Рынок земли в Российской Федерации: Современные тенденции, правовое регулирование и экономические особенности (2020-2025 с прогнозом до 2030 года)

К 2025 году, когда мир сталкивается с беспрецедентными вызовами — от климатических изменений до геополитической турбулентности, — земля вновь занимает центральное место в экономической и политической повестке дня. Она не просто ресурс, но и основа суверенитета, продовольственной безопасности и устойчивого развития любого государства. В России, где земельный фонд огромен и разнообразен, рынок земли представляет собой сложную систему, формирующуюся на стыке вековых традиций, постсоветской трансформации и стремительно меняющихся современных реалий. Актуализация подходов к анализу этого рынка становится не просто желательной, а жизненно необходимой задачей.

Исторически, в период 2010-2011 годов, российский рынок земли находился на ранних стадиях своего становления, сталкиваясь с наследием командно-административной системы и несовершенством законодательной базы. Сегодня, спустя более десяти лет, мы наблюдаем совершенно иную картину: рынок эволюционировал, появились новые механизмы регулирования, а экономические и социальные факторы приобрели иное значение. Цель данного исследования — не просто деконструировать устаревшие представления, но и построить всеобъемлющий, глубокий анализ современного функционирования земельного рынка в Российской Федерации на период до 2025 года, заглядывая в перспективу до 2030 года. Мы рассмотрим его теоретические основы, правовые рамки, экономические тенденции и социальные последствия, чтобы представить максимально актуальную и полезную картину для студентов и исследователей, стремящихся понять этот важнейший сектор экономики.

Теоретические основы и специфические черты рынка земли в Российской Федерации

В основе понимания земельного рынка лежит признание земли не просто как физической поверхности, но как уникального и многогранного экономического ресурса. Это невоспроизводимый, пространственно ограниченный актив, который выступает и как фактор производства, и как средство производства, и как объект инвестирования. В широком смысле, фактор «земля» охватывает все природные ресурсы, используемые в хозяйственной деятельности, от пахотных угодий до недр, лесов и водных объектов. Рынок земли, в свою очередь, представляет собой сложную совокупность экономических отношений, где формируются спрос, предложение и, как следствие, цена на земельные участки, определяя их эффективное использование и распределение.

Земля как экономический ресурс и объект рыночных отношений

Отличительные черты земли как экономического ресурса формируют уникальные особенности земельного рынка:

• Количественная ограниченность и невоспроизводимость: В отличие от большинства других товаров, предложение земли фиксировано. Это означает, что повышение спроса или цен не может привести к быстрому увеличению ее объема. Человечество не может «произвести» новую землю в масштабах, способных удовлетворить растущие потребности, что делает ее дефицитным ресурсом.
• Неподвижность и пространственная ограниченность: Каждый земельный участок уникален своим расположением. Именно это свойство, в совокупности с невозможностью перемещения участка, формирует его особую ценность, особенно в условиях развитой инфраструктуры или близости к крупным населенным пунктам.
• Неподверженность физическому износу: При условии рационального использования, земля не изнашивается и может сохранять свои продуктивные свойства на протяжении веков. Более того, при правильных инвестициях (например, мелиорация, повышение плодородия) ее качество может улучшаться.
• Уникальность расположения: Каждый участок имеет свою уникальную совокупность характеристик: географическое положение, доступность инфраструктуры, экологические параметры. Эти особенности лежат в основе дифференциальной ренты и формируют значительные различия в стоимости даже между соседними участками.

Земельный рынок, таким образом, играет ключевую роль не только в распределении ограниченных ресурсов, но и в формировании бюджетных доходов всех государств. Через налоги на землю, арендную плату за государственные участки и пошлины за сделки, государство пополняет свою казну, что является фундаментальным аспектом его функционирования.

Особенности формирования и функционирования земельного рынка в российской экономической системе

Российский рынок земли исторически и структурно отличается от западных моделей. В российской экономической системе земля признается не только экономическим или производственным фактором, но и социально-политическим ресурсом. Это обусловлено как историческим прошлым страны, так и современными государственными подходами к управлению земельным фондом.

Одной из наиболее ярких специфических черт российского рынка является высокая степень государственного участия. По данным Росреестра на 2010 год, 92,2% территории России находилось в государственной собственности. Из них 59,7% принадлежало федерации, 1,2% – регионам и 1,2% – муниципалитетам. В частной собственности граждан находилось лишь 7,2% всех российских земель, а юридических лиц – 0,6%. Хотя с тех пор данные могли несколько измениться в сторону увеличения доли частной собственности (по некоторым источникам, к 2025 году она составляет около 7,8%), доминирование государства остается неоспоримым. Высокая доля государственной собственности неизбежно влечет за собой активное государственное регулирование, проявляющееся в правилах зонирования территорий, стандартах оценки недвижимого имущества и множестве административных процедур.

Таблица 1. Структура земельного фонда Российской Федерации по формам собственности (на 2010 год)

Форма собственности	Доля от общей территории РФ
Государственная собственность	92,2%
Федеральная	59,7%
Региональная	1,2%
Муниципальная	1,2%
Частная собственность граждан	7,2%
Частная собственность юрлиц	0,6%

Предложение на рынке земли, как уже было отмечено, имеет ограничительное свойство. Это означает, что даже значительное повышение арендной платы или цены не может привести к быстрому увеличению предложения. Такая жесткость предложения, в сочетании с высоким уровнем государственного регулирования, создает уникальные условия для формирования цен и развития конкуренции на российском земельном рынке. Исторически, командно-административная система в постсоветский период, когда рынок недвижимого имущества не функционировал в полном объеме, также оставила свой отпечаток на уровне развития и структуре современного земельного рынка России. В этом контексте, понимание исторического наследия помогает осознать текущие вызовы и перспективы.

Правовое регулирование и государственная политика на земельном рынке РФ: Эволюция и современность

Эффективное функционирование любого рынка, тем более столь стратегически важного, как земельный, невозможно без четких правовых рамок и продуманной государственной политики. В России система регулирования земельных отношений претерпела значительные изменения за последние десятилетия, особенно после 2011 года, что отражает стремление государства адаптировать законодательство к новым экономическим реалиям и вызовам.

Система законодательства о земле в Российской Федерации

Основой правового регулирования земельных отношений в России служит иерархическая система нормативно-правовых актов, вершину которой занимает Конституция Российской Федерации, закрепляющая право частной собственности на землю и признающая землю основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Ключевым законодательным актом является Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), который определяет правовой режим земель, принципы земельных отношений, порядок приобретения, использования и прекращения прав на земельные участки. В тесной взаимосвязи с ним действует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), регулирующий гражданско-правовые аспекты сделок с землей, такие как купля-продажа, аренда, залог.

Особое место в системе занимает Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который устанавливает специальные правила для этой стратегически важной категории земель, регулируя их использование, приватизацию, аренду и другие формы оборота. Помимо этих основных актов, регулирование осуществляется посредством множества других федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, а также региональных и муниципальных нормативно-правовых актов, которые детализируют положения федерального законодательства с учетом местной специфики.

Государственная политика по управлению земельным фондом РФ направлена на создание и совершенствование правовых, экономических, социальных и организационных условий для развития земельных отношений. Это включает в себя:

• Планирование и прогнозирование использования земельных ресурсов.
• Зонирование территорий для определения разрешенных видов использования земель.
• Распределение и перераспределение земель.
• Ведение государственного земельного кадастра для учета и оценки участков.
• Землеустройство, мониторинг и контроль за использованием земель.
• Разрешение земельных споров.

Ключевые изменения в земельном законодательстве РФ (2012-2025 гг.)

Период после 2011 года ознаменовался активными изменениями в земельном законодательстве, направленными на совершенствование регулирования и повышение эффективности использования земельного фонда.

• «Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012–2020 годы»: Утвержденные Распоряжением Правительства РФ от 3 марта 2012 года, эти Основы стали стратегическим документом, определяющим долгосрочные приоритеты в сфере земельных отношений. Хотя изначально срок их действия был ограничен 2020 годом, они задали вектор развития законодательства на многие годы вперед.
• Федеральный закон №171-ФЗ от 1 марта 2015 года: Этот закон внес кардинальные изменения в ЗК РФ, введя новую Главу V.1, которая установила исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Это было частью «дорожной карты» по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства, значительно упростив и ускорив процесс получения земли для определенных целей.
• Федеральный закон № 507-ФЗ от 5 декабря 2022 года: Данный закон ужесточил процедуру принудительного изъятия земель сельскохозяйственного назначения. Теперь основания для изъятия включают:
  • Неиспользование по целевому назначению в течение трех и более лет.
  • Использование с нарушением законодательства в течение трех лет подряд, повлекшее снижение плодородия или вред окружающей среде.
  • Неиспользование в течение года после приобретения на публичных торгах. Эти меры призваны бороться с неэффективным использованием ценных сельскохозяйственных угодий.
• Федеральный закон № 639-ФЗ от 29 декабря 2022 года: Вступивший в силу с 1 января 2023 года, этот закон изменил процедуру признания права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Он сократил количество таких долей, которые могут быть признаны невостребованными, что направлено на защиту прав собственников. Важно отметить, что с 1 января 2025 года лицо, чья земельная доля признана невостребованной, окончательно утрачивает право собственности на нее.
• Федеральный закон № 492-ФЗ от 4 августа 2023 года: Внес изменения в ЗК РФ, касающиеся образования земельных участков и предоставления их религиозным и некоммерческим организациям, что упрощает их деятельность.
• Закон от 1 марта 2024 года и ФЗ № 463-ФЗ от 4 августа 2023 года: Увеличил максимально возможный срок нахождения земельного участка в аренде у физического лица для сельскохозяйственных целей. Так, земельные участки с агролесомелиоративными насаждениями, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду без торгов. Если физическое лицо владеет смежным участком на праве собственности, срок аренды для нового участка может составлять от 3 до 49 лет; если на праве аренды — срок не должен превышать срока аренды смежного участка. Для земель сельскохозяйственного назначения, приобретаемых через торги, максимальный срок аренды может достигать 30 лет.
• Федеральный закон от 31 июля 2025 года (№ 295-ФЗ): Этот закон, вступающий в силу с 1 сентября 2025 года (отдельные положения с 1 марта 2026 года), вводит новую главу в Земельный кодекс РФ, устанавливающую единый порядок определения и изменения видов разрешенного использования земельных участков. Виды разрешенного использования будут устанавливаться в соответствии с классификатором, градостроительным регламентом, лесохозяйственным регламентом и положением об особо охраняемой природной территории. Поправки также позволяют строить линейные объекты независимо от вида разрешенного использования участка и конкретизируют порядок определения разрешенного использования для недропользования. Это должно значительно упорядочить градостроительную деятельность и сократить административные барьеры.

Механизмы оборота земель: приватизация, аренда и залог (актуализация на 2025 год)

Оборот земель в России осуществляется через различные механизмы, каждый из которых имеет свои особенности и регулируется отдельными нормами законодательства.

Приватизация земли — это процесс передачи земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную. Она может быть платной и бесплатной.

• Бесплатная приватизация распространяется на участки, полученные до 2001 года (для жилищного фонда), а также на участки по «дачной амнистии». «Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2031 года, позволяя в упрощенном порядке регистрировать жилые и садовые дома, а также вспомогательные постройки, возведенные до мая 1998 года, на участках для садоводства, ИЖС и ЛПХ в границах населенных пунктов.
• С 2025 года для постановки участка на кадастровый учет или регистрации права собственности обязательно требуется указание его точных границ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что делает межевание необходимой процедурой.

Аренда государственных и муниципальных земель:

По общему правилу, договоры аренды государственных или муниципальных земельных участков заключаются на торгах (аукционах). Однако существует ряд исключений, когда предоставление возможно без торгов:

• Участки для членов некоммерческих организаций (для ИЖС или садоводства).
• Гражданам с правом на первоочередное приобретение.
• Участки для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
• Для комплексного освоения территории.
• Сельскохозяйственным организациям или крестьянским (фермерским) хозяйствам в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
• Для осуществления деятельности в сфере охотничьего хозяйства лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение.

Максимальный срок аренды для размещения линейных объектов или сельскохозяйственного производства может достигать 49 лет, что обеспечивает долгосрочную стабильность для инвесторов. Это напрямую влияет на инвестиционную привлекательность и стабильность в аграрном секторе, что способствует планированию на долгий срок.

Залог земельных участков:

Залог земельных участков, особенно из земель сельскохозяйственного назначения, имеет свои особенности, регулируемые Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

• Запрещено закладывать земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевые земельные участки ЛПХ.
• Важно, что если договор аренды сельскохозяйственного участка был заключен без проведения торгов, арендатор не вправе передавать арендные права в залог в пределах срока договора. В случае выявления нарушений использования сельскохозяйственного участка, собственнику запрещено передавать его в залог с момента выдачи предписания об устранении нарушений.
• Право аренды земельного участка может быть передано в залог с согласия собственника, если это не противоречит договору или закону. Для договоров аренды государственного или муниципального участка на срок до пяти лет требуется согласие арендодателя на залог права аренды; если срок более пяти лет, достаточно уведомить арендодателя.

Эти механизмы, постоянно совершенствующиеся законодателем, формируют динамичную, но сложную систему земельного оборота, требующую глубокого понимания со стороны всех участников рынка.

Современные тенденции и ценообразование на сегментах земельного рынка России (2020-2025)

Период с 2020 по 2025 год ознаменовался рядом значимых событий и факторов, оказавших существенное влияние на российский рынок земли. От глобальной пандемии до геополитических изменений и внутренних экономических реформ — все это формировало уникальные тенденции в динамике сделок и ценообразовании на различных сегментах рынка. Анализ этих процессов позволяет выявить ключевые драйверы и определить перспективы развития.

Динамика сделок и ключевые драйверы роста (2020-2025)

Рынок земли в России продемонстрировал впечатляющий рост численности сделок купли-продажи в последние годы. В период с 2020 по 2024 годы этот показатель увеличился на 89%, с 0,9 млн до 1,7 млн сделок. Этот бурный рост обусловлен несколькими ключевыми факторами:

• Спрос на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) стал основным драйвером рынка. Пандемия COVID-19 и последующий переход на удаленный формат работы стимулировали стремление граждан к загородной жизни. Это стремление было активно поддержано государственными программами льготной ипотеки, которые сделали приобретение земельных участков и строительство домов более доступным.
• Эффект отмены льготной ипотеки: Отмена массовой льготной ипотеки «Господдержка» (под 8%) в июле 2024 года и ужесточение условий «Семейной ипотеки» оказали значительное влияние на рынок жилищного строительства. В мае 2025 года выдача ипотечных кредитов составила 287 млрд рублей, что значительно ниже среднего показателя в 780 млрд рублей в 2023 году. Объемы ипотечного кредитования в Сбербанке сократились на 49,2% в июле 2024 — июне 2025 годов по сравнению с аналогичным периодом 2023-2024 годов. Это привело к снижению запуска новых проектов на 18,8% за 11 месяцев до мая 2025 года (до 2,7 млн м²), а ввод жилья уменьшился на 31,4% до 5,9 млн м² в мае 2025 года. Несмотря на это, объем одновременно возводимого жилья вырос к июню 2025 года на 2,5% до 117,5 млн м². Примечательно, что сегмент ИЖС, как ожидается, будет преобладать в структуре совокупного ввода жилья, достигнув 102-105 млн м² в 2025 году, подтверждая сохранение тренда на загородное строительство.
• Государственные программы развития внутреннего туризма также стимулируют предпринимателей приобретать земельные участки под строительство гостиниц, глэмпингов и других объектов туристической инфраструктуры.
• Рост земельных активов крупных агропромышленных комплексов: Крупные агрохолдинги продолжают консолидировать земли, пополняя свои земельные банки. По данным BEFL, к 2025 году 75 крупнейших агрокомпаний контролируют 19 млн га сельскохозяйственных земель, что на 2,7% больше, чем в 2024 году. Земельный банк топ-10 этих компаний составляет 7,7 млн га (41% от общего объема земель в рейтинге), а топ-5 владеет 5 млн га (26%).

Ценовая динамика по сегментам и регионам (2023-2025)

Ценовая динамика на земельном рынке России демонстрирует разнонаправленные, но в целом растущие тенденции, зависящие от сегмента и региона.

• Участки под ИЖС: Средняя цена сотки на земельных участках под ИЖС в России увеличилась за январь-май 2025 года на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, достигнув 580 тыс. рублей. В Московской области, традиционно являющейся лидером по ценам, рост составил 7% за год, с 558 тыс. до 597 тыс. рублей за сотку.
  • Региональные различия: Наиболее высокие цены на участки под ИЖС (за пределами Московской области) зафиксированы в Дагестане (1,2 млн рублей за сотку, -1% год к году) и Краснодарском крае (900 тыс. рублей за сотку, +1% год к году). Наиболее доступные цены (среди регионов с достаточной выборкой) экспонируются в Смоленской, Рязанской, Сахалинской областях, а также в Забайкальском крае — 230-260 тыс. рублей за сотку.
• Общая динамика загородных земель: За последний год (по состоянию на июль 2024 года) цена сотки земельного участка в среднем по стране увеличилась на 25%, до 243 тыс. рублей, опережая рост цен на загородные дома (+9%). В ноябре 2023 года средняя стоимость загородных земель составила 284 000 рублей за сотку, увеличившись на 11% за год.
• Земли сельскохозяйственного назначения: В I квартале 2023 года стоимость земельных участков сельхозназначения в среднем по России составила 490 тыс. рублей за объект. В южных регионах средняя стоимость земель сельхозназначения возросла до 23% в сравнении с 2023 годом, а в центральных регионах – на 14%.
• Лидеры роста в Московской области: Наибольший годовой рост цен на земельные участки зафиксирован в Можайском округе (на 25%, до 1 млн руб. за участок), в Истре (на 22,2%, до 2,95 млн руб.), в Химках (на 21%, до 7,5 млн руб.).

Таблица 2. Динамика средней цены сотки на участках под ИЖС в регионах РФ (январь-май 2025 г. к 2024 г.)

Регион	Средняя цена сотки (май 2025 г.)	Изменение год к году
Россия (среднее)	580 тыс. руб.	+3%
Московская область	597 тыс. руб.	+7%
Дагестан	1,2 млн руб.	-1%
Краснодарский край	900 тыс. руб.	+1%
Смоленская область	230-260 тыс. руб.	N/A
Рязанская область	230-260 тыс. руб.	N/A
Сахалинская область	230-260 тыс. руб.	N/A
Забайкальский край	230-260 тыс. руб.	N/A

Факторы ценообразования и государственная кадастровая оценка

Ценообразование на земельном рынке — это многофакторный процесс, где взаимодействуют макроэкономические, региональные и локальные параметры.

• Ключевые факторы ценообразования:
  • Макроэкономическая ситуация: Общая экономическая стабильность, темпы инфляции, процентные ставки по кредитам.
  • Инфляционные тренды: Земля часто рассматривается как защитный актив от инфляции.
  • Геополитические факторы: Влияние внешних событий на экономическую активность и инвестиционную привлекательность.
  • Инфраструктура: Удаленность от основной инфраструктуры (дороги, коммуникации, общественный транспорт), наличие сетей (энергомощность, газ, водоснабжение).
  • Местоположение: Близость к крупным городам, наличие водоемов, лесов.
  • Экологичность: Чистота окружающей среды, отсутствие промышленных объектов.
  • Прогнозная застройка близлежащих территорий: Планы по развитию района, строительство новых объектов.
• Специфические факторы для отдельных сегментов:
  • Земли сельскохозяйственного назначения: Определяющими факторами являются технологические особенности надела (состав и плодородность грунта) и географическое расположение (климат, роза ветров, осадки). Высокопродуктивные черноземы, например, ценятся значительно выше.
  • Промышленные земли (особенно в Московской области): Востребованы участки с готовой инфраструктурой (энергомощность, газ), расположенные в радиусе 15 км от Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) и Московского центрального диаметра-4 (МЦД-4). Также важны участки, подпадающие под льготы (например, налоговые каникулы для инвесторов).
• Государственная кадастровая оценка: Кадастровая стоимость, определяемая для земельных участков, учитывает их целевое назначение и категорию, а также множество других параметров. В 2022 году была проведена государственная кадастровая оценка. С 1 января 2023 года новая кадастровая стоимость применяется для определения земельного налога и арендных платежей только в случае ее уменьшения по сравнению с 1 января 2022 года. С 1 января 2025 года также применяются результаты государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест.

Изменения с сентября 2025 года: С этого периода в России вступают в силу изменения в порядок определения кадастровой стоимости земельных участков. Теперь она будет учитывать не только категорию земли и разрешенное использование, но и фактическую инфраструктуру (дороги, газ, электричество), близость к крупным населенным пунктам и рыночные сделки в конкретном районе. Кадастровая стоимость будет актуализироваться ежегодно автоматически, что должно сделать ее более приближенной к рыночной и повысить экономическую эффективность оспаривания.

Взаимодействие всех этих факторов формирует сложную и динамичную картину ценообразования на российском земельном рынке, требующую постоянного мониторинга и анализа.

Экономические и социальные последствия развития рынка сельскохозяйственных земель в России

Рынок сельскохозяйственных земель является стержневым элементом национальной экономики, обеспечивающим не только продовольственную безопасность, но и аграрное производство, а также экспортный потенциал страны. Однако его развитие сопряжено как с позитивными, так и с рядом серьезных негативных экономических и социальных последствий, требующих пристального внимания.

Проблемы неиспользования и деградации сельскохозяйственных земель

Одной из наиболее острых проблем российского аграрного сектора является масштабное неиспользование сельскохозяйственных угодий и их деградация. Это приводит к сокращению продуктивных земель, потере плодородия и разрушению почвенного покрова.

• По состоянию на январь 2021 года, около 19,4 млн га пашни (5,1% от общей площади сельхозземель) оставались неиспользуемыми. В целом по стране, в январе 2021 года насчитывалось 33,0 млн га неиспользуемых сельскохозяйственных угодий, что составляет 16,7% от всей площади угодий. В составе неиспользуемых угодий преобладает пашня (18,8 млн га, или 16,1% от всей площади пашни).
• Ежегодно в России деградирует 1,5–2 млн га земель, что приводит к потерям до 3,9 млн т сельхозпродукции в зерновом эквиваленте. Приблизительно 130 млн га сельскохозяйственных угодий считаются деградированными, что создает угрозу для долгосрочной устойчивости аграрного производства.

Таблица 3. Масштабы неиспользуемых сельскохозяйственных угодий в РФ (по состоянию на январь 2021 г.)

Тип угодий	Площадь неиспользуемых угодий	Доля от общей площади угодий
Пашня	19,4 млн га	5,1%
Все сельскохозяйственные угодья	33,0 млн га	16,7%

В условиях экономических санкций и стремления к импортозамещению, рациональное использование земель сельхозназначения становится критически важной задачей для ускоренного увеличения производства отечественной продукции. Приятно отметить, что в 2023 году площадь неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения в России сократилась на 2,03 млн га по сравнению с 2022 годом, и к концу 2024 года в оборот было вовлечено почти 2,4 млн га. Это свидетельствует о начале положительных сдвигов.

С 1 апреля 2025 года вводится закон, усложняющий процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории и сокращающий основания для их изъятия, что должно способствовать сохранению аграрных угодий. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно теперь лишь в случаях неиспользования по целевому назначению более трех лет подряд.

Концентрация собственности и ее влияние на аграрный сектор

Развитие рынка сельскохозяйственных земель, наряду с ростом объемов сельхозпродукции, привело к значительной концентрации собственности на землю в руках крупных агрохолдингов. Это явление имеет свои плюсы (эффективное управление, инвестиции), но и серьезные минусы, ставя под угрозу устойчивость мелких и средних форм хозяйствования.

• Крупные агрохолдинги, такие как «Русагро», «Мираторг», «Степь» и «Агросила», обладают значительными финансовыми ресурсами и способны предлагать более высокую арендную плату, эффективно вытесняя с рынка малые фермерские хозяйства.
• По данным BEFL, к 2025 году 75 крупнейших агрокомпаний контролируют 19 млн га сельскохозяйственных земель, что на 2,7% больше, чем в 2024 году. Земельный банк топ-10 этих компаний составляет 7,7 млн га (41% от общего объема земель в рейтинге), а топ-5 владеет 5 млн га (26%). При этом важно отметить, что крупные землевладельцы контролируют не более 5% всех сельскохозяйственных земель в стране, что говорит о сохранении значительной доли у других субъектов.
• В период с 2016 по 2021 год общее число сельскохозяйственных организаций в России сократилось на 14% (с 36 тыс. до 31,1 тыс.), а их земельный банк уменьшился с 90,2 млн до 77,9 млн га. Это свидетельствует о структурной трансформации аграрного сектора.
• Приватизация сельскохозяйственных земель в 1990-е годы не всегда учитывала мнения крестьян и часто проходила формально, что заложило основы для многих текущих проблем.
• Изъятие 678 тыс. га сельхозугодий за предыдущие десять лет для несельскохозяйственных целей привело к потере огромных площадей плодородных земель. За период с 2010 по 2020 годы площадь земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации сократилась на 17,6 млн га, или на 4,6%.

Ценообразование и качество земель: дисбалансы и вызовы

Еще одной значимой проблемой является дисбаланс между качеством земли и ее рыночной стоимостью, что приводит к ряду негативных последствий.

• Зачастую, качество земли не влияет на ее стоимость в той степени, в какой должно бы. Черноземы, лесные, пойменные земли и дерново-подзолистые почвы могут практически приравниваться в цене, что не стимулирует инвестиции в повышение плодородия и рациональное использование высококачественных земель.
• В действительности, качество почв является ключевым фактором, влияющим на стоимость сельскохозяйственных земель. Черноземы и каштановые почвы ценятся на 20–30% выше, чем земли III–VI классов. Цены варьируются от 20 тыс. рублей за гектар в Сибири до 300 тыс. рублей за гектар в черноземных регионах. Например, в Ростовской области кадастровая стоимость южных черноземов составляет от 9,1 до 11,4 руб./м², тогда как каштановых почв – от 8,4 до 8,8 руб./м², а светло-каштановых почв с признаками осолонцевания – от 0,1 до 1,1 руб./м².
• Смена основной цели использования земли от удовлетворения потребностей общества к получению максимальной экономической эффективности (прибыльности) отодвинула социальные и экологические проблемы на второй план.
• Невостребованные земельные доли и значительные площади неиспользуемых сельскохозяйственных угодий представляют собой сложную проблему, так как они не стали реальным имуществом ни для собственников, ни для пользователей, создавая правовую неопределенность и барьеры для вовлечения в оборот.
• Медленная приватизация земли в городах замедляет привлечение инвестиций и перераспределение городских земель, что сдерживает развитие городской инфраструктуры и жилищного строительства.

Таким образом, развитие рынка сельскохозяйственных земель в России, несмотря на его стратегическую важность, сталкивается с комплексом проблем, требующих взвешенных решений и комплексных программ по их преодолению.

Вызовы и перспективы развития земельного рынка в России до 2030 года

Российский рынок земли находится на перепутье, сталкиваясь с многоплановыми вызовами, но одновременно открывая новые перспективы развития. Глобальные экономические изменения, геополитическая ситуация и внутренние реформы формируют уникальный ландшафт, в котором государственная политика и инициативы бизнеса будут играть решающую роль.

Актуальные вызовы для российского земельного рынка

Несмотря на определенные успехи в развитии, российский рынок земли продолжает сталкиваться с рядом системных проблем:

• Неразвитость и многочисленные ограничения: Рынок земли в России все еще характеризуется недостаточной развитостью и наличием множества административных барьеров на всех уровнях власти, что приводит к несбалансированности спроса и предложения. Сложность процедур приобретения земельных участков у государственных или муниципальных органов ограничивает возможности малого и среднего бизнеса. Процедура получения участков у государства часто занимает от 6 месяцев до 2 лет, включая этапы подготовки документов, согласований и торгов, что является серьезным препятствием.
• Отсутствие баланса интересов: Существующие рыночные и административные механизмы не всегда обеспечивают оптимальный баланс интересов населения, бизнеса и государства в сфере земельных отношений.
• Экологические вызовы: Деградация почв, усугубляемая климатическими изменениями, представляет серьезную угрозу для устойчивости сельскохозяйственного производства и земельного фонда в целом.
• Санкционное давление и технологическая зависимость: Санкционное давление и ограничения в доступе к импортным семенам и сельскохозяйственной технике создают серьезные проблемы для аграрного сектора. Доля импортных семян по некоторым культурам достигает 70%, а зависимость от импортной сельскохозяйственной техники составляет около 40-50%. Это обуславливает необходимость развития отечественного производства и технологий.
• Геополитические факторы и макроэкономика: Глобальные экономические изменения и геополитическая ситуация оказывают прямое влияние на формирование цен на землю и инвестиционную привлекательность.
• Внутренние ограничения: Значительная часть вызовов обусловлена не только внешними факторами, но и накопленными внутренними ограничениями развития, такими как технологическое отставание и фрагментация экономического пространства страны.
• Низкая правовая грамотность населения: Низкая информированность и правовая грамотность населения в вопросах владения и пользования землей отрицательно сказываются на развитии рынка, приводя к ошибкам и спорам.
• Нецивилизованный перевод земель: Процесс изменения назначения сельскохозяйственных земель в России часто протекает в нецивилизованных формах, что приводит к потере ценных угодий.

Перспективы и государственные стратегии развития до 2030 года

Несмотря на имеющиеся вызовы, российский рынок земли обладает значительным потенциалом и перспективами развития, подкрепленными активной государственной политикой:

• Государственная программа вовлечения неиспользуемых земель в оборот: С 2021 года реализуется масштабная государственная программа, направленная на возвращение до 19,4 млн га заброшенных и деградированных угодий в сельхозоборот к 2030 году. В рамках программы «Земля» к концу 2024 года в сельхозоборот было вовлечено почти 2,4 млн га неиспользуемых земель, а к концу 2025 года планируется вернуть еще порядка 3 млн га. Программа предусматривает такие меры, как агрохимические и эколого-токсикологические исследования, подготовка проектов межевания, кадастровые работы, реконструкция мелиоративных и гидротехнических сооружений. Общий объем федерального финансирования на эти цели до 2031 года превысит 500 млрд рублей. Это позволит значительно увеличить продуктивность аграрного сектора.
• Цифровизация учета земель и «Полный и точный реестр»: Для повышения прозрачности и эффективности управления земельным фондом реализуется проект «Полный и точный реестр». К концу 2025 года планируется увеличить долю участков с установленными границами в ЕГРН до 72%, а к концу 2030 года — до 95%. По данным Росреестра, к концу 2024 года доля земельных участков с установленными границами в ЕГРН достигла 67%, что говорит о прогрессе в этом направлении.
• Рост спроса на новые сегменты: Ожидается рост спроса на земли под «зеленую» энергетику (солнечные и ветряные электростанции), участки в экологически чистых зонах для развития экотуризма и рекреации, а также высокоплодородные сельхозугодья для интенсивного земледелия к 2030 году.
• Поддержка строительного сектора: Строительный сектор и ипотечные программы продолжат оставаться ключевыми драйверами экономического роста до 2030 года, получая значительную государственную поддержку, несмотря на корректировки в льготных программах.
• Стабилизация доходов населения: Дальнейшее развитие рынка земли будет зависеть от эффективности реализации мер поддержки и скорости стабилизации доходов граждан, что напрямую влияет на покупательскую способность.

В целом, перспективы развития российского земельного рынка до 2030 года связаны с преодолением системных вызовов через комплексное государственное регулирование, стимулирование инвестиций и повышение эффективности использования земельных ресурсов, что позволит обеспечить устойчивое развитие аграрного сектора и экономики в целом.

Заключение

Рынок земли в Российской Федерации к 2025 году представляет собой сложный, динамично развивающийся механизм, находящийся под влиянием как исторических особенностей, так и современных глобальных и внутренних факторов. Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что период с 2020 по 2025 годы стал временем значительных трансформаций, вызванных изменением макроэкономической конъюнктуры, корректировкой государственной политики и адаптацией к новым вызовам, таким как пандемия и геополитическая турбулентность.

Мы увидели, что земля в России — это не просто экономический ресурс, но и социально-политический фактор, что обуславливает высокую степень государственного участия в ее регулировании. За последние десятилетия произошла существенная эволюция правовой базы: от стратегических «Основ государственной политики» до детализированных федеральных законов, таких как ФЗ № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года, который упорядочивает виды разрешенного использования, или ФЗ № 507-ФЗ от 5 декабря 2022 года, ужесточающий контроль за использованием сельхозземель. Эти изменения, наряду с продлением «дачной амнистии» и требованиями по межеванию, формируют более структурированный, хотя и по-прежнему сложный, ландшафт для всех участников рынка.

Экономические тенденции 2020-2025 годов показали впечатляющий рост числа сделок, особенно в сегменте ИЖС, во многом благодаря государственным программам поддержки. Однако отмена массовой льготной ипотеки в 2024 году скорректировала темпы роста, хотя и не остановила его полностью, демонстрируя устойчивость спроса на загородную недвижимость. Ценообразование остается многофакторным процессом, где наряду с макроэкономическими показателями, все большее значение приобретают локальная инфраструктура, экологические характеристики и, с сентября 2025 года, более точная кадастровая оценка, учитывающая рыночные реалии.

Вместе с тем, рынок сельскохозяйственных земель сталкивается с острыми социальными и экономическими последствиями, такими как масштабное неиспользование и деградация угодий, а также концентрация собственности в руках крупных агрохолдингов. Эти проблемы требуют комплексных решений, и государственные программы по вовлечению земель в оборот, мелиорации и цифровизации учета, рассчитанные до 2030 года, являются важными шагами в этом направлении.

Таким образом, актуальность глубокого и всестороннего изучения рынка земли в Российской Федерации не подлежит сомнению. Представленный анализ, основанный на новейших законодательных актах, актуальных статистических данных и экспертных оценках, позволяет студентам и исследователям получить исчерпывающее представление о современном состоянии и перспективах этого стратегически важного сектора. Только через комплексное понимание и системный подход возможно обеспечить устойчивое развитие экономики и эффективное решение социальных задач, связанных с использованием земельных ресурсов страны.

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 18 дек. 2001 г. № 174-ФЗ (в ред. от 31.07.2025). // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2001. № 53, ч.1. Ст. 4921; Собрание законодательства Рос. Федерации. 2009. № 1. Ст. 29.
2. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Земельное право России. Учебник для вузов. М.: ЮРАЙТ, 2011.
3. Артеменко Т.В., Севастьянов А.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. М.: ГУЗ, 2000.
4. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. Учебное и практическое пособие. М.: Изд. 2006.
5. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
6. Ерохин С. Рынок земли: проблемы и пути формирования. // АПК: экономика, управление. 2007. № 2.
7. Корсунова А.С. На рынке – земля: Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в регулировании земельных правоотношений в условиях свободной экономики. // Закон. 2003. № 9.
8. Минаков И.А. Экономика отраслей АПК. М.: Колосс, 2004.
9. Рыночная экономика. Теория. Задачи. Решения. URL: http://www.econom-zadachi.narod.ru/glava5/5.3/1.htm
10. Фадеев В. Своя земля: [Концепция суверенной демократии и экономика]. // Эксперт. 2007. № 18. С. 74-77.
11. Экономическая теория: микро- и макроэкономика: учебное пособие для ВУЗов / ред. А.М. Гатаулин. М.: Финансы и статистика, 2007. 430 с.
12. Экономическая теория: учебник для ВУЗов / ред. Е.Н. Лобачева. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Высш. образование, 2008. 515 с. (Университеты России).
13. Финансово-экономический портал. URL: http://myfinbook.ru/
14. Энциклопедия экономиста. URL: http://www.grandars.ru/
15. ГК Центр Независимой экспертизы. URL: http://www.ocenkavip.ru/
16. Исследования и обзоры рынков. URL: http://www.rview.ru/
17. Портал земельных ресурсов. URL: http://www.graterra.ru/
18. Он-лайн учебник по экономике. URL: http://www.study-economics.ru/
19. Экономический портал. URL: http://institutiones.com/
20. Устинова Л.Н., Сайфуллина Ф.М. и др. Анализ факторов влияния на земельный рынок в России. // Креативная экономика. 2022. № 11.
21. Рынок промышленных земель Московской области в 2025 году: Тренды и выгоды для инвесторов. Подбор земельных участков для размещения производства в индустриальном парке со всеми коммуникациями.
22. Рыночная стоимость сельхозземель в России: анализ трендов и аномалий. // VC.ru.
23. «Циан. Аналитика»: средняя стоимость сотки земли под ИЖС в РФ выросла за год на 3%. // Финансы Mail.
24. Росстат выявил снижение в 2025 году ввода объектов ИЖС на 3,3% за год. // РБК Недвижимость.
25. Земельные участки России по категориям. Инвестиции в месторождения.
26. Анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2024 — 2025 годы. Купить земли сельхозназначения.
27. Земельные участки (рынок России). TAdviser.
28. Анализ рынка продаж земельных участков в России в 2020-2024 гг, прогноз на 2025-2029 гг. BusinesStat.
29. Сколько стоит сотка земли в СПб: цены, статистика по регионам 2025. // Деловой Петербург.
30. Рынок сельскохозяйственных земель в Российской Федерации. // ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ.
31. Земельные участки подорожали за год на четверть. // Циан.
32. Кадастровая стоимость в 2025 году. Смарт Вэй.
33. Земельные участки в России дорожают быстрее домов. // СНТклуб.
34. Новая кадастровая стоимость земельных участков.
35. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2023 году. Система ГАРАНТ.
36. Хуснуллин М. Количество земельных участков с учтёнными границами в России с 2020 года увеличилось до 43,5 млн.
37. Порядок приватизации земельных участков, находящихся в муниципальной / государственной собственности.
38. Правовое регулирование залога земельных участков.
39. Аренда государственного и муниципального имущества: правовые основы и практические аспекты. Ляпунов Терехин и партнеры.
40. Каков порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности? МБУК ЦБС.
41. О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Официальный сайт Орехово-Зуевского городского округа.
42. Приватизация земельного участка в 2025 году: порядок оформления в собственность государственной земли. // Дом Mail.
43. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24 июля 2002. Docs.cntd.ru.
44. ЗК РФ, Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. КонсультантПлюс.
45. Можно ли передать право аренды земельного участка в залог? Росреестр разъясняет.
46. Федеральный закон от 29 декабря 2022 г. № 639-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. // Документы ленты ПРАЙМ — Система ГАРАНТ.
47. С 1 января 2023 года вносятся изменения в Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». // Клевера Нечерноземья.
48. Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
49. Информация об изменениях в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Администрация Энгельсского муниципального района.
50. Приватизация (оформление в собственность) государственной и муниципальной земли. // Юристы по недвижимости — Двитекс.
51. Как передать в залог право аренды земельного участка. Росреестр разъясняет.
52. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации от 31 июля 2025. Docs.cntd.ru.
53. Объясняет юрист: тонкости изменений в Земельном кодексе РФ с 1 марта 2024 года.
54. Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» от 04.08.2023 N 492-ФЗ (последняя редакция). КонсультантПлюс.
55. «Земельный кодекс Российской Федерации» (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (последняя редакция) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019). // КонсультантПлюс.
56. Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2020 годы от 03 марта 2012. Docs.cntd.ru.
57. ПРОБЛЕМЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ: СОХРАНЕНИЕ И РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. // Фундаментальные исследования (научный журнал).
58. Проблемы повышения эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения. // ИД «Панорама».
59. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РЕАЛИЗАЦИИ ГОСПРОГРАММЫ ЭФФЕКТИВНОГО ВОВЛЕЧЕНИЯ В ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РЕГИОНАХ СЕВЕРО-ЗАПАДА РОССИИ. // Journal of Agriculture and Environment.
60. ПРОБЛЕМЫ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. // Современные проблемы науки и образования (сетевое издание).
61. Проблемы использования земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.
62. Состояние рынка сельскохозяйственной земли в России. // АПНИ.
63. Современные тенденции развития рынков сельскохозяйственных земель в регионах России. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка.
64. Рынок сельскохозяйственных земель в России. Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов. 2-я Международная научно-техническая интернет-конференция.
65. «Тенденции и проблемы развития земельного законодательства». // Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.
66. Земельная реформа в России: история и современность. Текст научной статьи по специальности. КиберЛенинка.
67. Прогноз изменения поземельных экономических отношений в сельском хозяйстве России до 2030 года. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка.
68. Мальцев К.В. Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации. // Регионология.
69. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в регионе. С. 249. Статья. Журнал Проблемы современной экономики.
70. Актуальные проблемы и перспективы развития земельного законодательства в Российской Федерации. Elibrary.
71. Влияние земельного рынка на эффективность землепользования и сельскую экономику. Текст научной статьи по специальности. КиберЛенинка.
72. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО СТРОЯ РОССИИ. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка.
73. Новая реальность: Россия и глобальные вызовы.
74. Основные экономические вызовы, стоящие перед Россией, и способы их преодоления – итоги работы IV конференции «Анализ и прогнозирование развития экономики России».
75. Глобальные вызовы и угрозы развития аграрного сектора России. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка.
76. КОНЦЕНТРАЦИЯ ЗНАЧИТЕЛЬНЫХ ПЛОЩАДЕЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ (В ТОМ ЧИСЛЕ НЕИСПОЛЬЗУЕМЫХ) У ОТДЕЛЬНЫХ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЛИ. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка.
77. РЫНКИ ЗЕМЛИ В РОССИИ И В СИБИРИ: ОТ РЕСУРСОВ К АКТИВАМ. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес». КиберЛенинка.
78. Господдержка и кредиты продолжают двигать рынок жилья вперед. // Restate.ru.
79. Предпринимателям расскажут о геополитике и подскажут, с какими странами лучше торговать в новых условиях.
80. Какие земельные участки под строительство дома не стоит покупать.