Земля как фактор производства и особенности функционирования рынка сельскохозяйственных земель в Российской Федерации (2024–2025 гг.)

Введение

ПРИОРИТЕТ №1: РЕЛЕВАНТНЫЙ ФАКТ
По данным Минсельхоза, общая площадь неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения в России оценивается примерно в 31 миллион гектаров. Этот колоссальный объем ресурса, превышающий площади многих европейских государств, подчеркивает критическую важность эффективного управления и регулирования земельного рынка в Российской Федерации.

Земля, наряду с трудом, капиталом и предпринимательскими способностями, традиционно выделяется экономической теорией как фундаментальный и незаменимый фактор производства. Ее уникальные свойства — ограниченность, невоспроизводимость и специфическая роль в аграрном секторе — предопределяют особый механизм формирования дохода (ренты) и цены. В условиях рыночной экономики земля становится не просто средством труда, но и объектом товарно-денежных отношений, что порождает необходимость глубокого анализа функционирования земельного рынка.

Актуальность данного исследования обусловлена ключевыми тенденциями 2024–2025 годов: необходимостью вовлечения в оборот миллионов гектаров неиспользуемых сельскохозяйственных земель, ужесточением государственного контроля и активным внедрением цифровых технологий (таких как ЕФИС ЗСН) для повышения прозрачности и эффективности управления земельным фондом.

Цель состоит в том, чтобы проанализировать экономическую сущность земли как фактора производства, исследовать теоретические основы формирования земельной ренты и цены земли, а также изучить специфику, проблемы и актуальные меры государственного регулирования рынка сельскохозяйственных земель в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть уникальные экономические особенности земли, отличающие ее от других факторов производства.
2. Проанализировать эволюцию и современную трактовку теории земельной ренты.
3. Детализировать механизм ценообразования на землю с использованием метода капитализации дохода.
4. Охарактеризовать структуру российского земельного фонда и специфические черты рынка сельскохозяйственных земель.
5. Выявить ключевые проблемы и проанализировать современные меры государственной политики по регулированию земельных отношений.

Структура работы соответствует академическим требованиям и позволяет последовательно перейти от фундаментальных теоретических основ к прикладному анализу современного российского рынка, основываясь на актуальных научных исследованиях, статистических данных Росстата и действующем законодательстве РФ.

Экономическая сущность земли и теоретические основы формирования ренты

Уникальные экономические особенности земли как фактора производства

В экономической науке земля рассматривается в двух ключевых аспектах: как объект природы, обладающий пространственными и климатическими характеристиками, и как специфический экономический ресурс, задействованный в процессе производства.

Ключевые экономические отличия земли от других факторов производства (труда и капитала):

1. Ограниченность и невоспроизводимость. Общее предложение земли фиксировано и не может быть увеличено человеком, что является объективным условием для возникновения монополии на нее. Капитал и труд, напротив, являются воспроизводимыми ресурсами.
2. Недвижимость и неизменность местоположения. Земля жестко привязана к определенному географическому месту. Это означает, что экономический эффект от ее использования напрямую зависит от местоположения (климат, близость к рынкам, транспортная доступность), что формирует основу для возникновения дифференциальной ренты I.
3. Двойственная роль в сельском хозяйстве. В аграрном секторе земля выступает не только как средство труда (пространственная база), но и как предмет труда, поскольку ее верхний слой — почва — непосредственно участвует в создании готового продукта.
4. Способность к повышению продуктивности. При рациональной эксплуатации и внесении инвестиций (например, мелиорация, внесение удобрений) земля, используемая в сельском хозяйстве, не изнашивается, а, наоборот, может улучшить свое плодородие. Данное свойство, по сути, позволяет генерировать дополнительный доход, который лежит в основе возникновения Дифференциальной ренты II.

Эти уникальные условия предложения земли (абсолютно неэластичная кривая предложения) являются объективной причиной того, что доход от земли — земельная рента — принципиально отличается от процентного дохода на капитал или заработной платы.

Классическая и современная трактовка земельной ренты

Понятие земельной ренты как специфического дохода, получаемого собственником земли, является краеугольным камнем классической экономической теории.

Классическая концепция (Д. Рикардо). Выдающийся английский экономист Давид Рикардо (XIX в.) рассматривал земельную ренту как продукт труда, возникающий вследствие дифференциации земельных участков по естественному плодородию и местоположению. Он утверждал, что рента — это разница между стоимостью продукции, произведенной на лучших и средних землях, и стоимостью продукции, произведенной на худших, так называемых «предельных» землях, на которых производство едва покрывает издержки. Рикардо считал, что рента не входит в издержки производства, а является своего рода излишком, образующимся благодаря более высокой производительности на лучших участках.

Современная трактовка. В современной экономической теории земельная рента (в узком смысле) определяется как цена, уплачиваемая землевладельцу за использование количественно ограниченных и качественно различных земельных ресурсов. Фактически, рента выступает как экономическая форма реализации земельной собственности, позволяющая собственнику извлекать доход от обладания уникальным ресурсом. Этот доход возникает в результате монополии на землю, будь то монополия на природные различия или монополия частной собственности. Разве не это является ключевым стимулом для инвестирования в земельные активы?

Виды земельной ренты и механизм их образования

Экономическая теория выделяет три основных вида земельной ренты, каждый из которых имеет свой уникальный механизм возникновения.

1. Дифференциальная рента I (ДР I)

Данный вид ренты возникает в результате различий в естественном плодородии и местоположении земельных участков.

• Механизм образования: Сельскохозяйственное производство ведется на землях разного качества. При равных капитальных и трудовых затратах на лучших (более плодородных) и средних участках достигается более высокий урожай и, следовательно, более низкие индивидуальные издержки на единицу продукции. Цена реализации продукции определяется по издержкам на худших (предельных) землях. Разница между общественной (рыночной) ценой и индивидуальной стоимостью продукции, произведенной на лучших и средних участках, формирует устойчивую добавочную прибыль — ДР I.
• Влияние местоположения: Также ДР I включает экономию на транспортных издержках, если участок расположен ближе к рынкам сбыта, перерабатывающим предприятиям или транспортным узлам.

2. Дифференциальная рента II (ДР II)

Этот вид ренты связан не с природными различиями, а с искусственными улучшениями земли, достигнутыми за счет интенсификации производства.

• Механизм образования: Возникает благодаря дополнительным вложениям капитала (мелиорация, применение высокоэффективных технологий, удобрений) в один и тот же участок. Эти дополнительные инвестиции обеспечивают существенное повышение продуктивности, которое превышает прирост затрат. ДР II является, по сути, дополнительной прибылью, полученной за счет интенсификации. В долгосрочной перспективе эта рента может стать устойчивой и перейти в форму ДР I, если улучшения носят капитальный характер и не требуют постоянного повторения.

3. Абсолютная рента

Абсолютная рента возникает независимо от качества земли.

• Механизм образования: Она представляет собой экономическую реализацию монополии частной собственности на землю. Поскольку земля находится в частной собственности, владельцы могут требовать плату за ее использование, даже если это худшие участки, на которых нет ДР I. В результате, цена на сельскохозяйственную продукцию вынужденно устанавливается выше общественной стоимости, необходимой для покрытия издержек на худших землях, что и формирует ту добавочную прибыль, которая присваивается земельным собственником в виде абсолютной ренты.

Механизм ценообразования на землю: теория капитализации и факторы стоимости

Цена земли как капитализированная земельная рента

Цена земли имеет уникальную экономическую природу: она не является стоимостью в классическом понимании, поскольку земля не является продуктом человеческого труда. Цена земли — это капитализированный доход (земельная рента), который данный участок способен приносить владельцу в течение неограниченно долгого периода времени.

Экономисты рассматривают покупку земли как инвестицию. Покупатель земли, по сути, покупает право на получение будущих рентных доходов. Следовательно, цена земли должна быть равна сумме денег, которая, будучи положена в банк, принесет процентный доход, равный ежегодной земельной ренте.

Метод капитализации дохода является основным для оценки рыночной стоимости земли:

S = (D / R) * 100

Где:

• S — Стоимость земельного участка (цена земли).
• D — Ежегодный чистый доход (земельная рента), который приносит участок.
• R — Ставка капитализации для земли (норма доходности), выраженная в процентах.

Важная методологическая особенность: Ставка капитализации для земли (R) отличается от ставки капитализации для зданий и сооружений. Поскольку срок эксплуатации земельного участка не ограничен (земля является бессрочным активом), ставка R не включает норму возмещения капитала (амортизацию). R отражает только норму доходности, которую инвестор ожидает получить от вложения средств в данный актив, и определяется на основе анализа альтернативных инвестиций (например, доходность банковских депозитов, государственных облигаций или инвестиций в недвижимость с минимальным риском).

В случае сельскохозяйственных земель, доход (D) представляет собой земельную ренту, которая рассчитывается как разность между валовым доходом от реализации сельскохозяйственной продукции и полными затратами на ее производство, включая нормальную прибыль предпринимателя.

Комплексный анализ факторов, определяющих рыночную стоимость сельскохозяйственных земель в РФ

Рыночная стоимость сельскохозяйственных земель в России формируется под воздействием множества макро- и микроэкономических факторов, которые можно разделить на две основные категории:

1. Качественные показатели земли (Технологические особенности надела)

Эти факторы напрямую влияют на урожайность и, следовательно, на потенциальный рентный доход (D).

Фактор	Содержание и влияние на цену
Уровень плодородия почв	Главный фактор. Определяется баллами бонитета, содержанием гумуса, кислотностью и механическим составом. Чем выше плодородие, тем выше урожайность при прочих равных условиях, и тем выше Дифференциальная рента I.
История севооборота	Наличие или отсутствие исторической деградации, химического или радиационного загрязнения. Участки с правильным севооборотом и хорошей историей использования имеют более высокую цену.
Гидрологический режим	Наличие и состояние мелиоративных систем, необходимость осушения или орошения. Участки с готовыми и работоспособными системами стоят дороже, так как снижают будущие инвестиционные затраты (ДР II).
Уклон и рельеф участка	Влияет на возможность механизированной обработки, риск эрозии и, как следствие, на затраты. Идеально ровные участки более ценны.

2. Особенности расположения (Логистика и инфраструктура)

Эти факторы влияют на операционные издержки (транспорт, хранение) и, косвенно, на ставку капитализации (R) через уровень риска.

Фактор	Содержание и влияние на цену
Близость к рынкам сбыта	Сокращение транспортных расходов и потерь при хранении. Близость к крупным городам, региональным центрам и перерабатывающим предприятиям повышает ДР I.
Развитость инфраструктуры	Наличие подъездных путей (асфальт, твердое покрытие), близость к источникам электро- и водоснабжения. Отсутствие дорог увеличивает операционные затраты и снижает стоимость земли.
Уровень развития социальной сферы	Доступность квалифицированной рабочей силы, наличие жилья и социальных объектов в близлежащих населенных пунктах. Влияет на возможность привлечения и удержания кадров.
Санитарно-гигиенические условия	Отсутствие промышленных выбросов, свалок, загрязненных территорий. Снижает риск экологических ограничений на использование земли.

В современных российских условиях (2024–2025 гг.) к этим факторам добавляется инвестиционная привлекательность региона, которая тесно связана с мерами государственной поддержки АПК. Высокий уровень субсидирования аграриев в определенном регионе повышает ожидаемую норму прибыли, что ведет к росту спроса и, как следствие, к повышению цены земли.

Структура, проблемы и актуальные меры государственного регулирования земельного рынка в РФ

Структура земельного фонда и специфика российского рынка земли

Земельный фонд Российской Федерации, площадь которого на 1 января 2024 года составила 1 723 399,1 тыс. га, является основой национального богатства. Законодательство РФ (Земельный кодекс РФ, статья 7) четко делит весь фонд на семь категорий земель по целевому назначению:

1. Земли сельскохозяйственного назначения (374 967,5 тыс. га).
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Специфика российского земельного рынка определяется, прежде всего, историческими факторами и структурой собственности. На 1 января 2023 года 92,2% земельного фонда страны находилось в государственной и муниципальной собственности, и лишь 7,8% — в частной. Это означает, что рынок земли в России, особенно в сегменте сельскохозяйственных земель, находится на стадии первоначального развития. Он характеризуется:

• Низкой ликвидностью объектов. Большой объем земель находится под обременениями, в долгосрочной аренде или не имеет четко оформленных прав собственности, что затрудняет быстрый оборот.
• Двойственным правовым статусом земли. Земля выступает одновременно как объект собственности (частные интересы) и как объект хозяйствования (публичные интересы), что требует жесткого регулирования ее использования в соответствии с целевым назначением.

В последние годы государство предпринимает активные шаги по вовлечению неиспользуемых земель в хозяйственный оборот. Так, в 2024 году, в рамках государственных программ, в оборот было введено около 2,4 миллиона гектаров сельскохозяйственных земель, что является критически важным показателем развития рынка.

Системные проблемы рынка и ужесточение контроля за неиспользованием земель

Несмотря на колоссальный земельный потенциал, российский рынок сталкивается с рядом системных проблем, которые требуют незамедлительного государственного вмешательства:

1. Низкая эффективность использования ресурса. Самой острой проблемой остается огромная площадь неиспользуемых земель. По оценкам Минсельхоза, общая площадь потенциально пригодных, но неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения составляет около 31 миллиона гектаров.
2. Деградация почв и рост кадастровой стоимости. Во многих регионах наблюдается ухудшение качественного состояния почв (эрозия, снижение содержания гумуса). Параллельно с этим происходит рост кадастровой стоимости, что увеличивает налоговое бремя на землевладельцев без соответствующего роста реальной продуктивности.
3. Сложность процедур. Для субъектов малого и среднего бизнеса процедуры предоставления и оформления земельных участков часто остаются излишне бюрократизированными.

Ужесточение контроля и механизм принуждения (2024–2025 гг.):

Для борьбы с неэффективным использованием земель государство активно применяет механизмы финансового и административного принуждения, закрепленные в КоАП РФ (ч. 2 ст. 8.8). Это показывает смещение акцента государственной политики от простого субсидирования к стимулированию через ответственность и принуждению собственников к эффективному хозяйствованию.

• Административные штрафы: Штрафы за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения (свыше 3 лет) рассчитываются как процент от кадастровой стоимости участка, что делает их крайне чувствительными для нарушителей:
  • Для граждан: от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости (но не менее 3 тыс. руб.).
  • Для юридических лиц: от 2 до 10% кадастровой стоимости (но не менее 200 тыс. руб.), с максимальным размером штрафа 500 тыс. рублей.
• Критерии неиспользования: Чтобы избежать субъективности, Постановление Правительства РФ № 1482 четко определяет признаки неиспользования:
  

  «Одним из ключевых признаков является наличие сорных растений или древесно-кустарниковой растительности на 50% и более площади земельного участка».

Государственная политика и роль цифровизации в регулировании рынка

Государственное регулирование земельного рынка в РФ направлено на обеспечение продовольственной безопасности, повышение инвестиционной привлекательности АПК и рациональное использование природных ресурсов. Меры поддержки, реализуемые в рамках Государственной программы развития сельского хозяйства, существенно повышают инвестиционную привлекательность сельскохозяйственных земель. Высокие показатели АПК (например, сохранение целевого уровня рентабельности сельскохозяйственных организаций на уровне 18,3% и высокий уровень самообеспечения страны зерном) формируют стабильный спрос на землю и поддерживают высокую земельную ренту. Таким образом, государственные дотации и субсидии становятся косвенным фактором, повышающим цену земли.

Роль цифровизации и ЕФИС ЗСН:

С 2024 года в регулировании земельного рынка возрастает роль цифровизации. Ключевым инструментом становится Единая федеральная информационная система о землях сельскохозяйственного назначения (ЕФИС ЗСН).

Инструмент	Сущность и влияние
ЕФИС ЗСН	Обязательное использование для всех субъектов аграрного сектора. Система консолидирует данные о состоянии почв, севообороте, фактическом использовании, собственниках и арендаторах.
Цель внедрения	Повышение прозрачности земельных отношений, оперативный мониторинг эффективности использования участков, снижение коррупционных рисков и предоставление актуальных данных для целей государственного контроля.
Эффект	Внедрение ЕФИС ЗСН и других цифровых систем (например, дистанционное зондирование земли) позволяет государству более точно применять механизмы штрафов и быстрее выявлять участки, подлежащие принудительному изъятию в связи с неиспользованием.

Таким образом, государственная политика сочетает экономические рычаги (поддержка рентабельности) с жесткими административными мерами (штрафы) и современными цифровыми инструментами контроля для обеспечения эффективного функционирования рынка сельскохозяйственных земель.

Заключение

Проведенный анализ подтверждает, что земля является уникальным фактором производства, чья экономическая сущность определяется свойствами ограниченности, невоспроизводимости и двойственной ролью в сельском хозяйстве. Эти особенности обусловливают возникновение специфического дохода — земельной ренты, которая, согласно классической и современной теории, подразделяется на Дифференциальную ренту I (по плодородию и местоположению), Дифференциальную ренту II (по интенсификации) и Абсолютную ренту (по монополии частной собственности).

Механизм формирования цены земли также носит уникальный характер, представляя собой капитализированную земельную ренту. Применение формулы капитализации S = D / R демонстрирует, что стоимость участка напрямую зависит от ежегодного чистого дохода и обратно пропорциональна ставке капитализации. На рыночную стоимость сельскохозяйственных земель в РФ влияет комплекс факторов, включая технологические показатели (плодородие, история севооборота) и логистические особенности (близость к рынкам сбыта и развитость инфраструктуры).

Российский рынок сельскохозяйственных земель, характеризующийся преобладанием государственной собственности (более 92%) и низкой ликвидностью, находится на стадии активного формирования. Главной системной проблемой остается низкая эффективность использования земельного фонда, о чем свидетельствует наличие около 31 миллиона гектаров неиспользуемых земель.

В ответ на эти вызовы, государственное регулирование в 2024–2025 годах демонстрирует тенденцию к ужесточению:

1. Усилен контроль за целевым использованием земель через введение высоких административных штрафов, рассчитываемых от кадастровой стоимости (до 10% для юрлиц).
2. Внедрены четкие критерии неиспользования (например, наличие сорной растительности на 50% и более площади).
3. Активно используются цифровые инструменты, в частности, обязательное внедрение ЕФИС ЗСН, что обеспечивает прозрачность и повышает эффективность государственного мониторинга.

Дальнейшее совершенствование земельного рынка в Российской Федерации требует баланса между защитой права собственности и обеспечением публичных интересов, прежде всего, за счет стимулирования инвестиций в повышение плодородия (ДР II) и последовательного вовлечения неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот.

Список использованной литературы

1. Анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2024 — 2025 годы [Электронный ресурс]. URL: ground-best.ru (дата обращения: 24.10.2025).
2. Анализ состояния земель сельскохозяйственного назначения России [Электронный ресурс]. URL: 1economic.ru (дата обращения: 24.10.2025).
3. Актуальные проблемы и перспективы развития земельного законодательства в Российской Федерации [Электронный ресурс]. URL: elibrary.ru (дата обращения: 24.10.2025).
4. Антипина, В.И., Белоусова, И.Э., Бубликова, Р.В. Экономическая теория. М.: Велби, 2009. 576 с.
5. Бархатов, В.И., Горошков, А.В., Журавлева, Г.П. Экономическая теория. М.: Финансы и статика, 2009. 848 с.
6. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2023 году [Электронный ресурс]. URL: Garant.ru (дата обращения: 24.10.2025).
7. Ермишин, П.Г. Основы экономической теории [Электронный ресурс]. URL: aup.ru (дата обращения: 24.10.2025).
8. Земельная рента и цена земли [Электронный ресурс]. URL: bgsha.ru (дата обращения: 24.10.2025).
9. Земельный вопрос — категоричный ответ [Электронный ресурс]. URL: rg.ru (дата обращения: 24.10.2025).
10. Земельный фонд России: современное состояние и некоторые тенденции его развития [Электронный ресурс]. URL: sgugit.ru (дата обращения: 24.10.2025).
11. Земля воздаст сторицей [Электронный ресурс]. URL: roszemproekt.ru (дата обращения: 24.10.2025).
12. Земля как особый фактор производства в условиях рыночной экономики России [Электронный ресурс]. URL: cyberleninka.ru (дата обращения: 24.10.2025).
13. Инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения в российской федерации: тенденции развития, проблемы и пути их решения [Электронный ресурс]. URL: apni.ru (дата обращения: 24.10.2025).
14. Как формируется специфика рынка земли [Электронный ресурс]. URL: zakon.zem.ru (дата обращения: 24.10.2025).
15. Категории земель: где и что можно строить в России [Электронный ресурс]. URL: объясняем.рф (дата обращения: 24.10.2025).
16. Курс экономической теории: учебник. 6-е дополненное и переработанное издание. Киров: АСА, 2010. 752 с.
17. Метод капитализации дохода [Электронный ресурс]. URL: cons-s.ru (дата обращения: 24.10.2025).
18. Новикова, Е.В. Экономическая теория [Электронный ресурс]. URL: e-college.ru (дата обращения: 24.10.2025).
19. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]. URL: consultant.ru (дата обращения: 24.10.2025).
20. Особенности формирования рынка земли в России [Электронный ресурс]. URL: smartbs.ru (дата обращения: 24.10.2025).
21. Подходы к концепции стоимости земельных участков [Электронный ресурс]. URL: cyberleninka.ru (дата обращения: 24.10.2025).
22. Проблемы государственного регулирования земельного рынка [Электронный ресурс]. URL: regionsar.ru (дата обращения: 24.10.2025).
23. Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации [Электронный ресурс]. URL: regionsar.ru (дата обращения: 24.10.2025).
24. Рынок агротехнологий в 2024 году: тренды и перспективы [Электронный ресурс]. URL: поле.рф (дата обращения: 24.10.2025).
25. Рынок земельных ресурсов РФ. Общая характеристика. Информационно-аналитическая служба Федерального интернет-портала “Индикаторы рынка земли” [Электронный ресурс]. URL: landin.ru (дата обращения: 24.10.2025).
26. рыночные методы оценки земли [Электронный ресурс]. URL: tiiame.uz (дата обращения: 24.10.2025).
27. Сажина, М.А., Чибриков, Г.Г. Экономическая теория. М.: Норма, 2008. 672 с.
28. Сельское хозяйство в России: тенденции развития, проблемы, сценарии [Электронный ресурс]. URL: delprof.ru (дата обращения: 24.10.2025).
29. Специфика функционирования рынка земли как фактора производства [Электронный ресурс]. URL: cyberleninka.ru (дата обращения: 24.10.2025).
30. Тенденции и проблемы развития земельного законодательства [Электронный ресурс]. URL: council.gov.ru (дата обращения: 24.10.2025).
31. Теории ренты. Виды ренты. Арендная плата и цена земли [Электронный ресурс]. URL: studfile.net (дата обращения: 24.10.2025).
32. Теория земельной ренты как методологическая основа институционального регулирования земельных отношений: исторический экскурс [Электронный ресурс]. URL: cyberleninka.ru (дата обращения: 24.10.2025).
33. ЦЕНА ЗЕМЛИ — Экономическая теория. Краткий курс [Электронный ресурс]. URL: bstudy.net (дата обращения: 24.10.2025).
34. ЦЕННОСТЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ РОССИИ [Электронный ресурс]. URL: science-education.ru (дата обращения: 24.10.2025).
35. Экономика и оценка недвижимости: Методы оценки земель [Электронный ресурс]. URL: aup.ru (дата обращения: 24.10.2025).
36. Экономич. теория: 5. Рынок земли. Земельная рента. Цена земли. [Электронный ресурс]. URL: ggau.by (дата обращения: 24.10.2025).