Банковские риски в ипотечном кредитовании в России: комплексный анализ, оценка и управление в условиях современной экономики

В 2024 году объем просроченных платежей россиян по ипотечным кредитам достиг 108,1 млрд рублей, что на 57% больше, чем в предыдущем году. Эта цифра не просто статистика, а сигнал о растущей напряженности на ипотечном рынке и вызов для всей банковской системы, который требует немедленного и глубокого осмысления всеми участниками рынка.

Введение

В условиях перманентной трансформации мировой и российской экономики, ипотечное кредитование остается одним из ключевых драйверов жилищного строительства и благосостояния населения. Однако, этот сегмент банковской деятельности сопряжен с многогранными и постоянно эволюционирующими рисками. Глубокое понимание специфики, классификации, методов оценки и управления банковскими рисками в ипотечном кредитовании в Российской Федерации приобретает не только теоретическое, но и жизненно важное практическое значение, ибо от этого зависит финансовая стабильность банковского сектора, защита интересов заемщиков и поддержание устойчивого развития национальной экономики в целом.

Целью данной работы является проведение всестороннего анализа специфики банковских рисков при ипотечном кредитовании в РФ, исследование методов их оценки и управления, а также изучение актуальных статистических данных и прогнозов развития рынка. Для достижения поставленной цели перед нами стоят следующие задачи:

1. Раскрыть теоретические основы ипотечного кредитования и банковских рисков, дав четкие определения ключевым терминам.
2. Систематизировать и классифицировать банковские риски, присущие ипотечному кредитованию, выявив их специфические проявления в современных российских условиях.
3. Проанализировать методы и модели, используемые коммерческими банками в России для идентификации, оценки и управления ипотечными рисками.
4. Изучить влияние государственной политики и регуляторных мер Банка России на уровень и структуру ипотечных рисков.
5. Представить текущую динамику российского ипотечного рынка (2023-2025 годы) и факторы, определяющие эти тенденции.
6. Сформулировать прогнозы развития ипотечного кредитования и предложить направления минимизации банковских рисков.

Структура курсовой работы выстроена таким образом, чтобы последовательно раскрыть заявленные темы, начиная с фундаментальных определений и заканчивая анализом текущих тенденций и перспектив. Каждый раздел логически продолжает предыдущий, обеспечивая глубокое и системное понимание предмета исследования.

Теоретические основы ипотечного кредитования и банковских рисков

Для того чтобы погрузиться в сложный мир ипотечных рисков, необходимо заложить прочный фундамент из базовых определений. Как в любом сложном механизме, каждый элемент здесь играет свою роль, и понимание этих ролей критически важно для дальнейшего анализа.

Определение ключевых терминов

Начнем с центрального понятия, которое дало название всей сфере — ипотека. В юридическом смысле, ипотека — это вид залога недвижимого имущества. Важно подчеркнуть, что при этом само имущество, будь то квартира, дом или земельный участок, остается во владении и пользовании залогодателя (собственника). Однако, оно служит мощным обеспечением обязательства, как правило, по кредитному договору, но также может быть связано с договором займа или иным финансовым обязательством. Это ключевое отличие ипотеки от других видов залога, где предмет залога может передаваться кредитору.

Расширяя это понятие, переходим к ипотечному кредитованию. Это не просто разовый акт, а целая система долгосрочных кредитов, предоставляемых банками и другими кредитными организациями гражданам или юридическим лицам для приобретения жилья. Суть в том, что именно приобретаемая недвижимость выступает в качестве залога, обеспечивая возврат кредита банку до полного и безусловного погашения всех обязательств заемщика. Этот механизм позволяет миллионам людей получить доступ к жилью, которое иначе было бы недоступно.

В любой финансовой операции присутствует элемент неопределенности, который в банковской сфере аккумулируется в понятии банковский риск. Это не просто возможность, а именно вероятность возникновения потерь доходов или активов, а также появления непредвиденных дополнительных расходов. Эти потери или издержки являются прямым следствием нерентабельных или неудачных финансовых операций, которые, в свою очередь, проистекают из специфики банковской деятельности.

Среди многообразия банковских рисков одним из наиболее значимых для ипотечного кредитования является кредитный риск. Это угроза убытков для кредитной организации, возникающая, если должник не исполняет, несвоевременно или неполно исполняет свои финансовые обязательства по кредиту. Другой аспект кредитного риска — недостаточность стоимости заложенного имущества для полного покрытия обязательств заемщика в случае его неисполнения.

Процентный риск — это вызов для банка, связанный с неблагоприятным изменением процентных ставок на рынке. Такие изменения могут привести к финансовым потерям по активам, пассивам и даже внебалансовым инструментам кредитной организации, напрямую влияя на ее доходность и стабильность.

Операционный риск охватывает более широкий спектр угроз. Это риск возникновения убытков, который является результатом внутренних сбоев: неадекватных или ошибочных внутренних процессов, просчетов или недобросовестных действий сотрудников, сбоев в работе информационных систем. Кроме того, к операционному риску относятся убытки от внешних событий, включая юридические риски, но исключая стратегический и репутационный риски.

Риск ликвидности — это фундаментальный риск для любого банка. Он проявляется в неспособности кредитной организации своевременно финансировать свою деятельность, что возникает из-за дисбаланса активов и пассивов. В контексте ипотеки этот риск особенно заметен: ресурсная база для долгосрочных ипотечных кредитов зачастую формируется за счет краткосрочных депозитных ресурсов, в то время как сами ипотечные кредиты являются активами, генерирующими доход на протяжении многих лет. Если сроки привлечения средств не совпадают со сроками погашения обязательств, банк сталкивается с проблемой нехватки средств, что может привести к серьезным финансовым трудностям.

Риск досрочного погашения — специфический риск, где «успех» заемщика оборачивается потенциальной потерей для банка. Он возникает, когда заемщик полностью или частично погашает ипотечный кредит раньше установленного срока. Это приводит к тому, что банк теряет часть запланированной прибыли, поскольку изменяется ожидаемая доходность кредитов и, соответственно, доходность собственного капитала. Ведь банк рассчитывает на определенный поток платежей на протяжении всего срока кредита, а его досрочное завершение нарушает эти планы.

Наконец, для оценки платежеспособности заемщика используется показатель долговой нагрузки (ПДН). Это важнейший инструмент, представляющий собой отношение ежемесячных платежей заемщика по всем его действующим кредитам (включая тот, что он собирается взять) к его среднемесячному доходу. Этот показатель позволяет банкам оценить, насколько комфортно заемщику будет справляться с новой долговой нагрузкой.

Классификация и специфические проявления банковских рисков при ипотечном кредитовании в России

Ипотечное кредитование, будучи сложным и долгосрочным финансовым инструментом, неизбежно сопряжено с целым спектром рисков. Понимание их природы и специфики проявления в российской экономической среде – ключевая задача для эффективного управления.

Классификация ипотечных рисков

В широком смысле банковские риски принято подразделять на систематические и несистематические. Систематические риски, или рыночные, присущи всей экономической системе, на них сложно влиять на уровне отдельного банка, и они не специфичны для конкретной местной экономики. Примером может служить инфляция или изменение ключевой ставки ЦБ. Несистематические риски, напротив, свойственны конкретной кредитной организации или местной экономической конъюнктуре и могут быть снижены путем диверсификации или специфических управленческих решений. Применительно к ипотечному кредитованию, большинство рисков носят именно систематический характер, поскольку их возникновение зачастую обусловлено макроэкономическими факторами и регуляторной политикой, что существенно ограничивает возможности индивидуального банка влиять на них.

К основным видам рисков в ипотечном кредитовании, которые мы рассмотрим более детально, относятся:

• Кредитный риск;
• Процентный риск;
• Риск ликвидности;
• Операционный риск;
• Риск досрочного погашения.

Кредитный риск: особенности и динамика в РФ

Кредитный риск — краеугольный камень всех банковских операций, и в ипотечном кредитовании он проявляется с особой остротой. Его значимость обусловлена не только большими суммами выдаваемых кредитов, но и их исключительной длительностью. Когда заемщик берет кредит на десятилетия, банк принимает на себя обязательства по оценке его платежеспособности на очень долгий срок, в течение которого экономическая ситуация и личные обстоятельства заемщика могут многократно измениться.

Основные причины возникновения кредитного риска:

1. Потеря заемщиком дохода: Увольнение, снижение заработной платы, болезнь, или другие жизненные обстоятельства могут привести к невозможности своевременного внесения платежей.
2. Экономическая нестабильность: Рецессии, кризисы, рост безработицы на макроуровне неизбежно влияют на платежеспособность широких слоев населения.
3. Недостаточность залога: В случае дефолта заемщика, банк вынужден реализовать заложенное имущество. Если рыночная стоимость недвижимости упала, средств от продажи может не хватить для полного погашения долга.

В России этот риск усиливается спецификой рынка. Средний срок ипотечного кредита постоянно растет, что является индикатором как стремления банков снизить ежемесячный платеж для заемщика, так и увеличения общей долговой нагрузки. В феврале 2023 года средний срок составлял 25 лет, а уже в феврале 2024 года он увеличился до 27 лет. К концу 2024 года этот показатель достиг рекордных 30 лет. Это означает, что банк должен оценивать риски на протяжении целого поколения. Параллельно растет и средний размер ипотечного кредита: если в декабре 2023 года он составлял 4,45 млн рублей, то в июне 2024 года уже достиг 4,4 млн рублей, показав рост на 3,6% за месяц и на 16% в годовом выражении. Эти цифры подчеркивают масштаб потенциальных потерь в случае дефолта заемщика.

Процентный риск и его влияние на доходность банков

Процентный риск в ипотечном кредитовании представляет собой невидимого, но мощного противника, способного подорвать доходность банка. Он возникает из-за сложности точного прогнозирования инфляции и динамики процентных ставок на рынке на долгосрочном горизонте.

Как проявляется процентный риск:

• Дисбаланс процентных ставок: Банк выдает долгосрочные кредиты по одной ставке, но привлекает ресурсы (депозиты, межбанковские кредиты) по плавающим ставкам. Если ставки по пассивам растут быстрее, чем ставки по активам, маржа банка сокращается, что приводит к потерям.
• Изменение стоимости портфеля: При росте рыночных ставок стоимость ипотечных активов, выданных под более низкие фиксированные ставки, падает. Это затрудняет секьюритизацию (продажу) ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) без существенного дисконта, что напрямую влияет на прибыльность.

В России чувствительность к процентному риску особенно высока из-за волатильности ключевой ставки Банка России. По оценкам самого ЦБ РФ, изменение ключевой ставки транслируется в динамику совокупного спроса и инфляции не одномоментно, а в течение 3–6 кварталов. Это создает временной лаг, в течение которого банк несет риски. Например, в ноябре 2024 года средние процентные ставки по рыночным ипотечным кредитам без господдержки достигали 23–25%. В марте 2025 года эти цифры были еще выше: 28,73% на первичном рынке и 29,29% на вторичном рынке. При таких высоких ставках, если банк ранее выдал кредиты по значительно более низким ставкам, он сталкивается с серьезными проблемами при попытке перепродать эти активы или привлечь новое фондирование.

Риск ликвидности: дисбаланс активов и пассивов

Риск ликвидности — это фундаментальная угроза для любого банка, но в контексте ипотечного кредитования он приобретает особую остроту. Суть проблемы заключается в структурном несоответствии сроков: ипотечные кредиты являются долгосрочными активами (на 20-30 лет), тогда как банки зачастую финансируют их за счет привлечения краткосрочных пассивов, таких как депозиты клиентов, которые могут быть востребованы значительно раньше.

Усугубляющие факторы:

• Долгосрочность ипотечных кредитов: Ипотека связывает средства банка на десятилетия.
• Краткосрочность пассивов: Основная часть фондирования поступает от клиентов, которые размещают средства на гораздо более короткие сроки.
• Невозможность быстрой реализации: Ипотечные активы не могут быть быстро реализованы без значительных потерь в случае необходимости срочного пополнения ликвидности.

Для ограничения риска потери ликвидности в результате размещения средств в долгосрочные активы Банк России устанавливает норматив долгосрочной ликвидности (Н4). Этот норматив призван гарантировать, что банки не будут чрезмерно зависеть от краткосрочных ресурсов для финансирования своих долгосрочных инвестиций, таких как ипотека. Согласно Инструкции Банка России от 16.01.2004 г. № 110-И «Об обязательных нормативах банков», максимально допустимое значение норматива Н4 установлено в размере 120%. Это означает, что сумма долгосрочных активов банка не должна превышать 120% от его долгосрочных пассивов, стимулируя банки к более сбалансированному управлению сроками.

Операционный риск и риск досрочного погашения

Помимо широко обсуждаемых кредитного и процентного рисков, ипотечное кредитование подвержено и другим, не менее значимым угрозам, среди которых выделяются операционный риск и риск досрочного погашения.

Операционный риск в сфере ипотеки может быть многогранным. Он охватывает широкий спектр проблем, возникающих не из-за рыночных колебаний или неплатежеспособности заемщика, а вследствие внутренних сбоев или внешних непредвиденных событий. Примеры включают:

• Ошибки в оформлении документов: Неточности или упущения в ипотечном договоре, закладной, документах на залог могут привести к юридическим спорам и потерям для банка.
• Сбои в системах: Неполадки в информационных системах, используемых для обработки заявок, учета платежей или ведения клиентской базы, могут парализовать работу и привести к финансовым убыткам.
• Мошенничество: Внутреннее или внешнее мошенничество, связанное с подделкой документов, завышением стоимости залога или неправомерными действиями сотрудников.
• Неэффективность внутренних процедур: Бюрократия, отсутствие четких регламентов или неадекватная система контроля могут привести к задержкам, ошибкам и дополнительным расходам.
• Специфический операционный риск при неэффективном использовании предмета ипотеки для оценки рыночной стоимости. Ошибки или неточности в процессе оценки залогового имущества могут привести к тому, что банк выдаст кредит, обеспеченный недвижимостью, реальная стоимость которой ниже ожидаемой.

Риск досрочного погашения – это своеобразная «обратная сторона медали» кредитного риска. Если кредитный риск связан с невозвратом средств, то риск досрочного погашения – с их слишком быстрым возвратом. Для банка это означает потерю части ожидаемой прибыли. При выдаче долгосрочного кредита банк закладывает в процентную ставку не только стоимость фондирования и операционные издержки, но и ожидаемую маржу на протяжении всего срока действия договора. Если заемщик погашает кредит досрочно, банк лишается этих будущих процентных доходов. Чаще всего досрочное погашение происходит в условиях снижения рыночных процентных ставок, когда заемщик рефинансирует свой кредит под более выгодные условия в другом банке или в том же банке.

В 2024 году, на фоне высоких рыночных ставок, объем досрочных погашений ипотеки в России сократился до 1,5 трлн рублей, тогда как в 2023 году этот показатель составлял 2,1 трлн рублей. Это снижение указывает на временное ослабление риска досрочного погашения для банков, поскольку заемщикам стало менее выгодно рефинансировать кредиты под текущие, более высокие ставки.

Дополнительные факторы, влияющие на ипотечные риски в России:

• Нестабильная экономическая ситуация: Общая экономическая неопределенность, колебания валютного курса, инфляция создают фон для роста всех видов рисков.
• Высокие ставки ипотечного кредитования: В ноябре 2024 года средние рыночные ставки без господдержки составляли 23–25%, а в марте 2025 года достигли 28,73% на первичном рынке и 29,29% на вторичном. Такие ставки делают ипотеку менее доступной и увеличивают риски неплатежей.
• Миграционная политика: Приток или отток населения может влиять на спрос на жилье и, как следствие, на цены на недвижимость, что сказывается на качестве залога.
• Недостаточное количество социальных программ: Недостаточная поддержка определенных категорий граждан может увеличивать их долговую нагрузку и риски для банков. С 1 июля 2024 года, например, прекратила свое действие самая массовая программа льготной ипотеки – «Господдержка 2020», что уже привело к снижению объема кредитования в начале 2025 года. А с 1 февраля 2026 года будет введен запрет на оформление двух льготных ипотек на одну семью, что делает государственную поддержку более адресной, но может снизить общий спрос.

Методы оценки и управления рисками ипотечного кредитования в РФ

Эффективное управление банковскими рисками в ипотечном кредитовании — это не просто набор процедур, а многоуровневая система, включающая в себя как оценку потенциальных угроз, так и разработку стратегий их минимизации. Коммерческие банки в России активно используют разнообразные теоретические концепции и практические инструменты для поддержания стабильности своего ипотечного портфеля.

Методы оценки рисков

Для того чтобы эффективно управлять рисками, их необходимо сначала идентифицировать и количественно оценить. В сфере ипотечного кредитования банки применяют следующие ключевые методы:

• Андеррайтинг — это краеугольный камень процесса выдачи ипотеки. Он представляет собой комплексную процедуру сбора, тщательной проверки и глубокого анализа данных о потенциальном заемщике и предлагаемой в залог недвижимости. Цель андеррайтинга — принять обоснованное решение о целесообразности выдачи кредита, оценить способность заемщика обслуживать долг и надежность залога. В процессе андеррайтинга анализируются доходы заемщика, его кредитная история, состав семьи, стабильность занятости, а также юридическая чистота и рыночная стоимость объекта недвижимости.
• Скоринговые модели — это статистические или машинообучающие алгоритмы, которые используются для автоматизированной оценки кредитоспособности заемщиков. На основе исторических данных о заемщиках и их поведении по погашению кредитов, скоринговые системы присваивают каждому потенциальному клиенту балл, который отражает вероятность его дефолта. Чем выше балл, тем ниже риск. Эти модели позволяют быстро и объективно отсеивать наиболее рискованных заемщиков и оптимизировать процесс принятия решений.
• Стресс-тестирование — это метод оценки устойчивости кредитного портфеля ипотеки к неблагоприятным макроэкономическим шокам. Банки моделируют различные гипотетические сценарии (например, резкий рост безработицы, падение цен на недвижимость, скачок процентных ставок) и оценивают, как эти события повлияют на уровень неплатежей, убытки по портфелю и необходимость досоздания резервов. Особое внимание уделяется влиянию стресс-сценариев на процентный риск.
• Коэффициентный анализ — применяется, в частности, для оценки риска ликвидности ипотечного кредитования. Метод основан на расчете и анализе различных финансовых коэффициентов и их сопоставлении с установленными нормативами. В контексте ипотеки, ключевым является оценка соответствия коэффициента долгосрочной ликвидности (Н4) его предельному значению, установленному Банком России. Максимально допустимое значение норматива долгосрочной ликвидности (Н4) составляет 120% согласно Инструкции Банка России от 16.01.2004 г. № 110-И. Этот норматив ограничивает размещение средств в долгосрочные активы, если они не обеспечены соответствующими по срокам пассивами.

Показатель долговой нагрузки (ПДН) и коэффициент «кредит/залог» (LTV)

В условиях постоянно меняющегося рынка Банк России внедрил и совершенствует специальные метрики для более точной оценки рисков, в частности, на уровне индивидуального заемщика.

Показатель долговой нагрузки (ПДН)
ПДН — это ключевой индикатор платежеспособности заемщика. Он рассчитывается как отношение суммы ежемесячных платежей заемщика по всем его действующим кредитам и займам (включая предполагаемый новый ипотечный кредит) к величине его среднемесячного дохода. Цель ПДН — не допустить чрезмерной закредитованности населения.

Формула расчета ПДН:
ПДН = (Сумма среднемесячных платежей по всем кредитам) / (Среднемесячный доход заемщика) × 100%

Банк России установил четкие ориентиры:

• Если ПДН превышает 80%, банк, как правило, не может одобрить ипотеку. Это жесткое ограничение, призвано защитить как заемщика от непосильных обязательств, так и банк от высоких кредитных рисков.
• С 1 января 2024 года банки обязаны информировать заемщика о повышенных рисках, если его ПДН превышает 50%. Это мера направлена на повышение финансовой грамотности и осознанности заемщиков.

Коэффициент «кредит/залог» (Loan-to-Value, LTV)
LTV — это важнейший показатель, отражающий степень обеспечения кредита залоговым имуществом. Он представляет собой отношение суммы ипотечного кредита к оценочной рыночной стоимости залогового имущества, выраженное в процентах.

Формула расчета LTV:
LTV = (Сумма ипотечного кредита) / (Оценочная стоимость залогового имущества) × 100%

Пример: Если сумма ипотечного кредита составляет 6 млн рублей, а оценочная стоимость недвижимости равна 7,5 млн рублей, то:
LTV = (6 000 000 / 7 500 000) × 100% = 80%.

Чем выше значение LTV, тем выше риск для банка. Высокий LTV означает, что банк профинансировал большую часть стоимости недвижимости, и в случае падения цен на рынке недвижимости или дефолта заемщика, средств от продажи залога может не хватить для полного погашения долга. Банки обычно устанавливают внутренние лимиты LTV (например, не выше 80-90%). Высокий LTV может также повлечь за собой более высокую процентную ставку по кредиту и требование обязательной ипотечной страховки для дополнительной защиты.

Методы управления рисками

После того как риски оценены, банки приступают к их управлению, используя комплекс инструментов, направленных на их снижение или перераспределение:

• Страхование является одним из наиболее действенных инструментов снижения рисков. В ипотечном кредитовании применяется несколько видов страхования:
  • Страхование объекта недвижимости (квартиры или дома) от рисков утраты и повреждения (пожар, залив, стихийные бедствия, взрыв бытового газа и другие форс-мажорные ситуации) является обязательным согласно Федеральному закону № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Страховая сумма обычно равна сумме полной задолженности перед банком. Средняя стоимость такого страхования составляет от 0,1% до 0,3% от цены недвижимости в ипотечном договоре.
  • Страхование жизни и здоровья заемщика, а также страхование титула (риска утраты права собственности на недвижимость) являются добровольными. Однако, банки часто стимулируют их оформление, предлагая снижение процентной ставки по кредиту (на 0,3-1,5%), поскольку это значительно уменьшает кредитный риск.
• Резервирование — это создание банками специальных резервных фондов, предназначенных для покрытия возможных потерь по ссудам. Это позволяет банку абсорбировать убытки без ущерба для его финансовой устойчивости.
• Диверсификация — распределение кредитов по различным группам риска, регионам, типам недвижимости, категориям заемщиков. Это позволяет снизить концентрацию рисков и уменьшить влияние неблагоприятных событий в одном сегменте на весь ипотечный портфель.
• Привлечение созаемщиков и поручителей — эффективный метод повышения надежности заемщика. Наличие созаемщиков или поручителей расширяет базу доходов для обслуживания кредита и повышает ответственность сторон, тем самым снижая показатель долговой нагрузки (ПДН) и общий кредитный риск для банка.
• Установление ограничений — банки активно применяют внутренние ограничения при оценке платежеспособности заемщика, например, устанавливая максимально допустимое отношение ежемесячных платежей к доходу (помимо требований ЦБ РФ).

Секьюритизация ипотечных активов как инструмент управления рисками

Один из наиболее сложных, но и эффективных методов управления ипотечными рисками — это секьюритизация ипотечных активов. Этот процесс позволяет банкам перераспределять риски ипотечного кредитования и управлять ликвидностью.

Как это работает:
Банк, выдавший ипотечные кредиты, формирует из них пулы (портфели), которые затем продает специализированной компании (СПВ — специальная проектная компания). СПВ выпускает ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), обеспеченные этими пулами кредитов, и продает их инвесторам на рынке. Таким образом, банк-оригинатор получает ликвидность, а риски (кредитный, процентный, риск ликвидности) переносятся на инвесторов, которые приобретают ИЦБ.

Преимущества секьюритизации:

• Снижение риска ликвидности: Банк получает денежные средства досрочно, что позволяет ему выдавать новые кредиты.
• Снижение процентного риска: Риск изменения процентных ставок перекладывается на инвесторов ИЦБ.
• Освобождение капитала: Банк может вывести ипотечные активы со своего баланса, высвобождая капитал, который можно использовать для других операций.
• Привлечение долгосрочного фондирования: Секьюритизация позволяет банкам привлекать средства на долгосрочной основе, что соответствует длительному характеру ипотечных кредитов.

В России активным оператором рынка ипотечной секьюритизации является ДОМ.РФ. По итогам 2023 года был размещен рекордный объем ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ (ИЦБ ДОМ.РФ) — 9 выпусков на общую сумму 669 млрд рублей. Общий объем эмиссии с 2016 года достиг 2,4 трлн рублей. В 2024 году банки провели восемь сделок по секьюритизации ипотечных кредитов на 540 млрд рублей, что хоть и на 20% меньше, чем в 2023 году, но все равно свидетельствует о значительной активности. К концу 2024 года объем ИЦБ с поручительством ДОМ.РФ в обращении увеличился в четыре раза с 2020 года, достигнув 1,8 трлн рублей. На 2025 год ДОМ.РФ прогнозирует объем выпусков ипотечных облигаций до 500 млрд рублей, что подтверждает сохранение этого инструмента в арсенале банков для управления рисками.

Государственная политика и регулирование ипотечных рисков в России

В условиях, когда ипотечное кредитование является одним из столпов жилищной политики и финансовой стабильности, роль государства и регулятора становится определяющей. В Российской Федерации деятельность кредитных организаций на ипотечном рынке подвергается тщательному и многоуровневому регулированию, призванному не только стимулировать его развитие, но и минимизировать системные риски.

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования

Фундамент регулирования ипотечного кредитования в России составляет разветвленная система законодательных и подзаконных актов. Эта система обеспечивает правовую базу для всех участников ипотечных отношений:

• Конституция Российской Федерации — закрепляет основы прав на жилье и собственность.
• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, ФЗ № 51-ФЗ от 30.11.1994) — является ключевым документом, содержащим общие положения о праве собственности на недвижимость, условиях залога, поручительства, банковской гарантии, а также регулирует сроки исковой давности.
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — это основной специальный закон, детально регламентирующий все аспекты ипотечных отношений. Он устанавливает:
  • Общие правила заключения договора ипотеки.
  • Права и обязанности залогодателя и залогодержателя.
  • Порядок государственной регистрации ипотеки.
  • Механизм реализации залогового имущества в случае неисполнения обязательств.
• Жилищный кодекс Российской Федерации (ФЗ № 188-ФЗ от 29.12.2004) — регулирует вопросы использования и управления жилыми помещениями, права и обязанности собственников и нанимателей.
• Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (впоследствии заменен ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») — содержит нормы об обязательной фиксации ипотечной сделки в государственных органах регистрации, обеспечивая публичность и защиту прав.
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 30.12.2004 г. «О кредитных историях» — устанавливает порядок формирования, использования и хранения информации, содержащейся в кредитных историях заемщиков, что является основой для оценки кредитоспособности.
• Постановления Правительства Российской Федерации — регулируют отдельные аспекты, в том числе программы льготного жилищного (ипотечного) кредитования. Например, Постановление Правительства РФ № 2166 от 15.12.2023 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации» уточняет условия участия в государственных программах поддержки.
• Нормативные акты Банка России — имеют критическое значение для регулирования банковской деятельности в целом и ипотечного кредитования в частности. Они устанавливают порядок расчета показателей (например, ПДН), определяют обязательные нормативы, вводят макропруденциальные надбавки и лимиты, призванные сдерживать рост системных рисков.

Макропруденциальное регулирование Банка России

Банк России, как мегарегулятор финансового рынка, играет ключевую роль в управлении системными рисками, используя арсенал макропруденциальных инструментов.

Макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска — это один из важнейших инструментов, который ЦБ РФ вводит для ограничения выдачи наиболее рискованных кредитов. Суть их в том, что для определенных категорий кредитов, которые несут повышенные риски (например, с низким первоначальным взносом или высоким показателем долговой нагрузки), банки обязаны применять повышенные коэффициенты риска при расчете достаточности капитала. Это делает выдачу таких кредитов дороже для банков и стимулирует их к более консервативной кредитной политике.

• В 2023 году статистика показывала тревожные тенденции: доля кредитов с ПДН более 80% составляла 47% от всех ипотечных выдач, а кредитов с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) — 50%.
• В ответ на эти риски, с 1 марта 2024 года Банк России значительно повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Эти меры быстро дали результат: к октябрю-ноябрю 2023 года доля кредитов с ПВ до 20% сократилась с 50% в III квартале до 15%.
• Поскольку ранее принятые меры способствовали снижению рисков, с 1 марта 2025 года Банк России принял решение о снижении надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. В IV квартале 2024 года на кредиты с ПДН более 80% пришлось уже 13% выдач (против 45% во второй половине 2023 года), что свидетельствует об эффективности регуляторной политики.

Макропруденциальные лимиты и «Стандарт защиты ипотечных заемщиков»

Продолжая ужесточать регулирование ипотечного рынка, Банк России вводит новые меры:

Макропруденциальные лимиты (МПЛ) — это прямые количественные ограничения на выдачу определенных категорий кредитов, которые ЦБ начал использовать с 1 июля 2025 года. Эти лимиты применяются, в том числе, к ипотеке на строящееся и готовое жилье, ограничивая долю высокорискованных кредитов в портфелях банков. Эти меры также доказали свою эффективность: к III кварталу 2025 года доля ипотечных кредитов с ПДН выше 80% снизилась до 6%, а с первоначальным взносом не более 20% — до 3%.

Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков — вступивший в силу с 1 января 2025 года, этот документ является важным шагом в защите потребителей финансовых услуг. Его цель — противодействие недобросовестным практикам, в том числе связанным с искусственным завышением стоимости жилья. Стандарт регулирует порядок раскрытия информации банками и условия ипотечного договора, делая их более прозрачными и понятными для заемщиков.

Роль ключевой ставки ЦБ РФ

Ключевая ставка Банка России — это основной инструмент денежно-кредитной политики, который оказывает прямое и косвенное влияние на весь финансовый рынок, включая ипотечное кредитование.

• Прямое влияние: Ключевая ставка является ориентиром для коммерческих банков при формировании собственных процентных ставок по кредитам и депозитам. Повышение ключевой ставки ведет к удорожанию фондирования для банков, что, в свою очередь, транслируется в рост процентных ставок по ипотечным кредитам.
• Косвенное влияние: Удорожание ипотеки снижает спрос на нее и замедляет темпы кредитования. Снижение ключевой ставки, напротив, делает ипотеку доступнее, стимулирует спрос и способствует росту рынка.

Таким образом, посредством ключевой ставки, Банк России способен оперативно реагировать на макроэкономические изменения, регулировать инфляционные ожидания и управлять динамикой ипотечного рынка, влияя на уровень и структуру банковских рисков.

Динамика и факторы, влияющие на ипотечный рынок и риски в России (2023-2025 годы)

Ипотечный рынок России в последние годы переживает период интенсивных т��ансформаций, обусловленных как внутренними экономическими процессами, так и глобальными вызовами. Для глубокого понимания банковских рисков необходимо внимательно изучить динамику рынка и факторы, формирующие его текущее состояние.

Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования: 2023-2025 гг.

2023 год стал для ипотечного рынка России периодом бурного роста. Ипотека уверенно сохранила статус главного драйвера розничного кредитования, обеспечив впечатляющие 65% прироста совокупного портфеля кредитов физических лиц. Объем выдач ипотеки продемонстрировал рекордный рост на 62%, а портфель увеличился на 29% (без учета секьюритизации), достигнув колоссальных значений.

Однако 2024 год принес ощутимое замедление. Объем выдачи ипотечных кредитов сократился на 37% по сравнению с 2023 годом, составив 4,9 трлн рублей (около 1,3 млн кредитов). Эти показатели оказались сопоставимы с уровнями 2022 года, что свидетельствует о существенной коррекции после предыдущего бума. Основными причинами такого снижения стали повышенные процентные ставки по рыночным предложениям банков и поэтапное завершение программ безадресной льготной ипотеки.

Ключевые показатели ипотечного рынка в 2023-2025 гг.:

Показатель	Декабрь 2023 г.	Июнь 2024 г.	Декабрь 2024 г.	Январь 2025 г.	Сентябрь 2025 г.
Объем выдачи ипотеки (трлн руб.)	Высокий рост (+62% за год)	—	4,9 трлн (-37% к 2023)	131,6 млрд (-53% г/г)	404,4 млрд (+8,5% г/г в сентябре)
Количество кредитов (млн шт.)	—	—	1,3 млн	—	87,9 тыс. (-6,9% г/г в сентябре)
Портфель ипотеки (трлн руб.)	—	—	20,1 трлн (+1,9 трлн за год)	—	20,8 трлн (на 01.10.2025)
Средний размер кредита (млн руб.)	4,45	4,4 (+3,6% к маю, +16% г/г)	4,0	—	4,6
Доля льготной ипотеки (% от выдач)	—	—	45% (снижение с 60%)	—	77% (снижение с 82% в августе)
Средневзвешенная ставка (%)	—	—	—	—	8,03

Спрос на ипотеку во второй половине 2024 года заметно снизился, что отразилось на доле льготной ипотеки в общей структуре выдач. Если в начале 2024 года она составляла до 60%, то к концу года снизилась до 45%. При этом, в декабре 2024 года около 80% всех выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) приходилось на программы господдержки, что подчеркивает их критическую роль в поддержании рынка.

К 1 января 2025 года портфель ипотеки достиг 20,1 трлн рублей, увеличившись на 1,9 трлн рублей за год. Однако темпы роста замедлились вдвое по сравнению с 2023 годом. В начале 2025 года тенденция к сокращению выдач продолжилась: в январе объем выданных кредитов упал на 53% в годовом выражении, составив всего 131,6 млрд рублей. За первые девять месяцев 2025 года банки выдали ипотечных кредитов на 2,65 трлн рублей, что на 33% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество заключенных договоров за этот период сократилось на 44,4% до 590,3 тыс.

Примечательно, что в сентябре 2025 года на фоне общего снижения рынка наблюдался небольшой рост объема выдачи (на 8,5% в годовом выражении) до 404,4 млрд рублей, несмотря на сокращение числа кредитов на 6,9%. Доля льготной ипотеки в сентябре 2025 года снизилась до 77% (против 82% месяцем ранее), в то время как объем рыночной ипотеки показал рост на 26,6%. Средний размер ипотечного кредита достиг 4,6 млн рублей, а средневзвешенная ставка выросла до 8,03% годовых. Общая задолженность россиян по ипотеке к 1 октября 2025 года составила 20,8 трлн рублей.

Динамика просроченной задолженности

Одним из наиболее чувствительных индикаторов здоровья ипотечного рынка является динамика просроченной задолженности. Здесь наблюдается настораживающий тренд:

• В 2024 году просроченные платежи россиян по ипотечным кредитам достигли 108,1 млрд рублей, показав рост на 57% по сравнению с приростом на 5% в 2023 году.
• Доля просрочки по ипотеке в совокупном портфеле составила 0,45% в 2024 году.
• Важно отметить, что задолженность считается просроченной, когда заемщики перестают платить более 90 дней.
• К концу первого полугодия 2025 года общий объем просроченной задолженности по ипотеке в РФ достиг 145,2 млрд рублей.
• Доля просроченных ипотечных кредитов достигла 0,7% к середине 2025 года, демонстрируя стремительный рост с осени 2024 года. Этот рост сигнализирует о возрастающих рисках для банковского сектора и потенциальной уязвимости отдельных категорий заемщиков.

Макроэкономические факторы

Макроэкономическая среда оказывает колоссальное влияние на стабильность ипотечного рынка и уровень связанных с ним рисков.

• Ключевая ставка ЦБ РФ: Как уже упоминалось, ключевая ставка является основным регулятором стоимости денег в экономике. Ее повышение делает ипотеку дороже, снижая доступность и спрос, что ведет к замедлению темпов кредитования. Снижение, напротив, стимулирует рынок. В 2024-2025 годах Банк России проводил жесткую денежно-кредитную политику, что привело к высоким рыночным ставкам по ипотеке.
• Инфляция: Инфляционные процессы напрямую влияют на покупательную способность населения и стоимость строительных материалов. В 2023 году инфляция в России составила 7,42%, а в 2024 году — 9,52%. За январь-сентябрь 2025 года инфляция достигла 4,29%, а годовая инфляция в сентябре 2025 года составила 7,98%. Высокая инфляция снижает реальные доходы населения, увеличивая кредитный риск, и может привести к росту стоимости недвижимости, делая ее менее доступной. Банк России прогнозирует возвращение годовой инфляции к 4,0% в 2026 году.
• Доходы населения: Динамика реальных располагаемых доходов населения — один из важнейших факторов, определяющих платежеспособность заемщиков. В 2023 году реальные доходы выросли на 5,8% (по другим данным – на 6,1%). В I квартале 2024 года они увеличились на 5,8%, во II квартале – на 9,6%, а за первое полугодие 2024 года – на 8,1%. По итогам 2024 года рост составил 7,3%. В I квартале 2025 года реальные доходы увеличились на 7,8% в годовом выражении, а во II квартале 2025 года – на 7%. Рост доходов поддерживает спрос, но его неравномерность и инфляционное давление могут нивелировать этот эффект для части населения. Спад на рынке часто связан с тем, что доходы не успевают за ростом цен.
• Динамика цен на рынке недвижимости: Резкий рост цен на первичном рынке, стимулируемый льготными программами, и значительный отрыв их от вторичного рынка создает особые риски. В I квартале 2023 года цены на первичном рынке превышали стоимость жилья на вторичном рынке на 40%. К I кварталу 2024 года эта разница увеличилась до 55%, а в Московской области достигала 68%. Если заемщику придется продавать заложенное жилье в условиях кризиса, его цена может оказаться существенно ниже, чем при покупке, что увеличивает риск недостаточности залога.
• Геополитические факторы: Геополитическая нестабильность и экономические санкции оказывают существенное влияние на всю экономику, включая финансовый сектор. Они могут приводить к повышению неопределенности, колебаниям курсов валют, удорожанию фондирования для банков и снижению инвестиционной активности, что напрямую сказывается на устойчивости ипотечного кредитования.

Регуляторные факторы и изменения в льготных программах

Государственное регулирование и изменение условий льготных программ ипотеки являются мощными факторами, формирующими как динамику рынка, так и профиль рисков.

• Ужесточение регулирования Банком России: Макропруденциальные меры, такие как повышение надбавок к коэффициентам риска по кредитам с низким первоначальным взносом и высоким ПДН, направлены на ограничение выдачи наиболее рискованных кредитов. Эти меры доказали свою эффективность, сокращая долю таких кредитов в портфелях банков.
• Изменение условий льготных программ ипотеки: Государственные программы поддержки играли ключевую роль в стимулировании ипотечного рынка. Однако, их условия постоянно меняются, и происходит переориентация на более точечные и социально ориентированные механизмы.
  • Самая массовая программа льготной ипотеки «Господдержка 2020» завершилась 1 июля 2024 года, что стало значительным событием, повлиявшим на объемы выдач.
  • «Семейная ипотека» с 1 апреля 2025 года была расширена на вторичный рынок жилья в 884 населенных пунктах 83 регионов страны, где наблюдается низкий объем нового строительства. Это попытка стимулировать рынок в регионах и поддержать семьи.
  • С 1 февраля 2026 года будет введен запрет на оформление двух льготных ипотек на одну семью, а супруги должны будут выступать обязательными созаемщиками (за исключением случаев, когда один из супругов не является гражданином РФ). Эти меры направлены на повышение адресности поддержки и снижение рисков чрезмерной закредитованности.
• Требования к первоначальному взносу (ПВ) по государственным ипотечным программам: Повышение ПВ с 15% до 20% с 20 сентября 2023 года также способствовало сокращению доли кредитов с низким первоначальным взносом, что снижает риски для банков.

В совокупности, эти факторы создают сложную и динамичную картину ипотечного рынка России, где риски и возможности постоянно переплетаются, требуя от банков и регулятора гибких и продуманных стратегий.

Прогнозы развития ипотечного кредитования и перспективы минимизации рисков

После детального анализа текущего состояния и факторов влияния, логично обратиться к будущему. Какие тенденции будут определять ипотечный рынок России в ближайшие годы, и как банки смогут минимизировать сопутствующие риски?

Прогнозы развития ипотечного рынка (2025-2030 гг.)

Ипотечный рынок России стоит на пороге новых вызовов и трансформаций, и экспертные прогнозы указывают на продолжение коррекции после бурного роста последних лет.

• 2025 год: Ожидается, что тренд на снижение объемов новых выдач ипотеки сохранится. Прогнозируется падение до 3,9 трлн рублей, что на 20% ниже показателей 2024 года. При этом, льготные программы, особенно «Семейная ипотека», продолжат играть доминирующую роль, обеспечивая около 80% всех выданных кредитов. Количество выдач в 2025 году прогнозируется на уровне 0,9 млн кредитов. В январе 2025 года уже наблюдалось ожидаемое снижение объема выдачи ипотеки с господдержкой, что характерно для начала года.
• 2026 год: Сбербанк прогнозирует спад на рынке льготной ипотеки в 2026 году, что связано со снижением компенсации банкам на 0,5 процентных пункта (п.п.) с 1 января 2026 года. Эксперты сходятся во мнении, что оживление спроса на рыночную ипотеку возможно только при снижении ставок до уровня 14-15% годовых, чего, по их оценкам, не стоит ожидать раньше 2026 года. Однако, при условии отсутствия сильных внешних шоков и смягчения денежно-кредитной политики Банка России, ситуация может начать разворачиваться в 2026 году, с прогнозируемым ростом выдач ипотеки до 6%.
• 2027-2030 годы: Это период, когда, по ожиданиям аналитиков, рынок начнет восстанавливаться и демонстрировать более устойчивый рост. Прогнозируется, что к 2027 году ключевая ставка может достигнуть нейтрального уровня, что сделает ипотечный рынок более доступным и привлекательным для заемщиков. «Эксперт РА» прогнозирует рост выдач ипотеки до 12% в период 2027-2030 годов, а максимальный объем выдач в 2030 году может достичь 10,8 трлн рублей. Также ожидается подорожание жилья, что может стимулировать опережающие покупки. Ипотечный портфель, по прогнозам, расширится до 25,2 трлн рублей в 2027 году. Однако, снижение объемов запуска новых проектов в 2024 году может создать дисбаланс спроса и предложения в 2026–2027 годах, что может повлиять на ценовую динамику.

Общая тенденция указывает на переход от «количественного» роста, характерного для периода льготных программ, к более «качественному» развитию рынка, где ключевую роль будут играть макроэкономическая стабильность, доступность рыночных ставок и адресная государственная поддержка.

Практические аспекты минимизации банковских рисков

Минимизация банковских рисков в ипотечном кредитовании — это непрерывный процесс, требующий комплексного подхода и адаптации к изменяющимся условиям.

1. Полная информированность заемщика: Банки заинтересованы в том, чтобы заемщик полностью осознавал все риски, связанные с ипотечным кредитованием. Совместная работа со специалистами банка по минимизации этих рисков становится стандартом. С 1 января 2025 года вступил в силу «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», разработанный Банком России, который регулирует порядок раскрытия информации и условия договора для противодействия недобросовестным практикам и повышения прозрачности.
2. Тщательный андеррайтинг: Банки будут продолжать совершенствовать системы оценки платежеспособности заемщика (андеррайтинг) и недвижимости. Это включает углубленный анализ доходов, кредитной истории, занятости и перспектив заемщика, а также более точную оценку рыночной стоимости залогового имущества.
3. Применение макропруденциальных мер: Регуляторные меры Банка России, такие как макропруденциальные надбавки и лимиты, уже доказали свою эффективность в снижении доли рискованных кредитов с высоким ПДН и низким первоначальным взносом. Дальнейшее тонкое регулирование этих параметров будет способствовать поддержанию устойчивости рынка.
4. Обязательное страхование: Страхование рисков (жизни заемщика, титула, имущества) остается обязательным инструментом минимизации последствий несчастных случаев и порчи залога. Банки будут продолжать стимулировать добровольное страхование, предлагая более выгодные условия кредитования.
5. Реструктуризация ипотечных кредитов: В условиях роста просроченной задолженности, банки активно используют инструменты реструктуризации кредитов, чтобы помочь заемщикам справиться с финансовыми трудностями и избежать дефолтов. Например, банки имеют возможность рефинансировать комбинированные ипотечные кредиты без ограничения количества рефинансирований, при этом ставка по рыночной части кредита может быть снижена в зависимости от ключевой ставки и стоимости фондирования.
6. Партнерство с застройщиками: Сотрудничество с застройщиками в рамках различных программ ипотеки позволяет банкам поддерживать объемы выдачи ипотеки и диверсифицировать риски.
7. Автоматизация ипотечного кредитования и внедрение ML-моделей: Использование технологий машинного обучения (ML) и автоматизации процессов позволяет банкам более точно и оперативно оценивать риски, оптимизировать процедуры андеррайтинга и повышать эффективность управления ипотечным портфелем. Эти технологии снижают человеческий фактор и повышают объективность принятия решений.

В целом, будущее ипотечного кредитования в России будет зависеть от сбалансированного сочетания регуляторной политики, адаптивных стратегий банков, а также устойчивого роста доходов населения и стабилизации макроэкономической ситуации.

Заключение

Ипотечное кредитование в России, будучи ключевым элементом жилищной политики и значимым сегментом банковской системы, сопряжено с многогранными и постоянно эволюционирующими рисками. Проведенный анализ позволил глубоко погрузиться в специфику, классификацию, методы оценки и управления этими рисками в условиях современной российской экономики.

Мы выяснили, что банковские риски в ипотечном кредитовании включают в себя как систематические, так и несистематические категории, но большинство из них носит макроэкономический характер. Наиболее значимыми являются кредитный, процентный, риск ликвидности, операционный риск и риск досрочного погашения. Каждый из них имеет свои специфические проявления в России, подкрепленные актуальными статистическими данными: от растущего среднего срока ипотечного кредита (до 30 лет к концу 2024 года) и высокого среднего размера кредита (4,6 млн рублей в сентябре 2025 года), до влияния волатильности ключевой ставки ЦБ РФ, которая транслируется в рынок в течение 3-6 кварталов, и высоких рыночных ставок (до 29,29% в марте 2025 года). Риск ликвидности усугубляется дисбалансом долгосрочных активов и краткосрочных пассивов, регулируемым нормативом Н4 (максимум 120%).

В ответ на эти вызовы, российские банки активно применяют широкий спектр методов оценки и управления рисками. Среди них — традиционные андеррайтинг, скоринг и стресс-тестирование, а также ключевые показатели, такие как Показатель долговой нагрузки (ПДН) и коэффициент «кредит/залог» (LTV). Банк России устанавливает строгие пороговые значения (ПДН ≥ 80% — отказ, ПДН ≥ 50% — информирование), которые служат важными ограничителями для банков. Методы управления включают обязательное страхование имущества, добровольное страхование жизни и титула, резервирование, диверсификацию, привлечение созаемщиков и секьюритизацию ипотечных активов. Роль секьюритизации, активно поддерживаемой ДОМ.РФ, особенно заметна: общий объем эмиссии ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ с 2016 года достиг 2,4 трлн рублей.

Государственная политика и регулирование играют фундаментальную роль в снижении ипотечных рисков. Обширная нормативно-правовая база, включающая ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, Гражданский и Жилищный кодексы, а также многочисленные акты Банка России, формирует основу для стабильности рынка. Макропруденциальные меры регулятора, такие как надбавки к коэффициентам риска и макропруденциальные лимиты, доказали свою эффективность: доля рискованных кредитов с низким первоначальным взносом сократилась с 50% до 3% (к III кварталу 2025 года), а с высоким ПДН — с 47% до 6%. Введение «Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» с 1 января 2025 года направлено на повышение прозрачности и противодействие недобросовестным практикам.

Динамика ипотечного рынка в 2023-2025 годах демонстрирует период бурного роста, сменившийся коррекцией. В 2024 году объем выдачи ипотеки сократился на 37%, а в январе-сентябре 2025 года — на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Особенно тревожен рост просроченной задолженности, которая в 2024 году увеличилась на 57% и достигла 0,7% от портфеля к середине 2025 года. Макроэкономические факторы, такие как инфляция (7,98% в сентябре 2025 года), рост реальных доходов населения (7,8% в I квартале 2025 года), значительный разрыв цен между первичным и вторичным рынком (до 55% в I квартале 2024 года), а также геополитическая нестабильность, оказывают комплексное влияние на ипотечные риски. Изменения в льготных программах, включая завершение «Господдержки 2020» и ужесточение условий «Семейной ипотеки», также существенно влияют на структуру рынка.

Прогнозы на 2025-2030 годы указывают на дальнейшее снижение объемов выдач в 2025 году (до 3,9 трлн рублей), но ожидается оживление спроса не ранее 2026 года при снижении ставок до 14-15%. К 2027-2030 годам эксперты прогнозируют устойчивый рост выдач до 12%, с объемом до 10,8 трлн рублей к 2030 году. Перспективы минимизации рисков связаны с дальнейшим совершенствованием андеррайтинга, эффективным применением макропруденциальных мер, активным использованием страхования и реструктуризации кредитов, а также внедрением автоматизации и ML-моделей в банковский бизнес.

Таким образом, российский ипотечный рынок находится в фазе адаптации, где ключевые вызовы связаны с балансированием между доступностью жилья и необходимостью поддержания финансовой стабильности. Глубокое понимание специфики рисков, их постоянный мониторинг и гибкое управление на всех уровнях — от индивидуального заемщика до системных мер регулятора — являются залогом устойчивого развития ипотечного кредитования в России. Каким же образом удастся совместить амбиции по жилищному обеспечению граждан с жесткой реальностью экономических ограничений и растущих рисков?

Список использованной литературы

1. Астапов К.Л. Ипотечный кредит в России и за рубежом // Деньги и кредит. 2014. №4. С. 88.
2. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2014. 672 с.
3. Богданов А. Поможет ли ипотеке государство // Недвижимость и ипотека. 2015. № 4 (05). С. 53.
4. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 2013. 124 с.
5. Горемыкин В.А., Булугов Э.Р. Недвижимость. Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филин, 2014. 192 с.
6. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2014. С. 273.
7. Кутусов Ю.Г. Современное состояние «жилищного вопроса» в России и способы его решения // Юрист. 2014. № 2.
8. Левицкая А.Ю. Национальные проекты: от идеи к практике ее реализации // Журнал российского права. 2014. № 4.
9. Любимцев М. Ипотека: тест на непротиворечивость // Бизнес-адвокат. 2013. № 23.
10. Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика. 2013. № 6.
11. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (последняя редакция). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
12. Что такое показатель долговой нагрузки и кредитная история — как влияет на ипотеку // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/chto-takoe-pokazatel-dolgovoy-nagruzki-i-kreditnaya-istoriya-kak-vliyaet-na-ipoteku (дата обращения: 02.11.2025).
13. Показатель долговой нагрузки. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/faq/pdn/ (дата обращения: 02.11.2025).
14. Просрочка россиян по ипотеке в 2024 году выросла на 57% // Эксперт. URL: https://expert.ru/2025/02/4/prosrochka-rossiyan-po-ipoteke-v-2024-godu-vyrosla-na-57/ (дата обращения: 02.11.2025).
15. Показатель долговой нагрузки: что это и как его рассчитать // Сбербанк. URL: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/pdn (дата обращения: 02.11.2025).
16. Долговая нагрузка: что это такое и как этот показатель может стать решающим при одобрении ипотеки // Новострой-М. URL: https://www.novostroy-m.ru/articles/dolgovaya_nagruzka_chto_eto (дата обращения: 02.11.2025).
17. Показатель долговой нагрузки (ПДН) — что это такое и формула расчета // Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10996165 (дата обращения: 02.11.2025).
18. Банковский сектор // Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/ratings/bank/ (дата обращения: 02.11.2025).
19. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/iss_mortgage/ (дата обращения: 02.11.2025).
20. Виды рисков при ипотечном кредитовании // Жилищная энциклопедия. URL: https://enc.total-property.ru/ipoteka/vidy-riskov-pri-ipotechnom-kreditovanii/ (дата обращения: 02.11.2025).
21. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/normativno-pravovoe-regulirovanie-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 02.11.2025).
22. Ипотечное кредитование в 2024 году: меньше роста – больше качества. Ассоциация банков России. URL: https://asros.ru/upload/iblock/d76/2024_04_Expert_RA_ITOGI_1KV2024.pdf (дата обращения: 02.11.2025).
23. Основные риски, возникающие при ипотечном кредитовании. Банк Форштадт. URL: https://forshtadt.ru/upload/iblock/c53/FIN_EK_BUL_126_small_version.pdf (дата обращения: 02.11.2025).
24. Что такое макропруденциальные надбавки Банка России (ЦБ РФ) простыми словами // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/makroprudencialnye-nadbavki-cb-rf-chto-eto-takoe-prostymi-slovami-i-kak-vliyaet-na-ipoteku (дата обращения: 02.11.2025).
25. Ипотечный рынок в России: текущая ситуация и прогнозы на 2025 – Анализ рынка ипотеки от INFULL Broker. URL: https://infullbroker.ru/blog/ipoteka/ipotecznyiy-rynok-v-rossii-tekushhaya-situacziya-i-prognozyi-na-2025-analiz-rynka-ipoteki-ot-infull-broker/ (дата обращения: 02.11.2025).
26. Что такое ключевая ставка ЦБ РФ и как она влияет на ипотеку // Самолет Плюс. URL: https://samoletplus.ru/media/articles/chto-takoe-klyuchevaya-stavka-cb-rf-i-kak-ona-vliyaet-na-ipoteku/ (дата обращения: 02.11.2025).
27. РИСКИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/riski-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii-v-sovremennyh-usloviyah (дата обращения: 02.11.2025).
28. Обзор рынка ипотечного кредитования в 2024 году // Аналитика. АРБ. URL: https://arb.ru/b2b/docs/review/obzor-rynka-ipotechnogo-kreditovaniya-v-2024-godu/ (дата обращения: 02.11.2025).
29. Банк России принял решения по макропруденциальным надбавкам по ипотечным кредитам и кредитам крупным компаниям с повышенной долговой нагрузкой. URL: https://www.cbr.ru/press/event/?id=18491 (дата обращения: 02.11.2025).
30. Ипотека в России: выплывут ли банки? Обзор рынка и прогнозы // intlnews.ru. URL: https://intlnews.ru/ipoteka-v-rossii-vypluvut-li-banki-obzor-rynka-i-prognozy/ (дата обращения: 02.11.2025).
31. Просрочка по ипотеке выросла в два раза с осени 2024 года // Клерк.ру. URL: https://www.klerk.ru/buh/news/615858/ (дата обращения: 02.11.2025).
32. Доля просроченных ипотечных кредитов продолжает расти // Циан. URL: https://www.cian.ru/stati-dolya-prosrochennyh-ipotechnyh-kreditov-prodolzhaet-rasti-341398/ (дата обращения: 02.11.2025).
33. РИСКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: КЛАССИФИКАЦИЯ, МЕТОДЫ ОЦЕНКИ // Вестник Алтайской академии экономики и права. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/riski-ipotechnogo-kreditovaniya-klassifikatsiya-metody-otsenki (дата обращения: 02.11.2025).
34. ВЛИЯНИЕ КЛЮЧЕВОЙ СТАВКИ ЦБ И ДРУГИХ ФАКТОРОВ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vliyanie-klyuchevoy-stavki-tsb-i-drugih-faktorov-na-rynok-nedvizhimosti-v-moskve (дата обращения: 02.11.2025).
35. Финансовые риски коммерческих банков при ипотечном кредитовании. URL: https://nvjournal.ru/article/Finansovye_riski_kommercheskih_bankov_pri_ipotechnom_kreditovanii (дата обращения: 02.11.2025).
36. ЦБ повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам // Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10995166 (дата обращения: 02.11.2025).
37. ЦБ повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам. URL: https://www.cbr.ru/press/event/?id=18012 (дата обращения: 02.11.2025).
38. Какие бывают риски у ипотечного кредитования? // Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/kakie-byvayut-riski-u-ipotechnogo-kreditovanija/ (дата обращения: 02.11.2025).
39. Ключевая ставка ЦБ: что это и как она влияет на ипотеку // Циан. URL: https://www.cian.ru/stati-klyuchevaya-stavka-cb-chto-eto-i-kak-vliyaet-na-ipoteku-342080/ (дата обращения: 02.11.2025).
40. Вклад в ипотеку: снижение ключевой ставки подбодрило застройщиков в Петербурге // Фонтанка.ру. URL: https://www.fontanka.ru/2025/10/26/74304859/ (дата обращения: 02.11.2025).
41. Условно-бессрочно: почему растет объем просроченных ипотечных кредитов // Известия. URL: https://iz.ru/1779901/2024-10-29/uslovno-bessrochno-pochemu-rastet-obem-prosrochennykh-ipotechnykh-kreditov (дата обращения: 02.11.2025).
42. Центробанк РФ принял ряд решений по макропруденциальной политике // Ростовгазета. URL: https://rostovgazeta.ru/news/2025-10-31/tsentrobant-rf-prinyal-ryad-resheniy-po-makroprudentsialnoy-politike-6927361 (дата обращения: 02.11.2025).
43. Ключевая ставка ЦБ: что это и как влияет на недвижимость // Акварто. URL: https://akvarto.ru/blog/klyuchevaya-stavka-tsb-chto-eto-i-kak-vliyaet-na-nedvizhimost/ (дата обращения: 02.11.2025).
44. Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/finmarket/protection/standart/mortgage/ (дата обращения: 02.11.2025).
45. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-i-perspektivy-razvitiya-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 02.11.2025).
46. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования // Банк России. URL: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/iss_mortgage_review/ (дата обращения: 02.11.2025).
47. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-osnovy-formirovaniya-i-regulirovaniya-ipotechnoy-sistemy-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 02.11.2025).
48. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России // Elibrary. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=49917390 (дата обращения: 02.11.2025).
49. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/ipoteka_new/ (дата обращения: 02.11.2025).
50. Основные типы банковских рисков // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-tipy-bankovskih-riskov (дата обращения: 02.11.2025).
51. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями). Доступ из СПС «ГАРАНТ».
52. В России отмечена позитивная динамика на ипотечном рынке // Строительная газета. URL: https://stroygaz.ru/news/v-rossii-otmechena-pozitivnaya-dinamika-na-ipotechnom-rynke/ (дата обращения: 02.11.2025).
53. Ипотека. Итоги января 2025 года // Frank RG. URL: https://frankrg.com/71230 (дата обращения: 02.11.2025).
54. Доля льготной ипотеки в сентябре снизилась до 77% // Московская перспектива. URL: https://mperspektiva.ru/topics/dolya-lgotnoy-ipoteki-v-sentyabre-snizilas-do-77/ (дата обращения: 02.11.2025).
55. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РИСКОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ // Студенческий научный форум. URL: https://scienceforum.ru/2020/article/2018006899 (дата обращения: 02.11.2025).
56. Ипотечный рынок в 2025 году: тенденции, вызовы и перспективы // Стройлесбанк. URL: https://slbank.ru/o-banke/press-tsentr/novosti-banka/ipoteka-2025-tendencii-vyzovy-perspektivy/ (дата обращения: 02.11.2025).
57. Ипотечное кредитование в Российской Федерации: нормативно-правовая база // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-v-rossiyskoy-federatsii-normativno-pravovaya-baza (дата обращения: 02.11.2025).
58. Что значительно тормозит развитие жилищного рынка в России? Ответ дал Марат Хуснуллин // Новости Севастополя, Крыма. URL: https://sevastopol.su/news/chto-znachitelno-tormozit-razvitie-zhilishchnogo-rynka-v-rossii-otvet-dal-marat-husnullin (дата обращения: 02.11.2025).
59. Ипотечные риски и способы их снижения // dis.ru. URL: https://www.dis.ru/library/manag/archive/2011/7/4925.html (дата обращения: 02.11.2025).
60. «Эксперт РА»: банки увеличат объемы выдачи ипотеки до 12% в 2027-2030 годах // raexpert.ru. URL: https://raexpert.ru/releases/2025/09/09/banki_uvelichat_obemy_vydachi_ipoteki_do_12_v_2027_2030_godah/ (дата обращения: 02.11.2025).
61. Федеральный закон 102 об ипотеке и другие нормативные документы // Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/federalnyj-zakon-102-ob-ipoteke-i-drugie-normativnye-dokumenty/ (дата обращения: 02.11.2025).
62. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАК ИНСТРУМЕНТ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii-kak-instrument-resheniya-zhilischnoy-problemy (дата обращения: 02.11.2025).
63. Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере. URL: https://www.garant.ru/article/21639/ (дата обращения: 02.11.2025).
64. Риски ипотечного кредитования, Кредитный риск, Процентный риск, Риск досрочного погашения, Риск ликвидности // Studme.org. URL: https://studme.org/168903/ekonomika/riski_ipotechnogo_kreditovaniya (дата обращения: 02.11.2025).
65. Что такое «Кредитный риск» простыми словами — определение термина // Финансовый словарь Газпромбанка. URL: https://www.gazprombank.ru/personal/finansovyy-slovar/kreditnyy-risk/ (дата обращения: 02.11.2025).
66. Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/riski-ipotechnogo-kreditovaniya-prichiny-posledstviya-i-sposoby-ih-minimizatsii (дата обращения: 02.11.2025).
67. Когда доступность рыночной ипотеки станет реальностью для россиян? // informer.media. URL: https://informer.media/news/kogda-dostupnost-rynochnoy-ipoteki-stanet-realnostyu-dlya-rossiyan (дата обращения: 02.11.2025).
68. Сбербанк прогнозирует спад на рынке льготной ипотеки в 2026 году // Полис 812. URL: https://polis812.ru/blog/2025/10/29/sberbank-prognoziruet-spad-na-rynke-lgotnoy-ipoteki-v-2026-godu/ (дата обращения: 02.11.2025).
69. Риск досрочного погашения кредита и его влияние на результаты работы банка // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/risk-dosrochnogo-pogasheniya-kredita-i-ego-vliyanie-na-rezultaty-raboty-banka (дата обращения: 02.11.2025).
70. Риск досрочного погашения (Early Amortization Risk) // База знаний BN.ru. URL: https://www.bn.ru/wiki/riski-dosrochnogo-pogasheniya-early-amortization-risk-85942/ (дата обращения: 02.11.2025).
71. Операционный риск // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_282146/d6d76472f883713063f10ef9f61b0726d36e2f1f/ (дата обращения: 02.11.2025).
72. МОДЕЛИ И МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ // portal-u.ru. URL: https://portal-u.ru/index.php/journal/article/view/150 (дата обращения: 02.11.2025).
73. Основные термины ипотеки // Consumer Financial Protection Bureau. URL: https://www.consumerfinance.gov/language/ru/mortgage-help/basics/definitions/ (дата обращения: 02.11.2025).
74. Проблема управления рисками при ипотечном кредитовании на современном этапе развития экономики // Eco-Vector Journals Portal. URL: https://journals.eco-vector.com/1994-6728/article/view/51600 (дата обращения: 02.11.2025).
75. 8.5. МЕХАНИЗМЫ УПРАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫМИ РИСКАМИ // Аудит и финансовый анализ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/8-5-mehanizmy-upravleniya-ipotechnymi-riskami (дата обращения: 02.11.2025).
76. Блог FIS: Управление кредитными рисками // Финансовые Информационные Системы. URL: https://fisgroup.ru/blog/upravlenie-kreditnymi-riskami/ (дата обращения: 02.11.2025).
77. Риски ипотечного кредитования в режиме «онлайн» и способы управления ими // portal-u.ru. URL: https://portal-u.ru/index.php/journal/article/view/150 (дата обращения: 02.11.2025).
78. Банковский риск // e-xecutive.ru. URL: https://www.e-xecutive.ru/knowledge/glossary/331398-bankovskii-risk (дата обращения: 02.11.2025).
79. Что такое Банковский риск? // Техническая Библиотека Neftegaz.RU. URL: https://neftegaz.ru/tech_library/finansy/141753-bankovskiy-risk/ (дата обращения: 02.11.2025).
80. Банковские риски: сущность, классификация к. бекиш // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/bankovskie-riski-suschnost-klassifikatsiya-k-bekish (дата обращения: 02.11.2025).
81. Банковские риски // Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/vklady/info/bankovskie-riski/ (дата обращения: 02.11.2025).
82. Понятие, сущность и классификация банковского риска // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-suschnost-i-klassifikatsiya-bankovskogo-riska (дата обращения: 02.11.2025).
83. Понимание LTV: ключевая метрика для утверждения ипотеки // FasterCapital. URL: https://fastercapital.com/ru/content/LTV——-.html (дата обращения: 02.11.2025).
84. Коэффициент ипотечной задолженности | Loan-To-Value Ratio, LTV // Allfi Casino. URL: https://allfi.biz/glossary/ltv-loan-to-value-ratio.php (дата обращения: 02.11.2025).
85. LTV в банке: что это такое, расчет и влияние на условия кредита // Skypro. URL: https://sky.pro/media/chto-takoe-ltv-v-banke-raschet-i-vliyanie-na-usloviya-kredita/ (дата обращения: 02.11.2025).
86. Loan-to-value ratio (LTV) // База знаний BN.ru. URL: https://www.bn.ru/wiki/loan-to-value-ratio-ltv-85941/ (дата обращения: 02.11.2025).
87. Все, что вам нужно знать о соотношении кредит-залог (LTV) // Bankera Ecosystem Blog. URL: https://bankera.com/blog/ru/vse-chto-vam-nuzhno-znat-o-sootnoshenii-kredit-zalog-ltv/ (дата обращения: 02.11.2025).
88. О лучших практиках управления процентным риском по банковскому портфелю в кредитных организациях. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/Content/Document/File/90085/on_best_practices_of_interest_rate_risk_management_in_banking_book_in_credit_organizations.pdf (дата обращения: 02.11.2025).
89. Когда снова станет доступна рыночная ипотека в России // АЛЛЕ недвижимость. URL: https://alle.ru/news/kogda-snova-stanet-dostupna-rynochnaya-ipoteka-v-rossii (дата обращения: 02.11.2025).
90. Аналитики оценили, когда ставки по ипотеке могут опуститься до 15% // Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/releases/2025/04/02/analitiki_ocenili_kogda_stavki_po_ipoteke_mogut_opustitsya_do_15/ (дата обращения: 02.11.2025).
91. Риски российских коммерческих банков при ипотечном кредитовании // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/riski-rossiyskih-kommercheskih-bankov-pri-ipotechnom-kreditovanii (дата обращения: 02.11.2025).
92. Концептуальный подход к управлению банковскими рисками при ипотечном кредитовании / Жук Д.Е. // Российское предпринимательство. 2012. № 3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/kontseptualnyy-podhod-k-upravleniyu-bankovskimi-riskami-pri-ipotechnom-kreditovanii (дата обращения: 02.11.2025).