• N – норма ссудного процента (рыночная ставка процента).

Важно углубиться в понимание «нормы ссудного процента» (N). В данном контексте она представляет собой рыночную ставку процента, которая отражает альтернативные доходы, которые инвестор мог бы получить, вложив сумму, эквивалентную стоимости земли, в другие безрисковые финансовые активы, например, в государственные облигации или разместив ее в банке под процент. Иначе говоря, если бы вы не купили землю, а положили эквивалентную сумму денег в банк, сколько бы вы получали в год? Это и есть альтернативные издержки инвестирования в землю. Таким образом, чем выше ожидаемая рента (Р), тем выше цена земли. И наоборот, чем выше рыночная ставка процента (N), тем ниже будет текущая цена земли, поскольку инвесторы будут предпочитать вкладывать средства в менее рисковые и более ликвидные финансовые инструменты.

Согласно классической экономической теории, стоимость земли определяется величиной остаточного дохода, приписываемого земле после оплаты всех прочих факторов производства (труда и капитала). Полезность земли, ее способность удовлетворять разнообразные потребности и приносить рентный доход, является ключевым аспектом, учитываемым покупателем при формировании цены спроса. Земля, таким образом, рассматривается как экономическое благо, ценность которого определяется ее полезностью и способностью генерировать доход, а не трудовыми затратами на ее создание.

Историческое развитие земельных отношений и реформ в России после 1990-х годов

История земельных отношений в России после распада СССР – это сложный и драматичный путь от тотальной государственной собственности к формированию многообразных форм владения и оборота земли. Этот период стал настоящим экономическим экспериментом, изменившим саму суть аграрных и строительных рынков страны.

Начало земельной реформы (1990-1992 гг.)

Отправной точкой масштабной земельной реформы в новейшей истории России послужил 1990 год. Именно тогда был создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе, что ознаменовало намерение кардинально пересмотреть земельный строй, который до этого момента базировался на исключительной государственной собственности на землю. Ключевым законодательным актом стал Закон РСФСР от 23.11.1990 г. №374-1 «О земельной реформе».

Этот закон стал своего рода манифестом денационализации, провозглашая переход от национализированного к денационализированному земельному фонду, легализуя приватизацию земель и децентрализуя право собственности. В период с октября 1990 года по декабрь 1992 года были узаконены различные формы собственности на землю, включая частную. Этот этап характеризовался активным перераспределением земель, зачастую осуществлявшимся путем бесплатного наделения граждан земельными участками, что было попыткой компенсировать десятилетия отсутствия частной собственности. Однако, несмотря на благие намерения, этот процесс часто сопровождался неразберихой и неэффективным использованием вновь приобретенных земель. Почему же тогда, имея такой потенциал, система не смогла обеспечить устойчивое развитие?

Конституционное закрепление и новый Земельный кодекс РФ

Поворотным моментом, окончательно закрепившим новые земельные отношения, стало принятие Конституции Российской Федерации в 1993 году. Она не только провозгласила различные виды собственности на землю, но и установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это создало правовой фундамент для дальнейшего развития земельного рынка.

Однако для полноценной реализации конституционных положений требовалась более детальная законодательная база. Таким документом стал новый Земельный кодекс РФ, принятый в 2001 году. Он систематизировал правовые нормы, регулирующие использование, оборот, защиту и управление земельными ресурсами, обеспечив их соответствие конституционным принципам. ЗК РФ определил правовой режим земель различных категорий, установил порядок их получения и передачи, а также регламентировал использование участков в различных сферах деятельности и защиту земельных прав. Принятие этого кодекса стало важным шагом к формированию цивилизованного земельного рынка.

Систематизация отрасли инвестиционного строительства после «хаотичного периода»

Период 1990-х и начала 2000-х годов в России, особенно в сфере инвестиционного строительства, часто называют «хаотичным». Это было время, когда экономика страны переживала трансформационные потрясения: частые внеплановые отключения тепловой и электрической энергии (сотни отключений в год), критический износ генерирующего оборудования ТЭЦ, линий электропередачи и трубопроводов создавали серьезные проблемы для предприятий непрерывного цикла и инвесторов. Отсутствие четких правил, коррупция и неэффективность государственного управления создавали высокий уровень неопределенности.

Однако, после этого турбулентного периода, в начале 2000-х годов начался процесс систематизации отрасли инвестиционного строительства. Одним из ключевых факторов, способствовавших этому, стало принятие Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Этот закон не только определил правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, но и установил важные гарантии защиты прав инвесторов, что стало сигналом к стабилизации и созданию более предсказуемой среды для капиталовложений, в том числе и в земельные ресурсы. С тех пор отрасль постепенно двигалась к большей прозрачности и регулируемости, хотя многие проблемы остаются актуальными и по сей день.

Факторы ценообразования на землю и арендной платы в Российской Федерации

Формирование цены на землю в России – это многогранный процесс, зависящий от сложного взаимодействия экономических, географических, инфраструктурных, правовых и макроэкономических факторов. Эти элементы не просто влияют, а зачастую предопределяют инвестиционную привлекательность и, как следствие, стоимость земельных участков.

Экономические и макроэкономические факторы

В основе ценообразования лежит ключевая экономическая взаимосвязь: цена земли напрямую зависит от величины земельной ренты и обратно пропорциональна норме банковского процента. Этот принцип, выведенный из формулы капитализации ренты (Ц_земли = (Р / N) × 100%), означает, что чем выше доход, который может принести участок (рента Р), и чем ниже альтернативные доходы от денежных вложений (норма процента N), тем выше будет его стоимость.

Однако на практике на эти базовые экономические законы накладывается целый ряд макроэкономических реалий:

• Макроэкономическая ситуация: Общее состояние экономики страны (рост или рецессия) оказывает фундаментальное влияние на инвестиционную активность и платежеспособный спрос на землю. В периоды роста экономики спрос на земельные участки (для строительства, сельского хозяйства, промышленного использования) увеличивается, что ведет к росту цен.
• Инфляционные тренды: Высокая инфляция обесценивает деньги и стимулирует инвестиции в реальные активы, к которым относится и земля. В условиях инфляции земля часто рассматривается как способ сохранения и приумножения капитала, что может подталкивать цены вверх, хотя реальный рост может не поспевать за общим уровнем инфляции.
• Геополитические факторы: Международные отношения, политическая стабильность или нестабильность в стране и мире могут оказывать значительное влияние на инвестиционный климат. Риски, связанные с геополитикой, могут сдерживать как внутренние, так и внешние инвестиции в земельные ресурсы, снижая их стоимость.
• Финансово-экономическая ситуация в регионе: На локальном уровне на цену земли влияют наличие платежеспособного спроса, плотность заселения, развитость рынка труда и уровень зарплаты. Регионы с высоким экономическим потенциалом и активным развитием привлекают больше инвестиций, что повышает стоимость земли.
• Инвестиционный климат и рынок долгосрочных кредитов: Доступность и условия долгосрочного кредитования (ипотека, инвестиционные кредиты) напрямую влияют на возможности приобретения земли. Благоприятный инвестиционный климат и развитый рынок кредитов стимулируют спрос.

Физические и инфраструктурные характеристики участка

Не менее важны и физические параметры самого участка, а также его окружение:

• Местоположение: Удаленность от основной инфраструктуры, крупных городов, центров экономической активности является одним из мощнейших факторов. Чем ближе участок к развитой инфраструктуре и транспортным узлам, тем выше его цена.
• Площадь, форма, рельеф: Большие и ровные участки, удобной для застройки или обработки формы, как правило, ценятся выше. Сложный рельеф или неправильная форма могут потребовать дополнительных затрат на освоение, снижая привлекательность и стоимость.
• Экологичность и прогнозная застройка: Участки в экологически чистых районах или в зонах с благоприятными планами застройки (строительство дорог, социальных объектов, жилых комплексов) имеют более высокую стоимость, так как обещают будущие выгоды или повышают качество жизни.
• Наличие инфраструктуры и коммуникаций: Подведенные к участку или расположенные в непосредственной близости инженерные комму��икации (электричество, газ, водопровод, канализация) значительно увеличивают его стоимость, поскольку снижают капитальные затраты на освоение.
• Наличие построек на участке и степень готовности поселка: Готовые строения (даже требующие ремонта) или высокая степень готовности коттеджного поселка (дороги, общественные зоны, охрана) значительно повышают стоимость земли, так как сокращают сроки и риски строительства для покупателя.
• Транспортная доступность: Наличие и качество объектов транспортной инфраструктуры (железнодорожные вокзалы, федеральные и региональные автодороги) напрямую влияют на привлекательность участка для различных видов использования, от логистики до жилой застройки.

Правовые факторы и категория земли

Юридический статус и ограничения также являются критически важными элементами ценообразования:

• Категория земли: Это мощнейший фактор, определяющий возможное использование и стоимость участка. Земли поселений, промышленности, сельскохозяйственного назначения, водного или лесного фонда имеют строго регламентированный режим использования. Например, участок сельскохозяйственного назначения не может быть использован для многоэтажной жилой застройки без изменения категории, что является сложным и дорогостоящим процессом.
• Юридические обязательства или обременения: Наличие сервитутов (право ограниченного пользования чужим земельным участком), санитарных зон, арендных обязательств, а также охранных зон (исторических, природных) снижает стоимость земли, так как ограничивает ее использование.
• Оформленные права собственности: Полностью оформленные и зарегистрированные права собственности на землю значительно повышают ее стоимость, поскольку снижают юридические риски для покупателя и обеспечивают прозрачность сделки. Отсутствие или неопределенность правового статуса, напротив, являются серьезным дисконтирующим фактором.
• Виды разрешенного использования (ВРИ): ВРИ, установленные градостроительным регламентом, определяют, что именно можно строить и делать на участке. Широкий спектр разрешенных видов использования или ВРИ, позволяющий реализовать высокодоходные проекты, увеличивает стоимость.
• Градостроительные и природоохранные нормы: Ограничения, налагаемые градостроительными планами (высотность застройки, отступы от границ) или природоохранным законодательством, могут существенно влиять на инвестиционный потенциал участка и, соответственно, на его цену.

Таким образом, оценка стоимости земельного участка – это комплексный анализ всех перечисленных факторов, требующий глубокого понимания как экономических законов, так и специфики регионального законодательства и рыночной конъюнктуры.

Государственное регулирование земельного рынка в России: роль, проблемы и законодательные нововведения

Государство играет определяющую роль в формировании и функционировании земельного рынка в России, выступая как регулятор, собственник и гарант прав. Однако эта роль сопряжена с целым рядом вызовов и проблем, которые требуют постоянной корректировки законодательной базы и механизмов управления.

Законодательная база и принципы регулирования

Основой регулирования земельных отношений в Российской Федерации служит земельное законодательство, которое определяет правила использования и охраны земель, рассматривая их как фундамент жизни и деятельности народов, проживающих на данной территории.

Ключевым законодательным актом является Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), принятый 25 октября 2001 года. Этот документ охватывает широкий спектр вопросов: от правового режима различных категорий земель (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий и др.) до порядка приобретения и отчуждения земельных участков, их использования в различных сферах деятельности и защиты прав землевладельцев и землепользователей. ЗК РФ четко определяет, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено самим Земельным кодексом и иными специальными законами. Это создает сложную, но логичную систему взаимодействия между различными отраслями права.

Основные принципы земельного законодательства, закрепленные в ЗК РФ, включают:

• Учет значения земли как основы жизни: Подчеркивается особая ценность земли, требующая бережного отношения.
• Приоритет охраны земли: Земля рассматривается как природный ресурс и объект охраны, что означает преимущество природоохранных мер перед другими видами использования.
• Приоритет охраны жизни и здоровья человека: Любая земельная деятельность должна осуществляться с учетом безопасности для человека.
• Участие граждан и общественных организаций: Признается право граждан и общественных объединений участвовать в решении вопросов, касающихся земельных отношений.
• Сочетание интересов общества и законных интересов граждан: Государство стремится к балансу между публичными и частными интересами в сфере земли.

Проблемы государственного регулирования и их последствия

Несмотря на наличие развернутой законодательной базы, государственное регулирование земельного рынка в России сталкивается с серьезными вызовами. Одной из ключевых проблем являются серьезные противоречия между Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и другими нормативными актами. Эти противоречия создают правовую неопределенность, усложняют процессы оформления прав и препятствуют эффективному обороту земли.

Ярким примером является недавний законопроект, внесенный в Госдуму в октябре 2025 года. Он направлен на устранение сложностей с узакониванием прав на земельные участки, используемые гражданами с советских времен по праву бессрочного пользования. Ранее эти граждане, в числе которых много пенсионеров, садоводов и наследников, сталкивались с отказами при попытке оформить землю в собственность. Причиной тому было правило о бесплатной передаче земли только один раз для новых владельцев, что создавало юридические тупики для тех, кто фактически владел и пользовался землей десятилетиями, но не мог юридически закрепить свои права. И что из этого следует? Это не только усложняет жизнь миллионам граждан, но и тормозит развитие полноценного рынка, снижая его прозрачность и инвестиционную привлекательность.

Помимо правовых коллизий, неразвитость земельного рынка в России и многочисленные ограничения на всех уровнях административной власти приводят к тому, что цены на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения. Среди таких ограничений можно выделить:

• Необходимость получения множества разрешений, согласований и заключений от государственных органов для новых участников рынка, что является серьезным административным барьером.
• Недостаточная прозрачность и эффективность административного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, многие нормы которого унаследованы от плановой экономики и не отвечают современным рыночным реалиям.
• Отказы Росреестра в регистрации объектов недвижимости в зонах будущих государственных инфраструктурных проектов, например, в зоне строительства КАД-2 в Ленинградской области. Это создает серьезные проблемы для землевладельцев, чьи участки фактически «замораживаются» без адекватной компенсации или четких перспектив.

Все эти факторы тормозят развитие полноценного и ликвидного земельного рынка, искажают ценообразование и снижают инвестиционную привлекательность земельных активов. Очевидно, что для решения этих проблем необходима научно обоснованная и экономически выверенная концепция государственной земельной политики, которая бы устраняла противоречия и создавала стимулы для эффективного использования земли.

Новейшие законодательные изменения 2025-2026 годов

В попытке систематизировать и усовершенствовать регулирование земельных отношений, в России в 2025-2026 годах вводятся или уже вступили в силу ряд важных законодательных изменений:

• С 1 марта 2025 года продажа земельных участков возможна только при наличии установленных границ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это мера направлена на повышение прозрачности сделок и предотвращение споров о границах участков, но требует от собственников проведения межевания.
• Введен трехлетний срок для освоения земельных участков. Неиспользуемые участки могут быть изъяты и проданы на торгах. Важно отметить, что это правило теперь распространяется и на садовые/огородные участки, расположенные в границах населенных пунктов. Эта инициатива призвана стимулировать эффективное использование земли и бороться с «заброшенными» участками.
• С 1 января 2025 года изменяются ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы или государственная собственность на которые не разграничена. Расчет теперь производится исходя из кадастровой стоимости и прогнозируемого уровня инфляции. Это призвано сделать расчеты более прозрачными и экономически обоснованными.
• С 2026 года расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, будет основываться исключительно на кадастровой стоимости. Это изменение унифицирует подход к формированию арендных ставок по всей стране и должно упростить процесс администрирования.

Эти нововведения, хотя и направлены на повышение эффективности и прозрачности рынка, могут потребовать от землевладельцев дополнительных усилий и затрат, а их реальное влияние на рынок покажет лишь время. В этом свете, не является ли внедрение этих мер запоздалой реакцией на уже существующие проблемы?

Социально-экономические последствия и современные проблемы рынка земельных ресурсов в России

Российский рынок земельных ресурсов сегодня находится в фазе глубоких структурных изменений, которые оказывают значительное влияние на экономическую дифференциацию общества и устойчивое развитие территорий. Отсутствие системного подхода в прошлом и текущие макроэкономические вызовы усугубляют имеющиеся проблемы.

Переходное состояние рынка и экономическая дифференциация

В современной России земельный рынок все еще пребывает в переходном состоянии, требующем комплексных мер государственного регулирования. Эти меры необходимы для систематизации и совершенствования земельного фонда, оптимизации процедур его перераспределения, учета и контроля, а также обеспечения юридической чистоты операций.

Одной из дискуссионных тем остается роль частной собственности на землю. Некоторые экономические теории считают ее вредной, поскольку удорожание земли посредством ренты увеличивает затраты на ее эксплуатацию, что, в свою очередь, ведет к росту издержек производства. Этот тезис особенно актуален для сельскохозяйственных земель, где высокая рента может снижать конкурентоспособность продукции.

В 1990-х годах, на заре земельных реформ, Россия столкнулась с серьезным усилением экономической дифференциации хозяйств. Отсутствие адекватных механизмов контроля и стимулирования привело к тому, что многие земли использовались неэффективно, а экономическая ответственность за бережное и рациональное природопользование отсутствовала. Не было и действенного инструмента стимулирования роста плодородия почв, что в долгосрочной перспективе угрожало продовольственной безопасности и экологическому балансу. Из этого следует, что недостаточно просто ввести частную собственность, необходимо создать эффективные экономические стимулы и регуляторные рамки для её рационального использования.

При этом дифференциация величин земельной ренты сама по себе выполняет важную экономическую функцию – она оптимизирует распределение земельных участков между различными сферами их использования. Более высокая рента на плодородных или выгодно расположенных участках стимулирует их интенсивное использование, тогда как низкая рента на менее привлекательных землях может подтолкнуть к их сохранению или использованию для менее капиталоемких видов деятельности. Однако изъятие всей дифференциальной земельной ренты в виде налога, как некоторые предлагают, могло бы подорвать стимулы землевладельцев к поиску наилучшего способа применения земли и инвестированию в ее улучшение.

Низкая ликвидность рынка и ее причины

Российский рынок земли, особенно в сегменте частной собственности, характеризуется относительно низкой ликвидностью объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это означает, что продать земельный участок быстро и по справедливой цене часто бывает затруднительно. Причины этой низкой ликвидности многообразны:

• Неразвитость самого земельного рынка: Отсутствие прозрачных механизмов оценки, стандартизированных процедур и единой информационной базы.
• Многочисленные административные ограничения: На всех уровнях власти существуют барьеры, связанные с получением разрешений, согласований, изменением категории земли или вида разрешенного использования.
• Дисбаланс спроса и предложения: В некоторых регионах наблюдается переизбыток предложения невостребованных земель, в то время как в других – острый дефицит участков под определенные цели.
• Высокая стоимость земли: При относительно низком уровне доходов населения, высокая цена на землю делает ее недоступной для широкого круга покупателей.
• Длительные сроки сделок и сложные юридические процедуры: Бюрократия и необходимость проходить множество инстанций отпугивают потенциальных инвесторов.
• Осторожность банков при кредитовании: Банки проявляют значительную осторожность при кредитовании частных домов и земельных участков из-за высоких рисков и низкой ликвидности таких объектов, что ограничивает доступность ипотеки.

Современный кризис рынка недвижимости и земельных участков (Актуальные данные 2025 года)

На фоне общей экономической ситуации, к концу 2025 года российский рынок недвижимости, включая земельные участки, переживает заметный кризис, характеризующийся падением спроса, удорожанием ипотеки и заморозкой проектов застройщиками.

Статистические данные подтверждают эту тенденцию:

• Ипотека: Средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным продуктам на 27 октября 2025 года составляют критические 21,25%. Это делает ипотеку практически недоступной для большинства граждан. Как следствие, за 9 месяцев 2025 года количество выданных ипотечных кредитов в Татарстане сократилось на 43% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, составив всего 46 300 кредитов. В сентябре 2025 года выдачи кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в Москве и Санкт-Петербурге снизились на 11% по количеству и на 18% по объему (до 49,7 млрд рублей) относительно августа того же года.
• Продажи жилья: Спрос на жилье значительно снижается в крупных городах России, что указывает на стагнацию рынка. За первые девять месяцев 2025 года продажи жилья в Красноярске упали на 37,1%, в Волгограде – на 32,8%, в Краснодарском крае – на 32,2%, а в Санкт-Петербурге – на 29,9% по сравнению с прошлым годом. Число договоров переуступки прав требования по договорам долевого участия (ДДУ) в Москве за первые три квартала 2025 года сократилось на 28,2% по сравнению с 2024 годом (с 6,7 тыс. до 4,8 тыс.) и более чем на 50% по сравнению с 2023 годом (9,7 тыс. сделок), что свидетельствует о снижении инвестиционной привлекательности строящегося жилья.
• Строительная отрасль: В первой половине 2025 года объем инвестиций в новые строительные проекты снизился на 5,8%, а количество проектов – на 2,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За восемь месяцев 2025 года производство 26 основных видов стройматериалов сократилось на 9,5%, что является прямым следствием снижения активности в строительстве.

Влияние инфляции и льготных ипотечных программ

Падение спроса и удорожание кредитов происходят на фоне продолжающейся инфляции. Годовая инфляция в России в сентябре 2025 года составила 7,99%, а по оценке на 20 октября 2025 года ускорилась до 8,19%. Банк России прогнозирует инфляцию на конец 2025 года в диапазоне 6,5–7%. Несмотря на то, что в сентябре 2025 года российские новостройки подорожали на 5%, а готовая недвижимость – на 5,7%, этот рост цен не успевает за общим уровнем инфляции, что означает реальное обесценивание инвестиций.

В этих условиях особую роль играют льготные ипотечные программы. Хотя ставки по ним сохраняются на уровне около 6% годовых, существует мнение, что они могут использоваться как инструмент изъятия сбережений граждан, при этом ставки по рыночным кредитам остаются крайне высокими. Более того, количество льготных программ сокращается: в сентябре 2025 года количество льготных кредитов на ИЖС в Москве и Санкт-Петербурге уменьшилось на 16%, а их объем — на 20% по сравнению с августом того же года. С 1 февраля 2026 года вводится ограничение на оформление более одной льготной ипотеки на семью, что еще больше сужает круг потенциальных заемщиков. Разве не должны эти программы в первую очередь поддерживать реальное улучшение жилищных условий, а не служить скрытым механизмом изъятия сбережений?

Т��нденции на рынке элитной недвижимости

На общем фоне кризиса рынок элитной недвижимости демонстрирует специфические тенденции. В III квартале 2025 года индекс стоимости элитной недвижимости в Москве вырос на 6,5% (что составляет значительные 28% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года). При этом медианная цена сделок увеличилась на 14% до 2,6 млн рублей за м². Этот сегмент рынка, традиционно менее чувствительный к общим экономическим колебаниям и ипотечным ставкам, продолжает показывать рост, что может быть связано с перетоком капитала из других активов в «тихую гавань» дорогой недвижимости.

В целом, современный российский рынок земельных ресурсов и недвижимости находится в сложном положении, требующем взвешенных решений и системной государственной политики для стабилизации и устойчивого развития.

Выводы и рекомендации по совершенствованию рынка земельных ресурсов в России

Исчерпывающий анализ теоретических основ рынка земельных ресурсов, земельной ренты и цены земли, а также глубокое погружение в исторический контекст и современные реалии российского земельного рынка, позволяют сформулировать ряд ключевых выводов и предложений по его совершенствованию.

Прежде всего, следует констатировать, что земля, будучи уникальным и невозобновляемым фактором производства с абсолютно неэластичным предложением, генерирует особый вид дохода – земельную ренту. Ее формы (абсолютная, дифференциальная I и II, монопольная) отражают различия в качестве, местоположении и интенсивности использования участков, а также монопольное право собственности. Цена земли, как капитализированная рента, находится в прямой зависимости от величины ренты и в обратной – от нормы ссудного процента, что делает ее крайне чувствительной к макроэкономическим условиям.

Исторический путь российского земельного рынка после 1990-х годов был тернист: от хаотичной денационализации и приватизации к попыткам систематизации, закрепленным в Конституции РФ 1993 года и Земельном кодексе РФ 2001 года. Однако, несмотря на эти шаги, рынок до сих пор находится в переходном состоянии, страдая от неразвитости, низкой ликвидности и административных барьеров.

Ключевые проблемы современного российского земельного рынка, выявленные в ходе исследования, включают:

• Несогласованность законодательной базы: Существенные противоречия между нормативными актами создают правовую неопределенность и тормозят эффективный оборот земли.
• Административные барьеры и ограничения: Излишняя бюрократия, необходимость многочисленных согласований и отказы в регистрации прав на землю в зонах государственных проектов искажают ценообразование и снижают инвестиционную привлекательность.
• Низкая ликвидность объектов купли-продажи: Сочетание таких факторов, как неразвитость рынка, административные ограничения, дисбаланс спроса и предложения, а также высокая стоимость земли, приводит к трудностям при реализации участков.
• Кризисные явления на рынке недвижимости: Падение спроса, рекордно высокие ипотечные ставки (средневзвешенная ставка 21,25% на 27 октября 2025 года), сокращение объемов кредитования и продаж жилья (например, падение продаж в Красноярске на 37,1% за 9 месяцев 2025 года) серьезно влияют и на земельный рынок.
• Недостаточная эффективность льготных ипотечных программ: Несмотря на их существование, сокращение количества программ и ограничение на получение одной льготной ипотеки на семью с 1 февраля 2026 года снижает их стимулирующий эффект.
• Влияние инфляции: Рост цен на недвижимость не поспевает за инфляцией (годовая инфляция 7,99% в сентябре 2025 года), что ведет к реальному обесцениванию инвестиций.

Для совершенствования рынка земельных ресурсов в России предлагаются следующие рекомендации:

1. Разработка и внедрение научно обоснованной и экономически выверенной концепции государственной земельной политики. Эта концепция должна стать основой для устранения законодательных противоречий и создания единой, прозрачной системы управления земельными ресурсами.
2. Гармонизация земельного, гражданского и иного законодательства. Необходимо систематическое выявление и устранение коллизий между нормативными актами, в том числе через принятие специализированных федеральных законов, решающих конкретные проблемы (например, законопроект об узаконивании прав на землю, используемую с советских времен).
3. Упрощение административных процедур и снижение барьеров. Автоматизация процессов регистрации прав, сокращение перечня необходимых согласований, повышение прозрачности деятельности государственных органов в сфере земельных отношений.
4. Развитие механизмов оценки и информации о земельных участках. Создание единой, актуальной и доступной информационной базы о кадастровой стоимости, правовом статусе, границах и обременениях всех земельных участков, что повысит прозрачность и ликвидность рынка. Внедрение обязательного межевания с 1 марта 2025 года является важным шагом в этом направлении.
5. Стимулирование эффективного использования земель. Введение трехлетнего срока для освоения участков (включая садовые) и возможность их изъятия является шагом в правильном направлении, но требует четких критериев неиспользования и справедливых механизмов изъятия.
6. Адаптация механизмов арендной платы. Переход к расчету арендной платы на основе кадастровой стоимости с 2026 года и учет инфляционных трендов (как это сделано в Москве с 1 января 2025 года) способствуют большей справедливости и экономической обоснованности.
7. Поддержка рынка через адресные программы. Вместо общих льготных программ, которые могут использоваться для спекуляций, следует разрабатывать целевые меры поддержки для определенных категорий граждан или видов деятельности, с учетом реальных доходов и потребностей.
8. Развитие рынка долгосрочных инвестиций в землю. Создание условий для привлечения инвестиций в развитие инфраструктуры и улучшение качества земель, что будет способствовать росту их стоимости и повышению эффективности использования, позволит сформировать в России полноценный, прозрачный и эффективный рынок земельных ресурсов, способствующий устойчивому экономическому развитию и социальной справедливости.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации. Москва: Эксмо, 2011.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.10.2025).
4. Анализ факторов влияния на земельный рынок в России / Л.Н. Устинова, Ф.М. Сайфуллина [и др.] // Креативная экономика. 2022. № 11.
5. Данилова, О.С. Сравнительный анализ действующих ставок арендной платы за землю городов Дальневосточного федерального округа // Вестник науки.
6. Ерофеев, Б.В. Земельное право. Москва, 2008.
7. Иконницкая, И.А. Земельное право Российской Федерации. Москва, 2008.
8. Кондорский, С.Г. Ресурсное государство. Москва, 2007.
9. Кондорский, С.Г. Административные рынки СССР и России. Москва: ОГИ, 2006.
10. Кухтин, П.В., Левов, А.А., Лобанов, В.В., Семкина, О.С. Управление земельными ресурсами. Санкт-Петербург, 2008.
11. Лещук, Е.Г. Социально-экономические аспекты формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в условиях трансформации отношений собственности: автореферат кандидата экономических наук. Челябинск, 2009.
12. Мальцев, К.В. Государственное регулирование рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития: диссертация доктора экономических наук. Москва, 2009.
13. Мальцев, К.В. Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации // Регионология.
14. Мальцев, К.В. Проблемы государственного регулирования земельного рынка // Russian Journal of Regional Studies — Регионология.
15. Назаренко, В.И., Шмелев, Г.И. Земельные отношения и рынок земли. Москва, 2007.
16. Николайчук, О.А. Земельная рента – реальная или ложная социальная стоимость // Научно-исследовательский финансовый институт. Финансовый журнал. 2011. № 2. С. 31-42.
17. Рикардо, Д. Сочинения. Т. 1. Москва: Экономика, 2012.
18. Сыроедов, Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2001. № 8. С. 27.
19. Lipski, S. A. Zemelnye otnosheniya i zemleustroystvo: osnovnye rezultaty desyatiletiya reform. Moscow, GUZ, 2000.