Сравнительный анализ теоретических и практических методик кадастровой оценки земель различных категорий в Российской Федерации: правовое регулирование и перспективы совершенствования

В последние годы в России наблюдается устойчивый рост числа обращений по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки (ГКО), что является наглядным свидетельством ее несовершенства. Например, в 2015 году количество оспоренных объектов увеличилось вдвое по сравнению с 2014 годом, а общая кадастровая стоимость по пересмотренным объектам снизилась почти в два раза. Эти статистические данные ярко иллюстрируют ключевую проблему: не всегда корректно определенная кадастровая стоимость напрямую влияет на финансовое бремя собственников, многократно увеличивая земельный налог и арендную плату, а в некоторых случаях даже способствуя прекращению инвестиционных проектов. Неэффективность и несправедливость оценки подрывают доверие к государственным институтам и создают барьеры для рационального использования земельных ресурсов, что, в конечном итоге, приводит к замедлению экономического развития и социальной напряженности.

Настоящая курсовая работа посвящена всестороннему сравнительному анализу теоретических и практических методик кадастровой оценки земель различных категорий в Российской Федерации. Целью исследования является глубокое понимание современной системы ГКО, ее правового регулирования, методологических подходов, а также выявление ключевых проблем и перспектив совершенствования. Особое внимание будет уделено актуальному законодательству и грядущим изменениям, вступающим в силу с 1 января 2026 года, включая внедрение Федеральной государственной географической информационной системы «Национальная система пространственных данных» (НСПД), что позволит сформировать наиболее полную и прогностическую картину развития системы.

Задачами исследования являются:

• Раскрытие сущности, целей и принципов ГКО, а также ее исторической эволюции.
• Детальный анализ методологии и подходов к определению кадастровой стоимости.
• Проведение сравнительного анализа методик оценки для различных категорий земель.
• Выявление текущих проблем и вызовов в системе ГКО, включая вопросы учета зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и их влияния на стоимость.
• Оценка практических последствий кадастровой стоимости для налогообложения и арендной платы.
• Анализ перспектив совершенствования системы, в том числе роли НСПД и цифровизации.

Теоретические и правовые основы государственной кадастровой оценки земель в РФ

Понятие и сущность государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка (ГКО) представляет собой комплекс процедур, центральной задачей которых является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Этот процесс строго регламентирован Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и сопутствующими методическими указаниями.

Кадастровая стоимость, по своей сути, — это результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату на основе ценообразующих факторов. Она отражает наиболее вероятную цену, по которой объект может быть приобретен, исходя из возможности продолжения его фактического вида использования, даже при наличии ограничений на распоряжение. Принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в ее массовом характере и применении стандартизированных подходов, тогда как рыночная оценка более индивидуализирована. Это различие обуславливает, что ГКО призвана обеспечить системность и равномерность налогообложения, а не точно отражать сиюминутную рыночную конъюнктуру.

Значение кадастровой стоимости в экономико-правовом пространстве России трудно переоценить, поскольку она служит основой для:

• Налогообложения: Кадастровая стоимость является базой для расчета земельного налога. Формула проста: Кадастровая стоимость земли × Ставка налога. Ставки налога варьируются: до 0,3% от кадастровой стоимости для земель, используемых в целях индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, дачного строительства, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, или относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Для прочих земель, преимущественно используемых в предпринимательской деятельности, ставка может достигать 1,5%. Конкретные значения ставок устанавливаются органами власти муниципальных образований. Для физических лиц предусмотрен налоговый вычет, уменьшающий налоговую базу на кадастровую стоимость 600 м² одного земельного участка, что является важным социальным механизмом поддержки.
• Расчета арендных платежей: Кадастровая стоимость играет ключевую роль в определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. До текущего момента методика могла варьироваться (например, в Москве арендная плата определялась в процентном отношении от кадастровой стоимости, в других регионах — с использованием базовых ставок и корректирующих коэффициентов). Однако с 1 января 2026 года вводится единая методика, согласно которой арендная плата за государственные и муниципальные земли будет определяться на основании кадастровой стоимости. Это изменение, однако, не затронет договоры аренды, заключенные до указанной даты.
• Определения выкупной цены: В ряде случаев кадастровая стоимость может влиять на выкупную цену земельных участков при их приватизации или продаже государством.
• Принятия управленческих решений: Органы государственной власти и местного самоуправления используют данные о кадастровой стоимости для анализа эффективности использования земель, формирования бюджетов и планирования территориального развития.

Таким образом, кадастровая стоимость — это не просто абстрактная цифра, а фундаментальный экономический показатель, оказывающий прямое влияние на благосостояние граждан и финансовую стабильность предприятий, а также на устойчивость местных бюджетов. Из этого следует, что точность ее определения напрямую коррелирует с социальной справедливостью и эффективностью государственного управления.

История становления и развития системы кадастровой оценки в РФ

Путь становления современной системы кадастровой оценки в Российской Федерации был долгим и эволюционным, отражая поиск оптимальных подходов к эффективному управлению земельными ресурсами в условиях рыночной экономики. Истоки массовой оценки земель уходят в глубокую историю, но системная государственная кадастровая оценка в новейшей истории России начала формироваться в конце 1990-х годов.

Знаковым этапом стало принятие Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который кардинально изменил подход к проведению ГКО. Этот закон, вступивший в силу с 1 января 2017 года, централизовал процесс оценки, передав его от частных оценщиков государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), что было призвано повысить объективность и качество результатов. До этого момента роль частных оценочных компаний была значительной, и это порождало определенные вызовы, связанные с квалификацией и заинтересованностью, что негативно сказывалось на доверии к системе.

Развитие системы ГКО можно условно разделить на несколько ключевых этапов, каждый из которых был направлен на охват новых категорий земель и совершенствование методологической базы:

1. Начало пути: 1998-1999 годы – Сельскохозяйственные земли. История современной кадастровой оценки началась именно с сельскохозяйственных земель. Это было логично, учитывая их стратегическое значение для продовольственной безопасности страны и необходимость формирования справедливой налоговой базы для аграрного сектора.
2. Лесной фонд: 2002 год. Следующим важным шагом стало утверждение Методики государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/336. Оценка этих земель имеет свою специфику, учитывающую их экологическое, сырьевое и рекреационное значение.
3. Земли поселений: 2003-2004 годы. Массовое зонирование территорий населенных пунктов началось еще в 1992 году с введением земельного налога. Однако целенаправленная оценка земель крупных городов проводилась в 2003 году, а всех населенных пунктов – в 2004 году. Эти работы были критически важны для формирования местных бюджетов, так как земельный налог является одним из основных источников доходов муниципалитетов.
4. Водный фонд: 2005 год. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда были утверждены Приказом Минэкономразвития России от 14 мая 2005 года. Оценка этих земель учитывает их специфическое использование, связанное с водопользованием и водными объектами.
5. Особо охраняемые территории: 2004-2005 годы. Для этой уникальной категории земель, имеющей высокую экологическую, научную, культурную и рекреационную ценность, Росземкадастром в 2004 году была разработана Временная методика государственной кадастровой оценки. Результаты оценки датируются 2005 годом. Здесь важно было не только оценить экономический потенциал, но и учесть ограничения, связанные со статусом охраны.

Введение первых налогов на землю, рассчитанных на основании кадастровой стоимости, датируется 2006 годом, что стало важным практическим результатом всех проделанных работ. Таким образом, эволюция системы ГКО в России демонстрирует последовательный подход к охвату всех категорий земель, адаптацию методологий к их специфике и стремление к централизации и унификации процесса для повышения его эффективности и справедливости.

Нормативно-правовое регулирование государственной кадастровой оценки

Система государственной кадастровой оценки в Российской Федерации опирается на сложную, но при этом четко структурированную иерархию нормативно-правовых актов, которые обеспечивают ее функционирование, прозрачность и юридическую силу. В основе этой системы лежит комплекс федеральных законов, постановлений Правительства РФ и приказов уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.

1. Федеральные законы – фундамент системы:
   • Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» является краеугольным камнем современной системы. Он определил новую модель проведения ГКО, передав полномочия по ее проведению государственным бюджетным учреждениям, установил единые принципы, сроки и процедуры оценки, а также механизмы оспаривания ее результатов. Этот закон также регулирует вопросы формирования перечней объектов недвижимости для оценки и порядка утверждения результатов.
   • Земельный кодекс Российской Федерации (статья 66) прямо устанавливает, что для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Это подчеркивает фундаментальное значение ГКО в системе земельных отношений.
   • Гражданский кодекс Российской Федерации косвенно регулирует отношения, связанные с оборотом недвижимости, где кадастровая стоимость может выступать одним из ориентиров при заключении сделок.
   • Налоговый кодекс Российской Федерации определяет порядок исчисления и уплаты земельного налога, напрямую связанного с кадастровой стоимостью.
2. Постановления Правительства Российской Федерации – детализация и регламентация:
   • Постановления Правительства РФ конкретизируют отдельные положения федеральных законов, устанавливая правила формирования перечня объектов для оценки, порядок взаимодействия органов власти, требования к отчетам об оценке и другие процедурные аспекты. Например, такие постановления могут регламентировать методику определения арендной платы на основе кадастровой стоимости.
3. Приказы Минэкономразвития России и Росреестра – методические основы:
   • Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (с изменениями и дополнениями, в том числе от 15.09.2025) является ключевым документом, детализирующим методологию проведения ГКО. Он описывает процедуры сбора информации, подходы к оценке (сравнительный, затратный, доходный), порядок оценочного зонирования, требования к моделям оценки и порядок расчета кадастровой стоимости для различных категорий земель. Этот приказ – настольная книга для государственных кадастровых оценщиков.
   • Ранее действовавшие приказы, такие как Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, также устанавливали сегментацию объектов недвижимости и были направлены на унификацию подходов.
   • Исторические документы, такие как Приказ Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/336 (методика оценки земель лесного фонда), Приказ Минэкономразвития России от 14 мая 2005 года № 99 (методические рекомендации по оценке земель водного фонда), Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2005 № 145 (методические рекомендации по оценке земель сельскохозяйственного назначения) и другие, формировали основу для оценки конкретных категорий земель на ранних этапах становления системы.

Принципы проведения государственной кадастровой оценки:
Правовое регулирование также закрепляет основополагающие принципы, на которых строится вся система ГКО:

• Единство методологии: Обеспечение единообразного применения методов и подходов к определению кадастровой стоимости на всей территории РФ.
• Непрерывность актуализации: Регулярное обновление сведений об объектах недвижимости и их кадастровой стоимости (не чаще одного раза в три года, в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года, и не реже одного раза в пять лет).
• Независимость и открытость: Процедуры ГКО должны быть свободны от постороннего влияния, а информация о ходе и результатах оценки – доступна для общественности.
• Экономическая обоснованность и проверяемость: Результаты оценки должны быть логически и экономически обоснованы, а также поддаваться проверке.

Такая многоуровневая система нормативно-правового регулирования призвана обеспечить справедливость, прозрачность и эффективность процесса государственной кадастровой оценки, минимизируя возможности для ошибок и злоупотреблений, а значит, она способствует формированию стабильной и предсказуемой экономической среды.

Методология и подходы к определению кадастровой стоимости земельных участков

Принципы и методы массовой оценки

Определение кадастровой стоимости земельных участков в Российской Федерации базируется на принципах массовой оценки, что отличает ее от индивидуальной рыночной оценки. При массовой оценке основной задачей является построение унифицированных моделей для обширных групп объектов недвижимости, обладающих схожими характеристиками. Это позволяет оценить тысячи и миллионы объектов одновременно, обеспечивая экономичность и единообразие подхода. Однако, когда применение массовых методов оказывается невозможным или нецелесообразным, например, из-за уникальности объекта, высокой стоимости или отсутствия сопоставимых аналогов, применяется индивидуальный расчет кадастровой стоимости.

При проведении массовой оценки оценщики используют три ключевых подхода, заимствованных из теории оценки стоимости:

1. Сравнительный подход: Этот подход основывается на анализе сделок купли-продажи или предложений о продаже сопоставимых объектов недвижимости на рынке. Суть метода заключается в корректировке цен аналогов с учетом их отличий от оцениваемого объекта. Например, если участок A, аналогичный оцениваемому, был продан за определенную цену, но обладает лучшим доступом к инфраструктуре, его цена корректируется в сторону уменьшения для получения более точной оценки участка B.
   
   В рамках сравнительного подхода могут использоваться различные методы:
   • Метод статистической модели: Построение регрессионных моделей, которые связывают кадастровую стоимость с ценообразующими факторами (площадь, местоположение, вид разрешенного использования и т.д.).
   • Метод типового (эталонного) объекта оценки: Определение кадастровой стоимости на основе анализа стоимости типовых участков в определенных зонах, которые затем служат эталоном для других объектов.
   • Моделирование на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС): Расчет стоимости участка через умножение его площади на удельный показатель кадастровой стоимости, характерный для данной территории и вида использования.
   • Индексация прошлых результатов: Корректировка ранее определенной кадастровой стоимости с использованием индексов изменения цен на рынке недвижимости.
2. Затратный подход: Этот подход основывается на предположении, что стоимость объекта недвижимости определяется затратами на его создание или замещение, за вычетом всех видов износа. Для земельных участков, которые являются невоспроизводимым ресурсом, затратный подход применяется преимущественно к улучшениям на участке (здания, сооружения), а стоимость самого участка определяется другими подходами. Однако элементы затратного подхода могут быть применены при оценке земель, требующих значительных капитальных вложений для их освоения или рекультивации.
3. Доходный подход: Этот подход основывается на капитализации будущих доходов, которые может приносить объект недвижимости. Для земельных участков это, как правило, расчет чистого операционного дохода от использования земли (ренты) и его последующая капитализация.
   • Метод капитализации расчетного рентного дохода является одним из ключевых для доходного подхода при оценке земельных участков, особенно для сельскохозяйственных угодий или лесного фонда. Кадастровая стоимость в этом случае определяется как отношение расчетного рентного дохода к ставке капитализации.

Выбор конкретного подхода или их комбинации осуществляется бюджетным учреждением, проводящим ГКО, исходя из таких факторов, как:

• Особенности вида разрешенного использования или назначения объекта.
• Достаточность и достоверность располагаемой рыночной информации.
• Наличие и качество данных о доходах или затратах.

Важно отметить, что при использовании наблюдаемых на рынке цен для определения кадастровой стоимости такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки. Это упрощает процесс и делает его более стандартизированным для массовой оценки, но может приводить к некоторым искажениям при сравнении с индивидуальной рыночной стоимостью.

Ценообразующие факторы и оценочное зонирование

Основа любой объективной кадастровой оценки – это глубокий анализ ценообразующих факторов, которые формируют стоимость земельного участка. Эти факторы делятся на универсальные и специфические, но все они в совокупности создают уникальный профиль каждого объекта недвижимости. Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» детально регламентирует, какие факторы подлежат обязательному рассмотрению.

Основные ценообразующие факторы:

1. Местоположение: Это, пожалуй, самый значимый фактор. Он включает в себя удаленность от административных, культурных, транспортных центров, наличие развитой инфраструктуры (дороги, инженерные сети, социальные объекты), престижность района, экологическую обстановку. Участок в центре города или вблизи транспортных узлов всегда будет стоить дороже аналогичного по площади, но расположенного на периферии.
2. Нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ): Этот фактор имеет критическое значение, так как ЗОУИТ (например, охранные зоны ЛЭП, водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны предприятий) накладывают серьезные ограничения на использование и застройку земельного участка, что неизбежно снижает его стоимость.
3. Иные характеристики:
   • Площадь: Размер участка, как правило, прямо пропорционально влияет на его стоимость, хотя удельная стоимость может снижаться при увеличении площади сверх определенных пределов.
   • Вид разрешенного использования (ВРИ) и категория земель: Эти параметры определяют функциональное назначение участка (например, для ИЖС, сельскохозяйственного производства, промышленности) и, соответственно, его потенциал к извлечению дохода.
   • Форма и рельеф участка: Неправильная форма или сложный рельеф могут затруднить строительство и использование, снижая стоимость.
   • Наличие и качество инженерных коммуникаций: Доступ к электричеству, водопроводу, газу, канализации значительно повышает привлекательность и стоимость участка.
   • Транспортная доступность: Близость к автомобильным дорогам, железнодорожным путям, остановкам общественного транспорта.

Оценочное зонирование: система координат для оценки
Оценочное зонирование является важнейшей частью методики государственной кадастровой оценки. Это процесс разделения территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования на отдельные ценовые зоны (территориальные зоны), которые характеризуются относительно однородными ценообразующими факторами.

Процедура оценочного зонирования согласно Приказу Росреестра № П/0336:

1. Сбор и анализ исходных данных: Бюджетное учреждение собирает обширный массив информации, включающий:
   • Административно-территориальное устройство: Границы муниципальных образований, городских и сельских поселений.
   • Социально-экономическое развитие: Данные о динамике населения, уровне доходов, развитии промышленности и сельского хозяйства.
   • Прогнозы и программы развития: Стратегии социально-экономического развития субъекта РФ и муниципальных образований, которые могут влиять на будущее использование земель.
2. Выделение территориальных зон: На основании документов территориального планирования, градостроительного зонирования, требований охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и иных природных объектов, на карте территории устанавливаются границы ценовых зон. Эти зоны должны быть максимально однородны по своим характеристикам.
3. Учет ключевых характеристик при зонировании:
   • Социально-экономические, природно-климатические, производственные, демографические и социально-культурные характеристики: Эти данные помогают определить общий потенциал и привлекательность территории.
   • Удаленность от основных административных и транспортных центров: Чем ближе к центрам, тем выше, как правило, стоимость земли.
   • Уровень инженерно-транспортного обеспечения: Наличие развитой инфраструктуры значительно повышает ценность зоны.
4. Интеграция с ГИС: Для проведения оценочного зонирования кадастровые планы территории совмещаются с региональными и (или) местными географическими информационными системами (ГИС), включая информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Это позволяет визуализировать и анализировать пространственные данные, повышая точность и объективность зонирования.

Результатом оценочного зонирования является карта ценовых зон, для каждой из которых затем разрабатываются свои модели определения кадастровой стоимости. Такой подход обеспечивает дифференциацию стоимости в зависимости от реальных рыночных и функциональных условий, делая оценку более справедливой и обоснованной, однако требует постоянного обновления и детализации данных для поддержания актуальности.

Определение расчетного рентного дохода (Углубленный анализ)

В контексте доходного подхода к оценке, особенно для земель сельскохозяйственного назначения или лесного фонда, ключевым элементом является метод капитализации расчетного рентного дохода. Этот подход базируется на фундаментальном принципе экономики земли: стоимость земельного участка определяется его способностью приносить доход без учета улучшений. Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) земельного участка часто определяется именно этим методом.

Расчетный рентный доход (P_i) представляет собой дифференциальный рентный доход, который может быть получен от использования земельного участка. Его уникальность заключается в том, что он учитывает не только рыночную конъюнктуру, но и природно-экономические особенности конкретного участка. Согласно методическим указаниям, расчетный рентный доход (P_i) определяется по следующей формуле:

Pi = Pпi + Pтi + Pмi

Где:

• P_i — общий расчетный рентный доход i-го земельного участка.
• P_пi — рентный доход, обусловленный плодородием земельного участка. Этот компонент отражает естественный потенциал земли к производству сельскохозяйственной продукции. Для сельскохозяйственных угодий это важнейший фактор, который зависит от типа почв, их химического состава, климатических условий, урожайности конкретных культур. Чем выше плодородие, тем больший доход может принести участок, и тем выше будет этот компонент ренты.
• P_тi — рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земельного участка. Этот компонент учитывает особенности, влияющие на технологию обработки земли или эксплуатации ресурса. Например, для сельскохозяйственных угодий это могут быть уклоны местности, каменистость, необходимость проведения мелиоративных работ, которые влияют на затраты и эффективность производства. Для лесного фонда это могут быть характеристики лесонасаждений, позволяющие применять определенные методы лесозаготовки.
• P_мi — рентный доход, обусловленный местоположением земельного участка. Данный компонент отражает влияние географического положения участка на его экономическую привлекательность. Для сельскохозяйственных земель это может быть удаленность от рынков сбыта продукции, наличие подъездных путей, близость к перерабатывающим предприятиям. Для лесного фонда — удаленность от лесопилок или транспортных артерий. Хорошее местоположение снижает транспортные издержки и повышает доступность ресурсов или рынков, увеличивая рентный доход.

Пример применения:
Представим, что необходимо определить кадастровую стоимость земельного участка, предназначенного для садоводства или огородничества, расположенного вне границ населенных пунктов. В этом случае кадастровая стоимость может быть определена путем умножения площади земельного участка на соответствующее среднее или минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости для данной группы видов разрешенного использования. Этот удельный показатель, в свою очередь, мог быть рассчитан на основе капитализации рентного дохода, учитывающего плодородие почвы (P_пi), особенности рельефа и доступности воды (P_тi), а также удаленность от садовых товариществ или дорог (P_мi).

Таким образом, метод капитализации расчетного рентного дохода является комплексным инструментом, позволяющим учесть многообразие факторов, влияющих на стоимость земли, особенно в тех случаях, когда прямой сравнительный анализ затруднен или невозможен. Он обеспечивает экономически обоснованную оценку, основанную на потенциальной доходности земельного ресурса, но его точность критически зависит от качества исходных данных и корректности применения. Более детально об особенностях применения этого подхода для различных категорий земель можно узнать в разделе Особенности кадастровой оценки земель различных категорий: сравнительный анализ.

Особенности кадастровой оценки земель различных категорий: сравнительный анализ

Система государственной кадастровой оценки в России строится на фундаменте классификации земель по их целевому назначению (категории) и видам функционального использования (видам разрешенного использования). Этот подход позволяет применять специфические методики, учитывающие уникальные характеристики и потенциал каждой категории земель.

Земли сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения являются одной из наиболее значимых категорий, поскольку напрямую связаны с продовольственной безопасностью страны. Методология их оценки имеет давнюю историю и четко регламентирована.

Методология оценки:
Основной подход к кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, расположенных вне черты городских и сельских поселений, базируется на капитализации расчетного рентного дохода. Этот подход был закреплен, в частности, Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 № 145, которым были утверждены Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

1. Расчет рентного дохода: Как было показано ранее, рентный доход (P_i) для земель сельскохозяйственного назначения включает в себя три ключевых компонента:
   • P_пi (плодородие): Определяется на основе бонитета почв, урожайности основных сельскохозяйственных культур, их ценности. Например, для черноземов с высоким содержанием гумуса будет характерна более высокая составляющая P_пi.
   • P_тi (технологические свойства): Учитывает такие параметры, как уклон, степень каменистости, наличие ирригационных систем, возможность механизированной обработки. Участки, требующие значительных затрат на освоение или обладающие сложным рельефом, будут иметь более низкий P_тi.
   • P_мi (местоположение): Включает удаленность от рынков сбыта, дорог, перерабатывающих предприятий, а также доступность рабочей силы. Близость к крупным агломерациям или хорошо развитой транспортной инфраструктуре повышает P_мi.
2. Капитализация: Полученный расчетный рентный доход капитализируется с использованием соответствующей ставки капитализации, которая отражает доходность инвестиций в сельскохозяйственные земли.
3. Одноэтапный подход: В организационно-методическом плане для земель сельскохозяйственного назначения обычно предлагается «одноэтапный подход», то есть оценка проводится исключительно для земельного участка, без учета возможных улучшений (зданий, сооружений), которые оцениваются отдельно.

Практические результаты: Сегментация объектов недвижимости, предусмотренная, например, Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, включала сегмент «Сельскохозяйственное использование», что обеспечивало единообразный подход к формированию групп для оценки. Результатом такой оценки является установление кадастровой стоимости, которая затем используется для расчета земельного налога, арендной платы и определения выкупной цены. Несмотря на отлаженность методологии, качество исходных данных по плодородию почв и урожайности остается критически важным, поскольку любые неточности здесь могут привести к существенным искажениям в конечной стоимости.

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов представляют собой одну из самых динамичных и сложных для оценки категорий из-за высокой концентрации объектов недвижимости, развитой инфраструктуры и многообразия видов разрешенного использования.

Методология оценки:
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется преимущественно на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки.

1. Оценочное зонирование: Это основополагающий этап. Территория населенного пункта делится на ценовые зоны, каждая из которых характеризуется схожими социально-экономическими, природно-климатическими, производственными, демографическими и социально-культурными характеристиками. При зонировании учитываются документы территориального планирования, градостроительного зонирования, требования охраны объектов культурного наследия и другие параметры. Это позволяет учесть различия в стоимости земли в зависимости от ее расположения (центр, окраина, промышленные зоны, зоны жилой застройки).
2. Сравнительный подход: Является доминирующим. Бюджетные учреждения собирают обширную информацию о сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости в пределах каждой ценовой зоны. На основе этой информации строятся статистические модели, которые позволяют определить зависимость кадастровой стоимости от ценообразующих факторов (площадь, вид разрешенного использования, обеспеченность инженерными сетями, транспортная доступность).
3. Моделирование на основе УПКС: Для каждой ценовой зоны и вида разрешенного использования могут быть определены удельные показатели кадастровой стоимости, которые затем умножаются на площадь участка для получения его кадастровой стоимости.
4. Доходный и затратный подходы: Могут применяться выборочно для отдельных сегментов земель населенных пунктов, например, для коммерческой недвижимости (доходный подход) или при отсутствии достаточной рыночной информации (затратный подход).

Примеры применения: В крупных городах, таких как Новосибирск, оценочное зонирование позволяет дифференцировать кадастровую стоимость земельных участков, предназначенных для жилой застройки, в зависимости от удаленности от центра, качества социальной инфраструктуры (школы, детские сады), наличия зеленых зон и транспортной доступности. Например, участок под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку в центральном районе будет иметь значительно более высокую кадастровую стоимость, чем аналогичный по площади участок на окраине города. Разве не эти детали делают оценку по-настоящему точной и справедливой?

Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения

Эта категория земель отличается высокой специфичностью использования, что обуславливает особые подходы к их кадастровой оценке.

Специфика оценки:

1. Вид разрешенного использования: Главный фактор. Земли промышленности используются для размещения производственных объектов, транспорта – для дорог, аэропортов, железнодорожных путей, связи – для антенных полей, кабельных линий, обороны – для военных объектов. Каждый из этих видов использования имеет свою ценность и ограничения.
2. Отсутствие прямого рыночного аналога: Часто эти земли обладают уникальными характеристиками и не имеют прямых аналогов на открытом рынке, что затрудняет применение сравнительного подхода.
3. Применение затратного и доходного подходов:
   • Затратный подход: Может быть применен для определения стоимости инфраструктурных объектов, расположенных на этих землях.
   • Доходный подход: Может использоваться для земель, приносящих доход от их специфического использования (например, от аренды под склады, логистические центры).
4. Ранее применявшиеся методики: Для земель промышленности и иного специального назначения ранее действовала «Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения» (Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 года № П/000), которая предусматривала умножение удельных показателей кадастровой стоимости на площадь участка для определенных групп земель. Хотя этот приказ не применяется на основании приказа Минэкономразвития России от 21.09.2017 № 469, его положения демонстрируют исторический подход к оценке. Актуальные методические указания (Приказ Росреестра № П/0336) включают эти категории в общую систему оценки, но требуют детализированного подхода к сбору информации и построению моделей.

Отличия от других категорий:

• Ограниченность использования: Эти земли часто имеют строго регламентированный вид разрешенного использования, что снижает их ликвидность и универсальность.
• Наличие специфических обременений: Могут присутствовать технологические охранные зоны, санитарно-защитные зоны, зоны шумового воздействия, которые влияют на стоимость.
• Сложность оценки инфраструктуры: Стоимость этих земель часто неразрывно связана со стоимостью расположенных на них капитальных объектов инфраструктуры.

Земли особо охраняемых территорий и объектов, водного и лесного фондов

Эти категории земель обладают особым статусом, обусловленным их экологической, природной, культурной или стратегической ценностью, что диктует уникальные подходы к их кадастровой оценке.

1. Земли лесного фонда:

• Методология: Оценка земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода, получаемого в результате их хозяйственного использования. Это закреплено, в частности, в Методике государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации (Приказ Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/336).
• Ключевые факторы: При определении кадастровой стоимости учитываются:
  • Оценочная продуктивность лесов: Объем древесины, который может быть получен с единицы площади.
  • Средневзвешенная цена 1 м³ древесины: Рыночная стоимость лесных ресурсов.
  • Оценочные затраты: Расходы лесхозов на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы.
  • Расположение участка относительно инфраструктуры: Близость к дорогам, пунктам переработки древесины.
• Специфика: Важно учитывать не только экономический, но и экологический, социальный потенциал лесов, хотя прямые методы оценки этого потенциала в кадастровой стоимости пока ограничены.

2. Земли водного фонда:

• Методология: Для земель водного фонда (например, согласно Приказу Минэкономразвития России от 14 мая 2005 года № 99) основой для расчета является экономический эффект от использования водных объектов водопользователями, капитализируемый с коэффициентом, который в данном приказе составляет 0,08.
• Группировка: Земельные участки водного фонда разделяются на группы. Для первой группы (например, наиболее ценные участки или участки с развитой инфраструктурой) кадастровая стоимость может устанавливаться в размере 100% от рыночной стоимости. Для других групп применяются дифференцированные подходы.
• Факторы: Учитываются водохозяйственное значение, возможность рыболовства, водозабора, рекреационного использования, а также ограничения, связанные с водоохранными зонами.

3. Земли особо охраняемых территорий и объектов (ООПТ):

• Методология: Для этой категории применяется «Временная методика государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов» (например, от 17.02.04), а также Методические рекомендации (Приказ Минэкономразвития России от 23 июня 2005 года № 137) для земель рекреационного назначения, лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
• Специфика: Кадастровая стоимость ООПТ может определяться как 100% от рыночной стоимости или путем умножения средней кадастровой стоимости по РФ на поправочные коэффициенты, характеризующие ценность экосистем и уникальность биоразнообразия. Здесь особенно важен учет природоохранного статуса и ограничений на хозяйственную деятельность, что зачастую снижает их рыночную, но не экологическую ценность.
• Факторы: Уникальность природных комплексов, наличие редких видов растений и животных, рекреационный потенциал, научное и историко-культурное значение.

Сравнительный аспект:
В целом, для категорий земель лесного и водного фонда, а также сельскохозяйственного назначения, превалирует доходный подход (капитализация рентного дохода), поскольку их ценность во многом определяется возможностью получения дохода от использования природных ресурсов. Для земель населенных пунктов основным является сравнительный подход, обусловленный развитым рынком недвижимости и множеством сопоставимых объектов. Земли промышленности, транспорта и иного специального назначения требуют комбинированного подхода, где могут быть применены элементы всех трех подходов в зависимости от специфики объекта и наличия рыночной информации. Общим для всех категорий является необходимость оценочного зонирования и учета ценообразующих факторов, однако состав этих факторов и их весомость существенно различаются, что подчеркивает необходимость гибкости и глубокого понимания специфики каждого объекта.

Проблемы, вызовы и перспективы совершенствования системы кадастровой оценки в РФ

Система государственной кадастровой оценки, несмотря на свою эволюцию, постоянно сталкивается с вызовами, которые требуют системных решений. Эти проблемы затрагивают как методологические аспекты, так и правоприменительную практику, оказывая существенное влияние на экономику и социальную справедливость.

Проблемы точности и достоверности кадастровой стоимости

Несовершенство системы кадастровой оценки часто приводит к значительным искажениям реальной стоимости объектов, что имеет серьезные последствия.

Причины недостоверности:

1. Квалификация оценщиков и информационное обеспечение: Исторически в России существовал дефицит опыта в массовой оценке земельной недвижимости. Утрата традиций дореволюционной школы кадастровой оценки привела к низкому уровню квалификации оценщиков и отсутствию компетентных кадров. Ежегодные доклады Росреестра неоднократно указывали на «ограничения при привлечении опытного оценщика» и сложности в подтверждении квалификации. Это ведет к методологическим ошибкам и субъективности в оценке.
2. Недостаток актуальных и достоверных данных: Для построения точных моделей массовой оценки требуется обширный и актуальный массив рыночной информации, который не всегда доступен или корректно собирается.
3. Использование устаревших методик или их некорректное применение: Несмотря на наличие утвержденных методических указаний, их применение на практике может быть затруднено из-за специфики региональных рынков или отсутствия необходимых данных.

Последствия недостоверности:

• Многократное увеличение земельного налога: Ошибочное завышение кадастровой стоимости может привести к драматическому росту налогового бремени. Например, в случае нецелевого использования участка для ИЖС в предпринимательской деятельности, ставка налога может увеличиться с 0,3% до 1,5% от кадастровой стоимости — в 5 раз. Хотя с 2018 года рост земельного налога для большинства категорий ограничен 10% в год, исключения (как для участков под жилищное строительство при несвоевременной застройке) сохраняются. С 1 января 2025 года для земельных участков кадастровой стоимостью более 300 млн рублей предельное значение ставок по земельному налогу увеличивается до 1,5%, что подчеркивает необходимость точной оценки для дорогостоящих активов.
• Невозможность несения бремени содержания участка: Высокий налог или арендная плата могут стать непосильными для собственников, вынуждая их отказываться от участков или прекращать инвестиционные проекты.
• Массовое оспаривание в судах: Недоверие к результатам ГКО приводит к значительному количеству судебных разбирательств. Статистика подтверждает эту тенденцию:
  • В 2013 году из более чем 6000 исков по оспариванию кадастровой стоимости 4617 были удовлетворены.
  • В 2015 году комиссии по пересмотру кадастровой стоимости удовлетворили требования по 3311 объектам, снизив их общую кадастровую стоимость с 975,6 млрд рублей до 590,6 млрд рублей (почти в два раза).
  • В Татарстане в 2025 году подано около 200 административных исков по оспариванию кадастровой стоимости, с возможностью снижения на 30-50%, а иногда до 5 раз.

  Суды часто удовлетворяют требования собственников, устанавливая стоимость на основании отчетов независимых оценщиков, что свидетельствует о системных проблемах в ГКО. Что же в таком случае мешает государственным оценщикам изначально использовать более точные методы?

Влияние ЗОУИТ на кадастровую стоимость и проблемы их учета

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) являются одним из наиболее значимых и в то же время проблематичных ценообразующих факторов. Их наличие существенно ограничивает возможности использования и застройки земельных участков, что напрямую влияет на их стоимость. Однако учет ЗОУИТ в кадастровой оценке сопряжен с рядом серьезных вызовов:

1. Неопределенность правового регулирования ЗОУИТ: Одной из ключевых проблем является отсутствие единых и четких положений Правительства РФ о режиме каждой из десятков существующих ЗОУИТ. Это создает правовую неопределенность, затрудняя как оценщикам, так и собственникам понимание точного перечня ограничений и их влияния на стоимость.
2. Отсутствие полной информации о ЗОУИТ в ЕГРН: Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) не содержит полной и актуальной информации обо всех ЗОУИТ. Многие зоны до сих пор не зарегистрированы, а обязанность внесения этих сведений в ЕГРН была перенесена до 1 января 2028 года. Это означает, что оценщики не всегда располагают полными данными о наличии ЗОУИТ на оцениваемом участке, что приводит к ошибкам.
3. Разрозненность законодательства: Регулирование ЗОУИТ разбросано по многочисленным нормативным актам различных ведомств, что затрудняет комплексный анализ и применение соответствующих норм.
4. Сложность оценки влияния ограничений на стоимость: Даже при наличии информации о ЗОУИТ, оценить их точное влияние на рыночную и кадастровую стоимость крайне сложно из-за недостатка рыночных данных о сделках с обремененными участками и отсутствия выработанных инструментов для количественной оценки этого влияния.
5. Отсутствие единой методики учета влияния ЗОУИТ на кадастровую стоимость: До сих пор не существует универсальной и общепринятой методики, которая бы четко определяла, как должны быть скорректированы удельные показатели кадастровой стоимости для участков, расположенных в границах различных ЗОУИТ.

Практические последствия: До 5% обращений по оспариванию кадастровой стоимости корпоративных земельных участков связаны именно с некорректным учетом ЗОУИТ. При этом до 80% таких обращений остаются неразрешенными, что свидетельствует о глубокой системной проблеме и отсутствии эффективных механизмов для ее решения. Неужели столь значимый фактор может оставаться в «серой зоне» правового регулирования?

Практические последствия кадастровой стоимости для налогообложения и арендной платы

Кадастровая стоимость является центральным звеном в финансовой модели владения и использования земли, определяя ключевые платежи, такие как земельный налог и арендная плата за государственные и муниципальные участки.

1. Земельный налог:

• Формула расчета: Земельный налог рассчитывается по простой формуле:
  Налог = Кадастровая стоимость земельного участка × Ставка налога
• Ставки налога: Ставки устанавливаются органами местного самоуправления, но имеют законодательно установленные пределы:
  • Не более 0,3% от кадастровой стоимости для земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства, огородничества, дачного строительства, личного подсобного хозяйства, а также для земель сельскохозяйственного назначения.
  • Не более 1,5% от кадастровой стоимости для прочих земель, используемых преимущественно в предпринимательской деятельности.
• Налоговый вычет для физических лиц: Для физических лиц предусмотрен налоговый вычет, уменьшающий налоговую базу на кадастровую стоимость 600 м² одного земельного участка. Это важная социальная мера, направленная на снижение налогового бремени для малоимущих и пенсионеров.
• Ограничение роста налога: С налогового периода 2018 года рост земельного налога ограничен не более чем на 10% по сравнению с предшествующим годом для большинства категорий земель. Это сделано для предотвращения резкого увеличения налоговой нагрузки после очередной ГКО. Однако, это ограничение не распространяется на участки, предназначенные для жилищного строительства, при несвоевременной застройке, а также на земельные участки, государственная кадастровая оценка которых произведена впервые.
• Нововведения с 1 января 2025 года: Для земельных участков кадастровой стоимостью более 300 млн рублей предельное значение ставок по земельному налогу увеличивается с 0,3% до 1,5%. Это изменение направлено на более справедливое налогообложение дорогостоящих активов и увеличение поступлений в бюджет.

2. Арендная плата за государственные и муниципальные земельные участки:

• Текущая ситуация: В настоящее время арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, может рассчитываться на основе кадастровой стоимости, но не всегда является обязательной. Методики могут различаться по регионам: например, в Москве арендная плата, как правило, определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости, тогда как в некоторых регионах могут использоваться утверждаемые базовые ставки и корректирующие коэффициенты.
• Нововведения с 1 января 2026 года: С этой даты вводится единая методика определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Согласно этой методике, арендная плата будет определяться исключительно на основании кадастровой стоимости, за исключением случаев предоставления участков по результатам аукциона. Это изменение не распространяется на договоры аренды, заключенные до 1 января 2026 года.
• Значение изменений: Единая методика призвана повысить прозрачность и предсказуемость арендных платежей, исключить субъективизм и создать равные условия для всех арендаторов государственных и муниципальных земель. Однако это также означает, что любая ошибка в кадастровой стоимости будет напрямую отражаться на арендном бремени.

Таблица 1. Влияние кадастровой стоимости на налогообложение и арендную плату

Показатель / Характеристика	Земельный налог	Арендная плата за государственные/муниципальные земли
База для расчета	Кадастровая стоимость земельного участка	Кадастровая стоимость земельного участка (с 01.01.2026)
Формула расчета	Кадастровая стоимость × Ставка налога	Определяется методикой, но базируется на кадастровой стоимости
Предельные ставки	0,3% (ИЖС, ЛПХ, с/х), 1,5% (прочее, предпринимательство)	Вариативные (до 01.01.2026), затем единая методика
Налоговый вычет	На кадастровую стоимость 600 м2 одного участка (для физлиц)	Не предусмотрен
Ограничение роста	Не более 10% в год (с 2018 г., с исключениями)	Не предусмотрено
Особые условия	С 01.01.2025: 1,5% для участков > 300 млн руб.	С 01.01.2026: обязательный расчет на основе КС, кроме аукционов
Последствия некорректной КС	Многократное увеличение налога, оспаривание в судах, невозможность несения бремени	Необоснованное увеличение арендных платежей, судебные разбирательства

Перспективы совершенствования системы: внедрение НСПД и цифровизация

На фоне накопившихся проблем и вызовов, связанных с точностью, достоверностью и прозрачностью кадастровой оценки, Российская Федерация активно движется к кардинальному совершенствованию системы. Ключевым направлением является глубокая цифровизация и интеграция данных, центральное место в которой занимает внедрение Федеральной государственной географической информационной системы «Национальная система пространственных данных» (НСПД).

НСПД: новая эра кадастровой оценки с 1 января 2026 года
С 1 января 2026 года в России вводится новая, усовершенствованная система государственной кадастровой оценки, основанная на использовании НСПД. Это не просто обновление программного обеспечения, а создание принципиально новой инфраструктуры для работы с пространственными данными.

1. Централизованная платформа: НСПД призвана стать единой, централизованной платформой для взаимодействия всех участников процесса кадастровой оценки. Она интегрирует необходимые информационные системы и будет содержать исчерпывающие пространственные данные, являющиеся ценообразующими факторами. Это позволит аккумулировать и обрабатывать информацию из различных источников: ЕГРН, сведения о границах, зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), инженерных сетях, транспортной инфраструктуре, социально-экономических показателях и многом другом.
2. Повышение точности и прозрачности: В рамках новой методики будут активно применяться современные технологии, которые значительно повысят объективность и детализацию оценки:
   • Дистанционное зондирование Земли (ДЗЗ): Использование космических снимков высокого разрешения позволит получать актуальную информацию о фактическом использовании земельных участков, наличии строений, изменениях ландшафта, что критически важно для корректного определения кадастровой стоимости.
   • Точные наземные геодезические измерения: Современные геодезические методы обеспечат высокую точность определения границ участков, их площади и расположения, минимизируя ошибки, связанные с устаревшими или неточными картографическими материалами.
3. Автоматизация и снижение субъективности: Интеграция данных и применение передовых алгоритмов обработки информации в рамках НСПД позволят автоматизировать многие процессы кадастровой оценки. Это значительно снизит вероятность ошибок и неточностей, связанных с субъективными факторами, недостатком информации или низкой квалификацией отдельных оценщиков.
4. Единые правила и методики: НСПД обеспечит строгое соблюдение единых методических указаний и правил расчета кадастровой стоимости на всей территории страны, что повысит справедливость и сопоставимость результатов.
5. Механизмы обратной связи и актуализации: Нововведение предполагает активное участие собственников недвижимости в процессе оценки через механизмы обратной связи. Это позволит оперативно корректировать возможные ошибки и учитывать специфические обстоятельства. Кадастровая стоимость будет своевременно актуализироваться, отражая реальные изменения на рынке и в характеристиках объектов.

Долгосрочные цели и преимущества:
Внедрение НСПД — это не просто технологический прорыв, а стратегическое решение, призванное создать равные условия налогообложения для всех участников рынка недвижимости. Это способствует повышению прозрачности и справедливости налоговых обязательств, стимулирует рациональное использование земельных ресурсов и создает более благоприятный инвестиционный климат. Ожидается, что новая система сделает кадастровую оценку более объективной, предсказуемой и менее конфликтной, снизив количество оспариваний и повысив доверие к государственным институтам, что является необходимым условием для устойчивого развития экономики страны.

Заключение

Проведенный сравнительный анализ теоретических и практических методик кадастровой оценки земель различных категорий в Российской Федерации подтверждает, что система ГКО является сложным, динамично развивающимся механизмом, имеющим фундаментальное значение для экономики и правовой системы страны. От ее эффективности и справедливости напрямую зависит наполняемость бюджетов всех уровней, инвестиционная привлекательность территорий и, что особенно важно, финансовое благополучие собственников земельных участков.

Исследование показало, что, несмотря на значительные успехи в становлении и развитии системы ГКО, включая детальное правовое регулирование и внедрение унифицированных методологий, она продолжает сталкиваться с рядом серьезных вызовов. Ключевые проблемы включают недостаточную точность и достоверность кадастровой стоимости, обусловленную как вопросами квалификации оценщиков, так и пробелами в информационном обеспечении. Особо остро стоит вопрос учета зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что требует дальнейшей проработки правового регулирования и создания эффективных механизмов интеграции данных. Практические последствия этих проблем выражаются в значительном количестве судебных оспариваний и, как следствие, в снижении доверия к результатам оценки.

Однако, перспективы совершенствования системы ГКО выглядят обнадеживающими. Пристальное внимание к грядущим реформам, особенно к внедрению Федеральной государственной географической информационной системы «Национальная система пространственных данных» (НСПД) с 1 января 2026 года, позволило выявить ключевые направления развития. НСПД, с ее централизованной платформой, использованием дистанционного зондирования Земли и точных геодезических измерений, обещает повысить точность, прозрачность и объективность кадастровой оценки. Эти технологические инновации, в сочетании с усовершенствованием механизмов учета ЗОУИТ и детализацией правил расчета налогов и арендной платы, создадут более справедливые и предсказуемые условия для всех участников земельных отношений.

Таким образом, проведенный анализ имеет критическое значение для понимания текущего состояния и будущего развития системы кадастровой оценки в РФ. Он позволяет не только выявить болевые точки, но и наметить пути их решения, подчеркивая движение к более эффективной, прозрачной и справедливой системе управления земельными ресурсами в Российской Федерации.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007г. № 333-ФЗ).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (в ред. от 08.11.2007г. № 257-ФЗ).
3. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 23.07.2025) «О государственной кадастровой оценке».
4. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.2000г. № 316 (в ред. от 17.09.2007г. № 590).
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов» от 23.06.2005г. № 138.
6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» от 04.07.2005г. № 145.
7. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» от 15.06.2001г. № П/119 (в ред. от 29.07.2002г. № П/301).
8. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России «Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений» от 17.10.2002г. № П/337.
9. Приказ Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 (ред. от 15.09.2025) «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
10. Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утв. Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике от 11.05.2000.
11. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Гуманистика, 2003.
12. Земельное право. Учебник для вузов / Отв. ред. С.А. Боголюбов. М.: Норма, 2007.
13. Зимин А.И. Оценка имущества. – М.: Юриспруденция, 2006.
14. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: ПБОЮЛ М.А. Захаров, 2002.
15. Симионов Ю.Ф., Домрачеев Л.Б. Экономика недвижимости. – М.: ИКЦ «МарТ», 2004.
16. Официальный сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. URL: http://www.kadastr.ru
17. Кадастровая стоимость. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Кадастровая_стоимость
18. Правовое регулирование государственной кадастровой оценки земель. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki-zemel
19. Раздел 1. Теоретические основы оценки кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. URL: https://www.rea.ru/ru/org/managements/umo/Documents/%D0%A3%D0%A7%D0%95%D0%91%D0%9D%D0%98%D0%9A%D0%98/%D0%9E%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D1%8B%20%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B8%20%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8.pdf
20. Правовая основа проведения Государственной кадастровой оценки земе. URL: https://gucotib.ru/upload/iblock/c04/c040d3a5a7536d10c03632cf4b971a8f.pdf
21. ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И НЕДВИЖИМОСТИ. URL: https://smolensk.gsha.ru/upload/iblock/61d/61df608035e07662c965c4013442654a.pdf
22. Кадастровая стоимость: история развития и перспективы. Последствия законопроекта «О государственной кадастровой оценке». URL: https://estimatica.pro/articles/kadastrovaya-stoimost-istoriya-razvitiya-i-perspektivy-posledstviya-zakonoproekta-o-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenke
23. 20 лет кадастровой оценке земель. URL: https://www.priroda.ru/news/detail.php?ID=11739
24. Что такое кадастровая стоимость и как она рассчитывается. URL: https://www.tinkoff.ru/business/secrets/all/kadastrovaya-stoimost-chto-eto/
25. Что такое кадастровая стоимость и как она рассчитывается? URL: https://www.youtube.com/watch?v=R94v829k-4k
26. Нормативно правовое обеспечение оценки земель. URL: https://www.kgau.ru/upload/iblock/655/655a8276f7c75691c94d01b9758f8b34.pdf
27. О государственной кадастровой оценке. URL: http://government.ru/docs/23795/
28. История становления и развития земельного кадастра в России. URL: https://tverbti.ru/articles/istoriya-stanovleniya-i-razvitiya-zemelnogo-kadastra-v-rossii
29. ЭВОЛЮЦИЯ ИНСТИТУТА КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/evolyutsiya-instituta-kadastrovoy-i-rynochnoy-stoimosti-obektov-nedvizhimosti-v-rossii
30. ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. URL: https://elib.pstgu.ru/lib/item/66183
31. Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения. URL: https://sbornik.com/wp-content/uploads/2021/08/sbornik-nauchnyh-trudov-po-materialam-mezhdunarodnoj-nauchno-prakticheskoj-konferencii-teoriya-i-praktika-razvitiya-sovremennoj-nauki-i-obrazovaniya-moskva-iyul-2021-g.pdf
32. История возникновения кадастра и кадастровых работ в России. URL: https://gucotib.ru/articles/istoriya-vozniknoveniya-kadastra-i-kadastrovykh-rabot-v-rossii/
33. ОСНОВЫ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ. URL: https://elib.vorstu.ru/doc/28612
34. Государственная кадастровая оценка по-новому. URL: https://smoladmin.ru/press-centr/novosti-smolenska/gosudarstvennaya-kadastrovaya-ocenka-po-novomu/