Российский рынок ипотечных ценных бумаг: комплексный анализ состояния, проблем и перспектив развития

В условиях постоянно меняющегося глобального и национального финансового ландшафта, ипотечное кредитование остается одним из ключевых драйверов экономики, напрямую влияя на благосостояние граждан и стабильность банковской системы. В этом контексте российский рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) выступает в роли важнейшего механизма, способного трансформировать долгосрочные и, по своей природе, низколиквидные ипотечные активы в высоколиквидные финансовые инструменты. Этот процесс, известный как секьюритизация, позволяет банкам эффективно управлять своими балансами, высвобождать капитал для выдачи новых кредитов и диверсифицировать источники фондирования.

Целью настоящей работы является проведение комплексного исследования состояния и перспектив развития российского рынка ипотечных ценных бумаг. В рамках достижения этой цели поставлены следующие задачи: определить сущность и классификацию ИЦБ, проанализировать механизм секьюритизации; изучить нормативно-правовую базу, регулирующую рынок ИЦБ в РФ, с учетом последних изменений; оценить динамику и текущее состояние рынка, выявив ключевых участников и инвесторов; идентифицировать основные проблемы и ограничения, сдерживающие его развитие, включая сравнительный анализ с международными практиками и уроки прошлых кризисов; а также сформулировать предложения и рекомендации по дальнейшему устойчивому развитию рынка ИЦБ в России.

Структура работы логично выстроена таким образом, чтобы последовательно раскрыть заявленную проблематику, начиная с теоретических основ и заканчивая практическими рекомендациями. Исследование актуально для студентов, аспирантов и специалистов в области экономики и финансов, поскольку позволяет получить глубокое и всестороннее представление о современном состоянии и потенциале развития одного из наиболее динамичных сегментов российского финансового рынка.

Теоретические основы ипотечных ценных бумаг и секьюритизации

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) – не просто финансовые инструменты, но и мощный катализатор развития рынка недвижимости и банковской системы, чье появление стало ответом на потребность в рефинансировании долгосрочных ипотечных кредитов, превращая их из пассивных обязательств в динамичные, торгуемые активы.

Понятие и сущность ипотечных ценных бумаг

В самом сердце вторичного ипотечного рынка находятся ипотечные ценные бумаги. Они представляют собой особый вид долговых обязательств, уникальность которых заключается в их обеспечении. В отличие от традиционных корпоративных облигаций, выплаты по ИЦБ инвесторам поступают исключительно из платежей по пулу ипотечных кредитов, которые и формируют их покрытие. Таким образом, эти ценные бумаги выступают своего рода «мостиком», соединяющим потоки денежных средств от заемщиков, выплачивающих ипотеку, с капиталом инвесторов, стремящихся к стабильной доходности.

Ключевая особенность ИЦБ – это их прямая зависимость от качества ипотечного портфеля. Процентные и основные выплаты по ним полностью определяются поступлениями от обслуживаемых ипотечных кредитов. Это означает, что инвестор, приобретая ИЦБ, фактически становится косвенным бенефициаром платежей миллионов заемщиков, диверсифицируя свои риски по всему пулу кредитов. Такая конструкция позволяет банкам-оригинаторам (тем, кто выдает ипотечные кредиты) эффективно рефинансировать свои портфели, заменяя неликвидные кредиты на высоколиквидные ценные бумаги, которые можно продать на открытом рынке. Что это дает финансовой системе? Это освобождает капитал банков, стимулируя дальнейшее кредитование и рост экономики, а инвесторам предоставляет инструмент с предсказуемым денежным потоком.

Классификация и виды ИЦБ в Российской Федерации

Российское законодательство четко регламентирует сферу обращения ипотечных ценных бумаг. Основным регулирующим документом является Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает возможность выпуска двух основных видов ИЦБ:

1. Облигации с ипотечным покрытием. Это наиболее распространенный вид ИЦБ в России. Их эмитентами могут быть только специализированные финансовые институты – ипотечные агенты – или кредитные организации. Главное требование: объем обеспеченных ипотекой требований, формирующих ипотечное покрытие, должен составлять не менее 80% от общей номинальной стоимости выпуска облигаций. В состав ипотечного покрытия могут входить:
   • права требования по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными;
   • ипотечные сертификаты участия (о которых речь пойдет ниже);
   • денежные средства;
   • недвижимое имущество, приобретенное эмитентом при обращении взыскания на предмет ипотеки;
   • государственные ценные бумаги.

   Такая структура покрытия обеспечивает высокую надежность инструмента, поскольку за ним стоит не только обязательство эмитента, но и реальные активы, защищенные ипотекой.

2. Ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Это бездокументарные именные ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие и право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления этим покрытием. ИСУ отличаются от облигаций тем, что не являются долговым обязательством, а представляют собой долю в имущественном комплексе. Несмотря на их потенциал, ИСУ пока не получили широкого распространения на российском рынке.

Помимо вышеуказанных, к ипотечным ценным бумагам также относятся закладные. Хотя Федеральный закон № 152-ФЗ регулирует выпуск и обращение ИЦБ за исключением закладных, последние играют ключевую роль в первичном ипотечном кредитовании. Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства. Она может свободно передаваться, что позволяет банкам оперативно продавать ипотечные кредиты без их секьюритизации в облигации.

Механизм секьюритизации ипотечных активов: цели и международный опыт

Секьюритизация – это процесс, который преобразует относительно неликвидные активы, такие как ипотечные кредиты, в ликвидные и торгуемые ценные бумаги. По своей сути, это финансовая инженерия, позволяющая «упаковать» множество однородных долговых обязательств в единый финансовый продукт, доступный широкому кругу инвесторов.

Ключевые цели и преимущества секьюритизации для банков:

• Привлечение средств (рефинансирование): Секьюритизация позволяет банкам рефинансировать ипотечный портфель, привлекая долгосрочные средства на рынке ценных бумаг на более выгодных условиях, чем традиционные депозиты или межбанковские кредиты. Это особенно важно для банков с ограниченной базой фондирования. Например, благодаря секьюритизации российские банки с 2004 года значительно увеличили объемы выдаваемых ипотечных кредитов, а в течение 2012–2014 годов количество выданных ипотечных жилищных кредитов выросло за 2012 год на 30%, за 2013 год — на 19% (до 825 тысяч единиц), а за январь–август 2014 года было выдано 619 026 ипотечных кредитов на общую сумму 1070,3 млрд руб., что превысило уровень января–августа 2013 года на 30% в количественном и на 40% — в стоимостном выражении. В 2023 году ипотечное кредитование выросло на рекордные 34,5%, что подчеркивает роль данного механизма.
• Управление рисками: Секьюритизация позволяет банкам снижать кредитный риск, перенося часть его на инвесторов в ИЦБ. Это освобождает капитал банка, который ранее был зарезервирован под ипотечные кредиты, и позволяет использовать его для выдачи новых займов или инвестиций. Также секьюритизация позволяет хеджировать процентный риск, фиксируя маржинальность портфеля.
• Оптимизация фондирования: Выпуская ИЦБ, банки получают доступ к новому источнику финансирования, который может быть более стабильным и диверсифицированным, чем традиционные пассивы.
• Улучшение балансовых показателей: Вывод ипотечных активов с баланса банка (при истинной продаже) улучшает его показатели ликвидности и достаточности капитала.

Международный опыт:

Механизм секьюритизации ипотечных кредитов не является российским изобретением. Он был впервые применен в США в 1970 году, став впоследствии краеугольным камнем их ипотечного рынка. Американская модель характеризуется многоуровневыми структурами секьюритизации и широким спектром участников. Российские ипотечные облигации сопоставимы с европейскими обеспеченными облигациями (Pfandbriefe), которые отличаются высокой надежностью благодаря строгому регулированию и особому режиму банкротства эмитента. Этот международный опыт лег в основу развития российского рынка.

С 2016 года в России активно применяется метод однотраншевой секьюритизации, реализуемый «Фабрикой ИЦБ ДОМ.РФ». Его особенность в том, что все риски ипотечного пула передаются ипотечному агенту, а банк-оригинатор получает средства, сохраняя при этом обслуживание кредитов. Это упрощает процесс для банков и повышает надежность ИЦБ для инвесторов за счет поручительства ДОМ.РФ, делая российские ИЦБ схожими с облигациями федерального займа (ОФЗ) по надежности.

Важно отметить, что помимо традиционных ипотечных ценных бумаг, на российском рынке появляются новые виды секьюритизированных облигаций, обеспеченных другими видами активов. Например, в декабре 2024 года состоялось дебютное размещение СФО Сплит Финанс 1 Яндекс Финтеха, обеспеченное потребительскими кредитами. В перспективе ожидается развитие секьюритизации кредитов малому и среднему бизнесу и автокредитов, что свидетельствует о расширении применения этого финансового инструмента.

Нормативно-правовое регулирование российского рынка ИЦБ

Фундамент любого развитого финансового рынка – это его нормативно-правовая база, обеспечивающая прозрачность, защиту инвесторов и стабильность функционирования. Российский рынок ипотечных ценных бумаг не исключение, его развитие и функционирование тесно связаны с законодательными актами и регулирующими институтами.

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (№ 152-ФЗ)

Основным краеугольным камнем регулирования рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации является Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этот закон является комплексным документом, который устанавливает рамки для всех ключевых аспектов, связанных с ИЦБ: от их выпуска и эмиссии до выдачи, обращения и исполнения обязательств по ним. Исключением являются лишь закладные, регулируемые отдельными нормами.

Особое внимание следует уделить актуальным изменениям, которые вступили в силу с 1 октября 2025 года (согласно Федеральному закону от 31 июля 2025 года № 277-ФЗ). Эти поправки направлены на дальнейшее совершенствование регулирования, повышение прозрачности и инвестиционной привлекательности ИЦБ. Хотя конкретные детали этих изменений требуют детального изучения при их официальной публикации, общая тенденция таких нововведений обычно связана с:

• Уточнением требований к ипотечному покрытию: Возможны новые критерии к качеству активов, их диверсификации, а также условиям их включения в покрытие.
• Расширением или уточнением прав и обязанностей эмитентов и инвесторов: Это может касаться процедур раскрытия информации, механизмов защиты прав держателей ИЦБ.
• Изменениями в процедурах эмиссии и обращения: Возможна оптимизация процессов регистрации выпусков, торгов на биржах и учета прав.
• Усилением роли регуляторов: Центральный банк РФ, как главный мегарегулятор финансового рынка, постоянно совершенствует надзорные функции.

Эти изменения призваны адаптировать законодательство к изменяющимся рыночным условиям и международным стандартам, повышая тем самым доверие к российским ИЦБ.

Роль специализированного депозитария и реестра ипотечного покрытия

Для обеспечения максимальной прозрачности и защиты интересов инвесторов в структуру рынка ИЦБ включены специализированные институты. Одним из ключевых является специализированный депозитарий. Его роль многогранна и критически важна:

• Учет и хранение имущества: Специализированный депозитарий осуществляет строгий учет всего имущества, входящего в ипотечное покрытие. Это могут быть закладные, права требования по кредитным договорам, денежные средства и даже недвижимое имущество. Он физически или документарно хранит подтверждающие права документы.
• Контроль за распоряжением имуществом: Депозитарий следит за тем, чтобы эмитент или управляющая компания не могли неправомерно распоряжаться имуществом, составляющим ипотечное покрытие. Это гарантирует, что активы, обеспечивающие ИЦБ, остаются неприкосновенными и используются исключительно для исполнения обязательств по ценным бумагам.
• Контроль за соблюдением требований законодательства: Специализированный депозитарий контролирует соблюдение эмитентом всех требований Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», Федерального закона «О рынке ценных бумаг» и условий эмиссии ИЦБ. Это включает проверку соответствия состава ипотечного покрытия установленным нормативам, своевременность и корректность расчетов.

Параллельно с функциями специализированного депозитария, существует механизм реестра ипотечного покрытия. Информация об имуществе, входящем в ипотечное покрытие, фиксируется в этом реестре, состав которого подлежит ежемесячной публикации на сайте эмитента. Такая периодичность публикации обеспечивает высокую степень информационной открытости и позволяет инвесторам в режиме реального времени отслеживать состояние активов, обеспечивающих их инвестиции.

Реестр ипотечного покрытия содержит детализированные сведения, которые являются жизненно важными для оценки рисков и доходности ИЦБ:

• Сведения об обеспеченных ипотекой требованиях:
  • Основная сумма долга: Общий размер задолженности заемщиков.
  • Процентная ставка: Средневзвешенные или индивидуальные ставки по кредитам в пуле.
  • Срок исполнения: Графики погашения ипотечных кредитов.
  • Информация о просрочках: Сведения о наличии и длительности просроченной задолженности, что является ключевым индикатором кредитного риска пула.
• Сведения о недвижимом имуществе:
  • Тип и назначение: Например, жилое помещение, коммерческая недвижимость.
  • Адрес и площадь: Идентификация конкретных объектов недвижимости.
  • Рыночная стоимость: Текущая оценочная стоимость залогового имущества, критически важная для понимания обеспечения.

Таким образом, реестр ипотечного покрытия и деятельность специализированного депозитария формируют мощный механизм прозрачности и контроля, призванный минимизировать риски для инвесторов и поддерживать доверие к рынку ИЦБ.

Другие нормативные акты Центрального банка РФ и Правительства

Помимо Федерального закона № 152-ФЗ, функционирование российского рынка ИЦБ регулируется целым комплексом подзаконных актов и нормативных документов, издаваемых Центральным банком Российской Федерации и Правительством РФ. Эти документы детализируют общие положения законов и устанавливают конкретные правила для участников рынка. К ним относятся:

• Положения Центрального банка РФ: Регламентируют требования к банкам-эмитентам ИЦБ, нормативы достаточности капитала с учетом секьюритизированных активов, порядок формирования резервов, правила операций РЕПО с ИЦБ, а также устанавливают требования к раскрытию информации. Например, ЦБ РФ определяет, как ИЦБ могут использоваться в качестве обеспечения по кредитам Банка России.
• Постановления Правительства РФ: Могут касаться государственной поддержки ипотечного кредитования, льготных ипотечных программ, а также мер по развитию рынка ИЦБ в рамках общенациональных жилищных программ.
• Акты Министерства финансов РФ: Определяют налоговый режим для операций с ИЦБ, что имеет существенное значение для инвесторов и эмитентов.

Совокупность этих нормативных актов создает многоуровневую систему регулирования, направленную на обеспечение стабильности, прозрачности и эффективного развития российского рынка ипотечных ценных бумаг.

Анализ динамики и современного состояния российского рынка ИЦБ

Российский рынок ипотечных ценных бумаг – это живой организм, тесно связанный с первичным ипотечным рынком и отражающий общие макроэкономические тенденции. Последние годы ознаменовались для него бурным ростом и трансформациями.

Основные показатели развития ипотечного кредитования и рынка ИЦБ

Развитие вторичного ипотечного рынка, представленного ИЦБ, неразрывно связано с динамикой первичного рынка – ипотечного кредитования. В России наблюдается че��кая синхронность этих процессов. Рассмотрим ключевые показатели:

• Динамика ипотечного кредитования: В 2023 году объем ипотечного кредитования в России достиг 4 трлн руб., демонстрируя впечатляющий рост на 25% по сравнению с предыдущим годом. Этот показатель свидетельствует о сохраняющемся высоком спросе на жилье и доступности ипотечных продуктов. К концу 2024 года ипотечный портфель российских банков, включая секьюритизированные активы, увеличился до 21,8 трлн рублей, прибавив 2,1 трлн рублей.
• Рост рынка ИЦБ: Показательно, что рынок ИЦБ демонстрирует более быстрый рост по сравнению с первичным рынком ипотеки. За 2024 год доля секьюритизированного ДОМ.РФ портфеля ипотечных кредитов увеличилась на 0,5 процентных пункта, достигнув 7,9%. С 2020 года объем ИЦБ с поручительством ДОМ.РФ в обращении вырос в четыре раза и составил 1,8 трлн рублей, что подчеркивает растущую роль этого инструмента.

Таблица 1: Динамика рынка ипотечного кредитования и ИЦБ ДОМ.РФ (2020-2024 гг.)

Показатель	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.
Объем ипотечного кредитования	–	–	–	4 трлн руб.	–
Ипотечный портфель банков (с секьюритизацией)	–	–	–	–	21,8 трлн руб.
Объем ИЦБ ДОМ.РФ в обращении	~0,45 трлн руб.	~0,9 трлн руб.	~1,35 трлн руб.	1,5 трлн руб.	1,8 трлн руб.
Доля секьюритизированного портфеля ДОМ.РФ	–	–	–	7,4%	7,9%
Совокупный объем эмиссии ИЦБ ДОМ.РФ (с 2016 г.)	–	–	–	2,4 трлн руб.	–
Объем сделок РЕПО с ИЦБ ДОМ.РФ	–	–	16 трлн руб.	17,5 трлн руб.	–

Примечание: Данные в таблице частично оценочные и округлены для наглядности, исходя из приведенной информации о росте «в четыре раза» с 2020 года и других фактов.

По итогам 2023 года был достигнут рекордный объем размещения ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ (ИЦБ ДОМ.РФ) — 9 выпусков на общую сумму 669 млрд рублей. Совокупный объем эмиссии ИЦБ ДОМ.РФ с 2016 года составил 2,4 трлн рублей. На 1 января 2024 года в обращении находилось 63 выпуска ИЦБ ДОМ.РФ на сумму 1,5 трлн руб., что составляло 6,3% от рынка корпоративных облигаций и, что особенно важно, 99% от всего рынка ипотечных ценных бумаг. По состоянию на 31 августа 2025 года, количество выпусков ИЦБ ДОМ.РФ достигло 76, а общий объем в обращении — 1,96 трлн рублей, что подтверждает устойчивую динамику роста.

Структура рынка, ключевые участники и инвесторы

Структура российского рынка ИЦБ отличается высокой степенью централизации вокруг одного ключевого игрока – ДОМ.РФ. Его «Фабрика ИЦБ» фактически является стандартом ипотечной секьюритизации в России. На конец 2024 года 95% из 2,9 трлн руб. выпущенных ИЦБ под гарантии ДОМ.РФ приходилось на четыре крупнейших банка-оригинатора: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и банк ДОМ.РФ. Эти банки активно используют механизм секьюритизации для оптимизации своих балансов и фондирования.

Таблица 2: Доля секьюритизированных кредитов в ипотечных портфелях крупнейших банков (конец 2024 г.)

Банк	Доля секьюритизированных кредитов
Сбербанк	7%
ВТБ	12%
Банк ДОМ.РФ	14%
Газпромбанк	47%

Источник: Фактические данные из предоставленной информации

Инвесторская база ИЦБ ДОМ.РФ также демонстрирует интересную динамику. За 2023 год количество инвесторов возросло с 7,3 тыс. до 8,7 тыс. человек. Этот рост произошел в основном за счет физических лиц, что указывает на повышение осведомленности и доверия розничных инвесторов к данному классу активов.

Факторы привлекательности ИЦБ ДОМ.РФ для частных инвесторов:

• Высокая доходность: На 31 декабря 2024 года доходность ИЦБ ДОМ.РФ составила 22,2%, что существенно превышало доходность ОФЗ (облигаций федерального займа). В условиях высокой ключевой ставки ЦБ РФ (до 16% в конце 2023 года) и инфляции, розничные инвесторы активно искали инструменты для защиты своих сбережений, и ИЦБ ДОМ.РФ стали одним из таких привлекательных вариантов.
• Надежность: Поручительство ДОМ.РФ и высокое качество ипотечного рынка в России придают этим бумагам надежность, сопоставимую с государственными облигациями, что снижает воспринимаемые риски для широкого круга инвесторов.
• Простота и прозрачность: Однотраншевая модель секьюритизации и стандартизированный подход ДОМ.РФ делают ИЦБ понятными даже для неквалифицированных инвесторов.

Операции РЕПО с ИЦБ ДОМ.РФ

Ликвидность – один из важнейших параметров любого финансового инструмента. Для ИЦБ ДОМ.РФ операции РЕПО играют ключевую роль в поддержании ликвидности и привлекательности. В 2024 году объем сделок РЕПО с ИЦБ ДОМ.РФ достиг рекордного значения в 17,5 трлн руб., превысив показатель 2023 года в 16 трлн руб. Это свидетельствует о высокой востребованности этих бумаг на рынке межбанковского и казначейского фондирования.

Структура операций РЕПО с ИЦБ ДОМ.РФ в 2024 году:

• Биржевое РЕПО с Казначейством России: Основная часть сделок (4,8 трлн руб., или 84% в 2024 году) пришлась на этот сегмент. Это подчеркивает роль ИЦБ ДОМ.РФ как высоконадежного обеспечения для государственных финансовых операций.
• Сделки РЕПО с Центральным контрагентом: Объем этих сделок значительно увеличился с 0,3 трлн руб. в 2023 году до 2,1 трлн руб. в 2024 году, что указывает на растущее использование ИЦБ в операциях по управлению ликвидностью между участниками рынка.

Высокий объем и динамика сделок РЕПО подтверждают, что ИЦБ ДОМ.РФ являются не только инструментом долгосрочных инвестиций, но и эффективным средством управления краткосрочной ликвидностью для банков и других финансовых институтов.

Влияние льготных ипотечных программ

Государственные льготные ипотечные программы оказали существенное влияние на развитие ипотечного рынка и, как следствие, на рынок ИЦБ.

• Доля льготной ипотеки в ипотечном покрытии ИЦБ: В 2024 году 30% ипотечного покрытия ИЦБ ДОМ.РФ пришлось на кредиты, выданные по льготным программам. Это значительный рост по сравнению с 2023 годом, когда этот показатель составлял всего 14%.
• Доля льготных программ в общем объеме выдачи: В 2024 году доля льготных программ в общем объеме выданных ипотечных кредитов достигла 70%.

Такая высокая доля льготной ипотеки в портфелях банков, а затем и в ипотечном покрытии ИЦБ, с одной стороны, стимулирует рост объемов выдачи ипотечных кредитов и, как следствие, объемов секьюритизации. С другой стороны, она может нести определенные риски и искажения рыночной динамики, о чем будет сказано в следующем разделе. Однако пока этот механизм остается мощным двигателем для развития рынка ИЦБ.

Проблемы и ограничения развития российского рынка ИЦБ

Несмотря на активный рост и значительный потенциал, российский рынок ипотечных ценных бумаг сталкивается с рядом существенных проблем и ограничений, которые препятствуют его полноценному развитию и достижению зрелости.

Кредитные, рыночные риски и факторы ценообразования ИЦБ

Надежность и риск ипотечных облигаций лежат в основе их ценообразования и определяют уровень доходности, который инвесторы готовы принять. Эти факторы зависят от множества переменных:

• Система нормативного регулирования: Чем более прозрачны и строги правила, тем выше доверие к инструменту.
• Уровень информационной открытости: Доступность данных о пуле ипотечных кредитов, качестве заемщиков и эмитенте критически важна для оценки рисков.
• Качество ипотечных кредитов: Основополагающий фактор, так как именно от платежеспособности заемщиков зависит исполнение обязательств по ИЦБ. Надежность ИЦБ ДОМ.РФ обеспечивается высоким качеством ипотечного рынка в России и особой «защитной» структурой сделок секьюритизации, сопоставимой с облигациями федерального займа (ОФЗ).
• Заинтересованность институциональных игроков: Активное участие крупных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании) способствует ликвидности рынка.

Ключевые риски, влияющие на ИЦБ:

• Кредитный риск заемщика и кредитной организации: Риск неисполнения обязательств заемщиками по ипотечным кредитам или неспособности банка-оригинатора исполнить свои обязательства (хотя для ИЦБ ДОМ.РФ этот риск снижен благодаря поручительству).
• Риск досрочного погашения (prepayment risk): Этот риск возникает, когда заемщики досрочно погашают свои ипотечные кредиты (например, при снижении процентных ставок на рынке или продаже недвижимости). Досрочные погашения сокращают ожидаемый денежный поток по ИЦБ, затрудняя точное определение дюрации и уровня дохода для инвесторов.
• Риск процентной ставки: Изменение рыночных процентных ставок влияет на доходность ИЦБ, особенно на вторичном рынке.

Факторы ценообразования российских ипотечных облигаций:

На ценообразование ИЦБ оказывают влияние как внутренние характеристики пула, так и внешние рыночные условия. К ним относятся:

• Отношение суммы непогашенных обязательств к общей сумме пула.
• Доля кредитов с просроченной задолженностью: Чем выше просрочка, тем ниже цена облигаций.
• Спред между ставкой кредита в пуле и средневзвешенной ставкой по ипотечным кредитам: Этот показатель отражает привлекательность пула.
• Спред между доходностью ипотечных облигаций и государственных облигаций (ОФЗ): Отражает премию за риск, которую инвесторы требуют за ИЦБ по сравнению с безрисковыми активами.

Институциональные и регуляторные барьеры

Несмотря на наличие законодательной базы, рынок ИЦБ в России все еще сталкивается с институциональными и регуляторными барьерами:

• Ограниченный источник финансирования: Рынок облигаций с ипотечным покрытием по-прежнему является ограниченным источником финансирования для большинства российских кредитных организаций. С 2016 года в сделках секьюритизации через ДОМ.РФ участвовали лишь 12-18 ипотечных кредиторов. Доля ИЦБ в финансировании ипотеки в 2015-2017 годах составляла около 6% от объема выданной ипотеки, тогда как более 90% ипотечных кредитов до сих пор фондируются за счет вкладов и депозитов. Это свидетельствует о том, что механизм секьюритизации не стал универсальным инструментом для всех игроков.
• Несовершенство законодательства и неразвитость инфраструктуры: Хотя закон № 152-ФЗ постоянно актуализируется, остаются вопросы, требующие дальнейшей доработки. Неразвитость институциональной инфраструктуры (например, отсутствие достаточного количества независимых рейтинговых агентств, специализирующихся на секьюритизации, или специализированных управляющих компаний для ИСУ) также сдерживает рост.
• Отсутствие сделок внешней секьюритизации и недостаточное использование ИСУ: Российский рынок пока ориентирован преимущественно на внутренние сделки. Ипотечные сертификаты участия (ИСУ), несмотря на их потенциал, практически не используются.

Сравнительный анализ с развитыми рынками

Сравнительный анализ с развитыми рынками ипотечных ценных бумаг показывает, что российский рынок находится на стадии становления и значительно отстает в развитии:

• Отношение ипотечного портфеля к ВВП: В 2022 году этот показатель в России составил 10%, что в 7 раз меньше, чем в Канаде и Великобритании, и в 5 раз меньше, чем во Франции, Германии и США. Это говорит о значительном потенциале роста ипотечного кредитования в целом.
• Доля секьюритизации в ипотечном портфеле: В России она составляла 7% против 65% в США, 24% во Франции и 16% в Германии. Это указывает на недоиспользование механизма секьюритизации как инструмента фондирования ипотеки.
• Объем рынка: По объему рынка Россия (около 629 млрд долларов) существенно уступает США (разница в 63 раза), что подчеркивает необходимость дальнейшего масштабирования.

Эти цифры наглядно демонстрируют, что, несмотря на достигнутые успехи, российский рынок ИЦБ имеет огромный потенциал для роста и развития, но ему предстоит пройти значительный путь, чтобы сравняться с мировыми лидерами.

Критический анализ метода однотраншевой секьюритизации ДОМ.РФ

Доминирующая на российском рынке модель однотраншевой секьюритизации, реализуемая ДОМ.РФ, безусловно, имеет свои преимущества, такие как простота, стандартизация и высокая надежность благодаря поручительству. Однако, как и любой финансовый механизм, она обладает потенциальными недостатками, которые могут замедлить рост финансового инструмента в долгосрочной перспективе:

• Ограничения для управления кредитным риском: Метод однотраншевой секьюритизации предполагает, что ипотечное покрытие обеспечивает только один выпуск облигаций с поручительством АО «ДОМ.РФ». Это упрощает сделку и повышает надежность, но может ограничивать возможности банков-оригинаторов для более тонкого управления и распределения кредитного риска, характерного для многотраншевых структур. В многотраншевых сделках банки могут выделять различные транши (младшие и старшие) с разным уровнем риска и доходности, что позволяет привлекать более широкий круг инвесторов с различными риск-аппетитами.
• Влияние коэффициентов риска: Внедренные в 2016 году высокие коэффициенты риска (1250%) для младших траншей оказали существенное негативное влияние на развитие многотраншевых сделок. Эти регуляторные барьеры фактически сделали невыгодным выпуск многотраншевых ИЦБ для большинства банков, вынуждая их сосредотачиваться на однотраншевой модели ДОМ.РФ.
• Ограниченная сфера деятельности платформы ДОМ.РФ: Доля ИЦБ ДОМ.РФ на рынке ипотечных ценных бумаг России достигла 99% на начало 2025 года. Это доминирование, обеспечивая простоту и надежность, одновременно ограничивает разнообразие типов активов и условий структурирования, которые могут быть адаптированы под индивидуальные потребности банков-оригинаторов. В результате, рынок становится менее гибким и инновационным, а конкуренция снижается.

Таким образом, хотя модель ДОМ.РФ была крайне эффективна на этапе становления рынка, для его дальнейшего качественного развития необходимо пересмотреть регуляторные барьеры и стимулировать диверсификацию структур секьюритизации.

Влияние макроэкономической нестабильности и льготных программ

Российская экономика в последние годы подвергалась серьезным испытаниям: пандемия COVID-19, масштабные санкции, геополитическая напряженность и высокая инфляция. Эти факторы не могли не отразиться на рынке ИЦБ:

• Санкции и ключевая ставка: После введения масштабных санкций в 2022 году, падения цен на российские активы и резкого роста ключевой ставки ЦБ РФ (до 16% в конце 2023 года для борьбы с инфляцией), доходности по облигациям и банковским депозитам значительно увеличились. Это стимулировало приток долгосрочных инвесторов на фондовый рынок, включая розничных инвесторов, которые активно интересовались облигациями крупных госбанков и корпоративными облигациями, преимущественно на первичном размещении. Однако, в периоды повышенной неустойчивости и волатильности нарушается взаимосвязь между первичным и вторичным ипотечным рынками, что может приводить к разнонаправленному движению и затруднять прогнозирование.
• Влияние льготной ипотеки на цены жилья: Высокая доля льготной ипотеки, достигающая 70% в общем объеме выдачи в 2024 году, привела к существенному росту цен на первичном рынке жилья. К июню 2024 года разрыв средней стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынком достиг 55%. Это создает дисбаланс, потенциально угрожающий стабильности ипотечного рынка в долгосрочной перспективе, поскольку стоимость залога может быть переоценена.
• Прогноз роста просроченной задолженности: На фоне этих процессов и общего охлаждения экономики, прогнозируется, что к концу 2025 года доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле может возрасти до 0,8–1%. Хотя это все еще относительно невысокий показатель для рынка, тенденция требует внимательного мониторинга.

Уроки американского ипотечного кризиса 2007-2008 гг. для российского рынка

История циклична, и мировой финансовый кризис 2007-2008 годов, начавшийся с ипотечного кризиса в США, является ярким напоминанием о рисках, связанных с рынком ипотечных ценных бумаг. Этот кризис показал неустойчивость российского ипотечного рынка в условиях неблагоприятной внешней конъюнктуры.

Как американский кризис повлиял на Россию:

• Кризис ликвидности: Обвал российского фондового рынка летом 2008 года, вызванный мировым кризисом, привел к острому кризису ликвидности в российских банках. Отсутствие «длинных денег» (долгосрочных пассивов) сделало фондирование ипотечных кредитов чрезвычайно затруднительным.
• Падение цен на жилье: Вслед за США ипотечный кризис в России привел к замедлению роста, а затем и падению цен на жилье, что снизило ценность залогового обеспечения.
• Кризис валютной ипотеки: В 2008 году в России обострился кризис валютной ипотеки. Множество заемщиков, бравших кредиты в иностранной валюте, столкнулись с резким ростом платежей после девальвации рубля, что привело к массовым дефолтам и социальным проблемам.
• Уроки для ИЦБ в РФ: Главный вывод, сделанный из американского кризиса и его последствий для России, заключался в необходимости создания более надежных и прозрачных механизмов секьюритизации. Росси��ский подход к ИЦБ, особенно модель ДОМ.РФ с ее государственным поручительством, был разработан с учетом этих уроков, стремясь сохранить всю доходную базу пула ипотечных кредитов при сниженном риске для инвесторов. Это позволило сформировать более устойчивую систему, менее подверженную системным рискам, хотя и ценой меньшей гибкости и разнообразия структур.

Изучение и учет опыта прошлых кризисов позволяют российским регуляторам и участникам рынка строить более устойчивую (resilient) финансовую систему, способную выдерживать внешние шоки.

Направления, перспективы развития и меры стимулирования рынка ИЦБ в России

Несмотря на существующие проблемы, российский рынок ипотечных ценных бумаг обладает значительным потенциалом и находится на пороге качественных изменений, обусловленных как государственными инициативами, так и внутренними потребностями финансовой системы.

Потенциал роста рынка и экспертные прогнозы

Даже при том, что темпы развития рынка ипотечных облигаций в РФ исторически ниже, чем долгового рынка в целом (например, в 2023 году объем рублевых облигаций вырос на 17,5%, а корпоративный сегмент на 24% в 2024 году), его потенциал колоссален. Потенциал развития рынка ИЦБ в России оценивается до 7 трлн рублей, что является амбициозной, но достижимой целью.

Экспертные прогнозы подтверждают эти оптимистичные оценки:

• По прогнозу агентства «Эксперт РА», в 2026 году объем выпуска ИЦБ ДОМ.РФ составит около 600 млрд руб., в 2027 году он вырастет до 800 млрд руб., а к 2030 году может превысить 1 трлн руб.
• Общий объем таких ИЦБ в обращении к концу 2030 года, согласно этим прогнозам, составит приблизительно 3,8 трлн руб.
• Прогнозируется, что доля секьюритизированных кредитов в общем ипотечном портфеле к 2030 году достигнет 9,7% (с 7,9% в 2024 году).
• По оценкам ДОМ.РФ, итоговый объем выпуска ипотечных облигаций в 2025 году составит до 500 млрд рублей, что подтверждает устойчивый рост даже в условиях высокой ключевой ставки.

Эти прогнозы свидетельствуют о том, что рынок ИЦБ будет продолжать расти, становясь все более значимым источником фондирования для ипотечного кредитования и привлекательным инструментом для инвесторов. Снижение ключевой ставки ЦБ до 12% к концу 2026 года, прогнозируемое «Эксперт РА», также может оказать дополнительную поддержку рынку облигаций в целом.

Государственная дорожная карта по развитию рынка ИЦБ

Признавая стратегическое значение рынка ИЦБ, Министерство финансов России, Банк России и АО «ДОМ.РФ» разработали и утвердили дорожную карту для развития рынка ипотечных ценных бумаг. Этот комплексный документ призван задать вектор развития на ближайшие годы.

Ключевые цели дорожной карты:

• Снижение ставок по ипотечным кредитам: Одна из важнейших целей – снижение ставок до 7,9% и привлечение на рынок недвижимости до 7 трлн рублей (прогноз до 2024 года). Ожидается, что реализация дорожной карты ИЦБ приведет к снижению ставок по ипотеке примерно на 1,5%, что существенно повысит доступность жилья для населения.
• Улучшение жилищных условий: Дорожная карта призвана содействовать улучшению жилищных условий для не менее 5 млн российских семей ежегодно.

Преимущества реализации дорожной карты для банков и рынка:

• Создание нового рынка и класса активов: Дорожная карта предусматривает появление нового класса активов с помощью ДОМ.РФ, что расширит инвестиционные возможности.
• Повышение ликвидности: Меры дорожной карты направлены на повышение ликвидности ИЦБ, что сделает их более привлекательными для инвесторов.
• Снижение нормативов на капитал для банков: Дорожная карта предполагает снижение нормативов достаточности капитала (Н1.0, Н1.2, Н1.3) для банков-оригинаторов ИЦБ ДОМ.РФ за счет применения пониженного риск-веса при соблюдении определенных условий. Это освобождает капитал банков для выдачи новых кредитов.
• Улучшение норматива на одного заемщика: Секьюритизация позволяет банкам снижать концентрацию риска на отдельных заемщиках.
• Возможность хеджирования процентного риска: Секьюритизация позволяет банкам зафиксировать маржинальность портфеля и синхронизировать график его погашения с целевым источником фондирования, а также осуществить продажу портфеля без потери клиентской базы, что является эффективным механизмом хеджирования процентного риска.

Таким образом, дорожная карта является мощным стимулирующим инструментом, способным дать новый импульс развитию рынка ИЦБ.

Дополнительные меры регулирования и стимулирования инвестиций

Помимо дорожной карты, существуют и другие важные меры, направленные на стимулирование инвестиций в ИЦБ и расширение круга участников:

• Поощрение участия крупнейших банков: Целесообразно продолжать поощрять крупнейшие банки к активному участию в секьюритизации, поскольку их объемы и опыт являются ключевыми для развития рынка.
• Привлечение институциональных инвесторов: Важнейшим направлением является создание благоприятных условий для привлечения инвестиций от институциональных игроков. Это включает в себя:
  • Возможность инвестирования в ИЦБ средств пенсионных накоплений, управляемых государственной управляющей компанией. Пенсионные фонды являются долгосрочными инвесторами, для которых стабильные и надежные ИЦБ могут стать привлекательным активом.
  • Привлечение временно свободных средств государственных корпораций и компаний. Это позволит задействовать значительные объемы капитала, находящиеся под государственным управлением.
• Совершенствование биржевой инфраструктуры: Меры по улучшению торговой и расчетной инфраструктуры бирж, созданию доступных инструментов оценки и рейтингования ИЦБ также будут способствовать повышению их ликвидности и привлекательности.

Эти меры направлены на создание устойчивого и глубокого рынка, способного абсорбировать большие объемы ИЦБ и обеспечить их ликвидность.

Цифровая трансформация ипотечной секьюритизации

Цифровизация является одним из ключевых трендов современного финансового рынка, и ипотечная секьюритизация не исключение. ДОМ.РФ активно реализует стратегию цифровой трансформации:

• Реализация стратегии: ДОМ.РФ утвердил стратегию цифровой трансформации до 2025 года, которая уже реализована на 80%.
• Новые стандарты обмена данными: В 2024 году ДОМ.РФ перешел на новый стандарт обмена данными, что способствует унификации и повышению эффективности информационного взаимодействия между участниками рынка.
• Цифровая платформа ИЦБ ДОМ.РФ: Эта платформа автоматизирует сделки секьюритизации, включая автоматизированную проверку данных, безопасный обмен информацией, единую модель данных для отчетности и централизованное хранение документации. Уже шесть банков используют эту платформу, что значительно упрощает процесс выпуска ИЦБ.
• Усиление контроля качества данных: Стратегия предусматривает усиление контроля качества данных в реестрах ипотечного покрытия и возможность ежемесячного выявления банкротств заемщиков, что повышает прозрачность и снижает риски.

Цифровая трансформация делает процесс секьюритизации более быстрым, эффективным и безопасным, что критически важно для дальнейшего масштабирования рынка.

Роль финансовой грамотности в развитии инвестиционного спроса на ИЦБ

Развитие инвестиционного спроса на ИЦБ, особенно со стороны розничных инвесторов, невозможно без повышения уровня финансовой грамотности населения.

• «Стратегия повышения финансовой грамотности и формирования финансовой культуры до 2030 года»: Правительство России утвердило эту стратегию, которая включает широкий спектр мероприятий:
  • Продвижение финансовой культуры.
  • Развитие образовательных программ в школах и вузах.
  • Использование различных каналов коммуникаций (вебинары, подкасты, социальные сети, информационные ролики).
  • Целевая просветительская деятельность для разных групп населения (молодежь, пенсионеры, люди с инвалидностью).
  • Специальные программы для повышения финансовой грамотности субъектов малого и среднего предпринимательства.
• Применение к ИЦБ: Для стимулирования спроса на ИЦБ необходимо адаптировать эти программы, упрощая доступ к информации об ИЦБ и проводя целенаправленные информационные кампании, объясняющие сущность, преимущества и риски этого инструмента. Расширение осведомленности о преимуществах ИЦБ (таких как доходность выше ОФЗ и надежность за счет поручительства ДОМ.РФ) может значительно увеличить число розничных инвесторов.

Перспективы развития неипотечной секьюритизации

Помимо ипотечной секьюритизации, российский рынок демонстрирует потенциал для развития секьюритизации других видов активов, что способствует диверсификации финансового рынка:

• Новые виды секьюритизированных облигаций: На рынке появляются новые виды облигаций, обеспеченных потребительскими кредитами (например, дебютное размещение СФО Сплит Финанс 1 Яндекс Финтеха в декабре 2024 года).
• Перспективы секьюритизации кредитов МСП и автокредитов: В будущем ожидается развитие секьюритизации кредитов малому и среднему бизнесу (МСП) и автокредитов. Это позволит банкам высвобождать капитал и снижать риски по этим видам кредитов, а инвесторам – получить доступ к новым классам активов.

Развитие институтов и технологий секьюритизации активов, особенно в условиях кризисных ситуаций (как это показал мировой финансовый кризис 2007–2009 годов и текущие геополитические ограничения), становится особенно актуальным. Оно позволяет банкам управлять активами и пассивами, хеджировать процентный риск и привлекать более дешевое фондирование, особенно для небольших частных банков, позволяя им конкурировать с крупными игроками.

Заключение

Российский рынок ипотечных ценных бумаг, несмотря на свою относительную молодость и текущую централизацию вокруг «Фабрики ИЦБ ДОМ.РФ», демонстрирует уверенный рост и обладает значительным потенциалом для дальнейшего развития. В рамках проведенного исследования были определены теоретические основы ИЦБ как долговых ценных бумаг с ипотечным покрытием, играющих ключевую роль в рефинансировании ипотечных кредитов и трансформации неликвидных активов в высоколиквидные. Детальный обзор видов ИЦБ, разрешенных в РФ (облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия и закладные), показал доминирование первых и перспективы использования вторых. Механизм секьюритизации, позволяющий банкам привлекать средства, эффективно управлять рисками и хеджировать процентные изменения, подтвердил свою актуальность в российских реалиях, заимствуя лучшие международные практики.

Анализ нормативно-правовой базы, сфокусированный на Федеральном законе № 152-ФЗ и его актуальных изменениях, подчеркнул важность специализированного депозитария и реестра ипотечного покрытия в обеспечении прозрачности и контроля за активами. Функции депозитария по учету, хранению и контролю, а также ежемесячная публикация детализированных сведений о составе ипотечного покрытия, являются ключевыми элементами защиты инвесторов.

Исследование динамики и современного состояния рынка выявило синхронность развития первичного и вторичного ипотечных рынков, при этом рынок ИЦБ ДОМ.РФ демонстрирует более быстрый рост. Рекордные объемы эмиссии и операций РЕПО с ИЦБ ДОМ.РФ, а также растущая доля розничных инвесторов (с 7,3 тыс. до 8,7 тыс. человек за 2023 год), привлекаемых высокой доходностью (22,2% в 2024 году, превышающей ОФЗ), свидетельствуют о повышении его ликвидности и инвестиционной привлекательности. Влияние льготных ипотечных программ на рост объемов секьюритизации также было отмечено, хотя и с оговорками о потенциальных рыночных дисбалансах.

Однако, на пути к зрелости российский рынок ИЦБ сталкивается с рядом существенных проблем. Кредитные и рыночные риски, включая риск досрочного погашения, требуют постоянного мониторинга. Институциональные и регуляторные барьеры, такие как ограниченность рынка ИЦБ как источника фондирования для большинства банков и общая неразвитость инфраструктуры, сдерживают его диверсификацию. Сравнительный анализ с развитыми рынками показал значительное отставание России по ключевым показателям (отношение ипотечного портфеля к ВВП, доля секьюритизации), что указывает на огромный, но пока нереализованный потенциал.

Критический анализ доминирующей однотраншевой модели секьюритизации ДОМ.РФ выявил ее ограничения для более тонкого управления и распределения кредитного риска банками-оригинаторами, а также негативное влияние высоких коэффициентов риска для младших траншей на развитие многотраншевых сделок. Макроэкономическая нестабильность, включая санкции, высокую ключевую ставку и рост разрыва между ценами на первичном и вторичном рынках жилья из-за льготной ипотеки, создает дополнительные вызовы, а прогноз увеличения просроченной задолженности в ипотечном портфеле до 0,8–1% к концу 2025 года требует пристального внимания. Уроки американского ипотечного кризиса 2007-2008 гг. подчеркнули важность создания надежных механизмов секьюритизации с государственным поручительством.

В свете выявленных проблем и потенциала, определены ключевые направления и перспективы развития рынка ИЦБ. Прогнозы экспертов указывают на рост до 7 трлн рублей к 2030 году. Государственная дорожная карта, разработанная Минфином, Банком России и ДОМ.РФ, призвана снизить ставки по ипотеке, улучшить жилищные условия и предоставить банкам преимущества в виде снижения нормативов капитала и хеджирования процентного риска. Дополнительные меры стимулирования включают возможность инвестирования в ИЦБ средств пенсионных накоплений и государственных корпораций. Цифровая трансформация ипотечной секьюритизации, реализуемая ДОМ.РФ, является ключевым фактором повышения эффективности и прозрачности рынка. Наконец, повышение финансовой грамотности населения в рамках «Стратегии до 2030 года» критически важно для развития инвестиционного спроса на ИЦБ, а перспективы неипотечной секьюритизации (потребительские кредиты, кредиты МСП, автокредиты) открывают новые горизонты для диверсификации рынка.

Для дальнейшего устойчивого развития российского рынка ИЦБ необходим комплексный подход, включающий:

1. Дальнейшую актуализацию законодательства, направленную на устранение барьеров для многотраншевой секьюритизации и стимулирование разнообразия структур сделок, возможно, путем пересмотра коэффициентов риска для младших траншей.
2. Развитие институциональной инфраструктуры, включая независимые рейтинговые агентства и специализированные управляющие компании.
3. Расширение инвесторской базы за счет дальнейшего стимулирования участия институциональных инвесторов и повышения финансовой грамотности населения в отношении ИЦБ.
4. Мониторинг и управление рисками, особенно в условиях высокой ключевой ставки и дисбалансов на рынке жилья, а также дальнейшее использование уроков прошлых кризисов.
5. Продолжение цифровой трансформации, что обеспечит скорость, прозрачность и безопасность операций.
6. Стимулирование развития неипотечной секьюритизации для диверсификации финансового рынка и создания новых инвестиционных возможностей.

Реализация этих мер позволит российскому рынку ипотечных ценных бумаг стать более глубоким, ликвидным и эффективным инструментом фондирования, способствуя устойчивому развитию ипотечного кредитования и финансовой системы страны в целом.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями и дополнениями). Доступ из справочно-правовых систем «КонсультантПлюс», «Гарант», «Кодекс».
2. Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Собрание законодательства РФ, 2014.
3. Аршавский А.Ю. Рынок ценных бумаг: Учебник для бакалавров / Н.И. Берзон, Д.М. Касаткин, А.Ю. Аршавский. М.: Юрайт, 2013. 537 с.
4. Батяева Т.А. Рынок ценных бумаг: Учебное пособие / Т.А. Батяева, И.И. Столяров. М.: ИНФРА-М, 2010. 304 с.
5. Бердникова Т.Б. Рынок ценных бумаг: прошлое, настоящее, будущее: Монография / Т.Б. Бердникова. М.: ИНФРА-М, 2013. 397 с.
6. Боровкова В.А. Рынок ценных бумаг: Учебное пособие. Стандарт третьего поколения / В.А. Боровкова. СПб.: Питер, 2012. 352 с.
7. Галанов В.А. Рынок ценных бумаг: Учебник / В.А. Галанов. М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. 378 с.
8. Жуков Е.Ф. Рынок ценных бумаг: Комплексный учебник / Е.Ф. Жуков, Н.П. Нишатов, В.С. Торопцов [и др.]. М.: Вузовский учебник, 2012. 254 с.
9. Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды. // СПС «Гарант».
10. Кроливецкая В.Э. О секьюритизации банковских активов // Проблемы современной экономики. 2009. №1.
11. Кротова Е.Д., Вдовина В.Е. Ипотечные ценные бумаги на российском рынке: показатели развития и проблемы. // E-library.ru.
12. Кузнецов Б.Т. Рынок ценных бумаг: Учебное пособие для студентов вузов / Б.Т. Кузнецов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2013. 288 с.
13. Лукьянов А.В. Секьюритизация ипотечных активов в Российской Федерации. URL: https://www.dissercat.com/content/sekuritizatsiya-ipotechnykh-bankovskikh-aktivov-i-ee-rol-v-formirovanii-vtorichnogo-ipotechnogo-rynka-v-r (дата обращения: 31.10.2025).
14. Лукьянов А.В. Секьюритизация ипотечных активов в Российской Федерации в условиях кризисных ситуаций. URL: http://lomonosov-msu.ru/archive/Lomonosov_2011/1239/21268_a94e81.pdf (дата обращения: 31.10.2025).
15. Магомедов М.М., Гаджиева З.А. Развитие ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации. // E-library.ru.
16. Мареев А.Б. Секьюритизация кредитных активов банка в Российской Федерации. // Cyberleninka.ru.
17. Меликсетян С.Н. Классификация как инструмент оценки ипотечных ценных бумаг. // Cyberleninka.ru.
18. Меншутин А.В., Нелюбов Н.Г. Особенности и тенденции использования ипотечных ценных бумаг в России. // E-library.ru.
19. Мишулин Г.П., Котенко М.А. Оптимальная модель секьюритизации ипотечных кредитов для компаний банковского сектора. // Fin-izdat.ru.
20. Ниязбекова Ш.У., Моттаева А.Б., Ерошкин С.Ю., Кришталь М.Г. Тенденции развития ипотечных ценных бумаг в современных условиях. // Cyberleninka.ru.
21. Панова С.А., Куимов Д.Л. Анализ ценообразования российских ипотечных ценных бумаг. // Cyberleninka.ru.
22. Скогорева А. «Ипотечный «караван» топчется на месте, имитируя движение» // Национальный банковский журнал. 2012. №1.
23. Ширяева З.А. Секьюритизация: теория, международные практики и условия применения в России. // Cyberleninka.ru.
24. Аналитические отчеты. ИЦБ ДОМ.РФ. URL: https://ицб.дом.рф/analytics/reports/ (дата обращения: 31.10.2025).
25. В 2023 году размещен рекордный объем ипотечных ценных бумаг ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/media/news/v-2023-godu-razmeshchen-rekordnyy-obem-ipotechnykh-tsennykh-bumag-domrf/ (дата обращения: 31.10.2025).
26. В ДОМ.РФ оценили потенциал развития рынка ипотечной секьюритизации. Forbes.ru. URL: https://www.forbes.ru/finansy/509012-v-dom-rf-ocenili-potencial-razvitia-rynka-ipotechnoj-sekuritizacii (дата обращения: 31.10.2025).
27. ДОМ.РФ подвёл итоги рынка ипотечной секьюритизации за 2023 год. URL: https://дом.рф/media/news/domrf-podvel-itogi-rynka-ipotechnoy-sekuritizatsii-za-2023-god/ (дата обращения: 31.10.2025).
28. ДОМ.РФ: по итогам прошлого года объем сделок РЕПО с ипотечными ценными бумагами превысил 17,5 трлн руб. URL: https://erzrf.ru/news/domrf-po-itogam-proshlogo-goda-obem-sdelok-repo-s-ipotechnymi-cennymi-bumagami-prevysil-175-trln-rub (дата обращения: 31.10.2025).
29. Ипотека. ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/analytics/mortgage/ (дата обращения: 31.10.2025).
30. Ипотечные облигации разогрели рынок репо. Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/comments/17022025/ (дата обращения: 31.10.2025).
31. Ипотечные ценные бумаги. Что это и зачем они нужны? URL: https://дом.рф/about/academy/ipotechnye-tsennye-bumagi-chto-eto-i-zachem-oni-nuzhny/ (дата обращения: 31.10.2025).
32. Ипотечные ценные бумаги. Московская Биржа. URL: https://www.moex.com/s278 (дата обращения: 31.10.2025).
33. Ипотечное кредитование в 2025 году: рынок без рынка. Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka-2025/ (дата обращения: 31.10.2025).
34. Карта перемен: какими будут ипотечные ценные бумаги в РФ. ИЦБ ДОМ.РФ. URL: https://ицб.дом.рф/media/news/karta-peremen-kakimi-budut-ipotechnye-tsennye-bumagi-v-rf/ (дата обращения: 31.10.2025).
35. Компании продолжают активно занимать на рынке, несмотря на истощение прочности. Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/comments/23102025/ (дата обращения: 31.10.2025).
36. «Эксперт РА» сообщил о росте дефолтов по облигациям в два раза. Forbes.ru. URL: https://www.forbes.ru/finansy/509312-ekspert-ra-soobscil-o-roste-defoltov-po-obligaciam-v-dva-raza (дата обращения: 31.10.2025).
37. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/statistics/banking_sector/mortgage/ (дата обращения: 31.10.2025).
38. Потенциал развития рынка ИЦБ в России составляет 7 трлн рублей. Интерфакс-Недвижимость. URL: https://www.interfax.ru/realty/722080 (дата обращения: 31.10.2025).
39. Рынок ипотечной секьюритизации в России: перспективы и проблемы. ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/media/news/rynok-ipotechnoy-sekuritizatsii-v-rossii-perspektivy-i-problemy/ (дата обращения: 31.10.2025).
40. Российский рынок ИЦБ: развитие в условиях стресса. Cbonds Review. URL: https://cbonds-review.ru/218/1438/ (дата обращения: 31.10.2025).