Рынок земли и земельная рента в современной экономике: теория, история и особенности регулирования в России

На 1 января 2025 года площадь земельного фонда Российской Федерации составляла колоссальные 1,7 млрд гектар (1 723 млн га), без учёта внутренних морских вод и территориального моря. Эта цифра не просто демонстрирует масштабы территории, но и подчёркивает фундаментальную роль земли как базиса для всей экономической и социальной жизни страны. Земля — это не просто ресурс, это основа национального богатства, пространственный каркас для обитания людей, территория для формирования правовой системы и, что наиболее важно с экономической точки зрения, главное средство производства в сельском хозяйстве и фундамент для размещения и развития всех прочих отраслей.

В условиях современной рыночной экономики, когда каждый ресурс стремится обрести свою цену и стать объектом товарообмена, изучение рынка земли и механизмов формирования земельной ренты приобретает особую актуальность. Понимание этих процессов критически важно для эффективного управления земельными ресурсами, обеспечения продовольственной безопасности, стимулирования жилищного строительства и устойчивого развития регионов. Данная работа призвана не только систематизировать накопленные знания, но и проанализировать их применимость к реалиям российского земельного рынка, выявить его проблемы и предложить пути совершенствования государственного регулирования.

Целью данной работы является глубокое изучение экономической сущности рынка земли, понятия и видов земельной ренты, исторического развития теорий, а также специфики регулирования земельных отношений в Российской Федерации. Для достижения этой цели ставятся следующие задачи: определить основные функции рынка земли, проанализировать факторы формирования спроса и предложения, раскрыть механизмы образования различных видов ренты, рассмотреть эволюцию экономических учений о ренте и оценить роль земельного кадастра и института собственности. В заключении будут сформулированы ключевые проблемы российского рынка земли и предложены направления совершенствования государственного регулирования.

Работа состоит из шести основных разделов, последовательно раскрывающих заявленные темы: от общей характеристики рынка земли до конкретных проблем и перспектив его развития в России.

Рынок земли: экономическая сущность, функции и факторы ценообразования

Рынок земли, как важнейший сегмент рыночной экономики, представляет собой сложную систему отношений, где происходит купля-продажа, аренда и субаренда земельных участков. В его функционировании участвуют разнообразные субъекты: от индивидуальных покупателей и продавцов до крупных агрохолдингов, девелоперов и профессиональных посредников, что свидетельствует о его многогранности и значительном влиянии на экономическую активность. Этот рынок является ключевым механизмом перераспределения земельных ресурсов, направляя их к наиболее эффективным пользователям и способствуя оптимальному размещению производственных сил.

Специфические свойства земли как объекта экономических отношений

Земля, как объект экономических отношений, обладает рядом уникальных свойств, которые отличают её от других факторов производства и определяют специфику функционирования земельного рынка.

Во-первых, это многоцелевое использование. Земля может выступать как пространственный базис для социально-экономического развития (строительство, инфраструктура), как средство труда (в сельском хозяйстве) и как предмет труда (например, для добычи полезных ископаемых). Это многообразие функций значительно усложняет её оценку и регулирование.

Во-вторых, невозможность перемещения в пространстве и ограниченность. Площадь земельных угодий фиксирована природой, что делает предложение земли в общественном масштабе абсолютно неэластичным. Это фундаментальное свойство лежит в основе многих экономических теорий, объясняющих формирование земельной ренты.

В-третьих, отсутствие альтернативных вариантов замены другими ресурсами. Хотя технологический прогресс может повышать эффективность использования земли (например, вертикальные фермы), полностью заменить землю как пространственную основу или уникальную среду обитания невозможно.

В-четвертых, сохранение натурально-вещественной формы в течение всего периода использования и неиспользования. К земле неприменимо понятие физического износа в том смысле, в каком оно применяется к машинам или зданиям. При правильном использовании её плодородие может даже возрастать.

Наконец, неодинаковая товарность, означающая наличие ограничений на её коммерческий оборот. Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает жесткие рамки для оборотоспособности земельных участков. Например, земли, изъятые из оборота (такие как государственные природные заповедники, национальные парки, участки, занятые объектами Вооруженных Сил РФ), не могут быть объектами сделок и предоставляться в частную собственность. Земли, ограниченные в обороте (например, находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий или земель лесного фонда), также имеют существенные ограничения на приватизацию.

Функции рынка земли в современной экономике

Рынок земли выполняет несколько ключевых функций, жизненно важных для любой развитой экономики:

1. Распределительная функция: Обеспечивает перераспределение земельных участков между различными секторами экономики и субъектами хозяйствования, направляя их туда, где они могут быть использованы наиболее эффективно.
2. Ценообразующая функция: Формирует рыночные цены на земельные участки, которые отражают их экономическую ценность, плодородие, местоположение и потенциал использования.
3. Стимулирующая функция: Мотивирует собственников и арендаторов к рациональному и эффективному использованию земли, поскольку это напрямую влияет на их доходы и стоимость активов.
4. Регулирующая функция: Через механизмы спроса и предложения, а также государственное вмешательство, рынок земли регулирует земельные отношения, предотвращая монополизацию и неэффективное использование.
5. Информационная функция: Предоставляет участникам рынка информацию о стоимости, доступности и характеристиках земельных участков, способствуя принятию обоснованных экономических решений.

Механизмы формирования спроса и предложения на рынке земли

Механизмы формирования спроса и предложения на рынке земли имеют свою специфику.

Предложение земли в общественном масштабе характеризуется совершенной неэластичностью из-за фиксированности общей площади земельных угодий природой. То есть, при изменении цены количество доступной земли не меняется. Однако на локальных рынках предложение может изменяться за счет изменения целевого назначения земель, мелиорации, вовлечения в оборот ранее неиспользуемых участков.

Спрос на землю является производным. Это означает, что он формируется не из-за самой земли как таковой, а из-за спроса на продукты и услуги, которые могут быть произведены или размещены на этой земле.

Например, значительная часть спроса на сельскохозяйственные земли обусловлена спросом на продовольствие. В то же время, как показывает практика, жилищное строительство выступает одним из ключевых драйверов развития рынка недвижимости и сельских территорий. Так, с середины 2025 года в южных регионах России отмечается заметный рост спроса на покупку жилья, в том числе загородного, что прямо влияет на спрос на земельные участки под застройку. Государственные программы, такие как «Дальневосточный гектар», стартовавшая в июне 2016 года, также формируют спрос, предоставляя гражданам РФ до одного гектара земли для жилищного строительства, ведения сельского хозяйства или предпринимательской деятельности. Разве не удивительно, как государственная политика может столь значительно влиять на экономическую активность?

Факторы, влияющие на ценообразование земли

Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе сложного взаимодействия спроса и предложения, а также под воздействием множества факторов:

• Категория земли: Земли поселений, промышленности, сельскохозяйственные угодья, земли водного или лесного фондов имеют принципиально разную стоимость, обусловленную их целевым назначением и ограничениями на использование.
• Наличие платежеспособного спроса: Чем выше готовность и способность потенциальных покупателей платить, тем выше цена.
• Плотность заселения территории: В густонаселенных районах земля, как правило, дороже из-за ограниченности предложения и высокого спроса.
• Развитость рынка труда и инфраструктуры: Наличие квалифицированной рабочей силы, дорог, инженерных коммуникаций, социальных объектов существенно увеличивает ценность участка.
• Физические свойства участка: Площадь, тип почвы (для сельхозземель), рельеф, наличие водоемов или лесных массивов – всё это играет роль.
• Юридическое положение: Наличие обременений (залоги, сервитуты), судебных дел и споров, чёткость правового статуса – всё это может значительно снизить или увеличить стоимость.

Центральное место в оценке стоимости земли занимает концепция «наилучшего и наиболее эффективного использования». Она определяет такое использование земельного участка, которое является:

1. Законодательно разрешенным: Соответствует градостроительным регламентам и земельному законодательству.
2. Физически осуществимым: Участок пригоден для предполагаемого использования по своим природным и техническим характеристикам.
3. Финансово выполнимым: Предполагаемое использование экономически целесообразно и прибыльно.
4. Обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка: Приносит максимальную экономическую выгоду собственнику или арендатору.

Таким образом, рынок земли является динамичной и многогранной системой, где уникальные свойства земли переплетаются с экономическими законами спроса и предложения, формируя сложную картину ценообразования и распределения этого жизненно важного ресурса.

Земельная рента: понятие, виды и механизмы образования

Земельная рента – это одно из старейших и наиболее дискуссионных понятий в экономической науке. По своей сути, это доход, который получает владелец земли от арендаторов за предоставление права использования земельных участков. Этот доход представляет собой часть прибыли, получаемой от использования земли хозяйствующими субъектами, но при этом он не связан напрямую с производственной деятельностью самого собственника. В более широком смысле, рента – это экономическая форма, в которой реализуется земельная собственность, позволяющая собственнику земли получать доход исключительно благодаря факту владения уникальным и ограниченным природным ресурсом.

Земельная рента как экономическая реализация собственности на землю

Фундаментальное значение земельной ренты заключается в том, что она является проявлением и экономической реализацией института собственности на землю. Без частной или государственной собственности на землю феномен ренты, как мы его понимаем, не существовал бы. Собственник, будь то государство или частное лицо, обладает правом распоряжения этим ресурсом, включая право на его сдачу в аренду и получение за это определённой платы. Эта плата и есть рента. Она отражает монопольное положение собственника уникального природного ресурса, который, в отличие от других факторов производства, не может быть воспроизведен или перемещен.

Виды земельной ренты

Классическая и неоклассическая экономические школы выделяют несколько видов земельной ренты, каждый из которых имеет свои особенности формирования и причины возникновения.

Абсолютная рента

Абсолютная рента – это плата собственнику за разрешение применять капитал к земле, уплачиваемая арендатором абсолютно со всех участков земли, независимо от их плодородия или местоположения. Это своеобразный «входной билет» на земельный рынок.

Причиной существования абсолютной ренты является частная собственность на землю. Этот институт препятствует свободному приложению капиталов к сельскому хозяйству (или любому другому виду деятельности, использующему землю) и позволяет собственникам земли продавать сельскохозяйственные продукты выше общественной цены производства. Таким образом, рентный доход образуется на всех землях, даже на самых худших, благодаря общей ограниченности земельного ресурса и монополии собственности.

В современных западных учениях и исследованиях XIX века абсолютная рента часто трактовалась как излишек над средней прибылью, получаемый в сельском хозяйстве из-за отставания его технического развития и низкой органической структуры капитала. Советские экономисты также делали акцент на монополии частной собственности, как главном источнике этого вида ренты. Сегодня дискуссии продолжаются относительно того, является ли абсолютная рента универсальным явлением, или она свойственна лишь определённым историческим этапам и экономическим системам, где частная собственность на землю играет доминирующую роль.

Дифференциальная рента

Дифференциальная рента – это устойчивая добавочная прибыль, которая образуется благодаря различиям в производительности земельных участков. Она представляет собой экономическую реализацию монополии на землю как на объект хозяйства и количественно равна разнице между общественной стоимостью продуктов земледелия и их индивидуальной стоимостью, произведённой на более качественных или лучше расположенных землях. Выделяют два основных вида дифференциальной ренты:

• Дифференциальная рента I (по плодородию): Возникает из-за объективных различий в естественном плодороди�� земельных участков. При равных затратах труда и капитала (например, семян, удобрений, рабочей силы) выход продукции с единицы площади на более плодородных землях будет выше, что обеспечит арендатору добавочную прибыль. Часть этой прибыли присваивается собственником земли в виде ренты.
• Дифференциальная рента II (по местоположению): Образуется вследствие различий в расположении земель относительно рынков сбыта, транспортных средств, источников рабочей силы и потребителей продукции. Участки, расположенные ближе к городам или транспортным узлам, требуют меньших затрат на доставку продукции или на привлечение ресурсов, что также генерирует добавочную прибыль, которая может быть присвоена собственником в виде ренты.

Механизм формирования дифференциальной ренты связан с тем, что для удовлетворения общественных потребностей в сельскохозяйственных продуктах используются не только лучшие и средние по качеству земли, но и худшие. В результате общественная цена производства устанавливается по условиям производства на худших землях, покрывая издержки и среднюю прибыль, получаемую на этих наименее продуктивных участках. Земли же лучшего и среднего качества приносят более высокую прибыль, которая и является основой дифференциальной ренты.

Монопольная земельная рента

Монопольная земельная рента – это особая форма ренты, которая образуется при продаже определённых видов сельскохозяйственных продуктов (например, уникальных сортов винограда, элитного кофе, редких пород скота) по монопольной цене, превышающей их стоимость. Такая ситуация возникает, когда производство этих продуктов ограничено уникальными природными условиями или редкими технологиями, доступными лишь на определённых земельных участках. В этом случае земельный участок обладает монопольной ценностью, позволяющей получать сверхприбыль.

Цена земли как капитализированная рента

В рыночной экономике земля, как и любой другой актив, имеет свою цену. Эта цена, по сути, является капитализированной земельной рентой. Иными словами, это сумма, которую готов заплатить покупатель, чтобы получить право на будущие рентные доходы от данного участка.

Цена земли может быть рассчитана по следующей формуле:

Цена земли = (Рента / Ставка ссудного процента) × 100

Где:

• Рента – годовой рентный доход, который приносит земельный участок.
• Ставка ссудного процента – ставка процента, по которой можно было бы разместить эквивалентную сумму капитала в банке или другом финансовом инструменте.

Важно отметить, что «ставка ссудного процента» в контексте оценки земли фактически представляет собой коэффициент капитализации для земли. Этот коэффициент отражает ожидаемую норму доходности от инвестиций в землю и может быть определён двумя способами:

1. Как отношение величины земельной ренты по аналогичным участкам к их цене продажи.
2. Путём увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск. Под безрисковой ставкой обычно понимается ставка доходности по депозитам банков высшей категории надёжности или ставка доходности по государственным ценным бумагам. Премия за риск учитывает сп��цифические риски, связанные с владением землёй (например, изменения в законодательстве, колебания цен на сельхозпродукцию, экологические риски).

В российской практике, например, при кадастровой оценке сельскохозяйственных земель, доход с гектара умножается на установленный срок капитализации. Для сельскохозяйственных земель он обычно составляет 33 года, а для лесных – 50 лет. Это позволяет преобразовать ожидаемые будущие доходы в текущую стоимость земли.

Вид земельной ренты	Причина возникновения	Механизм формирования
Абсолютная рента	Частная собственность на землю, ограниченность ресурса.	Плата за доступ к любому участку земли, независимо от качества, из-за монополии собственности.
Дифференциальная рента I (по плодородию)	Различия в естественном плодородие участков.	Дополнительная прибыль с более плодородных земель при равных затратах, поскольку общественная цена определяется худшими землями.
Дифференциальная рента II (по местоположению)	Различия в расположении относительно рынков и инфраструктуры.	Дополнительная прибыль с лучше расположенных земель за счёт экономии на транспорте и логистике.
Монопольная рента	Уникальные природные условия или свойства земли, позволяющие производить специфические продукты.	Продажа уникальных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость.

Таким образом, понимание различных видов земельной ренты и механизмов их формирования является краеугольным камнем для анализа земельных отношений и разработки эффективной земельной политики.

Историческое развитие теорий земельной ренты: от классиков до современности

Проблема земельной ренты, её сущности и механизмов образования всегда занимала центральное место в экономической мысли. В доиндустриальных обществах и на начальных этапах развития капитализма земля была не просто одним из факторов производства, а основным средством производства и ключевым источником богатства, особенно в аграрном секторе. Это делало вопросы, связанные с распределением доходов от земли, включая земельную ренту, центральными для понимания социально-экономической структуры и распределения национального богатства. Именно поэтому крупнейшие экономисты XVII–XIX веков уделяли ей пристальное внимание, закладывая основы современных представлений.

Вклад ключевых фигур в развитие теории земельной ренты

Рассмотрим, как развивались идеи о земельной ренте в трудах выдающихся экономистов.

Уильям Петти (1623–1687)

Английский экономист Уильям Петти был одним из первых, кто предпринял попытку осмыслить природу земельной ренты. Он связал её с избытком продукта, производимого на земле, рассматривая ренту как доход, превышающий издержки производства. Петти считал, что ценность земли определяется количеством труда, необходимого для её обработки, а рента является своего рода «чистым продуктом», остающимся после возмещения всех затрат. Он даже пытался вывести формулу ренты, сравнивая её с доходом от выращивания зерна и содержанием скота.

Адам Смит (1723–1790)

В своём фундаментальном труде «Исследование о природе и причинах богатства народов» Адам Смит дал всестороннюю характеристику ренты, получаемой с различных видов земель: каменоломен, угольных шахт, лесов, строительных участков и, конечно, сельскохозяйственных угодий. Смит подчеркивал, что ренту требует именно земельная собственность, и называл её монопольной ценой, поскольку продукт земли часто продаётся по цене, большей, чем цена издержек, именно в результате вмешательства земельной собственности.

Источником ренты по Смиту является добавочная прибыль, возникающая при определённой цене продукта. Он отмечал, что различия в плодородности и местоположении участков могут быть причиной образования дифференциальной ренты, предвосхищая более поздние разработки. Двойственная позиция Смита в вопросе ренты (одновременно как неоплаченный труд арендатора, как монопольный доход и как продукт «дара природы») отражала сложность этого феномена и стимулировала дальнейшие исследования.

Джеймс Андерсон (1739–1808)

Шотландский агроном и экономист Джеймс Андерсон в своём трактате «Исследование природы хлебных законов» (1777 г.) внёс значительный вклад в понимание дифференциальной ренты. Он установил две равноценные причины её возникновения: различное плодородие земельных участков и уменьшение прибавки продукта при увеличении интенсивности обработки земли (закон убывающего плодородия). Андерсон впервые чётко сформулировал идею о том, что рента возникает на лучших землях, а цена сельскохозяйственной продукции определяется затратами на худших землях, необходимых для удовлетворения спроса.

Томас Мальтус (1766–1834)

Знаменитый демограф и экономист Томас Мальтус также занимался проблемой ренты. Он полагал, что земельной рентой считается та часть ценности всего продукта, которая остаётся собственнику земли после уплаты всех расходов, включая прибыли на затраченный капитал. Непосредственной причиной существования ренты Мальтус считал излишек цены над издержками производства, по которой сырой продукт продаётся на рынке. Его теория ренты была тесно связана с его демографическими взглядами на ограниченность ресурсов и рост населения, что обостряло проблему доступности земли.

Давид Рикардо (1772–1823)

Давид Рикардо, один из самых влиятельных экономистов классической школы, разработал наиболее полную для своего времени теорию земельной ренты. Он рассматривал ренту как «добавочный доход, получаемый предпринимателем сверх определённой прибыли на затраченные труд и капитал», который обусловлен более благоприятными условиями, такими как лучший участок земли или привилегии.

Ключевой вывод Рикардо заключался в том, что рента не образует конститутивной части «естественной цены» земледельческого продукта. Он утверждал, что цена продукта самой худшей из обрабатываемых земель определяет рыночную стоимость, и, следовательно, рента не формирует цену издержек. Напротив, рента является следствием высоких цен на сельскохозяйственную продукцию, а не их причиной. Рикардо считал, что не все участки земли могут приносить земельную ренту, и выделял:

• Дифференциальную ренту I (по плодородию и местоположению): Возникает из-за естественных различий в качестве и расположении земель.
• Дифференциальную ренту II: Связана с дополнительными вложениями капитала в улучшение земли (интенсификация производства), что приводит к росту производительности и, как следствие, к дополнительной ренте.

Карл Маркс (1818–1883)

Карл Маркс, опираясь на достижения классической политической экономии, значительно развил теорию ренты, сделав акцент на её социально-экономической природе. Он, в отличие от Рикардо, доказал существование абсолютной ренты, объяснив её монополией частной собственности на землю и монополией хозяйствования на земле. Маркс показал, что излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, присваиваемый в форме земельной ренты собственниками земли, создаётся в сельском хозяйстве. Этот излишек формируется даже на худших землях и является результатом того, что органическое строение капитала в сельском хозяйстве ниже, чем в промышленности, что позволяет аграрному капиталу производить больше прибавочной стоимости.

Актуальность классических теорий для современного понимания

Хотя классические теории были разработаны в условиях доминирования аграрного сектора, они сохраняют свою актуальность для понимания современных земельных отношений. Принципы дифференциальной ренты (I и II) по-прежнему объясняют различия в доходности и стоимости земельных участков в зависимости от их качества и местоположения. Идеи об абсолютной ренте, хотя и вызвали много споров, продолжают служить основой для дискуссий о роли частной собственности на землю и её влиянии на ценообразование.

Связь земельной ренты с ценой земли, её капитализацией, остаётся фундаментальным аспектом экономической оценки. Классические теории не только формируют академический бэкграунд, но и помогают осмыслить современные проблемы земельного рынка, такие как налогообложение земли, эффективность её использования и роль государственного регулирования. Например, вопросы корректности различных подходов к определению производительности земельных участков и расчёту дифференциального рентного дохода в рамках трудовой теории стоимости до сих пор остаются предметом активных научных дискуссий.

Земельный кадастр и институт собственности как основа регулирования земельных отношений в России

Эффективное функционирование рынка земли невозможно без прочной институциональной базы, включающей в себя чёткое правовое регулирование, систему учёта и регистрации земельных участков, а также надёжный институт частной собственности. В России эти функции выполняют земельный кадастр и законодательство о собственности, которые совместно обеспечивают прозрачность, законность и стабильность в земельных отношениях.

Значение земельного кадастра

Земельный кадастр является ключевым инструментом в системе правового и экономического регулирования земельных отношений. По своей сути, это официальный реестр всех земельных участков на определённой территории, содержащий исчерпывающую информацию об их:

• Местоположении: точные географические координаты и границы.
• Площади: размер участка в гектарах или квадратных метрах.
• Владельцах: юридические и физические лица, обладающие правами собственности, аренды или иными вещными правами.
• Разрешённом использовании: целевое назначение участка (например, для сельского хозяйства, жилищного строительства, промышленности).
• Кадастровой стоимости: оценочная стоимость для целей налогообложения и других государственных нужд.

Правовую основу государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон объединил функции ранее действовавших систем государственного кадастра недвижимости (Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ) и регистрации прав в единую систему – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Такое объединение значительно упростило процедуры и повысило эффективность управления земельными ресурсами.

Значение земельного кадастра трудно переоценить. Оно состоит в следующем:

1. Обеспечение прозрачности и законности операций: Полная и достоверная информация о земельных участках минимизирует риски мошенничества и обеспечивает легитимность всех сделок с землёй.
2. Защита прав собственности на землю: Точные данные о границах и владельцах предотвращают споры и посягательства на земельные участки.
3. Установление порядка использования земель: Кадастр фиксирует разрешённое использование, что способствует рациональному планированию и предотвращает нецелевое использование ресурсов.
4. Информационное обеспечение: Предоставляет органам государственного управления и землепользователям необходимую информацию для организации наиболее полного, рационального и эффективного использования земель, их охраны, планирования размещения и специализации сельскохозяйственного производства, мелиорации земель.
5. Предотвращение незаконного захвата и несанкционированного строительства: Благодаря кадастровому учёту легче отслеживать и пресекать подобные нарушения.

Результаты работы по упорядочению и утверждению границ населённых пунктов, которую Росреестр проводит совместно с регионами, наглядно демонстрируют важность кадастра. Так, на 1 января 2025 года площадь земель населённых пунктов в России выросла на 151,6 тыс. га и составила почти 21,9 млн га. Это указывает на активную работу по легализации и уточнению использования земель, что способствует развитию территорий и наполнению местных бюджетов.

Институт частной земельной собственности

В основе цивилизованного рынка земли лежит не только кадастр, но и надёжный институт собственности. В Российской Федерации институт частной земельной собственности легализован Конституцией, которая признаёт её приоритет и наделяет собственников полномочиями осуществлять основные виды сделок с земельными участками: куплю-продажу, дарение, мену, залог и наследование. Это является фундаментальным условием для развития рыночных отношений и привлечения инвестиций в земельный сектор.

Однако наличие частной собственности требует и соответствующего государственного регулирования, чтобы обеспечить баланс между частными интересами и общественными благами. Именно поэтому обязательным условием цивилизованного развития рынка земли является ведение государственного земельного кадастра и мониторинга земель. Эти инструменты позволяют государству контролировать оборот земель, их целевое использование, предотвращать истощение почв, а также планировать долгосрочное развитие территорий. Без прозрачного кадастра и эффективного мониторинга частная собственность на землю может привести к хаотичному развитию, нерациональному использованию ресурсов и росту социальных конфликтов.

Таким образом, земельный кадастр и институт собственности, функционируя в тесной взаимосвязи, образуют надёжный фундамент для развития земельных отношений в России, способствуя формированию цивилизованного рынка недвижимости и защите прав всех его участников.

Проблемы рынка земли в России и направления совершенствования государственного регулирования земельных отношений

Включение земли в сферу товарно-денежных отношений в России стало одним из ключевых элементов земельной реформы, начавшейся в постсоветский период. Принятие в 2002 году закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» официально оформило существование рынка земли в стране. Однако, несмотря на значительные шаги, направленные на его развитие, российский рынок земли до сих пор сталкивается с рядом системных проблем, требующих целенаправленной и комплексной земельной политики государства для укрепления рыночных отношений, обеспечения экономической стабильности и повышения конкурентоспособности.

Проблемы текущего регулирования и функционирования рынка

1. Несоответствие размера земельного налога и земельной ренты:
   Одной из наиболее острых проблем является значительное расхождение между реальной земельной рентой, получаемой от использования участков, и размером уплачиваемого земельного налога. На сегодняшний день большая часть земельной ренты остаётся в распоряжении сельскохозяйственных организаций или других землепользователей, тогда как в бюджет поступает лишь малая её часть. Например, при среднем качестве сельскохозяйственных угодий земельный налог составляет всего около 10,3% от уровня земельной ренты.
   Детализация: Земельный налог в Российской Федерации является местным налогом, ставки которого устанавливаются представительными органами муниципальных образований, а налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка. Базовые ставки налога достаточно низки: 0,3% от кадастровой стоимости для земель сельскохозяйственного назначения, участков для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества. Для прочих земель, используемых преимущественно в предпринимательской деятельности, ставка может достигать 1,5%. Хотя с 1 января 2025 года для земельных участков кадастровой стоимостью более 300 млн рублей, занятых жилищным фондом или приобретённых для жилищного строительства, предельное значение ставок по земельному налогу увеличится с 0,3% до 1,5%, это изменение лишь частично решает проблему. Низкая налоговая нагрузка на землю не стимулирует эффективное использование и может способствовать спекулятивному накоплению участков.
2. Дискуссии о корректности применения трудовой теории стоимости к земельным отношениям в РФ:
   Принципы регулирования земельных отношений в современной России в большей мере базируются на взглядах трудовой теории стоимости формирования ренты. Эта теория утверждает, что стоимость товаров формируется количеством общественно необходимого труда, затраченного на их производство. В контексте земельных отношений это предполагает, что ценность земли частично определяется вложенным в неё трудом (например, на улучшение плодородия, мелиорацию, создание инфраструктуры), а не только её изначальными природными характеристиками. Однако применение этой теории к земле, которая является природным ресурсом, обладающим естественными преимуществами (плодородие, местоположение), вызывает дискуссии. Вопросы корректности определения производительности земельных участков и расчёта дифференциального рентного дохода в рамках трудовой теории стоимости остаются сложными и часто неоднозначными.
3. Несовершенство кадастровой оценки:
   Существующая методика государственной кадастровой оценки земель не всегда полностью учитывает все факторы, влияющие на реальную рыночную стоимость и рентный потенциал участка, в частности, качество почв. Отсутствие обязательно��о и точного учёта балла бонитета (показателя плодородия) может приводить к искажениям в оценке и, как следствие, к неверному определению налоговой базы и рентного потенциала.

Направления совершенствования государственного регулирования земельных отношений

Для преодоления существующих проблем и превращения земли в полноценный фактор экономического роста России необходимо сосредоточиться на следующих направлениях совершенствования государственного регулирования земельных отношений:

1. Совершенствование методики государственной кадастровой оценки земель:
   Крайне важно внедрить механизмы, обеспечивающие обязательный и точный учёт качества почв на основе балла бонитета, а также других природно-экономических факторов, формирующих дифференциальную ренту. Это позволит максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной и, как следствие, установить более справедливый и экономически обоснованный земельный налог, способный более полно изымать земельную ренту в общественные фонды.
2. Преобразование учётно-регистрационной системы (ЕГРН):
   Необходимо продолжить работу по повышению эффективности и доступности Единого государственного реестра недвижимости. Это включает в себя цифровизацию процессов, повышение качества и полноты данных, а также интеграцию с другими государственными информационными системами. Улучшение работы ЕГРН обеспечит прозрачность сделок, защиту прав собственности и упростит процедуры оформления земельных участков.
3. Разграничение государственной собственности на землю:
   Завершение процесса разграничения государственной собственности на землю (федеральной, региональной и муниципальной) является критически важным для определения ответственных за управление земельными ресурсами на разных уровнях власти и повышения эффективности их использования.
4. Развитие схем территориального планирования и землеустройства:
   Эффективное планирование использования земель, разработка и актуализация схем территориального планирования и проектов землеустройства, учитывающих экономические, экологические и социальные аспекты, позволит оптимизировать распределение земельных ресурсов, предотвратить конфликты интересов и обеспечить устойчивое развитие территорий.
5. Развитие земельно-информационных систем:
   Создание и внедрение современных земельно-информационных систем, позволяющих агрегировать, анализировать и визуализировать данные о земельных ресурсах, их использовании и состоянии, станет мощным инструментом для принятия управленческих решений.
6. Активизация земельного рынка через развитие его инфраструктуры:
   Необходимо стимулировать развитие инфраструктуры земельного рынка, включая создание специализированных торговых площадок, развитие услуг оценки, консультирования, юридического сопровождения сделок. Это повысит ликвидность земельных участков и привлечёт инвестиции.
7. Целенаправленная комплексная земельная политика:
   Все вышеупомянутые меры должны быть частью единой, целенаправленной и комплексной земельной политики государства. Такая политика должна способствовать не только укреплению рыночных отношений, но и обеспечению стабильности экономического развития, а также повышению конкурентоспособности экономики в целом за счёт рационального и эффективного использования главного природного богатства страны – земли.

Заключение

Изучение рынка земли и земельной ренты раскрывает перед нами одну из наиболее фундаментальных и многогранных областей экономической науки. Земля, как уникальный и невоспроизводимый ресурс, является не только основой для всех видов экономической деятельности, но и ключевым элементом национального богатства, определяющим пространственный, политический и экономический ландшафт. Мы выяснили, что специфические свойства земли – её ограниченность, невозможность перемещения, многоцелевое использование и отсутствие физического износа – формируют уникальные механизмы функционирования земельного рынка и ценообразования. Спрос на землю является производным, а предложение в общественном масштабе совершенно неэластично, что создаёт предпосылки для возникновения особого вида дохода – земельной ренты.

Исторический экскурс в развитие теорий земельной ренты показал, что эта проблема волновала умы величайших экономистов, начиная с Уильяма Петти и заканчивая Карлом Марксом. Каждый из них вносил свой вклад в понимание сущности ренты, её видов (абсолютная, дифференциальная I и II, монопольная) и механизмов образования. От представлений Смита о ренте как монопольной цене до рикардианской концепции дифференциальной ренты, не формирующей естественную цену, и марксистского доказательства абсолютной ренты – все эти идеи остаются актуальными для современного анализа земельных отношений, формируя методологическую базу для понимания текущих процессов.

В контексте Российской Федерации мы увидели, что эффективное функционирование рынка земли немыслимо без надёжной институциональной основы. Земельный кадастр, интегрированный в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), является жизненно важным инструментом, обеспечивающим прозрачность, законность операций и защиту прав собственности на землю. Легализация частной земельной собственности Конституцией РФ предоставила основу для рыночного оборота земли, но требует постоянного совершенствования системы учёта и мониторинга.

Анализ проблем российского рынка земли выявил, что, несмотря на прогресс земельной реформы, остаются серьёзные вызовы. В их числе – несоответствие между фактической земельной рентой и уровнем земельного налога, дискуссии о применимости трудовой теории стоимости в регулировании земельных отношений, а также необходимость совершенствования методики кадастровой оценки земель. Для решения этих проблем были предложены конкретные направления совершенствования государственного регулирования: от повышения качества кадастровой оценки и развития учётно-регистрационной системы до разграничения государственной собственности, развития территориального планирования и активизации инфраструктуры земельного рынка.

В заключение следует подчеркнуть, что земля – это не только экономический актив, но и неотъемлемая часть окружающей среды, культурного наследия и национальной безопасности. Поэтому дальнейшие исследования и разработка комплексной, научно обоснованной земельной политики имеют первостепенное значение для обеспечения устойчивого развития земельных отношений в России, повышения эффективности использования земельных ресурсов и благосостояния общества в целом.

Список использованной литературы

1. Антология экономической классики. М.: МП «Эконом-ключ», 1973. 418 с.
2. Барсукова Г. Н. Теория земельной ренты как методологическая основа институционального регулирования земельных отношений: исторический экскурс // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2016. № 122. С. 136-150. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/teoriya-zemelnoy-renty-kak-metodologicheskaya-osnova-institutsionalnogo-regulirovaniya-zemelnyh-otnosheniy-istoricheskiy-ekskurs
3. Барсукова Г. Н., Радчевский Н. М. Теория земельной ренты как методологическая основа институционального регулирования земельных отношений: современный подход // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2017. № 131. С. 49-62. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/teoriya-zemelnoy-renty-kak-metodologicheskaya-osnova-institutsionalnogo-regulirovaniya-zemelnyh-otnosheniy-sovremennyy-podhod
4. Власенко Т. В., Агеева Е. А. Роль государственного кадастрового учета в управлении земельными ресурсами муниципального образования // Известия Ростовского государственного строительного университета. 2016. № 1 (22). С. 15-20. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rol-gosudarstvennogo-kadastrovogo-ucheta-v-upravlenii-zemelnymi-resursami-munitsipalnogo-obrazovaniya
5. Всемирная история экономической мысли: В 6 т. Том 2. От Смита и Рикардо до Маркса и Энгельса / Гл. ред. В. Н. Черковец. М.: Мысль, 1988. 574 с.
6. Гаршина О.К., Панков В.А. Практикум по политической экономии: учеб. пособие для студентов высших учебных заведений. Краматорск: ДГМА, 2006. С.31-44.
7. Дубянский А. Н. Теория ренты Рикардо в трактовке Зибера // Известия Уральского государственного экономического университета. 2015. № 3 (59). С. 136-141. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/teoriya-renty-rikardo-v-traktovke-zibera
8. ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР: ЗНАЧЕНИЕ И РОЛЬ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ / Н.А. Ушакова. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zemelnyy-kadastr-znachenie-i-rol-v-pravovom-regulirovanii
9. Историко-экономические аспекты теории земельной ренты / В.П. Петров, В.А. Кузнецова // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. 2012. № 1. С. 201-205. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/istoriko-ekonomicheskie-aspekty-teorii-zemelnoy-renty
10. Маркс К. Капитал. М., 1995. Т.III. 932 с.
11. Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 6-е изд., перераб. и доп. Москва: ИНФРА-М, 2024. 512 с. (Библиотека словарей «ИНФРА-М»). URL: https://znanium.ru/catalog/product/2136248
12. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: [учебное пособие]. Нижний Новгород, 2003. 456 с.
13. Рысьмятов А.З., Дьяков С.А., Наш А.Р. Институциональные аспекты формирования организационно-экономического механизма воспроизводства плодородия земли // русский гуманитарный Интернет-университет. Режим доступа: http://www.i-u.ru.
14. Тема 4.2. Теоретические аспекты земельной ренты у классиков буржуазной политической экономии / Красноярский государственный аграрный университет. URL: http://www.kgau.ru/distance/mf_01/menegment/e_t01/04_02.htm
15. Титова Н. Г. Рынок земли и его роль в повышении конкурентоспособности экономики // Вестник Нижегородского университета им. Н. И. Лобачевского. 2010. № 6-2. С. 367-370. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rynok-zemli-i-ego-rol-v-povyshenii-konkurentosposobnosti-ekonomiki
16. Тюрго А.Р. Избранные экономические произведения. К.: Изд-во «Соцэкгиз», 1961. 198 с.
17. Хлопцов Д.М. Земельный вопрос в экономической теории: рента и её понимание в современных условиях. Режим доступа: http://sun.tsu.ru.
18. Яковлева И.А. Роль земельной ренты в оценке земельных ресурсов городских поселений // Вестник ТГУ, №11(67), 2008. С. 551-557.