Экономико-правовые аспекты собственности и рынка земли в Российской Федерации: комплексный анализ и направления совершенствования

Земля — это не просто физическая поверхность, это основа существования, фундамент цивилизаций и ключевой фактор производства, который с незапамятных времен определяет экономическое могущество и социальную стабильность государств. В современных условиях, когда глобальные вызовы, такие как продовольственная безопасность, урбанизация и экологические проблемы, становятся все острее, значение земли как важнейшего ресурса и объекта экономических и правовых отношений возрастает многократно.

Данная курсовая работа посвящена глубокому экономико-правовому анализу института собственности на землю, механизмов функционирования и регулирования рынка земельных ресурсов, а также специфике ценообразования на нем в Российской Федерации. Исследование носит междисциплинарный характер, объединяя подходы земельного, гражданского и конституционного права с теориями земельной экономики и государственного регулирования. Актуальность темы для России обусловлена сложным историческим путем, который прошла страна в формировании своих земельных отношений, отголоски которого до сих пор ощущаются в структуре собственности, несовершенстве законодательства и особенностях рыночных механизмов. Цель работы — представить всесторонний анализ текущего состояния, выявить ключевые проблемы и предложить перспективные направления совершенствования. Структура исследования последовательно раскрывает эти аспекты, начиная с базовых понятий собственности и её исторического развития, переходя к функционированию рынка и методам оценки, и завершая анализом проблем и путей их решения.

Экономико-правовая сущность и формы собственности на землю в России

Понятие и содержание права собственности на землю

Собственность на землю является одним из краеугольных камней правовой и экономической систем любого государства. В Российской Федерации это понятие закреплено в законодательстве как всеобъемлющее право, включающее три фундаментальных правомочия: владение, пользование и распоряжение земельным участком, а также иными природными ресурсами, находящимися на нем. Это означает, что собственник вправе по своему усмотрению и в соответствии с действующим законодательством осуществлять полный контроль над своим имуществом, получая от него выгоду и определяя его юридическую судьбу.

Нормативное регулирование этих правоотношений осуществляется в России на стыке гражданского и земельного законодательства. Основными документами здесь выступают ГК РФ и ЗК РФ. Если ГК РФ закладывает общие основы права собственности на имущество, то ЗК РФ детализирует эти положения применительно к земельным участкам, устанавливая особенности их оборота, использования и охраны. Это создает сложную, но необходимую систему, которая должна балансировать частные интересы собственников с публичными интересами общества и государства в рациональном использовании и охране земли как уникального и невосполнимого ресурса. Что из этого следует? Такой подход гарантирует, что земля, будучи стратегическим активом, не будет использоваться исключительно для сиюминутной выгоды, но и обеспечит долгосрочное благосостояние общества, предотвращая истощение ресурсов и экологические катастрофы.

Формы земельной собственности в РФ

Конституция Российской Федерации, принятая в 1993 году, стала краеугольным камнем в формировании современной системы земельных отношений, провозгласив в части 2 статьи 9 возможность нахождения земли и других природных ресурсов в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это принципиально изменило парадигму, существовавшую в советский период, и заложило основы для многообразия форм владения землей.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, эти формы можно укрупненно разделить на две основные категории: частную и публичную собственность.

1. Частная собственность на землю представляет собой владение земельными участками гражданами (физическими лицами) и юридическими лицами. Эта форма собственности является наиболее гибкой и разнообразной:
   • Индивидуальная собственность: Земельный участок принадлежит одному физическому или юридическому лицу. Это наиболее простая и распространенная форма.
   • Общая совместная собственность: Характерна для физических лиц (например, супругов) и предполагает владение несколькими собственниками без выделения конкретных долей. Все решения по распоряжению таким участком принимаются по взаимному согласию.
   • Общая долевая собственность: Также принадлежит нескольким собственникам, но с четким определением доли каждого в праве на участок. В этом случае каждый сособственник может распоряжаться своей долей, хотя для отчуждения участка целиком требуется согласие всех участников.
2. Публичная собственность означает, что земля принадлежит государству. Эта категория подразделяется на:
   • Государственная собственность: Земли, которые не находятся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В свою очередь, государственная собственность делится на:
     • Собственность Российской Федерации (федеральная собственность): Земельные участки, имеющие общенациональное значение или находящиеся в ведении федеральных органов власти.
     • Собственность субъектов Российской Федерации: Земли, находящиеся в ведении региональных органов власти.
   • Муниципальная собственность: Земли, находящиеся в распоряжении органов местного самоуправления (городов, поселков, сельских поселений). Такие земли, как правило, используются для обеспечения социальных нужд, развития местной инфраструктуры, строительства муниципальных объектов.

Таким образом, многообразие форм собственности позволяет учитывать различные экономические, социальные и экологические потребности общества, обеспечивая гибкость в управлении земельными ресурсами и их использованием.

Разграничение государственной собственности на землю

Разграничение государственной собственности на землю является сложным и многоступенчатым процессом, который определяет, какая часть публичных земель относится к федеральной собственности, какая — к собственности субъектов Российской Федерации, а какая — к муниципальной. Этот процесс критически важен для эффективного управления земельными ресурсами, поскольку он устанавливает полномочия соответствующих органов власти по распоряжению землей.

Исторически этот процесс претерпел значительные изменения. До 1 июля 2006 года разграничение регулировалось Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Этот закон устанавливал правовые основы для отнесения земельных участков к различным уровням публичной собственности, опираясь на критерии принадлежности объектов, расположенных на этих землях, к федеральному, региональному или муниципальному уровню.

Однако с 1 июля 2006 года вступили в силу новые положения, закрепленные в статье 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Эти изменения существенно упростили процесс, отказавшись от сложной процедуры принятия решений о разграничении и установив критерии отнесения земельных участков к той или иной форме публичной собственности «по умолчанию» или «в силу закона».

Сегодня статьи 17–19 Земельного кодекса РФ содержат общий перечень критериев для отнесения земельных участков к федеральной, региональной или муниципальной собственности. Эти критерии включают:

• Собственность, возникающую в силу закона (например, земли под объектами федерального значения автоматически становятся федеральной собственностью).
• Собственность, возникшую при разграничении государственной собственности на землю до 2006 года или по новым правилам.
• Собственность, возникшую по гражданскому законодательству (например, путем выкупа).
• Безвозмездную передачу собственности на землю субъектам РФ или муниципалитетам из федеральной собственности.

Таким образом, современная система разграничения направлена на автоматизацию и упрощение процедуры, однако на практике она все еще сталкивается с трудностями, связанными с необходимостью актуализации сведений в ЕГРН и разрешением споров между различными уровнями публичной власти.

Ограничения и особенности оборота земель

Несмотря на провозглашенное Конституцией РФ право частной собственности на землю и свободу её оборота, земельное законодательство Российской Федерации устанавливает ряд существенных ограничений, обусловленных особой природой земли как природного ресурса, основы жизнедеятельности и национального достояния. Эти ограничения призваны обеспечить рациональное использование земель, их охрану и защиту публичных интересов.

1. Земли, изъятые из оборота: Это категория земельных участков, которые в принципе не могут предоставляться в частную собственность. К ним, как правило, относятся земли, занятые особо важными государственными объектами (например, объекты обороны и безопасности, объекты атомной энергетики, особо охраняемые природные территории государственного значения). Такие земли находятся исключительно в государственной или муниципальной собственности и служат общенациональным целям.
2. Земли, ограниченные в обороте: Эти земельные участки не подлежат передаче в частную собственность, за исключением случаев, прямо установленных федеральным законом. Примерами могут служить земли Лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса, а также некоторые категории земель особо охраняемых территорий местного значения. В таких случаях возможность использования земель гражданами и юридическими лицами может быть реализована через аренду или иные ограниченные вещные права, но без перехода права собственности.
3. Ограничения для иностранных граждан и юридических лиц: Российское законодательство строго регламентирует возможность владения землей иностранными субъектами. В частности, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях Российской Федерации, а также на иных территориях, особо установленных федеральными законами. Эти ограничения направлены на обеспечение национальной безопасности и суверенитета, а также на предотвращение спекулятивного оборота стратегически важных земель.

Собственнику земельного участка принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Однако, как подчеркивает Конституция РФ, эти права не должны наносить ущерба окружающей среде и не должны затрагивать интересов других лиц. Это означает, что даже частный собственник обязан использовать свой участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием, соблюдать экологические, градостроительные и иные требования законодательства. Несоблюдение этих требований может привести к применению мер государственного принуждения, вплоть до изъятия земельного участка.

Таким образом, система ограничений оборота земли в России является сложным механизмом, который стремится найти баланс между стимулированием частной инициативы и необходимостью защиты общественных интересов, сохранения природных ресурсов и обеспечения национальной безопасности.

Исторический контекст формирования земельных отношений и рынка земли в России

Земельные отношения в дореволюционной России

История земельных отношений в России — это летопись, уходящая корнями в глубокое прошлое, практически одновременно с появлением самого государства, и свидетельства первых целенаправленных государственных мероприятий в сфере регулирования земельных прав обнаруживаются в писцовых межеваниях, которые стали ключевым этапом в определении, кому и на каких условиях принадлежат земельные угодья, заложив основы для налогообложения и управления.

Один из первых юридических документов, освещающих вопросы земельной собственности, — это Псковская судная грамота 1397 года. Она содержала понятия недвижимого имущества, которое именовалось «отчина» (наследственное владение), и описывала различные способы приобретения права собственности, включая куплю-продажу, наследование и приобретение по давности владения. Это свидетельствует о том, что рыночные элементы в земельных отношениях существовали еще в средневековой Руси, хотя и в ограниченном виде.

Однако на протяжении многих веков земельные отношения в России были неразрывно связаны с крепостным правом. До отмены крепостного права в 1861 году крестьяне не имели самостоятельных прав на землю. Они были фактически привязаны к земле и своим помещикам, а право собственности на землю принадлежало преимущественно дворянству и государству. Это была система, при которой земля выступала не столько объектом свободного гражданского оборота, сколько основой феодального владения и эксплуатации.

Начало трансформации этой системы было положено аграрной реформой 1906 года, известной как Столыпинская реформа. Эта реформа предусматривала переход к частному землевладению и предоставляла крестьянам право свободного выхода из общины. Целью было создание крепкого класса крестьян-собственников, способных стать движущей силой аграрной экономики. Крестьянин, выходивший из общины, признавался полноправным субъектом права собственности на землю, что означало принципиально новое отношение к земельным ресурсам и стимулировало развитие товарно-денежных отношений в сельском хозяйстве. Эти реформы, хотя и не были доведены до конца из-за политических потрясений, заложили важные предпосылки для формирования современного института частной собственности на землю.

Земельная собственность в советский период

Эпоха советской власти кардинально перевернула всю систему земельных отношений, установленную веками, и полностью перекроила понятие земельной собственности. Отправной точкой стало принятие Декрета «О земле» в октябре 1917 года. Этот революционный акт упразднил помещичью собственность на землю без всякого выкупа и провозгласил принцип исключительной государственной собственности на все земли. В одночасье земля была объявлена «всенародным достоянием», а её изъятие из товарного оборота стало основополагающим принципом.

Право частной собственности на землю было полностью ликвидировано, а любые сделки с землей – купля-продажа, аренда, залог – были категорически запрещены. Земля перестала быть товаром и превратилась в основной фактор производства, который находился в безраздельном распоряжении государства. Вся земельная политика была направлена на плановое использование земель в интересах социалистического строительства.

На протяжении всего советского периода земельные ресурсы относились к государственной собственности и могли передаваться гражданам и юридическим лицам исключительно на правах пользования. Это означало, что крестьяне в колхозах и совхозах, равно как и граждане, получавшие участки под индивидуальное жилищное строительство или дачи, имели лишь право пользоваться землей, но не владеть и не распоряжаться ею как собственностью. Государственная монополия на землю была одним из столпов советской экономической системы, определяя все аспекты землепользования и землеустройства. Это радикальное изменение оставило глубокий след в сознании нескольких поколений и сформировало уникальный культурно-правовой подход к земле, который до сих пор оказывает влияние на современные земельные отношения в России.

Земельная реформа в постсоветский период и становление современного рынка

С началом 1990-х годов, на фоне распада Советского Союза и перехода к рыночной экономике, Россия вступила в новый, сложный и противоречивый этап земельной реформы. Её главной целью было преодоление государственной монополии на землю и формирование полноценного института частной собственности, что являлось необходимым условием для развития рыночных отношений.

Первые шаги были сделаны в 1990 году, когда Верховный Совет СССР принял «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле» и Закон «О собственности в СССР». Вскоре, 23 ноября 1990 года, был принят Закон РСФСР «О земельной реформе», который заложил политические, юридические и экономические условия для радикальных изменений. Эти документы впервые со времен Декрета «О земле» вновь открыли путь к многообразию форм собственности, включая частную.

Период с 1992 по 1993 годы ознаменовался принятием целого ряда ключевых актов, направленных на демонополизацию земли:

• Указы Президента РФ от 25 марта 1992 года и 14 июня 1992 года разрешили продажу земельных участков при приватизации предприятий, что стало важным шагом к вовлечению земли в гражданский оборот.
• Закон РФ от 23 декабря 1992 года отменил мораторий на куплю-продажу участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Это позволило миллионам граждан стать собственниками своих земельных наделов.
• Указ Президента РФ от 23 апреля 1993 года «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» предписал перерегистрацию земель и введение новых титулов: собственность, пожизненное наследуемое владение и аренда, что способствовало легализации прав на землю.

Кульминацией этого процесса стало принятие Конституции Российской Федерации в 1993 году. Она окончательно закрепила возможность различных видов собственности на землю, включая частную, и отменила все оставшиеся моратории на продажу земельных участков. Этот документ не только юридически оформил право частной собственности, но и стал конституционной гарантией его неприкосновенности.

Однако, несмотря на принятие основополагающих актов, для полноценного разгосударствления и появления активного гражданского оборота земель потребовалось еще целое десятилетие активной законодательной деятельности и, что не менее важно, политической борьбы. Процессы приватизации, реорганизации колхозов и совхозов, а также оформление прав собственности на земельные доли были сопряжены с многочисленными трудностями, ошибками и злоупотреблениями, которые во многом определили текущее состояние рынка земли в России.

Функционирование и государственное регулирование рынка земельных ресурсов в России

Сущность и особенности рынка земли как части рынка недвижимости

Земля, как пространственная основа, выступает не просто как ресурс, а как многофункциональный элемент, без которого невозможно представить ни одно государство. Она является необходимым условием для производства, ключевым фактором в экономике, средством производства в сельском хозяйстве, объектом собственности и хозяйствования. В условиях рыночной экономики земля также становится товаром, формируя земельный рынок — особую часть общего рынка недвижимости.

Земельный рынок включает в себя:

• Объекты: Сами земельные участки, различающиеся по категории, виду разрешенного использования, местоположению, площади, рельефу и другим характеристикам.
• Субъекты: Продавцы (собственники земли, государство, муниципалитеты) и покупатели (граждане, юридические лица, инвесторы), а также посредники (риэлторы, оценщики, кадастровые инженеры).
• Правовые нормы: Совокупность законодательных и подзаконных актов (Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы), регулирующих земельные отношения, права и обязанности участников рынка, процедуры сделок.

Рыночная трансформация экономики России, начавшаяся в 1990-х годах, обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка и включение земельных участков в свободный гражданский оборот. Это было стратегическим решением, призванным повысить эффективность использования земельных ресурсов, привлечь инвестиции и сформировать полноценную систему экономических отношений, основанных на частной собственности и свободе распоряжения.

Однако, в отличие от других видов недвижимости, земля обладает рядом уникальных особенностей, которые определяют специфику её рынка:

• Невоспроизводимость и ограниченность: Объем земельных ресурсов фиксирован и не может быть увеличен.
• Недвижимость и фиксированное местоположение: Земля не может быть перемещена, что делает её стоимость сильно зависимой от местоположения.
• Долговечность: Земля не изнашивается и не теряет своих свойств со временем при правильном использовании.
• Многофункциональность: Может использоваться для различных целей (сельское хозяйство, жилищное строительство, промышленность, рекреация).
• Государственное регулирование: Из-за стратегического значения земля всегда находится под пристальным контролем государства, что выражается в ограничениях оборота, целевом назначении, зонах особого использования.

Эти особенности делают земельный рынок в России сложным и многогранным явлением, требующим внимательного изучения как с экономической, так и с правовой точки зрения.

Проблемы развития и неразвитость российского земельного рынка

Несмотря на десятилетия реформ, российский земельный рынок до сих пор характеризуется значительной неразвитостью и наличием многочисленных ограничений, которые тормозят его полноценное функционирование и снижают эффективность использования земельных ресурсов. Эти проблемы проявляются на всех уровнях административной власти и имеют глубокие исторические корни.

Одной из ключевых характеристик неразвитости является то, что цены на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения. Это означает, что рыночные механизмы ценообразования работают с перебоями, искажая истинную экономическую стоимость земли и затрудняя принятие обоснованных инвестиционных решений.

Среди наиболее острых проблем можно выделить:

1. Фрагментация земельной собственности: В результате земельной реформы 1990-х годов возникла масштабная проблема «невостребованных долей» сельскохозяйственных земель. По некоторым оценкам, это около 14,2 млн га земли, права на которые либо не оформлены должным образом, либо не используются. Такая фрагментация затрудняет консолидацию земель для крупномасштабного сельскохозяйственного производства, создание эффективных агрохолдингов и привлечение инвестиций.
2. Отсутствие эффективных федеральных и общегосударственных программ развития земельного рынка: Эта проблема проявляется в отсутствии четкой стратегии и системного подхода к формированию земельного рынка. Следствием этого являются спад инвестирования в земельные ресурсы, снижение общего количества сделок купли-продажи и аренды, а также уменьшение потенциальной прибыли от их реализации или сдачи в аренду. В отличие от развитых стран, где рынок земли является прозрачным и предсказуемым, в России инвесторы часто сталкиваются с неопределенностью.
3. Сложность прохождения процедур предоставления земельных участков: Бюрократические барьеры и административные сложности при получении земельных участков от органов государственной власти или местного самоуправления являются одним из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности бизнеса, особенно малых и средних предприятий, приобрести землю в собственность. Это подталкивает их к выбору аренды, что, с одной стороны, снижает риски, но с другой – ограничивает возможности для долгосрочных инвестиций и развития.
4. Недостаточная прозрачность и информационная доступность: Отсутствие полной и достоверной информации о свободных земельных участках, их характеристиках, обременениях и правовом статусе создает дополнительные барьеры для участников рынка. Проблемы с кадастровым учетом, расхождения между данными ЕГРН и фактическим использованием также способствуют неразвитости рынка.

Все эти факторы в совокупности приводят к тому, что российский земельный рынок остается «узким», непрозрачным и недостаточно эффективным, что негативно сказывается на экономическом развитии страны и рациональном использовании её земельных ресурсов. Но разве не в этом причина того, что Россия ещё не полностью реализовала свой огромный аграрный потенциал?

Государственное регулирование земельных отношений: цели и механизмы

Государственное регулирование земельных отношений является не просто желательным, а объективно необходимой мерой, предопределенной особой многофункциональной ролью земли. Земля — это не просто объект собственности, это основа жизнедеятельности, природный ресурс, средство производства, компонент экосистемы и, наконец, национальное достояние. Отсутствие или неэффективность регулирования привело бы к хаотичному использованию, деградации почв, социальным конфликтам и угрозе национальной безопасности.

Цели государственного регулирования многообразны:

• Обеспечение рационального и эффективного использования земельных ресурсов.
• Охрана земель, сохранение их плодородия и экологического равновесия.
• Защита прав и законных интересов собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов.
• Предотвращение монополизации и спекуляции на земельном рынке.
• Обеспечение публичных нужд (строительство инфраструктуры, размещение объектов обороны и безопасности).
• Формирование благоприятной инвестиционной среды.

Механизмы государственного регулирования опираются на конституционные основы и детализируются в земельном и гражданском законодательстве. Конституция РФ дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, но при этом устанавливает четкое ограничение: это не должно наносить ущерба окружающей среде и не затрагивать интересов других лиц. Этот принцип является краеугольным камнем всего земельного регулирования.

Основные законодательные механизмы включают:

1. Земельное законодательство: Земельный кодекс РФ является основным актом, устанавливающим категории земель, виды разрешенного использования, порядок предоставления и изъятия земельных участков, контроль за их использованием. Он регулирует такие аспекты, как:
   • Целевое назначение и разрешенное использование земель: Каждый участок имеет определенное назначение, и его использование не по назначению может повлечь административную ответственность и даже изъятие.
   • Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): Ограничения на использование земель вблизи объектов инфраструктуры, водоемов, особо охраняемых природных территорий.
   • Государственный земельный надзор: Контроль за соблюдением земельного законодательства.
   • Государственная кадастровая оценка: Установление кадастровой стоимости для целей налогообложения и арендной платы.
2. Гражданское законодательство: Гражданский кодекс РФ регулирует общие вопросы права собственности, сделок с недвижимостью, наследования, аренды. Оборот земельных участков, таким образом, регулируется гражданским законодательством, но всегда с учетом особенностей, установленных земельным законодательством.
3. Административные процедуры: Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является одной из ключевых сфер регулирования. Сложность этих процедур часто становится барьером для бизнеса, подталкивая компании к аренде вместо приобретения в собственность.

Государственное регулирование в России призвано обеспечить баланс между рыночными механизмами и общественными интересами. Однако его эффективность зачастую страдает от сложности и противоречивости законодательства, а также от недостаточной прозрачности и бюрократизации процедур.

Специфика оборота земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место в системе земельных отношений Российской Федерации, и их оборот вызывает постоянные дискуссии в научном сообществе и обществе. В отличие от городской земли, по включению которой в рыночный оборот существует достаточно определенная позиция, статус сельскохозяйственных угодий всегда оставался предметом острых споров.

Эта проблематика обусловлена несколькими ключевыми факторами:

1. Статус национального достояния и стратегического ресурса: Сельскохозяйственные земли являются основным средством производства в аграрном секторе, обеспечивая продовольственную безопасность страны. Их плодородие — это невозобновляемый ресурс, который требует особой охраны и бережного использования. Бесконтрольный оборот может привести к деградации почв, их нецелевому использованию и потере сельскохозяйственной ценности.
2. Особый объект регулирования: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является ключевым документом, который устанавливает специфические правила для этих земель. Он регулирует сделки (куплю-продажу, аренду), устанавливает ограничения на изменение целевого назначения, а также предусматривает возможность изъятия участков при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства.
3. Исторический контекст: Проблематика коммерциализации земель сельскохозяйственного назначения была особенно острой в период земельной реформы 1990-х годов. Массовое наделение крестьян земельными долями, часто без четкого юридического оформления и механизмов эффективного хозяйствования, привело к уже упомянутой фрагментации и появлению «невостребованных» земель.
4. Сохранение плодородности и предотвращение деградации: Государство стремится предотвратить деградацию почв, опустынивание, загрязнение и другие негативные процессы. Это требует жесткого контроля за агротехническими мероприятиями, соблюдением севооборотов и недопущением вывода плодородных земель из сельскохозяйственного оборота.

Включение земель сельскохозяйственного назначения в рыночный оборот должно осуществляться с учетом всех этих факторов. Цель регулирования – создать условия для эффективного хозяйствования, привлечения инвестиций в аграрный сектор, но при этом обеспечить защиту стратегического ресурса от спекуляции и нецелевого использования. Это требует постоянного совершенствования законодательства и механизмов контроля, чтобы найти оптимальный баланс между экономическими интересами и публичной необходимостью сохранения земель для будущих поколений.

Методологические подходы к оценке и факторы ценообразования на земельные участки

Понятие рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

Определение стоимости земельного участка является критически важным процессом для широкого круга экономических и правовых операций. От этой оценки зависит не только цена при купле-продаже или залоге, но и размер налоговых отчислений, арендных платежей, а также инвестиционная привлекательность объекта. В российской практике существуют две основные категории стоимости, которые часто смешиваются, но имеют принципиальные различия: рыночная стоимость и кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Иными словами, это цена, которую готов заплатить добросовестный покупатель добросовестному продавцу в условиях свободного рынка. Рыночная стоимость определяется профессиональными оценщиками на основании анализа текущей рыночной ситуации, данных о сделках с аналогичными объектами и потенциальной доходности участка.

Кадастровая стоимость, в свою очередь, представляет собой стоимость, установленную в результате государственной кадастровой оценки. Её основное предназначение – служить базой для расчета налога на недвижимость, арендных платежей за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также иных обязательных платежей. Важно отметить, что кадастровая стоимость земельного участка не всегда равна его рыночной цене. Однако, при проведении государственной кадастровой оценки, рыночная цена, хотя и не является единственным, но учитывается как один из факторов.

При расчете кадастровой стоимости за основу берется метод массовой оценки, который предполагает статистический вывод средней стоимости для целых групп аналогичных объектов недвижимости. Это позволяет оценить тысячи и миллионы участков одновременно, используя стандартизированные модели и факторы.

Периодичность проведения государственной кадастровой оценки также строго регламентирована:

• С 1 января 2022 года государственная кадастровая оценка земельных участков проводится каждые четыре года на всей территории Российской Федерации. Это изменение направлено на унификацию и повышение прозрачности процесса.
• В городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) кадастровая оценка может проводиться чаще – каждые два года, если такое решение принимают городские власти, учитывая высокую динамику рынка недвижимости в мегаполисах.
• До 2022 года периодичность составляла 3–5 лет для большинства регионов и 2–5 лет для городов федерального значения, при этом сроки устанавливались регионами самосто��тельно.

Таким образом, хотя кадастровая стоимость и призвана быть максимально приближенной к рыночной, она представляет собой скорее стандартизированный индикатор для фискальных целей, тогда как рыночная стоимость является динамичным показателем, отражающим реальную конъюнктуру рынка.

Основные подходы к оценке земельных участков

Профессиональная оценка стоимости земельного участка – это комплексный процесс, который базируется на применении нескольких методологических подходов. Каждый из них имеет свои особенности, применяется в зависимости от целей оценки, типа земельного участка и доступности информации. В практике оценочной деятельности выделяют три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный.

1. Сравнительный подход является наиболее распространенным и часто используется для оценки земельных участков, которые активно участвуют в рыночном обороте. Он основывается на анализе и сопоставлении цен сделок с аналогичными земельными участками, которые были совершены на открытом рынке в недавнем прошлом. Ключевыми факторами сравнения являются местоположение, размер, форма, назначение участка, наличие коммуникаций и другие характеристики.
   • Метод сравнения продаж (или метод прямого сравнения): Применяется для оценки свободных от застройки или предположительно пустующих участков. Оценщик изучает информацию о недавних продажах похожих объектов и вносит корректировки в их цены, учитывая различия по ключевым параметрам. Например, если участок расположен у леса, он может иметь поправочный коэффициент к цене за квадратный метр аналогичной территории без такого преимущества.
   • Метод выделения: Используется для оценки застроенных земельных участков. В этом случае оценивается стоимость всего объекта недвижимости (земли и строения), а затем из неё вычитается стоимость улучшений (зданий и сооружений), чтобы получить стоимость только земельного участка.
   • Метод распределения: Также применяется для застроенных участков. Оценщик определяет рыночную стоимость всего объекта недвижимости и затем распределяет её между землей и улучшениями на основе анализа рыночных данных о соотношении стоимости земли и улучшений в аналогичных объектах.
2. Доходный подход наиболее эффективен, когда земельный участок предназначен для коммерческого использования или способен приносить доход. Оценка стоимости в этом случае базируется на прогнозировании потенциального дохода, который может генерировать земля.
   • Метод капитализации земельной ренты: Основан на предположении, что стоимость земли определяется её способностью приносить стабильный и долгосрочный доход (земельную ренту). Стоимость участка рассчитывается путем деления ожидаемой годовой чистой земельной ренты на коэффициент капитализации. Формула может быть представлена как V = Р / К, где V — стоимость земли, Р — земельная рента, К — коэффициент капитализации.
   • Метод остатка для земли: Применяется для оценки земли как части инвестиционного проекта, предполагающего строительство. Сначала рассчитывается доход от всего завершенного объекта недвижимости, затем из него вычитаются все расходы на строительство и операционные издержки, а также доход, приходящийся на улучшения, и капитализируется оставшийся доход, который относится к земле.
   • Метод предполагаемого использования: Оценка производится исходя из наиболее эффективного и прибыльного использования земельного участка. Анализируются различные варианты использования, и выбирается тот, который принесет максимальный доход, а затем по этому варианту производится расчет стоимости.
3. Затратный подход наименее применим для оценки стоимости самой земли, поскольку земля является невоспроизводимым объектом, и её нельзя «создать» или «воспроизвести». Однако элементы затратного подхода могут быть полезны при оценке земельных участков, имеющих улучшения.
   • В случае наличия на участке инженерных коммуникаций, мелиоративных систем или других инфраструктурных улучшений, затратный подход используется для расчета стоимости воспроизводства или замещения этих улучшений. Затем эта стоимость может быть учтена в рамках других подходов для определения общей стоимости объекта.
   • Также затратный подход может быть использован для оценки стоимости освоения и подготовки земельного участка к использованию (например, расчистка, выравнивание, подведение коммуникаций), что косвенно влияет на его рыночную стоимость.

Выбор конкретного подхода или их комбинации зависит от цели оценки, типа объекта, наличия и достоверности исходных данных. Профессиональные оценщики, как правило, используют несколько подходов для получения наиболее объективной и обоснованной оценки стоимости земельного участка.

Факторы, влияющие на стоимость земельных участков

Стоимость земельного участка является результатом сложного взаимодействия множества факторов, которые можно разделить на несколько ключевых групп. Понимание этих факторов критически важно как для продавцов и покупателей, так и для оценщиков и государственных органов, ответственных за регулирование и налогообложение.

1. Физические характеристики участка:
   • Площадь, форма и рельеф: Большие участки, как правило, дороже, но не всегда линейно. Участки правильной (прямоугольной) формы ценятся выше, так как удобнее для застройки. Сложный рельеф (сильные уклоны, овраги) может снижать стоимость из-за дополнительных затрат на выравнивание и укрепление.
   • Качество грунта, глубина залегания грунтовых вод: Плодородные почвы важны для сельскохозяйственных земель. Высокий уровень грунтовых вод может усложнять строительство и требовать дорогостоящих дренажных работ.
   • Наличие построек на участке: Пустая земля обычно дешевле. Качественные постройки увеличивают стоимость, но ветхий дом или недострой могут её снижать из-за затрат на снос или достройку.
2. Расположение и окружение:
   • Удаленность от города/населенного пункта: Чем ближе к крупным центрам, тем выше стоимость (если это не промзона).
   • Расположение относительно природных объектов: Участки у леса, водоема, на возвышенности часто имеют премиальную стоимость из-за эстетической привлекательности и рекреационного потенциала.
   • Наличие и доступность инфраструктуры поселка: Дороги, магазины, школы, медицинские учреждения – все это повышает привлекательность и стоимость.
   • Экологичность района: Отсутствие промышленных предприятий, близость к зеленым зонам значительно увеличивает стоимость.
3. Инженерная обеспеченность:
   • Наличие и доступность коммуникаций: Подведенные к участку или расположенные в непосредственной близости электричество, газ, водопровод, канализация, теплоснабжение, связь (интернет) – один из самых сильных факторов, влияющих на стоимость, поскольку их отсутствие означает значительные затраты на подключение.
4. Правовой статус и целевое использование:
   • Вид разрешенного использования (ВРИ): Определяет, какую деятельность может вести собственник на участке, и является мощным фактором ценообразования. ВРИ напрямую влияет на кадастровую стоимость и размер налога. Например, участок под индивидуальное жилищное строительство будет стоить дороже, чем аналогичный участок под сельскохозяйственное использование, если он расположен в черте города.
   • Категория земель: Является еще более мощным фактором, чем ВРИ, поскольку определяет базовые возможности использования участка (например, земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности). Изменение категории земель – сложная и дорогая процедура.
5. Рыночные и макроэкономические факторы:
   • Сезонность: Цены на земельные участки (особенно под дачное строительство) часто вырастают к дачному сезону (весной и летом) и снижаются осенью-зимой.
   • Уровень социально-экономического развития территории: Общее экономическое благополучие региона, инвестиционная привлекательность, уровень доходов населения – все это отражается на спросе и, соответственно, на ценах на землю.
   • Спрос и предложение: Как и на любом рынке, баланс между спросом и предложением напрямую определяет ценовую динамику.
   • Кредитная политика: Доступность ипотечного кредитования и процентные ставки влияют на покупательную способность и спрос.

Таким образом, оценка стоимости земельного участка – это не просто расчет, а глубокий анализ всех этих взаимосвязанных факторов, требующий экспертных знаний и постоянного мониторинга рыночной ситуации.

Проблемы, противоречия и направления совершенствования рынка земли и земельного законодательства в РФ

Недоработки и пробелы в системе регулирования земельных отношений

Несмотря на значительный прогресс, достигнутый в постсоветский период, система регулирования земельных отношений в Российской Федерации, по мнению многих экспертов и представителей Совета Федерации, до сих пор не сформирована до конца. Хотя наиболее общие подходы к решению земельных проблем – такие как признание многообразия форм собственности, определение основных направлений использования земли и принципов государственного управления – прошли проверку временем, необходимые механизмы и инструменты учета особенностей использования земли остаются недоработанными.

Среди наиболее острых и системных проблем, препятствующих эффективному развитию рынка земли и рациональному землепользованию, выделяются следующие:

1. Отсутствие достоверных сведений о земельных участках и границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): Это одна из наиболее критических проблем информационной доступности. Зачастую в ЕГРН отсутствуют точные сведения о границах участков, их фактическом использовании, а также о наложении различных обременений и ограничений, связанных с ЗОУИТ (охранные зоны трубопроводов, санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны и т.п.). Это создает неопределенность для собственников и инвесторов, увеличивает риски сделок и затрудняет планирование развития территорий.
2. Неурегулированные проблемы с установлением и изменением видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков: Процедура изменения ВРИ часто бывает сложной, длительной и непрозрачной. Это не только создает административные барьеры для бизнеса, но и ограничивает возможности собственников по эффективному использованию своей земли в соответствии с меняющимися экономическими потребностями. Несовершенство нормативной базы и разногласия в правоприменительной практике по этому вопросу остаются серьезным препятствием.
3. Сложность изложения норм и необоснованная регламентация некоторых процедур: Законодательство в сфере земельных отношений изобилует сложными формулировками, отсылочными нормами и избыточной детализацией некоторых процедур, что затрудняет его понимание и применение на практике как для граждан, так и для специалистов. Это приводит к увеличению административной нагрузки, затягиванию сроков и повышению коррупционных рисков.
4. Трудности с поиском уполномоченного органа и пробелы в правовом регулировании: В ряде случаев граждане и юридические лица сталкиваются с проблемой определения того, какой именно государственный или муниципальный орган уполномочен решать их вопросы, связанные с земельными отношениями. Это является следствием недостаточной четкости в разграничении полномочий и наличия пробелов в правовом регулировании отдельных аспектов.
5. Различие правоприменительной практики: Отсутствие единообразия в применении земельного законодательства различными региональными и муниципальными органами приводит к возникновению правовых коллизий, неравных условий для участников рынка и снижению доверия к системе государственного управления земельными ресурсами.

Эти недоработки и пробелы подрывают прозрачность и предсказуемость рынка земли, снижают его инвестиционную привлекательность и препятствуют рациональному использованию важнейшего национального ресурса.

Законодательные изменения и их противоречия

Земельный кодекс РФ 2001 года, несмотря на то, что знаменовал собой новый этап в развитии земельного законодательства, не лишен пробелов, противоречий и недостатков. В течение последних двух десятилетий в него и связанные с ним нормативно-правовые акты вносились многочисленные изменения, призванные адаптировать законодательство к меняющимся экономическим реалиям и устранить выявленные проблемы. Однако эти изменения не всегда были системными и зачастую порождали новые противоречия.

Примеры значимых законодательных изменений:

1. Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: С 2015 года были внесены существенные изменения в процедуру предоставления таких участков, призванные упростить и сделать её более прозрачной. Были введены новые механизмы, такие как предоставление без торгов в определенных случаях, предварительное согласование предоставления, что должно было снизить бюрократические барьеры.
2. Изъятие земельных участков для публичных нужд: Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд был кардинально изменен с введением главы VII.1 Земельного кодекса РФ Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ, который вступил в силу с 1 апреля 2015 года. Этот закон установил более четкие процедуры принятия решений об изъятии, определил уполномоченные органы и условия такого изъятия, повысив гарантии прав собственников на справедливую компенсацию.
3. Изъятие сельскохозяйственных земель при неиспользовании по целевому назначению: Были приняты федеральные законы, направленные на борьбу с неэффективным использованием сельскохозяйственных угодий. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует изъятие таких участков. Значимые изменения внес Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 354-ФЗ, сократив срок неиспользования сельскохозяйственных земель, после которого возможно их изъятие, с пяти до трех лет. Дальнейшие изменения, принятые Федеральным законом от 5 декабря 2022 года № 507-ФЗ, еще больше упростили процедуру изъятия и ввели запрет на совершение сделок с неиспользуемыми участками. Признаки неиспользования устанавливаются Правительством РФ (например, Постановлением Правительства РФ от 18 сентября 2020 г. № 1482).
4. Программа «Дальневосточный гектар»: Федеральный закон от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков… расположенных на территориях Дальневосточного федерального округа» был принят для ускоренного социально-экономического развития региона. Он предусматривает безвозмездное предоставление земли гражданам для любых не запрещенных законом видов деятельности. Однако, несмотря на амбициозность проекта, отсутствует системный подход к его реализации, что приводит к проблемам с инфраструктурой, освоением участков и юридическим оформлением прав.

Противоречия и проблемы системности:

Основная проблема заключается в разнонаправленности изменений, которая обусловлена многофункциональностью земли как объекта правоотношений (природный ресурс, объект недвижимости, средство производства). Корректировка различных отраслей законодательства (земельного, гражданского, градостроительного, административного) без комплексного анализа практики применения ранее вносимых изменений часто приводит к возникновению новых коллизий и негативно сказывается на общей эффективности регулирования земельных отношений. Это подтверждает, что даже при наличии большого количества изменений, системного решения проблем пока не найдено. Намного ли эффективнее точечные изменения, если они лишь усугубляют общую сложность правового поля?

Необходимость концепции развития земельного законодательства

В условиях перманентного внесения изменений в земельное законодательство и возникновения новых противоречий, представители Совета Федерации и многие эксперты единодушно сходятся во мнении о необходимости сформулировать единую концепцию развития земельного законодательства. Эта потребность продиктована тем, что существующий подход «латания дыр» и точечных корректировок без целостного видения будущего земельных отношений приводит к еще большей разрозненности и усложнению правового поля.

Причины необходимости такой концепции:

1. Преодоление ра��нонаправленности и противоречивости: Как уже отмечалось, земля является уникальным объектом, сочетающим в себе характеристики природного ресурса, объекта недвижимости и средства производства. Это означает, что она регулируется нормами земельного, гражданского, градостроительного, экологического и административного права. Отсутствие единой концепции приводит к тому, что изменения в одной отрасли законодательства могут вступать в противоречие с нормами другой, создавая правовые коллизии и затрудняя правоприменение. Концепция позволит обеспечить гармоничное развитие всех связанных отраслей права.
2. Системность и предсказуемость: Единая концепция обеспечит системный подход к регулированию земельных отношений, что сделает законодательство более стабильным, предсказуемым и понятным для всех участников рынка. Это, в свою очередь, повысит инвестиционную привлекательность земельных ресурсов и снизит административные барьеры.
3. Устранение пробелов и недоработок: Концепция позволит выявить и систематизировать все существующие пробелы и недоработки в системе регулирования, а также определить приоритетные направления их устранения. Это включает в себя улучшение информационной доступности, упрощение процедур, унификацию правоприменительной практики.
4. Согласование норм различных кодексов: Одной из важнейших задач дальнейшего развития земельного законодательства является согласование его норм с нормами Гражданского кодекса РФ, а также согласование норм ГК РФ с нормами ЗК РФ. Это необходимо для обеспечения логической связности и внутренней непротиворечивости правовой системы.
5. Отражение многофункциональности земли: Концепция должна учитывать все аспекты земли – как природного объекта, требующего охраны, так и экономического актива, который должен эффективно использоваться. Это позволит найти оптимальный баланс между интересами собственников, общества и государства.

Разработка и принятие такой концепции развития земельного законодательства должно стать приоритетной задачей для законодательных и исполнительных органов власти. Только такой стратегический подход позволит перейти от реактивного внесения изменений к проактивному формированию эффективной и справедливой системы земельных отношений в России.

Перспективы развития и рекомендации по совершенствованию

Развитие российского рынка земли и совершенствование земельного законодательства требует комплексного и стратегического подхода. На основе анализа существующих проблем и противоречий можно выделить несколько ключевых направлений, реализация которых будет способствовать формированию прозрачного, эффективного и устойчивого рынка земельных ресурсов.

1. Создание единой концепции развития земельного законодательства:

• Разработка и утверждение Концепции: Первоочередной задачей является разработка и утверждение на государственном уровне единой концепции развития земельного законодательства. Эта концепция должна определить стратегические цели, принципы и основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, учитывая многофункциональность земли и необходимость баланса между частными и публичными интересами.
• Гармонизация законодательства: Проведение системной работы по согласованию норм Земельного кодекса РФ с положениями Гражданского, Градостроительного, Лесного, Водного кодексов и других смежных актов. Это позволит устранить существующие коллизии и обеспечить единообразие правоприменительной практики.

2. Повышение информационной доступности и достоверности данных:

• Актуализация ЕГРН: Завершение работ по наполнению Единого государственного реестра недвижимости полной и достоверной информацией о всех земельных участках, их границах, ВРИ, обременениях и ЗОУИТ. Это снизит риски для инвесторов и собственников, повысит прозрачность рынка.
• Создание публичных сервисов: Развитие и совершенствование интерактивных публичных кадастровых карт и сервисов, предоставляющих полную информацию о земельных участках в режиме онлайн. Это позволит гражданам и бизнесу оперативно получать необходимую информацию без бюрократических проволочек.

3. Упрощение и оптимизация административных процедур:

• Оптимизация процедур предоставления и изменения ВРИ: Пересмотр и упрощение порядка предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности, а также процедур изменения видов разрешенного использования. Внедрение принципов «одного окна» и цифровизация процессов.
• Сокращение сроков: Установление максимально четких и сокращенных сроков для осуществления всех административных процедур, связанных с земельными участками.

4. Совершенствование механизмов ценообразования и оценки:

• Повышение качества кадастровой оценки: Разработка и внедрение более совершенных методик государственной кадастровой оценки, максимально приближающих кадастровую стоимость к рыночной. Обеспечение прозрачности формирования кадастровой стоимости и возможности её оспаривания.
• Развитие рыночных механизмов: Создание условий для формирования полноценного рыночного ценообразования, свободного от административных барьеров и монополий, с учетом всех факторов, влияющих на стоимость земли.

5. Стимулирование эффективного использования земель:

• Эффективное применение мер по изъятию неиспользуемых земель: Продолжение работы по ужесточению контроля за целевым использованием земель, особенно сельскохозяйственного назначения, и эффективное применение механизмов изъятия в случае неиспользования или ненадлежащего использования.
• Поддержка агропромышленного комплекса: Разработка программ поддержки сельскохозяйственных производителей, направленных на консолидацию земель, внедрение современных агротехнологий и повышение плодородия почв.

6. Развитие института земельного контроля и надзора:

• Усиление контроля: Укрепление государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля для предотвращения нарушений земельного законодательства, нецелевого использования и деградации земель.
• Цифровые технологии в контроле: Внедрение современных информационных технологий, включая дистанционное зондирование Земли и геоинформационные системы, для мониторинга состояния и использования земельных ресурсов.

Реализация этих направлений позволит не только решить накопившиеся проблемы, но и заложить фундамент для устойчивого развития земельных отношений в России, обеспечивая рациональное использование этого бесценного ресурса на благо нынешнего и будущих поколений.

Заключение

Исследование экономико-правовых аспектов собственности и рынка земли в Российской Федерации позволило всесторонне проанализировать один из наиболее сложных и стратегически важных сегментов национальной экономики. В ходе работы были достигнуты поставленные цели, а именно:

• Раскрыта экономико-правовая сущность собственности на землю, её содержание, включающее правомочия владения, пользования и распоряжения, а также детально рассмотрены формы земельной собственности в РФ – частная (индивидуальная, общая совместная, общая долевая) и публичная (государственная, муниципальная). Особое внимание уделено механизмам разграничения государственной собственности и ограничениям оборота отдельных категорий земель.
• Прослежен исторический контекст формирования земельных отношений, от писцовых межеваний дореволюционной России, через радикальные преобразования советского периода с его государственной монополией на землю, до сложного становления частной собственности и современного рынка после 1990-х годов.
• Исследованы особенности функционирования рынка земельных ресурсов в России, его специфический характер как части рынка недвижимости. Выявлены ключевые проблемы неразвитости, такие как фрагментация собственности, отсутствие эффективных государственных программ и сложности административных процедур. Обоснована необходимость и рассмотрены механизмы государственного регулирования, а также специфические вопросы оборота земель сельскохозяйственного назначения.
• Представлены методологические подходы к оценке и факторы ценообразования на земельные участки. Были разграничены понятия рыночной и кадастровой стоимости, детально описаны сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке, а также систематизированы и проанализированы многочисленные факторы, влияющие на стоимость земли.
• Выявлены текущие проблемы, противоречия и намечены направления совершенствования рынка земли и земельного законодательства. Отмечены недоработки в системе регулирования, проанализированы последствия законодательных изменений и обоснована критическая необходимость разработки единой концепции развития земельного законодательства для преодоления его разнонаправленности и противоречивости.

Резюмируя, российский рынок земли находится на стадии активного развития и совершенствования, однако сталкивается с системными вызовами, унаследованными от исторического прошлого и обусловленными сложностью объекта регулирования. Основные проблемы лежат в плоскости несовершенства законодательства, недостаточной прозрачности административных процедур, неполноты информационных баз данных и отсутствия единой стратегической концепции развития.

Для формирования прозрачного и эффективного рынка земельных ресурсов в России необходимы скоординированные усилия по разработке и внедрению комплексной концепции земельного законодательства, повышению качества кадастрового учета и оценки, упрощению административных процедур, а также усилению контроля за целевым и рациональным использованием земель. Только такой системный подход позволит обеспечить устойчивое развитие земельных отношений и реализовать потенциал земли как ключевого ресурса для экономического роста и социального благополучия страны.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2023). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
4. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.12.2022). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
5. Акулов, В.Б. Экономическая теория / В.Б. Акулов, О.В. Акулова. – Петрозаводск: ПетрГУ, 2002.
6. Алесинская, Т.В. Учебное пособие для подготовки к государственному итоговому междисциплинарному экзамену профессиональной подготовки менеджера по специальности 080507 «МЕНЕДЖМЕНТ ОРГАНИЗАЦИИ», бакалавра менеджмента по направлению 080500 «МЕНЕДЖМЕНТ» / Т.В. Алесинская, Л.Н. Дейнека, А.Н. Проклин, Л.В. Фоменко, А.В. Татарова; под общ. ред. В.Е. Ланкина. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2006. – 304 с.
7. Беленький, В. Российский рыночный землеоборот. Миф или реальность // Вопросы экономики. – 1998. – № 11. – С. 97-112.
8. Боголюбов, С.А. Земельное право: учебник для бакалавров / С.А. Боголюбов. – Москва: Юрайт, 2023.
9. Ерофеев, Б.В. Земельное право России. Общая часть: учебник для юридических вузов / Б.В. Ерофеев. – Москва: Юрист, 1994. – С. 180-182.
10. Исторические аспекты становления и развития правового регулирования земельных участков в России // Молодой ученый. – 2020. – № 308. – С. 69380.
11. Комов, Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России // Земельный вестник России. – 2004. – № 1. – С. 5.
12. Костецкий, В.А. Оценка земельных ресурсов в России / В.А. Костецкий. – Санкт-Петербург: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.
13. Кресникова, Н. Становление земельного рынка в РФ // Экономика сельского хозяйства в России. – 2004. – № 3. – С. 9.
14. Макконел, К.Р. Экономикс: Принципы, проблемы и политика: в 2 т. / К.Р. Макконел, С.Л. Брю; пер. с англ. – Москва: Прогресс, 1992.
15. Макроэкономика: учебное пособие / под ред. Т.Ю. Останиной. – Хабаровск: ХГАЭП, 1994.
16. Мальцев, К.В. Проблемы государственного регулирования земельного рынка // Регионология. – 2011. – № 3. – С. 132-138.
17. Мальцев, К.В. Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации // Регионология. – 2008. – № 4. – С. 159-166.
18. Методы оценки земли // Городская экспертиза. – Режим доступа: https://gurexpertiza.ru/metody-ocenki-zemli/.
19. Методы оценки земельных участков // Научный журнал «Управленческий учет». – 2021. – № 10. – С. 147-152.
20. Основные методы оценки стоимости земли // Апхилл. – Режим доступа: https://uphill.ru/ocenka-zemli/metody-ocenki-zemli/.
21. Основные направления развития земельных отношений в Российской Федерации // КиберЛенинка. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-napravleniya-razvitiya-zemelnyh-otnosheniy-v-rossiyskoy-federatsii/viewer.
22. Основы экономической теории / под ред. В.Д. Камаева. – Москва, 1996.
23. Право собственности на землю: понятие и формы // КиберЛенинка. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/pravo-sobstvennosti-na-zemlyu-ponyatie-i-formy/viewer.
24. Представители Совета Федерации считают необходимым сформулировать концепцию развития земельного законодательства // ГАРАНТ.РУ. – 2017. – Режим доступа: https://www.garant.ru/news/1138883/.
25. Рыночная экономика: учебник. Т. 1. Часть 1. Макроэкономика / В.Ф. Максимова. – Москва: Соминтек, 1992.
26. Тенденции развития и некоторые проблемы земельного законодательства Российской Федерации на современном этапе // КиберЛенинка. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/tendentsii-razvitiya-i-nekotorye-problemy-zemelnogo-zakonodatelstva-rossiyskoy-federatsii-na-sovremennom-etape/viewer.
27. «Тенденции и проблемы развития земельного законодательства» // Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. – 2017. – Режим доступа: http://council.gov.ru/events/news/87413/.
28. Формы земельной собственности: кому и на каких основаниях может принадлежать земля // Яндекс Недвижимость. – Режим доступа: https://journal.yandex.ru/nedvizhimost/formy-zemelnoi-sobstvennosti/.
29. Формы собственности на земельный участок // Залесье. – Режим доступа: https://xn--80acff9cl.xn--p1ai/articles/formy-sobstvennosti-na-zemelnyy-uchastok/.
30. Что влияет на кадастровую стоимость // Администрация города Зимы. – Режим доступа: http://www.зимаинфо.рф/novosti/chto-vliyaet-na-kadastrovuyu-stoimost.
31. Что влияет на кадастровую стоимость // Усть-Балейское муниципальное образование. – Режим доступа: https://ust-baleyskoe.ru/page/chto-vliyaet-na-kadastrovuyu-stoimost.
32. Что влияет на рыночную стоимость земельного участка // Земельный Экспресс. – Режим доступа: https://zemex.ru/articles/chto-vliyaet-na-rynochnuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/.
33. Шагайда, Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. – Москва: АЭП, 2006. – С. 86.
34. Шагайда, Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России // Отечественные записки. – 2004. – № 1. – С. 262-268.